Valoarea de piață și de investiție a proprietății imobiliare depind de valoarea proprietății, care, la rândul său, este determinată de capacitatea și capacitatea proprietății de a satisface nevoi specifice și de a asigura drepturile și beneficiile proprietarului ca urmare a dreptului de proprietate. a proprietatii. Combinația acestor factori, ținând cont de costurile de creare sau dobândire a unui obiect de proprietate, determină valoarea acestui obiect. În teoria evaluării proprietății (proprietății), există următoarea definiție scurtă a valorii de piață a unui obiect: valoarea de piață a unui obiect este o măsură a cât este dispus să plătească un cumpărător tipic ipotetic pentru proprietatea evaluată.

În teoria evaluării imobiliare, conceptele de valoare și preț diferă. Prețul se înțelege ca fiind suma plătită efectiv pentru obiectele achiziționate în tranzacțiile anterioare; in plus, pretul se intelege ca fiind suma de bani pe care vanzatorul doreste sa o primeasca pentru imobilul scos la vanzarea curenta.

Valoarea de piață a imobilului este un concept de bază, de bază, al teoriei (și practicii) evaluării imobiliare, care este înțeles ca cel mai probabil preț estimat la care o proprietate poate trece din mâinile unui vânzător care dorește să o vândă. unui cumpărător care vrea să-l cumpere atunci când unul dintre ei nu este obligat să vândă obiectul, iar celălalt este obligat să cumpere.

Valoarea investiției imobiliare este valoarea specifică a proprietății care este evaluată pentru un anumit investitor, pe baza preferințelor și ideilor personale de investiții ale acestuia. Există multe motive pentru discrepanța dintre valoarea investiției imobilului și valoarea de piață: diferențe de evaluări de către diferiți investitori a rentabilității viitoare a proprietății; nepotrivire în evaluările lor asupra nivelurilor de risc etc.

Imobilul ca potențial obiect de investiții are caracteristici specifice care trebuie luate în considerare de către investitor atunci când ia decizii privind investiția în imobiliare. Comparativ cu investițiile în alte proprietăți, cum ar fi activele financiare, investițiile imobiliare au caracteristici semnificative. Aceste caracteristici ale proprietății imobiliare ca potențial obiect de investiție pot fi împărțite în trei grupuri:

1. Primul grup este format din caracteristici fundamentale:

Imobilitate. Deoarece orice obiect imobiliar este asociat cu o zonă specifică și geografică fixă ​​a suprafeței pământului, este imobil fizic, imobil.

Unicitatea. Fiecare bucată de teren are propriul său unic, caracteristic doar pentru caracteristicile sale - locație, formă, mediu; parametri fizici, chimici, climatici și alți parametri. Deoarece terenuri absolut identice, precum și clădiri și structuri absolut identice situate pe ele nu există, fiecare proprietate este singura, unică, irepetabilă.

Deficiență. Lipsa relativă de pământ și, prin urmare, imobiliare în ansamblu, se datorează creșterii populației și caracterului limitat al resurselor funciare.

Durabilitate, stabilitate. Termenele de creare (construcție) a clădirilor și structurilor pot ajunge la câțiva ani, în plus, în ceea ce privește durata de viață, clădirile și structurile sunt cele mai durabile obiecte create de om.

2. Al doilea grup include următoarele caracteristici ale unui obiect imobiliar ca obiect propriu de piață - un produs:

Specificul cifrei de afaceri (prin cifra de afaceri de drepturi). Imobilitatea fizică a imobilelor este unul dintre cele mai importante motive pentru care piața imobiliară nu circulă în imobile, ci doar drepturi de proprietate asupra acestora, atât integrale, cât și incomplete, parțiale.

Specificitatea ciclului de viață. Durata de creare și durata de viață a obiectelor imobiliare determină ciclul lung de viață al acestora și, ca urmare, neuniformitatea și structurarea complexă a fluxurilor de numerar generate de obiectele imobiliare profitabile.

Nepotrivirea tendințelor în ceea ce privește costul componentelor imobiliare - terenul și îmbunătățirile acestuia (cladiri și structuri). Tendința predominantă este creșterea valorii terenurilor pe fondul unei scăderi ușoare a valorii clădirilor și structurilor. Trebuie remarcat faptul că tendinței de scădere a valorii unei anumite proprietăți din cauza uzurii i se opune o tendință contra - tendința de creștere a valorii din cauza inflației.

Expunerea valorii de piață și investiție a imobiliare la influența finanțării sub diverse forme se manifestă prin faptul că imobilul profitabil se caracterizează prin finanțare pe mai multe niveluri (principalul fiind finanțarea din fonduri proprii și împrumutate). În plus, finanțarea poate fi organizată în diverse moduri - în funcție de participarea la capital, în funcție de momentul implementării. Cea mai comună metodă de finanțare este împrumutul ipotecar, adică. finanţarea pe cheltuiala fondurilor proprii şi împrumutate garantate cu bunuri imobiliare. Toate acestea afectează în mod semnificativ nivelul de utilitate și atractivitate investițională a obiectelor imobiliare și, în cele din urmă, valoarea de piață și investiție a acestora.

Lichiditate scăzută 2. Imobiliarele (proiectele de construcție de capital) au o lichiditate semnificativ mai mică decât, de exemplu, activele financiare. Acest lucru, în special, se datorează timpului semnificativ necesar pentru implementarea obiectului pe piață.

Ușoară elasticitate a ofertei imobiliare. Modificările în oferta de bunuri imobiliare în raport cu cererea pentru aceasta pot fi semnificativ mai mari decât în ​​alte segmente ale pieței imobiliare.

3. A treia grupă cuprinde caracteristicile organizatorice și juridice ale obiectelor imobiliare:

Separarea (divizibilitatea) drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Drepturile asupra bunurilor imobiliare pot fi împărțite în funcție de tipul drepturilor, după elementele obiectului și în funcție de momentul implementării acestora. Există, de asemenea, posibilitatea grevării drepturilor asupra bunurilor imobile sub formă de gaj, servitute3, restricții asupra drepturilor de folosință care decurg dintr-un contract etc.

Particularitățile impozitării obiectelor imobiliare sunt legate de următoarele. Investițiile în imobiliare oferă, în practică, întreprinderii investitoare posibilitatea de a obține avantaje fiscale - cuantumul impozitului pe bunurile imobiliare ale întreprinderii reduce baza impozabilă pentru impozitul pe venit, deoarece în conformitate cu Codul fiscal al Rusiei Federație, impozitul pe bunurile imobile ale organizației este inclus în alte cheltuieli legate de producția și vânzarea produselor.

Necesitatea unui management profesional se datorează faptului că toate procesele necesită management profesional al obiectelor imobiliare, în orice stadiu de construcție, amenajare, vânzare etc.

Există patru grupe principale de factori care determină valoarea investiției imobiliare: factori sociali, economici, de mediu și reglementări legale de stat. Toate împreună determină valoarea oricărui imobil și fiecare o afectează atât în ​​sus, cât și în jos.

Factorii sociali sunt reprezentați în principal de caracteristicile populației regiunii. Aceasta include structura demografică, numărul de căsătorii și divorțuri, numărul mediu de copii pe familie etc. Acești factori sunt legați de cererea potențială pentru bunuri imobiliare și structura acestuia.

Factorii economici implică necesitatea analizei relației dintre cerere și ofertă în momentul de față cu o prognoză ulterioară a schimbărilor viitoare, precum și a puterii de cumpărare a populației. Factorii economici care determină cererea includ ocuparea forței de muncă, salariile medii, distribuția acestora, gradul de dezvoltare economică a regiunii, posibilitățile și condițiile de creditare etc.

Factorii de reglementare de stat la toate nivelurile (federal, regional, local) au o mare influență asupra valorii proprietății, uneori putând să prevaleze în anumite zone asupra unor factori economici precum raportul dintre cerere și ofertă. Factorii de reglementare guvernamentală includ:

Reglementarea (limitarea) cifrei de afaceri imobiliare și a metodelor de utilizare a terenurilor;

Costul utilităților și al transportului public;

Politica autorităților fiscale;

Norme juridice speciale (stabilirea normativă a tarifelor de închiriere, restrângerea drepturilor de proprietate, protecția mediului, organizarea investițiilor publice etc.).

Factorii de mediu în evaluarea proprietății imobiliare - o combinație de factori naturali și natural-antropici care au un impact direct asupra utilității proprietății și eficienței utilizării acesteia. Atunci când se evaluează o proprietate, factorii de mediu ar trebui să fie considerați ca fiind mediul acesteia, afectând semnificativ valoarea proprietății. La rândul său, valoarea acestui mediu, convertită în formă valoric (monetar), determină contribuția factorilor de mediu la valoarea proprietății. Mai mult, această contribuție poate fi atât pozitivă, cât și negativă.

Factorii negativi de mediu includ:

Deteriorarea caracteristicilor electromagnetice, de radiație ale mediului natural-antropic înconjurător;

Poluare termala;

Deteriorarea iluminării naturale a proprietății;

O creștere a intensității zgomotului peste nivelul natural natural;

Deteriorarea proprietăților chimice ale aerului atmosferic, solului, apei.

Există diferite clasificări ale formelor de finanțare a investițiilor în imobiliare: după statutul juridic al investitorului (privat și public); prin sursa de finanțare (pe cheltuiala fondurilor proprii, împrumutate sau combinarea acestora); prin prezența intermediarilor (investiții directe care nu prevăd intermediari, sau o formă activă de investiție și investiții cu participarea intermediarilor, sau o formă pasivă de investiție).

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt un exemplu de formă pasivă de investiții imobiliare care are loc pe piața imobiliară din SUA. Asociația Trusturilor de Investiții Imobiliare, pionier la sfârșitul anilor 1960, a devenit un vehicul atât pentru investitorii privați, cât și pentru investitori instituționali, pentru a participa pe piața imobiliară americană prin intermediul companiilor comerciale deținute de stat. Motivul principal este interesul crescut al investitorilor instituționali pentru investițiile directe în imobiliare în acești ani, ca urmare a creșterii inflației și a modificărilor în legislație.

Schema de investiții în trusturi de investiții imobiliare este următoarea. Investitorul achiziționează acțiuni tranzacționate public ale companiilor care investesc în portofolii gestionate profesional de imobiliare și/sau credite ipotecare. În acest caz, acțiunile fondurilor imobiliare pot fi evaluate în același mod ca și alte titluri de valoare și participații. Nivelul de risc al deținerii de acțiuni REIT depinde de tipul de investiție imobiliară. Trusturile și-au dobândit o reputație de asumare a riscurilor la mijlocul anilor 1970, când multe dintre ele au dat faliment din cauza împrumuturilor riscante pentru construcții și a excesului de capital. Cei mai conservatori au reușit să genereze venituri din capitaluri proprii chiar sub venitul anual din asociațiile de economii și credit.

Parteneriatele limitate imobiliare de tip închis (RELP) oferă o oportunitate de a cumpăra acțiuni la sindicate imobiliare profesionale care investesc în anumite tipuri de proprietăți imobiliare și/sau ipoteci. Practica de funcționare a acestui tip de organizație în Statele Unite arată că acestea au propriile avantaje și dezavantaje. Beneficiile sunt legate în principal de scutiri de impozite și de niveluri relativ ridicate ale veniturilor curente și/sau câștigurilor de capital. Un dezavantaj semnificativ este lichiditatea medie scăzută a unor astfel de parteneriate.

Printre avantajele investiției în imobiliare în comparație cu alte tipuri de investiții pe termen lung, care a dus la dezvoltarea progresivă a acestui segment al pieței de investiții.

Se pot distinge următoarele:

Investițiile în imobiliare au perspectiva de dezvoltare, ca și tranzacții imobiliare; au o valoare promițătoare, adică randamente mari în timp;
- investiția în imobiliare este un instrument stabil împotriva inflației; - achiziționarea de imobile în contextul privatizării în masă a adus investitorilor dividende destul de mari, întrucât o masă uriașă de imobile în scop industrial și neindustrial a fost scoasă pe piață aproape simultan, ceea ce a dus la o suprasaturare a cererii efective pentru acestea. bunuri și, în consecință, o scădere semnificativă a prețurilor pentru acestea. Astfel, investitorii, achiziționând inițial imobile la prețuri mici, iar vânzându-le ceva timp mai târziu, după stabilizarea situației pe piața imobiliară, la un cost mai mare, au primit profit suplimentar;
- investiția în imobiliare este unul dintre cele mai eficiente instrumente pentru asigurarea unor rate ridicate de dezvoltare și diversificare a activităților întreprinderilor nou create;
- lichiditatea investițiilor în imobiliare din Rusia rămâne ridicată, deoarece, în general, cererea agregată pentru aceste obiecte nu a fost încă satisfăcută;
- investitorii care cumpără spații rezidențiale și nerezidențiale, de regulă, achiziționează pentru o mică parte terenurile pe care se află, care în timp, atunci când terenul din Rusia devine un obiect cu drepturi depline de cumpărare și vânzare, le poate aduce suplimentar sursa de venit;
- în finanțarea tranzacțiilor imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de investiții, sunt utilizate pe scară largă și fondurile populației, care în general sunt mai solvabile decât statul și întreprinderile în condiții de criză financiară;
- investițiile în imobiliare contribuie la formarea clasei de mijloc - baza stabilității în societate, deoarece paturile mijlocii ale populației sunt principalul client al serviciilor de investiții în construcția și achiziționarea de clădiri rezidențiale, apartamente, vară. cabane etc.;
- investițiile în imobiliare vor contribui la crearea unei piețe de locuințe de închiriere suficient de încăpătoare în orașe, de care „familiile tinere și studenții sunt puternic interesați”.

În același timp, este necesar să se țină seama de particularitățile imobiliare ca resursă fizică și ca activ financiar, drept urmare investițiile în imobiliare au următoarele specificități:

Fluxuri de numerar inegale asociate stării obiectelor imobiliare în diferite perioade de formare și funcționare a acestora. Se știe că investițiile imobiliare sunt asociate cu costuri inițiale unice și cu încasări și plăți recurente inegale pe întreaga perioadă de proprietate. Sfârșitul perioadei de proprietate - vânzarea unei proprietăți este de obicei asociată cu cel mai mare flux de numerar pentru proprietate;
- creșterea potențială a valorii terenurilor datorită influenței unor factori precum schimbările în sistemul de utilizare a terenurilor; deficit relativ de terenuri cu caracteristici similare; procese inflaționiste etc.;
- deteriorarea clădirilor și structurilor - o scădere a costului îmbunătățirilor aduse imobilelor (cladiri și structuri) în timp, ca urmare a pierderii proprietăților consumatorilor sub influența mediului (uzură fizică), modificări în tehnologia construcției, îmbunătățirea materiale de construcție (uzură funcțională) și alți factori externi;
- complexitatea si flexibilitatea sistemului de finantare a achizitiei imobiliare. Ca surse de finanțare pot fi folosite fonduri proprii sau împrumutate, iar acestea din urmă pot fi obținute de la diverse instituții financiare și de credit în condiții diferite. Complexitatea condițiilor de finanțare este asociată și cu necesitatea luării în considerare a factorului timp pentru finanțare, a metodelor de calcul a dobânzilor la împrumuturi, a diferitelor dobânzi parțiale la proprietate, precum și a unui sistem de participare la capital;
- drepturi legale separate. După cum sa menționat mai sus, fiecare proprietate este inseparabilă de drepturile de proprietate asociate. De fapt, fiecare obiect poate avea o combinație diferită de drepturi și interese legale. În special, închirierea unui teren și a clădirilor situate pe acesta poate fi efectuată fără drepturi la subsol sau la un rezervor situat pe amplasament;
- particularitățile de impozitare a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare. În diferite țări și chiar în regiuni, există diferite sisteme de impozitare care determină specificul colectării impozitelor de la proprietarii, vânzătorii și cumpărătorii de bunuri imobiliare, care în cele din urmă pot determina activitatea investițională pe piața imobiliară;
- risc și incertitudine. Particularitățile riscurilor sunt asociate cu imobilitatea și imobilitatea fizică a obiectelor imobiliare. Cu cât este mai mare gradul de conștientizare a riscurilor, cu atât sunt mai mari cerințele investitorilor pentru rentabilitatea tranzacțiilor imobiliare.

În concluzie, trebuie menționat că investițiile în imobiliare profitabile sunt mai susceptibile la risc și incertitudine decât investițiile în active financiare tradiționale, deoarece acestea nu sunt foarte lichide, deoarece acesta este un capital „blocat”, iar investițiile se fac pe perioade mai lungi. . Pentru a gestiona într-o bună manieră riscurile inerente imobiliare, în timpul analizei de piață și evaluării ulterioare a obiectelor imobiliare, este necesar să se respecte principiile de bază și condițiile limitative ale evaluării. Acestea sunt punctele de bază, de plecare, ale teoriei evaluării, a cărei respectare este necesară în condiții de mare incertitudine a viitorului economiei de piață.

Instrumente de investiții imobiliare

Investiția în imobiliare include următoarele instrumente: capital propriu; capital împrumutat; ipoteci; contracte de închiriere de terenuri; Opțiuni; obligații mixte de datorie.

Investiția în capitaluri proprii sau deținerea de proprietăți needitate este una dintre cele mai comune forme de investiții imobiliare. Are o acoperire predominant regională. În viitor, odată cu dezvoltarea marilor investitori (de exemplu, fondurile de pensii), piața liberă de acțiuni se va transforma într-o piață națională.

Avantajele acestei forme de investiție din partea proprietarilor de proprietăți includ primirea de numerar și economii în plăți de dobândă; dezavantajele sunt costurile suplimentare asociate cu implementarea obiectelor.

