1. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérletére vonatkozó szerződés értelmében az egyik fél - a jelen Kódex 91.2. cikkének 1. részében meghatározott személy (a bérbeadó) - vállalja, hogy a másik félnek átadja a meghatározott állampolgárt. cikkének 1. részében e kódex 91.3. cikkének 1. részében (a bérlő) az e kódex 91.5. cikkében meghatározott lakóhelyiségeket, az e kódexben megállapított feltételek melletti birtoklásra és lakóhelyi használatra.
2. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérletére vonatkozó szerződésben fel kell tüntetni a jelen szerződés érvényességi idejét, a lakóhelyiség bérleti díjának összegét, a módosítás rendjét és a szerződés megkötésének feltételeit. szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérlete a korábban megkötött szerződés lejártát követő új időszakra ...
3. A lakásállomány szociális célú lakóhelyiségének bérleti szerződését írásban kell megkötni.
4. A szociális célú lakásállományra vonatkozó bérleti szerződés alapján a lakás tulajdonjogának korlátozása (megterhelése) állami nyilvántartásba vételhez kötött a júliusi 218-FZ szövetségi törvényben megállapított eljárásnak megfelelően. 13, 2015. „Az ingatlanok állami nyilvántartásáról”.
5. A lakásállomány szociális célú lakóhelyiségének bérleti szerződése a jelen szerződés szerinti lakóhelyiség biztosításáról szóló bérbeadói döntés alapján jön létre.
6. A lakásállomány lakóhelyiségeinek szociális célú bérletére vonatkozó szerződésmintát az Orosz Föderáció kormánya hagyja jóvá.
cikk 91.2. Bérbeadó a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződései alapján
(1) A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződése alapján bérbeadó lehet:
1) hatóság, az Orosz Föderáció nevében eljárni jogosult helyi önkormányzati szerv, az Orosz Föderációt alkotó szervezet, önkormányzati formáció, mint az állami vagy önkormányzati lakásállomány lakóhelyiségének tulajdonosa, vagy az említett szerv által felhatalmazott szervezet;
2) olyan szervezet, amely magánlakásállomány lakóhelyiségeinek tulajdonosa vagy az ilyen lakóhelyiségek tulajdonosa által felhatalmazott, és megfelel az Orosz Föderáció kormánya által megállapított követelményeknek.
2. Egy lakásállomány szociális célú lakóhelyiségének bérleti szerződése alapján egy szociális célú bérelt házban csak egy személy lehet bérbeadó.
(3) Az a szervezet, amelyet a lakóhelyiség tulajdonosa a lakásállomány lakóhelyiségének szociális célú bérleti szerződése alapján bérbeadóként felhatalmazott, megállapodás, meghatalmazás vagy egyéb alapon nem ruházhatja át más személyre a felhatalmazást. e szerződések megkötésére.
4. Ellenőrzi, hogy a lakóhelyiségek tulajdonosa által bérbeadóként felhatalmazott szervezet betartsa a lakásállomány lakóhelyiségeinek szociális célú bérletére vonatkozó szerződéseket, az e kódex által ezek megkötésére és végrehajtására megállapított kötelező követelményeket. szerződéseket, ez a tulajdonos hajtja végre. Ezt az ellenőrzést a lakóhelyiség tulajdonosa által megállapított eljárással vagy a tulajdonos és a lakóhelyiség bérbeadója közötti megállapodással összhangban végzik.
cikk 91.3. Bérlő a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződése alapján
(1) Lakóhelyiség biztosítható a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérletére vonatkozó szerződések alapján az e törvénykönyvben meghatározott okok alapján elismert, lakóhelyiségre szoruló polgárok, valamint más szövetségi törvény alapján elismert állampolgárok számára. , az Orosz Föderáció elnökének rendelete, az Orosz Föderációt alkotó jogalany törvénye vagy a helyi önkormányzat képviselő testületének aktusa, amely előírja a lakóhelyiség biztosítását a lakásbérleti szerződések alapján a lakásállomány szociális célú helyiségei, ha:
1) a polgár és családtagjainak állandó lakóhelye szerinti jövedelme, valamint adóköteles ingatlanaik értéke, amelyet a helyi hatóságok az Orosz Föderációt alkotó jogalany joga által előírt módon határoznak meg, nem haladják meg az e cikk 2. részével összhangban megállapított maximális összeg;
2) az állampolgárt nem ismerik el, és nincs oka rá, hogy szegénynek ismerjék el az Orosz Föderáció illetékes testületének jogszabályai szerint.
2. Az állampolgár és a vele állandó lakóhellyel rendelkező családtagjai jövedelmének maximális összegét, valamint adóköteles vagyonának e cikk (1) bekezdésének (1) bekezdésében meghatározott értékét a helyi önkormányzatok a törvényben előírt módon állapítják meg. az Orosz Föderációt alkotó jogalany, és nem haladhatja meg azt az összeget, amely lehetővé teszi, hogy az ilyen állampolgár és családtagjai lakástulajdont szerezzenek saját tőkéjük, kölcsön vagy lakásvásárláshoz nyújtott kölcsön terhére. a megfelelő település területén.
3. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek külföldi állampolgárok, hontalan személyek számára történő bérletére vonatkozó szerződések alapján lakóhelyiség nem biztosítható, hacsak az Orosz Föderáció nemzetközi szerződése másként nem rendelkezik.
cikk 91.4. Társadalmi célú lakásállomány lakás bérleti szerződés alapján történő lakáshasználata
A lakóhelyiségek szociális célú lakásállomány lakóterületének bérletére vonatkozó szerződés alapján történő használata e kódex és a jelen szerződés szerint történik.
cikk 91.5. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződésének tárgya
Társadalmi célú lakásállományú lakás bérleti szerződésének tárgya lehet szociális célú bérelt házban lévő lakás, a szobák (lakásrész) kivételével, vagy olyan lakóház, amely bérháznak minősül. társadalmi felhasználás.
cikk 91.6. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségei bérleti szerződésének időtartama
(1) A lakásállomány szociális célú lakóhelyiségének bérleti szerződését legalább egy évre, de legfeljebb tíz évre kell megkötni.
2. Az e cikk 1. részében meghatározott időtartamot a bérlő választása határozza meg a lakásállomány lakóhelyiségének szociális célú bérletére vonatkozó szerződés alapján, hacsak e cikk 3. része, 2. része eltérően nem rendelkezik. cikk 91.9. cikke vagy e kódex 91.17. cikke 3. részének 2. bekezdése szerint.
3. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződése egy év időtartamra jön létre a szociális célú bérelt házban vagy az ingatlanban lévő lakóház lakóhelyiségére vonatkozó végrehajtási eljárás időtartama alatt. szociális célú bérelt ház az 1998. július 16-i 102. sz. szövetségi törvény -FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” értelmében.
cikk 91.7. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségei bérleti szerződésben részes felek jogai és kötelezettségei
(1) A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérletére kötött szerződés feleit a 61. cikk 2. részében, a 65. cikkben, az 1. rész 2. rész (1), (3) és (5) bekezdésében meghatározott jogok és kötelezettségek illetik meg. 3. rész 1–3., 5. és 6. bekezdései, 4. része e kódex 67., 70., 71. és 80. cikkei, valamint e kódex 66. és 68. cikke értelmében is felelősek.
2. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiség-bérleti szerződése alapján biztosított lakóhelyiségek karbantartása és folyó javítása, ha a meghatározott szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérbeadó feladata.
3. Nem megengedett a bérlő által a lakásállomány vagy annak egy részének szociális célú bérleti szerződés alapján történő átruházása, illetve az ingyenes használati szerződés alapján. .
cikk 91.8. Lakásbérlő családtagjainak jogai és kötelezettségei szociális célú lakás bérleti szerződés alapján
1. A szociális célú lakásállomány lakásbérleti szerződése szerinti lakás bérlőjének családtagjai közé tartozik a bérlő házastársa, gyermekei és szülei, akik állandó lakóhellyel rendelkeznek. A munkáltató családtagjaként ismerhető el más hozzátartozó, rokkant eltartott és kivételes esetben más állampolgár is, ha a munkáltató családtagként mutatja be őket.
2. A szociális célú lakásállomány bérlőjének családtagjait a szerződésben meg kell jelölni, és meg kell jelölni a jelen rendelet 69. § 2. és 4. részében meghatározott jogokat és kötelezettségeket. Kód.
cikk 91.9. A bérlő joga a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségére új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére.
1. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződésének lejártával a bérlő jogosult a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségére új időszakra bérleti szerződést kötni. ugyanabba a lakóhelyiségbe, ha a bérlő megfelel a Kódex 91.3. cikke 1. részének 1. bekezdésében vagy a Kódex 91.17. cikke 3. részének 3. bekezdésében meghatározott feltételeknek.
2. Az a bérlő, aki az általa megkötött szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződésének lejártával már nem teljesíti az e cikk 1. részében meghatározott feltételeket, jogosult a lakáscélú lakásbérleti szerződés megkötésére. szerződés a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének új időtartamra történő bérletére ugyanazon lakóhelyiség vonatkozásában a jelen szerződés megkötésére jogosult egyéb állampolgárok hiányában, vagy a számukra biztosítható egyéb lakóhelyiség jelenléte polgárok, akik a lakásállomány lakóhelyiségeinek szociális célú bérletére kötöttek szerződést. Ebben az esetben a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződése egy évre szól.
cikk 91.10. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségei bérleti szerződésének felmondása és felmondása
(1) A lakásállomány szociális célú lakóhelyiségének bérleti szerződése a felek megegyezésével bármikor felmondható.
2. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződése alapján lakóhelyiség bérlője a vele állandóan lakó családtagjai hozzájárulásával a jelen szerződést bármikor jogosult felmondani, erről értesíteni kell. erről írásban a bérbeadót az említett szerződés megszűnésének időpontja előtt három hónappal.
3. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződése a bérbeadó kérelmére bírósági úton megszüntethető, ha:
1) a lakóhelyiség és a rezsi díjának hiányos és (vagy) idő előtti kifizetése tizenkét hónapon belül több mint hatszor, vagy a bérlőnek a lakóhelyiség és a rezsi bérleti díjának három átlagos havi összegét meghaladó hátraléka van az előző tizenkét hónapra vonatkozóan. ;
2) lakóhelyiség vagy annak egy részének átruházása albérleti szerződés, ingyenes használati szerződés alapján;
3) a bérlőnek és (vagy) a vele állandóan lakó családtagjainak más lakóhelyiségei vannak ugyanannak a településnek (az Orosz Föderációt alkotó egységekben - szövetségi jelentőségű városokban, Moszkva, Szent Föderáció) területén. szociális bérleti szerződés, szociális célú lakásállomány bérleti szerződése, térítésmentes használati szerződés vagy lakás-, lakásépítő szövetkezeti vagy egyéb szakosodott fogyasztói szövetkezeti tagság alapján, vagy a tulajdonában álló jog alapján. a tulajdonjog, ha az ilyen lakóhelyiségek összterületének nagysága a meghatározott bérlőre és családtagjaira számítva meghaladja az ellátás mértékét, kivéve a jelen szabályzat 91.9. cikkének 2. részében meghatározott esetet;
4) e kódex 83. cikke 4. részének 2., 3. vagy 4. pontjában meghatározott.
4. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződése a lakóhelyiség elvesztésével (megsemmisülésével), a magányos bérlő halálával megszűnik.
5. Ha a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződésének időtartama alatt a bérlő már nem teljesíti a 91.3. pont 1. részében meghatározott feltételeket, vagy a 3. rész 1. pontja szerint. A jelen Kódex 91.17. cikke értelmében ez a változás nem alapja a jelen szerződés idő előtti felmondásának, ugyanis a jelen cikk 3. részének 3. pontjában meghatározott eset kivételével.
6. A bérlő és családtagjainak más lakóhelyre történő távozása esetén a szociális célú lakásállomány bérleti szerződését a távozás napjától megszűntnek kell tekinteni.
cikk 91.11. A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződésének megőrzése a lakóhelyiségre való jog átruházása esetén, a bérbeadó változása a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződése alapján
A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződése alapján elfoglalt lakóhelyiség tulajdonjogának átruházása, az ilyen lakóhelyiséggel kapcsolatos gazdálkodási jog, az ilyen lakóhelyiség üzemeltetési joga vagy egyéb jog, a lízingbeadó jelen szerződés szerinti változása nem jelenti a jelen szerződés felmondását vagy feltételeinek megváltoztatását.
cikk 91.12. Az állampolgárok kilakoltatása a lakásállomány lakóhelyiségeinek szociális célú bérleti szerződése alapján biztosított lakóhelyiségekből
A szociális célú lakásállomány lakóhelyiségének bérleti szerződésének megszűnésekor a bérlőt és a lakóhelyiségben lakó többi állampolgárt bírósági határozat alapján ki kell üríteni a lakóhelyiségből anélkül, hogy másik lakást biztosítana.
Ma a polgári jogi ügyletek egyik legelterjedtebb fajtája a felek közötti lakásbérleti szerződés megkötése. Ha a gyakorlatra térünk, az ilyen szerződések megkötése mindenhol elterjedt, ezért ez a kérdés a legrelevánsabb és legérdekesebb a részletes megfontolásra. Ez különösen a bérleti szerződéshez kapcsolódó számos árnyalatnak, valamint a lakásszektorban tapasztalható jogszabályi hiányosságoknak köszönhető.
Bármilyen megállapodás, legyen az bérlet vagy bérlet, magában foglalja a szerződés tárgyának felosztását, amely körül a felek között jogviszonyok keletkeznek. Éppen ezért, mielőtt magának a szerződéskötésnek a jogi árnyalataiba mélyednénk, ki kell emelni a lakóhelyiségek speciális alapból történő bérletére vonatkozó szerződés tárgyának fogalmát.
Mi a munkaszerződés tárgya? Mit jelent ez a fogalom? A feltett kérdésekre csak az Orosz Föderáció ezen (jelenlegi) jogszabályainak normáinak elemzésével találhat választ. Tehát a lakóhelyiségek bérleti szerződésének tárgya maga az ingatlan, amelyet elsősorban az állampolgárok területén való tartózkodásra szánnak: a bérlő és a bérlőtársak, akiket családtagjai képviselnek.
Érdemes azonban emlékezni arra, hogy a kereskedelmi szerződés tárgya eltér a társadalmi szerződésétől.
Éppen ezért a szociális munkaszerződést kötő felek közötti kapcsolatok rendezésére vonatkozó kérdéseket a 672. sz. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Míg a kereskedelmi bérbeadást e kódex 673. cikke tárgyalja.
Ennek az aktuális témának a részletesebb megértéséhez tehát meg kell érteni, mit ért a jogalkotó a szociális alapból az állampolgárok megfizethető lakhatást biztosító lakhatás fogalmán. Így a következő jelentést helyezik a lakóhelyiségek fogalmába - ez az ingatlan, amely ideális a polgárok állandó vagy kedvezményes tartózkodására. Különösen egy lakásnak vagy háznak meg kell felelnie minden egészségügyi, tűz- és műszaki biztonsági követelménynek.
Eközben a szociális alapból lakásbérleti szerződés megkötésére vonatkozó eljárást csak az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve szabályozza, mivel vannak nézeteltérések ennek a polgári jogszabálynak a normáival. Más szóval, a lakásjogszabályok intézkedései nagyobb mértékben vonatkoznak az állami vagy önkormányzati lakásokra, míg a magántulajdon az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének szabályozása alá tartozik.
Annak érdekében, hogy ezt vagy azt a lakást a bérlet tárgyaként ismerjék el, meg kell felelnie az ilyen tárgyakra vonatkozó összes követelménynek. Az Art. Az RF LCD 15. §-a értelmében a lakóhelyiséget a területén állandó tartózkodásra alkalmasnak kell minősíteni. A „megfelelő” kifejezés a következő jellemzőket jelenti:
Ezenkívül a lakást el kell különíteni. Ez a koncepció azt feltételezi, hogy a háznak saját bejárata van, ami nem teszi szükségessé a polgárok áthaladását más lakóapartmanokon. Nagyon gyakran a lakások elkülönítése per tárgyát képezi a közös tulajdonban lévő meghatározott részesedés kiutalása során.
A jelen szociális bérleti szerződésnek megfelelően a lakhatás biztosítására más szabványok is vonatkoznak, amelyeket az RF Lakáskódex rögzít. Különösen arról van szó, hogy megengedhetetlen, hogy egy helyiséget a jogviszonyok ellenkező nemű résztvevői számára a hozzájárulásuk megszerzése nélkül biztosítsanak (kivétel a házaspár). Ebben az esetben lényeges szerepet játszik egy olyan fogalom, mint a számviteli norma, amely az egyes bérlőtársak által felruházott minimális lakóterület nagysága.
Összefoglalva tehát, hogy jelen szociális bérleti szerződés tárgya csak a jogszabályi előírásoknak maradéktalanul megfelelő lakóhelyiség. Más esetekben az ingatlan elosztása az alapvető jellemzők figyelembevétele nélkül az orosz állampolgárok jogainak és érdekeinek közvetlen megsértését jelenti.
A szociális alapból történő lakáskiutalásra vonatkozó szerződés tárgyán túlmenően további alapvető információkat kell tartalmaznia a jelen szerződésben.
A szociális munkaszerződésben szükségszerűen fel kell tüntetni a felek jogait és kötelezettségeit. Nem köthető megállapodás a résztvevők konkrét jogainak és kötelezettségeinek meghatározása nélkül. Ez alól a társadalmi szerződés sem kivétel. Ezek a jogi szempontok mind a jelen lakásügyi, mind a polgári jogi szabályozás keretei között szerepelnek. Tehát az NLA szerint a bérbeadót a következő kötelezettségek terhelik:
Ennek megfelelően a munkáltató e törvény szerinti kötelezettségei a következők:
A szociális munkaszerződés ugyanilyen fontos kitétele a felek felelőssége. A jogi megállapodásban részes felek jogai és kötelezettségei a kötelezettségek tisztességtelen teljesítése esetén fennálló felelősséget is magukban foglalják, amelyet az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai szabályoznak. Ugyanakkor a felelősségnek több fő típusa van:
Ezenkívül a szerződés meghatározza:
A résztvevők közötti jogügylet kétféleképpen szüntethető meg:
A szerződés felbontásának oka lehet a bérlőnek biztosított lakás üzemeltetési feltételeinek megsértése, valamint a bérbeadó joggal való visszaélése. Ha a résztvevők nem tudnak megegyezni a kilakoltatásban, a vita megoldásának egyetlen módja az igazságügyi hatósághoz fordulás.
Ehhez az érdekeltnek keresetlevelet kell írnia a jogviszony második alanyával szembeni konkrét követelésekre vonatkozóan. Ezen túlmenően olyan formális érveket kell közölni, amelyek a szerződés bírósági felmondásának alapjául szolgálhatnak. A bíróság az eset összes körülményét figyelembe veszi, figyelembe véve mind a bérbeadó, mind a munkáltató jogos érdekeit. A döntés ellen a felsőbb hatóságok minden résztvevője fellebbezhet.
Kérdezzen meg egy ügyvédet
A következő cikkek is hasznosak lesznek az Ön számára.
Új típusú lakásbérleti szerződés a szociális felhasználási alapban
A lakásprobléma megoldásának igénye arra készteti a hazai jogalkotót, hogy a lakhatási jog megvalósításának minden új formáját keresse. A statisztikák azt mutatják, hogy 2000 óta évente nem haladja meg a 9%-ot azoknak a családoknak a száma, akik lakást kaptak és javítottak életkörülményeiken. 2012 végén a Rosstat adatai szerint 2748 ezer családot regisztráltak rászorulóként. A lakhatást kapott és életkörülményeiket javító családok száma 2012-ben 186 ezer fő, ami mindössze 7%-a a rászorulóként nyilvántartott családok számának.
A lakhatási probléma megoldása, a lakásépítés ösztönzése és a bérlakáspiac fejlesztése érdekében elfogadták a 2014. július 21-i 217-FZ szövetségi törvényt (a továbbiakban - FZ No. 217), amely szövetségi szinten biztosított. nem kereskedelmi célú bérlakás. Elmondhatjuk, hogy ez a törvény az állam lakáspolitikájának aktusainak egyike. A 217. számú szövetségi törvényt az Orosz Föderáció elnökének 2012. május 7-i 600. számú, „Az Orosz Föderáció polgárai számára megfizethető és kényelmes lakhatás biztosítására, valamint a lakhatási és kommunális szolgáltatások minőségének javítására irányuló intézkedésekről szóló intézkedésekről” szóló rendelete alapján fogadták el. szolgáltatások", amely lehetővé teszi a megfizethető bérlakáspiac kialakítását és a nem kereskedelmi célú lakásalap kialakítását az alacsony jövedelmű polgárok számára. Ezenkívül 2005 óta folyamatban van a „Megfizethető és kényelmes lakhatás – az orosz állampolgárok számára” kiemelt nemzeti projekt. Elmondhatjuk, hogy a nevezett szövetségi törvény egyúttal a lakások megfizethetőségének növelésére is szolgál.
A 217. számú szövetségi törvénnyel bevezetett Orosz Föderáció Lakáskódexe (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Lakáskódexe) III.1. szakaszának elnevezése "A lakásállomány lakóterületének bérbeadása szociális céllal". Talán ez az intézmény nem túl jól elnevezett, mivel nagy a valószínűsége, hogy összekeverik a szociális toborzással. Bár feltételezhető, hogy így a jogalkotó ennek az intézménynek a társadalmilag hasznos orientációját kívánta megjegyezni. A továbbiakban a cikkben az intézmény normatív nevével és a megállapodással együtt a „nem kereskedelmi bérbeadás” elnevezést használjuk. Azokkal a házakkal kapcsolatban, ahol nem kereskedelmi bérleti szerződés keretében lakóhelyiséget kívánnak bérbe adni, a sajtó a „bérház” vagy „bérház” elnevezést is tartalmazza (az Oroszország történetében ismert bérházakkal analógiaként). Ez utóbbi nem tűnik kellően pontosnak, mivel nem tükrözi az ilyen lakáshasználat társadalmi célját.
A nem kereskedelmi foglalkoztatásra vonatkozó új szerződés a szociális és a kereskedelmi foglalkoztatás közti helyet foglalt el. Ahhoz azonban, hogy a legteljesebb megértsük az újonnan bevezetett szerződés helyét a meglévő lakóhelyiségek bérleti szerződései között, össze kell hasonlítani azokat.
A szociális célú lakásállomány bérleti szerződése alapján bérbeadó lehet közjogi személy vagy magánszemély. Ha azonban magánszemély is lehet egy bérelt ház tulajdonosa, akkor csak egy szervezet lehet bérbeadó (az LC RF 91.2 cikkelye). Ez az egyik jellemzője ennek a megállapodásnak, amely alapot ad a szociális bérleti díj, ahol a lakás állami vagy önkormányzati tulajdonban van, és a magánszemélyek kereskedelmi bérbeadása közé helyezni.
Fontos megjegyezni, hogy a jogalkotó pontosan egy bérlakás-alap létrehozására törekszik, és nem célja, hogy ezt az alapot sok tulajdonos között megosszák. Ugyanezt a célt követi az a szabály is, hogy egy bérelt ház csak egy tulajdonos kezében lehet. Ezt a rendelkezést kritizálják. Például N.E. Sosipatrova azt írja, hogy „nehéz megmagyarázni, hogy egy ilyen házat miért nem építhet és üzemeltethet több egyéni vállalkozó és/vagy kereskedelmi szervezet, amelyek közös tevékenységekről kötöttek megállapodást. Még nehezebb lesz megválaszolni azt a kérdést, amely a jogalkalmazási gyakorlatban végül felmerül majd, hogy miért nem lehet a bérelt ház tulajdonosának két vagy több örököse ennek az ingatlannak társtulajdonosa, és ebben az esetben kié lesz az ingatlan tulajdonosa. elsőbbségi jog az örökség megosztása során." Ez a hiányosság feloldható a bérelt ház több személy birtoklásának engedélyezésével, vagy az öröklési elővásárlási jog kidolgozásával. A bérlakás-alap létrehozásának célja egyben azt is jelenti, hogy a bérleti szerződés alapján használatba vett lakásokat nem lehet társadalmi felhasználású alapban privatizálni, még akkor sem, ha a bérelt ház nem magántulajdonos, hanem közjogi személyé.
Ennek a megállapodásnak az emberek szélesebb körére való fókuszálása (és Galina Khovanskaya szerint a nem kereskedelmi foglalkoztatás bevezetése "az Orosz Föderáció lakosságának körülbelül 40 százalékát" érinti), bizonyos kritériumok megléte, amelyeket teljesíteni kell. a munkáltató meg kell különböztetnie ezt a megállapodást a kereskedelmi munkaszerződéstől, amelyben bármely magánszemély és jogi személy részt vehet az állampolgárok érdekében. A szociális munkaerő-felvétel során a munkaadók szigorú kritériumokat határoztak meg a rászorultság és a szegények kategóriájába való besorolás tekintetében. Elmondhatjuk, hogy a szociális munkaszerződés megkötéséhez gyakorlatilag a szegénység határán kell lenni. A nem kereskedelmi jellegű munkaszerződés alapján a munkáltatónak is meg kell felelnie a rászorultsági kritériumnak. Az elterjedt terminológia ellenére ez a kritérium jellemzőit tekintve nem eshet egybe a szociális munkaszerződésben foglalt rászorultság kritériumával. A nem kereskedelmi célú bérleti szerződés alapján történő lakásszerzés szükségességét a lakótelep, a szövetségi törvények, az alapító egységek törvényei és a helyi önkormányzati törvények határozzák meg. A fő különbség a szociális foglalkoztatáshoz képest az, hogy a kritériumok eltérnek a cikkben felsoroltaktól. 51 LCD RF.
Ami a személy szegénynek minősítésének kritériumát illeti, a törvény közvetlenül kimondja, hogy „az állampolgárt nem ismerik el, és nincs oka rá, hogy szegénynek ismerjék el az Orosz Föderációt alkotó jogalany törvénye által meghatározott módon” (cikk). Az RF LC 91.3). S bár a jogalkotó igyekezett szabályozni, hogy mekkora jövedelemmel kell rendelkeznie a munkáltatónak a nem kereskedelmi célú bérleti szerződés megkötéséhez, megjegyezhető, hogy a Ptk. 91,3 LCD RF.
