غالبًا ما يواجه مشترو العقارات في المباني الجديدة خيارًا - ما يشترونه ، أو شقة أو عقارًا سكنيًا. بالنسبة لأولئك الذين ليسوا على دراية بموضوع العقارات الأولية ، قد يبدو أن هذه مجرد طرق مختلفة لمعالجة المعاملة - في الواقع. يبدو أن الخيار الأول أكثر أمانًا بالنسبة لصاحب الأسهم ، أما الخيار الثاني فهو أكثر ربحية. دعونا نرى ما هو الفرق.
تكمن الاختلافات بين zhsk و ddu في المستوى القانوني. لذلك ، فإن العمل باتفاقيات المشاركة في رأس المال ينظمه القانون الاتحادي رقم 214 "بشأن المشاركة في رأس المال في تشييد المباني السكنية ..." ، والعمل مع تعاونيات بناء المساكن ينظمه القانون الاتحادي رقم 215 "قانون تعاونيات بناء المساكن". بالإضافة إلى ذلك ، من أجل فهم عمل تعاونية الإسكان ، قبل الشراء ، نوصيك بدراسة القسم الخامس من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
|
اتفاقية حقوق الملكية بموجب القانون الاتحادي 214 |
اتفاقية مع جمعية الإسكان التعاوني تحت 215 منطقة حرة |
| - هذا يلغي البيع المضاعف للشقق | في Rosreestr ، تم تسجيل اتفاقية للحصول على ملكية شقة - بعد بناء المنزل. لذلك ، هناك فرصة للوقوع في حيل المحتالين وشراء شقة تم بيعها بالفعل لشخص ما - ما يسمى ب "المبيعات المزدوجة". |
| تأكد من تسجيل التكلفة الإجمالية للسكن الذي تم شراؤه. لا يمكن أن تتغير من الناحية القانونية. هناك ثغرة - قد يعرض المطور إبرام اتفاقية إضافية ، لكن لا يلزمك الموافقة ، وسيتعين على المطور منحك شقة بالمبلغ المحدد في العقد. أو - إنهاء العقد وإعادة الأموال بالإضافة إلى دفع غرامة. | يمكن لرئيس تعاونية الإسكان ، بالاتفاق مع أعضاء التعاونية ، زيادة تكلفة الشقة في أي وقت. الأسباب - زيادة في تكلفة مواد البناء أو ظروف أخرى أدت إلى استحالة بناء منزل للمبلغ الأولي. أنت بحاجة إلى دراسة العقد الذي أبرمته بعناية - سيشمل مطور محترم بندًا بشأن حظر الزيادة فيه ، لكن FZ-215 لا ينظم استحالة زيادة المبلغ. |
| هناك تاريخ محدد للبناء. المطور لديه فترة تأمين - شهرين من هذا التاريخ ، والتي ، بناءً على الممارسة القضائية ، تُمنح لحل المشاكل الورقية مع التسليم. التأخير - ستكون هناك عقوبة لصالح صاحب الأسهم ، إذا كنت ترغب في ذلك. مرة أخرى ، تمت زيادة المدة باتفاقية إضافية ، لكنك لست ملزمًا بالتوقيع عليها | لا توجد مهلة وعقوبات واضحة لتمديد فترة البناء في القانون. |
| دفعات التقسيط ممكنة حتى نهاية البناء | ينظم القانون تقديم الأقساط لمدة أطول من تلك التي تلي تسليم المنزل. تحتاج إلى إلقاء نظرة على كل عقد مع جمعية الإسكان التعاوني بشكل منفصل |
لا يزال هناك الكثير من القضايا الخلافية التي قد تؤثر على اختيار المساهم بين ddu و zhsk. ما الأفضل؟ دعونا نلقي نظرة على كل مخطط بمزيد من التفصيل.
للاختيار بين ddu أو zhsk ، يحتاج المستثمر المستقبلي إلى فهم الاختلافات الرئيسية في الحقوق والالتزامات بشكل أو بآخر من التفاعل مع المطور. خاصة بعد 1 يناير 2017 ، عندما تم إجراء تغييرات كبيرة على 214-FZ.
