A jelzáloghitelezés során a bank érdekei egybeesnek a hitelfelvevő érdekeivel - a hitelintézet jó pénzt keres egy nagy hitel kamataiból, amelynek fedezete likvid ingatlan, és a hitelfelvevő gyorsan költözhet saját otthonába. A hitelfelvevő számára azonban a lakáshitel megszerzése számos kockázattal jár, ráadásul a jelzáloghitel-termékek fejlesztésekor a bank kedvezőbb feltételeket biztosít magának, mint ügyfelei számára.
Ebben a cikkben a jelzáloghitelhez kapcsolódó kockázatokról fogunk beszélni, amelyekre nem minden hitelfelvevő gondol, és amelyeket maguk a bankok nyilvánvaló okokból nem hirdetnek.
A jelzáloghitel fő előnye a hitelfelvevő számára, hogy a hitelfelvevő lakást szerezhet és abban lakhat, fokozatosan kifizetve a banknak a lakás megvásárlására kibocsátott összeget. A hitel fedezete maga a megszerzett lakás, a bank gyakorlatilag nem kockáztat semmit, és ha a hitelfelvevő abbahagyja a járulékfizetést, a hitelintézet egyszerűen elveszi a lakást, eladja és visszaadja a tartozását.
A jelzáloghitelezésben azonban a játék feltételeit a hitelintézet diktálja, nem a hitelfelvevő, ezért függetlenül attól, hogy a bank hogyan pozícionálja ügyfelei felé a jelzáloghitel-terméket, a bank mindig kedvezőbb feltételekkel lesz, mint a hitelfelvevő. Tekintsünk néhány kockázatot, amelyeknek a hitelfelvevő ki van téve, és adjunk ajánlásokat arra vonatkozóan, hogyan védheti meg magát még a hitelfeldolgozás szakaszában is.
Nem zárhatjuk ki olyan helyzetek előfordulását, amikor a hitelfelvevő elveszti fizetőképességét, és kénytelen visszaadni a banknak a fedezetet, amely a megvásárolt lakás. Úgy tűnik, hogy a hitelfelvevőnek cserébe meg kell kapnia a neki kifizetett pénzeszközök egy részét, és csak a lakásvásárlás lehetőségét veszíti el.
A kölcsönre vonatkozó járadékelszámolási rendszer sajátossága azonban, hogy a törlesztés kezdetétől a kifizetések fő része nem a törlesztőrészletre esik, hanem a bank által a hitelalap felhasználásáért felszámított kamatra. Csak idővel kezd fokozatosan növekedni a kölcsön törzsét terhelő kifizetések aránya, míg a kamatfizetések aránya csökken. Így a bankkal való elszámoláskor a hitelfelvevő, aki különböző okok miatt már nem tudja viselni a hitelterhet, a befizetett pénz nagy részét elveszíti. A hitelfelvevő ebben a helyzetben egyszerűen "átadja" a banknak a hitel igénybevételéért kifizetett pénzt, ami sosem valósult meg teljesen, és ez a pénz nettó nyereséget jelent a bank számára, mivel a hitelintézetnek gyakorlatilag semmilyen kiadása nem merült fel.
A járadékfizetési rendszer alternatívája a differenciált kifizetés. A havi törlesztőrészlet összege tartalmazza a kölcsöntörlesztőrészletet, ez az összeg a kölcsön futamideje alatt változatlan, valamint a kölcsön kamata - és ez a törlesztőrészlet fokozatosan csökken (mivel a kölcsönt fizetik)... Ha a hitelfelvevőnek van választása, jobb, ha differenciált fizetési rendszert választ.
Sajnos ma már kevés bank kínál differenciált jelzáloghitel-törlesztést, és ha igen, akkor olyan kedvezőtlen feltételek mellett, hogy a hitelfelvevők inkább a járadékot részesítik előnyben. Ezért, amikor hitelfelvételt tervez, gondoljon a leírt helyzet bekövetkezésének valószínűségére, mivel az első néhány kifizetés valójában csak kamatból áll.
A bank hitelkibocsátáskor lehetőséget biztosít arra, hogy a hitelfelvevő lakás formájában visszafizesse az adósságát. Az ingatlaneladáskor a bank felveszi a szerződés alapján járó összeget, és ennek az összegnek elegendőnek kell lennie a tartozás törlesztésére. De mi történik akkor, ha egy lakás piaci értéke csökken például a gazdasági helyzet meredek romlása idején, amikor a lakások iránt nem lesz annyira kereslet?
Egy ilyen fordulat nem zárható ki, a jelzáloghitelt tíz, húsz évre vagy még többre adják ki, és ilyen idő alatt bármi megtörténhet... Hiába fizeti rendszeresen a hitelt a hitelfelvevő, a bank elismeri ennek a valószínűségét. ha ügyfele fizetőképességének elvesztése esetén nehézségekbe ütközik, a biztosítékot át kell utalnia a banknak. De ebben a helyzetben egy lakás eladása, tekintettel annak értékének csökkenésére, nem segít visszaadni a szükséges összeget a banknak.
Ennek megfelelően a bank valamilyen módon megköveteli az ügyféltől, hogy az ingatlan aktuális értékét a tartozással arányossá tegye.
A hitelfelvevőnek meglehetősen korlátozott lehetőségei vannak – vagy nyújtson további fedezetet, vagy letétbe helyez bizonyos összeget.
Előfordulhat azonban, hogy a hitelfelvevőnek sem ingatlana, amelyet fedezetként tudna adni, sem pénze.
Mi történik ebben az esetben? A bank jogosult lesz (szerződés alatt) lakásátruházást követelnek, és bírósághoz fordulnak (épp most), ragaszkodnak a hiányzó összeg visszaszolgáltatásához. A körülmények ilyen összefonódása esetén a hitelfelvevő hajléktalan lesz, annak a pénzének egy része nélkül, amelyet havi törlesztőrészletek formájában már kifizetett a banknak. (járadékelszámolási rendszer választása esetén tovább bonyolódik a helyzet)és még mindig tartozik a banknak egy bizonyos összeggel.
Egyrészt a bankot egyáltalán nem érdekli az ügyfelek „kirablása”, ezért a legtöbb hitelintézet ezzel szemben úgy biztosítja magát, hogy soha nem ad ki annyi pénzt, amennyibe az ingatlan kerül. A legtöbb esetben a megvásárolt lakás árának 90%-át meghaladó összegű jelzáloghitelt vegyen fel (nincs további fedezet, hitelfelvevőtárs, stb.) irreális.
de (főleg az elhúzódó gazdasági "növekedés" fényében) nem zárható ki, hogy az ingatlanok 10%-ot meghaladó mértékben drágulhatnak. A biztonság kedvéért a hitelfelvevő pénzügyi felelősségbiztosítást köthet – a biztosítótársaságok kínálnak ilyen terméket. A javaslat lényege a következő: a hitelfelvevő a biztosítási kötvény kibocsátásakor számíthat arra, hogy a biztosító kifizeti a szükséges összeget a banknak, ha valamilyen okból nem tud fizetni a banknak. Ugyanakkor meg kell érteni, hogy a biztosítási kötvény díjainak fizetése a jelzáloghitel szolgáltatásával kapcsolatos költségek növekedéséhez vezet. De a hitelfelvevőnek most nem kell félnie a bank követeléseitől a fedezet összegének növekedésével kapcsolatban.
Furcsa, de nem sok hitelfelvevő gondol jelzáloghitel igénylésekor az inflációs kockázatokra. Az infláció, vagyis a nemzeti valuta zökkenőmentes leértékelődése normális folyamat, a világgazdasági modell szerves része. Érdemes azonban megfontolni, hogy a jelzálogkölcsönt több tíz évre adják ki, és ha az Orosz Föderáció átlagos éves inflációja 6% -on belül van. (hivatalos források szerint ez, sőt, hagyományosan az árnövekedés képe némileg másképp néz ki), akkor tíz év múlva a pénz vásárlóereje legalább 60%-kal csökken.
A fizetések összegét természetesen indexálják. (az emelkedő inflációval összhangban), de:
Először, ez főleg a kormányzati szervek alkalmazottaira vonatkozik;
Másodszor, az indexálás a már bekövetkezett infláció figyelembevételével történik (a bérindexálás előtt az áremelést az állampolgárok maguk fizetik);
És harmadszor a gyakorlat azt mutatja, hogy még a közszférában sem minden fizetést indexálnak (és nem teljesen) a magáncégeknél pedig nagyon kevés vezető válaszol az áremelésekre béremeléssel.
Előfordulhat, hogy a hitelfelvevő a bevétel nagy részét nem hivatalosan kapja meg. (a bank akkor tud hitelt kiadni, ha az ügyfél drága fedezetet adott, kezeseket vonzott)... Ezeket a bevételeket nem korrigálják automatikusan az inflációhoz, csak a hitelfelvevő által kínált áruk vagy szolgáltatások piaci árának emelésével lehet változtatni. Ez pedig nem mindig lehetséges, tekintettel a lakosság vásárlóerejének csökkenésére a válságos időszakokban.
Így az infláció következtében (10-15 év után) előfordulhat, hogy a hitelfelvevő elviselhetetlen hitelterhet kap, és nem tud havi törlesztőrészletet fizetni a banknak.
Mindenekelőtt a hiteligénylésnél a reáljövedelemre kell építeni, olyan összeget kell a hitelek kifizetésére fordítani, amely nem befolyásolja jelentősen a hitelfelvevő költségeinek fedezetét. Ha a hitelfelvevőnek kezdetben nehézségei vannak a havi törlesztőrészleteken kívüli pénz beszedésében, akkor nagy valószínűséggel előbb-utóbb nem tud tovább fizetni.
Ez azonban nem biztos, hogy elég, az árak emelkedése hirtelen és meglehetősen éles is lehet, ezért szükséges az infláció reálszintjének figyelemmel kísérése.
Ha vannak olyan figyelmeztető jelek, amelyek arra utalnak, hogy egy bizonyos idő elteltével a hitelfelvevő nehézségekbe ütközhet a bankkal szembeni kötelezettségei teljesítése során, intézkedéseket kell hozni. A negatív inflációs változások jellemző jele mindenekelőtt a refinanszírozási kamatláb nagysága, ha a jegybank gyakran emeli a kamatot, az azt jelenti, hogy a gazdaság egyértelműen nincs rendbenés az infláció felgyorsulása lehetséges (a refinanszírozási kamatláb változásairól a Bank of Russia honlapján tájékozódhat, ez nyilvános információ).
A hitelfelvevő természetesen semmilyen módon nem tudja befolyásolni az inflációs folyamatokat, de megteheti, hogy ne maradjon lakás és az arra kifizetett pénz nélkül. Még a válság hivatalos elismerése előtt kérni kell a banktól a hitel átstrukturálását. Más szóval, meg kell próbálnia elérni, hogy a bank csökkentse a havi törlesztőrészletek összegét, és meghosszabbítsa a teljes hitel futamidejét. A hitelintézetek általában kielégítik a kötelezettségeiket teljesítő ügyfelek igényeit, a bank számára előnyös a hitel átstrukturálása és a kamatozás folytatása.
A hitelfelvevők általában az aktuális fizetéshez kapcsolják jelzáloghitel-fizetési képességüket, és a kapott összeget a munkaerő-piaci „értékük” becslésének tekintik. De még ha a jelenlegi fizetés is (vagy bevétel) objektíven tükrözi a hitelfelvevő értékét, mint alkalmazottat (képzettség, igény alapján) vagy üzletemberként (a számukra kínált áruk és szolgáltatások iránti kereslet), biztosítani kell azoknak a helyzeteknek a valószínűségét, amelyekben időszakosan érkeznek bevételek, és a béreket késéssel fizetik ki.
Emlékezik!
A bank a késések fennállását önmagában az ügyfél fizetőképességének romlásaként értékeli, és intézkedésre készül a pénz visszaszerzése érdekében.
Bércsúszás esetén a hitelfelvevő nem tudja időben fizetni a törlesztő részletet, elbocsátás esetén némi időbe telik az új munkahely megtalálása, majd még várni kell az első fizetésre. Figyelembe kell vennie a próbaidőhöz kapcsolódó fizetési korlátozásokat is, a szerény fizetést a munkaerő-kölcsönzésben. (ha a keresés során nincs az elvárásoknak megfelelő ajánlat), vagy bármilyen munka teljes hiánya (egészségügyi, életkor, készség, képzettség stb. korlátozások miatt).
Viszont a bank (havi törlesztőrészletek fizetési késedelme esetén) megállapodásban rögzíti a szerződéses jogviszony egyoldalú megszüntetésének lehetőségét. A hitelintézet képviselője keresetlevéllel fordul bírósághoz, és követeli a tartozás visszatérítését a zálogjoggal terhelt ingatlanra. Ma a legtöbb bank kialkudja magának ezt a lehetőséget, ha 12 hónapon belül a hitelfelvevő három vagy több részletet késik.
Ha a bevétellel járó hitel megszerzésekor minden rendben van, ügyelnie kell arra, hogy minden helyzetben időben megtörténjen a fizetés. Ennek megfelelően a helyzetből kiút lehet egy bizonyos összegű, fizetésre szánt készlet, például hat hónapon belül, alternatív lehetőség egy másik banktól való hitel felvétele.
A legjobb kiút azonban az, ha a nyújtott kölcsön egy részét készpénzben szerzi meg. (vagy bankkártyára) amelyeket nem használnak lakásvásárlásra (javítás, egyéb költségek), hanem egyszerűen hazudj "minden esetre". Amíg a pénz nálad van, kamatot fizetsz a felhasználásáért, azonban egyrészt garantáltan teljesítheted a bankkal szemben fennálló kötelezettségeidet, másrészt a jelzáloghitel kamata jóval alacsonyabb, mint a fogyasztási hitel kamata. (ha kölcsön felvételén gondolkodik, hogy késedelmes bér esetén törlesztőrészletet fizetni).
A jelzáloghitel-igénylés elhatározásánál nem csak a pillanatnyi jóléti szintből érdemes kiindulni, hanem a tíz-húsz év múlva bekövetkező események alakulásának lehetőségeit is elemezni. Nem kell hitelt felvennie a bevétel növeléséhez, ez nem biztos, hogy megtörténik (előfordulhat, hogy a karrier előrelépés nem következik, és a cég adósságba kerülhet)... Ha valaki segítségével járulékfizetést tervez (pl. rokonok)- gondolja át, meddig tart, és mit fog tenni, ha nincs, aki segítsen. Más szóval, gondosan számolja ki a kockázatokat, hogy ne kerüljön szembe olyan problémákkal, amelyek leküzdhetetlennek bizonyulhatnak.
Igor Vaszilenko
Nem titok, hogy a jelzáloghitel költsége különféle kockázatokat is tartalmaz. Ezenkívül mind a jelzáloghitel-kibocsátó bankok, mind a lakásukat jelzálogot adó hitelfelvevők veszélyben vannak. Minden típusú kockázat felosztható szisztematikus és nem szisztematikus... A legtöbb jelzáloghitel-kockázat szisztematikus, de nem egyéni vagy helyi jellegű. A nem rendszerszintű kockázatok azonban egy adott helyi gazdaság velejárói. Melyek a jelzáloghitel kockázatai, amelyekkel a hitelfelvevőnek tisztában kell lennie?
Rengeteg jelzáloghitel-kockázat van, és sokféle oka lehet: inflációs, politikai, valuta-, gazdasági, adózási. Emiatt fennáll az értékpapír kockázata, elmarad a nyereség, a likviditás, az ingatlanok értékének csökkenése, a bevételkiesés stb. Ezek közvetlenül vagy közvetve hatással vannak egymásra.
És ha a hitelfelvevőnek csak az esetleges ingatlanvesztéstől és a bevétel elvesztésének vagy csökkenésének kockázatától kell tartania, akkor a hitelező számára a jelzáloghitel megbízhatatlansága többszöröse. A lakáshitel költségének megértéséhez hasznos lesz, ha a hitelfelvevő ismeri a fő banki kockázatokat. A jelzáloghitelezésnél különösen fontosak többféle kockázati tényező, amelyekkel ma foglalkozunk.
A jelzáloghitelezésben óriási szerepet játszik a korai fizetés kockázata, amely a likviditási és kamatkockázattal függ össze. A jelzáloghitel hitelfelvevő általi idő előtti törlesztésével a bank a nyereség jelentős részét elveszíti. Jelenleg minden pénzintézetre jellemző a kölcsönpénzpiac, a lakáspiac, az általános tőkepiac alapos marketingkutatása, valamint elemzése, kockázatkezelése és kezelése, valamint a hitelállomány szigorú ellenőrzése. Mindez pedig a bankmenedzsment átfogó stratégiájának része.
Ez minden olyan hitelintézet munkájának előfeltétele, amelynek célja bizonyos jövedelmezőség elérése a lakáshitelek kibocsátásából és egyéb műveletekből. A komplex pénzügyi technológiák banki alkalmazása kapcsán megnő az állam szerepe és a kockázatos műveletek ellenőrzése. Maradjunk két fő kockázatnál, amelyek a jelzáloghitelezésre a legjellemzőbbek.
Ismeretes, hogy a banki nyereség főként a kibocsátott hitelek és a bevont betétek, valamint a kibocsátott értékpapírok és kötvények kamatkülönbsége miatt alakul ki. A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy a hitelezők nem jutnak nyereséghez a jelzálogkölcsön kibocsátásának kamatlábának csökkenése következtében. Vagyis amikor a kamatláb kisebbnek bizonyul, mint a betétek kamata.
A jelzáloghitel-kamatok változása többféle okból következhet be: a nem hatékony bankpolitika vagy a helytelen befektetési technológiák és eszközök, az adott ország jelenlegi gazdasági vagy egyéb helyzete miatt. A hosszú lejáratú hitelezésnél, amely jelzáloghitel, a fő nehézséget a banki eszközök és források egyenlege jelenti.
