ينص التشريع ثلاث طرقإدارة مبنى سكني. يتم اختيار طريقة إدارة مبنى سكني من قبل الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية، والذي يمكنه تغييره في أي وقت بناءً على قراره (المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
يتعين على أصحاب المباني في مبنى سكني اختيار إحدى طرق إدارة المباني السكنية:
1. الإدارة المباشرة لأصحاب المباني في مبنى سكني
الإدارة المباشرة ممكنة في مبنى سكني، وعدد الشقق فيه لا يزيد عن 30.
بناءً على قرار الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني الذين يديرون المنزل مباشرة، أحد المالكين أو شخص آخر لديه سلطة موثقة بتوكيل رسمي (الجزء 3 من المادة 164 من قانون الإسكان لـ الاتحاد الروسي) الحق في التصرف نيابة عن أصحاب الشقق في العلاقات مع أطراف ثالثة.
في الإدارة المباشرة للمباني السكنية، يتم إبرام عقود تقديم خدمات الصيانة و (أو) أداء إصلاحات الممتلكات المشتركة من قبل أصحاب المباني في مثل هذا المنزل على أساس قرارات الاجتماع العام. في هذه الحالة، يعمل جميع المالكين أو معظمهم كطرف واحد في الاتفاقيات المبرمة (الجزء 1 من المادة 164 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
اتفاقيات إمدادات المياه الساخنة، وإمدادات المياه الباردة، والصرف الصحي، وإمدادات الكهرباء، وإمدادات الغاز (بما في ذلك توريد الغاز المنزلي في اسطوانات)، والتدفئة (إمدادات الحرارة، بما في ذلك توريد الوقود الصلب في وجود موقد التدفئة)، وإدارة يتم التخلص من النفايات البلدية الصلبة من قبل كل مالك للمبنى الذي يقوم بالإدارة المباشرة لمبنى سكني لحسابه الخاص (الجزء 2 من المادة 164 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
2. إدارة مبنى سكني من قبل HOA أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة
يتم إنشاء جمعية أصحاب المنازل (HOA) من قبل أصحاب مبنى سكني (بقرار من أكثر من 50% من الملاك) أو أصحاب الشقق في عدة مباني، وهو نوع من جمعيات أصحاب العقارات، وهي جمعية أصحاب المباني في مبنى سكني، ومسجلة كمنظمة غير ربحية (البند 4 من الجزء 2 المادة 44، الجزء 1 المادة 46 من القانون المدني للاتحاد الروسي؛
منذ 01/09/2014، تم إنشاء HOA في الشكل التنظيمي والقانوني لكيان قانوني - شراكة بين أصحاب العقارات (المشار إليها فيما يلي باسم TSN). في الوقت نفسه، ليس من الضروري إعادة تسجيل HOAs التي تم إنشاؤها في TSN (المادة 50، المادة 123.12 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
الغرض من HOA هو إدارة الممتلكات المشتركة للمنزل والقيام بأنشطة لإنشاء هذه الممتلكات وصيانتها والحفاظ عليها وزيادتها وتوفير المرافق وتنفيذ الأنشطة الأخرى التي تهدف إلى تحقيق أهداف إدارة المباني السكنية أو مشاركة الممتلكات للمالكين (الجزء 1 من المادة 135 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ).
يحق لجمعية أصحاب المنازل تقديم الخدمات و (أو) القيام بأعمال صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني بمفردها أو إشراك الأشخاص الذين يقومون بأنواع الأنشطة ذات الصلة، على أساس العقود . إذا أبرمت HOA اتفاقية مع منظمة الإدارة، فإنها تتحكم في الوفاء بالالتزامات بموجب هذه الاتفاقية.
3. إدارة مبنى سكني من قبل منظمة الإدارة
إدارة المنظمة- منظمة تجارية تقدم خدمات إدارة مبنى سكني على أساس ترخيص (الجزء 1.3 من المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
بالإضافة إلى طريقة الإدارة، يجب على الاجتماع العام لأصحاب المباني اختيار منظمة إدارة محددة، والاتفاق معها على شروط العقد ومبلغ رسوم الصيانة والإصلاحات.
عند اختيار منظمة الإدارة من قبل الاجتماع العام لأصحاب المباني، يتم إبرام اتفاقية إدارة مع كل مالك وفقًا للشروط المحددة في قرار الاجتماع العام.
بموجب شروط الاتفاقية، تتعهد منظمة الإدارة، خلال فترة متفق عليها مقابل رسوم، بتقديم الخدمات وتنفيذ أعمال الصيانة والإصلاح المناسبة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وتوفير المرافق لأصحاب المباني والأشخاص الذين يستخدمونها المباني في هذا المبنى، وتنفيذ الأنشطة الأخرى التي تهدف إلى تحقيق أهداف إدارة أنشطة مبنى سكني (الأجزاء 1، 2 من المادة 162 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
يتم إبرام اتفاقية إدارة المبنى السكني لمدة لا تقل عن سنة ولا تزيد عن 5 سنوات. وفي الوقت نفسه، يحق لأصحاب المباني إنهاء اتفاقية الإدارة للأسباب المنصوص عليها في التشريع المدني (الأجزاء 5، 8، المادة 162 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
في حالة تقديم الخدمات بشكل غير مناسب، تكون منظمة الإدارة مسؤولة أمام المالكين وفقًا للتشريعات الحالية.
يحق لأصحاب المباني، بناءً على قرار الاجتماع العام، من جانب واحد رفض تنفيذ اتفاقية الإدارة لمبنى سكني إذا لم تلتزم منظمة الإدارة بشروط هذه الاتفاقية، ويقررون اختر منظمة إدارة أخرى أو قم بتغيير طريقة إدارة المنزل (الجزء 8.2 من المادة 162 من قانون الإسكان RF).
وبالتالي، يسمح تشريع الإسكان لأصحاب المباني بتحديد الطريقة الأكثر ملاءمة لإدارة مبنى سكني بشكل مستقل، مع الأخذ في الاعتبار مجمل العلاقات القائمة بين المالكين ومع أطراف ثالثة.
وفقا للجزء 1 من الفن. 161.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، إذا لم يتم إنشاء جمعية أصحاب المنازل في مبنى سكني أو لا تتم إدارة المبنى من قبل جمعية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة وهناك أكثر من 4 شقق في هذا المبنى، أصحابها من المباني مطلوبة للاختيار مجلس بناء الشقق.
يتم انتخاب مجلس المبنى السكني في اجتماع عام من بين أصحاب المباني في المبنى بأغلبية بسيطة من الأصوات. لا يتم تسجيل مجلس مبنى سكني لدى السلطات المحلية أو الهيئات الأخرى (الجزء 1 من المادة 161.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
لا يمكن انتخاب مجلس المباني السكنية فيما يتعلق بالعديد من المباني السكنية (الجزء 3 من المادة 161.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
يتم انتخاب مجلس MKD من بين أصحاب مباني MKD لمدة عامين، ويتم تحديد عدد الأعضاء مع الأخذ في الاعتبار عدد المداخل والطوابق والشقق. في حالة الأداء غير السليم للواجبات، يجوز إعادة انتخاب المجلس مبكرًا (الجزء 4 من المادة 161.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
يتم انتخاب رئيس المجلس من بين أعضاء مجلس المبنى السكني ويكون مسؤولاً أمام الاجتماع العام لأصحاب مباني المبنى السكني (الجزء 7 من المادة 161.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
يحق للاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني اتخاذ قرار بشأن دفع المكافآت لأعضاء مجلس المبنى السكني، بما في ذلك رئيس مجلس المبنى السكني. يجب أن يحتوي هذا القرار على شروط وإجراءات دفع الأجر المحدد، وكذلك إجراءات تحديد حجمه (الجزء 8.1 من المادة 161.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
إذا لم يتم اتخاذ قرار خلال السنة التقويمية بشأن انتخاب مجلس المبنى السكني من قبل أصحاب المباني فيه أو لم يتم تنفيذ القرار المقابل، فإن هيئة الحكومة المحلية، في غضون ثلاثة أشهر، تعقد اجتماعًا عامًا لأصحاب المباني السكنية المباني في المبنى السكني، والتي يتضمن جدول أعمالها أسئلة حول انتخاب مجلس المبنى السكني في هذا المبنى، بما في ذلك رئيس مجلس هذا المبنى، أو حول إنشاء جمعية أصحاب المنازل في هذا المبنى.
مهام وصلاحيات مجلس مبنى سكني
نصائح لبناء الشقق:
1. يضمن تنفيذ قرارات الاجتماع العام لأصحاب المباني في المباني السكنية.
