Az ingatlan értékének meghatározására három módszert alkalmaznak:
drága;
eladások összehasonlítása;
jövedelmező
Mindhárom módszer számos értékelési problémára alkalmazható. Egy vagy több módszer használata lehetővé teszi a költségek reálisabb becslését. Így előfordulhat, hogy a bekerülési érték módszere nem alkalmazható olyan régi épületekkel rendelkező ingatlanok értékelésénél, amelyek fizikai amortizációja, funkcionális és külső avulása miatt jelentős halmozott értékcsökkenést mutatnak, és amelyek nehezen értékelhetők. Az értékesítés-összehasonlítás módszere az összehasonlításhoz szükséges információk hiányában nem alkalmazható erősen specializált ingatlantípusokra. A jövedelemmódszert ritkán használják a lakások tulajdonos által lakott részének értékelésére, bár piaci bizonyítékokkal használható. A bevétel tőkésítése általában megbízhatatlan a kereskedelmi vagy ipari ingatlanpiacon, ahol a tulajdonosok túllicitálják a befektetőket. Ezért ahol lehetséges, az értékelők legalább két módszert alkalmaznak. Az így kapott alternatív költségbecslések egymás hasznos próbáiként szolgálnak.
1. Értékelve Potenciális bruttó jövedelem (bruttó jövedelem):
LDP =SxC a ,
ahol S a bérelt terület, m 2;
С а - bérleti díj 1 m 2 -re.
A bérleti díj általában az objektum helyétől, fizikai állapotától, a kommunikáció elérhetőségétől, a bérleti időszaktól stb. függ.
2. Az ingatlanok kihasználatlanságából és a kifizetések beszedéséből származó veszteségek becsült becslése. Az LDPE veszteségekkel való csökkenése adja az értéket tényleges bruttó jövedelem (DVD), amelyet a következő képlet határoz meg:
DVD = LDPE – veszteségek.
3. Az értékelt ingatlan becsült becsült üzemeltetési költsége (üzemeltetési költségek).
4. A megjósolt nettó működési eredmény (nettó működési bevétel) a DIA csökkentésével a működési költségek összegével:
CHOD = DWD – Működési költségek (kivéve az értékcsökkenési leírást).
5. Számított kapitalizációs arány a következő módszerek egyike: kumulatív konstrukció, befektetési csoport, piacprés, közvetlen kapitalizáció.
VAL VEL nedv = NPR / Tőkésítési arány
Főbb lépések:
előrejelzést készítenek a jövőbeni bevételek áramlásáról az ingatlan tulajdonjogának időszakában
az értékelt tárgy költségét a tulajdonlási időszak végén számítják ki, azaz. az állítólagos eladás (visszaállítás) költsége, még akkor is, ha az eladást ténylegesen nem tervezik.
megjelenik az értékelt ingatlan diszkontrátája a meglévő piacon
a tulajdonlás időszakában a jövedelem jövőbeli értéke és a visszaváltás előre jelzett értéke jelenértékre kerül. És így,
Ingatlanérték = az ismétlődő bevételi forrás jelenértéke + a visszaváltás jelenértéke. (163-164. o. Grjaznova, Fedotova).
Összehasonlító (piaci) megközelítés a Az ingatlanok értékelése értékesítési összehasonlító módszerrel és bruttó bérleti díj szorzós módszerrel történik.
Értékesítési összehasonlítási módszer hasonló ingatlanok értékesítésére vonatkozó információk összehasonlítása és elemzése alapján, általában az elmúlt 3-6 hónapban. Ez a módszer csak akkor objektív, ha elegendő mennyiségű összehasonlítható és megbízható információ áll rendelkezésre a végrehajtott ügyletekről, beleértve a tranzakciók feltételeiről és árairól, az eladókról és a vevőkről is.
Az objektumok analógként való kiválasztását ugyanabban a piaci szegmensben kell végrehajtani, amelyhez az értékelt objektum tartozik. Ebben az esetben a következő pontokra kell figyelni:
Ha az objektumot a szokásos expozíciós időszaknál rövidebb ideig értékesítették, ez azt jelzi, hogy az árat alábecsülték. Ha az objektum hosszabb ideig volt a piacon, mint a szokásos expozíciós időszak, akkor az ár valószínűleg túlárazott volt. A tranzakció mindkét esetben nem jellemző erre a piaci szegmensre, és nem tekinthető összehasonlíthatónak;
Ha az ügylet az anya- és leányvállalatok között zajlik, akkor nem valószínű, hogy a tranzakció piaci áron történt. Ugyanez vonatkozik a fedezettel terhelt tárgyakkal folytatott tranzakciókra is.
Az értékesítési összehasonlítási módszer a következőket tartalmazza:
1. A kiértékelt objektum összehasonlítása és összehasonlítása analóg objektumokkal két komponensben: változási egységekben és összehasonlító elemekben. A következők érvényesek összehasonlító egységek:
1 hektáronkénti ár - nagy mezőgazdasági, ipari és lakóépületi területekre;
1 m 2 ár - városok üzleti központjaiban, irodákban;
Ár 1 telekre - szabványos alakú és méretű telkek lakó- és nyaralóövezetekben;
Elülső méterenkénti ár - városi kereskedelmi használatra (az objektum teljes területét arányosnak tekintik az utca vagy autópálya mentén lévő határ hosszával);
Sűrűségi egységenkénti ár - az építési terület és a telek területének arányának együtthatója;
Jövedelmet hozó egységár; sportkomplexumokban, éttermekben, színházakban - ez egy ülés, a garázsokban és parkolókban - egy parkolóhely egy autó számára.
Kötelező összehasonlító elemek ingatlantárgyak esetében a következők: átruházott tulajdonjogok, az ügylet finanszírozásának feltételei, az értékesítés feltételei, az értékesítés időpontja, az ingatlan elhelyezkedése és fizikai jellemzői. Az összehasonlítás választható elemei közé tartozik az ingatlanhoz való hozzáférés, a part menti sávhoz és a vízhez való jog, a környezeti feltételek stb. Különféle ingatlantípusok esetében, mint például irodahelyiségek, ipari helyiségek, raktárak stb., alapvető és választható elemek összessége Az összehasonlítás mértéke változhat attól függően, hogy ezek az elemek milyen hatást gyakorolnak az értékelés tárgyának árára.
2. A módosítások elemenkénti értékelése és a korrigált érték kiszámítása.
A módosítások egy analóg objektum eladási árába bevezetett korrekciók, amikor annak árképzési jellemzőit hozzák az értékelt objektum jellemzőihez.
Az olyan összehasonlító elemek módosítása, mint a kiigazítások: 1) a tulajdonjogok, 2) a finanszírozási feltételek, 3) az értékesítési feltételek és 4) az értékesítés időpontja, egymás után - minden alkalommal, amikor a korábban módosított ár kerül módosításra. Minden más korrekció, nevezetesen a hely, az objektum fizikai jellemzői és egyebek kiigazítása párhuzamosan történik, vagyis egyidejűleg az egymást követő kiigazítások miatt már kiigazított értékkel, és így az értékelés időpontjában piaci értékre hozták. dátum.
Az összehasonlítási egység árához való viszonytól függően a módosítások százalékos és monetáris részre oszlanak. A készpénzt pedig relatív és abszolút részre osztják.
Százalékos korrekciókúgy vezetik be, hogy az analóg vagy összehasonlítási egysége eladási árát megszorozzák a százalékos kiigazítás összegével. Az értékelt objektum költsége, figyelembe véve a százalékos kiigazítást, így néz ki:
ahol V az értékelt objektum költsége;
(C egység x K egység) - az analóg eladási ára a módosítás figyelembevétele előtt;
P pr - a százalékos kiigazítás értéke;
Egységgel - az összehasonlítási egység eladási ára;
K egység - az összehasonlító egységek száma.
Relatív monetáris kiigazítás csak egy összehasonlítási egység árát változtatja meg. Az értékelt tárgy költségét, figyelembe véve a relatív pénzbeli módosítást, a következő képlettel számítjuk ki:
ahol P od - a relatív monetáris módosítás értéke.
Abszolút monetáris kiigazítás az analóg egészének eladási árára utal, egy bizonyos összeggel megváltoztatja a teljes tárgy árát, és értéke nem függ az összehasonlító egységek számától. Az értékelt tárgy költsége, figyelembe véve az abszolút monetáris korrekciót, a következőképpen néz ki:
ahol P ad az abszolút monetáris módosítás értéke.
Fontolja meg az összehasonlító elemek elemzésének és javításának folyamatát
1. Ingatlanhoz fűződő tulajdonjogok.
Ingatlanvásárlás, bérbeadás és egyéb tranzakciók során a leendő tulajdonos, bérlő stb. elsősorban azokra a jogokra kíváncsi, amelyeket ehhez az objektumhoz szerez. Az ingatlan ára elsősorban a rá ruházott jogoktól függ. Ha a tulajdonjog; az ingatlantárgy bérleti joggal vagy egyéb kötelező joggal terhelt, az ilyen tárgy piaci értéke jelentősen, általában lefelé változhat. Gyakran üzleteket, üzletközpontokat, telkeket és egyéb ingatlanokat adnak el a meglévő bérleti szerződésekkel együtt. Sőt, ha a szerződéses bérleti díj eltér a piacitól, az ingatlan leendő tulajdonosa a bérleti szerződés hátralévő futamideje alatt a piacitól eltérő pénzáramlást kap.
A piaci és a szerződéses bérleti díj különbségének elszámolását az "érték megállapításánál tulajdonjogi korrekciónak nevezzük. A tulajdonjogi korrekció összege meghatározható" kétféle módon - a piaci és a szerződéses bérleti díj különbözetének közvetlen kihasználásával, valamint a bérleti díj diszkontálásával. a lízingidő hátralévő részének különbsége.
2. Finanszírozási feltételek.
A leggyakoribb eset, amikor szükségessé válik a finanszírozási feltételek módosítása, az ingatlan vásárlása jelzáloghitellel, amelyet vagy maga az eladó, vagy egy külső szervezet biztosít. Ezen feltételek kiigazítására a jelzáloghitel pénzforgalmának piaci kamattal történő diszkontálása alkalmazható.
3. Értékesítési feltételek.
Az adásvételi feltételek módosítása tükrözi az eladó és a vevő közötti atipikus piaci viszonyt. Piaci áron alul adásvételre kerülhet sor, ha az eladónak sürgősen el kell adnia az ingatlant, vagy az eladóra nyomás nehezedik, vagy családi, üzleti vagy pénzügyi kapcsolat áll fenn az ügyletben részt vevő felek között. Ezzel szemben a piaci árnál magasabb áron valósulhat meg az eladás, ha a vevő a közös tulajdonában jelentős értéknövekedést tapasztalhat, vagy a megszerzett ingatlan családi örökségként kedves számára.
Az ilyen atipikus helyzeteket azonban rendkívül nehéz azonosítani, ezért ha nem piaci értékesítési feltételek gyanúja merül fel, jobb, ha ezt az objektumot kizárja az összehasonlító tárgyak listájából.
4. Az értékesítés ideje.
A piaci viszonyok változása, melynek feltételei erősen befolyásolhatják az ingatlan értékét, idővel jelentkeznek. Ezért az értékesítési korrekciós értékelés során olyan tényezőket kell figyelembe venni, mint az infláció, a banki kamat, az ingatlankereslet és -kínálat változása, a fogyasztói preferenciák változása, a jogi szabályozás újításai. Az ingatlanpiac fő mutatója az ugyanazon piacon belüli ingatlanárak változásának dinamikája, amely vagy a korábbi árszint százalékában, vagy árindexek segítségével tükröződik.
Három módszer létezik az ingatlan piaci értékének felmérésére:
Az elsődleges értékelési módszer a Sales Benchmarking Method (SEA). Az értékesítési összehasonlító módszert akkor alkalmazzák, ha kellő mennyiségű megbízható piaci információ áll rendelkezésre a vizsgált tárgyhoz hasonló tárgyak adásvételére vonatkozó ügyletekről. Ebben az esetben az összehasonlítási tárgyak kiválasztásának kritériuma ugyanaz a legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
Az értékesítések összehasonlító elemzése a következő sorrendben történik (2. ábra)
2. ábra Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének algoritmusa
Kiemelte az érintett piacon hasonló ingatlanok közelmúltbeli értékesítése. Információforrások: az értékbecslő saját dossziéja, internet, elektronikus adatbázis, ingatlancégek, ingatlanközvetítői dossziék, hitelintézetek (jelzálogbankok), biztosítótársaságok, építőipari és befektetési társaságok archívumai, területi fizetésképtelenségi és csődeljárási osztályok, területi az Állami Vagyon Bizottság osztályai stb.
Az összehasonlítás mértékegységei a hagyományosan a helyi piacon kifejlesztett mérők. Egy és ugyanazon objektum értékeléséhez több összehasonlítási egység is alkalmazható egyszerre.
Az összehasonlítási elemek között szerepelnek az ingatlantárgyak és az ingatlanárak változását okozó tranzakciók jellemzői. A kötelező számviteli elemek a következők:
A tranzakciókra vonatkozó információk ellenőrzése: a tranzakció megerősítése az egyik fő résztvevő (vevő vagy eladó) vagy egy ingatlancég ügynöke által; az eladási feltételek azonosítása.
Ha elegendő mennyiségű megbízható piaci információ áll rendelkezésre, akkor a matematikai statisztika módszerei is használhatók az érték meghatározására az eladások összehasonlításával.
Az összehasonlítható ingatlanok költségének kiigazítása.
A kiigazítások három fő formában történhetnek: pénzben, százalékban és általános csoportosításban. A hasonló cikkek eladási árának módosítása a következő sorrendben történik:
mindenekelőtt az ügylet feltételeivel és a piac helyzetével kapcsolatos kiigazításokat hajtanak végre, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy minden további korrekciót alkalmaznak az előző eredményre;
másodszor olyan kiigazításokat végeznek, amelyek közvetlenül az ingatlanra vonatkoznak, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy ezeket a kiigazításokat tetszőleges sorrendben alkalmazzák a piaci feltételekhez való igazítást követően kapott eredményre.
A kiigazítások értékének meghatározására kvantitatív és kvalitatív módszereket alkalmaznak, a piaci információk elérhetőségétől és megbízhatóságától függően. A figyelembe veendő kiigazítások indokolása kötelező. Az értékesítési összehasonlítási módszerrel meghatározott eredmény értékére vonatkozó végső döntés az értékelés tárgyával leginkább hasonló összehasonlítási objektumok korrigált eladási árának elemzése alapján születik.
Az összehasonlító megközelítésnek a következő hátrányai vannak:
Az eladások különbsége. Abszolút azonos tárgyakat nem értékesítenek, az egybeesés csak számos paraméterben figyelhető meg. A tranzakciók eltérhetnek magában az objektumban rejlő jellemzők halmazában, de a tranzakció szempontjából is. Minél nagyobb a különbség az összehasonlítható eladások között, annál valószínűbb, hogy nem kellően pontos eredményt kapunk.
Nehézség a tényleges eladási árakkal kapcsolatos információk gyűjtése. A tényleges árakat gyakran elrejtik az adók és díjak elkerülése érdekében. Az információk pontosságának ellenőrzése jelentősen nehézkes.
A tranzakció konkrét feltételeiről való információgyűjtés problémája.
A piaci aktivitástól való függés. Az eredmény pontossága a piac aktivitásától és telítettségétől függ az értékelt objektum analógjaival folytatott tranzakciókra vonatkozó adatokkal. Ennek a megközelítésnek az alkalmazása az alacsony aktivitású piacokon problematikus.
A piaci stabilitástól való függés.
A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei, ami csökkentheti a becslések pontosságát.
Az összehasonlító megközelítésnek számos előnye is van:
A legmegbízhatóbb egy aktív piacon a kisméretű kereskedelmi ingatlanok és az olyan ingatlanok értékelésére, amelyeket gyakran vásárolnak és adnak el, és nem használnak bevételszerzésre.
Statisztikailag megalapozott.
Lehetővé teszi, hogy tükrözze a tipikus eladók és vásárlók véleményét a végső értékelésben.
A pénzügyi feltételek változása és az infláció az eladási árakban is megjelenik.
Lehetővé teszi az összehasonlított objektumok közötti különbségek javítását.
Ha elegendő információ áll rendelkezésre az elemzéshez, akkor meglehetősen könnyen használható és megbízható eredményeket ad.
A költségmódszer az ingatlanértékelés egy olyan megközelítése, amely azon alapul, hogy a vevőnek nem kell többet fizetnie egy tárgyért, mint amennyibe az újjáépítése kerül a jelenlegi áron a földért, az építőanyagokért és a munkáért. Ez a költségmeghatározási megközelítés teljesen indokolt, ha új vagy viszonylag új épületekről van szó.
A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy a költségmódszer hasznos a becsült költség ellenőrzéséhez, de ritkán támaszkodik rá.
Ezzel a megközelítéssel az ingatlantárgy becsült értékét a teljes újratermelés vagy teljes csere költsége és az amortizáció összege, plusz egy telek költsége közötti különbség határozza meg; az (1) vagy (2) képletekkel határozható meg:
Tsn = PSV - I + Tsz, (1)
Tsn = PSZ - I + Tsz, (2)
ahol Tsn az ingatlan költsége;
PSV – az értékelt ingatlan teljes reprodukálásának teljes költsége;
PSZ - az értékelt ingatlan teljes pótlási költsége;
És - a vizsgált ingatlan értékcsökkenési költsége;
Tsz - egy telek költsége.
Ezen túlmenően a teljes sokszorosítási költség (PSV) alatt az épület pontos másolatának megépítésének költségét kell érteni, jelenlegi áron, azonos anyagok felhasználásával, építési szabványokkal, tervezéssel és ugyanolyan minőségű munkával, beleértve az épületben rejlő összes hátrányt. az értékelt objektumot.
A teljes csereköltség (GER) egy olyan épület jelenlegi áron számított költsége, amely az értékelt ingatlan értékével egyenértékű hasznossággal rendelkezik, de új anyagokkal és a modern szabványoknak, tervezésnek és elrendezésnek megfelelően épült. Feltételezve, hogy az ésszerű vevő nem fizetne többet egy meglévő épületért, mint egy újat építeni korszerű mércével, figyelembe véve a kockázatot és az építési időt, úgy tekinthető, hogy a PSZ az ingatlan értékének felső határa.
A legobjektívebb eredményt adó költségalapú ingatlanértékelés optimális alkalmazási területei a következők:
az új vagy viszonylag új, kis kopású és a telek leghatékonyabb kihasználásának megfelelő épületek piaci értékének meghatározása;
a régi ingatlantárgyak piaci értékének meghatározása megbízható információk jelenlétében az értékcsökkenés kiszámításához;
építési beruházások piaci értékének meghatározása, különleges rendeltetésű objektumok piaci értékének meghatározása;
azon tárgyak piaci értékének meghatározása, amelyekkel ritkán kötnek piaci ügyleteket;
a jövedelemszemléletű módszerekkel nem értékelhető ingatlantárgyak piaci értékének meghatározása.
