Kontrak pembangunan terdiri dari. Kontrak konstruksi: ketentuan dasar

Pengantar. 3

Bab 1. Prosedur untuk menyimpulkan kontrak konstruksi. 5

1.1. Konsep dan makna kontrak bangunan. 5

1.2. Pihak dalam kontrak konstruksi. sepuluh

1.3. Persyaratan penting dari kontrak konstruksi. 16

2.1. Hak dan kewajiban para pihak. 22

2.2. Tanggung jawab para pihak. tigapuluh

2.3. Pengiriman dan penerimaan karya. 32

2.4. Jaminan kualitas dalam kontrak bangunan. 34

Kesimpulan. 38

Daftar literatur yang digunakan .. 40

Perbedaan utama antara kontrak yang dipertimbangkan paling lengkap dinyatakan dalam bentuk spesifik kontrak konstruksi - konstruksi "turnkey". Kita berbicara tentang kasus-kasus ketika kontrak yang dibuat antara pelanggan dan kontraktor menyediakan untuk yang terakhir untuk melakukan siklus "desain - konstruksi, pemasangan dan pekerjaan konstruksi khusus, disediakan oleh kode dan peraturan bangunan, - commissioning fasilitas." Dengan kesepakatan antara para pihak, pelanggan dapat menanggung sebagian dari kewajiban yang terkait dengan konstruksi (misalnya, untuk menyediakan sumber daya material). Namun, bahkan pada saat yang sama, kontraktor tetap bertanggung jawab atas transfer objek yang dibuat kepada pelanggan secara turnkey, karena ia berkewajiban untuk menyerahkan objek yang siap untuk dioperasikan sesuai dengan ketentuan kontrak. Dalam pembangunan fasilitas industri, kontraktor biasanya wajib menyerahkan secara bersamaan desain teknis, dokumentasi teknis dan instruksi pengoperasian.

Salah satu ciri dari peraturan hukum kontrak konstruksi adalah hubungan antara para pihak dapat berlanjut setelah penyerahan hasil pekerjaan. Hal ini mengacu pada asumsi kontraktor kewajiban setelah selesainya konstruksi untuk menyediakan berbagai jenis layanan yang terkait dengan pengoperasian fasilitas, termasuk seperti, misalnya, pelatihan karyawan pelanggan, persiapan berbagai jenis instruksi pengoperasian. , dll. Cakupan, biaya, dan karakteristik lain dari jenis layanan ini ditentukan dalam kontrak pembangunan itu sendiri. Dalam kasus ini, yang kami maksud adalah kesimpulan dari kontrak "buatan tangan", yang banyak digunakan dalam praktik konstruksi internasional, di mana kontraktor bertanggung jawab tidak hanya untuk menyelesaikan pembangunan seluruh fasilitas, tetapi juga untuk mentransfer ke personel pelanggan keterampilan teknis dan manajerial serta pengetahuan yang diperlukan untuk keberhasilan pengoperasian fasilitas. ... Sifat hubungan kontraktual memungkinkan untuk menambahkan dalam perjanjian semacam itu semua kewajiban yang dipermasalahkan, dan, dengan demikian, untuk memastikan hasil yang sukses dari kegiatan yang dilakukan secara profesional, serta menyediakan bentuk-bentuk kerja sama berikutnya.

Praktik yang bertujuan untuk memperluas kerangka tradisional kontrak, menyediakan unsur-unsur kontrak lain di dalamnya, sekarang tercermin dalam KUH Perdata Federasi Rusia. Kita berbicara tentang penyertaan dalam paragraf 2 Seni. 740 KUH Perdata Federasi Rusia, didedikasikan untuk mengklarifikasi esensi kontrak konstruksi, menunjukkan bahwa kontraktor dapat memikul kewajiban untuk memastikan pengoperasian fasilitas setelah penerimaannya oleh pelanggan dalam periode yang ditentukan dalam kontrak.

Diperbolehkan untuk memasukkan dalam kontrak suatu kondisi yang melarang kewajiban kontraktor untuk menghilangkan, atas permintaan pelanggan dan atas biayanya, kekurangan-kekurangan yang tidak seharusnya menjadi tanggung jawab kontraktor. Jika kondisi seperti itu terkandung dalam kontrak, kontraktor akan dapat melepaskan dirinya dari kewajiban dan tanggung jawab yang sesuai atas pelanggarannya hanya jika ia dapat membuktikan bahwa kekurangan yang ditemukan tidak terkait langsung dengan subjek kontrak atau kontraktor tidak dapat menghilangkannya karena alasan di luar kendalinya. ...

Dalam situasi seperti itu, kita berbicara tentang kontrak yang mencakup elemen kontrak dan layanan berbayar, yang berarti, berdasarkan paragraf 3 Seni. 421 KUHPerdata Federasi Rusia kepada mereka, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian atau mengikuti dari esensi kontrak campuran, dimungkinkan untuk menerapkan di bagian yang relevan, selain aturan tentang kontrak konstruksi, juga artikel dari bab yang dikhususkan untuk kontrak untuk penyediaan layanan.

Fitur pembeda yang paling penting, yang dipandu oleh pembuat undang-undang ketika mengalokasikan kontrak konstruksi sebagai bagian dari bab "Kontrak", adalah sifat pekerjaan dan area khusus di mana mereka dilakukan. Dengan demikian, kontrak konstruksi adalah kontrak yang memiliki sifat umum dari suatu kontrak, yang digunakan dalam bidang yang relevan, dengan mempertimbangkan kekhususan yang melekat padanya. Karena alasan ini, ada kemungkinan bahwa rezim kontrak yang sifatnya berbeda akan diterapkan pada pekerjaan yang sama.

Untuk mencirikan suatu jenis kontrak hukum perdata tertentu, untuk membedakannya dari jenis lainnya, perlu ditentukan siapa yang dapat menjadi pihak dalam kontrak ini.

Sesuai dengan KUH Perdata, pelanggan konstruksi dapat berupa badan hukum dan individu yang memiliki sumber daya keuangan (investor), serta orang yang berspesialisasi dalam melakukan jenis pekerjaan ini, adalah wali pelanggan, bertindak atas namanya dan untuk kepentingannya selama seluruh siklus investasi.

Kontraktor dapat, pertama, terlepas dari bentuk kepemilikan, konstruksi dan perakitan, konstruksi, desain dan konstruksi dan organisasi dan perusahaan lain. Kedua, kontraktor juga dapat berupa individu atau organisasi perantara yang menjalankan fungsi mengkoordinasikan pekerjaan, terdaftar dan diberi izin untuk kegiatan konstruksi. Perizinan kegiatan konstruksi dilakukan dalam rangka melindungi hak dan kepentingan konsumen produk konstruksi. Saat ini, "Peraturan tentang perizinan kegiatan konstruksi" sedang berlaku Resolusi Pemerintah Federasi Rusia 25 Maret 1996 N 351 "Atas persetujuan Peraturan tentang perizinan kegiatan konstruksi" // SZ RF, April 1, 1996, N 14., yang dengannya lisensi dikeluarkan oleh Kementerian Konstruksi atau otoritas eksekutif lainnya. Tindakan normatif ini menetapkan bahwa kegiatan konstruksi berdasarkan lisensi yang dikeluarkan oleh otoritas eksekutif entitas konstituen Federasi Rusia di wilayah entitas konstituen lain dari Federasi Rusia dapat dilakukan setelah pendaftaran lisensi tersebut oleh otoritas eksekutif. dari masing-masing entitas konstituen Federasi Rusia. Pendaftaran dilakukan dalam waktu 30 hari setelah penyerahan lisensi asli dengan verifikasi, jika perlu, dari data yang ditentukan dalam lisensi, kondisi untuk pelaksanaan jenis kegiatan yang relevan dan kondisi keselamatan.

Sekarang saya ingin mengatakan tentang sosok seperti itu dalam kontrak konstruksi sebagai seorang insinyur, yang praktiknya terlibat dalam organisasi konstruksi harus menemukan tempatnya dalam kondisi ekonomi baru. "Insinyur" pertama kali disebutkan dalam Art. 749 KUH Perdata. Menurut M.I. Braginsky, "sampai batas tertentu, adalah mungkin untuk mempertimbangkan formasi, yang disebut" manajemen perusahaan yang sedang dibangun ", dan sekarang" pengembang pelanggan "sebagai pendahulu dari sosok seperti itu. dan "insinyur" ada perbedaan yang signifikan. Hubungan dengan "insinyur" (perusahaan teknik konstruksi) didasarkan pada kontrak penugasan. Akibatnya, "insinyur" bertindak atas nama pelanggan dan, karenanya, konsekuensi dari tindakannya jatuh pada pelanggan , sedangkan manajemen , dan pelanggan-pengembang bertindak atas namanya sendiri dan diasumsikan bahwa mereka selanjutnya akan mengalihkan objek kepada orang yang akan mengoperasikannya atas namanya sendiri.