2. يعرض للمناقشة في الجمعية العامة:
3. يراقب تقديم الخدمات وأداء العمل في إدارة مبنى سكني وصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة وجودة المرافق المقدمة للمالكين.
4. يتخذ قرارات بشأن انتخاب لجان المالكين لإعداد مقترحات بشأن قضايا إدارة مبنى سكني (الهيئات الاستشارية الجماعية لإدارة مبنى سكني)؛
5. تقديم تقرير عن الأعمال المنجزة، ومقترحات بشأن القضايا المتعلقة باختصاصات المجلس واللجان المنتخبة وغيرها، للموافقة عليها في الاجتماع العام السنوي.
مهام وصلاحيات رئيس مجلس المبنى السكني
رئيس مجلس إدارة عمارة سكنية:
مدة القراءة: 6 دقائق
لا يفهم الجميع مصطلح "إدارة مبنى سكني". ولكن هذا هو بالضبط ما تم تصميمه لضمان راحة المعيشة ومراقبة تشغيل العقار. تنظيف المنطقة المحلية، والإعداد الموسمي للمرافق، وصيانة وإصلاح الهياكل - كل هذه الأنشطة مخصصة للمنظمات التي تعتبر أنشطتها مهمة للغاية، على الرغم من أنها ليست ملحوظة دائمًا. نقترح معرفة ما يتضمنه هذا العمل، ومن يجب عليه القيام به، ومن له الحق في اختيار طريقة الإدارة وتغييرها.
يتم تحديد مفهوم وأهداف وأساليب وظائف الإدارة في المباني السكنية من خلال تشريعات الإسكان في الاتحاد الروسي. تم تصميم هذا النشاط لتوفير ظروف معيشية مريحة وآمنة في المبنى السكني، والحفاظ على ممتلكاته في حالة مناسبة، وتزويد السكان بالمرافق والخدمات اللازمة، وكذلك الحفاظ على وظائف أنظمة المرافق الداخلية.
تتطلب المبادئ العامة لهذه الأنشطة الامتثال للمعايير الفنية والصحية، وتشمل التدابير اللازمة لضمان:
تتم إدارة المبنى السكني من قبل منظمة يختارها أصحابها في اجتماع خاص للمقيمين. إذا كانت هذه شركة تجارية، فسيتم تقديم خدماتها على أساس اتفاقية إدارة لمبنى سكني. ولكن هناك أشكال أخرى من القيادة، والتي سيتم مناقشتها أدناه.
عادة، توفر الشركة التي يستأجرها السكان بشكل مستقل جميع الأعمال والخدمات اللازمة. إذا كانت هيئة إدارة مبنى سكني، بقرار من المالكين، هي مجلس سكان المبنى السكني، فغالبًا ما تشارك منظمة خارجية - المقاول - في الصيانة والإصلاح المناسبين لممتلكات المبنى السكني.
اعتمادًا على طريقة الإدارة المختارة وميزاتها، يتم تحديد درجة مسؤولية المنظمة الإدارية.
يتم تنظيم الأنشطة المتعلقة بصيانة المباني السكنية بشكل صارم وفقًا لتشريعات الإسكان. على وجه الخصوص، قدم القسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي مفهوم أنشطة الإدارة في مبنى سكني، وأنشأ أيضًا:
القضايا التي لا ينظمها قانون الإسكان تقع ضمن اختصاص اللوائح. وتشمل هذه، على سبيل المثال:
نظرًا لأن النظام القانوني الحالي في مرحلة الإصلاح، يتعين على السلطات كل عام إجراء تعديلات على بعض اللوائح التي تنظم أنشطة إدارة ممتلكات المباني السكنية.
بالإضافة إلى التنظيم التنظيمي المباشر، يتم أيضًا تنظيم العلاقات المتعلقة بصيانة ممتلكات المباني السكنية من خلال العقود المبرمة لتقديم الخدمات.
ما هي أشكال تنظيم صيانة ممتلكات المباني السكنية متعددة الطوابق الموجودة يتم تحديدها من خلال تشريعات الإسكان. يتعين على أصحاب المباني السكنية وغير السكنية في المباني السكنية، من خلال عقد اجتماع عام للمقيمين ومناقشة هذه المسألة، اختيار إحدى الطرق المقترحة. وبخلاف ذلك، ينقل القانون صلاحيات الاختيار إلى الحكومات المحلية.
وفقا للفقرة 2 من الفن. 161 LCD، يمكن أن تتخذ طرق إدارة مبنى سكني الأشكال التالية:
دعونا نفكر في كل طريقة مقترحة بمزيد من التفصيل.
في حالة الصيانة المباشرة للمباني السكنية من قبل المقيمين، تكون الهيئة الإدارية هي الاجتماع العام. وبناء على قراراته، يتم تعيين منظمة خدمية أو مقاولين آخرين لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة.
يجب إبرام الاتفاقيات مع شركات المرافق التي توفر الطاقة والموارد الأخرى وتوفر خدمات إدارة النفايات الصلبة بشكل منفصل من قبل كل مالك للمباني السكنية.
لتبسيط حل مشاكل الإدارة، يقوم الاجتماع العام بتطوير وثائق معيارية يمكنها نقل الحق في تمثيل مصالح جميع المالكين إلى أحد السكان أو حتى طرف ثالث.
جميع المنظمات التي شاركت بموجب الاتفاقيات المبرمة بقرار من الاجتماع العام أو ممثل منتخب مسؤولة عن أنشطتها مباشرة أمام أصحاب المنازل.
إذا كانت الطريقة الأكثر ملاءمة للمقيمين لإدارة مبنى سكني من خلال HOA ZhSK تبدو هي الطريقة الأكثر ملاءمة، فإن جمعية الملاك هذه أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية الخاصة هي التي ستكون مسؤولة عن:
في هذه الحالة، يمكن للتعاونية أو الشراكة أن تقوم بمهام الصيانة والإصلاح بشكل مستقل أو عن طريق جذب منظمات الخدمة/الإدارة ومراقبة أنشطتها.
وفقا للفن. 111 من قانون الإسكان، يحق لكل من الأفراد والكيانات القانونية الذين هم أصحاب المنازل الانضمام إلى تعاونيات الإسكان.
كقاعدة عامة، يتم إنشاء شراكات المالكين في كثير من الأحيان للأغراض التي تمت مناقشتها. يتم إنشاؤها في اجتماع للسكان. يمكن لممثلي العديد من المنازل المجاورة المشاركة في الاجتماع.
إدارة الممتلكات وفقا للفن. 136 LCD، هي المسؤولية المباشرة لـ HOA.
تعد صيانة المباني السكنية من قبل شركة إدارة هي الطريقة الأكثر شيوعًا لإدارة الممتلكات المشتركة. هذه الشركات التجارية مسؤولة أمام المقيمين:
في جوهرها، تعد شركة الإدارة وسيطًا، حيث تعمل كممثل واحد للمقيمين لدى مقدمي الموارد ومزود موحد للخدمات لأصحاب المباني.
تبرم شركة الإدارة اتفاقية خدمة الطاقة لمبنى سكني من أجل:
هناك أنواع مختلفة من شركات الإدارة، لكنها جميعها تؤدي وظائفها بموجب اتفاقيات مبرمة نيابة عن أصحاب المباني السكنية في المبنى السكني.
يتم اختيار طريقة إدارة مبنى سكني في اجتماع عام للمقيمين، مع مراعاة المعايير التالية:
وبالتالي، في المباني الصغيرة التي تضم ما يصل إلى 30 شقة، يمكن لأصحاب العقارات تنظيم أنفسهم بسهولة وتنفيذ وظائف الإدارة بشكل مستقل. سيسمح لهم ذلك بتحديد ميزانية صيانة مبنى سكني، وكذلك مراقبة تنفيذ العمل.
يتم أيضًا تحديد اختيار طريقة إدارة مبنى سكني مع الأخذ بعين الاعتبار القدرات المالية لغالبية السكان. يجب أن نتذكر أنه حتى لو لم يوافق شخص ما، فإنه لا يزال ملزما بإطاعة قرار الاجتماع العام.
يتطلب إنشاء HOA أيضًا درجة كبيرة من التنظيم الذاتي من قبل السكان.
وبما أن كل مالك هو عضو في الشراكة، فيجب عليه المشاركة في أنشطتها بشكل أو بآخر.
أدنى درجة من المشاركة تنطوي على تفويض الصلاحيات لشركات الإدارة. ومع ذلك، غالبا ما ينطوي هذا على مشاكل في إدارة مبنى سكني. يكون المالكون في بعض الأحيان غير راضين عن أنشطة شركة الإدارة، والتي تكون مصحوبة بالشكاوى والمطالبات.
مع تراكم المطالبات ضد المنظمة التي تقوم بصيانة وإصلاح ممتلكات المباني السكنية، قد يقرر أصحاب المباني السكنية تغيير طريقة الإدارة أو الشركة التي تقدم هذه الخدمات.
يرجع ذلك إلى حقيقة أن اختيار نوع الإدارة يقع ضمن اختصاص اجتماع أصحاب مساحة المعيشة، وفقا للفقرة 3 من الفن. 161 من قانون الإسكان، بقرارهم في اجتماع عام، يمكنهم في أي وقت تغيير طريقة الصيانة ونقل هذه الصلاحيات إلى منظمة أخرى.
القرار وفقا للمادة. 46 من قانون الإسكان، تم اعتماده بأغلبية أصوات المالكين الحاضرين في الاجتماع.
اكتشف المزيد حول أي أساس قد يحدث هذا.
تعد مسؤوليات شركة الإدارة فيما يتعلق بصيانة الممتلكات من الشروط الأساسية لاتفاقية الإدارة الخاصة بمبنى سكني. بالإضافة إلى تفاصيل أخرى مثل تكوين ملكية المبنى السكني، وتكلفة العمل، وإجراءات المراقبة وضمان السلامة، يحدد العقد قائمة كاملة من الإجراءات والخدمات التي تكون شركة الإدارة مسؤولة عنها ضمن الإطار من صلاحياتها في صيانة وإصلاح الممتلكات.
وفي الوقت نفسه، يحدد القرار الحكومي رقم 290 قائمة الحد الأدنى لمثل هذه الأحداث. وبالتالي فإن أعمال وخدمات إدارة الممتلكات المشتركة تشمل ما يلي:
وفقا للفن. 192 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، منذ عام 2015، لا يمكن تنفيذ الأنشطة الإدارية إلا من قبل المنظمات المرخصة من قبل Goszhilnadzor. ستحصل شركات الإدارة على ترخيص فقط وفقًا للشروط التالية:
كثيرًا ما يتساءل السكان عمن يتولى صيانة المنزل في حالة عدم وجود شركة إدارة. تجدر الإشارة إلى أن عدم وجود شركة إدارة لا يعني أن صلاحيات الصيانة لم تنتقل إلى منظمة أخرى أو أنه على سبيل المثال لم يتم اختيار طريقة الصيانة المباشرة من قبل المقيمين أو أن الجمعية العامة لم ترغب في ذلك الانضمام أو تشكيل جمعية تعاونية/إسكانية.
على أي حال، يجب على السكان الاختيار - بدون ذلك، لا يمكن للمنزل أن يوجد.
ومع ذلك، إذا لم يتم اختيار طريقة الإدارة أو لم يتم تنفيذ النموذج المخطط له بعد، ولم يتمكن اجتماع السكان من اتخاذ قرار أو جمع النصاب القانوني، فإن هيئة الحكومة المحلية ملزمة بإجراء مسابقة مفتوحة لاختيار منظمة الإدارة التي سوف تقوم بصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة. تمت مناقشة ذلك في الفقرة 4 من الفن. 161، الفقرة 5 من الفن. 200 إل سي دي.
وبالتالي، من المستحيل الإجابة بشكل لا لبس فيه على سؤال ما إذا كان من الممكن وجود مبنى سكني بدون شركة إدارة. لا يجوز أن تكون هناك شركة إدارة في مبنى سكني، ولكن بشرط اختيار طريقة إدارة مختلفة.
إدارة المباني السكنية هي صيانة وإصلاح وضمان الاستخدام السليم للممتلكات السكنية من قبل السكان. يمكن تنفيذ هذه الوظائف من قبل منظمة الإدارة أو جمعية الإسكان التعاونية أو HOA أو سكان المنزل أنفسهم. وهم ملزمون باختيار إحدى طرق الإدارة في الاجتماع العام، وإلا فسيتم تعيين شركة الإدارة بناءً على نتائج المنافسة.
محامي. عضو نقابة المحامين في سانت بطرسبرغ. أكثر من 10 سنوات من الخبرة. تخرج من جامعة ولاية سانت بطرسبرغ. أنا متخصص في القانون المدني والأسرة والإسكان والأراضي.
مفهوم وعلامات وأساليب إدارة مبنى سكني.
اتفاقية إدارة لمبنى سكني. ميزات إبرام العقد في المزاد؛
الوضع القانوني للاجتماع العام للمالكين؛
الوضع القانوني وأنواع تعاونيات الإسكان؛
جمعية أصحاب المنازل.
القانون الاتحادي "بشأن تعاونيات توفير الإسكان"
سؤال واحد
بحكم الطبيعة القانونية، تعد إدارة مبنى سكني شكلاً من أشكال التنسيق بين مصالح الأشخاص المختلفين، كأصحاب الحقوق في الشقق في صيانة واستخدام الممتلكات المشتركة للمنزل. تشمل أهداف الإدارة ما يلي:
توفير ظروف معيشية مواتية وآمنة؛
تحديد إجراءات استخدام الممتلكات؛
تنظيم تقديم الخدمات العامة.
ولتحقيق هذه الأهداف، يلتزم مالك المبنى السكني بقوة القانون بتحديد طريقة إدارة المبنى السكني. وتقع هذه المسؤولية على عاتق أصحابها فقط. وهذا يعني أصحاب المباني السكنية وغير السكنية. ومن أجل الوفاء بهذا الالتزام، يجب على المالكين الموافقة على إرادتهم، والتي يتم التعبير عنها في شكل قرار تتخذه الجمعية العامة كهيئة جماعية. ولذلك، تشمل ميزات الإدارة ما يلي:
الإدارة هي شكل من أشكال تنسيق مصالح المشاركين في العلاقات القانونية للإسكان لإدارة كائن ذي قيمة لاستخدامه الأكثر فعالية؛
موضوع الإدارة هو مجمع عقاري في شكل ملكية مشتركة. الملكية المشتركة هي عنصر فقط في مبنى سكني. لذلك، لا يمكن أن تنشأ العلاقات القانونية للإدارة إلا في مثل هذا الكائن؛
إنشاء الإدارة هو مسؤولية أصحاب المباني. ومع ذلك، فإن النتيجة الجماعية للإدارة تهم أي أصحاب حقوق؛
يستلزم انتهاك الالتزام بإنشاء طريقة للإدارة حق الحكومات المحلية في تحديد طريقة الإدارة بشكل مستقل، أي. يمارس نفوذ السلطة العامة؛
شكل تنسيق إرادة الملاك بشأن طريقة الإدارة هو قرار الاجتماع العام للمالكين. مثل هذا القرار إلزامي للجميع، بما في ذلك. ولأولئك الذين لم يشاركوا في التصويت في الاجتماع العام (المواد 44-48 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). الأغلبية المؤهلة. علاوة على ذلك، يمكن تغيير القرار في أي وقت باتفاق المالكين.
يتم تصنيف أنواع طرق التحكم على أساس ما يلي:
يختلف ترتيب التحكم:
الإدارة الذاتية؛
نفذت الإدارة بمشاركة أطراف ثالثة.
يختلف شكل الإدارة:
إدارة أصحاب المباني السكنية؛
إدارة المنظمة الإدارية؛
إدارة منظمة تم إنشاؤها خصيصًا من قبل أصحاب المباني (التعاونية أو HOA).
السؤال 2
بموجب الاتفاقية، يتعهد أحد الطرفين (منظمة الإدارة)، بناءً على تعليمات الطرف الآخر (أصحاب المباني السكنية)، لفترة زمنية معينة، ومقابل رسوم، بتقديم الخدمات وتنفيذ الأعمال لصالح الصيانة والاستخدام السليم للملكية المشتركة للمنزل، وكذلك توفير المرافق والقيام بأنشطة أخرى تهدف إلى تحقيق أهداف الإدارة.
والعقد بحكم طبيعته القانونية يكون رضائياً ومتبادلاً وعوضاً. ويشير إلى نوع من العقود المختلطة التي تجمع بين عناصر المقاولات والخدمات. أطراف الاتفاقية هم:
أصحاب المباني السكنية، وكذلك سلطات الدولة أو الحكومات المحلية، إذا كان المنزل في ملكية الدولة أو البلدية. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون الأطراف جمعية HOA أو جمعية إسكان تعاونية؛
منظمة إدارية، وهي منظمة تجارية أو رجل أعمال فردي.
يتم إبرام الاتفاقية كتابيًا، ويتم الالتزام بها من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين. في هذه الحالة، النموذج هو شرط الاستنتاج.
الشرط الأساسي العام هو الشرط في الموضوع وهو خدمات الإدارة. تشمل الشروط الأساسية الأخرى ما يلي:
شروط تكوين الملكية المشتركة التي تتم إدارتها؛
قائمة الأعمال والخدمات التي تقدمها شركة الإدارة لأغراض الإدارة؛
إجراءات تغيير قائمة الخدمات والأعمال؛
إجراءات مراقبة وفاء شركة الإدارة بالتزاماتها بموجب العقد ؛
إجراءات تحديد سعر العقد وطرق سداده ومبلغ رسوم الصيانة والإصلاحات.
شروط العقد هي نفسها لجميع أصحاب المباني في المنزل. العقد ذو طبيعة محددة المدة ويمكن إبرامه لمدة لا تقل عن سنة واحدة. في هذه الحالة، وكقاعدة عامة، يتم تحديد المدة القانونية القصوى للعقد لتكون 5 سنوات. إذا لم يعلن أي من الطرفين في نهاية العقد فسخه، اعتبر العقد ممتدا للمدة المحددة في العقد الأصلي وبالشروط المحددة في العقد الأصلي. يتم تحديد إجراءات تعديل العقد وإنهائه وفقًا للقواعد العامة للقانون المدني. بالإضافة إلى ذلك، يُمنح أصحاب المباني السكنية الحق في الرفض من جانب واحد (البند 8 من المادة 162 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
إذا لم يحدد أصحاب المباني السكنية طريقة الإدارة، أو لم يتم تنفيذ قرار الاجتماع العام بتنفيذ طريقة الإدارة المتفق عليها، أو تم تنفيذ الإدارة فيما يتعلق بمنزل مملوك بالكامل للدولة أو البلدية، ثم يتم إنشاء الإدارة على أساس اتفاقية الإدارة المبرمة في المزاد. يقام المزاد على شكل مسابقة مفتوحة من حيث تكوين المشاركين واستمارة تقديم طلبات المشاركة. موضوع المسابقة هو الحق في إبرام اتفاقية إدارة (مناقصة) لمبنى سكني، أو الحق في إبرام اتفاقية إدارة لعدة مباني سكنية. وفي الحالة الأخيرة، يجب ألا تتجاوز المساحة الإجمالية للمباني السكنية وغير السكنية في هذه المنازل 100000 متر مربع. ويجب أن تقع هذه المنازل على قطع أرض مجاورة. منظم المسابقة هو هيئة حكومية محلية أو سلطات حكومية.
لإجراء المنافسة، يحق لهذه الهيئات، على أساس اتفاق، جذب أطراف ثالثة للقيام بمهامها. تشمل مهام منظم المسابقة ما يلي:
تشكيل لجنة المنافسة. تتكون اللجنة من الأفراد، بما في ذلك. DL من الهيئات المعتمدة كمنظمين للمسابقة. في هذه الحالة، لا يمكن أن يقل تكوين أعضاء اللجنة عن 5. تقوم اللجنة بمراجعة طلبات المشاركة في المسابقة وتدير سير المنافسة؛
الإخطار بالمسابقة، والذي يتم في المطبوعات الرسمية أو المواقع الإلكترونية. يتم نشر الإشعار قبل 30 يومًا على الأقل من الموعد النهائي لتقديم طلبات المشاركة في المسابقة؛
الموافقة على وثائق العطاء؛
تحديد مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة، وكذلك مبلغ الضمان للوفاء بطلبات المتقدمين ومبلغ الضمان للوفاء بالالتزامات بموجب العقد.
يمكن للمشاركين في المسابقة أن يكونوا أي منظمة أو رجل أعمال فردي. الفائز في المسابقة هو المشارك الذي عرض، مقابل مبلغ الدفع الذي حدده المنظم، أداء أكبر حجم من الأعمال والخدمات لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني. أنا مستعد للعمل كثيرا، ولكن مقابل القليل من المال. يقوم الفائز في المسابقة، خلال 10 أيام من تاريخ الموافقة على البروتوكول، بتزويد المنظم بمسودة اتفاقية موقعة، بالإضافة إلى ضمان الوفاء بالتزاماته. بالإضافة إلى ذلك، يرسل مسودة الاتفاقية إلى أصحاب المباني في المنزل خلال 20 يومًا. إذا تجنب الفائز في المسابقة إبرام اتفاقية، فسيتم إبرام الاتفاقية مع المشارك الذي اقترح العرض السابق بسبب ربحيته. وفي الوقت نفسه، فإن إبرام اتفاق إلزامي بالنسبة له (البند 4 من المادة 445 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ولا تعتبر غير صالحة.
السؤال 3
يعد الاجتماع العام للمالكين شكلاً من أشكال طريقة الإدارة مثل إدارة أصحاب مبنى سكني (الحكم الذاتي). ومن علامات هذه الطريقة ما يلي:
الإدارة نفسها، كنشاط وتحقيق أهدافها، تتم مباشرة من قبل أصحاب المباني السكنية؛
من أجل القيام بالإدارة، لا يتم تشكيل كيان قانوني مستقل ولا تشارك أطراف ثالثة؛
عند تنفيذ أهداف الإدارة في العلاقات مع أطراف ثالثة، فإن الأشخاص هم المالكون المشاركون، ووفقًا لذلك تعتبر أنشطتهم مشتركة ويمكن تنفيذ إدارة الشؤون المشتركة بشكل مشترك أو بواسطة أحد (أو عدة) مالكين مشاركين نيابة عن الجميع، أو من قبل مالك معتمد آخر. الشراكة البسيطة: أغراض تجارية وغير تجارية؛
أساس وشكل إنشاء الإدارة المباشرة هو قرار الاجتماع العام للمالكين، المعتمد بأغلبية الأصوات؛
من أجل تقديم الخدمات العامة، يتم اتخاذ القرار بشأن إجراءات التنفيذ أيضًا من قبل الاجتماع العام، ولكن يتم إبرام عقد تقديم الخدمات العامة بشكل منفصل مع كل مالك؛
الجمعية العامة للمالكين هي الهيئة الإدارية للمبنى السكني ولها اختصاص حصري، وتشمل قضاياها ما يلي:
اتخاذ قرار بشأن إعادة الإعمار؛
اتخاذ قرار بشأن حدود استخدام الذاكرة، بما في ذلك. بشأن فرض قيود على استخدامه من قبل أطراف ثالثة (ارتفاق)؛
اتخاذ قرار بشأن قبول استخدام ممتلكات الغير؛
اختيار طريقة مختلفة لإدارة مبنى سكني.
يحق لأصحاب العقارات السكنية فقط المشاركة في الجمعية العامة. وفي الوقت نفسه، يمكن أن تكون المشاركة في التصويت إما شخصية أو من خلال ممثل. وفي الوقت نفسه، يكون التوكيل (هذه السلطة) لمرة واحدة (المادة 48، الفقرة 2 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). أنواع التوكيل: لمرة واحدة؛ عام؛ خاص. وبحسب ترتيب انعقادها تنقسم الجمعية العامة إلى:
إلزامي سنوي، يتم تنفيذه مرة واحدة في السنة. يتم تحديد إجراءات عقد الاجتماع السنوي، وكذلك الإخطار بعقده، بقرار الاجتماع العام، أي. باتفاق الطرفين؛
استثنائي، تم تنفيذه بمبادرة من أي من المالكين.
وبموجب القانون، يلتزم من بادر بالاجتماع بإخطار المالكين الآخرين قبل 10 أيام. في هذه الحالة، يتم تحديد محتوى الإخطار بموجب القانون (البند 5 من المادة 45 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). يتم إرسال الإخطار عن طريق البريد المسجل. ويكون الاجتماع صحيحاً إذا حضره الشركاء بنسبة تزيد على 50% من إجمالي عدد الأصوات. فن. 34 RF إيك. الصوت متناسب. قرار التصويت، والذي يمكن أن يكون شخصيًا أو غيابيًا (المادة 47 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). وكقاعدة عامة، يتم اتخاذ القرارات بالأغلبية البسيطة. كاستثناء، يتم استخدام الأغلبية المؤهلة (2/3) عند اتخاذ القرارات المتعلقة بقضايا الاختصاص الحصري. إذا تم تحديد مسألة تقليل حجم الممتلكات المشتركة، فسيتم اتخاذ قرار بشأن هذه المسألة نتيجة للموافقة بالإجماع لجميع المالكين المشاركين. قرار الجمعية العامة ملزم لجميع المالكين، بما في ذلك. والذين لم يشاركوا في التصويت. يمكن استئناف قرار الاجتماع العام إذا كان ينتهك حقوق المالك أو تم انتهاكه (المادة 46، الفقرة 6 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). بالإضافة إلى ذلك، في حالة التصويت الغيابي، يمكن استئناف القرار إذا تم تنفيذه بشكل غير صحيح (المادة 48، الفقرة 6).
السؤال 4
السكن والادخار؛ السكن؛ الإسكان والبناء. الأول ينظمه تشريع خاص. والثاني والثالث منظمات غير ربحية.
جمعية الإسكان والادخار التعاونية (الوضع القانوني)
يحق لشركة ZhNK، مثل المطور، جذب الأموال من الأفراد للبناء، وكذلك شراء العقارات. ومع ذلك، فإن ميزات أنشطتها تشمل:
من خلال المشاركة في تعاونيات الإسكان، يُسمح باقتناء المباني السكنية فقط (القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في رأس المال في تشييد المباني السكنية والعقارات الأخرى"). الأكواخ غير مسموح بها بموجب هذه الاتفاقية؛
يمكن استخدام DS ليس فقط لبناء الأقسام السكنية، ولكن أيضًا لاقتنائها (يمكنك شراء مساكن جاهزة)؛
يتم تنفيذ أنشطة بناء وحيازة المباني السكنية من قبل التعاونية نفسها، ككيان قانوني ولتلبية احتياجات أعضائها. وبناء على ذلك، باعتبارها تعاونية استهلاكية، تقوم هذه المنظمة على أساس رابطة طوعية للمشاركين على مبادئ العضوية. علاوة على ذلك، وعلى النقيض من القواعد العامة، بالنسبة للتعاونيات الاستهلاكية، لا يمكن إلا للأفراد أن يتصرفوا كمشاركين. يتم تنفيذ أنشطة التعاونية لتوفير السكن للمشاركين على حساب أسهمهم ورسوم العضوية، وكذلك على أساس الأموال المقترضة؛
يُطلب من المشاركين دفع رسوم الدخول ورسوم العضوية، والتي تتشكل منها ملكية التعاونية؛
تنشأ ملكية العقار السكني في البداية مع التعاونية. ويستخدم أعضاؤها المباني السكنية على أساس الإيجار حتى يتم دفع الحصة؛
يمكن أن يصل عدد أعضاء التعاونية إلى 50 شخصًا على الأقل ولكن ليس أكثر من 500 شخص؛
إن فشل أحد أعضاء التعاونية في تقديم حصة أو مساهمة أخرى يستلزم مسؤولية مدنية؛
من أجل حماية حقوق أعضاء التعاونية، تتم ممارسة الرقابة على تكوين المشاركين، والتي بموجبها تنشأ العضوية في التعاونية بعد إدخال بيانات الشخص في سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية على أساس قرار من الهيئات الإدارية للتعاونية.
تعاونية الإسكان وتعاونية بناء المساكن هي أنواع من التعاونيات الاستهلاكية التي تم إنشاؤها لتلبية الاحتياجات السكنية للأفراد، وكذلك لإدارة المباني السكنية وغير السكنية والمناطق المشتركة في مبنى سكني. تتمتع التعاونيات بأهلية قانونية خاصة وهي المالكة لممتلكاتها التي تتشكل من خلال مساهمات أعضاء التعاونية. وفي الوقت نفسه، يشارك أعضاء التعاونية أيضًا بأموالهم الخاصة في بناء وشراء المساكن، وكذلك إعادة بناء وصيانة مبنى سكني.
يتمتع أعضاء التعاونية بحقوق الالتزام فيما يتعلق بالتعاونية. الوثيقة التأسيسية هي الميثاق. وتختلف هذه الأنواع من التعاونيات عن بعضها البعض في ما يلي:
يقوم المجمع السكني بأنشطة تهدف إلى شراء السكن لأعضائه؛
تعاونية الإسكان تقوم بإنشاء منشأة جديدة.
لا يجوز أن يقل عدد أعضاء التعاونية عن 5 أعضاء، ولا يزيد عن عدد المباني السكنية في المنزل. يحق للمواطنين الذين بلغوا 16 عامًا، وكذلك أولئك المعترف بهم على أنهم قادرون تمامًا قبل بلوغ 16 عامًا، الانضمام إلى تعاونية (المادة 13 من RF IC). وفي الوقت نفسه، يتمتع المواطنون ذوو الدخل المنخفض والمحتاجون بحق الأولوية في الحصول على العضوية في جمعية تعاونية إذا تم إنشاء التعاونية بمساعدة هيئة عامة. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن للكيانات القانونية أن تشارك في التعاونية. تشمل الهيئات الإدارية للتعاونية ما يلي:
الاجتماع العام للمشاركين، باعتباره أعلى هيئة إدارية ذات اختصاص حصري (المادة 116، البند 2 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). يكون الاجتماع صحيحاً إذا حضره أكثر من 50% من إجمالي عدد الأعضاء. وفي هذه الحالة، كقاعدة عامة، يتم اتخاذ القرارات بأغلبية أصوات الحاضرين. يتم تطبيق الأغلبية المؤهلة (2/3) على القضايا التي تدخل في نطاق الاختصاص الحصري. القرارات ملزمة لجميع أعضاء التعاونيات، بما في ذلك. ومن لم يشارك في اللقاء؛
يتم إنشاء المؤتمر كهيئة إدارية إذا كان عدد المشاركين أكثر من 50 وينص على ذلك الميثاق؛
مجلس الإدارة ورئيس مجلس الإدارة، كهيئات تنفيذية، أي. القيام بالإدارة الحالية لأنشطة التعاونية. وفي هذه الحالة يتم انتخاب الرئيس من بين أعضاء المجلس. تشمل حقوق ومسؤوليات رئيس مجلس الإدارة ما يلي:
السهر على تنفيذ قرارات التعاونية؛
يتصرف بشكل مستقل وبدون توكيل نيابة عن التعاونية.
يمكن إعادة تنظيم التعاونيات لتصبح رابطة لأصحاب المنازل. تتم تصفية التعاونيات وفقًا للقواعد العامة، والأساس الخاص للتصفية هو هدم المنزل (المواد 61-65 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
الوضع القانوني للعضو التعاوني
يقدم المواطنون والكيانات القانونية الذين يرغبون في أن يصبحوا أعضاء في التعاونية طلبًا إلى المجلس للقبول. وفي هذه الحالة، يخضع الطلب للنظر فيه خلال شهر وموافقة الجمعية العمومية للتعاونية. تبدأ العضوية في التعاونية من لحظة دفع رسوم الدخول. يتم تحديد إجراءات وشروط دفع المساهمة بموجب ميثاق التعاونية. في هذه الحالة، يمكن أن تنتمي الحصة إلى شخص واحد أو عدة أشخاص. الحق في الحصول على حصة (المادة 128 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا لم يتم دفع الحصة بالكامل، تنتقل ملكية المبنى السكني إلى التعاونية. يحق لعضو التعاونية، وكذلك أفراد أسرته، استخدام المباني السكنية. في الوقت نفسه، بموافقة الاجتماع العام للتعاونية، يُسمح لعضو التعاونية بفرصة إبرام اتفاقية إيجار من الباطن، وكذلك الانتقال إلى المقيمين المؤقتين. عند سداد كامل الحصة، تنتقل ملكية المبنى السكني إلى عضو التعاونية. تنتهي العضوية في الجمعية التعاونية في الحالات التالية:
الانسحاب من العضوية. في هذه الحالة يتم دفع الحصة.
عند الاستبعاد (المادة 130 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). إذا لم يقم عضو التعاونية المطرود بدفع الحصة بالكامل، فيدفع له المبلغ الفعلي الذي ساهم به. وفي هذه الحالة، ينتهي حق استخدام المبنى السكني لعضو التعاونية وأفراد أسرته. يجب على هؤلاء الأشخاص إخلاء المبنى خلال شهرين من تاريخ دخول قرار الاستبعاد حيز التنفيذ؛
تصفية التعاونية؛
في حالة وفاة أحد أعضاء التعاونية. في حالة الوفاة، يكتسب الورثة الحق في أن يصبحوا أعضاء في الجمعية التعاونية ذات الصلة، بقرار من الجمعية العامة. وفي هذه الحالة يكون للزوج حق الأولوية في الانضمام إذا كان له الحق في الحصة. الحصة ملكية مشتركة.
إن وريث العضو التعاوني الذي له الحق في جزء من الحصة ويعيش معه له أيضًا حق تفضيلي في الانضمام إذا لم يكن لزوج الموصي الحق في حصة. يحصل الورثة الآخرون الذين لا يعيشون مع الموصي على الحق في الانضمام إلى التعاونية إذا لم تكن هناك فئات محددة من الأشخاص الذين لديهم حق الشفعة. كاستثناء، يُسمح بتقسيم المباني السكنية الواقعة في مبنى تعاوني. يُسمح بالقسم فقط إذا:
هناك إمكانية تخصيص مساحة معيشية معزولة عينيًا؛
إذا كان هناك، نتيجة لإعادة الإعمار أو إعادة التطوير، إمكانية فصل غرفة معزولة عينيًا.
يحق فقط للأشخاص الذين يحق لهم الحصول على حصة تقسيم المباني السكنية.
السؤال 5
جمعية أصحاب المنازل هي منظمة غير ربحية تعتمد على جمعية تطوعية لأصحاب المباني في مبنى سكني. وفي هذه الحالة تشمل أهداف الجمعية (أهداف الإنشاء) ما يلي:
الإدارة المشتركة للملكية المشتركة للمنزل؛
ضمان تشغيل الملكية المشتركة؛
تحديد إجراءات ملكية واستخدام والتصرف في الممتلكات المشتركة.
الوثيقة التأسيسية لـ HOA هي الميثاق الذي تمت الموافقة عليه من قبل الاجتماع العام. علاوة على ذلك، في وقت إنشاء التعاونية، يجب أن يكون عدد المشاركين فيها أكثر من 50٪ من إجمالي عدد أصحاب المباني. في المنازل التي تم إنشاؤها حديثًا، بعد تشغيلها، يتم إنشاء HOA بواسطة المطور.
لتحقيق أهداف الإنشاء، يحق للشراكة ممارسة الأنشطة الاقتصادية، ومن أنواعها:
صيانة وتشغيل وإصلاح العقارات؛
تشييد مباني إضافية وممتلكات مشتركة؛
توفير الممتلكات المشتركة للإيجار.
بناءً على قرار الاجتماع العام لأعضاء الشراكة، يتم استخدام الدخل من الأنشطة الاقتصادية لدفع النفقات العامة أو يتم إرساله إلى الصناديق التي أنشأتها الشراكة خصيصًا لتحقيق الأهداف المنصوص عليها في الميثاق. يتم إنشاء HOA دون قيود على فترة النشاط، ما لم ينص الميثاق على خلاف ذلك. لمدة غير محددة. في الوقت نفسه، يمكن لأصحاب المباني في مبنى سكني واحد إنشاء شراكة واحدة فقط.
يمكن أيضًا إنشاء شراكة عن طريق دمج:
العديد من المباني السكنية التي تنتمي مبانيها إلى مالكين مختلفين. وفي الوقت نفسه، يجب أن تحتوي قطع الأراضي على مناطق متجاورة وأن تحتوي على شبكات هندسية وفنية مشتركة وعناصر بنية تحتية؛
عدد من المباني أو الهياكل أو الهياكل التي تقع بالقرب من بعضها البعض والتي تهدف إلى توفير الإشغال لعائلات متعددة في قطع أراضي متجاورة.
HOA ليست مسؤولة مع ممتلكاتها عن التزامات المالك، وليست مسؤولة مع ممتلكاتها عن التزامات الشراكة. ولذلك فإن منظمة HOA تتحمل المسؤولية الكاملة.
تتكون خاصية HOA من:
المدفوعات الإلزامية، وكذلك رسوم الدخول وغيرها من رسوم أعضاء الشراكة؛
الدخل من الأنشطة الاقتصادية؛
الإعانات لضمان تشغيل الممتلكات المشتركة، فضلا عن الإصلاحات.
تشمل هيئات الشراكة ما يلي:
الجمعية العامة، باعتبارها أعلى هيئة إدارية ذات اختصاص حصري (المادة 145 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). يتم عقد اجتماع عام على أساس إشعار مكتوب يتم إرساله إلى المشاركين في موعد لا يتجاوز 10 أيام قبل الاجتماع. في هذه الحالة، يحتوي الإخطار على جدول أعمال حول القضايا التي لا تخضع لتغييرات لاحقة. يتم اتخاذ القرارات في الاجتماع العام بالأغلبية البسيطة، وفي القضايا التي تدخل في نطاق الاختصاص الحصري، بالأغلبية المؤهلة؛
مجلس إدارة HOA، كهيئة تنفيذية جماعية، يتم تحديد اختصاصها بموجب القانون أو الميثاق (المادة 148 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي)؛
رئيس؛
لجنة التدقيق، التي يجب أن تقوم بمراجعة الأنشطة المالية لـ HOA مرة واحدة على الأقل في السنة.
يُسمح بإعادة تنظيم الشراكة من خلال التحول إلى جمعية تعاونية للإسكان أو بناء الإسكان. تتم تصفية الشراكة وفقًا للقواعد العامة (المادة 141 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي)، وكذلك في حالة استحواذ مالك واحد على ملكية جميع المباني. وبالإضافة إلى ذلك، تتم التصفية إذا لم يكن لأعضاء الشركة أكثر من 50% من الأصوات نتيجة لتخفيضهم في سياق أعمال الشركة. يحدث التخفيض:
عند مغادرة أعضاء HOA؛
في حالة وفاة أحد أعضاء جمعية القرن الأفريقي.
تشمل حقوق والتزامات الشراكة الصلاحيات والالتزامات التي ينص عليها القانون (المادتان 137 و138 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
المادة 162. اتفاقية إدارة مبنى سكني
1. يتم إبرام اتفاقية إدارة مبنى سكني مع منظمة إدارية مُنحت ترخيصًا لممارسة أنشطة إدارة المباني السكنية وفقًا لمتطلبات هذا القانون، كتابيًا أو إلكترونيًا باستخدام النظام من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الأطراف. عند اختيار منظمة إدارية من خلال اجتماع عام لأصحاب المباني في مبنى سكني، يتم إبرام اتفاقية إدارة مع كل مالك للمباني في هذا المبنى وفقًا للشروط المحددة في قرار هذا الاجتماع العام. في هذه الحالة، يكون أصحاب المباني في هذا المبنى، الذين لديهم أكثر من خمسين بالمائة من أصوات إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني في هذا المبنى، بمثابة طرف واحد في الاتفاقية المبرمة. يفي كل مالك لمبنى سكني بشكل مستقل بالالتزامات بموجب اتفاقية إدارة المبنى السكني، بما في ذلك الالتزام بدفع ثمن المباني السكنية والمرافق، وليس مسؤولاً عن التزامات أصحاب المباني الآخرين في هذا المبنى.
ينطبق القانون الاتحادي عند دخوله حيز التنفيذ
2. بموجب اتفاقية إدارة مبنى سكني، أحد الطرفين (منظمة الإدارة) بناء على تعليمات الطرف الآخر (أصحاب المباني في المبنى السكني، هيئات إدارة جمعية أصحاب المنازل، هيئات الإدارة تعاونية إسكان أو هيئات إدارة تعاونية استهلاكية متخصصة أخرى، الشخص المحدد في البند 6 من الجزء 2 المادة 153 من هذا القانون، أو في الحالة المنصوص عليها في الجزء 14 من المادة 161 من هذا القانون، المطور) ضمن تتعهد الفترة المتفق عليها مقابل الرسوم بأداء العمل و (أو) تقديم خدمات لإدارة مبنى سكني، وتقديم الخدمات وأداء العمل على الصيانة المناسبة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مثل هذا المنزل، وتوفير خدمات المرافق لأصحاب المباني في مثل هذا المنزل والأشخاص الذين يستخدمون المباني الموجودة في هذا المنزل، أو في الحالات المنصوص عليها في المادة 157.2 من هذا القانون، التأكد من جاهزية الأنظمة الهندسية، والقيام بأنشطة أخرى تهدف إلى تحقيق أهداف إدارة مبنى سكني.
تنطبق أحكام المادة 162 من هذا القانون (بصيغتها المعدلة بموجب القانون الاتحادي رقم 59-FZ المؤرخ 3 أبريل 2018) على العلاقات الناشئة عن اتفاقيات إدارة مبنى سكني المبرمة قبل تاريخ دخول القانون الاتحادي المذكور حيز التنفيذ قانون
2) قائمة الأعمال و (أو) خدمات إدارة مبنى سكني، والخدمات والأعمال المتعلقة بصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وإجراءات تغيير هذه القائمة، بالإضافة إلى قائمة المرافق تقدمها منظمة الإدارة، باستثناء خدمات المرافق المقدمة وفقًا للمادة 157.2 من هذا القانون؛
البند 3 المعدل اعتبارًا من 3 أبريل 2018 - القانون الاتحادي الصادر في 3 أبريل 2018 N 59-FZ
تنطبق أحكام المادة 162 من هذا القانون (بصيغتها المعدلة بموجب القانون الاتحادي رقم 59-FZ المؤرخ 3 أبريل 2018) على العلاقات الناشئة عن اتفاقيات إدارة مبنى سكني المبرمة قبل تاريخ دخول القانون الاتحادي المذكور حيز التنفيذ قانون
3) إجراءات تحديد سعر العقد، ومبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية ومبلغ الدفع مقابل خدمات المرافق، وكذلك إجراءات إجراء هذا الدفع، باستثناء الدفع مقابل المرافق الخدمات المقدمة وفقًا للمادة 157.2 من هذا القانون؛
4) إجراءات مراقبة وفاء منظمة الإدارة بالتزاماتها بموجب اتفاقية الإدارة.
4. يتم وضع شروط اتفاقية الإدارة الخاصة بمبنى سكني بنفس الطريقة لجميع أصحاب المباني في المبنى السكني.
5. تم إبرام اتفاقية الإدارة لمبنى سكني:
8.1. يحق لأصحاب المباني في مبنى سكني من جانب واحد رفض تنفيذ اتفاقية إدارة مبنى سكني، المبرمة نتيجة للمنافسة المفتوحة المنصوص عليها في الجزأين 4 و 13 من المادة 161 من هذا القانون، بعد كل سنة لاحقة من تاريخ إبرام الاتفاقية المذكورة، إذا اتخذ الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني، قبل انتهاء مدة صلاحية هذه الاتفاقية، قرارًا باختيار أو تغيير طريقة إدارة هذا المبنى.
8.2. يحق لأصحاب المباني في مبنى سكني، بناءً على قرار الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني، من جانب واحد رفض تنفيذ اتفاقية الإدارة لمبنى سكني إذا لم تمتثل منظمة الإدارة لـ شروط هذه الاتفاقية، وتقرر اختيار منظمة إدارة أخرى أو تغيير طريقة إدارة هذا المنزل.
9. تتم إدارة المبنى السكني المملوك لجمعية الإسكان التعاونية أو الذي تم إنشاء جمعية لأصحاب المنازل فيه، مع مراعاة أحكام القسم الخامس وهذا القانون.
10. تلتزم منظمة الإدارة، خلال ثلاثة أيام عمل من تاريخ إنهاء اتفاقية الإدارة لمبنى سكني، بنقل الوثائق الفنية للمبنى السكني والمستندات الأخرى المتعلقة بإدارة هذا المنزل ومفاتيح المبنى التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني، ورموز الوصول الإلكترونية إلى المعدات المدرجة في الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني، وغيرها من الوسائل والمعدات التقنية اللازمة لتشغيل وإدارة مبنى سكني، أو منظمة إدارية مختارة حديثًا، أو جمعية أصحاب المنازل أو جمعية تعاونية للإسكان أو بناء المساكن أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة، وفي حالة الإدارة المباشرة لمثل هذا المنزل من قبل أصحاب المباني في هذا المنزل، واحد من هؤلاء الملاك المشار إليهم في قرار الاجتماع العام لهؤلاء المالكين بشأن اختيار طريقة إدارة مثل هذا المنزل، أو، إذا لم يتم الإشارة إلى هذا المالك، أي مالك للمباني في هذا المنزل.
11. ما لم تنص اتفاقية الإدارة لمبنى سكني على خلاف ذلك، تقدم منظمة الإدارة سنويًا، خلال الربع الأول من العام الحالي، إلى أصحاب المباني في المبنى السكني تقريرًا عن تنفيذ اتفاقية الإدارة للفترة السابقة السنة، ويضع أيضًا التقرير المحدد في النظام.
تم استكمال المادة 162 بالجزء 12 اعتبارًا من 11 يناير 2018 - القانون الاتحادي الصادر في 31 ديسمبر 2017 رقم 485-FZ
12. إذا، بناءً على نتائج تنفيذ اتفاقية الإدارة لمبنى سكني وفقًا لتقرير تنفيذ اتفاقية الإدارة المنشور في النظام، تبين أن النفقات الفعلية لمنظمة الإدارة أقل من تلك التي تم أخذها في الاعتبار عند تحديد مبلغ الدفع لصيانة المباني السكنية، مع مراعاة تقديم الخدمات و (أو) أداء العمل لإدارة مبنى سكني، وتوفير الخدمات و (أو) أداء العمل على صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، المنصوص عليه في مثل هذه الاتفاقية، يبقى الفرق المحدد تحت تصرف منظمة الإدارة، بشرط ألا تؤدي المدخرات التي تلقتها منظمة الإدارة إلى عدم كفاية جودة الخدمات المقدمة و (أو) العمل المنجز على إدارة مبنى سكني، والخدمات المقدمة و (أو) العمل المنجز على صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، المنصوص عليه في مثل هذه الاتفاقية، المؤكدة بالطريقة التي تحددها حكومة الاتحاد الروسي. في هذه الحالة، قد تنص اتفاقية الإدارة الخاصة بمبنى سكني على توزيع مختلف للمدخرات التي تتلقاها منظمة الإدارة.
5. تقوم الهيئة الحكومية المحلية، خلال عشرة أيام من تاريخ المسابقة المفتوحة المنصوص عليها في الجزء الرابع من هذه المادة، بإخطار جميع أصحاب المباني في مبنى سكني بنتائج المسابقة المذكورة وشروط اتفاقية الإدارة الخاصة بها. هذا المبنى. يُطلب من أصحاب المباني في مبنى سكني إبرام اتفاقية إدارة مع منظمة إدارة تم اختيارها بناءً على نتائج المنافسة المفتوحة المنصوص عليها في الجزء 4 من هذه المادة، بالطريقة المنصوص عليها في المادة 445 من القانون المدني للجمهورية. الاتحاد الروسي.
عند اختيار منظمة إدارية من خلال اجتماع عام لأصحاب المباني في مبنى سكني، يتم إبرام اتفاقية إدارة مع كل مالك للمبنى وفقًا للشروط المحددة في قرار هذا الاجتماع العام. يتم إبرام اتفاقية الإدارة كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين.
في هذه الحالة، يكون أصحاب المباني في هذا المبنى، الذين لديهم أكثر من خمسين بالمائة من أصوات إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني في هذا المبنى، بمثابة طرف واحد في الاتفاقية المبرمة.
من المفترض الآن أن المنظمات الإدارية مطالبة باختيار فناني الخدمات والعمل على صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة.
وينعكس هذا في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
مثل هذا الاتفاق يخضع للتعويض. من وجهة نظر تنظيمية، تعد شركة الإدارة وسيطًا بين أصحاب المباني متعددة الشقق والأشخاص الذين يقدمون خدمات مباشرة لصيانة وخدمة المبنى الذي يحمل نفس الاسم. اتفاقية إدارة مبنى سكني: عند اختيار شركة إدارة من خلال اجتماع عام لأصحاب المباني السكنية في مبنى سكني، يتم إبرام اتفاقية إدارة مع كل عضو في هذا الاجتماع.
1.2. يتم تحديد الحد الأدنى من قائمة الخدمات والأعمال اللازمة لضمان الصيانة المناسبة للملكية المشتركة في مبنى سكني، وإجراءات توفيرها وتنفيذها من قبل حكومة الاتحاد الروسي.
2.1. عند ممارسة الإدارة المباشرة لعقار متعدد الشقق، يقوم أصحاب المبنى في هذا الشخص بتنفيذ أعمال صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى متعدد الشقق، وتوفير إمدادات المياه الباردة والساخنة وتنفيذ الصرف الصحي وإمدادات الكهرباء إمدادات الغاز (بما في ذلك توريد الغاز المنزلي في الأسطوانات)، والتدفئة (إمدادات الحرارة، بما في ذلك توريد الوقود الصلب في وجود موقد التدفئة)، مسؤولة أمام أصحاب المباني في مبنى معين عن الوفاء بالتزاماتهم الالتزامات وفقًا للاتفاقيات المبرمة، وكذلك وفقًا للقواعد التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي لصيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وقواعد توفير وتعليق وقيود تقديم خدمات المرافق للمالكين ومستخدمي المباني في المباني السكنية والمباني السكنية.
من أجل تعريف ظاهرة ما، لا بد من تحديد خصائصها.
وبالتالي، فإن إدارة مبنى سكني هي نشاط منسق لأصحاب المباني في مبنى سكني، أو الأشخاص المشاركين بهم، بهدف ضمان ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين، والصيانة المناسبة للملكية المشتركة في مبنى سكني، وحل قضايا استخدام الملكية المشتركة، فضلا عن توفير المرافق للمواطنين الذين يعيشون في مثل هذا المنزل.
1.2. يتم تحديد الحد الأدنى من قائمة الخدمات والأعمال اللازمة لضمان الصيانة المناسبة للملكية المشتركة في مبنى سكني، وإجراءات توفيرها وتنفيذها من قبل حكومة الاتحاد الروسي.
