A területhasználati és -fejlesztési szabályokat egy városi vagy vidéki településre vonatkozó főterv, vagy területi integrált várostervezési sémák alapján dolgozzák ki a körzetek (megyék), vidéki körzetek (megyék, községi tanácsok) területeinek fejlesztésére. Ezek egy helyi önkormányzati szerv szabályozó jogi aktusai, amelyek a települések megfelelő területein megállapítják a településrendezési tevékenységek végrehajtásának rendjét.
Az építési szabályzat tartalmazza grafikai és szöveges anyagok.
Grafikus anyagok olyan területi övezeti séma, amelyben meghatározzák a különböző funkcionális célú területi övezetek határait és az ilyen zónák kódjeleit, valamint a területhasználat korlátozási övezeteinek sémáját. A területi övezetek határait a vörös vonalak, a természeti objektumok természetes határai, a földterületek határai és egyéb határok figyelembevételével határozzák meg. A hagyományos normatív jogi aktusoktól eltérően, amelyekben csak a szöveg viseli a jogi terhet, a Földhasználati és Beépítési Szabályzat grafikai anyagai közvetlen jogi státusszal rendelkeznek.
Szöveges anyagok tartalmazza az egyes területi övezetekre vonatkozó aktuális településrendezési előírásokat, valamint az ingatlantárgyak használatával, megváltoztatásával kapcsolatos eljárási szabályokat.
Alatt településrendezési szabályzat a telkek és egyéb ingatlantárgyak meghatározott paramétereinek és használati típusainak összességét, valamint az ingatlantárgyak megengedett változásait jelenti az egyes övezeteken belüli városrendezési tevékenységek végrehajtása során.
A településrendezési előírások lehetnek pl:
az ingatlantárgyak engedélyezett felhasználási módjai (a tulajdonosoknak joguk van a számukra elfogadható felhasználási módokat megválasztani, illetve a piaci viszonyoktól függően megváltoztatni; külön egyeztetett esetekben ehhez bizonyos feltételek betartása és megegyezés szükséges a kapcsolódó ingatlanok károsodásának elkerülésének kritériumai);
a telkeken megengedett beépítés korlátozó paraméterei (például az épületek bemélyedése a telkek határaitól, az épületek magasságának vagy szintszámának mutatói, az építési telkek százalékos aránya stb.).
A településrendezési előírások minden telektulajdonosra, földhasználóra, földtulajdonosra és földterületbérlőre kötelezőek, tekintet nélkül a tulajdonformára és a telkekre vonatkozó egyéb jogokra.
Meglévő ingatlanok rekonstrukciója, bővítése, valamint a meghatározott telkekhez szorosan kapcsolódó új ingatlanok építése csak a kialakított településrendezési előírásoknak megfelelően végezhető.
A területhasználati és -fejlesztési szabályzat meghatározza az úgynevezett nem rendeltetésszerű használat helyzeteit. Az ilyen oldalak használatának módját az Art. Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 85. cikke. A törvényi övezeti normatíva bevezetése előtt létező ingatlantárgyakat, amelyek jellemzői és használati paraméterei eltérnek a településrendezési előírásoktól, alkalmatlanná nyilvánítják, és különleges rendszerben továbbra is fennállnak anélkül, hogy határidőt tűztek volna ki az összhangba. a településrendezési szabályzattal. Használhatók, karbantarthatók, feltéve, hogy nem növekszik a területhasználati és -fejlesztési előírásokkal való eltérés mértéke. Sőt, ezen objektumok későbbi változtatásának csak a településrendezési előírásokkal való összhangba hozása irányába kell történnie. Kivételt képeznek azok az esetek, amikor az ingatlantárgyak használata veszélyes az emberek életére és egészségére, a környezetre, a történelmi és kulturális emlékekre. Az ilyen telek és egyéb ingatlantárgyak használatának tilalmát, illetve használati módjuk településrendezési előírásokkal való összhangba hozásának határidejét az önkormányzati szervek állapítják meg.
A jogszabály által bevezetett fogalom "Nem megfelelő használat" a városfejlesztési politika megvalósításának egyik jogi mechanizmusának tekinthető. A gazdasági mechanizmusokkal való interakció biztosításával hatékonyabban lehet megoldani a korábban nehezen megoldható problémákat, például a veszélyes iparágak átprofilozásának, áttelepítésének problémáját.
Az építési szabályzat a vonatkozó állami városrendezési szabályzatokon és előírásokon alapul. Egyes településeken az építési szabályok tartalma az Orosz Föderációt alkotó egységek várostervezési szabványait és szabályait is tartalmazza. Ez annak köszönhető, hogy figyelembe kell venni a helyi éghajlati, gazdasági, társadalmi és egyéb feltételeket.
A területhasználati és -fejlesztési szabályok az önkormányzat határain belül jogilag kötelező erejűek. Ezeket minden, az ingatlanban változtatást végrehajtó vagy ebben a folyamatban részt vevő szervezet, a közigazgatási felügyeleti és ellenőrzési hatóságok, az ingatlantulajdonosok és -használók, befektetők, tervezők, fejlesztők, vállalkozók végrehajthatják. A szabályok képezik a vitás kérdések bírósági rendezésének alapját. A településrendezési előírások tájékoztatása az állami településrendezési kataszterbe történő felvételhez kötött.
A Településrendezési Szabályzat szerint a településrendezési dokumentáció és a Területrendezési Szabályzat értelmes aránya a következő. A város főtervét (vagy a kerület területének átfogó városfejlesztési tervét), mint a területek és települések fejlesztésének tervezésére vonatkozó városrendezési dokumentációt, hosszú távú tervezési dokumentumnak tekintjük, amely meghatározza a fejlesztés fő irányait. a területet, és városrendezési előírások megállapítása nélkül funkcionális övezeteket hajt végre.
A terület- és településfejlesztés tervezéséről szóló városrendezési dokumentáció alapján, Területhasználati és -fejlesztési szabályok, amelyben a Főterv általános határozatai konkrét kifejezést nyernek településrendezési előírások formájában, azaz jogi nyelvre „lefordítva”. A területhasználati és fejlesztési szabályok így biztosítják a Főterv következetes végrehajtását.
A Területhasználati és Fejlesztési Szabályzat kialakítása szempontjából különös jelentőséggel bírnak a területhasználat környezeti feltételek és a gazdasági tevékenység szabályozási rendjének az Általános Tervben és más speciális dokumentumokban meghatározott korlátozásai, beleértve az egészségügyi védőövezeteket, vízvédelmi övezeteket, övezeteket. a kiemelten védett természeti területek, a kulturális örökségvédelmi objektumok védelmi feltételeinek korlátozási övezetei. A területhasználat korlátozásának feltételei alapján kialakított településrendezési szabályozás elsőbbséget élvez, és főszabály szerint korlátozó vagy tiltó jellegű.
A Területhasználati és Beépítési Szabályzat alapján a településfejlesztési városrendezési dokumentáció, amelyben különösen a telekhatárok megállapítása, a beépítés építészeti megoldása, a mérnöki felszerelési, közlekedési és tereprendezési, valamint egyéb kérdések megoldása.
Az építési szabályzat kidolgozásának, mérlegelésének, megtárgyalásának, az állampolgárok és társulásaik területhasználati és fejlesztési javaslatainak figyelembevételével, valamint azok jóváhagyásának, közzétételének és végrehajtásának rendjét az önkormányzati szervek határozzák meg.
Az ilyen normatív jogi aktusok tervezeteit rendszerint egy erre szakosodott tervező szervezet, gyakran versenyeztetés alapján, és a helyi hatóságok közösen dolgozzák ki. Struktúraként külön tárcaközi bizottság hozható létre, amely egyrészt aktívan részt vesz a dokumentum elkészítésében, másrészt biztosítja a jövőbeni működését.
Az Orosz Föderációt helyi önkormányzatok és alkotó egységek szintjén már megvannak a tapasztalatok a kapcsolatok speciális szabályozásáról a területi zónázás terén. A várostervezési tevékenységek jogi szabályozásának új mechanizmusain alapuló építési szabályokat hagytak jóvá például Novgorodban, Irkutszkban, Habarovszkban, Kazanyban és Szamarában. Moszkvában elfogadták a "Moszkva területének várostervezési zónáiról" szóló törvényt.
Az egyik első olyan város, amelyik kidolgozta a jogi övezetek rendszerét, Kazan városa. A városban 32 fajta övezet található, amelyek hat csoportba tömörülnek: lakóövezetek, központi üzleti és kereskedelmi, ipari és kommunális, különleges felhasználású övezetek, rekreációs övezetek, mezőgazdasági övezetek.
A lakóövezetek csoportjában például a következő zónákat különböztetjük meg: egyedi lakóövezeti fejlesztés; egyéni lakossági fejlesztés a történelmi és kulturális emlékek védelmi feltételeire vonatkozó korlátozások érvényességi területein; alacsony emeletes vegyes lakásfejlesztés; alacsony emeletes vegyes lakóépület azokon a területeken, ahol a történelmi és kulturális emlékek védelmi feltételeit korlátozzák; középemeletű vegyes lakossági fejlesztés; középemeletű vegyes lakótelepi fejlesztés a területeken Történelmi és kulturális emlékek védelmi feltételeit korlátozó intézkedések; 5-10 emeletes többszintes lakóépületek; 5-10 emeletes többszintes lakóépületek azokon a területeken, ahol a történelmi és kulturális emlékek védelmi feltételeit korlátozzák; 9-20 emeletes többszintes lakóépületek.
Valamennyi övezetre és ennek megfelelően az ezekben az övezetekben elhelyezkedő földrészletekre vonatkozóan ingatlanhasználati szabályok kerültek meghatározásra. Így a jogilag rögzített szabályozású övezetek jogilag rögzített határai jönnek létre.
Az Építési Szabályzat tartalmazza a telek ingatlanokká alakításának eljárási kérdéseit. A kialakított földrészletekről a telek engedélyezett használatáról igazolást állítanak ki. Ez a dokumentum rögzíti az ingatlantárgyak használatának és építésének jogi feltételeit. Ugyanakkor a tanúsítvány a tervezés alapjául is szolgál. Például a tanúsítvány alapján tervezési megbízásokat dolgoznak ki, és adják ki a közműhálózati csatlakozás műszaki feltételeit.
Az építési szabályzat eljárásrendet is tartalmaz arra vonatkozóan, hogy a városvezetés az ingatlanegységként kialakított telkekre elsődleges jogot adjon. Telek hosszú távú bérbeadásra történő átadásakor megállapodást kötnek az átruházás részletes feltételeivel és azok érvényesítését, illetve a szerződés felbontását szolgáló intézkedésekkel.
A kazanyi építési szabályzatnak azonban számos kétségtelen előnye mellett van néhány hátránya is, amelyek sok hasonló projektre jellemzőek. Az Építési Szabályzat különösen csak egyes övezetekben tartalmaz tájékoztatást az építési korlátozó paraméterekről. Ezen követelmények hiánya az egyes övezetekre vonatkozóan hibás várostervezési döntésekhez, valamint a polgárok jogainak és érdekeinek megsértéséhez vezethet.
Az építési szabályzatok és előírások szerkezetének és tartalmának a fejlesztő érdekeit kell szem előtt tartania, tiszteletben kell tartania a közérdek garanciáit, valamint a szomszédos telkek tulajdonosainak, bérlőinek, használóinak jogait. A Területhasználati és Fejlesztési Szabályzat tehát a város fejlődésének szükséges dokumentuma, amely hozzájárul a város lakossági vonzerejének és biztonságának eléréséhez, miközben növeli a biztonságot és csökkenti a befektetők kockázatait.
Ismétlő kérdések
Általános terv, mint a város városfejlesztési célstratégiája. A főterv kötelező rendelkezései.
A főtervek tervezésének határait és jellemzőit meghatározó tényezők.
A főterv grafikai alapanyagai.
A közgazdász feladatköre a főterv kidolgozásában.
A lakott területek fejlesztését szolgáló városrendezési dokumentáció főbb típusai.
Mely területekre terveznek projekteket?
Földmérési projekt, mint fő dokumentum a földhasználati kapcsolatok stabilitásának biztosítására, és annak tartalma.
Milyen mutatókat határoznak meg a fejlesztési projektben?
2017. március 29-én elfogadták az orosz főváros földhasználatára és fejlesztésére vonatkozó frissített szabályokat. Ezt a dokumentumot az önkormányzat számos előírás alapján hagyja jóvá. A PZZ-t országunk összes nagyobb városára állítják össze.
A földhasználati szabályok Moszkva teljes területére vonatkoznak (Scserbinka, Troitsk és Szkolkovo MIC kivételével).
Két fontos szempontot határoznak meg:
A fejlesztési és területhasználati szabályok főbb elvei a következők:
A kijelölt területeken belül a PZZ hatósági jóváhagyását követően a településrendezési tevékenységet a megállapított szabályok betartásával kell végezni. Ez a tény néha arra kényszeríti a fejlesztőket, hogy módosítsák az aktív projekteket (ha a használati feltételek megváltoztak).
Fontos: ha a frissített PPZ a meglévő építési projektek túlzott mértékű kiigazítását teszi szükségessé, a fejlesztőket felkérik a dokumentum módosítására. A kormány gyakran találkozik.
Az építési és területhasználati szabályzat a város egyik legfontosabb dokumentuma, amely a befektetőknek és a fővárosi lakosoknak ad lehetőséget:
A videón a területhasználat és -fejlesztés szabályairól
Ezen az oldalon megtekintheti és letöltheti Moszkva és a moszkvai régió területhasználati és fejlesztési szabályait. Az összes dokumentumot körzetenként strukturáltuk, így könnyen megtalálhatja és letöltheti a szükséges dokumentumot.
Hogyan lehet megnézni a PZZ-t? Töltse le az archívumot. Ebben olyan szabályozási dokumentációt és diagramokat talál, amelyek bemutatják egy adott település övezeti besorolását.
Van még kérdése? Kérje meg őket, hogy RFI konzultáljon jogászokkal!
Területhasználati és -fejlesztési szabályok - a városrendezési övezetek dokumentuma. Előírja a területi övezeteket, településrendezési előírásokat, az övezetmódosítás és egyéb változtatások rendjét.
Moszkva város és más települések RZZ fejlesztésének céljai a területek harmonikus fejlődésének, valamint az ökológiai és kulturális szempontból fontos objektumok megőrzésének feltételeinek megteremtése, a magánszemélyek és jogi személyek törvényes jogainak biztosítása, kedvező feltételek megteremtése. a beruházások vonzásának feltételei a telkek és a beruházási célú létesítmények engedélyezett felhasználási módjainak megválasztásának lehetősége miatt.
Ezek a dokumentumok hasonlóak abban, hogy várostérképeket és leírásokat tartalmaznak. Valójában azonban a főterv az elsődleges. Megjeleníti a város és az egyes települések határait, funkcionális övezeteket jelöl ki, felsorolja az elhelyezésre tervezett objektumokat. A főterv azonban közvetlenül nem tartalmaz fejlesztést szabályozó előírásokat. Ez egy olyan dokumentum, amely felvázolja Moszkva fejlődésének kilátásait.
Ha letölti Moszkva 2018-as földhasználati és fejlesztési szabályait, látni fogja, hogy megjelennek az objektumok elhelyezésére vonatkozó aktuális követelmények és a várostervezési előírások. Valójában ez a dokumentum egyértelművé teszi, hogy egy adott helyszín hogyan használható egy városi településen belül. Külön zónák vannak kijelölve, például védelmi (víztestek, természeti objektumok, kommunikációs vonalak stb.), katonai létesítmények, repülőterek területei, lakóövezetek (ez utóbbiak többlakásos épületek zónáira, egyedi lakásépítési zónákra, ill. vegyes zónák). A Moszkva vagy a moszkvai régió egy kerületének földhasználatára és fejlesztésére vonatkozó szabályok figyelembe veszik a földhasználat megengedett típusait, korlátozásokat írnak elő a tőkelétesítmények építésére, a telkek maximális méretére és az infrastruktúra-ellátás szintjére.
A moszkvai PZZ fejlesztését és módosítását a városi és kerületi bizottságok felügyelik. Először a várostervezési és építészeti szakterületen feljogosított testület elé kerül a projekt, majd a kerületi és a városi bizottsághoz kerül. Ha a projektet jóváhagyják, közmeghallgatást terveznek. A jegyzőkönyvet megküldik a végrehajtó hatóságoknak, amelyek előkészítik a projektet a moszkvai kormányhoz történő benyújtásra. Ez utóbbi úgy dönt, hogy módosítja a PPZ-t, vagy elküldi a projektet felülvizsgálatra.
A végrehajtó hatalmi vagy helyi önkormányzati szervek, valamint magán- és jogi személyek kérelmet nyújthatnak be a terület LZZ-jének megváltoztatása érdekében. A területhasználati és -fejlesztési szabályok korrekciójának okai a következők:
A moszkvai és a moszkvai régió földhasználati és fejlesztési szabályainak módosítására irányuló eljárás meglehetősen hosszadalmas. Először 30 napon belül tárgyalja a bizottság a kérdést, majd tárgyalásokat tartanak, ezt követően 30 nap áll a végrehajtó hatóságok rendelkezésére a döntés meghozatalára.
Ha bármilyen kérdése van a várostervezési övezeti dokumentumokkal kapcsolatban, szeretné kitalálni, hogy módosíthatja-e a telek engedélyezett használatának típusát, módosítania kell a PZZ-t a moszkvai régióban vagy Moszkvában, az RFI konzultációs ügyvédei biztosítják. szakmai segítséget.
Bízunk benne, hogy minden ügyfelünk számára hatékony megoldást találunk, hiszen legalább 5 éves gyakorlattal rendelkező ügyvédeket alkalmazunk. Az RFI consult 1998 óta működik a moszkvai jogi piacon – óriási tapasztalata lehetővé teszi számunkra, hogy még a nehéz helyzeteket is megoldjuk. Rendszeres ügyfeleink nagy fejlesztők Moszkvában és a moszkvai régióban.
Válassza az RFI-tanácsadást a PZZ-vel kapcsolatos problémák megoldásához 2018-ban – értékelje előnyeinket:
12. könyv A Novomoskovszki közigazgatási körzet területhasználati és fejlesztési szabályainak területi része
1) az önkormányzati területek fenntartható fejlődésének feltételeinek megteremtése, a környezet és a kulturális örökség megőrzése;
2) a települések területeinek tervezési feltételeinek megteremtése;
3) magánszemélyek és jogi személyek jogainak és jogos érdekeinek biztosítása, ideértve a telkek és a beruházási projektek jogosultjait is;
4) a befektetések vonzásának feltételeinek megteremtése, beleértve a telekhasználat leghatékonyabb típusainak és a beruházási projektek kiválasztásának lehetőségét.
2. A területhasználati és -fejlesztési szabályok a következők:
1) alkalmazásuk és e szabályok módosításának rendje;
2) a városrendezési övezetek térképe;
3) településrendezési szabályzat.
3. A területhasználati és -fejlesztési szabályok alkalmazásának és módosításának rendje a következőket tartalmazza:
1) a területhasználat és -fejlesztés helyi önkormányzati szervek általi szabályozásáról;
2) a telkek és a tőkeépítési objektumok magánszemélyek és jogi személyek általi engedélyezett felhasználási módjának megváltoztatásáról;
3) a terület önkormányzati tervezésére vonatkozó dokumentáció készítéséről;
4) a területhasználati és -fejlesztési kérdésekben nyilvános viták vagy közmeghallgatások tartása;
5) a területhasználati és területfejlesztési szabályok módosításáról;
6) a területhasználat és -fejlesztés egyéb kérdéseinek szabályozásáról.
