مضاعف إجمالي الإيجار – هي نسبة سعر بيع العقار إلى الدخل من هذا العقار.
2. طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة.
رسملة الدخل - الحصول على القيمة الحالية (الرأسمالية) للمنافع المستقبلية من الاستثمار في العقارات.
يتم حساب قيمة الخاصية (V) باستخدام الصيغة:
حيث NOI هو صافي الدخل التشغيلي؛
R - معدل الرسملة.
صافي الدخل التشغيلي (NOI)- مبلغ صافي الدخل السنوي المتوقع الحصول عليه من العقار الجاري تقييمه بعد خصم جميع مصاريف التشغيل والاحتياطيات، ولكن قبل خدمة دين الرهن العقاري ومراعاة تكاليف الاستهلاك.
تسلسل حساب NOI هو كما يلي:
1. يتم تحديد إجمالي الدخل المحتمل (PVI) من تأجير العقارات في السنة الأولى بعد تاريخ التقييم وفقًا لشروط الإيجار في السوق.
2. يتم تحديد إجمالي الدخل الفعلي (EGI) عن طريق طرح الخسائر المقدرة من EIG بسبب المباني غير المأهولة وتغيير المستأجرين والخسائر في تحصيل الإيجار.
3. يتم طرح جميع المصروفات السنوية المتوقعة، والتي تشمل النفقات الثابتة والتشغيلية، وكذلك الاحتياطيات، من معدل الإصابة بالإيبولا المتوقع.
النفقات الثابتة– النفقات التي لا تعتمد على درجة ازدحام المنشأة: الضرائب العقارية وأقساط التأمين.
مصاريف التشغيل (الصيانة).- التكاليف التقليدية لصيانة العقار وتقديم الخدمات للمستأجرين والحفاظ على تدفق دخل مستدام (التكاليف النموذجية المتوقعة للسنة التالية لتاريخ التقييم).
محميات -النفقات التي تحدث نادرًا جدًا وتتطلب احتياطيات مالية سنوية لتغطية النفقات طويلة الأجل.
معدل الرسملة (R)يعتمد على الدخل المستلم من العقار والذي يحدده العائد على رأس المال وعائد رأس المال ويشمل:
سداد رأس المال الثابت الذي تم إنفاقه على شراء الكائن (ROF)؛
الدخل على رأس المال أو صافي الربح المستلم من تشغيل العقار قيد التقييم (RON).
.
طرق تحديد معدل الرسملة:
طريقة ضغط السوق تعتمد على المعالجة الإحصائية لمعلومات السوق حول مبالغ صافي الدخل التشغيلي وأسعار مبيعات العقارات، وتسمى نسبة الرسملة معدل الرسملة العامويتم حسابها بواسطة الصيغة:
,
حيث ر ط - معامل الرسملة لكائن i-ro،
ن – عدد الكائنات القابلة للمقارنة.
.
طريقة البناء التراكمي، أو طريقة الجمع، – يتم تقسيم معدل الرسملة إلى الأجزاء المكونة له:
معدل الفائدة الخالي من المخاطر كسعر أساسي - لم يتم تحديد مستواه وفقًا لظروف الدولة، لذلك يُقترح (من تجربة البلدان الأخرى) استخدام معدلات إعادة التمويل للودائع في البنوك، للالتزامات الحكومية طويلة الأجل؛
معدل تعويض المخاطر – الاستثمارات العقارية ذات مخاطر عالية، لذلك يجب أن يأخذ معدل الرسملة ذلك في الاعتبار من خلال زيادته حتى يتحمل المستثمر صاحب رأس المال هذه المخاطر؛
معدل التعويض عن انخفاض السيولة - العقارات هي منتج منخفض السيولة، أي أنه لا يمكن تحويلها بسرعة إلى نقد.
معدل التعويض لإدارة الاستثمار (إدارة الاستثمار) – الاستثمار في العقارات أمر محفوف بالمخاطر، لذلك يجب تعويض الأنشطة الإدارية عن طريق تضمين إدارة الاستثمار في المعدل.
بالإضافة إلى الربح على شكل فائدة على استثمار رأس المال، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار وقت عائد رأس المال المستثمر، وبالتالي يجب إضافة معدل استرداد رأس المال إلى المعدل.