Kekuasaan "insinyur" dinyatakan dalam surat kuasa atau, yang lebih sesuai dengan sifat hubungan dengan partisipasinya, diabadikan dalam kontrak itu sendiri. Dalam kedua kasus, kekuatan ini mungkin dibatasi dengan cara tertentu. Pelanggan sendiri memilih "insinyur" (perusahaan teknik), dan pilihannya menjadi wajib bagi kontraktor. Tentu saja, hal ini tidak menutup kemungkinan bahwa para pihak dapat terlebih dahulu menyepakati sosok "insinyur". Tanggung jawab untuk semua tindakan hukum dari "insinyur" (perusahaan teknik) ditanggung oleh pelanggan, jika tindakan tersebut dilakukan dalam kekuasaan "insinyur" (perusahaan teknik). Sebagai aturan umum, dia sendiri (perusahaan itu sendiri) bertanggung jawab atas tindakannya yang sebenarnya. Sebuah varian dimungkinkan di mana fungsi seorang "insinyur" dilakukan oleh seorang karyawan organisasi atau pelanggan-warga negara. Kemudian mereka bertanggung jawab atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh mereka menurut norma-norma pertanggungjawaban perbuatan melawan hukum. Ini mengacu pada Seni. 1068, yang membuat badan hukum atau warga negara bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh karyawannya dalam pelaksanaan tugas-tugas tenaga kerja (resmi, resmi).

Risiko kehancuran objek dan bahan konstruksi

Salah satu tanda utama kontrak, yang menentukan dasar hubungan antara para pihak dalam kontrak ini, adalah distribusi risiko di antara mereka. Penyelesaian masalah yang berkaitan dengan kontrak kerja sesuai dengan yang terdapat dalam ketentuan umum kontrak kontrak.

Dalam paragraf 1 Seni. 741 KUH Perdata mengatur bahwa risiko kerugian yang tidak disengaja atau kerusakan yang tidak disengaja pada subjek kontrak (objek konstruksi) sebelum penerimaannya oleh pelanggan ditanggung oleh kontraktor. Risiko kontraktor meliputi, antara lain, akibat dari tindakan pihak ketiga. Namun, perlu dicatat bahwa, tidak seperti Art. 705, berurusan dengan alokasi risiko dalam kaitannya dengan kontrak konstruksi, Art. 741 berisi aturan wajib. Oleh karena itu, jika para pihak menyimpang darinya dalam kontrak, ketentuan pasal ini akan tetap berlaku.

Pasal 741 Kode Etik tidak mengatur masalah risiko kerugian yang tidak disengaja atau kerusakan yang tidak disengaja pada bahan dan peralatan yang ditransfer untuk memproses atau memproses sesuatu (misalnya, untuk rekonstruksi bangunan). Ini berarti bahwa masalah ini diselesaikan dengan paragraf 1 Seni. 705 (khususnya, pihak yang menyediakan materi menanggung risiko yang relevan).

Aturan khusus yang tidak memiliki analogi dalam ketentuan umum, diabadikan dalam paragraf 2 Seni. 741 dari Kode menunjukkan konsekuensi dari kehancuran atau kerusakan pada objek karena kualitas bahan yang buruk (bagian, struktur) atau peralatan yang disediakan oleh pelanggan, atau pelaksanaan instruksi yang salah dari pelanggan.

Dalam kasus seperti itu, pelanggan memperoleh hak untuk membayar seluruh perkiraan biaya pekerjaan, tetapi hanya dengan syarat bahwa persyaratan yang ditetapkan dalam ayat 1 Seni. 716 CC. Dengan demikian, kontraktor, pertama, harus membuktikan bahwa kualitas bahan yang tidak memadai atau pemenuhan instruksi yang salah dari pelanggan menyebabkan kerusakan objek dan, kedua, dia, kontraktor, memenuhi tugasnya untuk memperingatkan pelanggan tentang ketidaksesuaian atau buruknya kualitas bahan yang disediakan oleh pelanggan, atau kemungkinan konsekuensi yang merugikan bagi kontraktor dalam memenuhi instruksi pelanggan tentang metode pelaksanaan pekerjaan, dan juga memenuhi persyaratan lain yang disebutkan dalam paragraf. 1 dan 2 sdm. 716 CC. Dipahami bahwa kontraktor, setelah peringatan yang tepat, menangguhkan pekerjaan dan memulainya hanya sejak saat menerima konfirmasi pelanggan, dan jika tidak ada konfirmasi tersebut, hanya setelah berakhirnya waktu yang wajar untuk tanggapan. Namun, kepatuhan terhadap persyaratan ini tidak selalu cukup. Kontraktor berhak (klausul 3 pasal 716) dalam hal pelanggan, meskipun diperingatkan, tidak mengganti bahan, peralatan, dokumentasi teknis yang tidak dapat digunakan, tidak mengubah instruksi tentang metode pelaksanaan pekerjaan atau tidak mengambil tindakan lain. tindakan yang diperlukan, untuk mengakhiri kontrak dan memulihkan kerusakan ... Namun, jika kemudian ternyata bahwa kualitas pekerjaan yang tidak memadai justru disebabkan oleh keadaan yang ditunjukkan oleh kontraktor dalam pemberitahuannya, yang terakhir kehilangan kesempatan untuk merujuk pada fakta bahwa ia bertindak atas arahan pelanggan. . Dalam keadaan tertentu, diabadikan dalam ayat 3 Seni. 716, hak untuk menolak pelaksanaan harus dilihat sebagai kewajiban kontraktor.

Asuransi risiko

Dalam kondisi baru adanya kontrak konstruksi, isu pertanggungan berbagai macam risiko yang ada pada pihak yang bersangkutan menjadi semakin penting. Asuransi dilakukan untuk kepentingan kedua belah pihak - pihak yang menanggung risiko, karena dengan adanya peristiwa yang diasuransikan, tidak ada kerugian yang melebihi jumlah total premi asuransi yang dibayarkan olehnya, dan pihak lawannya. , yang memperoleh jaminan nyata untuk menerima jumlah yang dipertanggungkan pada saat terjadinya keadaan yang merupakan peristiwa yang diasuransikan ... Jaminan semacam ini dinyatakan dalam solvabilitas perusahaan asuransi yang seharusnya tinggi, yang disediakan oleh berbagai aturan undang-undang asuransi.

Asuransi dapat mencakup berdasarkan paragraf 1 Seni. 742 KUHPerdata, pertama-tama, risiko kerugian yang tidak disengaja atau kerusakan yang tidak disengaja pada semua properti yang digunakan dalam konstruksi, termasuk berbagai bahan dan peralatan, serta objek konstruksi itu sendiri. Berkenaan dengan bahan untuk pembangunan fasilitas besar, dapat digunakan asuransi dengan polis umum (Pasal 941). Spesies lain yang disebutkan dalam paragraf 1 Seni yang sama. 742, adalah asuransi pertanggungjawaban karena menyebabkan kerusakan pada jiwa, kesehatan atau harta benda pihak ketiga selama konstruksi. Ini dilakukan terutama untuk kepentingan calon korban. Akan tetapi, mungkin menjadi kepentingan khusus bagi kontraktor sebagai orang yang dipanggil untuk memikul tanggung jawab dalam kasus-kasus yang menyebabkan kerugian tersebut. Secara khusus, jumlah premi yang dibayarkan oleh kontraktor terkait dengan jenis asuransi ini, menurut ketentuan kontrak, dapat dimasukkan dalam keadaan tertentu (misalnya, jika kewajiban kepada pihak ketiga terjadi tanpa kesalahan kontraktor) dalam total biaya konstruksi.

