Locația are o influență decisivă asupra valorii imobiliare. Aceasta este o caracteristică integrală, care include îndepărtarea de centru, prestigiul, accesibilitatea la transport, caracteristicile peisajului și mediul imediat (cladiri).
Coordonatele spațiale și teritoriale ale locației unei anumite proprietăți în determinarea valorii acesteia sunt transformate într-o componentă de închiriere a valorii. Amplasarea unei proprietăți este descrisă de o serie de caracteristici. La ajustarea pentru acest element de comparație, venitul din chirie din locația obiectelor imobiliare este determinat ca diferența dintre prețurile lor de vânzare în diferite locații.
Locația obiectului de evaluare a obiectelor-analogi este aceeași.
Caracteristicile fizice ale obiectului.
Această modificare ia în considerare diferențele în soluția de planificare și proiectare a obiectelor analoge și obiectul evaluării în ceea ce privește următorii indicatori:
1) model functional- tipul apartamentului și seria clădirii (dispunerea podelei, înălțimea tavanului). Piata de apartamente rezidentiale este segmentata in functie de modelul functional al apartamentelor si seria de cladiri in care acestea se afla. Fiecare serie de clădiri și tip de apartamente are propriul nivel de preț. Obiectul de evaluare, precum și obiectele-analogii, aparțin aceluiași model funcțional - apartamente cu o cameră. Nu este necesară ajustarea.
Factorul de corecție este 1,00.
2) suprafata totala. Obiectul de evaluare și obiectele-analogii aparțin aceleiași game de prețuri pe zonă. Nu este necesară ajustarea.
Factorul de corecție este 1,00.
3) furnizarea de analogi cu comunicații de inginerie (sau alte facilități). Apartamentul evaluat și obiectele similare au o listă similară de utilități. Nu au fost găsite discrepanțe de preț pentru acest factor.
Factorul de corecție este 1,00.
4) etaj locatie. Proprietatea subiect este situată la etajul mijlociu. Obiectele-analogi nr. 4 și nr. 5 sunt situate la ultimul etaj, ceea ce le face mai puțin atractive pentru cumpărători în comparație cu apartamentul evaluat.
După cum se aplică, ajustarea pentru numărul de etaje este determinată de metoda de comparare în perechi a apartamentelor rezidențiale cu două camere de la etajele mijlocii și exterioare.
Valoarea corecției pentru starea tehnică este determinată sub formă de tabel (vezi tabelul de mai jos).
Determinarea ajustării înălțimii
| Obiecte | Cost, UAH | Suprafata, m2 | Costul de 1 m 2, UAH. | O sursă de informare |
| etaj mijlociu | ||||
| Simferopol, Moskoltso, 4/5, toate comunicațiile, stare satisfăcătoare | 336 000 | 7304,35 | www.ok.sakgir.info 095-550-81-81 | |
| Simferopol, Moskoltso, 3/5, toate comunicațiile, stare satisfăcătoare | 312 000 | 42,1 | 7410,93 | www.ok.sakgir.info 050-590-13-86 |
| Valoarea medie, UAH | 7357,64 | |||
| Etajul de la capăt | ||||
| Simferopol, Moskoltso, lângă Privoz, 5/5, toate comunicațiile, stare satisfăcătoare | 320 000 | 7 111,11 | www.ok.sakgir.info 095-083-39-30 | |
| Simferopol, Moskoltso, 5/5, toate comunicațiile, stare satisfăcătoare | 316 000 | 6 869,57 | www.ok.sakgir.info | |
| Valoarea medie, UAH | 6990,34 | |||
| Ajustare | 1,05 |
5) nivelul de finisaj si starea tehnica. Starea tehnică a apartamentului evaluat este satisfăcătoare. Amortizarea fizică a fost acceptată de evaluator în valoare de 35% (conform „Regulilor pentru inspecția structurilor portante de clădiri ale clădirilor și structurilor.” SP 13-102-2003). Starea tehnică a obiectelor analoge nr. 2,3,4,5 este comparabilă cu obiectul evaluării. Starea tehnică a obiectului analog nr. 1 este mai bună, după reparații cosmetice, uzura fizică a fost acceptată de evaluator în valoare de 25% (conform „Regulilor pentru inspecția structurilor portante ale clădirilor și structurilor ." SP 13-102-2003).
