Jenis pasar. Jenis pasar dalam perekonomian. Jenis pasar di Rusia. Analisis jenis struktur pasar pasar real estat perumahan Pasar produk intelektual

Kirim karya bagus Anda di basis pengetahuan sederhana. Gunakan formulir di bawah ini

Dokumen serupa

Publikasi serupa

Mahasiswa, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.

Diposting pada http://www.allbest.ru/

Kementerian Pendidikan dan Ilmu Pengetahuan Federasi Rusia

Lembaga Pendidikan Anggaran Negara Federal

Universitas Negeri Vyatka

Fakultas Teknik Sipil dan Arsitektur

Departemen Keuangan dan Keamanan Ekonomi

Proyek kursus

dalam disiplin Keahlian dan pemeriksaan proses investasi

Dikembangkan oleh seorang siswa

gr. ST 38-01 Stepanenko A.A.

Kepala D.A. Loginov

pengantar

Bab 2. Bagian praktis

Kesimpulan

Aplikasi

pengantar

Sebagai hasil dari kemunculan objek real estat milik pribadi di Rusia, pasar real estat mulai terbentuk dan berkembang, yang didasarkan pada pembelian dan penjualan hak milik atas objek real estat.

Semakin banyak warga Rusia, perusahaan dan organisasi yang terlibat dalam transaksi dengan real estat - itu sedang dibangun, dijual, dibeli, disewa, digadaikan, ditukar, dll. mengarahkan pengembangan pasar real estat di sepanjang jalur spontan. Jelas, oleh karena itu, pasar real estat Rusia tidak akan segera sejalan dengan pasar dunia.

Makalah saya mengungkapkan konsep seperti pasar real estat, karakteristik dan fungsinya.

Dengan transisi dari ekonomi pasar yang terpusat dan terencana, sektor baru ekonomi Rusia mulai berkembang - pasar real estat. Titik awal perkembangannya harus dipertimbangkan pada tahun 1990, ketika "Hukum Properti di Uni Soviet" mengakui konsep kepemilikan pribadi, yang di masa depan (Kode Tanah RSFSR tahun 1991, Kode Sipil Federasi Rusia tahun 1994, Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia tahun 1998) juga diformalkan secara legislatif untuk bidang tanah, bangunan dan struktur dan bagian-bagiannya yang terpisah - tempat.

Tujuan dari pekerjaan kursus: untuk mempertimbangkan klasifikasi dan fungsi pasar real estat, serta untuk memecahkan bagian praktis dari pekerjaan.

Tujuan: 1) Untuk mempelajari konsep "pasar real estat";

2) Pertimbangkan klasifikasi pasar real estat;

3) Mengungkapkan fitur pasar real estat sebagai komoditas;

5) Di bagian analitis proyek, hal-hal berikut harus dianalisis:

1. Biaya untuk rekonstruksi properti.

2. Biaya untuk pengoperasian properti setelah rekonstruksi, dengan mempertimbangkan situasi pasar.

3. Pilih opsi terbaik untuk rekonstruksi dan pengoperasian properti lebih lanjut.

biaya rekonstruksi pasar real estat

Bab 1. Klasifikasi pasar real estat. Karakteristik singkat dari pasar

Pasar real estat adalah mekanisme di mana kepentingan dan hak digabungkan, harga real estat ditetapkan.

Pasar real estat dan tingkat perkembangannya mencirikan perkembangan ekonomi nasional. Tahapan berikut dapat dibedakan dalam pengembangan pasar real estat di Rusia.

Properti tidak bergerak menempati tempat sentral dalam sistem pengetahuan dalam struktur sosial apa pun, melakukan dua fungsi terpenting secara bersamaan: alat produksi dan barang konsumsi pribadi untuk hidup, rekreasi, rekreasi budaya, dll. Regulasi ekonomi dan hukum oleh negara dari berbagai bidang kehidupan sosial dan produksi material terkait erat dengan objek real estat.

Objek utama dan dasar real estat - tanah memiliki makna unik dalam seluruh sistem aktivitas kewirausahaan orang dan kehidupan mereka sendiri. Ini adalah nilai khusus bagi seluruh masyarakat manusia, karena itu adalah satu-satunya tempat tinggal semua orang dan generasi orang, faktor utama dan satu-satunya dalam bidang bisnis apa pun, yang secara langsung atau tidak langsung terlibat dalam produksi semua barang lainnya. barang dan manfaat. Real estat berada di pusat konvergensi proses ekonomi, kepentingan pribadi dan publik, aturan dan regulasi administratif.

Real estate adalah objek kepentingan ekonomi dan negara

Real estate sebagai komoditas adalah objek transaksi (jual beli, hibah, gadai, dll) yang memenuhi berbagai kebutuhan nyata atau potensial dan memiliki karakteristik kualitatif dan kuantitatif tertentu.

Real estat adalah produk yang paling tahan lama dari semua yang ada, memastikan keandalan investasi, karena nilainya dari waktu ke waktu dapat meningkat di bawah pengaruh berbagai faktor. Fitur penting lainnya dari real estat adalah bahwa barang-barang real estat dikonsumsi di lokasi mereka, sehingga ada karakteristik ekonomi seperti preferensi teritorial. Fitur ekonomi lain dari real estat adalah arus kas yang tidak merata, diferensiasi pajak, berbagai kombinasi hak milik, regulasi transaksi yang ketat, likuiditas dan kebutuhan akan manajemen. Dalam kondisi hubungan pasar, manajemen real estat adalah sistem kompleks yang kompleks untuk memenuhi kebutuhan jenis real estat tertentu.

Pasar real estat memiliki pengaruh besar pada semua aspek kehidupan dan pekerjaan orang, melakukan sejumlah fungsi umum dan khusus: penetapan harga, peraturan, komersial, sanitasi, informasi, perantara, insentif, investasi, sosial.

Fungsi pasar real estat dilakukan oleh subjeknya, yang meliputi: penjual, pembeli, peserta profesional, lembaga pemerintah.

Pelaku pasar profesional adalah agen penjual, penilai, dealer, dan perantara lainnya. Kegiatan real estat dianggap sebagai kegiatan yang dilakukan oleh badan hukum dan pengusaha perorangan berdasarkan perjanjian dengan orang yang berkepentingan (atau dengan surat kuasa) untuk melakukan transaksi perdata dengan bidang-bidang tanah atas namanya dan atas biayanya atau atas tanggungannya. atas namanya sendiri, tetapi atas biaya dan untuk kepentingan orang yang berkepentingan, bangunan, struktur, struktur, bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal dan hak atas mereka.

Pasar real estat memiliki struktur bercabang dan dapat dibedakan menurut berbagai kriteria: jenis aset keuangan, faktor geografis, tujuan fungsional, dan indikator lain yang disajikan dalam tabel. 1.

Tabel 1

Klasifikasi pasar real estat

Atribut klasifikasi	Jenis pasar
Jenis objek	Tanah, bangunan, struktur, perusahaan, bangunan, penanaman abadi, hak milik, dan objek lainnya
Geografis (teritorial)	Lokal, Perkotaan, Regional, Nasional, Dunia
Tujuan fungsional	Tempat industri, perumahan, bangunan dan tempat non-industri (kantor, gudang, dll.)
kesiapan operasional	Fasilitas yang ada (dana lama), konstruksi dalam proses, konstruksi baru
Tipe peserta	Penjual dan pembeli individu, pengecer, kotamadya, organisasi komersial
Jenis transaksi	Jual beli, sewa, hipotek, hak milik (sewa, gadai, dll)
Afiliasi industri	Fasilitas industri, fasilitas pertanian, bangunan umum, dan lain-lain
Jenis kepemilikan	Fasilitas negara bagian dan kota, swasta
Metode transaksi	Primer dan sekunder, terorganisir dan tidak terorganisir, pertukaran dan over-the-counter, tradisional dan komputerisasi

Pertimbangan pasar real estat tidak mungkin tanpa segmentasinya.

Segmentasi pasar real estat membaginya menjadi kelompok pembeli yang homogen. Ada segmen utama berikut dari pasar real estat:

1. Pasar perumahan;

2. Pasar real estat komersial;

3. Pasar tanah.

Pasar perumahan

Kekurangan akut perumahan adalah fenomena kronis bagi Rusia. Saat ini, masalah perumahan diperburuk oleh masuknya pengungsi dan migran paksa dari negara tetangga. Pada saat yang sama, transisi ke hubungan pasar menyebabkan pengurangan pembangunan perumahan dengan mengorbankan anggaran negara, yang sebelumnya merupakan sumber utama investasi dalam pembangunan perumahan.

Ada kebutuhan besar untuk perumahan pada saat yang sama pendapatan rata-rata rendah dari keluarga Rusia modern, yang tidak memungkinkan mayoritas penduduk memenuhi syarat untuk membeli perumahan. Kelompok pembeli utama yang saat ini membentuk permintaan akan perumahan adalah 4-6% dari populasi. Akibatnya, segera setelah pembangunan ekonomi yang berkelanjutan dimulai, kesejahteraan warga akan mulai meningkat, dan permintaan penduduk akan perumahan akan mulai tumbuh dengan kecepatan yang dipercepat.

Pasar perumahan dibagi menjadi pasar perumahan perkotaan dan pasar perumahan pinggiran kota.

Stok perumahan kota dibagi menjadi beberapa kelompok, dengan mempertimbangkan sifat bangunan:

Perumahan berkualitas rendah, perumahan khas, bangunan dari era Stalin, rumah dengan perencanaan yang lebih baik,

· Perumahan elit. Pada saat yang sama, kualitas perumahan dan lokasinya adalah parameter utama,

· Mempengaruhi permintaan di pasar perumahan dan diperhitungkan dalam harga perumahan. Kualitas perumahan

Ditandai dengan 20-30 indikator, termasuk ukuran dapur, keberadaan balkon atau loggia,

· Tata letak kamar, kamar mandi, pemandangan dari jendela, dll.

Misalnya, perumahan elit di Moskow mengacu pada apartemen yang terletak di gedung yang memenuhi persyaratan berikut. Mereka harus dibangun (atau direnovasi) relatif baru (tidak lebih dari 15 tahun yang lalu). Rumah-rumah seperti itu biasanya terletak di Center, atau di area yang bersih secara ekologis yang berdekatan dengan Center, atau bahkan di daerah terpencil (terkadang di luar Moscow Ring Road), tetapi harus memungkinkan untuk mencapai Center dengan cepat. Kehadiran pramutamu atau keamanan di rumah adalah wajib, dan dalam kasus yang ideal - perlindungan wilayah yang berdekatan. Pekerjaan layanan yang bertanggung jawab untuk menjaga dan memelihara ketertiban di gedung harus dilakukan pada tingkat tinggi; juga diinginkan untuk memiliki pasokan panas dan air yang otonom.

Peran yang semakin penting dimainkan oleh keberadaan garasi atau tempat parkir yang dijaga di wilayah atau di sekitar bangunan (idealnya, ini adalah garasi bawah tanah).

Tanda penting dari perumahan "elit" adalah tidak adanya orang-orang dengan status sosial yang rendah di antara penghuninya. Yang terakhir bisa masuk ke apartemen kelas atas selama rekonstruksi gedung. Menurut norma yang ada, bekas penghuni rumah tersebut, yang dimukimkan kembali selama rekonstruksi, berhak untuk pindah kembali setelah selesai. Pembelian perumahan di rumah-rumah seperti itu memiliki keuntungan tertentu: kemurnian hukum transaksi, kemampuan untuk awalnya mendekorasi rumah Anda sesuai dengan selera Anda sendiri, lingkungan sosial yang homogen. Rumah yang memenuhi sebagian besar persyaratan di atas beragam: bata, monolitik, bahkan ada rumah panel. Apartemen di gedung-gedung mewah dapat terletak di satu atau dua tingkat. Jumlah lantai bangunan juga berbeda - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 lantai. Pada saat yang sama, jumlah lantai bertambah dengan jarak dari Pusat. Infrastruktur rumah elit juga berbeda dalam perkembangannya: mereka dapat memiliki kompleks olahraga, pusat layanan, kolam renang, sauna, taman musim dingin.

Luas total apartemen 120-150 m2 dan lebih, di pintu masuk ada aula 20 m2 dengan air mancur kecil dan akuarium, dua kamar mandi, dapur-ruang makan 15 m2, tamu dan a wilayah master pada dua tingkat.

Pembentukan pasar perumahan pinggiran kota dikaitkan dengan penghapusan pembatasan konstruksi pinggiran kota individu. Terlepas dari situasi ekonomi yang sulit di negara ini, pertumbuhan lapisan penduduk yang cukup mampu telah meningkatkan permintaan akan rumah pedesaan dan pondok.

Permintaan perumahan pinggiran kota tergantung pada lokasi (jarak dan arah dari kota), ketersediaan komunikasi modern (listrik, gas, limbah, pasokan air, telepon), kedekatan tempat rekreasi (badan air, hutan), memastikan pribadi keselamatan dan keamanan harta benda.

Pasar real estat komersial.

Pasar real estat komersial mulai terbentuk sehubungan dengan privatisasi perusahaan, pengembangan hubungan pasar; itu jauh lebih kecil daripada pasar perumahan, jumlah transaksinya kecil; transaksi sewa yang berlaku. Pasar real estat komersial memiliki prospek dan cadangan yang besar untuk pengembangannya, terutama di kota-kota besar, tetapi perkembangannya lambat.

Tarif sewa untuk real estat komersial tergantung pada:

Jenis dan lokasi objek;

Adanya pintu masuk yang terpisah, keamanan, tempat parkir,

Infrastruktur;

Pasar ini dibagi menjadi dua segmen, yang dibedakan berdasarkan tujuan fungsionalnya: pasar perkantoran dan pasar ruang ritel.