طريقة البناء التراكمي:
,
أين هو المعدل الأساسي (معدل خالي من المخاطر أو أقل خطورة)؛
- التعديل الأول؛
- معدل استرداد رأس المال.
طريقة تحليل الاستثمار العقاري.
يتكون الاستثمار العقاري في معظم الحالات من عنصرين: الرهن العقاري وحقوق ملكية المنزل. يجب أن يفي معدل الرسملة بمتطلبات دخل السوق لكلا جزأي الاستثمار وينقسم إلى عنصرين:
ثابت الرهن العقاري () - نسبة مدفوعات خدمة الدين السنوية إلى المبلغ الأصلي لقرض الرهن العقاري؛
معدل الرسملة على حقوق الملكية () - نسبة المقبوضات النقدية قبل الضرائب إلى مبلغ حقوق الملكية المستثمرة.
عندما يكون ثابت الرهن العقاري ومعدل رسملة الأسهم معروفين، يمكن الحصول على المعدل الإجمالي باستخدام طريقة المجموعة الاستثمارية، أو طريقة الاستثمار ذات الصلة.
حيث M هي نسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار (نسبة ديون الرهن العقاري).
طريقة المجموعة الاستثمارية ويستخدم لتحديد معدلات الرسملة وعند فصل الاستثمارات بين الأراضي والمباني، على أن يمكن الحصول على معدلات الرسملة لكل مكون. في هذه الحالة، ستبدو الصيغة كما يلي:
,
حيث R هو معدل الرسملة للاستثمارات ذات الصلة؛
L – تكلفة الأرض كنسبة من إجمالي تكلفة العقارات؛
- معدل الرسملة للأراضي؛
ب- تكلفة البناء كنسبة من إجمالي تكلفة العقار.
- معدل الرسملة للمبنى.
3. طريقة التدفق النقدي المخصوم(طريقة رسملة الدخل) هي طريقة لتحويل المنافع المستقبلية من تملك العقارات إلى قيمتها الحالية، والتي تشمل:
1. التدفقات النقدية الدورية من تشغيل العقارات (NOI).
2. التدفق النقدي من بيع العقارات في نهاية فترة الحيازة.
في هذه الحالة، يتم حل المهام التالية:
تحليل وتوقع تدفقات الدخل النقدي المستقبلية من حيث هيكلها وحجمها وتكرار إيصالاتها طوال فترة تشغيل الكائن المقدر (ما يسمى بفترة التنبؤ) ؛
تحديد القيمة العكسية - مقدار العائدات من إعادة بيع العقار في نهاية فترة الملكية؛
تحديد الأسعار التي يجب خصمها بها؛
خصم التدفقات النقدية وتكاليف الإرجاع إلى القيمة الحالية للعقار (في وقت التقييم).
إذا كانت هذه المادة مفيدة لك، فيمكنك حفظها على صفحتك على الشبكات الاجتماعية:
حل المشكلة هو استخدام طريقة الإيجار الإجمالي، والتي تسمح لك بتحديد تكلفة الكائن لأي غرض من الأغراض. في تقييم العقارات التجارية المعقدة، يُطلق على MVR أفضل الطرق المقترحة، فهي تتيح لك تحديد القيمة الحقيقية للمباني بأقل قدر من الخطأ.
تنعكس العلاقة بين المؤشرات المطبقة على الحسابات في إجمالي مضاعف الإيجار (GRM). السمة الرئيسية للمؤشر المستخدم هي أن التقييم يعتمد على غرض المبنى ووظائفه. يتم استبعاد تحليل الموقع والتشطيب وتكاليف التشغيل المرتبطة بصيانة الهيكل من هذه الحسابات.
طريقة الإيجار الإجمالييمكن اعتبارها حالة خاصة من طريقة مقارنة المبيعات العامة. وهو يقوم على فرضية موضوعية مفادها وجود علاقة مباشرة بين سعر بيع العقارات وإيرادات الإيجار المقابلة من تأجيرها: كلما ارتفع دخل الإيجار، ارتفع سعر البيع. يتم قياس هذه العلاقة مضاعف (معامل) إجمالي الإيجار(MVR) كنسبة سعر البيع إلى دخل الإيجار:
MVR = C / RD، (9.1)
حيث MVR هو مضاعف الإيجار الإجمالي؛
ج - سعر بيع العقار، فرك.