Presupunând că procentul de amortizare este egal cu scăderea procentuală a valorii clădirii față de noua clădire, ajustăm costul obiectelor comparabile ca și cum amortizarea acestora ar fi egală cu amortizarea proprietății care se evaluează. Formula pentru determinarea ajustării pentru starea tehnică (uzură) a unui obiect este următoarea:
Pi \u003d (100% -Iob) / (100% -Ian),
Pi - reglarea uzurii;
Iob - deteriorarea fizică a obiectului evaluat;
Ian - uzura fizică a unui obiect analog.
În funcție de motivele care au determinat deprecierea proprietății, se disting următoarele tipuri de amortizare: uzură fizică, uzură funcțională și uzură externă. În cadrul acestui calcul, Evaluatorul a luat în considerare doar amortizarea fizică, întrucât uzura externă și funcțională sunt comparabile pentru obiectul evaluat și obiectele analoge, având în vedere locația și scopul acestora.
Înlocuind valorile în formula prezentată mai sus, obținem valoarea factorului de corecție pentru obiectul analog nr. 1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.
Caracteristici economice.
Această modificare este calculată în principal pentru bunurile imobiliare profitabile și ia în considerare nivelul cheltuielilor de exploatare, condițiile de închiriere și componența chiriașilor. Avand in vedere ca obiectul evaluarii este un apartament rezidential si nu se aplica imobilelor profitabile, modificarea nu se aplica.
Factorul de corecție este 1,00.
Documentele de atribuire și dreptul de folosință a terenului nu au fost furnizate de către client. În conformitate cu structura orașului, blocul cu amplasamentul luat în considerare este situat în partea centrală a orașului, nu departe de autostrada care formează orașul și este înconjurat de blocuri cu un aspect dezvoltat istoric. La un bloc la nord de site, la câțiva pași, se află o stație de metrou, lângă un complex sportiv. La nord-est de sit se află un parc regional. Factorii de mediu de mai sus sunt avantajosi pentru amplasarea ansamblului rezidential pe amplasamentul considerat. Parcela cu o suprafață aproximativă de 3,2 ha are o formă geometrică simplă. Relieful sitului are diferențe semnificative de cotă pe toată lungimea sa cu o pantă spre vest. Notele relative minime, respectiv maxime sunt: 130,30-140,00 m.
Conditii pe santier
În prezent, clădirile de producție și administrative ale fabricii sunt amplasate pe șantierul de proiectare, care sunt într-o stare satisfăcătoare. La reconstrucția clădirilor de producție și reorganizarea acestora pentru o altă funcție, este necesar să se completeze un raport tehnic privind starea structurilor de susținere a clădirilor. Pe șantier există rețele de inginerie care deservesc în principal clădirile de producție existente ale uzinei. Rețelele de inginerie de mai sus sunt supuse transferului, relocarii și reprezintă un factor de cost pentru proiect. Ieșirea din această situație este amplasarea clădirilor în așa fel încât să se evite recablarea rețelelor, dar acest lucru impune o restricție asupra aspectului viitoarei proprietăți.
Analiza locației site-ului
Factori pozitivi: amplasare în centrul orașului, activitate mare de afaceri în zonă, densitate scăzută a populației în zona apropiată, accesibilitate bună la transport, apropiere de metrou, statut ridicat al locului, obiecte de importanță urbană, zonă sportivă și de agrement apropiată.
Factori negativi: străzi aglomerate din centrul orașului, acces limitat pentru vehicule, trafic redus pe străzile adiacente, fără frontieră la artera principală, accesibilitate vizuală limitată, capacitate limitată de trafic pe străzile înguste adiacente.
Rezultatele analizei locației
Factorii care influențează alegerea tipului de imobil pot fi împărțiți în trei grupe: dimensiunea și forma parcelei, locația terenului și situația pieței. În această secțiune au fost luați în considerare factorii legați de amplasarea sitului și de caracteristicile acestuia. Aceștia sunt factorii determinanți. Oricât de promițătoare ar fi piața, posibilitățile fizice ale site-ului îi limitează potențialul. În schimb, de foarte multe ori, chiar și cu previziuni de saturație a pieței, amplasarea site-ului creează un avantaj competitiv pentru proprietatea comercială. Astfel, acești factori sunt de primă importanță. Pe baza analizei locației și a caracteristicilor fizice ale sitului, se pot trage trei concluzii principale:
a) Site-ul are atât caracteristici pozitive, cât și negative de locație, care limitează formatele tipurilor de proprietate sau oferă oportunități de poziționare. Principalele sunt lipsa unei fațade la autostradă cu debite mari, amplasarea în centrul orașului, restricțiile asociate dezvoltării existente;
b) amplasarea amplasamentului este mai nefavorabilă pentru bunurile imobiliare comerciale. Acest tip de imobile este limitat de lipsa fluxurilor de-a lungul străzilor adiacente, capacitatea redusă de trafic a acestora, lipsa fațadei și accesibilitatea vizuală. Într-o măsură mai mică, factorii de locație sunt nefavorabili pentru imobilele de birouri și rezidențiale, care sunt asociate cu centrul orașului, statutul ridicat al districtului și prezența facilităților federale. Nu există factori adversi semnificativi pentru locuințe;
c) nu există restricții urbanistice și legale pe amplasament pentru acest sau acel tip de imobil. Dimensiunea terenului este potrivită pentru toate tipurile de imobiliare și complex multifuncțional.
Astfel, cele mai semnificative restricții sunt la componenta de tranzacționare. În general, factorii luați în considerare sunt cei mai favorabili pentru componenta rezidențială. Nu există factori care exclud prezența unuia sau altui tip de imobil pe site.
Avantajele competitive ale proiectului
1) Amplasarea unică a complexului rezidențial (centrul geografic al orașelor, noduri de transport convenabile, perspectiva dezvoltării infrastructurii districtului). Calitatea construcției (tehnologii de construcție monolit-cărămidă și cărămidă, amenajarea liberă a apartamentelor, lifturi moderne).
2) Teritoriu adiacent (curți închise păzite, amenajate, grădiniță, amenajări peisagistice ale autorului; toate spațiile și teritoriile sunt conectate cu sistemul de transport din microraion prin alei și poteci).
3) Un sistem electronic unificat de monitorizare și control pentru sistemele de alimentare cu energie termică și electrică, alimentare cu apă, securitate, iluminat etc., care crește eficiența funcționării tuturor sistemelor de susținere a vieții pentru clădiri rezidențiale și nerezidențiale, parcări și reduce costurile de operare.
4) Complexitatea dezvoltării (datorită infrastructurii dezvoltate, dezvoltarea rezidențială va arăta ca un întreg armonios).
Semnificația socială a proiectului
Acest proiect are o mare importanță socială. Ca urmare a implementării sale, problemele locative ale cetățenilor sunt soluționate, confortul și siguranța vieții acestora este crescută, iar aspectul arhitectural al orașului este îmbunătățit semnificativ.
Strategia de vânzări pentru produsele proiectului
În procesul de modelare a veniturilor pe parcursul implementării proiectului, se are în vedere o vânzare treptată a zonelor de dezvoltare rezidențială. CU Pentru a optimiza perioada de rambursare a proiectului, precum și termenele și sumele necesare rambursării împrumuturilor și împrumuturilor, vânzarea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale este asigurată în principal prin vânzări în avans, i.e. plata de către cumpărător a costului integral al suprafețelor dobândite de acesta până la punerea în funcțiune a obiectelor de dezvoltare rezidențială relevante. Vânzarea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale (de vânzare cu amănuntul, birouri, spațiu de depozitare și parcare) ale fiecărei proprietăți începe în medie cu două luni înainte de începerea lucrărilor de construcție și instalare, când reamenajarea și amenajarea șantierelor este aproape finalizată, ceea ce va fac posibilă optimizarea prețurilor de vânzare de pornire. Vanzarea spatiului se finalizeaza, de regula, in luna punerii in functiune a facilitatii.
Caracteristicile proiectului
Scopul principal al proiectului este proiectarea și construirea unui centru regional de afaceri (CDR), modern prin arhitectură și în conformitate cu standardele internaționale, pentru a forma o infrastructură de afaceri în regiuni și a crea condiții favorabile pentru mediul de afaceri și structuri guvernamentale, care contribuie la îmbunătățirea eficienței afacerilor și atragerea cercurilor de afaceri și investiții în economia regională.
Centrul regional de afaceri cu o suprafață totală de 43.300 m 8 , care îndeplinește standarde europene înalte, este axat pe furnizarea unei game complete de servicii, inclusiv posibilitatea de a fuziona structurile de afaceri, hoteliere, culturale și de divertisment într-un singur ansamblu. Va deveni un loc de atracție pentru elita afacerilor, centrul vieții de afaceri din regiune. O gamă unică de servicii, a cărei nevoie este urgentă pentru regiune, oferită în cadrul funcționării ACC, presupune, în primul rând, dezvoltarea unei infrastructuri de deservire a activităților de afaceri în ceea ce privește:
1. informare și suport de marketing
2. activităţi de prezentare şi expoziţie-târg
3. furnizarea de servicii de expertiză
4. suport tehnic inovator
5. formarea specialiştilor în domeniul antreprenoriatului
satisface nevoile de servicii de calitate pentru afaceri
Pe baza acestor date, putem lua în considerare un rezumat al tuturor etapelor de dezvoltare.
.
Initierea proiectului de dezvoltare
Atât proprietarul proprietății, care este interesat să crească valoarea proprietății prin transformarea sa calitativă, cât și investitorul, care caută cea mai profitabilă investiție de fonduri, pot acționa ca inițiator al proiectului de dezvoltare, dar cel mai adesea inițiativa vine de la dezvoltator, care caută o zonă în care să-și investească capitalul și activitatea profesională. În același timp, inițiativa în sine este o consecință a prezenței unui anumit plan de investiții (idee) al proiectului, care ia naștere pe baza cunoașterii pieței, a direcțiilor cele mai promițătoare pentru dezvoltarea acesteia, a cererii potențiale, a nivelului a concurenței pe piață și a perspectivelor de dezvoltare a unei anumite regiuni.
Evaluarea inițiativei
Apărând ca urmare a unei comparații între „potențial de piață” și „potențial obiect” (un teren care necesită reconstrucție a unei clădiri etc.), inițiativa, înainte de a-și găsi continuarea în acțiunile practice de implementare a proiect, face obiectul unei evaluări preliminare, care include determinarea fezabilității fizice, a disponibilității condițiilor legale și financiare pentru implementarea proiectului și, ținând cont de aceste oportunități și limitări, eficacitatea posibilă a proiectului (în marea majoritate). de cazuri, vorbim de eficacitatea comercială a proiectului propus spre implementare, luând în considerare veniturile și costurile proiectate).
Evaluarea unei inițiative are două aspecte principale: o evaluare a stării și perspectivelor de dezvoltare a pieței (analiza oportunității pieței) și o evaluare a locației unei proprietăți potențiale (analiza potențialului de locație). Aceste două aspecte sunt legate organic unul de celălalt, deoarece evaluarea potențialului unei locații se bazează în mare măsură pe analiza pieței, dar în mod logic ele pot fi considerate ca etape relativ separate în evaluarea unei inițiative.
Evaluarea oportunităților pe care piața le oferă, de fapt, se poate reduce la evaluarea și prognoza cererii, ofertei și a mediului concurențial.
Principalul ghid pentru luarea unei decizii de a continua munca la proiect este evaluarea celei mai probabile rentabilitati a proiectului, al cărei nivel este determinat în funcție de ideile dezvoltatorului cu privire la o rată rezonabilă de rentabilitate pentru o anumită piață.
Obiectul evaluării
Orez. 4 Harta zonei Begovaya
Districtul Begovaya este o parte integrantă a districtului administrativ de nord al orașului Moscova. Granița districtului merge de-a lungul axei st. Begovaya, mai departe de-a lungul axelor st. Polikarpova, designer pr-baraje nr. 1087 și nr. 5509, limita de nord-vest a proprietății nr. 37 (cladirea 11) de-a lungul Leningradsky Prospekt, de-a lungul axelor: Leningradsky Prospekt, st. Noua Bashilovka, st. N. Maslovka, granița de nord-vest a dreptului de trecere a liniei de cale ferată de legătură Alekseevskaya a Căilor Ferate din Moscova și granițele de nord și nord-vest ale dreptului de trecere a direcției Smolensk a Căilor Ferate din Moscova la strada Begovaya.