Dalam perjanjian kontrak, yang mengatur perlunya asuransi, disarankan untuk menunjukkan jenisnya, risiko asuransi, harga pertanggungan, dan persyaratan asuransi. Dalam hal ini, paragraf 1 Seni. 742 mensyaratkan salah satu pihak untuk memberikan kepada pihak lawan bukti kesimpulan dari kontrak asuransi dengan syarat-syarat yang ditetapkan oleh kontrak (khususnya, pada jumlah jumlah yang diasuransikan dan risiko yang diasuransikan). Data perusahaan asuransi yang diacu dalam peraturan yang sama mengandaikan adanya konfirmasi atas keandalan perusahaan asuransi yang dipilih oleh pihak tersebut.

Ayat 2 Seni. 742 KUH Perdata, yang menunjukkan bahwa asuransi tidak membebaskan pihak yang bersangkutan dari kewajiban untuk mengambil tindakan yang diperlukan untuk mencegah terjadinya peristiwa yang dipertanggungkan, adalah penting karena memungkinkan pihak yang menguntungkannya asuransi dilakukan untuk memulihkan. dari pihak lawan jumlah kerugian yang tidak ditanggung oleh kompensasi asuransi (tersedia terutama untuk asuransi kontraktual). Ketika mengasuransikan tanggung jawab atas kerugian orang lain, seseorang harus dipandu oleh Art. 931.

Pertanyaan tentang momen pemindahan kepemilikan

Pertanyaan tentang distribusi risiko bertumpu pada pertanyaan yang lebih umum: pada titik mana pelanggan menjadi pemilik subjek kontrak? Menurut pendapat kami, definisi kontrak dalam KUH Perdata bukan sebagai pekerjaan, tetapi sebagai pencapaian hasil pekerjaan memungkinkan kami untuk menyimpulkan bahwa pelanggan memperoleh hak kepemilikan atas barang yang diproduksi hanya sejak saat ia menerimanya. itu dari kontraktor. Keputusan seperti itu tidak mungkin menimbulkan keraguan seperti yang diterapkan, misalnya, pada kontrak rumah tangga. Ini berarti bahwa sebelum pengiriman, misalnya, setelan jas yang dipesan oleh penjahit, kontraktor adalah pemiliknya dan, oleh karena itu, pelanggan hanya dapat membuangnya sejak setelan diterima.

Konstruksi modal adalah hal yang berbeda. Selain kompleksitas hubungan seperti itu, harus diingat bahwa sebelum penerapan KUH Perdata, prinsip yang berlawanan jelas bekerja di sini. Mulai dari tahun 1932, itu menjadi sebagai berikut: bangunan yang didirikan adalah milik pelanggan P. 5 Resolusi Komite Eksekutif Pusat Seluruh Rusia dan Dewan Komisaris Rakyat RSFSR tertanggal 1 Agustus 1932 "Pada penyediaan sebidang tanah untuk lembaga, perusahaan dan organisasi dari sektor yang disosialisasikan untuk konstruksi dengan hak penggunaan abadi" - SU RSFSR, 1932, N 66, pasal. 295 .. Konsekuensi langsung dari keputusan ini adalah pembagian risiko kematian karena kecelakaan dari subjek kontrak konstruksi di awal, berbanding terbalik dengan yang sekarang terkandung dalam KUH Perdata.

Dalam klausul 48 Aturan tentang Kontrak untuk Konstruksi Modal, Keputusan Dewan Menteri Uni Soviet tertanggal 24 Desember 1969 - SP USSR, 1970, N 2, hlm. 11., sehubungan dengan kasus kehancuran subjek kontrak karena bencana alam, ditetapkan: "Pelanggan wajib membayar kontraktor biaya pekerjaan yang dilakukan olehnya sebelum bencana alam."

Munculnya bentuk-bentuk konstruksi ekonomi dan hukum baru menyebabkan munculnya sejumlah masalah akut yang, di bawah kondisi sebelumnya dari model terpadu kontrak konstruksi modal, tidak muncul sama sekali, atau diselesaikan dengan relatif mudah.

Jika berdasarkan Art. 219 KUHPerdata, kepemilikan suatu benda real estate timbul sejak saat pendaftaran, sampai saat itu benda yang bersangkutan tidak dapat dianggap sebagai real estate, yang E.A. Komentar Sukhanov pada bagian pertama dari KUH Perdata Federasi Rusia untuk pengusaha. - M .: Yayasan "Budaya Hukum", Dewan Redaksi jurnal "Ekonomi dan Hukum", 1995, hal. 241 .. Objek konstruksi, dengan demikian, adalah semacam kompleks properti, bertindak sebagai satu kesatuan tertentu. Kepemilikan objek ini dari pelanggan timbul dari saat penerimaannya dari kontraktor, yang tidak diragukan lagi. Kesulitan terletak dalam menentukan subjek hak atas objek konstruksi sebelum pengalihannya sesuai dengan Art. 753 KUH Perdata.

Untuk mengilustrasikan masalah utama, mari kita pertimbangkan kasus yang agak sederhana, sekilas, dan, tentu saja, tipikal.

Organisasi konstruksi RSU JSC "Sintez", setelah menerima sebidang tanah untuk pengembangan di kota Mikhailovsk, Wilayah Stavropol, menandatangani kontrak dengan JSC "Kanels", bertindak sebagai pelanggan, untuk pembangunan gedung tempat tinggal 16 apartemen .

Pada gilirannya, pelanggan memiliki perjanjian dengan layanan migrasi, yang menurutnya ia melakukan untuk memastikan konstruksi dengan mengorbankan yang terakhir dan mentransfer bangunan tempat tinggal kepadanya.

Karena kenyataan bahwa pelanggan, setelah menerima tahap pekerjaan berikutnya, tidak membayarnya secara penuh (menggunakan dana layanan migrasi), kontrak diakhiri setelah korespondensi yang lama, dan objek tetap belum selesai.

Kontraktor mengajukan gugatan terhadap JSC "Canels" di pengadilan untuk memulihkan jumlah hutang untuk pekerjaan yang diterima, serta biaya untuk melindungi fasilitas setelah penghentian konstruksi dan, karena kekurangan dana dari tergugat, meminta untuk menyita objek konstruksi itu sendiri.

Tentu, pertama-tama, muncul pertanyaan tentang siapa yang memiliki hak milik atas objek tersebut.

Tampaknya dalam hal apapun penggugat berdasarkan Art. 359-360 dari KUH Perdata Federasi Rusia memiliki hak untuk mempertahankan sesuatu sebagai kreditur terhadap debitur yang salah, hingga pelaksanaannya dengan cara yang ditentukan untuk janji. Namun, cukup jelas bahwa masih perlu untuk menentukan kepunyaan barang itu, pertama, untuk penunjukan yang benar dari penjual nominal dan pembagian kewajiban pajak selama penjualan, dan kedua, untuk pemenuhan persyaratan paragraf. 6 Seni. 350 KUH Perdata Federasi Rusia, yang mengharuskan pengembalian sisa hasil penjualan jumlah kepada pemberi pinjaman (dalam hal ini, pemilik), terutama karena biaya objek jelas melebihi jumlah hutang . Selain itu, situasinya diperparah dengan kehadiran kreditur lain dari debitur yang sama - layanan migrasi.

Pertanyaan tentang hak atas objek kontrak bangunan tidak secara langsung diselesaikan oleh hukum, dan isi aturan kontrak tidak memungkinkan seseorang untuk sampai pada interpretasi yang jelas.

Seperti yang ditulis K. Sklovsky, "penghapusan aturan superfities solo cedit yang sebelumnya ada (apa yang menjadi milik tanah di permukaan) dalam undang-undang kami, yang merupakan kasus khusus dari aturan" milik mengikuti hal utama "(menurut yang real estat milik pemilik tanah), tidak termasuk jalan penalaran paling alami untuk konstruksi, yang menurutnya cukup untuk menentukan pemilik tanah dan dengan demikian mengesampingkan semua masalah lain, dan karenanya menghilangkan kekhasan konstruksi. kontrak dalam hal ini, memaksa untuk mencari solusi dalam hukum kontrak secara keseluruhan "Sklovsky KI Hak atas objek konstruksi // "Perundang-undangan", 1997, No. 3, hal. 20 ..

