Jelzálog- ez az adós kötelezettségének vagyoni biztosítékának egyik formája, amelyben az ingatlan az adós tulajdonában marad, és a hitelező, ha az utóbbi nem tesz eleget kötelezettségének, az eladással szerez jogot arra, hogy kielégítést kapjon. ennek az ingatlannak.
A hitelintézetek tevékenységét az orosz jelzáloghitel-piacon a jelzáloghitel-rendszert szabályozó jelenlegi törvényi aktusok szabályozzák. A jelzáloghitelezés jogi keretének kialakítása Oroszországban a 90-es évek közepén kezdődött. múlt század. Az állampolgárok lakhatáshoz és a magántulajdon védelméhez való jogát rögzítik Az Orosz Föderáció alkotmánya(1993). Az orosz jelzálogjog fejlődésének fontos lépése volt az első (1995) és a második (1996) rész elfogadása. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve... A kódex általános szabályokat rögzít az ingatlanfedezetű kölcsönök biztosítására; az egyéb helyiségek tulajdonjogára és egyéb tulajdonjogára vonatkozó rendelkezések; jelzálogjoggal terhelt lakóhelyiség elzárásának okai stb.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1997. június 21-i követelményeinek megfelelően, 122. sz. szövetségi törvény „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről.” (A 2010. június 17-i módosítással hatályos)Így bevezették az egységes ingatlannyilvántartási rendszert és a vele való tranzakciókat, és megkezdődött az egységes információs bank kialakítása a regisztrációs körzeten belül.
A jelzáloghitelt nyújtó hitelintézetekre a banki jogszabályok vonatkoznak. azt szövetségi törvények "A központi bankról" és "A bankokról és banki tevékenységekről".
A jelzáloghitelezéshez közvetlenül kapcsolódnak a következő törvények is: "Az értékelési tevékenységekről"(ingatlan értékbecslése zálogba vételkor), "A hiteltörténetről", "A lakás-takarékszövetkezetekről", "Részvételről társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében" stb. Ami a speciális jelzálogjogot illeti, ez elsősorban a jelzálogkölcsönről és a jelzálog-értékpapírokról szóló szövetségi törvény.
V Szövetségi törvény a jelzálogról (ingatlan zálogjog) 1997. június 24-i keltezésű jelzálogjog és ingatlan zálogjog gyakorlatilag szinonimának számít, i.e. kifejezés" jelzálog"Az ingatlan zálogaként használják, és a" jelzáloghitel "- olyan kölcsönként, amelyet egy ilyen zálogjog fedezete ellen nyújtanak.
A részvényjelzáloggal fedezett értékpapírok gazdasági forgalomba hozatalát a 2003. november 11-i 152. sz. szövetségi törvény biztosítja "A jelzálog-értékpapírokról"... A jelzáloghitelek refinanszírozásának fő eszközeként a jelzálog-fedezetű kötvényeket és a jelzálog-részesedési jegyeket határozza meg.
Jelzálogszerződés alapján az alábbi ingatlanok zálogba helyezhetők: telkek; épületek, építmények; lakóépületek, lakások és lakóépületek és lakások részei; nyaralók, kertes házak, garázsok és egyéb fogyasztói épületek; légi és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók és űrobjektumok; ingatlanjogok (a jelzálogjogról szóló szövetségi törvény 5. cikke)
A jelzáloghitel fedezetének megállapítása ugyanúgy történik, mint bármely más ingatlan esetében. A következő értékelési módszereket alkalmazzuk: költség módszer, bevétel módszer és összehasonlító módszer.
A jelzálogjoggal biztosított kötelezettségből származó tartozás tőkeösszege az egyes szerződések vagy jelzálogjogok alapján nem haladhatja meg a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan független értékbecslő által megállapított forgalmi értékének 80%-át.
Ha a hitelfelvevő meglévő lakását kínálják fedezetként, akkor a következőket vizsgálják: helyiségek összetétele, elrendezése, teljes és lakóterülete; a működés időtartama; szerkezetek, falak, padlók és mennyezetek állapota; a közművek állapota - fűtés, vízellátás, villany, csatorna stb.; javítás vagy korszerűsítés szükségessége jelenleg vagy a jövőben. Ezen tényezők vizsgálata eredményeként kerül megállapításra az állítólagos biztosíték értéke. Más típusú ingatlanok is felajánlhatók fedezetként, például telek vagy nyaraló. A szakértők értékelik az egyes témákat. Ha egy épülő lakást kínálnak fedezetként, akkor tanulmányozzák a tervezési és becslési dokumentációt, az építési feltételeket, a fejlesztő és a kivitelező hírnevét.
A jelzálogszerződés független lehet attól a szerződéstől, amely alapján az ingatlan zálogjoggal biztosított kötelezettség keletkezik. A főszerződésben is szerepelhet a biztosítékként nyújtott jelzálogkölcsönre vonatkozó megfelelő rendelkezés. Minden jelzálogjoggal fedezett szerződés közös jellemzője, hogy a biztosított követelésnek pénzbeli jellegűnek kell lennie. Ez azt jelenti, hogy a jelzáloghitel nem biztosíthat munkavégzési, szolgáltatási stb. kötelezettségeket.
A jelzálog-szerződés és a kölcsönszerződés megkötésekor a felek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének főbb rendelkezéseihez vezetnek, figyelembe véve a Bank hitelpolitikájának sajátosságait.
A kölcsönszerződés alapján a Bank kötelezettséget vállal arra, hogy forrást biztosít, pl. hitelt, a szerződésben rögzített összegben és feltételekkel a hitelfelvevő kötelezettséget vállal arra, hogy a kapott pénzösszeget időben visszaküldi és utána kamatot fizet. Az egyes kölcsönszerződésekben a szerződést kötő felekre vonatkozó adatokon túlmenően a felek jogait és kötelezettségeit szabályozzák:
- a kölcsön összege és a banki kamat összege;
- a kölcsön kiadásának eljárása és feltételei;
- a kamattörlesztés menete és feltételei;
- külön zálogszerződésben meghatározott biztosíték leírása és ára;
- a szerződés feltételeit megszegő fél által fizetett szankciók összege.
A kölcsönszerződés megkötésével egyidejűleg zálogszerződést (jelzálogjogról) kötnek és jelzálogjogot kötnek, valamint biztosítási szerződést kötnek a Bank javára. Ezen dokumentumok nélkül a jelzáloghitel kibocsátása nem indítható el.
A jelzálogszerződés az ingatlan zálogjogáról szóló megállapodás. Lakásproblémák megoldására történő jelzáloghitel igénybevétele esetén a zálogjog tárgya általában egy lakóépület vagy lakás.
A jelzálogszerződés felei a jelzálogjogosult (a jelzálogkölcsönt kibocsátó bank) és a zálogkötelezett (a jelzálogkölcsön hitelfelvevője vagy hitelfelvevői). A feleknek cselekvőképesnek és cselekvőképesnek kell lenniük, azaz az állampolgároknak legalább 18 évesnek kell lenniük, és a jogi személyeknek nem lehetnek létesítő okirataikban meghatározott vagyontárgy jelzálogjog-átruházási korlátozások.
A jelzálogszerződésben fel kell tüntetni:
· A jelzáloghitel tárgya;
· A jelzálog tárgyának becsült értéke;
· A jelzálogjoggal biztosított kötelezettség jellege, nagysága és teljesítési ideje;
· Az a jog (ingatlan, bérlet, stb.), amely alapján a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan a zálogkötelezettet illeti meg, valamint az ingatlanjog állami nyilvántartásának szerve, amely ezt a jogát bejegyezte. jelzálogos adós.
A jelzálogszerződés írásban jön létre, és a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan helyén állami nyilvántartásba vételhez kötött. A jelzálogszerződést nem kötelező közjegyzői hitelesíteni, de erre a feleknek tetszés szerint (vagy a jelzálogbank kérésére) van joguk. A jelzálogszerződés megkötöttnek tekintendő, és az állami bejegyzésének pillanatától lép hatályba. (a jelzáloghitelekről szóló szövetségi törvény 2. fejezete)
A jelzálogszerződést a nyomtatványon lehet megkötni jelzálog, amely névre szóló értékpapír, amely törvényes tulajdonosának a jelzálogjoggal fedezett pénzbeli kötelezettségei teljesítésére való jogosultságát e kötelezettségek fennállására vonatkozó egyéb bizonyíték bemutatása nélkül, valamint a jelzálogjoggal terhelt ingatlan zálogjogát tanúsítja. A jelzáloghitel gyakorlati értéke, hogy jelentősen leegyszerűsítheti és felgyorsíthatja az ingatlanforgalmat. A jelzálogjog kötelezettje a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség adósa (a pénzköveteléseket kielégíti) és a zálogkötelezett (a jelzálogjogot biztosító vagyontárgyat elzálogosítja; lehet az adós is).
A jelzáloghitel elterjedt a jelzáloghitelezést végző bankok körében. A jelzáloghitelezéssel foglalkozó bank a hitelnyújtás előtt kötelező feltételként írja elő a jelzáloghitel felvételét. A tulajdonjog és a jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele után a bank a jelzálogjog törvényes tulajdonosává válik, míg jogait a jelzáloghitel igazolja. Egy bizonyos idő elteltével a bank felhalmozza az úgynevezett jelzáloghitel-készletet, és eladja azokat. Ez lehetővé teszi a bank számára, hogy további forrásokat vonzzon a későbbi hitelek kibocsátásához. Ebben az esetben a zálogjogosult megváltozik.
Jelzálog tartalmaznia kell: 1) a „jelzálog” szó; 2) a zálogjogosultra vonatkozó információk; 3) az eredetre vonatkozó információk. a jelzálogjogosult; 4) információk a kölcsönszerződésről; 5) az adósra vonatkozó adatok, ha nem ő a zálogjogosult; 6) a kötelezettség összegének és százalékának feltüntetése; 7) az esedékesség megjelölése; 8) az ingatlan leírása; 9) az ingatlan pénzbeli értéke; 10) a zálogjog megnevezése, amely alapján az ingatlan jelzálogjog tárgyát képezi; 11) annak jelzése, hogy az ingatlan élethosszig tartó használati joggal meg van terhelve, bérleti joggal vagy sem; 12) a zálogjogosult és az adós aláírása; 13) információ az államról. jelzálogjog bejegyzése; 14) a jelzáloglevél eredeti jelzálogjogosult részére történő kibocsátásának időpontja.
A jelzáloghitelek nagyon nagyok => a jelzáloghitelek kibocsátásakor a bank szembesül a pénzszerzés kérdésével => a banknak forrásokat kell vonzania, különben a H1 megváltozik (a saját tőke aránya> = 10% a saját tőkével rendelkező bankoknál legalább 180 millió rubel,> = 11% a 180 millió rubel alatti saját tőkével (tőkével) rendelkező bankok esetében, ez a bank tőkéjének a kockázattal súlyozott eszközökhöz viszonyított aránya), ami engedély visszavonásához vezethet => értékpapírosítás- adósság átalakítása forgalomképes értékpapírokká.
Az értékpapírosítás nemcsak a nyereséges eszközökből származó pénzügyi áramlások optimalizálásának módja, hanem széles lehetőségeket nyit meg a korábban végrehajtott befektetések refinanszírozására is.
Jelzáloggal fedezett kötvény- kötvény, amelynek kötelezettségeinek teljesítését jelzálogfedezet záloga biztosítja (lehet: kölcsönszerződés, jelzálog, készpénz, állampapír stb.). A jelzálog-fedezetű kötvények kibocsátása az értékpapírpiacról szóló szövetségi törvény és a jelzálog-értékpapírokról szóló szövetségi törvény szerint történik, a tájékoztató nyilvántartásba vétele a Szövetségi Pénzügyi Piacok Szolgálatánál vagy a Központi Banknál történik. .
Az egyéni vállalkozókkal kötött kötvénykibocsátást KB vagy jelzáloghitel-ügynökök végezhetik.
1) a bank a kibocsátó, és a kibocsátott kölcsönök ellenében értékpapírokat bocsát ki.
A hitelintézeteknek meg kell felelniük a jegybank alapvető követelményeinek, valamint az alábbiaknak kötelező szabványok:
· Min az egyéni vállalkozóknak nyújtott hitelek nagyságának és a KB (Tőke) szavatoló tőkéjének aránya (10%);
· Min az IP méretének és az IP-vel kibocsátott kötvények mennyiségének aránya (100%);
A KO-kötelezettségek maximális aránya azon hitelezőkkel szemben, akik elsőbbséget élveznek az egyéni vállalkozókkal szembeni kötvénytulajdonosokkal szembeni követelések kielégítésére, és CC (K) (50%),
· CC (K) elegendőségi szint;
· Likviditási szabványok;
· A kamat és devizakockázat nagysága. (A jelzáloggal fedezett értékpapírokról szóló szövetségi törvény 7. cikke)
2) a bank eladja a jogköveteléseit egy másik személynek. A speciális jogi személy jelzáloghitel-ügynök, amely követeléscsoportokat vásárolhat és értékpapírokat bocsáthat ki számukra.
Jelzálog-ügynök- szakosodott kereskedelmi szervezet, amelynek kizárólagos tevékenységi tárgya jelzálogjoggal fedezett hitelek (kölcsönök) és (vagy) jelzálogjogok megszerzése, és amely egyéni vállalkozókkal kötvénykibocsátásra jogosult. Egy jelzálog-ügynöknek nem lehet alkalmazottja. Az egyedüli végrehajtó szerv hatáskörét kereskedelmi szervezetre kell átruházni. A számviteli karbantartást speciális szervezethez kell átadni. A jelzáloghitel-ügynökök más típusú vállalkozási tevékenység végzésére nem jogosultak.
Jelenleg az orosz gazdaság egyre jobban integrálódik a világegyetembe, és ehhez olyan új pénzügyi eszközök kidolgozására és használatára van szükség, amelyeket a vezető ipari országokban alkalmaznak.
A piacgazdaság átmenete a válságból a kilábalásba általában a lakásépítés élénkülésével kezdődik. A lakásszektor hosszú távú befektetéseket igényel, ami viszont tükrözi a lakosság és a vállalatok jövedelmi stabilitásába vetett bizalmát hosszú távon.
A jelzáloghitel olyan hitel, amelyet a bank ingatlanfedezet mellett nyújt az ügyfélnek. A nyújtott kölcsön igénybevételéért az ügyfélnek banki kamatot kell fizetnie, valamint havonta vissza kell fizetnie a felvett pénzeszközt a kölcsönszerződésben meghatározott feltételek szerint. A jelzáloghitelt általában hosszú futamidőre adják ki.
Az 1998.07.23-i keltezésű szövetségi törvénnyel összhangban a jelzálogról (ingatlan zálogjog) 2002.02.11-i keltezésű bankok jelzáloghitelt nyújtanak az Orosz Föderáció területén jogi személyeknek és magánszemélyeknek lakások építéséhez (rekonstrukciójához), telkek rendezéséhez, valamint lakásvásárláshoz, az alábbi feltételek mellett. az ingatlan záloga.
A jelzálogkölcsön, mint hitelezési mód a 18. század közepén keletkezett. Poroszországban. A föld akkoriban a legmegbízhatóbb garancia volt, amelyet nem lehetett elpusztítani a pusztító háborúk sorozatában. A rendelkezésre bocsátott tőkére olyan dokumentumokat bocsátottak ki, amelyekben pontosan megjelölték a telket. A kölcsönből felvett pénz késedelmes törlesztése esetén a földhasználat a tartozás kompenzációjaként a föld (állami) hitelalap tulajdonába került. Az első, porosz mintára létrejött hitelegyesület 1790-ben a Luxemburgi Hercegség lovagi hitelszervezete volt, amely előrelépést tett lehetővé a jelzálog-refinanszírozás fejlesztésében, hiszen lehetővé tette (ellentétben a korábbi jelzáloghitel-szervezetek), hogy azonnali kifizetéseket hajtsanak végre a szerződések alapján egy speciális alapból ...
A jelzálogkölcsön-kapcsolatok fejlődésének következő fontos állomása a Credit Fonder de France (CFF) 1852-es megalapítása volt. Ez az intézmény megkönnyítette a mezőgazdasági hitelek felvételét. A jelzáloghitelezés Franciaország-szerte történő központosításának gondolatán alapult. A kiállított dokumentumon már nem szerepelt az a konkrét ingatlan, amely egy adott értékpapírért felelős. A jelzáloglevél tulajdonosa ezentúl csak a kibocsátóval szemben támaszthat közvetlen követelést. Ennek eredményeként a jelzáloghitelezés új rendszere jött létre, és Európában megjelentek az első jelzálogbankok.
Az első speciális jelzálogbankot 1831-ben alapították Belgiumban. A 19. és 20. század fordulóján a jelzálogbankok jelentős helyet foglaltak el a piacon. A hitelintézetek harmadik legnagyobb csoportját alkották a takarékpénztárak és a privát kereskedelmi bankok után.
Az első világháború, az infláció és a harmincas évek gazdasági világválsága azonban. súlyos károkat okozott a jelzáloghitelezésben. Rövid fellendülés után kitört a második világháború, majd az 1948-as valutareform. Ezek után indult meg a jelzáloghitelek új fejlődése, melynek jellemzője a hitelezési feltételek érezhető növekedése volt.
Az 1960-as évek végéig. jelzáloghiteleket 30 évnél hosszabb futamidőre bocsátottak ki, és ennek megfelelően a hitelfelvevőknek fix kamatozású, hosszabb futamidejű jelzálogkölcsönt ajánlottak fel. De a világ gazdasági helyzete az 1970-es évek elején a vevők keresletének csökkenéséhez vezetett a hosszú lejáratú jelzáloglevelek iránt; a tőkepiacon az időkeret csökkentése volt a tendencia. Ennek eredményeként a jelzálogbankok 5-10 éven belül részletben történő hitelezésre álltak át.
Így minden teszt ellenére a jelzáloglevelek megbízható eszköznek bizonyultak a tőke vonzására az ingatlanpiacra, bizonyították rugalmasságukat és alkalmazkodóképességüket minden gazdasági körülményhez.
A jelzáloghitelezés piacának teljes körű jogi szabályozása érdekében törvények és egyéb jogszabályok megalkotása szükséges. Ezeknek a törvényeknek szabályozniuk kell a bankok és a jelzáloghitelezési piac egyéb alanyai jogállását, a jelzálog-értékpapírok kibocsátásának, forgalomba hozatalának eljárását stb. E törvények és jogi aktusok tartalma és iránya attól függ, hogy milyen jelzálog-piaci modellt építenek fel.
A jelzáloghitelezés történetében a jelzáloghitelezés piacának két fő modellje van.
Az első modellt "kétszintűnek" hívták, és az angol-amerikai országokban használják. A kétszintű rendszer lényege, hogy az elsődleges jelzálogpiacon (az ingatlanfedezetű hitelek piacán) kibocsátott jelzáloghitelek speciálisan létrehozott ügynökségekhez vannak rendelve. Ezek az ügynökségek a körülményektől függően az alábbiak szerint rendelkezhetnek a felvett jelzáloghitelekkel:
1) másodlagos befektetőkhöz rendelje;
2) egységes jelzáloghitel-poolokat képez, és másodlagos befektetőknek értékesíti az ilyen oszthatatlan jelzálog-poolokat vagy az ilyen alapokban való részesedési jogokat (részesedéseket);
3) jelzáloggal fedezett értékpapírok kibocsátása és elhelyezése.
A jelzáloghitelezés piacának második, egyszintű modellje széles körben elterjedt Európában, és abból áll, hogy a jelzáloghitelt kibocsátó bank önállóan refinanszírozza a jelzáloghiteleket kötvény típusú értékpapírok - jelzáloglevelek - kibocsátásával. A jelzáloglevelek kibocsátását és forgalomba hozatalát külön jogszabály szabályozza; ez a szabályozás eltér a kötvénykibocsátás szabályozásától.
A jelzáloglevél-kibocsátók tevékenysége főszabály szerint törvényileg a jelzáloghitelek kibocsátására és egyéb, alacsony kockázattal jellemezhető műveletekre korlátozódik. A törvényben meghatározottakon kívül más kibocsátó nem bocsáthat ki jelzáloglevélnek nevezett értékpapírt. A hagyományos hitelezési rendszer a bankon keresztül történő hitelezés. A legtöbb jelzáloghitel-programot ennek a rendszernek megfelelően hajtják végre. A jelen konstrukció keretében a kapcsolatok résztvevői a Befektető, a Bank, az Eladó, a Vevő (2.29. ábra).
A befektető egy pénzintézet (pénzügyi társaság, alap). A jelzáloghitel-programban az a funkciója, hogy forrásokat találjon a másodlagos értékpapírpiacon, majd befektesse azokat. Ezeknek a forrásoknak „olcsóvá” és „hosszúvá” kell válniuk. Ezen források jellege a másodlagos értékpapírpiacon fordulhat elő, ahol biztosítók, nyugdíjtársaságok, vagy állami forrásból támogatott szakosított alapok befektetési portfóliói alakulnak ki. A Bank az Orosz Föderáció Központi Bankja által engedélyezett szakosodott hitel- és pénzintézet. A jelzáloghitel-programban egyrészt az üzemeltető szerepét tölti be, aki egyrészt jelzálogkölcsönt ad ki lakásvásárlóknak, másrészt a vevők jelzáloghitelét értékesíti egy pénzügyi befektetőnek.
A vevő a jelzáloghitelezési piac fő alanya. A lakáspiaci áruk tömegének fogyasztója, a jelzálogbank hiteleinek vásárlója, és a fogyasztói kereslet elsődleges forrása, ezért a jelzáloghitelezés teljes mechanizmusát beindítja. A vevő általában saját és kölcsönzött pénzeszközeit használja fel a vásárlás során. A kölcsönt a jelenlegi keresetből számolja ki, általában 10 vagy több évre.
Az eladó az ingatlan tulajdonosa. Ezt a szerepet a piaci ingatlankereskedelemre szakosodott építőipari vagy ingatlanos cég töltheti be.
A jelzálogbankok tevékenységét az állam és a bankfelügyeleti hatóságok szigorúan ellenőrzik.
A modern világgyakorlatban a következő típusú jelzáloghiteleket használják a legszélesebb körben:
fix kamatozású, 30 éves futamidejű hagyományos jelzáloghitelek;
jelzáloghitelek 15 éven belüli gyors törlesztéssel;
növekvő törlesztési összegű jelzáloghitelek;
jelzáloghitelek saját tőke emeléssel;
változó kamatozású jelzáloghitelek, "ballisztikus fizetéssel", kétlépcsős.
Hagyományos jelzáloghitel 30 éves futamidővel
Ennek kamata és a befizetett összeg nem változik, 30 év után teljes mértékben törlesztik. Ez a legnépszerűbb jelzáloghitel, és 10% alatti kamattal a legtöbb hitelfelvevő hagyományos, 30 éves futamidejű jelzáloghitelt kap.
Például egy 100 000 dolláros jelzáloghitelnél, amelynek lejárata 30 év, 8%-os kamattal, a hitelfelvevő havonta 733,77 dollárt fizet tőkét és kamatot. A fizetés egy része a kamat. A fizetés fennmaradó része csökkenti a tartozás fennálló tőkéjét, fokozatosan törlesztve azt teljes egészében. Azokat a kölcsönöket, amelyeket hosszú távon fokozatosan törlesztenek, hosszú lejáratú hiteleknek nevezzük.
Előnyök. A hagyományos fix kamatozású jelzáloghitel fő előnye, hogy a havi tőke- és kamatfizetés nem emelkedik. A kifizetett összeg 30 évig változatlan marad.
Hátrányok. Ha a piaci kamatok csökkennek, akkor a hagyományos jelzáloghitel-kamat sem fog lemenni velük. Az alacsonyabb kamatok kihasználásához a hitelfelvevőnek refinanszírozást kell végeznie, ami több ezer dollárba kerül. Tehát a fix kamatozású hitel kétélű fegyver: jó, ha a piaci kamatok emelkednek, de rossz, ha csökkennek.
15 éves gyors lejáratú kötvény
A 15 éves futamidejű jelzáloghitel egyre népszerűbb, amikor a kamatlábak alacsonyak, mivel a fogyasztók 15 százalékos hitellel próbálják refinanszírozni jelzáloghiteleiket. Ez a hitel szinte megegyezik a hagyományos 30 éves lejáratú hitellel, azzal a különbséggel, hogy magasabb a havi törlesztőrészlete, és 15 év alatt fizetik vissza.
Előnyök. Mivel a hitelezők korábban fizetik vissza a pénzüket, mint a hagyományos jelzáloghitelek esetében, alacsonyabb kamatlábat számítanak fel a 15 éven túli visszafizetéssel. A kölcsönök közötti különbség hitelezőnként egyedi, de ha a 30 éves törlesztőrészletű hitelt 8%-on adják, akkor a 15 éves futamidejű hitelt 7,75%-kal lehet kiadni.
Mivel a kölcsönt korábban fizetik vissza, gyakorlatilag kevesebb, és a kölcsön teljes futamideje alatt a hitelfelvevő kevesebb kamatot fizet - több mint 50%.
Hátrányok. A havi törlesztőrészlet jóval magasabb (100 000 dolláros jelzáloghitel esetén a havi törlesztőrészlet 941,28 dollár lenne, ami 28%-kal több, mint 30 éves futamidejű hitelnél). Emiatt a hitel jóváhagyásához magasabb éves bevételre van szükség.
Miközben a 15 éves lejáratú hiteleket erősítik, sokan úgy gondolják, hogy a 30 éves hiteleket részesítik előnyben. A hagyományos jelzáloghiteleknél a hitelfelvevő bármikor pótlékot fizethet, amikor csökkenteni kívánja a fennálló tartozás összegét. A pótbefizetések nagyságától és gyakoriságától függően a tartozás sokkal gyorsabban törleszthető, mint 30 év alatt. Például, ha évente 13 befizetést teljesít 12 helyett, akkor körülbelül 20 év alatt fizetheti ki a 30 éves jelzálogkölcsönt.
A jelzáloglevél növelése
Ezt a jelzáloghitelt úgy tervezték, hogy a korai években megfizethetőbb legyen, mint egy hagyományos jelzálog. Havi fizetése eleinte alacsony, majd öt éven keresztül minden évben fix százalékkal emelkedik.
Például egy 100 000 dolláros jelzáloghitelnél, 8,75%-os felfelé folyó fizetéssel, a kezdeti havi törlesztőrészlet 593,45 dollár, szemben a hagyományos jelzáloghitel 733,77 dollárral. A kifizetések évente 7,5%-kal nőnek, míg a hatodik évben el nem érik a 851,97 dollárt. Ettől a pillanattól kezdve a befizetett összeg a lejáratig változatlan marad.
Ugyanakkor az első öt évben az adósságállomány enyhén növekszik, míg a hagyományos hiteleknél folyamatos csökkenés tapasztalható. Ezt negatív törlesztésnek nevezik, és akkor fordul elő, ha a havi törlesztőrészlet túl alacsony ahhoz, hogy fedezze a hitelezőnek fizetett kamatot, így a fizetendő összeg a kifizetetlen kamatot is magában foglalja.
Egy növekvő jelzáloglevél fennálló tőkeösszege 104 050 dolláron tetőzik az ötödik évben, mielőtt ismét lefelé indulna.
Előnyök. A növekvő jelzáloglevél fő előnye a megfizethetőség. A rajta lévő elsődleges befizetések összegének kis mérete miatt viszonylag alacsony jövedelem mellett nagyobb hitelhez juthat.
A szóban forgó jelzáloghitel segítségével 100 000 dollár kölcsönt lehet felvenni a szükségesnél 20%-kal alacsonyabb bevétel mellett. Ez a fajta jelzáloghitel ideális azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek jövedelme az előléptetések és a fizetésemelések miatti jelzáloghitel-törlesztések növekedésével párhuzamosan nő.
Hátrányok. Először is, a hitelező magasabb kamatot számít fel egy ilyen jelzálogkölcsönre. A növekvő jelzáloghitel kamata általában 0,75-1%-kal magasabb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké.
Másodszor, a hitelezők általában legalább 10%-os előleget kérnek, szemben a hagyományos jelzáloghitel 5%-ával.
Növekvő részvényjelzáloghitel (GEM)
A GEM – más néven gyorsjelzáloghitel – egy növekvő jelzáloghitel, amely az adósság visszafizetéséig folyamatosan emelkedik. A kifizetett összeg nincs rögzítve.
Az emelkedő részvényjelzáloghitelek nagyon változatosak. Általában az első évi havi törlesztőrészletek megegyeznek a hagyományos 30 éves jelzáloghitelekkel. Értékük évente fix százalékkal növekszik. Egy 100 000 dollár 7,5%-os kölcsön esetén az első évben a kifizetések 716,41 dollárt tesznek ki, a 15. évben pedig minden évben 4%-kal 1 240,59 dollárra nőnek a kölcsön teljes visszafizetéséig.
Előnyök. A 15 éves lejáratú jelzáloghitelhez hasonlóan a GEM is gyorsan megtérül, és tipikus kamata 0,25-0,50%-kal alacsonyabb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké. Ezen túlmenően, mint a 15 éves kölcsön esetében, a hitelfelvevő kevesebb kamatot fizet a kölcsön teljes futamideje alatt.
A 15 éves lejáratú jelzálogkölcsöntől eltérően a GEM-hitel jóváhagyása nem nehezebb, mint egy hagyományos jelzáloghitel esetében, mivel a kezdeti havi hitelrészlet alacsony. A GEM kiválóan alkalmas azoknak, akiknek jövedelme növekszik, és 15 éven belül nyugdíjba kívánnak vonulni.
Hátrányok. Egy emelkedő lakásjelzálog-hitel esetén a kifizetések továbbra is emelkednek, függetlenül attól, hogy nő a bevétele vagy sem.
Változó kamatozású jelzáloghitelek (ARM)
Ezek a jelzáloghitelek az 1980-as évek elején váltak népszerűvé, amikor a kamatlábak sokkal magasabbak voltak. A hitelezők fix, 15-16%-os kamattal nyújtottak jelzáloghiteleket, és a hitelfelvevők több mint 60%-a az ARM-et részesítette előnyben, 12-13%-os kamattal. Az ARM jól jöhet, ha úgy gondolja, hogy a kamatlábak jóval a mai szint alá esnek.
A nyilvánvaló különbség a változó kamatozású jelzálog és a hagyományos fix kamatozású jelzálog között az, hogy az ARM-nél a kamatláb évente felfelé és lefelé megy a futamidő alatt.
A változó kamatozású jelzáloghiteleknek van néhány alapvető tulajdonsága és számos választható tulajdonsága.
Alapvető tulajdonságok:
sebességváltási intervallum;
kezdeti kamatláb. Választható tulajdonságok:
a kamatláb korlátozása a teljes futamidő alatt;
a kamatláb időszakos korlátozása a teljes futamidő alatt;
a havi kifizetések változásainak korlátozása;
jelzálog átruházhatósága fix kamattal.
Alaptulajdonságok
Díjváltási intervallum. Az ARM típusú jelzáloghitelek kamata rögzített időközönként változik. Ezt ütemintervallumnak nevezzük. A különböző jelzáloghitelek eltérő kamatintervallumokkal rendelkeznek. A legtöbb ARM jelzáloghitel kamatlábakat évente egyszer változtatják, de egyes jelzáloghitelek havonta egyszer, hathavonta, háromévente vagy ötévente változnak.
Néha a sebességváltozás első szakasza hosszabb vagy rövidebb ideig tart, mint a következő intervallumok. Például előfordulhat, hogy a jelzáloghitel kamata az első három évben egyáltalán nem változik, majd évente változik.
Kezdeti kamatláb. Minden változó kamatozású jelzáloghitel alaptulajdonsága az induló kamatláb. Ez az az árfolyam, amelyet az első intervallum végéig kell fizetnie. A kezdeti kamatláb határozza meg a kezdeti havi törlesztőrészlet összegét is, amelyet a hitelező általában a kölcsön jóváhagyására használ.
Választható tulajdonságok
A legtöbb változó kamatozású jelzáloghitel rendelkezik olyan védelmi lehetőséggel, amely korlátozza azt az összeget, amellyel a kamatláb és a havi törlesztőrészlet emelkedhet. Ezt a védelmet felső határnak nevezik, és meghatározza a maximális és minimális kamatlábat, amelyet a kölcsön futamideje alatt fel kell számítani.
A kamatláb korlátozása a futamidő alatt. A teljes futamidejű limitet néha a kezdeti kamatláb százalékában fejezik ki. Például az „5 százalékos felső kamatláb a lejáraton túl” azt jelenti, hogy plusz 5% a kezdő kamatláb felett.
Időszakos kamatplafon. Az ilyen korlátozások második típusa a kamatláb időszakos korlátozása. Meghatározza azt a határt, amellyel ez a kamatláb az egyik jegyzési intervallumról a másikra változhat.
A havi törlesztőrészlet összegének korlátozása a korlátozás harmadik fajtája. Korlátozza azt az összeget, amellyel a havi törlesztés az egyik korrekciós időszakról a másikra változhat. A fizetési korlátokkal rendelkező ARM-ek, mint a hagyományos jelzáloghitelek, negatív törlesztést okozhatnak, de ha a változó kamatozású jelzáloghitelet a futamidő alatt korlátozzák, akkor a negatív visszafizetés minimális lesz.
Az ARM-ek általában korlátozzák a havi tőke összegét vagy a kamatláb időszakos felső határát, de mindkettőt nem.
Ezen korlátozások bármelyike megfelelő védelmet nyújt a hitelfelvevőnek a havi törlesztőrészlet szélsőséges növekedése ellen.
A havi törlesztő plafon jobb védelmet nyújt, mint az időszakos kamatplafon, de a negatív törlesztés miatt a jobb védelem érdekében emelt kamatot fizetnek. Ennek ellenére, ha a hitelező változó kamatozású jelzáloghitelt kínál megkötések nélkül, akkor a hitelfelvevőnek óvatosnak kell lennie.
Ha az ügyfél hosszú lejáratú hitelt keres, akkor jobb, ha fix kamatozású jelzáloghitelt vagy korlátozásokkal ARM-et vesz igénybe.
A negyedik ingatlan a hitelfelvevő választása szerint, amely kézzelfogható hasznot hozhat, a fix kamatozású jelzáloghitel átruházhatósága.
Az ezzel a tulajdonsággal rendelkező ARM a kölcsönfelvevő belátása szerint fix kamatozású jelzáloghitelvé alakítható át refinanszírozás nélkül. A konvertibilitás feltételei az egyes hitelezők esetében jelentősen eltérőek. Néhány ezzel a tulajdonsággal rendelkező ARM bármikor visszafordítható, mások csak az első öt év során, mások pedig csak öt év végén.
A fix kamatozású kölcsönnek, amelyre átválthatja a hitelét, akkor valószínűleg nem lesz „piaci kamata”.
A legtöbb hitelező felárat ad a meglévő fix kamatlábhoz, amikor forgalomban van, ami miatt a fordított fix kamatláb meghaladja a piaci kamatlábakat. A forgalomba hozatal feltételeit a hitelező a váltóban feltünteti.
A hitelezők gyakran egypontos előleget számolnak fel a jelzáloghitel igénylésének lehetőségéért, akár a hívás kezdetén, akár a hívás időpontjában, vagy mindkét esetben. A jó átalakíthatóságú ingatlan megéri a plusz díjat.
A legtöbb ember, aki az ARM-et választja, a magas kamatlábak idején fix kamatozású jelzáloghitelt választ.
Változó kamatozású jelzáloghitel esetén meg kell várni, amíg a kamatok csökkennek, majd a jelzálogkölcsönt fix kamatozású hitelre kell váltani.
Előnyök. A változó kamatozású jelzáloghiteleknél a kamatláb felfelé és lefelé megy. Ha nagy a tét, és van rá esély, hogy sehol sem esnek el, akkor ez előny. Ha a ráták alacsonyak, és fennáll annak a lehetősége, hogy emelkedni fognak, akkor ez hátrányt jelent. Az ARM más vonzó tulajdonságokkal is rendelkezik, de a kamat előrejelzésnek kell a fő tényezőnek lennie annak eldöntésében, hogy vegyen-e változó kamatozású hitelt vagy sem.
Ha olyan helyzet adódhat, amikor a kamatok lefelé mozdulnak el, akkor az ARM-et kell előnyben részesíteni. Ellenkező esetben érdemes fix kamatozású jelzáloghitelt választani. Ha a kamatlábak stabilizálódnak vagy csökkennek, akkor az ARM olcsóbb lesz, mint egy hosszú lejáratú fix kamatozású jelzáloghitel.
Az ARM induló kamata általában 2-3%-kal alacsonyabb a hagyományos fix kamatoknál. Az ARM-ek általában könnyebben elérhetők az első két évben, és nem kell annyi bevételt szereznie, hogy jogosult legyen az ARM-re, mint egy hagyományos fix kamatozású kölcsön esetében.
Hátrányok. Az ARM esetében a kamatláb és a havi törlesztőrészlet összege növekedhet és valószínűleg növekedni fog a kölcsön lejárata során. Például az első évi 5%-os kezdeti kamat a hatodik évre 10%-ra emelkedhet. Ez a kamatemelés a havi törlesztőrészletek 65 százalékos növekedését eredményezné még az összes védőplafon ellenére is.
Az 1980-as évek végén. globálisan három új lakáscélú jelzáloghitel-lehetőséget vezettek be: „Ball Loans”, „Two Stage” ARM, ARM 3/1 (valamint ARM 5/1, 7/1 és 10/1).
Ezekben a hitelekben egy dolog közös: az első néhány évben a fizetések és a kamatlábak fixek. Három, öt, hét vagy tíz éves kezdeti időszak után a kamatlábuk és a törlesztési rátáik hiteltípusonként eltérőek.
Előnyök. Az ilyen típusú hitelek mindegyike kezdetben alacsonyabb kamattal és alacsonyabb havi törlesztőrészlettel rendelkezik, mint a 30 éves fix kamatozású hiteleknél. A 7 év utáni „labdatörlesztés” kamata jellemzően 0,5%-kal alacsonyabb, mint egy 30 éves fix kamatozású hitel hasonló kamata. Ez jelentősen csökkenti a jogosultsági követelmények szintjét, és megfizethetőbbé teszi a hiteltörlesztést a hiteltörlesztés első kritikus éveiben. A hagyományos ARM jelzáloghitelekhez képest ezek a kölcsönök hosszabb kezdeti időszakot biztosítanak stabil kamatozáshoz és havi törlesztéshez.
Hátrányok. A fix kamatozás és a fizetés kezdeti időszakának lejárta után az új kamatláb és a kifizetés összege nem ismert.
Labdatörlesztő kölcsönök
A ballhitel hasonló a hagyományos 30 éves fix kamatozású hitelhez, de van egy sajátossága. Öt, hét vagy tíz éves futamidő végén (a „labdatörlesztési feltételektől” függően) a kölcsön visszafizetendő és visszafizetendő. A labdahitel visszafizetése a hagyományos fix kamatozású kölcsönhöz hasonlóan történik.
A lejáratkor a hitelfelvevőnek ezt az összeget készpénzben kell visszafizetnie, vagy a kölcsönt refinanszíroznia. Egyes labdatörlesztésű kölcsönök esetében, de nem mindig, a hitelezőnek a lejáratkor az aktuális kamatláb mellett kell refinanszíroznia a kölcsönt, feltéve, hogy a hitelfelvevő megfelel az új hitel feltételeinek. A hitelfelvevőnek vissza kell fizetnie a zárási költségeket, és meg kell adnia minden információt a bevételről, a foglalkoztatásról, az adósságról stb. A labdafizetéses hitel kiválasztásakor figyelmesen olvassa el a jelzáloghitel-szerződést, és ismerje meg a refinanszírozás feltételeit. Milyen körülmények között válasszon fix kamatozású, 30 éves futamidejű labdakölcsönt?
Még akkor is, ha az ügyfél biztos abban, hogy a hitel teljes lejárata előtt eladja a házat vagy refinanszírozza a hitelt, akkor is érdemes labdatörlesztésű hitelt választani, amely alapján a hitelező köteles a kölcsönt refinanszírozni abban az esetben, ha a hitelfelvevő tervei szerint. megváltozhat.
Kétlépcsős hitelek
Ezek olyan hitelek, amelyek változó kamatozású jelzáloghitelek, de kamatlábuk 30 éves futamidő alatt csak egyszer változik. Az első hét évben, amelyet kezdő időszaknak neveznek, az árfolyamot a váltóban rögzítik. A kezdeti időszak végén a kamatláb kiigazításra kerül, mint minden változó kamatozású hitel esetében. Ez az új kamatláb változatlan marad a hátralévő 23 vagy 25 évben. A 30 éves futamidő végén a kölcsön teljes mértékben visszafizetésre kerül.
A kétlépcsős kölcsön előnye, hogy a labdahitelhez hasonlóan a kezdeti kamat alacsony, de nem igényel a hitel refinanszírozását a kezdeti időszak végén, amit egy labdahitelnél kellene megtenned. . Ez kívánatosabbá teszi a kétlépcsős kölcsönt, mint a labdakölcsönt.
A kétlépcsős hitelek azok számára alkalmasak, akik fix kamatozású hitelt szeretnének felvenni, de inkább engednek bizonyos fokú kockázatot a jövőben annak érdekében, hogy a kezdeti időszakban alacsonyabb és elfogadhatóbb kamatai legyenek a havi törlesztésnek.
3/1 Változó kamatozású kölcsönök
A 3/1 változó kamatozású kölcsön változó kamatozású jelzáloghitel, kezdeti hároméves korrekciós időközönként. Az első három évben a havi törlesztés mértéke és összege változatlan. A hároméves futamidő végén, majd ezt követően évente a kamatláb és a havi törlesztőrészlet változik, akárcsak a változó kamatozású jelzáloghiteleknél. Vannak változó kamatozású hitelek is, mint például 5/1, 7/1 és 10/1, amelyek kezdeti korrekciós időszaka 5, hét és tíz év.
Ha egy fix kamatozású hitel kamata túl magas ahhoz, hogy a kívánt összegű, állandó törlesztésű kölcsönhöz legalább az első néhány évben hozzáférjen, akkor a 3/1, 5/1 vagy 7/1 hitelek adhatók. a hitelfelvevő igényei. A fix kamatozású hiteleknél alacsonyabb induló kamatozásúak lesznek, így könnyebben teljesíthetők a kritériumok, és ezeknek a hiteleknek a törlesztőrészlete több éven keresztül azonos.
Egyéb jelzáloghitelezési programok
A hagyományos 30 és 15 éves futamidejű fix kamatozású, változó kamatozású jelzáloghitelek mellett, golyós jelzáloghitelek stb. vannak más kevésbé használt jelzáloghitelezési programok.
Két hetes jelzáloghitel
A kifizetések kéthetente (kéthetente) történnek, és nem havonta egyszer. A kifizetés kiszámítása úgy történik, hogy a havi kifizetés összegét elosztjuk kettővel. A havi kétszeri fizetés miatt minden évben további egy hét kifizetése történik, ami jelentősen visszafizeti a teljes kölcsön összegét. Valójában kéthetes jelzáloghitel esetén a kölcsönt kéthetes alapon fizetik ki, így a törlesztési ütemezés hatása valójában sokkal nagyobb, mint egy egyszerű pótlólagos fizetés minden évben. A legtöbb kéthetes jelzáloghitel esetében a kéthetes törlesztőrészletet a hitelezőnek közvetlenül a hitelfelvevő folyó bankszámlájáról kell levonnia. Ha nincs elegendő forrás a folyószámlán, akkor bizonyos körülmények között az adósságot hagyományos jelzáloghitellé alakítják.
Fordított járadékos jelzáloghitelek
Ezeket a kölcsönöket nyugdíjas lakástulajdonosok kapják. Az ingatlaneladásig vagy a tulajdonos haláláig minimális vagy semmilyen adósságszolgálati törlesztést írnak elő, valamint addig, amíg a jelzáloghitel-tartozás aránya nem haladja meg a megállapított szintet. A becsült időtartam lehet a tulajdonos-felhasználó várható hátralévő élettartama vagy a szerződésben meghatározott időtartam. A fordított járadékos jelzáloghiteleket úgy alakították ki, hogy a lakástulajdonos havi rendszerességgel vegyen fel kölcsönt a lejáratig.
A jelzáloghitelezés nyugat-európai gyakorlatát ismertetjük itt olyan részletesen, hogy az olvasók fantáziáját megmozgassa új banki termékek fejlesztése céljából.
Az ország jelenlegi helyzetét jellemző gazdasági instabilitás mellett továbbra is az ingatlan az egyetlen vonzó befektetési terület.
A reformok időszakában 1990-1998. a lakásfinanszírozás jelentős változásokon ment keresztül. Az üzembe helyezésre kerülő lakóépületek szerkezete gyökeresen átalakult, mind a tulajdonviszonyok, mind a finanszírozási források tekintetében. Jelentősen megnőtt a magánszektor részesedése, aminek következtében az állam megszűnt a fő szereplője ezen a piacon. Jelentősen csökkent az állami és önkormányzati tulajdonú üzembe adott lakások aránya.
Ilyen körülmények között az egyik fő feladat a lakosság különböző szegmenseinek hatékony keresletének kialakítása a lakáspiacon.
De, mint tudják, a lakás drága, tartós termék, ezért nem vásárolható meg a fogyasztók jelenlegi jövedelmének rovására. Ezért a legtöbb országban a lakosság lakhatási problémáinak megoldásának fő formája és a gazdasági tevékenység alapvető szférája a hitelből történő lakásvásárlás lett. Az állam ugyanakkor szabályozó szerepet tölt be: jogalapot teremt, biztosítja a lakáshitelezési folyamat valamennyi résztvevőjének hatékony interakcióját, valamint segítséget nyújt a lakásszektorba irányuló magánbefektetések vonzásához.
Az orosz pénzügyi rendszer helyzete még mindig nagyon nehéz. Sok olyan bank, amely a válság előtt jelzáloghitel-programokat valósított meg, kénytelen volt feladni ezeket vagy magának a banknak a bezárása, vagy a jelzáloghitelezés csökkentése miatt. Ez éppen annak volt köszönhető, hogy ilyen körülmények között túl magasra nőtt a hitelcsőd kockázata; szinte lehetetlen volt eladni a jelzáloggal terhelt lakást, mivel az árak meredeken estek.
A jelzáloghitelezés koncepciója eredeti változatában egy kétszintű amerikai modellen alapult, amely feltételezi: a hitelek felhatalmazott bankok általi kibocsátását; jelzáloghitel-ügynökség létrehozása; jelzálogkötelezettségekkel fedezett értékpapírok kibocsátása; kölcsönök visszaváltása; szabványok és szabályok kidolgozása, amelyek e rendszer minden résztvevőjére kötelezőek.
2000-re azonban az ország gazdasági helyzete stabilizálódni kezdett, a lakosság jövedelmi szintje fokozatosan emelkedni kezdett, ami okot adott arra, hogy az állam ismét figyelmet fordítson a jelzáloghitelezésre.
Jelenleg az Orosz Föderációban sokféleképpen lehet fokozatosan lakást szerezni, de ezeket a rendszereket nem lehet jelzáloghitel-konstrukcióknak nevezni, mivel legtöbbjükben vagy szinte nincs, vagy maga a jelzáloghitel még gyerekcipőben jár. Mindazonáltal a kvázi jelzáloghitel-modellek fontos átmeneti jellegűek, és megfelelnek az orosz gazdaság jelenlegi fejlődési szakaszának. A jelenlegi szakaszban azért szükségesek, mert nekik köszönhetően a lakáspiac fokozatosan aktívabbá, civilizáltabbá válik, és a jövőben ezeknek kell a kiindulópontjaivá válniuk a teljes körű lakáscélú jelzáloghitelezés kialakulásának és fejlesztésének. rendszer.
Ezeknek a rendszereknek a számtalan változata ellenére is osztályozhatók, és megkülönböztethetők a főbbek, az úgynevezett kvázi-flow rendszerek.
A jelzáloghitelezés fő modelljeinek sajátosságai az orosz ingatlanpiacon
A meglévő jelzáloghitelezési konstrukciók osztályozása hasonló szempontok szerint történhet, és a főbb modellek megkülönböztethetők:
1. Az első modell a közös építés és lakásértékesítés részletben. Ez a rendszer, amelyet az építők dolgoztak ki, vonzó, de
kockázatos. Létrehozását két objektív tényező ösztönözte: azon háztartások számának csökkenése, amelyek megtakarításaik lehetővé teszik a lakásvásárlást a teljes költség egyszeri befizetésével, valamint a hosszú távú banki hitelezés hiánya.
Általában Oroszországban ennek a rendszernek a keretében a részletfizetési tervet átlagosan a megvásárolt lakások költségének 30-50% -a biztosítják. Ez a modell vonzó a lakosság számára (az építési szakaszban a lakhatás olcsóbb, ugyanakkor "valódi" pénzt vonzanak, és nem helyettesítőket). Ez a konstrukció azonban számos kockázattal jár, mind büntetőjogi jellegű (a csalók ügyesen használták), mind pedig természetes - az építkezés késleltetése és be nem fejezése, infláció.
2. Ezt a konstrukciót regionális programok mutatják be költségvetési források felhasználásával.
Lakásépítési támogatási alapot szerveznek, amely a területi lakásprogram anyagi alapja. Ez az alap a költségvetési források jelentős részét tartalmazza. Előnyben részesülnek azok a családok, akik meglévő lakásukat adják el az alapnak. A bevétel átlagosan egy új árának 50-60%-a. Az új lakások költségeinek 20-25%-át a megtakarítások, a fennmaradó 15-30%-ot részletfizetéssel biztosítják.
Egyes régiókban a lakosságot a piaci kamatláb alatti kamattal írják jóvá. A befektetőket nem érdeklik az ilyen befektetések, és itt nagyon nagy a függés a helyi költségvetések képességeitől (az ilyen terhelés a jelenlegi hiányuk miatt nagyon megterhelő).
Például a szamarai régióban a jelzáloghitelezés modelljét hozzák létre, amely a lakosságot, mint befektetőt célozza meg. A hitelfelvevő kötelezettségeit jelzáloghitel formájában tervezik formalizálni, amelyet a bankok a jövőben egy speciálisan létrehozott kibocsátó társaság kötelezettségeire cserélhetnek, amelyek a regionális közigazgatás, mint megbízott költségére járnak el.
Az Orenburg régióban az állami lakásprogramok megvalósítására létrehozták az Orenburg Mortgage Housing Corporationt, amely az Orenburg Mortgage Commercial Bank Rus-szal együtt hiteleket nyújt lakásépítéshez az állampolgárok megtakarításainak, költségvetési és költségvetésen kívüli bevonásával. pénzeszközök, valamint banki hitelforrások.
Jelzáloghitelek alakulnak ki Tatárföldön, Csuvasföldön, Belgorodban és Rosztovi régióban, valamint Novoszibirszkben is.
3. Ez a rendszer 10 éves lejáratú önkormányzati lakáskötvényeket alkalmaz. A hitel 0,1 nm felhalmozását teszi lehetővé. m. A szükséges kötvénycsomag felhalmozása után lakásra cserélheti.
4. Ebben a modellben a vállalkozások kölcsönt nyújtanak alkalmazottaiknak lakásvásárláshoz. Itt prosperáló nagyvállalatokról van szó (mint például a Norilsk Nickel, a Cserepoveci Kohászati Üzem stb.), amelyek aktív szociális és személyzeti politikát folytatnak, és törődnek az értékes személyzet megtartásával. A munkavállalók általában kedvezményes feltételekkel, hosszú távra (akár 10-15 évre) kapnak kölcsönt a vállalkozástól a megvásárolt lakásköltség 70-80%-ának megfelelő összegben, a fennmaradó 20-30 hitelt pedig ők fizetik. %-át a megtakarításaikból.
5. Az építkezéssel közvetlenül összefüggő vállalkozásoknál lehetőség van lakásértékesítésre építési költségen, vagy a megvásárolt lakás költségének mindössze 20-40%-a ellenében. Az ilyen kedvezményes politika azonban általában a munkavállalók további kötelezettségeihez kapcsolódik (a vállalkozásnál végzett munka időtartama, a magasan képzett vezetők szerződésének egyéb feltételei).
Ami a jóváírás tárgyait illeti, most, a magántulajdon visszaadásával, többet írnak jóvá, mint a szovjet korszakban. Ennek oka a kellően fejlett (elsődleges és másodlagos) lakáspiac jelenléte, valamint az a tény, hogy a lakások az állampolgárok tulajdonában kerülnek beszerzésre, és jelzáloghitelezés fedezetének tárgyát képezhetik. Fokozatosan visszatér az a tapasztalat, hogy a jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátásán keresztül vonzzák a hosszú távú hitelforrásokat, amelyek a forradalom előtti Oroszországban léteztek. Bár általában az oroszországi jelzáloghitelezés tapasztalatait nem használják széles körben. Alapvetően a külföldi tapasztalatokra való orientáció nyilvánul meg: az amerikai és német jelzáloghitelezési modell különböző elemeit igyekeznek bemutatni.
Ám a jelzáloghitelezés – a jelentős lakásigény és az ingatlanügyletek alapját erősítő privatizáció magas foka ellenére – egyelőre lassan fejlődik.
A fő korlátozások közé tartozik:
a lakosság alacsony fizetőképességével járó hitelek magas költsége;
a hitelfelvevők iránti bizalom hiánya, a jelzáloghitel-tranzakciókban szerzett tapasztalat hiánya;
a kölcsön fedezeteként elzálogosított lakóhelyiségek használatának szabályai következetlensége;
a jogszabályi keret tökéletlensége stb.
Így az 1998. július 16-i 102-FZ "A jelzálogról (ingatlan zálogról)" (2001. november 9-től, 2002. február 11-től módosított és kiegészített) szövetségi törvény előírja, hogy a jelzáloggal terhelt lakóház letiltása után (lakás) és ezen ingatlan értékesítése esetén a zálogköteles és vele együtt élő családtagjai kötelesek a lakott helyiséget a tulajdonos kérelmére egy hónapon belül kiüríteni. A Polgári Törvénykönyv (292. §) azonban ilyen helyzetekben fenntartja a lakáshasználat jogát az előző tulajdonos családtagjai számára. E tekintetben egyes régiókban egy speciális lakásalapot hoznak létre – egy ideiglenes lakhatási alapot, amely a fizetésképtelen hitelfelvevők áthelyezésére szolgál, amikor kilakoltatják őket a jelzáloggal terhelt lakásból. Ugyanakkor a bankok a szerződéseikben előírják, hogy a jelzálogjoggal terhelt lakás lefoglalása esetén a tulajdonos (hitelfelvevő) és családtagjai a közjegyző által hitelesített elengedési kötelezettségüknek megfelelően elvesztik az említett lakás használati jogát. Ennek a gyakorlatnak és a betelepítési lakásállomány kialakításának köszönhetően a bíróságnak megfelelő konfliktushelyzetekben a hitelező bank oldalára kell állnia.
A jelzáloghitelezés fejlődését jelentősen lassítja a hosszú lejáratú hitelforrások akut hiánya. A likviditásvesztés valós veszélye miatt a bankok önmérsékletet mutatnak a hosszú távú befektetések lebonyolításában, rövid lejáratú források bevonásával. A bank nem tudja önállóan lehívni a jelzáloghitelhez szükséges forrásokat 2-5 éves futamidőre. Ezekre az időszakokra ma már ténylegesen csak a bank saját forrásainak terhére történik jóváírás. Ezért az ilyen ügyletek erőforrás-részének állami támogatása nélkül a jelzáloghitelezés kínálata hosszú ideig nem tudja megközelíteni a kereslet volumenét.
Jelenleg az Oroszországi Bank aktív részvételével olyan mechanizmusokat dolgoznak ki, amelyek lehetővé teszik a jelzáloghitelezési eszközök használatát. Így az Orosz Föderáció Központi Bankja mérlegeli a jelzáloghitelek újradiszkontálásának lehetőségét; e művelet után megérnek a feltételek a kereskedelmi bankok továbbhitelezésére, pl. forgótőkéjük pótlása.
Szakértők szerint a Bank of Russia technikailag a végrehajtási döntés meghozatalától számított negyedév elteltével kezdheti meg ennek a konstrukciónak a megvalósítását. Emellett a CBR vizsgálja a hosszú lejáratú hitelviszonyt megtestesítő jelzálogpapírokkal való együttműködés lehetőségét.
Ha az egyik probléma a bevont források sürgősségével és költségével kapcsolatos, akkor a másik - a másodlagos jelzálogpiac hiánya - a jelzáloghitelezés folyamatára vonatkozó hazai jogszabályok felkészületlensége eredménye.
Az ingatlanfedezet a hitelbiztosíték rendkívül likvid formája lehet. De ma Oroszországban nem használják. Sok adózási szempont továbbra is tisztázatlan.
A nyugati országok különböző jelzáloghitelezési rendszereinek elemzésekor felmerül a kérdés, hogy milyen konkrét előnyök származhatnak az Oroszországban kialakuló jelzálog-rendszerből. Hiszen nagyon jelentősek a különbségek az orosz és a nyugati jogi és gazdasági rendszer között. Számunkra úgy tűnik, hogy a külföldi jelzáloghitel-kapcsolati rendszer kiépítésének általános elveit kell követnünk, figyelembe véve az orosz gazdaság nemzeti sajátosságait.
