Le moderne imprese del settore alberghiero sono una struttura complessa complessa, che comprende un gran numero di locali con vari scopi funzionali: per accoglienza, alloggio e servizi, fornitura di alloggi, ristorazione, fornitura di servizi personali ai residenti, per attività ricreative culturali e di massa, così come uffici, casalinghi, ausiliari, tecnici, ecc. La composizione e il numero di locali di qualsiasi attività alberghiera dipende dal tipo e dalla capacità.
Il raggruppamento di locali delle imprese alberghiere è considerato in base al loro scopo funzionale:
Blocco di accoglienza e locali ausiliari con vestibolo;
Blocco di locali di un gruppo residenziale;
Blocco di locali alimentari;
blocco dei locali amministrativi;
Blocco di locali domestici, di servizio e di servizio.
Tutti i blocchi di cui sopra devono essere interconnessi tra loro
stesso, tenendo conto delle specificità del processo funzionale. A seconda della tipologia dell'albergo, alla sua struttura possono concorrere ulteriori blocchi (finalità culturali-messa, sportiva e ricreativa e commerciale).
Organizzazione dei locali del gruppo di lobby
Il principale collegamento unificante di tutti i gruppi di locali alberghieri è un blocco di reception e locali ausiliari con una lobby.
Crea la prima impressione dell'hotel. In questi locali si svolge quanto segue: accoglienza, registrazione e sistemazione dei visitatori, insediamenti con loro, fornitura di informazioni sulle attività dell'hotel-
servizi, attività varie, eventi, attrazioni, escursioni, deposito e trasporto bagagli, ecc.
L'organizzazione funzionale dei locali del gruppo di lobby dovrebbe garantire il posizionamento reciproco razionale delle comunicazioni e degli ingressi verticali, in modo che il movimento del flusso principale di clienti sia breve.
Per organizzare al meglio lo spazio nella lobby, viene mantenuta una chiara zonizzazione, che riduce al minimo l'intersezione del flusso di residenti, in partenza e in arrivo, personale, ospiti occasionali e percorsi di consegna bagagli alle camere e agli autobus. Per fare ciò, utilizzare griglie o schermi decorativi, modificare il livello del pavimento o del soffitto della stanza, disporre i mobili per vari scopi funzionali, elementi di decorazione decorativa, una varietà di modelli di illuminazione e tipi di lampade, colore, materiali di finitura con diversi trame di superficie.
Le lobby hanno le seguenti aree principali:
La zona ad alto traffico pedonale copre il percorso di transito verso gli ascensori e le scale;
L'ampia zona pedonale comprende sentieri per strutture ausiliarie, guardaroba, chioschi per lo shopping, telefoni pubblici e un'area reception. L'area normativa del vestibolo con guardaroba è di 0,74 m2 per 1 posto. Il gruppo dei locali di accoglienza comprende l'amministratore di turno, che tiene i registri delle stanze occupate, i preordini; cassa, dove i clienti pagano tutti i servizi forniti, registrati automaticamente sulle singole carte; un portiere che tiene traccia delle chiavi (e dietro di esse - la Presenza dei clienti), emettendo la corrispondenza e svolgendo incarichi personali;
La zona ausiliaria comprende gli uffici postali, una filiale bancaria, un'agenzia di trasporti, un parrucchiere, punti di ricezione di cose per le riparazioni, lavasecco e lavanderia, un ripostiglio, ecc.;
La zona ricreativa offre riposo a breve termine per gli ospiti che vanno e vengono.
Il posizionamento delle zone funzionali può essere diverso: frontale, longitudinale e concentrico. La composizione delle zone e la loro organizzazione dipende dal tipo di albergo. Hotel a quattro e cinque stelle
sono forniti negozi e bancarelle. Nelle lobby dovrebbero esserci stanze speciali per lo smistamento dei bagagli, da dove viene consegnato da un ascensore speciale ai piani e alle stanze residenziali corrispondenti. Dalle sale di smistamento bagagli dovrebbe esserci un accesso diretto agli autobus e alle auto in arrivo e in partenza.
Il posizionamento dei locali ausiliari dell'hotel attorno al suo collegamento principale - la lobby - dovrebbe prevedere la possibilità di un rapido orientamento degli arrivi, il controllo visivo dei visitatori ed escludere possibili (negli alberghi turistici) accumuli di gruppi di turisti.
Gli elementi principali della lobby sono l'ingresso principale al complesso alberghiero, le comunicazioni verticali che collegano la lobby con i piani alti (abitazioni) e il design sostenibile. Dal corretto posizionamento di tutti gli elementi e dal rispetto della loro sequenza tecnologica (ingresso - banco di registrazione - comunicazioni verticali), la chiarezza di movimento nella lobby e la facilità d'uso dipendono in gran parte da esso. Ciò è particolarmente importante negli hotel che operano con il sistema di portineria, quando le chiavi di tutte le camere sono al portiere.
Per l'organizzazione funzionale dell'albergo, il numero di ingressi all'edificio è fondamentale. Gli hotel di grande capienza e di alto livello di comfort hanno almeno 3-4 ingressi. Gli hotel di piccola capacità sono limitati a due ingressi all'edificio (quello principale e ai locali di servizio e di cortesia), oltre a una piattaforma di carico e scarico nel piazzale dei servizi.
Di grande importanza è la scelta del luogo di installazione degli ascensori. Gli ascensori, di regola, sono disposti in gruppi di diversi ciascuno. I siti di installazione di questi gruppi dovrebbero fornire i percorsi più brevi per le stanze; nella hall, gli ascensori dovrebbero essere posizionati in modo che possano essere facilmente trovati.
Il banco del check-in è un luogo di lavoro per i dipendenti del complesso alberghiero impegnati nell'accoglienza e nella registrazione dei clienti. Ospita l'amministratore di turno, il dipartimento di liquidazione, l'ufficiale passaporti, il portiere, l'ufficiale di turno dello sportello informazioni, ovvero quei dipendenti che svolgono le funzioni di ricezione, elaborazione e assistenza
ospiti. Solitamente la stalla è aperta da una barriera che separa i lavoratori dell'hotel dai visitatori e permette di comunicare con loro. Esistono varie opzioni per la pianificazione di un rack, ma in tutti i casi dovrebbe essere conveniente per lavorare e archiviare i documenti necessari. Non esiste una chiara correlazione tra la lunghezza della cassa, la capacità e la categoria dell'hotel. Tuttavia, alcuni esperti stranieri ritengono che la sua lunghezza sia presa al ritmo di 2,5 cm per ogni posto nel complesso alberghiero. Per un migliore orientamento nello spazio della lobby, lo stand di design è accentuato con vari mezzi decorativi.
Il ripostiglio è utilizzato per riporre i bagagli a mano ed è dotato di portapacchi. È posizionato accanto all'atrio, spesso insieme a un guardaroba, che consente a un dipendente di combinare le funzioni di addetto al guardaroba e addetto al deposito bagagli. Gli standard ucraini stabiliscono le dimensioni del magazzino da 5 a 50 m2, a seconda della capacità del complesso alberghiero.
Nelle moderne strutture alberghiere, le casseforti sono disposte nei magazzini, dove i residenti dell'hotel possono riporre denaro e gioielli. L'utilizzo delle casseforti è a pagamento in quanto si tratta di un servizio aggiuntivo per la clientela dell'hotel.
Nei complessi alberghieri progettati per servire i turisti, la hall offre una stanza speciale per portieri, portabagagli, nonché per lo smistamento e il deposito temporaneo dei bagagli dei clienti. Queste stanze sono generalmente comodamente collegate a un montacarichi che consegna i bagagli ai piani residenziali e si trova all'ingresso dell'edificio.
L'unità sanitaria nella hall è destinata ai clienti che si trovano temporaneamente nell'area della hall. Molto spesso, è posizionato in modo che i visitatori del ristorante possano usarlo, principalmente si trova nel seminterrato sotto la hall principale del complesso alberghiero.
La lobby dell'hotel dovrebbe anche avere un guardaroba per servire gli ospiti. L'intensità del suo lavoro aumenta durante gli orari di apertura del ristorante. Questo guardaroba serve anche le persone che si rivolgono ai clienti della struttura dell'hotel.
Il blocco di locali del gruppo residenziale è il principale negli hotel di qualsiasi tipo. Questi locali costituiscono oltre il 50% del volume dell'edificio e sono soggiorni - stanze, nonché locali ausiliari e uffici direttamente collegati ad essi.
I corridoi, come la lobby, costituiscono la prima impressione dell'hotel. Appartengono al gruppo residenziale dei locali e sono un importante nodo di comunicazione che collega ascensori, scale con camere d'albergo e altri locali.
Il requisito principale per i corridoi è la mancanza di mobili e luce diurna e artificiale sufficiente, che contribuisce al rapido orientamento dei residenti. I corridoi lungo l'intera lunghezza dovrebbero essere posizionati sullo stesso livello; in caso di dislivello, è necessario prevedere mezzi di orientamento: illuminazione, sostituzione delle scale con un graduale innalzamento del pavimento, piantumazione di vegetazione alla base del muro nel punto del dislivello.
Con un lungo corridoio, sono previste pause luminose ogni 20 m La larghezza del corridoio è calcolata in modo che due persone con le valigie in mano possano facilmente incrociarsi. Da qui il requisito per la larghezza di un corridoio a un lato - almeno 1,3-1,4 m e uno a due lati - 1,6-2,0 m (se le porte si aprono nella stanza). Se la porta si apre nel corridoio, di conseguenza, la sua larghezza aumenta.
La struttura delle camere residenziali è determinata dalla natura della costruzione del complesso alberghiero. Ad esempio, gli hotel destinati alla ricreazione dovrebbero avere più camere doppie e i complessi alberghieri urbani - camere singole.
Le stanze sono dislocate su piani residenziali, dove sono presenti anche locali per il personale di turno al servizio degli stessi, comunicazioni orizzontali comuni, un soggiorno, ascensori o sale montascale. Le principali comunicazioni verticali (scale e ascensori) sono spesso combinate in un'unica unità scala-ascensore, la cui collocazione dipende principalmente dalla forma della planimetria residenziale. La distribuzione dell'area della parte residenziale tra stanze e altri locali differisce in modo significativo: la quota di stanze è del 54-70%, i corridoi rappresentano il 13-22%.
Come mostra l'analisi della pratica di progettazione e costruzione di hotel, la parte residenziale è progettata con una forma rettangolare, compatta, ad atrio e complicata della pianta. Gli hotel con pianta rettangolare e complicata sono più comuni di quelli con atrio compatto. La scelta della forma del piano è influenzata da: caratteristiche urbanistiche del cantiere, dimensioni e forma, requisiti sanitari, igienici e antincendio, considerazioni tecniche ed economiche, nonché intento creativo dell'architetto.
La forma rettangolare della pianta è utilizzata negli edifici alberghieri di diverse altezze e lunghezze. Sulla base di piante rettangolari, creano principalmente volumi laconici di edifici a forma di parallelepipedo.
La forma compatta della pianta (più vicino a un cerchio, un'ellisse, un quadrato, un triangolo) è più tipica degli hotel a più piani a torre. Il nodo delle comunicazioni verticali secondo tale pianificazione si trova spesso nella parte centrale dell'edificio. I corridoi del piano comune non sono allungati; la distanza dalle comunicazioni verticali agli ingressi delle stanze è relativamente piccola. Alberghi con una forma compatta del piano sono utili in piccole aree liberate durante la ricostruzione delle città; in aree ricche di spazi verdi, mantenendo il più possibile queste piantagioni; in condizioni di terreno difficili (su pendii montuosi, terreni rocciosi, ecc.).
La forma complicata della pianta della parte residenziale ha molte opzioni: "trifogli", "croci", varie forme curvilinee. Cambiare la direzione delle comuni comunicazioni orizzontali evita il pensiero della monotonia del corridoio che si verifica negli edifici allungati a pianta rettangolare. Ma con le complesse forme tortuose del piano, non tutte le stanze sono nelle stesse condizioni. Ad esempio, negli ambienti posti negli angoli interni dell'edificio, le condizioni di illuminazione e di insolazione peggiorano (è possibile l'ombreggiatura degli ambienti, specie quelli posti ai piani inferiori), in alcuni casi è possibile “vedere” l'ambiente dalle finestre di altre stanze.
La forma ad atrio della pianta (con cortile perimetrale) permette di disporre a pavimento un gran numero di stanze. Più spesso, gallerie comuni o locali ausiliari e ausiliari si affacciano sul cortile chiuso interno. A volte le stanze si affacciano sul cortile interno. Quando le stanze sono orientate verso il cortile interno dell'hotel, perdono le loro qualità visive, l'insolazione delle stanze dalle finestre poste di fronte ai locali si deteriora.
L'elemento principale del blocco di locali del gruppo residenziale è una camera d'albergo, una stanza multifunzionale progettata per il riposo e il sonno, il lavoro e l'accoglienza degli ospiti. A seconda dello scopo dell'hotel e delle esigenze degli ospiti, l'attrezzatura della camera potrebbe essere diversa.
Le camere d'albergo sono classificate (vedi Appendice D)
Per numero di posti:
Singola (SGL - singola)
Matrimoniale (con due letti (TWIN) o un letto matrimoniale)
Triplo (TRP - triplo), ecc.;
Dal numero di stanze (monolocali, bilocali, trilocali, ecc.) Le più comuni nella pratica mondiale sono le suite con una stanza per una o due persone. Nella stragrande maggioranza degli hotel, la quota di camere singole per un cliente raggiunge il 50 percento o più del numero di camere;
Su appuntamento si distinguono:
Le camere di classe business sono progettate per ospitare persone in viaggio d'affari o viaggi d'affari. Oltre all'arredamento standard della camera, qui vengono create le condizioni per il lavoro (scrivania, telefono, fax, computer e altre apparecchiature)
Le camere di classe economica sono progettate per una vasta gamma di
consumatori. Sono dotati di camere modeste e arredate a buon mercato che incidono sul prezzo dell'alloggio;
Le camere-appartamenti sono suite di due, tre, quattro stanze progettate per la residenza a lungo termine delle famiglie. Un elemento obbligatorio di tali stanze è una cucina con un set completo di elettrodomestici (macchina per il caffè, forno a microonde, frullatore, ecc.), Che crea condizioni quasi casalinghe per soggiornare. Gli appartamenti rappresentano non più del 10% dello stock di camere. Esiste anche una categoria di camere come appartamenti di lusso: suite trilocali e quadrilocali con una superficie abitabile di almeno 45 m2, che non includono una cucina. Questa categoria di camere è costosa. Nella pratica mondiale, tali stanze sono conosciute come suite (suite) con non
un ampio letto matrimoniale standard (200x200 cm) e un ulteriore bagno per gli ospiti
- "Studio" - una suite di una stanza con una superficie di almeno 25 m2, progettata per una o due persone, con una pianificazione che consente di utilizzare parte della stanza come soggiorno/sala da pranzo/ufficio, ecc. .;
A seconda del livello di comfort e del grado di possesso, le camere si suddividono nelle seguenti tipologie:
- "Suite presidenziale" è un non locale altamente confortevole, che comprende le stesse stanze delle stanze "appartamento", ma sono integrate da stanze per accogliere un numero ristretto di ospiti, tenere riunioni, riunioni, riunioni, organizzare vari banchetti, ecc. .p.. Questo numero è previsto per l'accoglienza di un funzionario statale, nonché per i turisti con una classe di servizio VIP;
Il numero "appartamento" è composto da più soggiorni: uno o due soggiorni con frigobar e mini-cassaforte, diverse camere da letto con bagni completi autonomi (che includono un bidet), uno o due stanze studio, una piccola cucina con zona pranzo camera, un ingresso o disimpegno con uno o due bagni. Il numero "appartamento" può essere disposto su due livelli: al primo - un soggiorno, un ingresso, un bagno, un cucinotto, al secondo - una camera da letto con antibagno, un ufficio, un bagno;
La suite dispone di diverse stanze (camera da letto, studio, soggiorno), un ingresso e un bagno completo;
Una suite bilocale ha due stanze: una camera da letto e un soggiorno con un'area di lavoro e un'area relax (la camera da letto e il soggiorno possono essere separati l'uno dall'altro da pareti divisorie scorrevoli o pieghevoli o porte in vetro), un ingresso bagno completo con vasca o doccia, lavabo e wc;
Una stanza "complessa" ha due o più stanze ordinarie adiacenti o una stanza "Lux". Le stanze sono collegate da un disimpegno comune e dispongono di uno o due bagni. Il numero "complesso" può essere utilizzato come suite mono o bilocali o come
plurilocali con opportuna ristrutturazione. possono essere utilizzati per riunioni, riunioni. La trasformazione delle stanze dei complessi richiede notevoli sforzi da parte del personale
Camera doppia (studio) - una tipica camera doppia in cui un letto è sostituito da un divano letto, un divano letto, una poltrona letto, consentendo di utilizzare questa stanza come doppia o come comoda singola. Qui sono installati un tavolo combinato, un supporto per valigie, un tavolino da caffè e una poltrona. Tali stanze forniscono un sistema di sistemazione flessibile e sono economicamente vantaggiose per motel, campeggi, ecc. La trasformazione di una camera singola "doppia" in una doppia non richiede costi aggiuntivi, manodopera ed è comoda da usare;
Un unico ambiente è composto da un soggiorno, un ingresso e un bagno. Sono i più comuni.
Per tutti i tipi di stanze, la disposizione dei mobili dipende dalle dimensioni e dalla configurazione della stanza, dalla sua zona giorno, dal posizionamento delle aperture di finestre e porte.
Indipendentemente dalla categoria, ogni camera d'albergo dovrebbe avere il seguente set di mobili e attrezzature: un letto; sedia o poltrona per 1 persona; comodino o comodino (per 1 letto) armadio; illuminazione generale; cestino.
Ogni stanza dovrebbe contenere informazioni sull'ospite e un piano per l'evacuazione in caso di incendio.
Lo spazio della stanza (o stanze) della stanza è suddiviso in aree funzionali. Fino al 70% della superficie totale di una camera singola per 1 persona può trovarsi nella zona residenziale, fino al 14% - nella parte anteriore, fino al 20% - nel gruppo sanitario. La superficie abitabile in questo caso può variare da 7 a 14 m2.
Gli standard moderni di alcuni paesi prevedono il rispetto della superficie minima in una camera singola di almeno 14 m2 e in una camera doppia di almeno 18 m2. In particolare, gli standard tedeschi prevedono l'area di una confortevole camera singola per abitante da 16 a 18 m2 e per due - da 20 a 21 m2; Gli standard ucraini in stanze simili prevedono aree che vanno da 8 a 14 m2 nel primo caso e da 10 a 16 m2 - nel secondo (vedi Appendice).
I mobili nelle stanze sono posizionati in base alle dimensioni della stanza, alle caratteristiche di riscaldamento, ai parametri tecnologici della stanza. Devono fornire comfort e sicurezza, soddisfare i requisiti sanitari ed economici e soddisfare i gusti dei clienti.
Il rapporto tra stanze di diverse capacità è rigidamente fissato e può essere modificato solo durante la ricostruzione degli hotel (se il progetto lo consente). Allo stesso tempo, la struttura del magazzino delle camere deve soddisfare le esigenze dei clienti e viene adeguata in base alla stagione. Alcuni hotel prevedono modifiche operative nella composizione del parco camere combinando o separando le stanze utilizzando porte e (o) pareti divisorie mobili.
Per il personale addetto al servizio del numero di camere, ai piani residenziali è previsto un locale per il personale di turno, un locale per la stiratura e la pulizia degli indumenti, dispense separate per lo stoccaggio di una scorta limitata di biancheria pulita e sporca, un locale di servizio e un'unità sanitaria.
La stanza di servizio per le cameriere dovrebbe essere situata più vicino alle strutture di servizio. Molto spesso i locali del personale di turno sono raggruppati e posti in prossimità degli ascensori di servizio e delle scale che li collegano con i locali di servizio e deposito comuni del complesso alberghiero, ubicati al piano interrato, seminterrato o primo piano dell'edificio. Quando si posizionano accanto a un ascensore passeggeri e merci, è opportuno aprire la cabina di quest'ultimo verso i locali per il personale, per il quale, nella maggior parte dei casi, è previsto un passaggio. Questo facilita notevolmente la consegna di biancheria pulita e carichi vari, elimina l'intersezione indesiderata dei flussi di clienti e personale dell'hotel. In questi locali sono forniti uno scivolo della spazzatura, un collettore di polvere (per la pulizia degli aspirapolvere) o un sistema centralizzato di rimozione della polvere, un biliznoprovid o un ascensore speciale per abbassare la biancheria sporca nella stanza della biancheria centrale.
Le camere per il personale di turno sono dislocate su ogni piano, ma con una piccola capienza dell'hotel (meno di 30 posti letto), è antieconomico posizionarle su ogni piano. Nella stanza per il personale di turno posizionare un tavolo, una sedia,
vassoi da tavola, credenza, telefono, a volte divano, frigorifero e lavabo. Nei complessi alberghieri di alta classe, ai numeri è installata una scheda telefonica.
La stanza per la pulizia e la stiratura dei capi è predisposta per il self-service per i clienti dell'hotel. In alcuni casi, viene utilizzato dal personale. Questa camera è dotata di un tavolo (o tavoli) per stirare i vestiti, un lavandino, uno stendibiancheria. Nei complessi alberghieri di categoria più alta, tali camere non sono previste, poiché queste operazioni vengono eseguite solo dal personale di servizio. Oltre alla stanza per la pulizia e la stiratura dei vestiti, c'è una stanza speciale per la pulizia delle scarpe.
Uno dei compiti importanti della progettazione architettonica è portare la funzione
processi tsionalno-tecnologici che si verificano nell'edificio, in un certo sistema chiaro
argomento. All'inizio, è necessario analizzare i processi funzionali e tecnologici e
le loro condizioni, stabilire la sequenza (ordine) di questi processi, determinare
su questa base, il rapporto tra singole stanze o loro gruppi e quindi compo-
Il diagramma posizionale dell'edificio nel suo complesso.
Il diagramma funzionale fornisce informazioni sulla struttura delle relazioni funzionali dell'oggetto
e sulla sequenza dei processi funzionali in corso, rivela la funzione
il contenuto razionale dell'oggetto architettonico (Fig. 2). Nel corso di un'ulteriore progettazione
niya esegue il passaggio da uno schema funzionale a uno schema di pianificazione.
Esempi di schemi funzionali di edifici pubblici
B - schema a blocchi:
a) uno schema funzionale della costruzione del consiglio della società petrolifera internazionale;
b) schema funzionale della biblioteca;
c) schema funzionale del cinema;
d) schema funzionale dell'edificio teatrale
Principi e tecniche per la progettazione degli edifici pubblici
La forma dei locali principali e secondari, su cui si basa la loro combinazione
le basi dell'armonizzazione e dei modelli psicofisiologici dello spazio interno.
Nella progettazione architettonica degli edifici pubblici si sono sviluppati due metodi principali
costruendo la loro composizione architettonica e progettuale in funzione dei vari sub-
progredire verso la formazione dello spazio interno degli edifici.
Il primo metodo, il più tradizionale, si basa su una chiara divisione di tutte le premesse
suddivisione in gruppi funzionali omogenei, allocazione del nucleo della composizione e degli elementi
connessioni funzionali. Il sistema di organizzazione della vita nell'edificio in quel caso corrisponde a
spazi interni.
Il secondo metodo, che soddisfa i requisiti dell'architettura moderna, si basa su
versatilità e utilizzo diversificato dello spazio interno creando
un unico spazio interno flessibile allargato con una semplice sagoma del volume. V
In ogni caso, i gruppi funzionali sono formati sulla base della divisione dell'interno
spazi con strutture speciali - partizioni mobili.
In generale, la scelta dell'uno o dell'altro metodo di costruzione di un edificio architettonico e di pianificazione
la posizione dipende dalla specifica urbanistica funzionale ed artistica
diversi compiti e condizioni per la progettazione di un edificio pubblico.
Ovviamente il raggruppamento degli spazi interni incide anche sul piano compositivo
soluzione di edificio pubblico. In alcuni casi, quando il nucleo della composizione si trova lungo
asse di simmetria e attorno ad esso sono raggruppate stanze secondarie, si forma un simbolo
grafico metrico.
In altri, quando il nucleo della composizione è decentrato, e gli elementi subordinati
i poliziotti sono raggruppati liberamente in relazione ad esso, uno schema asimmetrico del
A seconda della natura dei processi funzionali, il raggruppamento dei locali
Dovrebbe; tenere conto: in primo luogo, del rapporto tra i locali che richiedono un collegamento diretto
stanze di filatura (ad esempio una sala e un palcoscenico, un vestibolo e un guardaroba, ecc.) e, in secondo luogo,
interconnessione dei locali con l'ausilio di comunicazioni orizzontali e verticali (core-
porte, scale, ecc.). Lo stesso processo funzionale può averne diversi
schemi razionali per l'organizzazione dello spazio interno o schemi di pianificazione dello spazio.
La scelta dell'uno o dell'altro schema di pianificazione è determinata dalla natura del funzionale
processi, ma in ogni caso la struttura dell'ambiente deve corrispondere alla struttura delle funzioni.
Le possibili combinazioni note di spazi all'interno di un edificio sono ridotte a sei di base
schemi nym: cella, corridoio, enfilade, hall, padiglione e misto o
combinato (Fig. 3).
Lo schema cellulare è costituito da parti in cui hanno luogo i processi funzionali
piccole celle spaziali di uguali dimensioni (ad esempio, edifici per bambini e scuole,
istituzioni mediche e amministrative). Cellule auto funzionanti
possono avere una comunicazione comune che li collega con l'ambiente esterno.
Lo schema del corridoio è costituito da celle relativamente piccole contenenti parti
un unico processo e connesso da una comune comunicazione lineare, un corridoio. Le cellule possono
situati su uno o entrambi i lati del corridoio di comunicazione che li collega.
Lo schema dell'enfilade è una serie di stanze poste una dopo l'altra.
gom e interconnessi da un passaggio. Questo schema è utilizzato per il singolo
processo funzionale che richiede solo un piccolo grado di suddivisione
le sue parti si aprono l'una nell'altra. Lo schema dell'infilata è utilizzato anche negli edifici dei musei.
ev, mostre, alcuni tipi di negozi e imprese di servizi alle famiglie (tipo salone).
Lo schema della sala si basa sulla creazione di un unico spazio per le funzioni che richiedono
grandi spazi indivisi per accogliere masse di visitatori. Lo schema della sala è caratterizzato
girare per intrattenimento, edifici sportivi, mercati coperti, ecc.
Lo schema del padiglione si basa sulla distribuzione dei locali o dei loro gruppi separati
volumi di padiglioni interconnessi da un'unica soluzione compositiva (geo-
piano nero), ad esempio, un mercato a padiglione, costituito da padiglioni "verdure, frutta,
tu", "carne", "latte"; case di riposo con padiglioni, dormitori, ecc.
Lo schema della sala è solitamente integrato da gruppi di stanze secondarie che hanno
schemi di corridoio o di infilata. In questi casi, vengono creati schemi combinati
combinando e condividendo gli schemi sopra elencati (senza corridoio,
anello del corridoio, anello dell'infilata, corridoio della cella). Ad esempio, i club
biblioteche, Palazzi della Cultura, in cui lo schema misto è determinato dalla complessità della funzione
processi razionali.
Gli schemi di cui sopra per il raggruppamento degli spazi all'interno degli edifici sono la base
ululando nella formazione di vari schemi compositivi di edifici pubblici e complessi
gufi: compatti, estesi e sezionati. Schema di composizione compatto compreso
c'è una sala e schemi combinati per le stanze di raggruppamento. Esteso (lineare)
lo schema della composizione si basa sul raggruppamento di stanze del corridoio e dell'infilata. smembrato
Lo schema compositivo finale è formato secondo il principio del sistema a padiglione.
1. Requisiti per gli edifici.
2. Parametri di pianificazione spaziale degli edifici.
3. Singoli elementi degli edifici.
4. Comunicazioni verticali e orizzontali.
Ci sono condizioni obbligatorie che l'edificio deve rispettare. Tali condizioni sono chiamate requisiti.
I requisiti sono espressi sotto forma di norme generalmente accettate. Le norme sono fissate in forma cartacea. Ad esempio, SNiP, GOST.
Questi requisiti e norme cambiano in connessione con lo sviluppo dell'economia e il progresso tecnologico.
Qualsiasi edificio viene creato in base a diversi tipi di requisiti:
. funzionale- dipendere dallo scopo dell'edificio e garantirne il funzionamento in conformità a tale scopo;
. tecnico- questo per garantire la protezione dei locali dall'influenza dell'ambiente esterno, resistenza, stabilità, resistenza al fuoco, durabilità;
. antincendio- si tratta di una tale scelta di elementi strutturali di edifici in grado di mantenere le proprie capacità portanti e di chiusura in caso di incendio;
. estetico- questa è la creazione dell'aspetto artistico dell'edificio e dello spazio che lo circonda attraverso la scelta dei materiali da costruzione, della forma costruttiva, della combinazione di colori;
. economico- questa è la fornitura di costi minimi per la progettazione, la costruzione, il funzionamento dell'edificio - questa è la parte finanziaria, il costo del lavoro, i termini di progettazione, la costruzione.
Richieste funzionali includere:
La composizione dei locali per edifici residenziali, pubblici e ausiliari,
Norme delle loro aree e volumi,
La qualità delle finiture esterne ed interne,
La composizione delle apparecchiature tecniche e ingegneristiche necessarie (ventilazione, impianti idraulici ed elettrici, ecc.) Per garantire le condizioni igienico-sanitarie dei locali;
Per gli edifici industriali, vengono determinate le dimensioni delle campate dei locali, l'attrezzatura tecnica, l'installazione di attrezzature speciali, ecc.
Richieste funzionali determinare l'interconnessione dei locali tra loro, che dovrebbe garantire la comodità del funzionamento dell'edificio.
ad esempio:
In un edificio residenziale devono essere presenti ambienti ventilati luminosi, di superficie e dimensioni corrispondenti al numero e alla composizione del nucleo familiare a cui sono destinati, cucine e servizi igienici confortevoli (bagni, latrine);
La composizione della famiglia e l'area degli appartamenti
L'edificio scolastico dovrebbe avere un gran numero di aule spaziose e luminose, attività ricreative, laboratori, dovrebbero esserci sale sportive e di riunione a servizio dei locali corrispondenti al numero di studenti per cui è progettato l'edificio;
Un negozio o un centro commerciale dovrebbe avere negozi, magazzini e locali commerciali convenienti, ecc.
Tutti i valori normativi dei requisiti sono indicati nei relativi SNiP:
SNiP 31-01-2003 "Edifici residenziali plurifamiliari";
SNiP 31-02-2201 "Case residenziali monofamiliari";
SNiP 2.08.01-89 "Edifici pubblici";
SNiP 31-01-2001 "Edifici industriali";
SNiP 2.09.04-87 "Edifici amministrativi e domestici".
I requisiti funzionali dipendono dalla classe dell'edificio.
In base ai requisiti funzionali, il più accettabile soluzione di pianificazione dello spazio- esso:
Istituzione di dimensioni proporzionali dei locali,
La loro posizione reciproca
piani dell'edificio,
altezze del pavimento,
Modalità di spostamento delle persone verso il luogo di soggiorno ed evacuazione dai locali,
Determinazione dell'aspetto esterno dell'edificio e della natura dei suoi interni.
In accordo con lo scopo dell'edificio e i suoi locali sono forniti per ogni locale condizioni igienico sanitarie.
Le condizioni sanitarie e igieniche sono la creazione di qualità fisiche confortevoli dell'ambiente affinché una persona rimanga e gestisca un edificio:
La temperatura e l'umidità dell'aria nella stanza,
illuminazione naturale e artificiale,
Insonorizzazione e assorbimento acustico,
Irraggiamento solare e altri requisiti.
Questi requisiti dipendono da fattori naturali e climatici e possono essere stabiliti solo in relazione ad essi.
ad esempio:
A basse temperature dell'aria, la resistenza al calore delle strutture di chiusura è importante;
Con un livello di rumore aumentato nelle stanze o sulla strada, vengono selezionati materiali da costruzione appropriati per strutture con isolamento acustico di soffitti, pareti divisorie;
Con un numero limitato di giorni di sole all'anno, si pensa a un sistema di illuminazione artificiale.
Requisiti tecnici garantire l'affidabilità dell'edificio, la sicurezza, la validità delle soluzioni tecniche. Includono i requisiti di resistenza, stabilità, resistenza al fuoco, durata.
Questi requisiti si basano su:
Selezione degli schemi strutturali in accordo con il progetto architettonico e la funzione dell'edificio;
La scelta dei materiali e dei prodotti da costruzione;
Proteggendoli nelle strutture da influenze fisiche, chimiche, biologiche e di altro tipo.
Contenuto dei requisiti agli edifici dipende dal loro scopo e significato, ad es. a partire dal classe edilizia. Per ciascuna classe vengono stabiliti i requisiti di durabilità e resistenza al fuoco dei principali elementi strutturali, che garantiscono la solidità dell'edificio. I requisiti più severi per gli edifici di classe I (grandi edifici pubblici, uffici governativi, edifici residenziali di oltre 9 piani, grandi centrali elettriche, ecc.). Meno severo - agli edifici di classe IV (edifici bassi, piccoli edifici industriali).
In alcuni casi, le strutture edilizie sono soggette a requisiti più elevati di tenuta all'acqua, tenuta al vapore e resistenza all'umidità. Ad esempio, nelle stanze in cui si trovano bagni, lavanderie, bagni.
Per i locali adibiti a destinazione deve essere soddisfatto il requisito dell'impenetrabilità ai vari raggi (raggi X, raggi gamma, radiazione atomica).
Requisiti antincendio agli edifici sono descritti in SNiP II-A.5-70 "Norme di sicurezza antincendio per la progettazione di edifici e strutture". Evidenzia due concetti principali: rischio di incendio e resistenza al fuoco.
Pericolo d'incendio- esso proprietà di materiali, strutture, edifici che contribuiscono al verificarsi di fattori di fuoco e al suo sviluppo.
resistenza al fuoco- esso la capacità di resistere agli effetti del fuoco e alla sua diffusione.
Pericolo di incendio funzionale dipende dallo scopo dell'edificio, da come viene utilizzato l'edificio e dalla sicurezza delle persone nell'edificio in caso di incendio (tenendo conto dell'età, delle condizioni fisiche, della capacità di rimanere in uno stato di sonno, del numero di persone) .
SNiP distingue 5 classi di edifici in base al rischio di incendio:
F1- per la residenza permanente e la permanenza temporanea (anche 24 ore su 24) di persone: asili nido, asili nido, case di cura e portatori di handicap, ospedali, dormitori di istituti per l'infanzia, sanatori, case di riposo, hotel, ostelli, monofamiliari e plurifamiliari edifici residenziali familiari;
F2- istituzioni di intrattenimento e culturali ed educative (che sono caratterizzate da una massiccia permanenza di visitatori in determinati periodi): teatri, cinema, sale da concerto, club, circhi, impianti sportivi, biblioteche, musei, mostre;
FZ- imprese di servizio pubblico (con un numero di visitatori maggiore del personale di servizio): commercio, ristorazione, servizi al consumo, stazioni, ambulatori, laboratori, uffici postali;
F4- istituzioni scolastiche, organizzazioni scientifiche e di design, istituzioni di gestione (dove i locali sono utilizzati durante il giorno per qualche tempo);
F5- fabbricati, strutture e locali industriali, di capannone e agricoli (dove sono presenti lavoratori fissi, anche 24 ore su 24).
A seconda se, a quale classe appartiene l'edificio, vengono selezionate le strutture dell'edificio. Ad esempio, l'edificio dell'asilo non sarà realizzato con strutture in legno, verranno utilizzate strutture in cemento armato.
Pericolo di incendio strutturale di un edificio dipende dal grado di partecipazione delle sue strutture allo sviluppo di un incendio e alla formazione dei suoi fattori.
Costruzione di edifici avere pericolo di incendio e resistenza al fuoco.
Di Pericolo d'incendio le strutture edilizie sono divise in quattro classi:
KO - non infiammabile;
K1 - basso rischio di incendio;
K2 - moderatamente infiammabile;
KZ - pericolo di incendio.
resistenza al fuoco la struttura dell'edificio è determinata caso di resistenza al fuocoè il tempo massimo in ore in cui la struttura resiste al fuoco in caso di incendio.
Secondo SNiP 2.01.02 - 85 "Standard di sicurezza antincendio", 5 principali gradi resistenza al fuoco degli edifici.
Con il I grado di resistenza al fuoco dell'edificio, tutte le sue strutture sono realizzate con materiali ignifughi:
Le pareti portanti devono resistere al fuoco per 2,5 ore (maggiore responsabilità delle strutture);
Le pareti e le partizioni esterne non portanti possono resistere al fuoco solo per 0,5 ore.
Con il II grado di resistenza al fuoco, è consentito realizzare pareti interne con materiali difficilmente combustibili:
Le pareti portanti devono resistere al fuoco per 2 ore (maggiore responsabilità delle strutture);
Le pareti e le partizioni esterne non portanti possono resistere al fuoco solo per 0,25 ore.
Con il III grado di resistenza al fuoco, è anche consentito realizzare soffitti con materiali difficilmente combustibili.
Con il IV grado di resistenza al fuoco, è consentito realizzare tutte le strutture con materiali difficili da combustibili o combustibili, ma protetti.
Con il grado V di resistenza al fuoco, tutte le strutture possono essere realizzate con materiali combustibili.
Quelli. maggiore è il grado di resistenza al fuoco dell'edificio, meno responsabile è.
Gli edifici di I, II e III grado di resistenza al fuoco comprendono edifici in pietra.
Al IV grado di resistenza al fuoco - edifici intonacati in legno.
Al V grado di resistenza al fuoco - edifici in legno non intonacati.
Pericolo d'incendio materiali da costruzione dipende da loro:
- combustibilità- i materiali da costruzione si dividono in combustibili (G) e non combustibili (NG), combustibili sono - poco combustibili (G1), moderatamente combustibili (G2), normalmente combustibili (G3), altamente combustibili (G4);
- infiammabilità I materiali da costruzione combustibili sono divisi in tre gruppi:
Infiammabile (B1), moderatamente infiammabile (B2), infiammabile (B3);
- fiamma diffusa sulla superficie- materiali da costruzione combustibili sono: fiamma non propagante (RP1), propagante debolmente (RP2), propagante moderatamente (RP3), diffondente forte (RP4);
- capacità di generazione di fumo- materiali da costruzione combustibili secondo la generazione di fumo
Le abilità sono divise in tre gruppi: con bassa capacità di fumo (D1), con moderata capacità di fumo (D2), con elevata capacità di fumo (D3);
- tossicità- i materiali da costruzione combustibili sono suddivisi in quattro gruppi: a basso rischio (T1), moderatamente pericoloso (T2), altamente pericoloso (T3), estremamente pericoloso (T4).
I tipi di materiali da costruzione correlati a queste caratteristiche possono essere visti nei GOST:
Per combustibilità - GOST 30244 - 94 “Materiali da costruzione. Metodi di prova per andare-
agilità",
Per infiammabilità - GOST 30402 - 96 “Materiali da costruzione. Metodi di prova per l'infiammabilità",
Secondo la diffusione della fiamma - GOST 30444 - 97 (GOST R 51032-97) “Materiali da costruzione. Metodi di prova per la propagazione della fiamma”,
Secondo la capacità di generare fumo e la tossicità dei prodotti della combustione - GOST 12.1.044 - 89 "Rischio di incendio ed esplosione di sostanze e materiali".
Materiali da costruzione e strutture in poi grado di infiammabilità suddivisi in ignifughi, a lenta combustione e combustibili.
materiali ignifughi sotto l'influenza del fuoco o dell'alta temperatura, non si accendono, non bruciano o carbonizzano.
Materiali ignifughi sotto l'influenza del fuoco o dell'alta temperatura, si accendono, bruciano o bruciano e continuano a bruciare o bruciare solo se c'è una fonte di fuoco; dopo che la fonte del fuoco è stata rimossa, la combustione e il fumo cessano.
materiali combustibili sotto l'influenza del fuoco o dell'alta temperatura si infiammano o covano sotto la cenere e continuano a bruciare o covare sotto la cenere dopo che la fonte di fuoco è stata rimossa.
Le strutture realizzate con materiali ignifughi, nonché combustibili, ma protette dal fuoco da intonaco o rivestimento, sono ignifughe.
I requisiti di resistenza al fuoco e sicurezza antincendio influenzano non solo la scelta dei materiali da costruzione, ma anche le decisioni di pianificazione degli edifici.
Edifici di notevole lunghezza, costruiti con materiali combustibili oa lenta combustione, devono essere suddivisi in scomparti barriere antincendio. Lo scopo di queste barriere è prevenire la diffusione del fuoco e dei prodotti della combustione in tutto l'edificio. Questi includono: muri tagliafuoco (firewall), zone, partizioni, vestiboli, porte, ecc.
I tipi di barriere antincendio, i loro limiti minimi di resistenza al fuoco (da 0,75 a 2,5 ore), la distanza tra loro sono presi in base allo scopo e al numero di piani dell'edificio, al grado della sua resistenza al fuoco.
Requisiti estetici- sono requisiti di colore, consistenza, igiene delle strutture edili, resistenza all'abrasione e assorbimento di calore (pavimenti), ecc.
Requisiti economici includere:
Redditività di soluzioni architettoniche e tecniche in genere;
Efficienza nella costruzione di un edificio;
Costi operativi, ad es. economia durante il funzionamento;
Costo di ammortamento e costo di sostituzione dell'immobile (ricostruzione).
economia nella progettazione e costruzione di edifici si realizza attraverso l'unificazione degli elementi.
Unificazione- esso riduzione degli elementi costruttivi e delle strutture a più tipologie. Ad esempio, l'uso di uno o due tipi di riempimento delle aperture delle finestre, tre tipi di porte. Quelli. vengono utilizzate strutture standard.
Quando si pianifica uno spazio, è necessario conoscere e tenere in considerazione molto.
1. Età dei residenti e loro numero (le persone anziane potrebbero non essere in grado di far fronte alle ultime tecniche di stile High Tech, e i bambini si sentiranno a disagio in uno stile classico, dove avranno poco spazio per il gioco attivo).
2. Tutti i locali sono suddivisi in più zone funzionali (zonate) a seconda dello scopo.
3. Prendi in considerazione le caratteristiche funzionali della stanza (determina come verrà utilizzato esattamente questo spazio, forse in una stanza le funzioni di due stanze saranno combinate contemporaneamente, ad esempio un soggiorno e un ufficio).
4. Posiziona correttamente i mobili in relazione alle aree della stanza (è necessario redigere un piano chiaro su una scala, tenendo conto di tutte le dimensioni e seguirlo).
5. Scegli uno stile (dopo aver familiarizzato con le caratteristiche di ciascuno degli stili, tenendo conto delle opzioni di layout e design per i locali, devi decidere lo stile).
6. Sviluppare e "adattare" armoniosamente i dettagli interni e gli oggetti caratteristici dello stile scelto nella stanza (lavorando con un piano già pronto, è necessario pensare più in dettaglio che tipo di mobili e oggetti d'arredo saranno presenti nella stanza, e quindi apportare le opportune modifiche).
Se non aderisci al piano di lavoro di cui sopra, il risultato potrebbe non essere buono come vorresti. Inoltre, a causa della fretta, puoi creare un'atmosfera scomoda per alcuni abitanti della casa. Ad esempio, hai sistemato una stanza in stile classico. Porta tutta la famiglia nella casa rinnovata e i tuoi bambini sono così entusiasti che vogliono correre e saltare. E di tanto in tanto devi dire: "Non correre lì - lo spezzerai!" oppure “Non toccare! Lascia perdere!" Ecco la situazione di conflitto. E i bambini sono bambini: sono curiosi e attivi, non possono camminare con calma, guardando le opere d'arte.
Il numero degli occupanti nei locali è importante quanto la loro età. Se hai una famiglia numerosa - sei o più persone, allora devi cercare un minimo di sofisticatezza e un massimo di funzionalità. Più persone significa più opinioni, più desideri e gusti. Inoltre, tutti hanno bisogno del proprio posto di lavoro e luogo di relax: ciò implica l'uso di mobili multiuso che chiaramente non si adattano agli interni di uno stile classico o art déco.
Ora affrontiamo le zone. La zona interna è quella parte della stanza che corrisponde ad una delle funzioni della stanza.
Funzioni di stanze diverse: riposo, sonno, cucinare e mangiare, conservazione, passaggio, divertimento, lavoro, studio e così via. Di conseguenza, all'interno si distinguono le seguenti zone:
✏ area ricreativa (mobili imbottiti, letto); 4 zona di passaggio (luogo in cui la stanza è libera da qualsiasi cosa);
✏ zona pranzo (il luogo in cui i residenti mangiano - tavolo, sedie, bar);
✏ una zona informativa o di intrattenimento (un luogo in cui si trovano TV, impianto audio, karaoke, videoregistratore, proiettore, nonché accessori aggiuntivi - scaffali per dischi o supporto);
✏ area guardaroba (un luogo dove vengono riposti i vestiti);
✏ zona toilette (un luogo dove è presente una toletta, una toletta, un pouf);
✏ area giochi (un luogo dove giocano i bambini);
✏ area di stoccaggio (un luogo dove sono riposti libri, un aspirapolvere, piccole cose varie, cose, un'asse da stiro e altri oggetti per la casa);
✏ area di lavoro (scrivania o scrivania per computer, porta documenti, scaffali per libri).
Questo non è l'intero elenco delle possibili aree della stanza: per ogni caso sono individuali e quelle sopra sono alcune aree standard obbligatorie, senza le quali l'interno non sarà comodo e funzionale. Il numero specifico di zone dipende dai residenti, dal loro stile di vita e dalle esigenze.
Secondo il tuo piano con zone contrassegnate, devi posizionare tutti i mobili necessari nella stanza. Inoltre, va ricordato che per un soggiorno confortevole, di lavoro o di riposo, esistono determinati standard relativi all'altezza, alle dimensioni e ad altri parametri della stanza. Se queste norme non vengono seguite possono sorgere delle situazioni spiacevoli, ad esempio il cassetto non si aprirà a causa della lavatrice oppure i cassetti pensili saranno troppo alti e la padrona di casa dovrà stare ogni volta su uno sgabello per raggiungere il necessario Oggetti.
Inizialmente, dopo aver scelto uno stile di design, è necessario decidere cosa sta alla base di questo stile (il cosiddetto shaping interior): può essere un quadrato, una linea, una striscia, un cerchio, un ovale. Sulla base di questo modulo, viene costruito l'interno della stanza, vengono sviluppati tutti i dettagli interni. Ad esempio, non puoi realizzare un soffitto a due livelli con una base quadrata e posizionare un divano rotondo, un tavolo rotondo e un tappeto sotto di esso: questa sarà disarmonia. Bene, se il soffitto si basa su un quadrato, i mobili, i tappeti e il motivo sulle pareti dovrebbero corrispondere ad esso, cioè avere un quadrato o il più vicino possibile.
Convenzionalmente, tutti gli oggetti immobiliari possono essere suddivisi in "residenziali" e "non residenziali". Per locali residenziali, di regola, si intendono appartamenti, camere, cottage, case di campagna, ville, villette a schiera, appartamenti. È consuetudine includere i locali industriali e di magazzino e vari edifici per uffici e centri commerciali, nonché negozi, saloni di bellezza e farmacie come non residenziali.
Ma spesso le premesse di una categoria possono essere facilmente spostate in un'altra cambiando il loro scopo funzionale. Ad esempio, di recente è apparso sul mercato un formato abitativo fondamentalmente nuovo: appartamenti in stile loft, che si trovano sul territorio di ex fabbriche e industrie. Uno degli esempi più eclatanti di tale trasferimento di locali non residenziali alla categoria dei locali residenziali è il restauro e la riattrezzatura degli edifici della fabbrica Krasny Oktyabr situata nel centro di Mosca. I casi in cui gli uffici di organizzazioni completamente diverse si trovano in appartamenti ordinari o in ex palazzi residenziali sono ancora più comuni. Quindi il principale fattore determinante nel determinare i locali "residenziali" o "non residenziali" sarà la loro destinazione d'uso al momento. Come avviene il conferimento di appartamenti ordinari in fondo non residenziale, e come è possibile rendere residenziali locali tipicamente e storicamente non residenziali?
La procedura per tale trasferimento è determinata e regolata dal Codice abitativo della Federazione Russa e dalla legislazione sulla pianificazione urbana. In effetti, la procedura per il trasferimento di locali da una categoria all'altra non è così semplice e presenta alcune limitazioni. Quindi non è possibile modificare la destinazione dei locali se gravati da obbligazioni collaterali di terzi o affittati per un contratto di locazione a lungo termine. Ma soffermiamoci più nel dettaglio sui casi di mutamento della destinazione funzionale degli immobili.
Trasferimento di locali residenziali a non residenziali
Il trasferimento di locali residenziali, in particolare appartamenti, in uffici o locali commerciali a Mosca è stato effettuato abbastanza spesso negli ultimi tempi. Dopotutto, vendere o affittare locali commerciali è molto più redditizio di un normale appartamento. Pertanto, se non prevedi di utilizzare la proprietà residenziale aggiuntiva che hai per la tua vita in essa e soddisfa le condizioni per il trasferimento a un fondo non residenziale, puoi estrarre un profitto aggiuntivo abbastanza tangibile da tale proprietà.
È possibile trasferire immobili residenziali a non residenziali solo se sono soddisfatte le seguenti condizioni:
L'appartamento si trova al primo piano di un condominio residenziale;
L'appartamento si trova al secondo piano di un condominio, mentre il primo piano è adibito a locale non residenziale (negozio, filiale bancaria, ufficio postale, salone di bellezza, ecc.) interamente o specificatamente sotto il vostro appartamento è presente un locali residenziali, anche se altre aree sono appartamenti occupati;
Esiste la possibilità tecnica di organizzare un ingresso separato, non attraverso un ingresso comune, che non interferisca con i residenti della casa e crei disagi;
La casa in cui si trova l'abitazione non è prevista per essere demolita, ricostruita e non presenta lo stato di emergenza;
Nessuno è registrato nell'appartamento e di fatto non abita, cioè l'appartamento dovrebbe essere utilizzato solo come immobile commerciale, senza ledere i diritti di nessuno;
Vi è il consenso di tutti i proprietari a modificare la destinazione d'uso dei locali.
Ci sono una serie di altre sfumature che solo gli esperti possono trovare e riconoscere. Pertanto, ha senso prima di iniziare una procedura sufficientemente lunga (in media, il processo richiede circa 6 mesi) e laboriosa per assicurarsi che questo spazio abitativo possa davvero essere utilizzato come non residenziale. Per fare ciò, puoi condurre un'analisi esperta speciale. Questo servizio è fornito da diverse agenzie immobiliari specializzate in questo tipo di trasformazione. A proposito, possono assumere completamente l'intero processo di raccolta e presentazione dei documenti, sviluppando la riqualificazione e la riattrezzatura dei locali per adattarlo il più possibile al nuovo stato e coordinando tutta la documentazione necessaria con le varie autorità statali . È vero, tali servizi ti costeranno diverse centinaia di migliaia di rubli, a seconda della complessità del tuo caso e della quantità di lavoro richiesta, ma puoi risparmiare molto tempo prezioso e i tuoi nervi. Il che, date le peculiarità della moderna gestione dei documenti russa, è particolarmente prezioso.
Quali sono le fasi principali che devi attraversare per cambiare la destinazione funzionale del tuo immobile e aumentarne il valore già come locale non residenziale?
La prima fase è la raccolta di un pacchetto obbligatorio di documenti per l'ITV, tra cui: passaporto tecnico e catastale del tuo appartamento, pianta dell'edificio, informazioni sul funzionamento dei locali e documenti che confermano la tua proprietà.
Nella seconda e terza fase si svolge un esame dettagliato delle condizioni tecniche dell'appartamento o di qualsiasi altro locale residenziale, tenendo conto delle condizioni di soffitti, pavimenti, soffitti, pareti, aperture di finestre e porte e sulla base di nello studio, è in corso di elaborazione un progetto per trasformare i locali in non residenziali ed è in corso di elaborazione un progetto di riqualificazione che prevede l'organizzazione di un ingresso separato o gruppo di ingressi.
Dopodiché, inizia la fase di numerose approvazioni e di ottenimento dei permessi per tali trasformazioni. Dovrai ottenere il consenso del Comitato per l'architettura e l'urbanistica, i detentori del saldo di questi locali (DEZ, HOA, società di gestione, ecc.), L'ispettorato statale per l'edilizia abitativa, Rospotrebnadzor, Gospozharnadzor, Mosenergosbyt, Mosgaz, l'architetto capo dell'edificio e, se necessario, di altre organizzazioni. Come puoi vedere, non è più un peccato dare una certa somma di denaro per l'attuazione di questa fase, in modo che un'agenzia indipendente effettui tutte le approvazioni per te.
Ricevuti tutti i permessi necessari e approvato il progetto di riattrezzamento e riqualificazione dei locali residenziali, sarà necessario sottoporre tutta la documentazione ricevuta e predisposta all'esame della commissione interdipartimentale responsabile dell'uso del patrimonio immobiliare della capitale. Solo questa organizzazione statale può dare il consenso definitivo ufficiale al trasferimento di locali residenziali a fondo non residenziale. Avendo ottenuto conferma scritta della possibilità di attuare tale trasferimento, puoi procedere alla trasformazione diretta del tuo ex appartamento in uno spazio ufficio o in un negozio.
Ma non è tutto. Dopo il completamento dei lavori di riparazione e costruzione, i locali ristrutturati dovranno essere sottoposti a un'apposita commissione, che rilascerà un nuovo passaporto tecnico e catastale e apporterà tutte le modifiche necessarie all'inventario e alla documentazione tecnica.
Il passo finale sarà l'ottenimento di un nuovo certificato di proprietà dei locali già non residenziali.
È così che il tuo appartamento un tempo residenziale e poco attraente al primo piano non prestigioso e illiquido può diventare un ufficio meravigliosamente accogliente, che sarà molto richiesto da numerose organizzazioni di Mosca in cerca di un nuovo luogo di residenza.
Trasferimento di locali non residenziali a residenziali
Oltre alla tendenza attiva di riconversione di appartamenti residenziali posti ai primi piani di condomini, si verificano spesso casi di riconversione di aree commerciali in aree residenziali. Ciò è dovuto a tutta una serie di ragioni, tra cui un posto speciale è occupato da nuove tipologie abitative come monolocali e loft. Ma solo prendere e trasferire qualsiasi locale non residenziale che ti piace in uno residenziale non funzionerà. Perché un intero elenco di requisiti è imposto ai locali residenziali, compresa l'osservanza obbligatoria delle norme della stazione sanitaria ed epidemiologica e della sicurezza antincendio.
È possibile trasferire locali non residenziali in locali residenziali subordinatamente a una serie di condizioni che si applicano ai locali residenziali e che il richiedente deve confermare:
Le dotazioni tecniche e le caratteristiche progettuali dell'edificio in cui sono ubicati i locali residenziali devono rispondere a tutte le norme di sicurezza, essere esenti da vizi, crepe e deformazioni e soddisfare pienamente lo scopo operativo;
L'abitazione deve essere ubicata in un edificio situato in una zona residenziale con un'infrastruttura sociale e domestica sviluppata;
Nei locali residenziali, è necessario installare un sistema di impermeabilizzazione e dispositivi speciali per impedire la penetrazione dell'acqua domestica e stradale nei locali;
Tutti i sistemi di comunicazione e ingegneria devono essere posizionati in modo tale da non rappresentare un pericolo per altre persone, sia all'interno che all'esterno delle pareti della stanza. Allo stesso tempo, l'altezza dei soffitti, le dimensioni delle aperture di porte, finestre e scale, le condizioni di solai e scantinati devono essere conformi agli standard stabiliti per i locali residenziali;
Un locale che sia considerato residenziale deve essere dotato di energia elettrica, impianto di ventilazione e condizionamento, riscaldamento centralizzato o locale, fornitura di acqua calda e fredda, gas, che rispettino tutte le norme del SES e dell'Autorità di vigilanza antincendio dello Stato. L'unica eccezione sono le case private a uno e due piani, dove è consentita l'assenza di allacciamento alla rete centrale di gas e acqua.
Se i tuoi locali non residenziali soddisfano tutti questi requisiti, puoi avviare autonomamente o con l'ausilio di un'agenzia specializzata l'iter di raccolta e presentazione della documentazione necessaria alla commissione interdipartimentale comunale per l'utilizzo del patrimonio abitativo della capitale. Il pacchetto di documenti è per molti versi simile ai documenti che devi raccogliere per un trasferimento inverso ed è composto dai seguenti documenti obbligatori:
Domanda del proprietario di locali non residenziali con richiesta di modifica della destinazione funzionale dei locali;
Passaporto tecnico e catastale, nonché, se necessario, altri documenti di inventario;
Pianta dell'edificio;
Originali e copie notarili del certificato di proprietà;
Un progetto per la riqualificazione e la riqualificazione dei locali sviluppato e approvato da tutte le autorità statali necessarie.
Il termine per l'esame della domanda e dei documenti presentati è ufficialmente di 45 giorni, dopodiché si riceve una conclusione ufficiale con un rifiuto o una conferma di tale trasferimento. In caso di decisione positiva, è possibile procedere con i lavori di riparazione, che dovranno poi essere consegnati a un'apposita commissione abitativa e inclusi nel piano tecnico dell'ITV. Sarà inoltre necessario modificare i documenti di proprietà presso la camera di registrazione statale.
Oltre ai casi di completa conversione di locali non residenziali in locali residenziali, ci sono spesso situazioni in cui soffitte o locali tecnici vengono utilizzati per l'edilizia abitativa, aumentando così l'area dell'appartamento e attrezzando tale tipo di secondo piano . Spesso cercano di aumentare la superficie dell'appartamento ristrutturando e isolando balconi e logge. Un'altra strada, già menzionata sopra, è la trasformazione degli impianti di produzione e stoccaggio in spazi abitativi con soffitti alti e finestre panoramiche. Naturalmente, in questo caso, il proprietario richiede investimenti finanziari significativi per la riattrezzatura e la modifica della disposizione dei locali.
In conclusione, vorrei dire che se si vuole e si può, a norma di legge, senza violare alcuna normativa sanitaria e antincendio, modificare la destinazione originaria di un immobile residenziale o non residenziale, oggi è del tutto possibile farlo. Nell'attuazione di questa idea, sarai aiutato da moderni materiali da costruzione e specialisti del Centro di registrazione catastale della Moskovia, che rappresenteranno i tuoi interessi in varie autorità statali. Quindi lo stato primario dell'immobiliare non è ancora un verdetto, ma un parametro abbastanza impugnabile.
