Imposibilitatea de a cumpăra o singură casă pe cheltuiala lor îi face pe mulți cumpărători să ia în considerare scheme de creditare accesibile. Când studiați ofertele unui dezvoltator sau unei bănci, ar trebui să înțelegeți clar cum diferă un plan de rate de o ipotecă și cum să alegeți cel mai bun program de creditare. Alegerea depinde de cuantumul primei rate, de nivelul veniturilor clientului și de cerințele creditorilor.
Planul de rate- un sistem de plată parțială a achiziției, în care banii sunt creditați vânzătorului în părți egale sau inegale.
Tranzacția se efectuează în conformitate cu termenii acordului fără dobândă sau cu rate procentuale. Care este diferența dintre ele? Rată fără dobândă vă permite să cumpărați, de regulă, locuințe de lux cu un avans de peste 50%, împărțind următoarele rate pe o perioadă de aproximativ 6 luni. Rata de dobanda este utilizat la achiziționarea locuințelor din clasa „economie” sau „confort”. Mărimea ratelor dobânzilor este determinată de valoarea primei rate și de durata planului de rate, intervalul general fiind de 3 - 12%. Mulți dezvoltatori oferă rate pe o perioadă de 1-4 ani, prevăzând plata integrală a costului imobiliar înainte de punerea în funcțiune a instalației.
Important! Doar marile firme de constructii dau rate. Programele sunt disponibile pentru cumpărătorii cu un nivel ridicat de venit. Așa se explică vânzările minime în rate chiar și în perioada promoțiilor, ofertelor speciale (reducerea dobânzilor, reducerea avansului, prelungirea perioadei de împrumut).
Credit ipotecar ka nu este doar una dintre formele de garanție, ci și un program de creditare imobiliară, a cărui grevare este o garanție a acoperirii cheltuielilor băncii în caz de neplată a împrumutatului.
În cazul în care clientul nu poate rambursa împrumutul conform contractului de împrumut, proprietatea este scoasă la vânzare, venitul din vânzare acoperă soldul datoriei.
Termenii serviciului- aceasta este principala diferență între rate și credite ipotecare.
Procedura pentru obținerea unui plan de rate de la dezvoltator include următorii pași:
Schema de cumpărare a unui apartament pe bază de ipotecă sau în rate în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare (PSA) prevede impunerea unei sarcini asupra proprietății dobândite până la achitarea integrală a datoriei. Condițiile împrumutului sunt specificate în DCT. În cazul în care termenele limită pentru efectuarea plăților regulate nu sunt respectate, dezvoltatorul calculează o penalitate pentru întreaga perioadă de întârziere și impune o amendă. Încălcarea sistematică a contractului amenință să recupereze soldul datoriei și să rezilieze contractul. De asemenea, este posibil să returnați banii depuși cumpărătorului minus 10%.
Recenziile analiștilor și proprietarilor de proprietăți susțin că cumpărarea unei locuințe în rate este mai profitabilă decât un credit ipotecar, datorită costurilor minime de achiziție (dobânzi scăzute, nu este nevoie să plătiți pentru serviciile asigurătorilor, evaluatorilor, băncilor) și a termenelor de plată flexibile. Dar apartamentul va deveni proprietatea cumpărătorului numai după plata integrală a costului locuinței. În același timp, în conformitate cu unele acorduri de rate, costul locuinței se poate modifica în timpul construcției casei.
O ipotecă, pe de altă parte, vă permite să fixați costul în ruble atunci când semnați un acord și să rambursați datoria în sume relativ mici pe o perioadă lungă. Dar pe termen lung, supraplata va fi tangibilă din cauza dobânzii acumulate.
Pentru a înțelege care este mai bine, un tabel comparativ cu programe vă va ajuta:
| Opțiuni | Credit ipotecar | Planul de rate |
|---|---|---|
| Termen maxim | 20 - 30 de ani | 14 ani |
| Documentele | O instituție de credit solicită un pachet complet de documente, ia în considerare un istoric de credit | Lista minimă de documente |
| Cerințe ale clienților | Condiții grele | Atitudine loială față de client. Puteți cumpăra o casă cu un rating de credit negativ |
| Durata procedurii | Procedura va dura 7 - 30 de zile | Înregistrarea tranzacției are loc în mai multe vizite (2 - 3 zile) |
| Dimensiunea pariului | De la 6% și peste | 0 - 12% |
| O taxă inițială | Minimum 5 - 15% | Mai mult de 30% din prețul proprietății |
| Cheltuieli suplimentare | Notarial, asigurări, bancar (pentru documente, servicii de evaluare) | Fără costuri aferente |
| Plăți | Renta relativ mică sau contribuții diferențiate | Suma plăților lunare de la 100.000 de ruble |
| Drepturi asupra unei proprietăți rezidențiale | Cumpărătorul devine proprietar imediat după punerea în funcțiune a instalației și înregistrarea dreptului de proprietate | Clientul primește dreptul de a deține proprietatea după achitarea ultimei rate |
| Un obiect | Obiecte ale pietei primare si secundare | Clădiri noi |
| garanții | Banca verifică stabilitatea financiară a companiei dezvoltatoare | - |
| Alegere | Orice obiect | Alegerea dezvoltatorilor de locuințe care oferă rate |
Pentru a determina care este mai profitabil, un credit ipotecar sau un plan de rate, ar trebui să comparați condițiile specifice pentru cumpărarea unui apartament într-o bancă și de la un dezvoltator. De exemplu, Ivanov A.A. plănuiește să cumpere un apartament cu o cameră într-o casă în construcție în ansamblul rezidențial „Luchi” în valoare de 4 milioane de ruble. Pentru a face calcule, un potențial împrumutat folosește principalele condiții ale programelor:
Rezultat:
O comparație vizuală a unui credit ipotecar cu o plată în rate ne permite să concluzionam că supraplata la o ipotecă este mult mai mare, dar suma plății lunare este de trei ori mai mică. Beneficiile în rate se obțin prin reducerea ratelor dobânzilor și a termenelor de împrumut, dar necesită o plată lunară a unei sume sporite.
Rata pe piata imobiliara primara exista de la sfarsitul anilor '90. Până în 2008, dezvoltatorii ofereau împrumuturi cumpărătorilor doar la un anumit procent, dar situația economică din țară i-a obligat pe dezvoltatori să revizuiască termenii programelor, scăzând dobânzile și prelungind durata creditelor.
Pro:
Minusuri:
Programele ipotecare au, de asemenea, o serie de avantaje și dezavantaje.
Puncte pozitive:
Laturile negative:
Experții identifică mai multe categorii de cetățeni care beneficiază de un plan de rate convenabil:
O ipotecă este potrivită pentru cetățenii care utilizează programe de subvenții de stat (capital de maternitate, ipotecă socială, ipotecă militară) sau care nu pot efectua un avans important. În acest din urmă caz, cele mai favorabile condiții sunt primite de clienții obișnuiți ai băncilor, participanții la promoții, oferte speciale.
În general, dezvoltatorii lasă cumpărătorilor posibilitatea de a utiliza un plan de credit ipotecar sau de rate, precum și de a plăti costul integral al locuinței, fără a aștepta expirarea contractului de împrumut.
Timp de citire ≈ 6 minute
Cumpărarea unui apartament este cea mai grea achiziție din viață pentru marea majoritate a oamenilor. Chiar și luând în considerare instrumente precum creditele ipotecare și ratele, o persoană care decide să cumpere o casă își va calcula cu atenție posibilitățile. Adesea va aduce și co-împrumutați sau garanți.
Ce este mai bine - să cumpărați un apartament pe o ipotecă cu ajutorul unei bănci sau direct de la dezvoltator?
În primul rând, este necesar să se constate interpretarea incorectă a conceptelor. Unii spun „ipoteca direct de la dezvoltator”. Credit ipotecar Este, în primul rând, o formă de gaj imobiliar. Dar, poate fi și un credit ipotecar, dacă proprietatea dobândită sau existentă este gajată, și în care împrumutatul primește proprietatea asupra acesteia.
Planul de rate același lucru este doar o modalitate de a împărți plata pentru un produs (nu neapărat imobil) în mai multe părți întinse în timp. Cu o ipotecă, plata este și ea defalcată, dar acest termen înseamnă ceea ce am scris mai sus - o formă de garanție.În consecință, dezvoltatorii nu dau credit ipotecar, în acest caz vorbim despre faptul că au fost acreditați de un numărul de bănci care pot emite un credit ipotecar. Dezvoltatorii înșiși, în paralel cu programele bancare de creditare ipotecară, oferă adesea clienților să cumpere imobile în rate.
