Legea nu interzice schimbul cotei cuiva dintr-o locuință.
În același timp, nu contează deloc ce parte vă aparține - dimensiunea nu contează, principalul lucru este că sunteți proprietarul direct proprietate imobiliara.
Ca orice altă acțiune, schimbul trebuie făcut în conformitate cu articolele legii, să ne întoarcem la acestea.
Refuzul se poate datora absenței unui document sau documente importante. Dar în acest caz, se acordă timp pentru a furniza informațiile lipsă.
Dacă doriți să schimbați o piesă dintr-un apartament cu o parte dintr-un altul, atunci trebuie să vă asigurați atât acordul celorlalți proprietari, cât și al celuilalt. De asemenea, este necesar să se clarifice faptul în ce măsură este asigurată o parte din imobil. ei trebuie să fie proporțională.
Cum schimb o piesă cu un apartament? Când fac schimb, cel mai probabil se vor obliga. Se va ridica la suma stabilită de proprietar.
Cum se efectuează schimbul unui apartament cu o parte dintr-o locuință? Cu o astfel de afacere aveți nevoie de plată suplimentară. Va depinde de mulți factori, care includ atât reparația și starea locuinței în general, cât și locația acesteia. Un factor important este dimensiunea părții din proprietate.
Care este cel mai bun mod de a efectua procedura între rude?
Această operațiune între rude poate fi aranjată sub forma unei donații. În acest mod inteligent, te vei proteja de plata impozitelor. Nu se aplică donațiilor între rude apropiate.
Se poate schimba cota unui minor? O parte din imobilul unui minor nu poate fi înstrăinată fără un motiv întemeiat. În același timp, nu poți face o înțelegere fara a anunta autoritatile tutelare.Înainte de a executa tranzacția, trebuie să vă adresați autorității de tutelă și tutelă cu o declarație de înstrăinare și să obțineți permisiunea dacă acțiunile nu dăunează copilului.
O parte din proprietăți imobiliare nu vor atârna ca greutate moartă - pot fi, de asemenea, schimbate.
Dar pentru asta trebuie să știi totul nuanțe de bază o procedură similară.
Acum că ați citit articolul și sunteți complet înarmați, puteți trece de la teorie la acțiune.
Consultarea unui avocat cu privire la vânzarea unei cote într-un apartament în acest videoclip:
Schimbul de apartamente între rude nu implică nicio indulgență în ridicarea actelor sau în procesul de înregistrare. Schimbul de apartamente aferent presupune colectarea documentelor la fel ca și în alte tipuri de schimb de spațiu de locuit între cetățeni.
Nu numai că, în ultima ediție a RF LC sintagma „schimb de rude” nu apare deloc. Prin urmare, pachetul de documente și costuri sunt practic aceleași ca în cazul general.
În RF JK schimbul de apartamente neprivatizate a primit o idee nouă. Articolul 72 partea 1 confirmă dreptul de a face schimb de apartamente. Schimbul de apartamente în baza părții 5 a art. 72 ZhK RF poate face schimb de locuințe cu chirie socială și între doi și între trei sau mai mulți chiriași. Nu contează dacă locuiesc într-o singură localitate sau în altele.Conditiile de schimb de apartamente sunt indicate in contractul de schimb, intocmit in trei exemplare. Acordul se semnează de către persoanele care efectuează schimbul și se dă un exemplar al acestuia pentru înregistrare. Acesta este documentul principal care atestă transferul tuturor drepturilor și obligațiilor din contractul de muncă către alte persoane.
Partea 1 a articolului 74 din RF LC indică faptul că originalul acordului de schimb este transferat participanților la autoritățile administrative pentru a obține aprobarea schimbului. Reprezentanții autorităților sunt obligați să rezilieze vechiul contract de închiriere socială și să încheie unul nou în termen de maximum 10 zile.
În același timp, refuzul de a aproba schimbul poate fi doar în cazuri excepționale - acestea sunt indicate în articolul 73 din RF LC.
Documente pentru schimbul de apartamente:
1. Cerere de aprobare a contractului de schimb al unui apartament închiriat cu chirie socială
2. Copie pașaport
3. Contract de închiriere socială pentru apartamentul ocupat
4. Mandat de mutare
5. Extras de la autoritatea municipală pentru permis de mutare
6. Adeverinta membrilor familiei inregistrati in apartament si care locuiesc la chirias
7. Consimțământul tuturor membrilor familiei înscriși și care locuiesc în apartament
8. Consimțământul autorităților tutelare și tutelare. (dacă apartamentul este ocupat de copii care nu au împlinit vârsta majoratului sau persoane cu capacitatea juridică pierdută).