Investițiile care utilizează finanțarea prin credit ipotecar reprezintă un alt tip de instrument de finanțare imobiliară.

Din punctul de vedere al deținătorilor de credite ipotecare imobiliare, atractivitatea utilizării acestora constă în încasarea stabilă a veniturilor în numerar, întrucât aceștia au dreptul preferențial de a primi venituri. Aceste investiții au însă mai puțină lichiditate decât investițiile în imobile necolateralizate, în plus, implementarea creditelor ipotecare este asociată cu costuri suplimentare (due diligence juridică, evaluare de mediu etc.). Dezavantajele includ prezența unui decalaj de timp de la pregătirea unei oferte de vânzare a unui credit ipotecar până la implementarea acesteia.

Creditarea ipotecară este concepută pentru a atinge următoarele obiective:

Crearea unui mecanism de transformare a veniturilor viitoare ale cumpărătorilor în solvabilitatea lor actuală;
- extinderea bazei de resurse pentru finanțarea dezvoltării și achiziției imobiliare;
- să asigure fiabilitatea randamentului și încasării veniturilor investitorilor ale căror fonduri sunt implicate în procesul de creditare ipotecară.

Cea mai comună formă de finanțare a datoriei ipotecare este ipoteca permanentă. Conform termenilor standard, suma împrumutului în procente ajunge la 75-80% din valoarea proprietății, se negociază termenul și rata dobânzii și se calculează plățile ipotecare periodice.

Ipotecile permanente sunt auto-amortitoare, adică prevăzând plăți periodice egale.

Uneori, împrumuturile ipotecare pentru imobiliare sunt oferite cu reducere (rată redusă). Cu toate acestea, împrumutatul trebuie să ramburseze întreaga sumă a împrumutului plus dobânda la împrumut.

Pe lângă împrumuturile ipotecare cu un nivel fix de plăți, există: împrumuturi cu plată bilă; plăți acumulate, împrumuturi cu plăți fixe ale sumei principalului, ipoteci cu participarea creditorului la apreciere, participare comună, finalizarea ipotecilor etc.

În cazul creditării ipotecare cu plată bilă, plățile de dobândă se fac concomitent cu plata finală, sau doar plățile de dobândă sunt plătite pe toată perioada, iar apoi se efectuează plata finală.

Cele mai răspândite împrumuturi sferă pot fi obținute prin finanțarea proiectelor nou construite.

Atunci când se utilizează împrumuturi cu o plată fixă ​​a sumei principalului (împrumuturi de primăvară), este prevăzut mai întâi pentru un număr de ani să se plătească doar dobândă, iar la sfârșit, de asemenea, pentru mai mulți ani, plăți egale ale tranzacției principale și dobânzi. O schemă de finanțare similară este aplicabilă, de exemplu, în cazul închirierii de echipamente pentru imobile.

Plăți în creștere - pentru un număr de ani, plățile ipotecare rămân scăzute (perioada de amortizare negativă), apoi plățile cresc (perioada de plăți în exces peste nivelul unui credit ipotecar standard).

Participare comună - pe lângă plățile principalului și a dobânzii la serviciul datoriilor, creditorul primește o parte din venit peste suma de bază („participă la profit”).

Ipoteca finală - prevede utilizarea ipotecilor de diferite niveluri. Un credit ipotecar, care este mai întâi atras împotriva garanției acestei proprietăți, se numește prima ipotecă. În cadrul proprietății deja ipotecate, creditorul poate atrage o a doua sau a treia ipotecă prin emiterea de credite ipotecare de a doua sau a treia prioritate. Conform regulilor standard, creanțele creditorilor sunt satisfăcute în ordinea de prioritate a ipotecilor. Comun tuturor tipurilor de credite ipotecare este faptul că la încheierea unui contract de împrumut, pot fi stipulate condiții speciale, de exemplu, la plata unei părți a venitului care depășește valoarea de bază a creditului și dobânda aferentă, obligația de a participa la capitalul propriu. Pentru a atinge obiective speciale, drepturile de proprietate și, în consecință, ipotecile pentru acestea pot fi împărțite în terenuri și clădiri și structuri de pe el. Participarea la capitaluri proprii în proprietate permite cel mai adesea creditorilor să optimizeze nivelul deducerilor fiscale.

O opțiune este dreptul unui creditor de a cumpăra o proprietate la un moment dat la un preț fix. În cazul unei creșteri de piață a obiectului, deținătorul opțiunii îl poate vinde sau transfera drepturile fără a dobândi titlul de proprietate. În acest caz, valoarea opțiunii este diferența dintre valoarea de piață a proprietății și prețul convenit (fix).

Contractele de închiriere (contractele de închiriere) sunt transferul dreptului de folosință a unui obiect pentru o anumită perioadă de timp în care sunt comunicate anumite condiții (de exemplu, restricții privind defalcarea unei parcele, interzicerea unui anumit tip de dezvoltare etc. ).

Dreptul de utilizare poate fi transferat pe viață sau pe o perioadă mai scurtă. În prezent, distribuția predominantă a arendurilor cu drept de proprietate pe viață este cea mai răspândită în terenurile agricole. După decesul proprietarului, proprietatea trece moștenitorului. În același timp, atât proprietarul pe viață, cât și moștenitorul acestuia își pot realiza interesele, de exemplu, subînchirierea proprietății. Aceasta reduce valoarea de piata a proprietatii, deoarece sublocatarul își pierde dreptul la decesul proprietarului principal. De fapt, trebuie admis că repartizarea preferențială a dreptului la proprietate moștenită pe viață inhibă dezvoltarea creditării ipotecare în agricultură în Rusia și restrânge semnificativ baza finanțării datoriei pentru zonele rurale.

Se pare că, la rândul său, absența unui sistem de creditare ipotecară împiedică dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia în ansamblu. Există un decalaj semnificativ între veniturile populației și prețul bunurilor imobiliare, care poate fi acoperit în țările cu o piață imobiliară dezvoltată prin sistemul de creditare ipotecară. Dezvoltarea creditării ipotecare pentru Rusia astăzi este o sarcină extrem de urgentă.

Metode de finanțare a investițiilor imobiliare

Lipsa acută de locuințe este un fenomen cronic pentru Rusia. După prăbușirea URSS, problema locuințelor a fost agravată de afluxul constant de refugiați și migranți forțați din țările vecine. Relațiile de piață în economie au condus la o reducere semnificativă a construcției de locuințe în detrimentul bugetului de stat, care era anterior principala sursă de investiții în construcția de locuințe. În prezent, există o situație în care o mare nevoie de locuințe există în același timp și un venit mediu scăzut al unei familii rusești moderne, ceea ce împiedică majoritatea populației cu venituri mici să viseze chiar să-și cumpere o locuință. Cererea efectivă scăzută a populației pentru locuințe, din cauza inaccesibilității creditelor și a veniturilor reduse, duce la rândul său la o creștere a costurilor organizațiilor de construcții, întrucât lipsa resurselor împrumutate cu resurse proprii insuficiente duce la creșterea prețurilor.

Țările cu o piață imobiliară dezvoltată au o experiență vastă în obținerea de finanțare pentru dezvoltarea imobiliară din diverse surse, folosind o varietate de mecanisme. Principalele criterii în alegerea unei opțiuni de finanțare sunt maximizarea profiturilor, reducerea riscurilor, maximizarea oportunităților oferite de legislația fiscală a unei anumite țări. Cu toate acestea, nu toate opțiunile de finanțare străină pot fi utilizate în practica rusă. Acest lucru se datorează în primul rând: inflației ridicate; lipsa banilor reali de la bănci; nivelul scăzut al veniturilor populației, ceea ce nu îi permite să acționeze ca un împrumutat solvabil.

Principalele forme de atragere a resurselor financiare către dezvoltarea imobiliară în situația economică actuală sunt următoarele:

Participarea la capitaluri proprii la diferite opțiuni;
- emiterea de certificate de locuință sau obligațiuni de credit pentru locuințe;
- creditarea bancara pe termen scurt;
- credit ipotecar.

Să analizăm principalele forme de atragere a resurselor financiare în dezvoltarea imobiliarelor rezidențiale.

Acțiune

În prezent, cea mai răspândită abordare a soluționării problemei atragerii de fonduri de la populație în sectorul locativ este construcția în comun. Această abordare, ca și altele, este de natură tranzitorie și este un pas necesar către stabilirea unui sistem de creditare ipotecară rezidențială la scară largă, bazat exclusiv pe mecanismele pieței. Una dintre etapele procedurii de obținere a autorizațiilor de către dezvoltatori sau organizații de construcții cu acces la ordinul guvernatorului privind punerea la dispoziție a unui teren pentru dezvoltare sau a unei clădiri pentru reconstrucție (ordinul guvernatorului aprobă decizia comisiei de licitație pentru investiții) este de a determina valoarea de piata a dreptului de amenajare a unui teren sau a dreptului de renovare a unui imobil in vederea determinarii pretului initial de licitatie la comisia de investitii si licitatie.

Termenul „construcții cu mai multe acțiuni” este practic echivalent cu termenul general acceptat „construcții în comun” și subliniază doar faptul că un număr mare de investitori și cumpărători participă la proiectul de investiții.

Probabil, încercările de a studia caracteristicile evaluării imobiliare în construcțiile cu mai multe acțiuni au fost deja întreprinse de departamentele financiare ale organizațiilor de construcții și dezvoltatori pentru a calcula eficiența economică a proiectelor, dar nu există publicații binecunoscute pe această temă.

Participarea la capitalul propriu în construcția (reconstrucția) locuințelor este cea mai comună sursă de finanțare, persoanele fizice fiind principalii deținători de capitaluri aproape peste tot. Din 1.072 mii mp. m de locuințe, 919 mii mp. m a fost construit pe cheltuiala cetăţenilor deţinătorilor de capitaluri proprii (care este de 86%).

Participarea la capitalul propriu la finanțarea construcției de locuințe nu este altceva decât o formă de achiziție preliminară de locuințe, deoarece Legea Federației Ruse „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă efectuate sub formă de investiții de capital” garantează investitorilor nestatali dreptul de proprietate privată asupra locuințelor, a căror construcție au finanțat-o.

Esența participării la capital este următoarea: organizatorul finanțării construcțiilor (poate fi constructorul însuși sau dezvoltatorul) atrage „deținătorii de capitaluri proprii” (adică cumpărători de case). Un document care reglementează o astfel de schemă de finanțare a construcției de locuințe este un acord privind participarea la capitalul propriu la construcția unei clădiri rezidențiale sau un acord de investiții. Prevederile generale ale contractului trebuie să indice în mod necesar că acest obiect de construcție (reconstrucție) la momentul semnării contractului nu a fost vândut nimănui, nu este înstrăinat în alt mod, nu este în litigiu și nu face obiectul unei interdicții. De asemenea, ar trebui să indice pe ce bază firma care atrage fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii are autoritatea de a investi în acest obiect și de a atrage terți la investiții. O companie care atrage fonduri pentru construcția de locuințe, în funcție de situația specifică, este de obicei denumită „client”, „investitor inițial”, „investitor”, iar investitorul este numit „deținător de capitaluri proprii”, „deținător de subfonduri proprii”, „subparticipant”. -investitor”...

Investitorul inițial se obligă să investească în construcția (reconstrucția) unității până la finalizarea completă a acesteia pe cheltuiala fondurilor proprii și împrumutate, pentru a asigura finalizarea construcției până la o anumită dată, iar apoi, într-o anumită perioadă de la momentul respectiv. de semnare a actului Comisiei de Acceptare a Statului, de a transfera acționarului un apartament de o anumită suprafață. Acționarul, la rândul său, se obligă să investească în construcția (reconstrucția) instalației prin depunerea de fonduri sau într-un alt mod specificat în contract, de exemplu, prin furnizarea de materiale de construcție la un moment dat.

În baza contractului de participare la construcție, acționarul se obligă să plătească în termenele specificate în contract pentru partea convenită anterior din suprafața totală a apartamentului. Totodata, dupa incheierea contractului, se plateste primul aport de actiuni, care ca marime corespunde aproximativ cu procentul din casa gata la momentul incheierii contractului. Restul costului este împărțit în plăți egale (de obicei trimestriale), astfel încât până la sfârșitul construcției investitorul să poată plăti întregul cost al construirii unui apartament.

După finalizarea construcției (reconstrucție), dezvoltatorul stabilește clădirea în conformitate cu acordurile de acțiuni încheiate, pune la dispoziție investitorului documentele necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului în organizația autorităților de stat și pune imobilul în funcțiune.

Avantajele construcției de capitaluri proprii în comparație cu achiziționarea directă de locuințe pe piața imobiliară primară sau secundară includ următoarele:

Posibilitate de plata pas cu pas;
- indexarea doar a valorii reziduale a constructiei conform contractului;
- reducerea costului de cumpărare a locuințelor (costul locuinței pentru un acționar, de regulă, este mai mic decât valoarea de piață a locuințelor finite).

În plus, în comparație cu piața secundară a locuințelor, participarea la capital în construcții (ca orice obiect al pieței primare) are un alt avantaj - „transparența istoriei obiectului”.

Unul dintre cele mai slabe puncte ale schemei atractive de construcție comună este suportul legal al acesteia. Principala problemă a pieței „partajate” este că un participant la construcții partajate, după încheierea unui acord privind participarea la capitalul propriu în construcții, nu devine proprietarul imobiliar. Statutul său la momentul în care banii au fost plătiți și casa încă nu a fost construită este definit ca „investitor”. Întrucât baza legală pentru investiția în țara noastră nu este suficient de puternică, acesta poate fi considerat motivul principal al multor „utilizari greșite” și al unei oarecare neîncrederi în potențialii deținători de capital. Există, de asemenea, riscul de întârziere nejustificată a construcției de locuințe și de creșterea prețurilor locuințelor în timpul construcției. În acest sens, potrivit brokerilor și avocaților, piața secundară pentru participarea la capital este considerată nesigură, iar participarea la capital are o lichiditate relativ scăzută.

Atunci când alege o companie, un viitor proprietar de capitaluri proprii trebuie să înțeleagă că merită să ai de-a face doar cu firme de construcții și imobiliare cunoscute. O atenție deosebită trebuie acordată înregistrării tranzacției pentru achiziționarea unui apartament, începând cu schema de plată și terminând cu o descriere a parametrilor locuinței. Pentru a minimiza riscul în achiziționarea de locuințe, este necesar să se verifice nu numai documentația companiei cu care este încheiat contractul de participare la capitalul propriu în construcții, ci și întregul lanț de contracte între toți participanții la construcție ( adică organizaţii implicate în construcţii). Este clar că cu cât lanțul este mai lung, cu atât este mai mare riscul de a nu obține un apartament și de a pierde iremediabil banii depuși. Cea mai bună modalitate de a reduce riscurile în construcția comună este atragerea de avocați competenți la întocmirea contractelor și asigurarea riscurilor deținătorilor de capitaluri proprii. În Sankt Petersburg, multe agenții imobiliare efectuează diligența legală a contractelor de participare la capital în construcții. Există chiar și un „Centru de consultanță pentru construcții în comun”, care, pe lângă consultările generale, examinările contractelor specifice și plecarea unui avocat cu experiență la firmă pentru a discuta termenii contractului în fața acesteia, oferă suport juridic cumpărătorului. a unei noi locuințe de la semnarea contractului până la înregistrarea drepturilor de proprietate.

Este necesară dezvoltarea instituției de asigurări pe piața locuințelor în construcție. Riscurile construcției pe termen lung pot apărea chiar dacă acționarul are de-a face cu cel mai conștiincios dezvoltator, deoarece motivul întârzierii în construcție poate fi nu numai lipsa banilor, ci și publicarea actelor administrative privind construcția unei case. , declanșarea forței majore etc. Uneori, din cauza lipsei de coordonare între departamentele diferitelor reglementări și instrucțiuni, casa nu poate fi pusă în funcțiune la timp.

Recent, s-au desfășurat periodic seminarii de discutare a modalităților de reducere a riscurilor deținătorilor de capitaluri proprii (de exemplu, un seminar „Pentru siguranța cetățenilor pe piața imobiliară”, cu suportul informațional al „Buletinului Imobiliar”), instruire cursuri privind operațiunile pe piața imobiliară primară (de exemplu, „Instituția non-statală de învățământ „Institutul Imobiliar” a elaborat și predă cursul „Operațiuni pe piața imobiliară primară”), sunt publicate articole explicative pentru deținătorii de capital în media. Cu alte cuvinte, se desfășoară activități educaționale extinse menite să dezvolte participarea la capital în construcții și să reducă riscurile deținătorilor de capital.

Una dintre modalitățile posibile de a reduce riscurile deținătorilor de capital și de a iniția noi construcții poate fi o nouă direcție a activității imobiliare - participarea activă a agenților imobiliari la atragerea de fonduri de la populație pentru construcția comună, inclusiv în forme noi. Deci, de exemplu, pe de o parte, în Sankt Petersburg există un număr mare de clădiri rezidențiale neterminate, care fie au fost abandonate de investitori, fie nu au fost găsite niciodată. Pe de altă parte, există încă o listă uriașă de așteptare în oraș pentru a îmbunătăți condițiile de locuință. Pe lista de asteptare sunt persoane care ar putea gasi o parte din suma pentru constructia unui apartament. Este posibil ca firmele imobiliare să se implice tot mai mult în implementarea unor astfel de proiecte și să acționeze nu numai ca broker pentru vânzarea de locuințe finite și în construcție, ci și ca broker de investiții, inițiator și organizator în implementarea unor astfel de proiecte. .

În funcție de capacitățile financiare ale deținătorilor de capitaluri proprii, există următoarele opțiuni pentru participarea la capitalul propriu la construcția de locuințe:

1. Participare la capitaluri proprii cu plată unică sută la sută:
a) în baza contractului de participare la capitaluri proprii, un anumit apartament dintr-o clădire în construcție este atribuit acționarului, indicând suprafața și locația apartamentului;
b) contractul indică costul construirii unui apartament la momentul încheierii contractului,
c) costul specificat este plătit în termenul convenit din momentul semnării integrale a contractului, este fix și nu face obiectul unei indexări ulterioare din cauza inflației;
d) la finalizarea construcției, se fac decontări reciproce între acționar și dezvoltator, în funcție de suprafața reală a apartamentului cedat; dupa decontarile definitive, apartamentul platit este inregistrat in proprietatea actionarului;
2. Participare la capitaluri proprii cu o plată în etape:
a) similar cu punctul a) din versiunea anterioară,
b) contractul prevede graficul de plată a costului apartamentului, ținând cont de inflație, precum și de posibilitățile și dorințele acționarului;
c) in termenul convenit din momentul semnarii contractului la costul initial de 1 mp. m din suprafața totală a apartamentului, se plătește prima rată. Suprafața totală a apartamentului, plătită în prima tranșă, depinde de gradul de pregătire al casei la momentul încheierii contractului,
d) restul suprafeței totale a apartamentului se achită în etape conform graficului, cu indexarea costului de 1 mp. m din suprafața totală a apartamentului la momentul fiecărei plăți, ținând cont de prețurile în vigoare în industria construcțiilor. Cu alte cuvinte, fiecare tranșă ulterioară plătește un anumit număr de metri pătrați din suprafața totală a apartamentului,
e) similar paragrafului
d) versiunea anterioară;
3. Participarea la capital ținând cont de locuințele existente:
a) similar paragrafului
b) versiunea anterioară,
c) în contract se precizează câți metri pătrați din suprafața totală a apartamentului „noul” se consideră plătiți la momentul încheierii contractului, în funcție de metri pătrați din suprafața totală a apartamentului vechi deținut. de către acţionar luate în considerare ca parte a aportului de capital propriu;
d) pentru diferența dintre numărul de metri pătrați ai suprafeței totale, în comparație cu suprafața apartamentului „nou”, acționarul plătește bani suplimentari în etape în perioada de construcție, conform schemei de participare la capitalul propriu, care se adopta asupra casei in constructie alese de actionar,
e) similar paragrafului
f) versiunea anterioară.

Există două opțiuni pentru compensarea apartamentelor „vechi”:

1) apartamentul actionarului este liber, proprietatea asupra acestuia trece imediat la dezvoltator;
2) actionarul locuieste in apartamentul sau pe toata perioada constructiei pana in momentul in care i se pune la dispozitie un nou apartament, iar proprietatea se transfera dezvoltatorului dupa mutarea actionarului in noul apartament.

Concluzii: după cum se poate observa din analiză, schema de finanțare prin capitaluri proprii este în prezent cea mai răspândită, întrucât are o serie de avantaje (posibilitatea unei plăți în etape; indexarea doar a costului rezidual de construcție în cadrul unui contract, reducerea costului cumpărarea de locuințe, „transparența istoriei obiectului”). Din păcate, schema de acțiuni nu este lipsită de dezavantaje, principalele fiind: suport juridic slab, probabilitate mare de nerespectare a termenului de construcție. În prezent, se lucrează activ pentru reducerea riscurilor construcției în comun în vederea dezvoltării pieței primare.

Emiterea certificatelor de locuință sau a obligațiunilor de împrumut pentru locuințe

Pe lângă participarea la capitalul propriu - cea mai comună sursă de finanțare, principalele forme de atragere a resurselor financiare în dezvoltarea imobiliară în situația economică actuală includ eliberarea de certificate de locuințe sau obligațiuni de credit pentru locuințe.

Una dintre formele destul de comune de atragere de fonduri de la cetățeni și persoane juridice în construcția de locuințe este emiterea de obligațiuni municipale pentru locuințe, sau certificate de locuințe. Această formă de finanțare a devenit larg răspândită la Moscova, Sankt Petersburg, Saratov, Ulyanovsk. Potrivit Comitetului de Construcții al Administrației din Sankt Petersburg, în prezent în Sankt Petersburg peste 700 de familii sunt implicate în programul „Certificate de locuințe de stat” dintre cei aflați la coadă pentru primirea spațiului de locuit. Acest program presupune o acoperire de 80% din buget a costului locuinței. Cu ajutorul certificatelor de locuință, 201 familii au dobândit locuințe. Suprafața totală a apartamentelor comandate în cadrul programului de certificate de locuințe a ajuns acum la 3,5 mii de metri pătrați. m.

Bună ziua, dragi cititori ai revistei financiare „site-ul”! Astăzi vom vorbi despre investiții (investiții) în imobiliare.

Din această publicație veți afla:

• Care sunt avantajele si dezavantajele acestui tip de investitie;
• Diverse opțiuni pentru investiții imobiliare;
• Caracteristicile investițiilor în construcții;
• Cum să începeți să investiți cu o sumă mică de fonduri gratuite.

În plus, la sfârșitul articolului vei găsi răspunsuri la întrebările frecvente.

Articolul va fi plăcut și va fi util atât celor care doar caută modalități de a-și investi propriile fonduri, cât și investitorilor cu experiență. Nu pierde timpul, începe să citești. Și poate că în viitorul apropiat vei face primii pași către o investiție imobiliară de succes.

Care sunt principalele avantaje (+) și dezavantaje (-) ale investiției în imobiliare, în ce imobiliare este mai bine să-ți investești banii, care sunt modalitățile de a profita de pe urma acestui tip de investiție - citește despre asta și mai multe.

1. Avantajele și dezavantajele investițiilor imobiliare – principalele avantaje și dezavantaje

Fiecare persoană adecvată se gândește la investiții profitabile. Este important ca investițiile să economisească bani din influențele dăunătoare inflatia... În același timp, este de dorit ca fondurile investite să funcționeze, să aducă venituri suplimentare.

Instrumentele de investiții utilizate pe o perioadă lungă de timp vor ajuta la atingerea obiectivelor de mai sus. În același timp, este important ca aceștia să aibă un risc minim și să fie foarte promițători. Acesta este exact ceea ce sunt ei investitii imobiliare .

Nevoia de locuințe umane a apărut cu mulți ani în urmă și a supraviețuit până în zilele noastre. Nici ea nu va merge nicăieri în viitor. Prin urmare, imobiliare mereu va fi la cerere, ceea ce înseamnă că este un instrument excelent de investiții.

Mai mult, astfel de investiții reprezintă o opțiune perfect acceptabilă pentru a face afaceri. Pentru a face acest lucru, nu este deloc necesar să aveți sume uriașe de bani. Puteți investi în continuare în imobiliare în stadiul inițial de construcție... În plus, există posibilitatea de a deveni membru al unei cooperative de locuințe prin achiziționarea unei părți din aceasta.

Ca orice alt instrument financiar, investițiile imobiliare le au pe ambele pro și minusuri .

Printre avantajele (+) ale acestui tip de investiție se numără următoarele:

• bunurile imobiliare au lichiditate mare;
• profitabilitate constantă pe termen lung, de exemplu prin închirierea proprietății achiziționate, puteți obține profit mulți ani;
• disponibilitatea relativă a investițiilor;
• o gamă largă de opțiuni de investiții.

În ciuda avantajelor semnificative ale investiției în imobiliare, acestea, ca toate opțiunile de investiții existente, sunt supuse riscului.

Principalele dezavantaje (-) ale unor astfel de investiții sunt:

• cererea de bunuri imobiliare este într-o dependență destul de tangibilă de situația economică a țării în ansamblu și a unei anumite regiuni în special;
• preturile imobiliarelor sunt destul de mari;
• în orașele mici, cererea de bunuri imobiliare este la un nivel destul de scăzut;
• costuri suplimentare mari - utilitati, reparatii, taxe.

Mai mult, există și posibilitatea forță majoră ... Se întâmplă ca prețul unei proprietăți să scadă brusc din cauza unor circumstanțe convingătoare. De exemplu, apartamentele dintr-o zonă ecologic curată se vor ieftini dacă în apropiere se construiește o uzină sau un drum aglomerat. Drept urmare, investitorul nu numai că nu va câștiga nimic, dar este și posibil pierde parte din banii investiți.

Pentru a evita majoritatea problemelor, este important să conduceți analiza preliminara ... Acesta compară opțiunile de investiții și examinează diverși factori și circumstanțe care pot afecta valoarea imobiliară.

Opțiuni populare în care este profitabil să investești

2. În ce imobiliare este profitabil să investești - 8 opțiuni populare + tabel comparativ

Experții în investiții consideră că investiția în imobiliare este mult mai puțin riscantă decât tranzacționarea la bursă, investiția în startup-uri și afaceri. Acest lucru este explicat simplu: imobiliare se depreciază foarte rar.

Este cel mai profitabil să investești în imobiliare mare orase. Acest lucru este valabil mai ales pentru spațiile rezidențiale. În acest caz, există o relație directă: cu cât orașul este mai mare, cu atât este mai profitabil să investești în imobiliare. Acest fapt este legat, în primul rând, de diferența de lichiditate pentru el în diferite orașe.

Dar este important să înțelegeți că în fiecare localitate puteți găsi propriul imobil potrivit pentru investiții. Pentru a obține profitul maxim, ar trebui să cheltuiți analiză atentă toate direcțiile existente și alegeți-o pe cea mai profitabilă dintre ele.

Opțiunea 1. Proprietate rezidențială

Această opțiune este cea mai accesibilă investitori privați... Riscul investițiilor în imobiliare rezidențiale este minim.

Există două modalități de a face bani cu achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale:

1. achizitie pentru urmatoarea revânzare la un cost mai mare;
2. achizitie pentru închiriere .

În orice caz, atunci când cumpărați un apartament, este important să acordați atenție următoarelor criterii:

• Locație- intr-o zona rezidentiala sau studenteasca de prestigiu, curata ecologic, indepartata de centrul orasului;
• amenajarea spațiilor, inclusiv prezența unui balcon, a unei băi combinate sau separate;
• condiție- disponibilitatea si calitatea reparatiilor;
• infrastructură- la ce distanta sunt gradinite, scoli, clinici, statii de transport in comun, magazine.

În general, orice criteriu, chiar și un criteriu aparent nesemnificativ, poate fi important pentru cumpărători:

• vedere de la fereastră;
• podea;
• vecini;
• contingent al zonei de amplasare.

Pentru a cumpăra un apartament (sau alt imobil rezidențial) cât mai profitabil, va trebui să-l cauți pe cont propriu , fără ajutorul unui agent imobiliar. Cu toate acestea, este important să verificați puritatea tranzacției efectuate. Am vorbit despre cum să facem acest lucru atât pe piața imobiliară primară, cât și pe cea secundară în ultimul număr.

Opțiunea 2. Proprietate comercială

Această opțiune pentru investitori mai experimentați... Pentru astfel de investiții sunt potrivite atât spațiile mici de birouri, cât și spațiile comerciale cu amănuntul, precum și clădirile cu suprafață mare destinate amplasării de depozite, supermarketuri, ateliere de producție.

Astfel de premise sunt invariabil la mare căutare. Un număr mare de oameni de afaceri caută zone de afaceri și sunt gata să le ofere proprietarului chirie... Cei care cumpără imobile comerciale trebuie să primească în mod regulat profit din investițiile lor.

Chirie este o opțiune clasică de producție. În acest caz, profitul investitorului nu depinde de timpul petrecut la muncă.

Este util pentru un investitor să știe că atunci când alege un imobil comercial ca obiect de investiție, se cere să aibă o sumă de bani suficient de mare. Contribuțiile în această direcție încep de obicei cu cinci -Șapte milioane de ruble.

Varianta 3. Loturi de teren

Achiziționarea unui teren necesită o sumă de bani mai mică decât achiziționarea unui apartament sau a unui imobil comercial.

Există o serie de avantaje ale investiției în terenuri:

• nivelul minim al probabilității de fraudă;
• nu necesită reparații;
• lipsa plății pentru utilități;
• procedura de cumparare este mai usoara decat pentru alte imobile;
• impozite relativ mici;
• design simplu;
• nu este nevoie să apelezi la ajutorul agenților imobiliari.

Toate terenurile pot fi clasificate după scopul utilizării... Pentru investitii pe termen scurt cu costuri minime, zonele care sunt utilizate sunt cele mai potrivite pentru construcții ... Mai mult investiții pe termen lung merită făcută pe teren destinat folosirii în agricultură și industrie .

Dar există și limitări investiții în terenuri. La început, statul a înăsprit controlul asupra faptului că terenul este utilizat în conformitate cu scopul său. in afara de asta, impozitele pe acest tip de proprietate au fost recent majorate.

Opțiunea 4. Imobil suburban

Achiziționarea de bunuri imobiliare suburbane în scopul revânzării ulterioare pe o bază stabilă ocupatie profitabila ... Acest lucru este tipic în special pentru marile zone metropolitane, datorită faptului că din ce în ce mai des locuitorii lor încearcă să se stabilească sau să aibă ocazia să se relaxeze cât mai departe de zgomotul orașului și de aerul murdar.

Există mai multe opțiuni pentru a investi în imobiliare suburbană:

• achizitie de obiecte in constructie;
• investiții în cabane finisate;
• achiziționarea de terenuri destinate construirii de imobile suburbane.

Perspectiva de a investi în imobiliare suburbană crește în timp. Dar atunci când alegeți un obiect pentru cumpărare, ar trebui să acordați atenție la locația sa, la infrastructura existentă și la comunicații... Alți factori care sunt importanți pentru crearea unor condiții confortabile de viață pot fi, de asemenea, de mare importanță.

Opțiunea 5. Imobil în construcție

O altă opțiune de investiție este investiția în imobile în construcție (cladiri noi). În ciuda faptului că riscul acestei opțiuni este oarecum mai mare, dar puteți obține și mult profit mare.

Explicația este foarte simplă.- o proprietate in constructie costa mult mai putin decat pe piata secundara. Prin urmare, dacă investiți în stadiul inițial, după finalizarea construcției, prețurile sunt probabil să fie semnificativ creștere... Drept urmare, investitorul va primi un profit tangibil.

Riscurile atunci când investiți în imobile în construcție sunt cel mai adesea asociate cu compania dezvoltatoare. Dacă nu este de încredere, se ridică risc apar urmatoarele situatii:

• punerea în funcțiune la timp a proprietății;
• înghețarea completă a șantierului;
• în caz de construcție ilegală sau absență a autorizațiilor, este posibilă demolarea completă a clădirii.

De aceea, înainte de a investi în imobile în construcție, un investitor trebuie să efectueze o analiză amănunțită a dezvoltatorului.

În același timp, este important să se studieze nu numai reputația companiei, ci și următoarele caracteristici:

• timpul de existenta a societatii;
• numărul de obiecte finalizate și puse în funcțiune;
• dacă au existat perioade de nefuncționare în timpul procesului de construcție în trecut, durata și motivele acestora.

Etape succesive ale investiției în construcții

5.3. Cum să investești corect în construcții - 5 etape principale

Orice investitor știe că investiția conform unui plan pregătit în prealabil vă permite să creșteți nivelul profitului și să minimizați riscul investițiilor. Investițiile trebuie făcute în mod consecvent, în conformitate cu strategia dezvoltată. Există cinci etape ale acestui proces.

Etapa 1. Alegerea unui dezvoltator

Un eveniment obligatoriu și important în etapa inițială a investiției în construcții este analiza dezvoltatorului... Este important nu numai să aflați numele dezvoltatorului, ci și să clarificați care este reputația lui. Experții recomandă să investești doar în acele proiecte în construcție care sunt construite de o firmă de construcții cunoscută din oraș.

În procesul de alegere a unui dezvoltator, este important să luați în considerare:

• reputația companiei;
• câte obiecte a pus deja compania în funcțiune;
• recenzii;
• cât de experiență are compania în construcții complexe;
• câți investitori are dezvoltatorul;
• parteneriat cu instituțiile de credit (băncile aleg cu atenție cu cine să coopereze, efectuează o analiză amănunțită și nu interacționează cu dezvoltatorii care au o reputație îndoielnică);
• cât de atent se conformează dezvoltatorul legislației (principalul act de reglementare este legea federală 214 -FZ).

În Moscova și în regiunea Moscovei, puteți avea încredere în următorii dezvoltatori:

GK PIK Este unul dintre cei mai mari dezvoltatori din Rusia. Compania a fost fondată în 1994 și implementează cu succes proiecte mari de construcții în toată Rusia. Se concentrează pe construcție accesibil locuințe. De-a lungul anilor de activitate au fost construite circa 250 de mii de apartamente cu o suprafață de 15 milioane de metri pătrați. m. Este una dintre întreprinderile coloana vertebrală a economiei ruse.

А101 Dezvoltare- compania a construit aproximativ 500 mii mp. m. Rezidențial imobiliare, precum și peste 50 de mii - comercial... Dezvoltatorul construiește și el grădinițe și școli interacționând cu bugetul. S-a stabilit cooperarea cu mai multe bănci mari în cadrul programelor de creditare ipotecară. Dezvoltatorul este inclus în TOP-5 în regiunea Moscova și în TOP-15 în toată Rusia.

Grupul Capital- o companie care se ocupa de ciclul complet al activitatilor de constructii de la analiza parcelelor pentru constructii pana la finisarea imobilului finit. S-au finalizat 71 de proiecte, rezultând în construcția a 7 milioane de metri pătrați. m. de suprafaţă. Facilitățile companiei au fost desemnate cele mai bune proiecte din Moscova și regiunea Moscovei.

Etapa 2. Alegerea unui obiect de investitie

O altă etapă importantă a investiției în imobiliare în construcție este alegerea unui obiect potrivit... Cel mai bun loc pentru a începe este în zona în care cererea de spațiu de locuit este cea mai mare.

Atunci când alegeți un obiect pentru investiție, este important să luați în considerare următorii parametri:

• infrastructură;
• proximitatea stațiilor de transport în comun și a stațiilor de metrou;
• alte caracteristici care afectează gradul de confort de locuit.

Dacă intenționați să investiți în imobile comerciale, ar trebui să vă gândiți în avans la obiectivul final al investitorului. De asemenea, va fi util să întocmești un plan de afaceri profesional.

Etapa 3. Desfășurarea negocierilor

Când sunt selectați dezvoltatorul și obiectul de investiție. Tu poți să începi negociind... Este important de înțeles că, în conformitate cu legile țării noastre, este imposibilă înregistrarea drepturilor asupra imobilelor în construcție.

Cu toate acestea, investitorul are dreptul:

• întocmește un acord privind participarea la capital;
• alăturați-vă unei cooperative de construcții;
• înregistrarea unui depozit de investiții;
• încheie un acord de aport de acțiuni.

Experții sfătuiesc să se concentreze asupra acordului de participare la capitaluri proprii.

Pe lângă modalitatea de înregistrare a acordului, sunt discutate condițiile de depunere a fondurilor. Principalele sunt achiziția de rate(plată în rate) și o depunere unică a fondurilor, dar sunt posibile și alte opțiuni.

Etapa 4. Examinarea documentaţiei

Toate acordurile încheiate trebuie să respecte legislația în vigoare. Nu va fi de prisos să le verifici cu ajutorul unui avocat independent. Mulți oameni cred că aceasta este o risipă de bani. Dar nu este recomandabil să economisiți pe securitatea tranzacțiilor.

Etapa 5. Încheierea contractului

Etapa finală a tranzacției este încheierea unui contract... Înainte de a semna acordul final. Este important să studiați cu atenție toate punctele sale.

În acest caz, ar trebui să acordați atenție:

• când este planificată finalizarea construcției;
• care sunt condițiile de reziliere;
• prețul ar trebui să fie fix, nu ar trebui să existe condiții pe baza cărora se va schimba;
• amenzile în caz de încălcare a termenilor contractului trebuie să fie prescrise pentru fiecare parte;
• forță majoră.

Este important să abordați tranzacția de achiziție de imobile în construcție cu cea mai mare grijă și responsabilitate. Este important de reținut că există riscuri care pot fi atenuate respectând cu strictețe succesiunea etapelor de investiție.

5.4. Cum să faci bani din investiții în construcții - TOP-3 moduri de lucru

Investitorul ar trebui să știe ce metode de a câștiga bani la achiziționarea de imobile în construcție sunt cele mai sigure și mai dovedite.

Metoda 1. Închiriere

Câștigurile din transferul de bunuri imobiliare de închiriat este investiție pe termen lung... Dar această opțiune are un nivel stabil de profitabilitate.

Perioada de rambursare în acest caz depășește cinci sase ani. Dar nu uitați că zonele rămân în orice caz proprietatea investitorului.

În orașele mari, există o cerere de chirie de diferite tipuri imobil rezidential : apartamente de lux pentru o zi, camere situate in zone de dormit, garsoniere pentru familii tinere si altele.

Luand in considerare proprietate comerciala , se poate observa că cererea pentru acesta din partea antreprenorilor este, de asemenea, constant mare. Spațiile situate în centrele de afaceri și comerciale sunt deosebit de populare în orașele mari. Singurul dezavantaj al spațiului comercial este nevoia de investiții sume destul de mari de bani.

De cumpărat apartamente de obicei suficient 1,5 -2,5 milioane de ruble. Dacă intenționați să investiți în proprietate comerciala, va dura aproximativ de 2-3 ori suma mare.

Metoda 2. Achiziționarea unui apartament în construcție de vânzare după punerea în funcțiune

Dacă cumpărați o proprietate în construcție pentru revânzare, vă puteți recupera destul de repede investiția - deja după 1 -2 al anului... Cu cât construcția unității este finalizată mai devreme, cu atât este mai interesantă pentru investitori. Investitorii deosebit de norocoși primesc venituri într-un an în valoare de 100 % din fondurile investite.

Este important să evaluați și alte opțiuni posibile. Puteți face reparații de înaltă calitate în apartamentul finisat. Ca urmare a unor astfel de acțiuni, costul acestuia va crește cu aproximativ un sfert.

Metoda 3. Participarea la plasamente colective

Investitorii care caută cele mai sigure opțiuni pentru investiții în imobile în construcție pot fi sfătuiți cooperează cu intermediarii ... În acest caz, poți deveni membru proiect de investiții profesionale fără a cumpăra deloc imobile. Pentru a face acest lucru, este suficient să vă înscrieți într-un fond de plasament colectiv și să primiți venituri în calitate de acționar.

Există mai multe fonduri de încredere care operează în Moscova și regiune care investesc în imobiliare. Inclusiv in constructie:

E3 Investiție- aici este suma minimă de introdus 100 mii de ruble. Când profitul este garantat la nivel 25-90 la sută. Toate investițiile în fond sunt asigurate. Investitorul poate alege independent perioada de rambursare a investiției din șase luni inainte de Două ani... Banii investitorilor sunt investiți de profesioniști în imobiliare foarte lichide, investitorul trebuie doar să obțină profit. Această opțiune este câștiguri pasive cu profit garantat și un nivel minim de risc... Compania oferă suport informațional, precum și consultații gratuite pentru investitori.

Sminex- firma investeste in apartamente finisate, precum si in obiecte aflate in faza de constructie. Compania își construiește singură case; ca serviciu suplimentar, investitorii primesc renovarea apartamentelor... În plus, compania se ocupă de găsirea chiriașilor. Compania construieste cabane, cladiri rezidentiale, spatii comerciale. Experții numesc avantajul incontestabil al organizației prezentate concentrarea pe obținerea de înaltă calitate a imobilului în construcție, precum și pe siguranța acestora în timpul funcționării.

Astfel, există mai multe modalități de a face bani pe imobile în construcție. Acestea diferă nu numai prin nivelul de profitabilitate, ci și prin eforturile care vor fi cerute de la investitor.

5.5. 4 riscuri principale atunci când investiți în imobiliare în construcție

Orice investiție implică riscul de a vă pierde investiția. Pentru a minimiza probabilitatea pierderilor, ar trebui din timp studiați ce scheme sunt folosite de fraudătorii din industria imobiliară, de ce să vă temeți când investiți în construcții.

Riscul 1. „Bulon de săpun”

Prima modalitate de a frauda investitorii creduli este extrem de simplă. Companiile „fly-by-night” vând investitorilor creduli mit , și nu de fapt obiecte în construcție. Toate lucrările pe șantiere sunt efectuate exclusiv pentru o diversiune.

Adesea, astfel de proiecte sunt organizate și gestionate cu ajutorul diferitelor structuri juridice. Drept urmare, ofertele din exterior arată ca absolut legal... Cu toate acestea, de îndată ce escrocii colectează o sumă suficientă de bani, aceștia dispar odată cu contribuțiile investitorilor.

Prima modalitate de a identifica un balon de săpun- valoarea mult subestimată a obiectelor imobiliare. Investitorul ar trebui să compare prețurile cu media din zona în cauză. Costul prea mic ar trebui să fie alarmant.

De asemenea, este important să vă asigurați că informațiile despre dezvoltator sunt în registrul oficial. Include toate companiile de construcții active. Prin urmare, dacă firma în cauză nu se află pe această listă, aceasta nu este o persoană juridică reală.

Riscul 2. Falimentul dezvoltatorului

Există multe motive pentru care o companie de construcții poate da faliment:

• management ineficient;
• utilizarea abuzivă a fondurilor;
• lipsa de finanțare;
• costuri mari.

Desigur, lipsa banilor afectează nu doar firma de construcții în sine, ci și investitorii. Pentru a nu te confrunta cu o astfel de problemă, atunci când alegi un dezvoltator, ar trebui să te concentrezi asupra companie mare, care a pus deja în funcțiune un număr mare de facilități construite.

Riscul 3. Nerespectarea termenelor de livrare a bunurilor imobile

O alta pacoste pentru investitia in imobile in constructie este a ratat termenele limită de construcție ... Acest risc este deosebit de neplăcut pentru cei care cumpără imobile cu ajutorul fondurilor de credit. Creditorului nu îi pasă când va fi pusă în funcțiune proprietatea, este important pentru el ca toate datoriile să fie rambursate la timp și cu dobânda corespunzătoare.

Experții au ajuns la concluzia că fiecare zi de nerespectare a termenului limită mănâncă 0,01 % din venitul investitorilor. În termeni procentuali, acest lucru nu este mult. Cu toate acestea, în termeni de ruble se dovedește suma decenta, mai ales când punerea în funcțiune este întârziată cu câteva luni sau chiar ani.

Riscul 4. Situații de forță majoră, precum și schimbări imprevizibile pe piața imobiliară

Aceste circumstanțe pot duce și la pierderea unei părți din fondurile investitorului. Un exemplu de forță majoră este declanșarea unei crize economice prelungite... Ca urmare, oferta pe piața imobiliară poate depăși semnificativ cererea. Această împrejurare duce la reducerea semnificativă a valorii proprietății- de multe ori cu 10 -20%... Chiar și atunci când situația se uniformizează, investitorii își vor pierde deja o parte din veniturile potențiale.

De asemenea, un exemplu de forță majoră poate fi dezastre naturale (incendii de pădure, inundații, cutremure), războaie, dezastre industriale. Singura modalitate de a te proteja de astfel de riscuri este asigurarea imobilelor în construcție.

Astfel, ca orice tip de investitie, investitiile in imobiliare in constructie sunt insotite de diverse riscuri. Unele dintre ele pot fi minimizate prin efectuarea unei analize amănunțite în procesul de selectare a unui obiect pentru cumpărare. În alte cazuri, asigurarea ajută la evitarea consecințelor neplăcute.

6. Recomandări practice pentru creșterea rentabilității investiției în imobiliare

Investind în imobile în construcție sau gata făcute, orice investitor caută maximiza profitul final. Acest lucru se poate face folosind metodele de mai jos.

Recomandare 1. Faceți o reamenajare și acordați-o (legalizați).

Reamenajare imobil rezidential- cea mai simplă opțiune, care vă permite să faceți locuința mai funcțională fără a modifica suprafața totală a acesteia. Dacă efectuați corect măsurile de reamenajare, puteți crește costul unui apartament sau al unei case cu 15 -30%.

În același timp, nu ar trebui să efectuați o reamenajare necoordonată.. Toate modificările planificate trebuie înregistrate la autoritățile care se ocupă de aceste probleme. Astăzi este departamentul de arhitectură în BTI, precum și administrația raională.

Este important de știut că legislația interzice anumite tipuri de modificări ale aspectului, de exemplu, demolează pereții portanti, precum și extinde bucătăria în detrimentul spațiului de locuit, mărindu-i dimensiunea cu mai mult de un sfert.

Recomandare 2. Atașați spațiu suplimentar

Această opțiune de creștere a costului este disponibilă pentru case particulare si cabane... Acolo puteți construi etaje suplimentare, puteți transforma mansarde în poduri, puteți construi un balcon sau o verandă și puteți face alte modificări arhitecturale.

Recomandare 3. Efectuați reparații de calitate

Daca faci o reparatie de calitate, pretul apartamentului va creste cu aproximativ cu 15 -25%... Profitul va fi mai mare dacă reparația o faci singur, investind doar în achiziționarea de materiale.

Este important să cumperi materiale de calitate... Cumpărătorii pot distinge cu ușurință între consumabile bune și cele chinezești ieftine.

Recomandarea 4. Transformați proprietatea rezidențială în proprietate comercială sau invers

După ce ați studiat cererea de bunuri imobiliare într-o anumită zonă, puteți transfera bunuri imobiliare nerezidențiale în imobile rezidențiale și invers. A obține un profit din conversia spațiului rezidențial în spațiu comercial este important pentru orașele mari, în special pentru cartierele de afaceri și străzile pe care se poate plimba.

Astfel, este important nu doar să investești în imobiliare, ci și ulterior să încerci să extragi profitul maxim din acesta. Și cum să faceți acest lucru, am descris mai sus.

Modalități de a investi bani în imobiliare cu capital mic

7. Cum să investești în imobiliare cu capital mic - 3 metode reale

Mulți oameni cred că nu suficienți bani reprezintă un obstacol în calea investiției în imobiliare, dar nu este cazul. Oamenii de afaceri inteligenți sunt capabili să se descurce cu fonduri minime, precum și să atragă fonduri suplimentare. Există mai multe metode pentru a face acest lucru.

Metoda 1. Atragerea de fonduri împrumutate

Cel mai popular mod de a vă crește capitalul investițional este procesarea creditului pentru cumpărarea de bunuri imobiliare. Astăzi, multe bănci oferă astfel de împrumuturi.

Apropo, despre asta am vorbit într-unul dintre articolele anterioare ale revistei noastre.

Investitorul ar trebui să țină cont de faptul că orice împrumut este asociat cu plata la sută... Prin urmare, este important să se țină cont de costurile suplimentare în timpul analizei. Venitul planificat ar trebui să acopere dobânda la împrumut și să ofere profit.

Pentru un împrumut, ar trebui să aplicați la marile instituții de credit cu pozitiv reputatie.

Nu este necesar să contractați un împrumut cu dobândă. Multe rude bogate acordă împrumuturi celor dragi fără costuri suplimentare.

Metoda 2. Atragerea co-investitorilor

Ideal pentru investitorii cu capital insuficient - uni ... Pentru cei care au gândit cu atenție proiectul și vor convinge pe alții de eficacitatea acestuia, găsirea de parteneri nu va fi o problemă.

Metoda 3. Alegerea strategiei potrivite

Orice investitor înțelege asta planificare competentă a investițiilor este o componentă importantă a succesului lor. Cei cu cunoștințe insuficiente în materie de investiții pot fi sfătuiți să caute ajutor de la investitori mai experimentați.

Diverse cluburi de investiții servesc ca exemplu de sprijin de calitate pentru noii veniți. Astfel de proiecte reunesc investitori care își transmit experiența începătorilor. Cluburile desfășoară diverse activități- cursuri și seminarii, care detaliază investițiile private. O atenție considerabilă este acordată și investițiilor în imobiliare.

Pe tema investițiilor imobiliare se studiază următoarele aspecte:

• strategii;
• cum să intri în lumea investițiilor cu capital minim;
• investiții în diverse tipuri de bunuri imobiliare;
• închiriere și subînchiriere.

Astfel, capitalul insuficient nu reprezintă o barieră în calea investițiilor. Orice persoană intenționată va găsi modalități de implementare investiție profitabilă.

8. Ajutor de la profesioniști atunci când investești în imobiliare

Ajutor de la profesioniști nu exista gratis... Cu toate acestea, ajută mult crește nivelul de rentabilitate a investiției.

Pentru acei investitori care doresc să minimizeze riscuri, dar în același timp oferă un suficient de mare profit, este indicat să colaborați cu experți în domeniul investițiilor imobiliare.

În Rusia, se pot distinge trei companii care lucrează în această direcție:

E3 Investiție se ofera sa investeasca mult timp in diferite tipuri de imobiliare. Acest lucru asigură un nivel ridicat de venit. Iata care este pragul minim de intrare pe piata imobiliara. Investitorii pot depune o sumă de 100 de mii de ruble sau mai mult.

Cei care doresc să investească în această companie pot afla imediat nivelul profitului așteptat. Pentru a face acest lucru, trebuie doar să utilizați calculatorul de pe site-ul ei.

Contribuțiile la o societate de investiții se caracterizează printr-un grad ridicat de fiabilitate. Toate tipurile de active au trei tipuri de asigurare.

Activ ofera acces la cele mai lichide zone. Securitatea investițiilor este asigurată prin proprietate colectivă independentă. Atunci când investește fonduri de la două milioane de ruble, compania garantează un profit în valoare de 11,6 %.

Investitorul cumpără imobil și îl transferă conducerii profesioniștilor. Compania oferă clienților săi raportări complete în fiecare lună și, de asemenea, garantează siguranța fondurilor investite.

Gordon rock Este o agentie imobiliara cu prezenta internationala. Investitorii, folosind serviciile companiei, pot investi în hoteluri, comerciale, precum și imobile rezidențiale situate în străinătate.

De asemenea, sunt oferite următoarele servicii:

• achiziţionarea de camere de hotel, facilităţi de catering, centre medicale, mini-hoteluri;
• achiziționarea de bunuri imobiliare pentru persoanele în vârstă de pensionare;
• investiții de capital într-o afacere gata făcută în mai multe țări ale lumii;
• consultații și seminarii dedicate investițiilor eficiente.

Astfel, pentru a investi în imobiliare, nu este necesar să ai mult capital și cunoștințe semnificative. Este suficient să apelezi la profesioniști pentru ajutor.

9. Întrebări frecvente (FAQ)

Subiectul investițiilor imobiliare este cu mai multe fațete și greu de înțeles. Prin urmare, mulți investitori au diverse întrebări pe această temă. Mai ales se referă începători ... Să încercăm să răspundem la cele mai populare întrebări.

Întrebarea 1. Unde este mai profitabil să investești bani: în imobiliare sau într-o bancă pentru un depozit?

Adesea, oamenii fără experiență în investiții, care au o sumă impresionantă de bani, se întreabă ce să facă cu ea - să cumpere un apartament și să-l închirieze sau să-l pună la o bancă pentru un depozit?

Să presupunem că investitorul are disponibil 3 000 000 ruble. Luați în considerare ambele opțiuni de investiții.

1. Dacă bagi bani într-o bancă cu 10% pe an, poți câștiga în 12 luni 300 mii de ruble, dacă condițiile depozitului nu prevăd capitalizarea. Citiți despre cum și cum să calculați depozitul cu reîncărcare și capitalizare într-un articol separat al revistei noastre.
2. Să presupunem acum că un investitor și-a cumpărat un apartament cu o cameră la Moscova pentru fondurile pe care le are. Închiriind-o, va primi 25 de mii de ruble pe lună. Ca urmare, într-un an se va ajunge la aceeași sumă 300 mii de ruble.

Comparând cele două opțiuni, nu trebuie să pierdem din vedere faptul că în cazul închirierii apar costuri suplimentare - pentru facturi de utilitati, taxe, reparatii alte. În plus, va trebui să petreci o perioadă semnificativă de timp căutând o proprietate potrivită, instalându-te în chiriași.

S-ar părea că depozitele sunt mult mai profitabile decât cumpărarea unui apartament și apoi închirierea lui. Dar acest lucru nu este în întregime adevărat; analizând exemplul, nu am ținut cont de prezența inflației. Deprecierea fondurilor consumă treptat economiile.

În acest caz, merită luată în considerare o regulă importantă de investiții - nu poți avea încredere în datele oficiale privind rata inflației. De fapt, banii se depreciază mult mai repede.. Se pare că, în cel mai bun caz, dobânda la depozit va acoperi inflația, dar este puțin probabil să se poată face bani pe astfel de investiții.

În același timp, prețurile proprietăților rareori scad. Pe termen lung, valoarea acestuia crește. De asemenea, chiria devine din ce în ce mai scumpă.

Astfel, se dovedește că, luând în considerare perioada pe termen scurt a depozitelor, puteți câștiga mai mult. Cu toate acestea, având în vedere că apartamentele devin din ce în ce mai scumpe, se poate observa că imobiliare ajută la rezistența mai eficientă a inflației.

Întrebarea 2. Ce imobil este mai profitabil de închiriat: rezidențial sau comercial?

Unii investitori analizează în mod intenționat piața imobiliară pentru a înțelege care proprietăți sunt mai profitabile de închiriat - Rezidențial sau comercial... În general, este imposibil să răspundem la această întrebare fără ambiguitate, deoarece există riscuri comerciale și financiare pe piață.

Pentru investitorii mari, de obicei este de preferat proprietate comerciala ... Experții consideră că astfel de investiții se amortizează mult mai repede. Cu toate acestea, datorită particularităților lor, sunt mai dificile pentru începători.

Cu privire la imobil rezidential , este benefic să-l închirieze celor care l-au primit fără costuri bănești, de exemplu, prin moștenire sau cadou. Când cumpărați o astfel de proprietate, aceasta va plăti foarte mult timp.

Merita inteles că investiția în imobile comerciale este destul de riscantă. Acest lucru se datorează faptului că sunt mai mult influențați de situația din economia țării, de exemplu, declanșarea unei perioade de criză.

Investițiile în imobile comerciale sunt supuse altor tipuri de risc care sunt greu de contabilizat. Ca rezultat, pot fi făcute greșeli în procesul de calcul al capitalului necesar, ceea ce va duce în cele din urmă la o creștere a probabilității de a cumpăra un obiect cu lichiditate scăzută. Astfel de investiții pot nu numai că nu face un profit dar implică și pierderi semnificative .

Totuși, vorbind de relații financiare, se poate observa că în cazul imobilelor comerciale, acestea mult mai stabil decât proprietarii de spații de locuit cu chiriașii lor. Atunci când face un contract de închiriere pentru un imobil comercial, chiriașul este interesat să îl mențină în stare corespunzătoare. Acest lucru se datorează faptului că exact starea zonelor in care se desfasoara activitatea formeaza opinia clientilor despre firma... Chiriașii casei încearcă rareori să o mențină în cea mai bună stare posibilă.

Problema veniturilor realizate din închirierea diferitelor tipuri de bunuri imobiliare este deoparte. Toată lumea știe că atunci când se compară spații de zonă similară, proprietățile comerciale aduc venituri mult mai mari decât cele rezidențiale.

Notă! Atunci când cumpără o proprietate, un investitor trebuie să analizeze, care este venitul potențial pe care îl va aduce ... Acest lucru este valabil mai ales pentru acele obiecte care au fost deja închiriate. Este foarte posibil să se facă o prognoză a rentabilității unei proprietăți la momentul achiziției acesteia.

De asemenea, ar trebui să compare eforturi necesare pentru a gestiona mai multe proprietăți. Desigur, obiecte imobil rezidential(chiar dacă sunt mai multe și sunt situate în diferite părți ale orașului) sunt mult mai ușor de gestionat decât, de exemplu zona de comertîmpărțit în părți și închiriat mai multor oameni de afaceri. Este cu atât mai important ca imobilele comerciale să fie închiriate pe o perioadă mult mai lungă decât imobilele rezidențiale.

Unii investitori vor argumenta că astăzi managementul imobiliar poate fi transferat către organizații specializate. Dar acest lucru necesită din nou investiții suplimentare în numerar.

Ce concluzie se poate trage din asta?

Astfel, este mai profitabil să închiriezi imobile comerciale. Cu toate acestea, acest lucru necesită o investiție semnificativă de bani și efort din partea investitorului, precum și cunoștințe de înaltă calitate a condițiilor pieței în sine.

Investițiile în imobiliare rezidențiale sunt disponibile unui segment mai larg de investitori. Pentru aceasta, va fi nevoie de mult mai puțin capital. În același timp, astfel de bunuri imobiliare pot deveni o sursă de practic venit stabil pasiv pentru o perioadă foarte lungă de timp.

Dar totuși, investitorilor care au o experiență minimă de a investi în imobiliare pot primi sfaturi importante. Înainte de a face o alegere în favoarea oricărui obiect imobiliar, merită să faceți o analiză amănunțită a tuturor opțiunilor posibile, acordând atenție atât bunurilor imobiliare rezidențiale, cât și comerciale.

Întrebarea 3. Cum să cumperi un imobil cât mai ieftin?

Faptul că imobilul este o opțiune profitabilă pentru investirea fondurilor este puțin probabil să fie pus la îndoială de către cineva. Cu toate acestea, există modalități de a vă crește dramatic rezultatul final. Pentru a face acest lucru, puteți folosi sfaturi despre cum să cumpărați proprietăți cât mai ieftin posibil. Cu o combinație bună de circumstanțe, puteți economisi aproximativ 30 % din cost.

Să luăm în considerare opțiunile posibile:

1) Am discutat în detaliu achiziționarea de imobile în construcție ... Astfel de investiții sunt profitabile și au o rentabilitate bună a investiției. Cu toate acestea, nivelul de risc în acest caz este mult mai mare.

Din pacate, este posibil ca constructia casei de catre dezvoltator sa nu fie finalizata in ziua stabilita. Mai mult, sunt cazuri când casele nu au mai fost puse în funcțiune de mulți ani. În astfel de situații, adesea nu este clar dacă lucrările de construcție vor fi finalizate.

În majoritatea orașelor mari există mai multe asociații de investitori imobiliari fraudați. Acești oameni, din diverse motive - pentru nevoi personale sau în scop de investiție - au cumpărat apartamente în case în construcție, dar până la urmă a rămas la un jgheab spart ... A da în judecată o companie de construcții poate fi dificilă, mai ales dacă aceasta se declară falimentară.

2) O altă opțiune care vă permite să reduceți suma investiției - achiziționarea de imobile fără renovare ... Investitorul investește în lucrări de finisare, după care prețul proprietății crește imediat. Cu o combinație reușită de circumstanțe, reparații de înaltă calitate folosind materiale de înaltă calitate, vă puteți descurca rapid 15 % au sosit.

3) Investitorii cu experiență pe piața imobiliară folosesc modalități și mai interesante de a economisi bani la achiziția unui obiect de investiție. De exemplu, multe dintre ele achizitioneaza imobile confiscate din diverse motive, scoase la licitatie .

In cazul recunoasterii firmelor, creditorii acestora sunt interesati sa restituie cat mai curand banii care li se cuvenesc. Prin urmare, proprietatea falimentului este adesea scoasă la licitație la un moment dat preturi foarte reduse... Despre tranzacționare și, am scris un articol separat.

4) Datorită apariției unui număr mare de neplăți la credite ipotecare și alte tipuri de împrumuturi colaterale, organizațiile de credit își dau adesea în judecată clienții pentru proprietăți care acționau ca o garanție a rambursării conform acordului. Astfel de bunuri imobiliare sunt vândute și de preturi reduse, deoarece băncile sunt interesate de viteza de returnare a fondurilor proprii.

Unde să cauți astfel de oferte:

Pe internet găsești site-uri specializate care colectează informații cu privire la vânzarea de imobile, confiscate de la debitori, precum și trimise în judecată ca garanție. Adesea, investitorii de aici găsesc opțiuni foarte interesante pentru investiții.

În plus, informații cu privire la vânzarea obiectelor imobiliare gajate și confiscate ale persoanelor juridice sunt cuprinse în registrul relevant pentru falimentul acestora.

Întrebarea 4. Ce cărți despre investiții imobiliare ar trebui să citească un începător?

Orice întrebări legate de domeniul finanțelor necesită anumite cunoștințe din partea persoanelor care se ocupă de ele. Prin urmare, este important să studiezi literatura de specialitate pe o temă de interes. Investițiile în imobiliare nu fac excepție.

Cartea 1.

Mulți investitori profesioniști cred că Robert Kiyosaki a scris cea mai bună carte despre investițiile imobiliare. Se numește destul de banal - „Investiții și imobiliare”.

De asemenea, în această lucrare există un număr imens de sfaturi care nu își pierd relevanța și alte povești pe care profesioniștii le împărtășesc cititorului.

Cartea 2.

Aceasta este cartea perfectă pentru începătoriîn domeniul investiţiilor imobiliare. Este explicat aici într-o formă accesibilă, profitabilă și corectă.

Lucrarea conține instrucțiuni detaliate și bine structurate despre acțiunile pe care trebuie să le întreprindă un începător.

Oricine, chiar și fără educație financiară, poate extrage o mulțime de informații utile din carte citind-o cu ușurință.

Cartea 3.

Această carte este ideală pentru oricine este puțin familiarizat cu investițiile. Vă va ajuta să aflați mai multe despre cum să lucrați cu obiecte de investiții.

Cititorul va învăța cum să aleagă cea mai profitabilă proprietate, cum să lucreze cel mai bine cu o cantitate imensă de informații și documente necesare.

De mare importanță în produs este și modul de maximizare a profitului rezultat.

Cartea 4.

În schimb, lucrarea conține informații utile despre cum să investești în imobiliare fără riscul de a pierde bani personali.

În plus, descrie cum să obțineți un profit bun din astfel de investiții.

Cartea 5.

Cartea vă spune care sunt modalitățile, pe lângă revânzare, de a face bani din investiții imobiliare.

După citire, investitorul începe să realizeze că există multe modalități de a face bani prin desfășurarea unor astfel de activități.

10. Concluzie + video aferent

Astfel, investiția în imobiliare este o modalitate promițătoare de venit pasiv. Nu contează câți bani are investitorul. În lumea modernă a investițiilor, poți chiar să începi să câștigi cu o investitie mica.

Cu toate acestea, este important să vă angajați în mod constant în autoeducație, să încercați să învățați cât mai multe informații utile.

Asta e tot pentru azi. Investiție imobiliară de succes și profitabilă!

Dacă aveți întrebări sau comentarii cu privire la subiectul publicării, atunci lăsați-le în comentariile de mai jos.!

Introducere

Procesele de investiții joacă un rol cheie într-o economie de piață. Practica dezvoltării mondiale arată că eficiența activităților de investiții desfășurate pe principiile autofinanțării, rambursării și rentabilității este unul dintre cei mai importanți factori ai creșterii economice. Formarea în Rusia a unui sistem economic bazat pe o varietate de forme de proprietate și predominarea mecanismelor de piață pentru autoreglementarea proceselor economice creează condiții pentru o extindere semnificativă a activității investiționale, care este inevitabil asociată cu implicarea imobiliarelor în cifra de afaceri a pieței - baza fundamentală a relațiilor juridice și economice ale tuturor participanților la sistemul economic de piață. Într-o economie de piață, imobiliarul devine un produs de înaltă calitate care leagă resursele financiare uriașe ale participanților pe piață. În acest sens, dezvoltarea sistemului de investiții imobiliare este de o importanță deosebită. Relevanța acestor întrebări a determinat alegerea temei lucrării mele.

Scopul cursului este de a studia natura și conținutul procesului de investiții în imobiliare.

Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să rezolvați următoarele sarcini:

să studieze esența și conceptele de bază ale investiției în imobiliare;

analizați caracteristicile investițiilor imobiliare;

descrieți principalii participanți la finanțarea imobiliară;

explorarea principalelor forme și instrumente de investiții imobiliare;

Obiectul cercetării este mediul investițional.

Subiect de cercetare: imobiliare, investiții imobiliare, valoarea de piață a imobiliare.

Baza metodologică pentru redactarea unei lucrări de termen a fost observația, analiza, comparația, ancheta sociologică.

Sursele de literatură specială indicate în bibliografie au fost folosite ca bază teoretică pentru această lucrare.

Semnificația practică a studiului problemelor constă în posibilitatea aplicării rezultatelor în activitățile organizațiilor de investiții.

Structura muncii este determinată pe baza sarcinilor stabilite. Prima parte a lucrării examinează aspectele teoretice ale activităților de investiții. A doua secțiune este dedicată determinării valorii de piață. În concluzie, sunt rezumate rezultatele lucrărilor de curs, sunt rezumate concluziile și recomandările.

1. Teoretic, aspectul investiției imobiliare

1.1 Esența și conceptele de bază ale investiției în imobiliare

Investițiile sunt una dintre forțele motrice ale economiei de piață, atât la nivel micro, cât și la nivel macro.

Investiția este o investiție țintită pe o anumită perioadă de capital sub toate formele sale în diverse obiecte (instrumente) pentru atingerea scopurilor individuale ale investitorilor.

În legislația rusă actuală, investițiile sunt definite ca numerar, depozite bancare vizate, acțiuni, acțiuni și alte valori mobiliare, tehnologii, mașini, echipamente, împrumuturi, orice alte drepturi de proprietate sau de proprietate, valori intelectuale investite în obiecte antreprenoriale și de altă natură. de activitate în scopul realizării unui profit (venit) și realizării unui efect social pozitiv.

Cele mai semnificative semne de investiție sunt:

capacitatea potențială a investițiilor de a genera venituri;

procesul investițional, de regulă, este asociat cu transformarea unei părți din capitalul acumulat în tipuri alternative de entitate economică activă (întreprindere);

în procesul de realizare a investițiilor se utilizează o varietate de resurse de investiții, care se caracterizează prin cerere, ofertă și preț;

natura intenționată a investiției de capital în orice obiect (instrumente) corporale și necorporale;

prezența unui termen de investiție (acest termen de investiție este întotdeauna individual);

investițiile sunt realizate de persoane, numite investitori, care își urmăresc scopurile individuale, nu întotdeauna asociate cu extragerea de beneficii economice directe;

prezența riscului investiției de capital, ceea ce înseamnă că atingerea obiectivelor de investiții este probabilistică.

Principalele tipuri de investiții imobiliare se disting după următoarele criterii.

Pe obiectele investiției de capital:

investiția reală este o investiție de fonduri (capital) în crearea de active reale asociate cu implementarea activităților operaționale ale entităților economice, soluționarea problemelor socio-economice ale acestora;

investiția financiară este o investiție de capital în diverse instrumente financiare.

După natura participării investitorului la procesul investițional:

Investiții directe. Investițiile presupun participarea directă, directă a investitorului la investirea capitalului într-un anumit obiect imobiliar (cumpărarea de active imobiliare sau investirea în fonduri autorizate);

Investiții indirecte (indirecte). Investiția de capital a investitorului în obiecte de investiții se realizează prin intermediari financiari (investitori instituționali) prin achiziția de diverse instrumente financiare.

În legătură cu obiectul atașat:

investiție internă - investiție de capital în activele investitorului însuși;

investiții externe - investiții de capital în active reale ale altor entități economice sau instrumente ale altor emitenți.

După perioada de implementare:

investiții pe termen lung - investiții de capital pe o perioadă de trei sau mai mulți ani;

investiții pe termen mediu - investiții de capital pe o perioadă de la unu până la trei ani;

investiții pe termen scurt - investiții de capital pe o perioadă de până la un an.

După gradul de fiabilitate:

Investiții riscante. Cele mai riscante sunt investițiile în cercetare și dezvoltare;

Investiție relativ de încredere. Cele mai puțin riscante sunt investițiile în zonele cu o piață de vânzare destul de bine definită.

După caracteristicile investitorilor:

investiții private - investiții de capital ale persoanelor fizice și juridice cu forme nestatale de proprietate;

investitii de stat si municipale - investitii din bugete de diferite niveluri si fonduri extrabugetare de stat.

După natura utilizării capitalului în procesul investițional:

investiții primare - investiții de capital în detrimentul fondurilor proprii și împrumutate ale investitorilor;

reinvestire - utilizarea secundară a capitalului în scop investițional prin eliberarea acestuia ca urmare a implementării investițiilor efectuate anterior;

dezinvestire - eliberarea capitalului investit anterior din cifra de afaceri investițională fără utilizarea ulterioară în scopuri investiționale.

