Spoštovani kolegi! Moje ime je Vitaly Baranov, sem iz Orenburga. Tako se je zgodilo, da sem tudi na inštitutu želel ustvariti svoje podjetje, postati samostojna oseba. Seveda te sanje niso bile finančno podprte na noben način.
Tako kot drugi študentje sem delal honorarno in se poskušal vsaj v nečem uresničiti. Prvo mesto dela je bila majhna pisarna, ki se je ukvarjala s prodajo in najemom nepremičnin.
Že od prvih dni se je to področje delovanja res zaostrilo. Sčasoma sem začel dobro služiti in se celo odločil odpreti nepremičninsko agencijo.
Te sanje so me preganjale. Ni bilo niti dneva, ko nisem razmišljal o tem, kako ustvariti nepremičninsko agencijo, kaj je za to potrebno, koliko denarja je potrebno itd. A denar sem neutrudno zbiral.
Sčasoma je bil zbrani znesek sprva dovolj za najem majhne sobe v prvem nadstropju enega od hostlov s plačilom 5000 rubljev na mesec.
Oglasi v časopisu, internet, številna poznanstva in gremo stran. Dobro sem poznal mestni nepremičninski trg, tako da sem lahko svojim strankam ponudil veliko.
Ob tem se nisem ustavil in naročil poslovni načrt za nepremičninsko agencijo. Želel sem nekaj močnejšega in donosnega. Zaslužek je bil zelo dober, zato je bila možnost, da ga preložimo za izvedbo prihodnjega projekta.
Danes sem lastnica nepremičninske agencije. Osebje je 10 ljudi. Pisarniški prostor je 60 kvadratnih metrov, zasebna pisarna 20 kvadratnih metrov.
Pisarna ima vso potrebno komunikacijo, pisarniško opremo, namizne in računalnike povezane v globalno omrežje.
Na voljo sta kopalnica in bivalni prostor s TV in stereo sistemom.
Začetni poslovni stroški - 600.000 rubljev.
Skupni dohodek - od 800.000 rubljev na mesec.
Stroški - od 300.000 rubljev na mesec.
Danes se na nepremičninskem trgu vrti velik denar in bilo bi vsaj neumno, če ne bi izkoristili obstoječih priložnosti. Ljudje potrebujejo profesionalne posrednike pri nakupu, prodaji ali najemu stanovanj (hiš, parcel).
Hkrati mnogi menijo, da je nepremičninsko agencijo zelo težko odpreti iz nič.
Toda ali je res tako? - Sploh ne. Če pravilno pristopite k izvedbi ideje, razumete poslovne procese nepremičninske agencije in pravilno razmislite o svojih korakih, se bo vse izšlo.
Vedeti moraš, v katero smer se boš razvijal, s kom boš moral delati, od kod dobiček in za kaj boš moral v prihodnje porabiti denar.
Kakšne so značilnosti poslovanja nepremičninske agencije?
Na tem področju se boste ukvarjali s kakršnimi koli posli, ki se nanašajo na nakup, prodajo in celo najem stanovanjskih (včasih poslovnih) prostorov.
Naloga nepremičninskega podjetja je iskanje možnosti, analiza razmer na trgu, priprava vrednostnih papirjev in pomoč pri transakciji, svetovanje. Ne pozabite, širša kot je storitvena industrija, tem bolje.
Preden odprete svojo nepremičninsko agencijo, analizirajte možnosti v tem poslu. Izkušeni nepremičninski posredniki so prepričani, da je brez določene podlage in znanja težko ustvariti resnično konkurenčno podjetje.
Zato preučite to področje poslovanja, poiščite čim več o cenovni politiki v vašem mestu, preberite nepremičninske oglase in tako naprej. Poglejte okoli sebe in analizirajte trg, ocenite konkurenco na tem področju.
Več informacij o nepremičninah, ki se prodajajo v mestu, tem bolje.
Bolje je, da to delo opravite sami, a da prihranite čas, lahko takoj kupite bazo podatkov o predmetih, ki so naprodaj (ne pozabite, da jo morate občasno posodabljati).
Če je mogoče, delajte kot navaden posrednik. To je koristna izkušnja, ki vam bo omogočila, da se poglobite v področje, ki vas zanima. Jasno morate razumeti, kaj je potrebno za odprtje nepremičninske agencije, saj je to edini način za dosego rezultata
Mnogi novinci, ki so se odločili za organizacijo nepremičninske agencije, nimajo pojma, kako odpreti ali registrirati to strukturo.
Najboljša možnost za začetnike je registracija pravne osebe ali samostojnega podjetnika.
To je dovolj za odprtje nepremičninske agencije.
Potrdila o posredniku ni nujno pridobiti, bo pa v veliki meri pomagal pri kariernem razvoju.
Poleg tega morajo zaposleni v podjetju opraviti certifikat zastopnika. Ampak to še ni vse.
Samo včlaniti se morate v združenje specialistov za smer. Seveda boste morali plačati akontacijo, vendar vam pri tem ni treba varčevati. Želite si prislužiti zaupanje resnih strank, kajne?
Upoštevajte, da če pričakujete, da boste uspešno odprli nepremičninsko agencijo, bi moral poslovni načrt vsebovati povprečne stroške izdaje potrdila posrednika - od 12.000 rubljev, certificiranja agentov - od 20.000 rubljev. Sama registracija bo stala od 10.000 rubljev.
Vsekakor da. Sami preučite zakonodajno področje in zahtevajte podobno znanje od zaposlenih. Predvsem morate vedeti, kako se sestavljajo potrdila, pogodbe in vsi osnovni dokumenti za nepremičnine.
Pomembno je razumeti, da je nepremičninski posrednik porok za kakovostno transakcijo, zato mora imeti veščine pri delu z bankami in zadostno količino gotovine. Če imate izkušnje na področju hipotekarnih posojil, potem je to le plus.
Sobo je treba izbrati v središču naselja (to je najboljša možnost). Če denarja ni dovolj, je vredno poiskati pisarno v bližini glavnih prometnih vozlišč, tako da lahko vsaka stranka pride tako z osebnim kot javnim prevozom.
Odlična možnost je najem pisarne v nakupovalnem centru, kulturnem domu ali posebnih poslovnih zgradbah (najcenejša možnost).
Najmanjša površina prostorov mora biti od 15 kvadratnih metrov. Povprečni stroški enega "kvadrata" so od 6.000 rubljev na mesec (odvisno od lokacije, razpoložljivosti komunikacij, opreme prostorov itd.).
Pri izračunu, koliko stane odpiranje nepremičninske agencije, ne pozabite upoštevati stroškov oglaševanja. Predstavite se in odprtje nepremičninskega podjetja.
Povežite radio, časopise, internet in medije. Stojala in panoji dajejo odlične rezultate. Poskrbite za tako pomembne malenkosti, kot so brošure in vizitke. Naročite trden znak na vhodu. V povprečju je oglaševalski proračun 20.000 rubljev na mesec.
Potencial porabnikov storitev nepremičninskih agencij
Ta točka je najpomembnejša. Denar bo potreben za telefonske linije in internet, najem prostorov, oglaševalske dejavnosti itd. Če je mogoče, lahko dobite posojilo, vendar banke le redko izdajajo posojila tej vrsti poslovanja.