4. A településrendezési övezeti térképen a területi övezetek határai megállapításra kerülnek. A területi övezetek határainak meg kell felelniük annak a követelménynek, hogy minden földrészlet csak egy területi övezethez tartozik. Egy telek kialakítása több különböző területi övezetben található földrészletből nem megengedett. Területi övezetek általában nem egy telek vonatkozásában kerülnek kialakításra.
5. A településrendezési övezeti térképen a település részét képező települések határai, városrész, speciális területhasználati feltételekkel rendelkező övezetek határai, kulturális örökségi helyszínek területhatárai, történeti terület határai a szövetségi jelentőségű települések, a regionális jelentőségű történelmi települések területi határai hiba nélkül jelennek meg. A jelzett határok külön térképeken is megjeleníthetők.
(lásd az előző kiadás szövegét)
5.1. A településrendezési övezeti térképen kötelezően feltüntetik azokat a területeket, amelyek határain belül a terület integrált és fenntartható fejlesztését célzó tevékenységet folytatnak, ilyen tevékenységek megvalósításának tervezése esetén. Az ilyen területek határait egy vagy több területi övezet határai mentén határozzák meg, és külön térképen jelenítik meg.
6. Az adott területi övezeten belüli telkekre és beruházásokra vonatkozó településrendezési szabályzatban fel kell tüntetni:
1) a telkek és a beruházási objektumok engedélyezett használatának típusai;
2) a telkek méretének korlátozása (minimális és (vagy) maximális), valamint az engedélyezett építési paraméterek korlátozása, a beruházási objektumok rekonstrukciója;
3) az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban a telkek használatára és a tőkeépítési projektekre vonatkozó korlátozások;
4) a terület kommunális, közlekedési, szociális infrastruktúrákkal való ellátottságának minimálisan megengedett szintjének számított mutatói, valamint ezeknek a létesítményeknek a lakosság számára megengedett maximális területi megközelíthetőségének számított mutatói abban az esetben, ha a területi övezet, amelyre vonatkozóan a településrendezési előírásokat megállapítják, a terület integrált és fenntartható fejlesztését szolgáló tevékenységeket terveznek.
6.1. A területhasználati és -fejlesztési szabályok kötelező kiegészítése a területi övezetek határaira vonatkozó információk, amelyeknek tartalmazniuk kell a területi övezetek határainak elhelyezkedésének grafikus leírását, ezen határok jellemző pontjainak koordinátalistáját a koordinátarendszerben. az Egységes Állami Ingatlannyilvántartás vezetésére szolgál. A település, városrész önkormányzati szervei is jogosultak a területi övezetek határainak elhelyezkedéséről szöveges leírást készíteni. A területi övezetek határainak elhelyezkedésének grafikus és szöveges leírásának formáit, a területi övezetek határai jellemző pontjai koordinátáinak pontosságának követelményeit, a meghatározott információkat tartalmazó elektronikus dokumentum formátumát a Kbt. szövetségi végrehajtó szerv, amely a közös állami ingatlannyilvántartás vezetése, az ingatlanok állami kataszteri nyilvántartásának végrehajtása, az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal folytatott ügyletek területén gyakorolja az állami politika és jogi szabályozás kialakításának feladatait, az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásban szereplő információk szolgáltatása.
7. A település, városrész, településközi terület területhasználati és fejlesztési jóváhagyott szabályait nem kell alkalmazni abban a részben, amely ellentétes a telkek és (vagy) az azokon elhelyezkedő ingatlanok használati korlátozásával és a végrehajtással. az Orosz Föderáció Légi Kódexével (a továbbiakban - az ingatlanok használatára vonatkozó korlátozások) összhangban megállapított gazdasági és egyéb tevékenységek azon repülőtér területén, amelynek határain belül teljes egészében vagy részben a repülőtér területe található. a repülőtér területe).
8. A jóváhagyott területhasználati és -fejlesztési szabályoknak a repülőtér területén megállapított ingatlanhasználati korlátozásokkal való összhangba hozatalának határideje nem haladhatja meg a hat hónapot.
