2.1. KONCEPT SKUPNE DELNIŠKE LASTNINE
Skupna skupna lastnina je premoženje, ki je v skupni lasti z določitvijo deleža vsakega od udeležencev in pravice solastnika do prejema določenega deleža dohodka iz uporabe premoženja ter njegove obveznosti do nosijo določen delež stroškov vzdrževanja skupnega premoženja.
Delež je izražen kot ulomek ali odstotek. V skladu z odstavkom 1 čl. 245 Civilnega zakonika se domneva, da so deleži udeležencev enaki, razen če iz zakona, pogodbe ali bistva razmerij, ki so se razvila med njimi, izhaja drugače.
Velikost deleža se lahko spremeni iz različnih razlogov: sprememba sestave udeležencev, izboljšave nepremičnine itd.
V skladu z odstavkom 3 čl. 245 Civilnega zakonika ima udeleženec pri izboljšavah nepremičnine po ustaljenem postopku pravico povečati svoj delež sorazmerno s povečanjem vrednosti skupnega premoženja, če je izboljšava neločljiva ali pridobi pravico. lastništva do ločljive izboljšave brez povečanja njegovega deleža.
Po čl. 247 Civilnega zakonika Uveljavljanje skupne skupne lastnine poteka po medsebojnem dogovoru vseh lastnikov. Če ni dogovora o lastništvu ali uporabi skupnega premoženja, ima vsak udeleženec pravico, da spor reši na sodišču. Če ni dogovora o razpolaganju s skupnim premoženjem, spora ne more rešiti sodišče.
Solastnik ima pravico zagotoviti svojo posest in uporabo dela skupnega premoženja v sorazmerju s svojim deležem, če to ni mogoče, pa zahtevati ustrezno odškodnino od drugih udeležencev. Pravica solastnika do deleža, ki mu je dodeljen v posest in uporabo, je resnična in, če je pravilno izvršena, uživa varstvo pred posegi lastnikov drugih deležev.
Vsak od solastnikov ima pravico samostojno razpolagati le s svojim deležem v skupni lastninski pravici.
Civilni zakonik Ruske federacije določa dve vrsti skupnega premoženja: skupno in skupno (člen 2, člen 244). Skupna lastnina se imenuje skupna lastnina, ko ima vsak njen udeleženec v lasti določen delež. V skupni skupni lastnini deleži njenih udeležencev niso vnaprej določeni, določeni so šele, ko je skupno premoženje razdeljeno ali ločeno od njega. Posledično se skupno lastništvo pogosto imenuje nedeljena lastnina.
Pravico do deleža ima vsak udeleženec skupnega premoženja, na koncu pa tudi skupnega premoženja - v primeru njegove delitve ali ločitve od njega. Vsak solastnik ima v lasti delež v lastništvu vsega skupnega premoženja. Pravica vsakega solastnika ni omejena na noben določen del skupne stvari, ampak sega na celotno stvar. Predmet te pravice kot lastninske pravice je stvar. Posebnost skupnega premoženja je v tem, da ima več oseb lastninsko pravico do istega materialnega predmeta.
Skupno lastništvo lahko nastane zaradi razlogov, ki jih dovoljuje zakon ali pogodba. Zakon ne določa izčrpnega seznama razlogov za njen nastanek. Po dogovoru udeležencev skupne skupne lastnine in če ta ni dosežen, se lahko s sodno odločbo vzpostavi skupna lastnina na njunem skupnem premoženju: dovoljen je prenos premoženja iz režima skupne skupne lastnine v režim skupne lastnine. skupna skupna lastnina.
Sestava udeležencev skupne skupne lastnine, ki lahko predstavljajo različne oblike in vrste lastnine, ni omejena z zakonom. Skupna deljena lastnina je dovoljena ne le državljanom, temveč tudi državljanom in pravnim osebam, državljanom in državi, pravnim osebam in državi, drugim subjektom civilnega prava v kakršni koli kombinaciji.
Oblikovanje skupnega premoženja je možno le v primerih, ki jih izrecno določa zakon. Spet je možen prehod iz režima skupne skupne lastnine v režim skupne skupne lastnine le, če zakon to dovoljuje. Odnosi skupnega premoženja so v veliko večji meri osebno-zaupniške narave kot razmerja skupnega premoženja, zato je treba krog udeležencev skupnega premoženja neizogibno omejiti.
V skupnem lastništvu je pomembno kvantitativno merjenje deleža. To je potrebno za razdelitev med solastnike dohodka, ki ga ustvari skupna lastnina, in odhodkov, ki zapadejo nanjo, za določitev, kaj lahko solastnik terja pri delitvi skupnega premoženja ali ločitvi od njega. Poleg tega se velikost deleža v času obstoja skupnega premoženja spreminja. Lahko se poveča ali zmanjša zaradi spremembe sestave udeležencev skupnega premoženja, izboljšav skupnega premoženja in številnih drugih okoliščin, ki jih je treba upoštevati.
Deleži udeležencev skupne lastnine se štejejo za enake, razen če iz zakona, pogodbe ali bistva razmerij, ki so se razvila med njimi, izhaja drugače. Po dogovoru vseh solastnikov se lahko določi postopek za določitev in spremembo njihovih deležev glede na prispevek vsakega izmed njih k nastanku in povečanju skupnega premoženja. Če je solastnik izvedel izboljšave skupnega premoženja, je usoda izboljšav in njihov vpliv na velikost solastnikovega deleža v nepremičnini odvisna od tega, ali je bil pri izboljšavah najprej upoštevan uveljavljen postopek in, drugič, ali so izboljšave neločljive ali ločljive. Če so izboljšave neločljive in je bil pri izdelavi upoštevan uveljavljeni postopek, lahko solastnik, ki je naredil izboljšave, zahteva povečanje velikosti svojega deleža sorazmerno s povečanjem vrednosti skupnega premoženja. Če ni bil upoštevan postopek neločljivih izboljšav, potem solastnik ni upravičen zahtevati povečanja velikosti svojega deleža. Glede ločljivih izboljšav, če s pogodbo solastnikov ni drugače določeno, postanejo last tistega, ki jih je izdelal. Tako izvedba takšnih izboljšav, ker so ločljive, sama po sebi ne daje pravice zahtevati povečanja deleža.
Vsebino skupne skupne lastnine sestavljajo pooblastila solastnikov za lastništvo, uporabo in razpolaganje s skupnim premoženjem. Vsak solastnik ima pri uveljavljanju skupne lastninske pravice ne glede na velikost svojega deleža en glas. Uveljavljanje skupne lastninske pravice mora potekati sporazumno vseh solastnikov. Če dogovor ni dosežen, je ugotovitev posledic nastalih nesoglasij odvisna od tega, ali se nanašajo na izvrševanje pooblastil za lastništvo in uporabo skupnega premoženja ali pooblastila za razpolaganje. Če se solastnika o posesti in uporabi skupnega premoženja nista dogovorila, se lahko vsak od njiju, četudi ostane v ednini, pritoži na sodišče. Razlogi in načini delitve in ločitve so različni. Delitev in delitev se lahko izvedeta tako po medsebojnem soglasju solastnikov kot po sodni odločbi. Do dodelitve deleža iz skupnega premoženja pride na zahtevo ne le ločenega solastnika, temveč tudi upnikov, da izvršijo zaplembo na dolžnikovem premoženju. Delitev in razdelitev, če to dovoljuje zakon in je mogoča brez nesorazmerne premoženjske škode, se izvedeta z delitvijo stvarnega deleža. Če ločitev stvarnega deleža ni mogoča, prejme ločeni solastnik denarno ali drugo odškodnino. Do poravnav med solastniki pride tudi takrat, ko premoženja v naravi ni mogoče razdeliti natančno v skladu z velikostjo deleža, ki pripada vsakemu izmed njih. Delitev skupnega premoženja in ločitev od njega morata potekati sorazmerno deležem, ki pripadajo solastnikom.
V skladu z načelom medsebojnega soglasja, ki je nujen pri uveljavljanju pravice razpolaganja s skupnim premoženjem, je njegovemu udeležencu s strani drugih solastnikov dovoljeno izplačilo kakršnega koli nadomestila namesto stvarnega deleža le z njegovim soglasjem. Hkrati je kot odstopanje od tega pravila določeno, da kadar je delež solastnika nepomemben, ga ni mogoče dodeliti v naravi in solastnik nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, lahko sodišče tudi brez njegove privolitve naloži druge udeležence skupnega premoženja, da mu plačajo odškodnino. S prejemom odškodnine solastnik izgubi pravico do deleža v skupnem premoženju (4. in 5. člen 252. člena civilnega zakonika).
2.2. ODTUJANJE SKUPNEGA PREMOŽENJA
Da bi odgovorili na vprašanje, v kakšnem vrstnem redu poteka razpolaganje s skupno skupno lastnino, se morate najprej seznaniti s pojmom skupne lastnine. Torej, če je nepremičnina v lasti dveh ali več oseb, jima pripada na podlagi skupne lastnine (člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije), medtem ko se lahko določi delež vsakega lastnika (deljeno lastništvo) oz. ni določena (skupna lastnina).
Odsvojitev premoženja v skupni skupni lasti se izvaja po dogovoru vseh njegovih udeležencev. To pomeni, da lahko lastnik razpolaga s svojim deležem v nepremičnini ob upoštevanju naslednjega pravila: pri prodaji deleža v skupni lastninski pravici tuji osebi imajo preostali udeleženci v skupni lastnini prednostno pravico do nakupa nepremičnine. delnica se prodaja po ceni, za katero se prodaja, in pod enakimi pogoji, razen v primeru prodaje na javni dražbi (člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije). Tako je prodajalec delnice dolžan pisno obvestiti ostale udeležence v skupni lastnini o nameri, da svoj delež proda zunanji osebi, pri čemer navede ceno in druge pogoje, pod katerimi ga prodaja. In šele ko drugi udeleženci v skupni lastnini zavrnejo nakup lastninskega deleža (za nepremičnine v enem mesecu, za premičnine pa v desetih dneh od dneva obvestila), ima prodajalec pravico prodati svoj delež katera koli oseba.
Hkrati lahko udeleženec skupne skupne lastnine (premoženje, razdeljeno na deleže) zastavi svoj delež v skupni lastnini brez soglasja drugih lastnikov. V primeru odvzema deleža skupnega premoženja se ohranijo interesi preostalih lastnikov, tako v skladu s členom 255 Civilnega zakonika Ruske federacije preostali lastniki obdržijo pravico do prve zavrnitve nakupa deleža. prodano. In le če drugi udeleženci skupne lastnine zavrnejo pridobitev dolžniškega deleža, ima upnik pravico na sodišču zahtevati izločitev dolžnikovega deleža v skupni lastninski pravici s prodajo tega deleža na javni dražbi.
V skladu s čl. 245 Civilnega zakonika Ruske federacije, če deležev udeležencev v skupni skupni lastnini ni mogoče določiti na podlagi zakona in niso določeni s sporazumom vseh njegovih udeležencev, se deleži štejejo za enake. Udeleženci skupne skupne lastnine lahko sporazumno določijo, kako se bo spremenila velikost njihovega deleža v primeru prispevkov vsakega od njih k oblikovanju in povečanju skupnega premoženja.
Udeleženec skupne lastnine, ki je na lastne stroške izvedel neločljive izboljšave te nepremičnine po ustaljenem postopku za uporabo skupnega premoženja, ima pravico do ustreznega povečanja svojega deleža v skupni lastnini.
Ločljive izboljšave skupnega premoženja, razen če sporazum med udeleženci skupne lastnine ne določa drugače, postanejo last udeleženca, ki jih je izdelal.
Razpolaganje s premoženjem v skupni skupni lasti se izvaja po dogovoru vseh njegovih udeležencev. Vsak udeleženec skupne lastnine je dolžan sorazmerno s svojim deležem sodelovati pri plačilu davkov, taks in drugih plačil na skupno lastnino ter pri stroških njenega vzdrževanja in ohranjanja.