Az állampolgár vagyoni helyzetének értékelésekor – akárcsak a szociális bérbeadásnál – figyelembe veszik az állampolgár és családtagjai jövedelmét, valamint az adóköteles ingatlan értékét. Ha a szociális bérleti szerződés alapján a vagyoni helyzet megállapításakor a 10 évre szóló jövedelem összegét veszik figyelembe, és az ingatlan értéke nem haladhatja meg egy átlagos lakótér komfortérzetének megfelelő lakásköltséget. a családtagok számának megfelelő ellátási normákat, majd nem kereskedelmi célú bérleti szerződés alapján az ingatlan jövedelme és értéke „nem haladhatja meg azt az összeget, amely lehetővé teszi, hogy egy ilyen állampolgár és családtagjai lakást szerezzenek saját költség, kölcsön vagy kölcsön lakásvásárláshoz az adott település területén." Itt nincs utalás sem a megszerzési időszakra, sem a lakás minőségére, sem a területére. Feltételezhető, hogy a futamidő nem haladhatja meg a 10 évet (a nem kereskedelmi célú lízingszerződés maximális futamideje). Kiadása Art. A 91.3 ZhK RF óvatos hozzáállást vált ki egyes szerzők körében. NEM. Sosipatrova írja: „Milyen lakásra gondolt a jogalkotó, amelyet az állampolgár nem tud tulajdonba venni? A lakóterek mérete, lakhatósága, elhelyezkedése, építési ideje és egyéb, az árat befolyásoló szempontok szerint változhat. ... Így az Art. 2. részének normája. Az RF LC 91.3. cikke túl sok teret hagy a rendfenntartó tisztviselő mérlegelési jogkörének, és nyilvánvalóan pontos kritériumokat kell találnia az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok jogszabályaiban.
Ahhoz, hogy szociális vagy nem kereskedelmi célú bérleti szerződés alapján lakást kapjon, át kell mennie a rászorulóként történő regisztrációs eljáráson. Megjegyzendő, hogy a nem kereskedelmi célú bérleti szerződés alapján lakóhelyiség-nyújtással kapcsolatosan egy másik településre történő távozáskor megmarad a nyilvántartásba vétel joga annak érdekében, hogy nem kereskedelmi célú bérleti szerződés alapján lakóhelyet szerezzen egy településen, míg a nyilvántartásból, hogy azonos feltételekkel szociális bérleti szerződés alapján lakóhelyiséget kapjon, az állampolgárt eltávolítják. Ezek a szabályok az Art. 56 ZhK RF, a szociális foglalkoztatásról szóló fejezetben. Célszerűnek tűnik a nem kereskedelmi foglalkoztatásra vonatkozó szabályt az RF LC 8.2. fejezetébe helyezni, amely egyéb szabályokat tartalmaz a polgárok nem kereskedelmi munkaszerződések megkötésére vonatkozó nyilvántartására.
Társadalmi célú lakásállományú lakás bérleti szerződésének tárgya lehet szociális célú bérelt házban lévő lakás, a szobák (lakásrész) kivételével, vagy olyan lakóház, amely bérháznak minősül. társadalmi felhasználás. Ebben az esetben nincs különbség a szociális bérbeadástól, de jelentős eltérések vannak a kereskedelmi bérbeadástól, ahol az alany a lakás része lehet.
A szociális foglalkoztatástól eltérően a nem kereskedelmi jellegű munkaszerződés határozott idejű. A nem kereskedelmi célú bérleti szerződés sürgőssége annak a fókuszából adódik. A jelen megállapodás szerinti lakásszerzés „puffernek” minősül a későbbi lakásszerzéshez, ezért a maximális időtartam 10 év. Ezen túlmenően, a szerződés sürgőssége ösztönözze a bérlő polgárokat saját lakásvásárlásra, mert a futamidő lejárta esetén ugyanazzal a munkáltatóval új szerződést csak más jelentkező hiányában lehet kötni. Itt látható a különbség a kereskedelmi lízingtől, ahol a maximális futamidő 5 év, valamint elővásárlási jogot biztosít a munkáltatónak új szerződés megkötésére a hosszú távú (1-5 év közötti) kereskedelmi lízingszerződésben. .
A nem kereskedelmi célú bérleti szerződés alapján történő fizetés nem szimbolikus, mint a szociális lakások esetében, hanem olyan, amely teljes mértékben kompenzálja az összes költségvetési költséget, figyelembe véve az építési költségeket hosszú távon. Általában jóval a piaci érték alatt kell lennie. A projektfejlesztők a 42 négyzetméter alapterületű lakások számadatait jelzik. a megtérülési időtől függően 4-10 ezer rubel. A bérlők a rezsit és a szolgáltatásokat teljes mértékben fizetik.
Eltekintve a megfizethetőségtől, a kereskedelmi bérlakásokkal ellentétben, amelyeket eredetileg bevételszerzésre terveztek, a nem kereskedelmi bérbeadás nem. Itt azonban fontos megemlíteni, hogy a nem kereskedelmi célú bérlakásokban lévő lakások akár fele is használható kereskedelmi célú felhasználásra. Galina Khovanskaya, az Állami Duma Lakáspolitikai és Lakás- és Kommunális Bizottságának elnöke azonban negatívan értékeli ezt a szempontot a bérlakások jogi szabályozásában: „Nem a források fejlesztőhöz való gyors visszajuttatásának problémáját oldjuk meg, hanem a lakhatás állami feladata. Ezért nem szeretem annyira az 50-50-es rendszert, igaz, a törvény azt mondja, hogy az Orosz Föderációt alkotó szervezet is megadhatja ezt az 50%-ot a várólistán lévőknek. Úgy gondolom, hogy ezt a megfogalmazást át kell dolgozni, és meg kell írni, hogy csak akkor lehet lakást adni kereskedelmi célra, ha nincs a várólistán, akinek szüksége lenne erre a lakásra. A törvény eredeti koncepciója szerint a lakások 100%-át nem kereskedelmi célra adták bérbe."
A szerzõdõ felek jogai és kötelezettségei általában hasonlóak a szociális foglalkoztatási szerzõdéshez, ezért felsorolás nélkül a jogalkotó hivatkozik a szociális foglalkoztatásra irányadó szabályokra. Ugyanakkor a felek jogállásában bizonyos sajátosságok mutatkoznak. Tehát a szociális célú lakásállomány lakóhelyiségeinek bérleti szerződése szerint a bérbeadó kötelezettsége, amely azonban a szerződésben módosítható. Ezen túlmenően a bérlő ebben a szerződésben korlátozott a lakás bérbeadásának és cseréjének jogában. Úgy tűnik, hogy ilyen korlátozásokat vezettek be, hogy minimálisra csökkentsék a szociális lakhatási „kereset” lehetőségét. A bérlő a szociális bérleti szerződéssel ellentétben nem kap jogot a lakás privatizálására sem.
pontjában meghatározott indokok alapján a szerződés felmondható. 91.10 LCD RF. Általában az indokok hasonlóak a társadalmi toborzáshoz, néhány kivételtől eltekintve. Például a szerződések felmondásának alapjául szolgáló tartozást különböző módon számítják ki.
Lényeges különbség a szociális bérleti szerződéstől, ahol a következmény a bérlő jogsértő magatartása miatti kilakoltatás formájában a bérlő jogsértő magatartásának szankciója, a szociális pénztárban lévő lakás bérleti szerződésében a kilakoltatás másik lakás biztosítása nélkül. általános szabály.
A bérleti szerződés alapján keletkező vagyoni értékű vagyoni értékű jog terhét a kereskedelmi bérlethez hasonlóan a szociális célú pénztári lakásra is be kell vezetni.
Úgy tűnik, erre a megállapodásra minden bizonnyal kereslet lesz a polgárok körében, ami a bérleti piac jelenlegi helyzetéből is látszik. Mi vonzhatja a befektetőket? Oroszországban szinte egyáltalán nem folyik célirányos bérlakásos lakóházak építése, míg Észak-Amerikában és Európában az ilyen építkezés a fejlesztési üzletág egyik tágas rése.
„Mivel jelenleg nincs bérelt (bérleti) ház, a törvényjavaslat megvalósítása jelentős beruházásokkal jár az ilyen házak építésében. A nem kereskedelmi célú bérelt (bérleti) házak létrehozását célzó hosszú távú beruházási projektek megvalósításához az alábbi állami és (vagy) önkormányzati támogatási intézkedésekre lehet szükség:
- az ilyen házak építési költségeinek részleges költségvetési finanszírozása, valamint az ilyen házak építése során felvett építési hitel kamatai;
- ingyenes telkek biztosítása;
- ingyenes csatlakozás (csatlakozás) a mérnöki és műszaki infrastruktúra hálózataihoz;
- szabványos tervdokumentáció ingyenes rendelkezésre bocsátása;
- földadó-mentesség;
- különleges adórendszer alkalmazása”.
A bérházak építésére vonatkozó forgatókönyv-számításokra hivatkozva a törvény kidolgozói az állami és önkormányzati támogatás három fő intézkedését jelölték meg. Ezek a „telkek ingyenes biztosítása, a nem kereskedelmi célú bérelt (bérleti) házak építésére és üzemeltetésére irányuló beruházási projektek társfinanszírozása az Orosz Föderáció költségvetésének és (vagy) az alapító állam költségvetésének terhére. az Orosz Föderáció szervezetei és (vagy) a helyi költségvetések 1122-1445 milliárd rubel (vagy átlagosan évi 62,3 milliárd rubelről 80,2 milliárd rubelre) a 2013 és 2030 közötti időszakban. az ilyen projektek költségvetési források terhére történő társfinanszírozási arányának változatától függően adókedvezmények biztosítása.
Az adókedvezmények "az oroszországi bérlakáspiac egyik motorjaként" szolgálhatnak. A mai bérleti piacot leginkább az egyéni tulajdonosok (lakást bérbeadás céljából vásárolt állampolgárok) képviselik, akik kibújnak az adólevonás alól. Másrészt az állam, amely nem csak az adókedvezmények megszerzésében, hanem a bérlakáspiac szerkezeti fejlesztésében is érdekelt, bizonyos adókedvezményeket tud nyújtani ennek a vállalkozásnak, ha beindul. Az ilyen javaslatokat a kormányzat több szintjén már többször megvitatták, és mind az áfával, mind a jövedelemadóval kapcsolatosak. Mindenesetre egy ilyen kezdeményezés kirobbanó hatást válthat ki a bérlakáspiacon, hiszen a jelenleg elfogadhatatlan 4-6%-os hozam 7-9%-ra nőhet, ami már a kereskedelmi ingatlanok hozamával is összemérhető. elfogadható a legtöbb fejlesztő és befektető számára.
Általában 2015-2030 között. az ilyen állami és (vagy) önkormányzati támogatási intézkedések végrehajtása legalább 1815 ezer család lakhatási problémájának megoldását teszi lehetővé. Több mint 57 ezer család javíthat életkörülményein nem kereskedelmi célú bérlakás segítségével 2015-ben.
Így, ha a bérlő részéről nyilvánvaló az érdeklődés a piaci ár alatti bérlakások iránt, akkor a potenciális bérbeadók számára ez némileg kétséges lehet, és nagy a valószínűsége annak, hogy a fejlesztők akkor is aktívak lesznek, ha kedvezményes elbánás. Kérdések merülhetnek fel az új építésű házak minőségével és karbantartásával kapcsolatban.
Ha a világban már régóta működik a rászoruló polgároknak szánt lakásbérlés jól működő rendszere. Például Franciaországban az alacsony költségű lakások jelenleg az ottani bérleti piac körülbelül felét teszik ki (2006-ban 46%). Oroszország még csak az első lépéseket teszi ezen a téren, de már most vannak pozitív tapasztalatok. Az V. nemzetközi konferenciára „Lakóingatlan bérbeadása” került sor Minszkben. A bérlakás-fejlesztés kérdésének megoldásában sikeres példaként a konferencia résztvevőinek bemutatták Ugra bérlakásépítési tapasztalatait. Ugrában már megtörténtek az első lépések a lakóházak építésére irányuló beruházási projektek támogatásában. Így 2013-ban az autonóm körzet törvényt fogadott el az ingatlanadó alóli teljes mentességről azon szervezetek számára, amelyek a megfizethető bérlakáspiac fejlesztésére irányuló projekteket hajtanak végre. Az építkezés beruházója az Ugra Jelzálogügynökség volt. Jelenleg az Ügynökség további három projektet hajt végre bérházak építésére – két lakóépületet Szurgutban és egy házat Hanti-Manszijszkban. 2014 októberének elején elkezdődött Nyefteyuganskban az autonóm körzet első bérbeadása, amelyet a megfizethető bérlakáspiac fejlesztését célzó regionális program részeként építettek.
„A fő feladat az, hogy egy kész terméket mutassunk meg a befektetőknek, hogy lehet ebbe pénzt fektetni, mert fontos számukra a hosszú távon elérhető jövedelmezőség. A fő ügyfelek állami alkalmazottak - tanárok, orvosok, oktatók. Lakóházakban bérelnek egy lakást bútorokkal, és fizetik a bérleti díjat és a rezsit. Ugyanakkor városonként eltérő lesz az ár, a kifizetés pedig a település havi átlagkeresetétől függ. A második szakasz - 2016-2020 - évente mintegy 50 ezer négyzetméter lakás építése.
Összefoglalva érdemes megjegyezni, hogy a jogalkotási újítás feltétlen lépés az oroszországi lakhatási probléma megoldása felé. Ennek ellenére most sok múlik az Orosz Föderációt alkotó szervezetek és az önkormányzatok szintjén a törvényi szabályozás és a szabályalkotás fejlődésén. Ráadásul ahhoz, hogy az új kapcsolatok stabilitásáról beszéljünk, el kell telnie egy kis időnek, mert eddig egyetlen gyakorlati tapasztalat van ezen a területen.
Készítette: Natalia Vladimirovna Narusheva cég fiatal ügyvédje
Az orosz jogszabályok értelmében a szociális célú lakásállomány a bérleti szerződés alapján lakott és a lakóterület normáján belül biztosított összes lakóhelyiség, valamint a közösségi lakásokban, speciális házakban és házakban található lakóhelyiségek összessége. lakóhelyiségek bennük.