RD – دخل الإيجار (الإيجار) فرك.
طريقة الإيجار الإجماليتنطبق على تقييم العقارات المربحة والمباعة على نطاق واسع في السوق (شراء المنازل الفردية وأجنحة التسوق والأكشاك لتأجيرها لاحقًا، وما إلى ذلك). بشكل عام، تتكون خوارزمية تطبيق طريقة الإيجار الإجمالي من المراحل التالية.
المرحلة 1.حساب MVR:
- تجميع قائمة بالأشياء العقارية المشابهة للعقار الذي يتم تقييمه والواقع في نفس المنطقة؛
- الحساب عن طريق قسمة سعر بيع كل عقار قابل للمقارنة على الإيجار المقابل للحصول على قيم MVR؛
- تنسيق قيم MVR التي تم الحصول عليها لتحديد قيمة واحدة أو نطاق من قيم MVR التي قد تنطبق على الكائن الذي يتم تقييمه.
المرحلة 2.حساب مبلغ إيرادات الإيجار السوقي للعقار الذي يتم تقييمه:
– تحديد العقارات المماثلة من حيث مستويات الإيجار؛
- تحليل الكائنات التي تتم مقارنتها وفقا للخصائص الرئيسية للمقارنة مع الخصائص المقابلة للكائن الذي يتم تقييمه؛
– حساب التعديلات اللازمة للحصول على قيمة الدخل الإيجاري السوقي للعقار محل التقييم.
المرحلة 3.حساب قيمة العقار الذي يتم تقييمه:
- حاصل ضرب القيمة المقدرة لإيرادات الإيجار السوقية للعقار الذي يتم تقييمه بالقيمة المقابلة (أو القيم الحدية) لقيمة القيمة المضافة التي تم الحصول عليها في المرحلة الأولى.
دعونا نوضح الخوارزمية المقدمة لتطبيق طريقة الإيجار الإجمالي باستخدام المثال التالي.
مبنى سكني لعائلة واحدة يقع في منطقة المنتجع (على سبيل المثال، في سوتشي) وتم شراؤه للتأجير اللاحق للمصطافين، سيكون له دخل إيجار في السوق قدره 41000 روبل. أتاحت المعلومات المتعلقة بمعاملات الشراء والبيع للمنازل المماثلة في نفس المنطقة تحديد MVR (الجدول 9.1). مطلوب تحديد القيمة السوقية للمبنى السكني.
الجدول 9.1 - تعريف MVR
| كائنات قابلة للمقارنة | سعر البيع، فرك. | الدخل السنوي للإيجار، فرك. | MVR |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
أتاح تحليل معاملات الشراء والبيع لمنازل مماثلة في نفس المنطقة تحديد نطاق MVR في حدود 15.07-16.33. من هذا النطاق نختار متوسط قيمة MVR - 15.70. كلما زاد حجم العينة الإحصائية للكائنات التي تتم مقارنتها، زادت موثوقية قيمة MVR.
الإجابة: تكلفة مبنى سكني لأسرة واحدة بدخل إيجار 41000 روبل. سيكون 643700 روبل.
يعد استخدام مضاعف إجمالي الإيجار في التقييم أمرًا مناسبًا، حيث لا يتم تعديل الأسعار وفقًا للاختلافات بين الأشياء القابلة للمقارنة والأشياء التي يتم تقييمها. ومن المفهوم أنه إذا كانت هناك اختلافات بين العقارات المماثلة والعقار قيد التقييم، فإنها تنعكس في سعر البيع ومعدل الإيجار السنوي. لذلك، إذا تمت مقارنة كائن أسوأ من الذي يتم تقييمه، فإن سعر البيع ومعدل الإيجار أقل، ولا تتغير نسبة السعر إلى معدل الإيجار.
هذه الطريقة لتقييم العقارات بسيطة ومريحة في الممارسة العملية، خاصة في الظروف الروسية، عندما ليس من السهل العثور على معلومات سوقية موثوقة حول معاملات الشراء والبيع.
ومع ذلك، هناك أيضًا قيود على استخدام طريقة التقييم هذه:
1. يجب أن يقع العقار المعني في قطاع من سوق العقارات حيث يتم بيع وشراء العقارات المماثلة بانتظام بناءً على إجمالي إيراداتها.
