Когда мы начали выбирать квартиру мы и не предполагали, что это целый квест! Сначала мы выбирали жилье на вторичном рынке, но достаточно скоро поняли, что то, что нам нравится стоит больше, чем мы планировали, а залезать в огромную ипотеку совершенно не хотелось))
Поэтому наш выбор пал на строящиеся апартаменты в ГК Лайнер на Ходынском поле. Район, цена, застройщик — всё нас устроило, и конечно тот фактор, что придется взять в ипотеку достаточно небольшую сумму.
Хочу написать в этой статье о порядке покупки строящегося жилья в ипотеку от момента выбора до перечисления средств за объект. Так как для нас это всё было очень ново, то вот такой порядок действий очень сократил бы наши телодвижения, если был у нас с самого начала)) Всю последовательность действий приходилось собирать по крупицам с застройщика, банка и страховой))
Хоть в нашем случае это не квартира, а апартаменты, порядок действий такой же. В чем принципиальное отличие апартаментов от квартиры я напишу в другой статье, но с точки зрения оформления договора долевого участия и ипотечного договора – никакой.
Конечно, начинается всё с этапа Выбора. Как я написала, мы остановили свой выбор на ГК Лайнер. При общении по телефону нам забронировали удовлетворяющие нас апартаменты, и сразу выслали договор бронирования для ознакомления. В следующий приход в офис мы сходили посмотрели наши апарты (возможность уже была, так как объект сдается в этом году), подписали договор бронирования. После этого мы для себя поняли, сколько мы сможем внести первоначальный взнос, а сколько нужно будет взять в ипотеку. Плюс практически всегда застройщик просит оплатить услуги в размере 1-1,5% от стоимости жилья. У нас в эту сумму входит 5 этапов, включая регистрацию ДДУ, регистрацию собственности и кучу всего ещё, бесполезно отказываться от этих услуг, все эти договоры заключаются в одностороннем порядке. Та же история была и с ДДУ, ни одни пункт договора нельзя было оспорить – не хотите, не покупайте.
Чтобы было легче выбрать банк, лучше скачала выбрать объект, так как у застройщиков свои спецпредложения от банков, а на строящиеся объекты ещё и не каждый банк даст ипотеку. Это в случае со вторичным рынком можно сначала выбрать банк и получить одобрение, а потом искать квартиру. В нашем случае, объект был аккредитован ВТБ 24 и Сбербанк. Так как у нас уже было одобрение от ВТБ на вторичку, мы решили остановиться на нем, чтобы не пересобирать тучу документов.
Пока идет одобрение ипотечного кредита, застройщик высылает проект ДДУ, с которым, как я писала, можно ознакомиться в одностороннем порядке)) Все наши возмущения на счет передачи ключей через полгода после сдачи и оплаты коммунальный услуг в этот период, остались без внимания застройщиком (Интеко), никто не будет создавать прецедент и менять договор ради одного покупателя. Оспорить пункты договора можно будет потом в суде.
Далее идет достаточно запутанный процесс подписания Кредитного договора. Как только ипотеку одобрили – необходимо уведомить об этом застройщика. Ипотечный менеджер передает нас в руки кредитного менеджера того же банка. Параллельно идем открывать счет в этом банке, сообщаем об этом вашему новоиспеченному кредитному менеджеру. Ищем страховую, которая возьмется застраховать заемщика от несчастного случая. Например, ввиду моей честности ВТБ Страхование отказались меня страховать, узнав, что у меня есть травма запястья. Для другой страховой пришлось умолчать этот факт. Представитель страховой самолично должен уведомить вашего кредитного менеджера, что они готовы застраховать заемщика. На что кредитный менеджер готовит проект Кредитного договора и сообщает страховому представителю номер Кредитного договора для составления договора ипотечного страхования. Также у вашего кредитного менеджера должен быть проект ДДУ, если ему не выслал Застройщик, то это должны сделать вы.
Вот тут теперь важно собрать всех в кучу в один день – представитель страховой с договором ипотечного страхования (в нашем случае это был просто курьер), ваш кредитный менеджер с кредитным договором. В общем-то, нам сказали, что подписать договор ипотечного страхования можно было и позже, после регистрации ДДУ, уже на второй встрече в банке.
Итак, Кредитный договор подписан, настало время зарегистрировать ДДУ в Росреестре, и только после этого банк имеет право перечислять средства.
К этому моменту у нас уже должны быть на руках: Доверенность на регистраторов от застройщика, заверенная нотариусом. Возможно, этим можно заниматься и самостоятельно, но у нас было уплачено)) Также должна быть оплачена госпошлина за регистрацию. Так как нас два собственника, то две госпошлины, и ещё заверенная копия свидетельства о браке.
Со всем этим добром и копией кредитного договора едем к застройщику)) Примерно 2 недели на регистрацию ДДУ. После чего застройщик уведомляет нас о регистрации, едем к нему, забираем свой экземпляр ДДУ, получаем квитанцию на оплату полной суммы квартиры.