Kiderül, hogy a kibocsátott hitelek (eszközök) kamata hosszú távon állandó, de a pénzintézet kötelezettségei (betétek) rövid lejáratuk és elállási szabadságuk miatt lazán kötve maradnak. Ezért a kamatkockázat nemcsak a jelzáloghitel-kamatláb változását foglalja magában, hanem a meglévő hitel visszafizetési költségének csökkenését is.
E tekintetben a kamatlábkockázat is az illikviditási kockázat részének tekintendő, mivel ezek kölcsönösen függenek egymástól, és különösen akkor nőnek, ha nagy volumenben alkalmazzák a kockázatos kamatokat, ha sokkal nagyobb arányban adnak ki hosszú lejáratú hiteleket, ill. fordítva, nagy mennyiségű rövid lejáratú betéttel. Tehát ha a rövid lejáratú betéteket középlejáratúra cseréli, akkor a kamatkockázat jelentősen csökken. 
Milyen kockázatoknak van kitéve a bank jelzáloghitelezés esetén? Figyelembe kell venni magának a kamatlábnak a hatását is. A bank a kockázat csökkentése érdekében nem emelheti vég nélkül a kamatot, mert ez a kamat hamarosan meghaladja a hitelfelvevő teherbíró képességét. A banknak helyesen kell optimalizálnia a kockázati szint és a várható bevétel arányát. Ebben az esetben a jövedelem és a kockázat függősége általában fordítottan arányos.
A lakáshitelek megbízhatóságának problémáját a betéti kamat csökkentésével sem lehet megoldani, hiszen ebben az esetben a felhalmozási forrás gyorsan kiapad. Itt más utakat kell találni, amelyek magukban foglalják a maximális betétek és a jelzáloghitelek minimális kamataival való munkát, a nagy volumenű hitelezés miatti költségek minimalizálását, új hatékony technológiák létrehozását a minimális költségek és a maximális profit elérése érdekében.
Ebben a folyamatban fontos szerepet játszik a kis bankok nagy bankokká való összevonása. Természetesen a jelzáloghitel-kamat mértékét a piac, valamint a pénzintézet profitja szabályozza. A szigorú hitelfeltételek azonban erősen korlátozhatják a jelzáloghitelek elérhetőségét. Ezen túlmenően, ha a hitelintézet az elfogadott mértéknél magasabb mértéket állapít meg, az jogszabálysértésnek minősül, és szankciókkal jár!
Ez a fogalom arra a kockázatra utal, hogy a kölcsönfelvevő a jelzálogjogot bármilyen okból nem teljesíti. A hitelkockázat problémáját az állam és maga a pénzügyi szervezet is átfogóan oldja meg az elsődleges hozzájárulás területén. A banki politika szerves részeként óriási szerepet kap a hiteleszközök és -technológiák helyes megválasztása.
Számos különböző mutató létezik a hitel megbízhatóságának és elérhetőségének meghatározására. A jelzáloghitelezés magas kockázata miatt a kölcsön kiegészítő garanciájaként a záloghoz és a biztosításhoz a záloghoz és a biztosításhoz kötődik a hitelfelvevő kötelező nagy kezdeti befizetése az eladó felé.
Ugyanakkor a kihelyezett jelzáloghitel az induló befizetés összegével mindig kevesebb, mint az ingatlan értéke, és ezek alapján határozzák meg a maximális hitelösszeget. A maximális hitelösszeget a hitelfelvevő jövedelme is korlátozza. És minden olyan kölcsönre, amely a jelzáloggal terhelt ingatlan értékének több mint 85-90%-át teszi ki, a hitelfelvevők kiegészítő biztosítási kötelezettség alá esnek a hiteltartozásra.
Az ingatlan ára jelentős szerepet játszik a kockázatok előfordulása és megszüntetése szempontjából, mivel minden szokásos hitelmutató (kamatláb, nagyság, feltételek) közvetlenül a biztosítéktól - a jelzáloghitel tárgyától - függ. Így a gyakorlatban a legjelentősebb szerepet a jelzálog-ingatlan értékbecslése tölti be.
A lakáshitel összes standard mutatója közvetlenül függ a lakás árától. A lakhatási költségek alul- vagy túlbecslése a hitelösszeg, annak előlegének, valamint a jelzáloghitel végső költségének alul- vagy túlbecsléséhez vezet. Mindezek a mutatók befolyásolják a hitelek általános elérhetőségét. Az ingatlanok értékének helyes megítélése a jelzáloghitel megbízhatósága minden piaci szereplő számára: a hitelezők, a befektetők, a hitelfelvevők és az állam számára.
Az ingatlanok valós értékbecslése nemcsak vagyonbiztosítéki hitelezéshez szükséges, hanem adásvételi ügyletekhez, biztosításhoz, biztosítási események bekövetkezésekor adóztatáshoz, kár megállapításához stb.
A jelzáloghitel megoldja a lakáskérdést, de túlfizetéssel és kockázattal jár. A hitelidőszak alatt a hitelfelvevő 1,5-2-szer többet fizet, mint a lakhatási költség. A buktatók ismerete minimalizálja vagy elkerüli a lehetséges veszteségeket.
Bármikor előfordulhat vis maior, amelynek következtében a fedezett ingatlan szenved, lakhatatlanná válik (tűz, robbanás, árvíz). A lakás értékét veszti, de a hitelfelvevőnek továbbra is fizetnie kell érte.
Művészet. 31 A 102. szövetségi törvény előírja a jelzálogszerződés megkötésekor, hogy a zálogtárgyat feltétlenül biztosítsa az elvesztés és károsodás kockázata ellen.
A hitelfelvevő a kapott kölcsön összegére biztosítást köt. Biztosítási esemény esetén a jelzáloghitel-tartozást a kezes törleszti.
Biztosítás hiányában egyetlen bank sem ad ki pénzt lakásvásárlásra.
A szakértők azt tanácsolják, hogy ne spóroljanak, és biztosítsák a fedezett ingatlant teljes értékére, az előleg nélkül.
Lakosoknak MOSZKVA elérhető INGYENES konzultációk be hivatal alapján hivatásos jogászok biztosítják 324. számú szövetségi törvény „On ingyenes jogi segítségnyújtás az Orosz Föderációban".
