إقرار القيمة المساحية للأراضي الزراعية. التثمين المساحي للدولة للأراضي الزراعية. مقدمة عن الإنترنت

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

نشر على http://www.allbest.ru/

مقدمة

2. التقييم المساحي للأراضي الزراعية على غرار منطقة بيشورسكي في جمهورية بورياتيا

3. إجراءات تحسين التسجيل المساحي وتقييم الأراضي الزراعية

3.1 مشاكل التسجيل المساحي وتقييم الأراضي الزراعية

3.2 طرق تحسين التسجيل المساحي وتقييم الأراضي الزراعية

استنتاج

قائمة المصادر المستخدمة

التطبيقات

التقييم المساحي لتسجيل الأراضي

مقدمة

من بين جميع الثروة الحقيقية والمحتملة التي يمتلكها الشخص ، تحتل الأرض مكانة مركزية في أي نظام من أنظمة التنظيم الاجتماعي. إنه ذو قيمة خاصة للبشرية جمعاء ، لأنه مكان الإقامة الوحيد لجميع الشعوب وعاملا طبيعيا في أي مجال عمل ، يشارك بشكل مباشر أو غير مباشر في إنتاج جميع السلع والمزايا.

في بيئة السوق ، للأرض غرض متعدد الوظائف. الأرض هي الكوكب كله ، مهد الإنسان ، الذي يؤدي أهم وظيفة بيئية. في الوقت نفسه ، الأرض هي التربة ، والطبقة العليا من كوكبنا ، والأساس السطحي أو المكاني ، وهو موضوع للإدارة ، وبالتالي ، يعكس العلاقات الاقتصادية. يتمثل الدور الاجتماعي للأرض في أنها بمثابة موطن وشرط لحياة الناس ، وأخيراً ، تحدد الأرض ، بصفتها إقليم دولة أو كموضوع للاتحاد ، وظيفة سياسية.

في روسيا الحديثة ، مع تعمق علاقات السوق ، تصبح الأرض تدريجياً موضوعًا لدوران السلع والاقتصاد ، مما يتطلب تقييمًا اقتصاديًا. منذ بداية الإصلاحات الاقتصادية في البلاد ، أصبحت مفاهيم مثل التقييم والمثمن والقيمة السوقية راسخة.

في روسيا ، باعتبارها بلدًا زراعيًا تاريخيًا ، كانت قضية الملكية الخاصة للأرض وقيمتها دائمًا واحدة من القضايا الأساسية في حياة المجتمع والنظام السياسي والقانوني بأكمله.

تقييم الأراضي الزراعية في روسيا له تاريخ طويل إلى حد ما. ارتبط تنفيذ وتطوير أعمال تقييم الأراضي ارتباطًا مباشرًا بإنشاء سجل عقاري للأراضي وكان يهدف إلى الحصول على بعض المؤشرات المتوسطة التي تميز (تكشف) الاختلافات في جودة الأراضي الزراعية.

موضوع البحث هو التقييم المساحي للأراضي الزراعية.

موضوع دراسة الأرض الزراعية برقم مساحي 03: 03: 000000: 170 ، وتقع في جمهورية بورياتيا ، منطقة بيشورسكي ، مع. Bichura ، ش. سوفيتسكايا ، الأرض LLP "Kolos".

الغرض من الأطروحة هو التقييم المساحي للأراضي الزراعية على غرار جمهورية بورياتيا. تم أخذ LLP "Kolos" كموضوع ، وأخذت أرضها الزراعية كشيء.

وفقًا للهدف الوارد في الرسالة ، يتم حل المهام التالية:

1. إجراء مراجعة لحالة التقييم المساحي للدولة على المستوى الاتحادي وعلى مستوى الكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

2. إجراء مراجعة للوضع الحالي لصندوق الأراضي لجمهورية بيلاروسيا ونتائج التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية في جمهورية بيلاروسيا.

3. تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية على مثال قطع أراضي Kolos LLP.

طرق البحث - منهجية التقييم المساحي للأراضي الزراعية.

كان أساس المعلومات لكتابة الأطروحة هو الإطار القانوني للاتحاد الروسي وجمهورية بورياتيا ، بالإضافة إلى أعمال مؤلفين مثل Antonov V.P. Demidova V.V.، Varlamov A.A.، Semenov V.A.

1. الأسس النظرية للتثمين المساحي للدولة للأراضي الزراعية

1.1 مفهوم الأرض الزراعية

يشير تشريع الأراضي إلى فئة الأراضي الزراعية ، والغرض الرئيسي منها هو استخدامها في الإنتاج الزراعي. هذه هي الأراضي المخصصة لاحتياجات الزراعة ، أي المستخدمة حاليًا في الزراعة والأراضي المخصصة لهذه الأغراض (المادة 57 LC).

يتم تحديد ملاءمة الأراضي لاستخدامها في الزراعة على أساس البيانات من السجل العقاري للولاية (المادة 26 من قانون الأراضي) أو تقسيم الإقليم لاستيعاب جمعيات البستنة والبستنة غير الهادفة للربح بموجب القانون الاتحادي رقم 66- منطقة حرة بتاريخ 15 أبريل 1998 "حول جمعيات المواطنين غير الهادفة للربح والبستنة والصيفية" (المادة 12).

تنقسم الأراضي الزراعية إلى نوعين رئيسيين. الجزء الرئيسي منها هو الأراضي الزراعية ، أي الأرض المستخدمة كوسيلة للإنتاج. مجموعة متنوعة أخرى من هذه الأراضي هي الأراضي التي تستخدم كأساس إقليمي لوضع الطرق والمباني الصناعية وغيرها من الهياكل التي تخدم بشكل مباشر احتياجات الزراعة.

تنقسم الأراضي الزراعية ، حسب خصائصها الطبيعية والجدوى الاقتصادية لاستخدامها في إنتاج المحاصيل أو الثروة الحيوانية ، إلى الأنواع التالية من الأراضي: الأراضي الصالحة للزراعة ، وحقول القش ، والمراعي ، والأراضي التي تشغلها المزارع المعمرة ، والمراعي. كجزء من هذه الأراضي الزراعية ، تتميز الأراضي المنتجة ، وخاصة القيمة بالنسبة للمنطقة المعينة ، أيضًا ، بما في ذلك الحقول التجريبية (قطع الأراضي) لمؤسسات البحث العلمي والمؤسسات التعليمية. يتم تحديد قائمة قطع الأراضي من خلال تشريع الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، قانون الأراضي للاتحاد الروسي // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.

يتم تحديد محتوى النظام القانوني للأراضي الزراعية من خلال الظروف التالية. حسب طبيعة الإنتاج الزراعي ، أي له طابع تجاري أو يتم تنفيذه للاستهلاك الشخصي ، يتم تخصيص أراضي مزارع الفلاحين (المزارعين) وأراضي المنظمات التجارية الزراعية والأراضي المستخدمة في قطع الأراضي الفرعية الشخصية والبستنة وتربية الحيوانات والبستنة ونزع القش والرعي وفقًا لذلك.

في الفن. يحدد 57 من قانون العمل قائمة بالكيانات القانونية والأفراد ، بالإضافة إلى الأغراض التي يمكن من أجلها تزويدهم بالأراضي الزراعية. لذلك ، لإدارة اقتصاد الفلاحين (المزرعة) ، والزراعة الفرعية الشخصية ، والبستنة ، وتربية الحيوانات ، والبستنة ولأغراض أخرى تتعلق بإدارة الإنتاج الزراعي ، يمكن توفير الأراضي الزراعية للمواطنين. المواطنون الذين اتحدوا في تعاونيات (وفقًا للتشريعات الحالية - الجمعيات غير الهادفة للربح) ، يمكن توفير الأراضي للبستنة وتربية الحيوانات والبستنة.

بالنسبة للإنتاج الزراعي ، يتم توفير الأراضي للمزارع الجماعية ، ومزارع الدولة ، والدولة الزراعية الأخرى ، والتعاونية ، والمؤسسات والمنظمات العامة ، والمؤسسات الزراعية المشتركة.

يسمح RF LC بتوفير الأراضي الزراعية للبحوث والمؤسسات التعليمية وغيرها من المؤسسات الزراعية والمدارس الريفية الصناعية والفنية والمدارس الثانوية للأبحاث والأغراض التعليمية وتعزيز أفضل الممارسات والإنتاج الزراعي بشكل مباشر. يمكن توفير الأرض للمؤسسات غير الزراعية ، بما في ذلك المشاريع المشتركة والمؤسسات والمنظمات والمنظمات الدينية لإجراء الزراعة الفرعية.

يتم توفير الأراضي الزراعية لمنظمات وأشخاص آخرين فقط في الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي وموضوعات قانون أراضي الاتحاد الروسي الخاص بالاتحاد الروسي // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/ .

النظام القانوني للأراضي الزراعية له سمتان مميزتان: ضمان خصوبة التربة للأرض ، أي. حماية نوعية الأراضي الزراعية ، وضمان سلامة كمية هذه الأراضي ، ومنع تناقص مساحة الأراضي الزراعية.

يتم حل المهمة الأولى إلى حد كبير من خلال تنفيذ العمل على استصلاح الأراضي ، وكذلك ، إذا لزم الأمر ، الحفاظ عليها. يعد استصلاح الأراضي تحسينًا جذريًا للأرض من خلال تنفيذ الإجراءات المائية ، والثقافية ، والكيميائية ، ومكافحة التعرية ، والحراجة الزراعية ، والتقنية الزراعية وغيرها من تدابير الاستصلاح. يخضع إجراء تنفيذ أعمال الاستصلاح للقانون الاتحادي الصادر في 10 كانون الثاني (يناير) 1996 رقم 4-FZ "بشأن استصلاح الأراضي"

يتم الحفاظ على الأراضي ، أو استبعادها مؤقتًا من التداول الاقتصادي ، لمنع التنمية والقضاء على عمليات تدهور التربة ، واستعادة خصوبتها ، وإعادة تأهيل المناطق الملوثة. ينظم ترتيب الحفاظ على الأراضي المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 5 أغسطس 1992 رقم 555 ، والذي وافق على اللائحة الخاصة بإجراءات الحفاظ على الأراضي الزراعية المتدهورة والأراضي الملوثة بالنفايات الصناعية السامة والمواد المشعة. .

يلعب القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 101-FZ "بشأن تنظيم الدولة لضمان خصوبة الأراضي الزراعية" دورًا مهمًا في حل مشكلة حماية الأراضي الزراعية. يحدد القانون المفهوم القانوني لـ "خصوبة الأراضي الزراعية". هذه هي قدرة التربة على تلبية احتياجات المحاصيل الزراعية من المغذيات والهواء والماء والحرارة والبيئة البيولوجية والفيزيائية والكيميائية وضمان غلة المحاصيل الزراعية.

لضمان خصوبة الأرض الزراعية:

يجري تطوير وتنفيذ برامج الهدف الفيدرالية لضمان إعادة إنتاج خصوبة الأراضي الزراعية ، وكذلك برامج الأهداف الإقليمية ذات الصلة ؛

إجراء محاسبة لمؤشرات خصوبة الأراضي الزراعية ورصد خصوبة الأراضي الزراعية ؛

يجري تطوير المعايير والقواعد واللوائح والقواعد واللوائح في مجال ضمان خصوبة الأراضي الزراعية ؛

يجري وضع خطط للتدابير الزراعية والتقنية والكيميائية الزراعية والاستصلاح والصحة النباتية ومكافحة التعرية ؛

من المقرر اتخاذ تدابير لإعادة تأهيل الأراضي الزراعية الملوثة بالنويدات المشعة والمعادن الثقيلة والمواد الضارة الأخرى ؛

تمويل تدابير ضمان خصوبة الأراضي الزراعية ؛ العمل البحثي في ​​هذا المجال.

مراقبة جودة الكيماويات الزراعية ومبيدات الآفات المستخدمة لضمان خصوبة الأراضي الزراعية والسيطرة على التعامل الآمن معها ؛

يجري تنفيذ شهادة التربة ؛

أنشطة خدمة الكيماويات الزراعية مرخصة ؛

يوفر سيطرة الدولة على إعادة إنتاج خصوبة الأراضي الزراعية ؛

يجري إنشاء بنوك بيانات في هذا المجال ؛

تؤخذ في الاعتبار قطع الأراضي الزراعية المرجعية.

تقدم حكومة الاتحاد الروسي سنويًا إلى الجمعية الفيدرالية للاتحاد الروسي تقريرًا وطنيًا عن حالة خصوبة الأراضي الزراعية وعن تنظيم الدولة ودعم الدولة في مجال ضمان خصوبة الأراضي الزراعية دستور الاتحاد الروسي / / http://www.constitution.ru/.

إحدى الوسائل القانونية لضمان خصوبة الأراضي الزراعية هي تطوير وتنفيذ برامج الهدف الفيدرالية لضمان خصوبة الأراضي الزراعية والبرامج المستهدفة الإقليمية في هذا المجال. يتم تشكيل هذه البرامج من قبل حكومة الاتحاد الروسي والموافقة عليها بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي. على مستوى الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، يتم تطوير البرامج الإقليمية المستهدفة لضمان خصوبة الأراضي الزراعية والموافقة عليها بالطريقة المنصوص عليها في القوانين وغيرها من الإجراءات القانونية التنظيمية للكيانات المكونة للقانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 02.01. 2000 N 28-FZ “On the State Land Cadastre” // http: // www .rpn.ru / art.php؟ id_art = 1236.

أقر المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي في 17 نوفمبر 1992 رقم 879 البرنامج الحكومي الشامل لتحسين خصوبة التربة في روسيا. يوفر البرنامج تدابير لتحسين والحفاظ على خصوبة التربة: حماية التربة من التعرية ؛ توريد الكيماويات الزراعية استخدام الأسمدة العضوية والأسمدة المعدنية. استصلاح الأراضي؛ تدابير لتحسين واستعادة الأراضي المضطربة والملوثة ، بما في ذلك استصلاح الأراضي المضطربة والحفاظ على الأراضي المتدهورة والملوثة. يعكس البرنامج قضايا تنفيذه ، وسيطرة الدولة على تنفيذ دعم الدولة والآلية الاقتصادية لتنفيذ التدابير ، والدعم التنظيمي والقانوني ، إلخ.

كما يتم تبني البرامج المناسبة على المستوى الإقليمي.

كما يتم تقنين خصوبة الأراضي الزراعية ، أي وضع المعايير والقواعد والأعراف والقواعد والأنظمة في مجال ضمان خصوبة الأراضي الزراعية.

إلى حد كبير ، يتم حل مشكلة الحفاظ على خصوبة الأرض وزيادتها على مستوى إدارة استخدام الأراضي وحمايتها. وبالتالي ، يتم الاحتفاظ بسجلات الدولة لمؤشرات حالة خصوبة الأراضي الزراعية من أجل تزويد سلطات الدولة في الاتحاد الروسي ، وسلطات الدولة للكيانات المكونة للاتحاد ، والحكومات المحلية ، والمواطنين المهتمين والكيانات القانونية بمعلومات عن حالة خصوبة هذه الأراضي. يشمل هذا النوع من المحاسبة جمع وتعميم نتائج مسوحات التربة والكيماويات الزراعية والصحة النباتية والسموم البيئية للأراضي الزراعية. يتم تحديد إجراءات المحاسبة الحكومية لمؤشرات حالة خصوبة الأراضي الزراعية من قبل حكومة الاتحاد الروسي.

1.2 التسجيل المساحي للدولة

السجل العقاري للولاية هو مجموعة منهجية من المعلومات الموثقة التي تم الحصول عليها أثناء التسجيل المساحي لقطع الأراضي. نتيجة لهذا الحساب ، تتلقى كل قطعة أرض مثل هذه الخصائص التي تسمح بتمييزها بشكل لا لبس فيه عن قطع الأراضي الأخرى وإجراء تقييمها النوعي والاقتصادي. ويصاحب حساب قطع الأراضي تخصيص رقم مساحي لكل قطعة أرض. تخضع الأراضي الواقعة على أراضي الاتحاد الروسي للتسجيل المساحي ، بغض النظر عن شكل الملكية والغرض المقصود والاستخدام المسموح به. التسجيل المساحي للدولة لقطعة الأرض ، الذي يتم تنفيذه وفقًا للإجراءات المعمول بها في أراضي الاتحاد الروسي قبل دخول قانون السجل العقاري حيز التنفيذ ، هو القانون الاتحادي الساري قانونًا الصادر في 24 يوليو 2007 N 221-ФЗ " على السجل العقاري للدولة ”// http: // www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html.

لحظة حدوث أو إنهاء وجود قطعة أرض ككائن للتسجيل المساحي داخل الحدود ذات الصلة هي تاريخ إجراء الإدخال الصحيح في سجل الدولة الموحد للأراضي. السجل هو الوثيقة الرئيسية لمسجل الأراضي. يتضمن معلومات مثل:

أرقام مساحية

عنوان الموقع)؛

وصف حدود قطع الأراضي وأجزائها الفردية ؛

الحقوق والقيود العينية (الأعباء) المسجلة وفقًا للإجراءات المعمول بها ؛

الخصائص الاقتصادية ، بما في ذلك مبلغ الدفع مقابل الأرض ؛

الخصائص النوعية ، بما في ذلك مؤشرات حالة خصوبة الأرض لبعض فئات الأراضي ؛

وجود كائنات عقارية مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بقطع الأراضي.

بالإضافة إلى السجل ، تشتمل الوثائق الرئيسية لمسجل الأراضي على الملف المساحي والخرائط المساحية (الخطة).

الحالة المساحية هي مجموعة من الوثائق التي تؤكد حقيقة ظهور أو توقف وجود قطعة أرض كهدف للتسجيل المساحي. هذه الوثائق هي الأساس لإدخال المعلومات في السجل الموحد للأراضي.

الخريطة المساحية هي خطة يتم من خلالها إعادة إنتاج المعلومات الواردة في السجل العقاري في أشكال رسومية ونصية.

يخضع سجل الدولة الموحد للأراضي والملفات المساحية للتخزين الأبدي ، ولا يُسمح بسحبها وتدميرها. الوثائق الرئيسية لسجل الأراضي التابعة للدولة تخضع للتأمين.

لقد رأى الكثير منا أن الرقم المساحي لقطعة أرض يتكون من سلسلة طويلة من الأرقام والنقاط. كيف تتكون وماذا تعني؟ يتم تنفيذ التقسيم المساحي لأراضي الاتحاد الروسي من أجل تعيين أرقام مساحية. وحدات هذا التقسيم هي مناطق مساحية ، مناطق مساحية ، أحياء مساحية. يتكون الرقم المساحي لقطعة الأرض من رقم المنطقة المساحية والحي والربع وكذلك عدد قطعة الأرض في الحي المساحي والتي تفصلها نقطتان عن بعضهما البعض. على سبيل المثال ، 50: 22: 03: 001.

الآن دعنا نتحدث عن إجراءات إجراء التسجيل المساحي. يمر عبر الموقع. للقيام بذلك ، يقدم أصحاب الأراضي المهتمون أو الأشخاص المرخص لهم من قبل أصحاب الحقوق طلبات إلى هيئات السجل العقاري ووثائق ملكية قطع الأراضي ووثائق مسح قطع الأراضي.

مسح الأراضي هو العمل على تحديد حدود قطع الأراضي مع تثبيت هذه الحدود بعلامات حدودية وتحديد إحداثياتها. أعمال المسح معقدة للغاية ، لذلك لا تعهد الدولة بتنفيذ هذه الأعمال إلا للمتخصصين المدربين والمدربين تدريباً خاصاً (حصلوا على وثيقة خاصة) والمنظمات - هيئات مسح الأراضي. وفقًا لاتفاقية مسح الأراضي ، فإن هيئة مسح الأراضي ، وفقًا للتشريعات الحالية ، ملزمة بما يلي:

1. تنظيم العمل لتحديد موقع الحدود على الأرض. سيتعين عليك ، جنبًا إلى جنب مع متخصص في هيئة مسح الأراضي ، مقابلة جميع الجيران وتحديد المكان الذي تمر فيه الحدود بين قطع الأرض الخاصة بك ، وترتيب التنسيق المناسب للحدود على الأرض ، ووضع إجراء حول هذا الأمر ، والذي يجب يتم التوقيع بواسطتك أنت وجميع الجيران.