Obstaja možnost s kratkoročnim nezavarovanim posojilom ali posojilom, zavarovanim z nepremičnino. Raziščite vse možnosti in se posvetujte s strokovnjaki.
Če ste v dvomih, si lahko ogledate vzorec poslovnega načrta nepremičninske agencije in izberete eno od obstoječih rešitev. V takih dokumentih je pogosto zapisano, kje se denar najde in kako hitro ga je mogoče vrniti.
Za začetek kupite minimalno opremo - mize, stole, računalnike in telefone. Če je zaposlenih več kot pet, je priporočljivo imeti dve telefonski številki.
Če je osebje širše (od 10 ljudi), bi morala obstajati ločena linija za storitve za stranke. Poleg tega je za popolno delo potrebna pisarniška oprema - faks, kopirni stroj, tiskalnik in druga oprema. Najnižji stroški za vse - od 60.000 rubljev.
Agencija bi morala zaposlovati vsaj 10 ljudi, za začetek pa se lahko omejite na pet zaposlenih. V začetni fazi se boste morali sprijazniti z dejstvom, da bodo zaposleni novinci, saj bolj izkušeni nepremičninski posredniki iščejo trdnejše mesto.
Sprva lahko brez računovodje, vendar je prisotnost čistilke (plača od 3.000 rubljev) in tajnice (plača od 10.000 rubljev) obvezna.
Poleg tega boste potrebovali nepremičninske agente (plača od 10.000 rubljev), blagajne (plača od 8.000 rubljev), vodjo kadrov (plača od 15.000 rubljev) in tako naprej.
Analiza trga porabnikov storitev nepremičninskih agencij
Simulirajmo povprečne stroške in prihodke vašega potencialnega podjetja:
otvoritev:
Skupni stroški - od 100.000 rubljev.
Mesečni stroški:
Skupaj: od 70 tisoč rubljev.
Dohodek - od 200.000 rubljev na mesec.
Dobičkonosnost - 50%.
Vračilo je približno eno leto.
Pravo zgodbo o ustvarjanju poceni poslovnega načrta najdete v tem zanimivem članku:
Prebrati je mogoče veliko primerov ustvarjanja visoko donosnih podjetij od obstoječih podjetnikov
V tem imeniku lahko izberete, prenesete ali kupite delujoči poslovni načrt za katero koli podjetje:
Odpiranje nepremičninskega podjetja je danes eno najbolj zanimivih in obetavnih področij. Edina težava je ostati v poslu, ga razviti, narediti resnično konkurenčnega.
Toda za to je treba zagotoviti visokokakovostne storitve. Če imate zahtevani znesek, vam ni treba skrbeti za ustvarjanje podjetja iz nič.
Danes naletimo na vse več oglasov, kot je “prodaja že pripravljene nepremičninske agencije”. Ostane vam le, da izberete donosno možnost in postanete lastnik obstoječe agencije.
Nepremičninski posel privablja novince z nizkim vstopnim pragom na trg. Vendar ne hitite, saj je verjetnost, da boste v tem primeru šli v vodo, prav tako velika, ni zaman, da se vsako leto zapre približno enako število agencij, kot se odprejo. Zato je treba poudariti predvsem obseg investicij ali čudovito pisarno, temveč bazo strank in zanesljiv ugled, vsaj v ozkem krogu.
Kje začeti?
Če želite odpreti lastno nepremičninsko agencijo, morate imeti nepremičninske izkušnje. To je potrebno. Če takšne izkušnje ni, bo zelo težko razumeti zapletenost primera. Edina izjema je, če začenjate s franšizo ali imate izjemno bistre podjetniške sposobnosti. Kljub temu je velika večina direktorjev uspešnih agencij ljudi, ki imajo za seboj precejšnje izkušnje kot nepremičninski posrednik.
Andrej Saveljev
Moja agencija se je odprla leta 2006. Takrat sem že imel bazo strank. Bil sem profesionalec na svojem področju, od nepremičninarja, vodilnega specialista agencije do vodje oddelka, imel sem izkušnje z mentorstvom.
Nato morate določiti tržni segment, na katerem boste delali: ukvarjali se boste z oddajanjem stanovanj ali prodajo stanovanj (primarni, sekundarni trgi), prodajo in najem poslovnih nepremičnin, nakupom in prodajo zemljišč. Seveda lahko izberete vse smeri hkrati.
Težko je samostojno oceniti stanje na trgu in razumeti, na kaj se je trenutno najbolje osredotočiti. Vsekakor pa morate imeti nekakšno analitično sliko trga, preden začnete s podjetjem. Mnenja strokovnjakov je mogoče zbrati, a žal je tudi v mestih z več kot milijonom prebivalcev, kot je Kazan, le nekaj strokovnjakov, ki razumejo subtilne nianse trga. Lahko naročite drago študijo za analitike iz Moskve ali Sankt Peterburga, vendar so izkušeni udeleženci na trgu skeptični do strokovnjakov, ki še nikoli niso delali v vašem mestu, vendar se zavezujejo, da jo bodo ocenili. Poleg tega bodo stroški takšnih raziskav previsoki za nadobudno agencijo, razen če seveda ne želite takoj odpreti velikanske agencije s 300 zaposlenimi. A to bo izjemen primer, ki bo zahteval velike naložbe, v resnici pa najpogosteje nepremičninski posel pritegne prav zaradi nizkega praga za vstop na trg.
Andrej Saveljev
direktor nepremičninske agencije "Your Reliable Realtor and NLB" (Kazan), predsednik Ceha nepremičninskih posrednikov Republike Tatarstan
Če že dolgo delate z nepremičninami, potem boste najverjetneje imeli predstavo o stanju na trgu, po čem je povpraševanje, kateri segmenti se najbolj uspešno razvijajo. In verjetno boste razumeli, da na nepremičninski trg vplivata dve spremenljivki – ponudba in povpraševanje. Ko trg stagnira, je veliko ponudb, ki niso zahtevane, in z njimi lahko sodelujete. Ko je situacija obrnjena, delamo s povpraševanjem in iščemo možnosti za nakup ali najem. To pomeni, da je vstop na trg vedno možen. Na primer, leta 2006 v Kazanu je trg hitro rasel, cene so narasle za 100%, stanovanja so bila hitro prodana in dober posrednik je lahko opravil šest transakcij na mesec. Bilo je enostavno vstopiti na trg. Zdaj je čas težji, trg se je zmanjšal, povpraševanje je upadlo, a še danes je priložnost za razvoj.
Na nepremičninskem trgu se vedno najde prostor za novo agencijo. Toda ne boste mogli ustvariti nove niše, saj so vsi segmenti že dolgo jasno opredeljeni. Označimo jih po padajočem vrstnem redu priljubljenosti. Najpomembnejša stvar je kupovanje in prodaja stanovanj. Nato - poslovne nepremičnine (pisarne, industrijske, skladiščne, maloprodajne, HORECA). Tretji so primestne nepremičnine. Četrti je najem stanovanj. Najem primestnih nepremičnin ni v velikem povpraševanju. Izjemno težko je izmisliti nekaj novega. Res je, pred kratkim so se pojavila podstrešja in stanovanja, vendar je to tako majhen segment, da je nepraktično ciljati nanje z agencijo. Seveda lahko razmišljate o svoji poleti, lastnostih, vendar je glavna stvar, na katero se priporoča, da se osredotočite na kakovost storitve in ugled.
Zanesljivost in poštenost pri delu agencije sta najpomembnejši.
To je ključ do dolgoročnega dela na trgu. Na primer, v Kazanu se na leto odpre 50-60 agencij in približno enako število je zaprtih. Danes je v mestu registriranih okoli 350 nepremičninskih agencij, ki pa so resnično profesionalne, z več kot petimi leti izkušenj, med njimi - okoli sto. Ostali so tam danes, ne jutri.
Ciljna publika agencije je zelo zamegljena. Od študentov, katerih starši kupujejo stanovanja, do upokojencev, ki so se na stara leta odločili zamenjati stanovanje za hišo. Sodobna orodja, kot so hipoteke ali stanovanjsko varčevalne zadruge, omogočajo pridobitev nepremičnin tudi ljudem z nizkimi dohodki. Obrnejo se na agencijo, vključno s prodajo in nakupom poletnih koč, vrtnih parcel, ki stanejo 100-150 tisoč rubljev, ki si jih lahko privoščijo, in predstavnike nizkoproračunskih ravni prebivalstva. Povprečna starost strank nepremičninske agencije je od 25-28 do 45-50 let.
Velikost naložbe
Andrej Saveljev
direktor nepremičninske agencije "Your Reliable Realtor and NLB" (Kazan), predsednik Ceha nepremičninskih posrednikov Republike Tatarstan
Kje iskati sredstva za zagon? Posebnih državnih sredstev ali programov za podporo delu nepremičninskih posrednikov ni. Dejstvo je, da država danes tega posla ne ureja - zakon o nepremičninski dejavnosti še ni bil sprejet, čeprav ga Državna duma Ruske federacije že obravnava v prvi obravnavi. Posojila so po mnenju udeležencev na trgu slepa ulica. Prvič, zelo težko bo najeti posojilo za odprtje takega podjetja, saj banke razumejo, da je nepremičninski posel, vsaj v začetni fazi, zelo muhast: danes lahko dobro zaslužiš, jutri pa je slabo. . Vse je odvisno od vaših sposobnosti, osebnih lastnosti, vztrajnosti, energije. Največja nadloga nepremičninskega posrednika je lenoba. Zato, če želite biti uspešni, bodite pripravljeni na delo od 7. do 21. do 22. ure, sedem dni v tednu in sedem dni v tednu. Vendar pa je nestabilnost pri delu nepremičninskega posrednika povezana tudi s stanjem na trgu, ki se včasih obnaša nepredvidljivo. Na primer, v letih 2006 in 2009 so se prihodki istega nepremičninskega posrednika močno razlikovali zaradi gospodarskih razmer v državi. Zato se je tvegano zanašati na posojilo.
Lahko najdete investitorja. Ali pa lahko zaslužite sredstva, ki jih potrebujete za zagon sami, in delate kot najeti uslužbenec. Na primer, uspešen ameriški podjetnik Robert Kiyosaki je dolga leta delal kot menedžer v podjetju in hkrati razvijal in razmišljal o svojih projektih.
Navodila po korakih
Andrej Saveljev
direktor nepremičninske agencije "Your Reliable Realtor and NLB" (Kazan), predsednik Ceha nepremičninskih posrednikov Republike Tatarstan
Kako sem začel sodelovati z bankami? Dolgo sem šel. Kot strokovnjak sem se uveljavil z velikim številom transakcij, izjavami v medijih, objavah tržne analitike, gradnjo ugleda. Drugi nepremičninski posredniki so začeli poslušati moje mnenje. In zgodilo se je, da so banke same prišle k meni. Pritegnil sem jih s tem, da lahko strankam dobro predstavim njihove storitve, mojemu mnenju pa prisluhnejo številni mestni nepremičninski posredniki.
Odnosi nepremičninskih posrednikov z razvijalci v našem mestu so bolj zapleteni. Vodje na trgu so odprti in pripravljeni sodelovati. Vendar pa je manj verjetno, da bodo srednje veliki in točkovni razvijalci stopili v stik, raje delajo samostojno. Toda vsako mesto ima drugačno situacijo. V sibirskih mestih skoraj vsi razvijalci delajo z nepremičninskimi posredniki in jim aktivno plačujejo provizijo, ki je celo višja od provizije, ki jo nepremičninski posredniki prejmejo od prodaje stanovanj na sekundarnem trgu v Kazanu.
Realtorji pravijo: če je agencija na trgu pet let, bo še naprej obstajala. V prvih petih letih se 90 % agencij zapre, le 10 % pa prestopi mejo 5 let in ne zapusti trga.
Kakšne lastnosti bi morali imeti vaši zaposleni? Družabnost, aktivna življenjska pozicija, energija, visoka moralna načela (če želite, da ta nepremičninski posrednik dela dlje časa), umetnost. In tudi - odpornost na stres, saj delo ni lahko, situacije in pogajanja so težka. In še ena kakovost je sposobnost učenja. Specialist se mora nenehno učiti, izboljševati v tehnologiji in prodajnih tehnikah. Imeti pravno znanje v zvezi s stanovanjskimi, civilnimi, družinskimi, urbanističnimi, zemljiškimi zakoni. Poznajte in spremljajte spremembe velikega števila zveznih zakonov.
Zakon o nepremičninski dejavnosti, ki je trenutno v obravnavi v Državni dumi Ruske federacije, predvideva vsaj dva zaposlena v agenciji. Toda strokovnjaki menijo, da je potrebnih najmanj 5-6 ljudi (še posebej, če niso tržne zvezde), sicer boste šli v nabavno vrednost. Praviloma v nepremičninski agenciji z manj kot 15 zaposlenimi upravljavec sam dela tudi kot posrednik.
Andrej Saveljev
direktor nepremičninske agencije "Your Reliable Realtor and NLB" (Kazan), predsednik Ceha nepremičninskih posrednikov Republike Tatarstan
Za zaposlene nimam posebnih zahtev. Vendar obstaja stop lista. Prvič, vsekakor ne jemljemo ljudi, ki ne poznajo računalnikov in internetnih tehnologij, saj drugače ne bodo mogli podati niti elementarne prošnje na Hišo podjetij. Drugič, vsekakor ne jemljemo ljudi z nizkimi umskimi in intelektualnimi sposobnostmi. Tretjič, ne zaposlujemo ljudi s kazensko evidenco, ker imamo opravka z dragimi predmeti, delo pa temelji na zaupanju. Seveda gledamo na naravo kazenske evidence. Če je goljufija, zagotovo ne. Če je na primer presežek potrebne samoobrambe - v tem članku ne vidim nič groznega.
Vsaka agencija ima svoje načine izbire zaposlenih. Nekateri samo vzamejo vse po vrsti, drugi opravijo intervjuje. Resne agencije kandidate popeljejo skozi več stopenj. Najprej pride do osipa na razgovoru, približno 50 % kandidatov odide, nato pa se začnejo usposabljanje in poskusno delo. Na primer, junak našega članka pred petimi leti je v svoji agenciji vodil statistiko: v enem letu se je zaposlilo 228 ljudi, le eden je ostal delati. Zato je konkurenca za profesionalnega posrednika resna.