2 Caracteristici ale investițiilor imobiliare

Baza fundamentală a economiei naționale, cea mai importantă parte a bogăției naționale este imobiliare. Imobilul acționează ca obiect de proprietate și tranzacții.

În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, bunurile imobiliare includ obiecte a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri și structuri (articolul 130).

În general, conceptul de imobil poate fi reprezentat sub forma a cinci blocuri interconectate:

teren;

obiecte deasupra suprafeței sitului, inclusiv păduri și plantații perene, clădiri și structuri, construcție în curs;

proprietăți sub suprafața sitului, inclusiv minerale;

spațiu aerian;

complex de drepturi asupra obiectelor imobiliare. (Vezi: Murzin A.D. Imobiliare: economie, evaluare și dezvoltare: un manual. - Rostov n/a: Phoenix, 2013, p. 13).

Imobilul ca obiect de investiții, în comparație cu alternativele pieței de valori, prezintă următoarele caracteristici distinctive:

indivizibilitate: investiția directă în imobiliare în majoritatea cazurilor este indivizibilă și are o valoare ridicată. Această împrejurare face dificilă investiția fără atragerea de capital împrumutat și fără acces la piață pentru investitorii privați;

Inelasticitatea ofertei: stocul de proprietate fizică pe termen scurt este inelastic, adică nu răspunde. Acest lucru împiedică piața de investiții să răspundă în mod adecvat la schimbările cererii;

lichiditate scăzută: vânzarea și cumpărarea unui obiect necesită mult timp și bani;

fiabilitate și eficiență ridicată a investițiilor asigurate de obiectul investițional însuși;

probleme deosebite de management: investițiile imobiliare, cu probleme economice și juridice inerente, necesită aproape întotdeauna o gestionare adecvată. Doar un management bun, care necesită timp, muncă sau bani, poate oferi unui investitor un nivel adecvat de venit; dacă investitorul suportă și problemele reparațiilor care nu sunt familiare participanților la bursă, atunci devine evidentă necesitatea de a lua în considerare riscul gestionării investițiilor în imobiliare;

Riscurile speciale care sunt inerente bunurilor imobiliare ca obiect de investiții includ, în general: riscul de datorii față de o terță parte care rezultă din defecte ale bunurilor imobile fizice; riscul financiar asociat termenilor revizuirii chiriei; risc economic de uzură funcțională;

perpetuitate: investitorul de deplină proprietate deține o parte din ceea ce este și va fi întotdeauna - teren fără uzură și o clădire cu o durată de viață lungă, adică ceea ce va fi întotdeauna esențial pentru nevoile economiei;

caracter probatoriu obligatoriu al drepturilor asupra obiectului imobiliar prin înregistrarea de stat a tranzacțiilor;

flexibilitate în ceea ce privește finanțarea: imobilele generatoare de venit pot avea mai multe „straturi” de finanțare din fonduri proprii și împrumutate.

3 jucători cheie în finanțarea investițiilor imobiliare

Subiecții activității investiționale sunt investitorii. Principalele grupuri de investitori pot fi distinse după următoarele criterii de clasificare.

După forma organizatorică:

entitati legale;

indivizi;

asociații de persoane juridice (holding, concernuri, grupuri industriale și financiare etc.);

asociații de persoane juridice și persoane fizice pe baza unui acord privind activitățile comune;

organisme de stat (autorități federale, entități constitutive ale Federației Ruse, administrație locală).

În direcția activității principale:

investitori individuali (persoane juridice sau persoane fizice, asociații de persoane juridice și persoane fizice, organe guvernamentale de stat și locale care efectuează investiții);

investitori instituționali (intermediari financiari care acumulează fonduri ale investitorilor individuali și desfășoară activități de investiții în nume propriu).

Prin forma de proprietate asupra capitalului investit:

investitori privați (persoane juridice bazate pe forme non-statale de proprietate, persoane fizice);

investitori de stat (organisme guvernamentale, întreprinderi de stat);

investitori municipali (autorităţi municipale, întreprinderi municipale).

După mentalitatea comportamentului investițional:

investitori conservatori (preocupați în primul rând de asigurarea siguranței investițiilor și de protejarea fondurilor lor de inflație, evitând investițiile cu risc mediu și ridicat);

investitori moderat agresivi (alegând obiecte de investiții care, în ansamblu, asigură creșterea capitalului lor; investițiile cu risc ridicat sunt asigurate de investiții slab profitabile și cu risc scăzut);

investitori agresivi (luptând pentru o creștere rapidă a fondurilor investite: de regulă, aleg obiectele de investiții pe criteriul maximizării veniturilor).

După obiectivele de investiții:

investitori strategici (de regulă, investesc pentru a asigura o participare reală la managementul strategic al activităților obiectului în care sunt investite fondurile);

investitori de portofoliu (de regulă, își investesc fondurile într-o varietate de obiecte cu grade diferite de risc și profitabilitate pentru a obține nivelul dorit de venit pe fondurile investite).

Prin apartenența rezidenților:

investitori autohtoni (toate persoanele sunt rezidente);

investitori străini (guvern străin, organizații financiare internaționale, persoane juridice și persoane fizice străine).

Bashkortostan a obținut cele mai semnificative succese în domeniul investițiilor: astăzi republica se află în primele zece regiuni atractive pentru investiții ale Rusiei. Astăzi, aproximativ o sută de proiecte de investiții sunt deja în derulare în republică. Potrivit Bashkortostanstat, în ianuarie-octombrie 2013, întreprinderile din Republica Belarus, inclusiv întreprinderile mici, au folosit aproximativ 170 de miliarde de ruble de investiții în active fixe, care la prețuri comparabile este cu 7,2% mai mare decât același indicator din 2012.

Conform acestui indicator, Bashkortostan este pe locul doi în Districtul Federal Volga.

Pe tipuri de activitate economică, ponderea principală în structura investițiilor în active fixe o ocupă industria prelucrătoare, minerit, transport și comunicații, operațiuni cu imobiliare, închiriere și prestare de servicii.

1.4 Forme și instrumente de bază ale investițiilor imobiliare

Există diferite clasificări ale formelor de finanțare pentru investițiile imobiliare.

de statutul juridic al investitorului (privat și public);

prin sursa de finanțare (pe cheltuiala fondurilor proprii, împrumutate sau combinarea acestora);

prin prezența intermediarilor (investiții directe care nu prevăd intermediari - o formă activă de investiție, investiții cu participarea intermediarilor - o formă pasivă de investiție).

Investițiile reale se fac sub două forme: investiții tangibile și necorporale.

Investiția materială presupune investiții în mijloace de producție. Ele sunt împărțite în patru grupe:

investiții strategice - au ca scop crearea de noi întreprinderi, noi industrii, achiziționarea de complexe imobiliare integrale etc.;

investiții de bază - au ca scop extinderea întreprinderilor existente etc.;

investitii curente - sunt asociate cu investitii in inlocuirea mijloacelor fixe, revizii etc.;

investiții inovatoare – sunt asociate cu modernizarea imobiliară.

Investiții necorporale (potențiale) utilizate pentru obținerea de beneficii necorporale. De exemplu, efectuarea de lucrări de cercetare.

În practica mondială, se utilizează o gamă largă de instrumente de investiții imobiliare.

Investiție reală. Acestea se realizează sub formă de investiții de capital pe termen lung în active fixe.

Credit ipotecar. Aceasta este furnizarea unui împrumut garantat cu bunuri imobiliare. Conform contractului de ipotecă, una dintre părți - creditorul gajist, care este creditorul în temeiul obligației garantate prin ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți. partid - gajul. (Vezi: Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ).

Opțiune. O opțiune de cumpărare (vânzare) imobiliară este un drept, dar nu o obligație, de a cumpăra (vânzare) o anumită proprietate la un preț specificat într-o perioadă specificată. Opțiune - o oportunitate contractuală pentru una dintre părți de a alege o metodă, valoarea de executare a unei obligații sau de a refuza să o execute în circumstanțe convenite. De obicei, aceasta este o tranzacție privată între un cumpărător și un vânzător în care opțiunile sunt exercitate asupra unei singure clădiri sau grup.

Forme hibride de finanțare a investițiilor imobiliare. Aceasta este, de exemplu, o combinație între un credit ipotecar și o opțiune

Dreptul de închiriere preventivă a terenului. Aceste drepturi sunt create atunci când drepturile imobiliare sunt separate în proprietate limitată pe bază de leasing a unei clădiri (de exemplu, dreptul de a fi chiriaș și subînchiriere) și titlul de proprietate asupra terenului. Proprietarul are libertatea și responsabilitatea de a folosi proprietatea ca și cum ar fi proprietarul. La sfârșitul termenului de închiriere, proprietarul terenului preia proprietatea asupra imobilului. Proprietarul unei clădiri pe bază de închiriere plătește chiria în mod regulat. Dacă nu se plătește nicio taxă, proprietarul terenului poate prelua proprietatea asupra întregii proprietăți. Prin urmare, închirierea terenului are prioritate față de închirierea unei clădiri.

Leasing. Aceasta este o închiriere pe termen lung a unui imobil pe o perioadă comparabilă cu durata de viață utilă a proprietății (aproximativ 30 de ani). Subiectul leasingului poate fi orice lucruri neconsumabile, inclusiv întreprinderi, clădiri, structuri, echipamente, vehicule și alte proprietăți. Subiectul închirierii nu pot fi terenuri și alte obiecte naturale, precum și bunuri care sunt interzise în liberă circulație și pentru care a fost instituită o procedură specială de circulație (A se vedea: Legea federală din 29 octombrie 1998, nr. 164-FZ " Pe leasing").

2. Determinarea valorii de piață a obiectului evaluat folosind exemplul unui obiect imobiliar comercial - o clădire administrativă

1 Definiția sarcinii de evaluare și descrierea elementului de evaluat

Tabelul 1 - Sarcina de evaluare

Cesiune pentru evaluareObiect evaluareClădire administrativăDrepturi la evaluare Drepturi de proprietate Proprietari Zaripova D.I.Scopul evaluăriiDeterminarea valorii de piațăData evaluării23.12.2013 - 20.03.2014 costul finanțării investițiilor imobiliare

Tabelul 2 - Descrierea obiectului de evaluare

Descrierea proprietății Locația Republicii Belarus, UfaAnul construcției 1979Material de perete Cărămidă Starea tehnică a obiectului Fundație Fisuri în subsolul clădiriiPereți și pereți despărțitori Fisuri adânci, cusături rezistente la intemperii. așchii, zgârieturi minore

2 Determinarea valorii de piata printr-o abordare comparativa

Abordare comparativă - ansamblu de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare pe baza unei comparații a obiectului de evaluare cu obiecte - analogi ai obiectului de evaluare pentru care există informații despre prețuri. Un obiect-analog al obiectului evaluării în scopul evaluării este un obiect care se aseamănă cu obiectul evaluării din punct de vedere al principalelor caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.

Abordarea comparativă este utilizată atunci când există informații fiabile și disponibile pentru analiză privind prețurile și caracteristicile obiectelor analogice. Atunci când aplică o abordare comparativă a evaluării, evaluatorul ar trebui:

a) selectează unitățile de comparație și efectuează o analiză comparativă a obiectului de evaluare și a fiecărui obiect-analog pentru toate elementele de comparație;

b) ajustează valorile unității de comparație pentru obiecte analogice pentru fiecare element de comparație, în funcție de raportul dintre caracteristicile obiectului de evaluare și obiectul analogic pentru acest element de comparație;

c) convine asupra rezultatelor corectării valorilor unităților de comparație pentru obiectele analogice selectate.

Tabelul 3 - Ajustări pentru vânzări comparate

Element de comparație Măsurat objectAnalogue 1Analogue 2Analogue 3Analogue 4Analogue 512345678CPU 1m2t.r.? 2528,25047,675,5RSt.r.? 300003200073500100000110000 .p.300003200073500100000110000Sales conditionsMarket Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta de ajustare% -3-3-3-3-3St.p 29100310407129597000106700 Ora de vânzare 01/27/1427.01.1427.01.1427.01.14 .29100310407129597000106700 Locație Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. UfaCorrecție% 00000St.R. 29100310407129597000106700Caracteristici fiziceMaterial de perete buildingAdmin. buildingAdmin. buildingAdmin. buildingAdmin. buildingAdmin. buildingCorrection% 00000SCt.r. 29100310406986994090104566 Disponibilitate com-s ++++++ Corection% 00000SCt. +++++ Adjustment% 00000 ST.R.14871487148487481487141487141487141487

PC1m2 = 23,5 * 0,3 + 26,5 * 0,3 + 46,1 * 0,1 + 42,2 * 0,1 + 69,6 * 0,2 = 37,75 mii de ruble.

Justificarea ajustărilor

Proprietate

Ajustarea nu a fost efectuată, deoarece nu au fost găsite restricții privind proprietatea, iar proprietatea care este evaluată și omologii potriviți au aceeași proprietate.

Conditii de finantare

Ținând cont de condițiile de finanțare similare pentru obiectul de evaluare și obiectele analoge, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru acest factor.

Condiții de vânzare

Pe baza analizei pieței imobiliare, s-a relevat că prețurile declarate, de regulă, diferă de prețul real de tranzacție cu 3-5%, adică. prețul ofertei este întotdeauna mai mare decât valoarea tranzacției. În acest caz, ajustarea a fost luată egală cu 3%.

Ajustarea nu a fost efectuată, deoarece costul obiectelor analogice a fost luat la data care corespunde cu data obiectului evaluat, i.e. toate obiectele analoge sunt în curs de implementare la data evaluării.

Locație

Ajustarea nu a fost efectuată, deoarece obiectul evaluat și obiectele analoge sunt situate în același oraș Ufa.

caracteristici fizice

Material de perete

Nu a fost făcută nicio ajustare pentru acest element de comparație, deoarece materialul pereților obiectului evaluat și obiectelor analogice este format din cărămizi.

suprafata totala

În acest moment, s-au introdus ajustări la analogii 3, 4 și 5: 2% fiecare la analogii 3 și 5 și 3% la analogul nr. 4, deoarece diferența de suprafață a 4 analogi este mai mare.

Scop functional

Obiectul evaluat și analogii cu același scop funcțional este o clădire administrativă, prin urmare, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru acest element de comparație.

Disponibilitatea comunicațiilor

Nu s-a făcut nicio ajustare pentru acest element de comparație, deoarece comunicațiile sunt disponibile atât în ​​obiectul evaluat, cât și în analogi.

Starea camerei

Deoarece analogii nr. 3, 4, 5 sunt în stare mai bună decât cea a obiectului evaluat, s-au introdus ajustări în proporție de 2% la analogul nr. 3 și 3% fiecare la analogii nr. 4 și 5.

Accesibilitate la transport

Nu a fost făcută nicio ajustare pentru acest element de comparație, deoarece accesibilitatea la transport are loc atât în ​​obiectul evaluat, cât și în analogi.

Informații suplimentare

În acest paragraf, a fost aplicată o ajustare egală cu 3% analogilor nr. 1, 2, 4, deoarece există o parcare; există un stop lângă analogul 3, deci s-a acceptat o ajustare egală cu 1%.

Concluzie: Astfel, valoarea de piață a unei clădiri administrative situate în orașul Ufa cu o suprafață = 1250 m2 a fost de 47.200.000 de ruble.

3 Determinarea valorii de piață cu abordarea costurilor

Abordarea costurilor este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect imobiliar bazat pe determinarea costurilor necesare refacerii sau inlocuirii unui obiect imobiliar, tinand cont de amortizarea acestuia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, conform căruia se presupune că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult pentru proprietate decât costul construirii unei proprietăți de utilitate similară proprietății evaluate.

Conform abordării costului, costul total al unei proprietăți este definit ca suma dintre costul unui teren și costul de înlocuire (costul de înlocuire sau de reproducere) al proprietății minus amortizarea acumulată.

Aplicarea unei abordări bazate pe costuri la evaluarea imobiliară constă din următoarele etape:

evaluarea valorii de piata a unui teren;

evaluarea costului de înlocuire (costul de înlocuire) al clădirii evaluate, inclusiv o evaluare a valorii profitului antreprenorial;

calculul tipurilor de uzură identificate;

calcularea costului final al obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire la uzură, urmată de o majorare a valorii rezultate cu costul terenului.

Tabelul 4 - Calculul PVS al obiectului evaluat

Indicator Surse Valoare numericăVolum clădireS * H5000Cost construcțieColectare UPVS Nr. 26 t. 222,9 Grup de capitalVezi. în tabel. 5 grup (capital 2) 1 Rata 69-8444,4 Rata teritorială 1,02 Rata inflației 1,16 TVA 1,18 Rata profitului contractantului 1,2 Total 8 517 456

Tabelul 5 - Grupa de capital

Grup de capital Factor de corecție 12345 110.980.920.770.7121.0210.940.780.7331.091.0610.840.78

Tabelul 6 - Calculul amortizarii fizice acumulate detasabile

Elemente structurale Greutate specifică,% Uzură fizică,% Uzură acumulată,% 1234 Fundație 12273,24 Pereți și pereți despărțitori16335,28 Suprapune și acoperiri14243,36 Acoperiș 11272,97 Planșee 15142,1 Deschideri 12273,24 Totală 16335 .