2. إصلاح حدود الموقع على الأرض من خلال وضع علامات حدودية عند نقاط الانعطاف والعقد ، وإجراء القياسات الجيوديسية لتحديد إحداثيات هذه العلامات.

3. إعداد ملف المسح وإعداد وثيقة المسح (مستخرج من ملف المسح) لتقديمه إلى الغرفة المساحية

ينص القانون بوضوح على وجوب تنفيذ المستندات المقدمة إلى الغرفة المساحية بشكل صحيح. المستندات التي تم محوها أو إضافات أو كلمات مشطوبة أو تصحيحات أخرى غير محددة فيها ، والمستندات المنفذة بالقلم الرصاص ، وكذلك المستندات التي بها تلف خطير ولا تسمح بتفسير لا لبس فيه لمحتواها لا تخضع للقبول. في الغرفة المساحية ، يجب تسجيل المستندات التي قدمتها: ضع ختمًا واكتب رقم التسجيل وتاريخ استلام المستندات. يتم التصديق على الدخول بتوقيع موظف الغرفة المساحية. يجب أن تتلقى إيصالًا بالمستندات المقبولة.

يتم تنفيذ التسجيل المساحي للدولة لقطع الأراضي في غضون شهر من تاريخ تقديم الطلب. بعد الانتهاء من العمل المساحي ، يتعين عليك إعداد (أو إرسال بالبريد) مستخرج من السجل المساحي للأرض ، وهو ما يسمى بالخطة المساحية لقطعة الأرض. تحقق بعناية من الوثيقة الصادرة لك! يجب ملء جميع نسخ المستخرج التي تلقيتها بنفس الطريقة تمامًا ، وجميع أوراق كل نسخة من المستخرج مرقمة ومصدقة بتوقيع مسؤول من غرفة المساحة ، وعدد نسخ الخطة المعدة لك يجب أن يتوافق مع الذي حددته في التطبيق. ولكن على أي حال ، لكي تقدم إلى مؤسسة العدل لمزيد من تسجيل الحقوق في العقارات والمعاملات معها ، يجب عليك إصدار نسختين على الأقل.

يجب تعبئة الأسطر التالية في المقتطفات.

الرقم المساحي لقطعة الأرض. يحتوي السطر على تعيين فريد تم تعيينه لموقعك فقط.

اسم قطعة الأرض. عادة ما يتم تسجيلها على أنها "استخدام للأرض". إذا تم منحك جزءًا من الأرض في المنزل ، والباقي - خارج المبنى ، فسيتم تسجيل "استخدام واحد للأرض".

موقع. كقاعدة عامة ، يُشار إلى موضع قطعة الأرض داخل الربع المساحي أو يتم تقديم وصف آخر مقبول بشكل عام.

ميدان. سوف يسجل الخط المساحة المحسوبة أثناء مسح الأراضي والمشار إليها في القرار الخاص بإدخال الإيضاحات.

ولكن إذا كانت المستندات المقدمة لا تحتوي على المعلومات اللازمة لإجراء التسجيل المساحي ، أو إذا كانت هذه المعلومات متناقضة ، يتم إخطار المتقدمين كتابيًا على الفور بتعليق تسجيل الدولة. لا يمكن أن يكون هذا التعليق أكثر من شهر. إذا لم يقم مقدم الطلب خلال الفترة المحددة بإلغاء أسباب التعليق ، فسيتم إرسال رفض كتابي لإجراء التسجيل المساحي للدولة.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب رفض التسجيل في الحالات التالية:

تم تقديم الطلب من قبل الشخص الخطأ ؛

المستندات المقدمة في الشكل أو المحتوى لا تفي بمتطلبات القانون ؛

عند مسح قطع الأراضي ، التي يجب أن يتم التسجيل المساحي بشأنها ، تم انتهاك حقوق مستخدمي الأراضي المجاورة ؛

مساحة قطعة الأرض ، التي يجب إجراء التسجيل المساحي بشأنها ، أقل من الحد الأدنى للحجم الذي تم تحديده وفقًا للقوانين التنظيمية.

يتم إرسال قرار الرفض في غضون خمسة أيام من قبل مقدم الطلب مع أسباب هذا الرفض. يمكن الطعن في الرفض في المحكمة.

معلومات السجل العقاري للولاية مفتوحة ، باستثناء معلومات الوصول المحدودة. هذا يعني أنه يمكن لأي شخص مهتم أن يتقدم للحصول على معلومات إلى سلطات السجل العقاري. للقيام بذلك ، يجب عليك تقديم طلب إلى السلطات المختصة يوضح التفاصيل الخاصة بك ، وحجم وطبيعة المعلومات المطلوبة ، وشكل التوفير وطريقة التسليم. يجب أن يكون الطلب مصحوبًا بإيصال دفع مقابل خدمات تقديم المعلومات. مقدم الطلب غير ملزم بإثبات حاجته للحصول على المعلومات التي يطلبها. يتم توفير المعلومات في شكل مقتطفات من السجل العقاري للدولة ، وفي بعض الحالات - في شكل نسخ من الوثائق المخزنة في الملف. يتم عمل المقتطفات في شكل خطة مساحية.

يتم توفير المعلومات لدائرة معينة من الأشخاص مجانًا. على سبيل المثال ، لصاحب الحق في قطعة أرض أو الأشخاص المخولين من قبله ، الورثة الذين لهم الحق في وراثة قطعة أرض صاحب الحق بموجب القانون أو الوصية.

1.3 منهجية التقييم المساحي للأراضي الزراعية

يتم إجراء التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية وفقًا لمنهجية واحدة من أجل ضمان إمكانية مقارنة نتائج التقييم على أراضي الاتحاد الروسي.

الغرض من التقييم هو تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية لتبرير ضريبة الأرض والإيجار والمدفوعات الأخرى في المعاملات مع الأرض. يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض بضرب المؤشر المحدد للقيمة المساحية لقطعة الأرض في مساحتها.

الهدف من التقييم هو الأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والمناطق الإدارية ، وملكية الأراضي (استخدام الأراضي) للكيانات القانونية والأفراد.

لأغراض التقييم المساحي للدولة ، يتم تقسيم الأراضي الزراعية إلى ست مجموعات وفقًا لغرضها الوظيفي وخصائص تكوين دخل الإيجار.

المجموعة الأولى - الأراضي الزراعية ؛

المجموعة الثانية - الأراضي التي تشغلها طرق المزرعة ، والممرات ، والممرات المخصصة للماشية ، والاتصالات ، وأحزمة الحماية ، والمباني ، والهياكل والهياكل المستخدمة في الإنتاج والتخزين والمعالجة الأولية للمنتجات الزراعية ، وكذلك الأراضي المضطربة في إطار التنمية الصناعية المشتركة. المعادن: الطين والرمل والحجر المسحوق ، وما إلى ذلك ؛

المجموعة الثالثة - الأراضي الواقعة تحت الخزانات المغلقة ؛

المجموعة الرابعة - الأراضي المزروعة بالأشجار والشجيرات (باستثناء أحزمة الحماية) والمستنقعات والأراضي المضطربة ؛

المجموعة الخامسة - الأراضي الواقعة تحت الغابات التي لم يتم نقلها إلى أراضي صندوق الغابات وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون والتي يحتفظ بها ملاك الأراضي (مستخدمي الأراضي) بحق الاستخدام الدائم (غير المحدود) أو الاستخدام غير المبرر ؛

المجموعة السادسة - الأراضي الصالحة لمراعي الرنة.

يتضمن التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية لكل مجموعة من مجموعات الأراضي الست. يعتمد التقييم المساحي على تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية.

تُفهم الأرض الزراعية على أنها أرض تستخدم بشكل منهجي لأغراض معينة ولها خصائص طبيعية وتاريخية محددة. كجزء من الأراضي الزراعية ، تتميز الأراضي الصالحة للزراعة ، والمزارع المعمرة ، وحقول القش ، والمراعي ، والمراعي.

تسمى الأراضي الصالحة للزراعة بالأراضي الزراعية ، والتي تستخدم بشكل منهجي للمحاصيل ، بما في ذلك محاصيل الحشائش المعمرة ، وكذلك الأراضي البور النظيفة.

حقل القش هو أرض زراعية تُستخدم بشكل منهجي في صناعة التبن. توجد حقول القش في المستنقعات والسهول الفيضية والمرتفعة.

المراعي هي أرض زراعية تُستخدم بشكل منهجي لرعي الحيوانات ، وكذلك أرض مناسبة لرعي الماشية التي لا تُستخدم في زراعة الحشيش وليست مراحة.

البراحة هي قطعة أرض كانت تستخدم سابقًا للأراضي الصالحة للزراعة ولم يتم استخدامها لأكثر من عام ، بما في ذلك البور.

يتم تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأراضي الزراعية في خطوتين.

في المرحلة الأقاليمية الأولى ، يتم تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي وتطوير المعايير الأساسية للمرحلة الثانية من التقييم.

المرحلة الثانية هي تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود المناطق الإدارية وحيازات الأراضي.

المرحلة 1. التقييم المساحي للأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي

يتم تنفيذ المرحلة الأقاليمية الأولى لتقييم الأراضي من أجل تحديد متوسط ​​القيمة المساحية لهكتار واحد من الأراضي الزراعية في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ووضع معايير أساسية لإجراء التقييم المساحي للأراضي داخل كيان من مكونات الاتحاد الروسي الاتحاد.

عند إجراء تقييم مساحي للأراضي الزراعية على مستوى رعايا الاتحاد الروسي ، يتم تحديد المؤشرات التالية لكل هكتار من الأراضي الزراعية:

· الإنتاجية المقدرة (إجمالي الإنتاج بالروبل والسنترات لوحدات الأعلاف) ؛

التكاليف المقدرة

· سعر الإنتاج من الناتج الإجمالي ودخل الإيجار التقديري.

· مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

يعمل أول مؤشرين من المؤشرات المذكورة أعلاه (الإنتاجية والتكاليف التقديرية) كمعايير أساسية للتقييم المساحي للأراضي الزراعية ضمن موضوع الاتحاد الروسي.

المرحلة 2. التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية في الكيان المكون للاتحاد الروسي

يتم إجراء التقييم المساحي للأراضي الزراعية في الكيان المكون للاتحاد الروسي على أساس المؤشرات التقديرية الأساسية للإنتاجية والتكاليف التي تم تحديدها في المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة ، مما يضمن إمكانية مقارنة نتائجها في جميع أنحاء الدولة. الاتحاد الروسي.

في ظل وجود المنطقة الطبيعية والاقتصادية لإقليم موضوع الاتحاد الروسي ، المؤشرات التقديرية الأساسية لإنتاجية الأراضي الزراعية وتكاليف استخدامها ، محسوبة في المتوسط ​​لموضوع الاتحاد الروسي في المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة ، يتم التمييز بينها من خلال مناطق تقييم الأراضي. لهذه الأغراض ، تم تحديد ما يلي لمناطق تقييم الأراضي:

· تعتمد الإنتاجية الفعلية لـ 1 هكتار من الأراضي الزراعية على إنتاجية المحاصيل الرئيسية وحقول القش ، كما تم حساب التكاليف الفعلية لاستخدام 1 هكتار من الأراضي الزراعية. يتم إجراء حسابات مؤشرات الإنتاجية والتكلفة لمناطق تقييم الأراضي وفقًا للبندين 2.1 و 2.2 من منهجية التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية على مستوى الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ؛

تُحسب معاملات التمايز بين المؤشرات التقديرية الأساسية للإنتاجية والتكاليف ، التي تم تحديدها لموضوع الاتحاد الروسي بناءً على نتائج المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة ، للمناطق المقيمة بالأراضي من خلال عزو مؤشرات الإنتاجية المشار إليها وتكاليف الأراضي المقيمة لمؤشرات مماثلة تم تطويرها لموضوع الاتحاد الروسي ؛

· يتم تحديد المؤشرات التقديرية الأساسية للإنتاجية والتكاليف للمناطق المقيمة بالأراضي بضرب المؤشرات التقديرية الأساسية المماثلة الموضوعة للكيان المكون للاتحاد الروسي في المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة من خلال معاملات التمايز بين الإنتاجية والتكاليف المحسوبة لـ مساحات الأراضي.

يشمل التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية ما يلي:

· تحديد الخصائص المتكاملة لأهداف التقييم من حيث خصوبة التربة والخصائص التكنولوجية والموقع.

· تحديد الدخل الإيجاري التقديري والقيمة المساحية للأراضي الزراعية لأشياء التخمين.

أساس المعلومات للتقييم المساحي للدولة هو:

· بيانات مسوحات التربة ، ومواد الجولة الرابعة وتقييم الأراضي في المزرعة (مواد تقييم التربة وخصائص الخصائص التكنولوجية لقطع الأراضي) ؛

مؤشرات الإنتاجية المقدرة للأراضي الزراعية (لكن ناتج وحدات العلف والإنتاج الإجمالي) ، وتكاليف استخدامها ، ودخل الإيجار التقديري (التفاضلي والمطلق) والقيمة المساحية للأراضي الزراعية على مستوى الكيانات المكونة لـ الاتحاد الروسي (نتائج المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة) ومناطق تقييم الأراضي.

يتم تنفيذ التقييم المساحي للولاية للأراضي الزراعية داخل حدود المزارع الجماعية ومزارع الدولة ، حيث تم تنفيذ الجولة الرابعة من تقييم الأراضي. يتم تلخيص معلومات تقييم الأراضي لأشياء التقييم من قبل المقاطعات الإدارية ومقاطعات تقييم الأراضي وموضوع الاتحاد الروسي.

يتم تحديد المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية لقطعة الأرض بضرب الدخل الإيجاري المقدر من هكتار واحد في فترة رسملتها ، أي ما يعادل 33 ​​عامًا.

يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض بضرب المؤشر المحدد للقيمة المساحية لقطعة الأرض في مساحتها.

فيما يلي تسلسل التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية في المرحلة الثانية.

1. الأعمال التحضيرية:

تطوير المحتوى وبرنامج العمل؛

· تجميع قائمة وتصميم للمزارع السابقة وأهداف تقييم الأراضي.

· جمع وتحليل وإعداد المحاسبة الأولية للأراضي ومعلومات تقييم الأراضي الأولية حول أهداف تقييم الأراضي.

2. إعداد قاعدة بيانات وحساب المؤشرات المتكاملة لتقييم الأراضي:

· تطوير مصنف وفهرس ونطاق تقييم التربة ؛

· إعداد الشروحات وتحديد المؤشر المتكامل لخصوبة التربة لموضوع التقييم.

تحديد المؤشر المتكامل للخصائص التكنولوجية لأشياء التقييم ؛

تحديد المؤشر المتكامل لموقع موضوع التقييم.

3. حساب مؤشرات تثمين الأراضي الزراعية:

· تحديد الدخل الإيجاري المتفاوت حسب الخصوبة والموقع والخصائص التكنولوجية.

تحديد دخل الإيجار التقديري ؛

حساب القيمة المساحية للأراضي الزراعية.

4. تسجيل واعتماد مواد التقييم المساحي للدولة:

· تسجيل جزء الحساب والنص من التقييم المساحي للأراضي الزراعية في المناطق الإدارية وتعميم مواد التقييم المساحي للدولة في المناطق الإدارية لمناطق تقييم الأراضي وموضوع الاتحاد الروسي ككل ؛

· تسجيل الجزء البياني من التقييم المساحي للدولة.

المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية المخصصة للمجموعة الثانية يساوي المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود المنطقة الإدارية ، ملكية الأرض.

المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية المخصصة للمجموعة الثالثة يساوي المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود المنطقة الإدارية.

المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية المخصصة للمجموعة الرابعة يساوي الحد الأدنى من المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية في الاتحاد الروسي.

يتم حساب المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية المخصصة للمجموعة الخامسة على أنه ناتج المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية لهدف التقييم والمعامل الذي يعكس نسبة متوسط ​​المؤشر المحدد للمساحة قيمة أراضي صندوق الغابات في كيان مكون من الاتحاد الروسي إلى متوسط ​​مؤشر محدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية الخاضعة للاتحاد الروسي.

المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية المخصصة للمجموعة السادسة يساوي الحد الأدنى من المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأراضي الزراعية في الاتحاد الروسي.

وبالتالي ، يتم إجراء التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية من أجل الحصول على مجموعة من المؤشرات التقديرية اللازمة لكل قطعة أرض زراعية لحل المهام التخطيطية والاقتصادية في الاقتصاد ، وتنظيم الاستخدام الرشيد للأراضي ، وتطوير مشاريع إدارة الأراضي ، لتبرير ضريبة الأرض والأغراض الأخرى المنصوص عليها في القانون.

التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية - مجموعة من الإجراءات الإدارية والفنية التي تهدف إلى تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات الإدارية الإقليمية اعتبارًا من تاريخ معين.

موضوع التقييم هو:

خصوبة الأراضي الزراعية ؛

الخصائص التكنولوجية للمواقع ؛

موقع (بُعد) المواقع فيما يتعلق بنقاط بيع المنتجات الزراعية وقواعد الإمداد بالموارد المادية والتقنية ؛

تحديد قيمة القيمة المساحية لقطع الأراضي كوسيلة للإنتاج وفق المؤشرات الاقتصادية.

مؤشرات التقييم هي:

1. لتقييم الخصوبة:

جودة التربة البيئية لقطع الأراضي بناءً على غطاء التربة ووجود العوامل التي تؤثر على غلة المحاصيل (الصخور ، المتآكلة ، الكفاف الدقيق ، التضاريس ، الزراعة ، التعرض للمنحدرات ، محتوى الكربونات ، سولونيتز ، التزجيج ، إلخ) ؛

دخل الإيجار بسبب خصوبة التربة.

2. لتقييم الخصائص التكنولوجية للأرض:

مساحة القطع وتكوينها ، وطول الشق ، والمقاومة المحددة للأدوات ، والمنحدر ، وصخور الأرض ، ومسافة الحقول إلى المركز الاقتصادي ؛ مؤشر متكامل للخصائص التكنولوجية فيما يتعلق بالظروف المثلى ؛

دخل الإيجار بسبب الخصائص التكنولوجية لموضوع التقييم المساحي.

3. لتقدير موقع:

مسافة قطع الأرض المقدرة إلى نقاط بيع المنتجات الزراعية وقواعد الإمداد بالموارد المادية والتقنية والمسافة المعادلة ، مع مراعاة جودة الطرق وأحجام وفئات البضائع ؛

عائد الإيجار بسبب موقع أغراض التقييم المساحي لنقاط بيع المنتجات الزراعية وقواعد التوريد للموارد المادية والتقنية.

2 - التقييم المساحي للأراضي الزراعية على غرار منطقة بيشكورسكي في جمهورية بورياتيا

2.1 وصف موجز لمنطقة Bichursky في جمهورية بورياتيا

في 30 مايو 1923 ، تم تشكيل جمهورية بورياتيا ، الواقعة شرق بحيرة بايكال في جنوب شرق سيبيريا وضمت منطقة شرق سيبيريا. تبلغ مساحتها 351.3 ألف كيلومتر مربع. عاصمة الجمهورية هي مدينة أولان أودي.

تقع بورياتيا في الشرق على منطقة تشيتا ، في الجنوب - على منغوليا ، في الغرب - في منطقة إيركوتسك. بمساعدة فرع أولان أودي - يتصل ناوشكي بالسكك الحديدية العابرة لسيبيريا. الطريق السريع M55 ، ذو الأهمية الوطنية ، يمر عبره ، بالإضافة إلى العديد من الطرق ذات الأهمية الجمهورية وأنواع أخرى من الطرق. هناك العديد من الموانئ على ساحل بحيرة بايكال ، يتم من خلالها توصيل المياه للمواد والبضائع. تقع بورياتيا بالقرب من قواعد الطاقة وأسواق المبيعات وكذلك المدن الصناعية مثل إيركوتسك وكراسنويارسك وتشيتا وأتشينسك وأنجارسك.

تقع بورياتيا على أراضي ترانسبايكاليا. هذه منطقة جبلية في الغالب ، فقط سهولها النادرة تقع على ارتفاع 500-700 متر فوق مستوى سطح البحر.

تنقسم جمهورية بورياتيا إلى جبال سايان الشرقية وجبال سيلينجنسكي الوسطى وهضبة فيتيم ومنطقة جبل بايكال وفقًا لطبيعة التضاريس. توجد في هذه الأنظمة الجبلية أحواض جبلية واسعة ، تتكون أحيانًا من مناطق غابات وسهوب ومروج - وهي الأراضي الزراعية الرئيسية وأفضلها في الجمهورية.

بورياتيا ، في موقعها المادي والجغرافي ، بعيدة عن المحيط الأطلسي ، والعديد من سلاسل الجبال العالية تعزلها عن المحيطين الهادئ والهندي. المناخ هنا قاري بشكل حاد: الصيف دافئ وقصير ، والشتاء فاتر ، مع القليل من الثلوج ، والرياح وطويلة جدا. في يناير ، يصل متوسط ​​درجة الحرارة إلى -24 ... -250 درجة مئوية ، وفي يوليو يرتفع إلى -17 ... -180 درجة مئوية. في معظم المناطق الزراعية في الجمهورية ، في وديان الأنهار ، في المتوسط ​​، يسقط ما يصل إلى 250-300 ملم من الأمطار سنويًا. في الجبال ، يسقط 30-50 ملم من الأمطار سنويًا. خلال العام ، تكون درجة الحرارة + 50 درجة مئوية لمدة 150-160 يومًا في بعض مناطق الزراعة الرئيسية. تقع بورياتيا في منطقة التربة الصقيعية ، والتي لها تأثير قوي إلى حد ما على الزراعة.

موارد أراضي الجمهورية

تتكون أراضي بورياتيا في معظم الحالات من تربة بودزوليك. مناطق السهوب والغابات في الجمهورية (الوسط والجنوب) ، وتونكينسكايا المجوفة ووادي نهر بارجوزين تحتلها غابات رمادية داكنة وتربة تشيرنوزم وكستناء. تقع الأراضي الرطبة والمستنقعات في أحواض جبلية على مساحات شاسعة. تنتشر صخور التربة الصقيعية أيضًا في بورياتيا. تحتل نباتات التايغا كامل أراضي الجمهورية تقريبًا ، فقط في الوسط وفي جنوب غابات السهوب ونباتات السهوب. تشغل المراعي أحواض الجبال.

بورياتيا هي منطقة رائدة في مجال الثروة الحيوانية ، تهيمن عليها تربية الماشية وتربية الأغنام. كما أن الصناعة متطورة بشكل جيد. تنتج الغسالات ورافعات الشاحنات والمعدات والأجهزة المختلفة الأخرى. تتركز معظم مؤسسات التصنيع في عاصمة بورياتيا - أولان أودي. تنتج 50٪ من إجمالي الناتج الإجمالي للجمهورية. أهم فروع الإنتاج هي أعمال المعادن والهندسة الميكانيكية. كما تم تطوير صناعة مواد البناء وصناعة الأغذية وصناعة البناء بشكل جيد. لقد تجاوزت جمهورية بورياتيا أيضًا في صناعة التعدين - يقع مصنع التنغستن الموليبدينوم في زاكامينسك. ومؤخراً ، تم اكتشاف رواسب ذهب واعدة إلى حد ما على أراضي الجمهورية. تقع المصانع المتخصصة في الهندسة الميكانيكية بشكل رئيسي في أولان أودي. وهي عبارة عن إصلاح السيارات القاطرة ، والطيران ، ومصانع بناء السفن ، وكذلك مصانع إنتاج أجهزة التحكم التكنولوجي ، والآلات الكهربائية وغيرها.

توجد المؤسسات الصناعية التي تنتج مواد البناء في أولان أودي (مصنع الزجاج) وتيمليويسك (مصانع الأسمنت والأسمنت الأسبستي). في الآونة الأخيرة ، انضم إليهم مصنع Tataurovsky لمواد البناء ومصانع منتجات الخرسانة المسلحة وطوب الجير الرملي في Ulan-Ude.

تساهم صناعة الأخشاب والغابات أيضًا بشكل كبير في تنمية الجمهورية. يتم حصاد معظم الغابة على الشاطئ الشرقي لبحيرة بايكال في حوض نهر أودا. يتم تصدير الكثير من الخشب الخام من بورياتيا إلى كازاخستان وكوزباس وآسيا الوسطى. يعمل مصنع Selenginsky Pulp and Cardboard على أراضي الجمهورية. يتم إنتاج الأخشاب المنشورة على نطاق واسع.

صناعة المواد الغذائية مزدهرة أيضا. تهيمن صناعة اللحوم على الصناعة ، ويمثلها مصنع أولان أودي لتعبئة اللحوم. يقع هنا أحد أكبر مصانع الألبان ومصنع سيبيريا. تم تطوير صناعة صيد الأسماك بشكل جيد أيضًا ، والمؤسسة الرائدة في هذه الصناعة هي مصنع معالجة الأسماك Ust-Barguzinsky. تعتبر بحيرة بايكال المنطقة الرئيسية لصيد الأسماك.

في أولان أودي ، يتم تنفيذ الصناعة الخفيفة من خلال مصنع للأحذية ومصنع للأقمشة الفاخرة ومصنع للمعالجة الأولية للصوف. يعمل مصنع للغزل والحياكة في مدينة كياختا ، ويعمل مدبغة في قرية شيكوي.

أكثر فروع الزراعة تطوراً هي تربية الحيوانات. يتم تربية الماشية والخنازير والخيول والطيور على نطاق واسع هنا. يتم إيلاء الاهتمام الرئيسي لتربية الفراء (المنك والثعلب الفضي الأسود) وتجارة الفراء (السناجب والسمور والمسك). على أراضي جمهورية بورياتيا ، تحتل الأراضي الزراعية 9٪. تعتمد الزراعة في المنطقة بشكل أساسي على الحبوب. غالبًا ما يتم زرع الشوفان والقمح الربيعي ومحاصيل العلف. أكبر مناطق بذر الحبوب هي Dzhidinsky و Mukhorshibirsky و Bichursky.

تقع منطقة Bichursky في الجزء الجنوبي من بورياتيا. يحد الجزء الشرقي من المقاطعة منطقة تشيتا.

تمتد المنطقة على طول منخفض Bichursky بين الجبال في وادي المسار الأوسط لنهر Khilka. من الشمال ، يحد الحوض منحدرات سلسلة تلال Zagansky ، ومن الجنوب نتوءات سلسلة Bichur في سلسلة جبال Malkhansky ، ومن الغرب وادي Chikoya. يحتوي حوض Bichurskaya بين الجبال على أعلى نقطة - جبل Kastryuk (1656 م). أعلى نقطة في سلسلة جبال Zagansky هي جبل ماني (1380 م).

تم تشكيل منطقة Bichursky في 11 فبراير 1935. في 1 فبراير 1963 ، تم دمج منطقة Bichur مع منطقة Mukhorshibir ، وفي 11 يناير 1965 ، تم تقسيمها مرة أخرى إلى منطقة Bichur منفصلة.

تضم المنطقة 17 مستوطنة ريفية توحد 38 مستوطنة:

1. Bilyutaiskoye ، المركز الإداري - مع. بيلوتاي

2. Bichurskoe - ص. Bichura

3. Verkhnemangirtuiskoye - مع. أعالي Mangirtui

4. Elanskoe - ص. يلان

5. Kiretskoe - ذ. دوندا كيريت

6. كيروفسكوي - ص. Bichura

7. Malokunaleyskoye - ص. كونالي صغير

8. نوفوسريتنسكوي - ص. نوفوسريتينكا

9. Okino-Klyuchevskoye - p. اوكينو كيز

10. Poselskoye - ص. مستعمرة

11. Potaninskoye - مستوطنة Potanino

12. وسط Kharlunskoye - ذ. وسط هارلونج

13. توبكينسكوي - ص. Firebox

14. أوزكولوغسكوي - ص. عوامة

15. خونخولوي - ذ. خونهولوي

16. Shanaginskoye - في. شناجا

17. Shibertuyskoye - ذ. شيبرتوي

تخضع المناطق التالية من المنطقة للحماية: محمية أوزكولوغسكي للمحيط الحيوي ، وغابة شيبيرتوسكي الراتينجية ، والينابيع المعدنية ، والبركان المنقرض ، والمعالم التاريخية والأثرية.

· الرمال الزاحفة بالقرب من قرية توبكا. ظاهرة طبيعية فريدة - يختفي أي جسم في الكتلة المتحركة الرملية.

· Shibertuisky datsan - أحد أقدم الداتسان البوذيين ، تم ترميمه من قبل السكان المحليين.

متحف التاريخ المحلي لقرية بيتشورا

2.2 تحليل نظام التسجيل المساحي للأراضي الزراعية

تم تحديد إجراء التسجيل المساحي للولاية للأشياء العقارية بموجب القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم. 221-FZ "في السجل العقاري للولاية" (يشار إليه فيما بعد بالقانون الاتحادي).

يتم إجراء التسجيل العقاري فيما يتعلق بتكوين أو إنشاء كائن عقاري ، أو إنهاء وجوده أو تغيير خصائصه بناءً على طلب مقدم إلى سلطة التسجيل المساحي والمستندات المطلوبة في وفقًا للقانون الاتحادي:

المستندات التالية مطلوبة لتسجيل قطعة الأرض:

1) طلب أي شخص في النموذج المعتمد من قبل وزارة العدل في الاتحاد الروسي ؛

3) خطة الحدود.

4) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من المستند الذي يؤكد حل النزاع على الأرض بشأن تنسيق موقع الحدود (إذا كان مخطط الحدود لا يحتوي على معلومات حول تنسيق موقع حدود قطعة الأرض) .

المستندات التالية مطلوبة لمراعاة التغييرات في العقارات:

1) طلب المالك أو الشخص الذي يمتلك قطعة الأرض على أساس الحق في الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة أو الاستخدام الدائم (غير المحدود) ؛

2) وثيقة الهوية (للعرض) ؛

3) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من المستند الذي يؤسس أو يصادق على حق مقدم الطلب في قطعة أرض (إذا كان السجل العقاري لا يحتوي على معلومات حول الحق المسجل لهذا الشخص) ؛

4) خطة الحدود ؛

5) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من المستند الذي يؤكد حل النزاع على الأرض بشأن تنسيق موقع الحدود (إذا تغير موقع حدود قطعة الأرض ولم يحتوي مخطط الحدود على معلومات عن التنسيق موقع حدود قطعة الأرض) ؛

6) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من وثيقة تؤكد أن قطعة الأرض تنتمي إلى فئة معينة من الأرض (إذا تم تغيير فئة الأرض) ؛

7) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من المستند الذي يؤكد الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض (إذا تم تغيير نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض).

لتسجيل عنوان صاحب حقوق الطبع والنشر ، يلزم المستندات التالية:

1) طلب المالك أو الشخص الذي يمتلك قطعة الأرض حق الاستخدام الدائم (غير المحدود) أو حق التملك الموروث مدى الحياة ؛

2) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من المستند الذي يؤسس أو يصادق على حق مقدم الطلب في قطعة أرض (إذا كان السجل العقاري لا يحتوي على معلومات حول الحق المسجل لهذا الشخص) ؛

3) وثيقة هوية (تقدم).

المستندات التالية مطلوبة لحساب جزء من الممتلكات:

1) طلب المالك أو الشخص الذي تم إنشاء القيد (الرهن) لصالحه أو قيد الإنشاء - المستأجر ، والمرتهن ، ومالك العبودية ، وما إلى ذلك ؛

2) وثيقة الهوية (للعرض) ؛

3) النسخة الأصلية أو نسخة موثقة من المستند التأسيسي أو المصدق:

حق ملكية مقدم الطلب (إذا لم تكن هناك معلومات حول الحق المسجل لهذا الشخص في السجل العقاري) ، إذا تقدم المالك بطلب
- قيد (رهن) ثابت أو ثابت على الحقوق الحقيقية لصالح مقدم الطلب ، إذا لم ينطبق ذلك على المالك ؛

4) خطة الحدود ؛

5) وثيقة تؤكد صلاحيات ممثل مقدم الطلب (إذا تم تقديم الطلب من قبل ممثل مقدم الطلب).

لإرسال المستندات عن طريق البريد

يجب أن يكون البريد مع قائمة الوثائق مصحوبًا بما يلي:

وصف المرفق

إشعار تسليم.

يجب أن يتم التوقيع على الطلب من قبل مقدم الطلب أو من ينوب عنه ، على أن يتم التصديق على صحة توقيعه من قبل كاتب عدل.

المستندات التي تثبت سلطة المندوب

1) توكيل رسمي موثق ؛

2) أمر التعيين ؛

3) إجراء صادر عن هيئة حكومية مرخصة أو هيئة حكومية ذاتية محلية ؛

4) محضر اجتماع الجمعية العمومية الذي يفوض الممثل بموجبه تقديم طلب نيابة عن

أصحاب عمارة سكنية

أصحاب قطعة أرض من أرض زراعية (إذا تجاوز عددهم خمسة أشخاص) ؛

أعضاء جمعية البستنة أو البستنة أو داشا غير الهادفة للربح.

يتم تنفيذ بيان بشأن التسجيل المساحي للدولة لشيء عقاري ، أو تسجيل جزء من كائن عقاري أو إلغاء تسجيل كائن عقاري خلال فترة لا تزيد عن عشرين يوم عمل من تاريخ الاستلام بواسطة التسجيل المساحي سلطة الطلب المقابل للتسجيل المساحي ، وتسجيل عنوان صاحب الحق - في غضون فترة لا تزيد عن خمسة أيام عمل.

يتم التسجيل العقاري في موقع العقار في المنطقة المساحية التي يقع فيها العقار.

2.3 التقييم المساحي للأراضي الزراعية في منطقة بيشورسكي بجمهورية بورياتيا

تقع أراضي LLP "Kolos" في جمهورية بورياتيا ، مقاطعة Bichursky ، مع. Bichura ، قطعة أرض برقم مساحي 03: 03: 000000: 170.

سنة التأسيس - 1992.

عدد الأفراد - 199 شخصًا.

وصف النشاط - منتجات من Kolos LLP. لحوم الماشية البقوليات. البطاطس؛ خضروات مفتوحة حليب؛ ماشية.

يجب فهم التقييم المساحي للأرض على أنه تحديد قيمتها الإنتاجية النسبية في الزراعة. لتحديد القدرة الإنتاجية للأراضي ذات الجودة المختلفة وتبرير فعالية استخدامها ، يتم إجراء تقييم نوعي (bonitation) للتربة وتقييم اقتصادي للأراضي.

يحدد تقييم التربة الملاءمة النسبية (الجودة) للأراضي لزراعة المحاصيل الزراعية وفقًا لخصوبتها الطبيعية.

التقييم الاقتصادي لقدرتها الإنتاجية كوسيلة للإنتاج باستخدام المؤشرات الطبيعية ومؤشرات التكلفة.

لا تعتمد التكاليف المتكبدة لزراعة المنتجات الزراعية إلى حد كبير على خصوبة التربة فحسب ، بل تعتمد أيضًا على الخصائص التكنولوجية للأرض وموقعها. لذلك ، فإن التقييم المساحي لقطعة أرض مشروع زراعي يشمل:

...

وثائق مماثلة

مفهوم وتكوين الأرض الزراعية. ترتيب وخصائص استخدام الأراضي الزراعية. ملامح دوران الأراضي الزراعية. القانون الاتحادي بشأن دوران الأراضي الزراعية.

ورقة مصطلح تمت الإضافة في 02/09/2007


التنظيم القانوني لسوق الأراضي في الاتحاد الروسي. مناهج مربحة ومكلفة ومقارنة لتقييم الأراضي. ملامح تقدير الأراضي الزراعية. التقييم المساحي للأرض لأغراض مختلفة.

البرنامج التعليمي ، تمت الإضافة في 08/01/2009


مراجعة حالة التقييم المساحي للدولة على المستوى الاتحادي وعلى مستوى الكيانات التابعة للاتحاد الروسي. تقييم تضاريس وخطوط الأرض. القيمة المساحية للأراضي الزراعية في منطقة كيزليار على غرار SPK "ميرني".

أطروحة تمت إضافة 09/30/2011


آلية عمل سوق الأراضي في الاتحاد الروسي ، وخاصة تشكيل الأسعار والقيمة السوقية لقطع الأراضي. النهج المنهجية لتقييم الأراضي. المحتوى والمهام وطرق تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية.

أطروحة ، تمت إضافتها في 02/03/2015


مفهوم وجوهر الأرض الزراعية. الميزات والتنفيذ العملي لدورانها. الأشخاص الذين يقومون باستخدام الأرض وصلاحياتهم. الحماية القضائية لحقوق المواطنين في تخصيص الأراضي العينية على أساس حصص الأرض.

أطروحة ، تمت إضافة 2015/04/24


المفهوم والخصائص العامة للنظام القانوني للأراضي الزراعية. القوانين المعيارية القانونية التي تنظم إجراءات استخدام الأرض. الموضوعات التي تنفذ الاستخدام. التنظيم القانوني. أشكال دوران.

الملخص ، تمت الإضافة 06/03/2008


التنظيم القانوني لمجموعة معقدة من قضايا الاستخدام الرشيد للأراضي الزراعية. مبدأ الطبيعة المستهدفة لاستخدامات الأراضي. الحقوق العامة لاستخدام الأرض. عقوبات انتهاك تشريعات الأراضي.

الملخص ، تمت الإضافة في 07/24/2011


منهجية لتحديد القيمة السوقية للأرض أو قيمة الحق في استئجار الأراضي الزراعية في أوكرانيا. Bonitation كتقييم مقارن لجودة التربة من خلال الخصائص الأساسية. حساب القيمة النقدية المعيارية للأرض.

ورقة مصطلح ، تمت إضافة 09/05/2014


استخدام وحماية الأراضي التاريخية والثقافية. تحليل حالة واستخدام الأراضي ذات الأغراض التاريخية والثقافية والترفيهية. النظر في طريقة التقييم المساحي للدولة. معاملات تصحيح التكلفة.

أطروحة تمت إضافتها في 17/12/2017


جرد الخارطة المساحية واجب وتخصيص الأرقام. محاسبة لأرض المنطقة الإدارية. التقييم النظري للتربة. مؤشرات ومنهجية تنفيذ العمل على تقييم الأراضي. التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية.

التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية هو مجموعة من الإجراءات الفنية والإدارية اللازمة لتحديد قيمة قطعة أرض داخل حدود هذا التكوين. تعتمد طريقة التقييم على تصنيف الأرض حسب نوع الاستخدام الوظيفي والغرض. يتم تنفيذه مع الأخذ في الاعتبار بيانات الغابات والتخطيط الحضري والمياه والأراضي وغيرها من المساحات.

قيمة المساحة - تكلفة قطعة الأرض ، المحددة بالطريقة المنصوص عليها في القوانين ، نتيجة للتقييم المساحي للولاية وفقًا للإرشادات المنهجية. على وجه الخصوص ، بالنسبة للأراضي الزراعية ، تنص المنهجية على أن القيمة المساحية هي دخل الإيجار التقديري المرسملة (الصيغ التي يتم من خلالها الحساب والإجراءات الواردة في المنهجية).

يعد التقييم العقاري للأراضي ضروريًا لإنشاء سجل عقاري موحد ، ويهدف تطويره إلى الحصول على مؤشرات متوسطة تعكس الاختلافات في جودة الأراضي الزراعية. الغرض الرئيسي من التقييم المساحي للأرض هو تبرير ضريبة الأرض والإيجار والمدفوعات الأخرى.

منهجية التقييم

يتم إجراء التقييم المساحي لقطعة الأرض وفقًا لمنهجية واحدة. وهذا ضروري لضمان إمكانية مقارنة نتائج التقييم وتوحيد الأساليب المنهجية لفئات مختلفة من الأراضي. إذا كانت المناطق الواقعة خارج حدود المستوطنات الحضرية والريفية وأراضي صناديق الغابات خاضعة للتقييم ، فسيتم تطبيق رسملة دخل الإيجار التقديري في هذه الحالات. أهداف التقييم المساحي هي قطع أراضي داخل حدود حيازات الأراضي للكيانات الاعتبارية والأفراد أو المقاطعات الإدارية أو الكيانات التابعة للاتحاد الروسي. يتم تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية التالية:

• الأرض التي تشغلها الأراضي الصالحة للزراعة والمراعي وحقول القش والمراحيض.
• الأراضي الصالحة للزراعة المستخدمة لزراعة المحاصيل التكنولوجية.
• الأرض التي توجد عليها المباني لتخزين أو معالجة أو إنتاج المنتجات الزراعية.
• الأراضي التي توجد عليها المسطحات المائية للأنشطة التجارية.
• الأراضي التي تشغلها الغابات.
• الأرض المشغولة بمدافن أو مكبات نفايات.

يتم تحديد القيمة المساحية لهكتار واحد من الأرض بضرب دخل الإيجار في فترة الرسملة ، وهي 33 عامًا. لتحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض ، يجب اتخاذ الخطوات التالية:

• تحديد المؤشرات المتكاملة: من خلال الخصوبة والموقع والخصائص التكنولوجية.
• تحديد تكلفة الوحدة من خلال رسملة إيرادات الإيجار.
• بناءً على النتائج ، حدد القيمة المساحية - يتم ضرب المؤشر المحدد في مساحة الأرض الزراعية.

حددت الدولة أيضًا مؤشرات القيمة المساحية للأراضي الزراعية في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي (انظر الجدول). في جمهورية أديغيا ، تبلغ القيمة المساحية للهكتار الواحد 23960 روبل ، وفي إقليم كراسنودار - 43560 ، وفي منطقة تيومين - 7260.

نتائج التقييم المساحي والخلافات حول نتائج التقييم

يعتمد التقييم المساحي للدولة على مبادئ وحدة المنهجية واستمرارية تحديث المعلومات وانفتاح إجراءات تنفيذ الأنشطة. يمكن الطعن في نتائجها في المحكمة. يتم تنظيم هذا الاحتمال من خلال القوانين الفيدرالية "بشأن التقييم العقاري للدولة" و "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". يمكن تقديم الطلب:

• الأفراد أو الكيانات القانونية.
• الهيئات الحكومية.

يتم الطعن في القيمة المساحية للأراضي الزراعية وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون. يجوز للجنة مراجعة نتائج التقييم في موعد لا يتجاوز 35 يومًا من تاريخ إدخال المعلومات الواردة في السجل العقاري للولاية. يمكن الحصول على معلومات عن القيمة المساحية في شكل شهادة بقيمة العقار مجانًا. يمكن تنظيم نزاع حول تغيير القيمة المساحية لقطعة الأرض على الأسس التالية:

• إنشاء بدلاً من القيمة السوقية المساحية.
• معلومات غير دقيقة عن الأرض.

من أجل بدء نزاع حول مراجعة القيمة المساحية ، من الضروري ملء طلب مناسب وتقديمه إلى قسم Rosreestr للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي. في غضون 7 أيام عمل بعد تقديم الطلب ، تلتزم السلطة بتزويد مقدم الطلب بقرارها.

ينقسم تقييم الأراضي إلى التقييم المساحي الشامل لقطع الأراضي وتقييم السوق للأراضي الفردية.

التقييم المساحي للأرض هو تقييم جماعي ، وهو عبارة عن مجموعة من الإجراءات الإدارية والفنية لتحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي داخل حدود الكيان الإقليمي الإداري.

الغرض من التقييم هو تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية لتبرير ضريبة الأرض والإيجار والمدفوعات الأخرى في المعاملات مع الأرض. يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض بضرب المؤشر المحدد للقيمة المساحية لقطعة الأرض في مساحتها.

الهدف من التقييم هو الأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والمناطق الإدارية ، وملكية الأراضي (استخدام الأراضي) للكيانات القانونية والأفراد.

الهدف ذو الأولوية للتقييم المساحي هو الدعم المعياري والمعلوماتي لتنظيم الدولة لعلاقات الأراضي. لذلك ، يتم إجراء التقييم المساحي للأرض كحدث حكومي. يتم إجراء التقييم على حساب الميزانية الفيدرالية وميزانيات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والبلديات. يتم تأكيد وتحديد حالة الدولة للتقييم المساحي للأرض من خلال حقيقة أنها جزء لا يتجزأ من السجل العقاري للدولة.

الهيئة التي اتخذت قرار إجراء التقييم المساحي للدولة هي عميل العمل لتحديد القيمة المساحية.

يتم إجراء التقييم المساحي للأراضي الزراعية وفقًا لمنهجية واحدة تضمن إمكانية مقارنة نتائج التقييم في جميع أنحاء أراضي الاتحاد الروسي.

تُفهم أهداف التقييم المساحي على أنها قطع أرض كجزء من الأراضي الزراعية ، مسجلة في السجل العقاري العقاري للدولة.

وفقًا للبند 11 من قواعد إجراء التقييم المساحي للدولة (تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي الصادر في 8 أبريل 2000 N 316) ، المبادئ التوجيهية للتقييم المساحي للدولة والوثائق التنظيمية والتقنية اللازمة لإجراء التقييم المساحي للدولة ، يتم تطويرها والموافقة عليها من قبل وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بالاتفاق مع السلطات التنفيذية الفيدرالية المعنية.

في إقليم كراسنودار ، منذ عام 2000 ، تم الانتهاء من عدة مراحل من العمل على التقييم المساحي للولاية للأراضي الزراعية. في عام 2005 ، تم إجراء تقييم مساحي للدولة لبقية الأراضي الزراعية.

في عام 2006 ، تم تنفيذ العمل في المنطقة لتحديث التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية. يمكن القول أن المرحلة التالية من التقييم تسمى التفعيل ، ونتيجة لذلك زادت مؤشرات التقييم المساحي للأرض بشكل كبير.

ونتيجة لذلك ، بلغت القيمة المساحية لهكتار واحد من الأراضي الزراعية في إقليم كراسنودار ككل 83.556 روبل. في المرحلة السابقة من التقييم ، بلغ 43560 روبل.

بالنسبة لمنطقة موسكو ، تبلغ 68.540 روبل / هكتار ، ومنطقة لينينغراد - 44680 روبل / هكتار.

تتمتع أراضي منطقة Ust-Labinsk بقيمة مساحية عالية - 125315 روبل للهكتار الواحد ، ومنطقة Gulkevichsky ومنطقة كورينوفسكي - 119.743 و 124321 روبل. على التوالى. تقدر أراضي جمهورية أديغيا بـ 42970 روبل للهكتار الواحد.

تمت الموافقة على نتائج التقييم المساحي بموجب مرسوم صادر عن رئيس إدارة إقليم كراسنودار بتاريخ 30 نوفمبر 2006 برقم 1071 لجميع موضوعات التقييم. تم تقييم إجمالي 140788 قطعة أرض.

يجب تنفيذ مرحلة جديدة من العمل على التقييم المساحي وفقًا لأحكام القانون الاتحادي الصادر في 22 يوليو 2010 رقم 167-FZ "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي "وبعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي "والمبادئ التوجيهية المنهجية للتقييم العقاري للدولة للأراضي الزراعية ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في 20 سبتمبر 2010 رقم 445.

تحدد المنهجية الجديدة ترتيبًا مختلفًا تمامًا للعمل. الاختلافات الرئيسية مقارنة بالمنهجية القديمة هي أنه عند تقييم الخصوبة ، سيتم استخدام غلة المحاصيل القياسية بدلاً من المحصول الفعلي ، وسيتم أخذ التناوب الأمثل للمحاصيل في الاعتبار ربح الأعمال ، وعدد من المؤشرات الاقتصادية الأخرى.

يجب إجراء التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية لست مجموعات من الأراضي المخصصة وفقًا للغرض الوظيفي وخصائص تكوين دخل الإيجار في الإنتاج الزراعي:

1. الأراضي الزراعية المناسبة للأراضي الصالحة للزراعة ، وحقول القش ، والمراعي ، التي يشغلها المراحون اعتبارًا من تاريخ التقييم المساحي للدولة ، والمزارع المعمرة ، والطرق على مستوى المزرعة ، والاتصالات ، والمزارع الحرجية ، المصممة لضمان حماية الأرض من تأثير الظواهر الطبيعية والبشرية والتكنولوجية السلبية (الضارة) ، وكذلك المسطحات المائية التي تهدف إلى توفير الأنشطة في المزرعة.

2. أرض زراعية ، غير صالحة للزراعة ، لكنها تستخدم لزراعة أنواع معينة من المحاصيل الصناعية ، والمزارع المعمرة ، والتوت ، والشاي ، والعنب ، والأرز.

3. الأراضي الزراعية التي تشغلها المباني والهياكل والهياكل المستخدمة لإنتاج وتخزين ومعالجة المنتجات الزراعية الأولية.

4. الأراضي الزراعية التي تشغلها المسطحات المائية وتستخدم في الأنشطة التجارية.

5. الأراضي الزراعية التي تقع عليها الغابات.

6. الأراضي الزراعية الأخرى ، بما في ذلك المستنقعات ، والأراضي المضطربة ، والأراضي التي تحتلها المطامر ، والمطامر ، والوديان ، والرمال ، باستثناء قطع الأراضي.

أكثر من 90٪ من مساحة الأراضي الزراعية تشغلها أراضي المجموعة الأولى. يتضمن تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية لأراضي هذه الأراضي التسلسل التالي من الإجراءات:

تحديد قائمة أصناف التربة والمساحة التي يشغلها كل منهم ؛

تحديد في سياق أنواع التربة من قائمة جميع المحاصيل الزراعية التي يمكن زراعتها ؛

الاختيار في سياق أصناف التربة بناءً على قائمة المحاصيل في الدورة ، وتناوبها ، وعدد الحقول التي يشغلها كل محصول ، والعدد الإجمالي للحقول في الدورة ؛

تحديد في سياق أصناف التربة للعائد القياسي لكل محصول من قائمة المحاصيل ؛

تحديد سعر السوق لكل محصول من قائمة المحاصيل ؛

حساب الدخل الإجمالي لكل وحدة مساحة لكل محصول من قائمة المحاصيل كمنتج لعائدها القياسي وسعر البيع المتوقع ؛

تحديد التكاليف لكل وحدة مساحة لزراعة وحصاد كل محصول من قائمة المحاصيل ؛

حساب الدخل الإجمالي لكل وحدة مساحة لكل دورة محصول عن طريق جمع منتجات الدخل الإجمالي المحدد لمحاصيل دورة المحاصيل وعدد الحقول التي تشغلها المحاصيل ، وقسمة النتيجة على العدد الإجمالي لحقول تناوب المحاصيل ؛

حساب التكاليف لكل وحدة مساحة لكل دورة محصول عن طريق جمع منتجات تكاليف الوحدة لزراعة محاصيل الدورة المحصولية وعدد الحقول التي تشغلها المحاصيل ، وقسمة النتيجة على العدد الإجمالي لحقول تناوب المحاصيل ؛

الحساب في سياق تكاليف أنواع التربة لكل وحدة مساحة للحفاظ على خصوبة التربة لكل دورة محصولية ؛

يتم الحساب في سياق أصناف التربة في تكوين قطعة الأرض لمؤشر محدد لإيجار الأرض لكل دورة محصول عن طريق طرح قيمة التكاليف المحددة للزراعة من قيمة الدخل الإجمالي المحدد ، وقيمة التكاليف المحددة للحفاظ على خصوبة التربة وربح الشخص الذي يقوم بأنشطة ريادية في الزراعة ؛

تحديد في سياق أصناف التربة في تكوين قطعة الأرض القيمة القصوى للمؤشر المحدد لإيجار الأرض من المؤشرات المحددة لإيجار الأرض لتناوب المحاصيل ؛

تحديد قيمة معامل رسملة إيجار الأرض ؛

حساب المؤشر المحدد للقيمة المساحية لكل صنف تربة في تكوين قطعة الأرض بقسمة المؤشر المحدد لإيجار الأرض لتنوع التربة على معامل الرسملة ؛

حساب المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأرض في تكوين قطعة الأرض كمتوسط ​​مرجح على مساحة أنواع التربة لمؤشرات محددة للقيمة المساحية لأنواع التربة.

يتم تحديد قائمة أصناف التربة ، وقائمة المحاصيل ، والعائد المعياري لكل محصول زراعي على أساس بيانات مسح التربة ومواد تقسيم المناطق الزراعية المناخية في أراضي الاتحاد الروسي.

يتم تحديد مساحات أصناف التربة في تكوين قطعة الأرض من خلال ربط حدود أصناف التربة المرسومة على خرائط التربة وحدود قطع الأراضي في تكوين الأراضي الزراعية ، والتي تم إنشاؤها على أساس البيانات من السجل العقاري للولاية.

يتم حساب سعر البيع المتوقع لكل محصول زراعي بناءً على تحليل متوسط ​​أسعار البيع السنوية في السوق التي تطورت خلال فترة تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات تسبق العام الذي بدأ فيه التقييم المساحي للدولة.

يتم تحديد تكاليف الوحدة لزراعة وحصاد المحاصيل الزراعية على أساس الخرائط التكنولوجية ومتوسط ​​أسعار السوق السنوية بناءً على تحليل متوسط ​​أسعار السوق السنوية.

يتم تحديد مقدار ربح صاحب المشروع من قبل المثمن على أساس البيانات الإحصائية حول توزيع الأرباح بين مالك الأرض الزراعية ورجل الأعمال حسب الصناعة في الموضوع ذي الصلة للاتحاد الروسي.

يتم تحديد معامل الرسملة على أساس متوسط ​​نسبة السوق لإيجار الأرض وسعر السوق لقطع الأراضي كجزء من الأراضي الزراعية. في حالة عدم وجود هذه المؤشرات ، يتم تحديد نسبة الرسملة من خلال تعديل معدل العائد على استحقاق الأوراق المالية الحكومية للاتحاد الروسي مع تاريخ الاستحقاق الأخير فيما يتعلق بتاريخ تقييم المخاطر. ويشمل ذلك المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في شراء قطع الأراضي كجزء من الأراضي الزراعية ، بما في ذلك المخاطر الطبيعية والمناخية والزراعية والمحلية.

المنهجية المذكورة أعلاه لحساب القيمة المساحية للأراضي الزراعية مماثلة لحساب القيمة السوقية باستخدام نهج الدخل. يشير هذا إلى أن نتائج التقييم المساحي وفقًا للإرشادات الجديدة ستكون قريبة من القيمة السوقية. يمكن استخدام القيمة المساحية الجديدة التي تم الحصول عليها على أساس جماعي لتحديد قيمة قطع الأراضي في الإقراض العقاري

إذا أخذنا في الاعتبار أن التقييم المساحي للدولة يتم تمويله إما من ميزانية الدولة أو البلدية ، فإن طلب الرهن العقاري جذاب للغاية ومفيد لكل من المقترضين والبنوك.

يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض من قبل هيئات الدولة بتكرار معين ومع حساب موضوعي لخصائص مماثلة في الخصائص والفئة المستهدفة. اليوم ، Rosreestr مخول للتعامل مع القضايا المساحية ، وهي مسؤولة أيضًا عن المعلومات المتعلقة بحقوق الملكية. بفضل إدخال سجل الدولة الموحد للعقارات (EGRN) منذ يناير 2017 ، يستغرق الأمر الآن وقتًا أقل بكثير لمعالجة البيانات والطلبات من المواطنين ، ويتم تسجيل جميع المعلومات ذات الصلة المتاحة في قاعدة بيانات واحدة ، وتكون متاحة للجمهور في الغالب.

طلب رسمي

كما هو مذكور أعلاه ، من الضروري تقديم استئناف شخصي إلى Rosreestr أو المركز متعدد الوظائف إذا كنت بحاجة إلى معلومات حول القيمة المساحية لموقع معين في شكل وثيقة رسمية لها قوة قانونية. هذا ليس سريعًا ومريحًا مثل الطلب عبر الإنترنت ، ولكن إذا كنت بحاجة إلى حل مشكلة خلافية من خلال المحكمة أو ترتيب تقسيم الممتلكات ، على سبيل المثال ، فسيتعين عليك إيجاد الوقت والتكيف مع جدول عمل المؤسسة ، مع مراعاة استراحة الغداء. من أجل عدم الوقوف في طابور لفترة طويلة ، من المنطقي الاشتراك في قائمة انتظار إلكترونية على موقع Rosreestr الإلكتروني ، بعد القدوم إلى المكتب الصحيح في اليوم المحدد في الوقت المحدد بقسيمة يمكن طباعتها أو تصويرها بجودة جيدة (صورة واضحة).

من خلال تقديم طلب مباشرةً إلى Rosreestr ، غالبًا ما تتم معالجته على الفور ، وفي الحالات القصوى تصل إلى ثلاثة أيام عمل. في المركز متعدد الوظائف ، يستغرق هذا يومين آخرين ، حيث يتم إعادة توجيه الطلب إلى Rosreestr والعكس قبل إصدار الرد على مقدم الطلب.

المستندات التي تحتاجها معك هي جواز سفر شخصي (بالإضافة إلى نسخة) ، بالإضافة إلى إيصال لدفع رسوم الدولة. يمكن كتابة التطبيق على الفور. في الوقت نفسه ، لكل شخص الحق في الإشارة فيه إلى ما إذا كان سيأتي لاستلام المستخرج النهائي بنفسه أو يرغب في استلامه بالبريد المسجل.

مقدمة عن الإنترنت

يصبح التحديد الأسرع والأكثر ملاءمة للقيمة المساحية لقطعة الأرض ممكنًا بفضل الوصول إلى الإنترنت. الطريقة الأكثر شيوعًا هي الموقع الرسمي لـ Rosreestr ، والذي يتوفر في أي يوم وفي أي وقت وبغض النظر عن موقعك. قاعدة بيانات Rosreestr محدثة دائمًا ، ويتم إدخال البيانات فيها فقط على أساس المستندات المقدمة. هناك يمكنك أيضًا معرفة أسماء الموظفين الذين يحددون السعر المساحي.

يمكنك بسرعة وبشكل مجاني معرفة القيمة المساحية لقطعة أرض عن طريق إدخال عنوانها أو الرقم المساحي في عنصر واجهة المستخدم أدناه.

على الرغم من حقيقة أن هذه القطعة تستخدم لطلب مستخرج مدفوع من USRN ، قبل الطلب ، يمكنك معرفة القيمة المساحية للكائن مجانًا.

كيفية عرض المعلومات على موقع Rosreestr الإلكتروني:

إذا كنت لا تعرف الرقم المساحي ، قبل تحديد القيمة المساحية ، يمكنك استخدام البوابة الشهيرة الآن ktotam.pro والعثور على هذا الرقم مجانًا على عنوان العقار.

على الخريطة العامة

من الممكن أيضًا تحديد القيمة المساحية للأرض مجانًا بفضل الخريطة المساحية العامة ، والتي يسهل العثور عليها من خلال أي محرك بحث في المتصفح. الخريطة العامة ملائمة للاستخدام ، فمن الممكن رؤية موقع مناطق معينة وحدودها وخصائصها الأساسية ، بما في ذلك التقييم. توفر الخريطة عبر الإنترنت فرصة لفتح خرائط أقمار صناعية مختلفة ، والتعرف بصريًا وموقع الكائنات المجاورة.

للبحث ، تحتاج إما إلى الرقم المساحي للموقع ، أو ، مرة أخرى ، العنوان. إذا لم يُرجع البحث أي نتائج ، فتحقق من إدخال كل شيء بشكل صحيح. إذا لم يكن هناك شك في الصحة ، ولكن لا توجد نتيجة أيضًا ، فإن المنطقة غير مسجلة لدى الدولة.

بشكل عام ، بفضل الخريطة المساحية العامة ، من الممكن معرفة ليس فقط التكلفة وفقًا لمسجل المساحة ، ولكن أيضًا الموقع الدقيق للأرض المعنية وعنوانها البريدي وموقع الحي المساحي مع الحدود الفئة المستهدفة ونوع الاستخدام المسموح به للموقع. العيب الوحيد هو أن المعلومات المحدثة يتم إدخالها في الخريطة العامة ليس على الفور ، ولكن بعد مرور بعض الوقت ، لذلك قد يتم عرض البيانات بشكل غير صحيح.

أهمية المعلومات

يجب على كل مالك مسؤول للعقار التحقق من صحة إدخال المعلومات حول عقاراته في سجل الدولة الموحد للعقارات. نظرًا لأن القيمة المساحية تؤثر على مقدار الضريبة وعوامل أخرى ، فهناك العديد من المواقف الرئيسية عندما تكون البيانات الخاصة بالسعر المساحي ذات صلة:

• اعتمادًا على الموقع الإقليمي ، تتم مراجعة التكلفة من قبل الدولة كل خمس سنوات أو كل ثلاث سنوات ، لذلك من المهم بعد هذا الوقت أن نسأل كيف تغير المبلغ ؛
• في المنطقة أو المنطقة التي تقع فيها الأرض ، تغيرت أسعار العقارات ، مما قد يؤدي أيضًا إلى إعادة التقييم المبكر ؛
• من الضروري حل أي نزاع أو تقسيم الممتلكات أو تقليل مبلغ الضرائب في الإجراءات التمهيدية أو القضائية ؛
• قبل إبرام صفقة ، من المنطقي بالنسبة للمستأجر أو المشتري المحتمل أن يتحقق مما إذا كان المالك قد دفع السعر الزائد (وهذا ينطبق أيضًا على الحالات التي يرغب فيها الفرد في شراء الأرض من البلدية أو الدولة).

في حالة عدم الموافقة على التقييم المساحي ، إذا كان ، في رأيك ، مبالغًا في تقديره وكان ملزمًا بدفع مبلغ ضريبي كبير بشكل غير متناسب ، فيحق لك تقديم طلب لمراجعة التقييم مع اللجنة في الفرع الإقليمي لمدينة Rosreestr ، و أيضا رفع دعوى قضائية أمام المحكمة. أسئلة مثل هذه تستغرق الكثير من الوقت. بالإضافة إلى ذلك ، سوف تحتاج إلى إعداد مستندات تؤكد صحة وضعك وأساس المطالبات.

القراء الأعزاء!

إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا (24/7).

وزارة التعليم والعلوم في الاتحاد الروسي

مؤسسة التعليم الفيدرالية للميزانية الحكومية

التعليم المهني العالي

"جامعة ولاية كوبان"

(FGBOU VPO "KubGU")

معهد التعليم المهني الابتدائي والثانوي

أعمال التأهيل النهائي

التقييم CADASTRAL للأراضي الزراعية

تم تنفيذ العمل بواسطة I.Yu. سيفوستيانوف

كراسنودار 2014

مقدمة

التحليل النظري لتقييم الأراضي الزراعية

1 سوق الأراضي في الاتحاد الروسي ، ميزات التسعير والقيمة السوقية لقطع الأراضي

2 ميزات الأراضي الزراعية كهدف للتقييم

تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية

1 مناهج منهجية لتقدير قيمة الأراضي الزراعية

استنتاج

مقدمة

الأرض هي أساس جميع عمليات حياة المجتمع التي تحدث في المجالات السياسية والاقتصادية والاجتماعية والصناعية والبيئية وغيرها. في هذا الصدد ، لها قيمة ، والتقييم النوعي الصحيح للأرض هو أحد أهم الشروط للتشغيل والتطور الطبيعي للاقتصاد والمجتمع. إن الحاجة إلى نتائج تقييم موضوعي للأراضي (قطع الأراضي) يتم إدراكها من قبل السلطات التنفيذية التابعة للدولة والبلدية من أجل إدارة موارد الأراضي بشكل فعال وتنفيذ سياسة عقلانية للأراضي والضرائب ، وكذلك موضوعات خاصة بقانون الأراضي عند اتخاذ القرار. أنواع مختلفة من المعاملات مع الأراضي.

يوفر إصلاح نظام الضرائب في الاتحاد الروسي ، على وجه الخصوص ، تغييرًا في مناهج فرض الضرائب على قطع الأراضي ، اعتمادًا على قيمتها المساحية. يتطلب الانتقال إلى مبادئ جديدة لفرض الضرائب على الأراضي تقييمًا مساحيًا للأراضي الزراعية. يجب أن تصبح مدفوعات الضرائب المناسبة مع تطور دوران الأراضي مصدرًا جادًا لتشكيل الميزانية المحلية.

في الوقت الحاضر ، تم إنشاء نظام متعدد المستويات من السجلات ويعمل في روسيا. يتغير هذا النظام باستمرار بسبب التغيرات في الحياة السياسية في الاتحاد الروسي. في ظل هذه الظروف ، فإن تطوير المناهج النظرية للتقييم المساحي للأراضي الزراعية له أهمية خاصة.

تعتبر قضايا تقييم قيمة الأرض بالنسبة لروسيا جديدة نسبيًا ، حيث تم استبعاد الأرض من مجال العلاقات الاقتصادية لفترة طويلة. لذلك ، هناك مشكلة حادة تتمثل في تطوير نهج مناسب لتحليل النطاق الكامل للمعلومات المتاحة ، والتي يمكن استخدامها في المستقبل مع تطور سوق قطع الأراضي الزراعية.

فيما يتعلق بمرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 25 آب / أغسطس 1999 رقم 945 "بشأن التقييم المساحي للدولة للأرض" و "قواعد إجراء التقييم المساحي للدولة" ، الذي تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 8 أبريل 2000 رقم 316 على أراضي الاتحاد الروسي ، وكذلك بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا "بشأن الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي" تحديد القيمة العقارية (FSO رقم 4) "المؤرخ في أكتوبر 22 ، 2010 رقم 508 ، يتم تنفيذ التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية لفرض الضرائب وغيرها من الأغراض.

الغرض من أعمال التأهيل النهائي هو النظر في آلية تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية ، وكذلك تحليل التقييم المساحي لهذه الفئة من الأراضي.

حدد الهدف صياغة المهام التالية:

?لدراسة آلية عمل سوق الأراضي وخصوصيات تشكيل أسعار قطع الأراضي في الاتحاد الروسي ؛

?تسليط الضوء على ميزات الأراضي الزراعية كهدف للتقييم ؛

?تحليل وتنظيم الأساليب المنهجية الحالية لتقدير قيمة قطع الأراضي الزراعية ؛

?تبرير أهمية التقييم المساحي للأراضي الزراعية ؛

?تحديد طرق تحسين نظام التقييم المساحي للأراضي في الاتحاد الروسي.

موضوع الدراسة هو دوران الأراضي الزراعية في الاتحاد الروسي.

موضوع الدراسة هو العلاقات الاقتصادية التي تنشأ في عملية تقدير قيمة الأراضي الزراعية.

1. التحليل النظري لتقييم الأراضي الزراعية

1.1سوق الأراضي في الاتحاد الروسي ، ميزات التسعير والقيمة السوقية لقطع الأراضي

سوق الأراضي هو جزء لا يتجزأ من دولتنا ، وكذلك الدول المتقدمة الأخرى. كان تشكيل سوق الأراضي إحدى نتائج الإصلاحات الزراعية التي بدأت في عام 1990. نتيجة الإصلاحات الزراعية هي الإصلاح الزراعي. أصبح التطبيق العملي لعلاقات الأراضي ممكنًا مع ظهور قانون الأراضي ، وهو الوثيقة الرئيسية التي تنظم سوق الأراضي.

أولاً ، الأرض هبة مجانية من الطبيعة ، مما يسمح لنا بالتحدث عن الطبيعة غير العقلانية لقيمتها. ومع ذلك ، فإن الأرض هي موضوع للبيع ؛ المرتبطة بعقود إيجار الأراضي.

ثانيًا ، اعتمادًا على بعض الظروف الطبيعية والمناخية ، بالإضافة إلى موقع قطع الأرض ، يتم تقسيم الأخيرة إلى الأفضل والمتوسطة والأسوأ. ويعتمد هذا التقسيم على الخصوبة الطبيعية للتربة التي تعتمد عليها إنتاجية الأرض. ولكن يمكن تحسينها نتيجة للاستثمار الإضافي في العمالة ورأس المال. يسمى هذا تحسين خصوبة التربة الاقتصادية. زيادة الخصوبة الاقتصادية للتربة ممكنة عمليا في أي منطقة. ومع ذلك ، فإن لها حدودًا معينة مرتبطة بالقانون المعروف لتقليل خصوبة التربة ، عندما توفر كل وحدة تكاليف لاحقة ، مع التكنولوجيا الراسخة لزراعة الأرض ، عائدًا أقل وأقل.

ثالثًا ، نظرًا للمساحة الثابتة للأرض ، يتميز عرض الأرض على نطاق اجتماعي بعدم المرونة الكاملة ، على الرغم من أن الوضع يختلف بالنسبة لمستخدم معين للأرض: توفير الأرض له مرونة معينة ، نظرًا لأن المستخدم لديه الفرصة لزيادة مساحة الأرض المتاحة له على حساب المنافسين. يتم تكثيف العرض المحدود لموارد الأراضي بسبب ثبات الأرض في الملكية الخاصة. في ظل ظروف السوق ، يتردد أصحاب الأراضي بشدة في بيع قطع أراضيهم ، ويفضلون استئجار الأرض في شكل عقد إيجار ، ويحق لهم الحصول على دخل ثابت ، ولهذا السبب في لحظة معينة فقط جزء صغير من الأرض بيع الصندوق ، هذه هي السمة الأساسية لسوق الأراضي (الشكل 1).

الشكل 1 - ملامح عمل سوق الأراضي

الأرض هي أهم مورد يحتل مكانة حصرية في حياة أي مجتمع.

على الرغم من تنوع العلاقات المتعلقة بالأراضي ، والمعاملات مع الأراضي (معاملات الشراء والبيع ، والتبرعات ، والتبادلات ، والرهون العقارية) ، فإن سوق الأراضي في روسيا ضعيف للغاية. هناك عاملان يمنعانه من تطوير وتقوية مركزه:

)أولاً ، إجمالي موارد الأراضي في روسيا ليست غير محدودة.

)ثانيًا: الأهم أن تظل الدولة هي المدير الرئيسي للأرض.

إن أغراض سوق الأراضي هي قطع الأراضي وأجزائها ، والموضوعات هي كيانات قانونية وأفراد. الغرض الرئيسي من سوق الأراضي هو نقل قطع أراضي الدولة والبلديات إلى الملكية الخاصة بموجب المعاملات المبرمة (الشكل 2). .

الشكل 2 - أغراض وموضوعات سوق الأراضي

من المعتاد تقسيم سوق علاقات الأراضي بشكل صحيح تمامًا ليس فقط إلى فئات الأراضي المشاركة في العلاقات مع الأرض (الأراضي الزراعية ، أراضي الغابات وصندوق المياه ، أراضي المناطق المحمية بشكل خاص ، الأراضي المخصصة للتخطيط الحضري ، أراضي المستوطنات ، المحميات الأراضي والأراضي المخصصة للصناعة والطاقة والنقل والاتصالات وما إلى ذلك) وكذلك الأولية والثانوية.

يُفهم السوق الأولي على أنه المجموعة الكاملة من المعاملات المتعلقة بخصخصة (إلغاء تأميم) قطع الأراضي (الشكل 3).

الشكل 3 - أنواع المعاملات في سوق العقارات الأساسي

تشمل هذه المعاملات:

?استرداد قطع الأراضي في إطار المؤسسات الصناعية والنقل والطاقة ، وكذلك خصخصة قطع الأراضي التي تستخدم بشكل دائم للمؤسسات الزراعية (هذا وضع نادر ، لكنه موجود بالفعل) ؛

?بيع قطع الأراضي المملوكة للدولة بالمزاد ؛

منة؛

?نقل غير مبرر للأشياء العقارية (عندما يتم نقل قطعة أرض من الملكية الفيدرالية إلى ملكية الكيانات التابعة للاتحاد والبلديات) ؛

تأجير.

مع تطور سوق الأراضي في روسيا ، أصبحت الأرض سلعة ، أي أنه يمكن نقل أي قطعة أرض من مالك إلى آخر ، وبالتالي ، فإن أي قطعة أرض لها سعرها الخاص ، وليس الثابت ، الذي يمكن للمالك تحديده عند بيع الأرض. الأرض ، مثل أي منتج ، لها قيمة استهلاكية وسوقية.

قيمة الاستخدام هي انعكاس لقيمة الأرض بالنسبة للمستخدم.

القيمة السوقية هي سعر الأرض الذي يُرجح بيعه في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية.

إحدى الخصائص الرئيسية للأرض كسلعة هي أن مساحة الأرض المتاحة في السوق محدودة بشكل طبيعي. في هذا الصدد ، يتم تحديد سعر الأرض بشكل أساسي حسب الطلب. يتشكل الطلب على الأرض ، كقاعدة عامة ، على أساس مستوى أسعار المنتجات المنتجة على الأرض. على سبيل المثال ، إذا انخفضت أسعار محاصيل الحبوب ، فإن الطلب الناتج عن هذه الأسعار سينخفض ​​أيضًا ، وبالتالي سينخفض ​​سعر الأرض. يتأثر حجم الطلب على الأراضي بالعوامل الاقتصادية والمناخية وعوامل أخرى.

في عملية تحديد سعر الأرض ، من الضروري أيضًا مراعاة عدم مرونة العرض المطلق. أي أن أي مالك لقطعة أرض يرغب في الحصول على أقصى دخل من ممتلكاته سيعرض الأرض بأي ثمن ، وإلا فإنه يخاطر بفقدان الإيجار تمامًا.

استنتج جيه ​​ريكاردو النتائج التالية من عدم المرونة المطلقة لتوريد الأرض في السوق:

ليس صحيحاً أن أسعار المنتجات المزروعة على الأرض (الحبوب) مرتفعة ، لأن أصحاب الأراضي يفرضون إيجارات عالية. يوجد رابط عكسي هنا: سعر الأرض مرتفع لأن الأسعار المرتفعة محددة للمنتجات المزروعة عليها.

لا تؤدي زيادة الضرائب على دخل ملاك الأراضي إلى زيادة أسعار المواد الغذائية ، ولكنها تقلل فقط من مبلغ الإيجار.

يتم تحديد قيمة الأرض بالكامل من خلال قيمة المنتجات التي تزرع عليها ، وليس العكس.

الأرض هي موضوع خاص لعلاقات السوق. يضع سوق الأراضي الأرض كقيمة خاصة مع مجموعة متنوعة من العقارات التي يجب استخدامها بفعالية. يتم تصنيف الأرض إلى فئات وفقًا للغرض منها ، مما يجعل من الممكن تطبيق نهج مختلف لمعاملات السوق.

1.2خصائص الأراضي الزراعية كهدف للتقييم

أدت العمليات الجارية في الاتحاد الروسي في مجال اقتصاد السوق إلى إحياء الملكية الخاصة وحرية تنظيم المشاريع ، مما سمح لكيانات السوق المختلفة بامتلاك العقارات ، والتصرف فيها ، واستخدامها ، وفئات مختلفة من الأراضي (على وجه الخصوص ، الأراضي الزراعية) .

أحد الأدوار الرئيسية في اقتصاد السوق هو مؤسسة التقييم المستقل للممتلكات ، مما يجعل من الممكن إثبات ملكية الأرض.

الأرض الزراعية هي المكان الوحيد لتطوير الزراعة البشرية وإنتاج المحاصيل. يعتمد حل مشكلة الغذاء في البلاد على حالة وخصوبة الأراضي المخصصة لإنتاج الزراعة وتطويرها. تم تصميم تشريعات الاتحاد الروسي ، برئاسة السلطات العليا ، لحماية الأراضي الزراعية وتشجيع رواد الأعمال المشاركين في تطوير وزراعة المحاصيل الريفية على معالجة هذه الأراضي بعناية أكبر واحتلال المزيد من الأراضي الشاغرة المخصصة للزراعة بحيث تعمل الأراضي لا تفقد قدرتها على الإنجاب ولا تموت.

في الآونة الأخيرة ، تطورت عملية تشكيل سوق للأراضي بشكل أكثر نشاطًا ، وقد احتل الاتجاه في تكوين الأراضي الزراعية مكانًا خاصًا في هذه العملية. سرعان ما أدرك المجتمع أن الأرض لا يمكن أن تكون فقط أحد العوامل الرئيسية للإنتاج ، ولكن أيضًا واحدة من أكثر الأماكن ربحية لاستثمار رأس المال وتحقيق الربح ، والتي يمكن مقارنتها بالاستثمارات في الأدوات المالية الأكثر ربحية. ومع ذلك ، يمكن الجمع بين هذه الاستثمارات ومخاطر مالية كبيرة ، نظرًا لأن سوق الأراضي ليس بشكل خاص في بعض المناطق من بلدنا ، فلا توجد شفافية وموضوعية في معلومات السوق حول تكلفة قطع الأراضي.

في ضوء القيمة غير الثابتة لقطع الأراضي ، يصبح من الضروري تطوير مناهج نظرية ومبادئ توجيهية لإجراء تقييم موثوق للأراضي الزراعية.

أصبح تقييم الأراضي الزراعية أكثر أهمية بسبب استخدام بياناتها:

عند الشراء - بيع الأراضي الزراعية ؛

على الإقراض بضمان أرض زراعية ؛

على الأضرار التي لحقت بالأراضي الزراعية ؛

على جعل الأراضي الزراعية كمساهمة في رأس المال المصرح به ؛

وضع الأراضي الزراعية في الميزانية العمومية للمؤسسة ؛

التقييم المساحي للأراضي الزراعية ؛

شراء أو بيع مشروع يمتلك أرضًا زراعية ؛

الاندماج أو الاستحواذ على مشروع يمتلك أرضًا زراعية ؛ - تطوير المشاريع الاستثمارية.

تعتبر قضايا تقييم قيمة الأرض بالنسبة لروسيا جديدة نسبيًا ، حيث تم استبعاد الأرض من مجال العلاقات الاقتصادية لفترة طويلة. لذلك ، هناك مشكلة حادة تتعلق بتطوير نهج يتوافق مع حالة السوق ، وهو نهج لتحليل النطاق الكامل للمعلومات المتاحة ، والتي يمكن استخدامها في المستقبل مع تطور سوق قطع الأراضي الزراعية.

لا تحتوي القاعدة المنهجية الحالية لتقييم الأراضي على إجابة شاملة لمسألة كيفية تحديد القيمة السوقية للأراضي الزراعية. بالنظر إلى الوضع الحالي ، هناك حاجة اليوم إلى تطوير آلية عالية الجودة وموجهة نحو السوق لتقييم قطع الأراضي وتحسين قاعدتها التنظيمية والمنهجية. هذا يحدد أهمية العمل الحالي.

في سياق تكوين سوق الأراضي ، غموضه ، عدم كفاية المعلومات عن مبيعات قطع الأراضي ، التقييم المساحي (الشامل) للأراضي الزراعية ، وهو طريقة للحصول على تقديرات مؤشرات القيمة السوقية لمجموعة متجانسة من الأراضي الزراعية المؤامرات ، باستخدام معلومات السوق ، تكتسب أهمية قصوى. في ظروف تكوين السوق ، يتيح التقييم الشامل للأراضي الزراعية تشكيل نهج لتحليل النطاق الكامل للمعلومات المتاحة ، والتي يمكن استخدامها في المستقبل عن طريق التحسينات في تنفيذ الفرد ( واحد) التقييم. التقييم الشامل هو الأساس لفرض الضرائب على الأراضي. إن الحاجة إلى إثبات واختبار الأساس النظري والمنهجي لتقييم قيمة الأراضي الزراعية ، وخاصة الأراضي الجماعية ، حددت اختيار ومنطق الدراسة والغرض منها ومهمتها.

2. تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية

2.1 مناهج منهجية لتقييم الأراضي الزراعية

وفقًا للمبادئ التوجيهية لتحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة الممتلكات في روسيا بتاريخ 6 مارس 2002 رقم 568-R 5 ، فإن المثمن ، عند إجراء تقييم في الاتحاد الروسي ، ملزم لاستخدام (أو تبرير رفض الاستخدام) الأساليب المستخدمة في ممارسة التقييم العالمي. للمثمن الحق في أن يحدد بشكل مستقل ، في إطار كل من أساليب التقييم ، طرق تقييم محددة. في الوقت نفسه ، يتم أخذ حجم وموثوقية معلومات السوق المتاحة لاستخدام طريقة أو أخرى في الاعتبار.

عند حساب تكلفة الأراضي الزراعية ، من المعتاد تطبيق ثلاثة مناهج رئيسية (الشكل 4).

.النهج المقارن - يعكس مجمل عوامل تكوين القيمة لسوق معين (العرض والطلب ، المنافسة ، التقييد ، إلخ ، الموجودة في تاريخ التقييم).

الشرط الأولي لتطبيق نهج السوق في تقييم العقارات هو وجود سوق عقارات متطور. تعتمد هذه الطريقة على المبادئ التالية للتثمين العقاري:

?مبدأ العرض والطلب (هناك علاقة بين الحاجة إلى العقار والعرض المحدود له) ؛

?مبدأ الاستبدال (لن يدفع المشتري المعقول المستنير مقابل عقار أكثر من سعر الشراء (العرض) في نفس السوق لعقار آخر ذي منفعة مماثلة).

الشكل 4 - المناهج المنهجية للتقييم المساحي للأرض.

يتم تطبيق في إطار النهج المقارن.

1. طريقة مقارنة المبيعات. تعتمد هذه الطريقة على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة في السوق ومقارنة الممتلكات التي يتم تقييمها مع نظائرها.

يتمثل جوهر نهج السوق في تقييم العقارات في تكوين استنتاج حول القيمة السوقية للعنصر بناءً على معالجة البيانات الخاصة بأسعار المعاملات (الشراء والبيع أو الإيجار) بأشياء مشابهة (مماثلة) لكائن التقييم من حيث مجموعة العوامل المكونة للسعر (عناصر المقارنة). هذا يعني أن مفهوم القيمة السوقية يتطابق بشكل أساسي مع مفهوم سعر التوازن ، والذي يتبين أنه دالة فقط للخصائص الكمية لمجموعة كاملة من عوامل التسعير التي تحدد العرض والطلب على أشياء المقارنة.

عناصر ووحدات المقارنة. عدد عناصر المقارنة كبير جدًا ، وعدد مجموعاتها كبير بشكل لا نهائي ، ونتيجة لذلك ، يتعين على المرء أن يقتصر فقط على تلك العوامل التي يمكن التحكم فيها بشكل موضوعي والتي تؤثر على أسعار المعاملات بأكثر الطرق أهمية.

عند دراسة سوق المعاملات ، تعتبر خصائص خصائص المستهلك للكائن نفسه وبيئة عمله عوامل تسعير (أشياء للمقارنة). في التحليل المقارن للمعاملات ، تتم دراسة تلك العوامل فقط التي تختلف فيها موضوعات المقارنة عن موضوعات التقييم وفيما بينها. في سياق الدراسة ، تم الكشف عن مجموعة شاملة من هذه العوامل ويتم تقدير التغيير في كل عامل من هذه المجموعة بوحدات نقدية.

نظرًا لأن العدد الإجمالي لعوامل التسعير لأي عقار كبير جدًا ، في عملية البحث ، من خلال تحليل الحساسية ، يتم استبعاد العوامل من الاعتبار ، والتي يكون لتغييرها تأثير ضئيل على التغيير في سعر المعاملة. ومع ذلك ، فإن عدد العوامل التي يجب أن يؤخذ تأثيرها في الاعتبار كبير. لتبسيط إجراءات التحليل ، يتم تجميع العوامل المتبقية ، وفي هذه الحالة ، يمكن اعتبار المجموعات المذكورة كعناصر للمقارنة. يقدم الجدول 1 قائمة بهذه المجموعات ، بالإضافة إلى عناصر المقارنة من هذه المجموعات الموصى باستخدامها في التحليل.

نطاق وقيود الطريقة. طريقة مقارنة المبيعات قابلة للتطبيق فقط على العقارات التي يوجد بشأنها قدر كاف من المعلومات الموثوقة حول معاملات البيع الأخيرة. كقاعدة عامة ، هذه الأشياء ليست مصدرًا لإنتاج الدخل (منازل ريفية ، منازل ريفية ، شقق ، أشياء تجارية صغيرة). من العوامل المحددة الهامة في طريقة مقارنة المبيعات موثوقية المعلومات ، حيث إن أي اختلاف في شروط بيع عقار مشابه عن ظروف السوق النموذجية في تاريخ التقييم يجب أن يؤخذ في الاعتبار في التحليل.

الشرط الأولي لتطبيق طريقة مقارنة المبيعات هو وجود سوق عقارات متطور. إن التطور غير الكافي لهذا السوق ، فضلاً عن حقيقة أن العقار الذي يتم تقييمه متخصص أو له مزايا أو عوائق استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق ، يجعل هذا النهج غير مناسب.

ضع في اعتبارك المراحل الرئيسية للتقييم العقاري من خلال مقارنة المبيعات:

المرحلة ال. تتم دراسة اتجاهات الحالة والتطور في سوق العقارات ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم تحديد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة بالعقار الجاري تقييمه ، حيث تم بيع الكائن مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة ال. تم جمع المعلومات والتحقق منها حول كائنات نظائرها وتحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن مع الكائن المقدر.

المرحلة ال. بالنسبة للاختلافات المميزة في خصائص تكوين القيمة للكائنات المقارنة ، يتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات نظائرها القابلة للمقارنة.

المرحلة ال. يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة من نظائرها ، ويتم اشتقاق القيمة النهائية للقيمة السوقية للعقار بناءً على نهج مقارن.

في المرحلة الأولى ، يكون تجزئة السوق ضروريًا ، أي تقسيم السوق إلى قطاعات ذات أغراض وموضوعات متشابهة.

كائنات مماثلة:

?حسب الاستخدام المقصود ؛

بالجودة

?على الحقوق القابلة للتحويل ؛

?حسب الموقع؛

?حسب الخصائص الفيزيائية.

مواضيع مماثلة بواسطة:

?عن طريق الملاءة

?فرص التمويل؛

?لتحفيز الاستثمار.

يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة من سوق العقارات ، ويجب إجراء المعاملات معهم في ظل ظروف نموذجية لهذا القطاع:

?حول فترة الاسترداد ؛

?بشأن استقلالية موضوعات الصفقة ؛

?حول دوافع الاستثمار.

2.طريقة الاختيار. تُستخدم الطريقة لتحديد قيمة الأرض كجزء من كائن عقاري واحد - قطعة أرض مع إدخال تحسينات عليها. لذلك ، يتم استخدام حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض بطريقة التخصيص لتقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي المبنية. الشرط الرئيسي لتطبيق هذه الطريقة هو التوافق بين الاستخدام الحالي للأرض والتحسينات الموجودة عليها. خلاف ذلك ، يمكن الحصول على قيمة سالبة.

المشكلة الرئيسية عند استخدام هذه الطريقة هي التقييم الصحيح لتكلفة التحسينات ومراعاة مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. عادة ما يتم حساب تكلفة التحسينات من خلال طرق التكلفة.

بالنسبة لخيار التقييم الثاني ، يتضمن استخدام الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

اختيار العناصر العقارية التي تحتوي على قطع أراضي مماثلة للموقع المقيَّم وبأسعار بيع معروفة ؛

تقييم القيمة السوقية للتحسينات لكل عقار من العقارات المختارة على أنها الفرق بين تكلفة الاستبدال الكاملة والاستهلاك المتراكم ؛

حساب القيم السوقية لقطع الأراضي التي تشكل جزءًا من كائنات عقارية مختارة ؛

تعديل القيم التي تم الحصول عليها من قطع الأراضي لقيمة الموقع المقدر ؛

حساب قيمة قطعة الأرض المقدرة كمتوسط ​​أو متوسط ​​مرجح للأسعار المعدلة.

تحدد هذه الطريقة القيمة السوقية لقطعة الأرض على أنها الفرق بين القيمة السوقية للعقار بأكمله ، أي من قطعة الأرض مع التحسينات وتكلفة استبدال التحسينات مطروحًا منها الاستهلاك. لذلك ، يتم استخدام حساب القيمة السوقية لقطعة أرض بواسطة طريقة التخصيص لتقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي المبنية (بمعنى الأرض نفسها). الشرط الرئيسي لتطبيق هذه الطريقة هو أن الاستخدام الحالي لقطعة الأرض والتحسينات الموجودة عليها تتوافق مع الاستخدام الأكثر كفاءة لها. خلاف ذلك ، يمكن الحصول على قيمة سالبة. المشكلة الرئيسية عند استخدام هذه الطريقة هي التقييم الصحيح لتكلفة التحسينات ومراعاة مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. عادة ما يتم حساب تكلفة التحسينات من خلال طرق التكلفة.

بالإضافة إلى طريقة التوزيع ، اعتمادًا على طريقة معالجة المعلومات الأولية حول مبيعات نظائرها ، هناك خياران على الأقل لاستخدام هذه الطريقة.

تتضمن إحداها تحليل وتعديل أسعار بيع قطع الأراضي المحسّنة (المبنية) وحساب القيمة النهائية للأرض ، ثم استخراج القيمة المطلوبة للأرض عن طريق طرح القيمة السوقية للتحسينات من القيمة النهائية للأرض. التكلفة.

في خيار آخر ، يتم حساب تكلفة الأرض أولاً لكل من النظائر المتاحة ، ثم يتم تحليل النتائج وتصحيحها من أجل حساب التكلفة المطلوبة للأرض.

لذلك بالنسبة لخيار التقييم الثاني ، يتضمن استخدام الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

?اختيار العناصر العقارية التي تحتوي على قطع أرض مشابهة للعنصر الذي يتم تقييمه ، بأسعار بيع معروفة ؛

?تقييم القيمة السوقية للتحسينات لكل عقار من العقارات المختارة على أنها الفرق بين تكلفة الاستبدال الكاملة والاستهلاك المتراكم ؛

?حساب القيم السوقية لقطع الأراضي التي تشكل جزءًا من كائنات عقارية مختارة ؛

?تعديل القيم التي تم الحصول عليها من قطع الأراضي لقيمة الموقع المقدر ؛

?حساب قيمة قطعة الأرض المقدرة كمتوسط ​​أو متوسط ​​مرجح للقيم المصححة لقطعة الأرض.

3. طريقة التوزيع. تعتمد هذه الطريقة على تحديد العلاقة بين قيمة الأرض وقيمة المباني المقامة عليها. تعتمد طريقة التوزيع على تحديد العلاقة بين قيمة الأرض وقيمة المباني المقامة عليها. ينقسم سعر بيع العقار إلى قسمين - تكلفة المباني وتكلفة الأرض. لكل نوع من أنواع تطوير قطعة أرض في منطقة معينة ، هناك نسبة ثابتة بين تكلفة الأرض وتكلفة الهياكل. إذا لم تكن هناك مبيعات كافية للأراضي غير المطورة في منطقة ما ، فيجب اختيار منطقة قابلة للمقارنة مع المبيعات المتاحة لكل من الأراضي المبنية وغير المطورة. بعد تحديد العلاقة النموذجية بين قيمة الأرض والقيمة الإجمالية للممتلكات (حصة الأرض) ، يتم تحويلها إلى تحليل مبيعات قطع الأراضي المماثلة في المنطقة التي يتم فيها التقييم.

تتمثل إحدى العوائق الرئيسية في هذه الطريقة في العملية المعقدة نوعًا ما لتحديد حصة قيمة الأرض في القيمة الإجمالية للعقار ، وقد تعتمد هذه الحصة على عوامل مختلفة: نوع العقار ، وموقع الموقع ، والمبنى - منطقة أعلى ، إلخ.

تستخدم الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية.

شروط تطبيق الطريقة:

?توافر معلومات عن أسعار المعاملات مع كائنات عقارية واحدة ، على غرار كائن عقاري واحد ، بما في ذلك قطعة الأرض التي تم تقييمها. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات ، يُسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب) ؛ -

?توافر المعلومات عن الحصة الأكثر احتمالا لقطعة الأرض في القيمة السوقية لشيء عقاري واحد ؛ -

?مطابقة التحسينات على قطعة الأرض للاستخدام الأكثر كفاءة.

تتضمن طريقة التوزيع تسلسل الإجراءات التالي:

?تحديد العناصر التي يتم من خلالها مقارنة كائن عقاري واحد ، بما في ذلك قطعة الأرض التي تم تقييمها ، بالأشياء - نظائرها ؛

?تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لطبيعة ودرجة الاختلافات لكل عنصر تناظري من كائن عقاري واحد ، بما في ذلك قطعة الأرض التي تم تقييمها ؛

?تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لتعديلات الأسعار من نظائرها المقابلة لطبيعة ودرجة الاختلافات لكل عنصر تناظري من كائن عقاري واحد ، بما في ذلك قطعة الأرض التي تم تقييمها ؛

?تعديل لكل عنصر من عناصر مقارنة الأسعار لكل نظير ، وتسوية اختلافاتهم عن كائن عقاري واحد ، والذي يتضمن قطعة الأرض التي تم تقييمها.

.نهج الدخل - يعكس موقف المشتري الأكثر احتمالا (المستثمر).

يتمثل جوهر نهج الدخل في تقييم القيمة الحالية (الحالية) للمنافع المستقبلية التي من المتوقع أن تجلب العملية والبيع المحتمل في مستقبل العقارات ، أي من خلال رسملة الدخل.

رسملة الدخل هي عملية إعادة حساب تدفق الدخل المستقبلي إلى قيمة نهائية تساوي مجموع قيمها الحالية. تأخذ هذه القيم في الاعتبار:

?مقدار الدخل المستقبلي ؛

?وقت استلام الدخل ؛

?مدة الدخل.

يتم تحديد القيمة السوقية للعقار باستخدام نهج الدخل على مرحلتين:

?توقع الدخل المستقبلي ؛

?رسملة الدخل المستقبلي بالقيمة الحالية.

يعتمد التنبؤ بالأرباح المستقبلية على استخدام البيانات المالية للمالك:

?توازن مبسط

?بيان التدفق النقدي (تقرير معاد تكوينه من قبل المثمن لمهام التحليل الاقتصادي لبنود الدخل والمصروفات).

يتم تلخيص نتائج التنبؤ في ميزانية الدخل والمصروفات لتشغيل الممتلكات. يتم اختيار أفق التنبؤ من قبل المالك ، ومع ذلك ، غالبًا ما يتم استخدام شروط ملكية الكائن.

يستخدم نهج الدخل ثلاث طرق رئيسية.

.طريقة رسملة إيجار الأرض.

وجدت هذه الطريقة تطبيقها لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المبنية. تم تطوير شروط تطبيق هذه الطريقة - إمكانية الحصول على إيجار الأرض من قطعة الأرض المقيمة.

تتضمن الطريقة تسلسل الإجراءات التالي:

?حساب إيجار الأرض الذي تم إنشاؤه بواسطة قطعة أرض ؛

?تحديد قيمة نسبة الرسملة المقابلة ؛

?حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض عن طريق رسملة إيجار الأرض.

الطريقة المتبقية للأرض.

تعتمد الطريقة المتبقية للأرض على طريقة التكلفة وطريقة رسملة الدخل. بشكل عام ، تعتمد الطريقة المتبقية على مبدأ الإنتاجية المتبقية و LNEI وتسمح لك بتحديد قيمة المكونات المختلفة للعقارات المدرة للدخل - المصالح المادية والقانونية والمالية. يتمثل جوهر الطريقة في رسملة صافي الدخل التشغيلي المرتبط بأحد المطابقات ، عندما تكون تكلفة المكونات الأخرى (الفوائد) معروفة.

عند تطبيق طريقة البقايا للأرض ، يجب معرفة ما يلي:

?تكلفة المباني والهياكل.

?صافي الدخل التشغيلي الناتج عن الأراضي والمباني والهياكل ؛

?معاملات الرسملة للأراضي والمباني والهياكل ، في حين ينبغي النظر في قطع الأراضي المبنية وتقييمها على أنها خالية من الشروط عندما يتم استخدامها بشكل أكثر فاعلية.

طريقة الاستخدام المقصود.

تعتمد طريقة الاستخدام المقصود ، مثل الطريقة المتبقية ، على مبدأ الإنتاجية المتبقية. جوهر الطريقة هو أنه في عملية تطبيقها ، يتم نمذجة تدفق التكاليف المرتبطة بتطوير قطعة أرض والدخل الذي ستولده قطعة الأرض المطورة. يتم خصم الفرق بين هذه الإيرادات والمصروفات ، التي تمثل الدخل المنسوب إلى الأرض (الدخل المتبقي) ، بالتتابع في تاريخ التقييم لتحديد قيمة حقوق الأرض التي يتم تقييمها. تسمى هذه الطريقة أيضًا طريقة التدفق النقدي المخصوم وطريقة تطوير المنطقة وطريقة التقسيم إلى أقسام.

يمكن استخدام الطريقة عند تقييم أي قطعة أرض لها احتمال تطوير (تطوير) - على الفور أو في المستقبل القريب. غالبًا ما تستخدم الطريقة للأراضي غير المطورة. ولكن من الممكن أيضًا استخدامه لتخصيص مكون الأرض من التكلفة الإجمالية لقطعة أرض مبنية بالفعل ، إذا كان التطوير هو أكثر أنواع استخدام الأراضي كفاءة.

ينطلق تطبيق الطريقة من حقيقة أن تطوير أي موقع يتم على مرحلتين: البناء والتنفيذ. من هنا ، يتم توقع التكاليف المرتبطة بإنشاء المنشأة والدخل من بيعها أو تأجيرها.

يتضمن استخدام الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

) تحليل خيار التطوير الأكثر كفاءة والاستخدام المربح لقطعة الأرض المبنية ؛

) إعداد التقديرات وتبرير التوقيت والجدول الزمني لإنشاء خيار التطوير المختار لقطعة الأرض ؛

) التنبؤ بالدخل من استخدام قطعة أرض مبنية ؛

) حساب التكاليف اللازمة لتلقي الدخل من استخدام قطعة أرض مبنية ؛

) تقييم تكلفة قطعة الأرض عن طريق خصم جميع التدفقات النقدية المرتبطة بتنفيذ المشروع من أجل الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض.

لتقييم القيمة الحالية للإيرادات والمصروفات المستقبلية ، يجب استخدام معدلات الخصم ، التي تم الحصول عليها على أساس تحليل معدلات العائد على رأس المال البديل للاستثمارات من حيث مستوى المخاطر.

قد يكون مصدر الدخل تأجير المباني والهياكل والمنشآت المتوقعة على قطعة الأرض ، أو بيعها عند الانتهاء من البناء في إطار زمني مقبول بأسعار السوق. يجب أن يتضمن تقدير جانب الدخل للمشروع في خيار تأجير العقارات تقديرًا لتكلفة بيع العقار في نهاية فترة ملكيته.

عند حساب تكلفة الأرض بهذه الطريقة ، من الممكن استخدام نماذج رياضية مختلفة لنمذجة تدفق الإيرادات والمصروفات ، والتي يعتمد اختيارها على أهداف التقييم ونوع الدخل والمصروفات والمعلومات المتاحة .

يمكن استخدام طريقة الاستخدام المقصود لتقدير القيمة الاستثمارية للأرض ، أي القيمة التي يلبي بها الدخل من حيازة الأرض معدل الفائدة الذي يحدده المستثمر ، أو القيمة التي تفي بمتطلبات المستثمر للعائد لمشروع معين. أحد خيارات تطبيق طريقة الاستخدام المقصود لتقييم الأرض (الأرض الشاغرة) هو طريقة اقتحام قطع الأراضي ، إذا كان تطويرها وبيعها اللاحق يعتبر الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. تستخدم هذه الطريقة أيضًا لتحديد قيمة الإقليم في تنفيذ الخيارات المختلفة لتنميتها من حيث ضمان المصالح العامة والحفاظ على البيئة الطبيعية وهي واحدة من العوامل الرئيسية في تحديد فعالية المشاريع التي تهدف إلى الحفاظ على الموارد الطبيعية والبيئة.

.نهج التكلفة. أحد الأساليب الرئيسية المستخدمة في التقييم المساحي للأرض. نهج التكلفة - مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة الممتلكات بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال الممتلكات ، مع مراعاة استهلاكها. يعتمد نهج التكلفة على مبدأ الاستبدال ، الذي يفترض أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل عقار أكثر من تكلفة بناء عقار مشابه في المنفعة للممتلكات التي يتم تقييمها.

وفقًا لنهج التكلفة ، يتم تحديد القيمة الإجمالية للعقار (Cob) كمجموع تكلفة قطعة أرض (Suz) وتكلفة الاستبدال (تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنتاج) للممتلكات (Cvs) مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم (ج):

يتكون تطبيق نهج التكلفة على تثمين العقارات من الخطوات التالية:

1المرحلة - تقييم القيمة السوقية للأرض ؛

2المرحلة - تقييم تكلفة الاستبدال (تكلفة الاستبدال) للمبنى الجاري تقييمه ، بما في ذلك تقييم مقدار ربح ريادة الأعمال ؛

3المرحلة - حساب أنواع التآكل المحددة ؛

4هذا p هو حساب التكلفة النهائية لكائن التقييم عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للإهلاك ، متبوعًا بزيادة القيمة الناتجة عن طريق تكلفة قطعة الأرض.

يعتمد تحديد قيمة قطعة الأرض التي هي جزء من العقار المقدر بطريقة التكلفة على افتراض أن استخدامها الأفضل والأكثر كفاءة خالية من التطوير. يعكس نهج التكلفة وجهة نظر إنشاء موضوع التقييم من وجهة نظر التكاليف المتكبدة. نهج التكلفة غير قابل للتطبيق عمليا للتقييم الذاتي لقطع الأراضي. يتضمن النهج تحديد التقييم التراكمي لتكلفة الموقع مع تحسينه (المباني والمرافق).

تمتلك روسيا موارد ضخمة من الأراضي ، والحل الناجح للمشاكل في مجال العلاقات القانونية المتعلقة بالأراضي ، وخلق شروط مسبقة لضمان النمو الاقتصادي في مواجهة مجموعة متنوعة من أشكال الملكية ، فضلاً عن زيادة تطوير الدعم القانوني للأرض إدارة. حسب الفن. 65 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي ، يتم دفع مقابل استخدام الأراضي في الاتحاد الروسي ، وبالتالي فإن تقييم الأرض وتحديد رسوم معقولة لها هو أحد المهام الرئيسية لإدارة الأراضي. من الأهداف التي لا تقل أهمية لتقييم قيمة قطع الأراضي إنشاء قاعدة خاضعة للضريبة. لأغراض الضرائب والأغراض الأخرى المنصوص عليها في القانون ، يتم إجراء تقييم مساحي للولاية.

يُفهم التقييم المساحي للولاية على أنه مجموعة من الإجراءات ، بما في ذلك قرار إجراء تقييم مساحي للدولة ، وتشكيل قائمة بأشياء التقييم ، واختيار مقاول العمل ، وتحديد القيمة المساحية وإعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية ، وكذلك الموافقة على نتائج تحديد القيمة المساحية. إدخالها في السجل العقاري للدولة ولفت انتباه دافعي الضرائب إليها.

التقييم المساحي للدولة هو مجموعة من الإجراءات القانونية والإدارية والفنية التي تهدف إلى تحديد القيمة المساحية.

في الوقت الحاضر ، يعتمد نظام التقييم المساحي للدولة على وجود قاعدة منهجية مُشكَّلة تضمن عملية تنفيذه. هذه القاعدة المنهجية هي طرق التقييم المساحي للدولة لجميع الفئات المعتمدة بأوامر من وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي والمبادئ التوجيهية التقنية ، وهي مبادئ توجيهية عملية لتطبيق هذه الأساليب. تعتمد جميع طرق التقييم المساحي للدولة على مناهج وطرق لتقييم القيمة السوقية للعقار.

أهداف التقييم المساحي للدولة هي قطع أراضي لجميع فئات الأراضي ، ومنذ عام 2011 ، في 12 كيانًا مكونًا من الاتحاد الروسي ، تم تنفيذ العمل لتحديد القيمة المساحية لمشاريع البناء الرأسمالية. إن نطاق تطبيق نتائج التقييم المساحي للدولة واسع جدًا. أولاً ، تعد القيمة المساحية لقطعة الأرض أحد معايير تكوين ضريبة الأرض. حسب الفن. 391 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم تعريف القاعدة الضريبية لقطعة الأرض على أنها قيمتها المساحية. بالإضافة إلى ذلك ، يتم استخدام القيمة المساحية لحساب مدفوعات الإيجار لأراضي الولاية والبلدية ، لتحديد سعر استرداد الأرض وسعر البدء أثناء تقديم العطاءات ، لتحديد الإمكانات الضريبية للبلديات من أجل تحديد مقدار الإعانات و الإعانات.

يعتمد التقييم المساحي للدولة على تصنيف الأرض حسب الغرض ونوع الاستخدام الوظيفي ويتم تنفيذه مع مراعاة بيانات الأرض والتخطيط الحضري والغابات والمياه وغيرها من المساحات. يتم تطبيق طرق تقييم مختلفة على فئات مختلفة من الأراضي وأنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي ، اعتمادًا على العوامل التي تؤثر على تقييمها. بشكل عام ، هذه طرق تقييم جماعي تعتمد على نظام التقييم الشامل وتتضمن طريقة مقارنة السوق ، بالإضافة إلى طرق الدخل والتكلفة. لذلك ، على سبيل المثال ، يتم إجراء التقييم المساحي للدولة في المستوطنات الحضرية والريفية وجمعيات البستنة والبستنة والداشا على أساس التحليل الإحصائي لأسعار السوق وغيرها من المعلومات حول العقارات. حتى الآن ، كان التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية قائمًا على رسملة إيرادات الإيجار.

يتم تنفيذ التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية وفقًا للنظام المعمول به من أجل ضمان مؤشرات موحدة لقابلية المقارنة للتقييم المساحي في جميع أنحاء الاتحاد الروسي.

الغرض الرئيسي من تقييم الأراضي الزراعية هو تحديد القيمة المساحية لجميع الأراضي الموجودة على أراضي الاتحاد الروسي من أجل فرض ضرائب على هذه الأراضي من خلال الضرائب والإيجارات والمدفوعات الأخرى في معاملات بيع الأراضي.

أهداف هذا التقييم هي الأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والمناطق الإدارية ، وملكية الأراضي (استخدام الأراضي) للكيانات القانونية والأفراد. ملامح تقييم الأرض.

عند تقييم القيمة السوقية للأراضي الزراعية باستخدام طريقة رسملة إيجار الأراضي وطريقة المقارنة ، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار الخصائص الزراعية الطبيعية لقطع الأراضي ، وكذلك تأثير مصادر التلوث البشرية. تشمل الخصائص الزراعية الرئيسية ما يلي:

خصائص جودة الطبقة

الخصائص النوعية لموقع الأراضي الزراعية (تضاريس ، رطوبة ، مناخ محلي).

بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي رقم 445 بتاريخ 20 سبتمبر 2010 ، تم اعتماد النقاط الرئيسية للتقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية. لأغراض التقييم المساحي للدولة ، يتم تقسيم الأراضي الزراعية إلى ست مجموعات وفقًا لغرضها الوظيفي وخصائص تكوين دخل الإيجار (الشكل 5).

الشكل 5 - مجموعات الأراضي الزراعية

يغطي التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية لكل مجموعة من مجموعات الأراضي الست. يعتمد التقييم المساحي على إيجاد القيمة المساحية للأراضي الزراعية. تُفهم الأرض الزراعية على أنها منطقة تستخدم بانتظام لعدد من الأغراض المحددة التي لها خصائص طبيعية وتاريخية محددة.

نص المرسوم على أن القيمة المساحية لقطع الأراضي الواقعة في التقسيم الفرعي للأراضي الزراعية هي اعتبارًا من 1 يناير من نفس العام عندما تم تنفيذ التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية على أراضي الكيان المكون للاتحاد الروسي.

يتم إنشاء القيمة المساحية لقطع الأراضي التي تم تضمينها في تقسيم الأراضي الزراعية على النحو التالي. وضع قائمة بقطع الأراضي كجزء من الأراضي الزراعية. يتم إنشاء قائمة قطع الأراضي هذه كجزء من الأراضي الزراعية من قبل الإدارة الإقليمية للهيئة التنفيذية الفيدرالية التي تؤدي وظائف تقديم الخدمات في مجال تقييم الأراضي المساحية للدولة للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير من نفس العام عندما تم إجراء تقييم الأراضي المساحية للدولة للأغراض الزراعية. يجب أن تتضمن القائمة المقدمة معلومات حول جميع قطع الأراضي الواقعة في المنطقة التي تم تقييمها ، ولا يُسمح بالاعتراف بغياب الخصائص المحاسبية لقطع الأراضي المدرجة في القائمة ، ووجود بيانات متضاربة.

يعد التقييم المساحي للأراضي الزراعية ضروريًا لتبرير ضريبة الأرض والإيجار والأغراض الأخرى التي ينص عليها القانون.

الهدف من التقييم هو الأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والمناطق الإدارية ، وملكية الأراضي (استخدام الأراضي) للكيانات القانونية والأفراد.

تُفهم الأرض الزراعية على أنها أرض تستخدم بشكل منهجي لأغراض معينة ولها خصائص طبيعية وتاريخية محددة. كجزء من الأراضي الزراعية ، تتميز الأراضي الصالحة للزراعة ، والمزارع المعمرة ، وحقول القش ، والمراعي ، والمراعي.

الأرض الصالحة للزراعة هي أرض زراعية تُستخدم بشكل منهجي للمحاصيل ، بما في ذلك محاصيل الحشائش المعمرة ، وكذلك المحاصيل النظيفة.

هايفيلد - الأراضي الزراعية ، والتي تستخدم بشكل منهجي لجمع التبن. توجد حقول القش في المستنقعات والسهول الفيضية والمرتفعة.

المراعي - الأراضي الزراعية التي يتم استخدامها بشكل منهجي لرعي الحيوانات ، وكذلك الأراضي المناسبة لرعي الماشية التي لا تستخدم في صناعة الحشيش وليست مراحة.

الأرض البور - قطعة أرض كانت تستخدم سابقًا للأراضي الصالحة للزراعة ولم يتم استخدامها لأكثر من عام ، بما في ذلك الأراضي البور.

يوضح الشكل 6 مراحل التقييم المساحي للأراضي الزراعية.

الشكل 6 - مراحل التقييم المساحي للأراضي الزراعية

في المرحلة الأقاليمية الأولى ، يتم تقديم الهيئات الإقليمية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي مع القيم المساحية لـ 1 هكتار من الأراضي الزراعية والمعايير الأساسية (الإنتاجية والتكاليف التقديرية) للتقييم داخل الكيانات المكونة للاتحاد الروسي . في المرحلة الأولى المشتركة بين الأقاليم لتقييم الأراضي الزراعية ، تم تحديد المؤشرات الأساسية التالية: الإنتاجية التقديرية والتكاليف التقديرية وسعر الإنتاج الإجمالي ودخل الإيجار المقدّر والقيمة المساحية.

المرحلة الثانية هي التقييم المساحي للأراضي الزراعية في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي من خلال المناطق الإدارية وحيازات الأراضي. الشرط الضروري للمرحلة الثانية من التقييم المساحي للدولة هو امتثال متوسط ​​القيمة المساحية المرجح لجميع الأراضي الزراعية بالقيمة التي تم الحصول عليها كنتيجة للمرحلة الأولى. يتم تنفيذ المرحلة الثانية من التقييم المساحي للأراضي الزراعية داخل الكيانات المكونة للاتحاد الروسي على أساس المؤشرات التقديرية الأساسية للإنتاجية والتكاليف المحددة في المرحلة الأولى ، والتي تضمن إمكانية مقارنة نتائج التقييم في جميع أنحاء الإقليم من الاتحاد الروسي. تسلسل التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية في المرحلة الثانية (الشكل 10).

في ظل وجود منطقة طبيعية واقتصادية لإقليم أحد الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، فإن المؤشرات التقديرية الأساسية لإنتاجية الأراضي الزراعية وتكاليف استخدامها ، محسوبة في المتوسط ​​لكيان مكون من الاتحاد الروسي في يتم تمييز المرحلة الأولى من التقييم المساحي حسب مناطق تقييم الأراضي. المعلومات الأولية لتنفيذ العمل هي بيانات مسوحات التربة ومواد الجولة الرابعة من أعمال تقييم الأراضي وتقييم الأراضي في المزرعة. تم تعيين كل منطقة إدارية في عملية الجولة الرابعة من أعمال تقييم الأراضي إلى منطقة محددة. تم تشكيل مناطق التقييم على أساس تجانس أنواع التربة وتقنيات زراعة المحاصيل والظروف المناخية ومستوى التنمية الاقتصادية للإقليم (الشكل 7).

الشكل 7 - أساس المعلومات للتقييم المساحي للدولة

يتضمن التقييم المساحي للأراضي الزراعية حساب مؤشرات متكاملة لخصوبة التربة ، والخصائص التكنولوجية والموقع من أجل تحديد ، على أساسها ، دخل الإيجار المقدّر والقيمة المساحية للأراضي الزراعية.

من المؤشرات الأساسية لخصوبة التربة درجة البونيت (مجموع درجة التربة) ، والتي تُستخدم لحساب الناتج الإجمالي وتكاليف موضوع التقييم.

تُحسب الخصائص التكنولوجية للأراضي الزراعية التي تخضع للتقييم مع مراعاة كثافة الطاقة للتربة ، والتضاريس ، والحجر ، والكونتور ، وبُعد الحقول عن المركز الاقتصادي. يتم تحويل القيم الفيزيائية للخصائص التكنولوجية لشيء معين من التقييم إلى نقاط ومعاملات على مقاييس خاصة. بناءً على مقاييس تقييم الخصائص التكنولوجية الفردية واعتماد التكاليف عليها ، يتم حساب مؤشر عام - مؤشر الخصائص التكنولوجية لأشياء التقييم.

يتميز موقع موضوع التقييم بمؤشر للمسافة المعادلة ، يتم تحديده مع مراعاة المسافة من نقاط بيع المنتجات الزراعية وقواعد التوريد للموارد المادية والتقنية ، وكذلك شروط النقل لنقل البضائع.

يتكون دخل الإيجار المقدّر من هكتار واحد من الأراضي الزراعية من جزأين - دخل إيجار متفاوت ومطلق. يأخذ دخل الإيجار التفاضلي في الاعتبار خصوبة التربة وخصائصها التكنولوجية وموقع الكائن المقدر. إذا كان هذا الدخل سالبًا ، فيفترض أنه صفر. تم تحديد قيمة الدخل الإيجاري المطلق في المرحلة الأولى بين الأقاليم.

يتم تحديد القيمة المساحية لـ 1 هكتار من الأراضي الزراعية لغرض التقييم داخل موضوع الاتحاد الروسي بضرب الدخل الإيجاري التقديري في فترة رسملتها ، وهي 33 عامًا.

يتم تنفيذ التقييم المساحي للولاية للأراضي الزراعية داخل حدود المزارع الجماعية ومزارع الدولة ، حيث تم تنفيذ الجولة الرابعة من تقييم الأراضي. يتم تلخيص معلومات تقييم الأراضي لأشياء التقييم من قبل المقاطعات الإدارية ومقاطعات تقييم الأراضي وموضوع الاتحاد الروسي.

منهجية تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية موضحة في الشكل 8. يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض بضرب المؤشر المحدد للقيمة المساحية لقطعة الأرض في مساحتها.

للأراضي الزراعية المناسبة للأراضي الصالحة للزراعة ، وحقول القش ، والمراعي التي يشغلها المراحون اعتبارًا من تاريخ التقييم المساحي للدولة (المزارع المعمرة ، والطرق على مستوى المزرعة ، والاتصالات ، ومزارع الغابات المصممة لحماية الأرض من التأثير السلبي (الضار) الظواهر الطبيعية والبشرية والاصطناعية ، وكذلك المسطحات المائية) التي تهدف إلى ضمان الأنشطة في المزرعة ، وتحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأرض يحدد التسلسل الضروري للإجراءات:

الشكل 8 - تسلسل التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية في المرحلة الثانية

) تجميع قائمة أصناف التربة والمساحة التي يشغلها كل منها.

) تجميع في ملف تعريف أصناف التربة قائمة بجميع المحاصيل التي يمكن زراعتها.

) اختيار أنواع التربة في الملف الشخصي بناءً على قائمة المحاصيل ذات الدورات المحصولية المقبولة ، والتي تتميز بمجموعة من المحاصيل ، وتناوبها ، وعدد الحقول التي يشغلها كل محصول ، والعدد الإجمالي لحقول تناوب المحاصيل ؛

) تحديد المحصول القياسي لكل محصول من قائمة المحاصيل في ملف أنواع التربة ؛

) تحديد سعر السوق لكل محصول من مجموعة المحاصيل ؛

) حساب الدخل الإجمالي لكل وحدة مساحة لكل محصول من نطاق المحاصيل كمنتج من محصولها القياسي وسعر البيع المتوقع للمنتج.

) إيجاد التكاليف لكل وحدة مساحة لزراعة وحصاد كل محصول من تكوين وتشكيلة المحاصيل ؛

) حساب الدخل الإجمالي لكل وحدة مساحة لكل دورة محصول عن طريق جمع منتجات الدخل الإجمالي المحدد لمحاصيل الدورة المحصولية وعدد الحقول التي تشغلها المحاصيل ، وقسمة النتيجة على العدد الإجمالي لحقول تناوب المحاصيل ؛

) حساب التكاليف لكل وحدة مساحة لكل دورة محصول عن طريق جمع منتجات تكاليف الوحدة لزراعة محاصيل الدورة المحصولية وعدد الحقول التي تشغلها المحاصيل ، وقسمة النتيجة على العدد الإجمالي لحقول تناوب المحاصيل ؛

) حساب في ملف تعريف أنواع التربة للتكاليف لكل وحدة مساحة للحفاظ على خصوبة التربة لكل دورة محصولية ؛

) يتم الحساب في سياق أصناف التربة في تكوين قطعة الأرض للمؤشر المحدد لإيجار الأرض لكل دورة محصول عن طريق طرح قيمة الدخل الإجمالي المحدد من قيمة التكاليف المحددة للزراعة ، والقيمة من التكاليف المحددة للحفاظ على خصوبة التربة وربح الشخص الذي يقوم بأنشطة ريادية في الزراعة ؛

) تحديد ملف تعريف أصناف التربة في تكوين قطعة الأرض للقيمة القصوى لمؤشر محدد لإيجار الأرض من المؤشرات المحددة لإيجار الأرض لتناوب المحاصيل ؛

) تحديد قيمة معامل رسملة إيجار الأرض ؛

) حساب المؤشر المحدد للقيمة المساحية لكل صنف تربة في تكوين قطعة الأرض بقسمة المؤشر المحدد لإيجار الأرض لصنف التربة على معامل الرسملة ؛

) حساب المؤشر المحدد للقيمة المساحية للأرض في تكوين قطعة الأرض كمتوسط ​​مرجح لمساحة أنواع التربة لمؤشرات محددة للقيمة المساحية لأصناف التربة.

يتكون التقييم المساحي للأراضي الزراعية من مرحلتين رئيسيتين:

1.التقييم المساحي للأراضي الزراعية على أراضي الاتحاد الروسي. يتم تنفيذ المرحلة الأولى من التقييم المساحي للأراضي الزراعية من أجل تحديد القيمة المساحية لهكتار واحد من الأراضي الزراعية على أراضي الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ويتم تطوير تسلسل معين من التقييم المساحي.

عند إجراء تقييم مساحي للأراضي الزراعية على مستوى رعايا الاتحاد الروسي ، يتم تحديد المؤشرات التالية لكل هكتار من الأراضي الزراعية:

.الإنتاجية المقدرة

.تكاليف التقييم

.سعر الإنتاج من الناتج الإجمالي ودخل الإيجار المقدر ؛

.مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

تُعد تكاليف الإنتاجية والتقييم المقدرة بمثابة المعايير الأساسية للتقييم المساحي للأراضي الزراعية ضمن موضوع الاتحاد الروسي.

التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي. يتم إجراء التقييم المساحي للأراضي الزراعية في كيان مكون من الاتحاد الروسي على أساس المؤشرات الأساسية لتقييم الإنتاجية والتكاليف ، والتي تم تحديدها في المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة ، مما يضمن إمكانية مقارنة نتائجها في جميع أنحاء الدولة. الاتحاد الروسي. لهذه الأغراض ، تم تحديد ما يلي لمناطق تقييم الأراضي:

?الإنتاجية الفعلية لـ 1 هكتار من الأراضي الزراعية بناءً على غلة المحاصيل الزراعية الرئيسية وحقول القش ، والتكاليف الفعلية لاستخدام هكتار واحد من الأراضي الزراعية يتم حسابها أيضًا. يتم إجراء حسابات مؤشرات الإنتاجية والتكاليف لمناطق تقييم الأراضي وفقًا للبند 2.1 ،

?طرق التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية على مستوى رعايا الاتحاد الروسي ؛

?تُحسب معاملات التمايز بين المؤشرات الأساسية المقدرة للإنتاجية والتكاليف ، التي تم إنشاؤها لموضوع الاتحاد الروسي بناءً على نتائج المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة ، للمناطق المقيمة بالأراضي من خلال عزو مؤشرات الإنتاجية المشار إليها وتكاليف الأراضي المقيمة لمؤشرات مماثلة تم تطويرها لموضوع الاتحاد الروسي ؛

?يتم تحديد المؤشرات التقديرية الأساسية للإنتاجية والتكاليف للمناطق المقيمة بالأراضي بضرب المؤشرات التقديرية الأساسية المماثلة الموضوعة للكيان المكون للاتحاد الروسي في المرحلة الأولى من التقييم المساحي للدولة من خلال معاملات التمايز بين التكلفة والإنتاجية المحسوبة للأرض- مناطق قيمة.

تم العثور على مناطق أصناف التربة ، والتي هي جزء من قطعة الأرض ، من خلال نسبة حدود أنواع التربة ، التي تم إنشاؤها على أساس خرائط التربة ، وحدود قطع الأراضي ، والتي يتم تضمينها في تكوين الأراضي الزراعية ، يتم تحديدها على أساس البيانات من السجل العقاري للولاية.

يتم احتساب تكاليف الوحدة لزراعة وحصاد المحاصيل الزراعية على أساس الخرائط التكنولوجية ومتوسط ​​أسعار السوق السنوية.

يتم تحديد مقدار ربح صاحب المشروع من قبل المثمن على أساس البيانات الإحصائية حول توزيع الأرباح بين مالك الأرض الزراعية ورجل الأعمال حسب الصناعة في الموضوع ذي الصلة للاتحاد الروسي.

يتم حساب معامل الرسملة على أساس متوسط ​​نسبة السوق لإيجار الأرض وسعر السوق لقطع الأراضي كجزء من الأراضي الزراعية.

بالنسبة للأراضي الزراعية غير الصالحة للزراعة ، ولكنها تستخدم لزراعة أنواع معينة من المحاصيل الصناعية (المزارع المعمرة ، التوت ، الشاي) ، تؤخذ المؤشرات المحددة للقيمة المساحية للأرض مساوية للمؤشرات المحددة للقيمة السوقية لهذه الأراضي المحددة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بشأن نشاط التقييم.

بالنسبة للأراضي الزراعية التي تشغلها المباني والهياكل والهياكل المستخدمة في الإنتاج والتخزين والمعالجة الأولية للمنتجات الزراعية ، فإن تحديد مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأراضي الزراعية يحدد التسلسل التالي من الإجراءات:

تجميع قطع الأراضي داخل الحدود التي تقع عليها هذه الأراضي ؛

تحديد قطعة الأرض المرجعية داخل كل مجموعة ؛

تحديد القيمة السوقية للأرض كجزء من قطعة أرض مرجعية ؛

حساب مؤشرات محددة للقيمة المساحية لهذه الأراضي.

يتضمن حساب قطعة الأرض المرجعية التأكيد في كل مجموعة على قطعة أرض لها خصائص في ملف تعريف عوامل التكلفة الموجودة في الفاصل الزمني النموذجي. بالنسبة للأراضي الزراعية التي تقع عليها الغابات ، يتم وضع مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأرض في مقدار متوسط ​​قيمة المؤشر المحدد لكيان مكون من الاتحاد الروسي.

يتم إجراء التقييم المساحي للدولة وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". يحدد قانون أنشطة التقييم الإجراءات التالية لإجراء التقييم المساحي للدولة (الشكل 9).

يتم تنفيذ التقييم المساحي للولاية من قبل مكتب الخدمة الفيدرالية للتسجيل الحكومي ، والسجل العقاري ورسم الخرائط ، والهيئات والمؤسسات الإقليمية التابعة له والمنظمات الخاضعة لولايتها. بالإضافة إلى ذلك ، قد يشارك في مثل هذا التقييم الأشخاص الذين لديهم شهادة تأهيل لمهندس مساحي ، أو ممن هم مثمنون وأعضاء في إحدى المنظمات ذاتية التنظيم.

يتم تنفيذ التقييم المساحي للدولة من أجل تحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي التي لها غرض مختلف.

عند تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية ، يجب أن يسترشد المثمن بالمتطلبات الإضافية و (أو) إجراءات التقييم التي وضعها معيار التقييم الفيدرالي رقم 4 "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية".

الشكل 9 - مخطط التقييم المساحي للدولة

تُفهم القيمة المساحية على أنها القيمة السوقية للممتلكات ، التي تم تحديدها في عملية التقييم المساحي للدولة ، والتي تحددها طرق التقييم الشامل ، أو إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية من خلال طرق التقييم الشامل ، يتم تحديد القيمة السوقية بشكل فردي لعقار معين وفقًا للتشريع الخاص بنشاط التقييم.

القانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 25 أغسطس 1999 رقم 945 "بشأن تقييم الأراضي العقارية الحكومية" ، وفقًا لـ قواعد إجراء تقييم الأراضي العقارية الحكومية ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 8 أبريل 2000 رقم 316 ، أصدرت إدارة علاقات الأراضي والممتلكات في إقليم كراسنودار الأمر "بشأن الموافقة على نتائج تحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي من أراضي المستوطنات في إقليم كراسنودار "بتاريخ 22 نوفمبر 2011 ، رقم 1756. ووفقًا لهذا الأمر ، تمت الموافقة على ما يلي:

?نتائج تحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي من أراضي المستوطنات في إقليم كراسنودار ؛

?متوسط ​​قيم مؤشرات محددة للقيمة المساحية للأرض في سياق الأحياء المساحية كجزء من أنواع الاستخدام المسموح به للأراضي في مستوطنات إقليم كراسنودار ؛

?المستوى المتوسط ​​للقيمة المساحية للأرض في المستوطنات في سياق المناطق البلدية (المناطق الحضرية) في إقليم كراسنودار. يظهر متوسط ​​مستوى القيمة المساحية للأراضي الزراعية في إقليم كراسنودار في الجدول 1.

الجدول 1 - متوسط ​​مستوى القيمة المساحية للأراضي الزراعية في سياق المناطق البلدية (المناطق الحضرية) لإقليم كراسنودار

No. Name of the municipal district (urban district). Agricultural land 1 sq. m./ rub. ,7211Калининский район7,1512Каневской район9,9013Кореновский район12,4814Красноармейский район8,4715Крыловский район7,8216Крымский район5,9317Курганинский район11,6618Кущевский район7,4919Лабинский район6, 7120Ленинградский район102421Мостовский район1,6022Новокубанский район10,3523Новопокравский район8,4224Отрадненский район4,7025Павловский район8,6726Приморско-Ахтарский район10,8127Северский District 5.5028 Seversky District 7.5929 Staromisky District 7.2830 Tbilisi District 12.0431 Temryuksky District 7.7432 Timashevsky District 12.0633 Tikhoretsky District 9.4234 Tuapse District 10.4035 Uspensky District 6.1236 Ust- منطقة لابينسكي 12.7037 حي شربينوفسكي 1 مدينة أربيبا 7.6838 مدينة كورما 3 р10.6640 مدينة منتجع Gelendzhik 7.1441 مدينة Goryachiy Klyuch3.6042 مدينة كراسنودار 11.5043 مدينة نوفوروسيسك 1.6444 مدينة منتجع سوتشي 6.97

3 تحسين جودة تقييم القيمة المساحية للأراضي الزراعية

اعتبارًا من 1 يناير 2013 ، تعمل أكثر من 24000 بلدية على أراضي الاتحاد الروسي.

ينص البند 1 من المادة 52 من القانون الاتحادي الصادر في 6 أكتوبر 2003 رقم 131-FZ "بشأن المبادئ العامة لتنظيم الحكم الذاتي المحلي في الاتحاد الروسي" بوضوح على حق كل بلدية في أن يكون لها ميزانيتها الخاصة. الميزانية المحلية هي شكل من أشكال تشكيل وإنفاق الأموال للسنة المالية التالية ، وتهدف إلى الوفاء بالتزامات الإنفاق للبلدية المقابلة.

نتيجة للتغييرات في تشريعات الميزانية والضرائب على مدى السنوات الثلاث الماضية ، بقيت ضريبتان فقط من بين الضرائب المحلية التي تشكل القاعدة المالية للميزانيات المحلية على نفقتها الخاصة: ضريبة الأراضي وضريبة الملكية على الأفراد. ومع ذلك ، وكما تظهر التجربة الأجنبية ، فإن الأمن المالي للبلديات لا يتحدد بعدد الضرائب المحلية ، ولكن بمستوى أهميتها الاقتصادية ، والأهم من ذلك ، من خلال ربطها بالقاعدة الضريبية التي تعكس نتائج النشاط الاقتصادي في البلاد. أراضي البلدية. ولكن في ظل الظروف الروسية الحالية ، فإن التنظيم القانوني الحالي وممارسة عملية الموازنة على المستوى المحلي ليس لها عمليًا ما سبق الإلزام ، وبالتالي تنأى بنفسها عن مهام تحفيز نشاط الحكومات المحلية في التنمية الاقتصادية للأقاليم و ، على هذا الأساس ، لتعزيز إيراداتهم ، والضرائب في المقام الأول ، والإمكانات.

تم تثبيت الإيرادات من ضريبة الأراضي وضريبة الممتلكات الشخصية على الميزانيات المحلية بمبلغ 100٪ ، وتوفر في الواقع أموالًا أقل بكثير مما كان متوقعًا ولا تغطي جزءًا كبيرًا من التزامات الإنفاق. وفقًا للفصل. 31 "ضريبة الأرض" يتم احتساب ضريبة الأرض على أساس القيمة المساحية لقطع الأراضي. ومع ذلك ، بسبب القواعد القانونية غير المنظمة من الناحية التشريعية لتطبيق معاملات المضاعفة على معدلات ضريبة الأراضي ، فقد انخفض معدل تحصيل هذه الضريبة.

توصيات التقييم. لا ينبغي أن يتعارض تقييم الأراضي الزراعية مع المبادئ الأساسية لتقييم القيمة السوقية. أساس تقدير قيمة الأرض الزراعية هو اتفاق بين المثمن والعميل.

يجب أن يحتوي العقد على:

أسباب إبرام العقد

نوع نطاق التقييم

نوع القيمة المحددة

مكافأة نقدية لتقييم بروفيدانس

معلومات حول تأمين المسؤولية المدنية من قبل المثمن.

يجب تقديم نتائج التقييم في شكل تقرير تقييم مكتوب. يجب أن يتضمن التقرير:

?تاريخ التجميع والرقم التسلسلي للتقرير ؛

?أسباب التقييم ؛

?العنوان القانوني ومعلومات حول المثمن ؛

?الوصف الدقيق للكائن التقييم والتفاصيل والقيمة الدفترية للكائن ؛

?معايير التقييم

?تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم وقيمته النهائية ؛

?تاريخ تحديد قيمة كائن التقييم ؛

?قائمة الوثائق التي يستخدمها المثمن وتحديد الخصائص الكمية والنوعية لأشياء التقييم

استنتاج

تم النظر في تقييم الأراضي الزراعية كنوع من النشاط بشكل شامل في الأطروحة في شكل آلية لتقدير قيمة الأراضي الزراعية ، والتي نعني بها مجموعة من الأشياء والأهداف والمبادئ والنهج والأساليب والإجراءات والأنواع وأدوات ومؤسسات التقييم ، نتيجة التفاعل وهو رأي موضوعي ومهني حول قيمة الأرض.

يجب أن يستند تقييم قيمة الأراضي الزراعية إلى مبادئ التقييم ، والتي تعكس الاتجاه والاتجاهات في سلوك الكيانات الاقتصادية في بيئة السوق.

توضح الورقة أنه عند تقييم القيمة السوقية للأراضي الزراعية ، من الممكن استخدام طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التوزيع على أساس النهج المقارن ، وطريقة التخصيص ، والتي تعتمد على نهج المقارنة والتكلفة ، ورسملة إيجار الأرض طريقة وطريقة الاستخدام المقصود ، بناءً على نهج الدخل ، والطريقة المتبقية ، بالإضافة إلى الدخل باستخدام نهج التكلفة. أظهرت دراسة مزايا وعيوب كل طريقة أن أفضل طريقة لتقدير قيمة الأرض الزراعية هي طريقة مقارنة المبيعات. ومع ذلك ، فإن استخدامه صعب بسبب تخلف هذا السوق في الاتحاد الروسي. سيكون الاستخدام الأكثر كفاءة للنهج المقارن في المناطق ذات معدل دوران متطور للأراضي الزراعية (في منطقة الزراعة النشطة التقليدية ، بالقرب من المستوطنات الكبيرة ، وما إلى ذلك).

يحتوي نهج التكلفة ، على الرغم من بساطته النسبية والإمكانية الواضحة لاستخدامه على نطاق واسع ، على تناقض جوهري فيما يتعلق بمعظم الأراضي الزراعية - فكلما كانت الخصائص الطبيعية للأرض أفضل ، انخفض التقييم وفقًا لمفهوم التكلفة ، يمكن أن تستقبل الأرض (تتطلب أفضل أنواع تربة chernozem تكاليف أقل للاستخدام الزراعي مقارنة بالموقع المشابه الموجود في تربة podzolic المشبعة بالمياه). لذلك ، فإن استخدام نهج التكلفة للأراضي الزراعية يكون منطقيًا فقط إذا كانت هناك تحسينات كبيرة في الموقع (مرافق البنية التحتية ، ومرافق تخزين ومعالجة المنتجات الزراعية ، وما إلى ذلك).

لتقييم موضوعي لقيمة الأرض في المناطق النائية ، من الممكن استخدام نهج الدخل ، في المقام الأول طريقة رسملة إيجار الأرض.

في سياق تشكيل سوق الأراضي ، وغموضه ، وعدم كفاية المعلومات حول بيع قطع الأراضي ، فإن الأهم هو التقييم الشامل للأراضي الزراعية. إنه يجعل من الممكن تشكيل نهج لتحليل النطاق الكامل للمعلومات المتاحة ، يتم تنفيذه من أجل ضمان تنفيذ سياسة الدولة للاستخدام الفعال والعقلاني وإدارة موارد الأراضي والعقارات الأخرى في مصالح تقوية الاقتصاد الوطني ، وفرض ضرائب موضوعية على الأراضي ، وتنمية الأراضي. ومع ذلك ، لا يمكن لتقنية التقييم الشامل أن تضمن تنفيذ عدد من الإجراءات المعيارية اللازمة لتحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض (تحديد الطريقة الأفضل والأكثر فاعلية لاستخدام قطعة الأرض ، مع مراعاة نسبة العرض والطلب و خصائص المستهلك الفردية للممتلكات التي يتم تقييمها في تاريخ محدد ، وما إلى ذلك). يتم تنفيذ ذلك في إطار تقييم فردي باستخدام خوارزمية معينة ، والتي تتضمن رسملة إيجار الأرض.

يتم إجراء التقييم المساحي في وقت واحد ووفقًا لمنهجية واحدة لكامل أراضي الاتحاد الروسي (موضوع الاتحاد الروسي) باستخدام ، كقاعدة ، نهج منهجي واحد ، يعمل كأساس لتشكيل نظام مدفوعات الأراضي والتطوير الفعال للعلاقات العقارية. هذا هو الاختلاف الرئيسي بين التقييم المساحي وأنواع التقييم الأخرى ، إلى جانب استخدام نتائجه بشكل أساسي للأغراض الضريبية وفترة زمنية أطول من نتائجها - 3-5 سنوات.

حتى الآن ، تم وضع توصيات منهجية للتقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية ، والتي تعكس جزئيًا مناهج السوق لتحديد القيمة السوقية. وفقًا للتوصيات المنهجية ، فإن القيمة المساحية هي قيمة محسوبة من الناحية النقدية ، والتي تعكس فكرة قيمة (منفعة) قطعة الأرض لجميع المشاركين في السوق عند استخدامها. يجب أن تعكس القيمة المحسوبة كجزء من التقييم الشامل القيمة السوقية الحقيقية في ظروف تطوير السوق والاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. في الواقع ، تصف هذه التوصيات عملية التقييم الشامل للأراضي للأغراض الضريبية. وتجدر الإشارة إلى أن التقييم الشامل مصمم ليس فقط لتحديد القيمة للأغراض الضريبية ، ولكن أيضًا لأغراض الإيجار والضمانات وما إلى ذلك.

النتائج العلمية والعملية الرئيسية لبحوث الدبلوم هي كما يلي:

تحديد تطور سوق الأراضي في الاتحاد الروسي ، وخاصة تشكيل الأسعار والقيمة السوقية لقطع الأراضي ؛

تحديد خصائص الأراضي الزراعية كهدف للتقييم ؛

تحديد القيمة المساحية للأراضي الزراعية ؛

تطوير وتحليل الأساليب المنهجية لتقييم قيمة الأراضي الزراعية ؛

الصيانة والمهام والمنهجية لتقدير القيمة المساحية للأراضي الزراعية ؛

تطوير تحسين جودة تقييم القيمة المساحية للأراضي الزراعية.

القيمة السوقية المساحية للأرض

قائمة المصادر المستخدمة

1. رسالة الميزانية من رئيس روسيا إلى الجمعية الفيدرالية للاتحاد الروسي بشأن سياسة الميزانية في 2008-2010 (تاريخ الوصول 15.04.2014).

قانون الميزانية للاتحاد الروسي. الإصدار الأخير. م .: يورات عزدات ، 2009 (تمت الزيارة في 15/4/2014).

قانون الأراضي للاتحاد الروسي. M: Omega-L، 2006. (مع التغييرات والإضافات اللاحقة) (تمت الزيارة في 15/04/2014).

4. سوق الأراضي في روسيا

5. منهجية للتقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية على مستوى الكيانات المكونة للاتحاد الروسي / لجنة الدولة للاتحاد الروسي لسياسة الأراضي. م ، 2000 (تمت الزيارة في 15/04/2014).

7. تقييم الأراضي الزراعية في الاتحاد الروسي

سعر الأرض. ميزات التسعير في سوق الأراضي

9. قرار حكومة المنطقة رقم 304 "بشأن تنظيم تسجيل حقوق قطع الأراضي ذات الملكية المشتركة وتحسين كفاءة الضرائب على الأراضي الزراعية" (تاريخ الوصول 20/4/2014).

قواعد التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية في كيان مكون من الاتحاد الروسي.موسكو: جوسكومزم ، 2000.

أمر وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 16 سبتمبر 2008 رقم 95 ن "بشأن الموافقة على نماذج الإقرار الضريبي وحساب الضريبة للمدفوعات المقدمة على ضريبة الأرض وإجراءات ملئها" (تاريخ الوصول 20.04 . 2014).

الأمر "بشأن الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي" "المفاهيم العامة للتقييم ، ومقاربات ومتطلبات التقييم" (FSO N 1) بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256 (تم الوصول إليه في 20.04.2014).

المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 25 أغسطس 1999 رقم 945 "بشأن التقييم المساحي للدولة للأراضي" (تاريخ الوصول 20.04.2014).

قواعد إجراء التقييم المساحي للدولة ، تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 8 أبريل 2000 رقم 316 (تاريخ الوصول 20.04.2014).

القانون الاتحادي المؤرخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (تم الاطلاع عليه في 20 أبريل / نيسان 2014).

القانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (تم الوصول إليه في 20 أبريل 2014).

معيار التقييم الاتحادي المعتمد بموجب الأمر رقم 508 بتاريخ 22 أكتوبر 2010 FSO رقم 4 "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية".

دروس خصوصية

بحاجة الى مساعدة في تعلم موضوع؟

سيقوم خبراؤنا بتقديم المشورة أو تقديم خدمات التدريس حول الموضوعات التي تهمك.
قم بتقديم طلبمع الإشارة إلى الموضوع الآن لمعرفة إمكانية الحصول على استشارة.