A szociális lakásállomány szerkezete 1 db állami vagy önkormányzati alaphoz tartozó bizonyos lakóhelyiséget foglal magában. Az Art. Az RF LC 57. cikke értelmében a meghatározott alap lakóhelyiségeit a lakhatásra szoruló állampolgárok bizonyos kategóriái számára biztosítják. A lakóhelyiségek használati jogát szabályozó fő dokumentum a szociális bérleti szerződés (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 60. cikke). Lakóhelyiség szociális bérleti szerződése a szociális célú lakásállomány lakóhelyiség biztosításáról szóló határozat alapján jön létre. Az ilyen megállapodás érvényességi idejének meghatározása nélkül jön létre (az LC RF 60. cikkének 2. része). Köztudott, hogy a szociális bérleti szerződés alapján lakóhelyiséget rendszerint alacsony jövedelmű állampolgárok és (vagy) fogyatékkal élő és különösen rászoruló állampolgárok számára biztosítanak, amint azt az Art. 2. része kimondja. 49 LCD RF.
A speciális lakásállomány az állami vagy önkormányzati lakásállományból olyan lakóhelyiséggel rendelkezik, amelyet az Orosz Föderáció kormánya által meghatározott követelményeknek megfelelően és módon a szóban forgó állományhoz rendeltek (a ZhK RF 92. cikkének 2. szakasza). Jogalkotásilag különleges jogi szabályozást hozott létre a speciális lakóhelyiségek (iroda, szállók lakóhelyiségei, mozgóképes alap stb.) használatára. E helyiségek használatának alapja a speciális lakóhelyiségek bérletére vonatkozó szerződés vagy az ingyenes használatról szóló megállapodás (az RF LC 99. és 100. cikke). Az ügylet egyszerű írásbeli formájának elmulasztása a törvényben vagy a felek megállapodásában közvetlenül meghatározott esetekben érvénytelenségét vonja maga után.
Az egyéni lakásállományba a magánlakásállományba tartozó lakások tartoznak, függetlenül attól, hogy azok magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonát képezik. Az egyéni lakásállomány alapvető jellemzőjének a megfelelő lakóhelyiség az állampolgárok - lakástulajdonosok, családtagjaik és más személyek térítésmentesen történő – tartózkodása (például ideiglenes lakosok) vagy lakóhelyeként történő használata tekinthető. állampolgárok, akiknek egy jogi személy - a tulajdonos - ingyenesen lakást biztosít. Az LC RF 100. cikke meghatározza a speciális lakóhelyiségek bérletére vonatkozó szerződés fogalmát, megállapítja a szerződés alapvető feltételeit, felvázolja a felek jogait és kötelezettségeit.
Kereskedelmi célú lakásállománynak szokás nevezni a bevétel (profit) érdekében használatba adott lakóhelyiség-együttest.
Ide tartozik minden olyan lakóhelyiség, amelyet a tulajdonosok térítéses szerződések alapján használnak. A lakóhelyiségek ebben az esetben magánszemélyhez, vagy állami vagy önkormányzati alaphoz tartozhatnak. Leggyakrabban ennek az alapnak a lakása kereskedelmi bérleti szerződés tárgyává válik, amelynek értelmében a lakás tulajdonosa vagy az általa meghatalmazott személy (a bérbeadó) vállalja, hogy birtoklási díj ellenében lakást biztosít az állampolgárnak (bérlőnek) és a benne való tartózkodásra (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 671. cikkének 1. szakasza).
A kereskedelmi lízingszerződés megkötéséhez nincs szükség semmilyen előfeltételre semmilyen testületi határozat, megbízás stb. A szóban forgó szerződéshez elengedhetetlen a tárgyi feltétel, valamint egyéb olyan feltételek, amelyekről az egyik fél kérelmére megállapodást kell kötni. Például a leendő bérlő a ház tulajdonosával való szerződéskötés előtti kapcsolatfelvétel során azt javasolta, hogy a bérleti szerződés tartalmazzon egy záradékot a bérlőnek a telek egy részének használati jogáról, megjelölve annak méretét és határait.
A lakóhelyiségek egyik típusú lakásállományból a másikba való áthelyezése bizonyos jogi tények fennállása esetén lehetséges. Példaként tekinthetjük az állami és önkormányzati lakások privatizációja során, polgári ügyleteken és egyéb alapon kialakult helyzeteket.
A lakóhelyiség DSN megkötésének előfeltételei
A relatíve olcsó állami és önkormányzati lakások továbbra is hiánya és fenntartásának minden költségét a hatóságok nem tudják viselni, másrészt az állampolgárok lakhatási szükségleteinek kielégítésének különféle új formáinak megjelenésével összefüggésben, az ingyenes lakhatás nem a fő, mint korábban, hanem a lakhatási probléma megoldásának kivételes módja lesz, amely csak a szociálisan legkevésbé védett, így a leginkább rászoruló polgárok számára érhető el. E tekintetben a jogszabály mereven egységesíti az ilyen lakások biztosításának és igénybevételének feltételeit, eljárását, ami speciális jogi szabályozást teremt a szóban forgó szerződés alapján felmerülő kötelezettségekre. Ez mindenekelőtt előfordulásuk sorrendjére vonatkozik, amely nem a felek szabad, kölcsönös akaratnyilvánításának köszönhető, hanem a törvényben meghatározott közigazgatási és jogi feltételek meglétének.
Azok az előfeltételek (feltételek), amelyek mellett az állampolgár szociális bérleti szerződés alapján ingyenes lakást igényelhet az állami vagy önkormányzati lakásállományból (szociális felhasználási alapból):
A lakhatási jogszabályok ma már nem tekintik az adott településen állandó (és korábban gyakran huzamos) tartózkodást is az állami vagy önkormányzati lakáshasználat biztosításának előfeltételének (annál is inkább, ha a korábbi nyilvántartásba vételi követelményeket a nyilvántartásba vételre vonatkozó szabályok váltják fel) az állampolgárok lakóhely-választási jogának a Polgári Törvénykönyv 18. cikkében előírt tényleges érvényesülése érdekében.
A rászorultság ebben az esetben az adott állampolgár és családja életkörülményeinek javításának sürgető szükséglete, amelyet nem az állampolgár életkörülményeinek szubjektív megítélése, hanem a jogszabályok által meghatározott objektív kritériumok határoznak meg. Ugyanakkor a törvény (az Lt. 51. cikkének 1. pontja) kimerítő listát tartalmaz a lakóhelyiségre szoruló állampolgárok elismerésének indokairól.
A felsorolt feltételek és azok okirati megerősítése esetén az állampolgárnak jogában áll kérni a lakóhelyre szoruló személyként való nyilvántartásba vételt. Ha több regisztrációs indoka van, az általa választott állampolgárnak joga van egy vagy több (minden) indokkal (például szegényként és egyúttal az állampolgárok egy másik kategóriájára hivatkozva) kérni a nyilvántartásba vételét. ). Ezt a követelményt írásbeli kérelem formájában a szükséges dokumentumok csatolásával a nyilvántartásba vételt végző önkormányzati szervnek címezzük.
Ez utóbbinak a kérelem elbírálásának eredménye alapján megfelelő döntést kell hoznia (Kbt. 52. cikk 3-6. pont). Az Art. 1. pontja értelmében lakóhelyre szoruló állampolgár felvételének megtagadása. 54 ZhK csak akkor engedélyezett, ha nem rendelkezik a szükséges dokumentumokkal (ha nem mutatják be, vagy nem erősítik meg a nyilvántartásba vételhez való jogát), vagy ha az állampolgár szándékosan olyan cselekményeket követ el, amelyek eredményeként nyilvántartásba vételre rászorulóként ismerhető el ( például életkörülményeik szándékos rontása esetén lakásuk eladásával vagy a legrosszabba cserével, vagy további új személyek bevonásával). Utóbbi esetben az állampolgár nyilvántartásba vehető legkorábban a meghatározott intézkedések időpontjától számított öt éven belül. A nyilvántartásba vétel megtagadásáról szóló határozatot az állampolgár megalapozatlanság miatt a bírósághoz fellebbezheti.
A regisztráció pillanatától kezdve az állampolgárnak joga van a nyilvántartásba vételre (az Lt. 52. cikkének 2. cikke) a megfelelő lakásjogviszony elemeként, amelynek alanya az állampolgár és a regisztrációt végző szerv. Ez a jogviszony jellegénél fogva közigazgatási és jogi jellegű. A könyvelés abból áll, hogy a megfelelő kérelmet benyújtó állampolgárt (a szükséges dokumentumok csatolásával) egy speciális könyvbe rögzítik, amely tartalmazza a hasonló kérelmet benyújtó személyek listáját.
A polgár azon jogát, hogy lakóhelyre szorulóként nyilvántartásba vegyék, törvény védi. Az állampolgár mindaddig megőrzi, amíg lakást nem kap, vagy amíg a nyilvántartásból való törlésének jogalapja fel nem derül. A nyilvántartásból való törlés csak az Art. 1. pontjában foglalt esetekben megengedett. 56 LCD. A nyilvántartásból való indokolatlan törlés esetén az állampolgárnak joga van bírósághoz fordulni a jogsértést elkövető helyi önkormányzati szervek jogellenes intézkedései miatt.
Bérleti szerződés alapján az egyik fél - a lakás tulajdonosa vagy az általa jogosult személy (bérbeadó) - kötelezettséget vállal arra, hogy a másik fél (bérlő) számára a lakást térítés ellenében birtokba és használatba adja (Ptk. 671. §). az Orosz Föderáció).
A szociális célú állami és önkormányzati lakásállományban lakóhelyiséget biztosítanak az állampolgároknak szociális bérleti szerződés alapján(Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 672. cikke), a lakásállomány lakóhelyiségeinek szociális célú bérletére vonatkozó szerződés alapján.
Szociális bérleti szerződés alapján az egyik fél - az állami vagy önkormányzati lakásállomány lakóhelyiségének tulajdonosa (meghatalmazott állami szerv vagy megbízásából eljáró önkormányzati szerv) vagy az általa meghatalmazott személy (bérbeadó) vállalja a lakás átadását. a másik félnek - állampolgárnak (bérlőnek) az RF LCD által meghatározott feltételek mellett birtoklásra és lakhatási használatra.
A törvényben meghatározott feltételek megléte esetén szociális bérleti szerződés keretében lakóhelyiséget biztosítanak a regisztrált rászoruló állampolgárok számára a regisztráció időpontja és a megfelelő lakóhelyiség rendelkezésre állása alapján fontossági sorrendben. A polgárok két kategóriája az Art. (2) bekezdésével összhangban. 57 A ZhK szociális bérleti szerződés szerinti lakóhelyiségeit soron kívül (és általában rászorulóként történő regisztráció nélkül is) biztosítják:
Az önkormányzat által elfogadott, szociális bérleti szerződés keretében lakóhelyiség biztosításáról szóló határozat a lakhatási (igazgatási) jogviszony megszűnését vonja maga után abból a tényből, hogy az állampolgár a lakóhelyiségre szorulók közé van bejegyezve. Ez egyúttal az általa megállapított határidőn belül olyan szociális bérleti szerződés megkötésének is alapjául szolgál (Kbt. 57. § 4. pont), amelynek értelmében a bérbeadó köteles a megfelelő lakást a bérbeadónak átadni. polgár-bérlő.
Egyidejűleg a szociális bérleti szerződés alapján lakást biztosító határozat és az annak alapján kötött megállapodás bírósági úton érvényteleníthető a Kbt. 168. §-a alapján az érdekelt személyek vagy az ügyész kérésére, amely az ilyen lakhatásban részesült állampolgárok kilakoltatását vonja maga után.
A kilakoltatással kapcsolatos vitákat, amikor a bérbeadó a bérlőt ki akarja kilakoltatni, a bérlő pedig a lakóteret meg akarja tartani, bíróság elé állítják, de nem minősíthetők egyszerűnek. A lakásjogszabályok és a bírói gyakorlat változásaival kapcsolatban ilyen vita esetén célszerű a kilakoltatási ügyvéd tapasztalatát igénybe venni. Ez egy professzionális ügyvéd, aki nagy tapasztalattal rendelkezik a lakásviták terén, és segít megoldani bármilyen bonyolult helyzetet.
Ezen túlmenően a lakossági lakások különálló (szigetelt) lakóhelyiségei („lakásrészek”) csak két, törvényben közvetlenül meghatározott esetben válhatnak szociális bérleti szerződés önálló tárgyává:
További részletek
Az első esetben a közösségi lakásokban felszabaduló szobákat szociális bérleti szerződés keretében biztosítják elsősorban ugyanazon lakások más lakóinak, akik a fenti szempontok alapján szegénynek, lakásra szorulónak minősülnek, illetve minősíthetők. Ilyen állampolgárok hiányában a szabad szobát jelen megállapodás alapján a lakás azon szegény bérlői számára lehet biztosítani, akiknek az egy főre jutó ellátási aránynál alacsonyabb (a regisztrációs aránynál magasabb) lakást biztosítanak. A felszabaduló helyiségre jelentkezők hiányában adásvételi szerződéssel eladható olyan bérlőknek, akik nem szegények, de az egy főre jutó ellátási aránynál alacsonyabb lakhatást biztosítanak. Csak ilyen személyek hiányában a felszabaduló helyiséget szociális munkaszerződés alapján egy kívülálló rendezi be (Kt. 59. §).
A második esetben az ügy olyan helyzetekre vonatkozik, amikor a szociális bérleti szerződés hatálya alá tartozó lakást kénytelenek az állampolgárnak az ellátási mértéket meghaladó mértékben biztosítani (például magányos személynek vagy krónikus betegségek valamelyik súlyos formájában szenvedő állampolgárnak biztosítanak lakást amelyben lehetetlen együtt élni vele). Mivel az egy főre jutó lakhatási normát itt nem lehet kétszer túllépni (a ZhK 58. cikkének 2. pontja), nem kaphat külön lakást, hanem csak egy elszigetelt szobát.