Cu un credit ipotecar, proprietatea achiziționată devine obiect de garanție, care trebuie însoțită de o notă în registrul imobiliar relevant. Împrumutatul dobândește titlul de proprietate asupra acesteia, dar, în caz de neplată a datoriei, banca poate solicita să-și satisfacă împrumutul prin vânzarea acestei proprietăți. De fapt, o astfel de metodă de garanție, atunci când împrumutatul deține proprietatea la propria discreție și, în același timp, o poate pierde dacă datoria nu este plătită, este o ipotecă.
În planul de rate, imobilul rămâne și el gajat (fără înregistrarea în registru că este garantat) iar împrumutatul poate deține și imobilul achiziționat, dar, în acest caz, nu primește proprietatea asupra acestuia. Adică poate locui într-un apartament, îl poate închiria, dar nu se va putea înscrie acolo - nici el însuși, nici rudele. Dacă datoria nu este plătită, evenimentele se desfășoară în același mod ca și în cazul unui credit ipotecar - dezvoltatorul vinde acest apartament și își returnează datoria, iar restul dă împrumutatului.
De fapt, schemele sunt aproximativ aceleași. Dar diferențele evidente sunt și ele izbitoare. Vă vom oferi un tabel în care sunt comparați anumiți parametri în cazurile în care locuința este luată cu ajutorul unui credit ipotecar la o bancă și cu ajutorul ratelor de la dezvoltator.
| Ipoteca bancara | Rate de la dezvoltator | |
| Selectarea obiectelor | Băncile acordă credite ipotecare pentru un număr mare de obiecte, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară a locuințelor, inclusiv pensiuni, stalinka, Hrușciov, cabane etc. | Numărul de obiecte este limitat doar de ceea ce a construit dezvoltatorul însuși și, în consecință, acestea sunt obiecte de pe piața primară. |
| Cerințe pentru debitor | Cerințele ipotecare pentru debitori sunt cu adevărat dure. Este necesară pregătirea unui număr mare de documente, inclusiv obiectul în sine, dacă este achiziționat pe piața secundară. Aici pot fi implicați și co-împrumutați și garanți. De asemenea, este foarte recomandat să aruncați o privire asupra istoricului dvs. de credit pentru a nu fi respins. | Cerințele pentru debitori sunt minime - putem spune că singura cerință este efectuarea unui avans. Nu este necesară nicio dovadă a veniturilor sau orice altceva. De asemenea, istoricul creditului nu este analizat aici. |
| Înregistrarea tranzacției, documente | Este o procedură complexă care include destul de mulți pași, pe care nu le putem descrie în detaliu aici. Pot apărea dificultăți suplimentare la obținerea unui credit ipotecar pe piața secundară din cauza faptului că nu tuturor le place întârzierea termenilor tranzacției, care apar inevitabil în timpul unei ipoteci.De asemenea, trebuie să înregistrați dreptul de proprietate asupra apartamentului, care implică suplimentar costuri de timp | Tranzacția este finalizată rapid. Noi am făcut prima tranșă, a doua zi vă puteți muta deja, dacă bineînțeles că casa nu a fost deja pusă în funcțiune. Dreptul de proprietate se formalizează după rambursarea integrală a datoriei. |
| O taxă inițială | Acum prima tranșă în regiune este de 10-20%. Desigur, există, dar acesta este un subiect pentru o discuție separată. | Avansul nu este de obicei mai mic de 30%. Dezvoltatorul nu își poate permite să nu aibă capital de lucru, așa că avansul aici este mai mare decât la un credit ipotecar. |
| Termenul limită de plată a datoriilor | Cu un credit ipotecar poate ajunge la 25-30 de ani | Cel mai adesea rate de până la 2 ani. Mai ales o mulțime de oferte de până la 1 an. Desigur, aceasta implică o injecție financiară semnificativă în fiecare lună. |