Ne várjon – foglaljon időpontot vagy tegyen fel kérdést online.
A jelzáloghitel hosszú lejáratú hitel. Oroszországban a maximális futamidő 30 év. Az NBCH 2018. III. negyedévi adatai szerint az átlagos jelzáloghitelt 15 évre vesznek fel. Nem zárható ki, hogy ilyen hosszú ideig semmi sem történik a kliens egészségével. A súlyos betegség vagy baleset valószínűsége mindig fennáll.
Az egészségügyi problémák a kezelés többletköltségéhez, a bevételek csökkenéséhez és az adósságtörlesztéshez szükséges pénz hiányához vezetnek.
Célszerű élet- és munkaképesség biztosítása. A cég a problémák mértékétől függően fizeti a jelzáloghitelt mindaddig, amíg az egészség helyreáll, vagy a fennmaradó tartozást teljes mértékben ki nem fizetik.
A hitelfelvevő halála esetén a biztosító fizeti a fennmaradó tartozást.
Az élet- és egészségbiztosítás nem kötelező. A bankok azonban azt akarják, hogy az ügyfél olyan átfogó megállapodást kössön, amely minimalizálja a kockázatokat:
Elutasítás esetén a jelzáloghitel-kamathoz további 1,5% kerül.
Fontos! Az élet- és egészségbiztosítás összege közvetlenül függ a hitelfelvevő életkorától. Egy 18 éves állampolgárnál a biztosítási összeg 0,37%-a lesz évente, a 60 évesnél 3,44%.
A hitelből vásárolt olcsó lakás nem teljes értékű fedezet.
A bank további biztosítékot kérhet: kezességet vagy egyéb ingatlant fedezetül.
Azok, akiknek a jelzáloghitel-előlege nulla vagy 10% alatti volt, esélyes, hogy hasonló helyzetbe kerüljenek.
Minél több saját pénzt költöttek az ingatlan megvásárlására, annál kisebb az ingatlanpiaci áringadozásokkal járó kockázat.
A kedvezőtlen forgatókönyv valószínűsége minimálisra csökkenthető, ha kezdetben a lakás költségeinek legalább 30%-ával hozzájárul.
Számos oka van annak, hogy az ember miért nem fizet jelzáloghitelt.
Például az ikrek születése örömteli esemény, de költséges. Nem biztos, hogy a legjobb hatással van az időben történő visszafizetésre.
Betegséget, munkahely elvesztését, prémiumok elvesztését vagy fizetéscsökkentést nehéz megjósolni.
Hogyan védd meg magad:
Azon helyzetek listája, amelyekben biztosítási esemény bekövetkezik, korlátozott.
A pénz kifizetése, ha:
Tanács:
Az évi három késés jelenléte, a hitelfelvevő nem hajlandó kiutat keresni, kerüli a kapcsolatot a banki alkalmazottakkal, okot ad a hitelezőnek a szerződés felbontására.
A legrosszabb esetben az illető tárgyalás elé néz és.
A hitelező a fedezetet a piaci érték alatt értékesíti. A volt tulajdonosnak nem kifizetődő.
Ha fix kamatozású hitelt vettek fel, az embernek nincs miért aggódnia. A hitel teljes futamideje alatt nem lesz változás.
Ha lebegő, a kifizetések növekedhetnek, és elviselhetetlenné válhatnak. A gazdaság állapotától függően a lebegő kamatláb alacsonyra vagy magasra változik.
Az első esetben ez lehetővé teszi, hogy a bank ügyfele megspórolja a túlfizetést. A második esetben csökkenti a hitelező veszteségeit, de rontja a hitelfelvevő pénzügyi helyzetét.
Két lehetőség van a veszteségek minimalizálására:
A lakás ára az eredetileg meghirdetettnél magasabbnak bizonyulhat. Például, ha drágább anyagokat használtak, megváltozott az elrendezés és a terület.
A szakértők két tippet adnak:
Az építőipari cég akkreditációjának kiadása előtt a hitelintézet elemzi a pénzügyi és gazdasági tevékenységet, auditálja az épülő létesítményeket, tanulmányozza a minősítést és a nyílt forrásokból származó információkat.
Az akkreditáció a fejlesztő megbízhatóságának garanciája.
A hitelfelvevőnek nagyobb esélye van arra, hogy ne csaljon meg, ha a fejlesztő több bank partnere.
A megállapodás védelmet nyújt a következők ellen:
Ez a helyzet akkor lehetséges, ha másodlagos lakást jelzáloghitelre vásárolnak. A bank alaposan ellenőrzi az ingatlanok tisztaságát, de ez nem ad 100%-os garanciát arra, hogy nem jelennek meg rá új jelentkezők. Például egy kiskorú örökös, aki egy idő után úgy döntött, hogy nyilatkozik a jogairól, vagy egy bérlő, aki büntetését tölti, és a volt tulajdonos jogellenesen bocsátotta el.
Hogyan kerüljük el:
A kölcsön felvételének előfeltétele a tulajdoni biztosítás.
Úgy gondolják, hogy ez garantálja a pénzügyi védelmet az adásvételi ügylet érvénytelenítése esetén.
Fontos!
A biztosító kiválasztását körültekintően kell megközelíteni, alaposan áttanulmányozva a dokumentációt.
Amint azt a gyakorlat mutatja, a legtöbb cég nem veszi bele a szerződésbe a valószínűsíthető eseteket, különösen a vindikációs kereset bíróság általi kielégítését (a lakás visszaszerzését valaki más illegális birtokából).
A megállapodás kimondja, hogy a társaság vállalja az ilyen helyzettel járó kockázatot. Ellenkező esetben előfordulhat, hogy a hitelfelvevő kifizetetlen hitellel és fedél nélkül maradhat.
A biztosítás helyességébe vetett bizalom, a jelzálogház tisztasága, a jelzálogválasztás nagyobb lesz, ha tapasztalt ügyvéd segítségét veszi igénybe. A tudatlanságból elkövetett hiba jelentős mennyiségű, ideg- és időveszteséggel járhat.