Pasar perkantoran di kota-kota besar merupakan segmen pasar real estat kedua (setelah perumahan) dalam hal ukuran. Pasar ruang kantor memiliki perspektif yang baik untuk perkembangannya, karena kebebasan untuk menjalankan bisnis mengarah pada penciptaan semakin banyak struktur bisnis yang membutuhkan tempat untuk berfungsi. Tiga sektor utama telah muncul di pasar perkantoran:

1. Kantor bergengsi yang memenuhi standar internasional untuk tempat administrasi. Mereka terletak di pusat bisnis khusus di distrik pusat kota dan dekat rute transportasi utama. Semua kantor dalam kategori ini dilengkapi sesuai dengan standar Barat, mulai dari sistem telekomunikasi paling modern hingga sistem kontrol iklim. Tempat internal, bangunan dan daerah sekitarnya dijaga dalam kondisi teladan, ada manajemen sendiri, layanan pemeliharaan dan keamanan, tempat parkir yang dijaga. Tarif sewa di tempat seperti itu sangat tinggi. Untuk alasan ini, beberapa pengusaha Rusia sering menyewa kantor kelas satu di luar negeri dengan harga yang lebih terjangkau.

2. Kantor terletak di tempat yang lengkap dan dilengkapi dengan baik, dan kadang-kadang di apartemen dan hotel berukuran besar yang menetap dan direnovasi dengan baik. Tarif sewa di sini dapat diterima untuk perusahaan yang berhasil beroperasi; ada permintaan aktif di sektor ini, yang terus berkembang.

3. Tempat di gedung-gedung non-perumahan kota dan departemen, perusahaan negara (terutama lembaga ilmiah), perusahaan koperasi dan swasta. Ini adalah tempat tanpa finishing dan perbaikan dan layanan terkait. Tarif sewa di sini tidak mahal. Tempat yang tidak cocok terletak di luar persimpangan lalu lintas.

Pusat kota adalah lokasi yang optimal untuk kantor, tetapi kemacetan lalu lintas dan kurangnya tempat parkir mengurangi ketersediaan secara keseluruhan. Lokasi perkantoran di zona tengah yang juga digunakan pertokoan memungkinkan pemanfaatan lahan lebih intensif, karena ruang ritel di atas lantai tiga jarang dikunjungi. Perkantoran sampai batas tertentu meningkatkan omset perdagangan ritel karena konsumsi layanannya.

Baru-baru ini, ada kecenderungan untuk memisahkan lokasi manajemen puncak perusahaan dan administrasi umum, akuntansi, dan manajemen saat ini. Pada saat yang sama, manajemen puncak, yang membutuhkan kontak dengan lingkungan bisnis di sekitarnya, terletak di kantor pusat di pusat, sementara manajer menengah dan bawah dipindahkan ke pinggiran kota.

Kegiatan yang menggunakan kantor melayani semua sektor ekonomi, sehingga permintaan untuk kegiatan ini secara langsung tergantung pada tingkat kegiatan ekonomi secara umum.

Nilai sewa real estat ritel sebagian besar akan ditentukan oleh tingkat elastisitas penawaran dan omset.

Barang khusus (prestige item) dan barang khusus umumnya memiliki elastisitas pendapatan yang tinggi dan jarang dibeli. Oleh karena itu, pembeli bersedia mengeluarkan biaya transportasi untuk menemukan dan membandingkan pilihan yang sesuai. Untuk toko yang menjual bermacam-macam seperti itu, aksesibilitas keseluruhan dari sebanyak mungkin area muncul ke permukaan.

Oleh karena itu, toko-toko ini rela membayar sewa yang tinggi untuk lokasi di CBD.

FMCG sering dibeli, jadi toko serba ada mengoptimalkan lokasinya di dekat rumah atau area kerja. Biasanya, toko-toko semacam itu siap membayar harga sewa maksimum di dekat halte angkutan umum, terutama metro dan kereta listrik. Pada saat yang sama, penciptaan pusat perbelanjaan besar di pinggiran kota adalah karakteristik, di mana, selain fungsi perdagangan itu sendiri, ada juga yang saling melengkapi - bank, kantor pos, perusahaan asuransi, restoran, diskotik, dll.

Bentuk transaksi utama di pasar untuk tempat komersial di pusat kota adalah pembelian dan penjualan tempat komersial, di luar pusat - sewa tempat. Tarif sewa di pusat dan di pinggiran berbeda beberapa kali. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, di Moskow, misalnya, harga sewa menjadi tidak terjangkau bagi perusahaan perdagangan Rusia yang menjual barang murah kepada penduduk. Tempat mereka diambil oleh toko-toko modis. Banyak pembeli pertama-tama membuka gerai ritel untuk memeriksa apakah akan ada perdagangan di lokasi tertentu, dan kemudian membelinya.

Praktek ini berkembang ketika sebidang tanah disewa, di mana perdagangan dari mobil atau dari peti kemas dilakukan.

Pasar real estat industri

Pada intinya, properti industri adalah tempat produksi atau penyimpanan barang. Tergantung pada sifat produk, organisasi produksi dan fungsi yang dilakukan, berbagai persyaratan dapat dikenakan pada real estat industri, misalnya, dalam hal ketinggian lantai, beban lantai, kondisi suhu dan kelembaban, kemungkinan bongkar muat operasi, aksesibilitas transportasi, dll. akan bergantung pada kemampuan properti untuk memaksimalkan keuntungan bagi calon penyewa. Kecenderungan sewa cenderung sangat siklis, berkorelasi dengan perubahan siklis dalam kegiatan ekonomi secara keseluruhan. Karena krisis ekonomi yang sedang berlangsung, penjualan perusahaan sebagai kompleks properti belum meluas. Berinvestasi di real estat industri lebih berisiko daripada real estat komersial, karena real estat industri lebih rentan terhadap fluktuasi ekonomi.

Lokasi di daerah perkotaan akan tergantung pada sifat bisnis, ukuran pasar dan tahap perkembangan perusahaan. Perusahaan dengan pasar lokal kecil (percetakan, perbaikan kecil dan perusahaan konstruksi) mungkin lebih suka berlokasi dekat dengan pasar mereka. Perusahaan besar lebih suka berlokasi di tepi area perkotaan karena alasan kedekatannya dengan jalan raya dan kemampuan untuk menggunakan area yang luas.

Segmen pasar real estat yang berkembang secara dinamis adalah pasar gudang. Hal ini dibedakan oleh kedua jenis dan peralatan:

Kompleks khusus gudang yang dilengkapi dengan peralatan teknis modern

fasilitas, pemanas dan fasilitas lainnya;

hanggar yang dilengkapi modern;

Ruang bawah tanah dan semi-ruang bawah tanah;

Lantai dasar berbagai bangunan;

Tempat perlindungan bom yang dikonversi;

Premis lainnya.

Saat ini, bentuk dasar penyediaan fasilitas penyimpanan berikut digunakan: sewa, penyimpanan kargo yang bertanggung jawab, penyimpanan yang bertanggung jawab dengan asuransi.

Tarif sewa di pasar gudang dibedakan tergantung pada tingkat peralatan gudang, lokasinya, jarak dari pusat transportasi.

Pasokan di pasar gudang sedang dalam tren naik. Peningkatan permintaan fasilitas gudang seiring dengan bertambahnya jumlah badan usaha akan memberikan jaminan permintaan fasilitas gudang.

Pasar tanah (real estate pertanian)

Real estate pertanian harus dipahami sebagai tanah dengan perbaikan yang ada dimaksudkan untuk produksi produk pertanian. Di pasar saat ini, penawaran real estat pertanian tidak elastis, sehingga nilai sewa akan ditentukan oleh permintaan, yang, pada gilirannya, akan tergantung pada produktivitas lahan, biaya produksi, dan harga produk akhir. Permintaan dan harga plot untuk dijual juga tergantung pada tujuan plot (untuk pengembangan perumahan, untuk berkebun, untuk pertanian petani), jarak dari kota, prestise daerah, keberadaan waduk terdekat, hutan.

Di banyak negara, tanah adalah salah satu nilai utama yang beredar di pasar real estat. Di Rusia, pasar tanah baru mulai terbentuk. Ada operasi dengan plot taman, pondok musim panas, sejumlah kecil operasi dengan tanah perusahaan yang dibeli. Pembentukan pasar tanah, pembentukan harga pasar untuk kavling tanah terjadi, namun dengan kecepatan yang tidak mencukupi, yang dijelaskan oleh ketidaksempurnaan kerangka hukum dan mekanisme hubungan tanah saat ini.

Mencirikan pasar tanah Federasi Rusia, hal-hal berikut harus diperhatikan.

Terlepas dari kenyataan bahwa sesuai dengan Undang-Undang “Tentang Reformasi Lahan”, kepemilikan pribadi atas tanah diizinkan kembali pada tahun 1990, hal-hal tidak lebih dari menyatakan kemungkinan kepemilikan tanah pribadi.

Kode Tanah RSFSR, yang diadopsi pada April 1991, secara signifikan membatasi jangkauan pemilik potensial dan hak-hak mereka. Mekanisme privatisasi juga tidak berhasil. Negara dulu dan sekarang tetap menjadi pemilik tanah utama dan mempertahankan semua fungsi kontrolnya. Setiap segmen pasar yang disajikan dapat dibagi menjadi segmen lain. Misalnya, pasar perumahan dibagi lagi menjadi pasar perumahan perkotaan dan pasar perumahan pinggiran kota, pasar non-perumahan - menjadi pasar real estat ritel, pasar kantor, pasar gudang, dll.

Menurut Jack Friedman dan Nicholas Ordway, "Pasar real estat adalah seperangkat mekanisme khusus di mana hak milik dan kepentingan terkait ditransfer, harga ditetapkan, dan ruang dialokasikan di antara berbagai penggunaan lahan yang bersaing."

Namun, definisi pasar real estat akan lebih lengkap, mewakili kompleks hubungan yang terkait dengan penciptaan objek real estat baru dan pengoperasian objek yang sudah ada.

"Pasar real estat adalah sistem mekanisme pasar yang saling berhubungan yang memastikan penciptaan, transfer, pengoperasian, dan pembiayaan objek real estat."

Pasar real estat adalah seperangkat pasar lokal dan regional yang berbeda secara signifikan satu sama lain dalam hal harga, tingkat risiko, efisiensi investasi real estat, dll.

Pasar real estat memiliki sejumlah fitur yang disajikan dalam tabel. 2.

Meja 2

Fitur pasar real estat

	Ciri
Lokalisasi	Imobilitas mutlak Ketergantungan harga tinggi pada lokasi
Jenis kompetisi	Tidak sempurna, oligopoli Sedikit pembeli dan penjual Keunikan setiap objek Kontrol harga terbatas Memasuki pasar membutuhkan modal yang signifikan
Elastisitas proposal	Rendah, dengan peningkatan permintaan dan harga, penawaran meningkat sedikit Permintaan bisa sangat fluktuatif
Derajat keterbukaan	Transaksi bersifat pribadi Informasi publik, seringkali tidak lengkap dan tidak akurat
Daya saing barang	Hal ini sangat ditentukan oleh lingkungan eksternal sekitarnya, pengaruh lingkungan Kekhususan preferensi individu pembeli
Kondisi zonasi	Diatur oleh undang-undang sipil dan pertanahan, dengan mempertimbangkan air, hutan, lingkungan dan hukum khusus lainnya Saling ketergantungan yang lebih besar antara kepemilikan pribadi dan bentuk kepemilikan lainnya
Pendaftaran transaksi	kesulitan hukum, pembatasan dan kondisi
Harga	termasuk biaya objek dan hak terkait

Melalui mekanisme pasar dan regulasi negara, pasar real estat menyediakan:

Pembuatan objek real estat baru;

Pengalihan hak atas real estat;

Menetapkan harga keseimbangan untuk objek real estat;

Operasi (manajemen) properti;

Mengalokasikan ruang antara opsi penggunaan lahan yang bersaing;

Berinvestasi dalam real estat,

saat melakukan operasi berikut dengan real estat:

* dengan perubahan pemilik:

Pembelian dan penjualan objek real estat;

Warisan;

Sumbangan;

Mengamankan pemenuhan kewajiban (misalnya, penjualan objek real estat yang dijaminkan atau disita);

* dengan perubahan sebagian atau seluruhnya dalam komposisi pemilik:

Privatisasi;

Nasionalisasi;

Perubahan susunan pemilik, termasuk dengan pembagian harta;

Kontribusi terhadap modal dasar;

Kepailitan (likuidasi) badan usaha (dengan kepuasan klaim kreditur, termasuk melalui penjualan properti pemilik);

* tanpa perubahan pemilik:

Berinvestasi dalam real estat;

Pengembangan real estat (perluasan, konstruksi baru, renovasi);

Perubahan arah penggunaan, nama merek dagang, alamat resmi, dll.;

Manajemen, operasi;

Transfer ke manajemen ekonomi atau manajemen operasional, untuk penggunaan gratis;

Secara teratur menerima pendapatan dari kepemilikan real estat, yang tidak memerlukan aktivitas kewirausahaan dari penerima;

Pemeliharaan tergantung seumur hidup;

Transfer ke manajemen kepercayaan;

Pengenalan (penghapusan) kemudahan dan beban lainnya;

Asuransi dalam berbagai bentuk dan berbagai operasi, termasuk pinjaman untuk pengembangan real estat.

Semua operasi ini dalam ekonomi pasar dilakukan dengan menggunakan mekanisme pasar, dan oleh karena itu mereka membentuk pasar real estat.

Bab 2. Bagian praktis

Objek terdiri dari dua bangunan gabungan, yang, menurut waktu konstruksinya, dibagi menjadi dua tahap:

1) bangunan tempat tinggal empat lantai dengan tempat kantor dan tempat parkir bawah tanah untuk 38 mobil. Fasilitas ini ditugaskan pada tahun 2009;

2) sekelompok rumah blok bertingkat, di mana terdapat apartemen 2 tingkat yang terpisah.

Properti dipindahkan ke pemilik baru. Harapan penggunaan dan hasil yang terkait dengan Tahap 1 cukup memuaskan bagi pemiliknya. Namun, ia meragukan kelayakan ekonomi tahap 2 (bangunan tempat tinggal bertingkat yang saling bertautan).

Pemilik sedang mempertimbangkan opsi untuk meningkatkan kinerja propertinya. Dalam hal ini, ia mempertimbangkan tiga opsi untuk menggunakan objeknya:

Opsi A

Bangunan tempat tinggal keluarga tunggal yang diblokir. Tempat parkir terletak di dua lantai, tempat komersial terletak di permukaan jalan, sebagian besar bangunan terdiri dari apartemen tempat tinggal, yang masing-masing memiliki pintu masuk terpisah, baik dari halaman maupun dari ruang parkir

Keseimbangan area

Nama
luas keseluruhan
tempat komersial
ruang kantor
apartemen
Bangunan teknis
ruang parkir
luas untuk 1 mobil
tempat untuk mobil
ketinggian apartemen
ketinggian tempat komersial

Opsi B

Opsi rekonstruksi dengan berbagai kombinasi opsi apartemen. Tempat parkir terletak di satu tingkat, sejumlah besar berbagai tempat komersial tergambar di tingkat jalan, apartemen memiliki pintu masuk terpisah baik dari halaman atau dari tangga, apartemen satu, dua dan empat tingkat. Ada koneksi tangga dan lift ke halaman, baik dari ruang parkir maupun dari permukaan jalan. Bangunan ini direncanakan memiliki 60 apartemen, rata-rata luas apartemen adalah 115m2.

Keseimbangan area

Nama
luas keseluruhan
tempat komersial
ruang kantor
apartemen
Bangunan teknis
ruang parkir
luas untuk 1 mobil
tempat untuk mobil
ketinggian apartemen
ketinggian tempat komersial

Opsi C

Bangunan ini akan diubah menjadi kantor dan pusat komersial. Parkir di satu lantai. Ada banyak tempat komersial di lantai dasar. Bangunan ini sebagian besar berisi kantor dengan pintu masuk terpisah dari jalan atau dari galeri perbelanjaan. Dari aula parkir, lift dan tangga terhubung dengan galeri perbelanjaan dan sebagian kantor diatur. Berkat struktur tiang dan balok bangunan, tempat komersial dapat dengan mudah direncanakan ulang dan dibagi menjadi blok-blok terpisah.

Keseimbangan area

Nama
luas keseluruhan
tempat komersial
ruang kantor
apartemen
Bangunan teknis
ruang parkir
luas untuk 1 mobil
tempat untuk mobil
ketinggian apartemen
ketinggian tempat komersial

Data awal tentang situasi pasar pada penugasan

1. Perkiraan perubahan biaya pemeliharaan dan perbaikan saat ini untuk perumahan dan gedung perkantoran dan komersial menurut tahun (dalam persen)


2. Perkiraan perubahan nilai real estat menurut tahun (dalam persen)


3. Perkiraan perubahan tarif sewa untuk semua jenis real estat berdasarkan tahun (dalam persen)


4. Tingkat hunian oleh penyewa tempat tinggal menurut tahun (dalam persen)


5. Tingkat pendudukan gedung kantor oleh penyewa menurut tahun (persentase)


6. Tingkat pendudukan oleh penyewa tempat komersial menurut tahun (persentase)


7. Tingkat hunian tempat parkir oleh penyewa menurut tahun (persentase)


8. Tingkat sewa tempat tinggal pada tahun dasar 2016 (dalam rubel / m2)

9. Tingkat sewa tempat komersial pada tahun dasar 2016 (dalam rubel / m2)

10. Tingkat sewa gedung kantor pada tahun dasar 2014 (dalam rubel / m2)

11. Tingkat sewa tempat parkir pada tahun dasar 2014 (dalam rubel / m2)

12. Harga jual apartemen tahun 2016 (dalam rubel / m2)

13. Harga jual ruang kantor pada tahun 2014 (dalam rubel / m2)

14. Harga jual tempat komersial pada tahun 2016 (dalam rubel / m2)

15. Harga jual tempat parkir pada tahun 2016 (dalam rubel / m2)

16. Pemeliharaan dan perbaikan perumahan saat ini pada tahun 2016 (dalam rubel / m2)

17. Pemeliharaan dan perbaikan saat ini kantor dan tempat komersial pada tahun 2016 (dalam rubel / m2)

18. Tarif pengurangan depresiasi tahunan untuk opsi A, B, C (dalam persen)

20. Sewa sebidang tanah pada tahun dasar 2016 untuk opsi A, B, C (rubel / tahun)

21. Harga jual real estat (pada awal 2014) sebelum melakukan perbaikan sesuai dengan opsi A, B, C, (ribuan rubel / m2)

22. Biaya investasi untuk perbaikan dan rekonstruksi real estat pada awal 2014 (sesuai dengan opsi rekonstruksi A), (ribuan rubel / m2)

23. Biaya investasi untuk renovasi dan rekonstruksi real estat pada awal 2014 (sesuai dengan opsi rekonstruksi B), (ribuan rubel / m2)

24. Biaya investasi untuk renovasi dan rekonstruksi real estat pada awal 2014 (sesuai dengan opsi rekonstruksi C), (ribuan rubel / m2)

25. Tempat parkir yang disewa atau dijual.
Terima untuk semua varian luas satu tempat parkir 30 m 2. Jumlah ruang parkir ditentukan sebagai area varian dari ruang parkir (dari Tabel 3.1, 3.2, 3.3), dihitung dalam sq. meter, dibagi dengan luas satu tempat parkir.
26. Pajak penghasilan.
Terima 20% untuk semua opsi.
27. Biaya peningkatan modal utang,% per tahun

Bagian dari modal yang ditarik dalam biaya investasi (persentase)

Waktu pembayaran modal yang ditarik dan cara pembayaran utang

Terima untuk semua opsi waktu pembayaran dalam 10 tahun, dan metode pembayaran utang - dalam bagian yang sama 10% dengan pembayaran pertama pada tahun 2015.

Data awal untuk menghitung profitabilitas opsi rekonstruksi A, B, C pada nilai penerimaan kas saat ini

Data awal umum

Poin tugas
1. Prediksi perubahan biaya pemeliharaan dan perbaikan,%
2. Perkiraan perubahan nilai real estat,%
3. Perkiraan perubahan tarif sewa,%
4. Tingkat hunian oleh penyewa tempat tinggal,%
5. Tingkat hunian penyewa gedung perkantoran,%
6. Tingkat hunian penyewa tempat komersial,%
7. Tingkat hunian tempat parkir oleh penyewa,%
8.Rent level untuk tempat tinggal, gosok / m2
9.Tingkat sewa untuk tempat komersial, gosok / m2
10. Tingkat sewa gedung kantor, rubel / m2
11. Tingkat sewa tempat parkir, rubel / m2
12.Harga jual apartemen, gosok / m2
13. Harga jual ruang kantor, gosok / m2
14. Harga Jual Tempat Komersial, RUB / m2
15. Harga jual tempat parkir, gosok / m2
16. Pemeliharaan dan perbaikan perumahan saat ini, rubel / m2
17. Pemeliharaan dan perbaikan saat ini dari kantor dan tempat komersial, gosok / m2

Perhitungan dilakukan dalam program Excel.

Untuk menentukan solusi investasi yang optimal, perlu ditentukan jumlah pendapatan dan pengeluaran untuk periode tertentu dan menghitung nilai totalnya.

Pertama, kami menganalisis data awal dan, berdasarkan data tersebut, menentukan tingkat sewa, harga jual, dan biaya pemeliharaan untuk periode lima tahun. Setelah menghitung semua nilai, kita dapat menentukan pendapatan sewa yang diterima dari real estat berdasarkan tahun dan jumlah selama 5 tahun dan menemukan pendapatan dari penjualan semua real estat setelah 5 tahun beroperasi.

Kemudian kami menentukan biaya pemeliharaan fasilitas kami selama bertahun-tahun dan menemukan jumlahnya selama 5 tahun. Kemudian kami menemukan biaya lain, yang meliputi sewa tanah, biaya investasi dan biaya penyusutan. Setelah menentukan jumlah semua pendapatan dan pengeluaran, kami menemukan keuntungan dari kegiatan kami dan mengenakan pajak di atasnya, kemudian menjumlahkan keuntungan yang diterima dari sewa dan penjualan, dan mendapatkan nilai totalnya.

Perbandingan opsi menunjukkan bahwa opsi yang paling menguntungkan untuk meningkatkan efisiensi properti seseorang adalah opsi C, diikuti oleh opsi B. Opsi A mengambil posisi opsi yang paling tidak menguntungkan dari yang terdaftar.

Kesimpulan

Sebagai hasil dari pekerjaan yang dilakukan, kesimpulan berikut dapat ditarik:

Pasar real estat di Rusia saat ini sedang dalam tahap pembentukan. Perkembangannya tidak merata. Alasan untuk pembangunan yang tidak merata adalah: kurangnya kerangka legislatif yang sistematis di bidang ini sejauh ini, privatisasi yang tidak dapat dibenarkan, ketidakstabilan ekonomi dan inflasi, risiko kegiatan investasi, dll.

Pasar real estat merupakan komponen penting dalam setiap perekonomian nasional.

Pasar real estat terkait erat dengan pasar lain. Tanpa pasar real estat, tidak akan ada pasar sama sekali, karena ketika pasar barang dan jasa, pasar tenaga kerja, dll. tidak akan memiliki tempat sewaan yang diperlukan untuk kegiatan mereka.

Selain itu, real estat adalah investasi yang menguntungkan karena dana yang diinvestasikan dalam real estat dilindungi dari inflasi.

Dengan demikian, perlu dicatat bahwa peningkatan efektif ekonomi real estat dalam kondisi Rusia modern adalah arah yang menjanjikan, dan perlu dipelajari, ditingkatkan, dan dikembangkan menggunakan pengalaman asing dan domestik.

Aplikasi

Keseimbangan area untuk opsi A

Nama
luas keseluruhan
tempat komersial
ruang kantor
apartemen
Bangunan teknis
ruang parkir
luas untuk 1 mobil
tempat untuk mobil
ketinggian apartemen
ketinggian tempat komersial

pendapatan sewa
Jenis tempat
Ruang hidup
ruang kantor
Tempat komersial
Tempat parkir
hasil penjualan
Jenis tempat
Ruang hidup
ruang kantor
Tempat komersial
Tempat parkir

...

biaya perawatan
Jenis tempat
Ruang hidup
ruang kantor
Tempat komersial
Tempat parkir
biaya lainnya

Sewa tanah
Biaya investasi
depresiasi
total
pendapatan sewa
biaya operasional

Pasar real estat dan karakteristiknya. Jenis nilai, prinsip dan proses penilaian real estat. Karakteristik pendekatan utama untuk penilaian real estat di Federasi Rusia. Perhitungan nilai pasar objek real estat menggunakan contoh tempat non-perumahan.

tesis, ditambahkan 14/12/2010

Pemilihan opsi yang efektif untuk penggunaan plot dengan pusat perbelanjaan "Vel" di kawasan industri Cherepovets berdasarkan analisis pasar real estat komersial. Penilaian nilai pasar, perhitungan produktivitas maksimum properti.

makalah, ditambahkan 14/12/2011

Konsep real estat dan jenis utamanya. Klasifikasi umum dan fitur pasar real estat. Karakteristik dan faktor utama real estat sebagai komoditas. Analisis pasar real estate di Rusia dan luar negeri, inti dari pinjaman hipotek.

makalah ditambahkan 13/12/2014

Analisis pasar real estat - bangunan tempat tinggal keluarga tunggal individu di pinggiran kota Kazan. Perhitungan biaya penggantian properti menggunakan metode unit komparatif. Perhitungan jumlah keausan fisik. Penentuan nilai properti.

tes, ditambahkan 11/11/2014

Evaluasi pendekatan biaya, pasar dan pendapatan untuk menilai nilai properti. Karakteristik properti yang dievaluasi. Karakteristik situasi ekonomi di pasar kantor real estate. Penilaian objek dengan pendekatan pendapatan. Tujuan penilaian.

makalah, ditambahkan 21/10/2008

Inti dari real estate sebagai komoditas, struktur pasar real estate di Rusia. Klasifikasi transaksi real estat. Pembentukan, perubahan atau penghentian hak-hak sipil dan kewajiban sehubungan dengan properti. Akuisisi kepemilikan.

makalah, ditambahkan 20/12/2015

Pertimbangan dan analisis keteraturan fungsi dan pengembangan pasar real estat di Rusia. Konsep dan jenis real estat, fitur-fiturnya sebagai komoditas. Pengaruh faktor sosial-ekonomi pada pengembangan pasar real estat, kerangka hukum untuk regulasi.

makalah, ditambahkan 18/10/2013

Tempat objek real estat dalam sistem hubungan masyarakat. Konsep real estat perusahaan dan objeknya. Fitur properti. Siklus hidup real estat perusahaan sebagai objek ekonomi dan fisik dan sebagai kompleks properti.

abstrak, ditambahkan 25/11/2011

Pendekatan dasar untuk menentukan nilai properti. Metode dan prinsip umum untuk penilaian real estat perumahan. Analisis pasar real estat perumahan di Samara. Karakteristik objek penilaian. Penetapan nilai akhir dari nilai pasar objek penilaian.

tesis, ditambahkan 08/09/2010

Analisis pasar real estat wilayah Tyumen, posisi sosial-ekonominya. Deskripsi lokasi objek real estat. Tempat apartemen empat kamar di pasar real estat modern, prosedur dan tahapan utama penilaian objek ini.

Mari kita menganalisis pasar real estat perumahan untuk kepatuhannya dengan jenis struktur pasar. Menurut teori ekonomi, jenis struktur pasar dibedakan berdasarkan karakteristik berikut: jumlah penjual dan pembeli, tingkat diferensiasi barang, hambatan penetrasi pasar bagi produsen dan penjual, elastisitas harga penawaran dan permintaan, adanya keuntungan ekonomi, dan kekhasan persaingan dalam industri.

