Az értékbecslő munkájának sajátosságai tárgy vizsgálatakor. Az értékelés tárgyának leírása a jelentés elkészítésekor. Az értékelési objektum költségjellemzőire vonatkozó minősített és megalapozott következtetés csak rendszerezett és valamilyen módon megerősített kiindulási adatok alapján lehetséges, amelyeket viszont bármely érdekelt fél ellenőrizhet, beleértve a kormányzati hatóságokat is. Az értékelő fő feladatai a tényleges értékelés tárgyának egyértelmű meghatározása, azonosítása, leírása, az információválasztás indoklása...
Ha ez a munka nem felel meg Önnek, az oldal alján található a hasonló művek listája. Használhatja a kereső gombot is
4. témakör Ingatlantárgyak tipológiája, vizsgálata és leírása.
Terv.
1. Ingatlantárgyak osztályozása.
Az ingatlanértékelési folyamat megköveteli az értékbecslőtől, hogy számos olyan tényezőt elemezzen, amelyek végső soron meghatározzák a számított értéket. Az értékelési objektum költségjellemzőire vonatkozó minősített és ésszerű következtetés csak rendszeresített és valamilyen módon megerősített kiindulási adatok alapján lehetséges, amelyeket viszont bármely érdekelt fél, beleértve a kormányzati hatóságokat is, ellenőrizhet. Az értékelő fő feladatai a tényleges értékelés tárgyának egyértelmű meghatározása, azonosítása (leírása), az információs bázis kiválasztásának indoklása a számítások elvégzésekor, valamint a számítás során felhasznált mennyiségekre vonatkozó különféle feltételezések és javaslatok minimalizálása.
Az ingatlanok értékelése elsősorban azon tárgykategóriák számára érdekes, amelyek önálló termékként aktívan kereskednek a piacon. Jelenleg Oroszországban ezek lakások és szobák, irodahelyiségek és irodaépületek, külvárosi lakóházak telkekkel, és a közeljövőben - szabad telkek fejlesztésre és (vagy) egyéb célokra. Az ingatlantárgyak általában a vállalkozások és szervezetek (különösen a privatizáció alatt állók) ingatlanegyüttesének részét képezik, és jelentősen befolyásolják értéküket. Az ingatlanokhoz ásványlelőhelyek is tartoznak, amelyek orosz piaca még nem alakult ki.
Az ingatlanok első kategóriája. Az „ingatlan tárgy” kifejezésen esetünkben minden olyan terméket értünk, amely egy földhöz mereven kapcsolódik, annak más helyre való áthelyezése megsemmisülés és használati értékvesztés nélkül lehetetlen. A javasolt megfogalmazás célja, hogy elősegítse a különböző ingatlankategóriák értékelésének differenciált megközelítését, figyelembe véve azok legjelentősebb jellemzőit, az áruforgalom jellemzőit, azon piacok szerkezetét és méretét, amelyeken belül az ingatlan adásvételi folyamatok zajlanak. ingatlanok történnek. Mivel egy ingatlan értékbecslését különböző feltételek és ezek kombinációi befolyásolják, a besorolás (csoportosítás) elvégzésére a „feature tree” módszert alkalmaztuk. Ez az osztályozás (csoportosítás) többszintű. Minden szinten az alapok mentén hajtják végre, ugyanazon a szinten lehetséges eltérésekkel, de különböző „ágak” mentén. Ugyanakkor az osztályozás mélysége (szintszáma) nagyobb azon ágak esetében, amelyeken (értékelésük szempontjából) reprezentatívabb objektumok találhatók.
Minden szintnek megvan a saját neve és a megfelelő besorolási jellemzők ajánlott értékkészlete.
1. Eredet.
1.2. Mesterséges tárgyak (épületek).
1.2. Az épületek.
1.2.1. Lakhatásért
1.2.2. Irodákhoz
1.2.3. Egyéb
3. Skála.
1.2.2.1. Adminisztratív épületegyüttes
1.2.2.2. Épület
1.2.2.3. Helyiségek vagy épületrészek (részek, emeletek)
A 4. alcsoport jellemzői szerinti csoportosítás minden mesterséges objektum csoportra alkalmazható (1.2.1.1.-től 1.2.2.3.-ig).
Az épületek, építmények ellenőrzése a megfelelő engedéllyel rendelkező szakemberek tevékenységi köre. Az értékbecslők számára ismerni kell az építmények vizsgálatára vonatkozó alapvető rendelkezéseket, állapotelemzési módszereket, valamint a műszaki szakvélemény eredményeit helyesen használni az értékelt tárgy értékének meghatározásakor.
Az épületek és építmények biztonsága és tartóssága nagymértékben függ az üzemeltetési feltételektől, a külső hatásoktól, a meghozott tervezési döntésektől, az építés során felhasznált anyagoktól és szerkezetektől, valamint az építési és szerelési munkák minőségétől. Az objektumok biztonsága szempontjából nagy jelentősége van a megelőző, ütemezett karbantartások és nagyjavítások időben történő végrehajtásának.
Az értékelő egyik fő feladata a helyszínen végzett munka során a vizsgált tárgy fizikai elhasználódásának meghatározása. A tárgy üzemi körülményeitől függően a fizikai kopásnak két fő típusát kell megkülönböztetni: a normál vagy természetes fizikai kopást és az egyéni fizikai kopást.
Egy tipikus tárgy pótlási költségének vagy csereköltségének normál (normatív) fizikai kopásvesztesége (csökkenése) a tervezett üzemi feltételek melletti élettartam és az időszerű karbantartás miatt. Minden tárgy normál fizikai kopásnak van kitéve. Értéke közvetlenül függ az objektum építési évétől, a tervezési jellemzőktől és az építés minőségétől. Ezért az ilyen típusú kopás meghatározásakor használhatja a meglévő szabályozási adatokat, például az amortizációs kulcsokat.
Egy adott tárgy pótlási költségének vagy pótlási költségének egyedi fizikai elhasználódása (csökkentése) természeti jelenségek, természeti katasztrófák, üzemeltetési okok, SNiP megsértése, tervezési hibák miatt. Az egyedi fizikai kopás megállapítása éppen az értékbecslő fő feladata. Ennek a kopásnak a mértékét számos tényező befolyásolhatja, amelyeket általában szerkezeti felmérők értékelnek. Külsőleg az épületszerkezetek sérüléseiben és hibáiban fejeződik ki.
A szerkezeti elemek és kapcsolataik sérülése az elemek geometriai alakjának az eredetitől való különféle eltéréseire utal, amelyek működés közben keletkeztek. A szerkezeti elemek és csatlakozásaik hibái az elemek geometriai alakjának és minőségének a tervezésben és szabványokban előírt eltérései, amelyek a szerkezetekben a gyártás és a beépítés során keletkeztek. Az épületszerkezetek minden hibája és sérülése zavart okozhat a normál működésben, és ennek következtében a vizsgált tárgy értékének csökkenésében.
A hibák és sérülések a következő fő típusokra oszthatók:
Az ellenőrzési gyakorlatban mind a fent felsorolt hiba- és sérüléstípusokkal, mind ezek kombinációival találkozunk.
A külső hibák és sérülések általában viszonylag könnyen javíthatók, míg a belső (mély) hibák kiküszöbölése speciális munkát igényelhet, beleértve a tervezési munkát is, ami ennek megfelelően a fizikai kopás és elhasználódás meredek növekedéséhez vezethet az értékelt ingatlan piaci értékének csökkenése.
Az építmények állapotának leírásához kiindulási adatokként a következő dokumentumok használhatók: tárgyak vizsgálatáról készült tudományos és műszaki jelentések, épületek és építmények épületszerkezeteinek vizsgálati naplói, épület vagy építmény általános műszaki vizsgálatának jegyzőkönyvei, következtetések és jelentések az építmények állapotára vonatkozó műszaki bizottságok. Az értékelő jelentés elkészítésekor javasolt az építmények műszaki állapotáról használt dokumentumok hivatkozásait megadni.
Az ingatlan értékelési eljárása annak vizsgálatával, valamint a vezetőkkel és tulajdonosokkal folytatott interjúkkal kezdődik. Az ingatlan meglátogatásakor az értékbecslőnek meg kell vizsgálnia azt. Gyakran ez adja a legszélesebb körű információt a vizsgált objektum állapotáról. Az ellenőrzés megkezdése előtt ajánlott megismerkedni a létesítmény rendelkezésre álló műszaki dokumentációjával, valamint beszélgetést folytatni az üzemeltetésért felelős műszaki szolgálatok képviselőivel. A műszaki dokumentáció elolvasásakor meg kell állapítani, hogy milyen jelentősebb változtatások történtek a projekten, történt-e rekonstrukció, a jelenlegi és nagyobb javítások időpontjai, történt-e baleset a helyszínen, és milyen intézkedések történtek a következmények elhárítására. .
Az objektumot ajánlatos a műszaki állapotáért felelős képviselővel közösen megvizsgálni. Az ellenőrzési folyamat során figyelni kell a jelzőfények, jelek és egyéb külső jelek jelenlétére, amelyek a szerkezetek hibáit jelzik. A jelentésben fel kell tüntetni, hogy a vizsgált objektum milyen állapotban van: üzemben, állagmegóvással, védett-e az objektum, működnek-e a műszaki berendezések fő rendszerei, milyenek a helyiségek hő- és páratartalmai. Az ellenőrzés során a teljes objektumról fényképfelvétel készül, valamint a sérülésekről, hibákról, mint például repedések, vízszűrés helyei a föld alatti építményekben, talajhibák, befejezési hibák, nedves falak stb.
A csereköltség meghatározásához szükséges számítások elvégzéséhez az objektum műszaki dokumentációját kell használni. Ezért javasoljuk, hogy készítsenek egy okiratot az értékbecslőnek történő átadásáról, feltüntetve a rajzok és projektek számát. Az értékelési jelentésben fel kell tüntetni azokat a forrásokat, amelyekből a vizsgált objektum főbb paramétereit meghatározták. A munka elvégzése után ezt a műszaki dokumentációt a törvény szerint vissza kell juttatni a megrendelőnek.
A forrásadatok elemzésekor össze kell hasonlítani az objektumok számviteli adatait azok tényleges összetételével. Gyakran szembesülnünk kell tényekkel, amikor a leltári lapokon ugyanaz az objektum különböző néven rögzíthető. Az értékelt objektum pontos megnevezését a számviteli adatokkal összhangban kell megállapítani, és a beszámoló készítésekor kerülni kell, hogy ugyanarra az értékelési tárgyra vonatkozóan eltérő elnevezéseket használjunk. Gyakran egy ilyen elemzés lehetővé teszi, hogy már a kezdeti adatok gyűjtésének szakaszában számos olyan pontatlanságot azonosítsanak, amelyek a pótlási költségek indokolatlanul megnövekedett értékéhez vezetnek.
Az értékbecslési jelentés elkészítésekor fel kell tüntetni az értékelés időpontját. Ez megfelel a létesítmény látogatásának és ellenőrzésének dátumának. Ha a munkavégzés során az értékbecslő többször meglátogatta a helyszínt, akkor az értékelés időpontja alatt az utolsó látogatás időpontját kell érteni, hogy megvizsgálja és összegyűjtse a kezdeti adatokat.
4. Az értékelés tárgyának leírása a jelentés elkészítésekor.
Az értékelt terület, telek és építmény leírása az értékelő jelentés kötelező része. Ennek a leírásnak a fő célja mindenekelőtt az értékelt objektum összes előnyének és hátrányának azonosítása. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a jelentésnek minden olvasó számára érthetőnek kell lennie, és a számítások során felhasznált forrásadatokat az ellenőrzésre rendelkezésre álló forrásokkal kell megerősíteni. Jelenleg nincsenek szabványok az ingatlanobjektumok leírására a költségjellemzőik értékelésekor. Ugyanakkor az értékelések gyakorlatában kialakult egy bizonyos eljárás az objektum leírására.
A terület leírása. Általában azzal a területtel kezdődik, ahol az ingatlan található. A terület leírásánál az értékelés céljaitól függően a gazdasági, demográfiai, társadalmi és környezeti helyzetre vonatkozó adatokat közöljük. Ha a terület történelmi övezethez tartozik, akkor a leírásban egy rövid történelmi háttér található. Ezen túlmenően ez a rész a közigazgatási felosztásra vonatkozó adatokat tartalmazza, feltüntetve a város, közigazgatási régió, prefektúra nevét. Ezek az adatok szükségesek a földhasználat rendjének, a telekadó mértékének és a föld standard árának meghatározásához. Ez a rész tartalmazza az ingatlanpiac helyzetének előzetes elemzését, fejlődési trendjeit, a közlekedési csomópontok, az infrastruktúra fejlesztési útvonalak, a főbb közlekedési és gyalogos áramlások leírását, valamint megad minden olyan rendelkezésre álló információt, amelyre a legjobb felhasználás elemzéséhez szükség lesz. egy telek és az ingatlan értékének mérése.
A telek és a környező területek leírása. Ez a rész ismerteti a telek határait, adatokat közöl a szomszédos területekről, ismerteti a beépítés jellegét, adatokat szolgáltat a tájrendezésről stb. A telekre vonatkozó adatok külön alszakaszokra vannak felosztva: mérete, alakja, domborzata és talaja, a földhasználat jellege.
Az épület (szerkezet) leírása. Javasoljuk, hogy az értékelés során felhasznált források (tárgyútlevelek, szabványos tervek, rajzszámok stb.) feltüntetésével kezdje. Az objektum leírása tartalmazza a nevét, az építés évét, az utolsó nagyobb felújítás időpontját, a teljes területet, az építési volument, a hasznos területet, az emeletek számát, a területet megjelölő helyiségösszetételt stb., a főbb szerkezeti elemeket, a befejező és mérnöki berendezéseket . Az objektum főbb tervezési jellemzőinek ismertetésekor ajánlatos feltüntetni a legjelentősebb hibáit, megjegyezni a tervezési séma jellemzőit, és feltüntetni az objektum tényleges felhasználását az értékelés időpontjában.
Egyéb hasonló művek, amelyek érdekelhetik.vshm> |
|||
| 5255. | A "Köztársasági Onkológiai Dispenzéria" ingatlantárgy vizsgálata sugárkezelés konform | 569,6 KB | |
| Az ingatlanobjektum szakvéleménye Republikánus onkológiai rendelő sugár-konform terápia. Az ingatlan jellemzői. Szakértői vélemény arról, hogy a létesítmény megfelel-e az állami egészségügyi és járványügyi szabályoknak és előírásoknak. | |||
| 17842. | Ingatlan adózási célú kataszteri értéke | 4,12 MB | |
| A föld a társadalom minden életfolyamatának alapja a politikai, gazdasági, társadalmi, ipari, közösségi, környezeti és egyéb szférában. E tekintetben értéke van, és a föld megfelelő értékelése a gazdaság és a társadalom normális működésének és fejlődésének egyik legfontosabb feltétele. | |||
| 1081. | Az ingatlanobjektumok tipológiájának elemzése a Tyumen Zarechny-1 mikrokörzet területén | 2,51 MB | |
| A tantárgyi munka bemutatja az ingatlanobjektumok tipológiájának fő tartalmát; A Központi Autonóm Kerület területén az egyes épületeket, telkeket, elszigetelt víztesteket és altalaj területeket vették figyelembe a tipológiai jellemzők szerint. A területfejlesztési koncepció megalkotása során megoldott feladatok: A főbb műszaki jellemzők leírása, azonosítása és... | |||
| 13099. | Automatizált információs rendszer tervezése könyveléshez és ingatlaneladási folyamathoz az "Azbuka Zhilya" ingatlanügynökség számára | 1,67 MB | |
| Ki kell dolgozni egy ingatlaniroda információs rendszerének projektjét, amelynek célja az ügyfelekkel és az ingatlanokkal kapcsolatos információk tárolása. Ehhez fontos az üzleti folyamat elemzése, a témakör infológiai modellezése és egy információs rendszer projekt megvalósítása az Access DBMS segítségével. | |||
| 3910. | Egyéni objektumok és objektumpéldányok létrehozása | 4,59 KB | |
| Egyéni objektum létrehozásához először meg kell határoznia egy konstruktor függvényt ehhez az objektumhoz. Ez a függvény határozza meg az objektum tulajdonságait és metódusait. A konstruktor függvény definiálása JavaScriptben a következő szintaxissal rendelkezik | |||
| 7940. | Ingatlanpiac. Ingatlanpiaci infrastruktúra | 12,93 KB | |
| Ingatlanpiaci infrastruktúra. Az ingatlanpiac olyan kapcsolatok összessége, amelyek az ingatlanügyletek körül jönnek létre. Az ingatlanpiac az ingatlanügyletek során létrejövő gazdasági kapcsolatrendszerbe és az ingatlantárgyakba történő pénzbefektetés sajátos területe. | |||
| 18219. | A szerző szakértelme | 126,75 KB | |
| A mű létrehozása szerzői jogokat biztosít alkotójának, ideértve a mű felhasználásának jogát: a közzétételt, az előadást stb. A szerződést tehát a mű felhasználására vonatkozó tulajdonjogok átruházásának eszközeként ismerik el. Ebben a munkában a szerzői jogot vizsgáljuk, amely az alkotó tevékenység eredményeként létrejött tudományos, irodalmi és művészeti alkotásokra vonatkozik, függetlenül azok céljától, tartalmától és méltóságától, valamint kifejezési módjától és formájától. Szerzői jog... | |||
| 5979. | A REGIONÁLIS MÉDIA TIPOLÓGIÁJA | 22,38 KB | |
| A megüresedett információs tér azonnal megtelt más kiadványokkal. Azt is meg kell jegyezni, hogy számos új regionális kiadvány saját profil keresésének stádiumában lévén, az öt év alatt nem egyszer változtatta jellemzőit. Ezért a regionális lapok egyik vagy másik típushoz való besorolása meglehetősen önkényes: a valódi kiadványok csak az ideális típus alapvető tulajdonságaival rendelkezhetnek. | |||
| 6158. | A jog tipológiája | 17,15 KB | |
| Az államjogi jelenségek ismerete megköveteli tanulmányukban általános megközelítési elvek keresését, amelyek tükrözik az államok és jogrendszerek egyik államból a másikba való átmenetét. | |||
| 9266. | Az állapotok tipológiája | 9,98 KB | |