A másodlagos vásárlónak ellenőriznie kell:
A jelzáloghitel törlesztéséhez és a lakás elvesztésének elkerülése érdekében a hitelfelvevőnek ésszerűen kell felmérnie pénzügyi lehetőségeit, elemeznie kell a megállapodást, meg kell keresnie a legjobb hitelezési lehetőséget, és alkalmaznia kell a cikkben található tanácsokat a gyakorlatban.
Mindenki szembesül a lakhatási kérdéssel, és képességei szerint megoldja azt. Vannak, akik a lakáshitelt választják. A jelzáloghitelek buktatói komoly csapást mérnek a hitelfelvevő költségvetésére, ezért érdemes ezeket a hiteligénylés előtt utánajárni.
Annak ellenére, hogy Oroszországban a jelzáloghitelek kamata jelentősen magasabb, mint az európai piacokon, a kereslet irántuk nő. Mivel a lakáshitelek futamideje átlagosan 10-20 év, a túlfizetés eléri a hitel költségének 50%-át, vagy azt is.
Az előre nem látható költségek és kockázatok már a jelzáloghitel felvételének szakaszában felmerülnek. A jelzáloghitelt az alábbi módok egyikével veheti fel:
Az első esetben a hitelfelvevőnek a megszerzett lakás költségének 15-24% -át kell fizetnie. És itt további költségek merülhetnek fel. A lakás adásvételi szerződése a lakhatási költség fix összegét tartalmazza. A jelzáloghitel-szerződés megkötése előtt a megszerzett ingatlanok független értékbecslése kötelező. Ha az értékbecslői jegyzőkönyvben feltüntetett összeg kisebb, mint az ingatlan adásvételi szerződésben, a bank az értékbecslési dokumentumok alapján jelzálogot állít ki. A fennmaradó eltérés a vevőt terheli.
A második esetben, ha a vevőnek nincs saját forrása az előleghez, további kölcsönt vehet fel. A hitelalap visszafizetését rendszerint a meglévő ingatlan záloga biztosítja. Ebben az esetben a nagy bankintézetek gyakran nem kérnek eredménykimutatást. A garancia a hitelfelvevő vagy kölcsönvevő társtulajdona. A zálogokiratok aláírásával az ügyfél mindkét lakóingatlan elvesztését kockáztatja. Mivel a jelzálogjoggal megszerzett lakás zálogjog alatt áll, és már a hitelfelvevő vagy a hitelfelvevő társ tulajdonában van.
Ha a hitelfelvevő valamilyen okból nem tudja törleszteni adósságkötelezettségeit, akkor felmerül a behajtás kérdése. Ez főszabály szerint a 7 hónapon belüli lejárt tartozásra vonatkozik. A bíróságnak jogában áll elzárást kiszabni minden olyan ingatlanra, amelyre zálogjogot adtak ki. Ebben az esetben a hitelfelvevő és a fedezetet nyújtó kezes is lakás nélkül maradhat. Ezek a jelzáloghitelek fő buktatói a Sberbankban és más hitelintézetekben.
A kölcsönt időben be kell fizetni. Öt napnál nem hosszabb technikai késés megengedett. Nem befolyásolja a hiteltörténetét. Az ezzel kapcsolatos információkat továbbítják a hitelirodának, de a jövőben más hitel igénylésekor nem tekintik az elutasítás indokát. De a legfontosabb dolog a személyes fizetés. Ha a jelzáloghitelt felvett ügyfél külső személyre bízza a tartozásai megfizetését, joga van az ingatlan egy részére. Ha valaki bebizonyosodik, hogy tisztességtelen, bírósághoz fordulhat részesedés vagy kártérítés iránti keresettel.
Ha a kölcsön kifizetésére szolgáló pénzt tanúk nélkül utalták át, nehéz lesz bizonyítani, hogy pontosan ki fizette a kölcsönt. Ez a kérdés gyakran felvetődik nem házas szobatársak között.
Ezenkívül a hitelfelvevőtárs jogosult lehet a jelzálog-lakásrészesedésre. Például: mindkét házastárs hitelfelvevő társként jár el, ha a lakáshitel-szerződést a házasság ideje alatt kötötték. A kezestől eltérően, ha a házassági szerződés másként nem rendelkezik, részesedési joga van.
Jelzáloghitel igénylésekor gyakran biztosítást kötnek az ügyfélre. Csak a zálogtárgyat kötelező biztosítani. Felújítása is elengedhetetlen. Minden egyéb biztosítás, beleértve a kölcsönfelvevő és hozzátartozóinak élet- és egészségbiztosítását, nem lehet a jelzáloghitel felvételének előfeltétele. Életbiztosítás megkötése esetén az ügyfélnek joga van azt 5 napon belül felmondani.
Az ügyfél nem jogosult a teljes visszatérítésre, ha a biztosítási kötvényt kiállító szervezettel kötött szerződés hatályba lépett. Ebben az esetben a befizetett összeg egy részével számolhat.
Lakásvásárlás előtt ellenőriznie kell az eladó megbízhatóságát. Ha az ingatlan vitatott, akkor tartózkodjon a megvásárlásától. Ha például a lakást végrendelet vagy ajándékozási okirat alapján adták át az eladónak, és van más jelentkező, a szerződés megtámadható a bíróságon. Ez érvényteleníti az eladó által végrehajtott összes tranzakciót.
Ez a körülmény a kölcsönszerződést nem érinti, nem válik érvénytelenné. Így a hitelfelvevő azt kockáztatja, hogy ingatlan nélkül marad, és hatalmas adóssága van a bank felé. Visszaküldheti a pénzeszközöket attól a személytől, aki eladta a problémás lakást. Ez sok időt vesz igénybe, de az összeg egy részét visszaadják.
A jelzálogkölcsönt hosszú futamidőre adják ki, amely alatt a gazdasági helyzet változhat. Ha az állam nem tudja kifizetni a tartozásokat, mulasztást kell bejelenteni. Ezzel párhuzamosan a nemzeti valuta árfolyama elkerülhetetlenül csökkenni fog, az alapok leértékelődnek. Ez azonban egyáltalán nem jelenti azt, hogy könnyebb lesz fizetni a jelzáloghitelt.