| Rata dobânzii | Rata dobanzii variaza in functie de obiect, prima rata si situatia economica. În 2018, ținând cont de sprijinul de stat pentru clădiri noi, puteți obține o rată de aproximativ 9% pe an. Pentru locuințele de pe piața secundară, rata medie fluctuează în jurul valorii de 9-11%. | Mulți dezvoltatori oferă clienților lor rate fără dobândă dacă termenul este scurt. Pe măsură ce termenul împrumutului crește, crește și rata dobânzii. De asemenea, merită să luați în considerare și trucuri de marketing - atunci când vorbesc despre rate fără dobândă, acestea cresc a priori prețul obiectului în sine. În general, rata dobânzii la rate este mult mai mică datorită termenului mai scurt al împrumutului. |
| Cheltuieli suplimentare | Costurile ipotecarelor sunt:
|
Costurile ratelor sunt doar plăți lunare. |
| Neplata datoriilor | Vânzarea proprietății cu plata datoriilor către bancă | Vânzarea proprietății cu plata datoriilor către dezvoltator |
| Proprietate | Se execută după contractul de cumpărare și vânzare sau contractul de participare la capitaluri proprii, adică imediat | Se emite numai după ultima plată, care închide datoria către dezvoltator. |
Concluzie: ce este mai bine - o ipotecă sau un plan de rate, ce să alegi și cum să nu calculezi greșit? Aceasta este o chestiune complicată și destul de complicată. Fiecare decide singur și își determină capacitățile financiare. Nu ar trebui să mergi cu capul năvalnic în a cumpăra un apartament, nefiind încrezător în abilitățile tale, care se pot transforma într-o adevărată robie pentru tine. Un plan de rate este o oportunitate de a cumpăra imobile pentru persoanele care au un avans semnificativ și finanțe proprii pentru a plăti plăți foarte mari pentru o perioadă scurtă de timp. Ipoteca este un instrument masiv pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare, pe care chiar și persoanele care nu au resurse financiare mari și le pot permite. Este suficient să ai 10-20% din prima tranșă și chiar și o persoană cu un venit mediu poate încerca să obțină un credit pentru locuințe mult așteptat de la bancă.
O fotografie: Alexey Alexandronok
Una dintre cele mai frecvente interogări imobiliare în motoarele de căutare de pe Internet este următoarea: „Ipoteca sau rate – care este mai bine”. Am găsit șase diferențe între aceste instrumente care pot influența decizia cumpărătorului de case.
Pentru dezvoltator nu contează cât câștigă cumpărătorul atunci când închiriază un apartament. La urma urmei, dacă clientul încetează să plătească înainte de rambursarea integrală a datoriei, apartamentul nu i se va elibera.
Rate - o alternativă la ipoteca
Un dezvoltator care oferă clienților posibilitatea de a achiziționa locuințe în rate sau credite ipotecare obține avantaje față de un concurent care vinde apartamente doar cu plata 100%. La urma urmei, ambele instrumente permit cumpărătorului unui apartament să nu aștepte până când suma totală este acumulată pentru achiziționarea de locuințe.
Cu o cerere stabilă, termenele maxime de rate sunt de obicei limitate la trei până la cinci ani. Dacă nu vă place, luați un credit ipotecar.
În perioadele de deteriorare a mediului macroeconomic, fluxul de clienți scade, iar băncile majorează dobânzile la creditele ipotecare. În consecință, devine profitabil pentru companiile de construcții să lanseze programe de vânzări cu un plan lung de rate - până la șapte până la zece ani.
Pentru a preciza: dacă constructorul are dificultăți cu vânzările, astfel de reduceri pot ajunge la 20% din prețul anunțat. Și în cele mai multe cazuri, un debitor ipotecar se poate califica pentru ele.
Trebuie amintit că băncile transferă plățile ipotecare către constructori numai după înregistrarea unui acord de participare la capitaluri proprii (DDU) la Rosreestr. Dar unele companii de construcții solicită o parte din plată de la o persoană privată înainte de încheierea DDU. Și atunci plata de drept încetează să mai fie o sumă forfetară. Care este motivul pentru care dezvoltatorul refuză o reducere.
Când vă familiarizați cu contractele ipotecare și în rate, trebuie acordată o atenție deosebită secțiunilor privind penalitățile
Ne putem descurca fără bancă?
A ghici „ipoteca sau rate – care este mai bine” este nerezonabil. Ambele scheme au avantajele și dezavantajele lor.