A polgárok beleegyezése nélkül azonban Különböző nemű személyek egy helyiségben nem tartózkodhatnak(a házastársak kivételével), életkorukra tekintet nélkül (Kt. 58. cikk 1. pont). Ez jelentős előnyt jelent a polgárok számára, amelynek értelmében például a kisfiát egyedül nevelő anya igényt tarthat kétszobás vagy kétszobás lakásra, függetlenül az ebből eredő lakhatási többlet nagyságától. mérték.
A szociális bérleti szerződés alapján történő lakásszolgáltatás normája a lakóhelyiségek teljes területének minimális nagysága, amelyet az önkormányzat állapít meg, az adott településen elért lakóhelyiség-ellátás szintjétől és egyéb tényezőktől függően. 50. cikk LCD 1. és 2. pontja). A szociális bérleti szerződés alapján történő lakásszolgáltatás minden esetben az egy főre jutó összterület nem lehet kevesebb, mint a meghatározott mérték. Ez a jogi (polgári jogi) jelentősége. A lakásellátás mértéke általában meghaladja a regisztrációs igény megállapításához használt regisztrációs arányt. Azok a polgárok, akiket a szövetségi törvények és az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok törvényei alapján nyilvántartásba vettek, nem olyan szegények, ezek a törvények más normákat is megállapíthatnak az állami lakásállományból szociális bérleti szerződések keretében történő lakhatás biztosítására (50. cikk 3. pontja). az LC)...
Ugyanakkor a polgárok lakhatást biztosítanak a lakóhelyükön (a ZhK 57. cikkének 5. szakasza szerint - a megfelelő település határain belül, ami nem zárja ki például a polgárok letelepítését a központból). a külterületre).
A lakás alkalmasságát az állampolgárok állandó tartózkodására az határozza meg, hogy megfelel-e a megállapított egészségügyi és műszaki előírásoknak, valamint egyéb jogszabályi követelményeknek, beleértve a fejlesztésével kapcsolatosakat is (a Polgári Törvénykönyv 673. cikkének (2) bekezdése, 1. pont, 15. §-a) (jelenleg a lakóhelyiségnek meg kell felelnie a helyiség lakóhelyiségnek, lakhatásra alkalmatlan lakóhelyiségnek és bérháznak rendkívüli és bontásra várónak való elismeréséről szóló rendelet) vagy felújítása, melyet a rendelet a kormány az orosz Föderáció január 28, 2006 No. 47).
Ezért nem csak egy bizonyos lakásterületre (nagyságra) redukálódik, hanem annak különféle paramétereinek összességére vonatkozik: a polgárok számára az év minden évszakában való lakhatásra szánt épület tőkejellegére; központi fűtés, melegvízellátás és egyéb közművek elérhetősége stb. Ugyanakkor a törvény az élhetőségről "a megfelelő település feltételeihez viszonyítva" beszél (vö. a ZhK 89. cikkének 1. pontja), így azt inkább a lakás relatív, mint abszolút jellemzőjének tekinti. biztosítani. Ebből a szempontból a lakhatásra alkalmatlanok kategóriájába mindenesetre beletartoznak a laktanyában és a szükségházakban lévő helyiségek; pincék és félig pincék; természetes fény nélküli szobák; kisegítő célú helyiségek (előszoba, konyha, folyosó, raktár stb.) és egyéb hasonló helyiségek, amelyek nem képezhetik lakásbérleti szerződés tárgyát.
A szociális bérleti szerződés a lakásállományból szociális célú lakás biztosításáról szóló közigazgatási-jogi határozat alapján jön létre (Szab. 63. cikk 1. pont).
Kizárólag a jelen határozatban meghatározott és a fent említett jogszabályi követelményeknek megfelelő helyiségekben köthető meg. Ezért a jelen szerződés tárgyában a felek nem állapodtak meg, és azt sem módosíthatják, nem pontosíthatják. Ugyanígy a szociális bérleti szerződésben biztosított lakáshasználat feltételeit is kötelezően a lakásjog határozza meg, nem pedig a felek megállapodása (közös akarat). Így a felek polgári jogi megállapodása e megállapodás megkötésére csak akkor lehetséges, ha adminisztratív határozat születik a lakhatásról.
Ugyanakkor a leendő bérbeadót a megnevezett döntés köti mindenekelőtt abban az értelemben, hogy a határozatban meghatározott állampolgárral nem lehet megtagadni a szociális munkaszerződés megkötését, az utóbbi pedig szabadon vállalja a szerződés megkötését. megállapodást köt a javasolt tárgy megváltoztatásának lehetetlensége és az általa megkötött szerződés számos egyéb lényeges feltétele értelmében közigazgatási-jogi döntéshez.
Az így létrejövő megállapodás tárgya kötelező írás(Ptk. 674. §) a formanyomtatvány szerint. A lakóhelyiségek szociális bérbeadására vonatkozó szerződésmintát az Orosz Föderáció kormánya hagyja jóvá.
Ugyanakkor el kell ismerni, hogy egy meghatározott lakás bérleti jogviszonya és ennek megfelelően az állampolgárok használati joga csak a lakásbérleti szerződésből ered. A lakóhelyiség-adásról szóló döntés egy önálló, komplex (saját tárgyi összetétellel, tartalommal és minden egyéb jellemzővel rendelkező) szociális bérleti szerződés megkötésére irányuló lakásviszony létrejöttével jár. Hiszen a szociális bérleti szerződés megkötéséig nem keletkezik lakásbérleti jogviszony; állampolgárnak a lakhatási döntés ellenére nem illeti meg az abban megjelölt helyiség használati jogát, annak használatáért fizetési kötelezettség nincs stb. Mindezen jogok és kötelezettségek csak a szerződés megkötésének pillanatától szerezhetők meg.
Az állami vagy önkormányzati lakásállományból szociális bérleti szerződés alapján biztosított helyiségek a bérlő céltulajdonába és használatába szállnak át (Kt. 60. § 1. pont). Szigorúan véve ez a megállapodás azért jön létre, hogy az állampolgár-munkaadó ezeket a lehetőségeket megszerezze. E jogkörök tartalma abban áll, hogy magának a bérlőnek, valamint családtagjainak lakóhelyiségében lakhat. Ugyanakkor a munkáltató a megállapodás megkötésével a rendelkezési jog bizonyos elemeit is megszerzi, például jogot bérelt helyiségek cseréjére, bérbeadására stb. (a Kht. 67. cikkének 1. pontja). Összességében a bérelt lakóterület tulajdonjogi és használati jogait (a rendelkezési jog elemeit figyelembe véve) gyakran lakótérjognak nevezik.
Megjegyzés a szerződésből fakadó jog lényegéhez
Lényegében ez a jog a munkáltatónak (és családtagjainak) a szerződésből eredő joga egy másik személyhez tartozó dologhoz, i. más ingatlanának (lakóhelyiségnek) a törvényben és szerződésben meghatározott korlátai között használatának joga. Korábban ebből időnként meglehetősen elhamarkodott következtetést vontak le e jog korlátozott dologi jog jellegére vonatkozóan, annak ellenére, hogy hiányzik belőle a dologi jogok szükséges jelei (abszolút jelleg és valós jogvédelem a jogviszony között). a bérbeadó és a munkáltató; e jog állami bejegyzése a tulajdonjogokra jellemző „nyilvánosság elvének” megfelelően stb.).
A lényeg azonban az, hogy a törvényileg kötelezően meghatározott lakóhelyi jog – jogi tartalmát és társadalmi-gazdasági jellegét tekintve – valójában a hiányos állam és önkormányzat szegényei és egyéb polgárai közötti ingyenes elosztás legális módja. lakáscélú kormányzat, és nem az objektíven szükséges gazdasági kapcsolatok polgári jogi bejegyzése valaki más (magán) ingatlanának használatához. Polgári jogi szempontból tehát közigazgatási és jogi előfeltételekből eredőként jellemezhető, a köztulajdonban lévő ingatlan használati kötelezettsége, amelynek tartalmát törvény kötelezően meghatározza.
A fentiek teljes mértékben megmagyarázzák az élettérhez való jog szigorúan célzott jellegét, ami egyben megkülönbözteti a hagyományos tulajdonjogoktól.
A lakást a bérlőnek és családtagjainak biztosítják a benne való lakhatásra, azaz. lakhatási szükségleteik kielégítése érdekében (Lt. 17. cikkének 1. pontja, Ptk. 678. cikkének 1. része). A szociális bérleti szerződés alapján bérlő a lakást kizárólag lakhatásra köteles használni, a törvényben külön meghatározott feltételek betartása nélkül nem lakás céljára nem lakás céljára áthelyezni nem jogosult (Ptk. 22-24. LC). Kereskedelmi vállalkozások lakóhelyiségeiben, jogi személyek irodáiban való elhelyezés, ipari szükségletekre, raktárakra stb. való felhasználás nem megengedett. A lakóhelyiség más célú felhasználása (a törvényben meghatározott feltételek mellett) a lakóhelyiség bérleti szerződésének más lakás biztosítása nélkül történő felmondásának alapja lesz (Lt. 91. cikk 1. pont, 687. cikk 4. pont 2. bekezdés). pontja).
Lakóhelyiség szociális bérleti szerződése alapján az egyik fél - a bérbeadó (a köztulajdonos, az általa meghatalmazott szerv vagy meghatalmazottja) vállalja, hogy a másik fél - az állampolgár (bérlő) tulajdonba és használatba adja a lakást. törvényben meghatározott feltételek mellett lakik benne (a Kht. 60. cikkének 1. pontja).
Jogi természeténél fogva ez a megállapodás konszenzusos, kétoldalú és kölcsönös (szinallagmatikus); lehet kompenzált vagy térítésmentes (törvényben előírt esetekben a munkáltató mentesülése a munkabér fizetése alól).
A szociális munkaszerződés fontos jellemzője az határozatlan karakter, hiszen a munkáltató érdekében a futamidő nem tartalmazza a futamidőt (és annak megszűnése a futamidő lejártával összefüggő okból nem megengedett).
Társadalmi bérbeadó bérbeadó a lakás köztulajdonosa, vagy a nevében eljáró állami szerv vagy önkormányzati szerv (hatóság). A hozzá tartozó lakásállomány üzemeltetésére rendszerint speciális, jogi személy jogú lakásfenntartó szervezeteket hoz létre (lakásfenntartási irodák (ZhEKi), épületüzemeltetési igazgatóságok (DEZ), egyetlen ügyfél igazgatósága (DEZ). ), stb.), amely feljogosítja a lakásbérleti szerződések megkötésére. Bérbeadóként (köztulajdonos vagy hatóság által erre felhatalmazott) eljárhat az az egységes vállalkozás vagy intézmény is a szóban forgó szerződésben, amelynek mérlegében jogi személyként lakásállomány, vagy lakásfenntartó szerepel. általuk létrehozott szervezet.
A tulajdonos (illetve a gazdálkodási irányítási jog alanya, illetve az operatív irányítás alanya) változása, i.e. szabálya szerint a lakás bérbeadója. 64 A ZhK (a Polgári Törvénykönyv 675. cikke) nem vonja maga után a szociális munkaszerződés felmondását vagy megváltoztatását. Ebben az esetben a bérlő (bérlő) bérleti jogviszonyban hagyományos „követési joga” is fontos garanciává válik az állampolgárok lakhatási jogai és érdekei tiszteletben tartásához.
A bérlő a szociális bérleti szerződésben csak állampolgár beszélhet, amelyre vonatkozóan határozatot hoztak lakhatásról. Az ilyen határozat közigazgatási-jogi jellege kizárja a lakhatáshoz való jog átruházását. A szerződés megkötése után azonban lehetőség van a munkáltató másik cselekvőképes családtaggal való helyettesítésére (az LC 82. cikkének 2. pontja).
Társadalmi bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a bérlőnek átadni a szerződés tárgyát - egy olyan lakást, amely megfelel a lakhatási jogszabályok követelményeinek és mentes mások jogaitól (a törvény 65. cikke (2) bekezdésének 1. albekezdése). LC). Feltételezhető, hogy ez nem csak az átadott helyiséghez való jog esetleges megterhelésére (ideértve a szolgalmi jellegű jogokat is), hanem a fenntartási kötelezettségre (javítás, rezsi fizetés stb.) is vonatkozik.
(2) bekezdése szerint 65 ZhK értelmében a bérbeadó kötelezettségei közé tartozik a lakóhelyiség nagyjavítása és a bérlő számára a szükséges közművek biztosítása (víz-, villany- és (vagy) gázellátáshoz való csatlakoztatása), valamint a karbantartásban való részvétel. és a bérelt helyiségeket tartalmazó társasház közös tulajdonának javítása. A bérbeadót a lakásjogszabály vagy a szociális bérleti szerződés alapján egyéb kötelezettség is terhelheti.
A bérbeadónak ez az utolsó „kötelezettsége” valójában egy jogilag elismert kísérlet arra, hogy a bérlőkre hárítsa a lakás közös tulajdonának fenntartásával járó szokásos terheket a bérbeadóra, hogy a bérlőket annak körültekintőbb és körültekintőbb használatára ösztönözze.
Abban az esetben, ha a bérlő nem teljesíti vagy nem megfelelően teljesíti a lakóhelyiség vagy a ház egyéb ingatlanának felújítási kötelezettségét, amelyben az található, a bérlőnek joga van választása szerint követelni.
A bérbeadó jogai abban rejlenek, hogy megkövetelheti a munkáltatótól a lakhatás és a rezsi időben történő megfizetését, valamint a lakásjogszabályok által előírt egyéb kötelezettségek teljesítését.
A szociális bérleti szerződés alapján bérlő köteles a lakást kizárólag lakhatásra használni, annak biztonságáról és jó állapotának megőrzéséről gondoskodni, a jelenlegi javításokat elvégezni, valamint a lakás és a rezsi díját határidőben megfizetni. továbbá a bérlő tájékoztatása. -modell a jelen megállapodás szerinti lakáshasználati jog alapjaiban és feltételeiben bekövetkezett változásokról, például a vele együtt élő polgárok összetételében bekövetkezett változásokról (a ZhK 67. cikkének 3. pontja, cikk 678. §-a). A szövetségi törvények vagy megállapodás a munkáltató egyéb kötelezettségeiről is rendelkezhet.
A bérlő jogait a lakóhelyiségek szociális bérbeadásának kötelezettségében törvény határozza meg. Joga van követelni a bérlőtől az általa használt lakás időben történő felújítását, a társasház közös tulajdonának fenntartásában való „megfelelő részvételt”, valamint a szükséges közművek biztosítását (1. pont 5. albekezdése). 67. cikk). Joga van annak a háznak a közös tulajdonának használatára, amelyben a rendelkezésére bocsátott helyiségek találhatók (lift, lépcsőház, pince és tetőtér, szomszédos terület stb.).
Abban az esetben, ha a bérlő (valamint a vele együtt élő családtagok vagy ezen állampolgárok mindegyike együtt) átmenetileg távol marad a lakóhelyiségtől, a szociális bérbeadásból eredő valamennyi joga és kötelezettsége megmarad (Lt. 71. cikk). , tekintet nélkül az ilyen távollét besorolására (például az Orosz Föderáció fegyveres erőibe való behívás, hosszú üzleti út, más okból való tartózkodás miatt, ideértve a börtönbüntetés letöltését is). A törvény nem ír elő határidőt az ilyen távolmaradásra.
Ezen túlmenően, a bérlő jogosult az általa lakott lakás feletti rendelkezési jogok némelyikére is, amelyeket közvetlenül a törvény biztosít:
A szövetségi törvények és a szociális munkaszerződés a munkáltató egyéb jogairól is rendelkezhet.
Társadalmi bérleti szerződés alapján lakóhelyiség állandó használati jogát birtokolja nemcsak a munkáltató, hanem a családtagjai is, mivel e megállapodás alapján egyenlő jogokat és kötelezettségeket szereznek a bérlővel (a ZhK 69. cikkének 2. pontja, a Polgári Törvénykönyv 672. cikkének 2. pontja), ezáltal részeseivé válnak az ennek alapján a lakáshasználatból eredő kötelezettségeknek. negyed... A munkáltató cselekvőképes családtagjai viselik szolidáris felelősséget vállalni vele szociális munkaszerződésből eredő kötelezettségekre.
Így valójában a munkáltató minden családtagja munkaadótárs, ezért fel kell tüntetni őket a szociális munkaszerződésben (a Kt. 69. cikkének 3. pontja, a Polgári Törvénykönyv 677. cikkének 2. pontjának 1. bekezdése). . A bérlővel együtt élő többi személy nem rendelkezik állandó használati joggal, az „ideiglenes lakosok” kategóriába tartozik. Ebben a tekintetben különösen fontos a „munkaadó családtagja” fogalma.
A szociális bérleti szerződés alapján lakásbérlő családtagjaként a polgárok általában a megfelelő lakásba költöznek be, annak biztosítására vonatkozó határozat alapján. Továbbá az Art. 70 ZhK a bérlőnek joga van a törvényben meghatározott feltételek mellett más állampolgárokat, mint családtagokat bevezetni az általa lakott lakásba, ami a szociális bérleti szerződés megfelelő módosítását is maga után vonja. A munkáltató családtagjai körének meghatározása, ZhK az Art. 1. pontjában. 69 kiemelés:
A törvény a munkáltató családtagjaira csak a munkáltató házastársát, annak gyermekeit és szüleit említi. A fenti állampolgárok e lakáshasználati joga a meghatározott családi-jogviszony tényén, ezen túlmenően a bérlővel való együttélésen alapul. A munkáltató családtagjaként és a megfelelő kötelezettségek alanyaként való elismeréséhez nincs szükség más feltételre.
Ezzel együtt egyes személyek családtagként ismerhetők el (vitatható esetekben - bírósági határozattal). Ezek tartalmazzák:
A nevezett állampolgárok bármelyikének családtagként való elismeréséhez a családi kötelékeken vagy az eltartottságon kívül nemcsak együtt kell élni a munkáltatóval, hanem közös háztartást kell fenntartani vele (közös költségvetés, általános étkezési költségek) , dolgok vásárlása, lakásfelújítás és rezsi fizetés stb. stb.). A bírói gyakorlatban nagy jelentőséget tulajdonítanak annak bizonyításának is, hogy ezek az állampolgárok családtagként vagy más okból kerültek-e be. A megjelölt feltételek hiányában a bérlő körzetében élő személyek nem minősülnek családtagnak, és ideiglenes lakosnak minősülnek, akiknek nincs joguk a lakás önálló használatára.
A munkáltató családjának összetétele változhat. Ha a személy megszűnik családtag lenni, de továbbra is a lakott lakóhelyiségben él, fenntartja a jogot, hogy ezt a helyiséget ugyanolyan feltételekkel használja (különösen a bérlő volt házastársa vagy válás esetén egy családtag házastársa). Ugyanakkor önálló (és nem egyetemleges, mint korábban) felelősséget visel a szociális foglalkoztatási szerződésből eredő kötelezettségeiért (rezsi és lakás megfelelő részének kifizetése, javítása stb., cikk 4. pontja). A ZhK 69. cikke).
Változik a család összetétele azokban az esetekben is, amikor a bérlő a családtagok jogán más állampolgárok által általa és családjával lakott lakásba költözik. (1) bekezdése szerint 70 LCD, a bérlőnek joga van minden családtagjának (beleértve az ideiglenesen távollévőket is) írásos beleegyezésével házastársát, gyermekeit és szüleit az általa lakott lakóhelyiségbe beköltöztetni, és ha ehhez további írásos hozzájárulása van a földesúr, más állampolgárok is, mint vele együtt élő családtagok. Ilyen beleegyezés csak akkor nem szükséges, ha a szülők kiskorú gyermekeikkel együtt költöznek.
Ugyanakkor, amikor új bérlők költöznek egy bérelt lakóhelyiségbe, bizonyos korlátozásokat vezettek be a higiéniai és higiéniai normák és követelmények, valamint az állampolgárok lakóhelyiségre szorulóként való nyilvántartásba vételének szabályai (különös tekintettel arra, hogy hogy ne növeljék mesterségesen az ilyen nyilvántartásba bejegyzett állampolgárok sorát - az LC 53. cikke). Ezért a bérbeadó megtilthatja a polgárok bérlő családtagjaként való bevezetését, ha ennek eredményeként az egy családtagra jutó teljes lakóterület kevesebb, mint a számviteli norma. Ezen túlmenően, amikor új állampolgárok költöznek be közös állandó lakhelyre a munkáltatóval, be kell tartaniuk a regisztrációs szabályokat.
A bérlő maga, valamint a vele állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárok, mint családtagok lakóhelyisége használatára vonatkozó jogok és kötelezettségek körének meghatározásakor a törvény a jogaik és kötelezettségeik egyenlőségének elvét... Ezen az alapelv a felek megegyezésével nem változtatható meg: a munkáltató és a vele állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárok közötti viszony az Art. (2) bekezdésének imperatív normái szerint. 69 LCD és par. 2 p. 2 art. 677. §-a alapján törvény határozza meg. A szociális bérlőnek semmiféle előnye nincs a családjával szemben a lakáshoz való jog tekintetében. Feladata, hogy családtagjainak a lakáshasználattal kapcsolatos érdekeit képviselje, i. törvény értelmében a képviselőjük (Ptk. 182. cikk 1. pont).
A munkáltató családtagjainak szociális munkaszerződés alapján fennálló jogainak és kötelezettségeinek egyenlőségének elve azonban kivételeket tartalmaz. Mindenekelőtt azokról az esetekről van szó, amikor új családtagok lakásba költözésekor a bérlő, családtagjai és a letelepedő polgárok között (ha szóban is) megállapodás született a lakáshasználat rendjéről. Például amikor a munkáltató házas fiának felesége beköltözik, megállapodás születhet arról, hogy a fiatal házastársak a megállapodásban meghatározott lakás egyik szobájában laknak. Ha a jövőben kérdéses lenne a lakótér cseréje (cseréje), akkor ennek a szoba területének csak egy része, de nem a teljes lakás (figyelembe véve a házastársa és a velük élő gyermekek jogait) ) a fia beköltözött feleségének „részesedésére” kell utalni. ...
A bérlőnek a lakóhelyiségek szociális bérleti szerződéséből eredő alanyi jogai közé tartozik az a jog, hogy a bérelt lakóhelyiséget vagy annak egy részét más személynek - a bérlőnek - bérbe adja a vele való albérleti szerződés megkötésével.
Albérleti szerződés alapján A bérlő a bérbeadó beleegyezésével az általa bérelt helyiség egy részét vagy egészét egy időre átadja a subanim-tel használatára (Ptk. 685. § 1. pont, 76. § 1. pont). az LC).
Az albérleti szerződés jogi természeténél fogva valós, kétoldalú, térítendő és sürgős. A jogok és kötelezettségek a felekről nem a megállapodás időpontjában, hanem az albérlet tárgyának átruházásakor keletkeznek, pl. a bérlő beköltöztetése a kijelölt helyiségbe.
Az albérleti szerződés felei vannak
A fő szociális munkaszerződés szerinti munkáltató ebben az esetben a bérbeadó szerepében jár el.
Albérleti szerződés tárgya(szociális bérleti szerződéssel ellentétben) lehet a bérlő által lakott lakóhelyiség egy része, ideértve a szoba egy részét is, ideiglenes távozás esetén pedig a teljes helyiség. Mindenesetre a munkáltató a szociális munkaszerződés alapján továbbra is felelős a bérbeadó felé (a Kht. 76. cikkének 3. pontja), mivel az albérlő nem áll jogi kapcsolatban a bérbeadóval. Ugyanakkor az albérleti szerződésben fel kell tüntetni minden állampolgárt, aki az albérlővel együtt költözik be a lakásba.
Elengedhetetlen feltétel jelen megállapodás részlete a lakáshasználat díja, amely kifejezhető
A lakóhelyiségek használatáért fizetendő méreteket, eljárást, fizetési feltételeket a felek megállapodása határozza meg (az LC 78. cikkének 2. szakasza). A törvény másik lényeges feltétele ismeri el azt az időtartamot, ameddig az albérlő a lakásban lakhat. Ha az albérleti szerződést időtartam megjelölése nélkül kötik meg, akkor az egy évre szólónak minősül (a Kht. 77. cikkének 3. pontja).
A szociális bérleti szerződés keretében biztosított lakóhelyiség albérleti szerződést meg kell kötni írásban, és az ilyen megállapodás egy példányát át kell adni a lízingbeadónak (az LC 77. cikkének 1. pontja).
Albérleti szerződést a munkáltató csak akkor köthet, ha az alábbi feltételek (előfeltételek), amelyeket a Kbt. 76 LCD:
Albérlőbe költözéskor be kell tartani az állampolgárok ideiglenes tartózkodási helyére történő nyilvántartásba vételére vonatkozó hatályos szabályokat is.
Az albérleti szerződés értelmében az albérlőt megilleti a lakott lakótér használati joga.... Ez a jog azonban nem önálló (Kbt. 76. § 3. pont), származékos, a munkáltató jogaitól függ, és korlátozott jellegű. Az albérlő nem vesz részt:
Az albérleti szerződés felmondásának fő oka az érvényességének lejárati dátuma. Ebben az esetben az albérlő köteles elhagyni a lakást, és ennek megtagadása esetén bírósági úton kilakoltatni kell anélkül, hogy másik helyiséget biztosítana (Lt. 79. cikk 5. pont). Ugyanígy kilakoltatásra kerül, ha a bérlőnek a szociális bérleti szerződés alapján használt helyiséghez való joga idő előtt megszűnt (például más lakóhelyre való távozása, halála miatt). , stb.) , hiszen a bérleti szerződés bármilyen okból történő felmondása esetén az albérlőnek nincs jogalapja elfoglalni az albérlet tárgyát képező helyiséget.
Albérleti szerződés felmondása, albérlők kilakoltatása szociális foglalkoztatás esetén is lehetséges a felek megállapodása alapján, vagy ha a bérlő megszegi a szerződés feltételeit albérlet. Ha az albérlő vagy a vele együtt élők a kapott lakást más célra használják, a szomszédok jogait és jogos érdekeit módszeresen megsértik, vagy a lakott lakást helytelenül kezelik, lehetővé téve annak megsemmisítését, a bérlő figyelmeztetheti őket a jogsértések megszüntetésének szükségességére, ideértve a szükséges javítások elvégzését, és ha ezek a követelmények nem teljesülnek és (vagy) az ilyen intézkedések folytatása, jogában áll felmondani az albérleti szerződést, és kilakoltatni a bérlőt és a vele egyesült állampolgárokat (79. cikk 4. pontja). az LC). Az albérlőnek joga van bármikor elállni a szerződéstől, és a lakott helyiséget kiüríteni, ha a szerződés másként nem rendelkezik. Ezt a következtetést az Art. (2) bekezdésében foglalt normák analógia útján történő alkalmazásával lehet alátámasztani. 83 ZhK, szociális munkaerő-felvétellel kapcsolatban.