Ennek költséges módszere és hátrányai vannak:
A költségek nem mindig egyenlőek a piaci értékkel.
A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek rohamos növekedésével járnak.
Az értékelt ingatlan beszerzésének bérköltsége és az új építés költségei közötti eltérés pontosan megegyezik, mivel az értékelés során az amortizációt levonják az építési költségből.
Problémák a régi épületek újratermelési költségeinek kiszámításakor.
A telek külön értékelése az épületektől.
Az oroszországi telkek értékelésének problematikussága.
A költségalapú megközelítés előnyei a következők:
A legmegbízhatóbb új vagy új építésű ingatlanok értékelésekor, készen áll a leghatékonyabb felhasználásra.
Az ezen a megközelítésen alapuló értékelés a legmegfelelőbb és (vagy) az egyetlen lehetséges az alábbi esetekben:
Új építés vagy rekonstrukció megvalósíthatósági tanulmánya;
A folyamatban lévő építkezés értékelése;
Állami állami és speciális objektumok értékelése, mivel ezek nem bevételt generálnak, és kicsi a valószínűsége annak, hogy hasonló eladásokról adatokat találjanak;
Tárgyak értékelése alacsony aktivitású piacokon;
Értékbecslés biztosítási és adózási célokra;
Ha hiányzik az információ, más megközelítéseket kell alkalmazni.
Az önköltség módszerrel történő ingatlanértékelés a következő sorrendben történik:
Az ingatlan áttekintése és az összes rendelkezésre álló dokumentáció megismerése;
A sokszorosítás vagy csere teljes költségének meghatározása;
Minden típusú kopás számítása: fizikai, funkcionális, külső;
A PSV (PSZ) teljes elhasználódásának meghatározása az épületek és építmények költségének megállapítása érdekében;
Ingatlan árának kiszámítása;
Az ingatlan általános értékelése összesítéssel.
Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítésének főbb állomásait és az ezeknek megfelelő módszereket a 3. ábra mutatja be.
3. ábra Az ingatlanbecslés költségszemléletű algoritmusa
Elméletileg az épületek teljes pótlási költsége a költségbecslés, az értékelt épület másolatának felállításának költsége az értékelés időpontjában. Az épület teljes pótlási költségének értékelése az elbírálás időpontjában csereköltséggel vagy pótlási költséggel történhet. Egy adott értékelési épület pótlási költségtípusának megválasztását egyértelműen meg kell indokolni a jelentésben, hogy elkerüljük a kapott eredmény félreértelmezését.
Az épületek teljes pótlási költsége tartalmazza a közvetlen és közvetett építési költségeket, valamint az üzleti bevételeket.
A közvetlen építési költségek magukban foglalják az építési és szerelési munkák teljes becsült költségét, amely magában foglalja a közvetlen és általános költségeket, valamint a kivitelező építési szervezet nyereségét.
A közvetett költségek a kivitelezéshez szükséges, de a kivitelezési szerződésben nem szereplő költségeket tartalmazzák. A közvetett költségek magukban foglalhatják:
tervezési és felmérési munkák;
Értékbecslési, tanácsadási, számviteli és jogi szolgáltatások;
kölcsönből származó finanszírozási költségek;
biztosítás minden kockázatra;
építkezés alatti adófizetés stb.
Az értékelés időpontjában az épületek teljes pótlási költsége el fog térni az akkori piaci értéktől. Ennek fő oka az értékvesztés az ingatlan elöregedését okozó különböző tényezők hatására. Az épület leromlását a fizikai állapot romlása, a funkcionális jellemzők inkonzisztenciája a modern ingatlanpiaci elképzelésekkel, az objektum működésének külső feltételeinek az értékére gyakorolt hatása okozza. Mivel a felsorolt tényezők összefüggenek egymással, a költségekre gyakorolt hatásukat átfogóan értékeljük.
Az általános halmozott értékcsökkenési leírás alatt az értékbecslők minden lehetséges okból megértik az értékelt tárgy értékvesztését. A teljes halmozott értékcsökkenés összege az épületek értékeléskori piaci értéke és a teljes pótlási értéke közötti különbözetet jelenti, amelyet vagy az újratermelés költségeként vagy a pótlási költségként számítanak ki. Az értékcsökkenést (I) általában százalékban, az értékcsökkenést (O) értékben mérik. Az ingatlan értékcsökkenését okozó okoktól függően a következő típusú értékcsökkenési leírásokat különböztetjük meg:
A fizikai állapotromlás az épületek értékvesztése működésük és a természeti erők hatására.
Funkcionális - az épületek értékvesztése, amely abból ered, hogy funkcionális jellemzőik nem felelnek meg a piaci követelményeknek az értékelés időpontjában. Ilyen hátrányok közé tartoznak az épület szerkezeti elemei, építőanyagai, kialakítása stb., amelyek csökkentik az épület funkcionalitását, hasznosságát és ennek következtében az épület értékét.
Külső – egy épület vagy ingatlan értékvesztését jelenti az értékelt objektumon kívüli tényezők negatív hatása következtében. Külső öregedés következhet be az értékelési tétel fizikai környezetében bekövetkezett változások vagy a piaci környezet negatív hatásai következtében.
A teljes értékcsökkenés kiszámításakor az értékbecslők a következő fogalmakat használják:
Az épület fizikai élettartamát (FZH) az épület üzemeltetési ideje határozza meg, amely alatt az épület teherhordó szerkezeti elemeinek állapota megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Az objektumok fizikai élettartamát az építkezés során határozzák meg, és az épület tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.
A kronológiai kor (XB) az az időtartam, amely az objektum üzembe helyezésétől a felmérés időpontjáig eltelt.
Gazdasági élettartam (EZH) - az üzemidő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Egy objektum gazdasági élettartama akkor ér véget, amikor az objektum üzemeltetése nem képes az ingatlanpiac ezen szegmensében a hasonló tárgyakra vonatkozó ráta által jelzett bevételre. Az elvégzett fejlesztések ugyanakkor általános elhasználódása miatt már nem járulnak hozzá a tárgy értékéhez.
Effektív kor (EE) - az épület időrendi kora alapján kerül meghatározásra, figyelembe véve annak műszaki állapotát és az értékelés időpontjában fennálló, az értékelt tárgy értékét befolyásoló gazdasági tényezőket. Az épület működési sajátosságaitól függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Az épület normál használata esetén az effektív kor általában megegyezik a kronológiai korhatárral.
Az épület hátralévő gazdasági élettartama (RLE) az értékelés időpontjától a gazdasági élettartam végéig tartó időszak.
Az ingatlanértékelés elmélete három fő módszert különböztet meg az amortizáció kiszámításához:
A piaci mintavételi módszer piaci adatokat használ olyan összehasonlítható tételekre, amelyekre értékcsökkenést lehet megállapítani. Ezzel a módszerrel minden lehetséges okból kiszámolható a teljes kopás mértéke, meghatározható a teljes gazdasági élettartam, valamint a külső (gazdasági) öregedés mértéke.
Az életciklus módszer a beruházó azon követelményén alapul, hogy az épület gazdasági élettartama alatt 100%-os értékcsökkenést írjon elő, mivel ez a befektetett tőke teljes megtérülését biztosítja. Ezért a gazdasági élettartam vége előtt a kopás nem lehet 100%. Ebben a módszerben az épület tényleges kora és gazdasági élettartama az alapfogalom, amelyet az értékelő használ. A teljes értékcsökkenés százalékos aránya az objektum tényleges életkorának a gazdasági szolgáltatási idejéhez viszonyított aránya. Az amortizáció összegét úgy számítjuk ki, hogy ezt az amortizációs tényezőt tovább szorozzuk a teljes pótlási költség értékével.
A bontási módszert elsősorban az értékcsökkenés teljes összegének ok szerinti bontására használják. A módszer akkor ad pozitív eredményt, ha nem áll rendelkezésre elegendő információ egy hasonló értékesítési módszerhez vagy egy életciklus-módszerhez, és a következő lépéseket tartalmazza:
Az épületek maradványértékének meghatározása az épületek teljes pótlási költsége és az azonosított fizikai, funkcionális és külső elöregedés becsült mértéke közötti különbségként.
Öt fő módja van a különböző típusú értékcsökkenési leírások bontási módszerrel történő kiszámításának, amelyek a következők:
A helyreállítás költségének számítása magában foglalja az eltávolítható fizikai kopást és az eltávolítható funkcionális öregedést is.
Az életkor és az élettartam arányának számítása az eltávolítható és helyrehozhatatlan fizikai károsodás meghatározására szolgál, mind a rövid, mind a hosszú élettartamú elemek esetében.
A funkcionális öregedés számítás minden típusú funkcionális kopásnál használható.
A páros értékesítési módszer és a lízingveszteség-tőkésítés módszere használható a fatális funkcionális öregedés, valamint a külső öregedés kiszámítására.
A költségelemzés, mint számítási módszer bizonyos előnyökkel jár az ingatlankezelés szempontjából: lehetővé teszi az alapkezelő társaság számára az amortizáció mértékének és a biztosítás összegének pontosabb felmérését, mivel a nettó bevétel mértéke mindkét tényezőtől függ. .
4. ábra: Az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítésének algoritmusa
A jövedelmi megközelítés azon a tényen alapszik, hogy a tőkét befektetett ingatlan értékének meg kell felelnie az ingatlan minőségének és bevételének jelenlegi megítélésének. Az összehasonlító megközelítés módszertanának legnehezebb és legproblémásabb kérdése az ezen ingatlanbefektetések kockázatához kapcsolódó diszkontráta meghatározása. A jövedelemszemlélet megvalósításának főbb állomásait a 4. ábra mutatja be.