(1)

Tabelul 7 - Calculul uzurii ireparabile acumulate a elementelor de lunga durata

Elemente structurale Greutate specifică,% Durată de viață standard, ani Durată de viață reală, ani Uzură ireparabilă acumulată,% Fundație 12120 353,5 Pereți și pereți despărțitori 16 120 354,67 Suprapuneri și acoperiri 14 120 354,08 Total 12,25

(2)

Tabelul 8 - Calculul uzurii ireparabile a elementelor de scurtă durată

Element structural element articol Fapt. durata de viata durata de viata Grad de fizica. uzura fizic purta fizic wearRoof936920281076355070655844196753Floors1277618109875153514178867153825Openings14479681737563540881274212152905Finishing68139751104852025170349127762IST și ETC devices596226526306385

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

Tabelul 9 - Calculul deprecierii fizice generale

Nr. Indicator Valoare1PVS85174562 Costul uzurii fizice detașabile a elementelor structurale 8517456 * 21,15% = 18014423 Costul elementelor de scurtă durată cu uzură ireparabilă 6896154 Costul elementelor cu durată lungă de viață cu uzură ireparabilă 8517454 * 3517445435 * Total fizic

(8)

(9)

(10)

(11)

Concluzie: Astfel, valoarea de piață a clădirii administrative folosind abordarea costurilor, ținând cont de rotunjire, a fost de 3.410.000 de ruble.

4 Determinarea valorii de piață folosind o abordare a veniturilor

Abordarea veniturilor la evaluarea valorii obiectelor imobiliare - un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului preconizat din obiectul de evaluare.

Abordarea veniturilor este utilizată numai pentru imobile destinate profitului, abordarea se bazează pe:

principiul așteptării (valoarea unui obiect care generează venit este determinată de valoarea actuală a veniturilor viitoare pe care acest obiect le va aduce);

principiul substituției (valoarea unui obiect imobiliar tinde să fie stabilită la nivelul valorii investiției efective necesare achiziției unui obiect comparabil, substitutiv, care aduce profitul dorit).

Atunci când se utilizează abordarea veniturilor, se estimează valoarea curentă (actuală) a venitului posibil (viitor) care se așteaptă din exploatarea sau vânzarea bunurilor imobiliare, adică prin valorificarea veniturilor.

Capitalizarea venitului este procesul de recalculare a fluxului de venit viitor într-o valoare finală egală cu suma valorilor lor curente. Aceste valori iau în considerare:

valoarea veniturilor viitoare;

momentul la care trebuie primit venitul;

durata de generare a veniturilor.

Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind o abordare prin venit are loc în două etape:

prognozarea veniturilor viitoare;

valorificarea câștigurilor viitoare în valoare actuală.

Tabelul 10 - Calculul costurilor de exploatare

Număr de p / nIndicatorCalculeNumeric * 3% = 594006ZP al managerului 3% din LDPE2250000 * 3% = 675007 Utilități1) încălzire = = 1250 * 25 * 9 = = 281250 2) alimentare cu apă = = 1 * 12 8 = 1) electricitate = = 12 * 4,5 * 450 = = 243003167708 Costuri de curățenie 1% din DWD 198009 Costuri curente de reparație 2% din LDPE 4500010 Total costuri variabile (5 + 6 + 7 + 8 + 9) 508470 Costuri de înlocuire a clădirii 298470 HQE 2925'11 (12% * 5 ani) = = 259541 = * 0,157 40852112 Rata venitului investitorilor 1% din KZhE 408513 Rezervă totală (11 + 12) 41 260 614 Total OR (4 + 10 + 13) 144927

CHOD = DVD - SAU (13)

RR = Cost constant + variabile de cost + Cheltuieli de rezervă (14)

DWD = PVD - Kp (15)

LDPE = S * Tarif de închiriere * 12 luni. (16)

Calculați LDPE

LDPE = 1250 * 150 * 12 = 2 250 000 de ruble.

Calculați DVD-ul

DVD = 2.250.000 * (1 - 0,12) = 1.980.000 de ruble.

Calculați CHOD

CHOD = 1980000 - 1449275 = 530725 ruble.

Să calculăm valoarea de piață

Concluzie: Astfel, valoarea de piață a clădirii administrative folosind abordarea veniturilor, ținând cont de rotunjire, sa ridicat la 3.791.000 de ruble.

5 Coordonarea rezultatelor și concluzia privind valoarea de piață a subiectului de evaluare

Esența acestei etape este obținerea valorii finale a costului pe baza mai multor rezultate obținute prin trei abordări.

Reconcilierea este procesul prin care se ajunge la final se fac judecăţi logice certe niya. Înainte de a începe, evaluatorul revizuiește toate faptele și verificările Acuratețea calculelor. Toate ipotezele sunt verificate pentru a fi rezonabile și fiabile.

Reconcilierea este numită „testul conștiinței”. În timpul acestui proces, evaluatorul verifică aplicabilitatea principiilor de evaluare la diferite etape de identificare a sarcinilor, colectare și analiză a datelor - folosind fiecare dy abordarea evaluării. Diferiți indicatori sunt din nou revizuiți fie costul. Cât de rezonabili sunt? Sunt susținute de date? Au sens? Problema initiala este analizata din nou. Evaluatorul poate folosi calcule statistice pentru a dezvolta o distribuție de probabilitate. Apoi se poate gândi la intervalul în care ar trebui să fie valoarea dorită. De obicei, evaluatorul este de așteptat să ofere clientului o singură greutate. identitatea evaluării. Acum, pe baza acestui proces, evaluatorul trebuie să ia o astfel de decizie.

Potrivirea nu este un proces mecanic de mediere rezultatele obţinute folosind cele trei abordări. Este un proces de raționament logic și de luare a deciziilor.

În cele din urmă, după ce a primit rezultatul tuturor studiilor - valoarea valorii estimate a obiectului de evaluare, este necesar să se oficializeze munca într-o anumită formă - să se întocmească un raport de evaluare. Raportul se întocmește cu respectarea cerințelor stabilite de Legea „Cu privire la activitățile de evaluare”.

Tabelul 11 ​​- Determinarea greutății specifice

Denumirea abordării și metodei Capacitatea de a ține cont de scopul evaluării Capacitatea de a ține cont de condițiile pieței Capacitatea de a ține cont de parametrii obiectului Calitatea informațiilor pondere, % Clasament abordare prin venit Scăzut Mediu ridicat Scor mediu 0121425 Clasament abordare prin cost Ridicat Ridicat Ridicat Scor mediu 2221743,75 Abordare comparativă Clasament Medie Medie ridicat Scor mediu 1121531,25 General puncte16100

Tabelul 12 - Reconcilierea costului rezultatelor evaluării

Cost, mii ruble Cotă, % Rezultat ponderat, mii ruble Abordare venit3 79125947,75 Abordare cost3 411043,751 491,88 Abordare comparativă47 20031,2514 750 Cost convenit ---- 17 189,33

Concluzie: Valoarea de piață a unei clădiri administrative la 20.03.2014, situată în Ufa, cu S = 1250 m2, a fost de 17.200.000 de ruble.

Concluzie

În urma redactării acestei lucrări de termen, au fost rezolvate, studiate următoarele sarcini:

au fost studiate esența și conceptele de bază ale investiției în imobiliare;

a analizat caracteristicile investițiilor imobiliare;

sunt caracterizați principalii participanți la finanțarea imobiliară;

a investigat principalele forme și instrumente de investiții în imobiliare;

s-a calculat valoarea de piata a imobilului evaluat.

Scopul redactării unei lucrări de termen a fost atins, dar unele probleme necesită cercetări suplimentare și mai aprofundate.

Bibliografie

Legea federală din 2 ianuarie 2000 nr. 22-FZ „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă efectuate sub formă de investiții de capital”.

Investiții în întrebări și răspunsuri: manual / A. Yu. Adrianov, S. V. Valdaitsev, P. V. Vorobiev [și alții]; autori-compilatori I. A. Darushin, N. A. Lvova; otv. ed. V. V. Kovalev, V. V. Ivanov, V. A. Lyalin. - Moscova: Prospect, 2011 .-- 376 p.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Postat pe http://www.allbest.ru/

1. Imobil ca obiect de investitie. Principalele caracteristici ale activităților de investiții în sectorul construcțiilor. Rolul și semnificația investițiilor în imobiliare și construcții. Reglementarea activităților de investiții pe piața imobiliară

Procesele de investiții joacă un rol cheie într-o economie de piață. Practica dezvoltării mondiale arată că eficiența activităților de investiții desfășurate pe principiile autofinanțării, rambursării și rentabilității este unul dintre cei mai importanți factori ai creșterii economice. Sistemul economic care a apărut în Rusia, bazat pe o varietate de forme de proprietate și pe predominanța mecanismelor de piață pentru autoreglementarea proceselor economice, a creat condiții pentru o extindere semnificativă a activității de investiții, care este inevitabil asociată cu imobiliare - baza fundamentală a relațiilor juridice și economice ale tuturor participanților la sistemul economic de piață. Într-o economie de piață, imobiliarul devine un produs de înaltă calitate care leagă resursele financiare uriașe ale participanților pe piață.

Imobilul include terenurile și obiectele care au fost create pe acesta: clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs.

În Rusia, în timpul domniei lui Petru I, termenul „bunuri imobile și mobile” a apărut pentru prima dată în Decretul din 23 martie 1714 „Cu privire la procedura moștenirii în bunuri mobile și imobile”. La acea vreme, imobilele includeau: terenuri, terenuri, case, fabrici, fabrici, magazine, precum și minerale și alte structuri (de exemplu, mine, poduri, baraje).

Din punct de vedere al economiei, imobilul este privit ca un activ corporal, un instrument cu care poți obține venituri, ca obiect de investiție.

În Rusia, există o împărțire a proprietății în bunuri mobile și imobile.Conform art. 130 din Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse), „proprietatea imobilă include terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri.” Imobilul include, de asemenea, aeronave și nave maritime care fac obiectul înregistrării de stat, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Semne ale imobiliare ca obiect de investiție:

? imobilul este nemișcat, nu poate fi mutat fără a provoca deteriorarea obiectului;

? există o puternică legătură fizică și juridică cu terenul;

? fiecare unitate imobiliara este unica prin caracteristicile sale fizice si din punct de vedere al atractivitatii investitionale. Nu există terenuri identice pe Pământ, precum și analogi absolute ale clădirilor care se află pe ele. Deși parcelele de teren sunt destul de asemănătoare, toate sunt diferite din punct de vedere geografic, deoarece fiecare are propria locație;

? bunul nu poate fi furat sau deteriorat în niciun fel;

? valoarea imobilelor este în prezent foarte mare;

? disponibilitatea informațiilor complete și fiabile despre tranzacții este scăzută;

? longevitatea obiectului de investiție;

? pierderea proprietăților consumatorului sau transferul de valoare în procesul de producție are loc treptat pe măsură ce acesta este uzat;

? capacitatea de a satisface nevoia unei persoane de spațiu rezidențial și de altă natură este determinată de utilitatea bunurilor imobiliare;

? construcția nouă afectează în special costul terenurilor, clădirilor, structurilor din apropiere;

? valoarea imobilelor crește treptat (în timp);

? unele riscuri sunt inerente imobiliare - acesta este riscul de deteriorare fizică sub influența factorilor naturali sau antropici, riscul de acumulare a deprecierii funcționale și externe, riscul financiar asociat condițiilor de chirie;

? imobiliare, portofoliul de investiții trebuie gestionat constant pentru a primi venituri;

? tranzacțiile vor necesita un nivel foarte ridicat de costuri;

? este necesar să se respecte procedurile stabilite de stat la efectuarea anumitor tipuri de tranzacții (de exemplu, achiziționarea de terenuri, clădiri, structuri).

Investițiile contribuie la dezvoltarea imobiliară, care este înțeleasă ca un proces însoțit nu doar de crearea de noi obiecte imobiliare, ci și de crearea de noi locuri de muncă, extinderea și îmbunătățirea infrastructurii naționale.

Investițiile imobiliare sunt polivalente. Scopul investitorului este:

- returnarea banilor investiți sub formă de fluxuri de plăți primite periodic. Principalul tip de venituri primite din proiecte de investiții sunt veniturile din chirii rezultate din furnizarea unei proprietăți spre închiriere;

Asigurarea lichiditatii investitiilor, i.e. capacitatea de a converti bogăția dintr-un tip de substanță materială (imobil) în altul (bani). Imobilul este un activ mai puțin lichid decât, de exemplu, titlurile de valoare, deoarece piețele imobiliare sunt locale, au un număr relativ mic de cumpărători și vânzători, iar înregistrarea legală a vânzării de bunuri imobiliare durează mai mult decât înregistrarea vânzarea altor bunuri sau valori mobiliare; investitii investitii constructii imobiliare

- adăpost fiscal, sau retragerea unei părți din venit din baza impozabilă;

- speranța unei creșteri a valorii evaluării imobiliare în perioada viitoare, datorită căreia se poate obține o rată de rentabilitate mai mare decât din investiții alternative;

- pentru a obține o rată de rentabilitate mai mare. Dacă proiectul de investiții folosește nu numai capital propriu, ci și împrumutat, iar rata rentabilității investiției sub formă de plată a chiriei este mai mare decât rata dobânzii la împrumuturi, atunci dimensiunea capitalului propriu al investitorului crește prin reducerea volumului datoriilor. ;

- pentru a obține beneficii necorporale sub formă de prestigiu asociat cu deținerea unor tipuri de imobile.

Investiția în imobiliare are o serie de avantaje față de investiția în alte domenii. Ele îndeplinesc cerințele de siguranță și securitate într-o măsură mai mare. Astfel, un teren, birou sau apartament este mai atractiv decât acțiunile, obligațiunile sau conturile de economii din bănci și alte companii financiare. Investițiile în imobiliare sunt mai controlate de investitori decât, de exemplu, investițiile în valori mobiliare, sunt mai puțin influențate de factori politici și sociali, panica pieței etc. Imobilul poate fi, de asemenea, atractiv pentru un investitor ca activ de portofoliu, deoarece un portofoliu diversificat de investiții oferă firmelor o stabilitate financiară mai mare.

Principalele caracteristici ale activităților de investiții în sectorul construcțiilor includ:

În primul rând, obiectul său special este imobilul.

În al doilea rând, faptul că investiția în construcții durează suficient timp pentru a crea obiectul final. Crearea sa include nu numai etapa de construcție a clădirii, ci și etapa de pregătire, aprobarea construcției și a autorizațiilor, efectuarea diferitelor examinări, inclusiv de mediu și arhitecturale, etapa de acceptare de stat a obiectului finit. Factorul timp dă naștere la riscuri crescute pentru investitor în comparație, de exemplu, cu riscurile care apar la cumpărarea de obiecte imobiliare. Aceste riscuri includ posibilitatea unor schimbări în cursul investiției în situația politică din țară, condițiile economice de management, dezastrele naturale, situațiile de urgență care pot împiedica un investitor să obțină o proprietate finită sau compensarea costurilor suportate.

În al treilea rând, investițiile în construcția de bunuri imobiliare, de regulă, se caracterizează printr-un grad ridicat de costuri (proprietate, forță de muncă, științifice și tehnice), ceea ce indică intensitatea capitalului și științei acestora. În acest sens, implementarea activităților de construcții investiționale necesită punerea în comun a eforturilor și a capitalului în același timp a mai multor entități economice, uneori chiar a zeci sau sute. Această împrejurare dă naștere la necesitatea dezvoltării unor forme juridice speciale de organizare a relației dintre participanții la astfel de activități.

Și, în sfârșit, în al patrulea rând, prin natura sa, orice obiect imobiliar în care se fac investiții reprezintă, de regulă, un pericol tehnic, de mediu sau de altă natură sporit pentru oameni în special și pentru societate în ansamblu. Această împrejurare dictează necesitatea reglementării de stat a activității investiționale în construcții, care va fi discutată mai jos.

Valoarea investițiilor în imobiliare se datorează în primul rând faptului că imobilele reprezintă cea mai importantă parte a bogăției mondiale, care reprezintă mai mult de 50% din valoarea tuturor activelor materiale (sau, conform altor estimări, a tuturor activelor lumii). bogatie).

Nimeni nu știe cu siguranță valoarea întregii proprietăți. Potrivit unor estimări, valoarea tuturor proprietăților imobiliare comerciale și rezidențiale disponibile în Statele Unite, care îndeplinește standardele de calitate stabilite, este cuprinsă între 815 miliarde și 4,7 trilioane. Păpuşă.

Imobilul ocupă un loc imens în portofoliul de active diverse. Peste 50% din toate persoanele fizice din țările dezvoltate sunt proprietari de case, astfel imobiliarele sunt incluse în „portofoliile lor de investiții” personale. Imobilul are, de asemenea, o pondere semnificativă în structura activelor întreprinderilor și organizațiilor, bugetele de stat federale și municipale.

Valoarea investițiilor imobiliare este subliniată de valoarea impresionantă a acestei părți a pieței de investiții. Există mai multe abordări pentru a evalua capacitatea pieței imobiliare ca zonă de investiții.

Evaluarea capacității pieței ipotecare. La mijlocul anilor 1970. O modalitate obișnuită de a evalua dimensiunea pieței imobiliare americane a fost compararea datoriei ipotecare restante cu alte datorii - titluri de stat și obligațiuni corporative. Pe baza datelor privind numărul total de obligații restante, se poate trage o concluzie despre valoarea aproximativă a imobilului, pentru care se folosește rata datoriilor ipotecare. De regulă, se presupune că împrumutul ipotecar nu este mai mare de 70% din valoarea garanției. Desigur, aceste date nu iau în considerare bunurile imobiliare lipsite de garanții. Într-o piață dezvoltată, creditele ipotecare sunt considerate în mod tradițional, în primul rând, ca un mijloc de achiziție de bunuri imobiliare, întinse pe 25-30 de ani, prin urmare, majoritatea covârșitoare a obiectelor pot fi ipotecate. Puținitatea pieței ipotecare din Rusia nu permite aplicarea pe deplin a acestei metode în practica de raportare.