A bérlő lakóhelyi jogának részét képező rendelkezési jogának egyik eleme az az elismert lehetőség, hogy a lakótérbe ne csak albérlőt, hanem más személyeket - ideiglenes bérlőket (használókat) is csepegtessen. Általában ebben a minőségében a munkáltató hozzátartozói és családtagjaik, ismerőseik stb. Az ideiglenes lakosok jogállását a Ptk. 80 LCD és Art. 680 GK. Ideiglenes bérlő beköltözése a bérlő és vele együtt élő családtagjai engedélyével történik. Következésképpen van egy állampolgár kérelme, hogy engedélyezze számára az ideiglenes tartózkodást, és erre válaszul - a munkáltató és a vele élő személyek hozzájárulása (engedélye), azaz. felajánlás és elfogadás. Így az ideiglenes bérlő beköltözése és a bérlő lakóhelyiségébe való beköltözése szerződés alapján történik.
Az ideiglenes lakosok beköltözéséről szóló megállapodás konszenzusos, kétoldalú, ingyenes és sürgős. A törvény nem ír elő különleges követelményeket a megállapodás formájára vonatkozóan, ami az ügyletformára vonatkozó általános szabályok alkalmazását vonja maga után.
A jelen szerződés megkötésének és az ideiglenes bérlők beköltözésének feltétele a bérbeadó előzetes bejelentése és olyan összterület megléte, hogy az ideiglenes bérlők beköltözése után minden külön lakásban élő személynek legalább az elszámolási árfolyamot, közösségi lakásban pedig legalább a biztosított területet. A törvény nem írja elő a bérbeadó közvetlen hozzájárulásának szükségességét ahhoz, hogy a bérlő ideiglenes bérlőkbe költözhessen. A bérlő által használt teljes terület meghatározott mértékének hiányában azonban a bérbeadónak jogában áll megtiltani az ideiglenes lakosok tartózkodását, pl. akadályozza a megállapodás megkötését.
Az ideiglenes bérlők megkötött szerződés alapján megszerzik a dajka lakásának ideiglenes használati jogát. Ez a jog az albérlő hasonló jogához hasonlóan a munkáltató jogaitól függ, nem pedig önálló jog (Kbt. 80. § 3. pont). A munkáltató felelősséggel tartozik tetteikért a bérbeadó felé. Ugyanakkor ez a jog eltér az albérlő jogától: az ideiglenes lakosok számára a bérlő helyiségében való tartózkodásuk maximális időtartama van meghatározva - legfeljebb hat hónap egymás után (a Bt. 80. cikkének 2. pontja). LC, a Polgári Törvénykönyv 680. cikkének 1. része). Ezen időszak letelte után a bérlő megtilthatja további tartózkodását.
Ha a felek megállapodtak az ideiglenes lakosok tartózkodási idejében (hat hónapon belül), akkor ezen időszak letelte után kötelesek a lakást elhagyni. Megállapodott tartózkodási idő hiányában kötelesek a lakást a bérlő vagy vele együtt élő családtagja kérésére (legkésőbb a kérelem benyújtásától számított hét napon belül) kiüríteni. A fenti körülmények fennállása esetén a lakóhelyiség elhagyásának megtagadása esetén az ideiglenesen lakókat a bérlő vagy a vele együtt élő személyek kérelmére bírósági úton kilakoltatják anélkül, hogy másik lakást biztosítanának (5. pont). 80. cikk). Hasonló következményekkel járnak az ideiglenes bérlők a szociális bérleti szerződés felmondása esetén is, mivel nem szereznek önálló jogot az általuk lakott lakáshoz.
A szociális bérleti szerződés alapján lakás bérlőjének jogában áll ezt a helyiséget egy másik bérlőnek szociális bérleti szerződés alapján biztosított lakásra cserélni (Szab. 72. cikk 1. pont).
Ennek a cserének a céljaáltalában megváltozik (javul) a bérlő és (vagy) családtagjai életkörülményei: a lakás közelsége más rokonok és közeli személyek munkahelyéhez vagy lakóhelyéhez, megváltozik az emelet, amelyen a lakás található. bérházban található, a terület lakóhelyének változása egyéb okok miatt stb. Ugyanakkor jelenleg jelentősen csökkent a lakáscsere szerepe, mint a polgárok életkörülményeinek javításának további módja. Egyrészt a szociális szerződés alapján foglalkoztatók szegény polgárok, akik nem tudnak lakást vásárolni, és viselik a fenntartással járó egyre növekvő terhet. Másrészt a viszonylag gazdag emberek számára, akik nem jogosultak ingyenes lakást igényelni szociális bérleti szerződés alapján, számos új lehetőség kínálkozik részletfizetéssel (különösen jelzáloghitellel) történő ingatlanszerzésre. jövőbeli lakásfedezetű kölcsön), és éppen ellenkezőleg, elvesztette a lehetőséget a cserében kapott lakások privatizációjára.
Ennek eredményeként a lakhatási jogszabályok lehetővé teszik az állampolgárok által szociális bérleti szerződés alapján elfoglalt lakások cseréjét, kizárólag jelen megállapodások szerinti munkáltatóik között - a szociális célú lakásállomány keretein belül, pl. kizárólag állami és önkormányzati lakás keretében.
A szociális bérleti szerződés alapján használt lakás magántulajdonban lévő lakásra (ideértve a szövetkezeti lakást is, amelyre a megfelelő részarány-járulékot nem fizették meg teljes mértékben) cseréjének lehetőségét már nem tervezik.
A szociális bérleti szerződés keretében biztosított lakóhelyiségek cseréje (a továbbiakban: lakáscsere) a lakásbérlő alanyi jogának - cserejogának - egyik elemének tekinthető. A csere értelmezhető a lakások szociális bérbeadási kötelezettségének megváltoztatásának vagy akár megszűnésének egyik eseteként is. Egyet kell érteni azzal a szakirodalomban megfogalmazott véleménnyel, hogy a csere nem sorolható teljes mértékben egyik esetbe sem.
Lakáscsere szerződés- ez a bérlőik megállapodása, amelynek értelmében a szociális bérleti szerződés alapján bérlő vállalja, hogy az általa lakott lakást egy másik hasonló bérlőnek adja át, aki viszont vállalja, hogy az általa lakott lakást átadja a bérlőnek. először cserébe.
Következésképpen egy ilyen cserével az általuk szociális bérleti szerződés alapján lakott lakások egyik bérlőtől a másikhoz kerülnek. De ugyanakkor a csere feltételezi a megfelelő jogok és kötelezettségek kölcsönös átruházását is ezekre a helyiségekre. Ugyanakkor a csere egyes résztvevőinél a lakhatási jogok megszűnése a többi résztvevő számára egyidejű megjelenését jelenti. A cserében részt vevő mindkét fél elválaszthatatlanul összefügg: a csereszerződés értelmében nem lehet csak a lakást átruházni a rá vonatkozó jogok átruházása nélkül, de ugyanilyen lehetetlen a jogok önálló átruházása - a lakás átruházása nélkül. Ha például a dokumentált jogok és kötelezettségek felek általi kölcsönös átruházása után kiderül, hogy a kicserélt helyiségek egyike nem létezik a természetben, ez azt vonja maga után,
A szociális bérleti szerződés alapján használt lakóhelyiségek speciális (különösen "részlegi") lakóhelyiségekre történő cseréje, amelyeket szintén bérleti szerződés alapján biztosítanak (a Kht. 100. cikkének 1. pontja), kizárt a célzott és ideiglenes (sürgős) bérleti díjakból. indokolja a szakosodott lakóhelyiségek bérbeadási viszonyának jellegét. A kereskedelmi bérleti szerződés is sürgős (Ptk. 683. § 1. pont), nem beszélve a kereskedelmi lakások fizetésének mértékéről, amely szintén kizárja annak lehetőségét, hogy azt szociális bérleti szerződés alapján biztosított lakásra cseréljék.
A lakáscserére vonatkozó megállapodás felei csak állampolgárok - szociális bérleti szerződés alapján lakásbérlők. Ebben a minőségében nemcsak az önálló lakásjoggal nem rendelkező bérlők és ideiglenes bérlők, hanem a bérlő családtagjai sem járhatnak el. Utóbbiak csak beleegyezését adják a munkáltatónak a cseréhez, és jogukban áll követelni tőle az általuk elfoglalt lakás kényszerű cseréjét (cseréjét) más, különböző házakban vagy lakásokban található lakásokra (a törvény 72. cikkének 1-3. pontja). az LC).
A csereszerződés tárgya az Orosz Föderáció területén egy és különböző településeken is lehetnek lakóhelyiségek, és a csere résztvevőinek száma nincs korlátozva (az LC 72. cikkének 5. pontja) - csak fontos, hogy mindegyik szociális bérleti szerződés alapján lakásbérlők.
Megjegyzés a "kapcsolódó" részvénycsere ügyletekről
Korábban a törvény lehetővé tette a bérlő nagykorú családtagja számára, hogy a bérlő és a család többi tagja írásos beleegyezésével a rájuk eső lakóterületi részt egy másik személy lakóterére cserélje, feltéve, hogy az újonnan beköltöző lakóhelyiségbe költözik. ennek a helyiségnek a bérlőjének családtagja. Egy ilyen csere a gyakorlatban a „rokon” vagy „családon belüli” nevet kapta. Most a jelenlegi lakásjogszabályok nem rendelkeznek róla.
A lakáscsere szerződés megkötésének feltételei:
A törvény átfogóan előírja azokat a feltételeket, amelyek mellett nem megengedett a lakóhelyiség cseréje a bérlők között (az LC 73. cikke). Olyan esetekről beszélünk, amikor:
A fenti feltételek bármelyikének fennállása esetén a bérbeadó megtagadhatja a csere hozzájárulását, de megtagadása ellen minden esetben bírósághoz lehet fellebbezni.
A lakáscsere megállapodás megkötésre kerül írásban a munkáltatók által egységes dokumentum elkészítésével és aláírásával(Kht. 74. cikkének 2. pontja). Minden bérlő megkapja a szerződés egy példányát, hogy megszerezze a cseréhez való hozzájárulását.
A bérbeadók hozzájárulása esetén a cserélő polgárokkal korábban kötött szociális bérleti szerződések megszűnnek, és ezzel egyidejűleg új szociális bérleti szerződések jönnek létre a lakóhelyiségcsere-szerződésben meghatározott megfelelő bérlőkkel. A törvény most nem ír elő csereparancsot, vagy külön közös bérbeadói határozat kiadását a lakóhelyiségek cseréjéről.
A kész csereszerződés, mint minden polgári jogi ügylet, érvényteleníthető a polgári jogi ügyletek érvénytelenségére vonatkozó általános szabályai alapján, ideértve a Kbt. előírásait megsértő megkötését is (75. cikk 1. pont); különösen, ha azt jelentős jelentőségű tévedés (Ptk. 178. §), vagy megtévesztés, erőszak, fenyegetés hatása alatt (Ptk. 179. §) követték el. Az érvénytelennek elismert csereszerződés felei visszatérnek eredeti helyzetükhöz, i.e. át kell költöztetni az általuk korábban lakott lakóhelyiségbe. Ha a csereszerződést az egyik fél jogellenes cselekménye miatt érvénytelennek nyilvánítják, az Art. 3. pontja szerint. 75 A ZhK köteles megtéríteni a másik félnek a csere érvénytelenségével összefüggésben felmerült veszteségeket (például lakás költözésének, javításának, átépítésének költségeit stb.).
A lakáscélú szociális bérbeadási szerződésből eredő lakásviszonyban annak érvényességi ideje alatt annak egyes elemeiben változás (átalakulás) következhet be magának a jogviszonynak a fenntartása mellett. Az ilyen eseteket általában a szociális munkaszerződés változásaként értelmezik. Ennek olyan elemeire vonatkozhat, mint a felek alanya, alanyai, jogai és kötelezettségei, és különböző jogalapon járhat el: a felek megállapodása, valamelyikük akaratának egyoldalú kifejezése stb., akire vonatkozik - a munkáltató, családtagjai és a bérlő. A törvény azonban rendelkezik olyan esetekről, amikor a bérlőnek és családtagjainak joga van a bérbeadó hozzájárulása nélkül is szerződésmódosítást követelni. Néha a szerződés a bérbeadó kezdeményezésére módosítható, figyelemmel az ebben a helyiségben élő polgárok jogainak megállapított garanciáira.
A szociális bérleti szerződés módosítása az egy lakásban élő és abban lakóhelyiséget külön bérleti szerződés alapján igénybe vevő állampolgárok kérelmére, egy családba való egyesülés esetén (például házasságkötéskor, örökbefogadáskor) lehetséges (1. pont). Art. 82 LCD). A bérleti jogviszony változása itt abban nyilvánul meg, hogy a család bármely tagjával (szerződésük alapján) több bérleti szerződés helyett egy szerződés jön létre az általuk elfoglalt összes helyiségre (írásbeli szerződés hiányában). lakásbérleti szerződés, ami a korábbi gyakorlatban nem ritka) ezt a helyzetet "személyes számlák konszolidációjának" nevezik). Ezzel párhuzamosan módosulnak a bérleti szerződés tárgyai, tárgya, esetleg egyes feltételei. A bérlő egy bérleti szerződés megkötésének megtagadása bíróságon megtámadható.
A bérleti szerződést úgy lehet módosítani, hogy a munkáltatót a korábban megkötött szerződésben egy cselekvőképes családtaggal helyettesítik (például egy apa a munkáltatói jogokat a fiára akarja ruházni). A szerződés ilyen módosításához a bérlő és családtagjainak hozzájárulása, valamint a bérbeadó hozzájárulása szükséges (az LC 82. cikkének 2. pontja). A munkáltató nyugdíjba vonulása vagy halála esetén a kötelezettségek sem szűnnek meg főszabály szerint, hiszen a munkáltató a családja cselekvőképes tagjává válik. Ha a lakott lakásra csak kiskorú jogosult, a szerződést a gyám vagy gondnok köti meg a nevében. A bérlő helyettesítése elvileg nem érinti a családtagok jogainak és kötelezettségeinek körét, mert a lakhatási jogviszony résztvevőiként valamennyiüket azonos jogok és kötelezettségek illetik meg. Ha azonban a bérlő meghal, vagy távozik, a lakáshasználat bérleti díjának mértéke változhat.