Vendar ima udeleženec v skupni skupni lastnini pravico po lastni presoji prodati, podariti, zapustiti, zastaviti svoj delež ali kako drugače razpolagati z njim. Če udeleženec v skupnem lastništvu proda svoj delež zunanji osebi, je dolžan upoštevati prednostno pravico do nakupa drugih udeležencev tako, da jih obvesti o prihajajoči prodaji (člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pri prodaji deleža v nasprotju s predkupno pravico do nakupa ima vsak drug udeleženec v skupni lastnini pravico v treh mesecih na sodišču zahtevati, da se nanj prenesejo pravice in obveznosti kupca.
Institucijo skupnega premoženja v Ruski federaciji predstavljata dva glavna modela lastništva premoženja - skupno in skupno. Kakšna je posebnost vsakega od njih? Kako poteka oblikovanje lastninske pravice v skupnem redu? Kako poteka delitev in dodelitev dela premoženja v izključno last državljana?
Skupno lastništvo je ena od podvrst modela skupnega lastništva določenega premoženja več državljanov, ki ga določa zakonodaja Ruske federacije. Njegova posebnost je odsotnost deležev v lastništvu sredstev, ki imajo določeno vrednost. Kaj je "skupna lastnina"? Opredelitev tega izraza zveni preprosto - lastnina dveh ali več oseb hkrati. Vsak od solastnikov ima lahko v lasti določen delež v nepremičnini. V tem primeru je model skupnega lastništva enak delež.
S skupnim lastništvom imajo ljudje lastnino, z njo upravljajo in razpolagajo izključno v okviru kolektivnega odločanja. Skupno premoženje je v tem smislu nedeljivo premoženje. Lahko ga prodate, podarite, delite le v skladu z rezultati osebnih dogovorov.
Skupno skupno premoženje je kljub široki razširjenosti mogoče, če upoštevate določbe ruske zakonodaje, zastopati v razmeroma majhnem obsegu. Prvič, lahko je skupno lastništvo zakoncev, na primer stanovanje. Drugič, skupno skupno lastnino je mogoče opazovati v okviru kolektivne organizacije kmečkega gospodarstva.
V pravni zgodovini Ruske federacije so bila obdobja, ko se je lahko oblikoval ustrezen model lastništva nepremičnine, na primer ob dejstvu privatizacije. Toda sčasoma so bile sprejete spremembe v zakonodaji Rusije, po katerih je lahko oseba ob dejstvu privatizacije dobila le določen delež skupnega premoženja.
Zgoraj smo omenili, da lahko državljani razpolagajo s premoženjem v skupni lasti tako, da med seboj usklajujejo vsa dejanja. Oglejmo si ta vidik podrobneje.
Skupna lastnina tako daje vsakemu lastniku pravico, da v njegovem imenu sklepa posle, ki odražajo razpolaganje s premoženjem. V tem primeru je treba vsa dejanja uskladiti z drugimi lastniki. Če se to ne zgodi, se lahko transakcije, zlasti v sodnem postopku, priznajo kot neveljavne.
Hkrati, kot ugotavljajo nekateri pravniki, imajo solastniki premoženja pravico do odstopa od posla, sklenjenega brez njihove vednosti le, če se dokaže, da so dejanja razpolaganja s premoženjem, ki je v skupni lasti, naredili drugi lastniki, ki so spoznali, da so niso imeli pooblastil za izvajanje ustreznih ukrepov. To pomeni, da lahko sodišče razveljavi posel o terjatvi žene proti možu za najem stanovanja, če dokaže, da se je njen mož zavedal, da je ona proti najemu nepremičnine, vendar je kljub temu podpisal pogodbo z najemniki. .
Skupna lastnina se lahko razdeli na način, ki ga določa zakon. Kakšna je posebnost tega postopka? Ena od ključnih določb zakonodaje o delitvi skupnega premoženja je, da je treba vnaprej določiti določen znesek deležev za vsakega od bodočih lastnikov premoženja. Hkrati, če upoštevate določbe člena 254 Civilnega zakonika Ruske federacije, se zadevne delnice priznajo kot enake, razen v primerih, ki jih določa zakon ali zasebni sporazumi strank.
Na splošno je postopek delitve skupnega premoženja podoben algoritmu, ki je značilen za postopek, ko se delitev skupnega premoženja deli. Če seveda ni v zakonskih aktih drugače določeno ali izhaja iz posebnosti komunikacij med lastniki.
Zgoraj smo omenili, da eden od predvidenih modelov skupne lastnine premoženja predvideva dejstvo, da so subjekti takšnih pravnih razmerij poročeni. Kakšne so značilnosti upravljanja nepremičnin, ki se izvaja v tem scenariju? Kakšna je posebnost takšne pravne kategorije, kot je skupno skupno premoženje zakoncev?
Glavni mehanizem za oblikovanje premoženja, ki ga bodo imeli poročeni državljani v okviru obravnavanega modela, je pridobitev premoženja v času sobivanja. Hkrati družinski zakonik Ruske federacije predvideva dve glavni obliki premoženjskih razmerij med zakoncema - na podlagi zakona in tudi na podlagi pogodbe.
Kakšne so značilnosti skupnega premoženja zakoncev v prvem scenariju? Ta pravni režim lastninske pravice deluje na podlagi zakona in je relevanten, če v zakonski pogodbi ni drugih pogojev. To je premoženje, ki je pridobljeno v času skupnega prebivanja zakoncev. Katere vrste nepremičnin je mogoče vključiti? Če upoštevate določila zakona, so to lahko dohodki – v obliki plač, poslovnih izkupičkov, prodaje izdelkov intelektualnega dela, pokojnin, socialnih prejemkov. Tudi koncept skupnega premoženja, oblikovanega v procesu sobivanja zakoncev, vključuje premoženje, vrednostne papirje, deleže v podjetjih. Hkrati pa v splošnem primeru, kot ugotavljajo pravniki, ni pomembno, kdo se je bolj potrudil pri pridobitvi določenega premoženja - mož ali žena.
Premoženje, ki je pripadalo vsakemu od poročenih državljanov pred uradno registracijo njunega razmerja, jima pripada na podlagi lastninske pravice. Družinski zakonik predvideva tudi scenarij, po katerem premoženje, ki sta ga mož ali žena pridobila v obdobjih, ko sta iz nekega razloga živela ločeno, pripada vsakemu od njiju na lastninski pravici.
