Transaksi akuisisi objek "belum selesai" cukup umum. Perselisihan yang terkait dengan mereka tidak jarang terjadi. Kesulitan sudah dimulai dengan fakta bahwa undang-undang tersebut tidak mengandung konsep "objek konstruksi yang belum selesai". Bagaimana, pada saat yang sama, secara kompeten memformalkan hak kepemilikannya dan menggunakannya kemudian dalam sirkulasi? Apa yang harus dilakukan jika kontrak konstruksi telah dibuat untuk objek seperti itu? Bagaimana menghindari kualifikasi "belum selesai" sebagai bangunan yang tidak sah? Apakah subyek proyek investasi mempertahankan haknya sehubungan dengan konstruksi dalam penyelesaian? Penulis artikel merekomendasikan untuk mempertimbangkan beberapa faktor penting ketika menilai legalitas kesepakatan dengan "belum selesai".
tentang st. 130 dari Kode Sipil Federasi Rusia objek "belum selesai" diklasifikasikan sebagai real estat. Mereka terikat tanah dan tidak dapat dipindahkan dari satu tempat ke tempat lain tanpa mengurangi tujuannya ( Resolusi Layanan Antimonopoli Federal NKR tertanggal 30.04.2008 N F08-2061 / 2008). Jika benda tersebut tidak memenuhi ciri-ciri tersebut, maka benda itu sebagai barang bergerak tidak dapat lagi disebut sebagai benda konstruksi yang belum selesai.
Untuk melakukan transaksi dengan objek "belum selesai", dua prasyarat harus diperhatikan.
Tidak mungkin mengakui kepemilikan objek yang "belum selesai" jika itu adalah subjek kontrak kerja
Pertama, itu tidak boleh menjadi subjek dari kontrak bangunan yang sah. Jika tidak, menurut Art. 740 KUH Perdata Federasi Rusia, kontraktor tetap memiliki hak untuk melanjutkan pekerjaan dan, oleh karena itu, objek tidak akan bebas dari hak pihak ketiga. Jadi, dalam paragraf 16 Resolusi Pleno Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 25 Februari 1998 N 8“Pada beberapa masalah praktik penyelesaian perselisihan yang berkaitan dengan perlindungan hak milik dan hak milik lainnya” menyatakan bahwa transaksi dengan objek dalam penyelesaian adalah ilegal jika itu adalah subjek kontrak konstruksi.
Ketika mempertimbangkan perselisihan tentang pengakuan kepemilikan objek konstruksi yang sedang berlangsung FAS VSO v Resolusi 22.02.2005 N 33-9837 / 04-С2-Ф02-410 / 05-С2 menyimpulkan secara wajar bahwa sampai dengan pelaksanaan kontrak kerja atau pemutusannya, para pihak terikat oleh kewajiban bersama. Ini mengecualikan kemungkinan pengakuan kepemilikan objek. Kesimpulan serupa tertuang dalam keputusan FAS VCO tertanggal 17.03.2005 N 33-16577 / 04-С2-Ф02-958 / 05-С2.
Pendaftaran hak atas objek konstruksi yang sedang berlangsung
Kedua, menurut Seni. 130 dan 219 KUH Perdata Federasi Rusia dan Seni. 25 Undang-Undang Federal 21.07.1997 N 122-FZ "Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya" ( Lebih jauh- Undang-Undang Federal N 122-FZ) hak atas konstruksi dalam penyelesaian timbul sejak saat pendaftaran negara. Ini memerlukan izin bangunan, proyek, deskripsi fasilitas dan dokumen yang mengkonfirmasi hak atas sebidang tanah (Pasal 25 Undang-Undang Federal N 122-FZ).
Perlunya pendaftaran negara secara jelas dirumuskan dalam pasal 17 surat keterangan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 02.16.2001 N 59"Tinjauan praktik penyelesaian perselisihan terkait dengan penerapan Undang-Undang Federal" Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya. "Objek konstruksi yang belum selesai tidak dapat menjadi subjek transaksi sampai kepemilikannya didaftarkan.
Transaksi dengan objek "belum selesai" sebelum pendaftaran negara dibatalkan (klausul 21 surat keterangan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 01.24.2000 N 51"Tinjauan praktik penyelesaian perselisihan di bawah kontrak konstruksi"). Dari Resolusi FAS ZSO tertanggal 20.03.2008 N F04-1711 / 2008 (1992-A75-9) maka perjanjian kemitraan sederhana tidak dibuat, karena hak milik atas objek dalam penyelesaian, yang dibuat sebagai kontribusi untuk kegiatan bersama, tidak terdaftar.
Dalam kasus lain, Komite Hubungan Tanah dan Properti mengajukan gugatan terhadap masyarakat atas pengakuan hak kepemilikan kota atas tanah timbunan yang belum selesai untuk sebuah hotel. Tetapi terdakwa tidak memberikan bukti yang tepat kepada pengadilan yang mengkonfirmasikan kinerja pekerjaan pada bidang pemancangan tiang pancang ( Resolusi FAS PO tertanggal 11.03.2008 N 65-12050 / 07).
Bagaimana menghindari kualifikasi objek "belum selesai" sebagai bangunan yang tidak sah
Saat berikutnya yang perlu Anda perhatikan adalah pendaftaran hak yang tepat atas sebidang tanah di bawah "belum selesai". Menurut Seni. 222 dari Kode Sipil Federasi Rusia, properti tak bergerak yang dibuat di sebidang tanah yang tidak dialokasikan untuk tujuan ini diakui sebagai konstruksi yang tidak sah. Mustahil untuk memperoleh kepemilikan bangunan seperti itu dan membuangnya ( Resolusi Layanan Antimonopoli Federal UO tertanggal 01.02.2007 N F09-117 / 07-C6). Bangunan yang tidak sah dapat dihancurkan, kecuali jika kepemilikan sebidang tanah diformalkan dengan benar.
Adanya hak legal atas tanah semata tidak menjamin praduga legalitas konstruksi suatu objek real estate di atasnya. Penting untuk mempertimbangkan tujuan dari plot tanah yang dialokasikan. Jadi, di Resolusi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 19.09.2000 N 1288/00 diindikasikan bahwa LLP memperoleh toko di lelang, untuk operasi yang, berdasarkan perjanjian sewa, kemitraan diberikan sebidang tanah. TERLALU, tanpa persetujuan dari pemilik situs (kotamadya), menghancurkan toko dan melanjutkan ke dinding bata, partisi dan beton pondasi yang tersisa. Berdasarkan fakta bahwa situs tersebut dialokasikan untuk tujuan lain, Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia mengakui objek konstruksi yang belum selesai sebagai konstruksi yang tidak sah dan menolak kemitraan dalam mengakui hak kepemilikannya. Tuntutan balasan pemerintah kota untuk pembongkaran situs konstruksi yang belum selesai ditegakkan.
Bagaimana menjamin legalitas pembangunan properti
Saat menyelesaikan perselisihan serupa dalam resolusi FAS MO dari 14.02.2008 N KG-A40 / 67-08 pengadilan menekankan perlunya menetapkan kehendak pemilik tanah untuk menyediakan sebidang tanah untuk pembangunan benda tidak bergerak. Dalam kasus lain, pengadilan menolak persyaratan untuk mengakui kepemilikan objek konstruksi yang belum selesai, karena tidak ada bukti yang diajukan tentang alokasi sebidang tanah kepada penggugat untuk konstruksi objek real estat ( Resolusi FAS RMS 27/05/2008 N F08-2726 / 2008).
Dalam pertimbangan sengketa lain, ditetapkan bahwa LLP telah menerima sewa sebidang tanah untuk pembangunan bangunan tempat tinggal. Setelah mendirikan bangunan dengan luas 109 sq. m, perusahaan mendaftarkan kepemilikannya atas objek konstruksi yang belum selesai. Namun, pemilik tanah (pemkot) menganggap pendaftaran itu melanggar hukum: LLP tidak memiliki hak atas tanah. Setelah berakhirnya perjanjian sewa, kemitraan terus menggunakan situs tanpa adanya keberatan dari lessor. Dalam hal ini, perjanjian sewa diperpanjang untuk jangka waktu yang tidak terbatas (klausul 2 pasal 621 KUH Perdata Federasi Rusia; klausul 1 pasal 46 KUH Pertanahan Federasi Rusia). Pengadilan menyimpulkan bahwa perjanjian semacam itu merupakan dokumen yang ditandatangani dengan semestinya. Ini menegaskan hak LPTK untuk menggunakan sebidang tanah yang terletak di bawah objek konstruksi dalam penyelesaian ( Resolusi Layanan Antimonopoli Federal UO pada 15.10.2007 N F09-8364 / 07-C6).
Pemilik potensial dari proyek "belum selesai" harus memiliki izin desain
Analisis Seni. 222 dari Kode Sipil Federasi Rusia menunjukkan bahwa bersama dengan hak atas tanah, desain yang sesuai dan dokumentasi izin untuk konstruksi harus dibuat. Dengan tidak adanya pendaftaran tersebut, pendaftaran hak milik atas objek konstruksi dalam penyelesaian tidak diperbolehkan. Kesimpulan ini mengikuti dari Resolusi FAS SZO tanggal 24 Maret 2008 N 44-2785 / 2007.
Pendaftaran dimungkinkan dalam kasus pengakuan kepemilikan objek di pengadilan. Sebagai contoh, kita dapat memberikan Resolusi FAS VCO tertanggal 25.07.2006 N A19-38628 / 2005-16-F02-3491 / 06-C2... Dalam hal ini, pengusaha menggugat kotamadya untuk pengakuan kepemilikan bangunan yang tidak sah. Dia membeli objek konstruksi yang belum selesai dan, setelah mendaftarkan hak atas sebidang tanah, menyelesaikan pekerjaannya. Kotamadya menunjuk pada tidak adanya kesimpulan dari keahlian lingkungan negara bagian, yang akan mengkonfirmasi keamanan lingkungan fasilitas tersebut. Pengusaha menyerahkan dokumen bahwa struktur yang didirikan tidak menimbulkan ancaman bagi kehidupan dan kesehatan warga. Akibatnya, tidak ada hambatan hukum untuk pengakuan kepemilikan dalam kasus ini (Pasal 222 KUH Perdata Federasi Rusia). Sebagai bukti yang sesuai, pengadilan mengakui kesimpulan dari Inspeksi Kebakaran Negara dan Layanan Federal untuk Pengawasan Perlindungan Hak Konsumen dan Kesejahteraan Manusia, serta tindakan pemeriksaan teknis keadaan struktur bangunan. Dari dokumen-dokumen ini dapat disimpulkan bahwa bangunan tersebut memenuhi persyaratan SNiP dan tidak berbahaya bagi manusia. Akibatnya, pengadilan memenangkan pengusaha.
Dalam kontrak pembelian dan penjualan "belum selesai" menunjukkan karakteristik utama, lokasi dan harga
Menurut Seni. 549 dan 554 KUH Perdata Federasi Rusia, kontrak untuk penjualan dan pembelian real estat harus berisi data yang memungkinkan seseorang untuk secara pasti menetapkan karakteristik properti, termasuk lokasinya di sebidang tanah. Ketentuan hukum perdata serupa disediakan untuk transaksi lain dengan objek seperti itu, misalnya, untuk perjanjian gadai dan sewa (Pasal 339 dan 606 KUH Perdata Federasi Rusia). Pengalihan kepemilikan berdasarkan kontrak jual beli objek "belum selesai" tunduk pada pendaftaran, dan harga merupakan syarat penting untuk transaksi semacam itu (Pasal 555 KUH Perdata Federasi Rusia).
Saat menyimpulkan transaksi dengan objek yang belum selesai, teks kontrak harus dengan jelas merumuskan fitur identifikasinya. Jadi, pengadilan menolak untuk memenuhi persyaratan yang disebutkan untuk pendaftaran pengalihan kepemilikan objek yang belum selesai berdasarkan perjanjian jual beli dan mengakui transaksi sebagai tidak selesai, karena karakteristik khusus objek tidak ditunjukkan dalam jual beli. perjanjian, yang berarti bahwa pokok perjanjian tidak disetujui oleh para pihak ( Resolusi FAS ZSO tertanggal 25.12.2006 N F04-8409 / 2006 (29419-A45-21)).
Saat mempertimbangkan perselisihan serupa FAS VVO v Resolusi 13.10.2006 N 39-7781 / 2005-230 / 16 menunjukkan bahwa objek yang disengketakan bukan milik real estat, karena terdiri dari elemen logam yang dapat dilipat. Pengadilan mengakui pendaftaran kepemilikan properti tersebut sebagai kesalahan dan memenuhi klaim untuk pembongkaran dan pelepasan situs tersebut.
Tindakan kondisi teknis "belum selesai" akan membantu mengindividualisasikan subjek kontrak
Bagaimana suatu objek dalam penyelesaian dapat diindividualisasikan dalam teks kontrak? FAS ZSO v Resolusi 12.07.2006 N F04-4280 / 2006 (24387-A45-39) menjelaskan bahwa suatu tindakan kondisi teknis atau dokumen lain yang berisi uraiannya dapat berfungsi sebagai bukti individualisasi suatu objek. Karena kita berbicara tentang real estat, itu tunduk pada pendaftaran di kadaster negara sesuai dengan perintah Kementerian Kehakiman Rusia tertanggal 20.02.2008 N 35 "Atas persetujuan prosedur untuk mempertahankan kadaster negara bagian real estat. " Di sini ditunjukkan informasi individualisasi mana tentang objek yang dimasukkan ke dalam kadaster.
Undang-Undang Federal No. 66-FZ pada 13.05.2008 diubah menjadi Undang-Undang Federal No. 122-FZ. Secara khusus, daftar dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran hak atas objek real estat, prosedur untuk mempertahankan Daftar Hak Negara Terpadu, serta kondisi untuk memberikan informasi tentang pendaftaran hak negara dan objek real estat telah diklarifikasi. Undang-undang yang sama mengoreksi prosedur pemberian kavling tanah. Secara khusus, sangat penting untuk menyiapkan dan menyetujui rancangan batas-batas situs, dan setelah 2008/01/11 - alih-alih, diagram lokasi situs pada rencana kadaster atau peta kadaster wilayah yang sesuai.
Pondasi di mana bangunan itu berada bukan merupakan objek hak yang berdiri sendiri
Kami juga fokus pada poin berikut. Penting untuk menentukan apakah suatu objek dalam penyelesaian ada dalam bentuk barang pada saat transaksi. V Resolusi Layanan Antimonopoli Federal Wilayah Moskow tertanggal 09.10.2006 N KG-A41 / 9253-06 ditunjukkan secara wajar pada penghentian yang sah oleh otoritas pendaftaran dari kepemilikan penggugat atas yayasan. Sehubungan dengan pendirian suatu bangunan di atasnya, ia tidak dapat bertindak sebagai obyek hukum yang berdiri sendiri. Dalam kasus lain, pengadilan, berdasarkan bukti yang diajukan oleh para pihak, menyimpulkan bahwa objek yang disengketakan "belum selesai" tidak ada, dan oleh karena itu menolak klaim untuk pengakuan kepemilikannya ( definisi Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 21/05/2008 N 5627/08).
Perselisihan juga dapat timbul atas pendaftaran kontrak (dan bukan hak itu sendiri) untuk objek yang "belum selesai". Dalam salah satu kasus, penggugat menggugat transaksi jual beli objek konstruksi yang belum selesai dengan alasan bahwa kontrak tersebut belum lulus pendaftaran negara. tetapi FAS ZSO v Resolusi 19.06.2006 N F04-3633 / 2006 (23640-A03-22) menolak untuk memenuhi klaim ini, menjelaskan bahwa kontrak itu batal jika persyaratan untuk pendaftarannya ditetapkan oleh hukum, seperti, misalnya, dalam penjualan perusahaan (Pasal 560 KUH Perdata Federasi Rusia) atau tempat tinggal ( Pasal 558 KUH Perdata Federasi Rusia).
Dalam kontrak jual beli bagian properti dalam "belum selesai", ukurannya harus ditentukan dengan jelas
Subyek perjanjian jual beli tidak hanya dapat berupa barang dalam penyelesaian, tetapi juga bagian di dalamnya. Kesulitan utama dalam menyimpulkan dan melaksanakan transaksi semacam itu adalah kebutuhan untuk menentukan ukuran bagian properti.
Dalam praktiknya, perselisihan muncul ketika LLC memperoleh objek konstruksi yang belum selesai dan kemudian menjual 2/3 darinya kepada dua pengusaha (masing-masing 1/3) dengan pendaftaran pendaftaran negara kontrak. Bangunan itu selesai. Menurut LLC, pengusaha memperoleh 1/3 saham dalam total properti objek "belum selesai" (luasnya adalah 2398,2 sq. M.), Dan bukan dari gedung supermarket secara keseluruhan (luasnya adalah 3925,2 sq. M. .).
Penggugat melakukan konstruksi sendiri, oleh karena itu, ia memiliki hak untuk mengklaim area yang lebih luas dibandingkan dengan pemilik lainnya (Pasal 218 dan paragraf 3 Pasal 245 KUH Perdata Federasi Rusia). Berdasarkan paragraf 3 Seni. 245 KUH Perdata Federasi Rusia, seorang peserta dalam kepemilikan bersama yang, atas biayanya sendiri, sesuai dengan prosedur penggunaan properti bersama, telah membuat perbaikan yang tidak terpisahkan, berhak atas peningkatan yang sesuai dalam bagiannya. Namun, ia harus membuktikan biaya yang dikeluarkan olehnya (Pasal 65 dari Kode Prosedur Arbitrase Federasi Rusia), yang tidak dilakukan. Pengadilan menolak argumen tentang perbedaan antara area objek konstruksi yang belum selesai dan bangunan yang didirikan. Memang, kontrak penjualan saham menetapkan bahwa para pihak akan menentukan area objek setelah komisioningnya. Dalam keadaan seperti itu, persyaratan LLC untuk peningkatan saham dinyatakan melanggar hukum ( Resolusi Layanan Antimonopoli Federal UO 18.08.2005 N F09-2635 / 05-C3).
Seringkali, "konstruksi yang belum selesai" sedang dibangun dalam kerangka kontrak investasi yang diatur oleh norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia dan Undang-Undang Federal 25 Februari 1999 N 39-FZ "Tentang kegiatan investasi di Federasi Rusia dilakukan dalam bentuk penyertaan modal.”
"Tidak lengkap" sebagai objek investasi adalah milik bersama para peserta proyek investasi
Jadi, FAS MO v Resolusi 06.04.2005 N KG-A40 / 2182-05 menunjukkan bahwa objek investasi, khususnya konstruksi dalam penyelesaian, adalah milik bersama dari subjek proses investasi. Pembuangan benda-benda ini tanpa persetujuan semua investor bertentangan dengan Art. 246 dari Kode Sipil Federasi Rusia dan ilegal.
Undang-undang saat ini tidak mengandung jawaban yang jelas untuk pertanyaan tentang diterimanya menyewa objek yang "belum selesai". Tidak adanya aturan khusus menunjukkan bahwa ketentuan umum KUH Perdata Federasi Rusia harus diterapkan.
V Resolusi FAS SZO tertanggal 17.07.2006 N A56-49787 / 04 disimpulkan bahwa sewa tersebut tidak sah, karena objek dalam penyelesaian hanya dapat digunakan untuk penyelesaiannya. Rupanya, kesimpulan ini didasarkan pada fakta bahwa "belum selesai", berdasarkan definisi hukumnya, hanya cocok untuk digunakan setelah konstruksi dan commissioning.
Seseorang tidak dapat setuju dengan pendekatan ini. Posisinya tampaknya lebih dibenarkan FAS VSO berangkat Resolusi 16.05.2006 N 58-6030 / 2005-Ф02-2029 / 06-2... Di sini dikatakan bahwa ketika mempertimbangkan suatu perselisihan, perlu untuk menetapkan kemungkinan menggunakan objek konstruksi yang belum selesai untuk tujuan yang ditentukan oleh perjanjian sewa. Ketentuan KUH Perdata Federasi Rusia yang mengatur status konstruksi yang sedang berjalan tidak melarang untuk menyewakannya. Oleh karena itu, penafsiran undang-undang yang membatasi hak-hak pemilik properti harus didukung oleh bukti-bukti yang memadai.
Objek konstruksi yang belum selesai sebagai real estat dapat menjadi subjek perjanjian gadai. Untuk hubungan hukum ini, bersama dengan norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia, ketentuan Undang-Undang Federal 16.07.1998 N 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)" diterapkan. Selain itu, perjanjian hipotek untuk konstruksi dalam proses tunduk pada pendaftaran negara, yang tanpanya dianggap tidak sah berdasarkan Art. 339 KUH Perdata Federasi Rusia.
Dimungkinkan untuk secara bersamaan menyimpulkan perjanjian penjualan dan pembelian dan perjanjian jaminan untuk objek "belum selesai" yang sama
Apakah mungkin untuk membuat perjanjian gadai bersamaan dengan perjanjian jual beli? Ya, jika objek dalam penyelesaian digunakan sebagai jaminan untuk pemenuhan kewajiban berdasarkan transaksi. Dalam praktiknya, perselisihan muncul, selama pertimbangan pengadilan menetapkan bahwa kewajiban berdasarkan perjanjian hipotek telah dipenuhi, tetapi badan hukum - penerima hipotek telah dilikuidasi. Menurut Seni. 25 Undang-Undang Federal "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)", catatan pendaftaran hipotek dibatalkan berdasarkan aplikasi oleh pemilik obligasi hipotek, aplikasi bersama dari pemberi gadai dan penerima gadai, atau berdasarkan dasar putusan pengadilan. Dipandu oleh aturan ini, layanan pendaftaran menolak hipotek untuk memenuhi aplikasi pembayaran kembali catatan hipotek, yang menjadi dasar bandingnya ke pengadilan.
Likuidasi penerima gadai menyebabkan ketidakmungkinan pengajuan bersama dengan aplikasi ke otoritas pendaftaran dan pertimbangan kasus di pengadilan dalam proses tindakan (Pasal 150 dari Kode Prosedur Arbitrase Federasi Rusia). Masalah penghentian hipotek tidak berlaku untuk sengketa yang tunduk pada yurisdiksi pengadilan arbitrase dalam prosedur khusus. Mempertimbangkan kewajiban yang dipenuhi berdasarkan kontrak dan ketentuan bahwa likuidasi badan hukum berarti penghentian hak dan kewajibannya (Pasal 61 KUH Perdata Federasi Rusia), FAS ZSO v Resolusi 27 September 2006 N F04-6214 / 2006 (26643-A27-22) menyatakan ilegal penolakan untuk melunasi catatan hipotek.
Sesuai dengan Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia dan Seni. 69 Undang-Undang Federal "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)", gadai objek "yang belum selesai" harus dilakukan bersamaan dengan gadai sebidang tanah di mana ia berada. Kecuali ditentukan lain oleh perjanjian, hak-hak penerima gadai berlaku untuk bangunan-bangunan yang dibangun di atas situs tersebut selama jangka waktu perjanjian. Dengan demikian, suatu konstruksi yang belum selesai secara otomatis menjadi subjek gadai jika didirikan di atas sebidang tanah yang digadaikan. Selain itu, seperti yang ditunjukkan dalam Resolusi FAS SZO tertanggal 11.01.2005 N A56-21422 / 04, tidak masalah bahwa pada saat kesimpulan dari perjanjian hipotek, pembangunan struktur ini sudah berlangsung di situs, yang belum digadaikan kepada siapa pun.
Dalam hal ini, perlu diingat Art. 64 Undang-Undang Federal "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)": para pihak dalam perjanjian memiliki hak untuk menetapkan bahwa bangunan yang sedang dibangun tidak dibebani dengan janji. Jika tidak, penerima gadai, dalam hal kegagalan untuk memenuhi kewajiban utama, dapat menyita bangunan yang didirikan.
Menjual "belum selesai" adalah salah satu cara privatisasi
Jika transaksi dilakukan dengan objek "belum selesai" yang berada dalam kepemilikan federal atau kota, seseorang harus dipandu oleh Undang-Undang Federal 21 Desember 2001 N 178-FZ "Tentang privatisasi properti negara bagian dan kota" ( definisi Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 14 April 2008 N 4433/08). Dalam salah satu kasus, pengadilan menolak argumen bahwa persetujuan dari badan yang berwenang sudah cukup untuk pemindahtanganan barang milik negara. Penjualan benda-benda yang "belum selesai" adalah salah satu metode privatisasi dan dilakukan di lelang dan kompetisi. Sehubungan dengan pelanggaran terhadap ketentuan ini maka transaksi jual beli menjadi batal ( Keputusan FAS PO 21 Juni 2005 N A55-9837 / 03-36).
* 1) Lihat perintah Kementerian Kehakiman Rusia 18.02.2008 N 32 "Atas persetujuan bentuk paspor kadaster bangunan, struktur, objek konstruksi yang belum selesai, bangunan, tanah".
Majalah "Keadilan Arbitrase di Rusia" N 8/2008, N.N. MELNIKOV, konsultan ilmiah Dana AgroMIR untuk Dukungan Pembaruan Agraria, Ph.D. ilmu pengetahuan
Dari Kode Tanah Federasi Rusia .... Fakta bahwa objek konstruksi bangunan tempat tinggal tidak selesai, dalam keadaan kasus ini, tidak dapat digunakan sebagai dasar untuk menolak mendaftarkan hak milik, karena ada yang sesuai perjanjian dengan administrasi distrik kota, yang tidak bertentangan dengan ketentuan paragraf 5 bagian 1 Pasal 1, Pasal 15, paragraf 4 Pasal 28 dan Pasal 36 Kode Tanah Federasi Rusia, serta paragraf 1 Pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia. 390 dari Kode Acara Perdata Federasi Rusia, Kolegium Yudisial untuk Kasus Administratif Mahkamah Agung Federasi Rusia menentukan: keputusan Pengadilan Distrik Leningradsky St. Petersburg.
Pendaftaran memberi Anda dua keuntungan - pertama, Anda menjadi pemilik sah dari konstruksi yang belum selesai, dan kedua, secara resmi diakui sebagai objek real estat. 3 Melaksanakan pendaftaran negara objek real estat di lokasinya di otoritas teritorial. Untuk mendaftar, kirimkan paket dokumen lengkap dan aplikasi pendaftaran. 4 Setelah pendaftaran kepemilikan, real estat Anda dapat dijual, ditukar atau dibuat sehubungan dengan itu setiap transaksi lainnya. 5 Untuk menjual konstruksi yang belum selesai, beriklan di media lokal atau hubungi agen real estat. Setelah Anda menemukan pembeli, buat perjanjian pembelian tertulis dengannya.
Lampirkan pada kontrak akta transfer dan dokumen objek konstruksi dalam penyelesaian (estimasi desain dan dokumentasi estimasi, dokumen BTI, dll.).
Jika objek dalam penyelesaian terletak di situs milik pemiliknya dengan hak lain, maka, sesuai dengan ayat 4, pasal 25 Undang-Undang Pendaftaran, alih-alih sertifikat kepemilikan, dokumen lain diajukan untuk pendaftaran, mengkonfirmasikan hak pemohon untuk menggunakan situs ini, misalnya, perjanjian sewa terdaftar. Pasal 222 KUH Perdata Federasi Rusia mengatakan bahwa rumah tempat tinggal, struktur lain, struktur atau properti tidak bergerak lainnya diakui sebagai konstruksi yang tidak sah, dalam hal: - dibuat di sebidang tanah yang tidak dialokasikan untuk tujuan ini sesuai dengan tata cara yang ditetapkan oleh undang-undang dan perbuatan hukum lainnya; -dibuat tanpa memperoleh izin yang diperlukan untuk itu; -dibuat dengan pelanggaran signifikan terhadap perencanaan kota dan kode bangunan dan peraturan. Tidak akan berhasil untuk mendaftarkan kepemilikan bangunan yang tidak sah dengan cara biasa.
Pasar real estat pinggiran kota modern menawarkan untuk dijual tidak hanya sepenuhnya selesai, tetapi juga rumah yang belum selesai. Namun, pertanyaan bagaimana menjual konstruksi yang belum selesai memerlukan pertimbangan tersendiri, karena ada juga beberapa nuansa di sini. Apa susahnya menjual bangunan yang belum selesai Dari namanya sendiri sudah jelas bahwa suatu obyek pembangunan yang belum selesai, baik itu bangunan tempat tinggal atau bangunan lainnya, belum dibangun, dan oleh karena itu tidak layak untuk dioperasikan, konstruksi belum selesai.
Menjual real estat berarti penjual menjual properti yang dimilikinya.
Bagaimana Anda memesan untuk membantu?)) Hampir pirang 23 - 19.03.2013 - 20:45 untuk uang, siapkan tanda terima) dan pesan sendiri, ini adalah hak istimewa dari pemecah pertanyaan)) Tamu 24 - 19.03.2013 - 21: 42 22-Olya la, mari kita mulai dengan bertukar nomor telepon, kita akan mengatur pertemuan! Saya kira Anda seorang praktisi? Ave Caesar 25 - 19 03/2013 - 21:51 Tolak !!! Yang belum selesai berada dalam kepemilikan tanah yang tidak sah. merencanakan. Seni. 36 memberikan hak eksklusif untuk memperoleh properti. itu. kemudian hak hukum atas dasar yang ada pekerjaan yang belum selesai ... beberapa beting administrator ... Tamu 26 - 19/03/2013 - 21:57 25-andrey333 baca posting No. 8 Ave Caesar 27 - 03 19/2013 - 22:03 26- dan apa selanjutnya? bukan normatif, tapi administratif! Rosreestr ada untuk memverifikasi sifat hukum transaksi atas nama negara.
Tamu 20 - 19 03/2013 - 17:37 Kutipan: Pesan dari Olya la newcons menyarankan untuk melakukan ini hanya karena dia tidak tahu secara spesifik pembentukan dan akuntansi urusan Rosreestr. Saya menyarankan Anda untuk melakukan ini karena: 1. Saya tahu bahwa ada kekhususan seperti itu, 2. ada preseden untuk mendaftarkan hak setelah pengiriman ulang, 3. Biaya acara hanya 200 rubel, 4. Anda dapat mengajukan tanpa menunggu keputusan banding! 5.
Saya akan melakukannya sendiri! Tamu 21 - 19 03/2013 - 18:55 19-Olya la dan Anda tidak dapat membantu dalam memecahkan masalah ini? ... bukan untuk terima kasih? Tamu 22 - 19 03/2013 - 20:42 Kutipan: Pesan dari slash2009 19-Olya la dan Anda tidak dapat membantu memecahkan masalah ini? ...
Tamu 5 - 18/03/2013 - 20:10 Kutipan: Pesan dari slash2009 Pertanyaan: apakah mungkin menjual objek konstruksi yang belum selesai dalam situasi seperti itu ketika tanah bukan milik hak apa pun? Situasinya menarik! Aku pikir begitu. Ada hak untuk pekerjaan yang belum selesai, mis. Anda dapat membuangnya, situs terbentuk - ada batas dan nomor kadaster, jadi, menurut saya, Anda dapat membuat kontrak untuk penjualan dan pembelian objek real estat di mana tertulis bahwa objek tersebut adalah terletak di az / y ini dan itu, hak yang tidak terdaftar ... Tamu 6 - 18/03/2013 - 20:17 Tentang tanah. Praktik peradilan dalam masalah ini kontradiktif dalam hal mewajibkan seseorang! Tapi, karena uang itu dibayar untuk plot, ada keputusan, dkp telah dibuat, maka dimungkinkan dengan klaim ke administrasi untuk pengakuan kepemilikan! Tamu 7 - 19.03.2013 - 07.44 1.
Pravoved.RU 380 pengacara sekarang online
Apakah mungkin untuk menjual objek konstruksi yang belum selesai dan penjual membutuhkan dokumen tentang kepemilikan objek. Minimalkan Victoria Dymova Petugas dukungan Pravoved.ru Pertanyaan serupa telah dipertimbangkan, coba cari di sini:
Jawaban Pengacara (1)
Penting
Posisi ini dipatuhi oleh pengadilan arbitrase, khususnya FAS Distrik Volgo-Vyatka (Resolusi kasus No. A43-29587 / 28-626), FAS Distrik Volga (Resolusi kasus No. Resolusi N F04 -1130 / (20855-A45-5)). Penjualan objek dalam penyelesaian dilakukan berdasarkan kontrak penjualan yang dibuat secara tertulis. Pengalihan kepemilikan konstruksi dalam proses kepada pembeli tunduk pada pendaftaran negara.
Masalah utama saat membeli konstruksi yang sedang berlangsung
Akuisisi aset dalam penyelesaian saat ini merupakan praktik yang sangat umum. Bentuk memperoleh hak atas objek masa depan ini memiliki kelebihan dan, karenanya, kerugiannya. Keuntungannya adalah semua izin yang diperlukan telah diperoleh untuk objek, proyek telah dikembangkan, sebagian pekerjaan telah dilakukan, dll. Semua ini mengurangi ketidakpastian baik dalam hal penyelesaian pekerjaan maupun dalam hal biaya akhir. Kerugian utama adalah bahwa pemilik baru harus berada dalam kerangka solusi perencanaan ruang, konstruktif, dan solusi teknis lainnya yang sudah diadopsi. Benar, ada kasus-kasus ketika suatu objek dibeli semata-mata demi sebidang tanah yang terkait dengannya, tetapi kami tidak akan mempertimbangkan kasus-kasus seperti itu.
Secara alami, sebelum membeli objek konstruksi yang sedang berlangsung, perlu untuk mengevaluasi. Setiap pembeli menempatkan maknanya sendiri ke dalam konsep ini, tetapi semuanya biasanya bermuara pada kebutuhan untuk memberikan jawaban atas pertanyaan sepele berikutnya - berapa biaya objek ini.
Saat menjawab pertanyaan ini, perlu untuk menyelesaikan 3 tugas utama berikut:
1. Lakukan analisis status hukum objek ini
2. Menganalisis kondisi teknis fasilitas, menentukan volume, biaya dan kualitas pekerjaan yang dilakukan.
3. Menentukan biaya penyelesaian konstruksi.
Status hukum objek dalam penyelesaian.
Undang-undang Federasi Rusia saat ini mengakui objek konstruksi yang sedang berlangsung sebagai properti tidak bergerak. Dengan demikian, properti tersebut dapat dijual (dibeli) di bawah kontrak jual beli. Objek konstruksi yang belum selesai memperoleh status properti tidak bergerak sejak saat pendaftaran negaranya. Norma-norma ini tercermin:
dalam pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia. "Barang-barang tidak bergerak dan bergerak", yang menyatakan bahwa "Barang-barang tidak bergerak (harta tidak bergerak, real estat) termasuk bidang-bidang tanah, bidang-bidang tanah di bawahnya, badan air yang terisolasi dan segala sesuatu yang berhubungan erat dengan tanah, yaitu benda-benda yang pergerakannya tanpa kerusakan yang tidak proporsional pada tujuannya tidak mungkin, termasuk hutan, tanaman tahunan, bangunan, struktur, konstruksi sedang berlangsung(sebagaimana diubah dengan Undang-undang Federal No. 213-FZ tanggal 30 Desember 2004)”.
dalam pasal 25 "Pendaftaran negara atas kepemilikan benda tak bergerak yang dibuat" dari Hukum Federasi Rusia "Tentang pendaftaran negara atas hak atas harta tak gerak dan transaksi dengannya", sesuai dengan itu
"1. Kepemilikan objek real estat yang dibuat terdaftar berdasarkan dokumen yang mengkonfirmasi fakta penciptaannya.
2. Kepemilikan konstruksi sedang berlangsung terdaftar berdasarkan dokumen-dokumen yang ditentukan dalam pasal ini.
3. Jika sebidang tanah yang dialokasikan untuk pembuatan suatu barang tidak bergerak adalah milik pemohon atas dasar kepemilikan, hak pemohon atas obyek pembangunan yang sedang berlangsung didaftarkan berdasarkan dokumen-dokumen yang menegaskan kepemilikan bidang tanah ini, a izin konstruksi, perkiraan desain dan dokumen yang berisi deskripsi objek konstruksi dalam penyelesaian.
4. Jika sebidang tanah yang dialokasikan untuk pembuatan barang tidak bergerak adalah milik pemohon dengan hak selain kepemilikan, hak kepemilikan pemohon atas objek konstruksi yang sedang berlangsung didaftarkan berdasarkan dokumen yang mengkonfirmasi hak untuk menggunakan ini. sebidang tanah, izin mendirikan bangunan, dokumentasi perkiraan desain dan dokumen yang berisi uraian tentang objek konstruksi yang sedang dikerjakan.”
Edisi pasal-pasal ini mulai berlaku pada 1 Januari 2005, pada kenyataannya, secara legislatif mengamankan praktik peradilan. Harus ditekankan secara terpisah bahwa jika sebelumnya objek konstruksi yang belum selesai didaftarkan hanya jika perlu untuk menyelesaikan transaksi dengannya, maka sekarang objek tersebut dapat didaftarkan kapan saja.
Selain itu, perlu ditegaskan bahwa tanpa pendaftaran negara tidak mungkin melakukan transaksi jual beli dengan objek konstruksi yang belum selesai. Dengan keputusan Pengadilan Distrik Oktyabrsky Krasnoyarsk tertanggal 2008/11/03, ditetapkan bahwa "Akad jual beli suatu barang dalam penyelesaian adalah suatu transaksi batal jika hak atas barang tersebut tidak didaftarkan menurut cara yang ditentukan oleh undang-undang.”
Hal ini sangat penting karena seringkali ditawarkan untuk membeli barang-barang seperti itu dengan skema tidak membeli dan menjual barang itu sendiri, tetapi dengan membeli perusahaan yang melakukan konstruksinya. Hal ini dilakukan karena diduga ada berbagai kesulitan dalam menerbitkan kembali izin dan dokumen lain kepada pemilik baru, dll. Namun, pembelian suatu objek yang memungkinkan untuk mengidentifikasi semua masalah hukum (jika ada). ada 2 tahap yang harus dilalui - pendaftaran negara hak atas objek konstruksi yang sedang berlangsung oleh penjual dan penyelesaian transaksi pembelian dan penjualan dengan pendaftaran negara hak pembeli atas objek ini. Memang dalam proses pendaftaran hak penjual, ternyata dia tidak memiliki hak atas objek ini, karena keberadaan hak akan menentukan seluruh rangkaian dokumen - hak atas tanah, izin awal dan dokumentasi proyek. , adanya berbagai macam sitaan dan tuntutan pihak ketiga, dll. Harus diingat bahwa, menurut paragraf 21 Seni. 51 dari Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia "Keabsahan izin bangunan setelah pengalihan hak atas sebidang tanah dan objek konstruksi modal dipertahankan." Jadi pemilik baru tidak perlu mengembangkan dan merekonsiliasi semua dokumen. Kebenarannya tidak begitu jelas bagaimana itu akan bekerja dalam praktik. dalam semua izin nama pemilik sebelumnya muncul dan dokumen-dokumen ini entah bagaimana harus diterbitkan kembali. Kode Perencanaan Kota Lama menunjukkan hal ini secara langsung.
Undang-undang saat ini menetapkan hanya satu kasus pendaftaran negara wajib dari objek konstruksi yang belum selesai - dalam kasus pengembang mengumpulkan dana untuk konstruksi (pembuatan) suatu objek, yang pembiayaannya dilakukan dengan melibatkan dana dari peserta dalam konstruksi bersama. Harus diingat bahwa peserta dalam konstruksi bersama berarti tidak hanya individu, tetapi juga badan hukum.
Masalah utama hari ini tampaknya adalah sebagai berikut. Undang-undang "Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Bangunan Apartemen dan Objek Real Estat Lainnya dan tentang Amandemen Tindakan Legislatif Tertentu Federasi Rusia", yang mulai berlaku, membagi pasar menjadi dua bagian. Bagian pertama meliputi benda-benda yang izin mendirikan bangunannya diperoleh sebelum berlakunya undang-undang ini. Bagian kedua termasuk benda-benda yang tidak diberikan izin mendirikan bangunan pada saat berlakunya undang-undang tersebut. Secara alami, kelompok objek pertama sebagian besar tidak terdaftar sebagai objek real estat. Dengan demikian, kontribusi saham investor pihak ketiga (jika ada) juga tidak terdaftar. Akibatnya, di masa depan, pemilik baru dapat menghadapi tuntutan pihak ketiga (investor, kontraktor). Selain itu, kemungkinan perkembangan peristiwa seperti itu sangat tinggi. dalam kondisi "ledakan" konstruksi, selalu perlu untuk menemukan jawaban atas pertanyaan "Mengapa benda ini dijual pada tahap konstruksi?" Dan sebagian besar ada 3 jawaban:
1. Proyek tidak menguntungkan.
2. Pemilik memiliki masalah dengan peserta proyek lainnya.
3. Harga jual berkali-kali dilebih-lebihkan.
Dimungkinkan untuk menyarankan pemilik masa depan untuk memperhatikan norma-norma yang terkandung dalam bagian 3 pasal 9 undang-undang "Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya", yang mengatakan bahwa "itu adalah kompetensi lembaga keadilan untuk memeriksa keabsahan dokumen yang diajukan oleh pemohon dan adanya hak yang sesuai dari orang atau pejabat yang menyerahkan dokumen tersebut.” Pasal 13 melengkapi kompetensi lembaga peradilan dengan fungsi seperti "pemeriksaan hukum atas dokumen dan verifikasi keabsahan transaksi". Menurut praktik peradilan, keahlian hukum harus dipahami sebagai studi dokumen yang diajukan untuk pendaftaran negara untuk menetapkan fakta hukum yang merupakan pembenaran yang tak terbantahkan, khususnya, untuk munculnya hak atas real estat. Oleh karena itu, di masa depan, jika otoritas peradilan untuk pendaftaran hak tidak melakukan pekerjaan mereka sesuai dengan hukum, yang akan mengarah pada pembatalan hukum hak pemilik baru atas real estat, maka pemilik masa depan memiliki kesempatan. untuk menyerahkan kepada negara ganti rugi atas kerugian yang ditimbulkan. Tapi hari ini tidak ada preseden.
Penilaian kondisi teknis
Penilaian kondisi teknis suatu objek konstruksi dalam penyelesaian dilakukan untuk menentukan kualitas pekerjaan yang dilakukan dan biaya untuk menghilangkan cacat dan kekurangan yang teridentifikasi, yang secara langsung mempengaruhi biaya penyelesaian konstruksi (atau menentukan persyaratan teknis). kelayakan dan kelayakan ekonomi penyelesaian tersebut).
Parameter bangunan yang dikendalikan (diberikan menurut TSN untuk inspeksi bangunan dan struktur di wilayah Samara) adalah: dimensi keseluruhan, jumlah lantai, tinggi lantai; skema konstruktif; jenis dan kedalaman pondasi; beban dan dampak; gulungan umum, deformasi (penyelesaian), dimensi antara sumbu elemen struktural utama (bentang, jarak kolom, balok, rangka), tanda simpul karakteristik, jarak antara simpul, dll.; dimensi geometris elemen struktural; struktur simpul dan sambungan, jenis dan bahan struktur pendukung dan penutup.
Parameter yang dikendalikan untuk struktur beton adalah: dimensi geometris; kekuatan struktur beton; permeabilitas beton; alkalinitas beton; ketahanan beku beton.
Parameter yang dikendalikan untuk struktur beton bertulang adalah:
dimensi geometris; lebar bukaan retak; jenis tulangan; defleksi;
ketebalan penutup beton; kekuatan struktur beton; permeabilitas beton; alkalinitas beton; ketahanan beku beton; diameter, jumlah dan lokasi tulangan; kekuatan tulangan; kondisi sambungan atau rakitan struktur prefabrikasi.
Parameter terkontrol untuk struktur batu adalah: jenis dan kualitas pasangan bata; jenis dan merek batu dan mortar; dimensi geometris (ketebalan dan tinggi dinding, dimensi dinding); kekuatan batu dan mortar; ketahanan beku batu; ketebalan lapisan pasangan bata; ukuran gurun; jenis, diameter, jumlah dan lokasi tulangan; kekuatan tulangan; kadar air dari pasangan bata.
Parameter yang dipantau saat memeriksa beton, beton bertulang dan struktur batu harus mencakup:
1 Karakteristik kekuatan beton, batu dan mortar dalam hal:
dokumentasi yang tersedia tidak berisi data desain tentang kekuatan material, dan informasi ini diperlukan saat menilai keadaan struktur;
ada alasan untuk meyakini bahwa persiapan dan peletakan material melanggar persyaratan yang berlaku pada saat konstruksi;
ada alasan untuk percaya bahwa bahan tersebut terkena suhu negatif pada usia dini;
bahan memiliki kerusakan korosi yang signifikan, kerusakan akibat kebakaran atau akibat pembekuan dan pencairan bergantian;
struktur mengalami efek dinamis atau getaran yang signifikan;
sebagai hasil dari perhitungan verifikasi menggunakan nilai desain kekuatan material, ditemukan bahwa daya dukung struktur tidak mencukupi, dan ada alasan untuk percaya bahwa kekuatan beton sebenarnya lebih tinggi dari desain;
ketika beban atau kondisi operasi berubah.
2 Jumlah, diameter dan kekuatan tulangan dalam hal:
tidak ada data desain pada tulangan, dan informasi ini diperlukan ketika menilai keadaan struktur;
ada alasan untuk percaya bahwa penyimpangan dari desain dalam tulangan dibuat selama pembuatan;
defleksi dan lebar bukaan retak melebihi yang dinormalisasi;
sifat retak dan kerusakan menunjukkan kemungkinan penyimpangan dari persyaratan proyek perkuatan;
ada tanda-tanda korosi tulangan;
strukturnya terkena api;
tujuan survei adalah untuk menemukan cadangan untuk daya dukung struktur.
Dalam kasus lain, parameter terkontrol yang tercantum dalam paragraf ini mungkin tidak ditentukan selama inspeksi, dan ketika melakukan perhitungan verifikasi struktur, parameter tersebut dapat diambil sesuai dengan data desain.
Parameter yang dikendalikan untuk struktur logam adalah: dimensi geometris, defleksi, kekuatan luluh dan kekuatan ultimit logam; ekstensi relatif; kekuatan impak pada berbagai suhu dan setelah penuaan mekanis; komposisi kimia baja; kekuatan luluh, kekuatan pamungkas, perpanjangan , kekuatan impak dan komposisi kimia las, baut, paku keling; dimensi (panjang, kaki) dari jahitan yang dilas; jumlah dan diameter paku keling dan baut di simpul; kelas akurasi dan kelas kekuatan baut.
Saat memeriksa struktur logam, parameter yang dikontrol (dengan uji laboratorium) harus mencakup karakteristik kekuatan baja, las, baut dan paku keling, keuletannya, komposisi kimianya, dan kecenderungan patah getas jika:
tidak ada dokumentasi dan sertifikat eksekutif atau tidak cukup informasi yang tersedia di dalamnya;
ditemukan pada kerusakan struktur yang terkait dengan baja berkualitas rendah (lapisan, retak getas, dll.);
logam telah mengalami deformasi plastis atau terpapar suhu tinggi;
pengembangan korosi intergranular atau korosi retak logam adalah mungkin.
Parameter yang dikendalikan untuk struktur kayu adalah: dimensi geometris; defleksi; jenis kayu dan jenisnya; karakteristik kekuatan kayu; kelembaban kayu; lebar lapisan tahunan dan kandungan kayu akhir di dalamnya; jenis kayu lapis dan karakteristik kekuatannya; karakteristik kekuatan elemen baja atau aluminium: kekuatan luluh, kekuatan pamungkas, perpanjangan; bahan, jumlah, penempatan dan dimensi elemen penghubung; tingkat impregnasi kayu dengan penghambat api; panjang dan kedalaman takik depan; panjang platform pendukung dan kedalaman pemangkasan zona peregangan elemen bengkok; jenis dan ukuran melemahnya bagian dengan stek, guntingan.
Saat memeriksa struktur kayu, parameter yang dikontrol harus mencakup karakteristik kekuatan elemen kayu, kayu lapis, baja atau aluminium dalam kasus di mana:
tidak ada gambar kerja, paspor dan sertifikat konstruksi;
busuk, jamur, entomologi dan kerusakan kayu lainnya ditemukan dalam struktur;
cadangan daya dukung struktur sedang dicari;
struktur telah terkena suhu tinggi atau sangat lembab.
Dalam kasus lain, parameter terkontrol yang tercantum dalam paragraf ini mungkin tidak ditentukan selama inspeksi, dan ketika melakukan perhitungan verifikasi struktur, parameter tersebut dapat diambil sesuai dengan desain dan dokumentasi as-built.
Parameter utama yang dikendalikan dari cacat dan kerusakan struktur beton bertulang adalah: lebar bukaan dan kedalaman retak, lokasi dan sifatnya; ukuran dan lokasi serpihan dengan dan tanpa memperlihatkan tulangan; tingkat kerusakan pada tulangan dan kondisi pelekatannya pada beton; tingkat kerusakan pada bagian tertanam dan keadaan sambungan dan unit perkawinan dari struktur prefabrikasi; dimensi dan kedalaman impregnasi dengan produk minyak bumi; kedalaman lapisan beton yang dikonversi; suhu pemanasan beton jika terjadi kebakaran.
Parameter utama yang dikendalikan dari cacat dan kerusakan pada struktur batu adalah: lebar bukaan retak, sifat dan lokasinya; kedalaman dan ukuran kerusakan lokal pada pasangan bata.
Parameter utama yang dikendalikan dari cacat dan kerusakan struktur logam adalah: dimensi melemahnya penampang elemen yang tidak disediakan oleh proyek; dimensi retakan pada logam dasar, lapisan yang dilas dan zona yang terkena panas dari lapisan yang dilas; kurangnya penetrasi, ketidaklengkapan, kawah, pengelupasan, dll. di lapisan yang dilas; potongan bawah dari logam tidak mulia; kelengkungan umum dari suatu elemen atau struktur sepanjang seluruh panjang antara titik jangkar; lengkungan lokal pada bagian dari panjang elemen atau penyok; perpindahan struktur bersama; celah di persimpangan struktur; perpindahan baut dan paku keling dari garis tengah dan garis; kedalaman korosi elemen; tingkat kerusakan lapisan pelindung, dll.
Parameter utama yang dikendalikan dari cacat dan kerusakan pada struktur kayu adalah: tingkat kerusakan kayu oleh jamur, hama entomologis, busuk; melemahnya penampang elemen yang tidak disediakan oleh proyek; ukuran dan lokasi retak susut; kelengkungan umum dari suatu elemen atau struktur sepanjang seluruh panjang antara titik jangkar; tonjolan elemen lokal; celah antar elemen; non-lem dalam struktur terpaku; deformasi area crumple; kedalaman korosi elemen dan bagian logam, dll.
Daftar parameter yang dipantau dapat diperluas atau dikurangi dalam program survei tergantung pada jenis struktur, kondisinya, kelengkapan dokumentasi teknis, dll.
Biaya penyelesaian konstruksi
Ini adalah pertanyaan yang paling penting. Biaya pelaksanaan proyek terdiri dari dua komponen - harga pembelian objek ditambah biaya penyelesaian konstruksi. Kesalahan umum di pasar saat ini dilakukan oleh pembeli konstruksi yang sedang berjalan. Faktanya adalah bahwa perusahaan penilai murni terlibat dalam menilai nilai objek yang belum selesai, yang menghitung biaya penyelesaian pembuatan objek dengan dua cara. Sebagai perbedaan antara total perkiraan biaya objek, tercermin dalam desain dan dokumentasi perkiraan, dan biaya pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang diselesaikan, tercermin dalam tindakan Formulir 2 dan 3. Atau sebagai perbedaan antara indikator yang sama, tetapi ditentukan menurut standar konsolidasi. Perhitungan ini dilakukan sesuai dengan apa yang disebut "data pelanggan" (total perkiraan biaya pekerjaan, biaya pekerjaan yang sebenarnya dilakukan, dll.).
Tetapi keandalan data ini tidak diverifikasi oleh siapa pun. Pengalaman kerja ahli menunjukkan bahwa dalam setidaknya 50% kasus, perhitungan lengkap dari perkiraan biaya untuk membangun fasilitas tertentu (saya tekankan - spesifik), dan bukan analog, tidak ada, dan pada 40% secara signifikan tidak bisa diandalkan. Biaya aktual yang dikeluarkan selalu! terlalu mahal, apalagi, setidaknya sebesar 15%, dan itu terjadi juga sebesar 100%.
Itulah mengapa perlu untuk melakukan pemeriksaan biaya aktual dari pekerjaan yang dilakukan dan dokumentasi perkiraan untuk keandalan dan validitasnya, dan seringkali perkiraan rinci proyek hanya perlu dibuat. Dan ini selalu merupakan pekerjaan besar dan tidak murah.
Saat menilai biaya konstruksi, perlu untuk melakukan pekerjaan berikut minimal:
menilai keandalan komposisi dan ruang lingkup pekerjaan untuk bagian dokumentasi perkiraan untuk pembangunan Fasilitas;
untuk menentukan kebenaran perhitungan dan penerapan biaya satuan pekerjaan, biaya overhead, biaya terbatas, akumulasi yang direncanakan, dll., kesesuaiannya dengan desain dan dokumentasi kontrak, kondisi konstruksi aktual;
3. menentukan keandalan biaya yang disediakan untuk digunakan dalam konstruksi bahan dan peralatan, kepatuhannya dengan indikator pasar rata-rata untuk periode konstruksi;
menentukan keandalan biaya aktual dari pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang selesai, dengan mempertimbangkan komposisi dan volume aktualnya, kebenaran harga yang diterapkan, indeks perhitungan ulang dan perhitungan biaya aktual, serta kecukupan dokumentasi pelaporan untuk penerimaan dan penghapusan biaya produksi mereka;
membandingkan biaya sebenarnya dari pekerjaan yang dilakukan pada Obyek dengan yang diperkirakan, menetapkan penyebab penyimpangan (jika ada), memprediksi nilai kemungkinan penyimpangan dari perkiraan biaya dari yang sebenarnya selama pekerjaan konstruksi dan pemasangan di masa depan objek;
untuk menetapkan dan menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi pembentukan biaya konstruksi yang sebenarnya.
Izin, perkiraan desain, dokumentasi kontrak dan eksekutif merupakan bagian integral dari proyek konstruksi yang belum selesai. Ada tidaknya dokumentasi ini juga mempengaruhi biaya penyelesaian.
Faktor terpenting adalah analisis hubungan hukum antara penjual benda dengan peserta lain dalam konstruksi, terutama desainer, kontraktor, dan pemasok. Ternyata banyak pekerjaan yang dilakukan belum dibayar, atau sebaliknya - pekerjaan yang dibayar belum selesai. Analisis lengkap tentang kewajiban timbal balik juga harus dilakukan pada tahap penilaian nilai objek, karena: seringkali tidak menguntungkan (dan terkadang tidak mungkin) untuk mengganti baik organisasi desain maupun kontraktor dan pemasok.
Dan akhirnya, hanya setelah menyelesaikan semua tindakan di atas, adalah mungkin untuk memberikan perkiraan integral akhir dari nilai objek konstruksi yang sedang berlangsung. Ini akan terdiri dari indikator biaya dan waktu. Kondisi teknis fasilitas, ketersediaan dokumentasi, masalah hukum akan berdampak tidak hanya pada biaya penyelesaian konstruksi, tetapi juga pada jangka waktu. Dengan demikian, dengan mempertimbangkan periode tambahan ini dan volume aktual pekerjaan yang telah selesai dan yang belum selesai, biaya akhir konstruksi akan dibentuk. Dan sekarang harus dikorelasikan dengan harga yang ditawarkan oleh penjual, dengan mempertimbangkan efek yang diharapkan dari investasi tersebut.
Zakharov S.V., Kelompok Pakar ASN©
Apa yang akan dibahas: kadang-kadang seorang pengembang terpaksa menjual benda yang belum selesai dibangun untuk dijual, misalnya, karena kekurangan uang. Haruskah objek seperti itu dianggap sebagai real estat? Bagaimana cara menyusun dokumen? Apa seluk-beluk yang perlu dipertimbangkan saat menghitung pajak?
Fitur penjualan yang belum selesai
Objek yang belum selesai milik real estat (klausul 1 pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia). Pengembang memiliki hak untuk menjualnya. Tetapi hanya dalam kondisi berikut:
Pekerjaan konstruksi telah dihentikan di fasilitas (pengembang pada saat penjualan seharusnya tidak memiliki kontrak konstruksi yang sah);
Pengembang telah mendaftarkan kepemilikan properti.
Ini mengikuti dari paragraf 2 Pasal 218, Pasal 219 KUH Perdata Federasi Rusia; klausul 16 Tinjauan praktik penyelesaian perselisihan terkait dengan penerapan Undang-Undang Federal "Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya" (lampiran pada surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Rusia Federasi tanggal 16 Februari 2001, No. 59).
Membuat perjanjian jual beli secara tertulis. Pengalihan kepemilikan kepada pembeli juga perlu didaftarkan. Bea negara dibayar oleh pengakuisisi properti, karena penjual dibebaskan dari kewajiban tersebut (subklausul 8.1, klausa 3, pasal 333.35 dari Kode Pajak Federasi Rusia, surat Kementerian Keuangan tertanggal 16 Januari 2014 03-05-06-03 / 1011).
Pertimbangkan detail ini: sebagai aturan umum, harga kontrak sebuah bangunan termasuk biaya tanah di bawahnya. Tetapi undang-undang atau perjanjian dapat menentukan lain (klausul 2 pasal 552 KUH Perdata Federasi Rusia).
Pajak
Pertimbangkan pajak yang terkait dengan penjualan: PPN, pajak penghasilan, dan pajak properti.
Pajak Pertambahan Nilai
Apakah PPN atas penjualan konstruksi yang belum selesai tergantung pada apakah itu properti perumahan atau non-perumahan?
Objek non-perumahan... Penjual harus membebankan PPN dengan tarif 18 persen. Untuk perhitungan, Anda perlu mengambil nilai penjualan penuh dari objek tidak termasuk PPN (klausul 1 pasal 154, pasal 3 pasal 164 Kode Pajak Federasi Rusia).
Untuk aset yang belum selesai, saat akrual sama dengan real estat lainnya - ini adalah hari ketika objek ditransfer ke pembeli di bawah akta transfer atau dokumen lain tentang transfer real estat (klausul 16 pasal 167 Kode Pajak Federasi Rusia).
Dalam waktu lima hari kalender sejak tanggal transfer objek, penjual harus menerbitkan faktur kepada pembeli (klausul 3 pasal 168, sub-ayat 1 ayat 3 pasal 169 Kode Pajak Federasi Rusia).
Objek tempat tinggal... Apakah akan mengenakan PPN atas penjualan bangunan tempat tinggal yang belum selesai adalah masalah kontroversial hari ini. Para hakim tidak memiliki konsensus.
Posisi I. Pajak harus dibebankan... Demikian pendapat Kementerian Keuangan. Argumentasinya adalah sebagai berikut. Norma yang membebaskan penjualan bangunan tempat tinggal dari PPN tidak berlaku untuk penjualan bangunan tempat tinggal yang belum selesai. Karena rumah yang belum selesai tidak dapat dianggap sebagai area hunian, maka rumah tersebut belum layak untuk ditinggali (klausul 2 pasal 15, pasal 2 pasal 16 RF LC).
Ini berarti bahwa penjual harus mengenakan PPN. Dan pembeli berhak menerima potongan pajak yang disajikan (surat tertanggal 13 Agustus 2015 No. 03-07-11/46755, tanggal 12 Mei 2012 No. 03-07-10/11). Dalam hal ini, penjual berhak untuk mengurangi jumlah PPN atas biaya konstruksi yang diberikan kepadanya oleh pemasok dan kontraktor (Pasal 171, 172 dari Kode Pajak Federasi Rusia).
Keputusan pengadilan yang mendukung posisi ini ada dalam tabel di bawah ini.
Perhatikan momen ini. Katakanlah seorang pengembang sedang membangun sebuah bangunan tempat tinggal untuk dijual, yaitu, ia berasumsi bahwa ia akan menggunakannya dalam operasi bebas PPN (penjualan rumah). Dan dalam perjalanan konstruksi tidak mengklaim untuk mengurangi PPN masukan atas biaya konstruksi. Jika kita berpegang pada posisi Kementerian Keuangan, maka saat menjual rumah yang belum selesai, penjual wajib mengenakan PPN. Dan pada saat yang sama, ia mendapat hak untuk mengklaim pengurangan jumlah pajak masukan atas barang, pekerjaan, jasa yang digunakan untuk membangun rumah. Dalam kasus seperti itu, Kementerian Keuangan merekomendasikan untuk menyerahkan pernyataan revisi untuk PPN dan, jika perlu, untuk pajak penghasilan (surat tertanggal 13 Agustus 2015 No. 03-07-11/46755).
Posisi II. Tidak perlu membebankan pajak... Dalam praktik peradilan, terdapat putusan-putusan yang hakim tidak sependapat dengan pejabat. Artinya, para arbiter sampai pada kesimpulan bahwa aturan pembebasan dalam kasus-kasus ini adalah sah dan fakta bahwa pembangunan tidak selesai tidak memiliki arti hukum.
Solusi untuk mendukung sudut pandang ini ada dalam tabel di bawah ini.
Dengan demikian, jika perusahaan tidak mengenakan PPN atas penjualan bangunan tempat tinggal yang belum selesai, ia memiliki peluang untuk mendapatkan dukungan di pengadilan.
Jangan lupa: Jumlah PPN yang disajikan selama konstruksi bangunan tempat tinggal tidak diterima untuk pengurangan saat menerapkan pengecualian. Mereka termasuk dalam biaya pekerjaan konstruksi dan pemasangan berdasarkan sub-ayat 1 paragraf 2 pasal 170 Kode Pajak Federasi Rusia (surat Kementerian Keuangan tertanggal 15 Maret 2012 No. 03-07-10 / 05).
Bagaimana hakim menyelesaikan perselisihan tentang PPN atas penjualan perumahan yang belum selesai?
Pajak penghasilan
Penjual memasukkan hasil dalam jumlah harga kontrak tidak termasuk PPN dalam pendapatan (klausul 1, 2, pasal 249, sub. 1, paragraf 5, klausa 1, pasal 248 Kode Pajak Federasi Rusia).
Perusahaan mengakui pendapatan pada tanggal transfer objek kepada pembeli berdasarkan akta transfer atau dokumen lain tentang transfer properti tidak bergerak (paragraf 2, klausa 3 pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia). Dan pada saat yang sama, memperhitungkan biaya pembangunan fasilitas (paragraf 1, sub. 2, item 1, pasal 268 Kode Pajak Federasi Rusia). Ini menegaskan definisi Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 17 April 2012 No. VAS-4828/12.
Jika perusahaan menjual pekerjaan yang belum selesai dengan kerugian, maka itu diperhitungkan saat menghitung pajak penghasilan (klausul 2 pasal 268 Kode Pajak Federasi Rusia).
Pajak properti
Bangunan (struktur) yang belum selesai bukan merupakan aset tetap, karena tidak dapat dioperasikan.
Oleh karena itu, baik penjual maupun pembeli tidak membayar pajak properti sampai fasilitas selesai dan siap untuk dioperasikan (klausul 1 pasal 374 Kode Pajak Federasi Rusia). Hal ini ditegaskan dalam surat dari Layanan Pajak Federal Rusia di Moskow tertanggal 6 Mei 2016 No. 16-15 / 048499.
Akuntansi
Pengembang memperhitungkan biaya konstruksi pada akun 08 "Investasi dalam aset tidak lancar". Ini adalah rekomendasi dari Departemen Keuangan, sekalipun perusahaan tersebut sedang membangun suatu objek untuk dijual (surat tertanggal 18 Mei 2006 No. 07-05-03/02).
Pendapatan dari penjualan suatu objek yang belum selesai dibangun oleh perusahaan untuk dijual, diakui sebagai pendapatan dari aktivitas biasa (klausul 5, 12 PBU 9/99). Pada saat yang sama, biaya objek pensiun juga termasuk dalam biaya kegiatan biasa (pasal 5, 6 PBU 10/99).
Ketika menjual suatu barang yang dibangun untuk kebutuhan sendiri, hasil penjualan tersebut dicerminkan sebagai pendapatan lain-lain. Dan biayanya diatribusikan ke beban lain-lain (klausul 7 PBU 9/99, pasal 11 PBU 10/99.
Pendapatan dan beban diakui dalam akuntansi pada tanggal pengalihan hak atas barang tersebut kepada pembeli. Yaitu, pada tanggal pendaftaran negara transisi ini (klausul 16, sub. "G" klausul 12 PBU 9/99, klausul 19 PBU 10/99).
Bagaimana cara memperhitungkan tugas negara
Bea negara termasuk dalam biaya awal aset tetap (klausul 8 PBU 6/01). Tetapi apakah itu harus dimasukkan dalam biaya suatu objek yang dibangun untuk dijual tidak ditentukan oleh peraturan. Untuk pajak penghasilan, Kementerian Keuangan berpendapat perlu untuk memasukkan dalam biaya objek (surat 8 Juni 2012 N 03-03-06 / 1/295 (klausul 3), 12 Agustus 2011 N 03 -03-06 / 1/481, tanggal 4 Maret 2010 No. 03-03-06 / 1/113). Pada saat yang sama, sub-ayat 1 paragraf 1 Pasal 264 Kode Pajak Federasi Rusia memungkinkan bea untuk dikaitkan dengan biaya lain yang terkait dengan penjualan.
Sehingga perusahaan dapat memilih prosedur akuntansinya sendiri. Jika perusahaan tidak siap untuk berdebat, lebih aman untuk tetap berpegang pada posisi Kementerian Keuangan.
Contoh 1. Bagaimana mencerminkan penjualan barang yang belum selesai?
LLC StroyInvest (pengembang) menjual bangunan non-perumahan yang belum selesai seharga 1.180.000 rubel. (termasuk PPN - 180.000 rubel). Perusahaan sedang membangunnya untuk dijual. Biaya objek pada saat penjualan - 700.000 rubel. Perusahaan membayar biaya negara untuk mendaftarkan kepemilikan objek yang belum selesai - 22.000 rubel. (subparagraf 22, klausa 1 pasal 333,33 Kode Pajak Federasi Rusia).
Objek dipindahkan ke pembeli dan transfer kepemilikan didaftarkan dalam satu periode pelaporan - pada bulan Juli.
Akuntan membuat entri seperti itu.
RUB 22.000 - dikenakan bea negara untuk mendaftarkan kepemilikan objek konstruksi yang belum selesai;
DEBIT 68 subrekening "Bea Negara"
RUB 1.180.000 - pendapatan yang diakui dari penjualan objek;
RUB 180.000 ((1.180.000 rubel - 180.000 rubel) x 18%) - PPN dikenakan;
RUB 722.000 (700.000 + 22.000) - menghapus biaya barang yang dijual;
Dalam prakteknya, penjual dapat mengalihkan benda tersebut kepada pembeli berdasarkan akta peralihan sebelum hak milik dialihkan kepada pembeli (sebelum negara pendaftaran peralihan hak milik). Maka Anda harus mencerminkan perbedaan antara pajak dan akuntansi.
Contoh 2. Bagaimana menunjukkan perbedaan akuntansi
Mari kita ubah kondisi dari contoh sebelumnya. Misalkan penjual telah mengalihkan benda tersebut kepada pembeli berdasarkan akta pengalihan sebelum pembeli mendaftarkan pengalihan kepemilikan benda tersebut.
Akuntan StroyInvest LLC membuat entri berikut.
Opsi I - bea negara diperhitungkan dalam biaya objek.
Pada tanggal pembayaran biaya:
KREDIT 68 subakun "Bea negara"
DEBIT 68 subrekening "Bea Negara"
- 22.000 rubel. - membayar bea negara;
RUB 722.000 (700.000 + 22.000) - mencerminkan nilai objek yang ditransfer;
KREDIT 68 subakun "Perhitungan PPN"
Rp 144.400 (722.000 rubel x 20%) - mencerminkan kewajiban pajak tangguhan - TI dari biaya objek yang diakui sebagai beban dalam akuntansi pajak.
RUB 722.000 - menghapus biaya barang yang dijual;
DEBIT 68 subakun "Perhitungan pajak penghasilan"
KREDIT 68 subakun "Perhitungan pajak penghasilan"
Rp 144.400 - padam IT.
RUB 1.180.000 - menerima pembayaran dari pembeli.
Opsi II - bea negara termasuk dalam pengeluaran lain.
Pada tanggal pembayaran biaya:
DEBIT 45 subakun "Beban yang terkait dengan penjualan real estat"
KREDIT 68 subakun "Bea negara"
RUB 22.000 - membebankan bea negara untuk pendaftaran hak milik;
DEBIT 68 subrekening "Bea Negara"
- 22.000 rubel. - membayar bea negara;
Pada tanggal transfer objek ke pembeli sesuai dengan sertifikat penerimaan:
DEBIT 45 subakun "Aset dalam penyelesaian ditransfer ke pembeli"
RUB 700.000 - mencerminkan biaya objek yang ditransfer;
KREDIT 68 subakun "Perhitungan PPN"
RUB 180.000 ((1.180.000 rubel - 180.000 rubel. X 18%) - PPN dibebankan pada nilai objek yang ditransfer;
KREDIT 68 subakun "Perhitungan pajak penghasilan"
RUB 200.000 - ((1.180.000 rubel - 180.000 rubel) x 20%) - mencerminkan aset pajak tangguhan - SHE dari jumlah pendapatan yang diakui dalam akuntansi pajak;
DEBIT 68 subakun "Perhitungan pajak penghasilan"
Rp 140.000 (RUB 700.000 x 20%) - mencerminkan kewajiban pajak tangguhan - IT dari biaya objek yang diakui sebagai beban dalam akuntansi pajak.
Pada tanggal pendaftaran pengalihan kepemilikan:
RUB 1.180.000 - memperhitungkan hasil penjualan;
RUB 180.000 - memperhitungkan PPN yang timbul pada saat transfer;
Sub-akun CREDIT 45 "Konstruksi dalam proses ditransfer ke pembeli"
RUB 700.000 - menghapus biaya barang yang dijual;
Subakun CREDIT 45 "Beban yang terkait dengan penjualan real estat"
RUB 22.000 - menghapus bea negara;
DEBIT 68 subakun "Perhitungan pajak penghasilan"
RUB 200.000 - padam DIA.
KREDIT 68 subakun "Perhitungan pajak penghasilan"
Rp 140.000 - padam IT.
Pada tanggal penerimaan uang dari pembeli:
RUB 1.180.000 - menerima pembayaran dari pembeli.
Organisasi memiliki proyek konstruksi yang belum selesai. Bagaimana Anda bisa mentransfernya ke pengembang lain? Bagaimana cara menghitung biaya dengan benar, dokumen apa yang harus disiapkan? Baca artikel.
Pertanyaan: Bagaimana cara mentransfer konstruksi yang belum selesai ke pengembang lain? Bagaimana menghitung biaya? Apa yang termasuk dalam biaya? Dokumen apa yang harus ditransfer? Bagaimana? Bagaimana memperhitungkan biaya yang dikeluarkan tidak hanya untuk objek konstruksi ini? (misalnya kantor, sewa kantor, dll)?
Menjawab: Objek yang belum selesai diklasifikasikan sebagai real estat. Pengembang berhak untuk menjualnya jika pekerjaan konstruksi telah dihentikan di fasilitas tersebut dan pengembang telah mendaftarkan kepemilikan fasilitas tersebut. Membuat perjanjian jual beli secara tertulis. Pengalihan kepemilikan kepada pembeli juga perlu didaftarkan. Pengalihan barang kepada pembeli diformalkan dengan akta pemindahan.
Pengeluaran wajar yang dikeluarkan oleh pengembang sehubungan dengan persiapan konstruksi dan dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi membentuk nilai buku dari aset dalam penyelesaian. Pengembang memperhitungkan biaya konstruksi pada akun 08 "Investasi dalam aset tidak lancar".
Harga jual diakui sebagai pendapatan penjualan dan nilai tercatatnya termasuk dalam biaya penjualan properti.
Pendaftaran kepemilikan
Untuk merealisasikan (memindahkan) objek konstruksi yang sedang berlangsung, sebuah organisasi berkewajiban untuk mendaftarkan kepemilikannya sebagai objek properti tidak bergerak (Pasal, KUH Perdata Federasi Rusia,). Pendaftaran semacam itu hanya dimungkinkan jika kontrak dengan kontraktor telah diakhiri (klausul 16 lampiran surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 16 Februari 2001, No. 59). Jika hak milik tidak terdaftar untuk objek konstruksi yang sedang berlangsung, adalah ilegal untuk melakukan transaksi dengannya (lihat, misalnya, Resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Volga tertanggal 21 Maret 2006 No. A12-4486 / 05-C47, Distrik Siberia Barat 20 Maret 2006 No. F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), Volgo-Vyatka Okrug tanggal 23 Mei 2007 No. A43-29587 / 2006-28 -626).
Kantor pendaftaran mungkin juga memerlukan sertifikat sumber pembiayaan untuk konstruksi. Sertifikat semacam itu menegaskan tidak adanya hak pihak ketiga atas objek konstruksi (). Tidak ada formulir terpadu untuk sertifikat ini. Oleh karena itu, dapat disusun dalam bentuk apa pun.
Spesialis dari otoritas pendaftaran mengeluarkan tanda terima yang mengkonfirmasi penerimaan dokumen untuk pendaftaran negara (). Pendaftaran dilakukan selambat-lambatnya satu bulan sejak tanggal penyerahan dokumen (pasal 3 pasal 13 UU 21 Juli 1997, No. 122-FZ).
Hak atas obyek ini timbul dari pihak yang membiayai pembangunan (dari investor).
Hak atas objek itu milik investor
Jika hak atas suatu objek dalam penyelesaian menjadi milik investor yang tertarik, pengembang (atau pelanggan teknis) pertama-tama mengalihkan kepadanya objek konstruksi dalam penyelesaian berdasarkan suatu tindakan. Mencerminkan transfer objek dalam akuntansi dengan memposting:
Debit 76 subaccount "Penyelesaian dengan investor" Kredit 08-3
- objek konstruksi yang belum selesai dipindahkan ke investor;
Debit 76 subaccount "Penyelesaian dengan investor" Kredit 19
- mentransfer PPN atas objek konstruksi dalam penyelesaian kepada investor.
Investor memasuki objek ini, mencerminkannya dalam akuntansinya pada akun 08-3, meresmikan kepemilikannya dan kemudian menjualnya.
Hak milik milik pengembang
Jika hak atas objek itu milik pengembang (pengembang sendiri yang berinvestasi dalam konstruksi), maka ia mendaftarkan hak miliknya dan menjual objek tersebut.
Realisasi dan pengalihan kepemilikan
Pelaksanaan suatu objek dalam penyelesaian dilakukan atas dasar perjanjian jual beli yang dibuat secara tertulis (). Pengalihan kepemilikan aset dalam penyelesaian kepada pembeli harus didaftarkan ().
Bersama-sama dengan kepemilikan objek konstruksi yang belum selesai, penjual juga mengalihkan hak atas sebidang tanah yang ditempati oleh objek ini. Dalam hal ini, penjual dapat menjadi pemilik sebidang tanah di mana objek konstruksi yang belum selesai berada, atau menyewanya. Dalam kasus kedua, pembeli memperoleh hak untuk menggunakan sebidang tanah dengan kondisi yang sama seperti penjual objek konstruksi yang belum selesai. Selain itu, pelaksanaan objek diperbolehkan tanpa persetujuan pemilik situs ini, jika tidak bertentangan dengan ketentuan penggunaan sebidang tanah yang ditetapkan oleh undang-undang atau perjanjian. Prosedur ini mengikuti dari Kode Sipil Federasi Rusia.
mendokumentasikan
Pengalihan barang kepada pembeli diformalkan dengan akta pemindahan (). Tidak ada bentuk terpadu untuk tindakan ini. Oleh karena itu, para pihak dapat membuat akta pengalihan dalam bentuk apapun. Dalam hal ini, tindakan tersebut harus memuat perincian wajib yang ditetapkan oleh ayat 2 Pasal 9 Undang-Undang 6 Desember 2011 No. 402-FZ.
Akuntansi
Pengakuan pendapatan tercermin dalam kredit akun 91 “Penghasilan dan beban lain-lain”. Dalam hal ini, biaya perolehan suatu objek dalam penyelesaian diakui sebagai beban lain-lain dan dihapuskan ke debit akun 91 “Penghasilan dan beban lain-lain” (hal., PBU 10/99).
Mencerminkan pelaksanaan objek konstruksi dalam proses dengan transaksi berikut:
Debit 62 Kredit 91-1
-
mencerminkan pelaksanaan objek dalam penyelesaian;
Debit 91-2 Kredit 68 subrek "Perhitungan PPN"
- Dikenakan PPN.
Besarnya bea negara yang dibayarkan untuk pendaftaran benda tersebut termasuk dalam biaya penjualan (pasal 12 PBU 5/01) atau biaya lain-lain (pasal 8 PBU 6/01). Refleksikan operasi ini dengan memposting:
Debit 91-2 Kredit 68 subrek "Bea negara"
- kewajiban negara untuk pendaftaran kepemilikan objek dalam pembangunan telah diperhitungkan.
Sebuah organisasi yang mentransfer objek real estat, yang kepemilikannya tunduk pada pendaftaran negara, harus menghapusnya dari akuntansi pada saat pelepasan aktual, terlepas dari fakta pendaftaran hak milik negara (surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 22 Maret 2011 No. 07-02-10/20).
Jika transfer aktual objek bertepatan dengan tanggal pendaftaran negara, buat posting:
Debit 91-2 Kredit 08-3
- biaya aktual dari aset dalam penyelesaian telah dihapuskan.
Jika objek dipindahkan sebelum transfer kepemilikan, buat entri dalam akuntansi:
Debit 45 sub-akun "Objek real estat yang ditransfer" Kredit 08-3
- biaya obyek yang akan didaftarkan telah dihapusbukukan;
Debit 91-2 Kredit 45 subakun "Objek real estat yang ditransfer"
- beban untuk konstruksi dalam penyelesaian yang dihentikan (setelah pendaftaran negara atas pengalihan kepemilikan) diakui.
8.3. Mengganti pengembang dengan menjual "belum selesai"
Selain pengalihan hak atas sebidang tanah, para pihak harus membuat perjanjian jual beli untuk objek dalam penyelesaian. Sebelumnya, pengembang lama menyusun kepemilikan objek konstruksi yang belum selesai, yang merupakan persyaratan undang-undang saat ini (Pasal, KUH Perdata Federasi Rusia).
Biaya wajar yang dikeluarkan oleh pengembang sehubungan dengan persiapan konstruksi dan dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi membentuk nilai buku dari aset dalam penyelesaian. Ini adalah biaya yang terkait dengan perolehan hak untuk menyewa sebidang tanah, dengan berbagai jenis persetujuan, pembayaran sewa tanah, biaya survei teknik, pekerjaan desain, pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang dilakukan, dll.
Harga jual diakui oleh pengembang lama sebagai hasil penjualan dan nilai tercatatnya termasuk dalam biaya penjualan properti.
Penjualan aset dalam penyelesaian dikenakan PPN terlepas dari apakah itu merupakan konstruksi perumahan atau non-perumahan. Dalam hal ini, Pajak Pertambahan Nilai yang dibayarkan oleh pengembang untuk persiapan konstruksi dan untuk pekerjaan konstruksi yang telah selesai diterima untuk dipotong sesuai dengan prosedur yang ditetapkan.
Yang akan dibahas: jika pengembang menjual properti yang belum selesai, haruskah itu dianggap sebagai real estat? Bagaimana cara menyusun dokumen? Apakah ada keanehan dalam menghitung pajak?
Fitur penjualan yang belum selesai
Objek yang belum selesai milik real estat (klausul 1 pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia). Pengembang memiliki hak untuk menjualnya. Tetapi hanya dalam kondisi berikut:
Pekerjaan konstruksi telah dihentikan di fasilitas (pengembang pada saat penjualan seharusnya tidak memiliki kontrak konstruksi yang sah);
Pengembang telah mendaftarkan kepemilikan properti.
Tidak berkembang adalah real estat. Transaksi dengannya harus didaftarkan
Membuat perjanjian jual beli secara tertulis. Pengalihan kepemilikan kepada pembeli juga perlu didaftarkan. Bea negara dibayar oleh pengakuisisi properti, karena penjual dibebaskan dari kewajiban tersebut (subklausul 8.1, klausul 3 pasal 333.35 Kode Pajak Federasi Rusia, surat Kementerian Keuangan tertanggal 16 Januari 2014 03-05-06-03 / 1011).
Pertimbangkan detail ini: sebagai aturan umum, harga kontrak sebuah bangunan termasuk biaya tanah di bawahnya. Tetapi undang-undang atau perjanjian dapat menentukan lain (klausul 2 pasal 552 KUH Perdata Federasi Rusia).
Penting untuk diketahui
Pembeli konstruksi yang belum selesai juga menerima kepemilikan tanah di bawahnya atau hak untuk menggunakan tanah di bawah kondisi yang sama dengan penjual.
Pajak
Pertimbangkan pajak yang terkait dengan penjualan: PPN, pajak penghasilan, dan pajak properti.
Pajak Pertambahan Nilai
Apakah PPN atas penjualan konstruksi yang belum selesai tergantung pada apakah itu properti perumahan atau non-perumahan?
Objek non-hunian. Penjual harus membebankan PPN dengan tarif 18 persen. Untuk perhitungan, Anda perlu mengambil nilai penjualan penuh dari objek tidak termasuk PPN (klausul 1 pasal 154, pasal 3 pasal 164 Kode Pajak Federasi Rusia).
Untuk aset yang belum selesai, momen akrual sama dengan real estat lainnya - ini adalah hari pengalihan objek kepada pembeli berdasarkan akta transfer atau dokumen lain tentang pengalihan real estat (klausul 167 Pajak Kode Federasi Rusia).
Dalam waktu lima hari kalender sejak tanggal transfer objek, penjual harus menerbitkan faktur kepada pembeli (klausul 3 pasal 168, sub-ayat 1 ayat 3 pasal 169 Kode Pajak Federasi Rusia).
Fasilitas perumahan. Apakah akan mengenakan PPN atas penjualan bangunan tempat tinggal yang belum selesai adalah masalah kontroversial hari ini. Para hakim tidak memiliki konsensus.
Posisi I. Pajak harus dibebankan. Demikian pendapat Kementerian Keuangan. Argumentasinya adalah sebagai berikut. Norma yang membebaskan penjualan bangunan tempat tinggal dari PPN tidak berlaku untuk penjualan bangunan tempat tinggal yang belum selesai. Karena rumah yang belum selesai tidak dapat dianggap sebagai tempat tinggal, karena belum layak untuk ditinggali (klausul 2 pasal 15, pasal 2 pasal 16 RF LC).
Pada catatan
Penjualan perumahan dibebaskan dari PPN (subparagraf 22, klausa 3, pasal 149 Kode Pajak Federasi Rusia)
Ini berarti bahwa penjual harus mengenakan PPN. Dan pembeli berhak menerima potongan pajak yang disajikan (surat tertanggal 13 Agustus 2015 No. 03-07-11/46755, tanggal 12 Mei 2012 No. 03-07-10/11). Pada saat yang sama, penjual memiliki hak untuk mengurangi jumlah PPN atas biaya konstruksi yang diberikan kepadanya oleh pemasok dan kontraktor (Pasal, Kode Pajak Federasi Rusia).
Keputusan pengadilan yang mendukung posisi ini ada dalam tabel.
Perhatikan momen ini. Katakanlah seorang pengembang sedang membangun bangunan tempat tinggal untuk dijual, yaitu, dia berasumsi bahwa dia akan menggunakannya dalam operasi bebas PPN (penjualan rumah). Dan dalam perjalanan konstruksi tidak mengklaim untuk mengurangi PPN masukan atas biaya konstruksi.
Jika kita berpegang pada posisi Kementerian Keuangan, maka saat menjual rumah yang belum selesai, penjual wajib mengenakan PPN. Dan pada saat yang sama, ia mendapat hak untuk mengklaim pengurangan jumlah pajak masukan atas barang, pekerjaan, jasa yang digunakan untuk membangun rumah.
Dalam kasus tersebut, Kementerian Keuangan merekomendasikan untuk menyampaikan revisi SPT PPN dan, jika perlu, pajak penghasilan (surat tertanggal 13 Agustus 2015 No. 03-07-11/46755).
Posisi II. Tidak perlu membebankan pajak. Dalam praktik peradilan, terdapat putusan-putusan yang hakim tidak sependapat dengan pejabat. Artinya, para arbiter sampai pada kesimpulan bahwa aturan pembebasan dalam kasus-kasus ini adalah sah dan fakta bahwa pembangunan tidak selesai tidak memiliki arti hukum.