2. نظرًا لعدم إجراء التعديلات على مكونات إجمالي مضاعف الإيجار، فإن الطريقة تعتبر غير حساسة بشكل كافٍ للاختلافات في المخاطر ومعدلات عائد رأس المال وصافي الدخل بين الأشياء القابلة للمقارنة والمقيمة.
أسئلة الاختبار والواجبات
1. ما هو جوهر طريقة مقارنة المبيعات؟
2. وصف تقنية تنفيذ طريقة مقارنة المبيعات.
3. ما هي طرق تحديد مبلغ التعديلات المستخدمة عند تطبيق أسلوب مقارنة المبيعات؟
4. ما هي عناصر ووحدات المقارنة المستخدمة في أسلوب مقارنة المبيعات؟
5. ما هو مضاعف السوق الإجمالي؟
9.4 مفاهيم عامة حول طريقة التكلفة
طريقة التكلفةيعتمد على افتراض أن تكلفة إنشاء المنشأة، مع الأخذ بعين الاعتبار جميع أنواع البلى، بالإضافة إلى القيمة السوقية لقطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنشأة، ومقدار الربح التجاري، هي مبادئ توجيهية مقبولة لتحديد القيمة السوقية للعقارات.
تعتمد طريقة التكلفة على مبدأ الاستبدال.
اعتمادًا على طريقة إعادة إنتاج المباني والهياكل، يتم التمييز بين تكلفة الاستبدال وتكلفة الاستبدال.
تكلفة الاستبدال- هذه هي التكاليف بالأسعار الحالية لبناء نسخة طبق الأصل من الكائن باستخدام نفس المواد ومعايير البناء وحلول التصميم والحفاظ على جميع عناصر عدم الكفاءة الموجودة في الكائن الذي يتم تقييمه. على سبيل المثال، إذا كان المبنى الذي يتم تقييمه يحتوي على طابق سفلي يغمره الماء باستمرار ولا يستخدم أبدًا - وهو مصدر لا مفر منه للرطوبة، فيجب أيضًا أخذ تكاليف تركيبه في الاعتبار عند تكلفة استبدال المبنى.
تكلفة الاستبدال- هذه هي التكاليف بالأسعار الحالية لبناء كائن له منفعة مكافئة لتلك التي يجري تقييمها، ولكن تم بناؤه باستخدام معايير ومواد وتصميمات حديثة.
يعتمد اختيار نوع أو آخر من التكلفة عند التقييم على شروط تطبيق طريقة التكلفة.
يتم استخدام طريقة التكلفة:
– عند تقييم العقارات في الأسواق غير النشطة؛
– التحليل الفني والاقتصادي للبناء الجديد.
– تقييم القيمة السوقية للأشياء المعاد بناؤها والمباني غير المكتملة؛
- تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض؛
– تقييم الأشياء ذات الأغراض الخاصة، وخاصة الأغراض غير الربحية؛
- التأمين العقاري؛
- تحديد الوعاء الضريبي.
ومع ذلك، عند استخدام طريقة التكلفة، يجب مراعاة الشروط التقييدية التالية:
– غالباً ما تعطي طريقة التكلفة تقديراً غير صحيح لتكلفة الأشياء التي يزيد عمرها عن 10 سنوات؛
– صعوبة التنفيذ للمباني ذات الخصائص المعمارية والجمالية الفريدة والتي لها قيمة تاريخية.
يتضمن تقييم العقارات باستخدام طريقة التكلفة المراحل التالية:
1. فحص العقار والتعرف على كافة الوثائق المتوفرة.
2. تقييم القيمة السوقية للأرض باعتبارها خالية من التحسينات وقابلة للاستخدام الأمثل لها.
3. تحديد تكلفة الاستبدال أو الاستبدال للتحسينات (التكاليف المباشرة وغير المباشرة).
4. تحديد الربح التجاري.
5. تقدير تكلفة الاستبدال أو الاستبدال للتحسينات مع مراعاة أرباح الأعمال (بند 4 + بند 3).
6. تحديد البلى التراكمي العام للمباني والمنشآت.
7. تقدير تكلفة التحسينات مع مراعاة التآكل (بند 5 – بند 6).
