De regulă, este imposibil să cumpărați o clădire fără un teren, deoarece... legea interzice înstrăinarea separată a unei clădiri și a unui teren atunci când ambele aceste obiecte imobiliare aparțin unei singure persoane (clauza 4 a articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse).
Legea definește principiul juridic al unității destinului terenurilor și obiectelor ferm asociate acestora. Conform acestui principiu, toate obiectele strâns legate de terenuri urmează soarta terenurilor, cu excepția cazurilor stabilite de legile federale (subclauza 5, clauza 1, articolul 1 din Codul funciar al Federației Ruse).
clauza 11 din rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 martie 2005 nr. 11).
Motivul pentru această poziție este prezentat mai jos în materialele „Sistemului de avocați”
Cum se rezolvă problema drepturilor asupra unui teren atunci când se vinde o clădire (structură)
În primul rând, chiar și în timpul încheierii tranzacției, este important să convingem cumpărătorul că nu va avea dificultăți în exploatarea ulterioară nu numai a clădirii în sine, ci și a terenului pe care se află. Cumpărătorului nu trebuie să mai aibă întrebări și să nu aibă impresia că se va confrunta cu dificultăți incredibile asociate cu reînregistrarea terenului. În caz contrar, acesta poate refuza achiziționarea clădirii.
În al doilea rând, legea impune vânzătorului imobilului o serie de obligații legate de drepturile asupra terenului. Dacă atât imobilul, cât și parcela de sub acesta sunt deținute de o singură persoană, atunci acestea pot fi vândute doar împreună, în caz contrar tranzacția va fi considerată invalidă. În cazul în care vânzătorul imobilului folosește terenul pe bază de arendare, acesta trebuie să notifice locatorul cu privire la transferul drepturilor noului proprietar al imobilului.
Statutul terenului
Atunci când vinde un teren, vânzătorul este obligat să furnizeze cumpărătorului informațiile disponibile despre sarcinile terenului și restricțiile privind utilizarea acestuia (clauza 1 a articolului 37 din Codul funciar al Federației Ruse).
Pentru cazurile în care numai imobilul este vândut (din cauza faptului că vânzătorul imobilului deține terenul aflat sub închiriere), legea nu stabilește o astfel de cerință obligatorie. Cu toate acestea, cumpărătorul clădirii poate solicita astfel de informații ca o condiție a tranzacției de vânzare. Acest lucru se datorează faptului că este extrem de important ca cumpărătorul unei clădiri să fie conștient de perspectivele de utilizare ulterioară a terenului.
Cel mai simplu mod pentru vânzător de a furniza astfel de informații este depunerea unui extras din Registrul Unificat de Stat, care va conține informații despre prezența sau absența restricțiilor și sarcinilor pe teren.
De regulă, cumpărătorul unei clădiri este interesat de informații despre:
Se poate dovedi că nu există nicio înregistrare în Registrul de stat unificat în legătură cu site-ul din cauza faptului că înregistrarea de stat a dreptului nu a fost efectuată în conformitate cu Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „ Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (denumită în continuare Legea înregistrării). În acest caz, este important să-l liniștiți pe cumpărător și să-i explicați: motivul este că drepturile asupra acestui teren au apărut înainte de intrarea în vigoare a Legii de înregistrare. Legea spune că astfel de drepturi sunt recunoscute ca valabile din punct de vedere juridic chiar și în lipsa înregistrării lor de stat. Înregistrarea de stat a acestor drepturi se efectuează la cererea proprietarilor acestora (clauza 1, articolul 6 din Legea înregistrării).
În acest caz, documentele referitoare la tranzacția de cumpărare și vânzare și documentele care atestă drepturile vânzătorului sunt depuse simultan pentru înregistrarea de stat. În consecință, sunt efectuate cel puțin două acțiuni de înregistrare. În primul rând, înregistrarea de stat a dreptului vânzătorului apărut anterior (clauza 2, articolul 6 din Legea înregistrării). Următoarea etapă este înregistrarea transferului de proprietate (de la vânzător la cumpărător) și, dacă este necesar, se înregistrează însuși contractul de vânzare-cumpărare.
Atenţie! Schema descrisă mai sus este de obicei folosită în practică. Cu toate acestea, Rosreestr poate, dintr-un motiv sau altul, să refuze vânzătorului să înregistreze un drept de proprietate dobândit anterior.
De exemplu, Rosreestr poate considera că, alături de cererea de înregistrare a unui drept de proprietate apărut anterior, nu a fost prezentat un document care să confirme apariția acestui drept de la vânzător. Mai târziu, desigur, este posibil în instanță să se declare ilegală decizia lui Rosreestr, dar aceasta va dura timp (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 22 martie 2012 în cazul nr. A41-11608/11).
În cazul unui astfel de refuz, Rosreestr nu va înregistra transferul dreptului de proprietate către cumpărător.
Dacă, în conformitate cu termenii contractului, vânzătorul primește plata numai după înregistrarea de stat a transferului de proprietate, atunci refuzul lui Rosreestr va întârzia primirea plății pentru o lungă perioadă de timp.
În plus, documentele imobiliare nedocumentate pot alerta inițial cumpărătorul și pot deveni subiect de negociere. Cumpărătorul poate insista asupra reducerii prețului, explicând acest lucru prin riscurile sale crescute.
Prin urmare, poate fi recomandabil ca vânzătorul să preînregistreze dreptul preexistent.