1.3. يتم تنفيذ الأنشطة المتعلقة بإدارة المباني السكنية على أساس ترخيص تنفيذها، باستثناء الحالة التي يتم فيها تنفيذ هذه الأنشطة من قبل جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة والحالة المنصوص عليها في الباب 3 من المادة 200 من هذا القانون.
في 7 نوفمبر، وقع رئيس أوزبكستان شوكت ميرزيوييف على قانون "إدارة المباني السكنية". وقد تم اعتماد الوثيقة من قبل المجلس التشريعي في 6 أغسطس ووافق عليها مجلس الشيوخ في 11 أكتوبر. وسيدخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2020.
وينطبق القانون على أصحاب المباني السكنية وغير السكنية في المباني السكنية، والمنظمات ومديري المباني السكنية، وجمعيات أصحاب المنازل، فضلا عن الأشخاص الآخرين الذين ترتبط أنشطتهم بإدارة المباني السكنية.
المبادئ الأساسية لإدارة المباني السكنية هي حرية اختيار طريقة الإدارة، والحكم الذاتي، والزمالة، والانفتاح والشفافية، والاستقلال التنظيمي والمالي، وتقديم التقارير المنهجية لأصحاب المباني.
يحدد القانون منزل سكنيكمجموعة من شقتين أو أكثر تتمتع بإمكانية الوصول المستقل إما إلى قطعة أرض مجاورة لمبنى سكني أو إلى المناطق المشتركة في مثل هذا المبنى. يحتوي المبنى السكني على عناصر الملكية المشتركة المملوكة لأصحاب المبنى على حق الملكية المشتركة.
يتم تحديد طريقة إدارة مبنى سكني من خلال الاجتماع العام لأصحاب المباني. يمكنهم إدارة المنزلمباشرة أصحاب المباني، كيان قانوني - منظمة إدارية أو فرد (رجل أعمال فردي) - مدير على أساس اتفاقية. يمكن أيضًا نقل الإدارة إلى جمعية أصحاب المنازل - وهي منظمة غير ربحية توحد أصحاب المباني السكنية وغير السكنية في واحد أو أكثر من المباني السكنية ذات الموقع المضغوط.
يتم تعيين مراقبة الدولة في مجال إدارة المباني السكنية إلى مفتشية المراقبة في مجال تشغيل مخزون المساكن متعددة الشقق التابعة لوزارة الإسكان والخدمات المجتمعية وعمليات التفتيش الإقليمية التابعة لها (مفتشية الإسكان).
وتمارس مفتشية الإسكان، على وجه الخصوص، الرقابة على ما يلي:
مُنحت مفتشية الإسكان سلطة إصدار تعليمات إلزامية:
يُحظر على مالك المبنى إقامة مباني وهياكل مختلفة بشكل تعسفي دون إذن، وإغلاق ممرات الحريق والممرات المشتركة والسلالم ومخارج الطوارئ وغيرها من المباني المشتركة بالأشياء والمعدات، وإبقاء الحيوانات الأليفة في المناطق المشتركة، والقيام بأعمال غير مصرح بها في إعادة الإعمار وإعادة تطوير المباني التي تنتهك قدرة تحمل العناصر الهيكلية والمقاومة الزلزالية للمنزل.
يحظر القانون تدخل السلطات الحكومية المحلية ومسؤوليها في أنشطة هيئات إدارة المباني السكنية.
إلى غاية 1 مايو 2020 تجربة قانونية على الموافقة على القواعد القانونية.
وفقًا للجزء 2 من المادة 18 من القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن سن قانون الإسكان في الاتحاد الروسي" بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2006 N 251-FZ، سابقًا يتم الاحتفاظ بالالتزامات المتكبدة من قبل المنظمات المسؤولة عن إدارة وصيانة وإصلاح المباني السكنية حتى تنشأ الالتزامات المتعلقة بإدارة مبنى سكني وفقًا لأحكام القسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
خلافًا لرأي المتقدمين، فإن تشريعات الإسكان (الفصل 6 من القسم الثاني، القسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي)، على أساس ملكية الممتلكات المشتركة في مبنى سكني من قبل جميع أصحاب المباني فيه، لا منح أصحاب المباني الأفراد الحق في الاتفاق مع الأطراف المقابلة على شروط العقود المتعلقة بالملكية المشتركة دون الحصول على سلطة خاصة من قبل مجتمع أصحاب المباني. ما ورد أعلاه لا يستبعد مشاركتهم في العلاقات التعاقدية ذات الصلة بشروط مشتركة بين جميع أصحاب المباني في مبنى سكني.
المادة 162 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، والتي تحدد في الجزء 10 فترة نقل الوثائق الفنية لمبنى سكني إلى منظمة إدارة مختارة حديثًا، مدرجة في القسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي "الإدارة" المباني السكنية" ؛ وفي الوقت نفسه، فإن امتثال الكيانات القانونية لمتطلبات إدارة المباني السكنية هو أيضًا موضوع التحقق أثناء تنفيذ إشراف الدولة على الإسكان.
يتم حل مشكلات الإدارة في المباني السكنية وفقًا للقسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، والذي بموجبه يعود الحق في اختيار طريقة الإدارة إلى أصحاب المباني في مبنى سكني.
إذا قرر أصحاب المباني في مبنى سكني، بناءً على الفقرة 2 من الجزء 2 من المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، إدارة المبنى السكني من قبل جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة، ستكون موضوعات المسؤولية عن الجرائم الإدارية المنصوص عليها في المادة 7.22 من قانون الجرائم الإدارية للاتحاد الروسي، على التوالي، جمعيات أصحاب المنازل أو تعاونيات الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة كأشخاص مكلفين بوظائف إدارة هذا المنزل.
2. يتم الاحتفاظ بالالتزامات الناشئة مسبقًا للمنظمات المسؤولة عن إدارة وصيانة وإصلاح مبنى سكني حتى تنشأ الالتزامات المرتبطة بإدارة المبنى السكني وفقًا لأحكام القسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
التقييد المعمول به لا يعني حرمان أصحاب المباني من حق المشاركة في أنشطة إدارة المنزل. من أحكام الباب الثامن “إدارة المباني السكنية” وعلاقتها بأحكام الفصل السادس “الملكية المشتركة لأصحاب العقارات في المبنى السكني”. الاجتماع العام لهؤلاء المالكين" من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يترتب على ذلك أنه مع الطرق الأخرى لإدارة مبنى سكني، يتمتع أصحاب المباني بمعظم الحقوق نفسها كما هو الحال مع الإدارة المباشرة، بما في ذلك الحق في المشاركة في الاجتماعات العامة أصحاب المباني، للمشاركة في تطوير قراراتهم، من خلال قرارات جماعية لتغيير طريقة إدارة مبنى سكني، لتمثيل وحماية حقوقهم والمصالح المشروعة للمالكين الآخرين في الهيئات الحكومية والحكومات المحلية.
مع الأخذ في الاعتبار أنه في مسائل حماية حقوق مستهلكي الإسكان والخدمات المجتمعية، فإن التعريف الصحيح لموضوع المسؤولية ذات الصلة له أهمية كبيرة، وينبغي إيلاء اهتمام خاص لأحكام القسم الثامن من قانون الإسكان من الاتحاد الروسي "إدارة المباني السكنية" والفن. 18 من القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن تنفيذ قانون الإسكان في الاتحاد الروسي" (بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي الصادر في 26 ديسمبر 2005 N 184-FZ). في هذا الصدد، يجب على الإدارات الإقليمية في Rospotrebnadzor ضمان التفاعل الفعال على الفور مع الحكومات المحلية من أجل منع الانتهاكات المحتملة لحقوق المستهلك بسبب اختيار المشاركين في السوق عديمي الضمير وغير الأكفاء كمنظمات إدارية. وفي الوقت نفسه، في الجزء ذي الصلة، ينبغي أيضًا ضمان التفاعل الضروري مع مكتب المدعي العام، والإدارات الإقليمية التابعة لـ FAS روسيا، وهيئات تفتيش الإسكان.
1) على أساس الجزء 2 من الفن. 18 من القانون الاتحادي المؤرخ 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ" (المشار إليه فيما يلي باسم القانون التمهيدي)، الالتزامات التي تكبدتها سابقًا المنظمات المسؤولة عن الإدارة والصيانة ويتم الحفاظ على إصلاح مبنى سكني حتى الالتزامات المرتبطة بإدارة مبنى سكني وفقا لأحكام القسم. الثامن قانون الإسكان في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون). وتظل التزامات هذه المنظمات قائمة حتى:
"2. تظل الالتزامات الناشئة سابقًا للمنظمات المسؤولة عن إدارة وصيانة وإصلاح مبنى سكني حتى لحظة نشوء الالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى السكني وفقًا لأحكام القسم الثامن من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