Druga značilnost, ki je značilna za skupno premoženje zakoncev, je prisotnost mehanizma za vzpostavitev modela skupne lastnine, če je zabeleženo, da sta mož ali žena v času zakonske zveze vložila nekaj sredstev v premoženje zakonca, tako da vrednost premoženja se je močno povečala. To je lahko na primer obsežno popravilo v stanovanju, preoblikovanje ene vrste prostorov v drugo.
Zakonca lahko razpolagata s skupnim premoženjem tako, da med seboj usklajujeta predlagana dejanja. Poleg tega, če je za določeno transakcijo s premoženjem enega lastnika potrebna notarska overitev, mora biti soglasje solastnika overjeno tudi pri notarju. Če zadevna listina ni izpolnjena, se lahko posel tudi razglasi za neveljavno.
Zanimiv podatek je, da je po dokumentih lastnik nepremičnine lahko eden. Na primer, če je to stanovanje, se lahko v potrdilu o registraciji lastništva kot lastnik navede samo polno ime. mož. Če pa je nepremičnino kupil v času zakonske zveze, se bo njegova žena štela tudi za drugo polno lastnico. Opozoriti je treba tudi, da so lastniki na podlagi skupnega upravljanja premoženja tudi dolžni skupaj vzdrževati premoženje, plačevati z zakonom določene davke itd.
Skupno premoženje zakoncev je praviloma predmet delitve šele po razvezi zakonske zveze. Vendar je ta postopek mogoč tudi v času, ko so državljani poročeni. Podobni scenariji so sprejemljivi v takih primerih:
Kot smo že omenili, je delež, ki ga prejme vsak od zakoncev, praviloma enak. Hkrati lahko sodišče to formulo popravi, saj meni, da je pravično, da se možu ali ženi dodeli večji delež. V tem primeru ima sodišče pravico zakoncu, ki je prejel manjši delež, določiti denarno odškodnino v višini, ki je sorazmerna z obsegom lastništva nepremičnine, ki je bila prenesena v korist drugega lastnika. Podobna pravila veljajo, če se po razvezi zakonske zveze določi delež v skupni lastnini.
Glede razpolaganja s premoženjem po prenehanju zakonske zveze je mogoče opozoriti na zanimiv odtenek. Dejstvo je, da če so se na primer ljudje ločili leta 2011, stanovanje pa še ni bilo prodano in razdeljeno, ohrani skupno skupno lastnino. Če bo na primer solastnik, ki je bil zakonec, želel nekako razpolagati z nepremičnino, bo moral pridobiti soglasje državljana, ki je bil njegova žena.
Razmislimo o drugem scenariju, ki ga predvideva družinski zakonik Ruske federacije, v katerem lahko zakonca določita model skupnega lastništva premoženja. Govorimo o sestavi zakonske pogodbe, v okviru katere se lahko predpišejo ustrezni pogoji.
Ta dokument lahko določa, da na primer skupna lastnina stanovanja ne bo skupna, ampak skupna. Hkrati se lahko v zakonski pogodbi predpišejo pogoji tako glede premoženja, ki ga zakonca že imata, kot tudi glede prihodnje pridobitve tega ali onega premoženja s strani moža in žene v času zunajzakonskega življenja. Zanimivo dejstvo je, da lahko zadevni dokument zakonca sestavita in podpišeta ne le pred registracijo zakonske zveze, temveč tudi v obdobju, ko je relevanten ustrezen zakonski stan.
Kako lahko zakonca v praksi uveljavljata skupno lastninsko pravico? Vzemimo scenarij, ko gre za prodajo deleža v stanovanju s strani enega od poročenih državljanov. Recimo, da bi se mož in žena lahko dogovorila, koliko premoženja bosta imela vsak v lasti. Mož se je nato odločil, da bo obstoječe premoženje prodal, na primer tako, da se obrne na nepremičninarja.
Posebnost ruske zakonodaje, ki ureja pravico do skupne lastnine, je, da vključuje določitev prednostnega vrstnega reda kupcev deleža v skupni lastnini premoženja v korist enega od trenutnih solastnikov. Se pravi, če je mož, kot v našem scenariju, želel prodati del stanovanja, potem je prva oseba, ki bo imela predkupno pravico do nakupa tega deleža v nepremičnini, njegova žena. Le če zakonec noče izkoristiti te prednosti, ima mož pravico do nepremičninskega posrednika. Po tej shemi je en lastnik delnice dolžan drugega opozoriti, da bo sklenil takšen posel, in to pisno.
Zanimiv podatek je, da če solastnica stanovanja ni le žena, potem lahko predkupno pravico do odkupa deleža, ki ga mož prodaja, izkoristijo vsi, ki so v solastništvu stanovanja povezani. Po drugi strani mora zakonec sam izbrati, komu bo prodal nepremičnino. Drugi lastniki se lahko o nakupu deleža v stanovanju, ki ga ponudi mož, odločijo v 30 dneh. Če te prednosti ne izkoristijo, lahko zakonec proda delež v nepremičnini tretjim osebam.
Med bistvenimi okoliščinami z vidika lastninskega režima stanovanja je lahko želja zakoncev, da izkoristita odbitek davka na nepremičnine, podlaga za to je dejstvo pridobitve nepremičnine. Kot veste, ima lastnik stanovanja, ki ga je kupil na lastne stroške, pravico do vrnitve 13% stroškov (vendar ne več kot 260 tisoč rubljev). V tem smislu se lahko razlikujejo mehanizmi za uporabo te preference v primeru lastništva stanovanja v načinu skupne lastnine in skupne lastnine. V čem se izraža?
Če imata zakonca stanovanje v delnicah, bo vsak od njiju lahko prejel odbitek, ki je sorazmeren z vrednostjo ustreznega dela stanovanja, ki je vpisan v nepremičnino. To je, na primer, če nepremičnina stane 3,5 milijona rubljev, potem bo z enako porazdelitvijo deležev vsak zakonec lastnik premoženja v vrednosti 1 milijon 750 tisoč rubljev. V skladu s tem je za prejem največjega zajamčenega odbitka - 260 tisoč rubljev. - ne bo delovalo, za to bi morali stroški nepremičnine znašati 2 milijona rubljev.
