Metoda de reducere pentru evaluarea imobilului. Cum se calculează fluxul de numerar actualizat. Metode de evaluare

Abordarea veniturilor este considerată cea mai acceptabilă din punct de vedere al motivelor investiționale, întrucât valoarea unei întreprinderi în ea nu înseamnă valoarea unui set de active (cladiri, structuri, utilaje, echipamente, valori necorporale etc.) , ci o estimare a fluxului de venituri viitoare. Venitul poate fi profitul companiei, venitul, dividendele plătite sau potențiale, fluxul de numerar. Să luăm în considerare fiecare dintre metodele abordării veniturilor mai detaliat.

Evaluarea de piață a unei afaceri depinde în mare măsură de perspectivele acesteia. La determinarea valorii de piata a unei afaceri se ia in considerare doar acea parte din capitalul acesteia care poate genera venituri intr-o forma sau alta in viitor. În același timp, este foarte important când exact proprietarul va primi aceste venituri și cu ce risc este asociat. Toți acești factori care afectează evaluarea unei afaceri permit să se ia în considerare metoda fluxului de numerar actualizat (metoda DCF).

Fluxurile de numerar sunt o serie de fluxuri de numerar periodice așteptate din activitățile unei întreprinderi, mai degrabă decât o încasare unică a întregii sume.

Determinarea valorii unei afaceri folosind metoda DCF se bazează pe ipoteza că un potențial investitor nu va plăti pentru această afacere o sumă mai mare decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din această afacere. De asemenea, proprietarul nu își va vinde afacerea la un preț mai mic decât valoarea actuală a câștigurilor viitoare proiectate. Ca urmare a interacțiunii lor, părțile vor ajunge la un acord asupra unui preț de piață egal cu valoarea actuală a venitului viitor.

Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar - determinarea valorii unei proprietăți prin însumarea valorilor curente ale fluxurilor de venit așteptate din aceasta. Calculele se efectuează conform formulei

Principalele etape ale evaluării unei întreprinderi folosind metoda DCF:

• 1. Alegerea unui model de flux de numerar.
• 2. Determinarea duratei perioadei de prognoză.
• 3. Analiză și previziune retrospectivă (cheltuieli, investiții, venituri brute din vânzări).
• 4. Calculul sumei fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoză.
• 5. Determinarea ratei de actualizare.
• 6. Calculul valorii costului în perioada post-prognoză.
• 7. Calculul valorilor prezente ale fluxurilor de numerar viitoare și ale valorii în perioada post-prognoză.
• 8. Efectuarea modificărilor finale.

Să luăm în considerare fiecare etapă mai detaliat.

1. Alegerea unui model de flux de numerar. Atunci când se evaluează o afacere, se utilizează unul dintre cele două modele de flux de numerar: flux de numerar pentru capital propriu (flux de numerar net liber) sau flux de numerar pentru tot capitalul investit (flux de numerar fără datorii).

Pe baza fluxului de numerar pentru capitaluri proprii, se determină valoarea de piață a capitalului propriu al companiei. Valoarea de piata a capitalului social nu este un concept abstract: pentru societatile pe actiuni este valoarea de piata a actiunilor ordinare si preferentiale (daca acestea din urma au fost emise), pentru societatile cu raspundere limitata (suplimentara) si cooperativele de productie - valoarea de piata a acțiuni și acțiuni ale fondatorilor.

Calculul, care se bazează pe fluxul de numerar pentru capitalul investit (valoarea totală a capitalurilor proprii și a datoriei pe termen lung), vă permite să determinați valoarea totală de piață a capitalului propriu și a datoriei pe termen lung a companiei.

Masa 7 și 8 prezintă algoritmul de calcul al fluxului de numerar pentru capital propriu și respectiv capital total investit.

Tabelul 7. Calculul fluxului de numerar pentru capitaluri proprii

Tabelul 8. Calculul fluxului de numerar pentru tot capitalul investit

În ambele modele, fluxul de numerar poate fi calculat atât pe bază nominală (la prețuri curente) cât și pe bază reală (ținând cont de factorul inflației).

2. Determinarea duratei perioadei de prognoză. Prognoza veniturilor viitoare începe cu determinarea orizontului de prognoză și a tipului de venit care va fi utilizat în calculele ulterioare. Durata perioadei de prognoză se determină ținând cont de planurile conducerii pentru dezvoltarea (lichidarea) întreprinderii în următorii ani, de dinamica indicatorilor de valoare (venituri, preț de cost, profit), de tendințele cererii, producției și volumele de vânzări. Datorită complexității prognozei la evaluarea întreprinderilor rusești, perioada de prognoză este de obicei stabilită la trei ani.

Dacă nu există motive obiective pentru încetarea existenței întreprinderii, atunci se presupune că aceasta poate exista pe termen nelimitat. Nu este posibil să se prevadă cu mai multă precizie venitul pentru câteva zeci sau mai mulți ani, chiar și într-o economie stabilă, prin urmare, durata de viață a întreprinderii este împărțită în două părți:

• - perioada de prognoza, cand evaluatorul prezice cu acuratete dinamica fluxurilor de numerar;
• - perioada post-prognoză, când se ia în considerare ritmul mediu de creștere a fluxurilor de numerar ale întreprinderii pe întreaga perioadă rămasă de viață.
• 3. Analiză și prognoză retrospectivă. Pentru calcularea corectă a valorilor fluxurilor de numerar este necesară o analiză a cheltuielilor, a investițiilor și a veniturilor brute din vânzări.

