يرتبط بيع حصة في شقة بعدد من الأنشطة التي يجب أن يقوم بها المالك الذي يريد تنفيذ هذا الإجراء. في 2 يونيو 2016 ، دخل القانون الاتحادي 172 "بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" حيز التنفيذ. عدل هذا القانون FZ-122 الحالي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". ومع ذلك ، تنتهي صلاحيته في يناير 2020. كيف ستتغير العمليات مع العقارات في الملكية المشتركة ، سننظر في المقالة.
بالنسبة لأولئك الذين تساءلوا عن الحصول على عقارات ، ستكون المعلومات الواردة من هؤلاء مفيدة أيضًا.
يعتبر إجراء بيع حصة في شقة اليوم معاملة عقارية معقدة. الشرط الرئيسي هو خصخصة المسكن. قد يكون للشقة المخصخصة عدة مالكين ولن يكونوا دائمًا أقارب لبعضهم البعض. قد تكون عقبة تنفيذ هذا الإجراء هي خلاف الجيران على تسجيل شخص خارجي في الشقة أو بيان حول الحق الوقائي في شراء أحد المستأجرين. إذا لم يتم مراعاة النقطة الأخيرة ، يمكن لصاحب السهم ، الذي انتهك حقوقه ، حماية مصالحه من خلال المحكمة.
حظرت التغييرات في القانون المعاملات مع العقارات ذات الملكية المشتركة دون مشاركة كاتب العدل. الآن ، بدون توثيق مناسب ، لن يسجل Rosreestr معاملة لبيع حصة في شقة.
يُلزم قانون الملكية المشتركة للمنزل أصحاب العقارات بإجراء معاملات مختلفة معها من خلال كاتب عدل. تتمثل مهمة كاتب العدل في التأكد ، من وجهة نظر قانونية ، من عدم انتهاك مصالح أي شخص أثناء إجراءات بيع حصة في شقة ، بما في ذلك منع الاحتيال.
كذلك ، وبموجب القانون الجديد ، تم تشديد الإجراءات في التعامل مع المساكن التي يكون مالكها قاصرًا. كما في الحالة الأولى ، مطلوب التوثيق. سيساعد هذا في حماية مصالح الأطفال دون السن القانونية وحمايتهم من الأوصياء والأقارب عديمي الضمير.
ينص القانون الاتحادي بشأن الملكية المشتركة على ما يلي إجراء بيع حصة في الشقة:
عند استلام رفض كتابي من جميع مالكي المنازل ، يجوز لبائع الحصة في الشقة إجراء المعاملة في وقت أبكر من الفترة المذكورة. بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في شراء حصة في الشقة ، يتم إعداد عقد بيع ، مصدق عليه بالضرورة من كاتب عدل.
تتطلب أي معاملة جمع وإعداد الوثائق اللازمة. لإجراء الشراء والبيع من خلال كاتب عدل ، ستحتاج إلى ما يلي:
لإعداد اتفاقية معاملة ، ستحتاج إلى الإشارة إلى المعلومات التالية - الاسم الكامل ، والمعلومات من بطاقة الهوية ، وعنوان التسجيل لجميع الأطراف المعنية. فيما يلي وصف لموضوع الاتفاقية - عدد الأسهم وعلامات أخرى للشقة ، بالإضافة إلى تكلفة الاتفاقية.
إذا اعترف كاتب العدل بشرعية المعاملة ، فسيتم اعتماد جميع المستندات وتوقيع العقد. ثم يتم إعادة توجيه الوثائق لتسجيل الدولة في Rosreestr. بموجب القانون ، يتم تنفيذه في غضون 3 أيام ، بدلاً من 18 يومًا المشار إليها سابقًا.
هناك رسوم كاتب عدل للتصديق على المعاملة المذكورة أعلاه - 0.5٪ من قيمة الحصة في الشقة. يتم دفع هذه التعريفة مرة واحدة ولا يمكن أن يكون المبلغ أقل من 300 روبل ولا يتجاوز 20000 روبل. يجب عليك أيضًا دفع رسوم حكومية للتسجيل الحكومي بمبلغ 2000 روبل.
