.jpg)
Fénykép: Alexey Alexandronok, az előadók személyes archívumából
A „A közös építésben való részvételről…” törvény életének második évtizedében tizenharmadik kiadást kapott, amely 2017. január 1-jén lép hatályba. A módosítócsomag fenyegetőnek tűnik, de úgy tűnik, nem változtat alapvetően az elsődleges lakáspiac helyzetén.
Az elnök által július 3-án aláírt 304. számú szövetségi törvény a „A lakóházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról szóló szövetségi törvény módosításáról” és egyes Az Orosz Föderáció jogalkotási aktusai."
nyolc pont
A legendás FZ-214 2004 decemberében született, és célja, hogy véget vessen napjaink olyan csúnya jelenségének, mint az ingatlanbefektetők megtévesztése. Ezúttal nyolc nagy újítást vezettek be a törvénybe.
Először is a fejlesztők egységes nyilvántartásának létrehozásáról beszélünk. Ez a nyilvántartás állami információforrás lesz, és az információk összetételét és karbantartásának eljárását az Orosz Föderáció kormányának rendelete írja elő. A törvényjavaslat szakaszában elhangzott, hogy egy bizonyos szövetségi szerv bizonyos szempontok szerint pontrendszer szerint értékeli a fejlesztőket, így határozza meg mindegyik megbízhatóságát. A törvény végleges szövege nem mond semmit a pontrendszerről, így meg kell várni egy kormányrendeletet, amely értékeli ennek az intézkedésnek a hatékonyságát.
Másodszor, a fejlesztők a korábbiakhoz hasonlóan kötelesek a projektnyilatkozatot az internetre feltenni, de a kötelező információk összetétele némileg bővül. Ugyanakkor kifejezetten ki van írva, hogy a fejlesztő felelős azért, hogy ezek az információk naprakészek legyenek.
Harmadszor, az FZ-214 rendelkezései mostantól a három vagy több blokkból álló, tömbös építésű lakóépületek építésére vonatkoznak.
Negyedszer, a részvényesektől csak annak a fejlesztőnek szabad forrást vonzani, akinek a jegyzett tőkéje teljes mértékben be van fizetve. Ezen túlmenően ezen jegyzett tőke minimális összege az általa emelt összes közös építési objektum területéhez van kötve.
Ötödször, egy új mechanizmus bevezetése van folyamatban a polgárok pénzeszközeinek megosztására a bankokban lévő speciális letéti számlákon keresztül. A fejlesztő csak a lakás átruházása után kap pénzt a tulajdonostól. És előtte - szívesen, projektfinanszírozás.
Hatodszor, egy kompenzációs alapot hoznak létre (vagy ahogy a törvény finoman kimondja: „létrehozható”), amely a fejlesztők kötelező hozzájárulása terhére jön létre. A méretet is nagyon finoman határozzák meg: legfeljebb egy bérház építésének tervezett költségének 1%-a. Jelentős összegeknek kell felfutniuk - valahol 30-35 milliárd rubel körül. Mindezt a jóságot egy bankban tárolják. Még nem részletezték, hogy a megtévesztett részvényes hogyan kapja meg a pénzét.
Hetedikként - az alaphoz képest már elég apróság - tisztázódnak azok a követelmények, amelyeknek a részvényesektől való forrásbevonáshoz kapcsolódó reklámozásnak kell megfelelnie.
És végül, nyolcadszor, a DDU állami nyilvántartásba vétele és a követelési jogok átruházásáról szóló szerződés végrehajtásának sajátosságaira vonatkozó technikai formalitások.
Motiváció és érvelés
Hogy mindez hogyan fog működni a gyakorlatban, azt még nem látni. De az a benyomásunk támad, hogy a jogalkotó még mindig nem érti vagy nem akarja megérteni a megosztott építés lényegét. És mint tudod, a természettel nem lehet szembeszállni. Hiszen nyilvánvaló, hogy a közös konstrukció a fejlesztő számára a kamatmentes finanszírozás egyik módja (a banki tevékenységgel szemben). És a részvénytulajdonos - vásárolni olcsóbban, mert ugyanaz a banki kamat végül húzza a zsebét.
Ebből óhatatlanul az következik, hogy minden olyan kísérletet, amely a tulajdonos védelmét a fejlesztőt terhelő terhekkel kívánja megvédeni, a részvényes fizet.
És a végén már csak a szlogenek maradnak: „A részvényépítést nem szabad a megtévesztett részvényesekkel társítani”, „A lelkiismeretes fejlesztők csak nyernek”, „Nem drágul a lakás” stb.
A kárpótlási alap minden bizonnyal jó dolog. Igaz, előtte a fejlesztők felelősségbiztosításával kapcsolatban is kedélyesen módosítások születtek. Végül is a biztosítás csodálatos dolog. De ma már a legmagasabb lelátókról azt mondják, hogy ez az ötlet nem igazolta magát, helyette újat ajánlanak. Ez ezúttal sikerülni fog?
Emlékezzünk vissza, milyen célból fogadták el ezt a törvényt 2004-ben, és mi van most. Igen, az FZ-214 véd a dupla eladások ellen. És az összes szakértő egyszerre beszélt erről. De a legfontosabb dolog - hogy az ember ne maradjon pénz és lakás nélkül - ezt a feladatot nem sikerült elérni. Értelmezésem szerint a legújabb innovációk nem adnak garanciát. Talán a kárpótlási alapra vonatkozó rendelkezés megjelenésekor lesz egy átlátható és világos mechanizmus a részvényes fellépésére, ha bármilyen okból nem kapott lakást - akkor lehet majd kijelenteni, hogy a törvény elérte a cél, amelyre írták.
Az FZ-214 újításai között szerepel a fejlesztőkkel szemben támasztott követelmények az információk nyilvánosságra hozatala, a részvényesektől származó forrásbevonás feltételei stb. A módosítások azonban valószínűleg nem változtatják meg jelentősen a fejlesztők játékszabályait - inkább további adminisztratív jellegűek. tevékenységi korlátozásokat vezetnek be, amelyek a közös építésben résztvevők jogainak védelme szempontjából hatástalannak tűnnek, mint az innováció célja.
A lelkiismeretes fejlesztő cégek a korábban kialakított eljárásokat követték és továbbra is betartják, már bővített mennyiségben, bár többletköltségeket kell viselniük. Ami a gátlástalan társaságokat illeti, a törvény továbbra sem tudja majd teljesen megvédeni tőlük a részvényeseket.
A közös építésben résztvevők, valamint a szabályozó hatóságok ma a hatályos jogszabályok szerint több mint elegendő információhoz férnek hozzá a fejlesztőről, tevékenységéről, az építkezésről. A jelentéstétel ezen mennyiségének és gyakoriságának növelésének nincs önálló értéke. Ezenkívül mind a szabályozó hatóságtól, mind a potenciális vevőtől további erőforrásokkal és speciális ismeretekkel kell rendelkeznie a tervezés és kivitelezés, a gazdaság és a pénzügy, a kockázatkezelés stb. bizonyos kérdéseiben. Ellenkező esetben az ilyen információk haszontalanok lesznek - semmiképpen sem. nem védi meg a részvényeseket a jövőben.
Az új megtévesztett részvényesek megjelenésének megelőzése érdekében hatékonyabbá válhatna az államnak az állampolgárokkal – a közös építkezés potenciális résztvevőivel – való együttműködésre irányuló megelőző munkája. A fejlesztő és az objektum kiválasztásakor növelni kell tudatosságukat és felelősségüket saját döntéseikért. Bizonyos kockázatok megértésének elsőbbséget kell élveznie a legalacsonyabb áron történő lakásvásárlás iránt.
A részvényesek jogainak védelme érdekében a változtatásoknak átfogóbbnak kell lenniük. Először is, az építés idején a telek nem működik: amint megjelenik az első részvényes a projektben, a telek értéke banki fedezetként nulla. A telek megfelelő nyilvántartása kiküszöbölheti a kockázatok egy részét, és meghatározhatja magának az objektumnak a likviditását. Valójában az építési folyamat során a felmerülő költségek növelik magának az objektumnak a költségét. A folyamatban lévő építkezés költsége jelenleg becsülhető. Például negyedévente egyszer. És ez objektív mutatója lesz annak, hogy a pénz az építkezésre ment. Másodszor, az eszközöknek elsőbbséget kell élvezniük a kötelezettségekkel szemben. Ha a lakások nagy részét eladják, és a ház félig megépült, akkor az objektum problémásnak tekinthető.
Ha a fejlesztők egységes nyilvántartásáról beszélünk, akkor ennek egy hatalmas adattömbnek kell lennie, amelyben egy hétköznapi fogyasztónak nehéz lesz valamit találnia, ez nem fog semmit hozzáadni a meglévő SRO-tagsági, engedélyezési és építkezési mechanizmusokhoz. engedélyeket.
Helytelen a fejlesztő cég jegyzett tőkéjének nagyságát az épülő helyiségek területéhez kötni, mivel a fejlesztő nem saját, hanem hitelből építkezik, a részvényesek pénzeszközei a bankhoz kerülnek. Ez csak a lakáspiacra való belépéshez szükséges pénzügyi küszöb növekedéséhez, a fejlesztő további pénzügyi terhéhez és az építési költségek növekedéséhez, végső soron az eladási ár növekedéséhez vezet a végső vásárló számára.
A kompenzációs alap pozitív tény a részvényes számára, ugyanakkor további anyagi terhet is jelent a fejlesztőnek, ráadásul magasabb árakat is eredményez.
2017. január 1-től hatályba lépnek a 214-FZ módosításai, amelyek nemcsak a fejlesztők tevékenységére vonatkoznak, hanem új jogokat és kötelezettségeket írnak elő a részvényesek számára. A Novostroy-M.ru portál felkérte Denis Artemovot, a Via lege ügyvédi iroda vezető ügyvédjét, hogy magyarázza el, mit kell tudni a frissített törvényről.
Több mint tíz éve a megosztott építés területén a kapcsolatokat a „Közös építésben való részvételről…” (214-FZ) szövetségi törvény szabályozza. Ennek a törvénynek nem volt elődje, és a lakásépítési beruházások területéről indult ki, amely gazdasági értelemben rendkívül keresett volt, de az eltérő jogi aktusok rendkívül gyengén racionalizáltak. Mint minden más, a gazdaság dinamikusan fejlődő szféráját érintő törvény, a 214-FZ is többször módosult és kiegészítésre került.
A legutóbbi változtatásokat a 2016. július 3-i 304-FZ szövetségi törvény hozta meg, amelynek legtöbb rendelkezése 2017. január 1-jén lép hatályba.
Mi változik meg alapvetően a közös építés szabályozásában? Hagyományosan a legtöbb változás a fejlesztőket érintette.
Minimális jegyzett tőke
Jelentősen megemelkedett a fejlesztő alaptőkéjének minimális mértéke.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 66.2. cikke értelmében az alaptőke határozza meg a jogi személy vagyonának minimális összegét, amely garantálja a hitelezői érdekeit.
Korábban egy bérház fejlesztője egy LLC lehetett, amelynek jegyzett tőkéje mindössze 10 ezer rubel volt. Felmerült a természetes kérdés, hogy egy ilyen jegyzett tőke hogyan tudja garantálni a több millió dolláros létesítmény közös építésében résztvevők érdekeit?
A törvényjavaslat tárgyalási szakaszában azt javasolták, hogy egy tárgy felépítésének összköltségének legalább 5%-át kitevő minimális jegyzett tőkét állapítsanak meg, míg ennek kiszámításához egy négyzetméter átlagos költségét kellett levezetni. a megfelelő régióban. Közös mérlegelés alapján úgy döntöttek, hogy elhagyják az ilyen összetett kiadást. Ennek eredményeként a fejlesztő minimális engedélyezett tőkéjét a területtől és ennek megfelelően az objektum költségétől függően csúszó skálán határozzák meg - 2,5 millió rubeltől (legfeljebb 1,5 ezer négyzetméter összterülettel). . m.), 1 milliárd 500 millió rubelre (több mint 500 ezer négyzetméter összterülettel).
Kétségtelenül nagyon hasznosnak tűnik a minimális jegyzett tőke újítása. De hogyan működik a gyakorlatban? Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 66.2. §-a szerint a gazdálkodó szervezet jegyzett tőkéjét készpénzben kell befizetni a korlátolt felelősségű társaságokra és a részvénytársaságokra vonatkozó törvények által meghatározott minimális jegyzett tőke összegében - vagyis mindegy 10 ezer rubel.
Valamiért a jogalkotó nem vezette be azokat a szabályokat, amelyek szerint a fejlesztő teljes jegyzett tőkéjét készpénzben kell befizetni. Ezért az alaptőke fennmaradó részét minden olyan ingatlannal ki lehet fizetni, amely idővel elhasználódhat, veszíthet értékéből és akár el is halhat baleset következtében. Ennek megfelelően az ilyen ingatlan nagyon feltételesen garantálhatja a fejlesztő hitelezőinek érdekeit. Éppen ezért a jogászok körében gyakran elterjedt az a vélemény, hogy az alaptőke papíron számok, amelyek nem igazán garantálnak semmit.
E tekintetben az alaptőke-minimum módosítása inkább az építőipari piac bővítésére, a kisvállalkozások kivonására irányuló állami kísérletnek tűnik, semmint a részvényesek érdekeinek tényleges védelmére.
A nagy fejlesztők gyakran külön jogi személyeket hoznak létre meghatározott létesítmények építésére. A 214-FZ módosításai ilyen helyzetet írnak elő, miközben kifejezetten előírják, hogy jogi személy létrehozása esetén a fejlesztő és alapítói teljes tőkéjének a törvényben meghatározott minimumnak kell lennie.
A fejlesztőt és alapítóit jótállási szerződés köti, amelyet közjegyzői hitelesítéssel kell alátámasztani a fejlesztők „amatőr tevékenységének” elkerülése érdekében. A kezességi szerződésnek egyetemleges felelősségről kell rendelkeznie. Vagyis a közös építésben résztvevőt a törvény felruházza azzal a joggal, hogy önállóan döntsön: pontosan kinek - a fejlesztőnek vagy az alapítónak - mutassa be pénzügyi igényeit.
A fejlesztő által közölt információk listája bővült
Ha korábban a cég gyakran arra korlátozódott, hogy az interneten közzétegye a fejlesztőre és az építési projektre vonatkozó legáltalánosabb adatokat tartalmazó projektnyilatkozatot táblázat formájában, addig most a cégek kötelesek néhány alapdokumentum szkennelését közzétenni.
Így a fejlesztő vállalkozási tevékenységének utolsó évére vonatkozó könyvvizsgálói jelentés, építési engedély, a projektdokumentáció vizsgálatának lezárása, a fejlesztő telekre vonatkozó jogait igazoló dokumentumok, a fejlesztő alapítóival kötött garanciális szerződés és az ingatlanról készült fényképek. lakóépület építése vált kötelezővé a közzétételre.
Az oldalon kell lennie a DDU formájának is, amelyet a fejlesztő kínál a polgárok megkötésére.
Volt olyan típusú dokumentum is, mint a felhatalmazott végrehajtó szerv (az Orosz Föderáció Építésügyi és Lakásügyi és Kommunális Minisztériuma) következtetése a fejlesztőnek a 214-FZ új követelményeinek való megfeleléséről. A honlapon is fel kell tenni.
Ezeknek a dokumentumoknak az interneten való elhelyezése hozzájárul az építkezés átláthatóságához.
Ezen túlmenően kötelező szabályokat vezettek be a DDU-ban a lakás emeleti elhelyezkedésének feltüntetésére, és a lakás tulajdonosnak történő átadásakor a fejlesztőnek külön utasítást kell adnia számára a közös építési objektum üzemeltetésére vonatkozóan, amely tartalmazza a használatának szabályairól, a közös építési objektum és alkotóelemeinek élettartamáról, a befejező elemek összetételéről, a műszaki és műszaki támogató rendszerekről szükséges információkat.
A kivitelező felelőssége az építési hibák elhárítására vonatkozó határidők megsértéséért
A 214-FZ új verziója bevezeti a fejlesztő felelősségét az építési hibák kiküszöbölésére vonatkozó határidők megsértéséért. Ez a hiányosság megszüntetéséhez szükséges költségek 1%-a minden késedelem napjára.
A konkretizálás szükségessége ebben a kérdésben már régóta esedékes, mivel a 214-FZ csak a fejlesztő felelősségét szabályozza egy lakás átruházásának késedelme miatt, valamint a fogyasztóvédelmi törvény normáinak kiegészítő (kiegészítő) alkalmazását. A fejlesztő/tulajdonos közötti kapcsolatokhoz való jog a gyakorlatban kérdéseket vet fel, elsősorban a késedelmi felelősség mértékét illetően.
A jogalkotó szerint azonban az épülethibák kiküszöbölésének határidejét a DDU feleinek kell meghatározniuk. Itt adódik a nehézség. Végül is a fejlesztő marad a DDU feltételeit diktáló fél. És egy hat hónapos időszak teljesen lehetséges egy kis hiba kiküszöbölésére, például az ablakszárnyak helyzetének szabályozására.
5%-os korlátozás a lakás területének változására
A közös építésben részt vevő DDU felmondásának egyik oka az épített lakás projekthez viszonyított jelentős változása, beleértve a területet is. A 214-FZ-ben tárgyalt módosítások előtt a fejlesztők gyakran igyekeztek a DDU-ban előírni, hogy egy lakás területe megváltozzon, például a DDU által biztosított terület 10%-a. nem lenne jelentős.
A módosítások ezt a kérdést tisztázták a DDU-ban bejelentett terület 5%-os lényegességi kritériumának meghatározásával.
Letéti számlák
A törvényjavaslat szakaszában sok vitát az úgynevezett letéti számlák váltottak ki. Ezek egyfajta analógjai a jól ismert bankcellának, de csak a készpénz nélküli elszámolásoknál, és sok közös vonásuk van a banki akkreditívvel.
A letéti elszámolások lényege, hogy a közös építésben résztvevő a DDU-t nem közvetlenül a fejlesztő számlájára, hanem egy speciális bankszámlára fizeti. Ugyanakkor a fejlesztő mindaddig nem fér hozzá ehhez a pénzhez, amíg fel nem épít egy házat és át nem ruházza a lakást a tulajdonosnak. Ha pedig nem épít, a bank visszaadja a pénzt a közös építkezés résztvevőjének.
Ez a részvényes számára egyszerű és biztonságos elszámolási rendszer megalapozott kritikát váltott ki a fejlesztők részéről. Végül is a közös építkezés lényege, hogy a fejlesztő bevonja a polgárok pénzét a projektbe. Megvásárolják a szükséges építőanyagokat, fizetik a vállalkozók szolgáltatásait és számos egyéb kiadási tételt megvalósítanak.
A kamatozó bankhitelekkel ellentétben a részvényesek pénzének felhasználása ingyenes, ami végső soron a lakások költségeinek csökkenéséhez, és ennek következtében az építőipari beruházások megfigyelt népszerűségéhez vezet.
A megbeszélések eredménye az volt, hogy a 214-FZ elfogadott kiadásában nem vált kötelezővé a kihelyezési számlák használata, hanem opcionálisan, tetszés szerint történik. Úgy tűnik, hogy a letéti számlák elszámolásának lehetősége próba jellegű.
Annak érdekében, hogy felhívják a fejlesztők figyelmét erre a rendszerre, bizonyos előnyöket biztosítanak: például a letéti számlát használó fejlesztők esetében nem alkalmazandók a fejlesztő kötelező felelősségbiztosítására vagy a bankgaranciára vonatkozó szabályok. Azt is előírják, hogy letéti ügynökként működő banknak nem fizetnek díjazást. Ennek ellenére a letéti mechanizmus továbbfejlesztése a jelenlegi gazdasági realitások mellett nem valószínű.
A pénzeszközök tárgyról objektumra történő „átutalásának” tilalma
A változtatások egy másik fontos témát is érintettek, mégpedig az egyik építési terület forrásainak felhasználását a korábban elkezdett házak „befejezésére”. Az elmúlt évtized építési piacának elemzése arra a szomorú következtetésre vezet, hogy a pénzeszközök egyik építési területről a másikra történő átcsoportosítása vezetett a fejlesztő pénzügyi stabilitásának meggyengüléséhez, és ennek következtében csődhöz.
Egyfajta lottó működött itt: aki először érkezett a fejlesztőhöz, az kapott lakást. A gazdasági válság körülményei között egy ilyen rendszer nagyon instabil volt, és a múlt század 90-es éveinek hírhedt pénzügyi piramisaihoz hasonlított.
A 214-FZ új változata kifejezetten tiltja a részvényesek pénzeszközeinek olyan célokra történő felhasználását, amelyek nem egy adott lakóépület (lakóegyüttes) építéséhez kapcsolódnak. Ezentúl a fejlesztő köteles házonként külön-külön vezetni a pénzügyi dokumentációt. Az éves beszámolás kötelező pénzügyi ellenőrzés alá esik, a visszaélésekért a fejlesztő vezetője és a főkönyvelő személyesen felelős.
Egységes fejlesztői nyilvántartás (ERZ)
Újítás az egységes fejlesztői nyilvántartás. Ez egy állami információs forrás a fejlesztők szisztematikus listája és a 214-FZ kiterjesztett követelményeinek való megfelelésük elemzése formájában. Szintén fontos, hogy a fejlesztők egységes nyilvántartásában szereplő információk nyíltak, nyilvánosan elérhetőek legyenek, és felkerüljenek a fejlesztői tevékenységért felelős szövetségi végrehajtó szerv hivatalos weboldalára.
A közös építésben résztvevők helyzetében bizonyos változások vannak. Sőt, mintha a fejlesztők nehézségeivel ellentétben a részvényesekre vonatkozó új szabályok megkönnyítenék a fejlesztők életét.
A DDU egyoldalú megtagadásának tilalma
Így a DDU fejlesztő általi megfelelő végrehajtásával az érdekeltnek már nincs joga egyoldalúan megtagadni a DDU teljesítését. Vagyis a közös építkezésben való részvétel már nem jelent kiutat belőle - részt kell vennie a keserű végéig. Más csak bírói végzésben lehetséges.
Felelősség a lakás átadásának késedelméért
Sok vitát okoz az is, hogy a 6. cikkely új változata a fejlesztő felelősségéről szól a lakás átadásának késedelme miatt. Vagy mulasztás miatt, vagy szándékosan úgy van megfogalmazva, hogy ne legyen egyértelmű: vagy a lakás átvételi és átadási okiratának aláírása alóli indokolatlan kijátszás esetén a kivitelező mentesül a kötbér fizetése alól. az ilyen kijátszás időtartama, vagy elvileg mentesül-e az építkezés késése és az ebből eredő késedelmes lakásátruházás miatti kötbér fizetése alól.
Érdekes módon az Art. törvény 6. §-a, amely a kivitelező felelősségét állapítja meg a lakás átadásának késedelme miatt, és nem a Kbt. 8, amely szabályozza a lakás átruházásának eljárását, beleértve a fejlesztő lehetőségeit az átruházási aktus aláírása alóli indokolatlan kijátszás esetén, például egy lakás átvételi és átadási okirat aláírásának lehetőségét.
Nyilvánvaló, hogy az értelmezés ilyen kettőssége a bírói gyakorlat kettősségét is okozza. A kérdés relevanciája igen nagy, mivel a fejlesztő nagyon gyakran az átvételi okirat aláírásának indokolatlan késedelmeként értelmezi a lakás minőségére vonatkozó megalapozott állításokat a tulajdonos általi elfogadás szakaszában.
Az állam bizonyos újításokat meghagyott magának. A forrásbevonás feltétele az adóhátralék hiánya. A fejlesztő ezentúl a pénzeszközök bevonásának szükséges feltétele az adóhátralékok, díjak és egyéb kötelező befizetések tartozásai hiánya az Orosz Föderáció költségvetési rendszerének költségvetésébe.
A kormány kötelezettsége a DDU-ra vonatkozó kötelező szabályok megállapítására
Bizonyos előfeltételek megtörténtek a felek DDU-beli kapcsolatainak egységesítésére. Tehát most az Orosz Föderáció kormánya vállalja, hogy a DDU felei számára kötelező szabályokat ad ki annak megkötése és végrehajtása során. A szabályzatokat hagyományosan gyorsabban és könnyebben fogadják el, mint a szövetségi törvények módosításait. Ez mennyiben járul hozzá az építőipari piac jólétéhez? Mutatja az időt. De már most is hatalmas terület van, ahol szükség van ilyen kiegészítő szabályozásra.
Tehát jelenleg a fejlesztők önállóan fejlesztik a DDU egy formáját. És bár a DDU számos feltételét a 214-FZ szabályozza, még mindig sok "fehér folt" van. Például a 214-FZ nem szabályozza a DDU-ban részt vevő felek között a KTF-mérések eredményei alapján történő végső elszámolások eljárását, a ház üzembe helyezése utáni karbantartási díj fizetésének módját és összegét.
Ezt használják a fejlesztők, akik tapasztalataik és kiterjedt joggyakorlatuk alapján olyan szabályokat állítanak fel, amelyek nagyon emlékeztetnek egy egyoldalú játékra.
És ha az Orosz Föderáció kormánya bevezeti a DDU szövegek egységes formáját, szabványosítja a szerződés feltételeit, az jelentős segítség lesz a részvényesek számára.
Kárpótlási alap
Végül a 214-FZ-ben megjelent egy cikk a kompenzációs alapról, amelyet az Orosz Föderáció kormányának döntése alapján lehet létrehozni, és amelynek alapjait a fejlesztők kötelező hozzájárulásai terhére képezik (a fejlesztők minden regisztrált összeg 1%-át levonják DDU 2017. január 1-től - kb. Novostroy az -M.ru alaphoz), pénzeszközöket vonz be a közös építkezés résztvevőitől.
Ilyen alap hozható létre a közös építésben részt vevők jogainak és jogos érdekeinek további védelme érdekében, amelynek kötelezettségeit a fejlesztők nem teljesítik, és amelyekre vonatkozóan a választottbíróság csődeljárásban alkalmazandó eljárásokat vezetett be.
A megtévesztett részvényesek problémája nagyrészt abból adódik, hogy nem dolgoztak ki hatékony mechanizmust az olyan emberek megsegítésére, akik ilyen vagy olyan okból lakás nélkül maradtak.
Kinek kell befejeznie az elhagyott új épületek építését, és ami a legfontosabb, kinek a költségén?
Nyilvánvaló, hogy az állam a különböző gazdasági tevékenységi körök önszabályozását megszervező általános politikát követve a közös építés területén is ezt teszi.
Egy speciális alap létrehozása a sikertelen fejlesztők pénzügyi felelősségét az üzletben dolgozó kollégákra hárítja. Ezért úgy tűnik, nincs messze egy új állami alap létrehozása és működése.
Ugyanakkor a 214-FZ új verziója sok sürgető problémát hagyott „túlzásba”.
A 214-FZ hatálya alóli kilépés hagyományos rendszere előzetes adásvételi szerződések és lakásszövetkezetek volt, és az is marad. Mindkét típusú szerződés továbbra is lehetővé teszi a polgárok források bevonását az építőiparban az IRD hiányában (projektvizsgálat lezárása, építési engedély, formális földkiosztás).
Jogi szempontból a legnehezebb a lakásszövetkezet tagjainak helyzete, mivel a jelenlegi bírói gyakorlat rájuk nem vonatkozik a fogyasztóvédelmi törvény, amely a 214-FZ hatályán kívül eső fő szabályozó.
Számos jogszabály újítása megtilthatja a fiktív lakásszövetkezetek tevékenységét, vagy legalábbis egyenlőségjelet tehetne tagjaik a fogyasztókkal. Ez azonban nem történt meg.
Szintén pozitív pont lenne a fejlesztő teljes jegyzett tőkéjének készpénzben történő hozzájárulásáról szóló törvény közvetlen jelzése. Erről a problémáról fentebb már volt szó.
A részvényesek másik régóta fennálló problémája az, hogy a bíróságok jelentősen alábecsülik a fejlesztő felelősségét. Mindenekelőtt az "ésszerűség" elvont elve alapján a fejlesztő által engedélyezett lakásátruházási késedelem miatti kötbér mértékének többszörös csökkentéséről van szó. Ennek eredményeként a megfelelő 214-FZ cikk gyakorlatilag nem érvényes, mivel a gyakorlatban a fejlesztő már nem fél az építkezés késleltetésétől. A minimálisan megengedhető bírság meghatározása a 214-FZ-ben megoldhatja ezt a problémát. Hiszen a 214-FZ, mint az építőipari piac szabályozó funkciói sokkal észrevehetőbbé válnának, ha az építőipari piac szereplőinek felelőssége a törvénysértésért kézzelfoghatóvá válna, és rendszeresen és elkerülhetetlenül előfordulna.
Ugyanakkor a 214-FZ új kiadásának számos cikkében egyfajta alapok érződnek a jövő számára, nemcsak a törvények szintjén, hanem a szabályzatok - kormányrendeletek és törvények - terén is. az illetékes minisztériumok.
Nagyon valószínű, hogy a közeljövőben folytatódnak az újítások a közös építés területén.
A Telegramban egyébként elindítottunk egy csatornát, ahol a legérdekesebb híreket közöljük az ingatlanokról és az ingatlantechnológiákról. Ha szeretnél az elsők között olvasni ezeket az anyagokat, akkor iratkozz fel: t.me/ners_news .
Előfizetés a frissítésekre
Kérjen ingyenes jogi tanácsadást!
Lakásvásárlást tervez? Ha ennek érdekében közös építkezést tervez, akkor ismernie kell a legfrissebb híreket ezen a területen.
Tavaly nyáron nagyszabású módosításokat hajtottak végre az MKD-k közös építésében való részvételről szóló törvényben. január 1-jén léptek hatályba. A 214 fz módosításainak 2017-es bevezetése az oroszországi megtévesztett részvényesek nagy számának a következménye. A törvény ezentúl másképp határozza meg a fejlesztők magatartási szabályait.
Elemeztük a frissített dokumentumot, és áttekintést nyújtunk a 214. sz. szövetségi törvény 2017.01.01-i változásairól.
A 214 fz 2017. január 1-jétől lényeges változása az építőipari társaságok jegyzett tőkéjére vonatkozó követelményeket érinti. Addig nem fogadhat el pénzt a részvényesektől, amíg azt teljes mértékben ki nem fizetik.
A tőkemennyiségre vonatkozó politika is keményebbé vált. Most az épülő házakban lévő lakások és nem lakáscélú helyiségek területéhez kötődik.
Ha a terület 1,5 ezer négyzetméter. méter, a tőkének legalább 2,5 millió rubelnek kell lennie;
Területe 2,5 ezer négyzetméter. méter - legalább 4 millió rubel stb.
Minél nagyobb a lakások és a további helyiségek területe, annál nagyobb a fejlesztő minimális engedélyezett tőkéje. A törvény megalkotói úgy vélik, hogy ez segít megszabadítani a piacot a megbízhatatlan cégektől.
Bár a jogalkotók esélyt adtak az elégtelen alaptőkével rendelkező fejlesztőknek. Köthetnek kezességi szerződéseket.
Az első hír a részvényesek számára, hogy 2017. január 01-től az fz-214 nem csak a társasházakra vonatkozik, hanem a tömbházas házak építésére is.
Nem mindenki fogja azonnal megérteni, mi ez, de valószínűleg láttad őket. A blokkolt fejlesztés ma az építőipar egyik legnépszerűbb irányzata.
- A Településrendezési Szabályzat szerint több tömbből három emeletnél nem magasabb lakóépületekről van szó. Egyszerű módon - apartmanok - magyarázza Alekszej Lapsin, a "Legal Petersburg" jogi szervezet elnöke. - Közös falaik vannak a szomszédos lakásokkal, de saját telkükön találhatók.
Fontos! Ha lakást kíván építeni egy ilyen házban, kérjen az építtetőktől részesedési szerződést. És ha megpróbálja meggyőzni az ellenkezőjéről, jobb, ha másik társaságot keres.
A 214 fz legújabb, 2017. 01. 01-i változásai szerint a közös építkezés ügyvédje ad tanácsot.
Újabb nagyon változás az fz 2014-ben 2017.01.01-től! Most a szövetkezetek - lakásépítő és takarékszövetkezetek - is a részvényesekről szóló törvény hatálya alá tartoznak.
Erre azért van szükség, mert az oroszországi lakásszövetkezetek tevékenységi köre meglehetősen átláthatatlan. És ez alkalom a különféle visszaélésekre az ilyen építési projektek kezdeményezői részéről.
Igaz, a szövetkezetek ellenőrzéséről szóló frissített törvény nem mond sokat. Mostantól a szabályozó testület szakemberei felügyelhetik a lakásszövetkezeti források bevonását az állampolgároktól lakóházak építésére.
Az aktualizált törvény szerint a szerződéses ár egy lakás ára! - az egységnyi terület (négyzetméter) és a lakás összterületének szorzataként kell feltüntetni.
Tegyük fel, hogy az Ön lakásának területe 50 "négyzet", és 56 ezer rubelbe kerül. Az első számot megszorozzuk a másodikkal, 2,8 millió rubelt kapunk. Ezt az összeget bele kell foglalni a DDU-ba.
„Ez a megközelítés átláthatóbbá teszi egy lakás költségének meghatározását, és lehetővé teszi a részvényes számára, hogy elkerülje az érthetetlen többletbefizetéseket” – magyarázza Alekszej Lapsin. - Ha a szerződés eltérő árat ír elő, akkor van ok az építtetőkhöz kérdezni.
Fontos! Van a lakáshoz veranda, erkély, terasz, amelyek négyzetmétere olcsóbb, mint a lakás lakóterületének területe? Ezt is figyelembe veszik a lakás értékének meghatározásakor.
Milyen változások lépnek életbe az FZ-214-ben 2017-től?
Ezt leszámítva nem hagyták jóvá.
Először is, most a fejlesztőnek nagy alaptőkével kell rendelkeznie ahhoz, hogy jogosult legyen a részvényesek hozzájárulására.
Magát a tőke összegét az alábbi táblázat mutatja be. Mérete attól függ, hogy milyen területet terveznek a jövőbeli objektum számára.
Nemcsak a fejlesztő tőkéjét veszik figyelembe, hanem a vállalkozás alapítóit is. Igaz, a fejlesztőnek közjegyzői jótállási szerződéssel kell rendelkeznie.
Ennek a tételnek a megjelenése azonban nem erősíti a részvényesek bizalmát afelől, hogy létesítményük megépül.
Először is, a fejlesztőnek joga van alaptőkéjét az előző 10 000 rubel összegében alakítani. Ehhez hivatkozhat az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 66. cikkének második albekezdésére. Ennek a bekezdésnek az az értelme, hogy a társaságnak elegendő 10 000 rubel pénzügyi összeget képeznie, amely alaptőkeként szolgál. Sőt, ennek az összegnek készpénzben kell lennie, és nem más anyagi értékben. A törvény ezen paragrafusának intézkedése kihasználhatja azokat a fejlesztőket, akiknek a tulajdoni formája LLC vagy JSC.
Másodszor, ügyeljen arra, hogy 2017. július 1-jétől mekkora tőkével kell rendelkeznie a fejlesztőnek a 214-es szövetségi törvény értelmében. Méretét a fenti táblázatban láthatja. Ha a fejlesztő még mindig nem használja ki teljes mértékben az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 66. cikkének második bekezdését, akkor ezt a tőkét szinte teljes egészében nem pénzügyi forrásokból, hanem a vállalkozás tárgyi eszközeiből és eszközeiből lehet kialakítani.
Egy másik fontos árnyalat, hogy a fejlesztő azonnal eladhatja vagy visszaadhatja a fent megjelölt pénzeszközöket, miután megkapta a „részvényesektől” való forrásbevonási jogot. Ezen túlmenően ezen alapok bizonyos típusai egyszerűen „leírhatók”. Az FZ-214 változása pedig 2017. január 1-től semmilyen módon nem szabályozza ezt a fontos szempontot.
Ezenkívül a webhely tanácsadói felhívják a felhasználók figyelmét arra, hogy 2,5 millió rubel 1500 m²-enként csak 1667 rubel 1 m²-enként. Ez az összeg az Orosz Föderáció szinte minden településén nem éri el az 1 m²-es lakás piaci értékének 5%-át.
Sőt, szeretnénk megjegyezni, hogy ezt az újítást azért fogadták el, hogy megnehezítsék a kisfejlesztők számára az építkezés megosztásának lehetőségét. Ez a lépés valószínűleg csak kis mértékben csökkenti a "részvényesek" kockázatait.
További információ az FZ-214 5 fontos újításáról 2017 óta. (A részvényes a továbbiakban nem tudja saját kezdeményezésére felmondani a DDU-t. Szintén a lakásról készült felvételek megengedett eltérése most 5%).
A 214-FZ alatti ingatlan vásárlása közös építkezésen a legmegbízhatóbb lehetőség új épületben történő lakásvásárláshoz. Hogyan lehet biztosítani ennek a tranzakciónak a buktatói ellen? Milyen változások várnak a 214-FZ-ben a részvényesekre és a fejlesztőkre 2017-ben?
A DDU fő előnye a dupla értékesítés elleni védelem
A 214-FZ szerint épülő házban lakás vásárlása mérlegelendő a legmegbízhatóbb módja a lakásvásárlásnak az elsődleges piacon. A törvény teljes neve „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról”. A részvényszerződés (DDU) megvédte a vevőt a közelmúlt fő problémájától - a kettős eladástól, amikor a fejlesztőnek sikerült egyszerre több vevőnek eladnia ugyanazt a lakást. A tőkeszerződések kötelezőek regisztrálva a Rosreestr, így az ilyen csalás nem fog működni velük.A 214-FZ szerinti házak másik előnye, hogy a fejlesztő rendelkezik az építkezéshez szükséges összes engedéllyel. A 214-FZ alatt házat építő cégnek csak a kézhezvétele után van joga értékesítést indítani építési engedély. Ez azt jelenti, hogy minden előkészítő dokumentáció rendben van.
Ha más konstrukciók alapján vásárol lakást, akkor olyan helyzetbe kerülhet, hogy a cég egy jövőbeli lakásban kezd el lakást értékesíteni, anélkül, hogy törvényes jogai vannak egy fejlesztési telkhez. Problémák adódhatnak az építési engedéllyel is: a fejlesztő már megkezdte az előszerződések megkötését a vevőkkel a lakások eladására, kauciót vesz fel tőlük - a projekt állami vizsgálata pedig nem történt meg. Ennek eredményeként kiderülhet, hogy a projektet véglegesíteni kell, vagy egyáltalán nem kap jóváhagyást. Azok a vásárlók pedig, akik sietett letétet fizetni az ilyen lakásokért, kénytelenek a bíróságon keresztül megkövetelik a fejlesztőtől a pénz visszaszolgáltatását. A DDU megkötésekor biztos lehet benne, hogy ez nem fog megtörténni.
A részvényszerződésben is meg kell határozni otthon befejezésének dátuma. Az a fejlesztő, aki nem tartja be a határidőt, bírságot köteles fizetni az államnak (és ha a DDU-ban ennek megfelelő feltétele van, akkor a részvényesnek).
A szerződés aláírása előtt ellenőriznie kell az építtető megbízhatósága
Ne gondolja azonban, hogy a DDU a baj elleni védelem garanciája. De elkerülheti a szükségtelen nehézségeket, ha alaposan tanulmányozza a fejlesztő összes dokumentumát és magát a megosztási megállapodást.A szerződés aláírása előtt ellenőriznie kell, hogy a kivitelező rendelkezik-e építési engedéllyel és lejárt-e.
Ügyeljen arra, hogy a cégnek mikor kell átadnia a házat, és ne legyen lusta látogassa meg az építkezést felkészültségének fokának felmérésére. Mi van akkor, ha egy hónap múlva lejár az engedély, és az építkezésen éppen most ástak egy alapozási gödröt?
Tekintse meg a cég által épített többi ingatlant is – ezeket fel kell tüntetni projekt nyilatkozat közzétették a cég hivatalos honlapján.
Keresse meg ezeket az objektumokat az interneten - voltak-e problémák az építésükkel, késések az üzembe helyezésükben? Ismerje meg, hogyan értékelik az új telepesek az új épület minőségét. Ha nincs kétség, akkor vállalhatja a szerződést.
A DDU kötelező elemei:
Először is ezt törvény szerinti vagyon átruházásának határideje a részvényesre. Nem „2017 negyedik negyedévében”, hanem „legkésőbb 2017. november 15-ig”. Mi a különbség? "A negyedik negyedév" egy laza fogalom. Ha például a házat üzembe helyezték, és a fejlesztő késlelteti a lakás átadását, akkor a bíróságon meg fogja védeni a jogait, pontos dátummal és nem homályos feltételekkel.Másodszor, a szerződésnek tartalmaznia kell a lakást teljes területés a leendő helyiségek területe, ahol a ház diagramján található, mekkora ár. A jelen kikötés nélküli szerződés érvénytelennek minősül.
Harmadszor, a DDU-nak tartalmaznia kell egy záradékot arról, hogy mikor kezdődik az újonnan érkező fizetni a bérleti díjat. Ha ez nincs feltüntetve, akkor a kifizetések elhatárolása attól a pillanattól kezdődik, amikor aláírják a lakás átvételéről és a részvényesnek történő átadásáról szóló okiratot. De a fejlesztő megkövetelheti a vevőtől a közüzemi és karbantartási költségek megfizetését attól a naptól kezdve, amikor a házat átadják az állami megbízásnak. Akkor is, ha a részvényes még nem kapta meg a kulcsokat, és nem tud új lakásba költözni. Ezt a követelményt meg kell támadni, mivel az elszámolás a fejlesztő hibájából elhúzódhat, és akkor fizetni kell a nem igénybe vett szolgáltatásokért.
A törvényben szavatossági idő az épített házra, amely alatt a cégnek szelíden meg kell szüntetnie az összes feltárt hiányosságot, öt év, mérnöki berendezések esetében három év. Bár ezt a követelményt a jogszabály tartalmazza, nem árt a szerződésben is megfogalmazni.
Csak egy új épületben lévő lakásért kell fizetni a szerződés regisztrációját követően a Rosreestr
Egyes gátlástalan fejlesztők ragaszkodnak a regisztráció előtti fizetéshez, ellenkező esetben a vevő meggondolja magát, és bonyolult eljárást kell indítania a szerződés felbontására és a regisztráció törlésére. De a fejlesztő ebben a helyzetben nincs veszélyben, és Ön, miután kifizetett egy nem regisztrált DDU-t, fennáll annak a veszélye, hogy a cég ugyanarra a lakásra aláír egy hasonló dokumentumot valaki mással, és pénzt vesz el tőle. És akkor nem derül ki, hogy kié lesz a fizetős lakóterület.Az eladó csak azután vehet fel pénzt a részvényestől, miután a DDU-t regisztrálták a Rosreestrnél. A legjobb egy speciális számlát nyitni - akkreditívet, amelyre a vevő a szerződés aláírása után azonnal letétbe helyezi a szükséges összeget, de a fejlesztő csak a szerződés Rosreestrnél történő regisztrációja után kaphatja meg ezt a pénzt. Akkor mindkét fél nyugodt lehet a fizetést illetően.
A részvényes érdeke is védett kötelező építtetői felelősségbiztosítás(hatályos 2014. január 1-től, 2017. január 1-től törölve, kárpótlási alap váltja fel – lásd lent). Ezt a biztosítást minden olyan fejlesztőnek kell kiállítania, aki a 214-FZ értelmében projekteket hajt végre. Ha valamilyen oknál fogva nem épít házat, nem adja át a lakást a vevőnek (például a fejlesztő csődbe megy), akkor a részvényes megkapja a biztosításért kifizetett pénzt.
DDU 2017 - a 214-FZ módosításai
A jogalkotók szinte minden évben szigorítják a fejlesztőkkel szemben támasztott követelményeket a 214-FZ módosításával. Így 2016-ban elfogadták a következő törvénymódosításokat, amelyek jelentősen megváltoztatták a 2016-os és 2017-es feltöltés feltételeit.Változások a 214-FZ-ben a fejlesztők számára 2017 óta
Minimális jegyzett tőke
A változások a fejlesztő cégek alaptőkéjét is érintették: most egy minimum 10 ezer rubel tőkével rendelkező cég nem kezdhet el lakásépítésbe. Az alaptőke nagysága a vállalkozás és a kapcsolódó társaságok által épített lakásterülethez van kötve. A minimális tőkeösszeg 2,5 millió rubel. - olyan szervezetek számára, amelyekben az összes közös építési objektum területe nem haladja meg az 1,5 ezer négyzetmétert. m. A maximális összeg legfeljebb 1,5 milliárd rubel. - azoknak, akiknek több mint 500 ezer négyzetméternyi új épületük van; m. Ez az innováció célja, hogy megvédje a piacot az egynapos cégektől, amelyek azért nyitnak, hogy pénzt szedjenek be a részvényesektől, majd csődbe mennek, és a kapott összeggel eltűnnek.
A fejlesztők gyakran külön jogi személyeket hoznak létre meghatározott létesítmények építésére. A 214-FZ módosításai a következő helyzetet írják elő: jogi személy létrehozása esetén a fejlesztő és alapítói teljes tőkéjének a törvény által előírt minimumnak kell lennie. A fejlesztőt és alapítóit kezességi szerződés köti, amelyet közjegyzői okiratba kell foglalni, és egyetemleges felelősséget kell vállalni. Vagyis a közös építésben résztvevőt a törvény felruházza azzal a joggal, hogy önállóan döntsön: pontosan kinek - a fejlesztőnek vagy az alapítónak - mutassa be pénzügyi igényeit.
A fejlesztő által közölt információk listája bővült
A fejlesztőknek részletes információkat kell közzétenniük weboldalaikon minden olyan házról, amelyet részvényesek pénzéből építenek. Ezen az erőforráson a cégnek engedélyt kell adnia létesítményeihez, meg kell mondania, hogy az építkezés melyik szakaszában van, be kell jelentenie a házak üzembe helyezésének határidejének változásait.Könyvvizsgálói jelentés a kivitelező üzleti tevékenységének utolsó évéről, építési engedély, a projektdokumentáció vizsgálatának lezárása, a fejlesztő földterülethez fűződő jogait igazoló dokumentumok, a fejlesztő alapítóival kötött garanciális szerződés és fényképek az építkezésről lakóépület közlése kötelezővé vált.
Az oldalon kell lennie a DDU formájának is, amelyet a fejlesztő kínál a polgárok megkötésére. Volt olyan típusú dokumentum is, mint a felhatalmazott végrehajtó szerv (az Orosz Föderáció Építésügyi és Lakásügyi és Kommunális Minisztériuma) következtetése a fejlesztőnek a 214-FZ új követelményeinek való megfeleléséről. A honlapon is fel kell tenni.
Ezenkívül kötelező szabályokat vezettek be a DDU-ban történő jelzésre vonatkozóan a lakás elhelyezkedése az emeleten, és amikor egy lakást részvényesnek ad át, a fejlesztőnek speciális használati utasítás a közös építési objektumhoz, amely tartalmazza a szükséges információkat a használatának szabályairól, a közös építési objektum élettartamáról és dekorációs, mérnöki és műszaki támogató rendszerek alkotóelemeiről. Ha pedig a tőketulajdonos a garanciális idő alatt reklamál a lakásban, házban fellépő hibákat, és a fejlesztő bizonyítja, hogy ezek a hibák a nem megfelelő üzemeltetés miatt keletkeztek, akkor ezeket a kivitelező cég nem hárítja el és nem téríti meg a lakók kárát. De ha a fejlesztő ezt nem bizonyítja, és egyúttal nem siet a hibák kiküszöbölésével, akkor minden késedelem napjáért kötbért fizet a kamatosnak.
Tehát 2017. január 1-től a fejlesztőnek a következő dokumentumokat kell közzétennie a hivatalos webhelyen:
- olyan beruházási beruházási engedélyek, amelyekben a kivitelező a projektnyilatkozat közzétételét megelőző három évben részt vett;
– a fejlesztő könyvvizsgálói jelentése a vállalkozói tevékenység utolsó évéről;
- építési engedély;
- a projektdokumentáció vizsgálatának következtetése, ha ilyen vizsgálatot a szövetségi törvény előír;
– dokumentumok, amelyek megerősítik a fejlesztő jogait a telekre;
– a felhatalmazott szerv következtetése a fejlesztőnek és a projektnyilatkozatnak a megállapított követelményeknek való megfeleléséről;
– közös építésben való részvételről szóló megállapodás tervezete;
- a fejlesztő által választott módszerek a közös építésben való részvételről szóló megállapodásból eredő kötelezettségek teljesítésének biztosítására;
- garanciaszerződés a fejlesztővel (ha van);
- az építés, az alkotás jelenlegi állását tükröző fényképek (megjelenik havonta).
A kivitelező felelőssége az építési hibák elhárítására vonatkozó határidők megsértéséért
Az építési hibák kiküszöbölésének minden késedelme után a fejlesztő a lakhatási költség 1%-ának megfelelő kötbért fizet a kamatbirtokosnak. Ha pedig ezek a hibák lakhatatlanná teszik a lakást, a fejlesztőnek a hiányosságok megszüntetéséhez szükséges költségek 1%-os büntetését is kompenzálnia kell.5%-os korlátozás a lakás területének változására
A közös építésben részt vevő DDU felmondásának egyik oka az épített lakás projekthez viszonyított jelentős változása, beleértve a területet is. Jelentős egy lakás területének változása a terület 5%-a formájában.Letéti számlák - egyszerű és biztonságos fizetési rendszer a részvényesek számára
A közös építésben résztvevő a DDU-t nem közvetlenül a fejlesztő számlájára, hanem egy speciális bankszámlára fizeti. Ugyanakkor a fejlesztő mindaddig nem fér hozzá ehhez a pénzhez, amíg fel nem épít egy házat és át nem ruházza a lakást a tulajdonosnak. Ha pedig nem épít, a bank visszaadja a pénzt a részvényesnek. A kizárási fiókok fejlesztő általi használata nem kötelező. Kiváltságokat biztosítanak a fejlesztőknek: a letéti számlát használó fejlesztőkre nem vonatkoznak a fejlesztő kötelező felelősségbiztosítására vagy a bankgaranciára vonatkozó szabályok. Azt is előírják, hogy letéti ügynökként működő banknak nem fizetnek díjazást.A pénzeszközök tárgyról objektumra történő „átutalásának” tilalma
A 214-FZ új változata kifejezetten tiltja a részvényesek pénzeszközeinek olyan célokra történő felhasználását, amelyek nem egy adott lakóépület (lakóegyüttes) építéséhez kapcsolódnak. Ezentúl a fejlesztő köteles házonként külön-külön vezetni a pénzügyi dokumentációt. Az éves beszámolás kötelező pénzügyi ellenőrzés alá esik, a visszaélésekért a fejlesztő vezetője és a főkönyvelő személyesen felelős.Egységes fejlesztői nyilvántartás (ERZ)
Ez egy állami információs forrás a fejlesztők szisztematikus listája és a 214-FZ kiterjesztett követelményeinek való megfelelésük elemzése formájában. Információkat gyűjtenek az ország minden egyes építőipari vállalatáról: milyen létesítményeket építettek, milyen kárigényeket és büntetéseket szabtak ki rá stb. Az Egységes Fejlesztői Nyilvántartásban található információk nyíltak, nyilvánosak és felkerülnek a fejlesztők hivatalos weboldalára. a fejlesztők tevékenységéért felelős szövetségi végrehajtó szerv.Emellett a Btk.-ba beiktatták azt a feltételt, hogy bíróság elé állíthatják azt a fejlesztőt, aki megsértette a többletrészesedési forrásteremtésre vonatkozó törvényt. büntetőjogi felelősség. Az ilyen jogsértésekért kiszabható szabadságvesztés maximális időtartama öt év. Ez a változás idén tavasszal lépett életbe, és máris a 214-FZ értelmében a nem megfelelő építés miatt kiszabott bírságok számának meredek csökkenéséhez vezetett. A büntetőjogi szankcióktól tartva a fejlesztők nem kockáztatják a törvények megkerülését.
A 214-FZ változásai a részvényesekre vonatkozóan 2017 óta
A közös építésben résztvevők helyzetében bizonyos változások vannak.
A DDU egyoldalú megtagadásának tilalma
Ha a fejlesztő megfelelően teljesíti a DDU-t, az érdekeltnek már nincs joga egyoldalúan megtagadni a DDU teljesítését. Vagyis a közös építkezésben való részvétel már nem jelent kiutat belőle - részt kell vennie a keserű végéig. Más csak bírói végzésben lehetséges.A fejlesztő felelőssége a lakás átadásának késedelméért
Új kiadás az Art. 6. pontja úgy van megfogalmazva, hogy nem egyértelmű, hogy a lakásátvételi és átadási okirat aláírása alóli indokolatlan kijátszás esetén az építtető mentesül-e a kötbér fizetése alól az ilyen kijátszás idejére, vagy elvileg mentesül a késedelmes építkezés és az ebből eredő késedelem a lakás átadása miatti kötbér fizetése alól. Az értelmezés ilyen kettőssége a bírói gyakorlat kettősségét is okozza.Módosítások által állami szabályozás
A fejlesztő ezentúl a pénzeszközök bevonásának szükséges feltétele az adóhátralékok, díjak és egyéb kötelező befizetések tartozásai hiánya az Orosz Föderáció költségvetési rendszerének költségvetésébe.
Az Orosz Föderáció kormánya vállalja, hogy szabályokat ad ki a DDU-ra vonatkozóan
Jelenleg a fejlesztők önállóan fejlesztik a DDU egy formáját. És bár a DDU számos feltételét a 214-FZ szabályozza, még mindig sok "fehér folt" van. Például a 214-FZ nem szabályozza a DDU-ban részt vevő felek között a KTF-mérések eredményei alapján történő végső elszámolások eljárását, a ház üzembe helyezése utáni karbantartási díj fizetésének módját és összegét. És ha az Orosz Föderáció kormánya bevezeti a DDU szövegek egységes formáját, szabványosítja a szerződés feltételeit, az jelentős segítség lesz a részvényesek számára.G állami részvényesi kárpótlási alap
2017. január 1-től előírás lesz, hogy a fejlesztők minden megkötött DDU-ból legalább 1%-kal járuljanak hozzá a kompenzációs alaphoz. 2017. január 1-től pedig megszűnik a fejlesztők kötelező biztosítása. Az új alapnak át kell vállalnia a bérház építésének befejezését, ha a fejlesztő nem tesz eleget kötelezettségeinek, például csőd esetén.
Minden ingatlan hír és érdekes információ közösségi média csatornánkon. Iratkozz fel és maradj naprakész!
.jpg)
