2016 júniusa óta az ingatlanértékesítésre vonatkozó jogszabályi változások jelentősen megemelték az adásvételi szerződések lebonyolításának árait. Közös vagy közös tulajdonban lévő ingatlan (részesedés meghatározásával) értékesítéséhez kötelező közjegyzői hitelesítés szükséges. Ellenkező esetben az a kérdés, hogy hogyan adjunk el egy lakást, ha az közös tulajdonban van, az előző algoritmus szerint megoldódik.
A törvény szerint a két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlant megosztottnak vagy közösnek nevezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 244. cikkének 1., 2. bekezdése). Ezenkívül a részvények meghatározása nem az ingatlan tényleges területére vonatkozik, hanem magára a tulajdonjogra. Az ilyen ingatlanok eladására vonatkozó ügylet csak a közös tulajdonban lévő valamennyi résztvevő beleegyezésével köthető. Az adásvételi dokumentumokat közjegyzővel kell hitelesíteni.
A megosztott tulajdonban lévő ingatlanokkal minden tranzakciót az ingatlan társtulajdonosainak kötelező hozzájárulásával hajtanak végre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. cikkének 1. szakasza). A lakás adásvételére vonatkozó közös megállapodás szóbeli megállapodással köthető, de az ügyleti dokumentumok közjegyzővel történő elkészítésekor a megállapodás írásbeli igazolásához minden résztvevő jelenléte szükséges az eladó részéről. A szükséges dokumentumok összegyűjtésére és az adásvételi szerződés aláírására közjegyző által hitelesített meghatalmazást adhat át valamelyik tulajdonostársnak.
A lakás forgalmi értékét önállóan állapítják meg, vagy független értékbecslőt alkalmaznak. Az első esetben Ön saját maga végez egy árelemzést, és hasonlítja össze az egyenértékű lakhatás költségeit az Ön területén. A másodikban megállapodást köt a szakemberekkel a lakás szakértői értékelésére. Az ilyen szolgáltatások költsége attól függ, hogy az Ön lakása melyik területtől és annak kereskedelmi értékétől függ. Lakás jelzáloggal történő eladása vagy jelzáloghitel felvétele esetén független értékelő jelentés készül.
Meghirdetheti eladó ingatlanát a helyi újságokban, üzeneteket tehet közzé speciális weboldalakon vagy hirdetőtáblákon, vagy kapcsolatba léphet egy ingatlanügynökkel. Az ingatlanosnak tájékoztatást kell adnia a lakás költségéről, a tervezett ügylet pontos menetéről, a lakás kifizetésének módjáról és eljárásáról, valamint az ingatlanügynökség jutalékának mértékéről. Mindezeket a feltételeket írásos megállapodás rögzíti. A szerződés érvényességi idejére kizárólagos jogot biztosít az ügynökségnek, hogy vevőt keressen az Ön számára, és megfosztja Önt attól a lehetőségtől, hogy önállóan keressen, vagy megállapodást kössön egy másik ügynökséggel.
Ügyvédeink tudják A válasz a kérdésedre
vagy telefonon keresztül:
Az összes szükséges dokumentumot összegyűjtheti saját maga, vagy igénybe veheti egy ingatlaniroda segítségét, és közjegyzői meghatalmazást biztosíthat számára a szükséges dokumentumok elkészítéséhez. Adásvételi ügylet esetén az alábbi bizonylatok listája készül:
Az egységes állami nyilvántartásból kivonat elektronikusan vagy papíralapon is kiadható. A papíralapú dokumentációt a munkahét három napján készítik el, attól a pillanattól kezdve, hogy a Rosreestr megkapta a kérést. A közjegyző az egységes állami nyilvántartásból is megkaphatja a papírokat, szintén három napon belül. Ami a kivonat elektronikus változatát illeti, a dokumentumot a kérelem beérkezésekor vagy másnap automatikusan kiállítják. A kivonatot átadják a lakás vevőjének, hogy megerősítsék, hogy az eladónak megvannak a tulajdonosi jogai, és hogy az értékesített ingatlanon nincs semmilyen teher.
Az adásvételt egy írásos okirat rögzíti. Az érintettek aláírása és a megállapodás hitelesítése közjegyzői irodában történik. A dokumentumban fel kell tüntetni azoknak a személyeknek a számát, akik jogosultak az értékesített ingatlan használatára, vagyis akiknek bejegyzése van ebben a lakótérben (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, 550. cikk (1) bekezdés és 558. cikk). Valamennyi ügylet közjegyzői bizonyítványhoz kötött, mind az egyes tulajdonrészek értékesítése, mind az összes részvény egy ügylet keretében történő elidegenítése esetén (218-F3. törvény, 1. rész, 42. cikk).
Minden szükséges dokumentumot a tulajdonosi jog átruházása iránti kérelemmel együtt a kérelmező-eladó vagy meghatalmazott képviselője személyesen átad. A papírokat a Rosreestr-hez vagy az MFC-hez továbbítják (218-FZ számú törvény, 1., 2. rész, 18. cikk). Azon osztályok listája, ahol papírokat adhat ki, a Rosreestr weboldalán található. A dokumentumokat a Rosreestr meghatalmazott képviselőjének is át lehet adni egy külső recepción, vagy postai úton is elküldheti értékes levélben (ebben az esetben feltétlenül készítsen listát a csatolt dokumentumokról, és rendeljen értesítést a levél kézbesítéséről ).
A Rosreestr webhelyen vagy a kormányzati szolgáltatások portálján minden dokumentumot elektronikusan benyújthat. A jogok állami nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentumok benyújtására és végrehajtására az a közjegyző kaphat felhatalmazást, aki az adásvételi ügyletet hitelesítette. (Az Orosz Föderáció közjegyzőkre vonatkozó jogszabályának alapjai, 86.2. cikk; N 218-FZ törvény, 15. cikk, 5. szakasz, 3. rész). Három napon belül elkészülnek az új jogutód tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételére vonatkozó iratok közjegyzői okirat benyújtása esetén.
A visszaszámlálás attól a pillanattól kezdődik, amikor a jelentkezést benyújtják a Rosreestr. Az MFC-n keresztül benyújtott dokumentumok a benyújtástól számított öt munkanapon belül elkészülnek. Az elektronikus dokumentumok nyilvántartásba vétele a dokumentumok elküldését követő következő munkanapon történik (218-F3 törvény, 16. cikk, 9. és 10. pont, 1. rész). Az iratok elektronikus végrehajtása esetén az egyes dokumentumok teljesítésének vagy nyilvántartásának előrehaladásáról értesítést küldenek a kérelmező személyes e-mailjére vagy mobiltelefonjára. Az Egységes Állami Ingatlannyilvántartás kitöltött kivonata a tulajdonjog új tulajdonosra való átruházásának dokumentált megerősítése (218-F3 törvény, 28. cikk, 1. rész).
A fizetés határidejét és összegét az adásvételi szerződés tartalmazza. A pénz átruházására a vevő tulajdonjogának igazolása után kerül sor. A pénzügyi elszámolások biztonságának előnyben részesített módja a pénzeszközök átvétele széfben vagy akkreditíven keresztül. Ebben az eljárásban az eladott lakás összes tulajdonosa és egy meghatalmazott képviselője is részt vehet. Pénzügyi tranzakció lebonyolításához a tulajdonosi jogok vevőre történő átruházásának megerősítése szükséges. A bevétel összegét az eladott ingatlan korábbi tulajdonosai között osztják fel, figyelembe véve részesedésük arányosságát, vagy a felek egyéb megállapodása alapján (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, 248. cikk).
Az adás-vételi tranzakciót követően az eladott lakás összes korábbi tulajdonosa és társtulajdonosa már nem adófizető az ingatlan után (Az Orosz Föderáció adótörvénye, 400. és 401. cikk). A közös tulajdonban lévő tulajdonostársak mindegyike személyi jövedelemadó-levonásra jogosult. Ha egy lakást vagy más lakást egyetlen tárgyként értékesítettek, a személyi jövedelemadó-levonás összege közös, és az ügyletben részt vevő felek között a részesedésük szerint oszlik meg. Ha a lakást külön kiosztott részvényekben adták el, bár azt egy megállapodásban formálták, a levonás minden ingatlanrészre teljes mértékben megtörténik (Az Orosz Föderáció adótörvénye, 220. cikk (1) bekezdés, (1) bekezdés, (1) bekezdés, 3. cikk (2) bekezdés; az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának 2008. március 13-i határozata, 5-P).
Hogyan lehet bérbe adni egy közös tulajdonú lakást?
A tulajdonos csak akkor adhatja bérbe a tulajdonrészét, ha az összes tulajdonostárs beleegyezik, és csak akkor, ha ez a rész kiosztásra kerül, és egy elszigetelt helyiséget, azaz egy egész helyiséget képvisel. Ha a lakást jogi személynek adják át, akkor az csak állampolgárok számára használhatja a lakóhelyiséget.
Az anyag a Szövetségi Közjegyzői Kamara, az ügyvédi iroda ügyvédjének közreműködésével készült"Leontyev és partnerei"Tamaz Mstoyan, a GASIS városfejlesztési központ igazgatója, Konstantin Shishka, az iroda vezetője"Novogireevóba" "Miel-Ingatlan irodák hálózata"Julia Antyasova, a Jogi Szolgálat vezető jogi tanácsadója"Inkom-Real Estate"Olga Kladkova.
Ha az egyik tulajdonos nem hajlandó fizetni a lakhatásért és a kommunális szolgáltatásokért, mit tegyen a többi tulajdonos?
Ha nem jön létre megállapodás a tulajdonosok között, jogukban áll bírósághoz fordulni, amelynek meg kell határoznia a lakóhelyiségekért és a rezsiért az egyes tulajdonosok tulajdoni hányadának arányában történő fizetési eljárást.
Milyen alapon fizetik a tulajdonostársak a havi lakhatást és a kommunális szolgáltatásokat - külön-külön vagy egyszerre?
A közös tulajdonban részt vevők részesedésük arányában kötelesek részt venni a lakás- és kommunális szolgáltatások adó-, illeték- és befizetésében. A bíróság által meghatározott módon határozhatják meg, hogy ki mennyit fizessen be, és ha nem jön létre megállapodás.
Kényszeríthető-e az egyik tulajdonos a részesedése eladására?
Lehetetlen rákényszeríteni az egyik tulajdonostársat, hogy a tulajdonrészét harmadik félnek adja el.
A részesedése utáni pénzbeli ellentételezés kényszerfizetésének lehetősége bírósági határozattal az alábbi feltételek egyidejű fennállása esetén megengedett: a tulajdonostárs részesedése elhanyagolható, reálisan nem osztható ki, a tulajdonostárs nem rendelkezik jelentős érdeklődés a közös tulajdon használatában. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikkének (4) bekezdése szerint ilyen esetekben a bíróság a tulajdonos beleegyezésének hiányában is kötelezheti a megosztott tulajdon fennmaradó résztvevőit, hogy fizessenek neki kártérítést. Elég sok ilyen bírósági ügy van. Általában a nagyobb részvény tulajdonosa vásárolja ki a kisebbet. Ezt követően a bíróság előtt szakértői értékelést készítenek a részvény piaci értékéről.
Így, ha például apró részvényekről beszélünk, mondjuk 1/100-ról, akkor a tulajdonostársa szó szerint néhány négyzetcentiméterrel rendelkezik, akkor bírósághoz fordulhat a mikrorészvény kivásárlására. És akkor a bíróság kötelezheti őt ennek a részvénynek az eladására.
Hogyan lehet eladni az egész lakást, ha közös tulajdonban van?
Az ilyen ügyletekhez kötelező közjegyzői nyomtatványt hoznak létre. Tegyük fel, hogy a lakásnak három tulajdonostársa van, mindegyik kész eladni az 1/3-át. Egy harmadik fél is meg akarja vásárolni ezt a teljes lakást. Az ügyletben részt vevő valamennyi félnek meg kell jelennie a közjegyző előtt. Bekéri a tranzakcióhoz szükséges dokumentumokat, beleértve az Egységes Állami Ingatlannyilvántartást (USRN), megbizonyosodik az összes tulajdonostárs jogképességéről, az akarathibák hiányáról és így tovább. Ha a részvénytulajdonosok egyidejűleg felveszik a kapcsolatot a jegyzővel, ebben az esetben a jegyző nem kér olyan dokumentumokat, amelyek megerősítik, hogy a tulajdonostársak értesítették egymást részvényeik eladási szándékáról. Ebben az esetben a lakás adásvételére vonatkozó megállapodást valamennyi tulajdonostárs kérésére meg lehet kötni egyetlen dokumentum formájában. Ha a tulajdonostársak nem közösen, hanem különböző időpontokban keresik meg a jegyzőt, a jegyző igazolást kér arról, hogy a lakás valamennyi tulajdonosát értesítették arról, hogy a tulajdonostárs el kívánja adni a részét.
Adásvételi szerződés (SPA) megkötésekor név szerint felsorolja az összes eladót - tulajdonostársat. Ha a körülmények megkívánják (például a tulajdonostársak egymás számára idegenek vagy konfliktusban állnak egymással), akkor a DCT meghatározza, hogy mindegyikük mennyit kap az ügylet lezárásakor. Ha a tulajdonostársak például rendes kapcsolatban élő házastársak, akkor az összegeket nem kell megadni.
Kell-e közjegyzői igazolvány a részvény eladására vonatkozó ügylethez?
A közös tulajdonban lévő lakásrészek elidegenítése bármilyen ügylet (adás-vétel, csere, ajándékozás) céljára kötelező közjegyzői hitelesítéshez kötött. Erre azért van szükség, hogy elkerüljük a lakásrablások eseteit.
A jegyző elsősorban azt ellenőrzi, hogy a lakásban megmaradt tulajdonostársak vételi elővásárlási jogát tiszteletben tartották-e, ha adásvételi ügyletről beszélünk.
A jegyző maga értesítheti a tulajdonostársat, ha az üzletrész tulajdonosa valamilyen okból nem hajlandó személyesen foglalkozni ezzel. A Szövetségi Közjegyzői Kamara szerint a legvitathatatlanabb az, hogy ajánlott táviratban küldenek értesítést a postán keresztül, amelyben arra kérik a posta alkalmazottait, hogy a tulajdonostársnak küldött távirat másolatát adják át Önnek. Aztán kiderül, hogy mikor és milyen tartalommal küldted a táviratot. Ez annak bizonyítéka lesz, hogy értesítette tulajdonostársait részesedése eladási szándékáról.
A közjegyző azt is ellenőrzi, hogy van-e más jelentkező a lakás „darabjára”, a tulajdonos cselekvőképes-e, csődbe ment-e, érvényes-e az útlevele.
A tranzakció igazolásának díja az összeg 0,5% -a, de legfeljebb 20 ezer rubel.
Hogyan lehet új bérlőket regisztrálni egy lakásba, ha az közös tulajdonban van?
A lakásban lévő részesedés tulajdonosának joga van a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül bejelentkezni, de ahhoz, hogy a tulajdonos harmadik felek részesedését regisztrálja a lakásban, más közös tulajdonostársak hozzájárulása szükséges, a tulajdonostársak kiskorú gyermekeinek nyilvántartásba vétele kivételével (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 20. cikke).
Hogyan vásárolhatja ki az egyik lakástulajdonos a részvényeit másoktól?
A lakás egyik tulajdonostársa kivásárolhatja más tulajdonosok üzletrészeit, ha megállapodást köt velük, vagy bizonyos körülmények között erőszakkal kivásárolhatja a részvényeket.
Így ha a tulajdonos részesedése a többi tulajdonostárs üzletrészeinek nagyságához képest jelentős (azaz mások részesedéséhez képest a legnagyobb részesedés), akkor a bíróságon a tulajdonostárs felváltva ismerheti el a az élettársak részvényeit jelentéktelennek tekintik, és kivásárolják. A visszaváltás csak akkor lehetséges, ha mindhárom feltétel egyidejűleg teljesül: a tulajdonostárs részesedése elenyésző, ez az arány reálisan nem osztható ki, a tulajdonosnak nem fűződik jelentős érdeke a közös tulajdon használatához (Ptk. 252. Az Orosz Föderáció kódexe).