9. Chitanțe pentru plata facturilor de utilități (acest lucru poate fi pur și simplu necesar)
Atunci când participanții la schimbul de apartamente se află într-o relație de rudenie, apartamentele pot fi schimbate prin acorduri de donație. Partea 18.1 a articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse prevede că veniturile dintr-un cadou sunt complet scutite de impozite dacă donatorul și donatarul sunt rude apropiate.
La cererea părților, acordul de donație poate fi certificat și de către notar. Taxa se plătește de către donatar la Autoritatea Cadastrală de Înregistrare pentru reînregistrarea efectivă a dreptului de proprietate asupra apartamentului.
1. Pașapoartele tuturor participanților la tranzacție și documentele care confirmă rudele (certificat de naștere, certificate de căsătorie)
2. Originale ale certificatelor de proprietate asupra apartamentelor
3. Consimțământul pentru vânzarea (donația unui apartament) a participanților la privatizarea locuințelor - atunci când aceștia sunt indicați ca coproprietari ai apartamentului
4. Consimțământul autorităților de tutelă și tutelă (dacă în apartament locuiesc membri de familie care nu au împlinit vârsta majoratului sau persoane cu capacitatea juridică pierdută).
5. Extras de la autoritățile cadastrale la înregistrarea apartamentului
6. Certificat de inregistrare pentru apartament
Va trebui să privatizăm al doilea apartament și apoi să facem schimb sau să donăm. De asemenea, se poate înscrie una dintre rude într-un apartament de închiriere socială (dacă normele zonei permit). După aceea, va trebui să schimbați chiriașul principal - noul chiriaș trebuie să încheie un contract de închiriere socială cu autoritățile administrative.
Înlocuirea proprietarului apartamentului propriu (privatizat) poate fi efectuată printr-un acord de donație.
Există astăzi un astfel de concept ca „schimb aferent de apartamente” în legislația locuințelor? Documentele și extrasele trebuie făcute la fel ca în schimbul obișnuit al unui spațiu de locuit separat între străini sau există beneficii pentru rude? Veți găsi răspunsuri la aceste și alte întrebări în articolul nostru.
Trebuie remarcat imediat că schimbul de apartamente între rude nu este, de fapt, diferit de schimbul între străini, întrucât în ediția modernă a Codului Locuinței un astfel de concept ca „schimb familial” nu există de fapt. Prin urmare, vom lua în considerare acest subiect în conformitate cu schimbul de apartamente conform regulilor generale.
Dreptul chiriașului la schimb este confirmat de partea 1 a articolului 72 din Codul locuinței al Federației Ruse. Totodată, partea 5 a acestui articol stabilește că participanții la schimbul de apartamente au dreptul de a schimba locuința în chirie socială între două, precum și trei sau mai multe persoane care locuiesc în același sat sau oraș sau în alte localități situate pe teritoriul Federației Ruse. Pentru schimbul de spațiu de locuit se întocmește un acord special, care precizează condițiile de schimb. Acordul se intocmeste in triplu exemplar si se semneaza de catre persoanele - participante la tranzactie. O copie este furnizată organismului autorizat pentru înregistrare, acesta va fi principalul document legal care atestă transferul spațiului de locuit către o altă persoană. Partea 1 a articolului 74 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede transferul acordului inițial pentru schimbul de spațiu de locuit al fiecăruia dintre participanți către autoritățile administrative locale - reprezentanți ai proprietarului pentru a obține aprobarea schimb valutar. Totodată, administrația are dreptul de a refuza eliberarea unui permis de schimb doar în cazuri excepționale, prevăzute la articolul 73 din LC RF, acestea sunt:
În conformitate cu textul părții 5 a articolului 74 din Codul penal al Federației Ruse, schimbul de chirie de locuințe sociale implică anularea contractelor de închiriere anterioare încheiate anterior și încheierea de noi acorduri de către creditori cu privire la închirierea spațiilor rezidențiale. cu chiriașii în baza unui contract de schimb. Reprezentanții organismelor autonome locale sunt obligați să rezilieze contractul anterior în timp util și să încheie unul nou în termen de cel mult 10 zile de la data furnizării acestora a unui acord de schimb de spații rezidențiale cu chirie socială.
La efectuarea schimbului de spațiu de locuit cu chirie socială, fiecare chiriaș trebuie să întocmească și să depună la administrația locală, împreună cu contractul de schimb, următorul pachet de documente:
În plus, nu va fi inutil să pregătiți un certificat de la utilități cu privire la absența restanțelor la plata facturilor de utilități, deoarece furnizarea reciprocă a unui astfel de document de către participanții la schimbul de spațiu de locuit va permite în viitor să evitați posibile revendicări și proceduri din ambele părți.
Schimbul de spații de locuit aflate în proprietatea participanților la schimb constă în încheierea unui contract de schimb între părți, urmat de înregistrarea acestuia în Registrul și reînregistrarea obiectelor imobiliare în autoritățile cadastrale. În același timp, nu este necesară certificarea contractului la notar; după reînregistrare, fiecărui participant la schimb i se eliberează un nou pașaport tehnic. Este de remarcat faptul că succesiunea schimbului de apartamente între străini este cea mai sigură modalitate prin care participanții își pot cumpăra și vinde proprietatea, deoarece permite să se ia în considerare diferența de valoare a proprietăților rezidențiale și exclude posibilitatea circulației numerarului. Cu toate acestea, această procedură nu poate fi numită ieftină, deoarece în cazul încheierii unei locuințe, schimbul, conform articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, prevede impozitarea banilor primiți din vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. . Adică din punct de vedere al legislației fiscale, chiar și în cazul unui schimb de imobil, dacă acesta este deținut de mai puțin de 3 ani, transmiterea acestuia către terți este considerată vânzare. În cazul în care participanții la schimb sunt rude și au încredere unii în alții, locuințele pot fi schimbate printr-un acord de donație, veniturile din donație nu sunt impozitate, dacă donația este făcută de o persoană aflată în relație strânsă cu donatarul. În plus, până la 1 martie 2013, acordurile de donație erau supuse înregistrării obligatorii, însă Legea nr. 302-FZ din 30 decembrie 2012 a anulat această condiție. Acum, taxa este plătită de către destinatarul cadoului către Rosreestr la reînregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului rezidențial. Documente pentru reînregistrarea dreptului de proprietate la donarea bunurilor imobiliare:
În legislația rusă, nu există instrucțiuni directe cu privire la acțiunile care trebuie întreprinse atunci când se schimbă un apartament privatizat cu unul neprivatizat, prin urmare, procesul este destul de complicat și necesită timp. Cu toate acestea, există mai multe modalități de a rezolva această problemă simultan:
Mulți ruși se confruntă adesea cu nevoia de a transfera proprietăți imobiliare în cadrul familiei. De exemplu, cu schimbul de apartamente între rude, când părinții se mută într-un apartament mic pentru copiii lor, transferându-le propriul spațiu de locuit voluminos pentru creșterea nepoților sau în alte situații similare. Aflați cum reglementează legislația și cum să faceți schimb de apartamente corect între rude.
Cuprins:Problemele de reglementare legală a tranzacțiilor legate de schimbul de bunuri, inclusiv apartamente, sunt avute în vedere de prevederile art. 567-571 din Codul civil al Federației Ruse. În acest caz, contractul de schimb este în majoritatea cazurilor identic în ceea ce privește principalele prevederi ale contractului de cumpărare și vânzare. Doar spre deosebire de un contract de vânzare, în cazul unui schimb, ambele părți ale contractului acționează de fapt atât ca cumpărător, cât și ca vânzător.
În același timp, mai devreme, posibilitatea de a face schimb de apartamente era de fapt singura modalitate de a schimba condițiile de viață - vânzarea și cumpărarea de fonduri de locuințe în perioada sovietică era fie imposibilă, fie extrem de dificilă. Cu toate acestea, chiar și acum, schimbul de apartamente are o serie de avantaje în comparație cu cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. În special, această problemă se referă nu în ultimul rând la impozitare.
Deci, în cazul donației de locuințe, dacă se încheie un astfel de acord între rude, atunci nu se plătește impozitul pe apartamentul primit sau alte imobile. Prin urmare, mulți ruși cred acum că cea mai optimă soluție la schimbul de apartamente ar fi încheierea unei înțelegeri cu rudele. Dar, în practică, utilizarea acestei metode va fi relevantă doar într-o serie de situații.
Schimbul de apartament între rude, conform credinței populare, ca un acord de donație, nu trebuie impozitat. Nu este așa - legislația actuală nu prevede nicio prestație suplimentară aplicabilă implementării acordurilor de schimb între rude. Adică, impozitele în temeiul unor astfel de contracte sunt plătite integral, ca în cazul unei vânzări și cumpărări. Exista insa si exceptii, ele insa nu privesc rudele, ci afecteaza fara exceptie toate obiectele imobiliare, indiferent de nivelul de relatie dintre persoanele care fac schimb.
Deci, în conformitate cu prevederile art. 217 din Codul fiscal al Federației Ruse, tranzacțiile legate de schimbul de bunuri imobiliare, care a fost deținută de persoana care a efectuat tranzacția de mai mult de trei ani, nu sunt supuse impozitării. În consecință, dacă ambele persoane fac schimb de apartamente pe care le dețin cu drept de proprietate pentru mai mult de trei ani, atunci indiferent dacă sunt rude sau nu, nu vor trebui să plătească niciun impozit la schimbul de locuințe.
Notă
Proprietatea care a fost deținută de mai puțin de trei ani, dar are o valoare mai mică de 1 milion de ruble, nu este supusă impozitării.
Astfel, putem spune că schimbul aferent de locuințe este un termen învechit, care nu are nicio aplicație practică și sens astăzi. În general, înregistrarea schimbului de apartamente între rude este absolut analogă cu vânzarea și cumpărarea. Nu există beneficii sau răsfăț suplimentare.
Un fapt important
La schimbul de apartamente este permisă plata diferenței de cost. Mai mult, astfel de fonduri nu sunt nici impozitate.
Pentru întocmirea unui contract de schimb de apartamente se încheie un contract de schimb cu drepturi depline. În același timp, un astfel de acord prevede înregistrarea unei tranzacții legate de transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Astfel, indiferent de faptul că schimbul de apartamente are loc între rude, se impune o legalizare obligatorie a unei astfel de tranzacții. În plus, ar trebui implementate toate procedurile de înregistrare necesare - o persoană primește dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare în baza unui acord de schimb numai după înregistrarea sa la autoritățile competente.
În general, pentru schimbul de apartament între rude va fi necesar următorul pachet de documente, similare celor care ar fi necesare într-un schimb între persoane absolut străine între ele:
Un fapt important
În cazul în care se efectuează schimbul de apartamente care au fost proprietate dobândită în comun, atunci este necesar și acordul celui de-al doilea soț. În special, un astfel de consimțământ ar trebui obținut chiar și după un divorț - cel puțin trei ani.
Un acord privind schimbul de imobile între rude este certificat și semnat de notar, după care este supus înregistrării la Rosreestr. După aceasta, are loc schimbul propriu-zis de proprietate.
Există, de asemenea, o serie de nuanțe asociate cu acordul de schimb. Deci, în textul acordului se recomandă indicarea costului real estimat al locuinței. Cel puțin, acest lucru este necesar pentru semnificația tranzacției. Într-adevăr, atunci când se indică o valoare subestimată sau supraevaluată, un astfel de acord de schimb imobiliar, indiferent dacă a fost impozitat sau nu, poate fi ulterior declarat invalid în instanță ca fiind fictiv. Mai mult, încheierea de contracte fictive poate conține semne ale unei contravenții administrative sau chiar ale unei infracțiuni.
În plus, trebuie spus că unele primării au în vedere posibilitatea de a face schimb nu doar de apartamente privatizate, ci și de imobile care sunt deținute în baza contractelor de închiriere socială. În acest caz, schimbul trebuie efectuat în cadrul aceluiași municipiu și locuințe de aceeași categorie conform reglementărilor stabilite de administrația locală. Ulterior, pe baza unui astfel de schimb, fiecare parte poate privatiza locuințe deja noi.
Legislația rusă oferă vreun beneficiu rudelor care doresc să facă schimb de locuințe cu chirie socială? In prezent documente aferente schimbului de apartamente presupune pentru colectare la fel ca în schimbul obișnuit al unui spațiu separat de locuit între străini.În cea mai recentă ediție a Codului Locuinței al Federației Ruse, o astfel de expresie precum „schimb de rudenie” nu apare deloc. Prin urmare, nu trebuie să sperăm că costurile vor fi mai mici sau că pachetul de documente va trebui strâns nu atât de voluminos.
În noua ediție a Codului Locuinței al Federației Ruse, conceptul de schimb de fonduri de locuințe neprivatizate a primit o nouă reprezentare legală. Articolul 72 din partea 1 confirmă dreptul chiriașului la schimb.
Participanții la un schimb de apartamente, în conformitate cu partea 5 a aceluiași articol din RF LC, pot efectua schimburi de chirie de locuințe sociale, atât între doi chiriași, cât și între trei sau mai mulți care locuiesc în același oraș sau sat, precum și în alte aşezări ale ţării. Conditiile de schimb sunt indicate in scris in contractul de schimb de spatiu de locuit, care se intocmeste in 3 exemplare si semnat de persoanele care efectueaza schimbul, si se prevede un exemplar pentru inregistrare. Este principalul document juridic care atestă transferul drepturilor și obligațiilor consacrate în contractul de muncă către o altă persoană fizică.
Legislația locuinței în partea 1 a art. 74 din LC RF prevede că originalul contractului de schimb trebuie să fie depus de fiecare dintre participanții săi autorităților administrative locale (reprezentanți ai proprietarului) pentru a obține aprobarea schimbului. Administrația are dreptul de a refuza autorizarea schimbului numai în cazuri excepționale prevăzute la articolul 73 din LC RF.
Natura juridică a schimbului de locuințe cu chirie socială, conform textului din partea 5 a art. 74 din noul Cod al Locuinței, presupune anularea contractelor anterioare de închiriere a proprietăților de locuit, încheiate anterior cu redactorii acordului de schimb de spații, și încheierea de către proprietari a unor noi acorduri privind închirierea apartamentelor cedate către noi chiriași în baza contractului de schimb. Reprezentanții administrației publice locale sunt obligați să rezilieze contractele sociale de muncă anterioare și să încheie contracte noi în cel mult 10 zile de la data depunerii contractului de schimb.
La depunerea unui acord privind schimbul de proprietăți rezidențiale către autoritatea administrativă locală, fiecare chiriaș trebuie să-i atașeze, de asemenea, următoarele documente:
Pe lângă setul format de documente solicitate oficial, ne propunem să întocmim toate bonurile de la utilități cu ștampile sau chitanțe de plată. Furnizarea reciprocă a acestei documentații de către participanții la schimb, ca dovadă a absenței facturilor de utilități, nu va fi deloc inutilă.
Esența juridică a schimbului de spații rezidențiale, fiecare dintre ele deținute de unul dintre participanții la schimb, este încheierea unui acord de schimb între proprietarii de apartamente, urmată de înregistrarea acestuia în Registrul și reînregistrarea obiectelor imobiliare în autorităţile cadastrale. Nu este necesar ca acordul de donație să fie legalizat. După reînregistrare, fiecărui participant la schimb i se eliberează un nou pașaport tehnic.
Secvența schimbului între străini în conformitate cu această schemă face posibilă luarea în considerare a diferenței de cost al obiectelor rezidențiale de schimb și este cea mai sigură pentru participanții săi. Dar din punct de vedere al costurilor, aceasta nu este în niciun caz cea mai ieftină opțiune. Conform articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, suma de bani primită din vânzarea imobilelor rezidențiale deținute de mai puțin de 3 ani este considerată profit și este impozitată (vezi Cum și în ce sumă se percepe impozitul pe vânzarea unui apartament în 2014?)...
Dacă participanții la schimb sunt în rudenie și au încredere unul în celălalt, atunci apartamentele pot fi schimbate prin acorduri de donație. Partea 18.1 din art. 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse prevede că veniturile dintr-un cadou sunt scutite de impozite dacă cadoul este făcut de o persoană care are relații de familie strânse cu donatarul.
Până la 1 martie 2013, acordurile de donație erau supuse înregistrării obligatorii. Legea nr. 302-FZ din 30.12.2012 (partea 8 a articolului 2) a anulat înregistrarea acordului de donație. La cererea donatorului, acordul de donație poate fi certificat de către un notar. Deși legea nu face obligatorie o asemenea cerință. Acum taxa este plătită de către destinatarul cadoului către Autoritatea Cadastrală de Înregistrare pentru reînregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Atât la încheierea unei tranzacții pentru vânzarea de locuințe, cât și la donarea unui imobil pentru înregistrare, este necesar să se prezinte următoarele documente:
Cum poate fi formalizat legal un schimb dacă un apartament este deținut de participantul la schimb, iar celălalt nu este privatizat, adică este închiriat pentru chirie socială? În legislația rusă, un astfel de schimb nu este stipulat în mod direct. Prin urmare, urmează un proces destul de lung.
Vă putem sfătui, în prima etapă, să privatizați un apartament închiriat de la stat. Și apoi aranjați donația de proprietăți rezidențiale.
Este posibilă și o altă opțiune. Este necesară înscrierea unuia dintre membrii adulți ai familiei într-un apartament neprivatizat prin scoaterea acestuia de la înregistrarea într-o clădire rezidențială privatizată. Se va putea inregistra doar daca dimensiunea spatiului de locuit pentru inchiriere sociala va permite. După aceea, trebuie să schimbați chiriașul principal, adică noul chiriaș încheie un contract de închiriere socială cu autoritățile administrative. Schimbarea proprietarului unui apartament privatizat se poate face printr-un acord de donație.
