واجه بعض أصحاب العقارات في السابق مشاكل عند النقل من المباني السكنية إلى المباني غير السكنية، والآن، اعتبارًا من 9 يونيو 2019، سيصبح هذا الإجراء أكثر تعقيدًا بشكل كبير. لقد قمنا بتحديث المقالة بوصف تفصيلي للابتكارات.
للموافقة على مثل هذا الإجراء، يلزم الحصول على موافقة كتابية من جميع المالكين المجاورين ومحضر الاجتماع العام، والذي يتم من خلاله وضع إجراء خاص لحساب الأصوات. ولا تنطبق هذه الابتكارات على التجار وأصحاب العقارات فحسب، بل تنطبق أيضًا على المباني السكنية. حتى لو كان الشخص يعيش في الطابق العلوي، وتم فتح مساحة تجارية في الطابق الأول، فيمكنه التأثير على عملية النقل.
وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي، يُحظر ممارسة الأنشطة التجارية في المباني السكنية: إنشاء مستودع أو مكتب أو فندق. لتحقيق هذه الأهداف، من الضروري نقل الغرض من المبنى بشكل قانوني. خلاف ذلك، سيتم تقديم طلب إلى المالك في المحكمة، وسيتطلب حكمه إنهاء الأنشطة التجارية، وفي حالة عدم الامتثال للقرار، قد يتم أخذ العقار من مالك عديم الضمير.
لكي تكون عملية إعادة التسجيل ناجحة، من الضروري جمع مجموعة كاملة من الوثائق، المحددة في المادة 23 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. ستقوم هيئة حكومية محلية خاصة بمراجعة الطلب، وإذا كانت جميع المستندات سليمة، فسوف تتخذ قرارًا إيجابيًا.
قد يتم رفض نقل المبنى إذا تم جمع المستندات بشكل غير صحيح، أو عدم وجود مدخل منفصل أو إنذار للحريق، أو عدم كفاية عزل الصوت.
تلقى نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية قواعد جديدة اعتبارًا من 9 يونيو 2019. وكان لهذا تأثير كبير على الشركات الصغيرة. يقع بعض رجال الأعمال في بيوت الشباب في المباني السكنية. تحظر التعديلات الجديدة على القانون وضعها في المباني السكنية، ولإنقاذ الأعمال، يجب استيفاء المتطلبات الجديدة بالكامل.
في السابق، لم يكن نقل المبنى يتطلب موافقة المالكين، لأن محضر الاجتماع العام لم يكن مدرجا في قائمة الوثائق المطلوبة. رسميا، كان من الممكن تغيير حالة المبنى دون إخطار الجيران المباشرين. لكن موافقة أصحاب المنازل كان من الضروري الحصول عليها في الحالات التي يتعلق الأمر بها - حيث أن قطعة الأرض المشتركة (المخصخصة) تنتمي إلى حقوق متساوية لجميع أصحاب الشقق. وفي حالة الاحتلال غير المصرح به للإقليم، يمكن لأصحاب المنازل رفع دعوى قضائية والمطالبة بإعادة واجهة المنزل إلى شكلها السابق. لا يحتاج مشروع تغيير مظهر الواجهة وعلامة المتجر إلى التنسيق مع السكان، لكن يجدر بنا أن نتذكر أنه لا ينبغي عليهم انتهاك تشريعات الاتحاد الروسي والإساءة إلى مشاعر أي شخص.
اعتبارًا من 9 يونيو 2019، سيتم تحديد مصير الوضع العقاري من قبل جميع أصحاب المنازل. وبدون موافقتهم، لن يكون من الممكن تغيير استخدام العقار، ناهيك عن إعادة بناء واجهة المنزل.
وفقًا للقواعد الجديدة، سيكون من الضروري في محضر الاجتماع العام النظر ليس فقط في مسألة إعادة تطوير المبنى، ولكن أيضًا في حقيقة نقل الغرض من الاستخدام المسموح به. يقع تنظيم هذه العملية على عاتق الشخص الذي تكون إعادة تصميم المبنى لصالحه.
وسيكون الحصول على موافقة كتابية إلزاميا، حتى لو كان مالك الشقة المجاورة يعيش في الخارج أو يقضي عقوبة في السجن. لكن مشاركته في النصاب القانوني ليست ضرورية.
لكي ينظر اجتماع الملاك في مثل هذه المسألة، من الضروري وجود عدد معين من أصحاب الشقق. إذا كان للمنزل مدخل واحد فقط، فيجب الحصول على 2/3 أصوات على الأقل. وإذا كان المنزل يحتوي على مدخلين أو أكثر، فيجب استيفاء متطلبين: ما لا يقل عن 50٪ من أصوات جميع المالكين وما لا يقل عن 2/3 من الأصوات من المدخل حيث من المقرر نقل المبنى. ولا يتم حساب وزن الصوت بعدد المالكين - على سبيل المثال، هناك 100 شقة في المبنى و100 صوت متساو - وهذا غير صحيح. ويراعى وزن الأصوات حسب مساحة الشقق. على سبيل المثال صاحب شقة من ثلاث غرف بمساحة 77 متر مربع. وزن التصويت أكبر من صوت اثنين من أصحاب الشقق المكونة من غرفة واحدة بمساحة 33 مترًا مربعًا. كل.
لكن النصاب القانوني ليس ترجمة نهائية، بل فقط حقيقة أن الاجتماع كان مختصا ويمكن النظر في قراره بشكل أكبر.
يقرر المشاركون في الاجتماع ما إذا كانوا سيوافقون على النقل أم لا. من أجل إضفاء الطابع الرسمي على الترجمة، فمن الضروري ليس فقط عدد معين من الحاضرين، ولكن أيضا أغلبيتهم "من أجل". إذا كان للمنزل مدخل واحد، فذلك يعني ببساطة تصويت الأغلبية. وإذا كان للمنزل عدة مداخل، فأغلبية الأصوات من العدد الإجمالي، وأغلبية الأصوات من أصحاب المباني ذات المدخل الواحد.
للوهلة الأولى، لا تزال هذه البيروقراطية القانونية التي تبدو وكأنها تتطلب تنفيذًا دقيقًا. إذا لم يتم استيفاء نقطة واحدة على الأقل، فسيتم رفض النقل. سيتعين عليك جمع مجموعة المستندات بأكملها (ويكون المستخرج من سجل الدولة الموحد صالحًا لفترة زمنية معينة).
إذا اكتمل النصاب القانوني بشكل صحيح، فسيتم إرفاق النسخة الأولى من الاجتماع بمجموعة المستندات العامة الخاصة بـ BTI والبلدية، ويتم إرسال النسخة الثانية إلى شركة الإدارة أو جمعية أصحاب المنازل عن طريق البريد المسجل مع الإخطار.
يتم إعداد موافقة الجيران المباشرين بطريقة تعسفية، حيث لا توجد وثيقة موحدة لها. لكن تفاصيل المالكين يجب أن تكون موجودة في كل الأحوال. ويجب أن تشير الموافقة إلى:
من المهم أن تتذكر أنه لا يمكن توقيع الموافقة إلا من قبل المالك نفسه، وليس من قبل أفراد عائلته أو من يعيشون معه.
وقد تنشأ أيضًا حالة عدم حضور أصحاب المباني المجاورة في الاجتماع، لكن النصاب القانوني قد تحقق بدونهم. وفي هذه الحالة، لا تزال موافقة المالكين مطلوبة.
إذا كان نقل الشقة إلى غرض غير سكني يتطلب إعادة الإعمار، أو تغيير واجهة المبنى أو استخدام المنطقة المحلية، فإن موافقة جميع مالكي المبنى مطلوبة تمامًا. ليس الأغلبية، ولا الثلثين، بل الكل. كانت هذه القاعدة سارية من قبل، ولكن الآن حتى الشرفة المتصلة بالحديد، والتي لا تؤثر على قوة وحمل الأعمدة والجدران الحاملة، تعتبر إعادة بناء.
يجب أن يكون للمنطقة التجارية مدخل منفصل لا يشترك في الممرات أو الأروقة مع المناطق السكنية. إذا كان هذا الفارق الدقيق مطلوبًا أيضًا في وقت سابق، ولكن بشكل رسمي بحت، لأنه لم يتم توضيحه في القانون، ففي الطبعة الجديدة يحتوي على فقرة منفصلة.