Și mulți cumpărători înșiși pun condiția vânzătorului ca mai întâi (înainte de tranzacția de cumpărare și vânzare) să se adreseze la Rosreestr cu o cerere de înregistrare a unui drept de proprietate apărut anterior și să primească un certificat care atestă dreptul său.
În plus, este logic să explicăm cumpărătorului că absența unei înregistrări despre teren în Registrul de stat unificat indică, de asemenea, că nu au fost stabilite sarcini în legătură cu acest teren. În caz contrar, înscrierea despre parcelă s-ar fi făcut în Registrul Unificat de Stat în momentul în care s-a făcut înscrierea despre grevarea corespunzătoare.
Dreptul de utilizare a unui teren la vânzarea unui imobil
Ca regulă generală, dacă un imobil și terenul de sub acesta aparțin unor persoane diferite, atunci proprietarul imobilului are dreptul de a-l vinde fără a cere acordul proprietarului acestui teren, dacă acest lucru nu contravine condițiilor de utilizare. a unui astfel de teren stabilit prin lege sau acord (clauza 2 a articolului 271, clauza 3 Art. 552 din Codul civil al Federației Ruse).
La vânzarea unui imobil, cumpărătorul dobândește dreptul de utilizare a terenului corespunzător în aceleași condiții în care vânzătorul imobilului l-a folosit.
Ce ar trebui să facă vânzătorul imobilului dacă i-a fost închiriat terenul?
Singura responsabilitate a vânzătorului imobilului este de a notifica proprietarul vânzării. Cert este că în acest caz se aplică regula generală: chiriașul unui teren poate transfera dreptul său de închiriere unui terț (inclusiv cumpărătorului imobilului) fără acordul locatorului, sub rezerva notificării acestuia (clauza 5 din articolul 22 din Codul funciar al Federației Ruse, clauza 15 Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 martie 2005 nr. 11 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea legislației funciare”, denumită în continuare ca Rezolutie nr. 11). Notificarea trebuie trimisă de vânzător (chiriaș) și trebuie să o facă într-un timp rezonabil. Dacă vânzătorul nu face acest lucru, locatorul poate cere despăgubiri pentru pierderile cauzate (alin. 2, paragraful 16 din rezoluția nr. 11).
Legea nu impune într-o astfel de situație reînregistrarea contractului de închiriere către noul proprietar al imobilului. Cu toate acestea, are sens ca vânzătorul imobilului să întocmească un acord cu proprietarul șantierului pentru a rezilia contractul de închiriere și a înregistra absența pretențiilor în acesta.
În cele din urmă, se poate întâmpla să apară o situație conflictuală între cumpărătorul imobilului și proprietarul șantierului și cumpărătorul să încerce să implice vânzătorul imobilului în acest conflict. Într-o astfel de situație, vânzătorul imobilului trebuie să înțeleagă că nu i se pot formula pretenții în temeiul legii. Iar avocatul cumpărătorului imobilului poate fi sfătuit să se refere într-un litigiu cu locatorul la paragraful 15 din Rezoluția nr. 11. Se precizează că din momentul înregistrării de stat a transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, cumpărătorul acesteia dobândește dreptul de a folosi acea parte a site-ului care este necesară pentru utilizarea acestei clădiri. În acest caz, posibilitatea de notificare trebuie să fie indicată chiar în contractul de închiriere.
Astfel, după transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, se produce automat transferul drepturilor de închiriere. Vânzătorul se retrage din obligația de a închiria terenul de sub imobil. Chiar dacă cumpărătorul nu solicită reînregistrarea dreptului de închiriere, se consideră că contractul de închiriere încheiat anterior pentru terenul continuă să reglementeze relația de folosință a terenului de către noul chiriaș, adică cumpărătorul. a clădirii (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 octombrie 2009 nr. 8611/09).
Ce ar trebui să facă vânzătorul unui imobil dacă terenul era sub dreptul său de folosință permanentă (perpetuă)?
Dacă vânzătorul clădirii este o întreprindere de stat (municipală), o agenție guvernamentală, o agenție guvernamentală sau un organism guvernamental local, atunci cel mai probabil vânzătorul are dreptul de utilizare permanentă (perpetuă) a terenului de sub clădire. În unele cazuri, se poate dovedi că vânzătorul, care este o organizație comercială, a folosit site-ul tocmai cu acest drept.
Legea nu impune nicio obligație anume vânzătorului imobilului datorită faptului că acesta avea dreptul de folosință permanentă (nedeterminată) a terenului. În acest caz, cumpărătorul clădirii (dacă o organizație comercială sau un antreprenor individual acționează ca atare) trebuie să reînregistreze acest drept - și anume, să își formalizeze dreptul la un teren prin încheierea unui contract de închiriere sau să dobândească dreptul de proprietate asupra acestuia. modalitatea prevăzută de paragraful 2 al articolului 3 din Legea federală din 25 octombrie 2001 nr. 137-FZ „La intrarea în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse”. Această explicație este dată în paragraful 3 al clauzei 13 din rezoluția nr. 11.