A társas bérleti jogviszony a bérlő vagy a bérbeadó kezdeményezésére a lakás átépítése, átépítése következtében megváltozhat. Csak a bérbeadó beleegyezésével (Ptk. 678. § 2. rész) és az önkormányzat pozitív döntése alapján megengedettek, amelynek megtagadása bíróságon támadható (26. § 1. bekezdés, ill. Kbt. 27. cikkének (3) bekezdése). Az önkormányzat határozata hiányában, vagy a projektjüket megsértő, az előírt módon jóváhagyott, engedély nélküli lakásfelújítás vagy -átalakítás a bérlő számára a lakóhelyiség korábbi állapotának visszaállítási kötelezettségét vonja maga után. E kötelezettség elmulasztása pedig a szociális munkaszerződés bírósági felmondásának, valamint a bérlő és családtagjainak kilakoltatásának alapja lesz (kivéve, ha a bíróság, figyelembe véve az állampolgárok jogait és jogos érdekeit, valamint a életüket vagy egészségüket, úgy dönt, hogy a lakóhelyiséget az átalakított vagy áttervezett állapotban megőrzi).
A bérbeadó kezdeményezésére lehetőség van lakóépület nagyjavítására, rekonstrukciójára. Ugyanakkor az érintett munkavégzés idejére szükségessé válhat a munkáltatók és családtagjaik más lakóhelyiségbe költöztetése a velük kötött szociális munkaszerződések felbontása nélkül. Ebben az esetben a speciális lakások javítási vagy újjáépítési időszakra szóló bérletére vonatkozó szerződés értelmében mozgóképes alapból lakóhelyiséget biztosítanak számukra (a ZhK 106. cikkének 2. szakasza), és áthelyezésüket ezekbe a lakóhelyiségekbe, és a visszatérítés a bérbeadó költségére történik (az áttelepítés megtagadása esetén bírósági határozattal kötelezően végrehajtható) (Kht. 88. cikk 1. pont, 95. cikk 1. pont). A munkáltató és családtagjai hozzájárulásával a korábban bérelt helyiséghez kapcsolódóan új szociális bérleti szerződés megkötésével és a szerződés felmondásával további komfortos lakótér biztosítására is van lehetőség.
A lakóépület nagyjavítása vagy átépítése után a korábban a bérlő és családtagjai által lakott lakás nemcsak feljavított formában maradhat meg, hanem területe felfelé és lefelé is változhat, vagy akár teljesen eltűnhet. .. Ha az adott helyiség területe annyira lecsökken, hogy a bérlő és családtagjai lakóhelyre szorulónak minősülnek, vagy éppen ellenkezőleg, jelentősen meghaladja a bérlő családtagjaira jutó céltartalék mértékét, vagy ez a helyiség megszűnik. Egyáltalán nem lehet megmenteni, a munkáltatónak és tagjainak családjainak, még a nagyobb javítások vagy átépítések megkezdése előtt, új szociális bérleti szerződés megkötésével másik lakást kell biztosítani. A bérlőnek és családtagjainak azonban, akik bármilyen okból a régi házban akartak lakni, joguk van beköltözni az összterületükben csökkent lakóterületbe (Kt. 88. § 4. pont), amely szintén bizonyos változást von maga után a szociális kölcsönzés jogviszonyában (tárgy, fizetés mértéke stb. tekintetében).
A lakóhelyiség-bérleti jogviszony változásának egyéb esetei közé tartozik a jelen jogviszony tárgyi összetételének megváltozása, valamint az új családtagok lakóterületre történő betelepítése következtében felmerülő alanyi jogok és kötelezettségek, és fordítva a családtagok másik helyre való állandó lakóhelyre történő távozása következtében.
A jogszabály már nem rendelkezik arról a lehetőségről, hogy a bérlő nagykorú családtagjának kérelmére a lakóhelyiséget fel kell osztani, helyette a bérlő családtagjának joga van arra, hogy a lakóhelyiség kényszercseréjét (cseréjét) követelje tőle. mások (a Kht. 72. cikkének 3. pontja), amelyekben kezdetben a szociális bérleti szerződés alapján biztosított lakóhelyiség egyetlen tárgy marad.
Társadalmi bérleti jogviszony változása társulhat a többlakásos lakóépület állami lakásállományból önkormányzati tulajdonba kerülésével, például a vendéglátó házak önkormányzati alapba történő átadásakor, pl. állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba. Az Art. 64 LCD és Art. 675. §-a alapján ez nem vonja maga után a szociális munkaszerződés megszüntetését vagy módosítását. De bár ebben az esetben a megkötött szerződés feltételei változatlanok, annak egyik alanya - a bérbeadó - megváltozik, és a bérlő változást érezhet a helyzetben, amikor az új bérbeadó teljesíti kötelezettségeit, és amikor megfelelő követelményeket támaszt a bérlő felé. .
A „lakóhelyiség bérleti jogviszonyának megszűnése” fogalma elválaszthatatlanul kapcsolódik a „lakóhelyiség-bérleti jogviszony megszűnése” fogalmához. E kötelezettségi jogviszony megszűnése a résztvevői között fennálló jogviszony megszűnését jelenti, amiatt:
A Lakáskódex külön indokokat ír elő minden bérleti kötelezettség megszüntetésére. A Polgári Törvénykönyvben előírt kötelezettségek megszűnésének általános indokai nem vonatkoznak a lakóhelyiségek bérlésére (lásd az RF fegyveres erők plénumának 2009. július 9-i 14. sz. határozatának 34. és 35. pontját).
Között lakásbérleti jogviszony megszűnésének indokai elsősorban a szerződés megszűnésére vonatkozik, amely a lakásbérleti jogviszony megszakításaként definiálható:
A lakóhelyiség bérleti szerződés felbontásának következménye a lakóhelyiség kiürítési kötelezettsége. Ez történhet önkéntes alapon, kényszerintézkedések alkalmazása nélkül, vagy kötelező jelleggel. Utóbbi esetben kilakoltatás történik - a lakás kötelező elengedése a lakóktól és vagyonuktól, i.e. kiutasítva őket a lakóhelyiségből.
A kilakoltatást elsősorban azokra a személyekre kell alkalmazni, akik a bérbeadó bérleti szerződés felbontására irányuló keresetéről szóló bírósági határozat hatálybalépését követően megtagadták a lakás elhagyását. Az ilyen követelések mindig tartalmazzák mind a szerződés felbontásának, mind a kilakoltatásnak a követelményét. De a kilakoltatás esetenként nem jár együtt a bérleti jogviszony megszűnésével, például abban az esetben, ha ezt az intézkedést olyan személlyel szemben alkalmazzák, aki önkényesen lakást szállt meg, mivel itt a lakásbérleti jogviszony nem keletkezett.
A szociális lakásbérleti jogviszony megszűnésére a résztvevők akaratától vagy bírósági határozattól független okok miatt kerülhet sor. Tehát egy lakóhelyiség elvesztése (megsemmisülése) - a bérlet tárgya - történhet esemény (tűz, árvíz stb.), illetéktelen személyek jogellenes cselekményeinek eredményeként vagy egyéb okok miatt, például ha romos lakóépületet kell bontani. Ebben az esetben ugyanis a kötelezettség a teljesítés lehetetlensége miatt szűnik meg (Ptk. 416. §).
A lakásbérleti kötelezettség megszűnése a bérlő halálával összefüggésben történik. Ezen az alapon a kötelezettség megszűnik, ha a bérlő egyedül, család nélkül élt (Kt. 83. § 5. pont). Ez a kötelezettség lényegéből következik, hiszen abban a teljesítés személyesen a hitelezőnek szól (Ptk. 418. § 2. pont).
A polgári jogi szerződés egyoldalú felmondásának megengedhetetlenségére vonatkozó szabály alóli kivételként a szociális munkaszerződés alapján foglalkoztatott munkáltató a vele együtt élő családtagok írásbeli hozzájárulásával bármikor jogosult a munkaszerződést felmondani (2. pont). 83. cikk). A munkáltató ilyen intézkedése jogi természeténél fogva egyoldalú ügyletnek minősül. Ebben az esetben a munkáltató akarata tényleges cselekmények formájában is kifejezhető, anélkül, hogy a bérbeadót megfelelő nyilatkozattal megkeresnék, mivel ehhez nem szükséges az ő hozzájárulása. A szerződés bérlő általi egyoldalú felmondása magában foglalja a lakás önkéntes elengedését, valamint szerződéses kötelezettségeinek maradéktalan teljesítését, beleértve a lakás használatáért, annak folyó javításáért stb.
A szociális munkaszerződés bérbeadó kérelmére történő felmondása a jogszabály alapján történhet a bérbeadó kötelezettségének a munkáltató általi önkéntes teljesítésével. Például egy régi ház bontása esetén sok bérlő vállalja, hogy felmondja a szerződést, és a biztosított kényelmes lakótérbe költözik, mert az tökéletesen megfelel neki. Számos esetben e szerződés felmondásáról beszélünk, ha a munkáltató és (vagy) családtagjai megsértették a szerződés feltételeit (az LC 83. cikkének 4. cikke), amelyekkel ezek a polgárok kilakoltatással néznek szembe. Ha a bérlő nem hajlandó eleget tenni a bérbeadó törvényi kötelezettségének a lakás kiürítésére, kényszerintézkedést alkalmaznak a szerződés felbontása és bírósági kilakoltatás formájában.
Ugyanakkor a munkáltató és családtagjai lakhatási jogának és érdekeinek betartására számos jogszabályi garanciát állapítottak meg, amelyek a szociális munkaszerződés megszűnésének szabályozása alapelveinek tekinthetők. A törvény a lakhatási kötelezettség gyenge pontjaként a bérlőt részesíti előnyben. Ez abban nyilvánul meg, hogy a számára többletjogokat biztosít, és abban, hogy partnere - a bérbeadó - jogai gyakorlására egyértelmű határokat, valamint azok érvényesülésének jogszerűségét ellenőrző intézkedéseket állapítanak meg (különösen azáltal, hogy a bérbeadót ) bírósági kilakoltatási végzés).
A szociális munkaszerződés bérbeadó kérelmére történő felmondásának jogi szabályozásának elvei:
Szociális bérleti szerződés alapján lakott lakóhelyiségből, szociális bérleti szerződés alapján további kényelmes lakóhely biztosításával, az alábbi esetekben megengedett (Kbt. 85. §):
A lakóhelyiségeket a vallási célú állami vagy önkormányzati vagyon vallási szervezetekre történő átruházásáról szóló szövetségi törvény értelmében vallási szervezetnek kell átadni.
A törvény lehetőséget ad arra is, hogy a bérlőt és családtagjait az általuk lakott lakásból szociális bérleti szerződés keretében az adott település határain belül más lakás biztosításával kiköltöztessék. Azokról az esetekről beszélünk, amikor a megnevezett állampolgárok több mint hat hónapig alapos ok nélkül nem fizetnek lakhatásért és rezsiért (Art. 90 ZhK). Számukra ebben az esetben "egyéb lakóhelyiségnek" is e település határain belül kell elhelyezkednie, de nem kell, hogy az adottságaihoz képest kényelmes legyen. Sőt, ennek a helyiségnek méretét tekintve csak a polgárok szállóba való bejuttatására kialakított lakóhelyiségek méretének kell megfelelnie (legalább hat négyzetméter lakóterület, és nem az egy főre jutó teljes területnek - a rendelet 1. pontja). 105. cikk). Ezért itt az állampolgárnak nincs joga megkövetelni, hogy legalább az elfoglalt életteret biztosítsák számára.
Végül, az állampolgárok kilakoltatása is lehetséges más lakóhely biztosítása nélkül... Társadalmi munkaszerződés esetén kivételes esetben megengedett, a Kbt. 91 ZhK, és lényegében szankció (felelősségi intézkedés) a munkáltató vagy családtagjai által elkövetett bizonyos bűncselekményekért. Egy ilyen kilakoltatás után maga az állampolgár keres magának másik szállást - rokonoknál vagy ismerősöknél telepszik le, ha rendelkezik a szükséges pénzeszközökkel, lakást szerez tulajdonban vagy kereskedelmi bérleti szerződés alapján, beleértve egy másik településen stb.
A szabálysértési szankció formájában történő kilakoltatást akkor kell alkalmazni, ha a munkáltató és (vagy) vele együtt élő családtagjai:
A legtöbb felsorolt cselekmény esetében ilyen szigorú szankció bíróság általi alkalmazása akkor lehetséges, ha bebizonyosodik, hogy azok szisztematikusak voltak, pl. többször megismételve, valamint a vétkesek, i.e. szándékosan vagy súlyos gondatlanságból követték el. Ebben az esetben a bérbeadó köteles először figyelmeztetni a bérlőt és családtagjait az általuk elkövetett jogsértések megszüntetésének szükségességéről, és a lakóhelyiség megsemmisülése vagy megrongálódása esetén jogában áll indokolt előírni számukra. ideje elvégezni a szükséges javításokat. Ha egy ilyen figyelmeztetés után a jelzett jogsértések nem szűnnek meg, a bérbeadónak jogában áll bíróságon követelni a vétkes személyek kilakoltatását anélkül, hogy számukra másik lakást biztosítana.