Med nepremičninskimi posredniki so previdni do zaposlenih, ki zapustijo eno agencijo in se preselijo v drugo. Najpogostejši razlog za to je tatvina. Čeprav se zgodi, da se človek ne razume z značajem ekipe. Ali pa mu podjetje ne daje možnosti za rast.
Agencija običajno dela od 9. do 18. ure. To je običajen delovni dan v državi. Toda v resnici nepremičninski posrednik dela od 7. do 22. ure, vključno z vikendi in prazniki. Po najmanj petih letih dela si lahko dovolite praznovanje praznikov.
Danes si lahko privoščim, da ne dvignem telefona na prost dan - to je pokazatelj uspeha.
Mimogrede, tako dolg vstop v poklic je še en razlog, zakaj je težko najti dobrega sodelavca. Da postaneš uspešen nepremičninski posrednik, je potrebno dolgo in trdo delo.
Kje je najbolje locirati agencijo? Strokovnjaki glede tega nimajo enotnega stališča: nekdo pravi, da je najbolje biti v stanovanjskem naselju, nekdo raje center mesta. Oboje ima svoje prednosti in slabosti. Kot pri vsakem poslu, povezanem s storitvami, je pomembno, da je kraj prehoden in prometno dostopen. Obstajajo primeri, ko imajo podjetja, ki se nahajajo na slabo dostopnem mestu, dobro prodajo. Obstajajo podjetja, ki se nahajajo v poslovnih centrih, vendar jim ne gre dobro. Zato ima mesto v nepremičninskem poslovanju majhen učinek. To ni trgovina ali kavarna, kjer glavni dobiček prinašajo ljudje, ki vstopajo z ulice. Tu je bolj pomemben ugled agencije in če imate dobro, bo stranka prišla k vam kamor koli.
Kako odpreti nepremičninsko agencijo - posebna shema resničnih dejanj in stroškov.
Kapitalska naložba v podjetje:
od 7000 $
Rok vračila nepremičninske agencije:
od 3 mesecev
Stopnja donosnosti ideje:
40-45%
Pogosteje pa si vprašanje zastavljajo nekdanji uslužbenci sfere.
Delovne trenutke poznajo od znotraj in imajo pogosto razvito bazo strank.
Zdi se, da so vse kartice v roki in ne bo težko odpreti donosne nepremičninske agencije.
Toda poleg znanja in izkušenj je potrebna tudi spretna organizacija delovnih procesov.
Če želite odpreti lastno agencijo, potrebujete relativno nizko naložbo.
To je privedlo do tega, da se nenehno odpirajo nova podjetja, ki ustvarjajo nasičenost trga s predlogi in visoko raven konkurence med novinci.
Hkrati se večina zapre dovolj hitro - po šestih mesecih ali enem letu.
To je posledica nezadostnega načrtovanja, napak v marketinški politiki in še mnogo drugih dejavnikov.
V zvezi s tem je mladim podjetjem precej težko najti svoje mesto.
Ampak, če sprva ne »pobijete mrzlice« in k poslu pristopite pametno, lahko ostanete na trgu.
S takšnimi težavami se bodo soočale novo odprte nepremičninske agencije:
Vredno je biti pozoren ne le na konkurenco med agencijami, ampak tudi na spremembe v kupni moči.
Čas gospodarske nestabilnosti ne prispeva k rasti povpraševanja po nepremičninah.
Bodite pozorni na razmerje uradnih poslov v Moskvi za leti 2014 in 2015:
Kot vsaka druga poslovna ideja tudi ta ne bi mogla brez nekaterih posebnosti ali celo slabosti.
Poglejmo si podrobneje:
Pisarna, v kateri odprete nepremičninsko agencijo, ima naslednje zahteve:
Seznam potrebne opreme, ko ste se pravkar odločili odpreti majhno nepremičninsko agencijo, bo precej skromen:
Kot vodja bi morali biti pozorni tudi na ekipo in jim opremiti majhno rekreacijsko območje - kuhinjo, mehak kotiček.
Dovolj je, da tam postavite majhen hladilnik, fotelj, mizo s stoli in mikrovalovno pečico.
Prijeten bonus bi bil tudi recepcija.
Zanjo je potrebno malo: aparat za kavo, hladilnik, par naslanjačev ali kavč za čakanje.
Vodja nepremičninske agencije mora imeti veliko delovnih izkušenj.
Poleg tega, kako pomembno je imeti vzpostavljene povezave na tem področju, se šef, ki ima potrebno znanje, ne bo pustil prevarati s strani zaposlenih.
V začetni fazi je dovolj, da najdete 4-5 ljudi.
Hrbtenica vaše ekipe so seveda agenti.
Ti ljudje morajo imeti tudi ustrezno znanje in izkušnje. Vsaj nekaj članov ekipe.
Potem je dovoljeno najeti ljudi, ki so končali tečaje usposabljanja za nepremičninske posrednike.
Zastopniki praviloma ne prejmejo stopnje, temveč odstotek opravljenih transakcij. To pomaga motivirati zaposlene.
Na delovna mesta, kot so čistilka, odvetnik in računovodja, se lahko prestavijo.
Nima smisla zaposliti nekoga za polni delovni čas.
Še posebej, če se odločite odpreti majhno nepremičninsko agencijo.
Če pa govorimo o veliki organizaciji, potem lahko osebje sprejme blagajničarje, vodje oglaševanja, strokovnjake za zaposlovanje, sistemske skrbnike in druge.
Promocija nepremičninske agencije je resnična tudi z majhnim vložkom.
Razmislite o možnostih, ki to omogočajo:
Mediji so za mnoge običajna in znana možnost.
Toda v njeni premaganosti je tudi minus: v regionalnem črno-belem časopisu ni tako enostavno ločiti svojih oglasov od drugih.
Internet je na področju promocije blaga in storitev prišel v ospredje pred 7-10 leti in vsako leto le povečuje občinstvo in krepi svoj vpliv.
Predmete trgovine agencije je možno postaviti na vse obstoječe obrazce, oglasne deske.
Lahko pa ustvarite svojo spletno stran, ki bo dražja, a veliko bolj reprezentativna.
Na svojem viru lahko objavljate tudi uporabne članke, novice in spletni klepet za zbiranje stikov in vprašanj izven delovnega časa.
V nasprotnem primeru ima lahko ta način promocije celo negativen učinek.
Kot je navedeno zgoraj, postavitev zunanjega oglaševanja v pisarni Je dodatna metoda promocije.
Velik plus te metode je, da vam ni treba plačati dodatne najemnine za oglasni prostor.
Druga pogosta in pogosta metoda oglaševanja predmetov za nakup je objavljanje tiskanih oglasov.
Opozoriti je treba, da se pogosto uporablja tudi za privabljanje strank za prodajo nepremičnin.
Seveda je težko zagotovo reči, koliko stane inkarnacija za odprtje nepremičninske agencije.
Konec koncev bo veliko odvisno od velikosti osebja, lokacije pisarne, uporabljene oglaševalske kampanje in drugih pomembnih točk.
Če pa podate približno povprečno porabo, si lahko predstavljate povprečen znesek kapitalskih naložb.
Upoštevati je treba, da je treba, preden dosežemo raven samooskrbe, redno porabiti za različne spremenljive stroške.
Ker izkupiček teh postavk ne bo pokril, je treba predvideni znesek vključiti v začetni proračun.
Razmislite o okvirnem seznamu stroškov:
Glede na to, da bo vračilna doba od 3 mesecev, začetni proračun za odprtje agencije ne sme biti manjši od 7.000 $.
Izkušnje pri poslovanju z nepremičninami
mladega in uspešnega podjetnika deli v naslednjem videu:
Obdobje, za katerega se bo vaša agencija odplačala, bo odvisno od številnih kazalnikov: števila zaposlenih, uporabljene oglaševalske akcije, stroškov odpiranja in razvoja podjetja.
Povprečna statistična raven donosnosti takšnega posla se ohranja na približno 25-45%.
V redkih primerih ta številka doseže 80%.
S takšnimi kazalniki in kapitalskimi naložbami, kot je v zgornjem primeru (od 10.000), se bo povrnitev pojavila v 2-3 mesecih.
Izkušeni tržni akterji poudarjajo: če izračunate, kako odpreti nepremičninsko agencijo, in dobite bruto dohodek pod 15.000 $, bi morali to idejo popolnoma opustiti.
Uporaben članek? Ne zamudite novih!
Vnesite svojo e-pošto in prejemajte nove članke po pošti
Poslovanje z nepremičninami je posel s perspektivo in hitrim vračilom: kakšno opremo potrebujete, osebje + 4 kanali za privabljanje in zadrževanje strank.
Kapitalske naložbe v ustanovitev podjetja: 200.000 rubljev.
Vračilna doba agencije: 3-6 mesecev.
Kako odpreti nepremičninsko pisarno in koliko bi moral vložiti?
To vprašanje skrbi številne podjetnike, saj je že od nekdaj veljalo za donosno naložbo.
Še posebej pogosto se na poslovnem področju preizkusijo tisti, ki so delali na terenu in poznajo nišo od znotraj.
Toliko nepremičninskih posrednikov po nabiranju ustreznih izkušenj na tem področju dejavnosti izrazi željo po odprtju lastnega podjetja.
Delovne izkušnje so dobre.
Vendar pa poslovanje predpostavlja resnejšo pripravo: registracijo samostojnega podjetnika ali LLC, izbiro prostorov za pisarno, izdelavo finančnih izračunov.
V tem članku bomo analizirali vse podrobnosti.
Na podlagi zakona "O licenciranju določenih vrst dejavnosti" poslovanje z nepremičninami ni predmet licenciranja.
A to ne pomeni, da novo odprtim agencijam ni treba spoštovati vladnih predpisov.
Trenutno obstaja veliko različnih oblik dejavnosti: IP, OJSC, LLC, PE, CJSC.
Za odprtje nepremičninske agencije pa nas zanima konkretno »družba z omejeno odgovornostjo«.
Za odprtje nepremičninske agencije je treba pripraviti naslednji sklop dokumentov:
"Velik uspeh je sestavljen iz veliko načrtovanih in premišljenih malenkosti."
Vasilij Osipovič Ključevski
Ko odprete nepremičninsko dejavnost, se mora registrirati kot davčni zavezanec ali DDV.
Kasneje vam bodo v roku 5 delovnih dni od davčne službe izdana potrdila in potrdila o registraciji urada.
Prav tako se boste morali obrniti na banko, da odprete bančni račun za podjetje in davčnim organom sporočite njegove podatke.
Prihodki nepremičninske agencije so neposredno odvisni od pokritosti baze strank.
Zato naj bi delo s strankami potekalo čim bolj transparentno in v zaupnem ozračju.
Obstaja več glavnih metod za privabljanje in zadrževanje ljudi v nepremičninskem poslu:
Zdaj pa si podrobneje ogledamo vsakega od teh vidikov.
Internet za promocijo agencije
Internet je danes ogromen vir ne le za razvoj, komunikacijo, ampak tudi za prodajo in nakupe.
Prav virtualni splet bo idealen prostor za učinkovito reklamno promocijo nepremičninskega poslovanja.
Izdelavo lastne spletne strani je treba zaupati strokovnjakom, saj bo postala vaša vizitka in bi morala narediti ugleden vtis.
Na splošno bo delo agencij, specializiranih za promocijo in ustvarjanje spletnih mest za podjetja, stalo od 5.000 do 12.000 rubljev.
Seveda je ta znesek približen in se lahko razlikuje glede na želje naročnika.
Skrb za stranke pisarne
Zaposleni v agenciji morajo svoje delo opravljati brezhibno in stranki dati možnost, da začuti pomen in zanimanje za rešitev problema.
To vključuje tudi sposobnost jasnega, kompetentnega in nevsiljivega poudarka prednosti agencije.
Povratne informacije
Stranka ima lahko vprašanje, ki ni v pristojnosti serviserja.
Zato je treba omogočiti možnost pogajanj tudi z generalnim direktorjem, če to zahtevajo razmere.
Ne smemo pozabiti, da je vsaka stranka za agencijo zelo pomembna in stranke morajo to dokazati ne le z besedo, ampak tudi z dejanji.
Nasvet o plačilu
Stranka lahko zaradi nekaterih življenjskih težav pozabi na svoj dolg do nepremičninske družbe.
V tem primeru agencija nevsiljivo opomni na čas in višino potrebnega zneska za poplačilo dolga.
Vljuden odnos in vljudnost naj ostaneta vaš "trik" tudi v teh okoliščinah.
Če je vprašanje sporno, je delavec dolžan obvestiti vodstvo.
Na primer, če pogodba opravi kakršne koli prilagoditve prejšnjih obveznosti plačnika ali se pojavijo finančne težave.
Če želite odpreti nepremičninsko agencijo, izberite prostor v središču mesta, katerega površina bo 50-110 kvadratnih metrov.
To bo stalo veliko več kot na primer pisarna nekje na obrobju.
Vendar je treba spomniti, da lahko lokacija podjetja igra odločilno vlogo.
Malo ljudi potuje po mestu z več minibusi, ki stojijo v prometnih zastojih, da bi se prijavili za prodajo ali nakup nepremičnine.
Najlažje bi se obrnete na drugo nepremičninsko pisarno, ki se nahaja v centru.
Poleg tega jih je impresivno število.
Velika večina strank, ki prvič pridejo v nepremičninsko pisarno, pogosto upošteva situacijo okoli sebe.
Kako izgleda osebje, kakšno je stanje sobe oziroma pohištva.
Če se tapeta sname in so stoli videti grozni in na njih je strašljivo sedeti, obstaja velika verjetnost, da se ta obiskovalec tukaj ne bo želel dogovoriti.
To je treba upoštevati in tudi ne prihraniti sredstev za oblikovanje notranjosti prostora.
Vsak pisarniški delavec, ki prihaja na svoje delovno mesto v pisarni, mora imeti svojo mizo, stol in potrebno pisarniško opremo ter stacionarni telefon, ki mora biti naveden v reklamnih letakih.
Če podjetje zaposluje več kot pet ljudi, sta potrebni dve številki.
Približni zneski za pisarniški komplet za vse zaposlene:
| ime | Količina | Cena (rub/enota) |
|---|---|---|
| Skupaj: | 30 | 170.000 rubljev |
| Stoli | 5 | 800 – 1 500 |
| mize | 5 | 600 – 3 200 |
| Stojala | 3 | 2 700 – 3 000 |
Prenosni računalniki ali računalniki  | 5 | 15 000 – 20 000 |
tiskalnik  | 2 | 3 000 |
Telefonski aparat za eno delovno mesto  | 5 | 1 500 |
Pisarna za eno osebo  | 5 | 2 600 |
Ti stroški, izračunani za podjetje s petimi ljudmi, ob upoštevanju posebnosti podjetja, bodo znašali 120-170.000 rubljev.
Povprečno pisarniško osebje je 10-15 ljudi.
Seveda ima lahko sprva 5 zaposlenih.
Običajno iskanje novincev v novo odprti agenciji poteka prek časopisnih oglasov.
Razlog je v tem, da se uveljavljeni nepremičninski posredniki selijo v druga podjetja izključno po ugodnih pogojih z visokimi plačami.
Osebje agencije lahko vsebuje:
V bistvu se takšna plačilna shema izvaja, ko agenti urada s transakcijo ustvarijo dobiček in ne delajo za stopnjo.
Seveda, večji kot je posel, večji so dohodki zaposlenega.
Obrestna mera v tem primeru niha v povprečju v območju 3-5%.
Takšna oseba za pisarno je zlata vredna in ima lahko dohodek 70.000 rubljev na mesec.
Iz videoposnetka boste izvedeli, kakšne so možnosti za nepremičninski posel:
Včasih ni dovolj biti samo dober posrednik.
Oseba, ki želi odpreti agencijo, mora razumeti vse zapletenosti primera.
Konec koncev bo moral razviti in izračunati dobiček iz marketinške strategije, se ukvarjati z dokumentacijo in iskati prostore, izvajati usposabljanja s stalnimi nepremičninskimi posredniki, nepremičninsko agencijo s približnimi finančnimi izračuni.
Seveda je mogoče pridobiti podjetniške veščine.
Vendar ne morete brez ustrezne izobrazbe in veščin dela kot nepremičninski posrednik.
Vrnimo se k finančnim izračunom.
Koliko denarja morate vložiti za odprtje nepremičninske agencije?
Redni prihodki in vračilne dobe odprtega podjetja
Če sledite zgornjim izračunom, je lahko mesečni prihodek nepremičninskega urada s 5 zaposlenimi od 250.000 rubljev.
Ta pogoj je dosegljiv, če je premija za nepremičninske storitve 3-5 % vsake pogodbe z naročnikom.
Odprta agencija se bo začela izplačevati v 3-6 mesecih od dneva ustanovitve.
To dejstvo bo navdušilo vsakega poslovneža začetnika, ki ga zanima kako odpreti nepremičninsko agencijo.
Vendar se je treba spomniti, da za vsakim uspešnim poslom stoji skrbno in trdo delo.
Da bi podjetje delovalo in vsak mesec prinašalo vedno več prihodkov, mora vodja nenehno iskati novosti v poslovanju in se izboljševati ter svoje izkušnje nato prenašati na podrejene.
Uporaben članek? Ne zamudite novih!
Vnesite svojo e-pošto in prejemajte nove članke po pošti
Na prvi pogled so nepremičnine eno najbolj privlačnih področij za mala podjetja.
Kdaj še navadni ljudje sklepajo milijonske posle? Samo pri nakupu in prodaji stanovanja ali hiše. Letni promet na sekundarnem stanovanjskem trgu v naši državi je več kot 10 bilijonov rubljev. Zakaj si torej ne bi poskusil odrezati svojega koščka te "pite"?
Če se kljub temu odločite za odprtje lastne nepremičninske agencije, morate vse skrbno izračunati in premisliti.
Mit o lahkem kruhu nepremičninskih posrednikov obstaja že zelo dolgo. Kljub dejstvu, da je v mestih na desetine nepremičninskih agencij, v velikih mestih pa na stotine, če ne štejemo zasebnih nepremičnin, se vsako leto odprejo nova podjetja.
Glavni razlogi za priljubljenost nepremičninskega posla:
Večino novih nepremičninskih agencij odprejo nekdanji nepremičninski posredniki, ki so pridobili izkušnje in bazo strank.
Če še nikoli niste delali z nepremičninami, potem je to najboljši način za vas. Za začetek bi bilo lepo, da bi se zaposlil v kateri koli agenciji, »tekal« vsaj šest mesecev in se na terenu naučil osnov nepremičninskega trga, in ne preko računalniškega monitorja.
A kot v vsakem poslu so tisti, ki so vstali prej, dobili svoje copate. Podjetja z dobro promovirano blagovno znamko, z izkušenimi zaposlenimi in lastno bazo strank, ki obstajajo že več kot ducat let, postopoma izrivajo novince in majhne igralce.
Nepremičninske storitve so tako raznolike kot sami nepremičninski predmeti. Lahko se ukvarjate samo s stanovanjskimi ali samo poslovnimi nepremičninami, lahko pa kombinirate obe smeri.
Poleg tega obstaja sekundarni trg stanovanj, kjer se prodajajo in kupujejo, ter trg najemnih stanovanj.
Glede na predmet posla so dejavnosti nepremičninskega posrednika naslednje:
Poleg podpore transakcij lahko agencija nudi tudi informacijske storitve za tiste stranke, ki raje samostojno opravljajo nakup in prodajo stanovanj.
V tem primeru agencija za majhno plačilo posreduje podatke iz svoje baze podatkov o predmetih, ki ustrezajo željam naročnika.
Po enakem principu lahko delate na trgu najema nepremičnin: poiščite stanovanja, vzemite 50 % mesečne najemnine ali zagotovite bazo razpoložljivih ponudb na trgu.
Obstajajo agencije, ki prodajajo nepremičnine v tujini: v Španiji, na Češkem, v Bolgariji in drugih evropskih državah, pa tudi v ZDA. Če želite prodati premoženje v tujini, morate poiskati partnerje v teh državah.
V tem ni nič zapletenega - zahvaljujoč internetu boste našli na stotine spletnih strani tujih nepremičninskih agencij. Mnogi od njih se rade volje odločijo za partnerstvo, z njimi pa morate le skleniti pogodbo.
Nemogoče pa se je zanašati le na nepremičnine v tujini, povpraševanje ni tako veliko, saj si nakup hiše ali stanovanja v tujini lahko privoščijo ljudje z dohodki, ki so precej višji od povprečja.
Zato lahko to smer razvijate vzporedno s svojo glavno dejavnostjo.
Torej ste se odločili delati zase in odpreti lastno nepremičninsko agencijo. Najprej se morate odločiti za organizacijsko in pravno obliko.
Licenciranje nepremičninskih dejavnosti trenutno ni potrebno. Če želite odpreti lastno agencijo, je dovolj, da registrirate samostojnega podjetnika ali LLC, dovoljenja in licence niso potrebna.
Papirologija bo trajala od enega tedna do enega meseca, odvisno od izbrane oblike lastništva. To vprašanje lahko zaupate strokovnjakom, pomembnejše zadeve pa se lotite sami. Toda storitve takšnih podjetij stanejo denar, zato se odločite, ali boste porabili svoj čas ali težko zasluženi.
Za začetek se lahko registrirate kot samostojni podjetnik - registracija je lažja in cenejša, manj je glob (nihče ni zavarovan pred tem).
Na spletnem mestu davčnega urada se lahko registrirate kot samostojni podjetnik posameznik, ne da bi zapustili svoj dom. Plačati morate samo državno pristojbino (800 rubljev) in priti pet dni kasneje na davčni urad po potrdilo.
Samostojnemu podjetniku ni treba imeti pečata, je pa priporočljivo, da to stori, čeprav le zato, ker imajo stranke več zaupanja v dokumente s pečatom.
Če ustvarite agencijo s poslovnim partnerjem, potem vprašanje samostojnega podjetnika izgine samo od sebe - registrirati boste morali LLC. Z vidika stranke je večini ljudi vseeno, kakšna je vaša pravna oblika. Pomembno je, da ima vaše podjetje dober ugled.
Koncept franšize je k nam prišel iz tuje prakse, kjer so franšizne mreže zelo razvite, tudi na področju nepremičnin.
V Rusiji je situacija nekoliko drugačna. Na našem trgu prevladujejo majhne agencije brez blagovnih znamk. Celotna značilnost ruskega nepremičninskega poslovanja, še posebej v majhnih mestih, so osebne povezave in poznanstva ali od ust do ust.V zvezi s tem so razpletene neumnosti malo vredne. Zato med nepremičninskimi agencijami nimamo veliko dobro promoviranih blagovnih znamk.
Po slišanju razen tega, da podjetje "Miel", ki že več kot eno leto uspešno izvaja franšizo.
Ali potrebujete franšizo, se odločite sami. Po eni strani je to prepoznavna blagovna znamka in že pripravljen poslovni model. Po drugi strani pa ta posel tehnološko ni tako zapleten, da bi zahteval podporo v obliki »velikega brata«. In mesečna plačila za neko vrednost, kar sploh ni očitno.
Če ste začetnik, potem pozabite na franšizo.
Poklic nepremičninskega posrednika sam po sebi ne pomeni kolektivnega dela. Specialist za nepremičnine dela s stranko sam. Potreba po timu zaposlenih nastane zaradi širitve poslovanja, sicer bo večina potencialnih strank odšla v druge agencije. Ena oseba ne more pokriti vseh območij mesta niti z več sto tisoč prebivalci, da velikih mest ne omenjamo.
Če se je že pojavilo vprašanje o iskanju zaposlenih, se postavlja vprašanje: kje jih najti? Dobro je, če je priložnost povabiti znance ali nekdanje sodelavce, s katerimi ste skupaj sodelovali v drugi agenciji.
V nepremičninskem poslu je zelo pomembno sodelovati z ljudmi, ki jim zaupate.
A slej ko prej je treba še vedno iskati zaposlene za oglas. Moram reči, da ljudje neradi hodijo na to prosto delovno mesto. Iskanje zaposlenih lahko traja več mesecev in ne prinese nobenih rezultatov. Glavni razlog je pomanjkanje plače in stabilnega dohodka.
Nepremičninski posrednik lahko dela en mesec in ne zasluži ničesar. V tem smislu je delo v nepremičninski agenciji bolj posel kot služba.
Mnogi agenti, ki so delali več mesecev, preprosto opustijo to dejavnost in nikoli ne dosežejo dolgo pričakovanega dogovora. Praviloma v prvih 2-3 mesecih nepremičninski posrednik ne prejme nobenega dohodka.
Hkrati so slabosti tega dela očitne:
Z vidika bodočega nepremičninskega posrednika ima taka dejavnost svoje prednosti. Prvič, zagotavljanje gradiva in informacijske podpore. Ni vam treba razmišljati o promociji vašega podjetja, dajanju oglasov. Za to je nekdo, ki bo poskrbel. Drugič, obstaja majava, a podpora v obliki uradne plače.
Samostojni zaslužek ni vedno uspešen - v mesecu je mogoče izvesti le nekaj poslov z denarjem in plačilo je ustrezno.
Toda po drugi strani bo treba v vsakem primeru dohodek razdeliti "s stricem" - in to od 10 do 50% provizij od posamezne operacije... Poleg tega morate spoštovati delovno disciplino, poročati o tem, kaj je bilo storjeno, vodstvu, si prizadevati izpolniti načrt in druge značilnosti dela za najem. Ali ga potrebujete ali ne, je odvisno od vas.
Recimo, da ste nekaj časa delali za agencijo in ste se odločili, da greste na »free float«. Že imate vsaj izkušnje in svojo bazo strank. V tem primeru lahko sprva delate sami. Poleg tega ni treba najeti pisarne.
Vse delo je mogoče opraviti z domačega telefona. A brez avtomobila ne bo lahko, saj je za učinkovito delo priporočljivo imeti vsaj 5 srečanj in razstav na dan.
Vaša agencija je lahko specializirana za spremljanje poslov za nakup in prodajo stanovanj ali za iskanje stanovanj za najem. Specializirate se lahko tudi za poslovne nepremičnine in opravljate storitve iskanja prostorov za trgovine, pisarne, skladišča in drugo. Vendar takšnih nepremičnin v primerjavi s stanovanjskim trgom ni toliko in ta vrsta dejavnosti najverjetneje ne bo ustvarila trajnega dohodka.
Obstajajo nepremičninske agencije in zasebni posredniki, ki so specializirani samo za nakup in prodajo ali samo za najem. Obstajajo agencije, ki nudijo široko paleto storitev.
Če se vaše podjetje ukvarja tako z najemom kot z nakupovanjem in prodajo, potem boste imeli več strank, imeli boste višji dobiček, vendar takšnemu obsegu dela sami ne boste kos.
Nepremičninski trg je ogromno polje za vse vrste goljufov. Poleg tega jih najdemo na obeh straneh: tako med nepremičninskimi posredniki kot med njihovimi strankami, čeprav jih je veliko manj.
V nepremičninski industriji se vrti veliko denarja in kljub hudi konkurenci število nepremičninskih podjetij še naprej raste. Žal se dobiček pri nas ne pridobi vedno na zakonit način in število žrtev na nepremičninskem trgu zaradi goljufov nenehno raste.
Za storitve kaznivih dejanj pri prometu z nepremičninami je več predpogojev.
Številni strokovnjaki menijo, da je glavni razlog za kriminal na področju nakupovanja in prodaje stanovanj nepopolnost naše zakonodaje, pa tudi birokracija in korupcija.
To še posebej velja, če oseba prodaja ali kupi stanovanje samostojno, brez sodelovanja poklicnih posrednikov. In seveda svojo vlogo igrata pravna nevednost in pretirana lahkovernost strank.
Obstaja več pogostih goljufivih shem. Vsi se dobro zavedajo, da morate pri registraciji nepremičninskega posla pripraviti impresiven paket dokumentov. Na tej stopnji se zgodi največ nepremičninskih prevar.
Na primer, "sivi nepremičninski posrednik" začne delati z dokumenti stranke, na skrivaj naredi več kopij in objavlja oglase za prodajo stanovanj v tiskanih in elektronskih medijih.
Najpogosteje navede zelo nizko ceno stanovanja in to pojasnjuje na primer z nujnim odhodom v tujino. S takšno ponudbo kupcem ni treba dolgo čakati. Goljuf sestavi več pogodb naenkrat, prejme depozit od vseh kupcev in potem, ko dokumente potrdi notar, izgine.
Druga možnost, da goljufi uporabljajo dokumente, je izdaja listine o nepremičnini namesto kupoprodajne pogodbe. Goljufi so zelo dobri psihologi in uporabljajo povsem naravno željo vsakega človeka, da prihrani čas in denar.
Dejstvo je, da ima v skladu z ruskimi zakoni darovalec pravico vrniti podarjeno stanovanje v dvanajstih mesecih.
Za to bo moral na sodišču dokazati, da stanovanje ni bilo ustrezno vzdrževano. Ne delajte si iluzij, da bo moder sodnik razumel vse zapletenosti vašega zapletenega primera in sprejel odločitev v vašo korist.
Seveda to niso vse sheme "črnih posrednikov". Kljub temu, da je nepremičninski trg pri nas vse bolj civiliziran, se nenehno pojavljajo novi načini zavajanja prodajalcev in kupcev stanovanj.
Najprej najamemo pisarno.Če delate s staro bazo strank, potem lahko sprva brez pisarne. Če pa želite pritegniti nove stranke, pa tudi najeti zaposlene, potem je pisarna nujna.
Spletna stran nepremičninske agencije ni nič manj pomembna kot pisarna. Ne sme vsebovati le osnovnih podatkov o podjetju: naslov, telefonske številke, ampak tudi jasno prikazati, kaj počnete: vsebovati naj bi ponudbe za prodajo in nakup iz vaše baze strank, fotografije in opise stanovanj.
Kljub temu, da se brez izkušenj lahko zaposlite v skoraj vsaki agenciji, jo boste morali pridobiti s trdim vsakodnevnim delom, a brez tega ne gre. Se je mogoče izogniti tej usodi in preprosto odpreti agencijo, zaposliti zaposlene, ki bodo delali za vas? Odgovor je nedvoumen: nemogoče. K vam bodo prišli različni ljudje, tudi tisti brez izkušenj.
Svoje zaposlene ni treba le naučiti osnov poklica, temveč tudi redno odgovarjati na vprašanja, ki se neizogibno porajajo med delom.
Poleg tega, ne da bi poznali celotno "kuhinjo", si lahko dovolite, da vas zavedejo brezvestni zaposleni, ki lahko brez vaše vednosti zavijejo "levo" posle, uporabljajo bazo strank za svoje namene ali jo preprosto ukradejo in gredo na "brezplačno kruh«.
Obstaja še en način - postati ustanovitelj agencije, ki jo bo vodil najeti direktor. Toda v tem primeru se predvidevajo znatne naložbe. Za tiste, ki začnejo podjetje iz nič, ta možnost ne bo delovala.
Povsod so nianse. Majhna mesta so manj aktivna glede najema nepremičnin, a tudi tukaj so ponudbe za nakup in prodajo. Še posebej glede na nizke stroške stanovanj na obrobju za državljane prestolnice, meščani kupujejo vse več navadnih "hiš na podeželju" za rekreacijo, za poletno rezidenco.
Metropolitanska območja so vedno poslastica za nepremičninskega posrednika. Od provizij od prodaje enega elitnega stanovanja se da udobno živeti mesec ali dva, a tudi tu je konkurenca velika. In stranka je vedno bolj izbirčna.
Tukaj je bolj kot kdaj koli prej potrebna brezhibna podoba in dober ugled v določenih krogih. V nasprotnem primeru tvegate, da se izgubite v množici brezličnih agencij.
Če ustvarite nepremičninsko agencijo brez sodelovanja partnerjev in investitorjev, potem poslovni načrt kot takšen ne potrebujete. Dovolj je, da izračunate začetne stroške, premislite o svojih dejanjih v najslabšem primeru in pojdite naprej!
Če pa nameravate pritegniti sredstva, potem je še vedno potreben poslovni načrt.
Ob odprtju nepremičninskega podjetja se predvidevajo naslednji stroški:
Približni stroški odprtja nepremičninske agencije se lahko gibljejo od 100 do 300 tisoč.
Kako hitro se bo odprta agencija izplačala? Na to vprašanje je težko dati natančen odgovor.
Vse je odvisno od števila uspešnih poslov, od vaših zaposlenih in od vas osebno.
Če opravite eno transakcijo na mesec in zaslužite 50 tisoč rubljev, je lahko obdobje vračila od 2 do 6 mesecev.
Kot vsako drugo podjetje je lahko nepremičninska agencija za lastnika velik zaslužek ali glavobol, odvisno od izbranega pristopa.
90 % nepremičninskega poslovanja so odnosi med ljudmi. In kjer so ljudje, lahko pride do navzkrižja interesov.
Kaj predstavlja dohodek nepremičninskega posrednika pri nakupu in prodaji stanovanja? Gre za provizijo od prodanega stanovanja (3-5%). Od prodajalca se ne vzame denarja. Agencija znesek svoje provizije prišteje strošku stanovanja. Tako kupec dejansko plača svoje storitve.
Če želite zagotoviti, da boste prejeli provizijo, morate s prodajalcem skleniti ekskluzivno pogodbo. Posledično interese tega prodajalca zastopa samo ta nepremičninski posrednik, prodajalec pa v skladu s pogoji pogodbe ne more sodelovati z drugimi agencijami.
Kako pogosto se to zgodi v praksi? Prodajalec stanovanja ne zavrača sodelovanja z nepremičninskim posrednikom, vendar ne sklene sporazuma. Kaj to pomeni?
Ko prodajalec na oglasnih deskah ali specializiranih spletnih mestih oglašuje stanovanje za prodajo, ga takoj začne napadati na desetine nepremičninskih agencij in zasebnih nepremičninskih posrednikov.
Prodajalec je zainteresiran za čimprejšnjo prodajo stanovanja, zato ga ne moti, da bi mu različna podjetja prodala stanovanje. A tudi z nikomer ne podpisuje pogodbe. Posledično bo nepremičninski posrednik, ki pripelje kupca, prejel nagrado, ostali pa bodo ostali brez ničesar.
Ekskluzivna pogodba je tisto, kar morate najprej doseči od stranke.
Druga pogosta težava je, da se kupec in prodajalec, ki ju zbere agent, skleneta za njegovim hrbtom. Če pogodbe ni, nepremičninski posrednik ne bo mogel predložiti nobenih zahtevkov.
Dokončnega odgovora ni. Z uspešnim spletom okoliščin in kompetentnim pristopom je to precej donosen dogodek.
Po statističnih podatkih se v Rusiji vsak dan izvede več tisoč nepremičninskih transakcij. To so milijoni rubljev vsak dan! Toda sami ne bodo prišli. Tukaj potrebujete oprijem, stike in nebrzdano željo po zmagi. V povprečju nepremičninski posrednik prejme 50-70 tisoč rubljev na mesec. Je donosno? Ja! Toda koliko morate porabiti, da zaslužite? In to je drugo vprašanje.
Trg stanovanjskih in poslovnih nepremičnin nenehno privablja nove igralce, ki računajo na dobre posle in izdatne provizije. Toda ali se tu pričakujejo novinci? Ne čakajo, kot drugje. Zlati dnevi nepremičninskih posrednikov so mimo.
Agencije zdaj obstajajo v zelo konkurenčnem okolju. In trg nepremičnin je sam po sebi nestabilen: povpraševanje je odvisno od sezone, finančnih, gospodarskih in celo političnih razmer v državi.