Exemplu din practică: instanța a satisfăcut cerințele noului proprietar al imobilului și a declarat ilegală inacțiunea autorităților guvernamentale de a reînregistra documentele pentru terenul
În 2003, LLC "T." achizitionat ansambluri de trei parcari de la o intreprindere unitara. Transferul dreptului de proprietate a fost înregistrat în 2004. După aceasta, LLC "T." a făcut apel în mod repetat la organul administrației locale cu privire la problema reînregistrării dreptului de utilizare permanentă (perpetuă) a unui teren la dreptul de proprietate în conformitate cu Legea federală din 25 octombrie 2001 nr. 137-FZ „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse.” Totuși, decizia de a reînregistra terenul ca proprietate sau de a refuza reînregistrarea nu a fost luată, iar proiectul de contract de vânzare cumpărare nu a fost transmis companiei.
SRL "T." a formulat acțiune în justiție pentru a declara neacțiunea nelegală și pentru a asigura reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului.
Legea interzice înstrăinarea separată a unei clădiri și a unui teren atunci când ambele aceste obiecte imobiliare aparțin unei singure persoane (clauza 4 a articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse).
„Prin urmare, tranzacțiile în care voința părților vizează înstrăinarea unui imobil, structură, structură fără teren corespunzător sau înstrăinarea unui teren fără obiecte imobiliare situate pe acesta, dacă terenul și obiectele aflate asupra acesteia aparțin de drept de proprietate unei singure persoane, sunt nule” ( clauza 11 din rezoluția nr. 11).
Această regulă nu se aplică numai dacă:
Aceste excepții sunt specificate la paragraful 4 *
Atunci când vinde o cotă din proprietatea unei clădiri (structuri) sau înstrăinează o parte a acesteia, vânzătorul este obligat să vândă și o cotă-parte din proprietatea terenului pe care se află imobilul (structura). Această obligație este specificată în paragraful 4 al articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse.
Vânzătorul imobilului trebuie să țină cont de această regulă în etapa de discutare a termenilor tranzacției. Chiar dacă cumpărătorul însuși este de acord să cumpere doar clădirea fără terenul de dedesubt (din moment ce nu este pregătit să plătească și terenul), o astfel de tranzacție va fi totuși invalidă. Părțile nu vor putea înregistra transferul de proprietate, ceea ce înseamnă că vânzătorul nu va putea primi plata (sau o astfel de plată va trebui returnată cumpărătorului eșuat).
Exemplu din practică: înregistrarea transferului de proprietate asupra unui imobil a fost refuzată deoarece părțile nu au depus documente privind transferul dreptului de proprietate asupra terenului care, la fel ca imobilul, aparține vânzătorului. Instanța a recunoscut acțiunile lui Rosreestr ca fiind legale *
Întreprinderea municipală (vânzătorul) și compania (cumpărătorul) au depus la Rosreestr o cerere și un pachet de documente pentru înregistrarea de stat a transferului de drepturi și de proprietate asupra unei clădiri nerezidenţiale. Totodată, părțile nu au depus documente la Rosreestr pentru înregistrarea de stat a transmiterii drepturilor asupra terenului de sub imobilul dobândit. Rosreestr a refuzat să înregistreze acordul și transferul dreptului de proprietate, deoarece reclamanții au încălcat cerința paragrafului 4 al articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse.
Părțile au contestat refuzul în instanță, însă instanța a recunoscut decizia lui Rosreestr ca legală, explicând:
„Clauza 4 a articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse prevede că înstrăinarea unei clădiri, structuri, structuri situate pe un teren și aparținând unei singure persoane se realizează împreună cu terenul.
În virtutea paragrafului 1 al articolului 13 din Legea înregistrării, înregistrarea de stat include o examinare juridică a documentelor și verificarea legalității tranzacției.
Este posibil să vinzi o casă fără a vinde terenul pe care se află? În Codul Funciar al Federației Ruse există norme legale clar stabilite care răspund la această întrebare.
Adeseori se pune întrebarea dacă este posibil să se oficializeze vânzarea unei case fără a vinde terenul pe care se află. Conform Codului Funciar al Federației Ruse, tranzacțiile cu imobile sub formă de clădiri situate pe un teren se efectuează împreună cu terenul în cazul în care clădirea are un singur proprietar. Normele legale stabilite pe baza Legii Federale sunt de așa natură încât terenul și clădirea de pe acesta să fie conectate între ele.
Conceptul de imobil include proprietăți care sunt direct legate de teren. Când terenul este vândut, se vinde și casa. Și invers - dacă clădirea devine proprietatea altei persoane, aceeași soartă o va avea și terenul de sub ea.
În cazurile în care o parte dintr-o clădire este vândută, o cotă proporțională a terenului este înstrăinată în același timp. La întocmirea unui contract de cumpărare a unei case trebuie luată în considerare problema terenului. În cazul în care contractul nu prevede transferul dreptului de proprietate asupra terenului împreună cu imobilul, acesta este considerat nul.
Alineatul 4 al articolului 35 din Cod prevede excepții de la regula generală. Adică, casa și terenul nu devin un singur întreg și nu se vând împreună:
Pentru a înregistra vânzarea unei case împreună cu terenul, trebuie să pregătiți următoarele documente:
Astăzi există multe firme intermediare care, contra unei taxe foarte decente, se vor angaja să organizeze vânzarea sau cumpărarea de imobile pentru clienți. Pentru a economisi timp și efort, puteți utiliza serviciile unuia dintre ei. Dacă doriți, puteți finaliza singur tranzacția. Pentru a desfășura cu succes operația, se recomandă să acționați în conformitate cu instrucțiuni simple constând din mai mulți pași succesivi.
In primul rand, trebuie să aflați dacă actele pentru casă rămase de la proprietarul anterior conțin și documente pentru teren. Dacă brusc nu sunt găsite, trebuie să scrieți o cerere către autoritățile administrative locale pentru a transfera terenul în proprietate sau pentru a-l primi spre închiriere.
În al doilea rând, trebuie să obțineți pentru terenul:
Ultima versiune a legislației prevede opționalitatea pașaportului cadastral dacă dimensiunea terenului este mică.
Al treilea, Ar trebui să aflați ce dimensiune a terenului este inclusă în gestionarea clădirii. Dacă suprafața terenului este insuficientă pentru clădirea care este vândută, va fi necesară o reglementare pentru a rezolva această problemă. La urma urmei, conform normelor de drept, proprietarul clădirii deține atât terenul de sub casă, cât și zona din apropierea acesteia.
Codul funciar al Federației Ruse reglementează în mod clar regulile și cerințele cu privire la întrebarea dacă este posibil să se vinde o casă sau o altă clădire fără a vinde teritoriul pe care se află acest obiect. Articolul 35 prevede că orice clădiri situate pe un teren sunt supuse înstrăinării numai în comun dacă proprietatea asupra ambelor obiecte imobiliare aparține aceluiași proprietar.
Pe baza celor de mai sus, putem concluziona că este imposibil să vinzi o casă fără teren, având în proprietate ambele aceste obiecte. Ele apar întotdeauna împreună în tranzacții, în ciuda faptului că teritoriul și clădirea sunt bunuri diferite care au numere cadastrale personale, o listă de titluri și alte documente. Nu contează ce categorie aparține proprietatea sau dacă construcția este finalizată. Adică, nici vânzarea, nici cumpărarea unui imobil în sine nu este posibilă dacă terenul aflat sub acesta este deținut de o altă persoană. Aceasta este o condiție obligatorie, dacă este încălcată, tranzacția va fi declarată invalidă.
Cu toate acestea, vânzarea unei case fără teren nu este, într-un fel, atât de imposibilă.
Dragi cititori!
Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic. Dacă doriți să aflați cum să vă rezolvați problema particulară, vă rugăm să contactați formularul de consultant online din dreapta →
Este rapid și gratuit! Sau sună-ne la telefon (24/7):
Întrucât, prin lege, o clădire nu poate fi vândută fără un teren, iar terenul nu poate fi vândut fără un imobil situat pe acesta, această regulă va dura atât timp cât există aceste proprietăți. O casă vândută sau o altă clădire devine întotdeauna proprietatea noului proprietar, împreună cu o cantitate proporțională de teren. În ciuda faptului că la vânzarea acestor obiecte se întocmesc două contracte deodată, terenul este întotdeauna menționat în contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil. Dacă în documente nu se menționează nicăieri parcela, acesta este un motiv întemeiat pentru anularea tranzacției și înstrăinarea proprietății.
În ciuda acestui fapt, al patrulea paragraf al articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse menționează câteva excepții de la transferul inalienabil de teren împreună cu clădirea:
Pe baza acestui fapt, putem spune că vânzarea unei clădiri rezidențiale sau a altei clădiri nu trebuie să includă neapărat întregul teritoriu. Actualul proprietar are dreptul de a înstrăina acea parte a teritoriului pe care se află imobilul. Această opțiune presupune că mai întâi va fi necesară oficializarea împărțirii teritoriului în două obiecte imobiliare separate, cărora li se va atribui fiecăruia un nou număr cadastral.
Pentru a vinde o casă fără un teren sau cu o parte din ea după împărțirea teritoriului, trebuie să pregătiți o listă de documente necesare tranzacției, și anume:
Alături de aceasta și o listă similară de lucrări pentru site, documentele sunt depuse la autoritatea de înregistrare. Odată ce un certificat de proprietate este eliberat cumpărătorului, vânzătorul își pierde complet drepturile asupra acestei proprietăți. Până în acest moment, puteți anula tranzacția cu pierderi minime. După aceea - doar prin instanță, costisitoare, consumatoare de timp și nu întotdeauna de succes.
Este important să vă asigurați că contractul de vânzare este redactat corect. Pentru a face acest lucru, este logic să contactați un avocat cu experiență. În plus, pentru securitatea personală, este indicat să legalizați documentul.
Astăzi, există numeroase organizații private care își oferă serviciile pentru vânzarea de bunuri imobiliare, specializate chiar și în cele mai dificile cazuri. Fără experiență personală cu astfel de tranzacții, este indicat să contactați astfel de intermediari, analizându-le cu atenție reputația și verificând licența de stat pentru activitățile pe care le prestează.
Deoarece vânzarea unei clădiri fără teren este o procedură cu anumite nuanțe, trebuie să cunoașteți succesiunea și caracteristicile acesteia.
| Secvența de proiectare | Note |
|---|---|
| Determinarea disponibilității documentelor de proprietate pentru teren | Dacă nu sunt disponibile, acestea trebuie eliberate de urgență. |
| Primirea documentelor pe site | Pașaport și plan cadastral, documentație tehnică. Documentația cadastrală nu este necesară doar atunci când suprafața teritoriului este mică. |
| Determinarea suprafeței de teren alocate clădirii | Măsurătorile trebuie făcute cu ajutorul specialiștilor corespunzători care vor emite o concluzie oficială. |
| Apelarea specialiștilor pentru lucrări de terasament | Procedura de topografie, întocmirea unui plan de teritoriu și ridicarea topografică a fiecărui obiect individual |
Dragi cititori!