| A formációs tipológia szerint az emberek bizonyos kapcsolatokba, kapcsolatokba lépnek egymással, és e társadalmi kapcsolatok, kapcsolatok keretein belül alakulnak ki kapcsolataik a természettel és a termelési folyamattal. A munkafolyamatban a technológiai és gyártásszervezési igényekből adódó kapcsolatok jönnek létre, például a produkciós csapaton belüli vagy társadalmi léptékű technológiai munkamegosztáshoz kapcsolódó szervezők és előadók közötti kapcsolatok a különböző szakterületeken dolgozók között... | |||
Kérdések Civil épületek tipológiája Lakóépületek fogalma és rendeltetése. Kúria típusú lakóházak Tömbös és szekcionált lakóépületek Folyosó és galéria típusú lakóépületek Speciális és speciális házak
Alacsony (3 emeletig) Közepes (4 -5 emelet) Magas (6-9 emelet) Többszintes (10 -25 emelet) Magas (25 emelet felett) ábra - Civil osztályozása épületek emeletek száma szerint
ábra - Civil épületek földszint feletti szintjei, ha a helyiségek padlószintje nem alacsonyabb, mint a pince (félszuterén) tervezési szintje, ha a helyiségek padlójelölése alacsonyabb, mint a tervezési szint föld, de legfeljebb a pince magasságának a fele, ha a helyiségek padlója a talaj tervezési szintje alatt van a tetőtér magasságának több mint felével, ha a helyiségek a tetőtérben helyezkednek el;
az alap megfelel az épület fő funkcióinak, melléképület az épület fő funkcióit hivatott ellátni, de nem határozza meg azokat a kényelem és a higiéniai feltételek javítása, de nem kapcsolódnak közvetlenül az épület fő funkciójához kommunikációs műszaki szükségesek Az épületen belüli csatlakozások a műszaki és műszaki berendezések elhelyezésére szolgálnak ábra – A civil helyiségek besorolása a funkcionális folyamatban betöltött szerepük szerint
egyetemes szakigazgatási szervezetek és jogi intézmények Kommunikációs, finanszírozási és biztosítási vállalkozások Tudományos és technológiai intézmények Egészségügyi és testnevelési intézmények Fogyasztói szolgáltató és közüzemi vállalkozások Oktatási intézmények Kereskedelmi és közétkeztetési vállalkozások Közlekedési szervezetek Kulturális és művészeti intézmények Látványos középületek nagy fesztávú csarnokokkal többcélú, amelyben ideiglenesen átalakíthatja az épület helyiségeit, amelyben időszakosan módosíthatja a helyiségek méretét és csoportosítását ábra - Középületek besorolása funkcionális rendeltetés szerint
Lakóépületek tipológiája v v v Lakóépületnek minősül az a postai számmal rendelkező épület, amelynek teljes területének vagy legalább a fele állandó lakhatásra szánt, és meghatározott határon belüli telken található, minden melléképülettel. bizonyos határokon belül a rajta elhelyezkedő épületek, építmények és tereprendezési elemek. A lakóépületeket emberek állandó vagy ideiglenes tartózkodására szánják. A következő csoportokba sorolhatók: bérházak; kollégiumok; idősek otthona és tolószéket használó fogyatékkal élő családok.
Lakóépületek Az emeletek száma alapján a lakóépületeket hagyományosan öt csoportba sorolják: v Alacsony - 1-3 szintes v Középemeletes - 4-5 szintes v Magas - 6-9 szintes v Többszintes - 10-16 emelet v Sokemeletes - 17 vagy több emelet . A tervezési sémák szerint az épületeket a következő sémákkal különböztetjük meg: v cellás v folyosó v enfilade v centrikus v szekcionált v csarnok v kombinált.
Lakóépület-típusok nómenklatúrája: A lakóépületek térrendezési felépítésük szerint a következő típusokba sorolhatók: § Telek típusú lakóházak - egylakásos, kétlakásos; § Többlakásos lakóépületek - zárt, szekcionált, folyosós, galériás. A lakóépület fő típusa lakás. A fő elem egy családi lakás.
A lakóépületek rendeltetésük szerint három csoportba sorolhatók: § Állandó lakhatásra (minden típusú lakóépület, ideértve: kiscsaládos házak, bentlakásos iskolák) § Ideiglenes lakóhely (kollégiumok) § Szezonális lakóhely (halászoknak, olajipari munkásoknak) , pásztorok, építtetők stb.) § A kisemeletes egyedi lakóépületeket hozzátartozó telkekkel birtokjellegű házaknak nevezzük.
A beépítés jellege szerint a társasházakat 4 típusra osztják: lakástelekkel, amelyekben minden lakáshoz saját telek tartozik; elsődleges háztartási szolgáltatások elemeivel és közhasználatú zöldfelülettel; fejlett szolgáltatásokkal, beleértve a korszerű lakások eltérő készletét, az ilyen típusú épületek lakosságának legkülönfélébb kulturális és mindennapi igényeit kielégítő szolgáltató intézményegyüttest (ifjúsági lakótelepek (YRC)); szálloda típusú, egyedülállók és két-három fős családok számára, akik nem vezetnek teljes munkaidős háztartást. A bennük lévő lakások kis lakóterülettel, csökkentett összetételű háztartási helyiségekkel (konyhafülkék, kombinált fürdőszoba zuhanytálcával stb.) rendelkeznek. Az ilyen házak fejlett közmű- és fogyasztói szolgáltatási rendszert biztosítanak.
ábra - Egylakásos lakóépületek típusai: a - földszintes egylakásos; b - tetőtér, c - helyiségek részleges elrendezése két szinten; g - egylakásos kétszintes; d - terepen a padlószintek különbségeivel
Egylakásos házban a teljes terület három csoportra osztható: Nappali - tartalmaz egy közös helyiséget (nappali), hálószobákat, gyerekszobákat, szellemi munkára szolgáló helyiségeket. Háztartási helyiség - tiszta konyha (főzéshez), etetőkonyha, kamra élelmiszerek és szezonális ruhák tárolására, garázs, műhely, stb. Kommunikációs helyiség - bejárati rész, előszoba, előszoba), folyosók, előszoba, lépcsők.
A blokkolt házak fő előnyei: nehéz terepen való építkezés; a tömbházak üres végfalainak jelenléte, amely lehetővé teszi komplex konfigurációjú, különböző helyiség-összetételű és különböző szintek (egy-, két- és háromszintes) lakóépületek kialakítását; blokkházak összekötése betéteken keresztül háztartási helyiségek, garázsok, személyes telkek kijáratai, folyosók stb. formájában; nagy beépítési sűrűség; a külső falak kerületének csökkentése egy lakásban; a közműhálózatok hosszának csökkentése; fűtési energiafogyasztás csökkentése.
ábra - Az első csoport metszeteinek sémái: a - kétlakásos szabad tájolás, b, c - háromlakásos; d, e – négylakásos (b, c, d – korlátozott tájolás; e – meridionális tájolás)
ábra - Többszintes szekcionált házak terveinek kompozíciós diagramjai: a - többszintes az első csoport szakaszaival; b – többszintes a második csoport részeivel; c – egyszelvényű ponttípus az első és harmadik csoport szakaszaival
A szelvények típusai a terv szerinti elhelyezkedésük szerint: a – közönséges; hajlít; in - forgó
A térfogati-térbeli megoldás szerint a folyosós lakóépületek felosztása: egyszintes, többszintes (a szintkülönbség fél emelet, emelet), egyszintes, belül lépcsőházas.
ábra - Folyosó típusú házak: a - téglalap alakú; b – háromsugaras (trefoil); c – folyosói váltással (1 – lépcsőház-lift egység, 2 – lépcsőház
A folyosó típusú lakóépület jellemző előnyei: a folyosó elrendezése javítja a ház higiéniai mutatóit, mivel a helyiségek keresztszellőztetése közös hosszú folyosón keresztül lehetséges; lehetővé teszi a lakóterület legkényelmesebb kihasználását a nagyszámú szobával rendelkező apartmanokban; jelentősen megnő a lifthasználat termelékenysége és hatékonysága; a lakások négyzetméterenkénti költsége jelentősen csökken a liftes létesítmények beszerzésének és fenntartásának költségeinek minimalizálásával; Az esztétikai mutatók a műszaki és kiszolgáló helyiségek kényelmes és harmonikus beépítésében rejlenek a ház elrendezésében, valamint az épületben lévő szekcionált házak építészeti monotóniájának hígításában.
A folyosós házak hátrányai közé tartozik a lakások egyirányú tájolása, kisebb elszigeteltségük, a keresztszellőztetés hiánya, valamint a kommunikációs kapcsolatok nagy hossza az utcára jutással.
A galéria típusú házak számos előnnyel és magas higiéniai tulajdonsággal rendelkeznek: kétoldalas tájolás, amely optimális feltételeket biztosít a keresztszellőzéshez; szerkezeti kialakításukban nagyon egyszerűek, általában ismétlődő szerkezeti tervezési cellákból állnak; A galériák költsége viszonylag alacsony, így meglehetősen gazdaságosak. minimum lépcső áll rendelkezésre, egy vagy két liftes lépcső az emeleten sok lakást szolgál ki. A lakások kényelmes és gazdaságos elrendezése, melyben a galéria felőli oldalon a mellékhelyiségek, a lakószobák pedig a lakás hátsó részén találhatók. A hulladékgyűjtő edények elhelyezése a szabadban, a helyiségen kívül higiéniai szempontból célszerű.
Az előnyök mellett a galériás házaknak számos hátránya is van: a lakásba való bejutáshoz az épületbe való belépés után ismét ki kell menni a szabadba; a nyitott galériákat gyakrabban kell takarítani, mivel több port és szennyeződést gyűjtenek össze, mint a zárt lépcsőházakban; a karzatokat éjszaka meg kell világítani, de a világítást úgy kell kialakítani, hogy a galériával szomszédos lakások lakóit ne érje kellemetlenség vagy zavar; A hálószobákat és a közösségi helyiségeket nem célszerű a galéria felé fordítani.
A speciális lakóépületek közé tartoznak: szolgáltató lakóhelyiségek; lakóhelyiségek kollégiumokban; rugalmas állomány lakóhelyiségei; lakóhelyiségek a szociális ellátórendszer házaiban; a belső menekültek ideiglenes letelepedésére szolgáló alap lakóhelyiségei; a menekültként elismert személyek ideiglenes letelepedésére szolgáló alap lakóhelyiségei; a polgárok bizonyos kategóriáinak szociális védelmét szolgáló lakóhelyiségek; árvák és szülői gondozás nélkül maradt gyermekek, árvák és szülői gondozás nélkül maradt gyermekek lakóhelyiségei.
AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ MEZŐGAZDASÁGI MINISZTÉRIUMA
SZÖVETSÉGI ÁLLAMI KÖLTSÉGVETÉSI OKTATÁSI INTÉZMÉNY
FELSŐOKTATÁSI ÁLLAMI FÖLDGAZDÁLKODÁSI EGYETEM
FÖLDHASZNÁLATI ÉS KATASZTEREK OSZTÁLYA
TESZT
tudományágban: „Ingatlanobjektumok tipológiája”
Bevezetés
Nagyon sok ingatlan van, és ezek mind különbözőek és heterogének, bizonyos szempontok szerint osztályozni kell őket. Tekintsünk egy ilyen fogalmat tipológiának. A tipológia tárgyak vagy jelenségek tudományos osztályozása bármely jellemző közössége szerint. Az „Ingatlanobjektumok tipológiája” tudományág tanulmányozása elméleti ismeretek és gyakorlati ismeretek megszerzését jelenti az ingatlanobjektumok osztályozásában.
A diszciplína célja: képes legyen az ingatlanokat különféle szempontok szerint besorolni, megérteni az ingatlan jogi rendszerének jellemzőit az orosz jogszabályokban.
A különböző kritériumok szerinti besorolás alkalmazását ebben a munkában a következő ingatlantárgyakon vizsgáljuk meg:
"Grach" elektromos alállomás;
Komszomolsky sugárút;
Pirogovskoye víztározó;
1. fejezet Az ingatlanobjektumok tipológiájának elméleti alapjai
Első ízben jelent meg az „ingatlan és ingó vagyon” kifejezés az Orosz Birodalom jogszabályaiban Nagy Péter 1714. március 23-i „Az ingó és ingatlan öröklési eljárásról szóló rendeletében”, amely felváltotta a meglévő különféle fogalmak, amelyek a telkek és épületek jogállását szabályozták. Az Orosz Birodalom törvénykönyvében az ingatlant földnek és mindenféle földnek, házaknak, üzemeknek, gyáraknak, üzleteknek, mindenféle épületnek és üres udvarnak, valamint vasútnak ismerték el. Az ingó vagyon mindenféle tengeri és folyami hajót, könyvet, kéziratot, festményt, hintót, mezőgazdasági eszközt, valamint mindent, amit a földből kitermeltek.
A Szovjetunió és a köztársaságok polgári jogalkotásának alapjai, amelyeket a Szovjetunió Legfelsőbb Tanácsa 1991. május 31-én fogadott el, nemcsak a szovjet jog, hanem a szovjet rendszer politikai és gazdasági reformjának időszakában is, már tartalmaztak szabályokat. a vagyont ingóra és ingatlanra osztja. Az ingó és ingatlan dolgokra való felosztást tovább tükrözi az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének első része, amely 1995. január 1-jén lépett hatályba. Így az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke magában foglalja a földterületeket és a föld alatti telkeket. , elszigetelt víztestek és minden, ami szilárdan a talajhoz kapcsolódik, azaz olyan tárgyak, amelyek mozgatása rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül lehetetlen, beleértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket és építményeket.
Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint az ingatlanokhoz nem kapcsolódó dolgokat, beleértve a pénzt és az értékpapírokat, ingó vagyonnak tekintik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, miután a dolgokat ingó és ingatlan dolgokra osztotta, egyidejűleg bevezette az ingatlanok állami nyilvántartásba vételének intézményét. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 131. cikkének rendelkezései értelmében 1997. július 21-én elfogadták az „Ingatlanjogok állami bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről” szóló szövetségi törvényt, amely január 31-én lépett hatályba. , 1998.
Az ingatlantárgyak meghatározó tényezői:
Generikus. A földdel való kapcsolat, a mobilitás mértéke, az áramkör időtartama, működési formája és állapota a használat során, az értékátadás módja a termelési folyamatban vagy a fogyasztói tulajdonságok elvesztése, társadalmi jelentősége. Az ingatlan és a telek kapcsolata lehet közvetlen és közvetett (közvetlen és közvetett).
A mobilitás mértéke az abszolút mozdulatlanság, a térben való mozdulatlanság a funkcionális cél sérelme nélkül.
A működési forma természetes-anyagi és költségalapú.
A használati forma használat közbeni állapota nem fogy el, a természetes forma a teljes élettartam alatt megmarad.
A ciklus időtartama (tartóssága) az ismételt használat, és a föld végtelen, ha helyesen használják.
A termelési folyamatban az értékátruházás vagy a fogyasztói tulajdonságok elvesztésének módja a kopás és az amortizációs költségek felhalmozódásával fokozatosan történik.
Nyilvános jelentőségű - egy tárgy használata gyakran érinti sok állampolgár és más tulajdonos érdekeit, akiknek érdekeit az állam védi.
A konkrét műszaki és technológiai jellemzőket (elhelyezkedés, funkcionalitás, állapot stb.) sajátos magánjellegű mutatók határozzák meg az ingatlan típusától és a különleges használati rend más ingatlanokra való kiterjesztésének megvalósíthatóságától függően.
2. fejezet Épületek tipológiája
Az épületek között olyan építészeti és építési objektumok találhatók, amelyek célja a munka feltételeinek megteremtése (légköri hatások elleni védelem stb.), a lakosság szociokulturális szolgáltatásai és az anyagi javak tárolása. Az épület fő szerkezeti részei a falak és a tető. Az épületek magukban foglalják a működésükhöz szükséges épületen belüli kommunikációt is, mint például: fűtési rendszer, beleértve a fűtésre szolgáló kazánberendezést (ha ez utóbbi magában az épületben található); belső vízellátó, gáz- és csatornahálózatok minden eszközzel; az áramellátás és a világítás elektromos vezetékeinek belső hálózata az összes világítótesttel; belső telefon- és jelzőhálózatok; Szellőztető berendezések általános egészségügyi célokra; felvonók és liftek.
Az épületbesorolás főbb jellemzői
Szintek száma: egyszintes, kétszintes, többszintes.
A világítás típusa: természetes (felső, oldalsó), mesterséges, kombinált.
Légcserélő rendszer (természetes, mechanikus, klimatizált).
Hőmérsékleti viszonyok: fűtött, fűtetlen.
Szállítási eszközök: daru, függesztett, daru nélküli.
Építőanyag típusa: kő, fa, vegyes, vályog, vályog, panel.
Tőke: extra tőke, közönséges, könnyű, apróra vágott.
Élettartam: 100, 80, 65, 40, 20.
Ipari épületek
Középületek
Ebben a számítási és grafikai munkában az épületbesorolás jeleit vizsgáltuk az OTRADNOYE kerületben található Zolotoy Vavilon bevásárló és szórakoztató komplexum példáján. Az "Arany Babylon" egy modern európai stílusú bevásárlókomplexum, modern építészettel. A Golden Babylon bevásárlókomplexum magában foglalja a Karusel hipermarketet, egy modern, hattermes Luxor mozit, több mint 120 butikot, kávézót, bárt, éttermet minden ízléshez, egy csodálatos játszóteret, valamint szolgáltató vállalkozásokat (egy nagy bank képviseleti irodája). , gyógyszertár, vegytisztítás, szépségszalon stb.). Az Arany Babylon bevásárló és szórakoztató komplexum leírását az 1. táblázat tartalmazza. Az ingatlan elhelyezkedését az épületek és építmények általános besorolásában az 1. számú melléklet tartalmazza.
1. táblázat - Az épület leírása
Az ingatlan tárgya Információ tartalma Leírás Az "Arany Babylon" bevásárló- és szórakoztató komplexum épülete Hely (cím) Moszkva, Észak-keleti közigazgatási körzet, st. Dekabristov 12, HelyrajzLásd. rizs. 2 Cél Termelés Fő építési anyag Vasbeton fémvázas Építés éve 2002 Szintek száma 2 Építési terület 38 000 m2 Az épületingatlan további összetétele Fűtési, belső vízvezeték- és csatornahálózat kazánszerelése; az áramellátás és a világítás elektromos vezetékeinek belső hálózata; belső telefon- és jelzőhálózatok; szellőztető berendezések; felvonók és felvonók speciális közjogi korlátozások leírása a kereskedelmi és ipari épületek védelmi és üzemeltetési tilalma 500 méteres sugarú. 3. fejezet A szerkezetek tipológiája
Az építmények közé tartoznak a mérnöki és építőipari létesítmények, amelyek célja a termelési folyamat megvalósításához szükséges feltételek megteremtése a munka tárgyának megváltoztatásával nem összefüggő egyes műszaki funkciók ellátásával (bányák, olajkutak, utak, gátak, felüljárók stb. .) , vagy különféle nem termelő funkciók megvalósítására (városfejlesztési építkezés).
A szerkezetek osztályozása:
Funkcionális cél - kommunikáció, szállítás, vízelvezetés, műszaki berendezések elhelyezésére szolgáló eszközök és egyéb építmények.
Építőanyag típusa - föld és fa, kő és tégla, fém, vasbeton.
Tőke - tartós, különösen tartós, évszázados.
Élettartam - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 év.
Ebben a munkában a szerkezetek osztályozási jellemzőinek tanulmányozása érdekében a következő objektumokat vettük figyelembe: a Grach elektromos alállomást és a Komszomolsky Prospektet. A "Grach" 110/20 kV-os elektromos alállomás 2x80 MVA kapacitással több mint 1,2 millió négyzetméteren biztosít villamos energiát. m lakás több mint 30 ezer ember számára. 2008. január 12-én került feszültség alá. Ennek az ingatlannak az épületek általános besorolásában való elhelyezkedését a 2. melléklet mutatja be. A Komszomolsky Prospekt (4. ábra) Moszkva központi közigazgatási körzetében található. A Krymskaya tértől (Garden Ring) a Luzsnyeckij hídig tart. Keresztezi az utcákat: Timur Frunze és Khamovnichesky Val. Ezen ingatlan elhelyezkedését az építmények általános besorolásában a 3. számú melléklet mutatja be. Az építmények (villamos alállomások és utak) leírását a 2. táblázat tartalmazza.
2. táblázat – A szerkezetek leírása
Az ingatlan tárgya Információk tartalma Leírás Villamos alállomás Grach Hely (cím) Moszkva, Délnyugati közigazgatási körzet, falu, Zakharyino, st. Gagarin A földfelszínhez viszonyított hely rendeltetése és leírása Villamos légvezetékek karbantartása Rendszerformáló objektum jele és az építmény egyéb sajátos paraméterei, amelyek elengedhetetlenek a területhasználat jellegének, nagyságának meghatározásához, valamint kialakításához. biztonsági zónák az objektum biztonságos üzemeltetése érdekében Biztonsági zóna Befektetett eszközök típusa szerinti besorolás Gyártás Építés éve 2008 Autópálya Hely (cím) Komszomolszkij kilátásHelyi tervLásd ábra A hely célja és leírása a föld felszínéhez viszonyítva Belső személy- és teherszállítás szolgáltatása. Rezsimképző objektum táblája és az építmény egyéb sajátos paraméterei, amelyek elengedhetetlenek a területhasználat jellegének és méretének meghatározásához, valamint az objektum biztonságos üzemeltetéséhez szükséges biztonsági zónák kialakítása 100 m Befektetett eszközök besorolása Közvetett termelés Építés éve 1958
4. fejezet A telkek tipológiája
A telek a földfelszín (a talajréteget is beleértve) része, amelynek határait az előírt módon leírják és igazolják.
A fogyasztói tulajdonságok, gazdasági és gazdasági célok szerint az Orosz Föderáció teljes földalapja (az Orosz Föderáció 136-FZ számú földtörvénykönyve 7. cikke szerint) hét földkategóriára oszlik:
Mezőgazdasági területek - a települések határain kívüli, mezőgazdasági szükségletek kielégítésére szolgáló, valamint e célokra szánt földek.
A települési földek a városi és vidéki települések építésére és fejlesztésére használt és szánt területek, amelyek vonalukkal el vannak választva más kategóriájú földektől.
Az ipar, az energia, a közlekedés, a kommunikáció, a rádióműsorszórás, a televízió, a számítástechnika, az űrtevékenységek, a védelmi, a biztonsági és egyéb különleges célú területek (ipari és egyéb speciális célú területek) - az ország határain kívül található területek településeken, és a szervezetek tevékenységének és a fent említett létesítmények működtetésének biztosítására, valamint egyéb speciális feladatok ellátására szolgálnak vagy szánnak.
A kiemelten védett területek földjei olyan földterületek, amelyek különleges környezetvédelmi, tudományos, történelmi, kulturális, esztétikai, rekreációs, egészségügyi és egyéb értékes jelentőséggel bírnak, és amelyekre külön jogszabályi rendszer került kialakításra.
Erdőalap földek - erdőterületek (erdőnövényzettel borított és azzal nem borított, de helyreállítására szánt területek - tisztások, leégett területek, szabadterületek, tisztások stb.), valamint az erdőgazdálkodásra szánt nem erdőterületek (tisztások, utak) , mocsarak) és stb.).
A vízalap földjei - a víztestek által elfoglalt földterületek, a víztestek vízvédelmi övezeteinek földjei, valamint a vízvételi jogok és védőövezetek kialakítására kijelölt földek, vízi építmények és egyéb vízgazdálkodási építmények és létesítmények.
A tartalékföldek olyan földek, amelyek állami vagy önkormányzati tulajdonban vannak, és nem jutnak polgárok vagy jogi személyek rendelkezésére, kivéve az újraelosztási alap földjeit.
A gazdasági fejlettség szerint a telkek lehetnek: beépítetlenek, de beépítésre szántak; felépített; befejezetlen építési projektek alatt; elfoglalt parkok és erdők; bontásra váró, leromlott állapotú épületek alatt; átadásra kötelezett objektumok alatt a telek környezetvédelmi vagy városrendezési követelmények miatti felszabadítása érdekében; ingyenes.
Ebben a számítási és grafikai munkában a telket ismertettem. Fekvése: Moszkva régió, Dmitrovszkij kerület, Mikhailovskoye falu közelében. Távolság - 52 km a moszkvai körgyűrűtől. A terep sík, nincs mocsár, vegyes erdő veszi körül, határolja a Zhestylevo víztározó, kommunikáció a határ mentén. E telek leírását a 3. táblázat tartalmazza. Az ingatlan elhelyezkedését a földrészletek általános besorolásában a 4. melléklet tartalmazza.
3. táblázat - A telek leírása
Az ingatlan tárgya Információ tartalma Leírás Telek Hely (cím) Moszkvai régió, Dmitrovszkij járás, Mihajlovszkoje falu Határterület Lásd. rizs. 5 Terület 4,16 hektár A dacha rendeltetése Engedélyezett felhasználási módok listája Dacha beépítésre A használat és forgalom különleges közjogi korlátozásainak leírása Engedélyezett használatnak megfelelően Telektulajdon összetétele A volt dacha szövetkezet igazgatási épülete Köz- és magánszolgalmi területek Nincs szolgalom Piaci értéke 3 012 000 RUB 5. fejezet Altalajterületek tipológiája
Az altalaj a földkéregnek a talajréteg alatt, ennek hiányában a földfelszín alatt és a tározók, vízfolyások alján elhelyezkedő, geológiai tanulmányozásra és fejlesztésre hozzáférhető mélységig terjedő része.
Funkcionális cél szerint:
Az altalaj a következőkre szolgál:
) regionális földtani vizsgálat, ideértve a regionális földtani és geofizikai munkákat, földtani felméréseket, geotechnikai felméréseket, tudományos kutatásokat és az altalaj általános földtani vizsgálatát célzó egyéb munkákat;
) geológiai vizsgálat, beleértve az ásványlelőhelyek kutatását és felmérését;
) geológiai vizsgálat, beleértve az ásványlelőhelyek feltárását;
) bányászat;
) bányászattal nem összefüggő földalatti építmények építése és üzemeltetése;
) tudományos, kulturális, esztétikai, egészségügyi, egészségügyi és egyéb jelentőségű kiemelten védett altalaj területek kialakítása (tudományos és oktatási helyszínek, geológiai rezervátumok, vadrezervátumok, természeti emlékek, barlangok és egyéb földalatti üregek);
) ásványtani, őslénytani és egyéb földtani gyűjtőanyagok gyűjtése.
Az altalaj telkek egyidejűleg használhatók geológiai tanulmányozásra, beleértve az ásványkincsek kutatását és értékelését, feltárását és kitermelését (egyesített engedély alapján).
Az altalajhasználat feltételei szerint.
Az altalaj telkek meghatározott időtartamra vagy időkorlát nélkül használhatók.
Egy bizonyos ideig az altalaj telkeket a következő célokra biztosítják:
geológiai tanulmány - legfeljebb 5 évig;
bányászat - legfeljebb 20 éves időtartamra, utólag meghosszabbítva az ásványlelőhely kialakításának idejére, az ásványlelőhely kialakítására vonatkozó megvalósíthatósági tanulmány alapján számított, az altalaj ésszerű felhasználását és védelmét biztosítva;
felszín alatti víz kitermelése - legfeljebb 25 évig;
bányászat rövid távú talajhasználati jog megadása alapján - legfeljebb 1 évre.
A bányászattal nem összefüggő földalatti építmények építésére, üzemeltetésére, hulladékártalmatlanításhoz kapcsolódó földalatti építmények létesítésére, üzemeltetésére, olaj- és gáztároló létesítmények építésére, üzemeltetésére, valamint kialakítására altalaj telkek határidő nélkül biztosíthatók. fokozottan védett altalaj telkek és egyéb rendeltetésű.
A jogi szabályozás szerint:
Az Orosz Föderáció területén található altalaj, beleértve az altalajban található ásványokat, energiát és egyéb erőforrásokat, egyetlen oszthatatlan állami tulajdon. A föld alatti telkek nem képezhetik polgári jogi ügylet tárgyát, ideértve az adásvételi, adományozási, öröklési, hozzájárulási, zálogszerződést, illetve semmilyen más formában nem idegeníthetők el.
Ebben a munkában az altalaj területek tipológiáját vizsgáltam a Nikolsky-1 altalaj terület példáján. Az Irkutszki régió Irkutszki körzetének területén található, 3,5 km-re keletre Nikolszk falu szélétől. Az altalaj területén található agyagokat délről északra terjedő lerakódás képviseli. A hasznos vastagságot a fehér vagy szürke agyag képviseli, amelynek vastagsága 2,0-5,2 méter, valamint a nagy plaszticitású fehér vagy szürke agyag, amelynek vastagsága 2,0-5,7 méter. Az altalaj telek területe 18,6 hektár. A Nikolsky - 1 altalaj telek leírását a 4. táblázat tartalmazza. Az ingatlan elhelyezkedését az altalaj telkek általános besorolásában az 5. számú melléklet tartalmazza.
4. táblázat - Az altalaj terület leírása
Az ingatlan tárgya Információk tartalma Leírás "Nikolsky - 1" altalaj telek 18,6 hektár Az altalaj terület legkisebb és legnagyobb mélysége 0,5-3,1 méter a központi részben; 14,3 m keleten Cél Agyag feltárására és kitermelésére
6. fejezet Izolált víztestek tipológiája
A víztest egy vízkoncentráció a föld felszínén domborzati formáiban vagy mélységében, amelynek határai, térfogata és vízjárási jellemzői vannak. A víztest összetétele magában foglalja a víz felszínét, a vízzel borított területet, valamint a fenéket és a hozzájuk kapcsolódó partokat (Az Orosz Föderáció vízügyi törvénykönyvének 7. cikke). A talajvizet és a hozzá tartozó kőzeteket is egyetlen víztestnek tekintik. A víztestek teljes halmaza közül az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve csak az elszigetelt víztesteket minősíti ingatlannak.
Az elkülönített víztestek (zárt tározó) kisméretű és pangó mesterséges tározók, amelyeknek nincs hidraulikus kapcsolata más felszíni víztestekkel. A telek szerves részét képezik.
A tározó több mint 1 millió m3 vizet tartalmazó mesterséges tó, melynek szintjét speciális építmények (általában gátak) szabályozzák.
Származási osztályozás:
Völgyi tározók - töltse fel vízzel a folyóvölgyeket.
Tömeges - a folyóból árvíz során a víz a közelben található természetes mélyedésekbe kerül.
Tavak és tározók. A tó vízszintjét gátak emelik.
Föld alatti tározók. A föld belsejében lévő természetes üregeket vízzel töltik meg.
Tengerparti víztározók - tengeri öblökben, öblökben és torkolatokban.
Sima tározók.
Hegyi tározók.
Ebben a számítási és grafikus munkában az elszigetelt víztestek általános osztályozását vizsgáltam a Pirogovskoye tározó példáján, amely a Klyazminskoye tározó része. Erről elnevezett mesterséges csatorna köti össze az Uchinsky-tározóval. Moszkva. A nyugati végén egy gátat építettek, amelyen keresztül folyik a Klyazma. A leírást az 5. táblázat tartalmazza. Az ingatlan elhelyezkedését az elszigetelt víztestek általános besorolásában a 6. számú melléklet tartalmazza.
5. táblázat - Egy különálló víztest leírása
Az ingatlan tárgya Információ tartalma Leírás Pirogovskoye víztározó Hely (cím) Moszkvai régió, Mytishchi kerület Határterület Lásd. rizs. 8 Terület 600 hektár Rendeltetés Vízalap földek Engedélyezett felhasználási módok listája Horgászat, jachtklub, üdülés Különleges közjogi korlátozások leírása a használat és a forgalom tekintetében Vízvédelmi övezet, parti sáv Köz- és magánszolgalom területei szolgalmi jog nélkül. Objektum típusának besorolása és célja Felszíni víztest
7. fejezet Erdők és évelő telepítések tipológiája
Az ingatlanok között kiemelt helyet foglalnak el az évelő növénytelepítések és erdők - erdőalapként, fák, cserjék és lágyszárú növényzetek, állatok, mikroorganizmusok és egyéb természeti objektumok gyűjteménye, amelyek biológiailag összekapcsolódnak, és befolyásolják egymást fejlődésükben a környezet. Az erdő három részből áll: erdőterület; az erdőalapba nem tartozó erdők, valamint a fa- és cserjenövényzet.
A vizsgált ingatlantípus második összetevője az évelő ültetvények, amelyek igen változatosak. Az évelő ültetvények osztályozása:
Terméktípusok: gyümölcs és bogyós (poma, csonthéjas, dió, szubtrópusi, bogyós, szőlő) és ipari (tea, komló, tunga, gumi, stb.).
Funkcionális cél:
dekoratív tereprendezés (cserjék és fák);
mezővédő;
sövények.
A kereskedelmi termelésbe való belépés kora:
gyümölcs - 5-8 év;
bogyós növények - 2-3 év;
műszaki - 7-10 év;
dekoratív és tereprendezés - 5-12 év.
A működés időtartama:
gyümölcs és bogyó - 10-30 év;
műszaki-10-50 év;
tereprendezés - 50-100 év.
A Losiny Ostrov az egyik első nemzeti park Oroszországban, amely Moszkva és a moszkvai régió területén található (Balashikha városrész, Koroljov városrész és Mitiscsi városrész), és Moszkva városának legnagyobb erdőterülete és a legnagyobb erdőterület. városokon belül található erdők (Moszkvai rész). Ezen ingatlan elhelyezkedését az elszigetelt víztestek besorolásában a 7. számú melléklet tartalmazza.
Az Orosz Tudományos Akadémia fő botanikus kertje<#"justify">Az ingatlan tárgya Információ tartalma Leírás Erdőtelek a Losiny Ostrov Nemzeti Parkban Elhelyezkedés (cím) Moszkvai régió, Balashikha városi körzet, Koroljov városi kerület és Mytishchi városi települése, Mytishchi önkormányzati kerület Határterület Lásd. rizs. 11Terület 116,215 km ² Rendeltetési rendeltetés Kiemelt védett területek földjei Engedélyezett felhasználási módok jegyzéke Rendeltetésnek megfelelően Különleges közjogi felhasználási és forgalmi korlátozások leírása Védett természeti táj övezete Védelmi és üzemeltetési különleges közjogi előírások leírása Tűzgyújtási, dohányzási tilalom a teljes területen Erdő telek összetétele Hárs, tölgy, nyír, mogyoró, hegyi kőris, juhar, éger stb. Köz- és magánszolgalom területei Nincsenek szolgalmi jogok
7. táblázat - Évelő telepítések leírása
Az ingatlan tárgya Információ tartalma Leírás Az Orosz Tudományos Akadémia botanikus kertjének évelő ültetvényei Hely (cím) Moszkva, Észak-keleti közigazgatási körzet, st. Botanikai 4HatárterületLásd. rizs. 12, 13 Terület 35 hektár Rendeltetés Különlegesen védett területek földjei Engedélyezett felhasználási módok listája Rendeltetésnek megfelelően Ingatlan összetétele Faj: körte, alma, szilva, homoktövis, mogyoró Köz- és magánszolgalom területei Nincs szolgalmi jog szerinti besorolás a befektetett eszközök összoroszországi osztályozójával, nem produktív Az ültetés éve 1965 Következtetés
Ez a tesztdolgozat az ingatlanok osztályozását vizsgálta különböző szempontok szerint: épületek, építmények, földterületek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek, erdők és évelő növények tipológiája. Így konkrét példák segítségével azonosították az ingatlantárgyak rendeltetésének és funkcionális rendeltetésének, felhasználásának és eredetének alapvető különbségeit:
"Arany Babylon" bevásárló- és szórakoztató központ;
"Grach" elektromos alállomás;
Komszomolsky sugárút;
Telek a moszkvai régió Dmitrovsky kerületében;
"Nikolsky - 1" altalaj terület;
Pirogovskoye víztározó;
Egy erdőrészlet a Losiny Ostrov Nemzeti Parkban;
Az Orosz Tudományos Akadémia Botanikus Kertjének évelő ültetvényei.
Bibliográfia
1.Orosz Föderáció. Törvények. Az Orosz Föderáció alkotmánya. Elfogadva 1993. december 12-én
2.Orosz Föderáció. Törvények. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Elfogadva 1994. október 21-én 51-FZ sz.
.Orosz Föderáció. Törvények. Az Orosz Föderáció várostervezési kódexe. Elfogadva 2004. december 22-én 190-FZ sz.
.Orosz Föderáció. Törvények. Az Orosz Föderáció földkódexe. Elfogadva 2001. október 25-én 136-FZ sz.
.Orosz Föderáció. Törvények. Az Orosz Föderáció vízügyi szabályzata. Elfogadva 2006. április 12-én 74-FZ sz.
.Orosz Föderáció. Törvények. Az Orosz Föderáció erdészeti törvénykönyve. 2006. november 8-án elfogadva No. 200-FZ.
.Orosz Föderáció. Törvények. Az ingatlanjogok állami regisztrációjáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről. Elfogadva 1997. június 17-én 122-FZ.
.Orosz Föderáció. Törvények. Az állami ingatlankataszterről. Elfogadva 2008. július 27-én 221-FZ.
.Orosz Föderáció. Törvények. A háztulajdonosok egyesületeiről. Elfogadva 1996. június 15-én No. 72-FZ.
.Smirnova M.A. Ingatlanobjektumok tipológiája. Módszertani utasítások a szemináriumok lebonyolításához. M.: GUZ, 2005.
.Lepekhin P.A., Obukhov D.A. Előadásanyag az „Ingatlantárgyak tipológiája” tudományágról. 2011.
1. számú melléklet
ingatlan telek altalaj tipológia
2. függelék
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve első részének 1995. január 1-jei hatálybalépése előtt az „ingatlan” fogalma helyett a „befektetett eszközök” fogalmát használták. A befektetett eszközök közé tartoznak azok a termelési és nem termelési célú tételek (épületek, építmények, lakóhelyiségek, gépek, berendezések, felnőtt dolgozó és haszonállatok, évelő ültetvények stb.), amelyek természetes formájukban a nemzetgazdaságban működtek és használtak. évekig és a teljes élettartam alatt nem veszítik el fogyasztói formájukat. A befektetett eszközök az ingatlanok szerves részét képezik (gépek és berendezések nélkül), és ez a fogalom szűkebb, mivel a földet nem veszik figyelembe a tárgyi eszközök között.
A Szovjetunióban használt és az Orosz Föderációban is használt fő osztályozások csak az állóeszközökre vonatkoznak.
Az Orosz Föderáció Állami Szabványának 1994. december 26-án kelt, 359. sz. rendeletével összhangban 1996. január 1-jétől életbe lépett a befektetett eszközök összoroszországi osztályozója - OK 013-94 (OKOF). az Orosz Föderáció.
Ez a besorolás az állóeszközök szinte minden tipikus tárgyát leírja, azonban az objektumok költségjellemzőinek kutatása során ez a kibővített osztályozás nem teszi lehetővé számos olyan tényező figyelembevételét, amelyek az ingatlanok értékelése szempontjából jelentősek. Tekintsük az állóeszközök fő jellemzőit.
Épületek (kivéve lakóépületek). Az épületek között építési és építészeti objektumok találhatók, amelyek célja a munkavégzés feltételeinek megteremtése, a szociális és kulturális szolgáltatások, valamint az anyagi javak tárolása. Az épületek fő szerkezeti elemei a falak és a tető.
A különálló objektumok osztályozva vannak. Ha az épületek szomszédosak és közös faluk van, de mindegyik önálló szerkezeti egység, akkor külön objektumnak tekintendők. Az önálló gazdasági jelentőségű épület külső bővítései, különálló kazánházépületei, valamint melléképületei (raktárak, garázsok, kerítések, ólak, kerítések, kutak stb.) önálló objektumok. Az épületekbe beépített, üzletek, étkezdék, fodrászatok, műtermek, bérelhető irodák, óvodák, bölcsődék, posták, bankok vagy egyéb szervezetek számára kialakított helyiségek a főépületbe tartoznak.
Az épületek tartalmazzák a működésükhöz szükséges épületen belüli kommunikációt: fűtési rendszer berendezéssel, beleértve a kazánberendezést, például egy kazánházat (ha ez utóbbi az épületen belül található); belső vízellátó hálózat, gázvezeték, csatornázás minden eszközzel; az áramellátás és a világítás elektromos vezetékeinek belső hálózata az összes világítótesttel; belső telefon- és jelzőhálózatok; Szellőztető berendezések általános egészségügyi célokra; felvonók és liftek. A víz-, gáz-, hővezető készülékek, valamint a csatornaberendezések a bevezető szeleptől vagy a pólótól, vagy a legközelebbi ellenőrző kúttól kezdve a betápláló vezeték csatlakozási helyétől függően az épületek részét képezik. A bejárati doboztól vagy kábelvégződésektől (beleértve a dobozt és a csatlakozókat) vagy a perselyektől (beleértve magukat a perselyeket is) az elektromos világítás vezetékezése és a belső telefon- és riasztóhálózatok az épületben találhatók.
Az épületen belül található minden olyan tárgy alatti alapozás, amely nem épület – kazánok, generátorok, szerszámgépek, gépek, készülékek stb., az épületben nem tartoznak bele, kivéve a nagyméretű berendezések alapjait. Ezeknek a tárgyaknak az alapjai részei azoknak a tárgyaknak, amelyekben használják őket; az épülettel egy időben épített nagy berendezések alapjai az épület részét képezik. Az ilyen típusú létesítményekre a „speciális épületek” kifejezést használják.
Felszerelés. Az építmények közé tartoznak a műszaki funkciók létrehozására és ellátására szolgáló mérnöki és építési létesítmények (bányák, olajkutak, utak, gátak, felüljárók stb.), vagy a lakosság kiszolgálására (városfejlesztési építmények stb.).
A struktúra magában foglalja az összes olyan eszközt, amely egyetlen egészet alkot vele.
A szerkezetek kínálata több mint 100 tételt foglal magában, és ezek költségének aránya a teljes építési volumenben több mint 25%. A „struktúrák” alszakasz az átviteli eszközöket is tartalmazza. Ebbe a csoportba tartozik minden önálló jelentőségű, energia és információ átalakítására, átvitelére és mozgatására szolgáló objektum, úgymint elektromos vezetékek, fűtőművek, különféle célú csővezetékek, rádiórelé vonalak, kábeles kommunikációs vonalak, kommunikációs rendszerek speciális szerkezetei, valamint mint számos hasonló objektum az összes kísérő mérnöki szerkezeti komplexummal.
Lakások. Ez az alszakasz tartalmazza a nem ideiglenes tartózkodásra szánt épületeket. Az alosztályba tartoznak még a mobil panelházak, az úszóházak, az egyéb lakáscélú épületek (telephelyek), valamint a főként lakóépületként azonosított műemlékek. Az épületek közé tartoznak az ipari (műhelyek, kazánházak, konyhák, automata telefonközpontok stb.) és nem ipari (lakó, háztartási, igazgatási stb.) célú mobilházak. Azok a személygépkocsik, személygépkocsi- és nyergesvontatók, speciális és átalakított vasúti kocsik, amelyek fő célja a gyártási funkciók ellátása (laboratóriumi kocsik, klubok, irodák stb.), a megfelelő célú mobil vállalkozásnak minősülnek, és épületként számolják el őket.
Évelő ültetések. Ez az alszakasz tartalmazza az évelő mesterséges ültetvények minden típusát, életkortól függetlenül: gyümölcs- és bogyósültetvények, műszaki, védő-, dekoratív és tereprendezési ültetvények minden fajtája; botanikus kertek, egyéb kutatóintézetek és oktatási intézmények kutatási célú mesterséges telepítései. Ezen alszakasz besorolásának tárgya az egyes parkok, terek, kertek, utcák, körút, udvar, vállalkozási terület stb. zöldfelületei.
Nézzünk egy másik típusú értékelési objektumot, amelyet az OKOF nem vesz figyelembe.
Az építkezés folyamatban. Ebbe a csoportba azok az objektumok tartoznak, amelyekre az objektum üzembe helyezéséről szóló dokumentumokat az előírt módon nem készítették el. Az ingatlanértékelés gyakorlatában különbséget kell tenni azon tárgyak között, amelyeken munkát végeznek, és azokat, amelyeken a munka ilyen vagy olyan okból leállt. A hatályos eljárásrend szerint egy telephelyen kétféle munkabeszüntetés létezik: állagmegóvás és az építkezés teljes leállítása. Az építkezés megszüntetéséről a megrendelő (beruházó) dönt.
Fejezet 1. Alapvető értékelések
2. fejezet Ingatlanobjektumok tipológiája
3. fejezet. Értékelési módszerek
vállalkozások tulajdona
4. fejezet. A vállalati üzleti értékelés modern módszerei
5. fejezet. Értékelési módszerek
különböző típusú ingatlanok
6. fejezet. Ingatlan értékbecslés
Alatt ingatlan a piacon forgó, egy földterülethez mereven kapcsolódó termékként értendő, így más helyre szállítása megsemmisülése nélkül (fogyasztói tulajdonságainak elvesztése nélkül) lehetetlen.
Az ingatlanok értékelésének differenciált megközelítése érdekében azokat alapvető jellemzőik, az áruforgalom jellemzői, azon piacok szerkezete és léptéke szerint osztályozzák, amelyeken belül az adásvételi folyamatok zajlanak. Például, származás szerint az ingatlantárgyakat természetes (természetes) és mesterséges objektumokra (épületekre) osztják. A természetes földterületeket (beépítésre stb.) és természeti komplexumokat (lerakódásokat stb.) hasznosításukra osztanak ki, a mesterséges objektumokat (épületeket) épületekbe sorolják: lakó-, iroda-, kiskereskedelmi stb. Az üresen álló (beépítésre szánt) telkeket a léptéktől függően földtömegekre és egyedi telkekre, a mesterséges objektumokat (épületeket), különösen a lakóépületeket pedig épületegyüttesekre (szomszédság, üdülőfalu stb.) osztják fel, ill. szabadon álló épületek (lakóépület, szálloda, motel stb.).
Ahogy az orosz ingatlanpiac fejlődik, valószínűleg közelebb kerül a nyugati normákhoz. Ebben a tekintetben természetes, hogy az oroszországi ingatlanok értékelésekor figyelembe vegyük a külföldi módszereket és értékelési tapasztalatokat.
Az „ingatlanérték” fogalmának számos aspektusa van. Ez magában foglalja a piaci értéket, a pótlási költséget, a sokszorosítási költséget stb.
Piaci ár - az a legvalószínűbb ár, amely egy ingatlan eladásából elérhető egy versenyen és nyílt piacon, ahol a vevő és az eladó nincs nyomás alatt, jól tájékozottak az ingatlanról, az ügylet feltételeiről és a piacról, és nem kötelezik egymásra vonatkozó további feltételek.
Csereköltség főként hasonló ingatlan építési költségei határozzák meg, ill reprodukciós költség - az ingatlan pontos másolatának sokszorosításának költségei.
Az ingatlan piaci értékét négy fő tényező befolyásolja: a kereslet, a hasznosság, az ingatlan szűkössége és elidegeníthetősége. Ezek objektív tényezők. Az ingatlan árát azonban rendszerint számos szubjektív tényező is befolyásolja: az eladó vagy a vevő számára az ügylet lebonyolítására vonatkozó időkorlátok, az eladó vagy a vevő piaci és értékesítési feltételeivel kapcsolatos ismereteinek hiánya, hangulatuk az adásvételi tranzakció időpontjában. Bizonyos konvenció mellett elmondható, hogy a piaci érték objektív, az ár pedig szubjektív. Bár az érték szubjektív is lehet, például befektetési érték, amikor egy befektető a piac adott szektorának uralása érdekében a piaci értéknél magasabb árat hajlandó fizetni.
Jelenleg, amikor Oroszországban kialakulóban van az ingatlanvásárlásra és -eladásra vonatkozó szabályozási keret, és kialakul a vállalkozások csődjének mechanizmusa, egyre inkább meg kell határozni a vállalkozások és az ingatlanok (beleértve a telkeket) értékét vásárláskor. és ingatlanértékesítés, vagyonfedezetű kölcsön felvétele, adóalap meghatározása, vagyonbiztosítás, vállalkozási részesedés kiosztása, vállalkozások reorganizációja, felszámolása.
A vállalatértékelés az a folyamat, amelynek során a vállalkozást egyetlen működő komplexumként értékelik, amely nyereséget termel. Ez a folyamat magában foglalja a tárgyi eszközök és a forgótőke, a tárgyi eszközök és az immateriális javak, valamint a vállalkozás jelenlegi és jövőbeni bevételének ésszerű felmérését egy adott időpontban.
Az értékelés céljaitól és funkcióitól függően a vállalkozások értékelt értékének bizonyos típusait megkülönböztetik. Például egy vállalkozás vagy annak egy részének adásvételi ügylete során fontos felmérni a piaci értékét; beruházások végrehajtásakor - beruházási költség; egy vállalkozás ingatlanának biztosításakor - a helyreállítás költsége; hitelezéskor - fedezeti érték; a vállalkozás felszámolásakor - a felszámolási érték.
Az ingatlan piaci értéke - Ez az az ár, amelyben az eladni hajlandó személy (az eladó) és a vásárolni kívánó személy (vevő) megegyezik, nincs kitéve semmilyen nyomásnak, és tisztában van a vásárlással kapcsolatos összes tényállással. Figyelembe kell venni, hogy az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor nem egy konkrét eladóról és vevőről beszélünk, hanem egy hipotetikus tipikus adásvételi ügyletről van szó, amely egy adott piacon egy adott időpontban kereslet-kínálaton alapul, azaz az értékelésnek időbeli és térbeli bizonyossága van.
Ha a fenti definícióban foglalt értelemben a „vállalkozás piaci értéke” kifejezésről beszélünk, akkor kijelenthetjük, hogy ennek csak elméleti jelentése van, mivel Oroszországban hiányzik a vállalati piac, és véleményünk szerint a következő években , nem képezhető belőle - a szükséges előfeltételek hiánya miatt (nincs potenciális eladó az állam kivételével, és nincs termelésbe befektetni kívánó vevő-befektető, ezért véleményünk szerint korai a egy vállalat piaci értéke Oroszországban).
Egyes szakértők úgy vélik, hogy egy vállalkozás piaci értéke meghatározható egy adott vállalkozás részvényeinek száma és piaci értéke alapján a tőzsdén. Tekintettel azonban arra, hogy a hazai tőzsde még csak kialakulóban van, valamint a privatizált vállalkozások vezetőinek sajátos hozzáállása ehhez, ezt a kijelentést ellentmondásosnak tartjuk.
Ellentétben a piaci értékkel beruházási költség
magában foglalja egy vállalkozás értékének felmérését egy adott befektető vagy befektetői csoport számára. Egy adott befektető esetében a befektetési érték meghatározása egyéni befektetési igénye alapján történik, szemben a piaci érték fogalmával, amely az átlagos, tipikus adásvételi tranzakciót nézi. Az okok, amelyek miatt egy vállalkozás befektetési értéke eltér a piaci értéktől, a jövőbeni jövedelmezőség becslésében, a kockázat mértékében, az adózási helyzetben, a vállalkozásnak a tulajdonos-befektető más vállalkozásaival való kombinálásának lehetőségében, stb. .
Megkülönböztetik a „belső (vagy alapvető) vállalati érték” fogalmát is. Ez egy vállalkozás értékének analitikus értékelése, amely a vállalkozás jelenlegi pénzügyi, műszaki és gazdasági állapotának, valamint a jövőbeni fejlődés várható belső lehetőségeinek mélyreható elemzésén alapul.
A belső érték meghatározása magában foglalja a vállalkozás fejlődésének kedvező (vagy kedvezőtlen) kilátásait, valamint a rendszerek integritásának hatását, amikor az egész értéke általában mindig magasabb, mint az egyes elemek egyszerű költsége.
Egy vállalkozás belső értéke a legpontosabb (természetes) értékbecslés. Egy fejlett, civilizált tőzsdén a szakértők megkülönböztetik tanfolyami munkaÉs belső értékeértékpapír. Egy értékpapír belső értékét az entitás belső (vagy alapvető) értéke határozza meg. Az értékpapír belső értéke az az érték, amely akkor lesz, amikor más befektetők megkapják az értékbecslő birtokában lévő információkat a vállalatról.
Ha vállalati értékbecslést végeznek a kölcsön kibocsátására vonatkozó garanciák meghatározása érdekében, akkor azt kiszámítják a vállalkozás fedezeti értéke. A fedezeti érték a cég ingatlanának az az értéke, amelyet a hitelező az ingatlan piaci értékesítésétől remél megkapni.
A biztosítási ágazatban gyakran használják a „csereköltség” és „csereköltség” kifejezéseket. Csereköltség megegyezik egy vállalkozás vagy annak egyedi elemének pontos másolatának sokszorosításának költségével. Ebben az esetben nem szükséges, hogy az analóg a lehető leggazdaságosabb megoldás legyen.
Csereköltség megegyezik egy hasonló profilú vállalkozás létrehozásának költségeivel vagy annak egyedi elemével.
Ha a tulajdonos (illetve igazságügyi hatóság) a vállalkozás bezárása és felszámolása mellett dönt, akkor az ún. felszámolási érték vállalkozás, amely a vállalkozás eszközeinek piaci értékesítéséből származó bevétel összesítéséből áll. Ez figyelembe veszi a vállalkozás felszámolásával kapcsolatos összes költséget: a vállalkozás működésének fenntartásával kapcsolatos adminisztratív költségeket a végleges felszámolásig, a jogi és könyvvizsgáló cégek költségeit, jutalékokat stb. Az eszközök értékesítéséből származó bevételek különbözete. A piacon lévő vállalkozás és a vállalkozás felszámolásának költségei a felszámolási ár.
Talán ez a fajta vállalkozásértékelés hazánkban is elterjedtté válik, ha az Állami Vagyonbizottság és a választottbíróság ellátja új funkcióját, a vállalkozások csődeljárásának lebonyolítását.
A vállalkozás értékbecslésének fő funkciója a különböző gazdasági vagy vezetési döntések meghozatalához szükséges információs támogatás.