Zato se lahko v smislu vložitve davčne olajšave skupno lastništvo izkaže za bolj donosno možnost. V njem ni opredeljenega deleža. Zato lahko zakonec odide na davčni urad in izda odbitek za polne stroške stanovanja. Res je, v tem primeru boste morali od drugega zakonca izdati dodaten dokument za predložitev Zvezni davčni službi, ki potrjuje pravico do uporabe odbitka za stanovanje zase. Opozoriti je mogoče tudi, da lahko mož in žena stanovanje "razdelita" za odbitek v poljubnem razmerju. To pomeni, da lahko na primer en zakonec drugemu "da" 3 milijone rubljev za davčno olajšavo in obdrži 500 tisoč rubljev zase.
Takšna priložnost je koristna, če gre na primer žena, ki je kupila stanovanje, na porodniški dopust. Njen dohodek ne zadošča za prejemanje oprijemljivih odbitkov. V tem primeru svojemu možu »pristopi« pravico do ustrezne odškodnine od države za kupljeno stanovanje. Pomemben odtenek je, da če je eden od zakoncev v celoti "prenesel" svoj delež v stanovanju za odbitek na drugega, potem sam ne izgubi pravice, da pozneje zaprosi za podobno davčno prednost. Seveda le, če pridobi novo nepremičnino, saj je tisto, ki je v skupni lasti, "odstopil" zakonito. Ali pa mu bo "dano" pravico do odbitka na enak način kot za prejšnje stanovanje.
Drug zakonsko določen scenarij skupne skupne lastnine premoženja se lahko uresniči, če lastniki skupaj vodijo kmetijo. Tovrstno združevanje je možno zaradi družinskih vezi ali zaradi stabilnih partnerskih odnosov v okviru kmetijske dejavnosti.
Premoženje, ki pripada kmečki kmetiji, torej pripada njenim udeležencem na podlagi skupne lastninske pravice, razen če je v pravnih aktih drugače določeno. Tako se vzpostavi skupna lastnina zemljišč, hiš, nasadov, inventarja, opreme, prevoza, živine in perutnine. Na splošno vse, kar je povezano s kmetijskim poslom. Predvideva se, da bo imel vsak član društva enake možnosti za prejemanje sadja in drugih proizvodov kmetijske dejavnosti v procesu uporabe skupnih virov.
Pri razpolaganju s premoženjem, ki je v skupni skupni lasti kmetov, je pri tem ključno pravilo enakopravnost vseh udeležencev v društvu glede porabe sredstev. Hkrati se lahko model upravljanja zasebne lastnine določi na ravni dogovorov med udeleženci združenja - to je navedeno v določbah 4. člena Zveznega zakona "O kmečkem kmetovanju".
Treba je opozoriti, da se po zakonu vodja društva šteje za glavnega subjekta poslov, pri katerih se pričakuje uporaba kmetijskih virov. Svoja dejanja pa mora izvajati izključno v kolektivnem interesu. Odgovornost za pravne posledice pogodb, ki jih sklene vodja kmetije, nosi solidarnostno društvo.
Kako se v združenjih kmetov izvaja ločitev od skupnega premoženja? Tu je glavni pravni vir zgoraj omenjeno pravo. 9. člen Zveznega zakona "o kmečkem kmetovanju" določa, da ko eden od njegovih udeležencev zapusti združenje, zlasti zemljišča in proizvodna sredstva niso predmet delitve. Vendar je kmet upravičen pričakovati odškodnino, ki je sorazmerna njegovim pričakovanim deležem. Rok plačila se določi po medsebojnem dogovoru udeležencev v gospodarstvu. Možno ga je imenovati na sodišču. Pomemben odtenek: tudi če je oseba zapustila kmetijo, mora potem še dve leti po zakonu nositi subsidiarno odgovornost, sorazmerno z velikostjo prejšnjih deležev, za obveznosti društva.
Kar zadeva delitev skupne kmetijske dejavnosti, običajno predpostavlja, da bo na podlagi ene kmetije nastalo več samostojnih. Hkrati se skupno premoženje razdeli tako, da lahko vsak kmet naknadno obdrži vse proizvodne procese, ki so bili vzpostavljeni v društvu. To pomeni, da mora vsak lastnik nove samostojne kmetije dobiti svoj traktor, svoje ozemlje za setev, inventar in druge vire.
Trenutna ruska zakonodaja opredeljuje tri glavne oblike lastništva nepremičnin:Gre za skupno lastnino stanovanja, o čemer se bo še pogovarjalo. Skupna lastnina je taka, če je v lasti najmanj dveh državljanov hkrati. Vsa vprašanja, povezana z njim, ureja Civilni zakonik Ruske federacije. Razlika med skupnim in skupnim lastništvom stanovanja je pogosto odvisna tudi od razmerja solastnikov, vendar nastane v primerih, ko je nepremičnina iz nekega razloga nedeljiva. Če govorimo posebej o življenjskem prostoru, potem govorimo o poroki. Drugih možnosti za določitev skupne lastnine ni.
Skupno premoženje zakoncev se pojavi ob podpisu zakonske pogodbe, v kateri so pogoji in premoženjski deleži jasno razporejeni. Vendar tudi ob podpisu takega sporazuma takšne klavzule morda ne bo. V tem primeru bo spet aktualno vprašanje skupne lastnine. Preden pa razmislimo, kaj je in kako najbolje ravnati pri delitvi tovrstnih nepremičnin, je treba opozoriti, da ta pravila veljajo le za zakonce, ki sta zakonsko zvezo uradno prijavila.
Dragi bralci!
Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven. Če želite izvedeti, kako rešiti svojo težavo, uporabite spletni obrazec za svetovalce na desni →
Hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite (24/7):
Vprašanje skupnega lastništva stanovanja je lahko pomembno v naslednjih primerih:
Razmerja s skupnim lastništvom stanovanja lahko nastanejo tudi pri skupni pridobitvi stanovanja (prispevek dela zneska), sklenitvi dediščine, prejemu donacije za več oseb ali lastninjenju stanovanja. V opisanih zunajzakonskih razmerah je nujen dogovor, v katerem morda ni navedeno, komu in kakšen delež pripada. Delež bo mogoče določiti šele ob razdelitvi premoženja.
Za ugotovitev, da je nepremičnina skupno pridobljena, bodo potrebni naslednji dokumenti:
Če ne govorimo o zakonskih razmerjih, o katerih smo razpravljali zgoraj, boste potrebovali:
Če zakonca živita v civilni zakonski zvezi, je treba ne glede na to, ali nameravata zakonsko zvezo legalizirati ali ne, hraniti vsa dokumentarna dokazila o skupnem nakupu stanovanja. To je potrebno za nadaljnjo določitev vaših pravic do stanovanja, ki je bilo kupljeno pred uradno registracijo zakonske zveze in se ne upošteva.
Izvajanje kakršnih koli poslov s stanovanjem, ki je v skupni lasti brez določitve deležev, je nemogoče brez pisnega, notarsko overjenega soglasja vseh solastnikov k temu. To pomeni, da eden od lastnikov nima pravice prodati, zamenjati, podariti, zapustiti, dati v najem ali najeti to nepremičnino, niti v celoti niti delno.
Poleg tega je za izvedbo posla tudi s soglasjem vseh lastnikov potrebna prisotnost nepremičninske organizacije, ki je sodelovala pri odtujitvi vsakega deleža po postopku za njegovo dodelitev. Pri prodaji takšnega stanovanja mora sestava pogodbe vsebovati prisotnost vseh solastnikov in kupcev. Če je kateri od solastnikov odsoten zaradi daljšega službenega potovanja, je v tujini ali hospitaliziran, lahko v poslu v njegovem imenu sodeluje pooblaščena oseba na podlagi pooblastila, ki ga izda notar.
Razlog za delitev in določitev deleža vsakega solastnika je pogosto uradna ločitev zakoncev. Če ne govorimo o zakonskih razmerjih, je razlog za to potrebo lahko odločitev o zamenjavi stanovanja ali prodaji.
Vsi solastniki se morajo dogovoriti, pri tem pa upoštevati vse okoliščine oziroma prispevek vsakega k pridobitvi stanovanja. V primeru ločitve prodaja stanovanja ni potrebna. To še posebej velja, če imata zakonca otroke. Organi skrbništva jih ne bodo niti začasno pustili brez stanovanja. Ne glede na dogovor med strankama, mora biti v vsakem primeru v pisni obliki, da se zagotovi varnost stanovanja, če se zakonec, ki mu je premoženje prepustilo, ne upoštevajoč dogovora, odloči za prodajo. Pri sestavi pogodbe se bo to štelo za kršitev pogojev, kar pomeni, da je tak posel mogoče preklicati na sodišču.
V skladu z zakonodajo obstajajo 3 oblike lastnine. Kadar so stanovanja v lasti izključno enega lastnika, govorimo o individualni obliki lastnine. Danes pa prevladujejo druge oblike.
Značilnost deljene lastnine je na primer dejstvo, da se vsakemu solastniku dodeli določen jasno omejen delež premoženja. Če ga primerjamo s skupno obliko, velja omeniti, da nepremičnina ni razdeljena na dele.
Skupna lastnina pomeni sočasno lastništvo nepremičnine več oseb. Hkrati lastnina ni razdeljena na posebne deleže. Na primer, ko imata mož in žena stanovanje, to hkrati stoodstotno pripada obema zakoncema.
Ta oblika lastnine temelji na delitvi postopka za uporabo skupnega premoženja. Za zakonce premoženje, pridobljeno po poroki, samodejno postane skupno.
Delnica lahko postane le takrat, ko želita zakonca opraviti delitev, torej premoženje dati določen status. Razlikujemo lahko več značilnosti:
D 
Skupna lastnina pomeni posest premoženja več oseb hkrati. Pomembno je razumeti, da je premoženje razdeljeno na določene deleže. Na primer, mož ima lahko 50%, tako kot njegova žena. Razmerje pa je lahko tudi različno, na primer 75 % in 25 %, 60 % in 40 % itd.
Pomembno je razumeti, da skupnega premoženja ne more imeti samo zakonski par. Posamezniki so lahko sorodniki, vendar to ni obvezno. Na primer, lastniška gradnja in hipoteke. Popolnoma neznani ljudje sklenejo pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji.
Za razdelitev premoženja zakoncev na določene deleže morata podpisati poseben sporazum, katerega uspešno različico lahko imenujemo zakonska pogodba. Glavna stvar je, da mora biti podpisani sporazum legitimen po vseh standardih, sicer morda ne bo imel pravne veljave.
Dogaja se, da lahko skupno premoženje postane skupno premoženje le v sodnem postopku. Sodstvo mora pogosto določiti velikost deležev, ki jih bosta imela zakonca, če tega vprašanja ne bosta mogla rešiti brez pomoči.
Za ugotovitev dejstva lastništva določenega deleža se upošteva ločen znesek prispevka žene ali moža k pridobitvi premoženja.
Med glavnimi značilnostmi te oblike lastništva so naslednje nianse:
Pri skupnem lastništvu se stroški posojila ne delijo, ne glede na to, katero plačilo bo uporabljeno -.
Glavna razlika med deljeno lastnino in skupno lastnino je dejstvo, da v drugem primeru posestinske pravice ni mogoče izraziti v odstotkih. To razliko lahko imenujemo ključna.
Za prvo možnost je značilna delitev pravice do uporabe lastnine. Vsak solastnik pozna lastninski delež, ki mu pripada.
Če govorimo o splošnih značilnostih, je treba omeniti, da obe obliki lastništva pomenita hkratno posest več oseb hkrati. Vendar pa je med deljenimi in skupnimi oblikami veliko več razlik:
Tako je razlika med skupnim in skupnim lastništvom očitna, koncepta je treba obravnavati kot dva ločena izraza, ki nista povezana med seboj. Kaj je bolje, se lahko odločimo samo za določeno situacijo.
Skupno premoženje se lahko razdeli ob ločitvi. Osnova za določitev deleža vsakega od zakoncev se vzame iz njunega ločenega vložka pri nakupu nepremičnin (četudi rabljenih), avtomobilov in drugega premoženja. Kakšna je težava?
V zvezi s tem je posest skupnega premoženja manj privlačna kot v primeru skupnega premoženja, ko je vse urejeno s posebnim sporazumom. Najbolje je, če zadeva o delitvi premoženja ne pride do sodišča, če se solastnika brez zunanje pomoči dogovorita.
Posebno pozornost je treba nameniti primeru, ko si premoženje delijo zakonski pari, v katerih odrašča mladoletni otrok. Organi skrbništva pozorno spremljajo takšne postopke, saj otrok niti en dan ne bi smel ostati brez življenjskega prostora. Zato mora biti vsak dogovor med bivšima možem in ženo pisno zabeležen.
Če se eden od zakoncev kljub obstoječemu dogovoru odloči za samostojno upravljanje premoženja, se to šteje za hudo kršitev pogojev posla, zato ga je mogoče prek sodišča razveljaviti.
Po zakonu je treba stanovanja, ki so po ločitvi v skupni lasti, razdeliti v naslednjih treh letih. Če je čas potekel, se nima smisla obrniti na ustrezne organe. Izjema je lahko le nezakonitost, ki se je pokazala v sodni preiskavi.
Obdobje se lahko obnovi šele, če se ugotovi neskladnost z veljavnim zakonodajnim okvirom.
Pojem deleža in opredelitev deležev lastnikov. Vsebina skupne skupne lastnine. Lastništvo in uporaba skupnega premoženja. Razpolaganje s skupnim premoženjem. Razdeljevanje sadja, izdelkov in dohodkov iz uporabe skupnega premoženja.
Stroški vzdrževanja nepremičnine.
1. Koncept deleža.
Delež v skupni lastnini - kategorija, izražena aritmetično (na primer 50 % v lasti dedne nepremičnine ali 1/3 v lasti stanovanja). Predmet skupne lastnine je vedno en sam (nedeljiv). Tako ima vsak solastnik v skupni lastnini delež v subjektivni lastninski pravici vsega skupnega premoženja, ne pa tudi pravice individualne lastnine dela skupnega premoženja.
Pojasnilni primer: trinadstropna stavba s površino 3000 kvadratnih metrov. m; deleži solastnikov so enaki (to je 1/3 v lastništvu stavbe); vsak od solastnikov (po dogovoru) uporablja eno etažo 1000 m2. m. Recimo, da je tretje nadstropje stavbe uničeno. Zdaj je dvonadstropna stavba s površino 2000 kvadratnih metrov. m, delež vsakega solastnika pa je ostal kot doslej 1/3 v lasti stavbe. In če bi v našem primeru obstajali trije nepremičninski objekti - tri nadstropja stavbe in bi vsako nadstropje imelo svojega lastnika, bi s smrtjo enega nadstropja prenehalo lastništvo ene določene osebe in ne bi vplivalo na obseg pravic. lastnikov ostalih dveh nadstropij.
Dela v pravici ni mogoče razumeti v smislu, da je bila lastninska pravica razdeljena (»subjektivna pravica se ne more deliti na dele: obstaja ali ne«).
Zato je s pravnega vidika »delež v lastninski pravici obseg pravic in obveznosti vsakega od solastnikov (v razmerju do drugih) pri posesti, uporabi in razpolaganju s skupno stvarjo. "
(B.M. Gongalo, T.I. Illarionova, V.A. Pletnev)
2. Določitev deležev solastnikov.
Na splošno velja, da so deleži solastnikov enaki. To pomeni, da se v aritmetičnem izrazu ena (100 %) deli s številom solastnikov - tako bo na primer delež vsakega od dveh solastnikov enak 50 %, delež vsakega od solastnikov. šestnajst solastnikov bo enako 1/16. Povečanje (zmanjšanje) skupnega premoženja v tem primeru ne pomeni spremembe velikosti deleža.
Do odstopanja od načela enakosti deležev pride, če je različna velikost deleža posameznega solastnika:
Ali pa se določi na podlagi zakona (na primer, velikost deleža udeleženca v sporazumu o skupni dejavnosti se določi na podlagi denarne vrednosti prispevka - glej člen 1042 Civilnega zakonika Ruske federacije) ;
Ali ustanovljena po dogovoru vseh solastnikov.
Tako lahko sporazum določi postopek za določanje in spreminjanje deležev glede na prispevek vsakega od solastnikov k oblikovanju in povečanju skupnega premoženja (člen 2, člen 245 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Neločljive izboljšave skupnega premoženja, ki jih opravi eden od solastnikov na lastne stroške (na primer gradnja prizidka k hiši, zamenjava motorja v avtomobilu ipd.), lahko povzroči povečanje deleža tega solastnika. lastnik le v enem primeru - če so bile izboljšave izvedene po ustaljenem postopku uporabe skupnega premoženja (to je z izrecnim ali implicitnim soglasjem vseh ostalih solastnikov za spremembo velikosti deležev v tem primeru). Če sprememba velikosti deležev ni predvidena, je mogoče sorazmerno na preostale solastnike prenesti del stroškov neločljivih izboljšav skupnega premoženja (vendar le, če obstajajo razlogi za uporabo normativov). poglavja 60 Civilnega zakonika Ruske federacije o neupravičeni obogatitvi). Od stroškov vzdrževanja in ohranjanja skupnega premoženja je treba ločiti neločljive izboljšave (glej podtočko "d" 3. točke tega odstavka). Ločljive izboljšave skupnega premoženja postanejo last udeleženca, ki jih je izdelal, torej ne tvorijo prirastka k premoženju, ki je v skupni lasti. Drugo se lahko zagotovi s sporazumom solastnikov (npr. povečanje deleža solastnika, ki je izvedel izboljšave, ali ohranitev deležev s plačilom sorazmernega nadomestila ipd. možnosti).
a) posest in uporaba skupnega premoženja v skupni lasti;
b) razpolaganje s skupnim premoženjem v skupni lasti;
c) delitev sadja, izdelkov in dohodka iz uporabe premoženja v skupni lasti in
d) razdelitev stroškov za vzdrževanje premoženja v skupni lasti.
(a) Posedovanje in uporaba skupnega premoženja v skupni lasti.
V skladu s čl. 247 Civilnega zakonika Ruske federacije se posest in uporaba premoženja v skupni lasti izvajata po dogovoru vseh solastnikov, torej soglasno.
Postopek upravljanja skupnega premoženja ne temelji na večini glasov, temveč na načelu soglasja.
(O.S. Ioffe)
Velikost deleža služi kot vodilo pri določanju obsega pooblastil posameznega solastnika za lastništvo in uporabo skupnega premoženja.
Vrstni red lastništva in uporabe skupnega premoženja je lahko drugačen:
1) skupna posest in uporaba premoženja na splošno;
2) posest in uporaba dela skupnega premoženja;
3) prejemanje odškodnine.
Vrstni red posesti in rabe premoženja je odvisen od njegovega namena, pa tudi od tega, ali je možna samostojna posest in uporaba ločenega dela skupnega premoženja. Torej za stanovanjsko stavbo (stanovanje) narava lastništva in rabe vključuje zagotavljanje določenih prostorov določenemu lastniku, v zvezi z na primer avtomobilom pa je to pravzaprav lahko le urnik (red) uporabe. .
Pri ločitvi dela skupnega premoženja za namen posesti in uporabe skupna lastninska pravica na nepremičnini seveda ne preneha. Ločeni deli nepremičnine morda ne ustrezajo vedno deležem, ki pripadajo lastnikom.
Arbitražna praksa
str. "b" odstavek 6 Odloka plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 10. 6. 1980 N 4 "O nekaterih vprašanjih prakse sodnega obravnavanja sporov, ki nastanejo med udeleženci v skupni lastnini stanovanjske stavbe."
Dogovor med udeleženci skupne lastnine lahko določa, da se nepremičnina daje v posest in uporabo le nekaterim od njih, preostalim pa se plača odškodnina, ki ustreza njihovemu deležu (ne glede na to, ali je možna ločitev dela premoženja). ali ne).
Odškodnina namesto dajanja premoženja v posest in uporabo pomeni stalna plačila v denarju ali izdajo drugega premoženja. Izplačilo (izdaja) takega nadomestila ne pomeni odkupa deleža. To odškodnino je treba razlikovati od odškodnine, ki povzroči izgubo deleža skupne lastninske pravice (glej odstavke 2-5 § 5 tega poglavja).
Če med solastniki ni dogovora, postopek za posest in uporabo premoženja določi sodišče na zahtevo katerega od solastnikov. Hkrati ima vsak solastnik v sodnem postopku pravico zagotoviti svojo posest in uporabo dela skupnega premoženja, sorazmernega njegovemu deležu. In le, če dela nepremičnine ni mogoče ločiti, ima solastnik pravico na sodišču zahtevati, da mu drugi solastniki, ki so lastniki in uporabljajo nepremičnino, plačajo ustrezno odškodnino.
Arbitražna praksa
Abs. 2 str. 37 Resolucija plenumov Vrhovnega sodišča Ruske federacije in Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije N 6/8 z dne 01.07.1996 "O nekaterih vprašanjih v zvezi z uporabo prvega dela civilnega Kodeks Ruske federacije".
(b) Odsvojitev skupnega premoženja v skupni lasti.
V skladu s 1. odstavkom čl. 246 Civilnega zakonika Ruske federacije razpolaganje z vsem premoženjem, to je stvarjo, ki je predmet skupne lastnine, izvedejo vsi solastniki le soglasno, ne glede na velikost deleža. .
Če soglasje ni doseženo, je razpolaganje s skupnim premoženjem nemogoče - spori o tem vprašanju niso v pristojnosti sodišča.
Pri tem je še posebej pomembno razlikovanje med razpolaganjem skupnega premoženja in razpolaganjem z deleži v skupni lastninski pravici tega premoženja. Samo odsvojitev delnic izvede določen lastnik samostojno, brez soglasja drugih solastnikov (glej 4. odstavek 3. odstavka tega poglavja).
(c) Razdeljevanje sadja, proizvodov in dohodka iz uporabe premoženja v skupni lasti.
Sadje, proizvodi in dohodki iz uporabe skupnega premoženja so vsi prejeti tako kot posledica uveljavljanja pravice uporabe kot kot posledica razpolaganja s skupnim premoženjem.
V skladu s čl. 248 Civilnega zakonika Ruske federacije vse prejeto iz uporabe premoženja vstopi v skupno lastnino, torej pride do povečanja skupnega premoženja brez spreminjanja deležev. Privzeto so plodovi, proizvodi in dohodki iz uporabe skupnega premoženja predmet razdelitve - takrat se razdelijo med solastnike v sorazmerju z njihovimi deleži, razen če sporazum med solastnikoma ne določa drugače.
(d) Razporeditev stroškov za vzdrževanje premoženja v skupni lasti.
Solastniki skupaj nosijo breme vzdrževanja skupnega premoženja. Stroški vzdrževanja skupnega premoženja se delijo na:
a) javnopravni izdatki (davki in druga obvezna plačila v zvezi s premoženjem);
b) izdatki zasebnopravne narave (stroški vzdrževanja in hrambe premoženja).
V skladu s čl. 249 Civilnega zakonika Ruske federacije je vsak solastnik dolžan sorazmerno sorazmerno s svojim deležem sodelovati pri stroških vzdrževanja skupnega premoženja. To pravilo je obvezno, vendar je očitno, da se lahko stroški zasebnopravne narave po dogovoru solastnikov različno porazdelijo.
Zasebnopravni stroški se prerazporedijo med vse solastnike, ne glede na to, kateri od solastnikov je te stroške naredil in ne glede na to, ali je bilo za nastajanje teh stroškov pridobljeno soglasje ostalih. Vendar pa morajo biti stroški vzdrževanja in vzdrževanja skupnega premoženja nujni (torej razumni in neizogibni). V nasprotnem primeru pade tveganje nastanka stroškov na solastniku, ki jih je naredil brez kakršnega koli nadomestila.