Suprafața totală a raionului este de 418 hectare
Lungimea totală a drumurilor: 250,9 mp/km
Suprafata spatii verzi: 361,9 metri patrati
Clădiri de locuințe: 155
Suprafața totală a fondului de locuințe: 759,2 mp
Policlinici în total: 7
Centrul de servicii sociale: 1
Școli cuprinzătoare: 6
Complexe educaționale -
colegii: 1
Instituții preșcolare pentru copii: 8
Cinematografe: 2
Biblioteci: 3
Showroom-uri: 1
Săli de sport: 2
Facilități sportive plane: 5
Concluzie: analiza zonei de amplasare a obiectelor de evaluare ne permite să concluzionăm că atractivitatea investițională a SAO din Moscova în general și a obiectului de evaluare în special, este destul de mare, cu condiția ca acestea să fie utilizate ca spații de birouri.
ANALIZA CEI CEA MAI EFICIENTE UTILIZARE A OBIECTULUI DE EVALUARE
In nucleu determinarea valorii de piata Obiectul evaluării este analiza utilizării celei mai eficiente, a cărei necesitate este stabilită de paragraful 10 din OFS 1.
Analiza utilizării celei mai eficiente a obiectului de evaluare sa bazat pe următoarele:
1. Conform paragrafului 10 din OFS nr. 1, la determinarea utilizării celei mai eficiente a obiectului de evaluare se determină utilizarea obiectului de evaluare, la care costul acestuia va fi cel mai mare.
2. Conform teoriei evaluării, analiza utilizării celei mai eficiente a obiectului evaluării se realizează în conformitate cu un anumit algoritm conform criteriilor de conformitate cu autorizația legislativă, fezabilitate fizică, fezabilitate financiară , sub rezerva unor cerințe pentru fiecare dintre etapele algoritmului de analiză pentru utilizarea cât mai eficientă a obiectului de evaluare.
Schema/algoritmul general de construire a analizei celei mai bune și mai eficiente utilizări este ilustrată în fig. 4.
Algoritmul pentru analiza celor mai eficiente
Utilizări
Pentru a analiza cea mai eficientă utilizare a obiectului de evaluare, este necesar să se implementeze în mod consecvent următorii pași:
1. Selectarea opțiunilor permise legal pentru utilizarea obiectului evaluării.
2. Verificarea posibilității fizice de implementare a opțiunilor de utilizare a obiectului evaluării.
3. Verificarea fezabilității financiare a opțiunilor de utilizare a obiectului de evaluare.
4. Identificarea variantei de utilizare a obiectului de evaluare cu costul maxim.
5. Concluzie privind utilizarea cea mai eficientă a obiectului evaluării.
Selectarea opțiunilor permise legal pentru utilizarea obiectului evaluării
Se au în vedere modalitățile de utilizare a obiectului de evaluare care nu contravin actualelor acte legislative de stat și municipale, precum și alte acte normative care reglementează funcționarea obiectelor imobiliare.
Trebuie analizate cerințele standardelor de construcție, cerințele standardelor pentru protecția monumentelor istorice și culturale și alte reglementări.
Natura utilizării poate fi limitată de un contract de închiriere pe termen lung, care poate fi contrar utilizării celei mai eficiente.
Verificarea posibilității fizice de implementare a cazurilor de utilizare ale obiectului evaluării
Cea mai eficientă utilizare a proprietății depinde de caracteristicile sale fizice. Atunci când se analizează cazurile de utilizare, este necesar să se țină seama de caracteristicile de planificare a spațiului clădirii, de prezența sistemelor de inginerie în clădire și de accesibilitatea acesteia la transport.
Tabelul 7
Caracteristicile obiectului de evaluare
Fotografii ale obiectului evaluarii
Vedere de la fereastră
| Schimbare |
| Foaie |
| Documentul Nr. |
| Semnătură |
| Data |
| Foaie |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Baie Bucatarie
| Schimbare |
| Foaie |
| Documentul Nr. |
| Semnătură |
| Data |
| Foaie |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Schimbare
Foaie
Documentul Nr.
Semnătură
Data
Foaie
2.4. Analiza celei mai bune utilizăriKR 120703 - 01 - 41.15.PZ
Cea mai eficientă utilizare este o premisă fundamentală a valorii.