وفقًا لقانون الضرائب ، يتحمل المالك أيضًا 13٪ من مبلغ هذه المعاملة. قد يكون السبب في ذلك هو حيازة العقارات لمدة تقل عن 3 سنوات وبيعها لاحقًا بمبلغ يتجاوز شرائها. يتلقى المالك الذي يبيع حصته في الشقة دخلاً من الصفقة التي تخضع لضريبة الدخل الشخصي. يسمح لك التشريع بتخفيض مبلغ الضريبة - لا يتم فرض ضرائب على معاملة بمبلغ يصل إلى مليون روبل ، ولكن إذا تجاوز المبلغ المبلغ المحدد ، فسيتم إجراء الحساب مطروحًا منه مليون روبل.
لنلقي نظرة على مثال:
لنفترض أن تكلفة الحصة في شقة تبلغ 1.5 مليون روبل ، فإن الضرائب ستكون وفقًا للصيغة:
(1.5 - 1.0) × 0.13 = 65.000 روبل
لا يمكن أن يكون الخصم الضريبي أكثر من 260.000 روبل.
إذن ، أنت تواجه موقف بيع حصة في شقة. سنخبرك اليوم بكيفية التعامل مع هذه المهمة بأفضل طريقة ، ووضع المستندات بشكل صحيح وعدم دفع الضرائب الزائدة ، وهو ما يعني عمليًا ملكية مشتركة لشقة: بعد قراءة هذا المقال ، لن يكون بيع حصة في شقة أمرًا صعبًا لك.
يمكن أن تكون أسباب ظهور الملكية المشتركة للشقة:
تجدر الإشارة إلى أن الشقة القياسية ، التي هي في ملكية مشتركة ، لا يتم تقسيمها ماديًا بأي شكل من الأشكال. لتقسيم المباني السكنية ، كما يقول المحامون ، "عينيًا" من الضروري أن يكون لهذه المباني مدخل منفصل ووصلات منفصلة للشبكات المركزية (الغاز والماء والكهرباء). يمكن تنفيذ كل هذا فقط في "شقق على الأرض" ، عندما يقسم الورثة منزل واحد من بناء المساكن الفردية إلى عدة حصص حقيقية. في حالات أخرى ، تنشأ ما يسمى ب "الأسهم المثالية".
يجب أن يكون مفهوماً أن الحصة المثالية ليست جزءاً من الشقة ، إنها نصيب في الحق. الملكية مقسمة وليس الشقة نفسها. من المستحيل لمس هذه الحصة في الواقع. ليس أحد المالكين هو مالك الشقة - في ملكيته نصيب ، وهو أحد أنواع الحقوق على العقار ، ولكن ليس العقار نفسه.
أي أن لكل من أصحاب الشقة الحق في التملك والانتفاع بها دون المساس بحقوق المالكين الآخرين. في بعض الأحيان ، من أجل ممارسة هذا الحق في الممارسة العملية ، من الضروري إنشاء نظام لاستخدام الشقة: على سبيل المثال ، تخصيص غرفة للاحتياجات الشخصية في شقة من ثلاث غرف لكل من المالكين ، وتوفير جدول زمني لـ باستخدام المطبخ وغرفة المعيشة.
مثل هذا الجدول الزمني لا يعني أن مالكًا واحدًا يمتلك غرفة. الشقة لا تزال مشتركة. سيظهر هذا في مثال فواتير الخدمات العامة. إذا حددت المحكمة المالكين (ننطلق من حقيقة أن لكل منهم ½ نصيب في الحق في شقة) طريقة استخدام الشقة ، أعطت أحدهم غرفة مساحتها 10 أمتار مربعة كغرفة نوم. م والآخر - 18 مترا مربعا. م ، سيستمرون في دفع فواتير الخدمات العامة وضريبة الممتلكات للمواطنين بحصص متساوية. سيدفع الجميع مقابل حصتهم.
تبدأ الصعوبات الرئيسية عندما يصبح من الضروري بيع حصة في شقة أو الشقة بأكملها في ملكية مشتركة ككل.
إذا قام أحد أصحاب الشقة فقط ببيع حصته في حقها ، فهذا بالطبع لن يؤثر على سرعة البيع وسعر هذا السهم للأفضل. لا يوجد الكثير من الأشخاص الذين يرغبون في مشاركة الغرباء في السكن.
ومع ذلك ، ليست هذه هي الصعوبة الوحيدة في بيع حصة في الملكية المشتركة. الحقيقة هي أن المالكين المشتركين لبائع السهم لهم حق وقائي لشرائه.
إنه يعمل بالطريقة التالية. عند بيع السهم ، من الضروري عرضه ، مع توضيح الشروط الرئيسية للبيع والشراء ، على مالكي الشقة الآخرين. إذا وافقوا ، يتم بيع الحصة لهم. إذا رفض الشركاء في الملكية أو في غضون شهر واحد من تاريخ إخطارهم ، لم يشتروا الحصة المقترحة ، فيمكنك بيعها للغرباء. ولكن فقط بنفس الشروط وبنفس السعر الذي تم عرضه على المالكين المشاركين.
في حالة انتهاك هذا الإجراء ، يجوز للمالكين الآخرين المطالبة من خلال المحكمة بنقل الحقوق بموجب عقد البيع لأنفسهم. يمكن تقديم مثل هذا الادعاء في غضون 3 أشهر من لحظة علم المالك الشريك بانتهاك حقه الوقائي.
لتجنب مثل هذه المشاكل ، تحتاج إلى إعداد المستندات بعناية: أرسل عرضًا لشراء حصة كتابيًا إلى المالكين المشاركين وتأكد من تنظيم تأكيد الاستلام. لذلك ، يمكنك نقل إشعار بيع حصة في شقة من يد إلى يد ومطالبة الشريك بالتوقيع على نسخة مكررة من الإشعار مع الإشارة الإلزامية لتاريخ تسليمها. أو إرسالها بالبريد المسجل أو المقدر مع إشعار الاستلام. لذا فأنت تؤمن على نفسك ضد التصرفات غير الشريفة من جانب المالكين المشاركين ، الذين سيتجاهلون في البداية عرض شراء سهم ، ثم يعلنون أنك لم تخطرهم بذلك.
يجب مراعاة حق وقائي مماثل عندما يتعلق الأمر باتفاقية التبادل.
التفاوض مع المالكين الآخرين ليس ممكنًا دائمًا. يمكن للمحامين اقتراح طرق "للالتفاف" على حق الشراء الوقائي. لا نعتقد أن هذه الأساليب سيئة للغاية ، ولكن باللجوء إليها ، من المفيد أن ندرك أنها مرتبطة بمخاطر معينة. إذا كان المشتري سيئ النية ، فإن البائع ، الذي تجاوز الحق الوقائي بمساعدة صفقة وهمية أو وهمية ، يخاطر بعدم تلقي الدفع بموجب العقد.
عند التبرع بحصة ما ، لا يعمل حق الشفعة للملاك المشتركين. ليس لديهم الحق في وقف التبرعات. ومع ذلك ، تنشأ المخاطر التالية.
بالنسبة للمشتري: قد يُعلن بطلان الصفقة على أنها وهمية ، ويختبئ وراء البيع والشراء ، وفي هذه الحالة سيطلب الشريك نقل الحقوق بموجب الصفقة إلى نفسه. نتيجة لذلك ، سوف يتنازل المشتري عن الحصة المكتسبة.
بالنسبة للبائع: قد لا يدفع المشتري ببساطة ولن يكون من الممكن استرداد هذه الأموال منه بالطرق القانونية.
لكي يرفض الملاك المشتركون شراء سهم ، يتم تقديم عرض لهم بسعر مرتفع للغاية. بعد تلقي الرفض (أو عدم تلقي الرد) ، يتم إبرام اتفاقية بيع وشراء وإصدار إيصال بسعر مشابه للسعر الوارد في إشعارات المالكين المشتركين. في الواقع ، يدفع المشتري أقل من ذلك بكثير.