La prognozarea veniturilor brute se iau în considerare: gama de produse, volumul producției și prețurile, cererea de produse, capacitatea de producție, situația economică din țară și industrie în ansamblu, concurența, precum și planurile conducerii companiei.

Atunci când prognozează costurile și investițiile, evaluatorul ar trebui:

• - să țină cont de interdependențe și tendințe retrospective;
• - studiază structura costurilor (în special raportul dintre costuri fixe și variabile);
• - estimarea așteptărilor inflaționiste pentru fiecare categorie de costuri;
• - determina cheltuielile de amortizare pe baza disponibilității curente a activelor și a creșterii și cedării viitoare a acestora;
• - calculați costul plăților dobânzilor pe baza nivelurilor de datorie proiectate;
• - prezice și justifică nevoia de investiție;
• - să analizeze sursele de finanţare a investiţiilor etc.

Capacitatea de a „ține pasul” în mod constant cu costurile curente vă permite să ajustați gama de produse în favoarea celor mai competitive poziții, să construiți o politică de prețuri rezonabile pentru companie, să evaluați în mod realist unitățile structurale individuale în ceea ce privește contribuția și eficiența acestora.

Clasificarea costurilor se poate face după mai multe criterii:

• ? după compoziție: planificată, prevăzută sau efectivă;
• ? în raport cu volumul producţiei: variabil, constant, condiţional constant;
• ? metoda de atribuire la cost: direct, indirect;
• ? functii de management: productie, comercial, administrativ.

Pentru evaluarea afacerilor, două clasificări ale costurilor sunt importante:

• 1) împărțirea costurilor în fixe și variabile, adică în funcție de modificarea acestora atunci când se modifică volumul producției. Costurile fixe nu depind de modificările volumelor de producție (de exemplu, costuri administrative și de management; taxe de amortizare; costuri de vânzare fără comisioane; chirie; impozit pe proprietate etc.). Costurile variabile (materii prime și materiale; salariile personalului principal de producție; consumul de combustibil și energie pentru nevoile de producție) sunt de obicei considerate proporționale cu modificarea volumelor de producție. Clasificarea costurilor pentru costuri fixe și variabile este utilizată în primul rând în analiza pragului de rentabilitate, precum și pentru optimizarea structurii produselor;
• 2) împărțirea costurilor în directe și indirecte. Este folosit pentru a atribui costuri unui anumit tip de produs. O separare clară și uniformă a costurilor directe și indirecte este deosebit de importantă pentru a menține o raportare uniformă între departamente.
• 4. Calculul sumei fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoză. Există două metode principale de calculare a valorii fluxului de numerar: indirectă și directă. Metoda indirectă analizează fluxul de numerar pe linie de activitate, demonstrează clar utilizarea profitului și investiția numerarului disponibil, în timp ce metoda directă se bazează pe analiza fluxului de numerar pe elemente de venituri și cheltuieli, adică pe conturi contabile.
• 5. Determinarea ratei de actualizare. Atunci când se calculează valoarea unei companii folosind abordarea venitului, cea mai importantă componentă a calculelor este procesul de determinare a mărimii ratei de actualizare.

Dacă luăm în considerare rata de actualizare a unei întreprinderi ca entitate juridică independentă, separată atât de proprietari (acționari), cât și de creditori, atunci o putem defini ca fiind costul atragerii de capital din diverse surse de către întreprindere. Rata de actualizare sau costul strângerii de capital ar trebui calculată astfel încât să ia în considerare trei factori:

• 1) prezența multor întreprinderi de diverse surse de capital atras, care necesită niveluri diferite de compensare;
• 2) necesitatea ca investitorii să țină cont de costul banilor în timp;
• 3) factor de risc.

În funcție de modelul de flux de numerar ales, se folosesc diferite metode de determinare a ratei de actualizare. Metodele de determinare a ratelor de actualizare sunt prezentate în prelegerea 7.

După determinarea ratelor de actualizare, se calculează valoarea întreprinderii în perioada terminală, se determină valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare în perioada terminală și se fac ajustările finale.

6. Calculul valorii costului în perioada post-prognoză. Cu managementul eficient al unei întreprinderi, durata de viață a acesteia tinde spre infinit. Este nerezonabil de prezis pentru câteva decenii înainte, deoarece cu cât perioada de prognoză este mai lungă, cu atât acuratețea prognozei este mai mică. Pentru a ține cont de veniturile pe care le poate aduce o afacere în afara perioadei de prognoză, se determină costul reversiunii.

Reversul este:

• - venituri din eventuala revânzare a proprietății (întreprinderii) la sfârșitul perioadei de prognoză;
• - valoarea proprietății la sfârșitul perioadei de prognoză, reflectând suma veniturilor preconizate a fi primite în perioada postprognoză.

În funcție de perspectivele de dezvoltare a afacerii în perioada post-prognoză, se selectează una dintre cele prezentate în tabel. 9 moduri de a calcula valoarea sa la sfârșitul perioadei de prognoză.

Tabel 9. Metode de calcul a valorii întreprinderii la sfârșitul perioadei de prognoză (reversiune)

Principala modalitate de a determina valoarea unei întreprinderi la sfârșitul perioadei de prognoză este utilizarea modelului Gordon.

Modelul lui Gordon - determinarea valorii unei afaceri prin valorificarea venitului din primul an terminal previzionat la o rată de capitalizare care ia în considerare ratele de creștere a fluxului de numerar pe termen lung. Costul final este calculat în conformitate cu modelul Gordon folosind formula

de FV este valoarea așteptată (viitoare) în perioada post-prognoză; CFterm - fluxul de numerar al veniturilor perioadei post-prognoză (reziduală); r este rata de actualizare; g - ratele de creștere pe termen lung (condițional constante) ale fluxului de numerar în perioada reziduală.

Condiții pentru aplicarea modelului Gordon:

• ? ratele de creștere a veniturilor ar trebui să fie stabile;
• ? ratele de creștere a veniturilor nu pot fi mai mari decât rata de actualizare;
• ? investițiile de capital în perioada post-prognoză trebuie să fie egale cu deducerile din amortizare (pentru cazul în care fluxul de numerar acționează ca venit);
• ? Ratele de creștere a veniturilor sunt moderate (nu depășesc 2-3%), deoarece ratele mari de creștere sunt imposibile fără investiții de capital suplimentare, pe care acest model nu le ia în considerare.

Astfel, putem spune că determinarea valorii în perioada post-prognoză se bazează pe premisa că afacerea este capabilă să genereze venituri după încheierea perioadei de prognoză. Se presupune că după încheierea perioadei de prognoză, veniturile din afaceri se vor stabiliza, iar în perioada reziduală vor exista rate de creștere stabile pe termen lung sau venituri uniforme infinite.

Calcularea valorilor prezente ale fluxurilor de numerar viitoare și a valorii în perioada post-prognoză. Valoarea actuală (actualizată, actuală) - valoarea fluxurilor de numerar și a inversărilor companiei, actualizate la o anumită rată de actualizare până la data evaluării.

PV se calculează prin înmulțirea fluxului de numerar CF corespunzător perioadei cu coeficientul valorii actuale a unității DF, ținând cont de rata de actualizare selectată r. Calculele se efectuează conform formulei

Conform acestei formule, fluxurile de numerar sunt actualizate ca și cum ar fi primite la sfârșitul anului. Totuși, dacă fluxul de numerar nu este concentrat la sfârșitul anului din cauza sezonalității producției și a altor factori, se recomandă ca raportul valorii prezente pentru fluxul de numerar al perioadei de prognoză să fie determinat la jumătatea anului:

Apoi, prin însumarea valorilor valorilor curente ale fluxurilor de numerar din perioada de prognoză, se determină valoarea întreprinderii (afacerii) în perioada de prognoză. Valoarea actualizată a întreprinderii în perioada reziduală este determinată prin metoda actualizării utilizând coeficientul de valoare justă calculat prin formula

Valoarea preliminară a valorii afacerii are două componente: suma valorilor curente ale fluxurilor de numerar din perioada de prognoză și valoarea curentă a întreprinderii în perioada reziduală. Ordinea de implementare a acestui algoritm este prezentată în tabel. zece.

Efectuarea modificărilor finale. După ce s-a determinat valoarea preliminară a întreprinderii, trebuie făcute modificări finale pentru a obține valoarea finală a valorii de piață. Printre acestea se remarcă trei:

• · Ajustare pentru valoarea activelor neperformante;
• · Corectarea mărimii capitalului de lucru propriu;
• · Ajustare pentru valoarea datoriei pe termen lung (la determinarea costului capitalului propriu folosind modelul fluxului de numerar pentru tot capitalul investit).

Prima modificare se bazează pe faptul că, la calcularea costului, sunt luate în considerare numai acele active ale întreprinderii care sunt angajate în producție, obținând profit, adică în formarea fluxului de numerar. Dar o întreprindere poate avea active care nu sunt direct implicate în producție. Dacă da, atunci valoarea lor nu este inclusă în fluxul de numerar, dar asta nu înseamnă că nu au deloc valoare. În prezent, multe întreprinderi rusești au astfel de active nefuncționale (imobiliare, mașini și echipamente), deoarece din cauza scăderii prelungite a producției, nivelul de utilizare a capacităților de producție este extrem de scăzut. Multe dintre aceste active au o valoare care poate fi realizată, de exemplu, la vânzare. Prin urmare, este necesar să se determine valoarea de piață a unor astfel de active și să o adauge la valoarea obținută prin actualizarea fluxului de numerar.

A doua modificare este de a lua în considerare valoarea reală a capitalului de rulment propriu. În modelul de flux de numerar actualizat, includem suma necesară de capital de lucru, legat de nivelul prognozat al vânzărilor (de obicei este determinat de standardele industriei). Valoarea reală a capitalului de lucru propriu al companiei poate să nu coincidă cu cea cerută. În consecință, este necesară o corecție: trebuie adăugat surplusul de capital de lucru propriu, iar deficitul trebuie scăzut din valoarea costului preliminar.

Dacă calculele au fost efectuate folosind modelul fluxului de numerar pentru întregul capital investit, atunci se face o a treia modificare: valoarea datoriei pe termen lung este dedusă din valoarea valorii găsite pentru a determina valoarea capitalului propriu.

Este de remarcat faptul că metoda DCF oferă o estimare a costului capitalului propriu la nivelul unui pachet de control. În cazul determinării valorii unui pachet minoritar într-o societate pe acțiuni deschisă, se deduce o reducere pentru natură fără control; pentru o societate pe acțiuni închisă trebuie făcută o reducere pentru caracter necontrolant și lichiditate insuficientă.

Astfel, putem concluziona că metoda de actualizare a fluxurilor de numerar este o metodă foarte complexă, consumatoare de timp și în mai multe etape de evaluare a unei întreprinderi. Aplicarea acestei metode necesită un nivel ridicat de cunoștințe și abilități profesionale din partea evaluatorului. În practica mondială, această metodă este folosită mai des decât altele, determină cu mai multă precizie prețul de piață al unei întreprinderi și prezintă cel mai mare interes pentru investitor, deoarece folosind această metodă evaluatorul ajunge la suma pe care investitorul este dispus să o plătească. , ținând cont de așteptările viitoare de la afacere.

Evaluarea imobiliară este o activitate economică complexă, care se rezumă la utilizarea unei varietăți de tehnici și metode de identificare a prețului real. Este considerată cea mai frecventă utilizare metoda fluxului de numerar actualizat folosit nu numai în realitatea rusă, ci și în străinătate.

Esența tehnicii

Această metodă este utilizată pentru a calcula prețul actualizat al încasărilor financiare, așteptat de la proprietate în viitor... O metodă similară poate fi utilizată dacă există încredere sau presupune că încasările de numerar așteptate pe o anumită perioadă de timp vor diferi semnificativ de cele curente.

Atunci când se folosește metoda DCF pentru a prezice nivelul de profitabilitate din toate modurile posibile de utilizare a bunurilor imobiliare, se face un calcul pentru un anumit număr de ani și fără greșeală. o prognoză a încasărilor se construiește la vânzarea obiectului evaluat după expirarea perioadei... Această tehnică funcționează cel mai bine. cu instabilitate a veniturilor.

Cazurile de aplicare a metodei sunt:

• există presupunerea educată a diferenței fluxurile de numerar în viitorul previzibil din cele existente;
• există informații care permit prezice nivelul încasărilor viitoare;
• observat sezonalitateîncasările de fonduri;
• ca obiect imobiliar structură comercială mare;
• imobilul care se evaluează este situat în construcție sau punere în funcțiune.

Metoda actualizării fluxurilor de numerar este o metodă care permite preziceți cât mai exact cuantumul încasărilor viitoare.

Acestea din urmă se pot distinge prin instabilitatea lor, veniturile inegale. In momentul investitiei, investitorul incearca sa ia in considerare obiectul, tinand cont de posibilele avantaje si atractivitate, tinand cont de echivalentul monetar al profiturilor disponibile din punct de vedere al raportului acestora fata de pretul de achizitie.

Eficacitatea acestei metode și principala ei diferență față de alte metode de determinare a profitabilității constă în contabilitate un întreg complex de parametri și relația lor reciprocă Eu sunt. Acești parametri includ intrările și ieșirile de capital, investițiile de capital, conturile de creanță, modificările structurale.

Dacă luăm indicatorii profitului net, direct sau indirect, atunci aceștia nu permit operarea cu un set atât de mare de parametri.

Metode de evaluare

Economia modernă face distincție între cei care fac posibilă evaluarea valorii unui obiect imobiliar.

1. ... O astfel de tehnică presupune utilizarea în cazul pretinsei lichidări a unui imobil sau cu condițiile prealabile existente pentru viitorul faliment sau imposibilitatea continuării activității;
2. ... O metodă utilizată ca metodă de evaluare a obiectelor imobiliare existente sau în cazul unei reduceri anticipate a activității;
3. Profitabil. Este acest grup de tehnici care include metoda de evaluare folosind fluxuri de numerar actualizate. O trăsătură distinctivă a metodei DCF față de alte tipuri este aplicarea acesteia în raport cu o organizație sau un imobil, care funcționează în mod normal în stadiul actual, iar activitatea lor pe termen lung este planificată în viitor, implicând extragerea de profit.

Principalele etape ale evaluării prin metoda DDP

Aplicarea metodei DCF presupune o evaluare în mai multe etape.

Etapa 1. Definiție durata perioadei de prognoză... În această etapă, ar trebui să estimați durata în care are loc evaluarea fondurilor primite. Din cauza instabilității economiei ruse pe teritoriul Federației Ruse, durata medie a perioadei estimate nu depășește 3-5 ani, în Occident, termenele sunt mai lungi. Perioada de timp aleasă ar trebui să fie suficientă pentru a face o prognoză solidă;

Etapa 2. Predicția unor cantități specifice. Acest lucru necesită ca investitorul să ia următorii pași:

• lucru analitic folosind datele furnizate de client despre starea financiară... Raportul indică elemente de cheltuieli și venituri pentru perioada retroactivă referitoare la obiectul selectat;
• nota situația actuală pe piața imobiliarăși caracteristici ținând cont de schimbările dinamice;
• întocmirea calcule de prognoză despre nivelul profitului și pierderii pe baza reconstituirii documentelor contabile.

În economia rusă, în loc de procedura de actualizare a fluxurilor de numerar, veniturile sunt actualizate în principal, inclusiv:

• venitul net din exploatare aplicat bunurilor imobile negrevate cu obligații de creanță;
• fluxul net de numerar, calculată ținând cont de deducerea tuturor tipurilor de cheltuieli din profitul încasat;
• profit impozabil.

Etapa 3. Numara costul de revenire... Există un revers valoarea reziduală a unui obiect, formată atunci când generarea fluxurilor de numerar este redusă sau complet oprită... Valoarea adevărată a acestui indicator poate fi prezisă în următoarele moduri:

• stabilirea valorii de vânzare a obiectului în funcție de condițiile pieței, ținând cont prețurile proprietăților similareși încearcă să prezică valoarea bunurilor imobiliare în viitor;
• calcularea fluctuaţiilor preţurilor imobiliare pentru întreaga perioadă de proprietate;
• valorificarea veniturilor exercițiului financiar urmând data încheierii perioadei de prognoză cu stabilirea ratei de capitalizare în mod independent;
• determinarea ratei de actualizare... Rata de actualizare este valoarea utilizată pentru a calcula suma de fonduri preconizată a fi primită în viitor.

Rata de actualizare în cazul bunurilor imobiliare este calculată ținând cont de legătura risc-venit, care include întreaga gamă de riscuri posibile inerente imobiliare. Se iau în considerare și nivelul investițiilor lichide, costurile de compensare, prezența unui sistem de management al investițiilor.

Etapa 4. Calculul ratei de reducere. Scopul acestei proceduri este de a determina suma încasărilor financiare care vor fi primite sau plătite după o anumită perioadă de timp. Acest indicator face posibilă vizualizarea raportului dintre risc și rentabilitatea obiectului evaluat. Există trei metode de calcul, a căror alegere va depinde de tipul fluxurilor de numerar:

• pentru capitalul propriu se utilizează tehnica de construcție cumulată cu evaluarea activelor(metoda CAPM);
• pentru fondurile împrumutate sau investite evaluarea se realizează luând în considerare valoarea costului mediu ponderat al capitalului.

În economia internă, rata de actualizare este calculată în principal cumulativ. Alegerea acestei metode particulare se datorează simplității calculelor și capacității disponibile de a lua în considerare situația pieței.

Etapa 5. Direct calculul DCP.

În calcule, se utilizează o formulă de următoarea formă:

PV - valoare determinată,

C t - încasări financiare în perioada t,

i este rata de actualizare valabilă pentru perioada de timp t,

R este costul reversiunii,

n este durata prognozei în ani.

La calcul, trebuie luate în considerare două puncte:

• la calcularea costului reversiunii, ultimul an ar trebui actualizat și adăugat la valoarea investiției;
• la finalizarea calculelor, costul total ar trebui să fie egal cu valoarea reversiunii curente și prețul estimat al încasărilor viitoare de numerar.

Un exemplu de calcul al costului unui obiect

Ca exemplu, se propune analiza următoarei probleme:

Cumpărătorul achiziționează proprietatea pentru închirierea sa ulterioară în următorii trei ani cu o sumă fixă ​​de închiriere. In primul an chiria este de 12.000 de unitati valutare, al doilea an va costa 14.000, pentru al treilea investitorul cere 16.000 de unitati valutare. Se presupune că valoarea proprietății va fi de aproximativ 100.000 de unități valutare. Sarcina este de a găsi prețul actual al clădirii la rata actuală de actualizare de 11%.

Primul pas este de a determina, ținând cont de rata de actualizare pentru fiecare an:

1 an = 12 mii / (1 + 11%) = 10810,81 unități valutare;

2 ani = 14 mii / (1 + 11%) = 12 612, 61 unități valutare;

3 ani = 16 mii / (1 + 11%) = 14 414, 41 unități valutare.

4 ani = 100.000 / (1 + 0,11) = 90.090,09 unități valutare.

Astfel, PV = 10 810, 81 + 12 612, 61 + 14 414, 41 + 90 090, 09 = 127 927, 92 unități monetare.

Principalul avantaj al acestei metode este abilitatea de a o utiliza în cazurile în care există o proprietate funcțională, ceea ce vă permite să reflectați prețul real de piață al companiei și să estimați aproximativ valoarea fluxurilor de numerar viitoare.

Metoda DCF practic nu poate fi utilizată în cazurile de inconsecvență în generarea încasărilor financiare, altfel dispersarea probabilităților în calcule crește semnificativ.

Ce este reducerea

Videoclipul de mai jos explică clar și clar ce este reducerea.

Metodă fluxurile de numerar actualizate (DCF) este mai complex, detaliat și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, simulând trăsăturile caracteristice încasării acestora. Metoda DDP este utilizată atunci când:

Pentru a calcula DCF, aveți nevoie de următoarele date:

• - durata perioadei de prognoză;
• - valorile prognozate ale fluxurilor de numerar, inclusiv inversarea; - rata de actualizare.

Algoritm de calcul al metodei DDP.

• 1. Determinarea perioadei de prognoză. În practica internațională de evaluare, valoarea medie a perioadei de prognoză este de 5-10 ani; pentru Rusia, o valoare tipică va fi o perioadă de 3-5 ani. Acesta este un interval de timp realist pentru care se poate face o prognoză informată.
• 2. Prognoza valorilor fluxurilor de numerar.

Atunci când se evaluează un imobil folosind metoda DCF, se calculează mai multe tipuri de venituri dintr-un obiect:

• 1) venit brut potențial;
• 2) venitul brut efectiv;
• 3) venitul net din exploatare;
• 4) fluxul de numerar înainte de impozite;
• 5) fluxul de numerar după impozitare.

Fluxul de numerar (TP) pentru bunuri imobiliare se calculează după cum urmează:

• 1. DVD este egal cu suma LDP minus pierderile din șomaj și la încasarea chiriei și a altor venituri;
• 2. NPR este egal cu DVD minus RR și cheltuielile de afaceri ale proprietarului bunurilor imobiliare legate de bunuri imobiliare;
• 3. DP înainte de impozitare este egală cu valoarea VAN minus investițiile de capital și cheltuielile pentru deservirea creditului și creșterea creditelor.
• 4. DP este egal cu DP înainte de impozite minus plățile de impozit pe venit ale proprietarului imobilului.

Determinarea ratei de actualizare. „Rata de actualizare este coeficientul utilizat pentru a calcula valoarea actuală a sumei de bani primite sau plătite în viitor”.

Rata de actualizare ar trebui să reflecte relația risc-randament, precum și diferitele tipuri de risc inerente proprietății (raportul de capitalizare).

Deoarece este destul de dificil să izolați componenta neinflaționistă pentru imobiliare, este mai convenabil ca evaluatorul să folosească rata de actualizare nominală, deoarece în acest caz previziunile fluxurilor de numerar și modificările valorilor proprietății includ deja așteptările inflaționiste. .

Rezultatele calculării valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare în termeni nominali și reali sunt aceleași. Fluxurile de numerar și rata de actualizare trebuie să se potrivească și să fie calculate în același mod.

Metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) este mai complexă, detaliată și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile din acesta, simulând trăsăturile caracteristice încasării acestora. Metoda DDP este utilizată atunci când:

• - se presupune că fluxurile de numerar viitoare vor diferi semnificativ de cele curente;
• - există date care să justifice valoarea fluxurilor viitoare de numerar din imobiliare;
• - fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;

Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe conversia directă a venitului net din exploatare (NPR) în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare.

Rata de capitalizare este rata care este utilizată pentru a aduce fluxul de venit la o singură sumă de valoare. Cu toate acestea, în opinia noastră, această definiție oferă o înțelegere a esenței matematice a acestui indicator. Din punct de vedere economic, rata de capitalizare reflectă rata de rentabilitate a investitorului.

Metoda capitalizării venitului se aplică dacă:

fluxuri de venit - valori pozitive stabile;

fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.

Această metodă nu trebuie utilizată dacă:

fluxurile de venit sunt volatile;

obiectul imobiliar se află în stare de construcție neterminată sau este necesară o reconstrucție semnificativă a obiectului;

nu există informații despre tranzacțiile efective de vânzare și închiriere de bunuri imobiliare, costuri de exploatare și alte informații care complică calculul venitului net din exploatare și ratelor de capitalizare.

Formula de calcul de bază este următoarea:

C = CHOD / R capac; (Formula 6)

unde C este valoarea proprietății;

R cap - raport de capitalizare;

CHOD - venit net din exploatare.

Principalele etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:

• 1) determinarea venitului anual preconizat (sau mediu anual), ca venit generat de proprietate în cea mai eficientă utilizare;
• 2) calculul ratei de capitalizare;
• 3) determinarea valorii obiectului imobiliar pe baza venitului net din exploatare și a coeficientului de capitalizare, prin împărțirea NPR la rata de capitalizare.
• - imobilul care se evaluează este o mare facilitate comercială multifuncțională;
• - imobilul este în construcție sau tocmai a fost construit și dat în exploatare (sau dat în exploatare).

Metoda DCF estimează valoarea imobilului pe baza valorii actualizate a venitului, constând din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.

În acest material, vom lua în considerare valoarea aplicată a metodei discounted cash flow sau DCF (discounted cash flow, una dintre metodele de evaluare a valorii unei afaceri).

Metoda DCF (discounted cash flow) sau metoda DCF (discounted cash flow method) este una dintre cele mai populare metode de evaluare a valorii unei companii. Dar popularitatea metodei nu înseamnă eficiența ei în practică. În acest material, vom arunca o privire mai atentă asupra valorii aplicate a acestei metode.

Metoda DCF se bazează pe afirmația că valoarea companiei este suma fluxurilor de numerar actualizate ale companiei.

Să dezvăluim mai detaliat termenii din această definiție:

• Fluxul de numerar este numerarul rămas la dispoziția unei companii după finanțarea tuturor investițiilor și activităților sale de exploatare.
• Actualizarea este o modalitate de a compara fluxurile de numerar primite în momente diferite. Actualizarea se realizează prin aducerea mărimii fluxurilor de numerar viitoare la mărimea lor actuală folosind rata de actualizare.
• Rata de reducere este rentabilitatea cerută de investitor din investițiile în companie.

Pentru a evalua valoarea unei companii, fluxurile de numerar ale companiei sunt prognozate până la un anumit moment în timp (de exemplu, pentru 5 ani) și fluxurile într-o perioadă terminală infinit de lungă. Rata de actualizare este apoi calculată și utilizată pentru a aduce previziunile fluxului la ora curentă. Toate fluxurile primite sunt însumate și, astfel, se obține o estimare a costului la momentul respectiv.

Să luăm în considerare un exemplu simplificat de calcul al valorii companiei folosind metoda DCF.

1. Calculul și prognoza fluxului de numerar în perioada de prognoză (mln ruble).

De regulă, doar creșterea acesteia (cu semnul plus) este inclusă în prognoza pentru povara datoriei, deoarece este problematic să se prevadă în prealabil că creditorul va decide să-și returneze fondurile înainte de termen. Acesta este așa-numitul „concept de refinanțare perpetuă”, care presupune că firma își va putea refinanța datoriile în orice situație. În practică, există întotdeauna condiții în care creditorul poate solicita o returnare anticipată a fondurilor emise. În timpul crizei, multe bănci au folosit scuze formale pentru acest lucru, dar a fost aproape imposibil să ia noi împrumuturi. Acest lucru duce la o reducere bruscă a fluxului de numerar și poate duce la falimentul companiei.

Să lămurim că modificarea mărimii capitalului de lucru vine cu un semn plus în cazul unei scăderi a capitalului și cu un semn minus în cazul unei creșteri (o modificare poate apărea, de exemplu, în legătură cu o modificare în preţurile materiilor prime pentru producţie). Investițiile de investiții includ cheltuieli de capital (necesare pentru dezvoltarea sau întreținerea unei afaceri), care vin cu semnul minus; vânzarea mijloacelor fixe înseamnă o reducere a investiției și vine cu semnul plus.

2. La a doua etapă se calculează rata de actualizare (rata „r”). În acest material, nu vom lua în considerare în detaliu metodele de calcul a ratei de actualizare. Menționăm doar că cel mai des este folosită metoda WACC, căreia i-am dedicat un material separat.

În exemplul nostru, vom folosi rata de reducere 10% .