أيضًا، اعتبارًا من 9 يونيو، من الضروري ليس فقط أن يكون لديك شرفة منفصلة، ولكن أيضًا للقضاء تمامًا على الممر من المبنى إلى المناطق السكنية. أي إذا تم تحويل شقة في الطابق الأول من مبنى سكني إلى عقار تجاري، فيجب تفكيك باب المدخل القديم وإغلاق المدخل بالطوب على سبيل المثال.
في المباني الجديدة، غالبًا ما تكون الطوابق القليلة الأولى مخصصة للاستخدام غير السكني - محلات السوبر ماركت والاستوديوهات والصيدليات والمساحات المكتبية. يفترض مثل هذا الحل المعماري في تصميمه بالفعل في مرحلة البناء مداخل وأنظمة اتصالات منفصلة للمباني السكنية وغير السكنية. عند شراء الشقق في مثل هذه المباني، يجب على المالكين أن يفهموا على الفور أن مثل هذا الحي يرتبط ببعض المضايقات - يمكن للمحلات التجارية العمل على مدار الساعة، وجذب وحدة معينة، وسوف تشغل سيارات الآخرين مواقف السيارات.
في هذه الحالة، لا يتم طلب موافقة أصحابها. أولئك الذين لا يريدون أن يكونوا جيرانًا مع المنظمات يمكنهم شراء شقق في مباني أخرى.
هذه النقطة جيدة لأنها تحمي مصالح مجموعتين في وقت واحد: أولئك الذين يريدون العيش في منطقة هادئة بعيدًا عن الأشياء عالية الضوضاء لن يكون لديهم محل مشروبات أو بار رياضي تحت نوافذهم. ولكن حتى رواد الأعمال الذين يشترون العقارات التجارية في البداية لا داعي للقلق من احتمال طردهم من المباني التي يشغلونها.
إذا بدأ منزلك في إعادة الإعمار إلى أماكن غير سكنية أو تم وضع إعلان لتأجير مساحة، فأنت بحاجة أولاً إلى معرفة الغرض من المبنى واسمه. يمكن القيام بذلك على موقع EGRN وRosreestr مجانًا تمامًا، مع معرفة عنوان الكائن فقط. إذا اتضح أن هذه شقة، فسيتم الطعن في هذه الإجراءات بسرعة في المحكمة وسيتم إيقاف العملية. إذا كان هذا مبنى غير سكني، والذي كان كذلك منذ لحظة البناء، فلا يمكن فعل أي شيء. وإذا اتضح أن حالة الكائن قد تغيرت مؤخرا، ولم يكن هناك اجتماع عام للمبنى، فقد تم إجراء الموافقة على النقل بشكل غير قانوني. في هذه الحالة، قم بتقديم طلب إلى BTI ومكتب المدعي العام بشكل فردي أو جماعي، بالتعاون مع مالكين آخرين. يجب أن يكون لدى المالكين موافقة على النقل، لكنك لم تعطها - قم بتبرير طلبك إلى مكتب المدعي العام بهذه الحقيقة.
إذا كان المبنى الخاص بك يخطط فقط لنقل الغرض من المبنى بشكل قانوني، فسيتم الإعلان عن اجتماع لأصحاب الشقق. لا تكن كسولاً واذهب لرؤيته، لأن صوتك الوحيد يمكن أن يكون حاسماً في هذا الأمر. إذا كانت شقتك مجاورة مباشرة للكائن المتنازع عليه، فما عليك سوى عدم إعطاء موافقة كتابية على النقل. وإذا اكتمل النصاب وصوت الآخرون لصالحه، فيمكنك إلغاء قرار الاجتماع، حتى لو لم تكن حاضرا فيه.
إذا لم تكن ضد النقل بشكل قاطع، ولكنك منزعج من القرب القادم، فيمكنك التسوية مع الشخص الذي ينقل حالة الكائن. اطلب منه توفير عزل صوتي عالي الجودة، وعلى سبيل المثال، تركيب نوافذ بلاستيكية لمنزلك أو إجراء إصلاحات جديدة. ثم سوف تتلقى شيئا مقابل الموافقة على النقل. ومع ذلك، يجب ألا تلجأ إلى الابتزاز أو أن تصبح وقحًا. ولهذا قد تتعرض للمسؤولية الجنائية أو الإدارية بنفسك. تحدث إلى رجل أعمال، ربما سيعرض عليك نسخته الخاصة من التعويض.
يتم تنظيم إجراءات وأسباب نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية بموجب الفصل 3 من قانون الإسكان الروسي، بالإضافة إلى اللوائح المتعلقة بأنشطة التخطيط الحضري في الاتحاد الروسي.
عندما يتم نقل الشقق والمنازل السكنية إلى مباني غير سكنية، يتغير غرضها وحالتها ونظامها القانوني، وبالتالي إجراءات استخدام هذه المباني. قد تكون الحاجة إلى مثل هذه الترجمة لأسباب مختلفة.
في أغلب الأحيان، في الممارسة العملية، يتم تحويل الشقق السكنية إلى مكاتب ومحلات تجارية. بالإضافة إلى ذلك، فإن الأساس المهم لتحويل العقارات السكنية إلى عقارات غير سكنية هو الاعتراف بهذا السكن على أنه غير مناسب للسكن البشري.
لا يسمح القانون بنقل السكن إلى حالة المباني غير السكنية إلا في حالة استيفاء شروط معينة. على وجه الخصوص، يتضمن قانون الإسكان بعض القيود على نقل العقارات من نظام قانوني إلى آخر:
1. لا يمكن نقل شقة تقع في مبنى سكني إلى حالة مباني غير سكنية إلا إذا كانت الشقة المنقولة في الطابق الأول من المبنى، أو تقع في الأعلى، ولكن جميع المباني التي تقع أسفل هذا مباشرة الشقة غير سكنية.
2. لا يمكنك نقل عقار سكني إلى مبنى غير سكني:
لا يذكر قانون الإسكان أحد أهم أسباب نقل السكن إلى مباني غير سكنية، أي الاعتراف بالمباني السكنية المنقولة على أنها غير صالحة تمامًا للسكن البشري. ويتم تنظيم هذه المسألة بموجب اللائحة الخاصة رقم 47 الصادرة في كانون الثاني/يناير 2006، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم صادر عن الحكومة الروسية.
وفقًا لهذه اللائحة، يتم تضمين الأسباب التالية في أسباب الاعتراف بأن السكن غير مناسب للسكن البشري، والمبنى السكني باعتباره في حالة سيئة وعرضة للهدم:
بالإضافة إلى ذلك، يجب على الأشخاص الذين يرغبون في نقل شقتهم الواقعة في مبنى ذي قيمة تاريخية أو ثقافية إلى مباني غير سكنية أن يأخذوا في الاعتبار أن هذا النقل لا يمكن تحقيقه إلا بموافقة السلطة المختصة بحماية التراث الثقافي والتاريخي آثار.
لنقل شقة سكنية إلى مبنى غير سكني، يجب على المالك الاتصال بالهيئة الحكومية المحلية التي تنفذ هذا النقل. للقيام بذلك، يحتاج إلى الحضور شخصيا مع جميع المستندات المطلوبة إلى السلطة البلدية المحددة أو الاتصال بمركز متعدد الوظائف يوفر خدمات الدولة والبلدية للمواطنين.
لنقل مقر وتغيير وضعه القانوني وطريقة استخدامه، يجب تقديم المستندات التالية:
يحظر قانون الإسكان مطالبة مقدم الطلب بتقديم مستندات أخرى غير منصوص عليها في القانون عند نقل السكن إلى أماكن غير سكنية.
يجب أن يحصل مقدم الطلب على إيصال يؤكد استلام جميع المستندات. يحدد قانون الإسكان موعدًا نهائيًا لمراجعة جميع الوثائق واتخاذ القرار النهائيبشأن نقل شقة أو مباني سكنية أخرى إلى فئة غير سكنية أو عند رفض هذا النقل - 45 يوما.
إذا تم تقديم المستندات إلى مركز متعدد الوظائف، فقد يتم زيادة الفترة المحددة قليلاً، حيث يبدأ حساب 45 يومًا فقط من لحظة نقل المستندات إلى الهيئة البلدية المشاركة في نقل السكن.