A kényszervisszaváltás kérdését általában a bíróságok döntik el a részvények természetbeni allokációja esetén. Sőt, hogy a részesedés jelentéktelen-e vagy sem, azt minden esetben a bíróság dönti el, figyelembe véve az eset összes körülményét. Például a bíróság figyelembe veheti a következő körülményeket: az ingatlan használatának szükségessége életkor, egészségi állapot, szakmai tevékenység, gyermekek jelenléte, más családtagok, beleértve a fogyatékkal élőket is, stb.
Ha az egyik lakástulajdonos el akarta adni a tulajdonrészét, a többi tulajdonostárs megtilthatja-e tőle?
Az üzletrész tulajdonosának joga van saját belátása szerint rendelkezni részesedésével, más tulajdonostársaknak nincs joga beleavatkozni. A törvény azonban meghatározza a tulajdonos részvényei feletti rendelkezésének néhány jellemzőjét. Például egy részvény eladásakor annak tulajdonosának először írásban kell felajánlania, hogy megvásárolja a részesedését más tulajdonosoknak. A tulajdonostársaknak egy hónapon belül el kell fogadniuk az üzletrész megvásárlását, vagy vissza kell utasítaniuk. Ha a lakás tulajdonostársa nem válaszolt a lakás tulajdonrészének eladására vonatkozó ajánlatára, vagy megtagadta annak megvásárlását, akkor Önnek joga van a lakásban fennálló részesedését bármely harmadik félnek eladni az áron. és azokkal a feltételekkel, amelyeket a lakás társtulajdonosának írt levelében jelzett . Az ár költsége az új vevő számára nem lehet alacsonyabb, mint amit a tulajdonostársnak ajánlottak fel.
Milyen feltételek mellett oszthatók ki a természetbeni részvények?
A közös tulajdon résztvevőjének jogában áll követelni a közös tulajdonból való részesedésének kiutalását (Ptk. 252. cikk). Például egy lakóépületben a természetbeni részesedés kiosztása csak akkor megengedett, ha a ház többi részétől teljesen elszigetelt, azaz külön bejárattal és független kommunikációval rendelkező lakóteret meg lehet szervezni. A természetbeni részesedés kiutalása a tulajdonostársak megegyezésével és megegyezés hiányában bírósági úton is lehetséges.
Fontos figyelembe venni, hogy tilos a természetbeni kiosztás, ha annak megvalósítása a közös tulajdonban lévő vagyontárgyak aránytalan károsodása nélkül lehetetlen (például az ingatlan rendeltetésszerű használatának ellehetetlenülése, műszaki állapotának jelentős romlása). állapot vagy az anyagi érték csökkenése). Ha lehetetlen természetbeni részesedést kiosztani, akkor a bíróság a kiosztott tulajdonos kérelmére jogosult arra, hogy a megosztott tulajdon fennmaradó résztvevőit pénzbeli ellentételezésre kötelezze. Az ilyen kompenzáció megszerzése után a tulajdonos elveszíti a részesedéséhez való jogot.
A megosztott tulajdon nem ritka manapság. Különféle okok miatt merül fel, és gyakran ismeretlen emberek között. Mit tegyen a lakás egy részének tulajdonosa, ha nincs kedve más részvények tulajdonosaival élni? Lehetséges-e valahogy eladni a részesedésemet, és pénzre váltani, hogy saját lakást vásároljak? Ezek a sürgető kérdések sok állampolgárt foglalkoztatnak, ezért azonnal válaszolok: el lehet adni egy ingatlanrészt. De az üzletnek számos árnyalata van, amelyekről ma részletesen beszélek.
A megosztott tulajdon a közös tulajdon egy fajtája. Az ilyen ingatlanok fő jellemzője az egyes tulajdonosok részesedésének meghatározása.
A megosztott tulajdon főbb jellemzői:
A lakásrészesedéssel rendelkező tulajdonosok jogait szabályozó fő törvény a Polgári Törvénykönyv 16. fejezete. Az együttélés szabályait a Lakástörvény határozza meg.
Az ilyen ingatlan elidegenítésekor a következőket kell követnie:
Részletesebben elmondom, hogy a fenti szabályzat mit tartalmaz, és milyen jellemzői vannak az ingatlanrészesedés értékesítésének.
Részvényének tulajdonos általi értékesítését törvény nem tiltja. De ne rohanjon vevőt keresni. Az ilyen ingatlanok elidegenítésekor a tulajdonostársak elővásárlási jogának szabálya az irányadó. Az Art. (1) bekezdése állapítja meg. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve:
„A közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a közös tulajdonban maradó résztvevõk elõvásárlási joggal rendelkeznek az eladásra kerülõ részvény megvásárlására azon az áron, amelyért az eladásra került, és más azonos feltételek mellett.”
A teljes lakás adásvételével ellentétben az üzletrész elidegenítése kötelező közjegyzői hitelesítéshez kötött:
„Az ingatlan közös tulajdonában lévő részesedések elidegenítésével kapcsolatos ügyletek, ideértve a részvényeik megosztott tulajdonának valamennyi résztvevő általi elidegenítését egy ügylet során, közjegyzői hitelesítéshez kötöttek” (a 218. sz. törvény 42. cikkének 1. része) F Z).
A részvény értékesítésének sajátosságai az ilyen ingatlan jogi szabályozásához kapcsolódnak. A Polgári Törvénykönyvnek megfelelően a részvényeket kiosztó ingatlan elidegenítése a társtulajdonosok megállapodásával történik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. cikkének 1. szakasza).
A gyakorlatban ilyen megállapodást gyakorlatilag soha nem kötnek, mivel szinte lehetetlen az összes tulajdonostárs összegyűjtése, így az eladók egy kicsit más „forgatókönyv” szerint járhatnak el.
A műveletek algoritmusa:
1 . Először is az eladó köteles minden tulajdonostársat figyelmeztetni az üzletrész eladására. A hirdetmény írásban készül, feltünteti az árat, az ügylet tárgyát és az értékesítés egyéb feltételeit (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének 2. szakasza).
A Szövetségi Adószolgálat 1033/03-16-3 számú levele a következőket tekinti jelentős értékesítési feltételeknek:
„Figyelembe véve az ingatlanforgalom kialakult gyakorlatát, a hirdetményben meg kell jelölni egyéb, a felek számára jelentős feltételeket is, például: a fizetési eljárást; törvényes zálogjog megőrzése, függetlenül attól, hogy a fizetés részletekben történik-e vagy sem; a lakóhelyiség használati jogát fenntartó személyek jelenléte; vagyonátruházás időpontja stb.
2 . A levelet közjegyzőn keresztül vagy postai úton kell elküldeni. Így az értesítés megerősítése a megfelelő közjegyzői igazolás vagy a postai úton kiadott távirat másolata (az FNP 1033/03-16-3 számú levél 2.5. pontja).
3 . Ha egy hónapon belül nem érkezik válasz, vagy a tulajdonostárs írásban megtagadja az ügyletet, nyugodtan eladhatja részesedését másnak.
Számos független értékbecslő van a piacon, akik képesítési bizonyítvány alapján járnak el. A szükséges számítások elvégzése után a szakember jelentést ad ki, amelyet biztonságosan használhat a tranzakció lebonyolításakor.
A vevő keresését azután kell megkezdeni, hogy megkapták a megosztott tulajdonban lévő többi résztvevő elutasítását, vagy egy hónappal azután, hogy értesítették őket.
Még ha korábban talált is vevőt, csak akkor van joga üzletet kötni vele, ha a tulajdonostársak megtagadják a vásárlást.
A vevőnek felajánlott árnak meg kell egyeznie a hirdetményben feltüntetett árral.
Ha felveszi a kapcsolatot egy ingatlanossal, ő segít a tranzakció helyes végrehajtásában. Ha saját maga ad el ingatlanrészesedést, ellenőrizze a szerződésben a következőket:
A tulajdonosi jogok Rosreestrben történő bejegyzése után az új tulajdonos a lakásrész teljes tulajdonosává válik.
A lakóhelyiségek megosztott tulajdoni formája nem fosztja meg minden tulajdonost a részesedése feletti rendelkezési jogtól, hanem további korlátozásokat teremt. A lakásrész értékesítésénél figyelembe kell venni a megmaradt tulajdonosok törvény által biztosított elővásárlási jogát. A lakásrész értékesítésének eljárását a 2015. július 13-án kelt 218-FZ szövetségi törvény „Az ingatlanok állami nyilvántartásáról” határozza meg.
A bemutatott anyagból megtudhatja, hogyan lehet közös tulajdonú lakást eladni, illetve milyen törvényes értékesítési lehetőségek teszik lehetővé az elővásárlási jog megkerülését.
A jogszabály különféle lehetőségeket tesz lehetővé az ingatlan tulajdonlására, többek között közös tulajdoni forma kialakításával. Ebben az esetben a lakás tulajdonjogának és elidegenítésének következő jellemzői jönnek létre:
A megosztott tulajdonosi jogok meglétét az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból származó információk igazolják. Minden tulajdonos rendelkezik egy csomag tulajdoni okmányokkal, amelyek meghatározzák az ő részesedésének nagyságát a common law-ban.
A lakásban lévő részvények elidegenítésére vonatkozó eljárás során figyelembe kell venni a lakás megszerzésére vonatkozó elővásárlási jogot (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke), amely minden részvényest megillet. Ez a jogi követelmény arra kényszeríti az eladót, hogy megfeleljen a következő műveleti algoritmusnak:
A többi tulajdonos értesítésekor figyelembe kell venni a törvényi előírásokat. Az elővásárlási jog az eredeti szerződés- és közleménytervezetben meghatározott feltételekkel megegyező adásvételi eljárást jelent. Ezen feltételek módosítása nem megengedett.
Ha a fennmaradó részvénytulajdonosok felhívására nem érkezik válasz, a részvény további értékesítése szokásos szabályok szerint történik.
Fontos! Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a közös ingatlanokkal kapcsolatos ügyletekre vonatkozó megállapodások közjegyzői hitelesítéshez kötöttek. A jegyző a megállapodásban foglaltak ellenőrzése mellett megállapítja a fennmaradó részvényesek értesítési feltételeinek betartását.
Az elővásárlási jogot különböző tulajdonosok egyidejűleg is igénybe vehetik. Ebben az esetben a részesedés egyenlő arányban kerül felosztásra az egyes vásárlók között.
Ha valamilyen okból a részvény tulajdonosa azt tervezi, hogy nem értesíti a fennmaradó tulajdonosokat a közelgő eladásról, alternatív cselekvési lehetőségek is lehetségesek. Figyelembe kell venni, hogy az elővásárlási jog megvonása számos esetben az ügylet érvénytelenségéhez vezethet az érdekelt felek kérelmére.
A részvény tulajdonosának joga van az üzletrész felett bármilyen törvényes módon rendelkezni, beleértve az adományozást is. A részvényre vonatkozó jogok ajándék formájában történő átruházása az adásvételi szerződés alternatívája lehet, ha a felek úgy tervezik, hogy elkerülik a fennmaradó részvényesek értesítését és elővásárlási joguk gyakorlását.
Ebben az esetben a következő jellemzőket kell figyelembe venni:
Így ajándékozási szerződés megkötésével lehetőség van egy üzletrész értékesítésére, de ebben az esetben a vevőt jelentős kockázatok terhelik.
A közelgő ügylet feltételeiről való megállapodás során a részvény eladójának és vevőjének joga van önállóan meghatározni a szerződés árát. Ebben az esetben van lehetőség felfújt eladási ár megállapítására, hogy más részvényesek ne élhessenek vételi elővásárlási joggal.
Fontos! Az ilyen típusú ügyleteknél figyelembe kell venni, hogy a többi részvényes értesítése nem kerülhető el.
Ugyanakkor fennáll annak a lehetősége, hogy akkor is élnek az elővásárlási joggal, ha az ár nyilvánvalóan feldobott. Ennek oka lehet, hogy nem szívesen engedik meg, hogy kívülállók legyenek tulajdonosok.
Ezenkívül a részvény értékének túlbecslése az ügylet érvénytelenségéhez vezethet, ha a fennmaradó részvényesek bizonyítani tudják, hogy a tényleges szerződéses ár kisebb összeg volt. Ne feledkezzen meg a jövedelemadó jelentős emeléséről, amelyet az eladónak a szerződésben rögzített ár alapján kell fizetnie.
Egy másik nem szokványos értékesítési lehetőség a kölcsönszerződés megkötése a részvény egyidejű zálogjogosításával. Ebben az esetben, ha a tartozás visszafizetési kötelezettsége nem teljesül, a hitelezőnek jogában áll a biztosítékot letiltani.
Ezt az ügylettípust rendkívül ritkán alkalmazzák, mivel kétszer kell átesni az állami bejegyzési eljáráson, először a zálogjog bejegyzéséhez, majd a zálogjogosult tulajdonjogának bejegyzéséhez.
Annak érdekében, hogy ez a tranzakció ne minősüljön fiktívnak, a feleknek meg kell jelölniük a pénzeszközök felhasználásának valós időtartamát. Ez jelentősen megnöveli a részvény tulajdonjogának átruházásának időtartamát.
A vételi elővásárlási jog csak a részvények harmadik fél javára történő fizetett elidegenítésének esetére vonatkozik. Ha egy részvényt más részvények egy vagy több tulajdonosának adnak el, az elővásárlási jog nem érvényesül. Abban az esetben, ha több részvényes is kinyilvánította készségét egy részvény megvásárlására, az eladónak joga van önállóan meghatározni a vevőt.
Ezen túlmenően nem követelhető a részesedés átruházásának elővásárlási joga ingyenes jellegű ügyletekben, adományozásban vagy bérleti díjban.
Fontos! A csere bejegyzésekor az elővásárlási jog érvényben marad, mivel az ilyen típusú ügylet ellenszolgáltatás jellegű.
Ugyancsak nem érvényes az elővásárlási szabály a részvény nyilvános árverésen történő értékesítése esetén. Erre az eljárásra végrehajtási eljárás alatt álló tartozás törlesztése vagy magánszemély csődje esetén kerül sor.
A törvény az egyetlen korlátozást tartalmazza: a részvények elidegenítésekor nem szabad megjelölni a részvényt a követelési jog átruházásának tárgyaként (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 388. cikke). Mivel a megosztott tulajdonú ügyletek közjegyzői hitelesítéshez és állami nyilvántartásba vételhez kötöttek, az üzletrészre vonatkozó követelési jog átruházásáról szóló megállapodást mint törvénytelent elutasítják.
A közös tulajdonú lakásra vonatkozó adásvételi szerződés lehetővé teszi, hogy a vevő megvásárolja a teljes ingatlant az összes részesedés egyidejű átruházásával. Ebben az esetben nem kell külön megállapodást kötni az egyes részvényesekkel, kivéve a különböző időpontokban történő részvényvásárlás eseteit (például két szerződés alapján lakás vásárlása két részvényessel rendelkező lakáshoz köthető ).
Ha megosztott részvételű lakást vásárol, vegye figyelembe a következő jellemzőket:
A legtöbb kérdést a részvényesek közötti pénzelosztási eljárás veti fel egy teljes lakás eladása esetén. Mivel a törvény teljes szerződési szabadságot biztosít, az eladók maguk határozhatják meg, hogyan oszlanak meg a pénz egy közös ingatlan eladásakor.
A vevőtől kapott pénzeszközök elosztására a következő lehetőségek engedélyezettek:
Közös részvétellel történő lakásvásárlás után az eladót személyes tulajdonjog illeti meg. Ha két vagy több vevő vett részt az ügyletben, jogukban áll a közös tulajdon formáját választani (részvény vagy közös tulajdon).
Megakadályozhatja-e valamelyik részvényes az adásvételi szerződés megkötését, és milyen jogkövetkezményei vannak az ilyen kifogásoknak? A kifogás indokaitól függetlenül lehetetlen megtiltani az egyik tulajdonost a részvény eladásától.