1. Ada banyak penjual real estat di pasar real estat perumahan: perusahaan konstruksi (di pasar primer) - pada tahun 2009 di Federasi Rusia adalah 11%, dan pada tahun 2011 - 16% dan rumah tangga (di pasar sekunder) - tahun 2009 sebesar 89%, dan tahun 2011 sebesar 84%. Namun, di pasar sekunder, penjual (rumah tangga), pada umumnya, tidak bertindak secara independen, tetapi melalui perantara, yang merupakan pengusaha perorangan kecil dan perusahaan real estat menengah. Menurut Persekutuan Realtors Rusia, hanya di Tomsk ada agen penjual bersertifikat (NGSR); pada September 2010, itu termasuk 27 perusahaan. Jadi, menurut kriteria ini, pasar real estat perumahan sekunder termasuk dalam jenis struktur pasar "persaingan monopoli". Pasar real estat utama, di mana penjualnya adalah perusahaan menengah dan besar, dan jumlah pengembangnya kecil, memiliki tanda-tanda oligopoli. Selain itu, kelompok dan kepemilikan keuangan dan industri besar seperti:

2. Ada diferensiasi barang yang signifikan di pasar real estat perumahan. Biasanya, pasar real estat sekunder dibagi menjadi: perumahan lama, perumahan tua setelah perbaikan besar, rumah-rumah periode Stalinis, Khrushchev, Brezhnevka, rumah panel tahun 60-an dan 70-an, rumah panel tahun 80-an dan 90-an, rumah bata. "Tomsk memiliki klasifikasi tidak resminya sendiri, yang menurutnya real estat perumahan dibagi menjadi perumahan elit, rumah mewah, apartemen dengan perencanaan yang lebih baik dan perumahan standar." Adapun pasar real estat utama, "paling sering mereka mengambil klasifikasi Moskow sebagai dasar dan membagi perumahan menjadi empat kelas: elit, premium, bisnis dan ekonomi." Juga, perumahan setiap kelas dibedakan berdasarkan jenis bahan, lokasi (termasuk situasi lingkungan), kualitas lantai, ukuran kamar, dapur dan bangunan tambahan lainnya dan, sebagai akibatnya, pada harga. Karakteristik individu perumahan adalah: lantai, pemandangan dari jendela, tata letak, dekorasi ulang, kondisi kabel listrik, pasokan air dan sistem pemanas, dll., termasuk. ketersediaan paket dokumen lengkap untuk transaksi. “Menyesuaikan produk membuatnya lebih mahal. Volume produksi barang individu dan barang seri tidak mencapai optimum ekonomisnya, yaitu biaya rata-rata minimum. Produk ini lebih mahal bagi konsumen daripada dalam kondisi persaingan sempurna, tetapi konsumen setuju untuk “membayar untuk kesenangan” untuk tinggal di apartemen yang lebih cocok untuknya dalam hal lokasi dan tata letak atau di rumahnya sendiri. Jadi, menurut kriteria ini, pasar perumahan termasuk dalam jenis "persaingan monopolistik dengan diferensiasi produk".

3. Hambatan untuk masuk ke industri. Di pasar real estat primer, ada hambatan tinggi untuk masuk ke industri bagi penjual (pelanggan, pengembang). Untuk membuat perusahaan konstruksi, Anda harus melalui prosedur pendaftaran negara badan hukum. Selanjutnya, untuk melakukan survei konstruksi, desain, dan teknik mulai 1 Januari 2010, perlu bergabung dengan organisasi pengaturan mandiri (SRO) dan mendapatkan sertifikat penerimaan untuk jenis pekerjaan tertentu. Hambatan lainnya akan berhubungan dengan pembangunan setiap fasilitas baru secara terpisah. Menurut pakar pasar, hambatan utama untuk peningkatan volume konstruksi adalah penerapan Undang-Undang Federal No. 214-FZ "Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Bangunan Apartemen dan Objek Real Estat Lainnya dan tentang Amandemen Undang-Undang Legislatif Tertentu dari Federasi Rusia " tanggal 30.12.2004, yang memberikan pengembang hak untuk mengumpulkan uang dari pemegang saham hanya jika ia memiliki: - dokumen pendaftaran negara oleh pengembang kepemilikan sebidang tanah yang sedang dibangun atau perjanjian sewa untuk plot tersebut ; - izin mendirikan bangunan; - deklarasi proyek, yang harus diposting di media, karena pengembang dapat menyimpulkan perjanjian untuk berpartisipasi dalam konstruksi bersama dengan pemegang saham pertama hanya setelah dua minggu sejak tanggal publikasi. Penting juga untuk mencatat hambatan lain yang melekat di pasar real estat primer: - jumlah plot tanah yang ditawarkan tidak mencukupi, biayanya yang tinggi dan tender yang tidak transparan untuk penjualannya. Biasanya 1-2 bidang tanah ditawarkan per distrik pada saat yang bersamaan. Saat ini, biaya sebidang tanah yang dapat diperoleh pengembang untuk pembangunan sendiri bangunan tempat tinggal bertingkat di kota Tomsk dibedakan dari 230 ribu rubel. hingga 1 juta rubel. untuk 1 adalah. Adapun harga sebidang tanah untuk konstruksi perumahan individu bertingkat rendah baik di kota maupun di pinggiran kota, kisaran harga di sini adalah dari 30 hingga 500 ribu rubel. untuk seratus meter persegi; - Persyaratan informal untuk usaha konstruksi dalam bentuk berbagai macam kewajiban sosial. Sering dipraktikkan untuk mengalokasikan sebidang tanah untuk perusahaan konstruksi untuk konstruksinya sendiri di tempat yang nyaman sebagai imbalan atas kewajibannya untuk membangun atau merekonstruksi fasilitas infrastruktur sosial: taman kanak-kanak, sekolah, rumah sakit, dll. ; - kebutuhan akan berbagai peralatan yang sangat khusus (tower crane dengan ketinggian dan kapasitas angkat yang berbeda, peralatan penggerak tiang atau pabrik pengepres tiang, pabrik pencampuran beton dan unit pencampuran beton, pompa beton, dll. ), yang tidak efektif untuk membeli dengan volume kecil dan sifat pekerjaan sementara, dan harus disewa, yang terkait dengan risiko kurangnya pasokan pasar. Misalnya, tidak selalu masuk akal untuk membeli derek menara, karena perusahaan konstruksi harus segera menambahkan beberapa orang setelah pembelian (1-2 operator derek, tukang kunci yang bertanggung jawab atas kondisi teknis derek, tukang listrik plus pekerjaan tambahan untuk insinyur keselamatan). Sebagai situs konstruksi yang sangat berbahaya, derek harus terdaftar di departemen kota Rostekhnadzor, serta dimasukkan ke dalam neraca perusahaan. Peralatan yang dibeli harus disimpan dalam kondisi tertentu dan inspeksi terjadwal harus dilakukan setiap 10 bulan. Semua faktor ini secara signifikan meningkatkan biaya. Selain itu, untuk berbagai jenis pekerjaan konstruksi, dengan mempertimbangkan kondisi konstruksi, diperlukan tower crane dengan karakteristik teknis yang berbeda, yang meliputi: kapasitas angkat, tinggi, jangkauan boom, berdiri bebas di atas rel atau di dasar jangkar dengan menara derek yang dapat berkembang sendiri dan kemungkinan memasang menara ke gedung yang sedang dibangun, dll. Dalam hal ini, kisaran harga adalah dari 1,5 hingga 20 juta rubel. untuk pembelian peralatan konstruksi ini. Kisaran harga juga disebabkan oleh kenyataan bahwa masa pakai maksimum bagian tower crane, tergantung pada grade baja, adalah 10–18 tahun, oleh karena itu, sejumlah besar peralatan bekas ditawarkan di pasar dengan harga lebih rendah. . Menyewa derek menara yang dipilih secara rasional akan membebani pengembang dari 700 rubel. hingga 5000 rubel per jam mesin (dari 5600 rubel dan lebih banyak per shift) dan akan menyelamatkannya dari biaya tambahan yang terkait dengan pemeliharaan, perbaikan, pemeliharaan, penyimpanan, waktu henti paksa, dll.; - gangguan pasokan bahan bangunan. Di sini contoh yang paling mencolok adalah "krisis semen" yang telah mencengkeram bagian Eropa Rusia selama beberapa tahun terakhir. Semen adalah bahan bangunan utama yang menjadi dasar pembuatan beton dan mortar. Volume permintaan untuk itu tergantung pada waktu dalam setahun, karena di musim panas berikut ini aktif: konstruksi industri dan perumahan, perbaikan dan rekonstruksi benda-benda besar; konstruksi perumahan individu; renovasi apartemen; perbaikan dan rekonstruksi rumah-rumah pribadi; konstruksi, perbaikan dan rekonstruksi pondok musim panas, rumah taman dan berbagai bangunan di plot anak perusahaan pribadi. Ada kekurangan kritis bahan ini di pasar domestik. Memang, “pertumbuhan pasar semen untuk tahun ini di Rusia sebesar 9-12% (pertumbuhan dunia - 4-6%). Selama setahun terakhir, di sebagian besar wilayah, bahan bangunan ini telah mengalami kenaikan harga sebesar 50-60%. Di Rusia saat ini ada sekitar 50 pabrik semen, tujuh di antaranya besar. Total kapasitas produksi adalah 69 juta ton. Pada saat yang sama, konsumsi seluruh Rusia melebihi 90 juta ton, yang dengan jelas mengandaikan karakter defisit pasar. " Dan jika perusahaan besar mengasuransikan diri terhadap defisit semen dengan membuat kontrak jangka panjang dengan pemasok, maka pengembang kecil dan rumah tangga harus membayar lebih atau, jika benar-benar kekurangan semen di pasar, sepenuhnya menunda masa konstruksi; - kurangnya personel yang berkualitas. Pilihan institusi pendidikan yang melatih personel untuk industri konstruksi sangat terbatas. Di satu sisi, siklus hidup perusahaan konstruksi rata-rata 5-7 tahun, yang membuatnya tidak efektif untuk memiliki seluruh rangkaian aset tidak lancar yang mahal dengan periode pengembalian yang lama. Pada saat yang sama, setiap perusahaan memegang bagian yang cukup dari aset tidak lancar yang memungkinkannya untuk tetap berada di pasar ketika direorganisasi atau perusahaan baru dibuat atas dasar itu. Juga perlu untuk mendapatkan akses ke tender baru (tender untuk pembangunan fasilitas). Pada saat yang sama, aset harus cukup likuid sehingga, kadang-kadang, aset tersebut dapat dengan mudah dijual dan gulung tikar - inilah cara perusahaan mengurangi hambatan keluar. Sebagai aturan, perusahaan konstruksi memperoleh kepemilikan: truk dengan tonase rendah (mobil Gazelle dari 300 hingga 700 ribu rubel, tergantung pada konfigurasi dan tahun pembuatan), manipulator (dari 800 hingga 2,5 ribu rubel), pemuat (dari 600 ribu rubel hingga 5 juta rubel tergantung pada tahun pembuatan dan daya dukung, daya, kapasitas ember, dll.), generator diesel dan pembangkit listrik tenaga diesel (dari 160 hingga 2800 ribu rubel tergantung pada merek, daya, dan karakteristik lainnya), ekskavator ( dari 1,8 juta rubel); instrumen geodetik: level (dari 6,5 ribu rubel), theodolit (dari 28 ribu rubel), tacheometer (dari 250 ribu rubel), dll. Semua ini membuktikan fakta bahwa dalam industri konstruksi seringkali tidak ada batasan yang jelas antara perusahaan dan pasar, seperti yang ditafsirkan dalam teori R. Coase. Pemisahan jenis pekerjaan tertentu (listrik, pipa ledeng, pengecatan dan plesteran, produksi dan pemasangan jendela dan pintu, dll.) ke dalam perusahaan independen sambil mempertahankan fondasi di pihak perusahaan induk atau membuat perjanjian dengan perusahaan kontraktor independen dianggap sebagai dua alternatif pasar yang dapat diterima yang memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Penciptaan dan pemeliharaan perusahaan "sendiri" cukup umum dalam bisnis konstruksi. Di satu sisi, ini memberikan organisasi industri yang lebih efisien. Selain itu, mempertahankan kendali atas jenis pekerjaan ini memungkinkan kami mengatasi elemen ketidakpastian pasar. Di sisi lain, "penyebaran" aktivitas seperti itu sering terjadi dengan mengorbankan kualitas. Selain itu, perusahaan tambahan juga harus membuat kontrak dengan pihak ketiga untuk memastikan cakupan pekerjaan penuh dan skala pengembalian yang diperlukan. Pada saat yang sama, outsourcing pekerjaan individu ke pasar sering menjamin kualitas yang lebih tinggi karena pilihan pemasok yang berkelanjutan. Pada saat yang sama, hal itu menimbulkan risiko tidak tercapainya kontrak, yang berarti gangguan dalam pekerjaan konstruksi. Salah satu akibat dari ketidakpastian dalam industri konstruksi adalah tidak adanya jadwal kerja dan jadwal jaringan yang jelas. Mereka, tentu saja, sedang dikembangkan, tetapi dalam praktiknya mereka jarang diikuti dengan tepat. Ketidakpastian dalam produksi industri dapat dilihat sebagai semacam hambatan tambahan untuk masuk ke industri. Hambatan di atas untuk masuk ke industri untuk penjual di pasar real estat primer adalah karakteristik dari struktur pasar "oligopoli" dan "persaingan monopoli". Di pasar real estat perumahan sekunder, ada hambatan kecil untuk masuk ke industri. Paling sering, rumah tangga menggunakan layanan perantara - agen real estat. Untuk membuat perusahaan real estat, pendaftaran negara dari badan hukum diperlukan, tetapi pendaftaran sebagai pengusaha perorangan sudah cukup. Reputasi perusahaan perantara, yang merupakan keunggulan kompetitifnya, juga memainkan peran penting. Reputasi makelar barang tak bergerak terbentuk dari berbagai keadaan aktivitasnya: waktu kehadirannya di pasar, jumlah kantor, keberadaan ulasan positif dan negatif di media, refleksi kegiatan dalam publikasi profesional, dll. Beberapa keunggulan kompetitif untuk perusahaan real estat juga partisipasi dalam asosiasi profesional (kemitraan nirlaba) dari RGR dan / atau NGR. Untuk melakukan ini, Anda harus: 1) memperoleh sertifikat kesesuaian layanan perantara yang diberikan dengan persyaratan Standar; 2) memiliki atau secara resmi menggunakan tempat non-perumahan yang memiliki ruang yang dilengkapi secara khusus untuk negosiasi, memastikan kerahasiaan; 3) menyimpulkan kontrak asuransi kewajiban profesional untuk penjual; 4) memperoleh dokumen hak untuk menggunakan merek dagang terdaftar dengan cara yang ditentukan, di mana layanan perantara diberikan. Ada semacam efek merek dagang di pasar real estat - dalam bisnis ini sangat penting untuk memiliki sejarah yang baik dan pengakuan publik. Misalnya, fakta bahwa agen real estat Vybor diakui oleh hasil kompetisi All-Rusia "Pengakuan Profesional - 2011", yang diadakan oleh Persekutuan Realtors Rusia, sebagai pemenang dalam nominasi "Perusahaan Pialang Terbaik di Rumah Pasar Penjualan 2011" (lebih dari 100 karyawan) memberikan keunggulan kompetitif yang kuat kepada makelar. Pengaruh kepercayaan pada opini publik dan perilaku publik di sini merupakan variasi dari efek bergabung dengan mayoritas yang diketahui dari teori ekonomi - tanpa memahami seluk-beluk fungsi pasar real estat, pembeli dan penjual (rumah tangga) non-profesional lebih memilih untuk hubungi agen yang paling laris di pasaran atau yang direkomendasikan oleh kenalan dan teman... Reputasi, kepercayaan, keunggulan merek - semua hambatan untuk masuk ke industri ini adalah karakteristik dari struktur pasar "persaingan monopoli". Untuk penjual dan pembeli non-profesional di pasar real estat sekunder (rumah tangga), hambatan masuk ke pasar minimal. Jadi, penjual mengadakan perjanjian awal dengan perusahaan real estat untuk penjualan, yang hampir tidak mewajibkannya untuk apa pun. Setelah itu, barang (tempat tinggal) diiklankan oleh perantara, ditunjukkan kepada pembeli potensial, negosiasi diadakan atas nama penjual. Agen menimbulkan biaya transaksi dan produksi yang belum dibayar, yang sebagian besar mengikat perilaku selanjutnya. Semakin lama agen bekerja dengan klien, semakin tinggi biaya ini dan semakin dia tertarik untuk membuatnya produktif, yaitu, untuk menyelesaikan hubungan dengan klien dengan memilih opsi penjualan yang dapat diterima dan membuat kesepakatan. Ini disebabkan oleh fakta bahwa layanan keagenan biasanya dibayarkan pada saat penutupan kontrak penjualan atau transfer dokumen untuk pendaftaran hak milik. Penjual real estat non-profesional yang sama tidak menanggung biaya awal, yang menunjukkan hampir tidak adanya hambatan untuk masuk dan keluar dari hubungan pasar. Keadaan ini membawa pasar real estat rumah tangga lebih dekat ke jenis persaingan sempurna. Pada saat yang sama, hubungan yang terperinci dapat diinterpretasikan sebagai “kontrak kabur” yang menyediakan bahaya oportunisme di pihak pihak yang paling tidak rentan.