A tárgynak a leghatékonyabb felhasználási módba hozásának költségei
A bevétel tőkésítése a várható jövőbeni bevétel átalakítása jelenleg kapott átalányösszeggé, azaz. a jövedelem tőkévé alakítása.
Az ingatlanértékelés során két fő eljárást alkalmaznak a jövőbeli bevételek jelenértékre emelésére:
kapitalizációs mutatót használva
diszkont ráták.
A tőkésítési mutatót egy éves eredményre alkalmazzuk.
Általában ez az első előrejelzési év. A költség kiszámítása a (3) képlet szerint történik:
К = Кt / (1 + n) (3)
K az aktuális érték (azaz az aktuális érték), rubel.
Кt - t év végére várható bevétel (t = 1 év), rubel;
n - diszkontráta (megtérülési ráta vagy kamatláb), egységtört.
Az érték (1/1 + n) a tőkésítési arány, vagy a diszkontráta.
A tőkésítési mutatót vagy közvetlenül az összehasonlított eszközök értékesítéséből származtatják az éves bevétel és az eladási ár arányaként (közvetlen tőkésítés), vagy a várható ismétlődő tőkemegtérülési ráta és a megtérülés meghatározott feltételei alapján számítják ki. befektetés (tőkésítés megtérüléssel).
A diszkontrátát a diszkontált cash flow modell felépítésére használják. Ugyanakkor jelenértékre adjuk az egyes előrejelzési évek időszaki bevételeit, valamint a feltételezett értékesítési bevételeket.
A diszkontált cash flow modell a (4) képlet szerinti formával rendelkezik.
ahol K a rubel aktuális értéke;
Кt - t év végéig várható bevétel, rubel;
n - diszkontráta, egységtört;
t az időtényező (évek száma);
1,2,3 ... az év sorszáma.
A bevételi megközelítésnek a következő hátrányai vannak:
A hosszú távú jövedelemforrás előrejelzésének szükségessége. A jövőbeni áramlás pontos becslésének folyamatát nehezíti a jelenlegi nem kellően stabil oroszországi helyzet, a pontatlan előrejelzés valószínűsége a hosszú távú előrejelzési periódussal arányosan nő.
A kockázati tényezők hatása a tervezett bevételre.
A hasonló objektumok jövedelmezőségére vonatkozó adatgyűjtés problémája. Ezek az információk általában bizalmasak, és a hivatalos információk gyakran nem igazak.
A bevételi módszer előnyei:
Ez a megközelítés domináns a befektetés megvalósíthatóságának elemzésekor, illetve az ingatlanbefektetések finanszírozásával kapcsolatos döntések indokolásakor.
Ez a megközelítés tükrözi legvilágosabban a befektető elképzelését az ingatlanról, mint bevételi forrásról, pl. ezt az ingatlanminőséget veszik figyelembe, mint fő ártényezőt.
A közvetlen tőkésítés módszerét a számítások viszonylagos egyszerűsége, kevés feltételezés jellemzi, tükrözi a piac helyzetét, és különösen jó eredményeket ad egy stabil, alacsony kockázatú ingatlanobjektum esetében.
A pénzáramlások diszkontálásának módszerét tartják a legjobb elméleti módszernek, figyelembe véve a piaci dinamikát, a bevételek és kiadások egyenetlen szerkezetét. Akkor használják, ha az objektumból származó bevétel és a piac instabil, és amikor az objektum építés vagy rekonstrukció alatt áll.
A jövedelemtőkésítés módszere kiterjedt piackutatást is igényel. Ennek a módszernek a kutatása és az adatok elemzése a kereslet és kínálat kapcsolatának hátterében történik, információt adva a piaci várakozások alakulásáról. A befektetések vonzásához szükséges jövedelem szintje az ingatlanban rejlő kockázat függvénye.
1. Ingatlanértékelés módszerei
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése
Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése
Jövedelemszemlélet az ingatlanbecsléshez
Bibliográfia
1. Ingatlanértékelés módszerei
Az ingatlan értékbecslésre szinte minden ingatlanügylet lebonyolítása során szükség van, mint például elidegenítés, el nem számolt tárgyak kiegyensúlyozása, tárgyi eszközök átértékelése, vagyoni viták rendezése, öbölből, tűzből származó kár összegének megállapítása és egyéb, ingatlan megvalósításához kapcsolódó műveletek. ingatlanjogok és döntések meghozatala ingatlanobjektumok építésére vagy rekonstrukciójára vonatkozó projektek végrehajtásáról, ingatlantárgyak hitelfelvételkor fedezetként történő bevezetéséről stb.
A modern társadalomban a kötelező értékbecslés esetei mellett általában megnő az igény a bevételt termelő ingatlanok értékelésére. Egy ingatlan értéke gyakran nyilvánvaló a tulajdonosok vagy a potenciális vásárlók számára. Az értékelés befejezése után azonban az értéke jelentősen módosítható. Ennek a valós értéknek a megállapítása érdekében ingatlanbecslés történik.
Piaci körülmények között az ingatlanértékek különböző típusai léteznek:
· piac - ez egy tárgy legvalószínűbb eladási ára egy versenyképes és nyitott piacon, a vevő és az eladó szándékos és racionális fellépésével a saját érdekükben, akik jól tájékozottak és nem tapasztalják a rendkívüli körülmények nyomását; · fogyasztó (használatban lévő) az ingatlan értéke egy adott fogyasztó számára, az ingatlan tulajdonjogának fenntartásából és későbbi eladásából nyerhető maximális összeg; · beruházás - ez az értékelt objektum értéke egy adott befektető számára; az ingatlan piaci értékének növekedése befektetés eredményeként; · biztosítás - az objektum biztosítási célból meghatározott piaci értéke; általában ez a csereköltség vagy csereköltség; · a csere az azonos funkcionális tulajdonságokkal rendelkező, de korszerű anyagokat, építést és berendezéseket használó új ingatlan költsége; · a csere az ingatlantárgy sokszorosításának költsége, pl. az értékelt objektum pontos másolatának elkészítésének költségeit; · fedezet - a hitelezési piaci érték alapján számítva; · felszámolás az érték kényszerértékesítés esetén; megegyezik a piaci értékkel, de korlátozza a lehető legjobb ár eléréséhez szükséges értékelés, piackutatás és piaci promóció időzítése; · adózásnál - az értékelés tárgyának az adóalap kiszámításához meghatározott és a szabályozási jogszabályok rendelkezései szerint számított értéke - ez az ingatlantól függően piaci vagy pótlási érték; Oroszországban cserén alapuló készletértéket használnak; · hasznosítás - az értékelt tárgy költsége, amely megegyezik a benne foglalt anyagok piaci értékével, figyelembe véve az értékelt tárgy hasznosítási költségeit; · működő vállalkozás - egyetlen ingatlan komplexum költsége, amelyet a létrehozott termelés működésének eredményei alapján határoznak meg; ebben az esetben a vállalkozás egyes tárgyai értékének értékelése abból áll, hogy meghatározzák azt a hozzájárulást, amelyet ezek az objektumok a működő vállalkozás alkotóelemeiként adnak. Az értéktípus meghatározása közvetlenül függ az ingatlanértékelés eredetileg kitűzött céljától. Az ingatlan értékbecslés elvégezhető: 1.üzletkötés; 2.Ingatlanadó; .Állami és önkormányzati igazgatás. Az ingatlanértékelés céljának meghatározása kezdetben az értékelési technikák megválasztásának alapja, és ennek megfelelően jelentős hatással van az értékbecslés eredményére. Több tucat módszer létezik az ingatlantárgyak értékelésére különféle típusú objektumokhoz: épületek, építmények, telkek, lakások stb. Egy adott értékelési módszer kiválasztása számos tényezőtől függ, beleértve a tárgy természetét, az értékelés célját és funkcióját, valamint a szakértő rendelkezésére álló információkat. Ha az ingatlantárgy stabil bevételt hoz, a kapitalizációs módszer a legelfogadhatóbb; ha a lakás értékelés alatt áll, és elegendő piaci adat áll rendelkezésre a hasonló lakások lakáspiaci tényleges eladásairól, akkor célszerűbb az értékesítés közvetlen elemzésének módszerét használni az értékeléshez; ha az ingatlantárgy az ingatlanpiac „passzív” szektorában működik, a költségszemlélet egyik módszere tekinthető optimálisnak. A módszer megválasztása az értékelési függvénytől függ. Ha az értékelés eredményei szükségesek az objektum biztosításához, célszerűbb a költségszemléletű módszer valamelyikét alkalmazni. Ha az értékelés eredményei szükségesek ahhoz, hogy bizonyos forrásokat az ingatlan fejlesztésébe fektessünk, jobb a bevételi megközelítés valamelyik módszerét alkalmazni. Az értékelés céljai még szorosabban kapcsolódnak a módszereihez. Így az ingatlan értékelési módszerének kiválasztása összetett, kreatív folyamat. A választás optimálissága alapvetően az értékbecslő szakképzettségétől és gyakorlati tapasztalatától függ. Javasoljuk, hogy a szakértők minél több értékelési módszerrel határozzák meg az ingatlantárgyak értékét, akkor a különböző módszerekkel kapott értékelési eredmények egyeztetésekor jelentősen megnő annak valószínűsége, hogy az objektum értékéből pontosabb értéket kapnak. Az ingatlanértékelés minden módszerét a szakemberek három megközelítésre csoportosítják: költség, jövedelmező és összehasonlító (piaci). 2. Összehasonlító megközelítés az ingatlan értékbecsléséhez Az ingatlanértékelés összehasonlító (piaci) megközelítése az ingatlanértékelés módszereinek összessége, amely az értékelési objektum összehasonlításán alapul olyan hasonló tárgyakkal, amelyekre vonatkozóan van információ a velük folytatott tranzakciók árairól. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon hasonló ingatlanokkal folytatott közelmúltbeli tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlanok analógokkal való összehasonlításán alapul. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alkalmazásának kezdeti feltétele a fejlett ingatlanpiac jelenléte. Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három alapelvén alapul: kereslet-kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az összehasonlító megközelítésben az ingatlanértékelés ezen elvei alapján számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaznak az összehasonlítás elemeinek megkülönböztetésére és az összehasonlítható objektumok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt tárgy értékének modellezésére. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alapelve a helyettesítés elve, amely szerint ha több hasonló ingatlan van a piacon, a racionális befektető nem fizet többet, mint amennyibe hasonló hasznosságú ingatlan beszerzése kerülne. . Az összehasonlítható objektumok (analógok) kiválasztásának fő kritériumai az ingatlanhoz fűződő tulajdonjogok, az ügylet finanszírozásának feltételei, az eladás (ajánlat) feltételei és időpontja, az ingatlantárgy elhelyezkedése, az értékelt fizikai jellemzői. tárgy. Az összehasonlító megközelítés ingatlanértékelés alkalmazásának feltételei: · Az objektumnak nem kell egyedinek lennie; · Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is; · Az értékelt ingatlanok összehasonlított analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük. Az összehasonlító megközelítés lépései: 1.Piackutatás - elemzi a piac állapotát és trendjeit, és különösen azt a szegmenst, amelyhez az értékelt objektum tartozik; azonosítja azokat az ingatlantárgyakat, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelthez, amelyet viszonylag nemrégiben adtak el. Információk gyűjtése és megbízhatóságának ellenőrzése az ingatlanértékelési objektum eladásra javasolt vagy nemrégiben eladott analógjairól; az analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal. Az értékbecslő a lehető legtöbb információt összegyűjti a hasonló ingatlanok eladásáról. Információforrások: tulajdonosok nyilvántartása, kollégáktól származó információk, hivatalos nyilvántartások és statisztikai adatok. Az információgyűjtés során az értékelőnek meg kell győződnie annak teljességéről és objektivitásáról. Az 1 négyzetméter költségére vonatkozó információ. Hiba nélkül jelen kell lennie. az objektum területének métere, a tranzakció dátuma, az objektum helye, a tranzakció feltételei és egyéb olyan mutatók, amelyeket az értékbecslő szükségesnek tart. Az értékbecslőnek meg kell győződnie arról, hogy az ügylet két független fél között zajlott, és hogy a fizetett árat semmilyen tényező nem befolyásolta, beleértve a felek közötti szoros kapcsolatot sem. Ezenkívül az értékbecslőnek meg kell vizsgálnia azokat a feltételeket, amelyek mellett megállapodás született az objektum eladásának vagy bérleti díjának összegéről, és össze kell hasonlítania ezeket az értékeket az erre vonatkozó piaci információkkal. Egy új épület bérleti díja például az ingatlanpiacon jó mutató lehet, de az elkötelezett partnerek vagy rokonok közötti tranzakció nem az. 3. Ideiglenes kiigazítások. Az értékbecslő nagyon gyakran rendelkezik információkkal a több évvel ezelőtti tranzakciókról. Egy magas inflációs rátával rendelkező gazdaságban ismerni kell a tranzakció pontos dátumát ahhoz, hogy az adatok elemzésekor matematikai vagy minőségi korrekciókat lehessen végezni. A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelési objektumtól való eltéréseknek megfelelően. A gyakorlatban nehéz teljesen hasonló tulajdonságokat találni méret, hely, életkor, kialakítás, elrendezés és egyéb paraméterek tekintetében. Ebben a helyzetben az értékelőnek abból a szempontból kell megközelítenie a problémát, hogy minden információ jobb, mint az információ hiánya. Az értékbecslő annak jellege és saját tapasztalata alapján meghatározza az összehasonlított ingatlantárgyak közötti különbségeket, azokat értékformában fejezi ki. Az értékelő ezeket a különbségeket a tárgyak elhelyezkedésében, elhasználódásuk mértékében találja meg, sok más tényezőben is meghatározza az eltéréseket. Költségkorrekciók: a) az összehasonlítási egységen végrehajtott abszolút korrekciók az eladott analóg tárgy árát egy bizonyos mértékben megváltoztatják, amelyben megbecsülik az analóg objektum és a kiértékelt objektum jellemzőinek különbségét. Pozitív korrekció történik, ha a kiértékelt objektum jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb; b) az eladott analóg tárgy egészének árán végrehajtott pénzbeli kiigazítások azt egy bizonyos összeggel megváltoztatják, amelyben megbecsülik a jellemzők közötti különbségeket. A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy az analóg objektum vagy összehasonlítási egysége eladási árát megszorozzák egy együtthatóval, amely tükrözi az analóg objektum és az értékelt objektum jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt objektum jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához emelési együtthatót adunk, ha rosszabb, akkor csökkenőt. Legyen a kiértékelt objektum költsége = X; Az eladott tárgy költsége = 1,0 (100%). ha az objektum 15%-kal jobb, mint az analóg, akkor az analóg árának 15%-kal kell emelkednie X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15. ha az objektum 15%-kal rosszabb, mint az analóg, akkor az analóg árának 15%-kal kell csökkennie X = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85. ha az analóg 15%-kal jobb, mint az értékelt objektum, akkor az analóg árának csökkennie kell 0 = (1,0 + 0,15) * X; .
ha az analóg 15%-kal rosszabb, mint az értékelt objektum, akkor az analóg árának növekednie kell 0 = (1,0 - 0,15) * X; .
Szakértői módosítási technikákat alkalmaznak, ha nem lehet monetáris kiigazítást végrehajtani. 5. Az ingatlanértékelő tárgy értékének megállapítása az analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével. Különös megfontolást igényel két összehasonlított ingatlan adatainak összehasonlíthatóságának kérdése, hiszen a vizsgált ingatlan és a piaci analógok különböző paramétereinek hasonlósága ellenére előfordulhat, hogy az értékről téves következtetésre jutunk. Az értékelt ingatlan méretét, korát és egyéb tényezőket az értékbecslőnek össze kell hasonlítania a hasonló ingatlanok hasonló tényezőivel, értékben korrigálnia kell, és a további elemzés során figyelembe kell vennie. Az összehasonlító megközelítés két fő módszert tartalmaz: a közvetlen összehasonlító értékesítés elemzési módszert és a bruttó bérleti többszörösét. A benchmarking csoportban a leggyakoribb benchmarking módszer a közvetlen értékesítés benchmarking módszere. Ez a módszer az ingatlantárgyak adásvételére vonatkozó tényleges tranzakciók elemzéséből áll, és összehasonlítja azokat az objektumokat, amelyekre vonatkozóan ezeket a tranzakciókat végrehajtották, és az értékelt ingatlannal. Ez az ingatlanértékelési módszer a helyettesítés elvén alapul, amely kimondja: a vevő nem vásárol ingatlant, ha annak értéke meghaladja a piacon, azonos közművel, hasonló ingatlan megszerzésének költségét. Ezért feltételezzük, hogy azok az árak, amelyeken az értékelt ingatlanhoz hasonló vagy ahhoz hasonló tárgy adásvételi ügyletei az ingatlanpiacon zajlanak, tükrözik annak piaci értékét. Az eladások közvetlen összehasonlító elemzésének módszere során egy szakértő értékbecslő elemzi az ingatlanpiac érintett szektorában a közelmúltban értékesített összehasonlítható ingatlanokat, és a becsült és az összehasonlítható ingatlanok közötti különbségek alapján árkorrekciót végez. Az eljárás eredményeként minden összehasonlítható tétel eladási ára úgy kerül meghatározásra, mintha az értékesítéskor ugyanazokkal az alapvető tulajdonságokkal rendelkezne, mint az értékelt tétel. Bármely jellemző korrekciójának mértékének meghatározásának egyik módja a páronkénti eladások elemzése. Több összehasonlítható eladáspár összehasonlításából és elemzéséből áll. Ebben az esetben a páros értékesítés két, közel azonos ingatlantárgy értékesítése, egy olyan jellemző kivételével, amelyet a szakértő értékbecslőnek értékelnie kell ahhoz, hogy azt egy összehasonlítható ingatlan tényleges árához igazítsa. Például A piaci értékesítésről a következő információk ismertek: Tényezők Objektumok 1234 Terület, m 2150 150 200 200 Vetőmag enni EatNoGarageNoNoNo Eladó ár, 32000300004500040000 Határozza meg: 1.Területi eltérések korrekciója. .Beállítás garázs jelenlétéhez. A területkülönbség korrekciójának meghatározásához hasonlítsa össze az 1. és 3. objektumot. 55000-44000 = 11000 a táblázatban szereplő területkülönbséghez igazítunk. Ezenkívül, ha az objektum jobb, mint az analóg, akkor az analóg árának növekednie kell; ha az objektum rosszabb, mint az analóg, akkor az analóg árának csökkennie kell. Mivel a 3. analóg területen jobb, mint az 1. objektum, a korrekció (-) jellel történik. A garázs jelenlétének beállításához hasonlítsa össze az 1. és 2. objektumot. 44000-40000 = 4000. Beállítjuk a garázs jelenlétét az asztalon. Mivel az 1. objektum jobb, mint a 2. analóg a garázs megléte szempontjából, ezért a korrekció (-) jellel történik. A kert jelenlétének beállításához hasonlítsa össze a 2. és 4. objektumot. 40-39 = 1t. Beállítjuk a kert jelenlétét a táblázatban. Mivel az 1. objektum a kert jelenléte szempontjából jobb, mint a 4. analóg, a korrekciót (-) jellel hajtjuk végre. Kiszámoljuk az összes analóg teljes korrekcióját. Meghatározzuk az objektum költségét, figyelembe véve az analógok korrigált árait. Tényezők Objektumok Becsült terület 1234 m 2150 150 150 200 200 Korrekció -13000-130001 és 3 Nyereg enni nincs Korrekció -3000-3000-30003 és 4 Garázs nincs nincs korrekció + 2000 + 20000 korrekció 2000 + 20001 és 300-400 2000 összesen 200 400 $ -16000-1129000Helyes ár29000 A közvetlen összehasonlító elemzés leginkább az ingatlanpiac fejlett szektoraiban alkalmazható, mint például a lakáspiac. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése keretében a bruttó bérleti díj szorzós módszerét is alkalmazzák. Bruttó bérleti díj szorzója (GRM)az eladási árnak a potenciális bruttó bevételhez vagy a tényleges bevételhez viszonyított aránya. A módszer alkalmazásához a következőket kell tennie: 1)becsülje meg az objektum által termelt piaci bruttó bevételt; 2)meghatározza az értékelt tárgyból származó bruttó bevétel és az analógok összehasonlítható értékesítésének eladási árának arányát; )szorozzuk meg a vizsgált objektumból származó bruttó bevételt az átlagos BPM értékkel analógokkal. A valószínű eladási árat a képlet segítségével számítjuk ki C ról ről - az értékelt tárgy valószínű eladási ára, LDPE O - az értékelt tárgyból származó bruttó bevétel; BPM a az átlagos bruttó bérleti díj szorzója; C ia - az i-edik összehasonlítható analóg eladási ára, LDPE ia az i-edik összehasonlítható analóg potenciális bruttó bevétele, m a kiválasztott analógok száma. Példa BPM számítás Analóg eladási ár, C. U. HPV, C. U. VRMObject értékelési 1500000 * 5,08 = 7621691500005 + 5,43 + 4,81 = 5.08А800000160000800000 / 160000 = 5.00В950000175000950000 / 175000 = 5.43С650000135000650000 / 135000 = 4, 81 A BPM szerepét a teljes tőkésítési mutató (OCC) töltheti be. JCCa nettó működési bevétel és az eladási ár aránya. Ebben az esetben ;
,
NAK NEK csöpög -teljes kapitalizációs mutató, NPR O - nettó működési bevétel a vizsgált tárgyból; P ia - az i-edik összehasonlítható analóg eladási ára; CHOD ia az i-edik összehasonlítható analóg nettó működési bevétele, m a kiválasztott analógok száma. Példa
Az OCC számítása Analóg Eladási ár, c.u. CHOD, c.u. OKCO Értékelés tárgya 375000500000,13А350005000 nem összehasonlítható В500000400000,08 С35000035000 (elmúlt évre) nem D150000004 Az összehasonlító megközelítés előnyei: · A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi; · A pénzügyi feltételek és az infláció változása az eladási árakban tükröződik; · Statikusan földelt; · Az összehasonlított objektumok közötti különbségek korrekciói; · Használata meglehetősen egyszerű, és megbízható eredményeket ad. Az összehasonlító megközelítés hátrányai: · Értékesítési különbségek; · Nehézségek a gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információk gyűjtésében; · A tranzakció konkrét feltételeiről való információgyűjtés problémája. ; · A piaci aktivitástól való függés; · A piaci stabilitástól való függés; · A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei. 3. Költségalapú megközelítés az ingatlan értékbecsléséhez A költségszemléletű módszer az ingatlanok értékbecslésének módszerei, amelyek a helyreállításhoz vagy cseréhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Ezt a megközelítést leggyakrabban a jövedelemtermelő ingatlanok értékelésére használják. Ez azon a feltételezésen alapul, hogy egy objektum építésének költsége (figyelembe véve az amortizációt), valamint annak a teleknek a piaci értékével együtt, amelyen ez az objektum található, meglehetősen pontosan meghatározza az ingatlan értékét. A költségszemléletű megközelítés alkalmazásakor azt is feltételezzük, hogy egy kopásmentes objektum megépítésének összköltsége megegyezik az adott tárgy piaci értékével (ami nem mindig felel meg a valóságnak). A költségalapú megközelítés másik jellemzője, hogy különbséget kell tenni a „pótlási költség” és a „csereköltség” (vagy reprodukciós költség) között. A pótlási költséget a becsült egyenértékű hasznosságú, de új építészeti stílusban, progresszív anyagok és berendezések felhasználásával épített objektumok folyó áron számított költségei határozzák meg. A pótlási költséget (vagy a sokszorosítás költségét) a vizsgált objektum pontos másolatának azonos építészeti megoldások, épületszerkezetek és anyagok felhasználásával, valamint azonos minőségű építési munkával történő megépítésének folyó áron számított költségei határozzák meg. . Ebben az esetben az objektum ugyanaz a elavultsága és ugyanazok az építészeti megoldási hiányosságok reprodukálódnak, amelyek az értékelt objektumnál voltak. Így a csere költségét az objektum pontos másolatának reprodukálásának költsége fejezi ki, a csere költségét pedig egy analóg objektum létrehozásának költsége fejezi ki. Azt, hogy e két érték közül melyiket kell figyelembe venni a vizsgált tárgy értékének meghatározásához, szakértői értékelőnek kell eldöntenie az adott helyzetben egyik vagy másik számítási módszer alkalmazási lehetőségei alapján. A költségszemléletű megközelítés alkalmazásának előfeltétele az azonos (hasonló) létesítmény építési költségeinek kellően részletes felmérése, majd a becsült létesítmény amortizációjának figyelembevétele. A költségmegközelítés alkalmazásához szükséges információk :
Bérszint; a rezsiköltségek összege; felszerelési költségek; a régió építtetőinek megtérülési rátája; építőanyagok piaci árai. A költségszemlélet alkalmazásának fő szakaszai: · az értékelt épület pótlási költségének felmérése; · a vállalkozói nyereség (befektetői nyereség) nagyságának felmérése; · az azonosított kopástípusok kiszámítása; A következő típusú viseleteket szokás megkülönböztetni: testi romlás- a tárgy teljesítményének csökkenésével járó kopás a természetes fizikai öregedés és a külső kedvezőtlen tényezők hatására; - funkcionális kopás- kopás az ilyen létesítményekre vonatkozó modern követelmények be nem tartása miatt; - külső kopás- a külső gazdasági tényezők változásából eredő kopás. A fizikai és funkcionális kopás eltávolítható és javíthatatlan. Távolítsa el a kopást- ez az elhasználódás, amelynek megszüntetése fizikailag lehetséges és gazdaságosan megvalósítható, i. az ilyen vagy olyan típusú kopás megszüntetésének költségei növelik a tárgy egészének értékét. Az összes lehetséges értékcsökkenési leírás azonosítása az ingatlan halmozott értékcsökkenése. Értékben a halmozott értékcsökkenés az értékelt ingatlan pótlási költsége és piaci ára közötti különbség. · egy telek piaci értékének felmérése; · az értékelő tárgy végső költségének kiszámítása a pótlási költség elhasználódással történő kiigazításával, majd az így kapott értéknek a telek költségével történő növelésével. Alvás = Svs-Sizn. Az ingatlan összértékének meghatározása a következő képlet szerint történik: Sith = Cs + alvás. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlanbecslés költségszemlélete sok esetben nem tükrözi a piaci értéket, mivel a beruházó költségei nem mindig teremtik meg a piaci értéket az összehasonlítható objektumok rekonstrukciós költségeinek különbsége miatt, és ellenkezőleg, a létrehozott érték nem mindig felel meg a felmerülő költségeknek. A magánszemélyek vagyonának vagy az ingatlanok lefoglalásának megadóztatására jelenleg a költségalapú megközelítést alkalmazzák. A költségszemlélet elemeit az ingatlantárgyak nyereségadóztatási értékelése során is alkalmazzák. Gyakran a teljes pótlási költséget használják fel az értékelt ingatlan értékének felső határának meghatározására, mivel a hozzáértő vevő nem fizetne annyit egy meglévő épületért, mint amennyit egy új, progresszív, hasonló hasznosságú épület építésére költene. Ez alól kivételt képezhetnek azok az esetek, amikor a vevőnek nincs ideje megvárni az új épület elkészültét, vagy ha a vevő el kívánja kerülni az új létesítmény fejlesztésével járó kockázatokat. Összehasonlító mértékegység módszer.Ez a módszer magában foglalja egy hasonló épület összehasonlító egység megépítésének költségeit. Az analóg összehasonlító egységének költségét az összehasonlított objektumok (elrendezés, felszerelés, tulajdonjogok stb.) meglévő különbségeihez kell igazítani. Ha összehasonlításképpen kiválasztott egységek 1 m 2, akkor a számítási képlet így fog kinézni: VAL VEL O = C m 2* S O *NAK NEK NS *NAK NEK n *NAK NEK m *NAK NEK v *NAK NEK pz *NAK NEK áfa ,
VAL VEL O - az értékelt tárgy költsége; VAL VEL m 2 - 1 m költség 2tipikus szerkezet a kiindulási időpontban; S O - az értékelt objektum területe (összehasonlítási egységek száma); NAK NEK NS - együttható, amely figyelembe veszi az objektum területére és az építési területre vonatkozó adatok közötti lehetséges eltérést (1,1-1,2); NAK NEK n - az értékelt objektum és a kiválasztott tipikus struktúra közötti lehetséges eltérést figyelembe vevő együttható (azonosra = 1); NAK NEK m - együttható figyelembe véve az objektum helyét; NAK NEK v - együttható, amely figyelembe veszi az építési és szerelési munkák költségének a bázisidőpont és az értékelés időpontja közötti változását; NAK NEK pz - a fejlesztő nyereségét figyelembe vevő együttható (%); NAK NEK áfa - együttható az áfa figyelembevételével (%). Fontos lépés a tipikus ingatlan kiválasztása. Ebben az esetben figyelembe kell venni: egyetlen funkcionális cél; a fizikai jellemzők közelsége; a tárgyak összehasonlítható kronológiai kora; egyéb jellemzők. Lebontási módszer... Ez a módszer feltételezi, hogy a vizsgált objektumot építőelemekre - alapokra, falakra, padlókra stb. Az egyes komponensek költségét a térfogategység eszközéhez szükséges közvetlen és közvetett költségek összege alapján kapjuk meg a következő képlet szerint: Ahol VAL VEL bld - az épület egészének felépítésének költsége; V j - a j-edik komponens térfogata; VAL VEL j - térfogategységenkénti költség; n a kiválasztott épületelemek száma; NAK NEK n - együttható az értékelt objektum és a kiválasztott tipikus struktúra között fennálló eltérések figyelembevételével. A komponensbontás módszerének alkalmazására több lehetőség is kínálkozik: alvállalkozás; munkaprofil szerinti bontás; költségek felosztása. Alvállalkozási módalapján, hogy a generálkivitelező építtető a kivitelezési munkák egy részének elvégzésére alvállalkozókat vesz fel. Ezután kiszámítják az összes alvállalkozóra vonatkozó összköltséget. Profil kötési módszerhasonló az előzőhöz, és a különböző szakemberek felvételi költségeinek számításán alapul .