Declarația High End reflectă opinia evaluatorului cu privire la eficiența utilizării proprietății, pe baza unei analize a condițiilor pieței. Termenul „utilizare maximă”, așa cum este utilizat în acest raport, înseamnă acea utilizare care, dintre toate utilizările rezonabile posibile, fezabile din punct de vedere fizic, acceptabile din punct de vedere financiar, asigurate corespunzător și permise din punct de vedere legal, are ca rezultat cea mai mare valoare actuală a terenului.
Analiza celei mai mari utilizări se realizează prin verificarea dacă cazurile de utilizare luate în considerare îndeplinesc următoarele criterii.
: Luând în considerare utilizările permise de ordonanțele statutare, restricțiile privind inițiativa privată, reglementările zonelor istorice și legile de mediu.
Fezabilitate fizică: luarea în considerare a modurilor fizice reale de utilizare în localitatea dată.
Fezabilitate financiară: luarea în considerare a utilizării fizice fezabile și permise din punct de vedere legal va genera un venit acceptabil pentru proprietarul site-ului.
Eficiență maximă: având în vedere care dintre utilizările fezabile financiar va genera venitul net maxim sau valoarea actuală maximă.
Permisiune legislativă: există o restricție legislativă cu privire la utilizarea spațiilor rezidențiale ca nerezidențial și a spațiilor nerezidenţiale ca rezidenţiale. În conformitate cu art. 22 din Codul locuinței al Federației Ruse, transferul unui apartament într-un bloc de apartamente în spații nerezidențiale este permis numai în cazurile în care un astfel de apartament este situat la primul etaj al clădirii menționate sau deasupra primului etaj, dar spațiile situate direct sub apartamentul care se transferă în spații nerezidențiale nu sunt rezidențiale. Imobilul vizat este situat la etajul 3, sub acesta se afla spatii rezidentiale.
Astfel, exploatarea următoarelor tipuri de imobile este permisă legal:
Tabelul 8
Tipul de proprietate
| Schimbare |
| Foaie |
| Documentul Nr. |
| Semnătură |
| Data |
| Foaie |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Din cauza faptului că există o restricție legală privind utilizarea obiectului de evaluare, studiul fezabilității fizice și financiare, eficiența maximă a utilizării obiectului nu este recomandabilă.
Rezumat:
Ca urmare a studiului utilizării celei mai eficiente a obiectului de evaluare, am analizat următorii factori care afectează utilizarea efectivă a obiectului de evaluare.
Terenul pe care va fi construită proprietatea noastră are statutul de dezvoltat și este un fel de graniță între cele 2 orașe Makhachkala și Kaspiysk. Construcția clădirilor cu mai multe etaje este larg dezvoltată pe acest teritoriu, infrastructura fiind încă la un nivel mediu. Vânzările imobiliare din zonă sunt la mare căutare datorită raportului calitate-preț.
Obiectul de dezvoltare este o clădire rezidențială cu nouă etaje, suprafața spațiilor rezidențiale din obiectul de construcție este de 3214,8 m2. A fost selectat pentru dezvoltare un teren cu o suprafață totală de 17.168 m2. Este situat la adresa Kaspiysk Teritoriul zonei de construcție se caracterizează printr-o densitate scăzută a dezvoltării rezidențiale, un nivel mediu de amenajare și amenajare a teritoriului.
Terenul ales pentru dezvoltare este gol. Condițiile tehnice și geologice ale terenului pot fi caracterizate ca fiind normale. Pe teritoriul sitului nu se observă procese hidrogeologice și geologice nefavorabile, cum ar fi alunecări de teren, formare de râpe, inundații.
Pe teritoriul terenului selectat, nivelul apei subterane, ca urmare a studiilor inginerești și geologice, a fost înregistrat la o adâncime de 3 - 3,5 m, iar fluctuațiile sezoniere ale nivelului apei subterane sunt de 0,5 - 1 m. Vârful fluctuațiilor în nivelul apei subterane scade în perioada de primăvară.
Condițiile solului de pe șantier sunt bune după studiile relevante care au fost efectuate pe șantier.
Grosimea geologică a amplasamentului este constituită în principal din următoarele soluri: argiloase și argiloase - care pe categorii aparțin unor soluri capabile să reziste la sarcini mari și să asigure stabilitatea clădirii.
