تقييم القيمة السوقية للبناء قيد التنفيذ. ما هي الحالات التي تنشأ فيها الحاجة إلى تقييم أعمال البناء الجارية؟ متى تحتاج إلى تقييم أعمال البناء الجارية؟

تكلفة خدمات التقييمكائنات البناء قيد التنفيذ:

* تقرير التقييم - وثيقة تتوافق مع القانون الاتحادي رقم 135 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ومعايير التقييم الفيدرالية (FSO رقم 1 ورقم 2 ورقم 3 ورقم 7). حجم الوثيقة - من 40 صفحة.

مستندات لتقدير قيمة شيء تحت الإنشاء

1. مستندات الملكية للعنصر (شهادة الملكية ، عقد الإيجار) ؛
2. جواز سفر تقني مع مخططات الكلمة ، الشرح ؛
3. جواز سفر مساحي لقطعة الأرض ، والمخططات المساحية والظروف لقطعة الأرض (عند تقييم مبنى يحتوي على قطعة أرض) ؛
4. تكاليف البناء المقدرة المتكبدة ؛
5. معلومات عن الأعباء الموجودة على الكائن (إن وجدت) ؛

كقاعدة عامة ، تعمل المباني أو الهياكل بدرجات متفاوتة من الجاهزية كأشياء قيد الإنشاء.

قد يرتبط تقدير قيمة كائن قيد الإنشاء بما يلي:

• وضع موضوع البناء قيد التقدم في الميزانية العمومية للمنظمة ؛
• تحديد القيمة السوقية الحقيقية للبناء قيد التنفيذ ، مما يعكس حالة البناء وسعر السوق.
• اتخاذ قرار بشأن الاستخدام الإضافي لكائن البناء قيد التنفيذ. تعتمد الإجابة على السؤال المتعلق بزيادة أداء الكائن على درجة اكتماله وإمكانية تغيير غرضه التشغيلي. أحيانًا يسمح لك نظام الإطار "غير المكتمل" بالبناء على أساسه مبنى مختلف تمامًا عما كان يُفترض قبل عشرة أو خمسة عشر عامًا.
• شراء أو بيع مبنى غير مكتمل. في أغلب الأحيان ، يتوقع المالك الجديد تكاليف إضافية مرتبطة بالأعمال الورقية والخبرة الفنية وتوصيل الاتصالات المختلفة.
• من أجل التخلص الفعال من الأرض التي يقع عليها موضوع البناء قيد التنفيذ. في معظم الحالات ، تكون القيمة هي قطع الأراضي التي توجد عليها أشياء غير مكتملة البناء. بمساعدة التقييم ، من الممكن تحديد الخيارات للاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض التي يقع عليها البناء طويل الأجل.

التكلفة النهائية ، التي يتم تحديدها عند الانتهاء من تقييم العقار ، لا تتأثر فقط بدرجة استعداد الكائن ، ولكن أيضًا بعوامل مثل: موقع الكائن ؛ الحالة في وقت التقييم ؛ وجود أو عدم وجود قدرات إعادة شرائها للطاقة الكهربائية والحرارية ؛ حجم قطعة الأرض وكثافة تطورها ، عوامل أخرى.

إجراء تقييم البناء قيد التنفيذ.

عند البدء في تقييم كائن قيد الإنشاء ، أولاً وقبل كل شيء ، من الضروري تحديد تكوين الكائن والحقوق الحالية للكائن وأصحاب الحقوق. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يفهم المثمن سبب اكتمال البناء أو تعليقه.
تشمل الأسباب الأكثر شيوعًا لتوقف أعمال البناء ما يلي:

الصعوبات المالية للمستثمر / المطور.

الانخفاض العام في الطلب في سوق العقارات في هذا القطاع.

أخطاء أو أوجه قصور فنية كبيرة في المشروع.

اكتشف فجأة ملابسات ذات طبيعة قانونية أو مالية أو فنية تتعلق بحقوق قطعة الأرض تحت الشيء.

يساعد اكتشاف ظروف وأسباب إنهاء البناء المتخصصين في Prime Consulting LLC على تحديد أفضل استخدام إضافي للمنشأة بشكل صحيح. بعد تحليل هذه الأسباب ، سنأخذ هذه المخاطر في الاعتبار في حساباتنا ونبني تقييمنا على بيانات وتوقعات أكثر موثوقية.
الجزء التالي من عمل المثمن هو التحديد الدقيق للمعلمات الفنية لكائن البناء الجاري. تتضمن هذه الخيارات عادةً ما يلي:

الأبعاد المادية للعنصر وعناصره الهيكلية الرئيسية والمساحة الإجمالية وحجم المبنى.

درجة إتمام بناء كل نظام إنشائي (أساس ، حوائط ، هيكل ، أرضيات ، فتحات ، أسقف ، أسقف ، ديكور داخلي ، معدات ، اتصالات).

تآكل كل نظام هيكلي وإمكانية استخدام كل نظام عند استئناف البناء مع مراعاة التآكل الحالي. إذا أمكن ، احسب تكلفة إصلاح واستعادة الأنظمة الرئيسية إلى حالة مناسبة للاستخدام الإضافي للمنشأة. أيضًا ، قد يتوصل المثمن إلى استنتاج مفاده أن هدم الكائن سيكون أكثر عقلانية.

بمجرد اكتمال التحليل القانوني والفني ، يمكن البدء في تحديد أفضل استخدام للأصل قيد الإنشاء. في تقييم العمل الجاري ، هذه هي المرحلة الأكثر أهمية ، حيث إنها الاختيار الصحيح لأفضل طريقة لاستخدام الكائن بشكل أكبر الذي يحدد مقدار التمويل لاستكمال البناء وتكلفة الكائن بعد التكليف. يجب على المثمن تحديد الاستخدام المستقبلي الذي سيزيد من القيمة السوقية للممتلكات التي يتم تقييمها.

من الناحية العملية ، فإن اختيار الاستخدام الإضافي للكائن ، في أغلب الأحيان ، ينحصر في النظر في ثلاثة خيارات رئيسية:

الانتهاء من البناء حسب المشروع الأصلي.

تعديل وإعادة تشكيل كائن باستخدام الهياكل المقامة بالفعل في مشروع جديد.

هدم أو تفكيك شيء أو بناء شيء جديد أو استخدام قطعة أرض لغرض آخر.

لاحظ أنه إذا تم اختيار الخيار الثالث ، فإن قطعة الأرض فقط ستكون ذات قيمة للمستثمر الجديد ، وستتداخل الهياكل المقامة مع البناء الجديد فقط. ستكون مساهمة هذه الهياكل في قيمة الأرض سلبية ، لأن هدمها سيتطلب تكاليف إضافية مقارنة بالبناء في موقع غير مطور.

طرق تقييم البناء قيد التنفيذ.

الآن حول اختيار طرق التقييم. يمكن القول على الفور أن الأساليب القائمة على المقارنة نادرًا ما يتم تطبيقها على تقييم الأشياء قيد الإنشاء نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من العروض لبيع العقارات غير المكتملة ، والأشياء نفسها مختلفة تمامًا عن بعضها البعض ، وهذا غير ممكن لإجراء مقارنة صحيحة. بالإضافة إلى ذلك ، من الصعب للغاية تقييم درجة استعداد بناء الأجسام المماثلة. هناك طرق التكلفة والدخل النهج.

تعمل طرق نهج التكلفة بشكل جيد إذا كان أفضل استخدام للمنشأة هو مواصلة البناء على التصميم الأصلي (أو مع تعديلات طفيفة). في هذه الحالة ، بناءً على مبادئ نهج التكلفة ، يكفي للمثمن أن يقدم كلا الطرفين - المشتري والبائع - إلى حل وسط. في الواقع ، الدافع الرئيسي للبائع هو إعادة الأموال المستثمرة في الكائن (ربما مع ربح ، أو ربما بخصم) ، وإذا كانت القيمة التي يحسبها المثمن قريبة من هذه القيمة ، فسيوافق البائع بشكل أساسي لصفقة بهذا السعر. أما بالنسبة للمشتري ، فهو يدرك أن بناء الهياكل الحالية يجب أن ينفق نفس المبلغ تقريبًا وغالبًا ما يكون جاهزًا لدفعها ببساطة لتوفير الوقت. هذا خيار جيد للمشتري إذا لم يكن لديه شك في جودة البناء وسلامته بعد توقف البناء.

ينشأ موقف أكثر تعقيدًا إذا تم التعرف على أفضل استخدام لعنصر قيد الإنشاء على أنه إعادة تشكيل كاملة أو هدم. في هذه الحالة ، يصعب على الطرفين الوصول إلى حل وسط ، حيث سيستمر البائع في التركيز على تكاليفه (يسعى البائع دائمًا إلى تعويض تكاليفه) ، والمشتري ، بسبب استحالة استخدام الهياكل القائمة ، سوف ينظر فقط إلى تكاليفه المستقبلية ودخله المستقبلي ، وبناءً عليها ، حدد قيمة الكائن ، مع مراعاة تكلفة الأرض فقط. في هذه الحالة ، يمكن تطبيق كل من نهج التكلفة والدخل للتقييم ، ولكن لا يزال ينبغي إعطاء الأفضلية لنهج الدخل ، لأنه يأخذ في الاعتبار الحالة الحالية للكائن وآفاق استخدامه إلى حد أكبر.

لا توجد حالات منعزلة عندما يتم مقاطعة بناء كائن في مرحلة معينة. وقد يكون السبب في ذلك عدة عوامل: نقص الأموال ، وسياسة عدم ولاء المطور عندما يتغير وضع السوق ، وأكثر من ذلك بكثير. من كائن بناء غير مكتمل يلعب دورًا مهمًا ، حيث أنه من الممكن استخدامه ليس فقط للغرض المقصود منه ، ولكن أيضًا لإعادة استخدامه ، اعتمادًا على التصريح المحدد لقطعة الأرض هذه.

لماذا تحتاج إلى تقييم أعمال البناء الجارية

• استخدام هذا الكائن كضمان للإقراض. ومع ذلك ، قد يكون من الصعب على البنك تقييم السيولة لديه.
• استخدام هيكل غير مكتمل كمساهمة في رأس المال المصرح به.
• تأمين.
• شراء غرض مملوك للبلدية.
• وضع المبنى على الميزانية العمومية للمنظمة.
• سيكون هناك حاجة لتقييم البناء قيد التنفيذ لإكمال معاملة الشراء أو البيع. في أغلب الأحيان ، يتوقع المالك الجديد لمثل هذا الكائن مصاريف إضافية للتسجيل والخبرة الفنية وتوصيل الاتصالات. لذلك ، فهم أكثر استعدادًا لشراء العقارات ، حيث تكون المستندات الخاصة بها في حالة ممتازة.
• اتخاذ القرارات المتعلقة بمشروع البناء غير المكتمل هذا. يشير هذا إلى مدى واقعية تغيير الغرض التشغيلي. في بعض الأحيان ، يسمح لك أساس المبنى غير المكتمل بإعادة بنائه بالكامل وجعله مناسبًا لأغراض مختلفة تمامًا.
• في بعض الأحيان ، يتم استخدام تقييم البناء الجاري للبيع ليس لشيء ما ، ولكن قطعة الأرض الواقعة تحته. نظرًا لأنه في معظم الحالات ، لا يتم تقدير الهيكل على هذا النحو بدرجة عالية ، ولكن المنطقة المحتلة ، والتي يمكن استخدامها لتلبية الاحتياجات المختلفة.

يمكن تقييم البناء الجاري من قبل المتخصصين إذا توفرت المستندات التالية:

التكلفة الإجمالية للمشروع ، الحساب التقديري.

الخصائص التقنية والغرض من الكائن.

تكلفة الإنجاز بالسعر الفعلي والأساسي

شهادات القبول.

أعمال عن الأعمال الخفية.

الى الارض.

موضوع.

يتم تأكيد مستندات الملكية بعد الشراء من خلال وثائق التقدير والإذن بمواصلة بناء الكائن. بعد الانتهاء من العمل يتم إصدار حق الملكية له. وفقط بعد ذلك يُسمح بالتسجيل في MBTI.

في معظم الأحيان ، يتم تعيين فحص البناء الجاري للمباني والهياكل. يتطلب التقييم الموضوعي لمثل هذا الإجراء التصنيف الصحيح للأشياء. هذا ما سيسمح للمباني غير المكتملة بالعمل كعقارات مدرة للدخل في المستقبل. وفقًا لمعايير تصميم الكائنات ، يتم تقسيم جميع المباني والهياكل للغرض المقصود منها إلى عدة أنواع:

صناعي.

عام.

في بعض الأحيان ، يساعد تقييم البناء هذا على رؤية القيمة الحقيقية للعنصر وفهم الوضع في سوق العقارات.

تقييم البناء قيد التنفيذ عبارة عن مجموعة من التدابير الخاصة لتحديد سعر السوق لمشاريع البناء التي ، لأسباب مختلفة ، لم يتم الانتهاء منها. عدد مشاريع البناء غير المكتملة والمتوقفة كبير جدًا ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى عدم الاستقرار طويل الأمد للوضع الاقتصادي في الاتحاد الروسي. في الآونة الأخيرة ، ومع ذلك ، فإن الاهتمام بتقييم الإنشاءات قيد التنفيذ يتزايد باستمرار ، نظرًا لأن هذه الأشياء غالبًا ما تتمتع بجاذبية استثمارية عالية وتقع في مناطق ذات إمكانات اقتصادية كبيرة. يمكن أن يعود الانتهاء من المباني المعلقة بفوائد كبيرة على صاحب الحق. في بعض الحالات ، يكون المبنى عرضة للتصفية ولهذا من الضروري تحديد ما يسمى بقيمة التصفية. يتم إجراء تقييم البناء الجاري في مجموعة متنوعة من المواقف:

• قبل شراء أو بيع عقار غير مكتمل. علاوة على ذلك ، يمكن أن يكون البادئ بالفحص مالك الكائن والمشتري المهتم.
• عند إعادة تقييم الأصول الثابتة. إعادة التقييم مفيدة إذا انخفضت القيمة الفعلية للأصول الثابتة. يتيح لك هذا التوفير في مدفوعات الضرائب ، وبشكل ملموس في كثير من الأحيان.
• عند تسجيل كائن كمساهمة في رأس المال المصرح به للمؤسسة.
• عند إعداد حزمة من المستندات لعرض المشروع وأصوله على المستثمرين المحتملين.
• للحصول على أموال الائتمان بضمان الكائن المقدر.
• عند استئناف البناء.
• عند اتخاذ قرار بشأن تفكيك الكائن.

يعد تقييم البناء الجاري نوعًا معقدًا إلى حد ما من أبحاث التقييم ، لأنه لا يتطلب معرفة شاملة بتقنيات البناء فحسب ، بل يتطلب أيضًا معرفة في مجال الاقتصاد والبيئة والجيولوجيا والعلوم الأخرى. يجب إجراء التقييم من قبل شخص مختص يتمتع بخبرة واسعة في هذه الأنواع من التحليلات.

تصنيف المباني المستخدمة في تقييم الإنشاءات قيد التنفيذ

يوجد في الاتحاد الروسي عدد كبير من الأشياء المختلفة التي لم يكتمل بناؤها. تم إنشاء الأشياء غير المكتملة للاستخدام في مناطق مختلفة من الوجود البشري وأدت وظائف مختلفة. لتسهيل عمل المثمنين ، كان من الضروري تجميع الهياكل وفقًا لبعض العلامات والخصائص المميزة. عند تقييم أعمال البناء قيد التنفيذ ، يتم تصنيف الأشياء على النحو التالي:

• عمارات سكنية.
• المباني والمباني الصناعية من أنواع أخرى.
• العقارات المملوكة لمنظمات السكك الحديدية.
• الآبار الارتوازية والنفطية وغيرها.
• أجهزة الإرسال (تحسينات الأرض المصممة للقيام بوظائف محددة لنقل الإشارات والمواد والمعلومات والطاقة وما إلى ذلك عبر مسافات مختلفة). تشمل أجهزة النقل خطوط الكهرباء وخطوط الأنابيب وأنابيب المياه وخطوط الاتصال وشبكات الحرارة والغاز وشبكات الإنترنت السلكية مؤخرًا.
• العقارات ، وتعتبر من عناصر التحسين.
• هياكل لأغراض وظيفية مختلفة (بما في ذلك الجسور والجسور وغيرها من الهياكل).

المستندات المطلوب تقديمها إلى المثمن البناء في التقدم

يمكن تقسيم المستندات المطلوبة لتقييم البناء قيد التنفيذ بشكل مشروط إلى مجموعتين - المستندات التي تحتوي على معلومات العنوان ، والمستندات التي تصف الحالة الفنية للكائن. وثائق المجموعة الأولى تشمل:

• عقود الاستثمار.
• التقديرات.
• المستندات التي تؤكد حق الانتفاع بهذه الأرض.
• المستندات التي توضح قيمة الكائن وقت شرائه.

وتشمل وثائق المجموعة الثانية:

• تصميم وتقدير الوثائق.
• مخطط مساحي للموقع الذي يقع عليه الكائن غير المكتمل الذي تم تقييمه.
• المستندات التي تعكس بشكل موثوق الحالة الحالية للكائن غير المكتمل. علاوة على ذلك ، يجب أن تأخذ هذه الأوراق بالضرورة في الاعتبار تقسيم بنية الكائن إلى عناصر منفصلة.

الإجراء الخاص بإجراء تدابير الخبراء لتقييم البناء الجاري

عند تنفيذ إجراء تقييم البناء قيد التنفيذ ، يعتمد المتخصصون المؤهلون والمختصون على معايير التقييم الفيدرالية (FSO). وفقًا لمعيار التقييم الفيدرالي رقم 1 ، يجب أن يحتوي إجراء تقييم البناء الجاري بالضرورة على الخطوات التالية:

1. توقيع اتفاقية لإجراء أنشطة التقييم بين البادئ بالتحليل والمنظمة (أو الخبير) التي تجري التقييم. يجب أن يتضمن العقد مهمة للتقييم.
2. تنظيم جمع البيانات اللازمة لأنشطة التقييم وتحليلها فيما بعد.
3. القيام بأنشطة التقييم وتحديد منهج وطرق إجراء التقييم وعمل الحسابات المطلوبة.
4. تعميم نتائج الطرق المستخدمة وتشكيل القيمة النهائية لقيمة الشيء المراد تقييمه.
5. تشكيل تقرير عن التقييم.

لإبرام اتفاق ، يجب على البادئ بالامتحان الاتصال بمركز الخبراء لإجراء استشارة أولية. خلال هذا الحدث ، سيكون من الممكن تحديد أهداف التقييم والمهام التي سيتم تعيينها للمتخصص. أثناء عملية التشاور ، تتم أيضًا صياغة مهمة التقييم ، والتي يتم تضمينها بالضرورة في العقد. وفقًا لمعيار التقييم الفيدرالي رقم 1 ، يجب أن تحتوي مهمة إجراء أنشطة التقييم على البيانات التالية:

• وصف الكائن المقيَّم قيد التنفيذ.
• تأكيد حقوق الملكية للعنصر المقيَّم.
• الغرض من أنشطة التقييم.
• الطرق المتوقعة لتطبيق نتائج التقييم والقيود المرتبطة بذلك.
• نوع القيمة المراد تحديدها.
• تاريخ التقييم.
• توقيت أنشطة التقييم.
• القيود والافتراضات الحالية التي يسترشد بها الأخصائي الذي يجري إجراء التقييم.

بعد إبرام العقد ، ينتقل الخبير إلى أنشطة التقييم. يجب على البادئ بالامتحان تقديم جميع المستندات والمعلومات المطلوبة حول الكائن الذي تم تقييمه للمُنشئ غير المكتمل. بناءً على التحليل الأولي ، يختار المتخصص منهجية التقييم ويقوم بإجراء جميع الحسابات اللازمة. بعد ذلك ، يلخص الخبير النتائج التي تم الحصول عليها ويحسب التكلفة الإجمالية للعنصر التقديري قيد التنفيذ ، وفقًا لنوع القيمة التي تم تضمينها في مهمة التقييم.

في المرحلة الأخيرة ، يقوم مثمن البناء في التقدم بصياغة النتيجة الرئيسية للتحليل - تقرير التقييم. يتضمن هذا التقرير البيانات التالية:

• وصف الحقائق والاستنتاجات الرئيسية التي صاغها الخبير ، بما في ذلك البيانات العامة عن الممتلكات التي يجري تقييمها ، ونتائج الأساليب المستخدمة في الحسابات والتكلفة النهائية للممتلكات التي يتم تقييمها.
• مهمة للتقييم ، يتم وضعها وفقًا لمتطلبات معيار التقييم الفيدرالي.
• معلومات عن البادئ بالامتحان وعن الأخصائي الذي يقوم بأنشطة التقييم.
• القيود والافتراضات التي يستخدمها المقيم.
• المعايير المستخدمة التي تحكم أنشطة التقييم.
• الخصائص النوعية والكمية للشيء المقدر للبناء قيد التنفيذ.
• وصف دراسة ظروف قسم السوق المطابق للشيء المقيَّم.
• وصف تفصيلي لإجراءات التقييم في مجال تطبيق المقارنات المقارنة والدخل والتكلفة. يجب أن يقدم هذا القسم تبريرا لاعتماد أو رفض نهج معين.
• نتيجة اتفاق النتائج التي تم الحصول عليها.

يرفق التقرير أيضًا بمرفق يتضمن نسخًا من جميع الوثائق التي قدمها البادئ لتقييم أعمال البناء قيد التنفيذ. تتضمن هذه الأوراق مستندات العنوان ووثائق العنوان وشهادات الجرد الفني وخصائص الكائن قيد التقييم واستنتاجات أنواع خاصة من الاختبارات وما إلى ذلك.

الأساس القانوني لإنتاج الخبرة لتقييم أعمال البناء الجارية

تتوافق أنشطة المتخصصين في تقييم البناء الجاري بشكل كامل مع المعايير الفيدرالية للاتحاد الروسي في مجال أنشطة التقييم.

في مجال أنشطة التقييم ، يتم تنظيم إجراءات الخبراء من خلال معايير التقييم الفيدرالية (FSO).

يحتوي معيار التقييم الفيدرالي رقم 1 (FSO 1) على وصف للأحكام والمفاهيم الرئيسية لأنشطة التقييم. يصف الفصل الثالث من هذه الوثيقة مناهج إجراء أنشطة التقييم. هذه الأساليب ثلاثة - مربحة ومكلفة ومقارنة. عند إجراء تقييم ، يتم استخدام الأساليب المقابلة لأحد هذه الأساليب. كقاعدة عامة ، يتم استخدام مجموعة من الطرق المتوافقة مع الأساليب المختلفة للحصول على تقدير موثوق. يحتوي الفصل 4 من FSO 1 على معلومات مهمة حول متطلبات إجراء أنشطة التقييم.

ينظم معيار التقييم الفيدرالي رقم 2 (FSO 2) أغراض التقييم ، بالإضافة إلى أنواع القيمة التي يمكن تحديدها في عملية أنشطة التقييم. وفقًا للفصل 2 من هذه الوثيقة ، فإن الغرض الرئيسي من التقييم هو تحديد قيمة الممتلكات التي يتم تقييمها. يجب تحديد نوع القيمة في مهمة التقييم. نتيجة التقييم هي القيمة النهائية للكائن المقدر. الفصل 3 من هذا المعيار يميز أربعة أنواع من قيمة الشيء الذي يتم تقييمه - السوق ، والاستثمار ، والتصفية ، والمساحة.

يحتوي معيار التقييم الفيدرالي رقم 3 (FSO 3) على قائمة كاملة بالمتطلبات لتقرير التقييم. تنقسم جميع المتطلبات المدرجة في هذا المعيار إلى ثلاث مجموعات: متطلبات تصميم تقرير التقييم ، ومتطلبات محتوى التقرير ، وكذلك متطلبات عرض المعلومات حول تلك البيانات والوثائق التي تم تحليلها في سياق أنشطة التقييم. .

الإجابة على الأسئلة من قبل أخصائي تقييم البناء قيد التنفيذ

1. كم يمكن تقييم مشروع البناء غير المكتمل هذا؟
2. ما مقدار الاستثمار النقدي الذي يجب استثماره من أجل استكمال بناء العقار قيد التقييم؟
3. ما هي الجاذبية الاقتصادية والاستثمارية للمنطقة التي يقع فيها موضوع البناء التقديري قيد التنفيذ؟
4. ما هي القيمة السوقية المقدرة للعقار الجاري تقييمه في حالة اكتماله؟
5. هل يستحق الأمر استكمال البناء؟
6. ما هي قيمة إنقاذ العنصر غير المكتمل؟
7. ما هو الأكثر ربحية من الناحية الاقتصادية - لاستكمال البناء أو لتفكيك المرفق؟
8. ما هو الوضع البيئي في المنطقة التي يقع فيها الكائن المقيَّم قيد التنفيذ؟
9. ما هي الخصائص الجيولوجية (الزلزالية) للمنطقة التي يقع فيها المشروع غير المكتمل؟
10. ما هي القيمة الدفترية للعقار تحت التقييم؟
11. ما الأضرار والعيوب التي ظهرت في موقع البناء غير المكتمل أثناء الترميم؟
12. كيف ستؤثر أوجه القصور المحددة على القيمة السوقية للممتلكات التي يتم تقييمها؟
13. ما هي الجاذبية الاستثمارية للشيء المقدر لأعمال البناء قيد التنفيذ؟
14. هل الكائن الذي يتم تقييمه يتوافق مع خطة التطوير العامة للمنطقة التي يقع فيها؟
15. هل الغرض الوظيفي للمرفق الخاضع للتقييم يلبي احتياجات سكان المنطقة التي يقع فيها؟

ما هو المبنى غير المكتمل؟ هذا ليس عقارًا بعد ، ولكن يومًا ما يجب أن يصبح كذلك (ويفضل في أقرب وقت ممكن). تتطلب الأشياء غير المكتملة الكثير من الاهتمام والحقن المالي والتحكم المستمر بحيث يكون أكبر عطلة لمالك العقار المستقبلي هو اليوم الذي سيتم فيه أخيرًا تشغيل الكائن قيد الإنشاء لفترة طويلة. ولكن ، حتى يأتي ذلك اليوم ، من المحتمل جدًا أن يتطلب الأمر تقييمًا للأشياء قيد الإنشاء.

متى تحتاج إلى تقييم أعمال البناء الجارية؟

وقد تحتاجه في حالات مثل:

1. لم يكتمل البناء بعد ، ولم يجلب البناء أي دخل بعد ، ولا يمكن استخدامه للغرض المقصود منه ، لكنه لا يزال يتطلب ويتطلب ضخ أموال ، وليس من الواضح متى سينتهي كل هذا. هذا هو المكان الذي يكون فيه تقييم البناء قيد التنفيذ مفيدًا. بعد إجراء فحص وتقييم مختص للبناء الجاري ، سيتضح مقدار المال الذي لا يزال مطلوبًا ، ومقدار الوقت الذي سيتم إنفاقه على الانتهاء. ثم يمكننا التحدث عن ربحية المزيد من البناء. لذلك في هذه الحالة ، يعتبر تقييم البناء الجاري فرصة للسيطرة على الوضع والاستجابة في الوقت المناسب لتدهوره.

2. إذا طالب العديد من المالكين بعنصر غير مكتمل ، وليس من المنطقي أن يستمر أحدهم في البناء ، لأنه عند الانتهاء من العمل ، سيصبح العقار النهائي "شهيًا" لجميع أصحاب الحقوق ، ثم تقييم البناء قيد التنفيذ هو وسيلة لحل الموقف. بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها ، سيكون من الممكن إما إقناع جميع أصحاب الحقوق بالمشاركة في المزيد من البناء ، أو سيكون من الأفضل تعليقه أو إيقافه.

3. إذا تم "تجميد" الكائن غير المكتمل لفترة طويلة ، أي أنه لم يتم تنفيذ العمل عليه ، فإن تقييم البناء الجاري سيساعد في تحديد درجة التآكل أو التلف ، بالإضافة إلى المبلغ المطلوب لاستكمال البناء. على سبيل المثال ، إذا لم يكن هناك سقف أو نوافذ ، فإن المطر والثلج ببطء ولكن بثبات يدمران الجدران والسقوف ، مما يؤثر سلبًا على الكائن غير المكتمل ، مما يؤدي إلى زيادة تكلفة استئناف العمل. تقييم الأشياء قيد الإنشاء في مثل هذه الحالات هو الطريقة الصحيحة الوحيدة لتخطيط النفقات المستقبلية والدخل من الممتلكات الناتجة.

4. إذا أراد شخص ما شراء كائن غير مكتمل من أجل مواصلة البناء (أو استخدامه لأغراض أخرى) ، فإن تقييم البناء الجاري سيساعد في معرفة قيمته الحقيقية. مساعدة المتخصصين في هذه الحالة هي ضمان لعدم وجود مدفوعات زائدة.

5. في حالة ما إذا قرر المطور أو صاحب الحق ، لأي سبب من الأسباب ، إعادة بيع الكائن غير المكتمل ، فإن تقييم الإنشاء الجاري يسمح لك بمعرفة السعر الحقيقي ، مما يجعل من الممكن تبريره لمشتري محتمل.

لماذا يتم تقييم البناء في التقدم؟

1. قد تنشأ الحاجة إلى تقييم البناء الجاري عندما يكون من الضروري وضع هذا الكائن في الميزانية العمومية للمنظمة التي تعمل في بنائها.

2. في حالة الحاجة إلى معرفة القيمة السوقية لشيء غير مكتمل ، فقط التقييم المستقل للبناء قيد التنفيذ يمكن أن يعكس الصورة الحقيقية.

3. من الضروري أيضًا اللجوء إلى تقييم البناء الجاري ، عندما يتم تحديد مصير الكائن في المستقبل.

4. إذا رغب صاحب الحق في بيع أو رهن شيء غير مكتمل ، أو نقله إلى حيازة أشخاص آخرين ، فإن تقييم موضوع البناء قيد التنفيذ هو فرصة للحصول على سعر حقيقي له.

ما هي المستندات المطلوبة لتقييم البناء قيد التنفيذ

لتقييم الكائنات قيد الإنشاء ، سيحتاج الخبير إلى عدد من المستندات وبعض البيانات حول الكائن:
- المستندات التي تشهد على الوضع القانوني للعميل وتثبت شرعية أفعاله ؛
- العنوان الدقيق لتقييم موضوع البناء قيد التنفيذ ؛
- تقدير ، وثائق المشروع التي تشير إلى المنطقة وتاريخ الموافقة على المشروع ؛
- ما هو نوع الشيء الذي يتم بناؤه (مصنع ، مبنى سكني ، مستودعات ، إلخ) ؛
- عندما يُفترض استكمال البناء ووضع موضوع تقييم البناء قيد التنفيذ ؛
- وثائق قطعة الأرض المشغولة للبناء ، إلخ.

ما هو عمل الخبير في تقييم كائنات البناء قيد التنفيذ

تكمن تفاصيل تقييم البناء قيد التنفيذ في حقيقة أن الكائن غير المكتمل ليس عقارًا بعد ، والذي له قيمة محددة بوضوح. لإجراء تقييم كفء للبناء قيد التنفيذ ، لا يحتاج المتخصص إلى دراسة المستندات فحسب ، بل يحتاج أيضًا إلى التعرف على العميل بشكل أفضل من "الإيجابيات" و "السلبيات" للكائن ، لتبرير النتيجة.

بادئ ذي بدء ، عندما يبدأ تقييم البناء الجاري ، يجب على الخبير جمع جميع الوثائق اللازمة ، وإنشاء جميع أصحاب الحقوق المحتملين. إذا تم تعليق البناء أو "تجميده" لفترة غير محددة ، فيجب على المثمن معرفة سبب حدوث ذلك. الخطوة الإلزامية التالية هي زيارة المنشأة المركّبة لإجراء تقييم مباشر للبناء قيد التنفيذ. يحدد المثمن المعلمات الفنية للكائن ، مما يعني استعداد جميع عناصره - الأساس والجدران والسقوف والأرضيات والسقوف ، إلخ. يتم حساب نسبة التآكل أو التلف للعناصر الهيكلية على الفور ، وإمكانية استخدامها في البناء اللاحق. سيقوم أخصائي شركة التقييم ، إذا لزم الأمر ، بإجراء حسابات تسمح بالتنبؤ بدقة عالية بتكلفة أعمال الإصلاح والترميم على الأنظمة الرئيسية للمنشأة.

ربما يكون تقييم البناء قيد التنفيذ أحد أكثر الاختبارات تعقيدًا التي تقوم بها شركات التقييم ، لذلك يجب على الخبراء الحقيقيين في مجالهم التعامل معها. بدون تواضع كاذب ، نعلن أن هؤلاء المتخصصين يعملون لدينا ، لذلك نضمن الجودة العالية لتقييم أعمال البناء الجارية.

معظم اللاعبين في السوق على دراية بثلاث طرق مستخدمة في عملية التقييم: الدخل (عائد الاستثمار) ، وطريقة مقارنة المبيعات (الحصول على كائن تماثلي) ، والمكلفة (تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنتاج). يعتبر كل من هذه الأساليب التكلفة من زوايا مختلفة ، ولكل منها مزاياها وعيوبها. في حالة البناء قيد التنفيذ ، التكلفة والطريقة الأكثر قابلية للتطبيق.

لماذا لا تعمل الطرق الأخرى

يكشف الفحص الدقيق للمبادئ الأساسية للنهج الثلاثة للتكلفة عن الفرق الأساسي بين طريقة التكلفة والطريقتين الأخريين. تعتمد طريقة مقارنة المبيعات وطريقة الدخل على تحديد المبالغ المالية المستلمة من معاملات التشغيل مع الممتلكات - مدفوعات الإيجار (طريقة الدخل) أو سعر بيع العنصر (طريقة مقارنة المبيعات). تعتبر طريقة التكلفة الممتلكات كمجموعة من المواد وتكاليف العمالة بالإضافة إلى تكلفة الإدارة. إن استقلال هذه الطريقة عن التعبير المادي للمعاملات العقارية يخلق إحدى المزايا الرئيسية لنهج التكلفة في تقييم قيمة الأصول قيد التنفيذ.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى نقطة قانونية واحدة تتعلق بالسوق الروسي. يتطلب تحديد القيمة السوقية أن الممتلكات التي يتم تقييمها يمكن تبادلها في سوق حرة ومفتوحة. وفقًا للتشريع الروسي الحالي ، حتى يتم الانتهاء من البناء والحصول على موافقة رسمية من الدولة ، لا يمكن اعتبار الكائن كائنًا ، وبالتالي يخضع للتبادل القانوني. في هذه الحالة ، لا يمكن أن يكون لأشياء البناء قيد التنفيذ قيمة سوقية. عند تقييم مثل هذه الأشياء ، يتعين على المرء تحديد نوع مختلف من القيمة ، فيما يتعلق بحقوق الشركة ، وليس حقوق الملكية ، أو افتراض عدم وجود قيود قانونية. في هذه المقالة ، سنفترض أن تكاليف البناء قد تكون هي الإجراء الصحيح.

مرفق غير مكتمل جزئيًا له وظائف قليلة أو معدومة حتى مرحلة الإكمال. من غير المحتمل أن يتلقى العقار قيد التنفيذ دخل إيجار (طريقة الدخل غير قابلة للتطبيق) ومن غير المحتمل أن يتم بيع عقارات مماثلة قيد التنفيذ في السوق (طريقة المبيعات المقارنة غير قابلة للتطبيق). لذلك ، لا يمكن أن تكون هذه الطرق مفيدة في تقييم كائن قيد الإنشاء. بالنسبة للعقارات في مراحل أكثر تقدمًا ، يمكن تطبيق تقنية تقييم العقار على أنه مكتمل ثم خصم تكلفة الإنجاز ، ولكن يجب تخصيص مخصصات لأي سوق مخصص لعدم اكتمال عقار معين.

كيف تعمل طريقة التكلفة

على الرغم من أن هذه الطريقة تبدو بسيطة في شكل تخطيطي (انظر الجدول) ، إلا أنها أكثر تعقيدًا من الناحية العملية. بالنسبة لأي مشروع بناء ، قديم أو جديد ، منتهي أو غير مكتمل ، يجب أولاً تحديد قاعدة التكلفة. عليك الاختيار بين تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستنساخ. تعكس تكلفة الاستبدال مقدار العمالة وتكاليف المواد المطلوبة لإنشاء مبنى مشابه في وظائفه للممتلكات التي يتم تقييمها. تكلفة الاستنساخ هي استخدام مواد متطابقة لإنشاء نسخة طبق الأصل من الكائن ، بما في ذلك أي مواد قديمة وعيوب في التصميم وعيوب أخرى. المثمن يختار مفهوم التكلفة المطبق على حالة معينة. يتم تطبيق تكلفة الاستنساخ إذا كانت أي خصائص خاصة أو فريدة للكائن مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالغرض منه. تشمل الأمثلة المباني التاريخية ومباني الكنائس والمباني الصناعية المصممة خصيصًا للصناعات الفردية.

تكلفة الاستبدال هي الأكثر استخدامًا وهي قابلة للتطبيق لتحديد القيمة السوقية لجميع العناصر حيث تكون الوظيفة عاملاً محددًا. يستخدم التقييم عدة أو مجموعة من طرق قياس التكلفة ، ولكن يجب فحصها بعناية للتأكد من عدم احتساب أي عنصر من عناصر التحسينات الحالية مرتين. يعرض الجدول التالي طرقًا لتحديد تكلفة بناء منشأة مع زيادة تعقيد تطبيقها.

لتقييم أعمال البناء قيد التنفيذ في مرحلة مبكرة ، تعتبر تكلفة الاستبدال هي الأساس الأكثر تفضيلاً ، ومن المرجح أن تكون طريقة تكلفة الوحدة هي الجزء الرئيسي من التحليل الذي يتم إجراؤه. ومع ذلك ، فإن الخبرة في التكلفة لهذه الطريقة غالبًا ما تكون غير متاحة للمثمنين ، لأنها تتطلب عادةً مساعدة خبراء البناء والتكلفة. يعد تحديد مستوى التكاليف هو الأكثر إشكالية بالنسبة للمثمن في السوق الروسية. ببساطة لا توجد مصادر معلومات موثوقة ومتاحة للجمهور حول تكاليف البناء ، بينما يستخدم المثمنون الغربيون موارد عبر الإنترنت تحتوي على عدة سنوات من البيانات التحليلية حول جميع الأنواع الممكنة تقريبًا من المباني والتحسينات. يتم تقديم المعلومات المتاحة عن السوق الروسية بشكل أساسي في شكل وحدات نقدية ، كان سعر الصرف فيها غير مستقر وخاضع للتضخم. يمكن للمثمن الاستفادة من كمية محدودة للغاية من بيانات تكلفة البناء التي تم التحقق من صحتها ويجب أن يقوم شخصيًا بجمع بيانات البناء من المصادر الأولية.

تختلف صعوبة تحديد مقدار الاستهلاك المتراكم اعتمادًا على درجة اكتمال الكائن غير المكتمل. يعتمد التدهور المادي على مقدار تعرض عناصر الجسم غير المكتمل للظروف الجوية. يعتمد تأثير الطقس على المناخ المحلي ، ومدة التأثير ، وكذلك درجة التأثير ، اعتمادًا على مرحلة استعداد الكائن المقيَّم.

يتم قياس الاستهلاك الوظيفي للمباني الجاهزة على أنها خسارة جزء معين من الدخل بسبب بعض العيوب الوظيفية في المبنى ، أو كتكلفة لتصحيح هذا العيب. بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء ، من الصعب تحديد التأثير على قيمة التصميم السيئ أو استخدام المواد غير الفعالة.

قد تكون الخسارة الجزئية للقيمة بسبب عوامل خارجية نتيجة للتغيرات في السوق ، وستعتمد قيمة المبنى أيضًا على القدرة على تغيير الغرض من المبنى في مرحلة معينة من البناء.

بناءً على المبدأ الاقتصادي للاستبدال ، من الواضح أنه بالنسبة للمشتري ، فإن المبلغ المدفوع لهيكل معين من الخرسانة والمعدن والطوب (قيد الإنشاء) سيكون أكثر من تكلفة استبداله بهيكل جديد. وبالتالي ، فإن تحديد تكلفة استبدال عنصر ما كعنصر جديد يمثل حدًا أعلى للتكلفة. يعمل تحديد مقدار الخسارة في القيمة بسبب العوامل المادية والوظيفية والخارجية على تقليل التكلفة إلى مستوى يعكس الإمكانية الواقعية لاستكمال تشييد مبنى يمكن أن يحل محل العقار الذي يتم تقييمه كمبنى قائم في سوق تنافسي .

جيرالد غيج - الشريك الاستشاري لتقييم الأعمال والعقارات في شركة Ernst & Young
العقارات التجارية №9 (21) سبتمبر 2004