إذا قررت الهيئة المرخص لها المشاركة في نقل السكن إلى أماكن غير سكنية، بعد النظر في جميع المستندات المقدمة، الرفض، فيجب عليها الإشارة إلى أسباب هذا الرفض.
الرفض ممكن فقط في الحالات التي ينص عليها صراحة تشريع الإسكان الروسي. وتشمل هذه الأسباب:
يجب على مقدم الطلب الذي تلقى الرفض، إن أمكن، إزالة أسباب الرفض وإعادة تقديم المستندات إلى الهيئة المعتمدة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لمقدم الطلب استئناف هذا الرفض أمام المحكمة إذا كان يعتقد أنه تم رفضه بشكل غير قانوني.
اعتبارًا من 9 يونيو، سيصبح تحويل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية أكثر صعوبة. الآن أنت بحاجة للحصول على موافقة كتابية من الجيران من جميع الجهات، وقد ظهر محضر الجمعية العامة في قائمة الوثائق. علاوة على ذلك، تم وضع إجراء منفصل لهذا الاجتماع لتحديد النصاب القانوني وفرز الأصوات.
ايكاترينا ميروشكينا
خبير اقتصادي
وهذا لا ينطبق فقط على رواد الأعمال الذين يشترون الشقق ثم يفتحون صالون تجميل هناك. ولهذا أيضًا تأثير مباشر على سكان المباني السكنية: فبدون موافقتهم، لن يظهر أي عمل في الشقة المجاورة. حتى لو كان لديك شقة في الطوابق العليا، فلا يزال بإمكانك التأثير على نقل أي مبنى في منزلك إلى مبنى غير سكني.
اعتبارًا من 9 يونيو، لتغيير الغرض من المبنى، من الضروري عقد اجتماعات عامة والحصول على موافقة كل جار. وهنا الشيء الرئيسي:
يمكنك العيش فقط في مبنى سكني أو الجمع بين العيش والعمل الشخصي بدوام جزئي. لكن لا يمكنك فتح مكتب للعملاء في شقة، أو تحويله إلى محل بقالة أو مستودع أو نزل. للقيام بذلك، سيتعين عليك تغيير الغرض من المبنى - لجعله غير سكني رسميا.
يعد تحويل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية إجراءً منفصلاً. لذلك، تحتاج إلى تلبية متطلبات الغرفة نفسها، على سبيل المثال، تجهيز مدخل منفصل، وزيادة عزل الصوت وتثبيت إنذار الحريق. تحتاج أيضًا إلى جمع المستندات وفقًا للقائمة الواردة في المادة 23 من قانون الإسكان. ستقوم هيئة خاصة بمراجعة الطلب، وإذا كان كل شيء على ما يرام، فسيتم تغيير الغرض من المبنى. وإذا لم تكن هناك مستندات كافية أو كانت الترجمة غير ممكنة على الإطلاق، فسيكون هناك رفض.
إذا تأثرت بالقانون الذي يحظر النزل وكنت تخطط لنقل شقتك إلى أماكن غير سكنية من أجل إنقاذ عملك، فسيتعين عليك أن تأخذ في الاعتبار المتطلبات الجديدة الآن. يبدأون العمل قبل الحظر المفروض على الخدمات الفندقية.
سابقًا.رسميا، لم تكن موافقة جميع سكان المبنى السكني على نقل المبنى إلى غير سكنية ضرورية. محضر اجتماع الجمعية العمومية لم يكن ضمن قائمة المستندات المطلوبة. ولكن كان لا بد من الحصول على هذه الموافقة إذا كان النقل ينطوي على أي إجراءات تتعلق بالملكية المشتركة. على سبيل المثال، اشترى رجل أعمال شقة وقرر فتح صالون تجميل هناك. للقيام بذلك، قام بعمل مدخل منفصل عن الشارع وامتداد - ولكن لا يمكن شغل جزء من المنطقة المشتركة القريبة من المنزل إلا بموافقة جميع السكان. وإذا لم يستلمها، يمكن للجيران مقاضاته وإجباره على إعادة كل شيء كما كان. ستبقى الغرفة سكنية، ولن تكون هناك غرفة معيشة، وسيتم إجبار الشرفة ذات المظلة على إزالتها.
من 9 يونيو.تمت إضافة محضر الاجتماع العام للمالكين إلى قائمة المستندات الخاصة بنقل المباني إلى أماكن غير سكنية. هذه هي الآن وثيقة إلزامية. سيتم تحديد مصير المبنى والغرض منه ليس فقط من قبل مالكه، ولكن أيضًا من قبل جيرانه. إذا كانوا ضد ذلك، فحتى بدون إعادة الإعمار وإعادة التنظيم فإن النقل مستحيل.
إليك ما سيتعين عليك جمعه بالإضافة إلى ذلك:
إذا كانت الجدة من الشقة المجاورة ضد نقل المبنى إلى غير سكنية، فسيتم رفض الطلب. حتى لو كان جميع السكان الآخرين يحلمون بمحل بقالة وصيدلية في المدخل التالي، فلا يمكن حل هذه المشكلة بدون الجدة. كل المجد للجدات.
النصاب القانوني هو عدد الأصوات اللازمة للاجتماع للنظر في أي قضية على الإطلاق. يعتمد عدد الأصوات على جدول الأعمال. وإذا نظر الاجتماع في الموافقة على نقل المبنى لاستخدام غير سكني، يتم تحديد النصاب القانوني وفقا لقواعد خاصة من القانون الجديد.
المنزل له مدخل واحد
المنزل له عدة مداخل
المالكون الذين يمتلكون أكثر من ⅔ الأصوات
المالكون الذين يمتلكون ما لا يقل عن 50% من الأصوات في المجلس بأكمله
بما في ذلك المالكين الذين يمتلكون أكثر من ثلثي المباني الموجودة في نفس المدخل
إذا كان للمنزل عدة مداخل فيجب توافر شرطين في وقت واحد. ويجب عدم الخلط بينهم وإلا لن يكتمل النصاب ويتم الطعن في القرار. إذا قمت بتنظيم اجتماع في منزل به عدة مداخل، فأنت بحاجة إلى جمع ليس ثلث الأصوات في المنزل بأكمله، ولكن النصف على الأقل. لكن المالكين الذين لديهم أكثر من ثلثي الأصوات يجب أن يأتوا من المدخل الأيمن.
ولا يتم احتساب الأصوات بعدد المالكين، بل حسب مساحة المبنى الذي يملكونه. ثلاثة أصحاب شقة من غرفة واحدة لديهم أصوات أقل من مالك واحد لشقة من ثلاث غرف. وهذا هو، قد يكون هناك عدد أقل من الناس، ولكن سيكون هناك المزيد من الأصوات. ويعتمد النصاب القانوني حتى على الأشخاص الذين يعيشون في مدخل آخر وبعيدًا عن المتجر المستقبلي.
النصاب القانوني لم يتخذ بعد قرارًا بشأن الموافقة على النقل. إذا تم اكتمال النصاب، فهذا يعني أن الاجتماع قانوني ويمكن طرح مسألة الغرض من المقر للنظر فيه.
يقرر المشاركون في الاجتماع ما إذا كانوا يوافقون على نقل المبنى إلى أماكن غير سكنية أم لا. كما تم إنشاء إجراء خاص لمثل هذا القرار.
المنزل له مدخل واحد
المنزل له عدة مداخل
وفي نفس الوقت تكون أغلبية إجمالي عدد أصوات المشاركين من نفس المدخل
ويجب مراعاة هذه الشروط عند تحرير محضر الجمعية العامة. يجب أن يوضح أي شيك من يعيش في أي مبنى وكيف تم حساب الأصوات. إذا حصلت على أغلبية الأصوات في المجلس بأكمله، لكن لم تحصل على الأغلبية في مدخل معين، فلن تتم الموافقة على النقل.
يجب إرفاق نسخة واحدة من البروتوكول بالمستندات الخاصة بالموافقة على نقل المبنى إلى مكان غير سكني. وآخر - للتحويل إلى شركة الإدارة أو HOA، كقاعدة عامة. لذا، قم بإعداد ورقتي اقتراع أصليتين وبروتوكول، حتى لا تضطر إلى جمع جيرانك مرة أخرى لاحقًا.