Költségfelosztási módszerKülönböző összehasonlítási egységek használatát foglalja magában az épület különböző összetevőinek értékeléséhez, majd ezeket a minősítéseket összegzik Kvantitatív felmérési módszer Ez a módszer az egyes alkatrészek, berendezések és az épület egészének építési költségeinek részletes mennyiségi számításának alkalmazásán alapul. A közvetlen költségek számítása mellett figyelembe kell venni a rezsiköltségeket és az egyéb költségeket, pl. teljes becslés készül az értékelt objektum rekonstrukciójáról. Az építési költség számítása. Az épületek, építmények építésének költségét a megvalósításhoz szükséges beruházási összeg határozza meg. Az építés költségeit általában a tervezést megelőző tanulmányok szakaszában határozzák meg (az építési megvalósíthatósági tanulmány elkészítése). Az épületek és építmények építésének becsült költsége a megvalósításhoz szükséges pénzösszeg a projektdokumentációnak megfelelően. A becsült költség alapján készül a tőkebefektetések, az építésfinanszírozás összegének számítása, valamint az építési termékek szabad (szerződéses) árának kialakítása. A becsült építési költség a következő elemeket tartalmazza: építési munkák; berendezés-szerelési munkák (szerelési munkák); berendezések, bútorok és készletek beszerzésének (gyártásának) költsége; egyéb költségek. Költségszámítási módszerek.A beruházó és a kivitelező alternatív alapon történő becslése (kalkulációja) elkészítésekor a következő költségszámítási módszerek alkalmazhatók: forrás; erőforrás-index; alapindex; alapkompenzáció; a korábban épített vagy tervezett analóg létesítmények költségére vonatkozó adatbank alapján. Erőforrás módszer -az erőforrások (költségelemek) aktuális (előrejelzett) áraiban és tarifáiban történő számítás az anyagok, termékek, szerkezetek (beleértve a gyártási folyamatban használt segédeszközöket is), valamint a szállítási távolságokra és módozatokra vonatkozó adatok alapján történik. az építkezésre , technológiai célú energiafelhasználás, az építőipari gépek üzemideje és összetétele, a dolgozók munkaerőköltsége. Erőforrás index módszer -az erőforrás módszer és az építőiparban felhasznált erőforrások indexrendszerének kombinációja. Költségindexek (árak, költségek) -relatív mutatók, amelyeket a jelenlegi (előrejelzett) költségmutatók és az alapköltségmutatók aránya határoz meg a nómenklatúra szempontjából összehasonlítható erőforrások esetében. Alapvető index módszer -költségek költségvetési soronkénti átszámítása az alapárszintről az aktuális árszintre indexek segítségével. Alapvető kompenzációs módszer- a becsült árak alapszintjén számított költség összege, amelyet az építési folyamat során felhasznált erőforrások árának és tarifájának változásaihoz kapcsolódó többletköltségek számításai határoznak meg. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a gazdasági helyzet stabilizálódása és a megfelelő piaci struktúrák kialakulása előtt a becsült költség számításának legfontosabb módszerei az erőforrás- és erőforrás-index módszerek. A szakértők gyakorlatában a becsült költség kiszámításának alapindex módszere népszerűbb. Élettartamú módszer. A halmozott felhalmozott értékcsökkenés az objektum élettartamának függvénye. Tekintsük azokat az alapvető értékelő fogalmakat, amelyek ezt a mutatót jellemzik. Fizikai élet felépítése (FJ)- az épület üzemeltetési ideje, amely alatt az épület teherbíró szerkezeti elemeinek állapota megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Az objektumok fizikai élettartamát az építkezés során határozzák meg, és az épületek tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják. Időrendi kor (XB)- a létesítmény üzembe helyezésének napjától az értékelés időpontjáig eltelt időtartam. Gazdasági élet (EJ)az a működési idő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Egy objektum gazdasági élettartama akkor ér véget, amikor az objektum üzemeltetése nem képes az ingatlanpiac ezen szegmensében a hasonló tárgyakra vonatkozó ráta által jelzett bevételre. A folyamatban lévő fejlesztések ugyanakkor általános elhasználódása miatt már nem járulnak hozzá a tárgy értékéhez. Effektív életkor (EE)az épület időrendi kora alapján kerül kiszámításra, figyelembe véve annak műszaki állapotát, valamint az értékelés időpontjában fennálló, az értékelt tárgy értékét befolyásoló gazdasági tényezőket. Az épület működési sajátosságaitól függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Normál (tipikus) épületüzem esetén az effektív kor általában megegyezik a kronológiai életkorral. Fennmaradó gazdasági élet (OSEE)épület - az értékelés dátumától a gazdasági élettartam végéig tartó időszak (3.4. ábra). ábra Egy épület élettartama és jellemzői A fizikai elhasználódás, az effektív életkor és a gazdasági élettartam mutatói egy bizonyos arányban vannak, ami a következő képlettel fejezhető ki: Ahol És - kopás; EV - effektív életkor; VF - a fizikai élet tipikus hossza; .
Ennek a képletnek a használata az összehasonlított objektumok amortizációjára vonatkozó százalékos kiigazítások kiszámításakor is releváns (összehasonlító értékesítési módszer), amikor az értékbecslő nem tudja megvizsgálni a kiválasztott analógokat. Az elemek vagy az épület egészének így számított százalékos értékcsökkenése átváltható értékre (értékvesztés): .
A költségalapú megközelítés alkalmazása előnyös, és néha az egyetlen lehetséges a következő esetekben: 1.Amikor új vagy új építésű ingatlanokat értékelnek; 2.Abban az esetben, ha az épület legjobb és leghatékonyabb felhasználásának elemzése szükséges; .Amikor az új építés megvalósíthatósági tanulmányára van szükség; .Értékelésre az adózási objektumok (épület, telek) kiemelése érdekében; .Biztosítási célú értékeléshez; .Információhiány esetén más megközelítési módokat kell alkalmazni az értékeléshez. A költségszemléletű megközelítés módszereinek csoportja négy fő értékelési módszert foglal magában: az összehasonlító egység módszert (vagy az egységköltség módszert), a tételenkénti, becslést és indexet. A költségalapú megközelítés előnyei- a legmegbízhatóbb az új objektumok értékelésénél. A költségalapú megközelítés hátrányai: · A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel; · A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak;
Bevezetés
1. fejezet Az ingatlan értékbecslésének módszertani alapjai
1.1 Az ingatlanértékelés fogalma, az értékelés tárgyai, az értékelt érték fajtái
1.2 A vagyonértékelés jogszabályi és jogi alapja, céljai és szakaszai
2. fejezet Az ingatlanértékelés alapvető megközelítései, módszerei és alkalmazása
2.1 Az ingatlanértékelési megközelítések és módszerek lényege, jellemzői
2.2 A különböző ingatlanértékelési megközelítések alkalmazásának előnyei és hátrányai
Következtetés
Bibliográfia
Bevezetés
Ma Oroszországban különféle tulajdoni formák léteznek, amelyek lehetővé teszik a tulajdonos számára, hogy saját belátása szerint rendelkezzen ingatlanával. Ezzel kapcsolatban kérdések merülnek fel az ingatlan értékével, a vagyoni viták rendezésének szükségességével kapcsolatban, amelyekben a felek kénytelenek voltak független árbírók szolgáltatásait igénybe venni egy adott ingatlan objektív értékének meghatározásához.
Az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységek fejlődését közvetlenül a piaci kapcsolatok alakulása határozza meg. A különböző típusú ingatlanok ingatlanértékének felmérése egyre inkább a piacgazdaság szerves és hatékony eszközévé válik.
A piacgazdaság fejlődésével egyre fontosabbá válik a gépek, berendezések és járművek értékelése. Az ilyen típusú értékbecslési tevékenység jelentőségét mind a magáningatlan szektor bővülése, mind a beruházások növekedési igénye határozza meg.