Ha a tulajdonosok egyike tiltakozik, a következő lehetőségek állnak rendelkezésre:
Ha a tulajdonostársak egyike kifogásolja az üzletrész kívülállónak történő eladását, azt elővásárlási joggal megilleti a visszavásárlás. Ebben az esetben 30 napon belül el kell fogadnia a kapott tranzakciós értesítést.
FIGYELEM! A legutóbbi jogszabályi változások miatt a cikkben szereplő információk elavultak lehetnek! Ügyvédünk ingyenes tanácsot ad Önnek - írd az alábbi űrlapba.
Olvasási idő: 6 perc
Vannak olyan esetek az életben, amikor egy ingatlan egyszerre több tulajdonosé. Sokan inkább először határozzák meg az egyes tulajdonosok részvényeit. A lakás közös tulajdona befolyásolja az eladási eljárást.
Mielőtt megvizsgálnánk a közös tulajdonnal kapcsolatos kérdéseket, meg kell határozni, hogy mi az.
A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy tárgy egyidejűleg több személy tulajdonában van. Sokan tudják, mi ez. A lakásrészesedés lehet:
Ha jogszabály vagy megállapodás másként nem rendelkezik, minden részvény egyenlőnek minősül. Ezeket törtként vagy százalékban fejezik ki.
A részesedés nagyságát befolyásolhatják az egyik fél által az ingatlan forgalmi értékét befolyásoló fejlesztések is.
Figyelembe véve, hogy mit jelent egy lakás közös tulajdona, érdemes megjegyezni: különféle okok miatt merül fel:
A tulajdonviszonyokat szabályozó fő jogalkotási aktus, beleértve a közös tulajdonhoz kapcsolódókat is, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Meghatározza, hogy mikor keletkezik és szűnik meg a megosztott tulajdon, valamint az ilyen ingatlanok elidegenítésével kapcsolatos árnyalatok.
A regisztráció részletei itt találhatók:
Az adózással kapcsolatos pontokat az Orosz Föderáció adótörvénykönyve határozza meg.
A vagyonjogi kérdések bírósági megoldása során fontos szerepet játszik az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása és a 2007. október 2-i 229-FZ „A végrehajtási eljárásokról” szóló szövetségi törvény.
Mint korábban említettük, a közös tulajdonjog különböző okokból keletkezhet. Nézzük meg ezek közül a leggyakoribbakat.
Fentebb említettük, hogy az orosz jogszabályokban fennáll a részvények egyenlőségének vélelme - hacsak törvény vagy megállapodás nem rendelkezik a vagyonmegosztás egyéb feltételeiről, az összes tulajdonos részesedését egyenlőnek tekintik. Senki sem tiltja azonban az ingatlanmegosztás eltérő módjának megállapítását.
Az eredetileg meghatározott részvények nagysága változhat például az ingatlan jelentős fejlesztése következtében, ami növeli annak piaci értékét.
Minden tulajdonosnak megvannak a jogai egy lakás közös tulajdonában. Vagyonát önállóan használhatja, a többi résztvevőtől függetlenül. Részvényértékesítés esetén azonban figyelembe kell venni, hogy a megmaradt tulajdonosoknak elővásárlási joguk van annak megvásárlására.
Az állampolgárnak az adásvétel előtt legalább egy hónappal írásban be kell jelentenie szándékát a többi tulajdonostársnak. Ha ezen időszak alatt egyik résztvevő sem fejezi ki szándékát az ingatlan részesedésének megszerzésére, az azonos feltételekkel más személyeknek is eladható.
Amennyiben a többi tulajdonostárs nem szándékozik megvásárolni az üzletrészt, írásos felmondási nyilatkozat aláírásával időt takaríthat meg az eladónak. Ezután a részesedés eladásához nem kell várnia a hónap végéig.
Ez a szabály csak a közös tulajdonban lévő részesedés értékesítésére vonatkozik. Részesedését más tulajdonosok értesítése nélkül is adományozhatja.
Sok embert érdekel, hogyan lehet közös tulajdont létrehozni egy lakásban. Közös tulajdon fennállása esetén a részvények kiosztása megállapodás megkötésével lehetséges. Ezenkívül ezt a rendelkezést gyakran előírják a tranzakciókban:
Érdemes megfontolni, hogy a legutóbbi jogszabályi változások megkövetelik az adásvétel közjegyzői hitelesítését.
A magas ingatlanárak miatt akár több tulajdonosnak is nehéz lakást vásárolni, így egyesek kénytelenek jelzáloghitelre lakást felvenni.
A bank választja ki a fő hitelfelvevőt (általában azt a személyt, aki többet keres, mint a többiek) és a társhitelfelvevőket. De a gyakorlatban nem minden bank fog beleegyezni egy ilyen üzletbe. A pénzintézetek számára nem előnyös, ha mindenki a rá eső rész után fizet forrást, ezért összefügg a fő hitelfelvevő elkülönítése.
A belső kérdéseket, például a hitelek egymás közötti elosztását a résztvevők önállóan döntik el.
A gyermekes családok állami támogatásának egyik formája az anyasági tőkeprogram, amelynek keretében többek között a család életkörülményeinek javítására bocsátanak ki forrásokat.
Ez a pénz persze nem elég lakásvásárláshoz, de jelzáloghitel induló letétként használható.
Az anyasági tőke a jogszabályban meghatározott korlátozott számú célra fordítható.
Ebben az esetben bizonyos feltételeket be kell tartani. Az egyik a lakás közös tulajdonkénti bejegyzési kötelezettsége. Ez garanciát jelent arra, hogy minden családtag, beleértve a kiskorú gyermekeket is, a tulajdonos lesz.