8. تقدير القيمة الإجمالية للعقار مع مراعاة تكلفة الأرض (بند 1 + بند 7).
يتم تحديد تقدير قيمة العقار باستخدام طريقة التكلفة وفقا للمخطط التالي:
С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)
حيث С о.н – تكلفة العقار، فرك؛
С в(з) – تكلفة الترميم أو الاستبدال، فرك.;
أنا – التآكل المتراكم، فرك.
P - الربح التجاري، فرك؛
C z.u – تكلفة قطعة الأرض، فرك؛
يتم تحديد تكلفة الترميم أو الاستبدال بالطرق التالية:
1. وحدة المقارنة.
2. المسح الكمي.
3. الأشياء التناظرية.
4. محاسبة التكاليف لأنواع العمل الموسعة.
هناك الطرق الرئيسية التالية لتحديد قيمة الأرض:
1. مبيعات مماثلة.
2. الارتباط (النقل).
3. رسملة إيجار الأراضي.
4. الباقي للأرض.
5. تطوير قطعة الأرض.
6. مقتطفات.
يتضمن التآكل المتراكم ثلاثة أنواع من التآكل:
1. المادية.
2. وظيفية.
3. خارجي.
التدهور الجسدي– انخفاض قيمة العقار بسبب فقدان خصائصه الاستهلاكية المحددة. التآكل الجسدي نوعان: الأول يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية (التآكل والتدمير والانهيار والعيوب الهيكلية) والثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية (التعفن والصدأ والشيخوخة والدمار).
التآكل الوظيفي (الأخلاقي).هو فقدان القيمة بسبب الفشل النسبي لهيكل معين في توفير المنفعة مقارنة بهيكل جديد تم إنشاؤه لنفس الغرض. عادة ما يكون سبب ذلك سوء التصميم والمتطلبات الفنية والوظيفية مثل الحجم والأسلوب والمتانة وما إلى ذلك.
البلى الخارجي (الاقتصادي).– انخفاض قيمة الممتلكات بسبب التغيرات في الظروف البيئية: المعايير الاجتماعية للمجتمع، الظروف التشريعية والمالية، الوضع الديموغرافي، قرارات التخطيط الحضري، وضع السوق، إلخ.
يمكن أن يكون التآكل الجسدي والوظيفي قابلاً للإزالة أو غير قابل للإصلاح. إن معيار القضاء على التآكل هو زيادة القيمة المضافة على التكاليف.
تتوفر الطرق التالية لتحديد التآكل:
1. طريقة مدى الحياة.
2. طريقة مقارنة المبيعات.
3. طريقة التقسيم.
مدى الحياة الجسدية- الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الكائن فعليًا للغرض المقصود منه. ينتهي العمر المادي عندما يتم هدم الكائن.
الحياة الاقتصادية– الوقت الذي تساهم فيه التحسينات في قيمة الكائن بما يتجاوز تكلفة التحسين، أي. عندما يكون التآكل قابلاً للإزالة. هذه هي الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الكائن لتحقيق الربح. يمكن تمديد هذه الفترة بسبب الصيانة عالية الجودة للمبنى وتحديثه وإصلاحه في الوقت المناسب.
العمر الفعلي– الوقت من تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم الذي يحدده جواز سفر الكائن أو شهادة التسجيل أو قانون لجنة الدولة.
العمر الفعال- الوقت الذي يتم فيه تقدير العمر المتوقع للمبنى بناءً على حالته المادية ومعداته وتصميمه والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمته. العمر الفعلي هو العمر الذي يتوافق مع الحالة المادية للعقار ويأخذ في الاعتبار إمكانية بيعه.
الحياة الاقتصادية المتبقيةهي الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للكائن. تُستخدم هذه الفترة عادةً لتقدير الأرباح المستقبلية. إصلاح وتحديث العقار يزيد من العمر الاقتصادي المتبقي.
تقييم التآكل
كما ذكر أعلاه، يتم تحديد التآكل بالطرق التالية: العمر المتوقع، مقارنة المبيعات، التقسيم. دعونا نلقي نظرة على كل طريقة.