Meg kell jegyezni, hogy a gépeket és berendezéseket általában nagyszámú különböző paraméter és sokféle nómenklatúra jellemzi. Az országban, sőt egy külön régióban is igen nagy a gépek és berendezések objektumok száma.
A gépek és berendezések piaci értékének meghatározása összetett folyamat, mivel az értékelés során gyakran lehetetlen teljesen azonos analógot találni a vizsgált objektumra.
A legpontosabb ingatlanértékelés elérése érdekében speciális technikákat és módszereket alkalmaznak, amelyeket ebben a kurzusban tárgyalunk.
A kurzus két fejezet bevezetőjéből és egy befejezésből áll. Az első fejezet az ingatlanértékelés fogalmát, az értékbecslés tárgyait, az értékelt érték fajtáit, valamint az értékbecslési tevékenységek jogi kereteit, az ingatlanértékelés céljait és szakaszait vizsgálja. A második fejezet az ingatlanértékelésben alkalmazott főbb megközelítéseket, módszereket és azok alkalmazását vizsgálja.
A kurzus megírása során a következő anyagokat használtuk fel: Szövetségi törvény "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről", Szövetségi Értékbecslési Szabványok, Állami Értékelési Szabványok, Az ingatlanértékelés tankönyvei, az "Értékelési kérdések" folyóirat anyagai stb. .
1. fejezet Az ingatlan értékbecslésének módszertani alapjai
1.1 Az ingatlanértékelés fogalma, az értékelés tárgyai, az értékelt érték fajtái
Ingatlan – a környező világ tárgyai, amelyek hasznosak és jogokkal rendelkeznek. .
Az ingatlanértékelés egy rendezett, céltudatos folyamat, amelynek során a megfelelő ingatlan értékét pénzben meghatározzák, figyelembe véve az általa adott időpontban egy adott piaci szegmensben meghozott potenciális és reáljövedelmet.
Az ingatlanértékelés a legáltalánosabb kifejezés az értékelési tevékenységre és annak minden lehetséges tárgyára.
A szövetségi törvény 5. cikke szerint Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről"A 135-FZ ingatlanértékelés a következő objektumokra vonatkozhat:
1. Külön anyagi dolgok (lakás, autó, ásványgyűjtemény stb.);
2. Olyan dolgok összessége, amelyek egy jogi vagy természetes személy tulajdonát képezik (ide tartozik az üzlet, mint az értékelés tárgya);
3. Tulajdonjog és egyéb tulajdonjogok;
4. Követelési jogok, kötelezettségek (tartozások);
5. Munka, szolgáltatások, információ;
6. Az állampolgári jogok egyéb tárgyai, amelyekre vonatkozóan az Orosz Föderáció jogszabályai lehetővé teszik a polgári forgalomban való részvételüket.
Az ingatlanértékelést általában négy nagy csoportra osztják:
1. A vállalkozás (vállalkozás) értékének felmérése;
2. Ingatlan értékbecslés;
3. Berendezések (beleértve a gépeket, járműveket) értékelése;
4. Az immateriális javak és a szellemi javak értékének felmérése.
Költségbecslés - egy objektum értékének meghatározása egy adott időpontban a kiválasztott költségszabványnak megfelelően.
Ár- ezek egy adott tárgyban megvalósuló termelési tényezők költségei.
Az ingatlan becsült értéke változhat. A meghatározandó érték típusa határozza meg az értékelés célját, az értékelési módszer pedig az értékelés céljának megvalósulását.
Az értékfogalom értékelési tevékenység végrehajtása során történő alkalmazásakor egy meghatározott értéktípust jeleznek, amelyet az értékelési eredmények rendeltetésszerű felhasználása határoz meg.
Értékelési tevékenységek végzése során az értékelt tárgy alábbi értéktípusait használják:
· piaci ár;
· A befektetés értéke;
· felszámolási érték;
· Kataszteri érték.
1. Meghatározásakor piac az értékbecslés tárgyának értékéből azt a legvalószínűbb árat határozzák meg, amelyen az értékelés tárgya a szabadpiacon, versenykörnyezetben történő értékelés időpontjában elidegeníthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el. , és a tranzakciós ár értékében semmilyen rendkívüli körülmény nem tükröződik, akkor az, amikor:
2. Meghatározásakor beruházás az értékelési tárgy értékét egy adott személy vagy személyek csoportja által meghatározott érték határozza meg, az értékelési tárgy használatának befektetési céljaira ez a személy (személyek).
3. Meghatározásakor felszámolás az értékelő tárgy értékét egy számított érték határozza meg, amely azt a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen ez az értékelési tárgy az értékelt tárgy expozíciós ideje alatt elidegeníthető, és amely rövidebb, mint a piaci viszonyok között szokásos expozíciós időszak, olyan körülmények között, amikor az eladó ingatlan elidegenítési ügylet megkötésére kényszerül.
4. Meghatározásakor kataszteri az értékbecslés tárgyának értékét a piaci érték tömeges értékelésének módszereivel határozzák meg, amelyek alapján megállapított és jóváhagyott.
Az ingatlan értékét meghatározó főbb paraméterek a következők: hasznosság, kereslet, kínálat, szűkösség, a tulajdonjog átruházásának lehetősége, az ingatlan létrehozásának költsége.
1.2 Az ingatlanértékelés jogszabályi és jogi keretei, céljai és szakaszai
Az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységek jogszabályi keretei a következők:
1) Az 1998. július 29-i szövetségi törvény 135. sz. - FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" (a szövetségi törvény 2007. július 24-i utolsó kiadása, 220. sz. FZ). Alapvető rendelkezések.
2) Szövetségi értékelési szabvány "Az értékelés általános fogalmai, megközelítései és követelményei" (FSO 1.), amelyet az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 256. számú rendelete hagyott jóvá. Alapvető rendelkezések.
3) Szövetségi értékelési szabvány "Az értékelés célja és típusai" (FSO 2. sz.), amelyet az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 255. számú rendelete hagyott jóvá. Alapvető rendelkezések.
4) Szövetségi értékelési szabvány "Az értékelő jelentés követelményei" (FSO No. 3), amelyet az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 254. számú rendelete hagyott jóvá. Alapvető rendelkezések.
Az 1998. július 29-i, „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló 135-FZ szövetségi törvény értelmében az értékelési tevékenységek kötelező engedélykötelesek.
Az ingatlanok értékbecslését engedéllyel rendelkező értékbecslők végzik az ingatlantárgy értékeléséről szóló megállapodás alapján, az ingatlanértékelés mindhárom klasszikus megközelítésének - nyereséges, összehasonlító (piaci) és költség - kötelező alkalmazásával.
Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló szövetségi törvény módosításai előírják az e területen végzett tevékenységek ellenőrzésének jelentős részének átadását a kormányzati szervekről az értékbecslők önszabályozó szervezeteire, ami az értékelési tevékenységek engedélyezésének eltörlésével függ össze. . Az értékbecslőt az értékelők önszabályozó szervezetének tagjává annak testületi irányító testülete határozatával veszi fel. Az értékbecslő a szervezet testületi határozatával a törvény és a szövetségi értékelési normák megsértése miatt kizárható a szervezet tagságából.
Az Art. 8. ФЗ-135 szerint az értékelési tárgyak értékelése kötelező abban az esetben, ha az ügyletben részben vagy egészben az Orosz Föderációhoz, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyokhoz vagy önkormányzatokhoz tartozó értékelési objektumok vesznek részt.
Az ingatlanértékelés céljai általában a következők:
· A vagyon értékének meghatározása annak privatizációja, vagyonkezelése, bérbeadása, államosítása során;
· Ingatlan zálogtárgyként történő felhasználása;
· Ingatlan eladása vagy egyéb elidegenítése;
· Az értékelés tárgyaihoz kapcsolódó adósságkötelezettségek engedményezése;
· Tulajdon átruházása jegyzett tőkéhez, jogi személyek alapjaihoz való hozzájárulásként;
· Jelzáloghitelezés magánszemélyeknek és jogi személyeknek;
· Tulajdonostól a törvény által állami vagy önkormányzati szükségletekre meghatározott megváltás vagy egyéb lefoglalás;
· Ingatlantárgyak értékelése az adófizetés helyességének ellenőrzése érdekében az adóalap kiszámításával kapcsolatos vita esetén;
· Házassági szerződések készítése, az elvált házastársak vagyonának megosztása az egyik fél vagy mindkét fél kérelmére az ingatlan értékével kapcsolatos vita esetén;
Így az ingatlanértékelés céljai nagyon eltérőek lehetnek, de nagyon gyakran különböző ügyletek lebonyolításához szükséges az értékbecslés.
Az ingatlan értékelése a következő lépéseket tartalmazza:
1) Feladatok meghatározása.
Az értékelő munka e kezdeti szakaszában az egyik legfontosabb az értékelés céljának megfogalmazása. Az ügyfél és az értékbecslő közötti kommunikáció során a probléma felállításának szakaszában meghatározzák az értékelés tárgyát, vagyis azt, hogy az ügyfél mit szeretne értékelni anyagi tárgyak és (vagy) jogok halmaza formájában. ; az értékelés tárgya értékelésének célja és céljai, valamint az érték típusa.
Az ingatlanok értékelése során a következő három megközelítést alkalmazzuk:
az értékelthez hasonló épület felépítésének költségének értékelése;
költségbecslés a hasonló objektumok költségének összehasonlítása alapján;
az értékelés alatt álló ingatlan jövedelmezősége szempontjából
Az ingatlanértékelésnek három módja van:
Az ingatlanértékelési módszerek felépítése is három megközelítésen alapul:
