2017. január 1-jétől hatályba lépnek a 214-FZ módosítások, amelyek nemcsak a fejlesztők tevékenységére vonatkoznak, hanem a részvényesek új jogait és kötelezettségeit is előírják. A Novostroy-M.ru portál felkérte Denis Artemovot, a Via lege ügyvédi iroda vezető ügyvédjét, hogy magyarázza el, mit kell tudni a frissített törvényről.
Több mint tíz éve a megosztott építés területén fennálló kapcsolatokat a "A közös építésben való részvételről ..." (214-FZ) szövetségi törvény szabályozza. Ennek a törvénynek nem voltak elődei, és felmerült a lakásépítésbe történő beruházások területén, amely gazdasági szempontból rendkívül igényes volt, és a szétszórt szabályozási jogi aktusok rendkívül rosszul szabályozták. Mint minden más, a gazdaság dinamikusan fejlődő területét érintő törvény, a 214-FZ-t is többször megváltoztatták és kiegészítették.
A legújabb változtatásokat a 2016. július 3-i 304-FZ számú szövetségi törvény hajtotta végre, amelynek legtöbb rendelkezése 2017. január 1-jén lép hatályba.
Mi fog alapvetően megváltozni a közös építés szabályozásában? Hagyományosan a legtöbb változás a fejlesztőket érintette.
Minimális alaptőke
A fejlesztő alaptőkéjének szükséges minimális mérete jelentősen megnőtt.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 66.2. Pontja szerint az alaptőke meghatározza a jogi személy azon vagyonának minimális méretét, amely garantálja a hitelezői érdekeit.
Korábban egy bérház fejlesztője egy LLC lehetett, amelynek jegyzett tőkéje mindössze 10 ezer rubel volt. Felmerült a természetes kérdés, hogy egy ilyen jegyzett tőke hogyan tudja garantálni a több millió dolláros létesítmény közös építésében résztvevők érdekeit?
A törvényjavaslat megvitatásának szakaszában javasolták az alaptőke minimális összegének megállapítását, amely az objektum építésének teljes költségének legalább 5% -a, míg ennek a költségnek a kiszámításához egy bizonyos átlagos költséget kellett feltüntetni. egy négyzetméter a megfelelő régióban. Közös gondolkodás mellett úgy döntöttek, hogy felhagynak egy ilyen összetett kiadással. Ennek eredményeként a fejlesztő minimális alaptőkéjét a területtől függően, és ennek megfelelően az objektum értékétől függően csúszó skálán határozzák meg - 2,5 millió rubeltől (teljes területe legfeljebb 1,5 ezer négyzetméter) .), Akár 1 milliárd 500 millió rubel (összterülettel több mint 500 ezer négyzetméter).
Természetesen a minimális alaptőkére vonatkozó innováció nagyon hasznos. De mennyire működik a gyakorlatban? Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 66.2. §-a szerint egy gazdasági társaság jegyzett tőkéjét pénzben kell befizetni a korlátolt felelősségű társaságokra és részvénytársaságokra vonatkozó törvények által meghatározott minimális jegyzett tőke összegében - vagyis mindegy 10 ezer rubel.
A jogalkotó valamiért nem vezette be azokat a szabályokat, amelyek szerint a fejlesztő teljes jegyzett tőkéjét pénzben kell fizetni. Ezért az alaptőke fennmaradó részét bármilyen ingatlannal ki lehet fizetni, amely idővel elhasználódhat, elveszítheti értékét, és akár el is halhat baleset következtében. Ennek megfelelően az ilyen ingatlan nagyon feltételesen garantálhatja a fejlesztő hitelezőinek érdekeit. Éppen ezért az ügyvédek körében sokszor az a vélemény, hogy az alaptőke papíron szereplő számadatok, amelyek valójában nem garantálnak semmit.
E tekintetben az alaptőke minimális méretének változása inkább az államnak az építési piac bővítésére, a kis cégek eltávolítására tett kísérletének tűnik, mint a részvényesek érdekeinek valódi védelmére.
Gyakran előfordul, hogy a nagy fejlesztők külön jogi személyeket hoznak létre bizonyos objektumok építéséhez. A 214-FZ módosításai ilyen helyzetet írnak elő, miközben kifejezetten előírják, hogy egy objektumhoz jogi személy létrehozása esetén a fejlesztő és alapítóinak összesített tőkéjének a törvényben előírt minimumnak kell lennie.
A fejlesztőt és alapítóit egy kezességi szerződésnek kell kötnie, amelyet a fejlesztők "kezdeményezésének" elkerülése érdekében közokiratba kell foglalni. A kezességi szerződésnek rendelkeznie kell egyetemleges felelősségről. Vagyis a közös építkezés résztvevőjét a törvény felruházza a független választás jogával: kinek - a fejlesztőnek vagy az alapítónak - pontosan kinek kell bemutatnia pénzügyi követelményeit.
A fejlesztő által közölt információk listája bővült
Ha korábban a cég gyakran arra szorítkozott, hogy az interneten egy projektnyilatkozatot tegyen közzé, amely táblázat formájában tartalmazza a legáltalánosabb adatokat a fejlesztőről és az építési projektről, most a cégek kötelesek néhány alapdokumentum szkennelt közzétételére.
Így a fejlesztő vállalkozói tevékenységének utolsó évéről szóló könyvvizsgálati jelentés, építési engedély, a projektdokumentáció szakértői vizsgálata, a fejlesztő földterülethez való jogát megerősítő dokumentumok, kezességi szerződés a fejlesztő alapítóival és az építkezésről készült fényképek egy lakóépület előrehaladása kötelezővé vált a közzétételhez.
A webhelyen és a DDU formátumban kell lennie, amelyet a fejlesztő a polgárok számára megkötni javasol.
Létezett olyan dokumentumtípus is, mint a felhatalmazott végrehajtó szerv (az Orosz Föderáció Építésügyi és Lakásügyi és Kommunikációs Minisztériuma) következtetése arról, hogy a fejlesztő megfelel a 214-FZ új követelményeinek. Azt is fel kell tenni az oldalon.
Ezeknek a dokumentumoknak az interneten való elhelyezése hozzájárul az építkezés átláthatóságához.
Ezenkívül kötelező szabályokat vezettek be az óvodai nevelési intézményben az emeleten lévő lakás helyének meghatározására, és a lakás tulajdonosnak történő átadásakor a fejlesztőnek külön utasítást kell adnia a közös építési objektum üzemeltetésére, amely tartalmazza a szükséges információkat a használat szabályairól, a közös építési objektum élettartamáról és tartalmazza azt .. befejező elemek, műszaki és műszaki támogató rendszerek összetétele.
A fejlesztő felelőssége az építési hibák megszüntetésére vonatkozó határidők megsértéséért
A 214-FZ új kiadása bevezeti a fejlesztő felelősségét az építési hiányosságok megszüntetésére vonatkozó határidők megsértése miatt. Az ilyen hiányosság megszüntetéséhez szükséges költségek 1%-a minden késedelem napjára.
A kérdés konkretizálásának szükségessége már rég megérett, mivel a 214-FZ csak a fejlesztő felelősségét szabályozza egy lakás áthelyezésének késedelméért, valamint a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény normáinak a fejlesztő felé történő kiegészítő (kiegészítő) alkalmazását. / A részvényesi kapcsolat a gyakorlatban kérdéseket vetett fel, elsősorban a késedelmi felelősség mértékével kapcsolatban.
Az építési hiányosságok kiküszöbölésének határidejét azonban a jogalkotó szerint az óvodai nevelési -oktatási intézmény feleinek kell meghatározniuk. Itt jön be a bonyolultság. Végül is a fejlesztő marad az óvodai nevelés feltételeit diktáló fél. És egy hat hónapos időszak teljesen lehetséges egy kis hiba kiküszöbölésére, például az ablakszárnyak helyzetének beállítására.
5%-os korlátozás a lakás területének változtatására
Az óvodai intézmény közös építésben részt vevő általi megszüntetésének egyik oka az épített lakás projekthez viszonyított jelentős változása, beleértve a területet is. A 214-FZ megfontolt változásai előtt a fejlesztők gyakran megpróbáltak gondoskodni arról, hogy a lakás területének megváltoztatása, például az óvodai intézmény által biztosított terület 10% -a formájában, ne jelentős legyen.
A változtatások ezt a kérdést tisztázták, lényegességi kritériumként az óvodai nevelési-oktatási intézményben bejelentett terület 5%-át jelölték meg.
Letéti számlák
A számla szakaszában sok vitát okoztak az úgynevezett letéti számlák. Ezek egyfajta analógok a jól ismert banki cellához, de csak készpénz nélküli fizetésekhez, és sok közös vonásuk van a banki akkreditívvel.
A letéti elszámolások lényege, hogy a közös konstrukció résztvevője nem közvetlenül a fejlesztő számlájára, hanem egy speciális bankszámlára fizeti a DDU -t. Ugyanakkor a fejlesztő mindaddig nem fér hozzá ehhez a pénzhez, amíg fel nem építi a házat, és át nem adja a lakást a részvényesnek. És ha nem épít, a bank visszaadja a pénzeszközöket a közös építkezés résztvevőjének.
Ez a részvényes számára egyszerű és biztonságos elszámolási rendszer megalapozott kritikát váltott ki a fejlesztők részéről. Végül is a közös építés lényege az, hogy a fejlesztő pénzt vonz a polgároktól a projekthez. Megvásárolják a szükséges építőanyagokat, fizetnek a vállalkozók szolgáltatásaiért és sok más kiadási tételt hajtanak végre.
A kamatozó banki kölcsönökkel ellentétben a részvényesek pénzének használata ingyenes, ami végső soron a lakások költségeinek csökkenéséhez, és ennek következtében az építőipari beruházások megfigyelt népszerűségéhez vezet.
A megbeszélések eredménye az lett, hogy a 214-FZ elfogadott változatában a letéti számlák használata nem vált kötelezővé, hanem diszpozitívan, tetszés szerint történik. Úgy tűnik, hogy a letéti számlák számításánál való felhasználásának lehetősége teszt jellegű.
A fejlesztők figyelmének felkeltése érdekében bizonyos előnyöket biztosítanak: például a letéti számlát használó fejlesztők esetében nem érvényesek a fejlesztő kötelező felelősségbiztosítására vagy a bankgaranciákra vonatkozó szabályok. Az is elő van írva, hogy a letéti ügynök banknak nem kell díjazást fizetni. Pedig a letéti mechanizmus továbbfejlesztése a jelenlegi gazdasági realitásokra valószínűtlen.
A pénzeszközök tárgyról tárgyra történő „átutalásának” tilalma
A változások egy másik fontos kérdést is érintettek, nevezetesen az egyik építési objektum forrásainak felhasználását a korábban megkezdett házak "befejezésére". Az elmúlt évtized építőipari piacának elemzése arra a szomorú következtetésre vezet, hogy éppen az egyik fejlesztési objektumról a másikra történő források átcsoportosításának gyakorlata vezetett a fejlesztő pénzügyi stabilitásának aláásásához, és ennek következtében csődhöz. .
Itt egyfajta lottó volt: aki korábban érkezett a fejlesztőhöz, lakást kapott. A gazdasági válság körülményei között egy ilyen rendszer nagyon instabil volt, és hasonlított a múlt század 90 -es éveinek hírhedt pénzügyi piramisaihoz.
A 214-FZ új kiadása kifejezetten megtiltja a részvényesek pénzeszközeinek olyan célokra történő felhasználását, amelyek nem kapcsolódnak egy adott lakóépület (lakóépület) építéséhez. A fejlesztő ezentúl házonként külön köteles pénzügyi nyilvántartást vezetni. Az éves jelentések kötelező pénzügyi ellenőrzésnek vannak alávetve, és a fejlesztő menedzsere és főkönyvelője személyesen felelős a pénzeszközökkel való visszaélésért.
Egységes Fejlesztői Nyilvántartás (ERZ)
Az újítás a Fejlesztők Egységes Nyilvántartása. Ez egy állami információs forrás a fejlesztők rendszerezett listája és a 214-FZ kiterjesztett követelményeinek való megfelelésük elemzése formájában. Fontos, hogy a Fejlesztők Egységes Nyilvántartásában található információk nyíltak, nyilvánosak legyenek, és a fejlesztők tevékenységéért felelős szövetségi végrehajtó szerv hivatalos weboldalán felkerüljenek.
A közös építésben résztvevők helyzetében bizonyos változások vannak. A fejlesztők nehézségeinek ellensúlyozásaként pedig a részvényesekre vonatkozó új szabályok leegyszerűsítik a fejlesztők életét.
A DDU egyoldalú megtagadásának tilalma
Tehát, ha a fejlesztő megfelelően végrehajtja a DDU -t, a részvényesnek már nincs joga egyoldalúan megtagadni a DDU teljesítését. Vagyis a közös építkezésben való részvétel már nem jelenti azt, hogy ki kell lépni belőle - részt kell vennie a keserű végéig. Minden más csak bíróságon keresztül lehetséges.
Felelősség a lakás késői átruházásáért
Sok vitát okoz a 6. cikk új kiadása is a fejlesztő felelősségéről a lakás átadásának késedelméért. Vagy tévedésből, vagy kifejezetten úgy van megfogalmazva, hogy nem egyértelmű: vagy a lakás átvételi és átadási okiratának aláírása alóli indokolatlan kijátszás esetén a fejlesztő mentesül a kötbér fizetése alól az időszakra. az ilyen csalás miatt, vagy elvileg mentesül az építési késedelem és az ebből eredő lakásátadási késedelem miatti kötbér fizetése alól.
Érdekes módon az Art. Törvény 6. pontja, amely meghatározza a fejlesztő felelősségét a lakás átadásának késedelméért, és nem az Art. 8., csak a lakás átruházásának eljárását szabályozza, beleértve a fejlesztő képességét az átruházási okirat aláírásától való indokolatlan elkerülés esetén, például egy lakás átruházásáról szóló egyoldalú aktus aláírásának képességét.
Nyilvánvaló, hogy az ilyen értelmezési kettősség a bírói gyakorlat kettősségét is okozza. A kérdés relevanciája nagyon nagy, mivel a fejlesztő a lakás minőségére vonatkozó megalapozott állításokat a tulajdonos általi elfogadás szakaszában nagyon gyakran az átvételi igazolás aláírásának indokolatlan késedelmeként értelmezi.
Az állam fenntartott magának bizonyos újításokat. Az adóhátralék hiánya feltétele a pénzeszközök megszerzésének. A fejlesztő forráskeresésének előfeltétele ezentúl az adó-, illeték- és egyéb hátralék hiánya az Orosz Föderáció költségvetési rendszerének költségvetésébe.
A kormány kötelezettsége az előíró normákra vonatkozó kötelező szabályok megállapítására
A DDU keretében a felek közötti kapcsolatok szabványosításának bizonyos előfeltételei vannak. Így most az Orosz Föderáció kormánya vállalja, hogy olyan szabályokat bocsát ki, amelyek kötelező érvényűek a DDU részes felei számára annak megkötésekor és végrehajtásakor. Az alapszabályokat hagyományosan gyorsabban és könnyebben fogadják el, mint a szövetségi törvény módosításait. Ez mennyiben járul hozzá az építőipari piac jólétéhez? Az idő megmutatja. De már most is látható egy hatalmas terület, ahol ilyen kiegészítő szabályozásra van szükség.
Tehát jelenleg a fejlesztők önállóan fejlesztik a DDU formáját. És bár a DDU nagyon sok feltételét a 214-FZ szabályozza, még mindig sok az „üres pont”. Például a 214-FZ nem szabályozza az óvodai nevelési-oktatási intézmény felei közötti végső elszámolások eljárását a BTI mérési eredményei alapján, a ház üzembe helyezését követően a működési díjak fizetésének eljárását és összegét.
Ezt a fejlesztők használják, akik tapasztalataik és kiterjedt bírói gyakorlatuk alapján olyan szabályokat állapítanak meg, amelyek nagyon emlékeztetnek az egyoldalú játékra.
És ha az Orosz Föderáció kormánya egységes szövegformát vezet be az óvodai neveléshez, szabványosítja a megállapodás feltételeit, ez jelentős segítséget jelent a részvényesek számára.
Kárpótlási alap
Végül a 214-FZ-ben megjelent egy cikk egy kompenzációs alapról, amelyet az Orosz Föderáció kormányának döntése alapján hozhatnak létre, és amelynek alapjait a fejlesztők kötelező hozzájárulásai képezik (a fejlesztők minden regisztrált óvoda 1%-át levonják). intézmény 2017. január 1 -jétől - kb. Novostroy -M.ru), pénzeszközök vonzása a közös építkezés résztvevőitől.
Ilyen alap létrehozható a közös építésben részt vevők jogainak és jogos érdekeinek további védelme céljából, amelyekre a fejlesztők nem tesznek eleget, és amelyek tekintetében a választottbíróság bevezette a csődeljárásban alkalmazott eljárásokat.
A becsapott ingatlanbefektetők problémája sok tekintetben abban rejlik, hogy nem dolgoztak ki hatékony mechanizmust azon emberek megsegítésére, akik valamilyen okból lakás nélkül maradtak.
Kinek kell befejeznie az elhagyott új épületeket, és ami a legfontosabb, kinek a költségére?
Nyilvánvaló, hogy az állam, követve a gazdasági tevékenység különböző szféráinak önszabályozásának megszervezésének általános politikáját, ugyanezt teszi a közös építés területén.
Egy speciális alap létrehozása a szerencsétlen fejlesztők pénzügyi felelősségét társaikra hárítja. Ezért úgy tűnik, hogy egy új állami alap létrehozása és működése nincs messze.
Ugyanakkor a 214-FZ új kiadása sok túlnyomó problémát hagyott "túl a vízen".
A 214-FZ hatálya alóli kilépés hagyományos rendszere előzetes adásvételi szerződések és lakásszövetkezetek volt és az is marad. Mindkét szerződéstípus továbbra is lehetővé teszi az állampolgárok számára az építkezéshez szükséges források bevonását az IRD hiányában (a projekt szakértelmének következtetései, építési engedélyek, formális földszerzés).
Jogi szempontból a legnehezebb a lakásszövetkezet tagjainak helyzete, mivel a jelenlegi bírói gyakorlat nem terjed ki rájuk a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény hatására, amely a 214- F Z.
Számos törvény újítása megtilthatja a fiktív lakásszövetkezetek tevékenységét, vagy legalább egyenlővé teheti tagjait a fogyasztókkal. Ez azonban nem történt meg.
Ezenkívül pozitív pont lenne a fejlesztő teljes alaptőkéjének pénzbeli hozzájárulására vonatkozó törvény közvetlen jelzése. Ezt a problémát már fentebb tárgyaltuk.
A részvényesek másik régóta fennálló problémája az, hogy a bíróságok jelentősen alábecsülik a fejlesztő felelősségét. Először is a lakás átadásának késedelméért járó büntetés összegének többszörös csökkentéséről beszélünk, amelyet a fejlesztő engedélyezett, az "racionalitás" elvont elve alapján. Ennek eredményeképpen a megfelelő 214-FZ cikk gyakorlatilag nem alkalmazható, mivel a gyakorlatban a fejlesztő nem fél attól, hogy késik az építkezés. A megengedett minimális bírság 214-FZ-ben történő megállapítása megoldhatja ezt a problémát. Hiszen a 214-FZ, mint az építési piac szabályozójaként betöltött funkciói sokkal észrevehetőbbé válnának, ha az építési piacon részt vevők törvénysértési felelőssége kézzelfoghatóvá válna, és rendszeresen és elkerülhetetlenül felmerülne.
Ugyanakkor a 214 -FZ új kiadásának számos cikkében érezhető egyfajta tartalék a jövőre nézve, és nem csak a törvények szintjén, hanem az alapszabályok területén is - kormányrendeletek és törvények illetékes minisztériumok.
Teljesen lehetséges, hogy a közeljövőben folytatódnak az innovációk a közös építés területén.
Elindítottunk egyébként egy Telegram csatornát, ahol a legérdekesebb híreket közöljük az ingatlanokról és az ingatlantechnológiákról. Ha szeretnél az elsők között olvasni ezeket az anyagokat, akkor iratkozz fel: t.me/ners_news.
Előfizetés a frissítésekhez
24.11.20162017 óta számos újítás jelenik meg a jogszabályokban a közös építés területén, amelyek közül sok jelentősen befolyásolhatja a részvényesek helyzetét. Erről tudnia kell! Bemutatjuk figyelmébe a megosztott építés területén bekövetkezett fő változások áttekintését, amelyek jelenleg jelentősek lehetnek.
Mint tudjuk, a megosztott részvételről szóló 214 FZ törvény tartalmazza azoknak a feltételeknek a listáját, amelyeket a megosztott építkezésre vonatkozó megállapodásoknak tartalmazniuk kell.
2017. január 1 -jétől megjelenik egy módosítás, amely szerint a szerződés feltételeinek meg kell felelniük a projekt -nyilatkozatban a szerződéskötéskor rendelkezésre álló adatoknak.
Ha úgy látja, hogy szerződésének feltételei nem egyeznek a projektdokumentációban szereplő adatokkal, nyugodtan érvénytelenítheti ezt a szerződést a bíróságon keresztül, és visszakaphatja a pénzét. Ehhez keresetlevéllel kell bírósághoz fordulni.
Mindez lehetővé teszi, hogy elkerülje a jövőben a fejlesztővel kapcsolatos problémákat, beleértve a téves információk megadását és a tények szándékos kihagyását.
Korábban a szerződéses árat csak a következő módon lehetett meghatározni - összegezve a lakás vagy egyéb helyiség létrehozásához szükséges forrásokat, valamint a fejlesztő munkaerőköltségeit kompenzáló pénzeszközök összegét.
A jogalkotó a ddu-ban további árképzési módszert vezet be. 2017. január 1-től a szerződésben az ár egy lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség egységnyi területére eső költségként, egy lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség területének szorzataként határozható meg. Például, ha a jövőbeli lakás projektterülete 45 négyzetméter, és egy négyzetméter 59 ezer rubelbe kerül, akkor a szerződéses ár ebben az esetben 2 655 000 rubel (45 * 59 000 rubel) lesz. A számítás azt mutatja, hogy minden négyzetméterért fizet, nincs érthetetlen fizetés!
Sőt, ha van loggiája, erkélye, terasza és egyéb további helyiségei, akkor ebben az esetben a szerződés ára a lakás területegységenkénti árának szorzataként jelenik meg, és mondjuk a erkély, az apartman és az erkély teljes területének egysége. Mondjunk egy példát is, egy 5 négyzetméteres erkély, maga a lakás területe 45 négyzetméter, és egy négyzetméter is 59 ezer rubelbe kerül. A lakás és az erkély teljes területe 50 (45 + 5) négyzetméter. És a szerződéses ár 2 950 000 rubel (50 * 59 000 rubel) lesz.
Valójában ez az ármeghatározási módszer némi tisztánlátást biztosít a részvénytulajdonosok számára, nem merülnek fel kérdések. Miért olyan drága? Hogyan számította ki a fejlesztő pontosan ezt az árat? Ezenkívül Ön, mint potenciális részvényes, tárgyalásokat kezdeményezhet a fejlesztővel, és kifejezheti óhaját, hogy ily módon alakítsa ki az árat. Ha a fejlesztő elkészítette a részvény-részvételi megállapodás kész változatát, amelyet még csak alá kell írni, de kétségei vannak a megállapodás feltételeivel kapcsolatban, akkor jogi elemzést kell készítenie a részvény-részvételi megállapodásról, hogy ne problémák merülnek fel a jövőben. A szerződés feltételeinek jogi vizsgálatára szolgáló szolgáltatással, beleértve az árra vonatkozó feltételeket is, a linken ismerkedhet meg.
Van még kérdése?
Szintén nagyon fontos megjegyezni a 214 fz módosítást, amely a ddu árának megfizetésére vonatkozik. Korábban a törvény kimondta, hogy a kifizetés átalányösszegben vagy évek, hónapok vagy hetek alapján számított időszakban történhet. Ugyanakkor ebben a normában semmit sem említettek a ddu állami bejegyzéséről.
Az FZ 213. cikk szisztematikus értelmezéséből, valamint a felsőbb bíróságok és az általános hatáskörű bíróságok álláspontjából azonban egyértelmű volt, hogy a fejlesztőnek joga van pénzt kapni a részvényestől a megállapodás állami nyilvántartásba vétele után. Azokat a fejlesztőket, akik tevékenységüket e szabály megsértésével végezték, büntetőeljárás alá vonták, és súlyos bírságot fizettek.
A jogalkotó figyelembe vette ezt a pillanatot, és 2017. január 1 -jétől a törvény egyértelműen kimondja, hogy a részvényes csak a szerződés állami nyilvántartásba vétele után fizet a ddu -ért. Most, ha a fejlesztő díjat kér a szerződés állami regisztrálása előtt, nyugodtan hivatkozhat a törvény rendelkezésére, ahol a megfelelő szabály fekete -fehérben van írva.
2017 óta a részvényesek a következő újítással rendelkeznek. Amikor a ház épül és a lakás átadására kerül sor, a fejlesztő köteles a részvényesnek utasításokat adni a lakás vagy a közös építésű különleges objektum használatáról. A törvény szerint ennek az utasításnak tartalmaznia kell az összes szükséges információt a lakás biztonságos használatának szabályairól és feltételeiről, a lakás élettartamáról stb. Véleményünk szerint azonban ezt az újítást nem szabad pozitívan értékelni.
Ezzel az újítással együtt a jogalkotó bevezetett egy olyan szabályt is, amely szerint a fejlesztő nem felelős a lakás hibáiért, ha bizonyítja, hogy azok a részvényes által a lakás vagy más helyiségek használatára vonatkozó utasítások be nem tartása miatt keletkeztek. . A legtöbb esetben az állampolgárok tudják, hogyan kell egy lakást vagy más ingatlant kezelni. Így az utasítások szabályai további lehetőséget biztosítanak a fejlesztőnek, hogy ne legyen felelős a lakásban felmerült hibákért.
Továbbá 2017 óta a jogalkotó megpróbálta szabályozni az eljárást a közös építkezés résztvevője számára, amennyiben hibákat talál a közös építési objektumban. A jogalkotó azonban továbbra is beéri az általános frázisokkal, és előre nem látható helyzetek adódhatnak az életben. Mikor kell bírósághoz fordulni, mennyi ideig kell várni, és hogyan kell viselkedni a fejlesztővel - a jogi tanácsadásról többet megtudhat a konzultációs részben.
Harmadszor, 2017. január 1 -jétől megjelenik egy szabály, amely szerint ha a fejlesztő nem szünteti meg a lakás hibáit, akkor köteles kötbért fizetni a részvényesnek minden idő után, amely eltelt azóta, amikor a fejlesztőnek el kellett távolítania a hibákat vagy hiányosságokat. Ugyanakkor e büntetés összegét a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény cikkei alapján számítják ki, amelyek összege magasabb, mint a 214 FZ -ben. Jogi szempontból ez a részvényes számára feltétel nélküli plusz, a jogok garanciája. Természetesen látni kell, hogy ezt a módosítást hogyan alkalmazzák a bíróságok 2017-től, és hogy a bíróságok nem csökkentik-e megemelt összegben az ennek megfelelő büntetést.
Jelenleg a ddu a részvényes akaratára bírósági úton megszüntethető, ha jelentősen megváltozott annak a háznak a projektdokumentációja, amelyben a részvényes leendő lakása található.
A projektdokumentációban ugyanakkor a jogalkotó sem kritériumokat, sem példákat nem hozott olyan jelentős változtatásokra, amelyek a tulajdonosok által irányadóak lehetnek. A tervdokumentáció lényeges változása szubjektív fogalom, amelyet csak a bíróság értékelt. Valójában csak a bíróságok vontak le következtetéseket arra vonatkozóan, hogy minden egyes esetben a tervdokumentáció változása jelentős volt, és ennek megfelelően elegendő -e a szerződés felmondásához. A közös építés területén gyakorló jogászok pedig a felsőbb bíróságok álláspontjait elemezve érveltek a bíróságon.
A jövő év január 1 -jétől a jogalkotó egyértelmű kritériumot vezet be a projektdokumentációban bekövetkező változások lényegességéhez, amely a jövőben is irányadó lehet. Most a részvényesnek teljes joga van felmondani a szerződést, ha leendő lakásának összterülete a lakás eredeti méretének több mint öt százalékával megváltozott. Hiszen egy lakás területének változása a szerződés árának emelkedésével jár!
Gondoljuk végig, milyen jelentős változás történt a tervdokumentációban az új évhez képest. Mondjuk egy leendő lakás ára, aminek a területe 45 nm. m, 2 700 000 rubel volt. A négyzetméter ár 60 000 rubel. Amikor megváltoztatja a tervdokumentációt, például a lakásának területe is 5 százalékkal változott, ami 47,5 négyzetméter. (45 * 1,05). A tervezett és a kapott lakás területének különbségét megszorozzuk egy négyzetméter költségével (2,5 * 60 000 rubel), és 150 000 rubelt kapunk. Ebben a példában, ha a fejlesztő azt mondja, hogy további 150 000 rubelt meghaladó összeget kell fizetnie, akkor biztonságosan felmondhatja a szerződést, mivel ezt a kifizetést a projektdokumentáció jelentős változása váltotta ki. És lehet, hogy nem kicsik az összegek! Ezért, ha nincs lehetőség a megadott összeg kifizetésére, akkor szüntesse meg a ddu-t.
Előtte pozitív változásokról és módosításokról volt szó a részvényes számára a jövő évtől. Azonban nem minden 2017. január 1-jén hatályba lépő változás és módosítás ilyen kedvező. A jogalkotó a fejlesztő számára is bevezetett néhány előnyt.
Van még kérdése? Iratkozzon fel egy ingatlanjogász konzultációra.
A közös építést szabályozó 214 FZ törvényben 2017 -ben jelentős változások lépnek hatályba, amelyekről minden részvénytulajdonosnak tudnia kell. Melyek ezek a változások és hogyan érinthetik a felek jogviszonyát az alábbi cikkemben.
Maga a törvény, amely elfogadta a módosításokat, letölthető
Mostantól kezdve mondja fel a szerződést maguktól(ZZPP 32. cikk), az építési határidők és/vagy a szerződés egyéb feltételeinek fejlesztő általi megsértése nélkül ez lehetetlen lesz. Korábban írtam erről a lehetőségről. Úgy gondolom, hogy ez a feltétel nem fogja jelentősen befolyásolni a részvényesek jogait, mert ha lakást építenek, akkor nincs értelme felmondani a szerződést. Másrészt megvédi a fejlesztőt a fogyasztói szélsőségektől.
Másrészt a jogalkotó olyan fogalommal egészítette ki, mint jelentős változás a tervdokumentációban, amely a bíróság alapja. Korábban ezt a lényegességet a részvényesnek kellett bizonyítania, és el kell mondani, hogy a gyakorlat általában negatív volt az ilyen felmondásoknál.
Most jelentős eltérés lesz (és nem kizárólagosan) eltérés a lakás területén több mint 5 százalékkal. Mint látható, legfeljebb 5% -os eltérés elfogadható, ha ezt a feltételt a szerződés előírja.
A részvény -részesedési megállapodás szerinti kifizetés most csak UTÁN végezhető el állami regisztráció szerződés. Fejlesztő nincs joga pénzt elfogadni tőled, ha a szerződése nincs bejegyezve. Korábban 100 esetből 90%-ban a fejlesztő akár a projektdokumentáció jóváhagyásának szakaszában is elkezdhetett pénzt elfogadni, építési engedély nélkül stb.
Hogy lesz ez most? Azt is gondolom, hogy még mindig sok a hiszékeny részvényes, aki kész pénzt adni az elsőnek, aki szép képet mutat egy „új mikrokörzetről ökológiailag tiszta helyen”, és aki hisz a szép reklámban. Néha megkérdezem egy konzultáción - mielőtt a pénzt adnád, megnézted az iratokat, egyáltalán hogyan írtad alá a szerződést? Az ügynökökön keresztül következtetésre jutottak, nem látták a fejlesztőt a szemében, valamint az iratait - mit mondhat itt, és hogyan segíthet a "megtévesztett" ingatlantulajdonosnak? Nincs kit hibáztatni, és ebben az esetben az állam nem fogja bevenni a követelményt a részvénytulajdonosok közé.
Feltételezem, hogy megkerülve a pénz elfogadására vonatkozó törvény előírásait, a szerződés bejegyzése után a fejlesztő egy sémával áll elő vissza, előleg vagy kölcsön m - Nem tudom, a gyakorlat majd megmutatja. A részvényesen múlik, hogy beleegyezik-e vagy sem.
A fejlesztőnek rendelkeznie kell saját weboldal az interneten regisztrálva a FEJLESZTŐNEK vagy kezesének. Ha az Ön fejlesztője egy fejlesztői csoport tagja, vagy egy másik fejlesztő társa, akkor is rendelkeznie kell saját domainnévvel és saját webhelyével.
Az oldalon KÖTELEZŐ módon közzé kell tenni a nyilvánosságra kerülő témákat, valamint a DDU projektjét és az építkezés fényképét - az objektum aktuális fényképeit teszik közzé, havonta frissítik.
A dokumentumokat a fejlesztő kézhezvételétől vagy módosításától számított 5 napon belül feladják. Ha az oldal nem felel meg a jogszabályi előírásoknak, a fejlesztő a Kbt. 14.28 Közigazgatási kódex a részvényes kérésére.
A fejlesztő jegyzett tőkéjének nagysága mostantól attól függ az épülő objektum méretéről például 1500 nm -es házterülettel. legalább 2500 millió rubelnek kell lennie. Most egy műholdas társaság, amelynek tőkéje 10 ezer rubel (és még ezt sem fizetik ki), nem tud megállapodást kötni a 214 -es szövetségi törvény alapján - ami már most örömteli.
A tőkeemelés legalább bizonyos mértékig lehetséges a részvényesek jogainak védelme érdekében a fejlesztővel. Ha a tőke összege nem felel meg a követelményeknek - a fejlesztőnek NINCS joga házat építeni és pénzt elfogadni egy részvényestől - fontos, hogy MINDEN részvényes megértse, a törvény és az Ön jogai megértésének terhe Önt terheli. , a jogalkotó és a szabályozó hatóságok nem tudják időben azonosítani az összes csalót.
Is be
A részvételnek meg kell felelnie a projektnek, és tartalmaznia kell önmagában az objektum részletes terveés a jövőbeni lakás RÉSZLETES leírását, beleértve a fal anyagát is.
Véleményem szerint a 214 FZ egyik legfontosabb újítása a következő. Ha a fejlesztő megsérti a részvényes lakásból való eltávolításának határidejét, a költségek 1% -ának megfelelő bírságot fizet. Korábban a fejlesztő hónapokig "reggelizhetett", és a részvényesnek bírósághoz kellett fordulnia a javítás költségeinek behajtása érdekében (csak a költségek, elmaradás nélkül - a fejlesztő felelőssége).
A fejlesztők tevékenységét ellenőrző szerv hatáskörei kibővültek - most végezhet ellenőrzéseket. További részletek az ellenőrzésekről és az állami szerv lakásszövetkezetekkel kapcsolatos hatásköréről az Art. 123.2 LCD RF.
A jogalkotó bevezette a törvénybe a kártalanítási alap létrehozásának lehetőségét (amely egy kiegészítő intézkedés a részvényesek jogainak védelmében), valamint a fejlesztő munkáját az ún. letéti számlára- amikor a tulajdonos pénzét a bankszámlán tartják, és a lakás átadása után a fejlesztőnek utalják. Ugyanakkor maga a ház is annak a banknak a hitelállományának rovására épül, amelyben a letéti számlát megnyitják. Nem tudom, hogy a fejlesztők a letéti számla konstrukciója szerint akarnak-e dolgozni, szerintem a norma nem fog működni, tekintettel arra, hogy a kölcsön kamatai nagyon magasak lehetnek, és a részvételi megállapodás szerinti ár nem változik.
És még valami: most, amikor lakást adnak át, a fejlesztő köteles csatolni az átruházás elfogadási aktusát helyiség kezelési útmutatója... A helyiségek utasítássértő használata az alapja annak, hogy a fejlesztő mentesüljön a lakás hiányosságainak elhárítása alól.
Kérjen ingyenes jogi tanácsadást!
Lakást veszel? Ha ehhez közös építkezést tervez, akkor ismernie kell a legfrissebb híreket ezen a területen.
Tavaly nyáron nagyszabású módosításokat hajtottak végre a "Lakóházak közös építésében való részvételről" szóló törvényben. január 1-jén léptek hatályba. A 214 FZ 2017. évi módosítása az oroszországi megtévesztett részvénytulajdonosok nagy számának következménye. A törvény ezentúl másképp határozza meg a fejlesztők magatartási szabályait.
Elemeztük a frissített dokumentumot, és áttekintést nyújtunk az FZ 214 -ben 2017. január 1 -jétől bekövetkezett változásokról.
Egy fontos változás a 214 FZ -ben 2017. január 1 -jétől az építőipari társaság alaptőkéjére vonatkozó követelményekkel kapcsolatos. Nem fogadhat el pénzt a részvénytulajdonosoktól, amíg azt teljes mértékben ki nem fizetik.
A tőkepolitika is szigorodott. Most az épülő épületek lakásainak és nem lakóterületeinek területéhez kötődik.
Ha a terület 1,5 ezer négyzetméter. méter, a tőkének legalább 2,5 millió rubelnek kell lennie;
Területe 2,5 ezer négyzetméter. méter - legalább 4 millió rubel stb.
Minél nagyobb a lakások és további helyiségek területe, annál nagyobb és minimális a fejlesztő alaptőkéje. A törvény szerzői úgy vélik, hogy ez segít megszabadulni a megbízhatatlan cégek piacától.
Bár a jogalkotók esélyt adtak az elégtelen jegyzett tőkével rendelkező fejlesztőknek. Készfizetői szerződést köthetnek.
Az első hír a részvényesek számára, hogy 2017. január 1-től az fz-214 nemcsak a társasházakra vonatkozik, hanem a zárt beépítésű házak építésére is.
Nem mindenki fogja azonnal megérteni, mi ez, de valószínűleg láttad őket. A blokkolt épületek ma az építőipar egyik legnépszerűbb területe.
- A Városrendezési Szabályzat szerint több tömbből három emeletnél nem több lakóépületről van szó. Egyszerű módon - apartmanok - magyarázza Alekszej Lapsin, az OOZPP "Pravovoy Petersburg" elnöke. - Közös falaik vannak a szomszédos lakásokkal, de saját telkükön találhatók.
Fontos! Ha lakást kíván építeni egy ilyen házban, kérje az építtetőktől a tőkerészesedési megállapodást. És ha az ellenkezőjéről akar meggyőzni, akkor inkább keressen egy másik céget.
A 214 fz új verziója szerint, 2017.01.01 -től a legutóbbi módosításokkal, egy ügyvéd konzultál a közös építésről.
Újabb nagyon változás a fz 2014 -ben 2017.01.01 -től! Most a szövetkezetek - lakásépítések és takarékszövetkezetek - a részvényesekről szóló törvény hatálya alá tartoznak.
Erre azért van szükség, mert a lakásszövetkezetek munkaterülete Oroszországban meglehetősen átláthatatlan. És ez az oka a különféle visszaéléseknek az ilyen építési projektek kezdeményezői részéről.
Igaz, a szövetkezetek ellenőrzéséről szóló frissített törvényben kevés szó esik. Most a felügyeleti hatóság szakemberei felügyelhetik, hogy a lakásszövetkezetek pénzeszközöket vonjanak be a polgároktól lakóépületek építésére.
Az aktualizált törvény szerint a szerződés ára a lakás ára! - fel kell tüntetni az egységnyi terület (négyzetméter) költség szorzataként a lakás teljes területe alapján.
Tegyük fel, hogy a lakás területe 50 "négyzet", és 56 ezer rubelbe kerül. Az első számot megszorozzuk a másodikkal, 2,8 millió rubelt kapunk. Ezt az összeget a DDU -ban kell megadni.
„Ez a megközelítés átláthatóbbá teszi a lakás költségeinek meghatározását, és lehetővé teszi a részvényes számára, hogy elkerülje a tisztázatlan kiegészítő kifizetéseket” - magyarázza Aleksey Lapshin. - Ha a szerződés eltérő árat ír elő, akkor van ok az építtetőkhöz kérdezni.
Fontos! Van -e a lakásban veranda, erkély, terasz, amelynek négyzetmétere olcsóbb, mint a lakás nappali területe? Ezt is figyelembe veszik a lakás költségeinek meghatározásakor.
A 2017 -ben életbe lépő jogalkotási újítások az ingatlanok közös építése területén irányulnak polgárok és jogi személyek érdekeinek védelme- részvényes kapcsolatok résztvevői, valamint jóhiszemű fejlesztők.
A hatályba lépett módosítások érintik:
meg kell említeni, hogy új a közös építésben- ez egy kompenzációs alap létrehozása, a szoftvergyakorlat bevezetése, egy egységes létrehozása az Orosz Föderáció egész területén.
A fenti jogi változásoknak hozzá kell járulniuk ahhoz az átláthatóság növelése az építőipari vállalkozások tevékenységét, és résztvevõket biztosítanak a közös építkezésben garanciák jogaik védelmére, problémás helyzetek esetén.
A legfontosabb létrehozásának célja A kompenzációs alap állami szervei hatékony védelmet nyújtanak a polgárok törvényes jogainak és tulajdonának - a közös építésben résztvevőknek, akiknek érdekeit a fejlesztők sértik. A lakásépítésért felelős és kötelezettségeiket nem teljesítő jogi személyekkel kapcsolatban a választottbíróság kezdeményezi csődeljárások.
A megállapodás kötelező állami regisztrációjának befejezéséhez 2017. január 1 -jétől szüksége lesz az alábbi dokumentumok listáját(A 2016. július 3-i 304-FZ szövetségi törvény 5. cikkének 2. cikkelye "A változásokról ..."):
További információként az állami regisztráció elvégzéséhez szüksége lehet:
Ha a fejlesztő nem adja meg a szükséges információkat, a regisztrációs hatóság jogosult arra saját maga szerezzen információt azzal, hogy megkereséseket küld az engedélyezett intézményeknek.
Projekt nyilatkozat olyan dokumentum, amely információkat tartalmaz a fejlesztőről, az építési projektről, annak szakaszairól, az építőszervezet jogainak köréről az ingatlanok magánszemélyeknek és jogi személyeknek történő értékesítésében.
Változások a projektdokumentum kialakítására vonatkozó követelményekben a következők (a 2016.07.03-i 304-FZ számú szövetségi törvény 1. cikkének 22. pontja):
A fejlesztő felelős felelősség a projektnyilatkozat nyilvános információs hálózatokban való közzétételéért, valamint a dokumentumban végrehajtott módosításokért, a hiányos vagy pontatlan adatok miatt.
A közös építés területén elfogadott módosításokat kell megbízhatóság javítása az érintett ingatlanpiac, hozzon létre egy mechanizmust a részvényesek további védelme a hiányos építkezés lehetséges kockázataival szemben, növelje a felelősség körét fejlesztők befektetőknek.
Jelentősen megváltozik Az alaptőke nagyságára vonatkozó követelményeknek megfelelően lehetőség nyílik egy speciális kompenzációs alapot létrehozni, amelyet a fejlesztők hozzájárulásai alapján alakítanak ki, bővülnek az építtetők információs átláthatóságára vonatkozó követelmények.
A 2017. január 1-jén életbe lépő jogszabályi újítások nagyszabásúak, de nem érintik azokat az ingatlanobjektumokat, amelyek építését megkezdték. az örökbefogadás előtt vonatkozó jogszabályi változásokat.
Jogszabályi előírás a fejlesztő számára, hogy rendelkezzen weboldallal
Férjem és én úgy döntöttünk, hogy lakást veszünk a közös építkezésben való részvételről szóló megállapodás alapján. A fejlesztőhöz fordulva tanácsokat kaptunk minden érdekes kérdésben, de az interneten nem találtuk az építőszervezet hivatalos honlapját. Mondja meg, ha ez befolyásolja a fejlesztő megbízhatóságát, és kötelesek -e a cégek információt szolgáltatni magukról az információs hálózatokban?
2017. január 1 -jétől minden fejlesztőnek, aki részvénytulajdonosok forrásainak bevonásával dolgozik, saját internetes webhelyeket kell létrehoznia, és a vállalattal kapcsolatos információk széles skáláját kell elhelyeznie, különösen:
Sajnos a fejlesztő hivatalos webhelyének hiánya fizetésképtelenségét vagy rosszhiszeműségét jelezheti.