إذا أخذنا في الاعتبار شراء شقة تحت 214FZ واخترنا تعاونية سكنية أو ddu ، فيمكن الإجابة على السؤال الذي هو الأفضل على النحو التالي:
مزايا الشراء عن طريق ddu:
لسوء الحظ ، هناك أيضًا عيوب:
مخطط شراء شقة من التعاونية السكنية له أيضًا إيجابيات وسلبيات:
نقاط سلبية:
الأهمية! لقد اشتريت شقة بموجب اتفاقية مشاركة ، واكتمل المنزل وتخطط لتجديد جديد. ولكن قبل الحصول على ملكية السكن ، يقوم المطور بإجراء قياسات إلزامية لشقتك بمساعدة موظفي BTI. واتضح أن المساكن في الواقع أكبر. يعرض عليك المطور دفع مقابل عدادات إضافية. تقوم السلطات الآن بإعداد تغييرات على القانون من شأنها تنظيم هذه العملية لصالح صاحب الأسهم ، ولكن حتى دخولهم ، لديك عدة خيارات للتفاعل مع المطور:
في حالة التعاونيات السكنية ، سيتعين عليك دفع عدادات إضافية.
عند إبرام اتفاقية مشاركة في رأس المال () ، انتبه إلى بعض النقاط الإلزامية:
محامي بمجلس الحماية القانونية. متخصص في معالجة القضايا المتعلقة بالطعن في الإجراءات غير القانونية للمسؤولين ، ونزاعات الإسكان ، واسترداد العقوبات من المطورين. خبرة واسعة في القانون الاتحادي 214.
يمكن لأي شركة تعمل في مجال تشييد المباني أن تستعين بتعاونيات الإسكان أو رياض الأطفال لتنفيذ نتائج عملها. لذا ، دعونا نفهم ما هو ZhSK و DDU؟
بناء الأسهم هو نوع من الاستثمارعندما يتولى المطورون مسؤولية تشييد مرافق متعددة الشقق في الوقت المناسب. يجب أن يحصلوا على موافقة للتكليف في نهاية البناء ، ونقل الشقة لمن أبرم اتفاقية معهم.
التزام صاحب جمعية الإسكان التعاوني- قبول المسكن دفع المبلغ المطلوب حسب العقد.
يتم تنظيم تعاونيات الإسكان بشكل مختلف قليلاً.. هذا مجتمع تطوعي من الأشخاص المهتمين ببناء منشأة سكنية. يصبح المشتري مساهماً عندما يشتري شقة. عندما يتم منحه شهادة من تعاونية الإسكان تفيد بدفع الرسوم ، يمكنه تسجيل الكائن كممتلكات.
أود أن أشير إلى ذلك في كلتا الحالتين ، يجب إبرام اتفاق بين تعاونية الإسكان و DDU. الفرق بين هذه المستندات هو أنه يجب تسجيل العقد لدى إدارة الدولة لخدمة التسجيل الفيدرالية.
قبل اتخاذ قرار بشأن أفضل تعاونيات البناء أو الإسكان المشتركة ، بحاجة إلى فهم ما يعنيه هذان المصطلحان.. مطورو التعاونيات السكنية هم أفراد أو منظمات يتحملون المسؤولية الكاملة عن عملية إصلاح أو بناء أو إعادة بناء أي عقار. لا يهم إذا تم تأجير هذه الأشياء أو استخدامها للإقامة الشخصية.
يمكن للمطورين أن يكونوا شركات بناء ومستثمرين. كشركة بناء ، يطلق عليهم مقاولي البناء. يقومون بأعمال البناء.
المساهمون - مفهوم آخر يتعلق بالبناء. إذا استخدمنا مفاهيم قانونية ، فلن يُطلق على أصحاب الأسهم اسم الأشخاص الذين يرغبون في شراء شقة. والأشخاص الذين يرغبون ، مع المطور ، في إكمال البناء ، وبيع الشيء ، ثم الحصول على دخل. يُطلق على الأشخاص الذين يرغبون في شراء شقة اسم مستهلكين..
بعبارات أخرى، المساهمون هم الأشخاص الذين يستثمرون في البناءأشياء معينة. ويجب أن يكون لهم الحق في التخلص منها بمجرد تشغيل المرفق.
ما هو الفرق بين CSC و DDU؟ تكمن الاختلافات في مضمون ونص المعاهدات ، وكذلك في مفاهيم مثل:
التسجيل في Rosreestr شرط أساسي لـ DDU. هذا ضروري لاستنتاج الأعضاء من إعادة البيع. اتفاقيات ZhSK لا تملك مثل هذه الحماية.
يتم تحديد التكلفة الكاملة للمساكن المشتراة لرياض الأطفال دون فشل. لا يمكن تغييره خلال كامل مدة العقد. بالنسبة لتعاونيات الإسكان ، قد يرتفع سعر البناء إذا واجه المطور تكاليف إضافية.
علاوة على ذلك، يتطلب DDU إطارًا زمنيًا محددًا بوضوح سيتم إنشاء الكائن من أجله. يدفع المطورون غرامات وغرامات إذا لم تكن مناسبة خلال هذا الوقت. هذا العنصر ببساطة غير موجود في ZHC.
لحين الانتهاء من البناء يمكن للمشتري استخدام خطة التقسيط إذا كان قد أبرم اتفاقية DDU. تعاونية الإسكان لديها أيضًا خطة تقسيط ، ولكن لفترة أطول. ولكن هناك بالفعل سعر فائدة معين.
إذا تم إنهاء اتفاقية DDU ، يجب على المشتري إعادة المبلغ بالكامل. كما يتم إعادة الأموال إلى تعاونيات الإسكان ، ولكن ليس أكثر من 85 في المائة.
أخيرًا ، بموجب اتفاقيات البناء المشتركة ، يُطلب من المطورين أنفسهم تسليم جميع الأوراق اللازمة إلى دائرة التسجيل الفيدرالية. ويجب أن يتم ذلك قبل تنفيذ الكائن. في الوقت نفسه ، من المهم الحفاظ على الوصول المفتوح إلى الشهادات والعقود. لا يتعين على تعاونية الإسكان الامتثال لمثل هذه المتطلبات..
أدناه سنتحدث عن ميزات DDU و ZhSK بالتفصيل.
تنقسم عقود البناء المشتركة الآن إلى نوعين:
هناك حاجة إلى وثائق جديدة من أجل جذب المزيد من حاملي الأسهم. إبرام هذا العقد أرخص من العقد القديم. ولكن بعد ذلك يصبح البرنامج نفسه أكثر موثوقية.
قبل التوقيع ، عليك أن تدرس بعناية شركائك في المستقبل. وهذا ينطبق حتى على المرافق التي تم تشييدها سابقًا ونتائج الأداء الأخرى. يعتبر تشييد المبنى غير قانوني حتى لو كانت هذه المعلومات البسيطة مفقودة. يجب أن تكون هناك أيضًا لوائح محددة.
هناك عدد قليل من القواعد المهمة للمستثمر المحتمل:
يحصل المشاركون في اتفاقية DDU على المزايا التالية:
لكن قد تكون هناك بعض المشاكل:
كيفية إبرام اتفاقية المشاركة بشكل صحيح وما هي الانتهاكات الأكثر شيوعًا:
يتميز ZhSK بأسعار معقولة أكثر من DDU. لكن هناك المزيد من المخاطر عند إبرام مثل هذه الاتفاقية.. الصندوق المشترك هو مجموعة من الأموال لجميع أولئك الذين دخلوا في اتفاقية لبناء كائن. يجب دفع الأموال كل شهر.
ستكون فوائد شراء منزل بموجب هذا النظام كما يلي::
هناك أيضا بعض المخاطر.:
في الفيديو التالي سنخبرك بكيفية شراء شقة في تعاونية سكنية بدون مخاطرة:
الآن ، بعد أن تعلمت عن DDU و ZhSK ، الاختلافات ، دعنا نتحدث عن الأفضل للاختيار.
لا يضمن أي نوع من العقود الحماية الكاملة ضد المشاكل المحتملة.. لأسباب مختلفة ، قد لا يتم الوفاء بفترة البناء ، وأحيانًا تكون هناك مشاكل في الأموال.
فقط يمكن أن تصبح سمعة المنشئ ضمانًا إضافيًا لأولئك الذين يختارون تعاونيات الإسكان أو الحضانات. من الأفضل اختيار الشركات التي تعمل في السوق منذ أكثر من عام ولديها مبالغ كبيرة من الأموال لدورانها.
تقدر الشركات سمعتها ، لأن كسبها يتطلب الكثير من الجهد والوقت.
من الضروري اختيار خيار أو آخر ، بناءً على تفضيلاتك وقدراتك الشخصية فقط. هناك مخاطر مع كل خيار.. على سبيل المثال ، بالمشاركة في تعاونية الإسكان ، يمكنك البدء في العيش في شقة ، حتى لو لم يتم سداد الدين بعد. يتم إعطاء قسط. ومعالجة القروض أكثر ربحية هنا. لكن DDU لها أيضًا مزايا جدية في شكل تسجيل الدولة.
DDU أو ZhSK؟ نحدد مخاطر كل لوحة:
عند التفكير في تحسين ظروفهم المعيشية ، يوجه الكثيرون اهتمامهم ليس إلى الإسكان الثانوي ، ولكن إلى المباني الجديدة. لكن العقبة بالنسبة للكثيرين هي سعر السكن في المنازل الجديدة ، والتي يمكن أن تكون أعلى بعدة مرات من تكلفة شقة في منزل قديم. يتيح حيازة العقارات عن طريق إبرام عقد أو الانضمام إلى تعاونية إسكان للناس تقليل تكاليفهم بشكل كبير. وحول مزايا وعيوب هذه الخيارات وما هو الأفضل للاختيار ، سنخبرنا أكثر.
عندما يتعلق الأمر بشراء منزل ، يسأل الكثير من الناس أنفسهم الأسئلة التالية:
"ماذا تختار - ZhSK أو DDU؟"
"بأي طريقة سيستفيدون ماليًا؟"
"هل سيتم حمايتهم من أفعال أو إغفالات من جانب المطورين عديمي الضمير؟"
وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن المباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" اتفاقية حصة البناءعبارة عن اتفاقية بين المطور والمشارك في البناء المشترك ، والتي بموجبها يتعهد المطور بتشغيل مبنى سكني خلال الفترة المحددة ونقل كائن عقاري محدد مسبقًا (شقة) إلى المشارك في البناء ، مشارك البناء ، بدوره ، يتعهد بالدفع وفقًا لشروط العقد.
تعاونية الإسكان والبناء- هذه جمعية تطوعية للمواطنين الذين اتحدوا بهدف جمع رؤوس أموالهم لبناء مبنى سكني. مثل هذه الجمعية ، وفقا للفن. 50 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، هي منظمات غير ربحية ، أي كيانات قانونية.
وهكذا ، في الحالة الأولى ، تتشكل العلاقات بين مساهم واحد ومطور ، وفي الحالة الثانية ، بين أشخاص يجمعهم هدف مشترك ومطور.
عند تحديد أي من العقود يجب إبرامها ، من الضروري الانتباه إلى الاختلافات الكبيرة بينهما.
من الأفضل تكليف العمل في مجال العقارات لمحام أو محام. صدقني ، إنه يعرف التفاصيل الدقيقة والفروق الدقيقة التي ستساعدك ليس فقط على توفير الوقت ، ولكن أيضًا على تجنب الأخطاء الفادحة. ويمكنك العثور على محامين ذوي خبرة من أي مدينة في روسيا في YurProvodnik.
بمجرد دراسة الاختلافات في هذه العلاقات القانونية ، قد لا يكون من الواضح تمامًا بالنسبة للكثيرين ما هي الجوانب التي يتم اختيار عقد أو آخر. بعد ذلك ، دعونا نلقي نظرة على الجوانب الإيجابية للاتفاقيات.
تجديد عقود المشاركة في تعاونيات الإسكان للمشاركة في اتفاقيات البناء المشتركة (حسب
القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 N 214-FZ)ممكن إذا تم استلامه:
رخصة بناء
تم تقديم إقرار المشروع وفقًا لهذا القانون الاتحادي
تسجيل الدولة من قبل المطور لحق الملكية لقطعة أرض مخصصة لبناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) كائنات عقارية أخرى ، والتي ستتضمن كائنات بناء مشتركة ، أو اتفاقية إيجار ، اتفاقية إيجار من الباطن لـ قطعة الأرض هذه أو في الحالات المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن المساعدة في تطوير تشييد المساكن" ، اتفاقية للاستخدام المجاني محدد المدة لقطعة الأرض هذه.
وبحسب المعلومات الواردة من شركة KT "Su-155" (في مكتب نامتكينا ، أخصائي ما قبل المدرسةفيريشاجين آنا)، أن الانتقال إلى اتفاقية المشاركة في رأس المالمن المتوقع إذا تم جمع 50٪ + 1 توقيع للمساهمين من كل مبنى لدعم هذا القرار ، (تم وعد SU-155 بالانتقال المجاني إلى DDU. البنوك مستعدة لإعادة إصدار الاتفاقيات دون خسائر للمساهمين). مآلية مراعاة آراء المساهمين -لترك تصويتهم في قائمة التوقيع للانتقال إلى اتفاقية المشاركة في الأسهم ، يمكنهم التقدم بطلب إلى أعضاء IG
على سبيل المثال،
مثال على نموذج اتفاقية المشاركة في رأس المال الذي سيتم استخدامه عند التبديل من تعاونية إسكان إلى DDU
116.5 ك 642 عدد مرات التحميل:
فوائد اتفاقية المشاركة في رأس المال (يشار إليها فيما يلي باسم "DDU")
1. تتمثل مزايا DDU في أنه يتم استخدامه حصريًا لصالح حاملي الأسهم - المواطنين. يسمح المخطط التعاوني للإسكان للمطورين الفعليين بأن يصفوا في بنود العقد غير المسموح بها في DDU والعكس بالعكس - عدم التأثير على النقاط التي بدونها لا تعتبر DDU غير منتهية. على سبيل المثال:
DDU:
1 يجب تحديد الموعد النهائي لنقل الكائن إلى العميل في DDU ، ويلعب دورًا في تحديد مقدار العقوبات في حالة انتهاك هذا الموعد النهائي.
ZhSK:
1 لا يعتبر مصطلح نقل الشيء إلى العميل شرطًا أساسيًا. لا يجوز تحديده في العقد أو تعريفه على أنه إرشادي
DDU:
2 رد الأموال للعميل:
ينص القانون على إجراءات معينة ، وهي الشروط التي يتم خلالها دفع الأموال. عاد إلى المساهم (بغض النظر عن الخطأ / المبادرة التي تم إنهاء العقد) ؛
من المستحيل إعادة الأموال إلى المساهم ، مع اقتطاع المبالغ المراد إرجاعها مقدار الغرامات والعقوبات.
ZhSK:
2 رد الأموال إلى عميل الأموال:
قد تنص اتفاقية التعاون الإسكاني على فترات طويلة لإعادة الأموال ، وإمكانية حجب مبالغ الغرامات والغرامات.
DDU:
3 التزامات الضمان:
ينص القانون صراحة على حد أدنى للمدة التي لا يمكن تقصيرها.
ZhSK:
3 التزامات الضمان:
قد لا يتم النص عليها في العقد المبرم مع تعاونية الإسكان ، ثم يتعين عليهم إثبات ذلك في المحكمة ، وحتى ذلك الحين ، على الأرجح ، من خلال تقديم طلب من تعاونية الإسكان إلى المطور / المقاول.
DDU:
المنصوص عليها في القانون ، لا يمكن تخفيضها عن طريق العقد.
ZhSK:
4 المسؤولية عن مخالفة المواعيد النهائية للبناء:
قد لا يتم توفيرها حصريًا عن طريق الالتزامات التعاقدية ، على الإطلاق.
2. تراقب الدولة حالة الملكية للمطورين العاملين في إطار مخطط DDU ، لذلك على أساس ربع سنوي ، يقدم المطورون تقارير إلى UGSN في النموذج المحدد ، والذي يحتوي على بيانات عن العقود المبرمة ، والوضع المالي للمطور. لا أحد يراقب تعاونية الإسكان ، باستثناء أعضائها أنفسهم ، وهم بدورهم المواطنون أنفسهم.
3. تسجيل العقد - عدم وجود مبيعات مضاعفة أو أكثر.
4. يمكن لأي شخص أنهى DDU التعرف على معلومات حول المطور (المستندات التأسيسية ، التقارير المحاسبية ، تقرير التدقيق).
5. مع DDU المادية. الأشخاص لديهم شخص ما لتقديم دعاوى ضده ، مع تعاونية إسكان ، في الواقع ، يمكن رفع دعاوى ضد تعاونية الإسكان نفسها ، والتي يكون العميل نفسه عضوًا فيها ، وليس ضد المطور.
لمزيد من التفاصيل ، اقرأ القانون الاتحادي رقم 214 "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والعقارات الأخرى" المؤرخ 24 ديسمبر 2004 (بصيغته المعدلة في 17 يونيو 2010)
.jpg)