Este rapid și gratuit! Sau sună-ne la telefon (24/7).
Pe teren se afla mai multe obiecte imobiliare (baza de productie) detinute de o singura persoana. Cumpărătorul dorește să achiziționeze proprietatea unul câte unul, adică nu deodată. Dar problema este că o clădire nerezidențială nu poate fi vândută fără un teren. Se mai poate vinde una dintre clădiri fără a împărți terenul?
Potrivit practicii judiciare consacrate, tranzacțiile conform cărora un imobil (structură, structură) este înstrăinat fără un teren corespunzător sau un teren fără obiecte imobiliare situate pe acesta, dacă terenul și obiectele aflate pe acesta aparțin de drept de proprietate. unei persoane, sunt nule (Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 martie 2005).
Vă recomandăm să luați în considerare posibilitatea de a vinde clădiri ca părți ale unui singur complex imobiliar - o întreprindere (care include toate obiectele care sunt vândute în acest caz, împreună cu imobilul, vânzătorul are dreptul de a transfera o cotă de proprietate); terenul (corespunzător cotei imobilului din întreg complexul imobiliar).
Problema transferului drepturilor asupra unui teren la înstrăinarea imobilului situat pe acesta este reglementată de prevederile Codului civil al Federației Ruse și ale Codului funciar al Federației Ruse.
„11. Prin înstrăinarea unui imobil, structură, structură situată pe un teren și aparținând unei singure persoane, cu excepția cazurilor menționate în aceasta, se realizează împreună cu terenul. Înstrăinarea unui teren fără clădire, structură sau structură situată pe acesta, dacă aparțin unei singure persoane, nu este permisă*.
Prin urmare, tranzacțiile în care voința părților vizează înstrăinarea unui imobil, structură, structură fără un teren corespunzător sau înstrăinarea unui teren fără obiecte imobiliare situate pe acesta, dacă terenul și obiectele situate pe aparțin unei singure persoane de drept de proprietate, sunt nule*.
Aceeași procedură pentru înstrăinarea terenurilor aflate în proprietatea unei persoane și a obiectelor imobiliare situate pe acestea ar trebui aplicată în cazul încetării dreptului de teren în cazul rechiziției, confiscării unui imobil, structurii, structurii, executării silite asupra proprietatea menționată pentru obligațiile proprietarului său (
Acasă / Imobil / Drepturi asupra unui teren la vânzarea imobilului situat pe acesta
Articolul 552 din Codul civil stabilește principiul unei legături inextricabile între un teren și imobilul care se află pe acesta (clauza 1). Din această normă juridică rezultă că, în baza unui contract de vânzare a unui imobil, structură sau alt imobil, cumpărătorului, odată cu transferul dreptului de proprietate asupra unui astfel de imobil, i se transferă drepturile asupra terenului ocupat de un astfel de imobil. și necesare pentru utilizarea sa.
Regula de mai sus poate fi comentată după cum urmează: imobilul urmează soarta terenului, iar atunci când este vândut, trebuie rezolvată problema dreptului cumpărătorului asupra terenului.
Alineatele 2 și 3 ale articolului 552 din Codul civil stabilesc regulile de vânzare pentru cazurile în care:
În primul caz, potrivit alin.2 al art. 552 din Codul civil, cumpărătorului i se transferă dreptul de proprietate asupra terenului ocupat de imobilul care este vândut și necesar folosirii acestuia, dacă legea nu prevede altfel. Atenție la ultima condiție, vom reveni la ea mai târziu.
În al doilea caz, potrivit paragrafului 3 al articolului 552 din Codul civil, cumpărătorul de imobil dobândește dreptul de folosință (de exemplu, închiriere) terenul corespunzător, la fel ca și vânzătorul de imobil. Aceasta înseamnă că, dacă cumpărătorul a dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil pe un teren pe care vânzătorul imobilului l-a închiriat, atunci dreptul de a închiria terenul se transferă cumpărătorului în cuantumul și în condițiile pe care le avea vânzătorul imobilului.
Pentru un cititor atent, dispozițiile de mai sus ale Codului civil vor ridica multe întrebări: ce înseamnă sintagmele „ocupat de un astfel de imobil”, „necesar pentru folosirea lui”, etc.? Cum să înțelegeți transferul dreptului de proprietate asupra unui teren ocupat de imobile? Se va forma un nou (al doilea) teren în acest caz, ocolind procedura plictisitoare de înregistrare cadastrală de stat? Și aceasta nu este o listă completă de întrebări posibile.
Să încercăm să răspundem măcar la câteva dintre întrebările posibile.
Pentru început, să trecem la paragraful 3 al articolului 129 din Codul civil, potrivit căruia terenul poate fi înstrăinat (vândut, transferat cadou etc.) sau transferat de la o persoană la alta în alte moduri în măsura în care circulația sa este permisă de legile funciare. Se știe că legea principală a terenurilor este Codul funciar al Federației Ruse. Din paragraful 3 al articolului 3 din Codul funciar rezultă că „raporturile de proprietate privind proprietatea, folosința și înstrăinarea terenurilor, precum și tranzacțiile cu acestea, sunt reglementate de legislația civilă, dacă nu se prevede altfel prin legislația funciară, silvicultură, apelor. ..., legi federale speciale.”