3. Pentru a calcula fluxul de numerar în perioada post-prognoză este necesară determinarea ratei de creștere durabilă a fluxului de numerar al companiei în această perioadă. Să presupunem, în exemplul nostru, fluxul de numerar al companiei va crește cu o rată de 2% pe an (rata „g”). Apoi, folosind formula Gordon, se calculează fluxul de numerar în perioada post-prognoză, redus la ultimul an de prognoză:
CFpost =CF n + 1/(r -g) , Unde

• CF n + 1 - fluxul de numerar pentru primul an al perioadei post-prognoză (pentru calcul, este necesară creșterea fluxului de numerar pentru ultimul an al perioadei de prognoză cu rata de creștere conform următoarei formule: CF n +1 = CF n* (1 + g) );
• g este rata de creștere estimată (proiectată) a fluxului de numerar pentru o perioadă de timp infinită;
• r este rata de actualizare.

Înlocuind valorile componentelor din formula Gordon, calculăm fluxul de numerar în perioada post-prognoză pentru exemplul nostru:
CFpost = 60 * 1,02 / (0,10 - 0,02) = 765

4. La a patra etapă, toate fluxurile de numerar calculate sunt actualizate. Pentru a face acest lucru, valoarea fluxului de numerar este împărțită la rata de actualizare folosind următoarea formulă:
CFdisc =CF j/(1 + r) j, Unde

• j este anul prognozat;
• CF j - fluxul de numerar pentru un anumit an al prognozei.

5. Totalul DCF se obține prin însumarea fluxurilor de numerar actualizate primite.

În exemplul nostru, valoarea companiei a fost 646 milioane RUB

Ideea că valoarea unei companii depinde de capacitatea companiei de a genera fluxuri de numerar pentru acționari nu este în sine inacceptabilă. Aparatul matematic folosit este simplu și de înțeles, ceea ce a fost și unul dintre motivele popularizării sale active. Cu toate acestea, în procesul de utilizare aplicată a metodei DCF, pot fi dezvăluite mai multe dezavantaje semnificative.

1.Sensibilitate ridicată a prognozei la rata de actualizare și mărimea fluxurilor de numerar.

Să spunem, la ceva timp după prognoza noastră inițială (646 de milioane de ruble), rata de actualizare a crescut cu doar 2 puncte procentuale, până la 12%. Acest lucru va duce la o modificare a estimării actuale a costurilor cu 21% (reducerea prețului la 509 milioane RUB).

O modificare a prognozei profitului sau a altor indicatori implicați în calcularea fluxului de numerar va duce, de asemenea, la o schimbare semnificativă a evaluării companiei. Să presupunem că profitul inclus în calcul, începând cu al doilea an de prognoză, a scăzut cu 20%. Acest lucru va duce la o scădere a evaluării companiei cu 48% (la 333 milioane RUB).

2. Sensibilitatea ridicată la datele de intrare este o consecință a unui alt dezavantaj - folosind o perioadă de prognoză infinit de lungă.

Dacă este dificil să prezici cu exactitate indicatorii economici pentru 1 an înainte, atunci este practic imposibil pentru 5-10 ani înainte. Având în vedere numărul mare de variabile implicate în prognoză, probabilitatea de eroare este foarte mare. O sensibilitate ridicată la erori duce la distorsiuni semnificative în estimarea costurilor.

3. Metoda DCF presupune că tot fluxul de numerar utilizat în calcule este disponibil pentru acționari. În practică, situația în care suma totală a fluxului de numerar este disponibil pentru acționari este mai degrabă excepția decât regula. Adesea, plățile de dividende, chiar și în următorii ani estimați, sunt mai mici decât dimensiunea fluxului de numerar.

4. Ponderea perioadei post-prognoză în evaluarea companiei poate fi extrem de mare(în exemplul nostru, 74%). Un astfel de raport poate indica faptul că, pe termen scurt, fluxurile de numerar ale companiei nu provoacă optimism, în timp ce în perspectivă îndepărtată (sau mai bine zis, infinită) se poate stabili o creștere impresionantă, care va aduce o contribuție semnificativă la evaluarea actuală a valorii. a afacerii. Din păcate, așa cum am scris mai devreme, este imposibil de prezis cu o acuratețe acceptabilă chiar și în 5-10 ani înainte.

După cum puteți vedea, utilizarea practică a metodei DCF este complicată de câteva dezavantaje semnificative. Mai mult, aceste neajunsuri creează loc pentru manipulare, care poate fi folosită în scopuri proprii de către analiști fără scrupule sau bancherii de investiții. Într-o perioadă scurtă de timp, evaluări complet diferite ale unei companii care planifică un IPO pot fi obținute de la aceeași casă de investiții, iar scăderea evaluării are loc de obicei imediat după IPO.

Pentru cei care folosesc totuși această metodă sau se ghidează după estimările obținute prin aceasta, am dori să oferim câteva recomandări cărora trebuie să le acordăm atenție atunci când se utilizează metoda DCF.