Evaluarea capacității pieței construcțiilor. Un alt indicator comun al mărimii valorii proprietății este volumul investițiilor în construcții noi. Volumul anual de construcții noi (private și publice) în țările dezvoltate este estimat la 8-10% din produsul național brut și include multe lucruri - de la case la baraje, autostrăzi noi și sisteme de tratare a apei potabile și uzate. Prin urmare, nu totul poate fi luat în considerare ca surse directe de creștere a valorii imobiliare. Dar, într-un fel sau altul, cifrele arată că aceasta este o creștere anuală semnificativă a valorii pe lângă cea existentă.

Metodologia de utilizare a acestor date pentru determinarea valorilor imobiliare agregate este slabă din punct de vedere statistic, deoarece metricile utilizate sunt estimări. Cu toate acestea, putem concluziona despre importanța și rolul semnificativ al investițiilor în imobiliare în activitatea de investiții în ansamblul țărilor dezvoltate. De exemplu, în Statele Unite, capacitatea pieței imobiliare comerciale este aproape echivalentă cu cea corporativă și depășește piața de obligațiuni guvernamentale.

Luați în considerare reglementarea activităților de investiții pe piața imobiliară.

O trăsătură caracteristică a pieței imobiliare este prezența unui cadru de reglementare special care reglementează și sfera investițiilor în imobiliare și construcții. Mai mult, rolul reglementărilor regionale și municipale în acest domeniu este mai semnificativ decât în ​​alte sectoare ale economiei. Principalele reglementări federale includ:

- Codul civil al Federației Ruse;

- Codul funciar al Federației Ruse;

- Legea RSFSR din 26 iulie 1991 „Cu privire la activitățile de investiții în RSFSR”;

- Legea federală din 25 februarie 1999 nr. 33-FZ „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă, efectuate sub formă de investiții de capital”;

- Decretul Guvernului Federației Ruse din 12 noiembrie 1999 nr. 1249 „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind acordarea de garanții de stat pentru proiectele de investiții de importanță socială și economică națională”.

Actele normative care reglementează relația care decurge între participanții la activități de investiții și construcții pot fi împărțite în trei grupe.

1. Acte normative care reglementează caracteristicile „tehnologice” ale industriei construcțiilor.

În această grupă sunt incluse actele care definesc standardele de calitate și siguranță, procedura de obținere a autorizațiilor necesare și a altor documente etc.

Activitățile de construcție pot amenința sau prejudicia drepturile, interesele legitime, sănătatea și siguranța cetățenilor, așa cum sa menționat mai sus. Deci, potrivit art. 1079 C. civ., activitatea de construcții este încadrată ca activitate care prezintă un pericol sporit pentru ceilalți.

La 1 ianuarie 2010, în conformitate cu modificările aduse Codului de urbanism al Federației Ruse și Legea „Cu privire la organizațiile de autoreglementare” nr. 315-FZ, un nou mecanism de supraveghere și control în domeniul construcțiilor, proiectării iar studiile de inginerie au intrat în vigoare. De la începutul anului 2010, licențele obținute înainte de noiembrie 2008 pentru tipurile de lucrări de mai sus sunt reziliate. Din acest moment, desfasurarea in domeniul constructiilor, proiectarii si sondajului se va efectua numai daca exista autorizatie corespunzatoare - admitere SRO (pentru constructii, proiectare si sondaj).

Continuarea activităților financiare și economice ale companiei nu este permisă fără aviz eliberat de o organizație de autoreglementare. În cazul în care o întreprindere nu are admitere SRO, dar continuă să efectueze lucrări generale de construcție, proiectare și topografie, i se aplică sancțiuni administrative și penale.

SRO (Self-Regulatory Organization) este o organizație creată în baza unui parteneriat non-profit care unește persoane juridice și antreprenori individuali pe principiile autoreglementării și voluntariatului, în scopul protejării intereselor financiare ale membrilor săi care își desfășoară activitatea în domeniul construcțiilor, proiectării arhitecturale și cercetărilor inginerești. Un parteneriat non-profit poate obține statutul de „organizație de autoreglementare” în cadrul Serviciului Federal de Supraveghere a Mediului, Tehnologic și Nuclear (Rostekhnadzor), căruia îi sunt încredințate și funcții de supraveghere pentru OSR (Rezoluția Guvernului RF nr. 864). .

Codul de urbanism al Federației Ruse din 05/07/1998, nr. 73-FZ reglementează relațiile în domeniul creării unui sistem de așezare, amenajării urbane, dezvoltării, îmbunătățirii așezărilor urbane și rurale, dezvoltării ingineriei acestora, transportului. și infrastructuri sociale, management rațional al naturii, conservarea obiectelor de patrimoniu istoric și cultural și protecția mediului în vederea asigurării unor condiții favorabile de viață pentru populație.

Legea federală din 17/11/1995 nr. 169-FZ „Cu privire la activitatea de arhitectură în Federația Rusă” definește drepturile, obligațiile și responsabilitățile cetățenilor și persoanelor juridice care desfășoară activități de arhitectură, precum și autoritățile de stat, autoritățile locale, sub rezerva înzestrarea acestora cu competențe de stat, clienți (dezvoltatori), antreprenori, proprietari (proprietari) de obiecte de arhitectură.

Alte reglementări includ numeroase coduri și reglementări de construcții (SNiP), standarde și specificații, diverse instrucțiuni și reglementări adoptate de agențiile guvernamentale autorizate. Multe dintre regulile actuale de acest tip au fost aprobate de departamentele aliate.

2. Acte juridice normative care reglementează formele organizatorice și relațiile subiecților activităților de investiții și construcții (drepturi, obligații, procedura de încheiere a contractelor etc.).

Codul civil al Federației Ruse determină statutul juridic al participanților la activități de investiții și construcții, motivele apariției și procedura de exercitare a drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate și reglementează obligațiile contractuale și de altă natură. Unul dintre cele mai frecvente în construcții este relațiile contractuale, care sunt reglementate de paragraful 3 „Contract de construcție” din capitolul 37 „Contract” din Codul civil.

Drepturile și obligațiile clientului și ale antreprenorului sunt determinate de prevederile legii, termenii contractului de construcție, precum și cerințele documentelor de reglementare și tehnice privind proiectarea și construcția. În plus, pentru ca antreprenorul să poată începe lucrul, clientul este obligat să furnizeze în timp util un teren pentru construcție, să transfere documentația tehnică, să transfere în folosință clădirile și structurile necesare lucrării, să efectueze cablarea temporară a energiei electrice. alimentare, alimentare cu apă, conducte de abur și furnizarea altor servicii...

Legea federală din 25.02.1999 nr. 39-FZ „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă efectuate sub formă de investiții de capital” definește bazele juridice și economice ale activităților de investiții efectuate sub formă de investiții de capital pe teritoriul Federația Rusă și, de asemenea, stabilește garanții egale cu protecția drepturilor, intereselor și proprietăților subiecților activităților de investiții desfășurate sub formă de investiții de capital.

Legea federală nr. 214-FZ din 30.12.2004 „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse” reglementează relațiile asociate cu atragerea de fonduri de la cetățeni și persoane juridice pentru comun construcții de blocuri de apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare pe baza unui acord de participare la construcția comună (denumite în continuare participanți la construcția comună) și apariția participanților la construcția comună a dreptului de proprietate asupra obiectelor de construcție în comun și de proprietate comună comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și (sau) alt obiect imobiliar și, de asemenea, stabilește garanții pentru protecția drepturilor, intereselor legitime și proprietăților participanților la construcția comună.

3. Acte juridice normative care reglementează problemele de finanțe, contabilitate și fiscalitate.

Caracteristicile economice și juridice ale activităților de construcții determină o anumită specificitate de finanțare, statistică, contabilitate și fiscalitate a organizațiilor de construcții.

2. Sarcina 1

Condiție

Calculați suma acumulată din valoarea inițială de 2 milioane RUB. la plasarea acesteia într-o bancă în condiții de dobândă compusă, dacă rata anuală este de 15%, iar perioadele de acumulare sunt 90 de zile, 180 de zile, 1 an, 5 ani, 10 ani.

Soluţie

Pentru început, banii au o valoare în timp, adică. rubla primită astăzi valorează mai mult decât rubla primită mâine. Și nu doar pentru că inflația își poate reduce puterea de cumpărare, ci și pentru că rubla investită astăzi va aduce mâine profit concret. Valoarea în timp a banilor este un aspect important atunci când se iau decizii în practica financiară în general și când se evaluează investițiile în special.

Calculul bazat pe o dobândă compusă (cumulată) înseamnă că la aceasta se adaugă dobânda acumulată la suma inițială, iar dobânda acumulată în perioadele ulterioare se face pe suma deja acumulată. Procesul de acumulare a capitalului în acest caz se accelerează. Este descris printr-o progresie geometrică. Mecanismul de creștere a sumei inițiale (capital) pentru dobânda compusă se numește capitalizare.

Se face distincția între capitalizarea anuală (dobânda se percepe și se adaugă la suma acumulată anterior la sfârșitul anului), semestrială, trimestrială, lunară și zilnică. Există, de asemenea, conceptul de acumulare continuă a dobânzii, care în sensul său este aproape de acumularea zilnică.

Calculul sumei acumulate pentru dobânda compusă se face după formula:

Unde S- suma acumulată;

R- suma inițială pe care se calculează dobânda;

i- rata dobânzii compuse, exprimată în fracție zecimală;

n- numărul de ani în care se calculează dobânda.

Valoarea se numește multiplicator compus. Acesta arată cât de mult va crește o unitate monetară cu o creștere a dobânzii la o rată i pe parcursul NS ani.

Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, nu este indicată rata trimestrială sau lunară, ci rata anuală, care se numește rata nominală. În plus, este indicat numărul de perioade ( T) dobânzi acumulate pe an. Apoi se utilizează formula pentru a calcula suma acumulată:

Unde i- rata nominală anuală a dobânzii;

T- numărul de perioade de acumulare a dobânzii pe an;

NS- număr de ani;

TP- numărul de perioade de acumulare a dobânzii pentru întreaga perioadă.

Să calculăm suma acumulată din primele 2 milioane de ruble. Baza de timp se presupune a fi de 360 ​​de zile.

S 1 = 2 * (1 + 0,15) 90/360 = 2 * (1 + 0,15) 1/4 = 2,08 milioane de ruble.

Venituri 80 de mii de ruble.

S 2 = 2,08 * (1 + 0,15) 180/360 = 2 * (1 + 0,15) 1/2 = 2,24 milioane de ruble.

Venituri 160 de mii de ruble.

S 3 = 2,24 * (1 + 0,15) 1 = 2,58 milioane de ruble.

Venituri 340 de mii de ruble.

S 4 = 2,58 * (1 + 0,15) 5 = 5,19 milioane de ruble.

Venituri 2,61 milioane de ruble.

S 5 = 5,19 * (1 + 0,15) 10 = 20,99 milioane de ruble.

Venituri 15,8 milioane de ruble.

Astfel, suma acumulată din suma inițială de 2 milioane de ruble. atunci când este plasat într-o bancă pe baza dobânzii acumulate compuse, aceasta se va ridica la 20,99 milioane de ruble, iar venitul suplimentar va fi:

20,99 - 2 = 18,99 milioane de ruble.

sau

S 1 + S 2 + S 3 + S 4 + S 5 = 0,08 + 0,160 + 0,340 + 2,61 + 15,8 = 18,99 milioane de ruble.

3. Sarcina 2

Condiție

Proiectul, care necesită o investiție de 160.000 USD, este de așteptat să genereze un venit anual de 30.000 USD pe o perioadă de 15 ani. Evaluați fezabilitatea unei astfel de investiții dacă rata de actualizare este de 15%.

Soluţie

Atunci când se iau decizii privind investițiile pe termen lung, este nevoie să se evalueze eficacitatea acestora. Acest lucru necesită o analiză pe termen lung a veniturilor și costurilor.

Una dintre principalele metode de evaluare a unui program de investiții este determinarea efectului prezent net ( VPN).

Este nevoie de:

Determinați valoarea actuală a costurilor ( IC 0 ), adică decide cât de multă investiție ar trebui rezervată pentru proiect.

Calculați valoarea actuală a viitoarelor fluxuri de numerar din proiect, pentru care venituri pentru fiecare an CF se reduce la data curentă:

Unde PV- valoarea actualizată a venitului;

r- rata dobânzii, sub formă de fracție zecimală;

n- numărul de ani din perioada de facturare.

Apoi, comparați valoarea actualizată a costurilor cu valoarea actuală a venitului. Diferența dintre ele va fi efectul net redus al proiectului de investiții:

Efectul actual net arată venitul net sau pierderea netă a investitorului din investiția banilor într-un proiect în comparație cu o investiție alternativă, cum ar fi păstrarea acestora într-o bancă. Dacă VPN 0 , ceea ce înseamnă că proiectul va aduce mai multe venituri decât cu alocare alternativă de capital. Dacă VPN 0 , atunci proiectul are un randament mai mic decat pe piata si de aceea este mai profitabil sa lasi banii in banca. Dacă VPN = 0 , atunci ambele opțiuni de investire a capitalului oferă același venit.

Folosind formulele de mai sus, vom estima fezabilitatea unei investiții în valoare de 160.000 USD (Tabelul 1).

Tabelul 1 - calculul valorii actuale a veniturilor și a costurilor investițiilor

Indicatori	Valoarea contabilă a cheltuielilor și veniturilor, USD	Factorul de reducere la r = 0,15	Venituri reduse, USD
Costuri de investiție, USD
Venituri, USD: Primul an
Al doilea an
Al treilea an
Al patrulea an
Anul cinci
Anul șase
Al șaptelea an
Al optulea an
Al nouălea an
Anul al zecelea
Al unsprezecelea an
Al doisprezecelea an
Al treisprezecelea an
Anul al paisprezecelea
Anul cincisprezecelea
Venit total

Valoarea actualizată netă a încasărilor în numerar va fi:

VPN = 175 420,39 - 160 000 = 15 420,39 $

În această situație, este mai mare decât zero. În consecință, profitabilitatea proiectului este mai mare de 15%, ceea ce indică necesitatea implementării proiectului de investiții.

Lista literaturii folosite

1. Bocharov V.V. Investiții. - SPb.: Peter, 2003.

2. Grinenko S.V. Economia imobiliară. - Taganrog: Editura TRTU, 2007.

3. Managementul investițiilor: Manual. indemnizatie / L.P. Goncharenko. - M .: KnoRus, 2005.

4. Kușcenko V.V. Concept modern de dezvoltare imobiliară. - M .: Norma, 2005.

5. S. Voblenko, G. Ognev „Sistemul bugetului proprietății” // Administrația orașului, 2008 - Nr. 7.

6. Slepneva T.A. Investiții. - M .: INFRA-M, 2003.

Postat pe Allbest.ru

Documente similare

Valoarea de piață și investiția imobiliară. Evaluarea atractivității investiționale a proprietății. Perioada de rambursare a investițiilor. Valoarea actuală a venitului (raportul de rentabilitate). Analiza economică a reconstrucției unui obiect imobiliar.

lucrare de termen adăugată 28.03.2013


Esența teoretică a investiției și rolul acesteia în procesul de reproducere. Clasificarea investițiilor, reglementarea de stat a activităților de investiții ale organizațiilor. Asigurarea eficientei activitatilor de investitii ale intreprinderii CJSC „Rubicon-zavod”.

lucrare de termen, adăugată 18.12.2009


Conceptul, tipurile și esența investițiilor, caracteristicile activității investiționale a unei întreprinderi în condiții moderne. Mecanismele de strângere de fonduri și caracteristicile surselor acestora. Rolul statului în reglementarea activității investiționale a întreprinderii.

lucrare de termen adăugată 23.08.2013


Obiectivele politicii investiționale de stat. Analiza politicii de investiții a Federației Ruse. Particularități ale reglementării activității de investiții în Rusia, determinarea modalităților de îmbunătățire a acesteia. Evaluarea situației investiționale în stat.

lucrare de termen, adăugată 12.07.2016


Esența și clasificarea activităților de investiții. Analiza conceptului și conținutului politicii investiționale a întreprinderii. Metode de evaluare a atractivității investiționale a proiectelor. Cercetarea activității investiționale a întreprinderii pe exemplul IDGC din Sud, SA.

teză, adăugată 06.12.2014


Conceptul și esența mecanismului economic și a reglementării economice în agricultură. Locul, rolul și semnificația statului și pieței libere în reglementarea economică a procesului investițional în domeniul imobiliar agricol.

disertație adăugată la 05.03.2018


Necesitatea managementului de stat a proceselor investiționale. Forme și metode de reglementare de stat a activităților de investiții. Caracteristici și probleme ale reglementării activităților de investiții în regiune pe exemplul regiunii Kursk.

lucrare de termen, adăugată 05/02/2008


Principii și trăsături distinctive ale activităților de investiții. Investițiile ca una dintre categoriile cele mai frecvent utilizate în sistemul economic, atât la nivel macro, cât și la nivel micro. Principalele sarcini și scopul politicii investiționale de stat.

rezumat adăugat la 12.05.2012


Esența economică și clasificarea investițiilor. Rolul investițiilor în realizarea echilibrului macroeconomic. Reglementarea de stat și sprijinirea activităților de investiții. Starea și problemele în sfera investițională a Republicii Belarus.

lucrare de termen, adăugată 19.05.2014


Esența investițiilor și rolul lor în dezvoltarea economică. Activitate de investiții, semne, esență, direcții. Împrumuturi ca surse de finanțare pentru proiecte de investiții. Surse ale formării activităților de investiții în sectorul construcțiilor.