Din cele de mai sus rezultă că în cazul unui conflict (contradicție) între normele de drept civil și funciar în raporturi juridice similare, normele de drept funciar au prioritate față de normele de drept civil, ceea ce înseamnă că normele de drept funciar au prioritate. trebuie aplicat.
Acum sa vedem cum se propune sa actionam in cazurile descrise de noi la inceputul paginii, conform regulilor Codului Funciar. Și codul conține aceste reguli? Până la urmă, există o clauză în paragraful 2 al articolului 552 din Codul civil: „... dacă legea nu prevede altfel”.
Astfel de reguli sunt cuprinse în cod. Astfel, conform paragrafului 4 al articolului 35 din Codul funciar (alineatul 1), înstrăinarea (transferul dreptului de proprietate) a unei clădiri, structuri, structuri situate pe un teren și aparținând unei singure persoane se realizează împreună cu terenul. .
Spre deosebire de paragraful 2 al articolului 552 din Codul civil, paragraful 4 al articolului 35 din Codul civil nu conține nicio mențiune despre terenul ocupat de imobil și necesar pentru folosirea acestuia. Această normă legală instruiește vânzătorul să transfere dreptul de proprietate asupra întregului teren către cumpărător, și nu o parte a acestuia.
Codul funciar conține o definiție legală a unui teren, care este înțeles ca o parte a suprafeței pământului, ale cărui limite sunt determinate în conformitate cu legile federale (articolul 11.1 din Codul funciar) și numai terenurile care au suferit înregistrarea cadastrală de stat poate face obiectul cumpărării și vânzării (clauza 1, art. 37 din Codul funciar).
Regula clauzei 4 din art. 35 din Codul funciar (alin. 1) poate fi formulată în limbaj colocvial astfel: „Dacă doriți să vindeți o casă, trebuie să vindeți (treceți în proprietate) întregul teren pe care locuiește casa. se află alături de casă.” Iar paragraful 5 al paragrafului 4 al articolului 35 din Codul funciar conține o altă regulă. Dacă o parafrazi, ar suna așa: „Vrei să vinzi un teren?- este obligat să vândă clădirile și structurile situate pe acesta împreună cu terenul.” Tranzacțiile care încalcă aceste reguli sunt nule (nule) ca fiind contrare legii (articolul 168 din Codul civil).
Astfel, dacă, atunci când cumpărați sau vindeți, vă confruntați cu o situație în care un imobil și un teren au același proprietar, atunci când faceți o tranzacție cu aceste obiecte, trebuie să vă ghidați după regulile menționate ale legislației funciare.
Articolul 35 din Codul civil prevede situația în care imobilul și terenul vândut au mai mulți proprietari (proprietate comună). În acest caz, vânzarea unei cote din proprietatea imobilului presupune vânzarea unei cote din proprietatea terenului. Mărimea acestei cote trebuie să fie proporțională cu cota de proprietate a clădirii.
Acum să luăm în considerare o situație în care vânzătorul de imobil nu este proprietarul terenului pe care se află. Potrivit normelor de drept civil (clauza 3 din art. 552 din Codul civil), în acest caz cumpărătorul de imobil dobândește dreptul de folosință (de exemplu, închiriere) terenul corespunzător în calitate de vânzător de imobil.
Codul funciar (clauza 1 art. 35), urmând definiția de teren cuprinsă în acesta, reproduce, în opinia noastră, mai corect această normă. Clauza 1 a articolului 35 din Codul funciar prevede că vânzătorul nu dobândește dreptul de folosință a terenului corespunzător, ci dreptul de a folosi partea corespunzătoare a terenului ocupată de o clădire, structură, structură și necesară folosirii acestora. in aceleasi conditii si in acelasi volum ca si fostul proprietar.
Înstrăinarea unei cote din proprietatea unei clădiri, structuri sau structuri pe un teren aflat în proprietatea mai multor persoane presupune înstrăinarea unei cote din proprietatea asupra unui teren, a cărei mărime este proporțională cu cota de proprietate asupra clădire, structură, structură.
Întrebare: Doresc să dobândesc dreptul de proprietate asupra unei clădiri dărăpănate (fost depozit) pentru restaurarea ulterioară și organizarea unei mici producții. Actualul proprietar nu a înregistrat dreptul de proprietate asupra terenului. Vă rog să-mi spuneți cum să evit birocrația inutilă și să nu intru în probleme atunci când faceți o tranzacție.
Vă mulțumesc anticipat.
Răspuns:
Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil fără dobândirea dreptului asupra terenului de sub acesta este o situație comună, reglementată în detaliu prin lege.
Deveniți proprietarul unui depozit situat pe un teren aflat în proprietatea unei alte persoane, aveți dreptul de folosință permanentă a părții de teren situată sub acest imobil. Această regulă se aplică dacă nu stabiliți altfel într-un acord cu proprietarul terenului (clauza 1, articolul 271 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 35 din Codul funciar al Federației Ruse).
O atenție deosebită trebuie acordată ce drepturi (dacă există) are vânzătorul de depozit asupra acestui teren. Acest lucru este important deoarece veți dobândi dreptul de utilizare a părții corespunzătoare a terenului în aceleași condiții și în aceeași măsură ca proprietarul anterior al proprietății.
În cazul în care proprietarul terenului pe care se află depozitul dumneavoastră dorește să-și vândă terenul, să-l pună pe ipotecă etc., acest lucru nu vă va afecta dreptul de proprietate asupra proprietății, deoarece încetarea sau schimbarea dreptului de proprietate asupra unui teren nu este baza pentru încetarea sau schimbarea dreptului de utilizare a acestui teren aparținând proprietarului imobilului (clauza 2 din articolul 271 din Codul civil al Federației Ruse).
Dumneavoastră, în calitate de proprietar de drept al clădirii depozitului, în ciuda faptului că aceasta este situată pe terenul altcuiva, aveți dreptul de a deține, utiliza și dispune de acest depozit la propria discreție, inclusiv de a-l restaura, în măsura în care acest lucru nu nu contrazice condițiile de utilizare a site-ului stabilite prin lege sau prin acord. Prin urmare, trebuie să cunoașteți statutul acestui teren, proprietarul său și prezența oricăror restricții de utilizare înainte de a cumpăra un depozit. Terenul poate fi destinat agriculturii, nevoilor de apărare etc., ceea ce poate face imposibilă deloc construcția de depozite industriale.
Mai mult, terenul poate fi impus sub formă de arestări interdicții, acesta poate fi arendat și ulterior arendat. Deținerea de informații complete despre teren este obligatorie înainte de încheierea unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară.
Achiziția de bunuri imobiliare pe un teren înseamnă, de asemenea, dobândirea unui drept de preempțiune de cumpărare sau închiriere a terenului de sub acesta asupra altor persoane, iar dacă terenul este în proprietate de stat sau municipală, atunci dreptul exclusiv de a-l privatiza (clauza 3 al articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse).
Există o interdicție legislativă (clauza 4 a articolului 35 din Codul funciar al Federației Ruse) privind vânzarea unei clădiri fără teren sub aceasta, dacă acestea aparțin aceleiași persoane. Astfel, ai dreptul de a achizitiona un depozit fara teren pana cand actualul proprietar al imobilului isi va oficializa drepturile asupra terenului. După aceasta, vânzarea imobilului va fi posibilă doar concomitent cu vânzarea terenului. Atenție dacă actualul proprietar al depozitului a început înregistrarea drepturilor de teren și în ce stadiu se află această înregistrare.
Într-un acord care oficializează transferul dreptului de proprietate asupra unui depozit, este obligatorie indicarea soartei legale a terenului aflat sub acesta. În caz contrar, înregistrarea de stat a drepturilor dumneavoastră de proprietate va fi suspendată.
Suprafața părții de teren ocupată de depozit și necesară folosirii acestuia va fi determinată în conformitate cu clauza 3 al art. 33 din Codul funciar al Federației Ruse, și anume în conformitate cu tipul specific de activitate la depozit și cu regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, gestionarea terenului, planificarea urbană și documentația de proiectare adoptate pentru acest site.
Astfel, nu există riscuri semnificative la înregistrarea corectă a dreptului de proprietate asupra unui depozit fără înregistrarea drepturilor asupra unui teren. Cu toate acestea, trebuie să aveți informații despre starea terenului (poate că este limitat sau complet exclus din circulație, este în arest, este clasificat drept teren agricol etc.).
Atenție dacă actualul proprietar al depozitului a început înregistrarea drepturilor de teren și în ce stadiu se află această înregistrare, deoarece Există o interdicție legală de a vinde o clădire fără terenul de dedesubt dacă acestea aparțin aceleiași persoane.
În contract, indicarea soartei legale a terenului aflat sub acesta este o cerință imperativă a autorităților de înregistrare.
Avocat principal al PRESIDENT CONSULT SRL Z. Brusova
ALEGEȚI UN ALTE TEMATICĂ
CONTRACT DE VÂNZARE
teren fara cladiri
_____________________ ____ ____________ 201_g.
Gr. RF _____________________________________________, denumit în continuare „Vânzătorul”, pe de o parte, și
Gr. RF _____________________________________________, denumite în continuare „Cumpărător”, pe de altă parte, au încheiat prezentul Contract după cum urmează:
1. OBIECTUL ACORDULUI
1.1. În conformitate cu prezentul Acord, Vânzătorul transferă dreptul de proprietate către Cumpărător, iar Cumpărătorul se obligă să accepte și să plătească, la prețul convenit în prezentul acord, următoarele imobile, denumite în continuare Proprietate:
teren cu număr cadastral _______________________ în suprafață de ________ mp. m., situat la _____________________________________, categoria teren - _______________________________________, utilizare permisă _________________.
1.2.
Imobilul aparține Vânzătorului de drept de proprietate pe baza următoarelor documente: (indicați documentele de fundare specificate în certificatul de Donator cu toate detaliile).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
Dreptul Vânzătorului asupra Proprietății este certificat printr-un certificat de înregistrare de stat a drepturilor din data de ____________. seria ______ Nr.________________, precum și fișa de înregistrare Nr. _________________________.
1.3. În punctul specificat în clauza 1.1. Acord Terenul nu conține obiecte imobiliare care sunt proprietatea Vânzătorului. (Dacă din pașaportul cadastral pentru un teren se arată că acolo există o casă, ei pot refuza înregistrarea), deoarece Înstrăinarea separată a casei și a terenului este interzisă. Poate că mai merită să înregistrați casa conform declarației înainte de înregistrare și apoi să donați casa și terenul?)
1.4. Vânzătorul garantează că starea Terenului este potrivită pentru utilizarea sa în conformitate cu scopul propus și cu utilizarea permisă.