1. Rata de actualizare este rata de rentabilitate cerută de investitor din investițiile în afacerea evaluată (acțiuni ale companiei). Prin urmare, acordați atenție calculului și dimensiunii sale. Situația pare paradoxală atunci când mărimea ratei de actualizare în DCF este mai mică decât mărimea randamentului obligațiunilor companiei evaluate tranzacționate în prezent pe piață.
2. Este necesar să se acorde atenție distribuției fluxurilor de numerar în perioada de prognoză și post-prognoză. Dacă contribuția fluxurilor de numerar din primii 5 ani la evaluarea companiei este mai mică de 30%, atunci aceasta poate indica o probabilitate extrem de scăzută de realizare a prognozei și o „miză pentru viitor” care nu poate fi prevăzută.
3. În ciuda faptului că, în practică, fluxul de numerar nu este plătit integral sub formă de dividende, acesta nu este un motiv de dezamăgire. Un dividend este doar o formă de acționar care beneficiază de o investiție în capitaluri proprii. Mult mai importantă este creșterea valorii de piață. Chiar și atunci când este canalizat către cheltuieli de capital, profitul rămâne în companie (creșterea valorii contabile a acesteia) și continuă să lucreze în interesul acționarilor la rata rentabilității capitalului propriu (ROE). În același timp, dacă rentabilitatea companiei este mai mare decât ratele de rentabilitate ale pieței, atunci reinvestirea fluxului de numerar poate fi mai benefică pentru acționari decât plata dividendelor (datorită ratei mai mari de creștere a valorii afacerii). Prin urmare, alături de fluxul de numerar, este necesar să se țină cont de valoarea profitului net și de ponderea investițiilor în profitul net.

Calculul valorii proprietatii prin metoda DCF se face dupa formula:

unde V este valoarea curentă a proprietății;

CF j - fluxul de numerar al perioadei j-al an;

r este rata de actualizare;

Vterm - costul vânzării (reversirii) ulterioare la sfârșitul perioadei de prognoză;

NS- durata perioadei de prognoză, ani.

Algoritm de calcul al metodei ddp.

1. Determinarea perioadei de prognoză.

2. Prognoza valorilor fluxurilor de numerar din proprietate pentru fiecare an de prognoză.

3. Calculul costului reversiunii.

4. Calculul ratei de actualizare

5. Determinarea valorii imobilului

Determinarea perioadei de prognoză.

Durata perioadei de prognoză este determinată de durata etapei fluxurilor de numerar instabile ale proprietății evaluate.

În practica internațională de evaluare, valoarea medie a perioadei de prognoză este de 5-10 ani, în practica rusă, valoarea tipică a perioadei de prognoză este o perioadă de 3-5 ani.

Prognoza valorilor fluxurilor de numerar din proprietate pentru fiecare an de prognoză.

Calculul diferitelor niveluri de venit dintr-o proprietate poate fi reprezentat prin formulele:

LDP = Suprafata ٠ Rata de inchiriere (4,28)

DWD = PVD - Pierderi din șomaj și încasarea chiriei + Alte venituri (4,29)

CHOD = DVD - Cheltuieli de exploatare a proprietarului imobiliar aferente proprietății imobiliare (4,30)

În practică, evaluatorii ruși calculează fluxurile nete de numerar ale unei proprietăți fără a ține cont de specificul finanțării, adică. în metoda DCF se actualizează valorile venitului net din exploatare.

Atunci când se evaluează valoarea de piață a unei proprietăți, fluxul de numerar este venitul net din exploatare din proprietate.

Cu toate acestea, dacă este necesară estimarea valorii investiționale a proprietății sau a valorii în utilizare existentă, atunci trebuie luate în considerare costurile reale ale proprietarului sau investitorului, prin urmare, se utilizează următoarele niveluri de fluxuri de numerar:

Fluxul de numerar înainte de impozitare = CHOD - Investiții de capital - Serviciu de împrumut + Creșterea creditului. (4,31)

Fluxul de numerar pentru imobile după impozite =

Fluxul de numerar înainte de impozitare - Plățile impozitului pe venit pentru proprietarul imobiliar. (4,32)

Impozitul pe teren și impozitul pe proprietate trebuie deduse din venitul brut real ca parte a cheltuielilor de exploatare.

Amortizarea economică și fiscală nu este o plată reală în numerar, prin urmare amortizarea nu este inclusă în cheltuielile de exploatare ale proprietarului.

Investițiile de capital făcute pentru a sprijini proprietatea evaluată trebuie să fie deduse din venitul net din exploatare ca parte a cheltuielilor de exploatare.

Plățile pentru servicii de împrumut (plăți de dobândă și rambursarea datoriilor) trebuie deduse din venitul net din exploatare dacă se evaluează valoarea investiției obiectului (pentru un anumit investitor).

Calculul costului de inversare.

Reversarea este valoarea vânzării viitoare a proprietății la sfârșitul perioadei de prognoză.

Dacă luăm în considerare fluxurile de numerar ale investitorului pentru un obiect imobiliar, atunci la început investitorul face investiții în obiect, apoi primește venituri din obiect și la sfârșitul dreptului de proprietate vinde obiectul, adică. primește o rentabilitate a investiției inițiale.

La calcularea reversiunii, evaluatorul trebuie să determine valoarea proprietății la sfârșitul perioadei de prognoză.

1) o abordare comparativă, în acest caz evaluatorul determină prețul viitoarei vânzări pe baza analizei stării actuale a pieței, din monitorizarea costului obiectelor similare și ipoteze privind starea viitoare a obiectului și starea viitoare a pieței imobiliare;

2) abordarea prin venituri, în acest caz, evaluatorul, pe baza ipotezei că obiectul imobiliar va atinge fluxuri de numerar stabile constante până la sfârșitul perioadei de prognoză, utilizează metoda capitalizării venitului pentru anul următor celui de la sfârșitul perioadei de prognoză. a perioadei de prognoză, folosind o rată de capitalizare calculată independent;

3) abordarea prin cost, în acest caz evaluatorul calculează valoarea vânzării ulterioare ca sumă a valorii estimate a valorii de piață a terenului și a costului de reproducere (sau înlocuire) a obiectului evaluat la sfârșitul perioada de prognoză;

4) ipoteze privind modificările valorii proprietății în perioada de prognoză.