العقارات لديها القدرة على توليد الدخل لصاحبها. وهذا هو أحد الأسباب الرئيسية لشرائه (على سبيل المثال، المباني السكنية في سانت بطرسبرغ ما قبل الثورة). قد تكون الأسباب الأخرى هي الشراء من أجل العيش الفوري، وتلبية الاحتياجات الشخصية، وما إلى ذلك. يمكن للعقار أن يجلب لمالكه أنواع الدخل التالية:
1) المقبوضات النقدية الحالية،
2) التوفير في الضرائب،
3) دخل الإيجار المستقبلي،
4) الدخل الناتج عن ارتفاع قيمة العقارات عند إعادة بيعها،
5) التوفير في الضرائب عند بيع العقارات.
تتمثل مهمة المثمن عند استخدام طريقة الدخل في تقييم العقارات في تحديد القيمة الحالية لجميع الإيرادات المستقبلية من ملكية العقارات وتشغيلها.
تستخدم طريقة إجمالي الإيجار مضاعف إجمالي الإيجار (YRM) وتستند إلى افتراض وجود علاقة مباشرة بين سعر بيع العقار وإيرادات الإيجار. أي أن YRM هي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو إجمالي الدخل الفعلي. علاوة على ذلك، واعتمادًا على تقاليد السوق، يمكن حساب إجمالي الدخل إما على أساس سنوي أو على أساس شهري.
غالبًا ما يتم استخدام YRM في اقتصادات السوق المتقدمة لتقييم المباني السكنية لأسرة واحدة، حيث يتم استخدام مضاعف إجمالي الإيجار الشهري وتؤخذ مدفوعات الإيجار في الاعتبار للمساكن غير المفروشة، باستثناء المرافق.
إن طريقة تحديد قيمة العقارات بناءً على مضاعف YRM بسيطة للغاية وغالبًا ما تستخدم في ممارسة المثمنين الغربيين. هناك طريقتان رئيسيتان لاستخدام هذه الطريقة. يعتمد النهج الأول على حقيقة أنه عند تحديد YRM ليست هناك حاجة لإجراء تعديلات على الاختلافات في الكائنات المماثلة. وإذا كان الكائن مختلفا تماما عن الشيء الذي يتم تقييمه، فهو ببساطة لا يؤخذ في الاعتبار. ويعتمد النهج الثاني على إجراء تصحيحات على الخصائص الفيزيائية للأشياء، كما يحدث عند استخدام طريقة SAP.
مثال.سيكون صافي الدخل التشغيلي (NOI) من العقار المعني 57000 دولار. من الضروري تحديد قيمة الكائن بناءً على المعلومات التالية.
السلسلة المطلوبة من إجمالي معدل الرسملة: 0.105؛ 0.114؛ 0.120.
معنى مشروط: -.
القيمة المتوسطة: 0.114.
المتوسط الحسابي: 0.113.
بعد مقارنة جودة العناصر المطابقة، يقرر المقيم أن قيمة R المطلوبة للعنصر الذي يتم تقييمه هي 0.115 أو 11.5%. ثم ستكون تكلفة الكائن مساوية لـ V=NOI/R=57000/0.115=495650 دولارًا. YRM=V/NOI=8.7.
يتم تطبيق طريقة إجمالي الإيجار على تقييم العقارات المدرة للدخل والتي يتم بيعها على نطاق واسع في السوق.
يمكن استخدام مضاعف إجمالي الإيجار كوحدة اقتصادية للمقارنة عند تقييم العقار على أساس نسبة الدخل إلى سعر البيع.
رسام الكاريكاتيرالإيجار الإجماليهي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل (PVI) أو إجمالي الدخل الفعلي (AVG).
يتم حساب سعر البيع المحتمل للعقار الذي يتم تقييمه باستخدام الصيغة:
ت الخامس= بي في دي عن MVR أ = PVDob 0 [Σ (تس أنا أ / بي في دي أنا أ )]/ تي، (5.6)
أنا = 1
أين الخامس- سعر البيع المحتمل للعقار الذي يجري تقييمه؛
PVD عن- الدخل الإجمالي (الفعلي) من الشيء المقدر؛
MVR أ- متوسط مضاعف الإيجار الإجمالي للنظائر؛
ج أنا أ- سعر بيع النظير المقارن من الفئة i؛
PVD أنا أ- الدخل الإجمالي المحتمل للنظير المقارن من الرتبة i؛
ت- عدد نظائرها المختارة.
مثال.