2. PRET SI PROCEDURA DE PLATA
2.1. Prețul contractului al proprietății este de ____ (____________________) ruble.
2.2. Plata în numerar pentru Proprietate a fost transferată de Cumpărător și primită de Vânzător. Documentul privind transferul de fonduri este acest acord (Notă* această clauză a acordului este potrivită numai dacă părțile la acord sunt cetățeni. Plățile în numerar între organizații pentru sume de peste 100.000 de ruble sunt interzise. Dacă există un alt sistem de plată, această clauză trebuie schimbată).
3. ÎNREGISTRAREA DE STAT
3.1. Prezentul Acord intră în vigoare și se consideră încheiat din momentul semnării acestuia de către părți.
3.2. Costurile asociate cu înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale Cumpărătorului sunt repartizate între părți în conformitate cu legislația în vigoare.
3.3.
Până la semnarea Acordului, Proprietatea a fost transferată de către Vânzător Cumpărătorului, inspectată și acceptată de către Cumpărător, Cumpărătorul nu are pretenții. Documentul privind transferul Proprietății este acest acord. Părțile nu întocmesc un act de acceptare și transfer. (Dacă există un sistem diferit de transfer al Proprietății, acest paragraf trebuie modificat)
4. CONDIȚII SPECIALE
4.1. Vânzătorul garantează că, înainte de semnarea prezentului Contract, Proprietatea nu a fost vândută nimănui, nu a fost dată cadou, nu a fost gajată, nu a fost grevată de drepturile terților și nu este în litigiu sau în arest (interdicție).
4.2. Părțile la Acord confirmă că nu sunt private de capacitate juridică, nu se află sub tutelă sau tutelă, nu suferă de boli care le împiedică să înțeleagă esența Acordului și că nu există circumstanțe care să forțeze executarea prezentului Acord. .
5. DISPOZIȚII FINALE
5.1. Contractul este întocmit în trei exemplare cu forță juridică egală, dintre care unul este păstrat de către Vânzător, al doilea de către Cumpărător, iar al treilea de către organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare.
ADRESELE SI DATELE PARTILOR:
Vanzator:
Cumpărător:
Nume complet _____________________________________, Data nașterii ______________________, locul nașterii ____________, înregistrat la adresa: ________________________, pașaport __________ Nr _______________, eliberat (când) ____________________ de către cine ________________________________________________________.
SEMNĂTURA PĂRȚILOR:
Vanzator: __________________________________________________
Cumpărător: _______________________________________________________________
Despre serviciile mele juridice si serviciile colegilor mei din domeniul dreptului funciar vezi AICI
Intrarea a fost publicată de autorul Tatyana Skvortsova în categoria Exemple de contracte, Program educațional juridic cu etichete: formă de acord pentru cumpărarea și vânzarea unui teren, acord pentru cumpărarea și vânzarea unui teren, acord standard pentru cumpărarea și vânzarea unui teren, formă de contract pentru cumpărarea și vânzarea unui teren.
Consultații ←
Buna ziua! Administrația mi-a vândut prin licitație un imobil nerezidențial fără teren, întrucât la momentul licitației terenul nu era delimitat. Ulterior, administrația a delimitat terenul și mi-a oferit să-l cumpăr. Spune-mi dacă clădirea fără teren „în aer” mi-a fost vândută legal.
Buna ziua! Vă mulțumim că ați contactat Centrul pentru Protecția Drepturilor.
În conformitate cu art. 273 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când proprietatea asupra unei clădiri sau structuri care a aparținut proprietarului terenului pe care se află este transferată, proprietatea asupra terenului ocupat de clădire sau structură și necesară pentru utilizarea sa este transferată dobânditorului clădirii sau structurii.
În virtutea art. 271 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobiliare situate pe un teren deținut de o altă persoană are dreptul de a folosi terenul furnizat de această persoană pentru acest imobil.
Articolul 35 din Codul funciar al Federației Ruse stabilește că, atunci când proprietatea asupra unei clădiri sau structuri situate pe terenul altcuiva este transferată unei alte persoane, aceasta dobândește dreptul de a folosi partea corespunzătoare a terenului ocupat de clădire, structura si necesara folosirii lor, in aceleasi conditii si in aceeasi cantitate ca fostul lor proprietar. Înstrăinarea unui teren fără clădire sau structură amplasată pe acesta nu este permisă dacă acestea aparțin aceleiași persoane.
Astfel, legislația prevede posibilitatea înstrăinării unui imobil fără înstrăinare de teren, dar interzice contrariul.
În conformitate cu art. 37 din Codul funciar al Federației Ruse, obiectul de cumpărare și vânzare pot fi numai terenuri care au fost supuse înregistrării cadastrale de stat.
Absența unui plan de delimitare și, pe cale de consecință, absența înregistrării cadastrale, indică faptul că acest teren nu are caracteristici individual definite și nu poate face obiect de circulație civilă.
In legatura cu cele de mai sus, dreptul de proprietate asupra terenului si posibilitatea efectuarii de tranzactii in legatura cu terenul au aparut numai dupa ce acesta a fost inregistrat in registrul cadastral.
În prezent, în conformitate cu art. 39.3, 39.20 din Codul funciar al Federației Ruse, aveți dreptul exclusiv, fără a deține o licitație, de a achiziționa un teren pentru proprietate sau închiriere în calitate de proprietar al clădirilor și structurilor situate pe un astfel de teren.