Az ilyen dokumentumot írásban kell elkészíteni, és közjegyzői hitelesítéshez kell kötni.
A vagyonmegosztás a lakóingatlan egy részének átruházása az egyes tulajdonosok tulajdonába, a közös tulajdonban való részesedésük arányában. Nem meglepő, hogy a polgárokat érdekli, ha a lakás osztott tulajdonban van, hogyan lehet a mindenki tulajdonában lévő négyzetmétereket valamelyikük tulajdonába adni.
A felek a részleteket egymás között megbeszélve adásvételi szerződést vagy ajándékozási szerződést köthetnek.
Ha a probléma önként nem oldható meg, jogi eljárást kell indítani. Ehhez össze kell gyűjtenie egy teljes dokumentumcsomagot az osztható ingatlanról, valamint bizonyítékot kell szolgáltatnia arra vonatkozóan, hogy miért kell azt a meghatározott módon felosztani.
Ehhez először meg kell ismerkednie azzal, hogyan néz ki egy lakásrészvény-megosztási kérelem minta.
A közös tulajdontól való részesedés elválasztásakor a tárgy egy része a közös tulajdonban való részesedése arányában válik a személy tulajdonába. Az eljárás eredményeként az állampolgárnak a közös tulajdonban való részesedéshez való joga megszűnik.
A megosztás kiosztásának két módja van:
A felek megállapodása alapján lehetőség van a közös vagyon megosztásának rendjéről és feltételeiről szóló megállapodás megalkotására. Példaként nézze meg, hogyan néz ki a házastársi részesedés felosztásáról szóló megállapodás minta.
Ha nézeteltérések vannak, bírósághoz kell fordulnia. Ennek eredményeként döntés születik a természetbeni részesedés kiutalásáról, és ha ez nem lehetséges, pénzbeli ellentételezést rendelnek a tulajdonoshoz.
Egy egyszobás lakás közös tulajdona gyakran lehetetlenné teszi annak felosztását. A polgári jog szerint azonban a vagyon megosztásának lehetetlensége nem zárja ki a személynek azt a jogát, hogy indítványozza a közös tulajdon használatára vonatkozó eljárás megállapítását.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kimondja, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlanok tulajdonlása és használata az összes résztvevő egyetértésével történik, és ha nem sikerül kompromisszumot kötni, az ilyen sorrendet a bíróság határozza meg.
Mint fentebb megjegyeztük, a közös tulajdonú lakás eladásának megvannak a maga sajátosságai. Mindenekelőtt a személynek felajánlania kell a vásárlást az ingatlan többi tulajdonosának.
Részvénye eladási szándékára vonatkozó figyelmeztetést írásban kell közölni.
Más tulajdonosok írásos visszautasítást írhatnak, vagy beleegyezhetnek az ingatlan egy részének megvásárlásába. Ha egy hónapon belül nem érkezik válasz, a személynek jogában áll eladni részesedését bármely más állampolgárnak.
Az eredeti értékesítési feltételeket azonban fenn kell tartani. Nem teheti őket jövedelmezőbbé, mint azokat, amelyeket más résztvevők számára hoztak létre.
Nézze meg, hogyan zajlik egy közös tulajdonú lakás értékesítése 2019-ben.
A 2019. évi közös tulajdonú ingatlanadó számítása az ingatlan kataszteri értékének figyelembevételével történik. Oroszországban ez a lehető legközelebb van egy lakás piaci értékéhez, tehát jelentős összeget tesz ki.
A magánszemélyek vagyonadóját az ingatlan helyén adóbevallás alapján kell megfizetni.
Az alapkamat 0,1%. 2015-ig a BTI becslése szerinti leltári érték alapján számították ki az adót, most azonban fokozatosan emelkedik a lakásadó.
Magánház is lehet közös tulajdonban. Jellemzően a közös tulajdonjog arra a telekre is kiterjed, amelyen az objektum található.
Az ebbe a kategóriába tartozó ingatlanok igénybevételének rendje megegyezik a lakás esetében: a felek megegyezésével vagy bírósági úton.
Mint fentebb említettük, a közös tulajdon mellett van közös tulajdon is. Ez azt jelenti, hogy egy tárgyat több személy birtokol, külön részvények kiosztása nélkül. A leggyakoribb lehetőség a házastársak közös tulajdona.
Minden résztvevő közös megegyezéssel birtokol és rendelkezik ingatlannal. Ugyanakkor egy lakást csak az ingatlan összes tulajdonosának közjegyzői jóváhagyásával lehet eladni, bár minden tulajdonosnak joga van rendelkezni a négyzetméterével.
Ha van közös közös ingatlan, sok kérdés merül fel az emberekben: hogyan kell azt nyilvántartásba venni, hogyan kell energiaellátási szerződést kötni, hogyan kell az ilyen ingatlanról rendelkezni stb.
Az ilyen típusú ingatlanok birtoklása megvannak a maga sajátosságai. Értékesítéskor tehát érdemes figyelembe venni a megmaradt résztvevők vételi elővásárlási jogát, illetve a természetbeni részesedés kiutalásakor ügyelni arra, hogy ne minden alkatrész tartozik kiosztáshoz.
Egyes esetekben a tulajdonosok pénzbeli kompenzációt kaphatnak.
Jogász. A szentpétervári ügyvédi kamara tagja. Több mint 10 éves tapasztalat. A Szentpétervári Állami Egyetemen szerzett diplomát. Szakterületem a polgári, családi, lakásjog és földjog.