În general, obținerea unui credit ipotecar este o sarcină intensivă în muncă. De exemplu, un creditor necesită un pachet voluminos de documente: informații de identificare și confirmare despre angajare, obligații curente...
Când a apărut ipoteca cu două documente, mulți debitori au început să aleagă acest produs, în ciuda dobânzilor mai mari. Doar pentru a scăpa de nevoia de a colecta o mulțime de certificate. Planul în rate a fost inițial eliberat de probleme birocratice. De obicei, firma de constructii ofera clientului doar sa semneze o serie de obligatii.
În plus, cu o ipotecă, procesul de colectare a documentelor, depunerea și aprobarea unei cereri se prelungește până la două luni. Rata se emite pe zi. Adică, ambele servicii diferă pentru cumpărător și ca complexitate.
Apropo, aplicarea unui credit ipotecar nu garantează solicitantului un împrumut. Se poate dovedi că istoricul de credit este deteriorat sau, să zicem, s-au strecurat erori în documentele furnizate. Cu alte cuvinte, planul de rate poate fi disponibil acelor cetățeni cărora banca le refuză în mod deliberat o ipotecă.
Cu rate, nu va fi necesară asigurarea atât a proprietății, cât și a clientului. Cu un credit ipotecar, costurile suplimentare de asigurare sunt inevitabile
În sfârșit, banca limitează mărimea împrumutului – în funcție de venitul împrumutatului (dacă nu este un credit ipotecar „sub două acte”). Dezvoltatorul nu este interesat de mărimea veniturilor clientului. Nu există bară superioară pentru costul obiectului achiziționat.
Mișcare de întoarcere
Anterior, printre avantajele unui credit ipotecar, experții au numit în mod necesar o sumă mică de avans. Iar la acordarea ratelor, constructorii pretindeau de la client cel putin 30, sau chiar 50% din costul apartamentului ca prima plata.
Dar, pe de o parte, băncile au devenit neclintite în ceea ce privește împrumuturile pentru locuințe cu un avans scăzut (7-10%). Pe de altă parte, dezvoltatorii și-au revizuit treptat cerințele. Iar atunci când este necesar să susțină vânzările, aceștia sunt deja gata să dea rate cu o taxă simbolică (3%) sau chiar zero.
Deși o serie de avantaje clare ale unui credit ipotecar față de rate are.
Rata - ca instrument - este folosit doar pe piata primara. În plus, acest serviciu este legat de anumite obiecte imobiliare. Deci, este foarte posibil ca dezvoltatorul să ofere planuri de rate numai în parte din ansamblurile lor rezidențiale.
Debitorul ipotecar este mult mai liber în preferințele sale. El este liber să aleagă dintre apartamentele mai multor dezvoltatori. Sau - cumpărați o a doua casă.
Un plan de rate pe termen scurt are un dezavantaj suplimentar - plata lunară este mare în comparație cu venitul mediu al rușilor. Și această metodă de plată se dovedește a fi convenabilă, în primul rând, pentru cetățenii care se așteaptă să primească o sumă substanțială în viitorul apropiat. De exemplu, cei care, după ce se mută într-un apartament nou, urmează să-l vândă pe cel vechi. Sau cei care așteaptă închiderea unui depozit la termen.
În același timp, în cazul în care vechiul apartament nu a putut fi vândut la data programată, uneori este forțată să se folosească schema „rată plus ipotecă”.
Dacă expunerea fostului apartament este amânată, cumpărătorul ia un credit ipotecar, iar banca numără plățile în rate efectuate anterior ca avans. Băncile tratează astfel de clienți - ca pe cei care au deja experiență în plăți regulate - sunt favorabile.
Principala diferență dintre un plan de rate și o ipotecă este că firma de construcții nu va înregistra proprietatea ca proprietate a clientului până la rambursarea integrală a planului de rate. Chiriașul nu se va putea înscrie la această adresă și va locui în apartament numai în baza actului de mutare.
Și asta impune anumite inconveniente. Proprietarul informal nu va putea vinde proprietatea. Anumite dificultăți îl așteaptă atunci când se înregistrează la o clinică locală sau când plasează copiii la școală.
Se poate afirma că ambele produse devin treptat similare. Cu toate acestea, rămân anumite diferențe. Datorită acestor diferențe, pentru cumpărătorii cu venituri peste medie, rata este un instrument mai convenabil. Dar, din moment ce nu sunt atât de mulți astfel de cetățeni, cea mai mare parte a tranzacțiilor au loc cu implicarea creditelor ipotecare.
Una dintre modalitățile de achiziție de bunuri imobiliare atunci când este imposibil să plătiți întregul cost al locuinței la un moment dat este planul de rate. Într-o oarecare măsură, rata este o alternativă la un credit ipotecar, dar cu propriile caracteristici distinctive, avantaje și dezavantaje. De regulă, dezvoltatorii oferă în mod activ diverse scheme de rate pentru a vinde locuințe în construcție cât mai repede posibil. Prin urmare, acest instrument pentru achiziționarea proprietății este cel mai popular pe piața primară.
Rata este o modalitate de dobandire a unui imobil, in care plata nu se face la un moment dat, ci in rate, cote egale sau diferentiate, fixate in contractul dintre cumparator si vanzator.
Ratele pot fi fără dobândă și procentuale.
Primul este tipic pentru piața imobiliară de elită și premium cu un avans de 50%, unde termenul de efectuare a plăților rămase nu depășește șase luni, iar nivelul veniturilor cumpărătorilor este la un nivel foarte ridicat.
Al doilea tip este inerent clasei de locuințe „economie” și „confort”. Rata dobânzii variază de la 3 la 12% și depinde de cuantumul primei rate și de perioada de plată.
În acest caz, merită să acordați atenție metodei de calcul a dobânzii. Opțiunea de 12% pe an și 1% pe lună pentru suma soldului va avea o valoare diferită în termeni monetari.
Programele de rate depind de mărimea avansului și de termenul de efectuare a plăților rămase.
Cele mai frecvente sunt:
Unii dezvoltatori oferă rate de până la 4 ani, dar o condiție esențială pentru aceasta este necesitatea de a plăti integral costul locuinței înainte de a pune casa în funcțiune.
Achiziționarea unui apartament în rate include următorii pași:
La întocmirea unui contract de vânzare, schema este similară, dar certificatul de proprietate este emis cu o grevare, care este eliminată după plata integrală. Toate condițiile sunt, de asemenea, prescrise în DCT.
Contractul prevede, de asemenea, condițiile pentru încălcarea condițiilor de plată a plăților regulate. De obicei, se percepe o penalizare pentru fiecare zi de întârziere și o amendă unică.
În cazul unei singure încălcări a termenului, vânzătorul poate închide ochii la aceasta, în cazul unei încălcări sistematice, poate încasa toate sumele datorate, precum și poate rezilia contractul. În același timp, termenii contractului pot prevedea restituirea nu a tuturor fondurilor depuse, dar minus aproximativ 10%.
Este imposibil să răspunzi fără echivoc la întrebarea care este mai bine ipoteca sau planul de rate. Deoarece alegerea uneia sau alteia metode de achiziție a locuinței depinde de condițiile specifice ale tranzacției, de caracteristicile proprietății și de cumpărător. Ceea ce contează sunt capacitățile financiare ale clientului, clasa imobiliară, mărimea primei rate.
Avantajele ratelor față de creditele ipotecare:
Principalul dezavantaj al ratelor este mărimea primei rate și plățile ulterioare. Dacă cumpărați în rate timp de un an un apartament în faza de construcție în valoare de 4 milioane de ruble. cu un avans de 30% (1,2 milioane de ruble), apoi suma plăților lunare suplimentare, chiar și fără dobândă, va fi de 233 mii de ruble. Această sumă face inaccesibile ratele pentru cetățenii obișnuiți cu un venit mediu, lăsând această metodă de obținere a locuinței drept privilegiul oamenilor înstăriți.
Acest lucru este confirmat de statisticile dezvoltatorilor: doar aproximativ o zecime din locuințele din sectorul de masă sunt achiziționate în rate, în timp ce în segmentul de locuințe de elită acest raport este aproape de jumătate.
Există mai multe categorii de cetățeni care sunt rate benefice și convenabile:
Ținând cont de situația actuală de pe piața imobiliară, când oferta de locuințe depășește cererea pentru aceasta, mulți dezvoltatori dezvoltă activ planuri de rate, oferind din ce în ce mai multe dintre programele sale cu un procent mai mic, un avans mai mic și un avans mai lung. termen.
Dar, deoarece numai marile companii de construcții, cu resurse suficiente, pot oferi planuri de rate, iar termenul este destul de scurt în comparație cu un credit ipotecar, planurile de rate vor rămâne în continuare disponibile unui cerc limitat de cumpărători, ceea ce nu va crește semnificativ creșterea vânzărilor de locuințe în acest sens. sistem.
Poate un plan de rate să înlocuiască o ipotecă și este rata fără dobândă un fel de „capcană”? Sau poate că în general este mai profitabil să nu cumperi un apartament în rate, ci să acumulezi fonduri pe un depozit?
După cum arată statisticile, rata nu a fost foarte populară în clasa economică și confort. Și iată de ce: din păcate, raportul dintre prețurile imobiliare și salariile din regiunea Moscova este de așa natură încât este aproape imposibil ca reprezentanții clasei de mijloc să „economisească” pentru un apartament într-o perioadă relativ scurtă de timp. Se recurge la planuri de rate atunci când lipsește o sumă mică, pentru care nu s-ar acorda niciodată un credit ipotecar (la urma urmei, dimensiunea sa este limitată nu numai „de sus”, ci și „de jos” - cel puțin 20-30% din valoarea proprietatii). De exemplu, veți cumpăra un apartament și înțelegeți că merită să adăugați doar 300 de mii de ruble și puteți cumpăra o opțiune mult mai interesantă ... Sau vindeți un apartament vechi pentru a cumpăra unul nou. Dar afacerea se prelungește, iar opțiunile de vânzare sunt rezolvate. Cum poți să nu folosești rate?
Dar în segmentul imobiliar de elită, planurile în rate sunt foarte populare. Potrivit Magistratului, este folosit în 17% din tranzacții.
Așa cum stau lucrurile acum, cele două instrumente sunt greu de comparat.
Ipoteca se acordă pe termen lung, rate - pe termen scurt
Ipotecile au o „limită inferioară” – suma sub care nu vi se va acorda un împrumut. Dezvoltatorul vă poate permite să plătiți mai târziu câteva procente din costul apartamentului.
Ratele pe termen scurt pot fi fără dobândă. Dar va trebui să plătești împrumutul, chiar dacă îl rambursezi în 3-4 luni.
„Spre deosebire de un credit ipotecar, un plan de rate pentru achiziționarea unui apartament în ansambluri în construcție permite cumpărătorului să scurteze perioada de plată și să evite cheltuieli suplimentare pentru asigurare și alte costuri”, spune Sergey Lyadov, purtătorul de cuvânt al companiei de dezvoltare City-XXI Century.
În ceea ce privește protecția juridică, este aproximativ aceeași pentru cumpărător (excepția fac schemele când apartamentul nu este de vânzare sub 214-FZ). După cum asigură în unanimitate experții, dezvoltatorii sunt cei mai vulnerabili atunci când aplică pentru rate. Este posibil ca după ceva timp să fie lansat un plan de rate pe termen lung de la AHML
Apoi, într-adevăr, va avea sens să discutăm: plan în rate sau ipotecă – care este mai profitabil. Dar până acum planul de rate pe termen lung există doar sub forma unui proiect pilot. Și nu se știe dacă este implementat în practică.
Poate că este mai bine să acumulezi fonduri pe un depozit? Hai să numărăm. Să facem imediat o rezervă că calculele noastre nu sunt legate de niciun obiect sau program anume, deși se bazează pe oferte reale de pe piață.
Să presupunem că aveți 1,2 milioane de ruble și plănuiți să cumpărați un apartament cu 2,4 milioane.
Opțiunea 1. Vi se oferă un plan de rate fără dobândă pentru un an. În fiecare lună vei plăti 100 de mii de ruble. Într-un an, plătiți dezvoltatorul.
Opțiunea 2. Vi se oferă un plan de rate la 1% pe lună din soldul datoriei. În fiecare lună va trebui să plătiți 106,5 mii.Pentru anul veți plăti în exces doar 80 de mii, ceea ce nu este chiar atât de rău.
Opțiunea 3. Puneți acești bani pe un depozit reîntregibil la 12% (asemenea oferte sunt disponibile de la băncile incluse în topul sutei din punct de vedere al fiabilității). Și vei contribui cu 100 de mii în fiecare lună, apoi într-un an vei avea 3 milioane.
Veți putea cumpăra apartamentul vizat, chiar dacă prețul crește cu 25%! (Chiar dacă dezvoltatorul nu are astfel de apartamente, probabil investitorii vor părăsi proiectul).
Prin urmare, se pune întrebarea: imobiliarele de pe piața primară pot crește prețul în ruble cu 25% în următorul an. Unii experți spun că nu. Alții prevăd o creștere similară.
Dar există un alt factor: mulți oameni investesc în imobiliare doar pentru că nu cred în stabilitatea băncilor. În această situație, profitabilitatea trece în plan secund.
Dezvoltatorul are dreptul de a rezilia unilateral contractul de participare și de a notifica Rosreestr despre acesta dacă deținătorul dobânzii întârzie de două ori plata. .
În ciuda aparentei ușurințe a procedurii, dezvoltatorul trebuie să aștepte anularea înregistrării acordului de participare la capital de către Rosreestr. Și abia după aceea apartamentul poate fi scos din nou la vânzare. Sofya Starkova, director de vânzări FGC Leader, spune că în condițiile unei situații economice instabile au primit mai multe solicitări de la cumpărători care nu sunt în măsură să plătească conform graficului cu cerere de amânare a plăților. „Luăm în considerare fiecare astfel de apel în mod individual și, de regulă, ne întâlnim cu clienții la jumătatea drumului, oferind diverse opțiuni pentru a ieși din situația actuală. Una dintre variante: cumpărătorul achiziționează un apartament la începutul planului de rate, apoi întocmește un credit ipotecar pentru suma lipsă.
Această afirmație sună încurajatoare: dezvoltatorul este gata să aibă răbdare cu deținătorul de capital. Deși nu este clar modul în care cumpărătorul va putea contracta un credit ipotecar - cerințele băncii pentru debitor sunt adesea mai mari decât cele ale dezvoltatorului pentru cei care întocmesc rate.
GC "Morton" : „Acum oferim rate cu un avans minim de 20%, dobândă lunară la soldul datoriei - de la 1% până la 18 luni. Astfel, dobânda anuală la rate este de 12%, dar la sold, ceea ce este chiar mai profitabil decât un credit ipotecar.
GK „Grupul liderilor”: Acum se desfășoară acțiunea „Apartament pentru un milion”, care prevede următoarele condiții pentru cumpărători: o plată inițială - 1 milion de ruble, este prevăzut un plan de rate pentru soldul sumei până în momentul în care obiectele sunt puse în funcțiune - timp de 22 de luni (LCD „Leader Park”, Mytishchi) și 36 de luni (Microdistrict „Orașul Fericirii”, Domodedovo). Numărul de apartamente care participă la program este limitat.
LCD Leader Park
Orașul Fericirii din Mirorion
„Lider” FGC: Există diverse programe pentru achiziționarea unui apartament în rate, inclusiv cele fără dobândă. Ratele sunt de obicei asigurate până la sfârșitul construcției unității cu un avans minim de 30%
Companie de dezvoltare" Orașul-XXI secol": Plan de rate fără dobândă de până la 12 luni în toate obiectele în construcție ale companiei. Avansul trebuie sa fie de minim 40% pentru apartamentele cu 3 camere, minim 60% pentru apartamentele cu 2 camere si minim 80% pentru apartamentele cu 1 camera. Există și alte opțiuni cu perioade mai lungi de plată. În acest caz, planul de rate este valabil până la primirea permisului de punere în funcțiune a instalației.
Scheme mai flexibile sunt oferite pe piața imobiliară suburbană și la nivel scăzut. Iată un exemplu de opțiuni de rate pentru comunitatea de locuințe din Little Scotland. Programul fără dobândă este valabil la efectuarea unei plăți inițiale în valoare de 30% până la 80%, termenele de plată variază de la 2 la 7 luni, respectiv. Atunci când alegeți un plan de rate pe 1 an, se va percepe dobândă, plata suplimentară maximă va fi de 10% din valoarea tranzacției.
Rata pana la 7 luni
Rata pentru 1 an