A külföldi tapasztalatok elemzése lehetővé teszi, hogy a következő alapelveket nevezzük meg, amelyek felhasználhatók az oroszországi jelzáloghitelezési rendszer kialakításában:
jelzálogjogviszonyokban a hitelező és az adós érdekvédelmének biztosítása. Ennek a feltételnek a teljesítésére speciális kormányzati programok, a zálogtárgyak letiltására vonatkozó eljárás, biztosítás stb.;
feltételek megteremtése a jelzáloghitelek igénybevételéhez. Ez lehet a lakosság bizonyos kategóriáinak kiosztása, valamint a jelzáloghitel kibocsátására és visszafizetésére vonatkozó kedvezményes szabályok és normák kialakítása;
speciális feltételek megteremtése a hitelszektorban a jelzáloghitelekre szakosodott szervezetek számára;
adókedvezmények és szabadabb pénzügyi tevékenységi formák biztosítása a jelzálog- és értékpapírpiacokon;
a jelzáloghitelezéssel foglalkozó szervezetek tevékenysége feletti állami ellenőrzés biztosítása. Az államnak ezen a téren nemcsak kedvezményes adópolitikát kellene folytatnia, hanem ellenőrizni is kell;
a jelzálog-hitelezés normatív aktusrendszerének megalkotása, a köztük lévő ellentmondások megszüntetése.
A jelzáloghitelekre vonatkozó összes törvénynek és szabályozásnak összhangban kell lennie egymással, egyetlen célnak kell lennie, és lehetővé kell tennie a hitelfelvevő számára ingatlanvásárlást, a hitelezőnek pedig nyereség elérését.
Ebből arra következtethetünk, hogy Oroszországban a jelzáloghitelezés teljes körű fejlődését számos tényező hátráltatja. Amíg ezek a jelzáloghitelezést gátló tényezők ki nem szűnnek, a kereskedelmi bankok nagyon korlátozott forrásokat fektethetnek be a jelzáloghitelezésbe.
Jevgenyij Malyar
#
Vállalkozási hitelek
A kereskedelmi jelzáloghitelek éves kamata 11,5-20% között mozog. Fedezet vagy előleg nélkül szinte lehetetlen hitelhez jutni.
Navigálás a cikkben
Az ingatlan általában a vállalkozás tárgyi eszközeinek legértékesebb részét képezi. Ennek megfelelően beszerzésük magas költségeket, gyakran kölcsönzött források vonzását igényel. A cikk arról szól, hogyan lehet hitelt felvenni kereskedelmi ingatlanvásárláshoz 2019-ben.
Az üzleti jelzáloghitelek megfizethetőbbek a jogi személyek számára, mint a magánszemélyek számára. Ez a jutalék kiszámításának gyakorlatának sajátosságaiból adódik: az LLC-k vagy más típusú banki vállalkozások kamatai hagyományosan magasabbak.
Az ok a likviditás mértékében is rejlik. Ha feltételezzük, hogy a hitelpénzből kereskedelmi ingatlant vásárolni szándékozó hitelfelvevő nem fizette vissza a tartozását, akkor a banknak gondjai lehetnek a fedezet értékesítésével. Az üzlettulajdonosok számára érdekes helyiségekre nem mindig van szüksége másnak, és a vásárlóknak sokáig kell keresniük. Egy átlagos lakás eladása sokkal egyszerűbb.
Ennek ellenére magánszemélyek is kapnak jelzálogkölcsönt nem lakáscélú, kereskedelmi célú ingatlanok vásárlásához. Igaz, ehhez meg kell felelniük az egyik követelménynek:
Ezen kívül még két feltétel szükséges:
Ebben az esetben figyelembe kell venni az orosz jogszabályok sajátosságait, amelyek szabályozzák a magánszemély által kereskedelmi ingatlan formájában történő zálogjog megadásának folyamatát. Nincs egységes mechanizmus, minden esetet a bank egyedileg mérlegel.
A magánszemélyként eljáró cégtulajdonosoknak különösen olyan dokumentumcsomaggal kell rendelkezniük, amely nemcsak a személyes fizetőképességét, hanem az általuk vezetett vállalkozások sikerét is igazolja.
Kereskedelmi terület vásárlása jogi személyek számára. személyek jelzáloghitelezésén keresztül technikailag könnyebb.
A magánszemélyek azonos feltételek mellett szigorúbb hitelfelvételi feltételeket kínálnak:
Figyelni kell azokra az elkerülhetetlen korlátozásokra is, amelyek egy magánszemélyre vonatkoznak, amikor jelzáloghitel-köteles kereskedelmi ingatlant vásárolnak:
Mindezek a tényezők oda vezetnek, hogy a magánszemélyek többsége üzleti ingatlan vásárlásakor kerüli a jelzáloghiteleket, és gyakrabban él a hagyományos fogyasztási hitelek lehetőségeivel.
Az első logikus kérdés a hitelfelvétel költségeire, vagyis a bank éves kamataira vonatkozik. Mivel minden jelzálogszerződés egyedi, szinte lehetetlen olyan univerzális képletet levezetni, amely leírná az ilyen típusú hitelezés feltételeit.
Ennek ellenére vannak statisztikai adatok, amelyek segítségével meg lehet ítélni az ország főbb mutatóinak átlagértékeit. Itt vannak:
Ugyanakkor a bankok szabványos követelményeket támasztanak a kölcsönzött konstrukcióval kapcsolatban:
A kereskedelmi jelzáloghitelek biztosítékának biztosítására vonatkozó eljárást általában a 102-FZ szövetségi törvény szabályozza. A jelen törvény hatályán kívül eső összes pontot a pénzügyi és hitelintézetek önkényesen határozzák meg, beleértve:
A megvásárolt kereskedelmi ingatlan fedezete melletti hitelfelvételről szóló szerződés megkötéséhez vezető műveletsor a következő szakaszokból áll:
Ahhoz, hogy jelzáloghitel-szerződést kössön egy LLC-vel, a banknak a következő csomagra van szüksége:
Az egyéni vállalkozónak biztosítania kell:
Az ingatlan adás-vételi ügylet megkötését követő 15 napon belül be kell jegyeztetni a Rosreestr. Az eljárás díja 4 ezer rubel. jogi személy és 1 ezer rubel. egyéni vállalkozók számára.
A jelzálogkölcsön egyik jelentős előnye, hogy hasonló a lízinghez, vagyis a lízinghez, amelynek végén az eszköz a kifizető tulajdonába kerül. Van azonban egy különbség: leggyakrabban az objektum árának egyötöde vagy annál nagyobb kezdeti befizetés szükséges.
Ez a körülmény sok hitelvásárlót zavar. A nagy cégek kénytelenek pénzeszközöket kivonni a forgalomból, míg a kisvállalkozásoknak és egyéni vállalkozóknak egyáltalán nincs pénzük.
Oroszországban több olyan bank is működik, amely a meglévő programok keretében előleg nélkül nyújt jelzáloghitelt. Feltételeik a szerződési paraméterek széles skáláját írják elő:
Az ellenőrzés megkönnyítése érdekében egyes bankok jelzáloghitelt nyújtanak földrajzilag közel található tárgyak megvásárlásához.
Annak érdekében, hogy ne fizessen be kezdeti befizetést, a banki ügyfélnek leggyakrabban az alábbi kritériumoknak kell megfelelnie:
A kölcsönnyújtás általános szabálya a zálogtárgy valószínű eladási árának a kiadott kölcsön kamattal növelt összegének többlete. Mivel maga a megvásárolt ingatlan leggyakrabban anyagi biztosítékként szolgál, a kölcsönadó természetes követelménye további garanciák nyújtása az induló befizetés hiányának kompenzálására.
Az induló befizetés nélkül jelzálogkölcsönt kínáló hitelintézetek feltételeire vonatkozó információk kissé homályosan vannak megfogalmazva.
Például a Sberbank, a Transcapitalbank, a Surgutneftegazbank, az FC Otkritie és még néhányan hasonló programot kínálnak, de csak az objektum becsült értékének 70-80%-át hajlandók kölcsönadni. Plusz egy kötelező kezesség.
Kereskedelmi jelzálogkölcsönt a VTB teljes egészében 15%-os előleggel, évi 15%-kal, legfeljebb hat hónapos késéssel, de kötelező kiegészítő biztosíték mellett adhat. A motiváció továbbra is ugyanaz – a vágy, hogy biztonságban legyünk a nemfizetéstől.
A jelzáloghitel-feltételek általában minden bankban közösek a cégek tulajdonosai és egyéni vállalkozók számára. A hitelező kiválasztásakor az ügyfélnek magának kell értékelnie az összes ajánlatot, és kiválasztania a legelfogadhatóbbat.
Általánosított formában a legelőnyösebb lehetőségeket a táblázat foglalja össze.
| Bank | Összeg, dörzsölje. | Minimális éves kamat,% | Előleg vagy az objektum költségének százaléka,% | Időtartam, hónapok |
| Sberbank | 500 ezer - 600 millió (a mezőgazdasági vállalkozásoknál 150 ezertől) | 11 | 25 (mezőgazdasági vállalkozásoknál 20) | 120-ig |
| VTB | 150 millióig | 10 | 15 | Akár 120 (10 év) |
| Rosselkhozbank | 200 millióig | Egyénileg | Nem szükséges | 96-ig |
| Absolut Bank | 1 millióról 16 millióra Moszkvában és Szentpéterváron. A régiókban legfeljebb 9 millió | 17,45 | A tárgy értékének 60%-a kerül kibocsátásra (biztosíték nélkül), ha van biztosíték - 80% | 60-ig |
| Rosbank | 1-100 millió | 10,38-12,53% | További óvadék ellenében | 3-tól 84-ig |
| Uralsib | 100 millióig | 10 | További óvadék ellenében | 120-ig |
| UniCredit | 500 ezer - 73 millió | Egyénileg | 20 | 84-ig |
| MTS Bank | 80 millióig | 12,5 | 20 | 60-ig |
| RNKB | 150 millióig | 13 | Egyénileg | 120-ig |
| Intesa | 5-120 millió | Úszó | Kölcsön az objektum költségének 80%-áig | 120-ig |
A vállalkozás számára legjövedelmezőbb jelzálogkölcsönt azok az ügyfelek érhetik el, akik meggyőzően igazolni tudják fizetőképességüket, és több mint egy éves üzleti tapasztalattal rendelkeznek.
Szinte minden bank az elektronikus forrásaiban lehetőséget biztosít a felhasználóknak arra, hogy szoftveres számológépek segítségével önállóan hozzávetőlegesen kiszámítsák az üzleti jelzáloghitel-számítást. Ezek a virtuális eszközök nem adnak teljes és pontos képet a kölcsön feltételeiről, amit általában megerősít az az ajánlat, hogy személyesen megvitatják őket a vezetővel.
Ezenkívül a számológépek univerzális fókuszúak, és nem a kereskedelmi jelzáloghitel paramétereinek kiszámítására szolgálnak. Használatukhoz Önnek kell megadnia a kamatlábat. Általában egy üzletember, aki még nem jelentkezett bankhoz, nem ismeri őt megbízhatóan. A különféle járulékos jutalékok és díjak nagyságát sem tudja.
A fent jelzett és a banki oldalakon közzétett mutatók alapján azonban még mindig hozzávetőlegesen „megbecsülheti” a jelzáloghitel feltételeit egy kalkulátor segítségével.
Az összes adat megadása és a „Kiszámítás” gomb megnyomása után a potenciális ügyfél hozzávetőleges képet kap arról, hogy mennyit fog fizetni havonta a jóváírási időszak végéig, és mennyi lesz a teljes túlfizetés.
A bankok mindent megtesznek annak érdekében, hogy magánszemélyek és jogi személyek számára maximálisan rendelkezésre álljanak jelzáloghitelek kereskedelmi ingatlanok vásárlásához.
Az ilyen típusú kölcsönt olyan sikeres gazdasági társaságok képviselői vehetik fel, akik jó hírnévnek örvendenek és magas pénzügyi képességekkel rendelkeznek.
Lehetetlen jelzálogkölcsönt felvenni a megvásárolt tárgy teljes értékére induló befizetés, zálog vagy kezesség nélkül. A bank minden esetben biztosítja a kibocsátott pénzeszközök és a felhalmozott kamat visszafizetését. Ennek érdekében többféleképpen járhat el: kezdeti befizetést kérhet, további fedezetet kaphat, vagy nem fizeti ki a tárgy megszerzéséhez szükséges teljes összeget.
Ma a lakásszerzés kérdése az egyik legfontosabb kérdés az ország minden lakója számára. Azonnal meg kell jegyezni, hogy a jelzáloghitelezési folyamat meglehetősen hosszú és nagyon fárasztó, mivel az ügyfélnek nagy dokumentumcsomagot kell átadnia a banknak. A dokumentumok benyújtása után az ügyfélnek meg kell várnia a bank döntését a kölcsön kiadásának lehetőségéről.
A lakáshitel-ügylet elbírálásához a banki hitelfelvevőnek személyes adatait feltüntető kérdőívet kell kitöltenie, igazolást kell benyújtania a jövedelemről, a munkaviszonyról. A bank a rendelkezésre bocsátott dokumentumcsomag alapján jegyzési eljárást folytat le, amely magában foglalja a hitelkockázatok, hitellimitek számítását, valamint az ügyfél csalástípusainak ellenőrzését. A kölcsönről pozitív döntést követően a hitelfelvevőnek ki kell választania a megvásárolni kívánt ingatlant. Általában az ingatlantárgy kiválasztásakor az ügyfél különféle ingatlanügynökségekhez fordul ingatlan kiválasztásához. Érdemes megjegyezni, hogy az ügyfél jelzáloghitelt igényelhet mind az épülő ingatlanpiacon, azaz a 214-es szövetségi törvény alapján lakásvásárláskor, mind a másodlagos piacon.
Az ingatlanok regisztrációjának folyamata az elsődleges piacon sokkal egyszerűbb, mint a másodlagos piacon. Így az épülő ingatlanok piacán történő lakásvásárlás fő paramétere, hogy a lakásfejlesztőnek banki akkreditációval kell rendelkeznie. A másodlagos ingatlanpiacon történő ingatlanszerzéssel minden sokkal bonyolultabb. Az ügyfélnek ki kell választania az ingatlant, majd át kell adnia a kölcsöntárgyról szóló dokumentumcsomagot. A bank nem csak az ingatlanon, hanem magának az eladónak is jogi ellenőrzést végez. Így a tranzakció tisztaságát ellenőrizzük.
A fenti eljárások mindegyikének sikeres végrehajtása után az ügyfél tranzakciót köt a regisztrációra és a kölcsön kiállítására.
Lakáshitel-kibocsátási konstrukciók.
Az ügyfél az ingatlantárgy kiválasztását követően felveszi a kapcsolatot a bankfiókkal, hogy meghatározza a tranzakció végső paramétereit.
Ezek a paraméterek a következők:
A jelzáloghitel kibocsátásának fő konstrukciói a következők:
Amint azt a gyakorlat mutatja, a leggyakoribb rendszer a tulajdonjogok állami regisztráció előtti kiadása. Ez a konstrukció azt jelenti, hogy az ügyfél aláírja a hiteldokumentációt, amely tartalmazza: hitelszerződés, átvételi igazolás, adásvételi szerződés, jelzálog. Az összes dokumentum aláírása után az ügyfél a jelzálogjog bejegyzéséhez és az adásvételi szerződéshez megy. Az ügyfél a nyilvántartó hatóságtól nyugtát kap az iratok nyilvántartásba vételéről. A nyugta alapján jelzáloghitel kerül kiadásra. Ennek a hitelkonstrukciónak az az előnye, hogy az ügyfélnek nem kell körülbelül két hetet várnia a szerződés regisztrációjával. Fontos megjegyezni, hogy nem minden bank működik ebben a hitelezési rendszerben. Általában a nagy bankok e rendszer szerint működnek.
Tanfolyami munka
a "banki műveletek" szakterületen
a témán: "Jelzáloghitelezés szervezése kereskedelmi bankokban"
1. fejezet A jelzáloghitelezés mechanizmusának bejegyzése Oroszországban .... ... ... ... ... ... ... ... .4
1.1. A jelzáloghitelezés lényege, fogalma. A jelzálog-hitelezési rendszer bevezetésének megkezdésének előfeltételei és főbb résztvevői. Jelzáloghitelezési eszközök …………………………………………. …… ..4
1.2. A jelzáloghitelek története Oroszországban. A lakáscélú jelzáloghitelezési ügynökség szerepe …… .. ………………………… .. …………………………………… ...… .... 8
1.3. Különféle ingatlantípusok jelzáloghitelei ... ... ... ... ... 12
2. fejezet Az Orosz Föderáció Takarékpénztárában a jelzáloghitel-program végrehajtásának elemzése …………………… .. ………………………………………………………… ……………… ..15
2.1. Lakáshitelek az Orosz Föderáció Sberbanktól ……………………………………………… .15
2.2. Jelzáloghitel …………………………………………………………… .17
2.2.1. Hitelfeltételek ………………………………………… … …………… .18
2.2.2. Kamatlábak rubelben …………………… .. …………………………… ...… .20
2.2.3. Kamatlábak amerikai dollárban és euróban ………………………… .. ……… .22
2.2.4. A hitelfelvevőkre vonatkozó követelmények ……………………………………………………… 23
2.2.5 A hitelkérelem elbírálásához szükséges dokumentumok ..... …………… .24
2.2.6. Hitelfelvétel és -kiszolgálás …………………………………………… .24
2.2.7 A Fiatal Család Program …………………………………………………………
2.2.8 További hitellehetőségek …………………………………… 27
Következtetés ……………………………………………………………………………… .30
Felhasznált irodalom jegyzéke …………………………………………………… 31
Függelék ………………………………………………………………………………… 32
Bevezetés.
Hazánk lakáspiaca nem rendelkezett megfelelő hitel- és pénzügyi mechanizmusokkal, amelyek támogatnák a lakosság tényleges keresletét, és lehetővé tennék a lakosság tömeges lakásvásárlását. Ha korábban gyakorlatilag az életkörülmények javításának egyetlen módja az állami lakásszerzés volt, ma ezt a problémát elsősorban a lakosság oldja meg saját megtakarításai terhére lakásvásárlással vagy -építéssel. A szűkös költségvetési források az állam figyelmét a lakosság egyes csoportjainak lakhatási problémáinak megoldására irányították. A lakosság nagy része a szükséges megtakarítások és felhalmozási lehetőség hiánya miatt nem tudott javítani életkörülményein.
Az állampolgárok lakásvásárlási célú hosszú távú hitelezési rendszerének kialakítása növeli tényleges keresletüket, és a lakosság nagy része számára megfizethetővé teszi a lakásvásárlást. Kapcsolatot biztosít a lakosság, a bankok, a pénzügyi és építőipari cégek, valamint az építőipari vállalkozások pénzforrásai között, a pénzeszközöket a gazdaság reálszektorába irányítva.
Jelenleg a jelzáloghitel viszonylag új fogalom, annak ellenére, hogy Oroszország már a XX. század eleje előtt nagy tapasztalattal rendelkezett a jelzáloghitelezés alkalmazásában. Ezért a legtöbb embernek nincs is általános elképzelése a jelzáloghitelezésről. E tekintetben ennek a munkának az a célja, hogy feltárja a lakáscélú jelzáloghitelezés lényegét, valamint más típusú ingatlanokat; az oroszországi jelzáloghitelek kialakulásának történetének tanulmányozása; az Orosz Föderáció Takarékpénztárában a moszkvai jelzáloghitel-program keretében a jelzáloghitelezés működési mechanizmusának részletes vizsgálata; valamint a jelzáloghitelezés jogszabályi és jogi keretének javítása.
A hitel széleskörű felhasználása minden állam gazdaságának normális működésének előfeltétele, és lehetetlen a hitelező komoly érdekvédelme nélkül. Ezeket az érdekeket leghatékonyabban a felek ingatlanfedezet (jelzálog) igénybevételével lehet megvédeni, mivel:
az ingatlanok viszonylag kis mértékben ki vannak téve a halál vagy a hirtelen eltűnés kockázatának, és megléte könnyen ellenőrizhető;
az ingatlanok bonyolult forgalmi képességgel rendelkeznek (a vele kapcsolatos ügyletek állami hatóságoknál történő nyilvántartásba vétele miatt), ami lehetővé teszi a kölcsönadó számára, hogy könnyen ellenőrizhesse vagy akár meg is tiltsa elidegenítését;
az ingatlanok értéke folyamatosan nő, ami garanciát ad a hitelezőnek az adósság teljes visszafizetésére;
az ingatlan magas értéke és elvesztésének kockázata erőteljes ösztönző, amely arra készteti az adóst, hogy kötelezettségeit pontosan és időben teljesítse.
Jelzálog A kölcsön nyújtása ingatlanfedezetű-e.
A jelzálogkötelezettség tárgyát képező ingatlanok közé tartoznak a telkek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek, erdők, évelő növények, épületek, építmények és minden, ami a földhöz szorosan kapcsolódik, pl. tárgyak, amelyek mozgatása céljuk aránytalan károsodása nélkül lehetetlen. 1
A kiemelten védett földterületek, önkormányzati és állami vagyon, valamint olyan ingatlanok, amelyekre vonatkozóan a privatizáció tényét érvénytelennek nyilvánították, nem fogadhatók el fedezetként.
De a legérdekesebb a lakáscélú jelzáloghitelezés, mert A piacgazdaságban a lakhatás a növekedés legreprezentatívabb mutatója, amely tükrözi a gazdaság különböző ágazatainak fejlődési dinamikáját és a lakosság jövőjükbe, az ország egészének jövőjébe vetett bizalmát.
Jelenleg az országban mind szövetségi, mind regionális szinten minden előfeltétel megteremtődött a jelzáloghitelezési rendszer bevezetésének megkezdéséhez:
A lakások 55%-át privatizálták, ami körülbelül 1 milliárd négyzetméternyi, legalább 300 milliárd dollár összértékű lakásállományt jelent, és megteremti az alapot a feltörekvő másodlagos lakáspiachoz;
elfogadták az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvényt, valamint a jelzálogkölcsönökről (ingatlanok zálogjogáról) szóló szövetségi törvény módosításáról szóló szövetségi törvényt, amelyek megteremtik a jelzáloghitel működésének jogalapját. hitelezési rendszer;
A Szövetségi Értékpapírpiaci Bizottság Oroszország Állami Rendszerének részvételével megkezdte a hosszú távú jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátására vonatkozó szabványok kidolgozását;
a jelzáloghitel-piac valamennyi szakmai alanyának (értékbecslés, ingatlanügyletek, biztosítók) tevékenysége jogilag formalizált. 2
A jelzáloghitelezésben a hiteleket hosszú futamidőre nyújtják, ami a hitel törlesztését idővel megnyújtja, így csökken a havi törlesztőrészlet. Ugyanakkor a megvásárolt lakás hitel (fedezet) biztosítékaként szolgál, a hitel nem fizetése esetén pedig a bank lefoglalja az ingatlant és értékesíti a hitel teljes törlesztése érdekében.
A jelzáloghitelezés főbb szereplői:
hitelfelvevők- a kölcsönadó által megbízhatónak és fizetőképesnek minősített jelzálogkölcsönt igénylő és ennek alapján jelzáloghitelt felvett magánszemélyek és jogi személyek a hitellel megvásárolt meglévő ingatlanukat, lakásukat önkéntesen biztosítékként biztosítják, és képesek előleg fizetése lakásvásárláskor;
hitelezők- bankok és egyéb pénzügyi hitelintézetek, amelyek a hitelfelvevőknek hitelképességük felmérése alapján jelzáloghitelt nyújtanak, és e jelzáloghitelek utólagos kiszolgálását végzik;
lakás eladók- olyan magánszemélyek és jogi személyek, akik saját vagy más magánszemélyek és jogi személyek lakását a nevében eladják;
ingatlanszervezetek- engedéllyel rendelkező lakásértékesítők, akik más piaci szereplők megbízásából lakást értékesítenek saját lakásállományukból, valamint részt vesznek lakásértékesítési pályázatok megszervezésében és lebonyolításában, ami büntetést von maga után;
biztosító társaságok- engedéllyel rendelkező biztosítótársaságok, amelyek jelzáloggal terhelt lakásbiztosítást, a hitelfelvevő élet- és rokkantsági biztosítását, valamint a jelzálogpiac résztvevőinek felelősségbiztosítását nyújtják;
értékelő ügynökségek- olyan engedéllyel rendelkező biztosítótársaságok, amelyek a jelzálogjog tárgyát képező lakóhelyiségek független szakmai értékelését végzik;
a másodlagos jelzálogpiac szereplői- az elsődleges hitelezőktől jelzáloghiteleket felvásárló és azok alapján értékpapírokat kibocsátó jogi személyek;
befektetők- jogi személyek és magánszemélyek, akik a másodlagos jelzálogpiaci szereplők (főleg intézményi befektetők - nyugdíjalapok, biztosítótársaságok) értékpapírjait vásárolják;
Kormány- szabályozza az elsődleges és másodlagos jelzálogpiacot, garanciát nyújt a befektetőknek az értékpapírokra, részt vesz a másodlagos jelzálogpiac üzemeltetőinek irányításában.
Elsődleges piac a hitelfelvevő és a bank interakciója határozza meg, eszközei pedig tulajdonképpen jelzáloghitelek. Lánc bank - közvetítő - befektető alkotja a tartalmat másodlagos jelzálogpiac, amelyek eszközei jelzáloghitellel fedezett értékpapírok.
Jelzáloghitelezési eszközök
A lakáscélú jelzáloghitelezés banki kialakítását és fejlesztését célzó intézkedési rendszerben fontos helyet kap a jelzáloghitelezési eszközök megválasztásának indoklása.
A jelzáloghitelezési eszközök olyan mechanizmusok, amelyek a kölcsönfelvevő kölcsönfizetésének kiszámítására szolgálnak, ideértve a tőketartozás visszafizetésének és a kölcsön kamatfizetésének módszereit. A jelzáloghitelezési eszközök határozzák meg a hosszú lejáratú jelzáloghitel pénzáramlásának szervezésének formáját.
A jelzáloghitelezési eszközök célja a hitelező és a hitelfelvevő érdekeinek egyeztetése az alábbiak révén:
A jelzáloghitel-tevékenység jövedelmezőségének és a hitelező pénzeszközeinek visszafizetésének biztosítása, pénzeszközeinek infláció elleni védelme;
A jelzáloghitelezés kockázatainak csökkentése;
Olyan hitelfeltételek biztosítása, amelyek mellett a kölcsön a hitelfelvevő rendelkezésére áll.
A hitelezési eszköz kiválasztását számos tényező határozza meg, többek között
amit a következőnek nevezhetünk:
A gazdaság helyzete (infláció, a lakosság jövedelme, a kormány monetáris politikája stb.);
A jelzáloghitelek kibocsátásához bevont források forrásai és ára;
Az egyszerűség és a hozzáférhetőség biztosítása a hitelelszámolások megértéséhez.
A jelzáloghitel modern körülmények között viszonylag új fogalom, bár Oroszország gazdaságtörténete meglehetősen nagy tapasztalattal rendelkezik a jelzáloghitelezés terén.
A jelzáloghitelezés volt az első típusú hitelezés Oroszországban, és a "jelzálog" nevet kapta.
A XIII-XIV században. a jelzálogjog a föld magántulajdonhoz fűződő jogával egyidejűleg keletkezett, de hosszú ideig gyakorlatilag törvényi bejegyzés nélkül létezett. A jelzáloghitel sokkal később kap hatósági engedélyt.
Az orosz és a külföldi jelzáloghitelek közötti különbség magában az államszerkezetben rejlett. A földjelzálog intézményének kiterjedt fejlesztésével a feudális állam segítette fő osztályát - a földbirtokosokat.
1754-ben állami hitelintézetek jöttek létre: az Állami Bank szentpétervári és moszkvai irodái a nemesség számára a Szenátus mellett és a Szenátusi Hivatal, a kereskedők számára - a szentpétervári kikötőben a kereskedelmi igazgatóság alatt. A bankok a nemességnek és a kereskedőknek adtak kölcsönt birtokok biztosítékára. 1786-ban átszervezték őket az Állami Hitelbankba.
1835. január 1-jén vezették be Oroszországban a Polgári Törvénykönyvet (M. M. Szperanszkij), ahol a zálogjogot részletes szabályozás alá vonták. A fogadalom a következő formákban létezett:
az állammal (állami jelzálog);
magánszemélyek között (magánjelzálog);
hitelintézeti hiteleknél (banki jelzálog).
1842-ben kezdtek megnyílni az első takarékpénztárak Szentpéterváron és Moszkvában. 1849-ben az oroszországi jobbágyság felszámolását célzó reform előkészítése kapcsán születtek döntések a hitelintézetek átszervezéséről. Az összes létező állami hitelintézetet felszámolták, projektet dolgoztak ki a zemstvo bankok rendezésére.
Ezzel egy időben Oroszországban kezdtek megalakulni a magánhitel-szervezetek. Így 1861-ben megalakult a hosszú távú hitelezés első magánszervezete - a Szentpétervári Városi Hiteltársaság.
1869-ben a hitelfelvevők kölcsönös felelőssége alapján megalakult az első magánjelzálogbank, 1871-ben. Harkovban - az első részvénytársasági földbank, amely városi és vidéki ingatlanfedezetű hiteleket adott ki.
A parasztok nehéz helyzetével összefüggésben (nem a legjobb földet kapták) 1882-ben megalakították a Parasztföld Bankot, amely a parasztoknak nyújtott kölcsönöket.
földet vásárolni. A hiteleket 24,5 és 34,5 évre adták ki. A kölcsönök teljes összege 5 millió rubelre korlátozódott. évben. A kölcsönöket a vételár 70%-ában bocsátották ki, és a parasztoknak évi 7,5-8,5%-ba kerültek 3.
1885-ben megnyílt egy Nemesi (tisztán jelzálog-) bank a nemesek megsegítésére jótékonysági kölcsön alapján (csak évi 5%-kal) - 48 évre 8 hónapra és 36 évre. Ezzel párhuzamosan a banki szolgáltatásokért és a biztosítási kamatért többletdíjat számoltak fel.
A századfordulón megjelentek a takarék- és hitel- és hiteltársulások, a vidéki, a voloszi és a stanitsa állami takarék- és hitelbankok, valamint a zemsztvo kincstárak, amelyek óriási segítséget kaptak az államtól. Ezután a hiteltársulásokat hitelszövetkezetekké egyesítik.
1914-re Oroszország nagy előrelépést tett a jelzáloghitelek területén. A hosszú lejáratú hitelezés fejlett hitel- és bankrendszere volt, amely jó törvényi alátámasztással és remekül szervezett volt. A hitel- és bankrendszerbe tartozott: állami, regionális, városi, helyi, állami és magán hitelintézetek. A következőket tartalmazta:
Nemesi föld bank;
Parasztföld Bank;
városi hiteltársaságok és városi állami bankok;
zemstvo bankok;
kölcsönös földhitel-társaság;
takarék- és hitelszövetkezetek;
partnerségi kölcsön stb.
1917-re: 21 földbank, Állami Parasztföld Bank, Nemesi Bank, Állami Nemesi Bank Szakosztálya és 18 magánbank működött.
Sajnos ezzel véget ért a jelzáloghitelezés rohamos fejlődése Oroszországban. A forradalom után a magántulajdont felszámolták, a jelzálogbankok megszűntek. Csak több mint 70 évvel később a jelzáloghitelek Oroszországban kezdtek újra feléledni.
A lakáscélú jelzáloghitelezési ügynökség szerepe
Oroszországban ma a jelzáloghitelezés fejlődése
két irányba megy. Az első a sémák központosított megvalósítása
jelzáloghiteleket az állam. A jelzáloghitelezés fejlesztésének második iránya a különféle modellek kidolgozása és megvalósítása az Orosz Föderáció régióiban.
A Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség a létrejövő jelzáloghitelezési rendszer központi elemének tekinthető.
Az Ügynökség fő funkciói a következők:
1) a jelzáloghitelezésre vonatkozó szabványok és szabályok meghatározása:
a jelzáloghitelezésre vonatkozó szabványok és normák kidolgozása és megállapítása;
az Ügynökség által vásárolt lakáscélú jelzáloghitelek minőségének értékelése;
különböző jelzáloghitelezési eszközök vizsgálata;
módszertani kérdésekben folyó munka a bankokkal
jelzáloghitelezés; hiteleket értékesítő bankok tevékenységének elemzése;
2) műveletek végzése a jelzáloghitelek másodlagos piacán:
jelzáloghitelek vásárlása; jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátása és értékesítése; jövedelem kifizetése a befektetőknek jelzáloghitellel fedezett értékpapírokból;
3) technikai segítségnyújtás és szakemberek képzése a jelzáloghitel területén
kölcsönzés:
technikai segítségnyújtás hitelezőknek a jelzáloghitelezés megszervezése terén; a jelzáloghitelezés gazdasági és jogi szempontjainak fejlesztése; szemináriumok, képzések lebonyolítása; tanácsadás; technikai és képzési segítségnyújtás jelzálog-fedezetű értékpapírok vásárlói számára.
A legfontosabb feladata az Ügynökség, mint nemzeti
intézet a jelzáloghitelek másodlagos piacán
az orosz kereskedelmi bankok likviditása, amelyek hosszú lejáratú lakáshitelt nyújtanak a lakosságnak azáltal, hogy ezeket a hiteleket bankoktól vásárolják
magánbefektetőktől bevont pénzeszközök. Ezeket a pénzeszközöket az Ügynökség által az Orosz Föderáció kormányának garanciája mellett kibocsátott értékpapírok magánbefektetőknek történő eladása alapján vonják le. Garantált
számára vonzó eszközzé válhatnak az állampapírok
befektetőket, felszabadításuk pedig folyamatos költségvetésen kívüli források beáramlását biztosítja a gazdaság lakásszektorába.
Jelzáloghitelezés az iparágban.
Sok vállalkozás éles forgótőke-hiányt tapasztal, különösen a szabad készpénzben, amely nélkül lehetetlen a termelés rekonstrukciója és korszerűsítése, nyersanyagok, anyagok beszerzése, valamint a termékek versenyképességének növelése.
A vállalkozás elzálogosítása meglehetősen ritka a modern orosz gyakorlatban. Ez elsősorban az ilyen ingatlanok értékelésére szolgáló hatékony mechanizmus hiányával, a végrehajtás nehézségeivel, a szerződésfeldolgozási költségek időtartamával és magas költségével, a szükséges dokumentumok nagy számával stb. magyarázható, mivel fennáll az ingatlan elvesztésének kockázata. A vállalkozás teljes ingatlanegyüttese nagyon magas.
Általában egy vállalkozás ingatlanegyüttese, ha zálogba kerül, minden tárgyi és immateriális eszközt tartalmaz, beleértve: épületeket, építményeket, berendezéseket, készleteket, nyersanyagokat, késztermékeket, követelési jogokat, kizárólagos jogokat stb.
A vállalkozás jelzálogjogával biztosított kötelezettségnek legalább a vállalkozás ingatlanegyüttese értékének felét kell elérnie a megfelelő szerződés megkötésétől számított legalább egy éves lejárattal. A bank a vállalkozás jelzáloghitel-szerződésének megkötésekor általában jelentős figyelmet fordít a cég saját vagyonának felmérésére, hanem a (főleg a költségvetéssel szembeni) tartozásaira is. Ennek oka az a tény, hogy az a vevő, aki nyilvános árverésen szerez egy vállalkozást, egyidejűleg az összes felelősségeket a vállalkozás tulajdonosa. Egy működő vállalkozás egyedi termelő létesítményeinek elzálogosításakor mindenre kiterjedően meg kell vizsgálni azok egyetlen gazdasági komplexumtól elszigetelten történő megvalósításának lehetőségét. A vállalkozás által fedezett hitelnyújtás lehetőségének mérlegeléséhez a banknak mindenekelőtt megvalósíthatósági tanulmány a kölcsön felhasználásáról és visszafizetéséről. A vállalkozás által biztosított jelzáloghitel felvételére irányuló kérelem tartalmazza a vállalkozás mérlegét, a bevételek beérkezésének ütemezését és a kötelező befizetések ütemezését és a hitelező kérésére egyéb dokumentumokat is. A bank hitelosztálya kiemelt figyelmet fordít a társaság jóváírási időszakra vonatkozó bevételeinek és kiadásainak pénzügyi tervének ellentmondásaira, összehasonlítja a korábbi időszakok hasonló terveivel, ellenőrzi a terv megvalósításához szükséges termelési és műszaki bázis rendelkezésre állását. (például termelés - termelési és raktározási területek, berendezések, munkaerő-források stb.).
A jelzáloghitel biztosítékának értéke többféleképpen is meghatározható:
ingatlanegyüttes könyv szerinti értéke alapján.
A jogi személyek zálogköteleseinek vagyona a szervezet mérlegében a maradványértéken jelenik meg. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a vállalkozás befektetett eszközei időszakonként átértékelésen esnek át annak érdekében, hogy azok értékét összhangba hozzák az átértékeléskori piaci árral, feltételezhető, hogy a maradványérték meglehetősen reálisan tükrözi az ingatlan árát. a fedezet tárgyi eszközei.
alapul független értékbecslő cég következtetése alapján, amelyet értékbecslői engedéllyel kell rendelkezni. Kétségtelen, hogy egy ilyen értékelés megbízhatóbb, mivel azt professzionális értékbecslők végzik, bevált speciális ingatlanértékelési módszerek alapján. Ennek a módszernek a fő hátránya, hogy egy ilyen értékbecslés a jelzáloggal terhelt ingatlan forgalmi értékében bekövetkezett esetleges változások figyelembevétele nélkül történik, jóllehet az ingatlan értékeléskori valós értékét tükrözi. Ráadásul az értékbecslés költségei a kölcsönfelvevőt terhelik, és igen jelentősek.
az ingatlanértékelést maga a bank végzi el... Ugyanakkor figyelembe veszik a piaci viszonyok jelenlegi és jövőbeni állapotát ingatlantípusonként, az árszínvonal referenciaadatait. Az ilyen értékelés előnye, hogy a hitelfelvevő számára ingyenes, azonban a bank számára meglehetősen fáradságos.
A telkekre, épületekre és építményekre vonatkozó jelzáloghitelek jellemzői.
Ha a jelzálogszerződés másként rendelkezik, a zálogjog a zálogjog a zálogjog a zálogjogosultnak a telken található vagy épülő épületére, építményére is kiterjed a telek jelzálogosításakor. 4
De épületek (építmények) jelzálogjog a telek egyidejű jelzálogjogával engedélyezhető, amelyen található, vagy e telek része, amely elegendő a zálogba helyezett épület (építmény) funkcionális biztosításához. 5
2. fejezet . Elemzés jelzáloghitel-program végrehajtása az Orosz Föderáció Takarékpénztárában.
2.1. Lakáshitelek az Orosz Föderáció Sberbanktól
|
Program hitelezés |
Rövid leírás |
Kezdő díj |
Árfolyam rubelben,% |
Valuta árfolyam *,% |
Hitel futamideje |
||
|
Jelzálog |
Kölcsön ingatlantárgy beszerzéséhez, építéséhez, átépítéséhez vagy javításához, jóváírt ingatlantárgy fedezete mellett |
||||||
|
Jelzálog + |
Hitel a Bank hitelalapjának közreműködésével épült vagy épülő ingatlantárgy vásárlására, építésére, a jóváírt ingatlantárgy fedezete mellett. |
||||||
|
Jelzálog-szabvány |
Lakás (lakás vagy lakóépület) vásárlására, építésére nyújtott kölcsön kölcsön vagy egyéb lakás fedezete mellett. |
20%-tól Egyéb lakóhelyiség fedezetként történő bejegyzése esetén 0%-tól |
|||||
|
Ingatlanért |
Ingatlantárgy vásárlására, építésére a Bank által jóváhagyott különféle fedezetek ellenében nyújtott kölcsön, a jóváírt ingatlantárgy zálogjogának kivételével. |
||||||
|
Lakáshitel refinanszírozás |
Más banktól lakás vagy lakóépület vásárlására vagy építésére felvett hitel törlesztésére szolgáló kölcsön. |
||||||
2.2. Jelzálog
Egyszerűbb lett a hitelfelvétel. Most már megerősítheti bevételét 2-NDFL és a Bank formájában is!
Nincs jutalék a kölcsön után;
Hitelezési és fedezeti célok széles skálája;
Egyéni megközelítés a hitelkérelem elbírálásához;
Lehetőség társhitelfelvevők bevonására;
Fiatal családok kedvezményes hitelfeltételei.
2.2.1. Hitelfeltételek
|
Kölcsön pénzneme |
Orosz rubel / amerikai dollár / euró |
|
Hitel összeg |
Nem haladhatja meg az alábbi értékek közül az alacsonyabbat: Ingatlan beszerzéséhez és építéséhez nyújtott hitelekhez a kölcsönadott ingatlantárgy szerződéses értékének 85%-a; a kölcsönbe adott ingatlantárgy szakvéleményben meghatározott becsült értékének 100%-a; Az ingatlantárgy rekonstrukciója, javítása (dekorációja) céljára nyújtott hitelekről az ingatlantárgy rekonstrukciójával, javításával (befejezésével) kapcsolatos munkák szerződéses költségének 85%-a; A szakértői véleményben meghatározott ingatlan becsült érték 85%-a. |
|
Hitel futamideje |
30 évig - ingatlanszerzésre és -építésre nyújtott kölcsönök esetén; 10 évig - az ingatlantárgy rekonstrukciójára és javítására (befejezésére) nyújtott kölcsönökre. |
|
Hitel folyósítási díj |
Hiányzó. |
|
Hitelbiztosíték |
A megszerzett ingatlan záloga, egyéb biztosíték (szükség esetén). Ingatlantárgy egyedi építésére szolgáló kölcsönök esetében telekzálogjogot vagy telekbérleti jog zálogjogát kell regisztrálni. A hitelfelvevő/kölcsönadóstársak a jóváírt ingatlantárgy zálogba adása előtti időszakra egyéb biztosítékot nyújtanak. Ugyanakkor az ingatlantárgy közös építésében való részvétel céljából nyújtott kölcsönök esetében erre az időszakra egy másik ingatlantárgy zálogjogosultsága szükséges (kivéve azokat az eseteket, amikor az ingatlantárgy kiválasztására vonatkozó eljárást megállapították a Bank végzi). Más esetekben az ingatlan zálogjogának bejegyzése erre az időszakra nem szükséges. A bank által elfogadott biztosítékok részletes leírása a „Fontos” részben található. |
|
Biztosítás |
A zálogtárgynak a kölcsönszerződés teljes időtartamára kötelező biztosítás a Bank javára elveszés/megsemmisülés, kár kockázata ellen |
2.2.2 Kamatlábak rubelben
|
Hitel futamideje |
A kezdeti |
Általános feltételek |
|||||||||
|
Jelzálogjog bejegyzése előtt |
A jelzálogjog bejegyzése után |
Jelzálogjog bejegyzése előtt |
A jelzálogjog bejegyzése után |
||||||||
|
Akár 10 év (beleértve) |
15-30% |
||||||||||
|
30-50% |
|||||||||||
|
15-30% |
|||||||||||
|
30-50% |
|||||||||||
|
15-30% |
|||||||||||
|
30-50% |
|||||||||||
2.2.3. Kamatlábak USD-ben és euróban
|
Hitel futamideje |
A kezdeti |
Általános feltételek |
A Banknál nyitott számlára munkabért átvevő ügyfelek feltételei1 |
||||||||
|
Jelzálogjog bejegyzése előtt |
A jelzálogjog bejegyzése után |
Jelzálogjog bejegyzése előtt |
A jelzálogjog bejegyzése után |
||||||||
|
Akár 10 év (beleértve) |
15-30% |
||||||||||
|
30-50% |
|||||||||||
|
10-20 éves korig (beleértve) |
15-30% |
||||||||||
|
30-50% |
|||||||||||
|
20-30 éves korig (beleértve) |
15-30% |
||||||||||
|
30-50% |
|||||||||||
2.2.4 A hitelfelvevőkkel szemben támasztott követelmények
|
Polgárság |
|
|
Életkor a kölcsönadás időpontjában |
Legalább 21 éves |
|
Életkor a szerződés szerinti kölcsön visszafizetésének időpontjában |
75 éves (differenciált fizetéssel); 55 éves - nőknek; 60 év - férfiaknak (járadékkal). |
|
Munkatapasztalat |
Legalább 6 hónap a jelenlegi munkahelyén. |
|
Társkölcsönzők vonzása |
Hiteltársként legfeljebb 3 fős magánszemélyek járhatnak el, akiknek bevételét a maximális hitelösszeg kiszámításakor figyelembe veszik. A házastársak a jóváírt ingatlantárgy közös tulajdonukba történő bejegyzése esetén (egyikük fizetőképességének hiányától függetlenül) feltétlenül hitelfelvevők. |
2.2.5 A hitelkérelem elbírálásához szükséges dokumentumok
Jelentkezési űrlap;
Kölcsönfelvevő / társkölcsönvevő (kezes), jelzálogjogosult útlevele;
A hitelfelvevő / társhitelfelvevő pénzügyi helyzetét igazoló dokumentumok (olyan ügyfelek esetében, akik nem kapnak bért a Banknál nyitott számlára);
A nyújtott biztosítékról (zálogjogról) szóló dokumentumok;
A jóváírandó ingatlantárgyra vonatkozó dokumentumok (az Igénylőlap Bankhoz történő benyújtásától számított 3 hónapon belül nyújthatók be).