ستكون النتيجة غير السارة هنا زيادة الضريبة على بيع حصة في شقة (بعد كل شيء ، يتم حساب الوعاء الضريبي وفقًا للوثائق المرفقة بالإقرار ، نفس الإيصال). في كل حالة محددة ، من الضروري مقارنة قيمة الحصة ومبلغ الخصم الضريبي المستحق ، وكذلك معرفة ما إذا كان الالتزام بدفع ضريبة الدخل الشخصي ينشأ على الإطلاق (في بعض الحالات ، بيع شقة أو حصة فيه لا تخضع للضريبة).
في مثل هذه الحالة ، يتم إبرام اتفاقية قرض بمبلغ مساوٍ لسعر شراء حصة في الحق في شقة ، وفي نفس الوقت ، اتفاقية لتأمين هذا القرض مع تعهد بحصة في الحق في شقة. بالمناسبة ، اتفاقية التعهد هذه تسمى فقط الرهن العقاري (هل تعتقد أن هذا كان قرضًا لرأس مال الأمومة؟). الرهن العقاري يحتاج تسجيل الدولة. واجب الدولة لتسجيل الرهن العقاري هو 1000 روبل.
ثم يفوت "المدين-المقترض" فترة سداد القرض. ومشتري حصة في شقة ، يُزعم أنه "مُقرض - مُقرض" ، يُمنع على حصة في شقة. من أجل عدم الارتباط بالنظام القضائي ، يتم إضفاء الطابع الرسمي على ذلك من خلال اتفاقية تعويض. في هذه الاتفاقية ، يتفق الطرفان على أنه بدلاً من المبلغ المقترض ، سيحصل "المقرض" على حصة مرهونة في الحق في الشقة.
هناك أيضًا خطر إلغاء اتفاقية التعويض بناءً على دعوى مالكي الشقق الآخرين كمعاملة تغطي الفعلي بيع حصة في شقة. إذا نجحت هذه المطالبة ، فستظهر العواقب التالية على المشتري والبائع. سيتعين على المشتري إعادة الحصة. سيظل البائع مدينًا للمشتري بموجب اتفاقية قرض وهمية: بعد كل شيء ، سيُعلن بطلان التعويض الذي دفع هذا "الدين" المفترض.
هناك قيود كاملة على المعاملات مع الأسهم في الحق في الشقة. يعرف القانون المدني لروسيا هذا النوع من المعاملات مع الحقوق والمشاركة فيها كتنازل عن الحقوق (تنازل).
غالبًا ما يتم استخدام التنازل عند تنفير حصة أحد مؤسسي شركة ذات مسؤولية محدودة ، ولكن يُحظر بيع حصة في شقة بهذه الطريقة
الحالة الوحيدة التي يُسمح فيها ببيع سهم (دون أي انحرافات) دون احترام الحق الشرائي في الشراء هو البيع في مزاد علني. بهذه الطريقة ، يبيع الدائنون حصة في شقة عندما لا يكون هناك ما يكفي من ممتلكات وأموال المدين لسداد الديون.
ومع ذلك ، لا يمكن تحصيل كل حصة في الشقة على حساب الدين (بعد كل شيء ، كقاعدة عامة ، من المستحيل التخلص من مساحة المعيشة الوحيدة). هناك حالتان فقط يُسمح فيها بمثل هذه العقوبة:
ملكية مشتركة في الشقة. شقة كاملة للبيع
شقة صغيرة ، العديد من الملاك الذين لا يعيشون فيها أو لا يريدون العيش معًا - هذه شروط مسبقة واضحة لبيع شقة في ملكية مشتركة ككل.
إذا وافق جميع الملاك المشتركين ، فلن يكون بيع الشقة في ملكية مشتركة مشكلة. أنت فقط بحاجة إلى الحصول على الصفقة بشكل صحيح. يمكنك اقتراح طريقتين:
الخيار الأول مناسب إذا كان أصحاب الملكية يعيشون بالقرب من بعضهم البعض. هو أكثر فائدة من حيث دفع رسوم الدولة لتسجيل حق الملكية للمشتري ، لأن. سيتعين عليك دفع ثمن عنصر واحد - شقة (رسوم الدولة 1000 روبل) والثاني ، منفصل مبيعاتكل أسهم في الشقة، قد يكون من الأفضل للمشتري إذا كان الملاك المشتركون لا يتواصلون مع بعضهم البعض أو يعيشون في أماكن مختلفة ولا يرغبون في منح أحدهم توكيلًا رسميًا لتوقيع العقد. هنا عليك أن تدفع 1000 روبل. لكل سهم في الحق ، بالإضافة إلى مراعاة الترتيب الموصوف أعلاه للحق الاستباقي في الشراء.
أدناه سننظر في كيفية اختلاف الحق في الخصم الضريبي مع طرق البيع المذكورة أعلاه.
ينشأ هذا الموقف عندما يرغب العديد من الملاك في بيع شقة لا يحتاجونها ويقسمون الأموال على أنفسهم. واحد ، لسبب ما ، ضدها. يعتمد الكثير هنا على حجم أسهم هؤلاء الملاك.
في حالة وجود حصة صغيرة من الشخص الذي يقاوم بيع الممتلكات ، يمكن شراء الحصة منه قسراً. للقيام بذلك ، عليك التقدم إلى المحكمة بالمطالبة المناسبة. بعد إثبات ادعاءاتك من خلال الحجم الصغير جدًا لحصة الشريك في الملكية ، تحتاج إلى مطالبة المحكمة بإلزام هذا المالك الشريك بنقل حصته إلى مالكين آخرين مقابل تقديم تعويض نقدي. طبعا إذا كان الشريك يعيش في شقة مشتركة فلا يجوز للمحكمة إلزامه ببيع حصته بسبب. والسبب في ذلك ليس فقط الحجم الصغير للحصة ، ولكن أيضًا عدم الاهتمام باستخدام شقة مشتركة.
الأموال التي يتم الحصول عليها من بيع شقة أو حصة فيها هي دخل من الضروري دفع ضريبة (ضريبة الدخل الشخصي) ، بمبلغ 13٪ من المبلغ المستلم بموجب العقد.
هناك حالات لا تحتاج فيها إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي: إذا كانت الحصة مملوكة للمالك لأكثر من 3 سنوات. يتم احتساب فترة الثلاث سنوات من التاريخ المشار إليه في شهادة تسجيل الدولة لملكية الحصة في الشقة.
في نفس الحالات عندما يكون من الضروري دفع الضريبة ، توفر الدولة خصمًا ضريبيًا. يمثل المبلغ الذي يتم به تخفيض قيمة الشقة أو الحصة فيها (القاعدة الضريبية) عند حساب الضريبة. بالنسبة لبيع العقارات أو حصة في الحق في العقارات ، فإن الخصم الضريبي يساوي الدخل المستلم ، ولكن ليس أكثر من مليون روبل.
ومع ذلك ، فإن الخصم الضريبي من بيع شقة في ملكية مشتركة له بعض الخصائص.
الحقيقة هي أن الحد الأقصى لخصم مبلغ 1 مليون روبل. مجموعة لكائن واحد. يمكن أن يكون هذا الكائن شقة إذا تم بيعه بالكامل. أو سهم ، إذا تم إعداد العقود لكل سهم على حدة.
وبالتالي ، عندما يتم بيع الشقة بأكملها ، في الواقع ، يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ الخصم بما يتناسب مع أسهم المالكين المشاركين (إذا كان لديهم أسهم ، فيحق لكل منهم خصم 500 ألف روبل). عندما يتم بيع كل سهم على حدة ، يحق لكل مالك مشارك الحصول على خصم قدره مليون روبل.
بعد بيع حصة في شقة مملوكة لك لمدة تقل عن 3 سنوات ، يلتزم البائع بتقديم إقرار ضريبي يشير إلى الدخل من هذا البيع. لها أعمدة منفصلة لخصم الضرائب. نتيجة لذلك ، سوف تحتاج إلى دفع ضريبة على مبلغ أقل من سعر السهم. أي أن مالك حصة في ملكية شقة مباعة بالكامل ، بسعر سهم مليون دولار ، سيدفع ضريبة الدخل الشخصي فقط من 500 ألف روبل (65 ألف روبل). ضريبة على الـ500 ألف روبل المتبقية. لم تدفع بسبب يوفر له التفتيش خصمًا ضريبيًا ، بما يتناسب مع حجم الحصة - 500 ألف روبل.
إذا باع المالك حصته مقابل مليون بموجب اتفاقية بيع وشراء منفصلة ، فلن ينشأ التزام بدفع الضريبة. ستحتاج فقط إلى تقديم إقرار تشير فيه إلى خصم بمبلغ مليون روبل.
يتم بيع الحصة في الشقة لمالك آخر وفقًا لقواعد خاصة تتطلب الامتثال لإجراءات خاصة. يتضمن الوضع القانوني للملكية المشتركة الاعتبار الإلزامي لآراء حاملي الأسهم الآخرين عند تنفير جزء من المباني السكنية ، باستثناء الحالات الفردية.
حقيقة أن للمواطنين الحق في امتلاك مسكن ، كقاعدة عامة ، يوفر لهم فرصة التصرف في الممتلكات وفقًا لتقديرهم الخاص. بالنسبة لنموذج المشاركة ، فإن هذا الاحتمال محدود بشكل كبير بالميزات التالية:
وبالتالي ، فإن أي اتفاق بشأن التخلص من الملكية المشتركة يجب أن يتم تصديقه في مكتب كاتب العدل ، وعند البيع ، من الضروري اتباع الإجراء الخاص بإخطار المالكين الآخرين للعقار. ينطبق هذا الإجراء على كل مساهم ، بغض النظر عن حجم السهم وأسباب الاستحواذ عليه.
لبدء عملية بيع السهم ، يجب على المالك تحديد سعر وشروط الصفقة القادمة ، حيث سيؤثر ذلك بشكل مباشر على المزيد من الإجراءات الشكلية.
يتم تحديد شروط اتفاقية البيع والشراء بين البائع والمشتري ، ولا يحق لأصحاب الأسهم الآخرين التأثير على عملية التفاوض.
لإتمام الصفقة ، سيتعين على الأطراف التوصل إلى اتفاقيات بشأن الشروط التالية:
سيتم استخدام هذه الشروط وفقًا للإجراء اللاحق للاتفاق على حقيقة البيع مع حاملي الأسهم الآخرين.
يعرف محامونا الجواب على سؤالك
أو عن طريق الهاتف:
تعتمد القدرة على بيع سهم وفقًا للشروط المحددة في العقد بشكل مباشر على مراعاة الإجراء الخاص بإخطار حاملي الأسهم الآخرين ، وكذلك نتيجة هذا الإجراء. قد يؤدي انتهاك قاعدة الإخطار الإلزامي إلى الاعتراف بالمعاملة على أنها غير صالحة بناءً على مطالبة الشخص المعني.
يجب أن يتم الإخطار ببيع السهم مع مراعاة الميزات التالية:
نظرًا لأن العواقب القانونية المهمة للمشاركين في المعاملة تعتمد على الترتيب الذي تم إرسال الإشعار به ، فيجب أن يتم كتابته. يجب أن يتضمن محتوى هذه الوثيقة العناصر التالية:
ملحوظة! في هذا المستند ، ليس من الضروري الإشارة إلى بيانات المشتري ، حيث إن ذلك ليس له أهمية قانونية.
يجب تسليم هذا المستند مقابل التوقيع ، أو يمكن إرساله بالبريد مع إشعار بالاستلام. يلتزم البائع بالحصول على مثل هذا المستند لتقديمه في حالة وجود دعوى قضائية محتملة.
يمنح استلام الإشعار لكل مالك مشارك الحق في الحصول على الحصة المنقولة وفقًا للشروط نفسها التي تم تحديدها في الاتفاقية. في هذه الحالة ، بعد تسليم المستند ، لا يحق للبائع تغيير شروط البيع لأعلى.
بعد تسليم الإخطار ، يكون أمام باقي المساهمين شهر للتعبير عن موقفهم تجاه الصفقة القادمة. في هذه الحالة ، قد تحدث السيناريوهات التالية:
ملحوظة! إن عدم وجود أي رد بعد شهر واحد ، فضلاً عن التنازل الرسمي عن الحق الوقائي للشراء ، يسمح للبائع بإكمال المعاملة فقط وفقًا للشروط المحددة في الإخطار.
إذا قام البائع ، نتيجة النظر في الإشعار ، بتخفيض سعر العقد ، أو تغيير الشروط الأساسية الأخرى للمعاملة ، فسيكون من الضروري إعادة تنفيذ الإجراء بأكمله. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط ، فقد يتم إبطال المعاملة.
يمكن التعبير عن الموافقة على الاستحواذ التفضيلي للسهم من قبل العديد من المواطنين في وقت واحد. في هذه الحالة ، لكل منهم الحق في الحصول على جزء من الحصة المتنازل عنها.
ينص القانون على أن أي نقل ملكية للأسهم يجب أن يكون مصحوبًا بتوثيق العقد. بدون الامتثال لهذا المطلب ، سيكون من المستحيل تسجيل المعاملة لدى سلطات Rosreestr.
للوفاء بهذا الالتزام ، يجب على البائع والمشتري التقدم إلى أي مكتب كاتب عدل. في وجودهم ، سيتحقق كاتب العدل من شروط الصفقة ، وكذلك الامتثال لمتطلبات إخطار حاملي الأسهم الآخرين.
بناءً على نتائج التحقق من المستندات ، سيصدق كاتب العدل بتوقيعه وختم عقد البيع ، وكذلك إدخال معلومات حول هذه الحقيقة في سجل أعمال التوثيق. بعد تنفيذ هذه الإجراءات ، يمكن للأطراف التقدم بطلب لتسجيل الدولة لنقل الملكية.
يمكن أن يتم نقل ملكية حصة الشقة فقط من لحظة تسجيل المعاملة وإدخال المعلومات في USRN. للقيام بذلك ، يجب على البائع والمشتري تقديم طلب إلى إحدى السلطات التالية:
قبل التقدم للتسجيل ، يجب على الأطراف دفع رسوم حكومية بمبلغ 2000 روبل. يجب إرفاق مستند مؤيد بطلب التسجيل. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المقاولين تقديم المستندات التالية:
بالإضافة إلى الاستئناف الشخصي ، يمكن للأطراف إكمال جميع الإجراءات من خلال ممثل. للقيام بذلك ، تحتاج إلى إصدار توكيل رسمي موثق.
بعد أنشطة التسجيل ، يتم إدخال معلومات حول نقل ملكية السهم في USRN ، ويتم وضع علامة التسجيل على اتفاقية البيع والشراء. يتم إصدار المستندات التالية للأطراف:
اعتبارًا من هذه اللحظة ، تعتبر المعاملة مكتملة ، ويتم تسجيل حق الملكية.
بعد تسجيل المعاملة مع Rosreestr ، يتمتع المالك الجديد بمجموعة كاملة من الحقوق والالتزامات فيما يتعلق بجزء من المنشأة السكنية ، مثل باقي المالكين. بالإضافة إلى حق الملكية في السهم ، يتم الحصول على الحق في جزء من الملكية المشتركة للشقة في نفس الوقت. في الوقت نفسه ، يجب ألا ينتهك الاستخدام المشترك للمساكن الحقوق والمصالح المشروعة للمالكين الآخرين.
سيحتاج البائع إلى تسوية الالتزامات الضريبية بعد تلقي الدخل من بيع الأسهم. لهذا ، يجب مراعاة الظروف التالية:
بالنسبة للمالك الجديد للسهم ، في نفس الوقت ، ينشأ التزام بدفع ضريبة على ممتلكات الأفراد ، والتي سيتم احتسابها على أساس القيمة المساحية للكائن. بالإضافة إلى ذلك ، سيُطلب من المالك دفع مساهمات لإصلاح المبنى السكني الذي تقع فيه الشقة.
إذا كنت تواجه مشكلة كيفية بيع حصة في شقة ، فمن أجل تجنب العواقب السلبية ، يجب أن تفهم بالتفصيل آلية هذه الصفقة ، والتي يتم تنظيمها على المستوى التشريعي. الأخطاء في مثل هذه الحالات غير مقبولة ، حيث يمكن اعتبار العقد باطلاً ، وهذا بدوره يهدد بخسائر كبيرة.
لذلك ، قررت بيع الجزء الخاص بك من العقار في عام 2017 ، لكنك لا تعرف كيفية القيام بذلك خطوة بخطوة وبشكل صحيح حتى لا تتعرض للخسارة ولا تقع في فخ المحتالين. ستعمل خطة العمل التقريبية البسيطة هذه على تبسيط حياة البائع لجزء من المباني السكنية وستسمح لك بالتنقل في موقف صعب:
من الواضح أنه إذا لم يتم تخصيص الحصة عينيًا ، فيمكنك محاولة القيام بذلك في المحكمة ، لكن هذا أبعد ما يكون عن الإمكان دائمًا. على سبيل المثال ، يتم خصخصة شقة من غرفة واحدة لثلاثة أشخاص. إذا كنت ترغب في بيع الجزء الخاص بك ، فستحتاج إلى إبلاغ المالكين المشاركين بالمسكن المحدد كتابةً وعرض عليهم شرائه. في هذه الحالة ، يجب أن يشير الإخطار إلى تكلفة الشراء المقترح.
يجب أن يكون رفض شراء جزء من المسكن خطيًا. إذا كان هناك العديد من المالكين المشاركين ، فيجب على كل منهم رفض الشراء شخصيًا. فقط بعد تلقي مثل هذا الرفض ، يمكنك طرح حصتك للبيع رسميًا.
في الحالة التي لا يرسل فيها الشريك في الملكية رفضًا كتابيًا لشراء سهم ، أو في الواقع لا يكتسبه في غضون شهر ، يكون لك كل الحق في طرح الجزء الخاص بك من العقار للبيع.
إذا كنا نتحدث عن حصة من شقة عينية ، تقع في منطقة ملائمة ذات بنية تحتية متطورة ، فسيتم العثور على مشترٍ على الفور. ولكن إذا كانت هناك حاجة لبيع غرفة صغيرة في منطقة سكنية ، فلن يتمكن سوى القليل منهم من القيام بذلك بمفردهم. في مثل هذه الحالة ، يكون من الأسهل تعيين وكيل يمكنه التعامل مع هذه المهمة.
يجب إضفاء الطابع الرسمي على بيع جزء من المباني السكنية وفقًا لقواعد التشريع الحالي (هذه العلاقات القانونية تقع ضمن نطاق لائحة القانون المدني).
يتضمن هذا الإجراء النقاط التالية:
قد يواجه بائعو جزء من الشقة صعوبات حقيقية تمنع الصفقة. مثل هذه المواقف تشمل:
لكي لا تكون لديك شكوك فيما بعد حول شرعية صفقة بيع حصة في شقة ، يجب عليك اتباع قواعد بسيطة:
في الفيديو الخاص ببيع حصة في شقة
إذا كنت بحاجة إلى بيع حصتك في عقار سكني على وجه السرعة ، والوقت ينفد ، يمكنك محاولة تنفيذ خططك لتجاوز القواعد القانونية من خلال إبرام صفقة دون إخطار المالكين المشاركين. هذا ممكن إذا:
يمكنك تضمين مشترٍ محتمل بشكل مصطنع في قائمة المالكين المشاركين. للقيام بذلك ، من الضروري إعطاء مثل هذا الشخص جزءًا من حصته في الشقة ، ونتيجة لذلك يتلقى تلقائيًا حق الرفض الأول ، إلى جانب المساهمين المشاركين الحقيقيين.
بناءً على ما تقدم ، يمكننا أن نستنتج أنه من الواقعي تمامًا بيع حصتك في الشقة في الوقت الحالي. ولكن لتجنب الصعوبات المحتملة ، من الضروري مراعاة جميع الفروق القانونية لتسوية هذه المعاملة ، والعثور على مشترٍ وتوثيقه بشكل صحيح.
.jpg)