Bármely bank hitelszerződése rögzíti az intézménynek azt a jogát, hogy előre nem látható körülmények esetén a kamatlábat módosítsa. Az alapértelmezett ilyen okokra utal. A jelzáloghitel-tartozás az árfolyam változásait figyelembe véve változatlan marad. Egy általános gazdasági visszaesés körülményei között nehéz lesz kifizetni a lakáshitelt.
A jelzáloghitel melletti döntés előtt minimalizálni kell a buktatókat és a kockázatokat. Nem minden múlik a hitelfelvevőn, de megfelelően kell kiszámítania képességeit. Ellenkező esetben fennáll a hajléktalanság, a pénz és a rossz hiteltörténet veszélye. A gyermekes családok különösen felelősek a jelzáloghitelért.
Jelzáloghitel - hosszú távú hitelezés. Az átlagos hitelfelvevőnek, akinek a jövedelemforrása a bér, körülbelül 15-20 évig kell törlesztenie a felvett pénzt. A jelzáloghitel-programokat kínáló bankok elsősorban kockázataikra és tevékenységükből származó bevételeikre vigyáznak. Ez alapján az első ránézésre legvonzóbb ajánlatok is rejtett árnyalatokat tartalmazhatnak.
Ez a pénz, amelyet ingatlanok biztosítékára kölcsönöznek. A jelzáloghiteleket ház vagy lakás vásárlására adják ki. A kapcsolat feleinek jogait és kötelezettségeit a jelzálogkölcsönről szóló 102-es szövetségi törvény szabályozza.
2017-2018-ban az elsődleges és a másodlagos piacon eltérő feltételekkel állami és banki hitelezési programok zajlanak ingatlanszerzésre. A hitelfelvevő első lépése az, hogy a vágyakat a lehetőségekkel korrelálja, válassza ki a lakás típusát, a határköltséget, és maga határozza meg a havi törlesztőrészletek összegét, amelyet a családi költségvetés "húz". Havi fizetés - a tőke + kamat része. Mérete nem haladhatja meg a teljes bevétel 40%-át.
A bank kiválasztása után tisztázni kell a kérelem benyújtásához szükséges dokumentumok listáját. Általános szabály, hogy ez egy szabványos készlet, beleértve a fizetőképességi tanúsítványt. Ha nincs állandó jövedelem, akkor olyan hitelezőket kell keresnie, akik nem igényelnek 2-NDFL-t. Egy másik fontos kérdés az első befizetés. Az ingatlan értékének 0-30%-a lehet, a választott programtól függően. Ugyanakkor a minimális kezdeti befizetés magasabb kamatot jelenthet (kb. 2-3%).
A lehetőségek keresése a pozitív döntés megérkezése után kezdődik. Új épületeknél érdemesebb megnézni a bank által akkreditált cégek listáját. Mivel az épülő ingatlant nem helyezték üzembe, ezért nem az ingatlan záloga, hanem egy nem létező tárgyra való igényjogosultság. Az ingatlan az üzembe helyezés után bejegyzésre kerül. A kölcsönadó ellenőrzi a fejlesztőt, annak megbízhatóságát, a földre, az objektumra vonatkozó dokumentumokat és figyelemmel kíséri az építkezés készültségi fokát. Ez segít csökkenteni a bank kockázatait hitelezéskor és a hitelfelvevő lakásvásárlásakor.
A másodlagos piacon lévő lakásokkal kapcsolatban szem előtt kell tartani, hogy minden hitelező saját követelményeit és korlátozásait határozza meg. Például csak egy 30 év alatti lakásvásárlást finanszíroznak. A közösségi lakások szobáit és a kiscsaládosokat nem írják jóvá, mert az ingatlan illikvidnek minősül és nem minősül fedezetnek. Ugyanezen okból negatívan viszonyulnak a „hruscsovokhoz”, a pincéhez és a pinceszinthez.
Fontos szempont, hogy az eladó hajlandó-e a tranzakciót teljes költséggel lebonyolítani. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve szerint, ha a lakás 3 évnél rövidebb ideje van a tulajdonában, az eladás adóköteles. A bank követelménye, hogy a szerződésben a valós árat tüntessék fel. Egyetlen hitelező sem fog hamisítani.
A lakhatás kiválasztásakor nem csak a városra, kerületre kell koncentrálni, hanem az elsődleges és másodlagos lakás jellemzőire is.
| Elsődleges piac | Másodlagos piac |
|---|---|
| Az épülő házakban lévő lakások 30%-kal olcsóbbak, mint a készek. De várnod kell a bejelentkezéssel. Fennáll annak a veszélye, hogy a fejlesztő nem fejezi be a házat. | Azonnali bejelentkezési lehetőség. Hátránya a társadalmi környezet heterogenitása. |
| Az új épületek megfelelnek a korszerű technológiának és szabványoknak, a kor követelményeinek, az infrastruktúra fejlesztésének kilátásaival. | Lehetőségek széles skálája kiépített infrastruktúrával rendelkező területeken. Mínusz - elavult tervezési megoldások, elhasználódott kommunikáció. |
| A bankok alacsony kamatot kínálnak jelzáloghitelekre. | A feltételek hasonlóak az új épület jelzáloghiteléhez. |
Ha egy épülő épületben lakást vásárol, a fejlesztőnek követelnie kell:
A lakáskészültség mértékének felmérése csökkenti a vásárló kockázatait. Nem lesz felesleges érdeklődni számos objektum építésének kilátásairól, amelyek később sok kellemetlenséget okozhatnak (például repülőtér, autópálya építése).
A legkényelmesebb a DDU megkötése. Regisztrál a megfelelő szervizben. Az FZ-214 szerint a fejlesztő csődje esetén a részvényes követeléseit zálogjog biztosítja. Ezenkívül a DDU védelmet nyújt a kettős eladás kockázata ellen.
Kereshet saját maga, vagy forduljon tapasztalt ingatlanoshoz, akinek van alapja, amelyből válogathat. A lehetőségek vizsgálatakor figyelni kell a kommunikációra, megtörtént-e a nagyjavítás és mikor, milyen szomszédok és egyéb életkörülmények.
A fő árnyalat a jogi tisztaság ellenőrzése. Más szóval, az „előzményekkel” rendelkező lakások hirtelen „felszínre kerülhetnek” egyes örökösök, törvényes tulajdonosok és más személyek, akiknek jogait megsértették. A jóhiszemű bizonyítás a bíróságokon időigényes lesz. Mindezt a szerződés aláírása előtt tisztázni kell.
A bank átveszi az összes ellenőrzési funkciót. Ezért a kiválasztott ingatlant neki jóvá kell hagynia. Az adásvételi szerződés és a jelzálogjog egy időben jön létre.
A kölcsönszerződésben a kamat mellett a következőkre is figyelni kell:
A hitelfelvevő szerződő fél, így nem kell mindent feltétel nélkül aláírni. Ha valami nem felel meg Önnek, azonnal intézkedjen a bankkal. Például kérheti a hitelezőt, hogy bármilyen változás esetén (munkahely elvesztése, gyermek születése stb.) tüntesse fel a hitel refinanszírozásának lehetőségét. Ha nem tesz engedményeket, és a feltételek sok kívánnivalót hagynak maguk után, – érdemes másik bankot keresni.
Az új épületek vásárlására nincs külön program. A vevő átutalja az előleget a fejlesztőnek, a hitelező pedig a kölcsönzött pénzeszközöket
A másodlagos piacon történő ingatlanvásárlásnak megvannak a maga sajátosságai. A banki döntés kézhezvétele után bizonyos időn belül (legfeljebb 4 hónapon belül) meg kell találnia a legjobb megoldást, és meg kell állapodnia az eladóval az előleg fizetéséről. A szerződés időtartama alatt (kb. egy hónap) ellenőriznie kell a dokumentumokat, értékelnie kell a lakást, meg kell állapodnia a vásárlás és eladás pillanataiban a bankkal és az Egyesült Királysággal.
Az összes eljárás betartása után hitel- és biztosítási szerződést írnak alá, jutalékot fizetnek, a pénzt jóváírják a hitelfelvevő számláján, és megtörténik a vásárlás. Az ingatlan tulajdonjoga az FRS-nél történt állami regisztráció után száll át a vevőre, nem pedig az adásvételi szerződés (ФЗ-122) aláírásakor. Ebben a szakaszban előfordulhatnak olyan esetek, amikor a Rosreestr a következő okok miatt megtagadja vagy felfüggeszti a jogok regisztrációját:
A részletes listát a törvény határozza meg. A regisztráció felfüggesztésének időtartama legfeljebb 3 hónap. Ha a jogsértéseket nem szüntetik meg, a tulajdonjog átruházása lehetetlennek minősül, az ügylet nem történik meg. Ebben az esetben a regisztrációs illetéket nem térítik vissza.
Ha az ingatlant bejegyezték, a vevő és az eladó aláírnak egy átvételi okiratot, amely lezárja a folyamatot.
A készpénz átutalására biztonságos fizetési módok állnak rendelkezésre:
Nem kivitelezhető a teljes összeget közvetlenül az ingatlan bejegyzése előtt letétbe helyezni. Ha az eladó ragaszkodik ehhez, jobb, ha más lakhatási lehetőségeket keres.
A szerződés időtartamára biztosítékként átadott tárgyak a kölcsönvevő tulajdonát képezik, de azokkal egyedül nem lehet rendelkezni. Mindenhez a bank hozzájárulása szükséges.
A zálogjogosult nem:
1. A megvásárolt helyiséget bérbe adja. Az FZ-102 nem tiltja ezt a lehetőséget (1. szakasz, 40. cikk), ha:
A bank számára azonban ezek a cselekmények mindig a zálogtárgy állapotának romlásának kockázatával járnak. Még a biztosításból sem fogja tudni visszakapni a pénzét. Az SK nem fizet biztosítási kártérítést, ha az objektumot harmadik fél használta, és nem a tulajdonos.
A bank nem adhat beleegyezést, de nincs is joga beavatkozni, ha a bérbeadás hivatalossá válik, a hitelfelvevőre nézve ebből eredő minden következménnyel:
Nem ritka, hogy az ilyesmit a hitelező előtt titokban intézik. Ha a hitel kifizetése nem késik, a hitelezőnek nem kell ellenőriznie a fedezetet. De késedelem és jogsértések észlelése esetén a bank alkalmazhatja a megállapodásban előírt szankciókat.
2. Végezzen átépítést. Lakás vagy ház vásárlásával a tulajdonosok arra törekszenek, hogy új helyen telepedjenek le. Bármihez, ami túlmutat a szokásos jelzálog-javításokon, szüksége van:
Az összegyűjtött dokumentumokat jóváhagyás és értékelés céljából átadják a biztosítónak és a kölcsönadónak. Ha a munkavégzés nem legalizálható (például vízellátó felszállók átadása), akkor nem végezhető el. Ellenkező esetben, ha ilyen tényeket fedeznek fel, a bank megfelelő regisztrációt vagy az állam visszaállítását követeli meg eredeti helyzetébe. Bár gyakorlatilag nincs olyan eset, amikor emiatt a kölcsönszerződés felbontását követelték volna.
3. Regisztráljon át nem lakás céljára. Ez a megkötött kölcsönszerződés keretein belül nem valósítható meg. A jelenlegi kereskedelmi ingatlanvásárlási programok magasabb kamatokat és eltérő hitelezési feltételeket jelentenek. Ezenkívül az USRN-kivonatban szerepel egy jelölés a terhelésről, amely az RF LC 22. cikke szerint akadályozza az újrabejegyzést.
A fedezett ingatlanok szintén nem adományozhatók vagy cserélhetők el. Az értékesítés a kölcsönadó közreműködése nélkül nem valósítható meg. Az első dolog, hogy kinyilvánítsa a szándékait, összehangolja az összes cselekvést. Ebben az esetben a bevételt a kölcsön vagy annak egy részének előtörlesztésére fordítják.