2.2.6 Kölcsön beszerzése és kiszolgálása
Az Orosz Föderáció állampolgárainak kölcsönök nyújthatók az Oroszországi Sberbank moszkvai fiókjaiban, ha az alábbi feltételek bármelyike teljesül:
A hitelfelvevő Moszkvában vagy a moszkvai régióban van bejegyezve;
A jóváírt ingatlan Moszkvában vagy a moszkvai régióban található;
A vállalkozás - a hitelfelvevő vagy társhitelfelvevők munkáltatója a Bank ügyfele, és Moszkvában vagy a moszkvai régióban található (az ingatlanra a törvény értelmében jelzálogjog bejegyzésétől függően).
|
Hiteligénylés elbírálási időszaka |
A teljes dokumentumcsomag benyújtásától számított 5 munkanaptól. |
|
Hitelnyújtási eljárás |
Ingatlantárgy vásárlására felvett kölcsönök esetén - egyszerre; az Ingatlantárgy építéséhez, rekonstrukciójához, javításához (befejezéséhez) nyújtott hitelekhez - az ingatlantárgy költségének (elvégzett munkák) fizetési eljárásától függően egy időben vagy részekben. |
|
Hitel törlesztési eljárás |
Járadék (egyenlő) vagy differenciált kifizetések. |
|
Előtörlesztési feltételek |
Járadékfizetés esetén: Jutalék nélkül és lehetőleg legkorábban a kölcsön keltétől számított 3 hónapon belül kerül lebonyolításra - feltéve, hogy a kölcsön előtörlesztendő része legalább 15 000 (tizenötezer) rubel. Differenciált fizetéssel: Korlátozás nélkül történik a kölcsön felhasználásának bármely időszakában. |
|
Halasztott fizetések |
A tőketartozás fizetésének halasztása az ingatlan építésének vagy átépítésének idejére - legfeljebb 2 évre - lehetséges. |
|
Büntetés késedelmes hiteltörlesztés esetén |
A kölcsönszerződés szerinti kamat kétszerese a késedelmes fizetés összegéből a késedelem idejére, beleértve a lejárt tartozás visszafizetésének napját is |
2.2.7 Fiatal Családok Program
A „Fiatal Család” program egy speciális hitelfeltétel lakás vagy lakóépület vásárlásához, építéséhez:
Kezdő díj:
Az ingatlan értékének 10%-ától - gyermekes/gyermekes családnak;
Az ingatlan értékének 15%-ától - gyermektelen családnak.
A kölcsönszerződés érvényességi ideje alatt (legfeljebb a gyermek három éves koráig) gyermek születése esetén a tőketartozás fizetési haladék igénybevételének lehetősége;
Az a lehetőség, hogy a kölcsön összegének meghatározásakor figyelembe vegyék a hitelfelvevő/kölcsönfelvevők szüleinek jövedelmét.
„Fiatal család” - olyan család, amelyben legalább az egyik házastárs még nem töltötte be a 35. életévét, vagy hiányos család (egyszülős család és gyermek/gyermekek), amelyben a szülő még nem töltötte be a 35. életévét .
2.2.8 További hitellehetőségek
A teljes eszköz felhasználása
Összes eszköz - ingatlan, járművek, értékpapírok, amelyek az Ön és házastársa tulajdonában vannak.
A teljes eszköz becsült értékének legalább 25 millió rubelnek kell lennie.
A teljes vagyon figyelembe vehető lakás, telek vagy egyéni lakóépület vásárlásához szükséges hitel felvételekor, miközben:
a kölcsönt fizetőképességének megerősítése nélkül nyújtják;
a kölcsön összege nem haladhatja meg a teljes vagyontárgy becsült értékének 50%-át és az ingatlan vételértékének egyidejűleg 65%-át.
A Bank egyéni széfjeinek használata
Ha a Sberbank of Russia egyéni széfjeit használja az adásvételi ügylet elszámolására, amikor jelzáloghitelt vesz fel ingatlantárgy vásárlására, akkor nem kell más biztosítékot nyújtania a kölcsönhöz a jelzálogjog fennállásáig. jóváírt ingatlan tárgy.
Az ingatlantárgy eladója részére a pénzeszközök átutalására az adásvételi szerződés bejegyzését és az ingatlantárgy tulajdonjogának a vevőre történő átruházása, valamint az ingatlan jelzálogjogának állami bejegyzése után kerül sor. vagyontárgy a törvény értelmében a Bank javára.
Lehetőség van ingatlantárgyak adásvételére vonatkozó kapcsolódó (alternatív) ügyletek keretében elszámolásokhoz hitel nyújtására is (a láncban 4 ügyletig).
Anyasági tőke felhasználása
Az anyasági (családi) tőke egy olyan állami támogatás, amelyet a családoknak második és azt követő gyermek születésekor vagy örökbefogadásakor nyújtanak, és amely felhasználható az orosz Sberbanktól kapott lakáshitel teljes vagy részleges törlesztésére.
Adólevonások
Az adólevonás a megcélzott jelzáloghitel után fizetett kamat összegére vonatkozik. A levonás mértéke az összes kifizetett kamat 13%-a.
A lakás, lakóépület, szoba (vagy részesedés) vásárlásakor biztosított ingatlanadó-levonás mértéke 1 millióról 2 millió rubelre emelkedett3. Így most egy lakás megvásárlásakor akár 260 000 rubel összegű adót is visszatéríthet.
Promóció "A legjobb tíz!" 2010. július 29-én az orosz Sberbank elindította a "Top Ten!" épülő (épült) ingatlanban lakást vásárló magánszemélyek jelzáloghitelezésére a Bank hitelalapjának közreműködésével.
A „Jelzálog+” hitelprogram keretében a hitelezés az alábbi speciális feltételekkel történik:
a kamatláb évi 10% rubelben;
az induló befizetés nagysága - legalább 10%;
kölcsön futamideje - legfeljebb 10 év (beleértve);
Az első tízbe jelentkező ügyfelek számára speciális hitelezési feltételek kerülnek kialakításra a program keretében! 31.12.10 g-ig
Következtetés.
A bankok egyik fő feladata a piacgazdaságban, hogy a lakosság megtakarításait a gazdaság reálszektorába történő befektetésekké alakítsák. A jelzáloghitelek lehetővé teszik a lakosság megtakarításainak és befektetői forrásainak jelentős részének mozgósítását, és a gazdaság legfontosabb, elsősorban a lakásépítéshez kapcsolódó ágazataiba történő irányítását. A külföldi tapasztalatok és a jelzáloghitelezés fejlődő orosz régióinak tapasztalatai azt mutatják, hogy a jelzáloghitelezésnek legalább négyszeres multiplikátor hatása van, pl. a kölcsön minden rubelje végső soron legalább négy rubel lakossági forrást von be a gazdasági forgalomba. Ezért a jelzáloghitelnek köszönhetően hatalmas anyagi források használhatók fel, amelyeket a lakosság kezében deviza formájában készpénzben tárolnak, és amelyek volumene összemérhető az ország állami költségvetésével. Ugyanakkor a jelzáloghitel segít helyreállítani az állami és kereskedelmi bankokba vetett bizalmat, mivel a banktól kölcsönt kapó polgárok általában abban tartják betéteiket és folyószámláikat. A jelzáloghitelezés az a mechanizmus, amely biztosítja a lakosság, a bankok és az építőipari vállalkozások pénzforrásai közötti kapcsolatot, a pénzeszközöket a gazdaság reálszektorába irányítva.
A nagy összegű költségvetésen kívüli források lakásvásárlásba és -építésbe juttatása „második” szelet adhat az ország építkezési komplexumának. Az olcsó lakásépítés rohamos növekedése a hazai építőanyag-termelés bővüléséhez, új építési technológiák kifejlesztéséhez, építészeti projektekhez, az ország gazdaságának számos kapcsolódó ágazatának fejlődéséhez vezethet és kell, hogy vezessen.
A modern körülmények között, amikor a gazdaság stabilizálására, a hitel- és pénzügyi szektor reformjára irányulnak az intézkedések, a jelzáloghitelezés rendszerének kialakítása az állami politika és a társadalomfejlesztés egyik kiemelt irányává válik.
Bibliográfia:
Az Orosz Föderáció 92/05/29-i törvénye No. 2872-1 "A zálogjogról" (amennyiben nem mond ellent az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének);
30.12-i szövetségi törvény. No. 216-FZ "A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény módosításáról";
az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve;
A moszkvai kormány 98.08.11-i határozata. 625. sz. „A lakáscélú jelzáloghitelezés fejlesztési koncepciójáról Moszkvában”;
A. medence "A jelzáloghitelezés a legfontosabb eszköz a lakásprobléma megoldásában Oroszországban" // Lakástörvény, 2000, 2. sz.;
Bogdanov S. "A jelzáloghitelezés jogi vonatkozásai" // Oroszország gazdasági fejlődése, 2003, 4. kötet, 1. szám;
Urchukova J. "Jelzáloghitel Oroszországban" // Könyvvizsgáló, 2000, 11. sz.;
Kalambet A.P., Memetova D.O. "Ingatlan zálogjog (jelzálog), mint hitel biztosításának módja" // Pénz és Hitel, 2000, 9. sz.;
Kalyanina L. "És most a jelzálog: a lakáshitelek moszkvai programja" // Szakértő, 2000, 30. szám;
Keselman G.M. "Jelzáloghitelezés lakáscélra: állapot és kilátások" // Pénz és hitel, 2000, 9. sz.;
Pavlodskiy E. "Ingatlan zálogjog" // Gazdaság és jog, 2000, 4. szám;
Pechatnikova S.M. "Az oroszországi jelzáloghitelezési mechanizmus létrehozásának fő irányai és kilátásai" // Menedzsment Oroszországban és külföldön, 2000, 1. szám;
Sinko V., Chernousov E. "Jelzálog az ipar területén" // The Economist, 2000, 8. sz.;
A Sberbank hivatalos weboldala a nemzetközi internetes hálózatban http://www.sbrf.ru
15 ... Az Orosz Föderáció Központi Bankjának hivatalos honlapja: http://www.cbr.ru
Alkalmazás
Az Orosz Föderáció Központi Bankja: a jelzáloghitelek volumene szeptemberben 1,29%-kal, 1069 billió rubelre nőtt.
A jelzáloghitelek lejárt kifizetéseinek legnagyobb része a 180 napon túli tartozásokra esik - a jelzáloghitel-tartozások teljes volumenének 5,81%-a, azaz 62,144 milliárd rubel. Erről a Prime-TASS számolt be az Orosz Föderáció Központi Bankjának október 1-jei statisztikai anyagaira hivatkozva.
Az 1-30 napos fizetési késések aránya majdnem ekkora - 5,23%, azaz 55,94 milliárd rubel. A 31-90 napos késések aránya a teljes mennyiségben 1,98%, azaz 21,178 milliárd 91-ről 180 napra - 1,31%, 14,012 milliárd. A lejárt tartozás nélküli fizetések aránya 85,67%, azaz 916,332 milliárd. Szeptember augusztushoz képest 0,07 százalékponttal, míg a teljes pénzkínálat 1,2%-kal 916,332 milliárdra nőtt.
A jelzáloghitelek teljes adóssága szeptemberben augusztushoz képest 1,29%-kal, 1069 billió rubelre nőtt.
A magánszemélyek banki szervezetekkel szembeni, rubelben kifizetett lakáscélú jelzáloghitelekkel szembeni lejárt tartozásának volumene szeptemberben az előző hónaphoz képest 2,44%-kal, 25,022 milliárd rubelre nőtt.
A fennálló hitelek teljes összege 1,76%-kal 884,205 milliárd rubelre nőtt.
A nyújtott hitelek volumene 18,29%-kal 222,992 milliárd rubelre nőtt.
Az év eleje óta kihelyezett lakáscélú jelzáloghitelek súlyozott átlagkamatlába az előző havi szinten maradt - 13,4%; A hónap során kihelyezett hitelek állománya 1 százalékponttal 13,2%-ra nőtt.
A magánszemélyek bankintézetekkel szemben fennálló, deviza devizaalapú jelzáloghitel-tartozásainak állománya rubelben 2,1%-kal 17,629 milliárd rubelre nőtt szeptemberben az előző hónaphoz képest.
És ingatlancégek... kötvények. Két jelzáloghitel rendszer létezik hitelezés Az Orosz Föderációban Tanfolyam >> Bankügy
Fejlődés jelzálog hitelezés……………………… .22 2.2 Új be jelzálog programokat kereskedelmi bankokés a jelzáloghitel fejlesztésének kilátásai Oroszországban …………………………………………………… .28 3. Szervezet jelzálog hitelezés JSC-ben Bank ...
És külföldi tudósok a kérdésekről szervezet tevékenységek kereskedelmi bankok, banki kockázatkezelés és marketing ... megtakarítások és jelzálog bankok... Azonban sokan kereskedelmi bankok, különösen a régiókban hitelezés magánügyfelek...