من الضروري تقييم العقار الذي يقدر دخله الإجمالي المحتمل بـ 550.000 روبل. في قطاع سوق العقارات الذي ينتمي إليه موضوع التقييم، تم الحصول على المعلومات التالية، الموضحة في الجدول 5.5.
الجدول 5.5. حساب مضاعف الإيجار الإجمالي
MVR (المتوسط على نظائرها) = (5.56 + 5.60 + 5.67): 3 = 5.62.
تسوب = 550.000 5.62 = 3.091.000 روبل.
FSO رقم 1 بند 15. منهج التكلفة هو مجموعة من الطرق لتقدير قيمة الشيء المثمن، بناء على تحديد التكاليف اللازمة لإعادة إنتاج الشيء المثمن أو استبداله، مع مراعاة الاستهلاك والتقادم.
يعتمد نهج التكلفة على افتراض أن التكاليف المطلوبة لإنشاء العقار الذي يتم تقييمه في حالته الحالية أو إعادة إنتاج خصائصه الاستهلاكية تتوافق مع تكلفة هذا الكائن.
يفضل استخدام أسلوب التكلفة، وفي بعض الأحيان هو الخيار الوحيد، في الحالات التالية:
عندما يتم تقييم المرافق الجديدة أو المشيدة حديثًا؛
عندما يكون من الضروري تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض؛
عندما تكون دراسة جدوى البناء الجديد ضرورية؛
لتقييم مشاريع البناء غير المكتملة؛
للتقييم بغرض تحديد الأشياء الخاضعة للضريبة (المبنى، قطعة الأرض)؛
للتقييم لأغراض التأمين؛
للموافقة على السعر النهائي.
الصيغة الأساسية لنهج التكلفة لتقييم العقارات هي:
V = شحنة V + إعادة إنتاج V أو V = شحنة V + بديل V، (6.1)
الاستنساخ الخامس - تكلفة استنساخ التحسينات على قطعة الأرض؛
استبدال V – تكلفة استبدال التحسينات على قطعة الأرض.
تكلفة استبدال كائن التقييم هي مجموع تكاليف إنشاء كائن مشابه لكائن التقييم، بأسعار السوق الحالية في تاريخ التقييم، مع مراعاة انخفاض قيمة كائن التقييم.
تكلفة إعادة إنتاج كائن التقييم هي مجموع التكاليف بأسعار السوق الحالية في تاريخ التقييم لإنشاء كائن مطابق لشيء التقييم، باستخدام مواد وتقنيات متطابقة، مع الأخذ في الاعتبار تآكل المنتج. كائن التقييم.
وبما أن تكلفة الاستنساخ وتكلفة الاستبدال يتم تحديدها مع الأخذ في الاعتبار البلى، فيمكن تحويل الصيغة الأساسية لنهج التكلفة:
V = شحنة V + أو V = شحنة V +، (6.2)
الخامس – قيمة العقار.
V zu – تكلفة قطعة الأرض؛
إعادة إنتاج Vp - التكلفة الإجمالية لإعادة إنتاج التحسينات على قطعة أرض (في بعض الأحيان يتم استبدال هذه القيمة بحساب منفصل "تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على أنها جديدة" و"ربح صاحب المشروع")؛
استبدال Vп - التكلفة الإجمالية لاستبدال التحسينات على قطعة أرض (في بعض الأحيان يتم استبدال هذه القيمة عن طريق حساب "تكاليف استبدال التحسينات على أنها جديدة" و "ربح صاحب المشروع" بشكل منفصل)؛
و- تآكل الكائن الذي يتم تقييمه.
تكلفة الاستبدال الكاملة هي مجموع تكاليف إنشاء شيء مشابه للعقار الذي يتم تقييمه على أنه جديد، بأسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم، باستثناء استهلاك العقار الذي يتم تقييمه، مع إضافة الربح التجاري.
التكلفة الكاملة للاستنساخ هي مجموع التكاليف بأسعار السوق الحالية في تاريخ التقييم لإنشاء كائن مطابق لكائن التقييم باعتباره جديدًا، باستخدام مواد وتقنيات متطابقة، باستثناء تآكل كائن التقييم، مع إضافة الربح التجاري.
الاستهلاك هو فقدان قيمة العقار لأي سبب من الأسباب.