Aturan Seni. 219 KUH Perdata Federasi Rusia pada saat munculnya kepemilikan real estat yang baru dibuat sejak saat pendaftaran negaranya, seolah-olah mengecualikan properti kontraktor (tanpa mempengaruhi properti bergerak), juga tidak menyelesaikan semua persoalan-persoalan yang timbul, karena “benda bangunan” itu mempunyai suatu kesatuan harta benda tertentu bahkan sebelum kemungkinan mengakuinya sebagai suatu bangunan, struktur atau real estate lainnya sudah termasuk dalam peredaran perdata dan dapat dijadikan sebagai subyek transaksi (gadai dan lainnya, termasuk yang ditentukan dalam Pasal 360, 712, 720 (klausul 6), 729, 742 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun, berikut ini, berbicara tentang kepemilikan suatu objek, tentu saja, kita harus selalu mengingat norma Seni. 219 KUH Perdata Federasi Rusia dan pahami bahwa, karena tidak ada pendaftaran, ini mungkin bukan tentang kepemilikan real estat, tetapi tentang kepemilikan hak penuh atas kontrak bangunan, dan di atas semua itu, hak untuk membuang dari itu.

Dilemanya adalah: sebelum pemindahan suatu objek, objek tersebut dapat dimiliki oleh kontraktor atau dimiliki oleh pelanggan. Akibatnya, pada saat pelaksanaan kontrak (pengalihan barang kepada pelanggan), terjadi perpindahan kepemilikan, dan yang kedua adalah pemindahan kepemilikan saja.

M.I. Braginsky menunjukkan bahwa masalah ini memiliki sejarah yang sulit dalam hukum kita dan diselesaikan dalam periode yang berbeda dengan cara yang berbeda. Ia mengutip argumen-argumen yang diajukan dalam proses persiapan reformasi legislatif pada tahun 1982: “Tugas segera harus membebankan kepada kontraktor risiko kerugian yang tidak disengaja dari subjek kontrak. kontrak." Sehubungan dengan itu, M.I. Braginsky percaya bahwa norma paragraf 2 Seni. 703 KUH Perdata Federasi Rusia, berdasarkan mana "kontraktor mengalihkan haknya kepada pelanggan", menegaskan bahwa pembuat undang-undang mengakui pemilik barang sebelum transfer kontraktor tersebut ke MI Braginsky. Kontrak / KUH Perdata Federasi Rusia. Bagian kedua. Teks, komentar, subjek alfabet dekrit. // Ed. Kozyr O.M., Makovsky A.L., Khokhlova S.A. M., 1996. S. 368 .. Tidak diragukan lagi, aturan ini adalah argumen serius yang mendukung pendekatan ini, meskipun pembuat undang-undang masih tidak menunjukkan hak mana yang dialihkan.

Penafsiran inilah yang dapat ditemukan dalam praktik peradilan. Misalnya, menilai persyaratan pelanggan, yang mempertahankan kepemilikannya atas sebagian bangunan yang belum selesai (sengketa muncul sehubungan dengan penjualan bangunan oleh kontraktor kepada pihak ketiga, yang, pada gilirannya, menyelesaikan bangunan dan menjualnya kepada empat badan hukum atas dasar kepemilikan bersama), Presidium Mahkamah Agung Pengadilan Arbitrase Federasi Rusia menyatakan bahwa "hak kepemilikan atas bangunan yang disengketakan timbul sejak kontraktor mengalihkan bangunan tersebut kepada pelanggan setelah penyelesaian konstruksinya. Oleh karena itu, penggugat tidak memiliki hak kepemilikan atas proyek konstruksi yang belum selesai" Vestnik dari Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia. 1996. N 9.S.81.

Resolusi itu diadopsi dengan penerapan norma-norma Seni. 95 dari Pokok-Pokok Perundang-undangan Perdata, yang tidak mengandung perbedaan mendasar dari norma-norma Seni. 703 dari KUH Perdata Federasi Rusia. Akan tetapi, mengingat bahwa KUHPerdata secara pasti memasukkan ketentuan-ketentuan baru lainnya dalam pengaturan kontrak, tidak dapat dikesampingkan bahwa posisi yang dinyatakan dalam keputusan ini mungkin berbeda dalam kaitannya dengan KUH Perdata.

Fakta bahwa suatu garis tertentu belum terbentuk ternyata dapat disimpulkan dari putusan Mahkamah Arbitrase Agung yang lain: suatu klausula termasuk dalam kontrak kerja, yang menurutnya, dalam hal objek tidak dibiayai oleh pelanggan, "hak dan bagian apartemennya" dialihkan ke orang atau kontraktor lain. Tetapi ketika kontraktor menuntut pemenuhan kondisi ini sebelum pelaksanaan kontrak, Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia menolak persyaratan ini, yang menunjukkan bahwa tidak ada dasar hukum untuk pemindahan hak wajib dari pelanggan ke kontraktor. 1996. N 11. S. 58-59 .. Jika pengadilan dengan tegas berdiri pada posisi kepemilikan objek kepada kontraktor, maka dalam keputusan ini pasti akan menemukan beberapa refleksi, meskipun itu terutama tentang pelepasan hak dari kewajiban. Memang, dalam hal ini, "bagian apartemen" akan dianggap milik kontraktor tanpa syarat tambahan, sampai pengalihan objek jadi dilakukan.

Hak kontraktor yang dihasilkan untuk membuang objek sebelum diserahkan kepada pelanggan atas kebijakannya sendiri, termasuk dengan cara pemindahtanganan kepada pihak ketiga, memiliki konsekuensi praktis yang sangat luas sehingga, tentu saja, tidak mungkin lagi. meragukan relevansi masalah atau mengevaluasinya sebagai kepentingan akademis semata.

Namun, ada keraguan tertentu yang masih tidak memungkinkan kita untuk mempertimbangkan masalah diselesaikan.

Pertama, berdasarkan Art. 705 KUH Perdata Federasi Rusia, kontraktor dipercayakan dengan risiko kehancuran yang tidak disengaja dari subjek kontrak sebelum diserahkan kepada pelanggan (dengan demikian pembuat undang-undang mengikuti rekomendasi yang wajar dari M.I.Braginsky). Namun, jika kontraktor seharusnya menjadi pemilik barang, maka tidak perlu secara khusus mengalihkan risiko kepadanya, karena di sini, aksi langsung Seni. 211 dari KUH Perdata Federasi Rusia. Akibatnya, aturan ini tidak begitu menegaskan properti kontraktor seperti yang dipertanyakan.

Kedua, sesuai dengan Art. 729 dari KUH Perdata Federasi Rusia, pelanggan memiliki hak untuk menuntut agar hasil pekerjaan yang sedang berlangsung ditransfer kepadanya dalam hal pemutusan kontrak sebelum pelaksanaan. Apa persyaratan seperti itu berdasarkan jika kontraktor seharusnya menjadi pemilik barang itu?

Ketiga, tidak jelas apa gunanya memberi kontraktor hak untuk menahan barang itu dan terutama - hak untuk menjualnya menurut aturan yang ditetapkan untuk gadai, yaitu. untuk barang orang lain (Pasal 712, 360 KUH Perdata Federasi Rusia), jika dia adalah pemiliknya. Logika yang sama dapat ditelusuri dalam norma paragraf 6 Seni. 720 KUH Perdata Federasi Rusia: jika pelanggan menghindari menerima barang itu, barang itu dijual, dan hasilnya, dikurangi semua pembayaran yang harus dibayarkan kepada kontraktor, disimpan atas nama pelanggan. Perintah ini hanya berlaku untuk barang orang lain.

Keempat, tidak mungkin untuk menetapkan munculnya kepemilikan kontraktor, baik secara ekonomi maupun hukum.

Dari segi ekonomi, jika sejak kontrak ditandatangani, pelanggan berkewajiban untuk membayar pekerjaan, maka munculnya hak kontraktor untuk membayar pekerjaan dan hasil material dari pekerjaan ini tidak ada. dari dasar yang jelas.

Secara hukum, tidak jelas atas dasar apa kontraktor menjadi pemilik. Secara umum, jika kita mengabaikan analisis opsi, ketika materi dialihkan ke salah satu pihak dalam kontrak, yang pada prinsipnya tidak mampu mengubah esensi masalah, maka pembuatan (produksi) dari hal itu harus diakui sebagai dasar munculnya hak kepemilikan (klausul 1 pasal 218 KUH Perdata Federasi Rusia ). Dan di sini, tampaknya, kita menemukan keadaan yang menentukan: berdasarkan norma yang ditentukan, pembuatan sesuatu hanya menimbulkan hak kepemilikan untuk pabrikan, ketika itu dibuat oleh yang terakhir untuk dirinya sendiri.

Jelas, esensi, kekhususan kontrak, yang membedakannya dari jumlah kontrak lain, justru terletak pada kenyataan bahwa sesuatu itu diciptakan untuk yang lain. Akibatnya, dasar paragraf 1 Seni. 218 KUH Perdata Federasi Rusia tidak berlaku untuk kontraktor dan, sebaliknya, berlaku untuk pelanggan (seperti halnya transfer barang ke agen komisi secara langsung menimbulkan hak properti dari komit, karena agen komisi bertindak untuk kepentingan orang lain).

Jika demikian halnya, dan kontraktor tidak dapat menjadi pemilik barang itu, maka perlu untuk menentukan sifat hak kontraktor atas barang itu sebelum mengalihkannya.

Misalnya, membebankan biaya kepada pelanggan untuk konservasi konstruksi tanpa kesalahan pelanggan (Pasal 752 KUH Perdata Federasi Rusia) memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa objek tersebut dibuat khusus untuk pelanggan.

Selanjutnya, pelanggan, bersama dengan kontraktor, memiliki hak untuk membela objek terhadap pihak ketiga, yang relevansinya hampir tidak dapat disengketakan. Pada saat yang sama, upaya pelanggan untuk mengambil alih objek yang melewati perintah hukum juga memberikan hak kepada kontraktor untuk membela pelanggan berdasarkan Art. 305 KUH Perdata Federasi Rusia (perselisihan semacam itu terjadi dalam praktik).

Kepemilikan kontraktor, dikuatkan oleh hak retensi dan hak untuk menjual benda sebagai gadai, bagaimanapun, tidak memperoleh sifat hak milik dan tetap merupakan hak yang mengikat. Dengan demikian, kita harus mengakui bahwa kontraktor tidak berhak untuk membuang objek konstruksi sebagai miliknya.

Oleh karena itu, keberadaan hak tersebut diakui oleh pelanggan. Ketika membuang objek yang belum selesai, pelanggan, oleh karena itu, tidak mengalihkan kepemilikan (dan tanpa pemutusan kontrak, ini tidak mungkin, karena kepemilikan kontraktor dilindungi, seperti yang telah kita lihat, dengan judul), dengan mengingat bahwa, bersama dengan hak-hak lain, pengakuisisi menerima hak untuk menuntut pemindahan barang-barang kepadanya sesuai dengan Seni. 703, 720 KUH Perdata Federasi Rusia (setelah menyelesaikan pekerjaan), atau dari Art. 729 KUH Perdata Federasi Rusia (jika perjanjian diakhiri lebih awal). Dalam hal ini, momen ketika hak milik pengakuisisi muncul ditentukan sesuai dengan aturan Seni. 223 dari KUH Perdata Federasi Rusia.

Jadi, kontraktor, menurut K. Sklovsky, tidak memiliki hak untuk melepaskan objek konstruksi sebagai miliknya, tetapi hanya memiliki hak kepemilikan untuk itu, yang dilindungi, bagaimanapun, sebagai kepemilikan hak penuh terhadap pihak ketiga, termasuk terhadap pelanggan, jika, misalnya, yang terakhir tanpa alasan mencoba untuk mengambil alih konstruksi yang belum selesai. Menurut pendapat kami, orang dapat sepenuhnya setuju dengan sudut pandang ini.

Tingkat perlindungan hukum para pesertanya tergantung pada seberapa kompeten secara hukum syarat-syarat kontrak konstruksi akan ditentukan.

Kontrak konstruksi, seperti kontrak komersial lainnya, mencakup sejumlah karakteristik hukum, yang pengetahuannya memungkinkan Anda untuk mendapatkan gambaran tentang struktur hubungan hukum para pesertanya. Konsep kontrak konstruksi diungkapkan oleh pembuat undang-undang dalam Seni. 740 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya "di bawah kontrak konstruksi, kontraktor berjanji untuk membangun objek tertentu atau untuk melakukan pekerjaan konstruksi lain atas instruksi pelanggan dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, dan pelanggan berjanji untuk menciptakan kondisi yang diperlukan bagi kontraktor untuk melakukan pekerjaan, menerima hasilnya dan membayar harga yang disepakati." Kontrak konstruksi dibuat untuk konstruksi atau rekonstruksi suatu perusahaan, bangunan (termasuk bangunan tempat tinggal), struktur atau fasilitas lain, serta untuk pelaksanaan instalasi, komisioning, dan pekerjaan lain yang terkait erat dengan fasilitas yang sedang dibangun. Menurut hukum perdata, aturan tentang kontrak bangunan juga berlaku untuk perbaikan modal bangunan dan struktur, kecuali ditentukan lain oleh kontrak. Dalam kasus yang ditentukan oleh kontrak, kontraktor memikul kewajiban untuk memastikan pengoperasian fasilitas setelah diterima oleh pelanggan dalam periode yang ditentukan dalam kontrak. Perlu dicatat bahwa ketika, di bawah kontrak konstruksi, pekerjaan dilakukan untuk memenuhi rumah tangga atau kebutuhan pribadi lainnya dari pelanggan-warga negara, maka aturan paragraf 2 Bab 37 KUH Perdata Federasi Rusia tentang hak-hak pelanggan di bawah kontrak rumah tangga berlaku untuk perjanjian tersebut.

Sumber regulasi hukum

Hubungan hukum di bidang kegiatan konstruksi terutama diatur oleh aturan umum tentang kontrak konstruksi dan norma-norma paragraf 3 Bab 37 KUH Perdata Federasi Rusia tentang kontrak konstruksi. Oleh karena itu, untuk lebih memahami peraturan perundang-undangan di bidang konstruksi modal, perlu diperhatikan secara bersamaan baik peraturan khusus tentang kontrak konstruksi maupun ketentuan umum tentang kontrak konstruksi. Selain KUH Perdata Federasi Rusia, tindakan legislatif Federasi Rusia lainnya juga termasuk dalam sumber pengaturan hukum hubungan di bidang konstruksi modal. Yang paling penting di antara mereka adalah undang-undang federal tentang kegiatan investasi di Federasi Rusia, yang dilakukan dalam bentuk investasi modal, tentang kegiatan arsitektur di Federasi Rusia, Pengembangan Kota dan Kode Tanah Federasi Rusia, dll. Undang-undang "Tentang Perlindungan Hak Konsumen" diterapkan pada kontrak konsumen. Ketentuan hukum undang-undang dikembangkan dalam anggaran rumah tangga yang disetujui oleh keputusan Presiden, keputusan Pemerintah, kementerian dan badan eksekutif federal lainnya. Seiring dengan undang-undang dan anggaran rumah tangga yang disetujui di tingkat federal, ada banyak tindakan yang diadopsi oleh entitas konstituen Federasi Rusia di bidang pengorganisasian pekerjaan konstruksi. Misalnya, Sankt Peterburg memiliki hak untuk mengadopsi tindakan hukum normatifnya sendiri (undang-undang, perintah gubernur, peraturan, peraturan, perintah) tentang masalah yang terkait dengan yurisdiksi Sankt Peterburg dan yurisdiksi bersama Federasi Rusia dan St. Petersburg. .Petersburg. Kota ini juga telah mengadopsi dan mengoperasikan konstruksi teritorial, sanitasi dan norma-norma lainnya. Fitur kegiatan konstruksi adalah bahwa dalam peraturan hukum kontrak konstruksi, sejumlah besar kode dan peraturan bangunan (SNIP), standar dan kondisi teknis, berbagai instruksi dan peraturan yang diadopsi oleh badan negara yang berwenang diterapkan. Banyak norma dan aturan yang ada dari kategori ini telah disetujui oleh departemen federal. Saat ini, ada proses pembaruan secara bertahap, karena kemajuan ilmiah dan teknis dan meningkatnya persyaratan untuk kualitas dan keamanan fasilitas konstruksi.

Elemen kontrak

Unsur-unsur kontrak konstruksi meliputi: pihak, subjek, objek, bentuk, harga, istilah. - sisi. Para pihak dalam kontrak konstruksi adalah pelanggan dan kontraktor. Setiap individu dan badan hukum dengan sumber keuangan tertentu dapat bertindak sebagai pelanggan. Kontraktor umum atau perusahaan khusus dapat bertindak sebagai kontraktor: berbagai organisasi konstruksi, konstruksi dan instalasi serta desain dan konstruksi, terlepas dari kepemilikannya, serta pengusaha perorangan. Pelanggan menyimpulkan, dalam batas-batas hak yang diberikan kepadanya, kontrak kerja untuk konstruksi atau rekonstruksi fasilitas dengan kontraktor umum atau kontrak langsung dengan perusahaan khusus. Jika kewajiban kontraktor untuk melakukan pekerjaan yang diatur dalam kontrak tidak sesuai dengan hukum atau kontrak kerja, kontraktor berhak untuk melibatkan orang lain - subkontraktor dalam pelaksanaan kewajibannya. Dalam hal ini, kontraktor bertindak sebagai kontraktor umum (klausul 1 pasal 706 KUH Perdata Federasi Rusia). Sebagai aturan, subkontraktor melakukan kompleks pekerjaan konstruksi dan instalasi khusus. Perlu memperhatikan norma hukum Pasal 750 KUH Perdata Federasi Rusia, yang mengatur kewajiban kerja sama antara para pihak dalam kontrak konstruksi. Menurut ayat 1 pasal 750 KUH Perdata Federasi Rusia “jika selama pelaksanaan konstruksi dan pekerjaan terkait ada hambatan untuk pelaksanaan kontrak konstruksi yang tepat, masing-masing pihak berkewajiban untuk mengambil semua tindakan yang wajar tergantung pada untuk menghilangkan hambatan tersebut. Pihak yang tidak memenuhi kewajiban ini kehilangan hak atas kompensasi kerugian yang disebabkan oleh kenyataan bahwa hambatan yang relevan belum dihilangkan ”- entitas lain. Selain para pihak, subjek lain juga ikut serta dalam hubungan hukum kontrak konstruksi. Ini termasuk, pertama-tama, investor. Investor dapat bertindak sebagai pelanggan sendiri, jika mereka memiliki kemampuan yang diperlukan, atau mereka dapat mendelegasikan fungsi ini kepada orang lain. Dalam hal ini, perjanjian investasi khusus dibuat antara investor dan pelanggan, yang, menurut sifat hukumnya, paling sering berupa perjanjian komisi atau perjanjian komisi. Berdasarkan perjanjian ini, seseorang yang bertindak atas nama investor menandatangani kontrak konstruksi dengan kontraktor, bertindak di dalamnya sebagai pelanggan. Investor dapat berupa negara (anggaran federal dan kota), lembaga kredit (bank, perusahaan keuangan dan investasi), perusahaan konstruksi (yang menjadi perusahaan investasi), kadang-kadang perusahaan asuransi, serta organisasi (termasuk nirlaba dan publik) dan mata pelajaran lainnya. Khususnya yang patut diperhatikan adalah investor ekuitas - badan hukum dan (atau) individu yang bertindak sebagai investor bersama dalam bentuk penyertaan modal dalam pembangunan bangunan tempat tinggal berdasarkan kontrak pengembangan terpisah. Sesuai dengan ketentuan Art. 749 KUH Perdata Federasi Rusia Untuk melakukan kontrol dan pengawasan atas konstruksi dan membuat keputusan atas namanya sehubungan dengan kontraktor, pelanggan dapat secara mandiri membuat perjanjian tentang penyediaan layanan tersebut kepada pelanggan dengan insinyur yang sesuai. (organisasi teknik) tanpa persetujuan kontraktor. Dalam hal ini, kontrak konstruksi mendefinisikan fungsi seorang insinyur (organisasi teknik) yang terkait dengan konsekuensi tindakannya bagi kontraktor. Selain entitas yang tercantum di atas, berikut ini yang aktif di pasar kontrak konstruksi: produsen dan pemasok bahan bangunan, struktur dan peralatan; perusahaan yang menyediakan jasa transportasi; organisasi arsitektur dan desain; perusahaan asuransi yang dengannya kontrak untuk asuransi risiko konstruksi dan instalasi atau kewajiban pelanggan kepada pihak ketiga dibuat; perusahaan real estat yang beroperasi di pasar untuk penjualan apartemen jadi; pelaku pasar lainnya. Hubungan kontraktual hukum perdata (komersial) dibuat antara para peserta dalam kegiatan investasi dan konstruksi ini. - subjek dan objek kontrak. Subyek kontrak konstruksi adalah proses pelaksanaan pekerjaan itu sendiri dan hasil yang terwujud. Sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, tidak adanya atau ketidakjelasan definisi dalam teks perjanjian tentang klausula tentang hal itu adalah alasan pertama yang dapat dianggap tidak dapat disimpulkannya perjanjian. Selain itu, ini tidak tergantung pada seberapa penuh semua persyaratan lain dari perjanjian akan diselesaikan oleh para pihak. Lalu, bagaimana seharusnya para pihak menentukan subjek kontrak bangunan? Pertama-tama, dalam teks kontrak itu sendiri perlu untuk memberikan deskripsi tentang objek konstruksi atau pekerjaan lain yang terkait dengan objek konstruksi. Secara khusus, istilah kontrak yang mendefinisikan subjek harus berisi:

• nama dan lokasi objek konstruksi (termasuk ketika perjanjian dibuat untuk pelaksanaan instalasi, commissioning, dan pekerjaan lain yang terkait erat dengan objek yang sedang dibangun);
• karakteristik dokumentasi proyek (oleh siapa dan kapan proyek disetujui atau akan disetujui);
• daftar instalasi, commissioning dan pekerjaan lain yang terkait erat dengan fasilitas yang sedang dibangun, yang harus dilakukan oleh kontraktor.