إذا تمكنت من الحصول على قرار من الاجتماع العام بنقل المبنى إلى استخدام غير سكني، فأنت بحاجة إلى جمع موافقة كتابية من جميع الجيران. هذه وثائق منفصلة. ولم يتمكن أصحاب المباني المجاورة من المشاركة في الاجتماع على الإطلاق، وتم اكتمال النصاب القانوني دون أصواتهم. ولكن يجب الحصول على موافقة كتابية منهم في أي حال.
ويتم تحرير هذه الموافقة بأي شكل من الأشكال، ولا يوجد أي شكل خاص. لكن عليك الالتزام بمتطلبات التفاصيل. وهذا ما يجب الإشارة إليه:
يمكنك إنشاء قالب ومطالبة الجيران بكتابة الموافقة يدويًا. في هذه الحالة، عليك التأكد من أن المالك هو الذي يعطي الموافقة، وليس زوجته أو والدته أو المستأجر. فقط المالكين حسب الوثائق لهم أصوات، وليس السكان الفعليين.
إذا كان نقل المباني إلى أماكن غير سكنية ينطوي على إعادة الإعمار أو إعادة التطوير أو إعادة التطوير، ومن الضروري استخدام الممتلكات المشتركة بطريقة أو بأخرى، فأنت بحاجة إلى الحصول على موافقة 100٪ من المالكين. ليس الأغلبية، وليس ⅔، وليس فقط أصحاب المباني المجاورة، ولكن بشكل عام كل من يملك شققًا ومباني أخرى في هذا المبنى وله الحق في الملكية المشتركة.
وفي هذا الصدد، لم يتغير شيء: كان لا بد من الحصول على هذه الموافقة أثناء إعادة الإعمار في وقت سابق. وليس فقط الامتداد يمكن اعتباره إعادة بناء، ولكن حتى الشرفة ذات الدرابزين المعدني، والتي لا تؤثر على قوة الجدران ولا تؤثر على الهياكل الحاملة.
إذا تم تحويل المبنى إلى غير سكنية، يجب أن يكون هناك مدخل منفصل أو القدرة على تجهيزه. لقد كان هذا المطلب موجودًا دائمًا، ولكن تم توضيحه.
اعتبارًا من 9 يونيو، عند تحويل المباني إلى مباني غير سكنية، من الضروري التأكد من أن الوصول إلى هذا المتجر أو الصالون مستحيل بشكل عام من خلال تلك المباني التي يذهب فيها الأشخاص إلى شققهم. الآن لا يكفي تجهيز مدخل منفصل. يجب عزل المباني غير السكنية عن المنصة المشتركة أو السلالم بحيث يتم استبعاد الوصول من خلالها تمامًا.
في المنازل الجديدة، عادةً ما يتم تخصيص الطوابق الأولى على الفور للمحلات التجارية أو الصالونات أو نوادي اللياقة البدنية أو المكاتب. هذا جزء من المشروع، وهناك مدخل منفصل والغرض غير السكني للمبنى. أي أن مشتري الشقق المجاورة يعرفون مسبقًا أنه سيكون هناك مكتب مبيعات أو نادي كمبيوتر أو Pyaterochka بجانبهم. وأن المنظر من النافذة محجوب جزئيًا عند المدخل، وأن الغرباء سيتوقفون دائمًا في مكان قريب.
وفي هذه الحالة لن تكون موافقة هؤلاء الجيران مطلوبة لتشغيل المتجر أو الصالون. ولا تنتهك حقوقهم. أولئك الذين لا يريدون العيش بجوار متجر، يشترون شقة ذات نوافذ على الجانب الآخر، في مدخل مختلف أو في مبنى مختلف.
يحمي هذا القانون أصحابها الذين يتوقعون العيش في منطقة هادئة بالقرب من المتقاعدين، وبعد ستة أشهر، تم افتتاح بار بيرة فجأة في شقة مجاورة، وتم بيع آخر كمتجر للحيوانات الأليفة.
لنفترض أنه بجوار شقتك في الطابق الأرضي يوجد إعلان يفيد بأن العقار المجاور يتم بيعه كمساحات للبيع بالتجزئة. أو بدأوا في تجديده لتأجيره. إذا كانت بالتأكيد شقة، فيمكن حظر مثل هذه الإجراءات.
يجب أن يُطلب منك الموافقة على إعادة البناء والترجمة. إذا كنت ضد ذلك، فلن يتم فتح أي متجر قريب. وإذا تمكن المالك من الحصول على الموافقة، فيمكن الطعن فيها أمام المحكمة. هناك حالات نجح فيها كل شيء، لكن الجميع يعرف منذ فترة طويلة ضرورة الحصول على 100% من الأصوات لإعادة الإعمار.
إذا كان هناك اجتماع في المنزل حول نقل بعض المباني إلى غير سكنية، شارك فيه. ثم صوتك سوف يؤثر على القرار. إذا كان لديك شقة مجاورة، فلا يجوز لك إعطاء موافقة كتابية على النقل، حتى لو تمت الموافقة عليها في نهاية الاجتماع. بدون هذه الموافقة، اعتبارا من 9 يونيو، من المستحيل تغيير الغرض من المبنى. أو اسمح للمالك بالاهتمام براحتك مقابل الموافقة: قم بتغيير النوافذ أو زيادة عزل الصوت للواجهة أو ببساطة التبرع بالمال للإصلاحات. ليس عليك التضحية براحتك من أجل عمله.
رواد الأعمال، ¯\_(ツ)_/¯
أحيانًا يكون فتح متجر أو مقهى في الطابق الأول من مبنى سكني أكثر ملاءمة وربحية من إقامة مبنى منفصل لهذا الغرض. خاصة إذا كنا نتحدث عن شراء مساحات سكنية وليس تجارية لهذه الأغراض، فإن الأسعار عادة ما تكون أقل بكثير. ومع ذلك، لا يمكن أن تصبح كل المباني السكنية، حتى تلك الموجودة في الطابق الأرضي، عقارات تجارية. اقرأ عن الفروق الدقيقة في تحويل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية والصعوبات المحتملة التي يجب أخذها بعين الاعتبار.
مؤسسة حقوق الملكية في القانون المدني هي مجموعة من الصلاحيات الممنوحة لصاحب حقوق الطبع والنشر: حق الملكية، وحق الاستخدام، وحق التصرف (المادة 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي). أول سلطتين من هذه الصلاحيات سلبية إلى حد ما بطبيعتها ويتم ممارستها بغض النظر عن الإجراءات التي يقوم بها المالك. في حين أن الأخير (حق التصرف) نشط بشكل مباشر بطبيعته ويفترض التعبير النشط عن الإرادة بهدف قيام المالك بأي أفعال لا يحظرها القانون فيما يتعلق بممتلكاته، حتى التصرف. في إطار صلاحيات التصرف في الممتلكات، يتم نقل العقارات من فئة المباني السكنية إلى المباني غير السكنية.
وتجدر الإشارة إلى أن العقارات السكنية تتميز في التداول المدني ولها وضع قانوني خاص بموجب القانون.
تكمن جذور هذه الخصوصية في الأهمية الخاصة لإعمال حقوق المواطنين في السكن (المادة 40 من دستور الاتحاد الروسي)، وتعزيز سيطرة الدولة على مجال العلاقات القانونية للإسكان (المواد 12-14 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي) الاتحاد الروسي)، بما في ذلك من خلال إنشاء عدد من المتطلبات الخاصة للمباني التي يمكن الاعتراف بها على أنها سكنية (انظر، على سبيل المثال، قرار حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 28 يناير 2006 رقم 47 "بشأن الموافقة على اللوائح المتعلقة بالاعتراف بالمباني كمباني سكنية، والمباني السكنية غير المناسبة للسكن والمبنى السكني على أنه غير آمن وعرضة للهدم أو إعادة البناء"). بالإضافة إلى ذلك، يتم تحديد المتطلبات المتزايدة لإجراءات إنشاء المرافق السكنية بشكل معياري، والتي يتم التعبير عنها في معايير إضافية لا تتطلبها التشريعات الحالية لإجراءات تشييد المباني العامة. على سبيل المثال، متطلبات ضمان كفاءة استخدام الطاقة في المباني السكنية، التي تم إنشاؤها بموجب مرسوم من حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 25 يناير 2011 رقم 18 "بشأن الموافقة على قواعد تحديد متطلبات كفاءة استخدام الطاقة للمباني والهياكل والهياكل والمباني "متطلبات قواعد تحديد فئة كفاءة الطاقة في المباني السكنية."
من بين أشياء أخرى، يفرض القانون قيودًا على الطرق الممكنة لاستخدام المباني السكنية لأغراض أخرى غير الغرض المقصود منها (المادة 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 17 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). على سبيل المثال، لا يمكن أن يكون الإنتاج الصناعي والأنشطة التبشيرية موجودًا في المباني السكنية. على أي حال، فإن أنواع استخدام المباني السكنية التي لا يحظرها القانون بشكل مباشر مقيدة بالقاعدة العامة: لا يمكن استخدام الكائن إلا بطريقة تضمن الامتثال للمتطلبات القانونية المتعلقة بالسلامة من الحرائق والصرف الصحي والبيئي وغيرها، كما لا يسمح بانتهاك الحقوق والمصالح القانونية للأشخاص الذين يعيشون في هذه المباني السكنية والجيران.
وبالتالي، من أجل القيام بالأنشطة في المباني غير المرتبطة بالسكن (نتحدث في المقام الأول عن الأنشطة التجارية ذات الطبيعة الإنتاجية والتجارية)، من الضروري نقلها إلى فئة المباني غير السكنية. علاوة على ذلك، ليس للمالك الحق في إجراء مثل هذا النقل بشكل مستقل - موافقة السلطات مطلوبة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن حماية حقوق السكن للمواطنين تكفلها الدولة.
لا يمكن نقل كل مبنى من فئة المباني السكنية إلى المباني غير السكنية. بالإضافة إلى ذلك، عند اتخاذ قرار بشأن إمكانية إجراء مثل هذا النقل، من المهم أن تأخذ في الاعتبار الغرض من استخدام المبنى. وبالتالي، ينص قانون الإسكان بشكل مباشر على عدد من القيود (المادة 22):
لا يجوز نقل المباني التي يستخدمها المالك أو أي شخص آخر للإقامة الدائمة؛
يجب أن تكون ملكية المباني المنقولة خالية من حقوق الغير؛
لا يُسمح بنقل شقة في مبنى سكني إلى مبنى غير سكني إلا إذا كانت هذه الشقة تقع في الطابق الأول من المبنى المحدد أو فوق الطابق الأول، ولكن يتم نقل المبنى الواقع أسفل الشقة مباشرة إلى مبنى غير سكني ليست سكنية.
يحظر نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية في منزل مستأجر للاستخدام الاجتماعي؛
لا يُسمح بالنقل إذا كان الوصول إلى المبنى الذي يتم نقله مستحيلاً دون استخدام المباني التي توفر الوصول إلى المباني السكنية، أو لا توجد قدرة فنية على تجهيز هذا الوصول؛
يحظر نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية بغرض ممارسة الأنشطة الدينية.
بالإضافة إلى ذلك، هناك قيود على إقامة أنواع معينة من المؤسسات في المباني السكنية ("SP 54.13330.2016. مدونة القواعد. المباني السكنية متعددة الشقق. نسخة محدثة من SNiP 31-01-2003"، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة الإسكان بناء روسيا بتاريخ 3 ديسمبر 2016 رقم 883/pr )، على وجه الخصوص، لا يُسمح بالنشر:
المتاجر المتخصصة التي تبيع المواد الكيميائية المنزلية والسلع الأخرى التي يمكن أن يؤدي تشغيلها إلى تلوث الأراضي والهواء؛
المباني، بما في ذلك المحلات التجارية، حيث يتم تخزين السوائل القابلة للاشتعال والقابلة للاحتراق والغازات والمتفجرات وما إلى ذلك؛
المستودعات لأي غرض من الأغراض؛
جميع المؤسسات وكذلك المحلات التجارية التي تعمل بعد الساعة 23:00 ومؤسسات الطعام والترفيه التي تضم أكثر من 50 مقعدًا بمساحة إجمالية تزيد عن 250 مترًا مربعًا. م؛ جميع المؤسسات العاملة بمرافقة موسيقية؛
بعد التأكد من أن المبنى والأغراض التي يتم نقلها من أجلها إلى الفئة غير السكنية لا تندرج تحت القيود المذكورة أعلاه، يمكنك المتابعة مباشرة إلى التنفيذ المرحلي للمهمة.
من الشروط الفنية المهمة لنقل المباني السكنية إلى غير السكنية إمكانية توفير مدخل منفصل لها غير متصل بمدخل المباني السكنية أو المباني التي توفر الوصول إلى المباني السكنية. ليس من الممكن دائمًا تجهيز مدخل منفصل للغرفة من الناحية الفنية. وفي الوقت نفسه، لسوء الحظ، فإن إشراك منظمة متخصصة في إعداد الحل الفني (وثائق التصميم) لا يضمن دائمًا النتيجة (إذا لم يتم التحقق من مؤهلات هذه المنظمة مسبقًا).
على سبيل المثال، عند النظر في قضية واحدة، وجدت المحكمة أن وثائق التصميم المقدمة مع طلب نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية لا تمتثل لقوانين ولوائح البناء الحالية. والحقيقة هي أنه في هذه الحالة، فإن إعادة تطوير الشقة تنطوي على إنشاء مدخل فردي من خلال نافذة الغرفة عن طريق إزالة جزء عتبة النافذة من الجدار في مبنى كبير الكتلة. في الوقت نفسه، وفقًا للفقرة 4.2.4.9 من قواعد ومعايير التشغيل الفني للمخزون السكني (التي تمت الموافقة عليها بقرار لجنة البناء الحكومية في روسيا بتاريخ 27 سبتمبر 2003 رقم 170)، توسيع وتثقيب الفتحات في لا يُسمح بجدران المباني ذات الألواح الكبيرة والكبيرة. في ظل هذه الظروف، وجدت المحكمة أن قرار التصميم المُعد لا يتوافق مع متطلبات القوانين التنظيمية الحالية، وأن رفض الإدارة نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية كان قانونيًا ومبررًا (قرار إدارة منطقة فولغا-فياتكا) بتاريخ 19 أغسطس 2015 رقم F01-3266/2015 في القضية رقم A43-24981/2014).
بشكل منفصل، ينبغي إيلاء الاهتمام للصعوبات التي قد تنشأ من العلاقات على الأرض.
نطاق المشاكل هنا واسع جدًا ومتنوع. وقد تشمل هذه المشاكل المتعلقة بالنظام القانوني لقطعة الأرض التي يقع عليها المبنى. على سبيل المثال، عند النظر في حالة واحدة، ثبت أنه في وقت بناء مشروع بناء رأس المال، تم تصنيف قطعة الأرض الواقعة تحتها على أنها المنطقة Zh-1 (بناء المساكن)، وكان وضعها يتوافق مع جميع اللوائح المعمول بها. ومع ذلك، في وقت لاحق، نتيجة للتغيير في تقسيم المستوطنة بعد تشغيل المنشأة، أصبحت الأرض الموجودة تحتها في منطقة R-2 (الأراضي الترفيهية)، والتي لا تنص على إمكانية وضعها المرافق الإدارية والمحلية. مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، تم رفض نقل العقار من فئة المباني السكنية إلى المباني غير السكنية بسبب عدم الامتثال لمتطلبات القانون المدني للاتحاد الروسي (المادة 36). في هذه القضية، انحازت المحكمة إلى جانب الإدارة، على الرغم من أن النزاع الذي نشأ كان نتيجة لإجراءات السلطات لتغيير المخطط الرئيسي للتسوية (قرار محكمة منطقة تيومين المركزية بتاريخ 2 يوليو 2014 في القضية رقم 2-5254/2014).
أيضًا (بالإضافة إلى تقسيم الأرض وفقًا للمخطط الرئيسي)، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن وضع مجموعة مدخل جديدة يستلزم الحاجة إلى إضفاء الطابع الرسمي على علاقات الأرض بموجبها، إذا كانت قطعة الأرض التي تقع عليها لا ينتمي إلى صاحب المبنى. في حالة وجود قطعة أرض تحت مبنى سكني، يتم تقديم هذه المسألة للمناقشة في الاجتماع العام لأصحاب المنازل وفقا للفن. 36 قانون الإسكان للاتحاد الروسي.
يعد الامتثال الكامل والدقيق للإجراءات المنصوص عليها في القانون للحصول على موافقة أصحاب المنازل في مبنى سكني لإقامة مجموعة مدخل أمرًا في غاية الأهمية. في الممارسة العملية، غالبا ما يكون هناك اعتقاد خاطئ بأنه من أجل تنسيق وضع مجموعة المدخل، يكفي الحصول على موافقة الاجتماع العام لأصحاب المنازل، المعبر عنها بأغلبية مؤهلة من الأصوات. ومع ذلك، تعترف المحاكم بأن هذا النهج غير قانوني، مشيرة إلى أنه بموجب الجزء 3 من الفن. 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، لا يمكن تقليل حجم الملكية المشتركة في مبنى سكني إلا بموافقة جميع أصحاب المباني في هذا المبنى. على سبيل المثال، في إحدى القضايا، وجدت المحكمة أن القرار تم اتخاذه في اجتماع عام بأغلبية مؤهلة، واعترفت بالموافقة المقدمة لنقل المبنى على أنها لا تتوافق مع التشريعات الحالية، وكان رفض النقل قانونيًا ومبررًا (قرار محكمة التحكيم للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 16 ديسمبر 2014 في القضية رقم A66-1394/2014).
وبالتالي، تجدر الإشارة بشكل خاص إلى أهمية إجراء فحص أولي عالي الجودة، وتقييم إمكانية تنفيذ نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية من وجهة نظر فنية (القدرة على تنفيذ إعادة الإعمار اللازمة، وإعادة الإعمار). - تجهيزات المباني، وما إلى ذلك) ومن الناحية القانونية (الامتثال للنقل للمتطلبات القانونية، والامتثال للقانون عند تنفيذ إجراءات معينة).
يتم نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية بقرار من الهيئة الحكومية المحلية. قائمة الوثائق التي يجب تقديمها لاتخاذ القرار منصوص عليها في المادة. 23 قانون الإسكان للاتحاد الروسي:
طلب نقل المباني؛
وثائق ملكية المبنى الذي يتم نقله (النسخ الأصلية أو النسخ الموثقة)؛
مخطط المبنى الذي يتم نقله مع وصفه الفني (إذا كان المبنى الذي يتم نقله سكنيًا، جواز السفر الفني لهذا المبنى)؛
مخطط أرضية المنزل الذي تقع فيه الغرفة التي سيتم نقلها؛
مشروع إعادة إعمار و (أو) إعادة تطوير المباني المنقولة تم إعداده وتنفيذه بالطريقة المحددة (إذا كانت إعادة الإعمار و (أو) إعادة التطوير مطلوبة لضمان استخدام هذه المباني كمباني سكنية أو غير سكنية).
قائمة الوثائق المقدمة شاملة ولا يمكن استكمالها (المادة 23 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). وفي هذا الصدد، فإن مطالبة الحكومات المحلية بتقديم وثائق غير منصوص عليها بموجب القانون أمر غير قانوني.
على سبيل المثال، عند النظر في إحدى القضايا، وجدت المحكمة أن رفض الإدارة نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية كان مدفوعًا باستنتاج سلبي من مفتشية الإسكان الحكومية في موسكو. وأشار الاستنتاج إلى ضرورة تقديم عدد من المستندات، على الرغم من توثيق حقيقة أن مقدم الطلب قد قدم مجموعة كاملة من المستندات. وفي هذا الصدد، فإن عدم موافقة المفتشية على شكل المستندات والمعلومات المقدمة (شريطة أن تشير هذه المستندات بوضوح إلى امتثال مقدم الطلب لمتطلبات التشريع الحالي) نظرت المحكمة في نتيجة النهج الرسمي للنظر في الطلب. ونتيجة لذلك، تم استيفاء مطالب مقدم الطلب، وتم إعلان أن رفض نقل المبنى من سكني إلى غير سكني غير قانوني (قرار محكمة مقاطعة موسكو بتاريخ 02.03.2016 رقم F05-1403/2016 في القضية رقم A40- 106873/2015).
ومع ذلك، فإن القيد المذكور أعلاه لا ينطبق على التزام مقدم الطلب بتقديم المستندات التي تؤكد الامتثال للإجراءات التي ينص عليها القانون عند إعداد مجموعة من الوثائق. وهكذا، أشارت المحكمة العليا للاتحاد الروسي في قرارها المؤرخ 4 يوليو 2017 رقم 18-KG17-82 إلى ما يلي.
على الرغم من الغياب في الجزء 2 من الفن. 23 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، تعليمات بشأن حق هيئة حكومية محلية في مطالبة مقدم الطلب بتقديم موافقة جميع مالكي المبنى السكني في مرحلة البت في مسألة نقل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية ، إذا كان هذا النقل مرتبطًا بالحاجة إلى القيام بأعمال إعادة بناء المنزل أو مع توفير جزء من الأرض المشتركة لمقدم الطلب لهذه الأغراض، شريطة أن يتم نقل قطعة الأرض هذه إلى الملكية المشتركة المشتركة لـ أصحاب مباني مبنى سكني، ثم في هذه الحالات أحكام الأجزاء 2، 3 من الفن. يجب تطبيق 23 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي جنبًا إلى جنب مع القواعد التي تنص على ضرورة الحصول على موافقة جميع المالكين أو قرار الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني.
وبناء على ذلك، فإن شرط الحصول على موافقة الاجتماع العام لأصحاب المنازل في مبنى سكني يعتبر قانونيا ومبررا، على الرغم من عدم وجود الوثيقة المحددة في القائمة المنصوص عليها في الفن. 23 قانون الإسكان للاتحاد الروسي.
يتم تنظيم إجراءات قبول الطلبات والنظر فيها وتقديم الخدمة العامة ذات الصلة من خلال القوانين التنظيمية ذات الصلة للكيانات المكونة للاتحاد الروسي. على سبيل المثال، في إقليم موسكو، تم تحديد هذا الإجراء بموجب اللوائح الإدارية لتوفير الخدمات العامة لمدينة موسكو "نقل المباني السكنية (غير السكنية) إلى المباني غير السكنية (السكنية)،" المعتمدة . قرار حكومة موسكو بتاريخ 27 أكتوبر 2015 رقم 692-PP "بشأن نقل المباني السكنية (غير السكنية) إلى المباني غير السكنية (السكنية)، والاعتراف بالمباني غير السكنية كمباني سكنية مناسبة للعيش."
يجب ألا تتجاوز فترة اتخاذ قرار بشأن نقل أو رفض نقل المبنى 45 يومًا من تاريخ تقديم مقدم الطلب للمستندات، والالتزام بتقديمها إليه (المادة 23 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) .
يتم الاستئناف ضد القرار المتخذ بناءً على نتائج النظر في الطلب وفقًا لأحكام CAS RF (المادتان 218 و 219).
إذا كان نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية يتطلب إعادة الإعمار و (أو) إعادة التطوير، فيجب تأكيد حقيقة الانتهاء السليم من هذا النوع من العمل وفقًا لوثائق التصميم المطورة والمعتمدة من قبل لجنة قبول تم إنشاؤها خصيصًا. ثم يجب إرسال قانون لجنة القبول الذي يؤكد الانتهاء من إعادة الإعمار و (أو) إعادة التطوير إلى قسم Rosreestr ذي الصلة. إن عمل لجنة القبول هو الذي يؤكد الانتهاء من نقل المبنى وهو الأساس لاستخدام المبنى المنقول كمسكن أو غير سكني.
تقوم سلطة تسجيل الحقوق، في غضون 15 يوم عمل من تاريخ استلام المستندات، بإدخال المعلومات ذات الصلة في سجل الدولة الموحد للعقارات، والذي يخطر صاحب حقوق الطبع والنشر خلال أيام العمل الخمسة التالية (الجزء 1، 5 المادة 34 من القانون الاتحادي الصادر في 13 يوليو 2015 رقم 218-FZ "بشأن تسجيل العقارات في الولاية").
يتم إرسال الإخطار في شكل رابط إلى مستند إلكتروني منشور على الموقع الرسمي، إذا كان سجل الدولة الموحد للعقارات يحتوي على معلومات حول عنوان البريد الإلكتروني لصاحب حقوق الطبع والنشر، أو في شكل مستند ورقي يتم إرساله عبر البريد إلى العنوان المحدد في سجل الدولة الموحد للعقارات (الفقرة الفرعية 1، البند 4 من الملحق 2 لأمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 25 مارس 2016 رقم 173 "عند الموافقة على إجراءات وطرق الإرسال" إخطارات سلطة تسجيل الحقوق، وكذلك الإخطارات التي سيتم إصدارها بعد تنفيذ التسجيل المساحي للدولة و (أو) تسجيل الدولة لحقوق المستندات المقدمة من مقدم الطلب").
تأخذ في الاعتبار
تجدر الإشارة إلى أنه من أجل اتخاذ قرار بشأن نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية، ينبغي أيضا أن تؤخذ في الاعتبار المبادرات التشريعية الحالية. على سبيل المثال، منذ عام 2015، كان هناك تهديد حقيقي بحظر وضع المنظمات الفندقية (النزل) في المباني السكنية متعددة الشقق - في 7 سبتمبر 2015، قدمت مجموعة من النواب مشروع قانون رقم 876688-6 "بشأن تعديلات على المادة 17 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي "إلى مجلس الدوما. . وتنص التغييرات المقترحة على إضافة قائمة الأشكال المحظورة مباشرة لاستخدام المباني السكنية في المباني السكنية، فضلا عن فرض حظر على إقامة الشركات التي تقدم خدمات فندقية في مثل هذه المباني. تمت الموافقة على مشروع القانون بالإجماع في القراءة الأولى في 13 مايو 2016، وهو يخضع حاليا للقراءة الثانية.
على النحو التالي من استنتاج لجنة مجلس الدوما المعنية بسياسة الإسكان والإسكان والخدمات المجتمعية بشأن مشروع القانون هذا، مع مراعاة أحكام الفقرة 2 من الفن. 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها يجب ألا تنتهك أي تصرفات للمالك فيما يتعلق بالممتلكات المملوكة له حقوق الأشخاص الآخرين ومصالحهم المحمية قانونًا، والفن. 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، الذي ينظم القضايا المتعلقة بالملكية المشتركة في مبنى سكني، هذا الحظر ممكن فيما يتعلق بجميع مباني المبنى السكني.
وبناء على ذلك، عند النظر في مسألة نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية، ينبغي للمالكين إيلاء اهتمام متزايد ليس فقط للإمكانيات الفنية والقانونية لتنفيذ مثل هذا القرار، ولكن أيضا للتغييرات المحتملة في التشريعات وممارسات إنفاذ القانون.
آخر تحديث فبراير 2019
أول شيء يجب أن تعرفه هو لا يمكن استخدام السكن للأنشطة التجارية. إذا قررت تنظيم مشروع تجاري صغير واستخدام مساحة المبنى السكني الذي تملكه كنقطة انطلاق، فمن الضروري إزالة الكائن من المخزون السكني، أي جعله رسميًا غير سكني .
بادئ ذي بدء، قم بإعداد المستندات لإعادة تسجيل المبنى:
بوجود مجموعة أساسية من المستندات في متناول اليد، يجب عليك تقديم المستندات إلى الإدارة أو إلى المركز متعدد الوظائف. تقوم بتقديم طلب (سيتم توفير النموذج لك في الموقع) وإرفاق المستندات المذكورة أعلاه به. طلب مستندات إضافية في هذه المرحلة أمر غير قانوني.
في غضون شهر ونصف، بناءً على الطلب، سيتم اتخاذ قرار بنقل المبنى السكني أو رفض النقل (سننظر في الأسباب المحتملة للرد السلبي أدناه). مع وجود قرار بشأن النقل، يمكن استخدام المبنى كغير سكني، ولكن فقط إذا لم تكن هناك حاجة لإعادة الإعمار أو إعادة التطوير.
عند تحويل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية، هناك عدد من الميزات:
بالإضافة إلى ذلك، قد تنشأ مشاكل عند تحويل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية في الحالات التالية:
يتم اتخاذ قرار نقل السكن من قبل لجنة مشتركة بين الإدارات تم إنشاؤها خصيصًا في كل بلدية. لاتخاذ قرار بشأن الطلب، يمكن للجنة إرسال طلبات مشتركة بين الإدارات إلى: دائرة الهجرة الفيدرالية، إدارة الإسكان، Rosreestr، Rospotrebnadzor، Fire Supervision، إلخ. لن يتم اتخاذ القرار حتى يتم تلقي رد من هذه المنظمات. لذلك، من أجل توفير الوقت، وكذلك لتجنب الرفض بسبب أي خطأ، يوصى بتقديم مستندات إضافية على الفور إلى جانب الحزمة الرئيسية من المستندات:
الأسباب الرئيسية للرفض هي:
دعونا نتناول بمزيد من التفصيل مسألة الحصول على موافقة الجيران، لأنه في كثير من الأحيان يكون عدم القدرة على الحصول على موافقة أصحاب المنازل هو الذي يبطئ العملية برمتها لفترة طويلة، أو حتى يجعل المهمة مستحيلة.
في الفن. 23 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي يحدد أسباب رفض إصدار تصريح. وعدم موافقة سكان المنزل (أصحاب الشقق) لا ينطبق على مثل هذه الأسباب. من المهم أن نفهم أن موافقة أصحاب المنازل ليست ضرورية دائمًا.
ومع ذلك، فإن عدم موافقة المالكين هو أحد الأسباب الأكثر شيوعًا لعدم سماح السلطات بإعادة تسجيل المباني السكنية. لماذا يحدث هذا؟
عندما يتم التخطيط لإعادة الإعمار في مبنى سكني، يجب عقد اجتماع عام للمالكين. ويتم اتخاذ القرارات بأغلبية الأصوات أو بالإجماع. إذا كانت التغييرات في التخطيط أو التصميم تؤثر على الملكية المشتركة، على سبيل المثال، إذا تمت إضافة جزء من الدرج أو الطابق السفلي إلى المبنى نتيجة لإعادة الإعمار، فسيكون ذلك ضروريًا قرار بالإجماع. إذا لم تتغير الملكية المشتركة، فإن الأغلبية العادية للمالكين في المبنى السكني كافية.
إجراءات الحصول على موافقة أصحاب المبنى السكني هي كما يلي:
يتم التعامل مع جميع المسائل الإجرائية من قبل وزارة الإسكان. يتلقى المالك المهتم مقتطفًا من قرار الاجتماع العام لأصحاب المنازل.
حتى لو أعطى المالكون الموافقة، فمن المستحسن الحصول على الموافقة شخصياً، من خلال التجول حول جميع الجيران (على الأقل المداخل المحيطة)، والتحدث مع الجميع، وإقناعهم بأن هذا لن يزعجهم. إذا كان هناك خصم متحمس بين المالكين، فمن المستحسن حل هذا الصراع قبل الاتصال بمكتب تسجيل Rose. إذا قدم هذا الخصم شكوى، فسيتم رفض النقل. في مثل هذه الحالات، من المستحسن إيجاد حل وسط مع مثل هذا المالك وتقديم نوع من التعويض له.
يتم حل المشكلات المتعلقة باستخدام الأرض لمبنى سكني بطريقة مماثلة.
ممارسة المحاكم في مثل هذه الحالات مثيرة للاهتمام.
قدم المواطن طلبًا بالمستندات اللازمة إلى إدارة منطقة مدينة نوفوروسيسك لنقل شقته إلى عقار غير سكني. أصدر رئيس نوفوروسيسك قرارا بشأن النقل، فضلا عن ضرورة القيام بالعمل في المشروع. كان من المخطط افتتاح متجر للتصوير الفوتوغرافي في المبنى الذي تم تجديده. يتطلب مشروع إعادة الإعمار تفكيك جزء من الهياكل غير الحاملة داخل الشقة وإنشاء مدخل منفصل بدلاً من النافذة، مما يستلزم تغيير طريقة استخدام المنطقة الموجودة أسفل المنزل.
وتوجه السكان غير الراضين إلى المحكمة، معارضين نقل شقة المواطن وإعادة بناء المبنى. وفي المثال المذكور، رفضت المحكمة منح الإذن لسكان المنزل.
أعربت المحكمة العليا في روسيا (القرار رقم 80-B09-26 بتاريخ 13 يناير 2010) عن الموقف التالي:
وأعربت محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي عن موقف مماثل (القرار رقم VAS-6892/11 بتاريخ 10 يونيو 2011، رقم VAS-6266/10 بتاريخ 31 مايو 2010، رقم VAS-7494/13 بتاريخ 18 يونيو 2013).
قرر أحد المواطنين افتتاح محل لتأجير الفيديو في الطابق الأرضي من عمارة سكنية مكونة من خمسة طوابق. بدلاً من النافذة سيكون هناك مدخل منفصل مع دهليز صغير وشرفة. وبما أن الدهليز والشرفة سوف يشغلان جزءًا من الموقع، وهو ملكية مشتركة للمالكين، فسيحتاج المواطن أولاً إلى تنظيم اجتماع عام والحصول على موافقة جميع أصحاب المبنى.
يتم إضفاء الطابع الرسمي على القرار الإيجابي للجنة المشتركة بين الإدارات بقرار من الإدارة المحلية. يتم إرسال إشعار إلى المالك بشأن الإذن بنقل الشقة (مبنى سكني) إلى مبنى غير سكني. وفي هذه الحالة تنشأ حالتان:
إذا كانت إعادة التطوير مطلوبة، فقد تنشأ المواقف التالية لنقل الشقة إلى مبنى غير سكني:
على أية حال، يتم الإشارة إلى هذه المعلومات في الإشعار وسيعرف المالك كيفية المضي قدمًا.
عند تغيير حالة المبنى السكني، أثناء تنفيذ أعمال إعادة الإعمار، من الضروري مراعاة ما يلي:
مثال:لن تتمكن من تحديد موقع حمام أو مغسلة أو مرحاض عام أو تنظيف جاف في مبنى سكني (يُسمح فقط بنقطة استقبال)، بالإضافة إلى عدد من المرافق الأخرى المدرجة في SNIPs.
ستحتاج إلى تنسيق أفعالك مع وكالة الهندسة المعمارية والتخطيط الحضري وخدمة الإطفاء الحكومية والخدمة الصحية والوبائية والسلطات التنظيمية الأخرى.
بعد الانتهاء من جميع الأعمال في المشروع، يمكنك دعوة لجنة القبول التي أنشأتها الحكومات المحلية. ستقبل العمل وتضع تقريرًا. بوجود هذه الوثيقة، ستتمكن بالفعل من استخدام المبنى كغير سكني.
بالإضافة إلى ذلك، اعتمادًا على الحالة الفردية، سيكون التنسيق مع السلطات الأخرى مطلوبًا. ويجب إخطار المصمم بالحاجة إلى ذلك، حيث يقوم بتنفيذ هذه الموافقات مع:
ستكون النقطة الأخيرة في إجراءات إعادة التسجيل بأكملها هي تسجيل الحق في المباني غير السكنية في مكتب Rosreestr.
لهذا يجب عليك أن تقدم إلى Rosreestr:
في هذه الحالة، ترسل لجنة القبول بشكل مستقل شهادة القبول إلى غرفة المساحة، حيث يتم إجراء التغييرات المقابلة في السجل العقاري للدولة.
كما نرى، فإن تحويل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية ليس بالمهمة الصعبة، ولكنه مهمة شاقة. يمكن أن تستغرق جميع الأنشطة من عدة أشهر إلى سنة.
كمرجع:الإسكان للأغراض الاجتماعية، والذي هو في ملكية البلدية أو الدولة، لا يخضع للنقل من قبل المستأجرين. النشاط التجاري يعني تنظيم الإنتاج والتجارة وتقديم الخدمات وما إلى ذلك، ولكن وفقًا للمادة. 17 قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يمكن استخدام شقة سكنية أو منزل لتنظيم مكتب، ومكان لتخزين الوثائق المحاسبية.
إذا كانت لديك أسئلة حول موضوع المقال فلا تتردد في طرحها في التعليقات. سنجيب بالتأكيد على جميع أسئلتك في غضون أيام قليلة.
يتم تنظيم نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية بموجب قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. وكجزء من "الحالات الاستثنائية"، يمكن تحويل أي شقة تقريبًا إلى مبنى غير سكني. يمكن تحويل المبنى إلى غير سكني إذا كان ذلك سيؤدي إلى تحسين الخدمات المنزلية والإسكانية.
ترقية
عند توقيع اتفاقية لنقل شقة إلى عقار غير سكني، نقوم بتنفيذ مشروع إعادة التطوير مجانًا!
تعتمد التكلفة على مدى تعقيد عملية إعادة التطوير، والحاجة إلى موافقة كل جهة، بدءًا من صندوق التراث الثقافي، وتنتهي بقسم الهياكل تحت الأرض، بما في ذلك عشرات السلطات المحتملة. يمكن تحديد التكلفة الدقيقة بعد التشاور.
ما يصل إلى 25 مترًا مربعًا من طريق موسكو الدائري 5٪ من إجمالي تكلفة العقد، من 25 إلى 55 كم من طريق موسكو الدائري - 10٪
من 260 إلى 480 ألف روبل.
بما في ذلك الموافقة على إعادة التطوير
نحصل على القرار اللازم من الاجتماع في معظم الحالات، باستثناء تلك التي يوجد فيها صراع واضح مع أغلبية السكان. المتخصصين لديهم الخبرة ذات الصلة. نعقد اجتماعات أصحابها شخصيًا أو غيابيًا.
تختلف تكلفة العمل على عقد الاجتماعات حسب المنزل والمنطقة والمنطقة ومتطلبات GUIS والظروف الأخرى ذات الصلة ويتم تحديدها بشكل فردي في كل مرة
الشرط الرئيسي للتحويل من السكني إلى غير السكني
من 1000 فرك. لشقة واحدة
تكلفة توقيع واحد
يحدد قانون الإسكان القائمة التالية من المستندات التي يجب تقديمها إلى الهيئة التي تقوم بنقل المباني، في مدينة موسكو، وهي لجنة المدينة المشتركة بين الإدارات:
يتم تنسيق مشروع إعادة التطوير مسبقًا مع العديد من المنظمات، الأمر الذي يتطلب حزمة إضافية من المستندات. في الحالات الفردية، قد يكون من الضروري إصدار تصريح أو استنتاج أو وثيقة إضافية.
قائمة المستندات المقدمة لإجراء تغييرات على سجل الدولة الموحد:
بعد تقديم المستندات لنقل الشقة إلى عقار غير سكني، قد تتلقى رفضًا (حظرًا) إذا:
يمكن دائمًا استئناف الرفض في المحكمة.
قرار نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية
بشكل عام، تنقسم عملية إزالة الشقة من المخزون السكني إلى عدة مراحل:
عند العمل مع شركتنا، يبدأ نقل الشقة إلى صندوق غير سكني بالتشاور وتوقيع الاتفاقية. ثم يتم إصدار توكيل موثق، والذي بموجبه سيتمكن موظفونا من التصرف نيابة عنك. سيشارك المتخصصون لدينا في إعداد وتنسيق المشروع، وجمع المستندات، والحصول على جميع أنواع الاستنتاجات والشهادات.
يمكن تسريع وتبسيط سحب العقارات من عقار سكني بشكل كبير إذا كنت تستخدم خدمات شركتنا.
تكاليف العقارات التجارية أعلى بكثير من الشقق السكنية في الطوابق الأولى، مما يدل على ربحية شراء شقة وتحويل الشقة للاستخدام غير السكني. الإجراء شاق، ولن يكون من السهل التعامل معه بمفردك، على الأقل في وقت قصير، ولكن نتيجة لذلك، ستظل تكلفة المبنى النهائي أقل من تكلفة المبنى غير السكني . علاوة على ذلك، قد لا يكون هناك مبنى مناسب في المنطقة المرغوبة، لذلك من وجهة نظر الموقع يكون من الملائم أكثر إنشاء مكتب في مبنى سكني.