4. Elastisitas permintaan terhadap harga real estat pada umumnya tinggi karena tingginya biaya barang (pengaruh pendapatan), tetapi berbeda untuk segmen pembeli yang berbeda dan kelas real estat yang berbeda. Dengan demikian, bagi masyarakat yang berpendapatan tinggi, elastisitas harga permintaan lebih rendah dibandingkan dengan masyarakat yang berpendapatan rendah. Elastisitas permintaan perumahan mewah dan premium lebih rendah dibandingkan dengan perumahan kelas bisnis dan ekonomi. Selain itu, permintaan untuk perumahan premium adalah permintaan untuk manfaat yang kompleks, termasuk apartemen itu sendiri (kondisi tempat tinggal) dan infrastruktur individu (berdasarkan permintaan), dan tingkat keamanan (termasuk keramahan lingkungan) dari area tersebut. Dengan konstruksi terintegrasi, semacam lingkungan sosial tercipta - orang-orang dengan pendapatan, masalah, dan kebutuhan yang sama akan tinggal di sekitarnya. Pembeli perumahan elit siap membayar untuk clubbing (tidak lebih dari 10 apartemen di satu rumah), lingkungan sosial yang bersatu (penjual melakukan pemilihan penyewa yang ketat), lokasi (di bagian kota yang bersejarah), sebagai serta lokasi rumah di kawasan bergengsi (teater, museum terletak di dekatnya , butik), kurangnya infrastruktur massal rumah (rumah harus kehilangan "layanan tambahan", karena pembeli apartemen elit biasanya sudah memiliki penata rambut mereka sendiri, juru masak, lapangan tenis, dll.), Kehadiran tempat parkir tamu dan parkir bawah tanah (di mana setiap apartemen memiliki dua tempat untuk mobil pemilik apartemen), tingkat keamanan yang tinggi bagi penghuni (bersenjata penjaga, pengawasan video, kartu plastik masuk untuk penghuni, dll.), peralatan teknik otonom (pembangkit listrik sendiri, pasokan air, pemanas, pemadam kebakaran, dll.), digunakan dalam konstruksi dan finishing hanya bahan terbaik. Keunikan produk tersebut membuat produk lain menjadi pengganti yang tidak sempurna. Pada saat yang sama, elastisitas harga permintaan menurun. Selain itu, perkiraan biaya per meter persegi yang terlalu tinggi (per September 2011 di Tomsk, harga 1 meter persegi perumahan elit berkisar antara 55 hingga 83 ribu rubel) menciptakan efek barang bergengsi, minat yang meningkat dari strata sosial tertentu. , dan permintaan menjadi semakin tidak elastis terhadap harga. Elastisitas harga permintaan tergantung pada tujuan memperoleh real estat. Menurut kriteria ini, semua real estat perumahan dapat dibagi menjadi dua segmen. Yang pertama adalah pembelian rumah sebagai bagian dari perubahan pilihan konsumen. Yang kedua adalah perumahan sebagai komoditas investasi, investasi yang dibuat untuk tujuan dijual kembali (memperoleh arbitrase harga sementara). Untuk segmen kedua, elastisitas harga permintaan lebih tinggi, karena investasi real estat memiliki alternatif investasi lain. Adapun elastisitas harga penawaran, untuk segmen pertama tidak tinggi, yaitu dengan kenaikan harga tidak akan muncul penjual baru. Di segmen kedua, perilaku penjual tergantung pada ekspektasi mereka mengenai perubahan harga lebih lanjut. Jika, dari sudut pandang penjual, harga telah mencapai harga maksimum, properti kosong yang dibeli untuk tujuan investasi akan memasuki pasar, yang dapat menyebabkan penurunan harga. Tapi jatuhnya harga hampir tidak bisa diharapkan karena kecilnya segmen pasar ini. Untuk mengantisipasi kenaikan harga lebih lanjut, penjual individu dan agen penjual akan "menahan" apartemen. Dengan demikian, pada segmen pasar kedua, elastisitas harga penawaran lebih tinggi. Terakhir, untuk pasar perumahan primer, elastisitas harga penawaran lebih tinggi dalam jangka panjang daripada jangka pendek. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa penetrasi produsen dan penjual baru (pelanggan-pengembang) ke pasar dikaitkan dengan biaya material yang tinggi dan durasi pembangunan fasilitas baru. Perbaikan lingkungan ekonomi dalam jangka pendek akan menghasilkan keuntungan yang lebih tinggi bagi pengembang yang ada, tetapi volume konstruksi dan penjualan tidak mungkin meningkat secara signifikan. Dalam jangka panjang, persaingan akan semakin ketat karena munculnya perusahaan-perusahaan baru (termasuk re-profiling), yang akan berpartisipasi dalam pembagian total keuntungan.

5. Fitur persaingan di pasar real estat. Mempertimbangkan pentingnya karakteristik individu perumahan ketika memilihnya oleh pembeli tertentu (kualitas perumahan, lingkungan hidup, reputasi perusahaan pengembang atau perusahaan perantara real estat, jaminan pengembang, penyediaan layanan asuransi hak milik, bantuan dalam memperoleh hipotek, dll), di antara penjual persaingan non-harga berlaku. Persaingan harga di pasar perumahan memainkan peran sekunder dan mulai berlaku jika transaksi mendesak. Ada persaingan yang adil di pasar real estat, tetapi dalam kondisi modern ada juga ciri-ciri persaingan tidak sehat seperti penurunan kualitas bahan dan pekerjaan konstruksi, pelanggaran kepentingan pembeli, penyuapan pejabat (dengan tujuan memperoleh berbagai jenis izin, memperoleh plot, dll), merusak reputasi pesaing dengan menyebarkan desas-desus palsu, termasuk. menggunakan media, spionase industri, dan tindakan lain yang tidak sesuai dengan hukum dan etika bisnis. Pasar sekunder untuk real estat perumahan adalah contoh khas dari "pasar lemon" - barang dengan kualitas berbeda dengan karakteristik tersembunyi untuk salah satu pihak dalam transaksi (pembeli) dan kehadiran pihak lain dalam transaksi (pembeli). penjual) informasi pribadi tentang kualitas barang yang ditawarkan. Seperti yang ditunjukkan oleh penulis teori "seleksi yang memburuk" J. Akerlof, barang-barang dengan karakteristik yang baik ("persik") menghilang di pasar jenis ini, dan hanya barang-barang berkualitas rendah ("lemon") yang tersisa, apalagi, dengan jelas meningkat harga. Dengan kata lain, beberapa properti telah terjual selama bertahun-tahun atau telah berulang kali kembali ke pasar, di mana menjadi sangat sulit bagi pembeli untuk menemukan "persik" di antara "lemon busuk". Karena tidak ada pasar massal untuk "persik", itu digantikan oleh penjualan individu, termasuk berdasarkan koneksi pribadi.

6. Sumber keuntungan ekonomi di pasar real estat. Bagi pengembang, asal mula keuntungan ekonomi dikaitkan dengan struktur pasar oligopolistik. Kemungkinan memperoleh keuntungan super di industri konstruksi dan sektor jasa real estat ditentukan oleh situasi makroekonomi saat ini di negara itu, serta harapan orang dan penilaian mereka terhadap prospek pembangunan, dinamika pendapatan penduduk, tingkat kemungkinan dan kondisi untuk memperoleh pinjaman hipotek, dll. Dari perantara (perusahaan real estat) di pasar real estat, keuntungan adalah hadiah untuk risiko, serta untuk mengatasi ketidakpastian informasi yang timbul dari konsumen layanan pada setiap tahap transaksi. Juga, agen real estat besar dapat menerima keuntungan spekulatif dengan melakukan investasi di real estat dan memperoleh arbitrase harga sementara. Apartemen yang urgensi transaksinya merupakan faktor penting terutama merupakan objek investasi yang menguntungkan. Ada juga cara tidak jujur untuk menghasilkan keuntungan berlebih, yang sumbernya adalah persaingan tidak sehat. Studi tentang karakteristik pasar real estat perumahan menurut kriteria yang berbeda memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa itu lebih cocok untuk jenis struktur pasar "persaingan monopoli", meskipun beberapa segmennya memiliki fitur "oligopoli" dan bahkan "sempurna". kompetisi". Selain itu, pasar ini dicirikan oleh heterogenitas ekstrem, yang menentukan kekhasan fungsinya.

Pasar real estat memiliki struktur yang bercabang, dan dapat dibedakan menurut berbagai kriteria: jenis aset keuangan, faktor geografis, tujuan fungsional, dan indikator lainnya (Tabel 4.2).

Pasar utama di Rusia dibentuk dengan mengorbankan fasilitas yang baru dibangun dan privatisasi perusahaan negara bagian dan kota, plot tanah, bangunan dan bangunan dan hak milik. Ini memastikan transfer real estat ke dalam sirkulasi ekonomi. Semua transaksi selanjutnya pakai sekunder karakter, karena mereka terkait dengan penjualan kembali atau dengan bentuk lain dari transfer objek yang memasuki pasar dari satu pemilik ke pemilik lainnya.

Pasar terorganisir- ini adalah perputaran ekonomi real estat dan haknya sesuai dengan undang-undang saat ini dengan partisipasi perantara profesional berlisensi. Pasar ini menjamin kemurnian hukum transaksi dan perlindungan hak-hak pesertanya. tidak terorganisir Pasar (jalanan) tidak selalu menjamin keandalan transaksi.

Pasar pertukaran adalah pembelian dan penjualan objek di bursa real estat, pada tender dan lelang yang diadakan oleh dana properti negara bagian dan kota, otoritas pertanahan, komite perumahan kota atau organisasi yang diberi wewenang khusus.

Pasar OTC adalah pelaksanaan transaksi di luar bursa. Itu bisa terorganisir dan tidak terorganisir. Pasar OTC terorganisir terutama didasarkan pada sistem komunikasi komputer dari agen real estat berlisensi.

Tabel 4.2. Klasifikasi pasar real estat secara faceted

P / p Tidak.	Atribut klasifikasi	Jenis pasar real estat
	Jenis objek (produk)	1. Tanah. 2. Bangunan. 3. Struktur. 4. Perusahaan. 5. Tempat. 6. Hak milik. 7. Objek lainnya
	Faktor geografis (teritorial)	1. Lokal. 2. Perkotaan. 3. Daerah. 4. Nasional. 5. Di seluruh dunia
	Tujuan fungsional	1. Bangunan industri. 2. Perumahan. 3. Bangunan dan bangunan non-industri (kantor, gudang, dll.)
	kesiapan operasional	1. Fasilitas yang ada (dana lama). 2. Konstruksi dalam proses. 3. Konstruksi baru
	Tipe peserta	1. Penjual dan pembeli individu. 2. Penjual perantara. 3. Kotamadya. 4. Organisasi komersial
	Jenis transaksi	1. Pembelian dan penjualan. 2. Sewa 3. Hipotek. 4. Disposisi material (sewa, gadai, dll.)
	Afiliasi industri	1. Fasilitas industri. 2. Sarana pertanian. 3. Bangunan umum. 4. Lainnya
	Jenis kepemilikan	1. Fasilitas negara bagian dan kota. 2. Fasilitas pribadi
	Metode transaksi	1. Primer dan sekunder. 2. Terorganisir dan tidak terorganisir. 3. Pertukaran dan OTC. 4. Tradisional dan terkomputerisasi

Menurut fitur utama - jenis objek real estat - setidaknya ada delapan pasar tertentu (lihat Tabel 4.2), di antaranya pasar yang paling berkembang untuk plot tanah, tempat tinggal dan non-perumahan adalah kepentingan umum. Karena tanah termasuk sebagai komponen penting dari hampir semua objek real estat, kita akan melihat lebih dekat struktur pasar tanah, segmentasi, dan parameter dasarnya.

pasar tanah Sebagai jenis pasar real estat yang kompleks dan independen, biasanya dibagi menjadi subspesies atau varietas yang relatif homogen sesuai dengan tujuan lahan yang dimaksudkan, yang kemudian dibedakan menurut sejumlah karakteristik lain (ukuran, lokasi, dll.) ( Skema 4.8).

Komponen pasar tanah berikutnya adalah segmen pasar - bagian yang dialokasikan secara khusus dari jenisnya, sekelompok elemen yang memiliki karakteristik umum tertentu (kualitas tanah, jarak dari pusat industri, dll.).

Segmen pasar yang paling menguntungkan ditandai dengan:

o tingkat penjualan saat ini atau yang diharapkan;
o tingkat pertumbuhan yang tinggi dalam penjualan kavling tanah;
o perputaran dana yang cepat dan tingkat pengembalian yang dapat diterima. Segmentasi pasar adalah salah satu alat pemasaran yang paling penting. Keberhasilan dalam persaingan sangat tergantung pada pilihan segmen pasar yang tepat.

Ada sejumlah kriteria dan fitur yang dapat digunakan untuk mensegmentasi pasar tanah.

Objek segmentasi adalah pembeli, produk itu sendiri adalah tanah dan pelaku pasar - organisasi komersial dan pengusaha.

Fitur segmentasi adalah faktor yang membedakan segmen pasar.

Tergantung pada tujuan segmentasi, faktor-faktor yang mencirikan perilaku pembelian individu dan badan hukum, parameter plot tanah, indikator ekonomi organisasi komersial dapat digunakan sebagai fitur. Saat ini, perusahaan real estat menggunakan beberapa segmentasi, yaitu segmentasi pada beberapa alasan pada saat yang sama (model segmentasi multi-faktor).

Skema 4.8.

dan dalam kombinasi tertentu dengan yang lain, untuk lebih akurat menentukan kebutuhan siapa dan apa yang memenuhi jenis plot tanah ini atau itu (Gambar 4.9).

Kriteria segmentasi- Ini adalah faktor yang digunakan untuk menilai validitas pilihan segmen pasar tertentu. Kriteria yang paling umum adalah: parameter kuantitatif segmen, materialitas, profitabilitas, kompatibilitas segmen dengan pasar pesaing utama, efisiensi kerja untuk segmen yang dipilih, perlindungan segmen yang dipilih dari pesaing.

Segmentasi pasar berdasarkan produk- di lapangan - memungkinkan Anda mengidentifikasi parameter mana dari situs tertentu yang mungkin menarik bagi pembeli. Pada saat yang sama, karakteristik tanah seperti itu digunakan sebagai kualitasnya, keterpencilan dari pusat industri (di Moskow - dari Jalan Lingkar Moskow), ukuran bidang tanah, daya tarik investasi, prestise, dll.

Jadi, di wilayah Moskow, sejumlah segmen mulai menonjol di pasar tanah, tergantung pada tingkat kualitasnya.

Skema 4.9.

1. Plot berkualitas tinggi - elite. Mereka dibeli oleh warga kaya dan organisasi besar. Ini termasuk tanah arah barat bergengsi dalam zona 30 kilometer. Cottage yang nyaman untuk tempat tinggal permanen paling sering didirikan di situs tersebut.
2. Kavling kualitas sedang tertarik pada orang-orang dengan pendapatan rata-rata dan relatif tinggi. Jarak mereka dari Jalan Lingkar Moskow bervariasi dari 10 hingga 60 km, rumah pedesaan yang lebih sederhana sedang dibangun di situs tersebut.
3. Tanah berkualitas rendah dibeli oleh orang-orang dengan pendapatan rendah tetapi harga relatif murah. Dalam segmen seperti itu, ekologi, infrastruktur, dan prestise kehilangan pengaruhnya terhadap perilaku konsumen. Kategori tanah ini terletak di hampir semua arah pada jarak lebih dari 50 km dari Moskow (Tabel 4.3).

Distrik timur dan tenggara Moskow tidak bergengsi dan tidak menguntungkan secara ekologis, dan di dekat Jalan Lingkar Moskow - Kosino, Zhulebino, terletak di dekat pusat polusi seperti zona industri (misalnya, Kapotnya).

Diferensiasi besar pasar tanah juga diamati dalam hal prestise. Tanah yang sangat baik secara ekologis terletak di barat daya dan barat wilayah Moskow, misalnya, tepi sungai Pakhra, di sepanjang jalan raya Rublevo-Uspenskoe, dll. Arah Kazan tidak populer. Tanah arah selatan dan timur dianggap tidak bergengsi dan tidak menarik.

Keteraturan pengaruh keterpencilan situs dari Jalan Lingkar Moskow pada harga mereka umumnya dinyatakan oleh hubungan berikut - semakin jauh, semakin murah.

Tanda segmentasi selanjutnya- ukuran plot. Plot besar biasanya diminati dan, karenanya, dihargai lebih tinggi hanya di area bergengsi. Dalam kasus umum, harga satu unit tanah di petak besar jauh lebih rendah daripada petak kecil. Pada saat yang sama, biaya seratus meter persegi di area kecil dan besar dapat sangat bervariasi tergantung pada sejumlah faktor.

Tingkat pembangunan infrastruktur memiliki pengaruh besar pada biaya. Plot di peruntukan tanah yang dikembangkan dengan baik dihargai jauh lebih mahal daripada yang belum dikembangkan. Selisih antara harga kawasan maju dan belum berkembang, dengan ukuran yang sama, kira-kira akan sama dengan total biaya pembangunan infrastruktur dan biaya pengelolaan modal ("biaya waktu" untuk pengembangan situs).

Tabel 4.3. Segmentasi pasar tanah di wilayah Moskow

Tanda-tanda	Segmen pasar
1. Kualitas tanah	o Kavling elit untuk pembangunan pondok o Kavling dengan kualitas rata-rata untuk rumah pedesaan untuk kehidupan musiman o Plot berkualitas buruk untuk taman rumah musim panas
2. Jarak dari MKAD	o Hingga 25 km; 25-50 km; 50-100 km; lebih dari 100 km o Di Moskow - di dalam Garden Ring dan di luar Garden Ring
3. Lokasi	o Area bergengsi: arah Minsk, Rublevo-Uspenskoe, Riga o Lingkungan yang tidak menguntungkan: arah selatan dan timur
4. Ukuran plot	o Petak kecil: 0,06-0,2 ha o Sedang: 0,25-0,50 ha o Besar: lebih dari 0,5 dan hingga 15 hektar, dan di daerah terpencil - dari 10 hingga 50 hektar
5. Tujuan	o Untuk bangunan tempat tinggal o Untuk keperluan administrasi dan produksi o Petak kebun, dll.
6. Jenis kepemilikan	o Kepemilikan penuh o Hak sewa dan pakai o Hak atas tanah saham
7. Motivasi investasi	o Plot yang membutuhkan sedikit pengelolaan, tetapi dengan peningkatan nilai yang besar o Kavling dengan arus kas dan manajemen yang tinggi
	o Kategori elit pemilik baru o Pembeli kelas menengah o Konsumen berpenghasilan rendah
9. Perilaku Pembeli	o Hubungan dengan tanah dan alam untuk produk yang tumbuh: rekreasi; kewirausahaan, dll.

Kenaikan biaya sebidang tanah tergantung pada ketersediaan komunikasi,%:

Pilihan ceruk pasar juga memainkan peran penting, yaitu sebagian kecil darinya, tidak ditempati atau kurang dimanfaatkan oleh pesaing dan lingkaran pembeli yang jelas.

Pasar perumahan tersegmentasi berdasarkan kualitas rumah (5 lantai - panel, bata, blok; pembangunan massal - 9-, 12-, 16-, 22 lantai, sebagian besar panel; bata modern bergengsi dan mewah), dengan jumlah kamar (1 -, 2 - dan 3-kamar, apartemen multi-kamar), sesuai dengan tata letak (khas, tata letak yang ditingkatkan), sesuai dengan area akomodasi (pondok pedesaan, rumah, dll.).

Stok perumahan menyumbang lebih dari 20% dari real estat yang dapat direproduksi di Rusia, dan dengan mempertimbangkan bangunan tempat tinggal di taman dan pondok musim panas - sekitar 30%. Volume investasi dalam pembangunan perumahan adalah sekitar seperempat dari total volume mereka; sekitar 13% dari populasi pekerja dipekerjakan dalam pembangunan dan pengoperasian perumahan. Hampir 10 juta keluarga dan individu tinggal di apartemen komunal, hostel atau menyewa ruang dari individu pribadi, lebih dari 2 juta orang tinggal di rumah bobrok dan bobrok, 5-6 juta keluarga mengantre untuk memperbaiki kondisi hidup mereka, jutaan orang tinggal di kondisi sempit luas 5 m2 per orang. Tetapi hanya 1,5-2% dari mereka yang membutuhkan kondisi perumahan yang lebih baik yang dapat membayar biaya apartemen atau rumah sekaligus. Menurut para ahli, biaya perumahan tidak boleh melebihi 12-15% dari pendapatan tahunan keluarga berpenghasilan menengah. Jika keluarga seperti itu menggunakan sepertiga dari pendapatan mereka untuk melunasi pinjaman bank dengan bunga, maka pembelian apartemen akan memakan waktu lebih dari 30 tahun.

Jumlah tempat tinggal dicirikan oleh 20-30 indikator, termasuk ukuran dapur, keberadaan balkon atau loggia, tata letak kamar, kamar mandi, pemandangan dari jendela, dll. Apartemen yang terletak di gedung yang memenuhi persyaratan berikut disebut perumahan elit di Moskow. Mereka harus dibangun (atau direkonstruksi) relatif baru (tidak lebih dari 15 tahun yang lalu) dan terletak di Pusat atau di daerah yang bersih secara ekologis yang berdekatan dengan Pusat, atau bahkan di daerah terpencil (kadang-kadang di luar Jalan Lingkar Moskow), tetapi sekaligus harus ada kesempatan cepat sampai ke Center. Kehadiran pramutamu atau keamanan di rumah adalah wajib, dan dalam kasus yang ideal - perlindungan wilayah yang berdekatan. Pekerjaan layanan yang bertanggung jawab untuk menjaga dan memelihara ketertiban di gedung harus dilakukan pada tingkat tinggi; juga diinginkan untuk memiliki pasokan panas dan air yang otonom. Peran yang semakin penting dimainkan oleh keberadaan garasi atau tempat parkir yang dijaga di wilayah atau di sekitar bangunan (idealnya, ini adalah garasi bawah tanah). Tanda penting dari perumahan elit adalah tidak adanya orang-orang dengan status sosial yang rendah di antara penghuninya. Yang terakhir bisa masuk ke apartemen kelas atas selama rekonstruksi gedung. Menurut norma yang ada, mantan penghuni rumah-rumah tersebut, yang dimukimkan kembali pada saat rekonstruksi, berhak, tetapi setelah selesai, untuk pindah kembali. Pembelian perumahan di rumah-rumah seperti itu memiliki keuntungan tertentu: kemurnian hukum transaksi, kemampuan untuk awalnya mendekorasi rumah Anda sesuai dengan selera Anda sendiri, lingkungan sosial yang homogen.

Rumah yang memenuhi sebagian besar persyaratan di atas beragam: bata, monolitik, bahkan ada rumah panel. Apartemen di gedung-gedung mewah dapat terletak di satu atau dua tingkat. Jumlah lantai bangunan juga berbeda - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 lantai. Pada saat yang sama, fitur karakteristik dapat dicatat - jumlah lantai meningkat dengan jarak dari Pusat. Infrastruktur rumah elit juga berbeda dalam perkembangannya: mereka dapat memiliki kompleks olahraga, layanan rumah tangga, kolam renang, sauna, taman musim dingin.

Luas total apartemen 120-150 m2 dan lebih, di pintu masuk ada aula 20 m2 dengan air mancur kecil dan akuarium, dua kamar mandi, dapur-ruang makan 15 m2, tamu dan a wilayah master pada dua tingkat.

Pasar perumahan primer dibentuk dan berfungsi dengan mengorbankan dua sumber: penjualan apartemen yang dibangun dengan dana publik oleh otoritas kota, dan penjualan perumahan yang diprivatisasi oleh warga.

Di Moskow, untuk memantau pasar perumahan, 12 indikator apartemen yang ditawarkan untuk dijual di 173 distrik, terutama di dekat stasiun metro, dipantau dan dianalisis. Bentuk pemantauan disajikan dalam tabel. 4.4.

Tabel 4.4.

Sebutan dalam tabel. 4.4:

STmes - harga penawaran (dalam USD) sebesar 1 m2 dari total luas rata-rata selama empat minggu terakhir;

MINdev (MAXdev) - penyimpangan minimum (maksimum) (dalam dolar) dari harga penawaran rata-rata untuk 1 m2 dari total area dengan tingkat kepercayaan 70%;

е (ПРкв) - prioritas konsumen distrik untuk bulan terakhir (kuartal);

STkv - harga penawaran (dalam USD) sebesar 1 m2 dari total luas rata-rata selama 12 minggu terakhir;

е (Мкв) - ekspektasi matematis dari tingkat perubahan mingguan dalam harga penawaran (dalam dolar) untuk bulan terakhir (untuk tiga bulan terakhir);

Yakrat (kered) - risiko jangka pendek (jangka menengah) dari transaksi real estat. Mereka mencirikan bagian risiko yang ditimbulkan oleh ketidakpastian pasar secara keseluruhan. Semakin dekat nilainya SAYA ke nol (0< SAYA < 1), semakin kacau perilaku pasar perumahan dan semakin seimbang keputusan manajer;

PIU adalah sekelompok daya tarik real estat, ditentukan oleh karakteristik pasar integral dari area tersebut (nama grup tersebut bersyarat):

"+++" - sangat menarik;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - sangat menarik; "+/-" - cukup menarik; "- / +" - menarik;

"-" - tidak terlalu menarik; agak tidak menarik daripada menarik (validitas transaksi harus dikonfirmasi oleh faktor-faktor yang tidak diperhitungkan dalam analisis); tidak menarik (keabsahan transaksi harus dikonfirmasi oleh faktor-faktor yang hanya diketahui oleh peserta dalam transaksi);

tempat di PIU - tempat ordinal wilayah dalam kelompok daya tarik makelar, ditentukan oleh karakteristik pasar integralnya.

Di pasar primer dan sekunder tempat non-perumahan, sesuai dengan tujuan fungsionalnya, ada empat segmen utama: produksi, gudang, fasilitas kantor dan ritel, karakteristik umum yang didasarkan pada mempertimbangkan lokasi, area, kualitas tempat, jangka waktu sewa, harga atau sewa dan faktor lainnya.

Tempat kantor membentuk segmen kedua (setelah perumahan) dari pasar real estat Moskow dalam hal ukuran, di mana permintaan melebihi pasokan. Tergantung pada karakteristik kualitas, gedung kantor dibagi menjadi empat kelas: A, B, C, D.

KE kelas A termasuk ruang kantor di pusat bisnis khusus di distrik pusat kota dan di dekat jalur transportasi utama. Semua kantor dalam kategori ini dilengkapi sesuai dengan standar Barat, mulai dari sistem telekomunikasi paling modern hingga sistem kontrol iklim. Tempat internal, bangunan dan area sekitarnya dijaga dalam kondisi yang patut dicontoh, ada layanan manajemen, pemeliharaan dan keamanan sendiri, tempat parkir yang dijaga.

ruang kantor kelas B memiliki hampir semua karakteristik di atas, tetapi dengan daftar layanan tambahan yang lebih kecil. Harga sewa dari 700 hingga 900 dolar per 1 m2 per tahun.

Gedung kantor Kelas A dan B disewa oleh perusahaan-perusahaan Barat dan perusahaan-perusahaan besar Rusia.

Sebagian besar perusahaan domestik lebih memilih untuk menyewa ruang kantor dengan kualitas lebih rendah terkait dengan kelas C dan D. Yang pertama diwakili oleh kantor di hotel, tempat yang disesuaikan (lembaga penelitian, lembaga pendidikan, dll.) Yang terletak di luar pusat kota, tetapi di persimpangan jalan raya, dekat stasiun metro. Tarif sewa berkisar dari $400 hingga $600, tergantung pada jarak dari Garden Ring, layanan yang diberikan dan ketentuan sewa.

Tempat yang tidak sesuai terletak di luar persimpangan lalu lintas milik kelas D. Keuntungan mereka yang tidak diragukan adalah kemampuan untuk mendapatkan area dengan dimensi yang diperlukan dengan biaya yang dapat diterima.

Tarif sewa berfluktuasi tergantung pada jenis tempat dan lokasi.

Pasar gudang dibedakan berdasarkan jenis dan peralatannya:

o kompleks gudang khusus yang dilengkapi dengan peralatan teknis modern, pemanas dan fasilitas lainnya;
o hanggar yang dilengkapi modern;
o basement dan semi-basement;
o lantai pertama dari berbagai bangunan;
o tempat perlindungan bom yang diubah;
o premis lainnya.

Perusahaan sebagai kompleks properti masih memasuki pasar real estat utama dalam proses privatisasi properti negara bagian dan kota.

Pasar konstruksi dalam proses dibentuk dengan mengorbankan fasilitas kota dan swasta yang tidak dilengkapi dengan sumber daya keuangan, material, dan tenaga kerja. Ini didasarkan pada prinsip saling menguntungkan - kesepakatan tentang distribusi 50% dari ruang yang dibangun antara investor dan pemilik (kota, perusahaan).

Pasar pondok berkembang pesat di semua wilayah negara. Di wilayah Moskow, misalnya, 160 ribu pondok telah dibangun di atas lahan sekitar 48 ribu hektar dengan mengorbankan investasi swasta dengan ketentuan: 35% dari pondok diterima oleh investor, di mana ia menjual 15 % pada lelang tertutup untuk penduduk lokal, 40% dibeli oleh Moskow dengan harga pokok, dan 10% disumbangkan ke kota dan wilayah.

Sebagai kesimpulan, harus ditekankan bahwa berfungsinya pasar real estat berkontribusi pada pengembangan omset ekonomi negara secara keseluruhan (Gambar 4.10).

Skema 4.10.

Pasar real estate

Ekonomi pasar didasarkan pada hak atas kepemilikan pribadi - hak untuk memiliki, menggunakan, dan membuang properti. Hal ini memungkinkan warga negara atau perusahaan swasta, atas kebijakan mereka sendiri, untuk memperoleh, menggunakan dan menjual sumber daya material dan menyimpulkan kontrak yang mengikat dan mengikat secara hukum bagi mitra.

Pemilik propertimemiliki hak untuk mewariskan, yaitu hak untuk menunjuk penerus harta ini setelah kematiannya, yang pada dasarnya mendukung institusi hak milik pribadi. Perlu dicatat bahwa di bawah model pasar ada juga milik negara, serta properti dalam bentuk campuran. Secara alami, undang-undang harus mengatur pembatasan hukum atas hak milik pribadi yang terkait dengan kepentingan masyarakat secara keseluruhan.

Kebebasan perusahaan dan pilihan berhubungan langsung dengan milik pribadi. Kebebasan berwirausaha memungkinkan Anda untuk mengatur proses produksi dari sumber daya yang tersedia dan menjual barang yang dihasilkan (produk, layanan) di pasar atas kebijaksanaan Anda sendiri. Keputusan untuk memasuki pasar (jenis kegiatan) tertentu atau keluar dari pasar itu ada di tangan pengusaha.

Kebebasan memilih konsumen, mis. kebebasan konsumen, dalam batas-batas pendapatannya, untuk membeli barang dan jasa dalam satu set yang paling cocok untuk memuaskan kebutuhannya, dominan di antara kebebasan lain dan menentukan batas-batas kebebasan memilih pemasok bahan dan sumber daya manusia. Hasilnya adalah konsumen memutuskan apa yang harus diproduksi oleh perekonomian.

Kepentingan pribadi membentuk cara berbagai subjek pasar real estat bertindak ketika mereka menggunakan pilihan bebas mereka. Masing-masing dari mereka berusaha untuk melakukan apa yang menguntungkan secara ekonomi baginya. Jadi, pemilik properti berusaha untuk mendapatkan harga yang maksimal saat menjual atau menyewakannya, penyewa berusaha untuk mendapatkan keuntungan maksimal dari penggunaan ruang yang disewa. Stimulasi kepentingan pribadi adalah salah satu ciri khas ekonomi pasar dan sebagian besar memberikan arah dan keteraturan dalam fungsinya. Kebebasan memilih, yang diwujudkan bagi setiap pelaku pasar dalam bentuk keinginan menerima penghasilan pribadi untuk dirinya sendiri, menjadi dasar persaingan ekonomi, atau persaingan.

Persaingan di pasar real estat melibatkan:

· kehadiran di pasar sejumlah besar penjual dan pembeli barang, produk, sumber daya, dan layanan tertentu yang bertindak secara independen;

· kebebasan bagi penjual dan pembeli untuk memasuki dan meninggalkan pasar tertentu atas kebijaksanaan mereka sendiri.

Namun, esensi persaingan terletak pada kenyataan bahwa pasar real estat memiliki begitu banyak penjual sehingga masing-masing dari mereka, memberikan bagian kecil dalam total pasokan, praktis tidak dapat mempengaruhi harga barang. Rasio yang sama juga berlaku bagi mereka yang bertindak di pasar real estat sebagai pembawa permintaan. Ada banyak pembeli dan satu pembeli tidak dapat mengelola pasar untuk keuntungannya sendiri. Persaingan menetapkan batas bagi penjual dan pembeli real estat yang menjual kepentingan mereka sendiri.

Bentuk persaingan yang paling umum adalah pemotongan harga. Itu terletak pada kenyataan bahwa penjual real estat, yang berusaha meningkatkan (mempercepat) jumlah penjualan, menawarkannya dengan harga lebih rendah daripada pesaing. Untuk melakukan ini, setiap penjual perlu melakukan segalanya sedemikian rupa untuk menjual dengan harga yang sama dengan pesaing, atau lebih murah. Seorang pengusaha yang tidak memiliki keterampilan yang memadai dalam hal ini harus meninggalkan pasar real estat cepat atau lambat. Sebaliknya, seorang wirausahawan yang terampil memperoleh keuntungan yang tinggi, yang memungkinkannya untuk mengembangkan bisnis.

Salah satu cara untuk bersaing adalah melalui inovasi yang dirancang untuk menarik pelanggan. Dalam waktu yang relatif singkat dari pembentukan pasar real estat di Rusia, ini sangat jelas dimanifestasikan dalam kegiatan agen penjual.

Selain persaingan langsung, pengusaha yang beroperasi di pasar real estat juga tertarik pada persaingan tidak langsung. Ini adalah persaingan antara berbagai sektor ekonomi dan berbagai kelompok barang dan jasa. Misalnya, orang yang ingin membeli apartemen dapat berubah pikiran dan membeli mobil atau melakukan perjalanan yang mahal, rumah bata dapat menggantikan bangunan kayu, perdagangan eceran memiliki keuntungan dalam memperoleh pinjaman bank, dibandingkan dengan transaksi dengan bidang tanah.

Pasar real estate - itu adalah sistem mekanisme pasar yang saling berhubungan yang memastikan penciptaan, transfer, operasi, dan pembiayaan objek real estat.

Pasar real estat adalah seperangkat pasar lokal dan regional yang berbeda secara signifikan satu sama lain dalam hal harga, tingkat risiko, efisiensi investasi real estat, dll.

Pasar real estat adalah komponen penting dalam ekonomi nasional mana pun, karena real estate adalah komponen yang paling penting dari kekayaan nasional, terhitung lebih dari 50% dari kekayaan dunia. Tanpa pasar real estat, tidak akan ada pasar sama sekali, karena pasar tenaga kerja, pasar modal, pasar barang dan jasa, dll. untuk keberadaan mereka, mereka harus memiliki atau menyewa tempat yang mereka butuhkan untuk kegiatan mereka.

Real estat merupakan pusat dari kombinasi proses ekonomi, kepentingan pribadi dan publik, aturan dan regulasi administratif (Gambar 9.1).

Gambar 9.1 - Real estate - objek kepentingan ekonomi dan negara

Real estate sebagai komoditas merupakan obyek transaksi yang memenuhi berbagai kebutuhan, baik nyata maupun potensial dan memiliki karakteristik kualitatif dan kuantitatif tertentu. DENGAN Properti real estat sebagai komoditas adalah sebagai berikut:

Konten fisik properti (karakteristik fisik yang menggambarkan area, volume, bahan konstruksi, kekuatan sistem rekayasa, dll.);

Karakteristik hukum (hak atas objek real estat, dan bukan objek itu sendiri, berpartisipasi dalam perputaran pasar);

Karakteristik ekonomi yang memberikan gambaran tentang nilai benda (pasar, penggantian, penggantian, dll);

Biaya pemeliharaannya (perbaikan saat ini dan utama, air, gas, listrik, dll.); dan profitabilitas (sewa dan pendapatan tidak langsung, peningkatan nilai, dll.).

Pasar real estat Rusia mencerminkan semua masalah ekonomi transisi dan ditandai dengan perkembangan segmen yang tidak merata, kerangka legislatif yang tidak sempurna, dan aktivitas investasi warga dan badan hukum yang rendah. Tahapan berikut dapat dibedakan dalam pengembangan pasar real estat di Rusia:

1. Periode paling bergejolak dalam perkembangan pasar real estat terjadi pada awal 90-an. Pembukaan dan pengembangan perusahaan terjadi secara praktis dalam kekosongan hukum, permintaan jauh melebihi pasokan. Titik awal di sini dapat dianggap sebagai izin untuk memprivatisasi apartemen dan, sebagai hasilnya, kesempatan untuk menjual dan membeli apartemen. Saat itulah sejumlah besar pengusaha dan orang-orang kaya muncul yang ingin meningkatkan kondisi kehidupan mereka dengan cara baru. Artinya, tidak menunggu perumahan kota gratis, skema pertukaran tidak rumit, tetapi hanya membeli apartemen. Saat itu, apartemen yang diprivatisasi relatif sedikit, apartemen yang terjual sedikit, dan pembeli yang cukup banyak.

2. Pada tahap kedua, tindakan hukum pertama yang mengatur aktivitas real estat di Rusia muncul. Periode ini ditandai dengan pemberian manfaat yang signifikan, yang, sambil mempertahankan lingkungan pasar yang baik, memungkinkan untuk menerima pendapatan yang baik, yang menarik pengusaha baru ke segmen pasar ini. Harga rumah mulai naik, tetapi penjualan apartemen menjadi jauh lebih sulit, dan pembeli menjadi lebih rewel. Bentuk baru dari layanan pelanggan telah muncul. Muncul, khususnya, dan mulai menyebar luas penjualan apartemen dengan pembayaran dengan angsuran, pemberian pinjaman dijamin dengan apartemen. Beberapa perusahaan mulai bekerja di bawah kontrak eksklusif, mengambil kewajiban untuk menjual apartemen klien dalam jangka waktu tertentu.

3. Tahap ketiga ditandai dengan kelebihan permintaan atas penawaran, pengetatan kerangka legislatif, persaingan ketat di pasar, yang menyebabkan penurunan pendapatan. Perusahaan kecil bangkrut, menengah dan bahkan besar berjuang untuk bertahan hidup. Pada awal tahun 1996, penurunan alami dalam biaya apartemen dimulai.

4. Sejak paruh kedua tahun 1999, tahap baru dalam pengembangan pasar real estat di Rusia telah dimulai setelah krisis Agustus 1998 - tahap menghentikan penurunan harga, awal stabilisasi dan kenaikan tertentu. Ini terjadi dengan latar belakang perkembangan indikator makroekonomi yang menguntungkan di negara itu dan, khususnya, tingkat inflasi yang rendah (dibandingkan dengan jatuhnya tahun 1998), devaluasi rubel terhadap dolar yang lancar dan terbatas.

Akibatnya, pasar real estat, sebagai berikut dari teori ekonomi pasar, telah melalui tahap resesi, telah memasuki stabilisasi, dan di depan (tidak harus segera) adalah kenaikan baru, termasuk kenaikan harga tertentu.

Melalui mekanisme pasar dan peraturan pemerintah pasar real estat menyediakan:

1. pembuatan objek real estat baru;

2. pengalihan hak atas real estat;

3. penetapan harga keseimbangan untuk objek real estat;

4. pengoperasian (pengelolaan) objek real estat;

5. distribusi ruang antara opsi penggunaan lahan yang bersaing;

6. berinvestasi di real estat, sambil melakukan operasi berikut yang dilakukan dengan real estat:

6.1. dengan perubahan pemilik:

Pembelian dan penjualan objek real estat;

Warisan;

Sumbangan;

Mengamankan pemenuhan kewajiban (misalnya, penjualan objek real estat yang dijaminkan atau disita);

6.2. dengan perubahan sebagian atau seluruhnya dalam komposisi pemilik:

Privatisasi;

Nasionalisasi;

Perubahan susunan pemilik, termasuk dengan pembagian harta;

Kontribusi terhadap modal dasar;

Kepailitan (likuidasi) badan usaha (dengan kepuasan klaim kreditur, termasuk melalui penjualan properti pemilik);

6.3. tanpa perubahan kepemilikan:

Berinvestasi dalam real estat;

Pengembangan real estat (perluasan, konstruksi baru, renovasi);

Perubahan arah penggunaan, nama merek dagang, alamat resmi, dll.;

Manajemen, operasi;

Transfer ke manajemen ekonomi atau manajemen operasional, untuk penggunaan gratis;

Secara teratur menerima pendapatan dari kepemilikan real estat, yang tidak memerlukan aktivitas kewirausahaan dari penerima;

Sewa (satu pihak (penerima sewa) mentransfer properti ke pihak lain (pembayar sewa), dan pembayar sewa berjanji, sebagai ganti properti yang diterima, untuk secara berkala membayar sewa kepada penerima di berupa sejumlah uang tertentu atau menyediakan dana untuk pemeliharaannya dalam bentuk yang berbeda);

Pemeliharaan tergantung seumur hidup;

Transfer ke manajemen kepercayaan;

Pengenalan (penghapusan) kemudahan dan beban lainnya;

Asuransi dalam berbagai bentuk dan berbagai operasi, termasuk pinjaman untuk pengembangan real estat.

Semua operasi ini dalam ekonomi pasar dilakukan dengan menggunakan mekanisme pasar, dan oleh karena itu mereka membentuk pasar real estat.

Tabel 9.1- Fitur pasar real estat

Tanda	Ciri
Lokalisasi	- imobilitas mutlak - ketergantungan harga yang tinggi pada lokasi
Jenis kompetisi	- tidak sempurna, oligopoli - sedikit pembeli dan penjual - keunikan masing-masing properti - kontrol harga terbatas - masuk ke pasar membutuhkan modal yang signifikan
Elastisitas penawaran *	- rendah, dengan peningkatan permintaan dan harga, penawaran meningkat sedikit - permintaan bisa sangat fluktuatif
Derajat keterbukaan	- transaksi bersifat pribadi - informasi publik seringkali tidak lengkap dan tidak akurat
Daya saing barang	- sebagian besar ditentukan oleh lingkungan eksternal sekitarnya, pengaruh lingkungan - kekhususan preferensi individu pembeli
Kondisi zonasi	- diatur oleh undang-undang sipil dan pertanahan, dengan mempertimbangkan air, kehutanan, perlindungan lingkungan dan hukum khusus lainnya - saling ketergantungan yang besar antara kepemilikan pribadi dan bentuk kepemilikan lainnya
Pendaftaran transaksi	kesulitan hukum, pembatasan dan kondisi
Harga	termasuk biaya objek dan hak terkait

* Permintaan akan objek real estat bersifat individual dan tidak dapat dipertukarkan, yang membuat sulit untuk mencapai keseimbangan dan proporsionalitas pasar. Jumlah permintaan, serta pasokan untuk objek real estat, sangat ditentukan oleh faktor geografis (lokasi objek di kota, wilayah) dan sejarah (rumah dari periode konstruksi yang berbeda); keadaan infrastruktur di area objek real estat (adanya akses jalan, jalan, metro dan jenis rute transportasi lainnya, layanan perdagangan dan konsumen, taman, tempat rekreasi massal lainnya, dll.). Sejumlah faktor mempengaruhi penawaran dan permintaan di pasar real estat. Yang paling penting dari mereka diberikan dalam tabel. 9.2.

Gambar 9.2 - Perkembangan siklus pasar real estat

1 - resesi di pasar real estat diamati dengan kejenuhan bangunan yang dibangun, ketika jumlah bangunan kosong meningkat dengan cepat dan sulit bagi pemilik properti untuk menjualnya, harga jatuh. Ini adalah pasar pembeli; 2 - penyerapan objek real estat yang dibuat terjadi setelah peningkatan permintaan untuk objek yang dibangun dan ditandai dengan kurangnya pasokan objek baru secara praktis. Siklus ini ditentukan oleh pertumbuhan penelitian pra-investasi untuk penciptaan objek real estat baru; 3 - konstruksi baru mencapai klimaksnya sebagai akibat dari peningkatan permintaan untuk objek yang baru dibuat dan ditandai dengan kenaikan harga untuk objek konstruksi. Ini adalah pasar penjual; 4 - kejenuhan pasar real estat terjadi ketika surplus kapasitas konstruksi dan kelebihan produksi produk konstruksi dibuat, dan aktivitas konstruksi berkurang. Pertumbuhan penjualan real estat selama periode ini menurun.

Tabel 9.2 - Sistem faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran dan permintaan

Faktor	Pengaruh pada proposal	Dampak pada permintaan
Ekonomis
Perubahan tingkat pendapatan penduduk: pertumbuhan dan pengurangan	Dalam kondisi modern, ini merupakan faktor dalam meningkatkan pasokan perumahan jadi di pasar	Bertambah berkurang
Perubahan tingkat pendapatan bisnis: kontraksi pertumbuhan	Peningkatan pasokan di pasar real estat komersial	Bertambah berkurang
Ketersediaan keuangan, khususnya, kredit, sumber daya: kontraksi pertumbuhan	Bertambah berkurang	Bertambah berkurang
Tarif Sewa: Penurunan Pertumbuhan	Bertambah berkurang	Menurun meningkat
Biaya Konstruksi: Pertumbuhan Menyusut	Menurun meningkat	Peningkatan pasar perumahan jadi
Tarif Utilitas dan Pembayaran Sumber Daya: Naikkan Turun	Meningkatkan	Meningkatkan
Sosial
Perubahan populasi: penyusutan pertumbuhan	Meningkatkan	Bertambah berkurang
Perubahan tingkat pendidikan: pertumbuhan, penurunan		Bertambah berkurang
Perubahan tingkat kejahatan: meningkatnya penurunan		Menurun meningkat
Administratif
Tingkat pajak properti: penurunan pertumbuhan	Meningkatkan	Mengurangi
Tingkat pajak tanah: kontraksi pertumbuhan	Meningkatkan	Meningkatkan
Kondisi untuk memperoleh hak pembangunan: liberal restriktif	Bertambah berkurang

Pasar real estat memiliki struktur bercabang dan dapat dibedakan menurut berbagai kriteria yang disajikan dalam tabel. 9.3.

Tabel 9.3 - Klasifikasi pasar real estat

Atribut klasifikasi	Jenis pasar
Jenis objek	-Tanah, bangunan, struktur, perusahaan, bangunan, penanaman abadi, hak milik, dan objek lainnya
Geografis (teritorial)	Lokal, Perkotaan, Regional, Nasional, Dunia
Tujuan fungsional	Tempat industri, perumahan, bangunan dan tempat non-industri
kesiapan operasional	Fasilitas yang ada, konstruksi dalam proses, konstruksi baru
Tipe peserta	Penjual dan pembeli individu, pengecer, kotamadya, organisasi komersial
Jenis transaksi	Pembelian dan penjualan, sewa, hipotek, hak milik
Afiliasi industri	Fasilitas industri, fasilitas pertanian, bangunan umum, dan lain-lain
Jenis kepemilikan	Fasilitas negara bagian dan kota, swasta
Metode transaksi	Primer dan sekunder, terorganisir dan tidak terorganisir, pertukaran dan over-the-counter, tradisional dan komputerisasi

Fungsi pasar real estat

Salah satu fungsi utama pasar adalah penetapan harga keseimbangan, di mana permintaan efektif sesuai dengan volume penawaran. Pada harga di bawah harga ekuilibrium, terjadi kelebihan permintaan, dan jika harga ekuilibrium terlampaui, terjadi kelebihan penawaran. Harga juga memusatkan sejumlah besar informasi tentang kejenuhan pasar, preferensi pelanggan, biaya konstruksi, kebijakan ekonomi dan sosial negara di lapangan, misalnya, pembangunan perumahan, dll.

Fungsi pengaturan terdiri dari fakta bahwa pasar, berfungsi secara otonom, menurut definisi A. Smith, oleh "tangan tak terlihat" mendistribusikan kembali sumber daya di bidang kewirausahaan dan mengarahkan pesertanya menuju tujuan yang sama sekali tidak ada dalam niat mereka - menuju pembentukan struktur ekonomi yang efektif dan kepuasan kepentingan publik ... Di dunia modern, kekurangan regulasi pasar semakin dikompensasi oleh pengelolaan negara ekonomi nasional, terutama dalam hal perlindungan lingkungan, perlindungan persaingan, redistribusi pendapatan, penciptaan lingkungan hukum untuk bisnis, solusi masalah sosial. masalah, dll.

Fungsi komersial terdiri dalam mewujudkan nilai dan nilai guna real estat dan menghasilkan keuntungan dari modal yang diinvestasikan.

Fungsi sanitasi- ini adalah pembersihan ekonomi dari pelaku pasar yang tidak kompetitif dan lemah, kebangkrutan yang tidak efektif. Mekanisme pasar memberi tahu orang-orang arah pencarian mereka, tetapi tidak memberi mereka jaminan apa pun tentang hasil keuangan akhir. Dia hanya mengakui investasi yang diperlukan secara sosial di real estat, karena hanya mereka yang dibayar oleh pembeli. Oleh karena itu, membebaskan pasar dari pemilik bisnis yang tidak efisien dan aset real estat lainnya mengarah pada peningkatan ketahanan dan pertumbuhan ekonomi.

Fungsi informasi adalah cara unik berbasis pasar untuk mengumpulkan dan menyebarkan informasi objektif umum secara cepat, yang memungkinkan penjual dan pembeli real estat untuk secara bebas dan kompeten membuat keputusan untuk kepentingan mereka sendiri.

Fungsi perantara dinyatakan dalam fakta bahwa pasar bertindak sebagai perantara agregat dan tempat pertemuan bagi banyak pembeli dan penjual yang independen dan terisolasi secara ekonomi, hubungan dibuat di antara mereka dan peluang untuk pilihan alternatif mitra disediakan. Perantara profesional juga beroperasi di pasar real estat: agen penjual, penilai, agen, pialang, perusahaan asuransi, pemberi pinjaman hipotek, dan orang lain yang memberikan layanan kepada peserta yang berminat.

Fungsi stimulasi tindakan dalam bentuk insentif ekonomi dengan keuntungan untuk penggunaan produktif pencapaian kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi dalam penciptaan dan penggunaan real estat. Persaingan ekonomi memaksa dan mendukung aktivitas bisnis yang tinggi dan pencarian peluang baru untuk pengelolaan properti modal yang efektif.

Fungsi investasi- pasar real estat adalah cara yang menarik untuk mempertahankan dan meningkatkan nilai modal. Ini mempromosikan transfer tabungan dan tabungan penduduk dari bentuk pasif saham menjadi modal produktif nyata, yang menghasilkan pendapatan bagi pemilik real estat. Pada saat yang sama, real estat itu sendiri berfungsi sebagai semacam jaminan asuransi untuk risiko investasi.

Fungsi sosial memanifestasikan dirinya dalam pertumbuhan aktivitas kerja seluruh populasi, dalam peningkatan intensitas kerja warga negara yang berjuang untuk menjadi pemilik apartemen, bidang tanah dan modal lainnya serta objek bergengsi.

utama tujuan manajemen real estat:

Pelaksanaan hak konstitusional warga negara atas barang tidak bergerak dan kewajiban yang berkaitan dengan kepemilikannya;

Penetapan pesanan dan kondisi tertentu untuk bekerja di pasar untuk semua pesertanya;

Perlindungan peserta dari itikad buruk, penipuan dan organisasi kriminal dan individu;

Memberikan harga gratis untuk real estat sesuai dengan penawaran dan permintaan;

Penciptaan kondisi untuk investasi yang merangsang kegiatan kewirausahaan di bidang produksi;

Memperbaiki lingkungan ekologi, mencapai pertumbuhan ekonomi, mengurangi pengangguran, memecahkan masalah perumahan dan tujuan sosial lainnya;

Perpajakan yang adil atas pelaku pasar real estat dan real estat;

Penciptaan kondisi yang menguntungkan untuk memecahkan masalah perumahan di negara dan wilayah.

Nilai diskon dalam persen untuk opsi terhitung A dan B

Nilai diskon dalam persen untuk penyelesaian C

Prosedur pembukaan apartemen jika terjadi banjir oleh tetangga dari atas

Perusahaan kami Perusahaan Shchekinoazot

Insinyur Konstruksi Kereta Api, Jembatan dan Terowongan

Seri penerbangan dan platform beton pracetak tangga

Rak STsP (Rak portal silinder)

Penerbangan Stairways Flat dengan dua seri platform

Metode untuk pembuatan produk dan struktur beton bertulang

Di mana saya bisa mendapatkan polis medis plastik jenis baru?