Disarankan, memberikan deskripsi objek konstruksi, untuk menunjukkan untuk tujuan apa pelanggan akan menggunakan objek ini. Indikasi tujuan pembangunan fasilitas dapat membantu jika timbul perselisihan tentang kualitas pekerjaan, kebutuhan untuk memberikan informasi tentang pengoperasian fasilitas, dll. Deskripsi subjek kontrak dijelaskan secara lebih rinci dalam dokumentasi teknis yang menentukan ruang lingkup, isi pekerjaan, dan persyaratan lain untuk persyaratan dokumentasi ini. Menurut paragraf 1 Seni. 743 KUH Perdata Federasi Rusia, jika tidak ada instruksi lain dalam kontrak konstruksi, maka diasumsikan bahwa kontraktor berkewajiban untuk melakukan pekerjaan yang ditentukan dalam dokumentasi teknis dan dalam perkiraan. Dokumentasi teknis merupakan bagian integral dari kontrak konstruksi. Subjek kontrak kerja adalah syarat esensialnya, oleh karena itu, jika tidak ada klausul tentang subjek dalam kontrak atau jika para pihak gagal mencapai kesepakatan tentang subjek, kontrak dianggap tidak selesai. - formulir. Bentuk kontrak konstruksi tidak diatur secara khusus oleh Ch. 37 KUH Perdata Federasi Rusia dan tunduk pada aturan umum untuk memproses transaksi (Pasal 158 -161 KUH Perdata Federasi Rusia). Menurut aturan umum KUH Perdata Federasi Rusia, kontrak konstruksi disimpulkan dalam bentuk tertulis sederhana. Kegagalan untuk mematuhi bentuk kontrak tertulis yang sederhana menghilangkan hak para pihak, jika terjadi perselisihan, untuk merujuk pada bukti transaksi dan kondisinya, tetapi tidak menghilangkan hak mereka untuk memberikan tertulis dan lainnya bukti. Dalam kasus-kasus yang secara langsung ditentukan dalam undang-undang atau dalam kesepakatan para pihak, ketidakpatuhan terhadap bentuk transaksi tertulis yang sederhana menyebabkan ketidakabsahannya (Pasal 162 KUH Perdata Federasi Rusia). Dengan persetujuan para pihak, kontrak konstruksi dapat disertifikasi oleh notaris dengan membuat prasasti sertifikasi oleh notaris atau pejabat lain yang memiliki hak untuk melakukan tindakan notaris tersebut (Pasal 163 KUH Perdata Federasi Rusia). Kegagalan untuk mematuhi formulir notaris dalam kasus di mana ini disediakan dengan kesepakatan para pihak, mengakibatkan ketidakabsahan kontrak konstruksi. Perjanjian semacam itu dianggap batal demi hukum (Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia). Dalam kondisi perputaran bisnis yang normal, kontrak konstruksi disimpulkan oleh para pihak dalam bentuk tertulis yang sederhana dan dibuat, sebagai suatu peraturan, dalam bentuk dokumen tunggal yang ditandatangani oleh para pihak. Dianjurkan untuk membuat perjanjian dengan pencantuman di dalamnya daftar terperinci hak dan kewajiban para pihak. Dalam kondisi ekonomi terencana, kontrak yang sangat pendek tersebar luas, yang, bagaimanapun, persyaratan khusus dilampirkan dengan deskripsi panjang tentang hak dan kewajiban bersama para pihak. Sekarang, semakin sering, para pihak dipaksa untuk membuat kontrak multi-halaman yang lebih solid yang mengatur secara rinci hubungan antara pelanggan dan kontraktor. Tidak ada kontrak konstruksi (subkontrak) standar atau teladan yang mengikat para pihak. Dalam beberapa kasus, ketika menyusunnya, bentuk perkiraan kontrak konstruksi digunakan, direkomendasikan untuk jenis pekerjaan konstruksi tertentu. Misalnya, ketika menyimpulkan kontrak, para pihak dapat menggunakan formulir (contoh) kontrak, yang diberikan sebagai lampiran pada Pedoman untuk menyusun kontrak konstruksi untuk konstruksi di Federasi Rusia. Untuk hubungan dengan partisipasi perusahaan asing, peran kondisi teladan juga dapat dimainkan oleh Ketentuan Kontrak Konstruksi Internasional yang dikembangkan oleh Federasi Insinyur Konsultan Internasional. Perlu dicatat bahwa ketika menyetujui persyaratan dan pelaksanaan kontrak konstruksi, para pihak harus dipandu oleh undang-undang yang berlaku pada saat penutupan kontrak dan mempertimbangkan kepentingan mereka sebanyak mungkin. Ini akan memungkinkan untuk mengatakan bahwa suatu perjanjian khusus dibuat dengan syarat-syarat yang saling menguntungkan bagi para pihak dan memenuhi prinsip-prinsip dasar hubungan sipil. - harga. Harga dalam kontrak bangunan memiliki arti syarat esensial, yang tunduk pada persetujuan wajib. Menurut Seni. 746 KUH Perdata Federasi Rusia, penyelesaian antara pelanggan dan kontraktor dilakukan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh hukum atau oleh kontrak konstruksi yang disepakati. Karena volume pekerjaan konstruksi yang besar, harga kontrak biasanya ditentukan dengan membuat perkiraan, yang merupakan daftar biaya per item untuk pelaksanaan pekerjaan, pembelian peralatan, pembelian bahan bangunan. dan struktur, dll. Persyaratan, perkiraan membentuk desain dan dokumentasi perkiraan, yang merupakan elemen integral dari kontrak konstruksi. Sebagai aturan, dokumentasi desain dan perkiraan tidak dapat direvisi selama konstruksi, dengan pengecualian kasus yang ditentukan dalam Seni. 743 - 744 KUH Perdata Federasi Rusia. Kurangnya perkiraan mungkin memerlukan pengakuan kontrak konstruksi sebagai tidak selesai. Kesimpulan ini mengikuti dari analisis paragraf 1 Seni. 743 dan ayat 1 Seni. 746 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya kontraktor berkewajiban untuk melakukan konstruksi dan pekerjaan terkait sesuai dengan perkiraan yang menentukan harga pekerjaan, dan pelanggan membayar untuk pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor di jumlah yang ditentukan oleh perkiraan. Dasar dan prosedur untuk membuat perubahan pada dokumentasi teknis diatur oleh norma hukum Seni. 744 KUH Perdata Federasi Rusia. Perubahan dokumentasi teknis dapat dilakukan berdasarkan perkiraan tambahan yang disepakati oleh para pihak. Harga yang tertera dalam kontrak pembangunan dapat berupa harga pasti atau perkiraan. Harga tetap tidak dapat diubah kecuali syarat-syarat penting dari kontrak itu sendiri berubah. Perkiraan harga kontrak ditetapkan jika terdapat asumsi bahwa konstruksi dapat menimbulkan biaya yang tidak termasuk dalam estimasi awal yang disepakati. Dalam hal ini, semua perubahan selanjutnya dalam biaya biaya sehubungan dengan harga awal yang disepakati harus didokumentasikan oleh kontraktor dan disetujui oleh para pihak. Sesuai dengan paragraf 5 Seni. 709 KUH Perdata Federasi Rusia, seorang kontraktor yang percaya bahwa perlu untuk secara signifikan meningkatkan perkiraan perkiraan biaya pekerjaan tambahan wajib memberi tahu pelanggan tentang hal ini. Pelanggan setuju untuk mengubah harga, atau berhak untuk menarik diri dari kontrak dengan membayar kontraktor untuk bagian dari pekerjaan yang dilakukan. Jika kontraktor memulai pekerjaan tambahan tanpa memberi tahu pelanggan, maka pelanggan tidak boleh membayar untuk pekerjaan ini. Pembayaran untuk pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor dilakukan oleh pelanggan dalam jangka waktu dan dengan cara yang ditetapkan oleh undang-undang atau kontrak konstruksi. Sesuai dengan Seni. 711 KUHPerdata Federasi Rusia, kontrak dapat memberikan pembayaran di muka untuk pekerjaan yang dilakukan, pembayaran saat tahap masing-masing selesai, pembayaran untuk jumlah pekerjaan yang sebenarnya dilakukan selama periode pelaporan, atau pembayaran terakhir setelah pengiriman hasil pekerjaan kepada pelanggan. Penyelesaian antara pelanggan dan kontraktor dibuat berdasarkan bentuk terpadu dari dokumentasi akuntansi utama untuk akuntansi untuk pekerjaan dalam konstruksi modal dan pekerjaan perbaikan dan konstruksi. - ketentuan. Istilah dalam kontrak bangunan juga mengacu pada syarat-syarat esensial. Karena hubungan para pihak bersifat berkelanjutan, kontrak harus selalu menunjukkan tenggat waktu awal dan akhir bagi kontraktor untuk melakukan pekerjaan konstruksi, dan tenggat waktu antara untuk penyelesaian masing-masing tahap pekerjaan ditentukan. Para pihak biasanya mengatur waktu pemenuhan kewajiban bersama dengan berbagai rencana dan jadwal kalender, yang melekat pada kontrak konstruksi dan menjadi bagian yang tidak terpisahkan. Tanggung jawab para pihak atas keterlambatan pemenuhan kewajiban berdasarkan kontrak konstruksi diatur oleh undang-undang saat ini dan dapat ditentukan oleh ketentuan kontrak yang dibuat. Jadi, jika waktu konstruksi dilanggar oleh kontraktor dan pelanggan kehilangan minat untuk memenuhi kontrak, maka sesuai dengan paragraf 2 Seni. 405 KUH Perdata Federasi Rusia, ia dapat menolak untuk menerima hasil pekerjaan dan menuntut kompensasi atas kerugian. Jika kontraktor gagal memenuhi kewajiban untuk menciptakan kondisi yang diperlukan bagi kontraktor untuk melakukan pekerjaan, pelanggan dapat kehilangan hak atas kompensasi atas kerugian (klausul 1 pasal 750 KUH Perdata Federasi Rusia). Perlu dicatat bahwa daftar pekerjaan untuk menciptakan "kondisi yang diperlukan" harus disetujui oleh para pihak dalam kontrak konstruksi (klausul 1 pasal 740 KUH Perdata Federasi Rusia). Isi kontrak konstruksi adalah hak dan kewajiban para pihak. Pengetahuan tentang undang-undang tentang hak dan kewajiban para pihak dalam kontrak konstruksi akan membantu para peserta dalam hubungan hukum untuk melindungi kepentingan mereka bahkan pada tahap negosiasi pra-kontrak untuk menyetujui persyaratan kontrak di masa depan. Analisis undang-undang saat ini memungkinkan kami untuk menyimpulkan bahwa ruang lingkup hak dan kewajiban yang diberikan kepada kontraktor lebih luas - ini disebabkan oleh spesifikasi pekerjaan yang dilakukan. *** Dalam sirkulasi sipil berdasarkan hubungan pasar, kontrak bangunan menempati tempat khusus. Dan pertama-tama, ini disebabkan oleh fakta bahwa di sektor konstruksi telah terjadi perubahan tajam dalam sumber-sumber investasi - dari pembiayaan anggaran ke dominasi sumber-sumber di luar anggaran (swasta). Perubahan sumber pendanaan pasti memerlukan peningkatan kewajiban properti peserta dalam hubungan hukum, termasuk untuk kemungkinan risiko. Peningkatan kewajiban properti dan tingkat risiko mengarah pada fakta bahwa perjanjian tersebut menjadi dokumen hukum utama yang mengatur hak dan kewajiban pihak lawan di semua bidang hubungan hukum investasi dan konstruksi. Dan stabilitas segmen pasar ini dan tingkat perlindungan hukum para pesertanya bergantung pada seberapa kompeten secara hukum ketentuan kontrak ditentukan. Valentina Sidorova, direktur eksekutif Biro Hukum NP FELIX, Ph.D. Sci., Associate Professor Departemen Hukum Perdata dan Perburuhan, St.

Kontrak konstruksi adalah perjanjian di mana kontraktor berjanji untuk membangun dan menyerahkan objek dalam jangka waktu tertentu atau melakukan pekerjaan konstruksi lainnya sesuai dengan desain dan estimasi dokumentasi, dan pelanggan berjanji untuk menyediakan kontraktor dengan lokasi konstruksi (ruang lingkup pekerjaan), transfer desain yang disetujui dan dokumentasi perkiraan, jika kewajiban ini tidak diberikan kepada kontraktor, terima objek atau pekerjaan konstruksi yang diselesaikan dan bayar untuk mereka (bagian 1 pasal 875 KUH Perdata).

Kontrak konstruksi disimpulkan untuk konstruksi baru, perombakan, rekonstruksi (peralatan ulang teknis) perusahaan, bangunan (khususnya, bangunan tempat tinggal), struktur, instalasi, commissioning, dan pekerjaan lain yang terkait erat dengan lokasi fasilitas.

Tujuan hukum dari kontrak- untuk melakukan konstruksi, rekonstruksi, perombakan benda, bangunan, struktur dan menyerahkannya kepada pelanggan.

Karakteristik hukum kontrak- bilateral, konsensual, kompensasi.

Kontrak ini merupakan salah satu jenis kontrak kerja.

.Para pihak dalam kontrak konstruksi - kontraktor dan pelanggan Subyek perjanjian ini tidak hanya badan hukum, tetapi juga individu, termasuk warga negara asing. Seorang peserta dalam hubungan yang timbul di bawah kontrak konstruksi dapat menjadi investor - entitas yang memutuskan untuk menginvestasikan propertinya sendiri, meminjam dan menarik properti dan nilai intelektual dalam objek investasi. Memperoleh izin untuk melakukan pekerjaan konstruksi untuk konstruksi baru, perluasan, rekonstruksi, peralatan teknis, restorasi dan perbaikan fasilitas adalah wajib untuk semua subjek konstruksi, terlepas dari kepemilikan, afiliasi departemen dan sumber pendanaan.

Izin untuk melakukan pekerjaan konstruksi disediakan oleh Inspektorat Kontrol Arsitektur dan Konstruksi Negara, yang menyimpan daftar izin yang diberikan. Dilarang melakukan pekerjaan konstruksi tanpa izin yang ditentukan.

Syarat penting kontrak konstruksi adalah ketersediaan dokumentasi desain dan perkiraan, yang menentukan volume dan isi pekerjaan dan persyaratan lain untuk pekerjaan dan perkiraan yang menentukan harga pekerjaan.

Tidak adanya dokumentasi desain dan estimasi di bawah kontrak kerja adalah dasar untuk mengakuinya sebagai belum selesai.

Subyek kontrak kontrak konstruksi (hasil akhir dari aktivitas kontraktor) adalah objek konstruksi yang sesuai yang diserahkan oleh kontraktor kepada pelanggan, dan di bawah kontrak subkontrak - satu set lengkap pekerjaan tertentu. Tepatnya untuk mencapai hasil material yang ditentukan secara individual dalam bentuk bangunan yang dibangun atau direkonstruksi atau objek konstruksi lainnya, kompleks instalasi yang selesai dan pekerjaan konstruksi lainnya pada objek secara keseluruhan, dan kontrak konstruksi diarahkan.

Subjek kontrak ditentukan oleh namanya (konstruksi struktur tertentu, rekonstruksi perusahaan) dan referensi untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan desain yang dikembangkan dan dokumentasi perkiraan.

Harga kontrak adalah biaya produk konstruksi (pekerjaan yang dilakukan). Itu ditentukan berdasarkan kontrak. Harga ditetapkan berdasarkan tingkat dasar perkiraan biaya dan biaya tambahan kontraktor (kenaikan biaya sumber daya material, biaya tambahan pasokan dan pemasaran saat menjual melalui perantara, dll.). Kelebihan biaya dibandingkan dengan harga yang ditetapkan dalam kontrak tanpa kesepakatan dengan pelanggan dikompensasi oleh kontraktor atas biayanya sendiri.

Bentuk kontrak- tertulis.

Hak dan kewajiban para pihak.

Kontraktor wajib:

1. Membangun suatu objek dalam jangka waktu tertentu atau melakukan pekerjaan konstruksi lainnya sesuai dengan dokumentasi desain dan estimasi.

2. Melaksanakan dukungan material dan teknis konstruksi, kecuali ditentukan lain oleh kontrak bangunan.

3. Untuk mengasuransikan objek konstruksi. Kontraktor berkewajiban untuk membuat kontrak asuransi untuk objek konstruksi atau serangkaian pekerjaan, kecuali ditentukan lain oleh kontrak konstruksi.

4. Jaminan kualitas dalam kontrak bangunan. Kontraktor menjamin bahwa objek konstruksi akan mencapai indikator yang ditentukan dalam desain dan dokumentasi perkiraan dan kemungkinan pengoperasian objek sesuai dengan kontrak selama masa garansi, kecuali ditentukan lain oleh kontrak konstruksi. Masa garansi adalah sepuluh tahun sejak tanggal penerimaan objek oleh pelanggan, kecuali jika masa garansi yang lebih lama ditentukan oleh kontrak atau hukum.

5. Menyerahkan kepada pelanggan suatu benda atau pekerjaan konstruksi lainnya dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak.

6. Tepat waktu menghilangkan kekurangan dan cacat yang teridentifikasi
dalam proses penerimaan pekerjaan, serta menghilangkan kekurangan
ki dilakukan karena kesalahannya (atau karena kesalahan subkontraktor) dan diidentifikasi selama masa garansi.

Pelanggan berkewajiban:

1. Menyediakan kontraktor dengan lokasi konstruksi (depan kerja).

2. Menyediakan kontraktor dengan layanan yang berkaitan dengan pasokan energi dan air
jin, dll.

Kontrak dapat membebankan kewajiban kepada pelanggan untuk membantu kontraktor dalam menyediakan konstruksi dengan pasokan air, listrik, dll., serta dalam penyediaan layanan lainnya.

3. Terima objeknya.

Pelanggan mengatur dan melaksanakan penerimaan pekerjaan atas biayanya sendiri, kecuali ditentukan lain oleh kontrak. Perwakilan otoritas negara bagian dan badan pemerintahan sendiri lokal harus berpartisipasi dalam penerimaan karya dalam kasus-kasus yang ditetapkan oleh hukum atau tindakan hukum pengaturan lainnya.

Pengalihan pekerjaan oleh kontraktor dan penerimaannya oleh pelanggan diformalkan dengan suatu tindakan yang ditandatangani oleh kedua belah pihak. Jika salah satu dari seratus zona menolak untuk menandatangani akta, ini ditunjukkan dalam akta dan ditandatangani oleh pihak lain.

Suatu tindakan yang ditandatangani oleh satu pihak dapat diakui oleh pengadilan sebagai tidak sah hanya jika alasan penolakan pihak lain untuk menandatangani tindakan tersebut diakui oleh pengadilan sebagai dibenarkan.

Pelanggan berhak menolak untuk menerima pekerjaan jika terjadi kekurangan yang mengecualikan kemungkinan penggunaan objek untuk tujuan yang ditentukan dalam kontrak dan tidak dapat dihilangkan oleh kontraktor, pelanggan, atau pihak ketiga.

4. Bayar untuk pekerjaan itu.

Memesan; pembayaran atas pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor ditentukan dengan kesepakatan para pihak.