После этого снова назначаем встречу с нашим кредитным менеджером, везем ему ДДУ. К этому моменту уже должна лежать сумма на первоначальный взнос. В этот же день кредитные деньги поступают на счет, полная сумма за квартиру аккумулируется на счете. Плюс с нас взяли 3000р за перевод на счет застройщика. Оператор переводит деньги со счета на счет застройщика – всё!
Шучу)) Конечно, это ещё далеко не всё)) Теперь ждем сдачи дома в эксплуатацию, после чего последует оформление в собственность и страхование объекта недвижимости. Тоже процесс покрытый туманом, напишу об этом, как пройду через это))))
Основным мотивом приобретения квартиры в строящемся доме является значительная экономия средств. Заемщик экономит 15-20% вложений, если покупает квартиру в доме на начальной стадии строительства. Кроме того, у заемщика есть возможность изменить ставку по ипотечному кредиту после того, как он получает свидетельство о собственности. Разница между процентными ставками по кредиту на покупку жилья на этапе строительства и после сдачи новостройки может составлять порядка 2,5 процентного пункта.
Сколько стоит право собственности
Прежде всего, заемщик, получивший кредит на новостройку, должен понимать, что банки не обязаны снижать процент по кредиту в данном виде кредитования, хотя и декларируют такую возможность на своих сайтах. Требовать от кредитора это можно лишь в случае, если кредитным договором предусмотрено снижение процентной ставки при оформлении права собственности на квартиру и передаче ее в залог банку. При этом прописывается точный размер процентных ставок "до" и "после".
Основным сложным моментом в процедуре сбора и оформления документов для удешевления ипотеки для тех, кто приобрел жилье на первичном рынке, является своевременное оформление права собственности. Оформить право собственности покупатель может самостоятельно, либо обратившись к застройщику, либо при помощи агентства недвижимости. В первом случае у покупателя есть возможность сэкономить деньги.
Застройщик заниматься оформлением права собственности на квартиру заемщика по умолчанию не должен, но выдать необходимый пакет документов со своей стороны обязан. Раньше обычно стоимость оформления документов рассчитывалась в процентах от стоимости объекта, и чаще всего встречались расценки, равные 1,5% - 2,5% от стоимости недвижимости.
Сейчас стоимость услуг по оформлению права собственности фиксированная, и у всех строительных компаний разная. Если заниматься оформлением права собственности самостоятельно (в порядке общей очереди), то расходы составят 1 тысячу рублей в виде госпошлины.
Как оформить право собственности
Пакет документов для регистрации права собственности зависит от того, является ли заемщик участником долевого строительства или членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
Когда дом построен, и застройщик готов подавать документы в регистрационную палату (регпалату) для оформления права собственности на дольщиков, он уведомляет об этом будущих собственников квартир.
Клиент приходит в банк, оформляет закладную на квартиру и несет ее застройщику. Вместе с закладной в пакет документов нужно включить:
Договор долевого участия в строительстве (или договор уступки прав, если таковая уступка была),
Акт приема передачи недвижимости
Справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору долевого участия (в отношении оплаты права),
Кадастровый паспорт на квартиру, выданный БТИ.
Застройщик сам передает в регистрирующий орган акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения квартир между инвесторами, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Кроме того, застройщик передает регистраторам и пакет документов дольщиков, которые приобрели объект недвижимости с помощью кредита: договор о залоге (ипотеке), кредитный договор, подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений, подлинник и копия закладной (если таковая составлялась).
Регпалата выдает клиенту свидетельство о собственности.
Участие в ЖСК от участия в долевом строительстве отличается тем, что заемщик приобретает права на строящееся жилье не по договору долевого участия в строительстве, а по договору паенакопления.
Сначала такой дом сдают, затем открывают адрес и только потом начинают оформлять права физических лиц. Процесс открытия адреса в таком случае может занимать годы. Важное отличие договора долевого участия (ДДУ) в том и заключается, что ДДУ сразу регистрируются в регистрационной палате, и адрес на дом открывается сразу после получения разрешения на строительство. После сдачи дома оформление прав физических лиц начинается без проволочек.
В случае, если квартира в новостройке приобретается с помощью механизма ЖСК, банк выдает кредит не на оплату участия в долевом строительстве, а на оплату паевого взноса. При оформлении собственности и переходе на пониженную ставку разницы с описанной выше процедурой нет.
Снижаем ипотечную ставку
Для изменения процентной ставки по кредитному договору в связи с регистрацией собственности на объект заемщику необходимо предъявить банку два блока документов, подтверждающих регистрацию права собственности, а также выполнение других условий, связанных с изменением процентной ставки.
Первый блок документов должен содержать:
Свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру и документ-основание такой регистрации,
Выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая возникновение права собственности заемщика,
Документ о регистрации обременения (залога) банка на этот объект недвижимости.
Согласно закону "О регистрации прав собственности", срок регистрации не может превышать 1 месяца с момента подачи заявления о регистрации прав, а выписка из ЕГРП выдается в течение 5 рабочих с момента обращения в регистрирующий орган.
Второй блок документов зависит от условий, указанных в кредитном договоре. Как правило, речь идет об обязанности заемщика застраховать в пользу банка три вида рисков - титул (утерю права собственности), жизнь и здоровье заемщика, а также ущерб (повреждение) объекта залога.
Все эти документы клиент несет в отдел ипотечного кредитования банка-кредитора. Сотрудник банка снимает со свидетельства о государственной регистрации собственности копию, контролирует наличие в свидетельстве информации о залоге квартиры в пользу банка, дает распоряжение об изменении процентной ставки со дня, следующего за днем очередного платежа по кредиту.
Документы, дающие основания на изменение процентной ставки по кредиту, заемщику можно подавать в банк в любой момент, однако и само изменение ставки произойдет именно с момента подачи этих документов в банк. Таким образом, заемщик прямо заинтересован в подаче этих документов.
Страховаться или сэкономить?
Как отмечают банкиры, на процентную ставку до и после оформления права собственности влияет также наличие нескольких видов полисов страхования. Отсутствие страховок повышает процент по кредиту, так что банки, чтобы снизить свои риски, экономическим способом - через процентную ставку - заставляют заемщиков страховать свою жизнь, риск потери права собственности на недвижимость и риск ущерба или повреждения жилья.
На практике при отсутствии этих видов страхования банки предлагают заемщикам невыгодные условия. Процентные ставки по кредиту при условии только обязательного вида страхования - страхования ущерба/повреждения - выше на 3-4 пункта, чем при условии комплексного страхования, то есть всех трех вышеперечисленных видов страхования.
Итак, в каком порядке осуществлять эти виды страхования?
При оформлении кредита на приобретение строящегося жилья банк рекомендует клиенту застраховать жизнь и здоровье. Этот вид страхования является добровольным, и заемщик может отказаться от предложения банка.
После оформления права собственности на построенную квартиру и после ее передачи в залог банку клиент обязан застраховать риск утраты квартиры в случае ее разрушения.
Наконец, после оформления права собственности на построенную квартиру и после ее передачи в залог банк может рекомендовать клиенту застраховать риск потери права собственности на квартиру. Если клиент не сделает этого, возможно увеличение ставки (в соответствии с кредитным договором). Как правило, банк рекомендует клиенту застраховать "титул", если квартира приобреталась не по ДДУ.
На сайтах банков вывешены общие требования и требования к финансовой устойчивости страховой компании, которая может осуществить страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ущерба/повреждения и титула жилья. Если заемщик страхуется у аккредитованной банком страховой компании, то сроки страхования составляют от трех дней. Если заемщик приводит "своего" страховщика, процесс оценки и страхования может растянуться на несколько месяцев.
Как правило, аккредитованных компаний при одном банке несколько, чтобы не ограничивать конкуренцию. Комплексная страховка стоит, в зависимости от типа объекта (квартира, коттедж, земельный участок) от 5,5 тысячи рублей до 20 тысяч рублей (верхняя граница не установлена, зависит от типа и стоимости объекта).
В случае кредита на новостройку, когда заемщик стремится после сдачи дома в эксплуатацию снизить стоимости кредита, комплексное страхование оформляется с момента оформления права собственности. Страхуется чаще всего сумма кредита или, как вариант, сумма кредита, увеличенная на 10% или на годовую процентную ставку по кредиту.
Если в качестве заемщиков выступают несколько человек, то страховаться должны все - соразмерно соотношению своего дохода к общему.
По материалам ГК "МИЦ" и Номос-банка
Как правило, ипотечное кредитование в России направлено на оказание помощи будущим заемщикам в покупке жилья на вторичном рынке недвижимости. Правда, квартиры, расположенные в новостройках, имеют более комфортные условия проживания и «заявляемо-привлекательные» цены, поэтому предпочтительнее для населения. Как получить ипотеку на строящееся жилье, и на каких условиях читайте ниже.Новостройка в ипотеку для жителей РФ возможна на тех же условиях, что и обычная ипотека: российское гражданство, прописка клиента, официальное трудоустройство, подтвержденный доход, наличие первоначального взноса (от 10% и выше) и т.д. Но тут есть свои особенности. Вы должны собрать объемный пакет документов, а именно:
Пакет документов от продавца, если данная компания не была аккредитована банком.
Многие банки работают только со своими предприятиями-застройщиками. Возможно, документы от строительной компании собирать вам не придется, если квартиру возводит именно такая компания - партнер банка.
Изначально вы подписываете договор с банком, где процентные ставки будут на уровне 1,5-3% выше от обычных условий. И только после оформления жилья в личную собственность ставки опускаются до стандартных условий на покупку жилья на вторичном рынке. Это связано с большими рисками банка на первом этапе кредитования, т.к. недостроенное здание – это не самый хороший залог для финансового учреждения.
Новостройка в ипотеку проходит в два этапа: в период строительства жилья, а потом после сдачи недвижимости в эксплуатацию.
Действия заемщика на первом этапе:
После того, как дом сдадут в эксплуатацию, вам нужно сделать следующее:
К самым основным рискам ипотеки при долевом строительстве стоит отнести:
