1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti na podlagi skupnega deleža skupno premoženje v stanovanjski hiši, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi stopnišči, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in gospodinjskih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organiziranju njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, športni vzgoji in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in tehnično in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, namenjeno zagotavljanju neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v stanovanjska stavba), ki se nahaja v tem notranjem ali zunanjem domu in služi več kot eni sobi;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi urejanja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določeni zemljiški parceli. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej stavbi z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se skupno premoženje v stanovanjski hiši lahko prenese v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljanov in pravne osebe.
4.1. Prilagoditev skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi za zagotovitev neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v stanovanjski hiši v skladu z zahtevami iz tretjega dela 15. člena tega zakonika je dovoljena brez odločitve skupščine lastnikov prostorov v stanovanjsko stavbo le, če se taka prilagoditev izvede brez privabljanja sredstev določenih lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve bremen na zemljiški parceli, če je treba drugim osebam omogočiti dostop do predmetov, ki so obstajali pred datumom uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih te obremenitve se rešujejo na sodišču. Javna služnost na zemljiški parceli se vzpostavi v skladu z zemljiško zakonodajo.
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo svoj delež v skupni skupni lastnini zemljišča, na katerem je bila ta hiša, z elementi urejanja in izboljšanje in drugo, namenjeno vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objektov, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem v skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski hiši v času uničenja, vključno z naključnim smrt, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilno zakonodajo.
1. Komentirani člen ureja skupna lastninska razmerja v večstanovanjski stavbi, kjer so prostori (stanovanjski in nestanovanjski) v lasti različnih subjektov, tudi javnih. Poleg tega so vprašanja skupne lastnine skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi urejena na enak način v vseh večstanovanjskih stavbah, ne glede na število lastnikov, število prostorov v takšni stavbi, pa tudi prisotnost ali odsotnost združenje lastnikov stanovanj ali katera koli druga organizacija.
2. V odstavku 6 Uredbe o priznavanju prostorov kot stanovanjskih, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje in stanovanjske stavbe kot nujnih in podvrženi rušenju ali rekonstrukciji, ki jo je odobrila Vlada Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47 je za večstanovanjsko stavbo navedeno, da je večstanovanjski objekt kombinacija dveh in več stanovanj s samostojnimi izhodi bodisi na zemljišče, ki meji na stanovanjsko stavbo, bodisi na skupne prostore v takšni stavbi. Stanovanjska stavba vsebuje elemente skupne lastnine lastnikov prostorov v takšni stavbi v skladu s stanovanjsko zakonodajo.
Tako se stavba, v kateri sta dve ali več stanovanj, šteje za večstanovanjski objekt in zanj veljajo vsa pravila za obratovanje večstanovanjske stavbe.
Komentirani članek podaja dokaj popoln seznam predmetov, ki so del skupne lastnine, vključno s prostori, namenjenimi servisiranju lastnikov stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v večstanovanjski stavbi. Pravila za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski stavbi, odobrena z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491, zagotavljajo še podrobnejši seznam predmetov, ki so del skupne lastnine stanovanjske stavbe (čl. 2).
Struktura skupnega premoženja vključuje:
a) prostori v večstanovanjski stavbi, ki niso del stanovanj in so namenjeni za oskrbo več kot enega stanovanjskega in (ali) nestanovanjskega prostora v tej stanovanjski hiši (v nadaljnjem besedilu: skupni prostori), vključno z medstanovanjskimi stopnišči, stopnišči , dvigala, dvigala in drugi rudniki, hodniki, invalidski vozički, podstrešja, tehnična nadstropja (vključno z vgrajenimi garažami in površinami za cestni promet, delavnice, tehnična podstrešja, zgrajena na stroške lastnikov prostorov) in tehnične kleti, ki imajo inženirsko komunikacije, ki sicer oskrbujejo več kot en stanovanjski in (ali) nestanovanjski prostor v opremi večstanovanjske stavbe (vključno s kurilnicami, kotli, dvigalnimi enotami in drugo inženirsko opremo);
c) ograje nosilne konstrukcije stanovanjske hiše (vključno s temelji, nosilnimi stenami, talnimi ploščami, balkonskimi in drugimi ploščami, nosilnimi stebri in drugimi ograjenimi nosilnimi konstrukcijami);
d) ograje nenosilnih konstrukcij večstanovanjske stavbe, ki služi več kot enemu stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (vključno z okni in vrati skupnih prostorov, ograjami, parapeti in drugimi ograjenimi nenosilnimi konstrukcijami);
e) mehanska, električna, sanitarna in druga oprema, ki se nahaja v stanovanjski stavbi zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot enemu stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (stanovanjem);
f) zemljiško parcelo, na kateri se nahaja večstanovanjski objekt in katere meje so določene na podlagi podatkov iz državnega katastrskega vpisa, z elementi ureditve in izboljšanja;
g) drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju večstanovanjske stavbe, vključno s transformatorskimi postajami, toplotnimi točkami za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, skupnimi parkirišči, garažami, otroškimi in športnimi igrišči, ki se nahajajo v mejah zemljiške parcele, na kateri stanovanjska hiša se nahaja ...
V strukturo skupnega premoženja so vključeni tudi notranji inženirski sistemi oskrbe s hladno in toplo vodo in plinom, ki jih sestavljajo dvižni vodi, odcepi od dvižnih vodov do prve odklopne naprave, ki se nahajajo na odcepih od dvižnikov, označene odklopne naprave, skupne (skupne hiša) merilne naprave za hladno in toplo vodo, prve zaporne in regulacijske ventile na izhodih znotraj stanovanjske napeljave iz dvižnih vodov, pa tudi mehansko, električno, sanitarno-tehnično in drugo opremo, ki se nahaja na teh omrežjih, in- hišni ogrevalni sistem, sestavljen iz dvižnih voda, grelnih elementov, regulacijskih in zapornih ventilov, naprav za skupno (splošno) merjenje toplotne energije, pa tudi druge opreme, ki se nahaja na teh omrežjih, notranji sistem za oskrbo z električno energijo, sestavljen iz vhodnih omaric, vhodno-distribucijske naprave, oprema za zaščito, nadzor in upravljanje, kolektivni (generalni) števci električne energije, talne plošče kov in omare, svetlobne inštalacije javnih prostorov, elektro inštalacije sistemov za odvod dima, avtomatski požarni alarmni sistemi za interne protipožarne vodovodne sisteme, tovorna, potniška in požarna dvigala, avtomatske zaklepne naprave za vrata stanovanjske hiše, omrežja (kabli ) od zunanje meje, določene v skladu z 8. točko tega pravilnika, do individualnih, splošnih (stanovanjskih) števcev električne energije in druge električne opreme, ki se nahaja na teh omrežjih.
3. V 8. točki Pravilnika o vzdrževanju skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi piše, da je zunanja meja elektroenergetskega, toplotnega, vodovodnega in kanalizacijskega omrežja, informacijskih in telekomunikacijskih omrežij (vključno z omrežji za žično oddajanje, kabelsko televizijo, optična omrežja, linije telefonske komunikacije in druga podobna omrežja), ki so del skupne lastnine, razen če zakonodaja Ruske federacije določa drugače, je zunanja meja stene stanovanjske hiše in meja obratovalne Odgovornost ob prisotnosti skupne (skupne) merilne naprave ustreznega komunalnega vira, razen če ni drugače določeno s sporazumom lastnikov prostorov z izvajalcem komunalnih storitev ali organizacijo za dobavo virov, je stičišče kolektivnega (skupnega) merilnika. naprava z ustreznim inženirskim omrežjem, ki je vključena v stanovanjsko hišo.
Zakonodajalec je ugotovil, da je sosednje ozemlje del skupnega premoženja, zato skupna lastnina vključuje objekte, ki se nahajajo na tem ozemlju in so namenjeni oskrbi hiše. Če pa so transformatorske postaje, toplotne točke, namenjene za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, del skupne lastnine, potem so tudi omrežja za oskrbo z električno energijo in toploto, ki izhajajo iz teh objektov, del skupne lastnine, kljub temu, da se nahajajo do zunanja stena hiše.
Zunanja meja plinovodnih omrežij, ki so del skupne lastnine, je stičišče prve zaporne naprave z zunanjim plinovodnim omrežjem.
4. V sestavo skupnega premoženja v večstanovanjski hiši je vključena tudi zemljiška parcela, na kateri se nahaja omenjeni objekt, z elementi ureditve in izboljšanja. Vendar pa meje zemljišč, na katerih se nahajajo stanovanjske stavbe, niso vedno določene.
2. del čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije je navedeno, da so v obstoječem razvoju zemljišča, na katerih so objekti, ki so del skupne lastnine stanovanjske hiše, stanovanjskih stavb in drugih objektov, predvidena kot skupna lastnina v skupna skupna lastnina lastnikov stanovanj na način in pod pogoji, ki jih določa stanovanjska zakonodaja.
Po drugi strani pa v čl. 16. Uvodnega zakona je ugotovilo, da je pri obstoječem razvoju naselij zemljišče, na katerem se nahaja večstanovanjski objekt in druge nepremičnine, ki so vključene v takšno stavbo, skupna skupna last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
Zemljiška parcela, na kateri se nahajajo stanovanjska stavba in drugi nepremičninski objekti, ki so del takšne stavbe, ki je bila oblikovana pred začetkom veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in za katero je bila opravljena državna katastrska registracija ven, se brezplačno prenese v skupno delniško last lastnikov prostorov v stanovanjski hiši.
Torej, če so bile v času, ko je začel veljati ZK RF, določene meje zemljiške parcele, na kateri se nahajajo stanovanjska stavba in druge nepremičnine, vključene v takšno hišo, in je bil opravljen katastrski vpis, potem je to zemljišče parcela se od uveljavitve tega zakonika brezplačno prenese v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
V primeru, da meje zemljiške parcele niso določene, ima na podlagi sklepa skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi vsaka oseba, ki jo pooblasti skupščina, pravico, da se obrne na državne organe oz. lokalne samouprave z vlogo za določitev mej zemljiške parcele, na kateri se nahaja stanovanjska hiša. Zemljiška parcela se brezplačno prenese v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi od trenutka državne katastrske evidence zemljiške parcele, na kateri se nahajajo stanovanjska stavba in druge nepremičnine, ki so vključene v takšno stavbo. . V tem primeru je zemljiška parcela vključena v skupno lastnino stanovanjske stavbe in posledično nastane skupna lastninska pravica z določitvijo meja zemljiške parcele in izvedbo državnega katastrskega evidentiranja.
Stanovanjske stavbe in druge nepremičnine, ki so del takšnih hiš, zgrajene ali rekonstruirane po začetku veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, se sprejmejo v obratovanje le, če so velikost in meje zemljišč, na katerih so takšne stanovanjske stavbe, se nahajajo. V tem primeru je zemljišče takoj vključeno v skupno lastnino stanovanjske stavbe.
Če se stanovanjska hiša začne obratovati eno za drugo, je lastništvo zemljišča vključeno v sestavo stanovanjske hiše in postane skupna lastnina lastnikov prostorov v stanovanjski hiši od trenutka, ko je prva faza stanovanjske hiše je predana v obratovanje. To je posledica dejstva, da v obstoječem razvoju (in prva faza hiše je že obstoječi razvoj) zemljišče ob nastanku zemljiške parcele postane last lastnikov prostorov stanovanjske hiše in lastnik prostorov v stanovanjski hiši pridobi delež v lastništvu skupnega premoženja, ki vključuje in zemljiško parcelo.
Zemljiški zakonik Ruske federacije (2. del, 36. člen), Stanovanjski zakonik Ruske federacije (čl. 36) in Uvodni zakon (člen 16) določajo, da lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi ne morejo imeti druge pravice na zemljiški parceli, razen lastninske.
5. V členu 7 Odloka vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491 "O odobritvi Pravil za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši in popravilo skupnega premoženja v stanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) s prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje "ugotovljeno je, da državni organi in organi lokalne samouprave zagotavljajo državni katastrski vpis zemljiških parcel, na katerih se nahajajo stanovanjske stavbe, brez zaračunavanja pristojbin od lastnikov prostorov v stanovanjski hiši do 1. julij 2008
Tako je bila ustanovljena obveznost organov lokalne samouprave in državnih organov, da oblikujejo zemljišča, na katerih se nahajajo stanovanjske hiše.
6. Zemljiške parcele, na katerih se nahajajo stanovanjske hiše, niso namenjene le za uporabo lastnikov prostorov v teh stavbah, temveč tudi za uporabo številnih drugih oseb. V zvezi s tem lahko vsaka ograja ali gradnja zemljiške parcele, ki ovira prehod ali prehod, praviloma povzroči kršitev pravic državljanov in pravnih oseb. Na teh lokacijah so lahko dovozi, igrišča, nizi zelenih površin, drugi objekti, namenjeni uporabi neomejenega kroga ljudi. V takih primerih se lahko te zemljiške parcele obremenijo s pravico omejene rabe drugih oseb (služnost).
Obremenitve, ki so obstajale pred uveljavitvijo komentiranega zakonika, ne prenehajo s prenosom lastninske pravice na zemljiški parceli. Če je obremenitev ugotovljena po uveljavitvi tega zakonika, se takšna obremenitev zemljiške parcele ugotovi s sporazumom med osebo, ki zahteva vzpostavitev takšne obremenitve zemljiške parcele, in lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi.
Če se stranki ne dogovorita o obremenitvi zemljiške parcele z novo služnostno pravico, se lahko spor o njeni ustanovitvi oziroma pogojih obremenitve s pravico omejene rabe reši na sodišču.
7. Skupno premoženje v večstanovanjski stavbi je v skupni skupni lasti lastnikov stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov (v nadaljnjem besedilu: lastniki prostorov) te stavbe.
V strukturi stanovanjske hiše ločimo dva dela, od katerih sta eden stanovanjski in nestanovanjski prostor v lasti občanov, pravnih oseb ali javnih oseb, drugi del stanovanjske stavbe - skupna lastnina pa je v skupni skupni lastnini. lastništvo lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši. Prostori v stanovanjski hiši so v lasti. Lastništvo in druge lastninske pravice na prostorih v stanovanjski hiši so predmet državne registracije v primerih, ki jih določa zvezna zakonodaja. Skupno premoženje v stanovanjski hiši je enoten nedeljiv objekt in je v skupni delniški lasti. Opozoriti je treba, da lastniki prostorov v večstanovanjski hiši niso lastniki kleti, podstrešja, opreme, zemljišča itd. ločeno. So lastniki skupnega premoženja kot enotnega nedeljivega premoženja. V tem primeru je predmet lastnine skupna lastnina kot samostojen objekt.
Iz navedenega lahko sklepamo, da stanovanjska hiša kot enoten kompleks nepremičnin ne more biti samostojen lastninski predmet (kot druge lastninske pravice), saj so predmet lastnine stanovanjski prostori v njej, ostalo (skupno premoženje) je v skupni lastnini lastnikov stanovanjskih prostorov. Delež v skupni lastnini skupnega premoženja lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi nastane po zakonu ob nastanku lastninske pravice na prostorih, ki so jih pridobili v stavbi.
8. Skupno premoženje v stanovanjski hiši ni predmet odtujitve. V civilnem prometu ne sodeluje kot samostojen objekt. Prav tako ločeni deli skupnega premoženja niso predmet odtujitve. Niso samostojni predmeti lastninske pravice ali drugih lastninskih pravic.
Nekateri deli skupnega premoženja se lahko prostorom dodajo zaradi rekonstrukcije. Na primer, del podstrešnega prostora je mogoče pritrditi na bivalni prostor, zaradi česar se bivalni prostor poveča. Tovrstno dejanje je mogoče izvesti z rekonstrukcijo prostorov in dela skupnega premoženja. Kot rezultat rekonstrukcije se pojavi nov objekt - stanovanje z večjo površino, medtem ko se površina podstrešnega prostora zmanjša. Ker se taka rekonstrukcija izvaja v zvezi s skupnim premoženjem v stanovanjski hiši, je potrebno soglasje drugih lastnikov prostorov. Tako soglasje je mogoče pridobiti na način, ki ga predpisuje čl. Umetnost. 46 - 48 ZhK RF (glej komentar k členom 46 - 48 ZhK). Po pridobitvi takega soglasja lastnikov prostorov se lahko rekonstrukcija izvede v skladu z zahtevami tega kodeksa in zakonodaje Ruske federacije o urbanističnih dejavnostih.
9. Z odločitvijo lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši je mogoče prenesti v uporabo nekatere predmete skupne lastnine. Takšen sklep se praviloma sprejme na skupščini na način, ki ga predpisuje čl. Umetnost. 46 - 48 ZhK RF (glej komentar k členom 46 - 48 ZhK). Lahko pa se s sklepom skupščine pooblasti društvo lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga, da del skupnega premoženja prenese v uporabo.
Zaradi funkcionalnih lastnosti vseh predmetov skupne lastnine ni mogoče prenesti na druge osebe niti v uporabo. Med takšni predmeti skupne lastnine sodijo medstanovanjska stopnišča, stopnišča, dvigala, dvigalni in drugi jaški, hodniki, nosilne in ograjene nenosilne konstrukcije, strojna, električna, vodovodna in druga oprema, vsi odseki dovoznih poti, pešce poti in drugi predmeti, prenos v uporabo, ki onemogoča uveljavljanje pravic lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi. Predmeti skupne lastnine, katerih uporaba ne bo povzročila kršitve pravic lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, se lahko prenesejo v uporabo fizičnim ali pravnim osebam (na primer klet).
Vendar kleti, tako kot katerega koli drugega dela skupne lastnine, ni mogoče izpostaviti kot samostojnega lastninskega objekta. V zvezi z delom skupne lastnine je nemogoče narediti tehnične evidence in ji dodeliti katastrsko številko, izvesti državno registracijo lastninskih pravic. Vsa ta dejanja so nemogoča zaradi dejstva, da je skupna lastnina nedeljiv premoženjski kompleks. Posledično transakcija z delom skupne lastnine kot z nepremičnino ni mogoča, saj tak samostojni objekt ne obstaja. Prenos v uporabo katerega koli dela skupnega premoženja je treba izvesti v skladu s predpisi za transakcije s premičninami.
Prenos predmetov skupne lastnine v stanovanjski hiši v uporabo opravijo lastniki prostorov.
Če v večstanovanjski hiši ni lastniške družbene skupnosti, so stranke pogodbe o prenosu dela skupnega premoženja v uporabo lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi. Pogodbo lahko podpiše eden od lastnikov, če ga za to pooblasti skupščina lastnikov. Če je v večstanovanjski hiši ustanovljeno združenje lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga, potem družba ali zadruga nastopa kot stranka pogodbe o prenosu dela skupnega premoženja v uporabo. V tem primeru partnerstvo ali zadruga deluje v svojem imenu, vendar v interesu lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
10. V primeru uničenja ali rušenja stanovanjske hiše ostane zemljišče v skupni delniški lasti lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, ki se je prej nahajala na tej parceli. Lastniški deleži na zemljiškem zemljišču udeležencev v skupni lastnini ostajajo enaki kot v skupnem premoženju v stanovanjski hiši.
Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilno zakonodajo. Vendar pa v skladu z delom 10 - 12 čl. 32 LC RF so lastniki takšne zemljiške parcele znatno omejeni pri razpolaganju s tem zemljiščem (glej komentar k temu članku).
1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti na podlagi skupne delniške lastnine skupno premoženje v stanovanjski hiši, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi stopnišči, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi etažami, podstrešji, kleti, v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in gospodinjskih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organiziranju njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, športni vzgoji in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in tehnično in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, namenjeno zagotavljanju neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v stanovanjska stavba), ki se nahaja v tem notranjem ali zunanjem domu in služi več kot eni sobi;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi urejanja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določeni zemljiški parceli. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej stavbi z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se skupno premoženje v stanovanjski hiši lahko prenese v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljanov in pravne osebe.
4.1. Prilagoditev skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi za zagotovitev neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v stanovanjski hiši v skladu z zahtevami iz tretjega dela 15. člena tega zakonika je dovoljena brez odločitve skupščine lastnikov prostorov v stanovanjsko stavbo le, če se taka prilagoditev izvede brez privabljanja sredstev določenih lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve bremen na zemljiški parceli, če je treba omogočiti dostop drugim osebam do predmetov, ki so obstajali pred datumom uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih te obremenitve se rešujejo na sodišču. Javna služnost na zemljiški parceli se vzpostavi v skladu z zemljiško zakonodajo.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo svoj delež v skupni skupni lastnini zemljišča, na katerem je bila ta hiša, z elementi urejanja in izboljšanje in drugo, namenjeno vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objektov, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem v skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski hiši v času uničenja, vključno z naključnim smrt, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilno zakonodajo.
Stran 1 od 2
§ 1. Pravica lastnikov stanovanjskih prostorovna skupni lastnini stanovanjske hiše
Civilna in stanovanjska zakonodaja predvideva posebno ureditev nekaterih razmerij, ki se razvijejo pri uporabi stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah: lastnik stanovanja v večstanovanjski stavbi ima poleg lastnih prostorov, ki so zasedeni kot stanovanje, tudi delež v stanovanju. lastništvo skupnega premoženja hiše. Iz te določbe v bistvu izhaja, da so lastninska razmerja v večstanovanjskih stavbah bolj raznolika kot v navadnih stanovanjskih stavbah, saj pravni predmeti v večstanovanjskih stavbah niso le stanovanjski prostori, temveč tudi drugi objekti, tudi nepremičnini.
Skupna lastninska razmerja v večstanovanjskih stavbah si lahko ogledamo z različno stopnjo podrobnosti in jih postavimo na različne ravni. Eno in isto stanovanje je lahko v lasti dveh ali več oseb na podlagi skupne lastninske pravice. V tem primeru je možno tako skupno kot skupno lastništvo stanovanja. Ta razmerja skupne lastnine lahko pogojno imenujemo notranja, saj se razvijajo med lastniki enega objekta (stanovanje ali izolirane sobe) 1. Skupna lastninska razmerja stopnic, dvigal, kleti, hodnikov in drugih skupnih objektov, ki nastanejo med lastniki enih stanovanjskih prostorov na eni strani in drugimi lastniki nepremičnin v stanovanjskem sektorju na drugi strani, so lahko pogojno imenovana zunanja skupna lastninska razmerja v stanovanjski hiši , t.j. razmerja med lastniki stanovanj v eni stanovanjski hiši glede skupnih objektov.
Pri tem je treba poudariti, da do komasacije premoženja, ki ne sodi v stanovanje v večstanovanjskih stavbah, ampak je v lasti različnih oseb, ne pride po volji subjekta, temveč zaradi pravnih dejstev, ki jih določa zakon. Natančneje, skupna lastnina javnih predmetov nastane kot posledica dejstva, da subjekt pridobi lastninsko pravico na stanovanju v večstanovanjski hiši. Z drugimi besedami, oseba usmerja svojo voljo k nastanku lastništva določenega stanovanja, a ker je njegov obstoj v stanovanjski hiši nemogoč brez pomožnih elementov, ima hkrati s pridobitvijo lastništva stanovanja pravico do skupne lastnine. skupnega premoženja. Takšna pravica nastane po zakonu, ne glede na subjektivne težnje kupca stanovanjskega prostora, tj. ni pomembno, ali je vedel, da s pridobitvijo stanovanja hkrati vstopa v skupno premoženjsko razmerje.
Posedovanje in uporaba premoženja, ki ni povezano s stanovanji, vendar se nahaja v stanovanjski hiši in je v skupni lasti, se tradicionalno izvaja po dogovoru vseh lastnikov stanovanjske stavbe in drugih nepremičnin v stanovanjskem sektorju, v odsotnosti pa - po postopku, ki ga določi sodišče. Med načini za dosego dogovora med lastniki vseh stanovanjskih prostorov ene večstanovanjske stavbe je lahko organizacija partnerstva lastnikov stanovanj 1.
V primeru ustanovitve združenja lastnikov se določen del pooblastil v zvezi z deležem v skupni lastninski pravici na predmetih skupne rabe vsakega od njegovih članov »prenese« na pravno osebo. Govorimo o upravljanju skupnega premoženja, zagotavljanju le-tega v uporabo tretjim osebam in nekaterih drugih pravicah, predvidenih v razdelku. VI ZhK RF. Upoštevati je treba, da takšen prenos ne vpliva na položaj lastnika v razmerju do stanovanja - lastnik stanovanja sam ni prikrajšan za pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s pripadajočimi prostori.
§ 2. Značilnosti pravnega režima deleža v skupni lastnini v stanovanjski stavbi
Pri karakterizaciji skupnega lastništva v večstanovanjski stavbi je treba razumeti, da nekatera splošna pravila, ki jih določa Civilni zakonik Ruske federacije o odsvojitvi deležev v skupni lasti skupnega premoženja, ne veljajo. Razvoj tega problema, ki v pravni literaturi ni bil ustrezno obravnavan, lahko prinese pomembne praktične rezultate.
Prvič, v skladu s čl. 246 Civilnega zakonika Ruske federacije odsvojitev premoženja v skupni lasti poteka po dogovoru vseh njegovih udeležencev. Udeleženec v skupni lastnini ima pravico po lastni presoji prodati, podariti, zapustiti, zastaviti svoj delež ali z njim drugače razpolagati. Poleg tega v skladu s pravilom iz čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije, v primeru prodaje deleža skupnega premoženja zunanji osebi imajo preostali udeleženci skupnega premoženja prednostno pravico do nakupa prodanega deleža po ceni, za katero prodaja se pod enakimi pogoji, razen v primeru prodaje na javni dražbi. To pravilo ne velja za objekte skupne rabe v večstanovanjskih stavbah, saj lastnik ne more odtujiti deleža brez odtujitve stanovanja. Lastnik stanovanja nima pravice odtujiti svojega deleža v lastništvu skupnega premoženja stanovanjske stavbe, pa tudi opravljati druga dejanja, ki vključujejo prenos tega deleža ločeno od lastništva stanovanja (2. člen 290. člena). Civilnega zakonika Ruske federacije). Tako delež vsakega lastnika stanovanja v skupni lastnini javnih objektov vedno sledi usodi lastništva stanovanja.
V primeru prenosa lastništva stanovanjskega prostora (stanovanja ali osamljene sobe v stanovanju) se delež vsakega novega lastnika v skupni lastnini teh predmetov določi z ustreznim deležem prejšnjega lastnika.
Drugič, udeleženec v skupni skupni lastnini ima pravico do dodelitve svojega deleža. Tega pravila tudi ni mogoče uporabiti za večstanovanjsko stavbo, saj je tisti njen del, ki ne pripada stanovanjskemu, praviloma namenjen oskrbovanju stanovanjskih prostorov, po čl. 135 Civilnega zakonika Ruske federacije je pripomoček in zato vedno sledi usodi glavnih stvari - stanovanj. Ker pa pripadanje služi več glavnim stvarem hkrati, se v deležih v skupni lastninski pravici izvaja naslednje.
Iz navedenega je mogoče sklepati, da je skupna delniška lastnina skupnega premoženja v večstanovanjskih stavbah vrsta delniške lastnine. Njegove značilne lastnosti:
1) pomanjkanje možnosti dodelitve deležev v naravi;
2) nezmožnost odtujitve deleža v skupni lastninski pravici ločeno od stanovanja;
3) znak, ki izhaja iz prvih dveh: delež ne more obstajati samostojno, je sestavni del stanovanja kot predmet
lastninske pravice, in zato vedno sledi usodi takega bivalnega prostora.
Uporaba pravila o delni lastnini te vrste je možna tudi v razmerjih, ki niso povezana s stanovanjskim sektorjem. Takšna shema je povsem možna, na primer v garažno-gradbenih zadrugah v zvezi z javnimi objekti (skupne zemljiške parcele, inženirski objekti, ceste itd.). Pogosto se takšne težave pojavljajo v upravnih stavbah, ki pripadajo različnim pravnim osebam in državljanom, samostojnim podjetnikom. Ureditev takšnih razmerij pred sprejetjem ustreznih zakonodajnih aktov se lahko izvede z normami Civilnega zakonika Ruske federacije in Stanovanjskega zakonika Ruske federacije po analogiji 1. Ta sklep je potrjen v Resoluciji plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 23. julija 2009 "O nekaterih vprašanjih prakse obravnavanja sporov o pravicah lastnikov prostorov do skupne lastnine stavb", ki je zlasti kaže, da razmerja lastnikov prostorov, ki se nahajajo v nestanovanjski stavbi, ki izhajajo iz skupne lastnine v takšni stavbi, niso zakonsko urejena, zato v skladu s čl. 1 žlica. 6 Civilnega zakonika Ruske federacije za ta razmerja se uporabljajo norme zakonodaje, ki urejajo podobna razmerja, zlasti čl. 249, 289, 290 Civilnega zakonika Ruske federacije. Na podlagi navedenega ima lastnik ločenega prostora v stavbi v vseh primerih delež v skupni lastninski pravici na skupni lastnini stavbe.
§ 3. skupni objekti v stanovanjski hiši
Normativni akti, ki urejajo lastninska razmerja v večstanovanjskih stavbah v različnih obdobjih, dajejo različne sezname premoženja, ki je v skupni lasti lastnikov stanovanj.
V skladu z zakonom Ruske federacije, ki je potekel, z dne 24. decembra 1992 št. 4218-I "O osnovah zvezne stanovanjske politike", stopnišča, dvigala, hodniki, strehe, tehnične kleti in drugi skupni prostori, nestanovanjski inženiring oprema in sosednja ozemlja so v skupni lasti. Civilni zakonik Ruske federacije navaja nosilne konstrukcije hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo zunaj ali znotraj stanovanja, ki služi več kot enemu stanovanju.
Začasna uredba o etažni lastnini, odobrena z Odlokom predsednika Ruske federacije z dne 23. decembra 1993 št. 2275 1, nato pa Zvezni zakon "O združenjih lastnikov stanovanj", so podrobneje naštevali predmete, ki so v skupna skupna lastnina lastnikov stanovanj 2.
ZK RF (1. del 36. člena) določa, da imajo lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi na podlagi skupnega deleža v tej stavbi prostore, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno stanovanje. prostor v tem objektu, vključno z medstanovanjskimi stopnišči, ploščadi, stopnišča, dvigala, dvigalni in drugi jaški, hodniki, tehnična nadstropja, podstrešja, kleti s komunalnimi prostori, druga oprema, ki oskrbuje več kot en prostor v danem objektu (tehnične kleti), kot je tudi strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije teh hiš, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo, ki se nahaja v tej hiši zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot eni sobi, zemljišče, na katerem je ta hiša locirani, z elementi urejanja in urejanja ter drugi namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objekti, ki se nahajajo na označenih m zemljišča. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanizmu.
Vendar v vseh dokumentih ta seznam še zdaleč ni izčrpen. V tem primeru je mogoče oblikovati načelo: nepremičnina se lahko razvrsti kot splošno le, če je namenjena za več kot en stanovanjski ali nestanovanjski prostor. Opozoriti je treba, da v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije v nasprotju s prejšnjo zakonodajo seznam nepremičnin vključuje tudi zemljišča (1. del 36. člena, 16. člen Zveznega zakona "O uveljavitvi stanovanjskega zakonika"). Ruske federacije"). Kot I. B. Mironov, pravica do uporabe zemljiške parcele kot elementa vsebine lastninske pravice pomeni fiksno možnost gospodarskega izkoriščanja takšne parcele z izkoriščanjem njenih uporabnih lastnosti 1.
V skladu s čl. 290 Civilnega zakonika Ruske federacije v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije kaže na nastanek skupne skupne lastnine lastnikov stanovanjskih prostorov za skupno rabo stanovanjske stavbe. Medtem je sprva zakon Ruske federacije "O temeljih zvezne stanovanjske politike" govoril o uporabi obeh vrst skupnega premoženja - skupnega in skupnega. Vendar pa je v zvezi z nepremičninami nedvomno najučinkovitejša struktura skupne skupne lastnine v večstanovanjskih stavbah, ki je zapisana v Civilnem zakoniku Ruske federacije. Ta sklep temelji na vsebini čl. 4 Zveznega zakona z dne 21. oktobra 1994 "O uveljavitvi prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije", v skladu s katerim zakoni in drugi pravni akti Ruske federacije po uveljavitvi prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije Ruske federacije se uporabljajo, če niso v nasprotju z normami tega zakona. Poleg tega odstavek 2 čl. 3 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da "morajo norme civilnega prava, ki jih vsebujejo drugi zakoni, biti v skladu s tem zakonikom." 22. decembra 2004 je Državna duma, ki je sprejela nov stanovanjski zakonik Ruske federacije, rešila obravnavano vprašanje v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije in prakso uporabe zdaj razveljavljenega Zveznega zakona "O lastnikih stanovanj". Združenja".
Opozoriti je treba, da je gradnja skupne deljene lastnine nepremičnin v večstanovanjskih stavbah s praktičnega vidika sprejemljivejša. To je razvidno iz naslednjega.
Po eni strani je za skupno lastnino med drugim značilna nezamenljivost njenih udeležencev. Tako bi bila pri tovrstni skupni lastnini vsakršna odtujitev zelo težka, saj bi bilo treba najprej določiti delež skupnih predmetov v hiši, nato pa odtujiti (na primer prodati) stanovanje skupaj z delom stanovanja. predmetov skupne rabe, nato pa bi moral novi lastnik znova postati udeleženec skupne skupne lastnine tako, da bi svoj del predmetov skupne rabe združil z drugimi deli.
Po drugi strani pa se razpolaganje s premoženjem v skupni skupni lastnini izvede s soglasjem vseh udeležencev, ki se predpostavlja ne glede na to, kateri od udeležencev sklepa posel za razpolaganje s premoženjem.
Opozarjamo vas, da je merilo za določitev deleža v skupni delniški lastnini površina nepremičnine v lasti. Delež vsakega udeleženca v skupni lastnini pomožnih objektov je sorazmeren z deležem njegove skupne površine v skupni bivalni površini hiše, razen če pogodba določa drugače.
Lastništvo ali uporaba teh predmetov je praviloma lahko izključno splošna. Enemu od lastnikov stanovanj v večstanovanjski hiši se lahko dodelijo le posamezni predmeti skupne rabe, ne da bi se pri tem kršile pravice in zakoniti interesi drugih lastnikov v isti stavbi. Na primer, v nekaterih primerih je mogoče oddati del kleti enemu od lastnikov, vendar je taka zagotovitev nemogoča, če je objekt streha hiše ali nestanovanjski inženirski objekt.
Pred začetkom veljavnosti RF LC in zveznega zakona "o združenjih lastnikov stanovanj" je začasna uredba o etažni lastnini izrecno prepovedala lastništvo nepremičnine partnerstvu; vse nepremičnine, ki jih je pridobila družba, so bile skupna skupna lastnina njenih članov.
Zvezni zakon "O združenjih lastnikov stanovanj" in nato RF LCD je to prepoved preklical. Danes imajo tako kot francoski sindikati, ameriška združenja etažnih lastnikov in druga tovrstna združenja, ki so razširjena v tujini, tudi ruska združenja lastnikov stanovanj pravico biti lastniki nepremičnin. Hkrati ruska zakonodaja za razliko od zakonodaje številnih tujih držav ne ureja podrobno postopka za odločanje o nakupu nepremičnine s strani partnerstva. Na primer, v Združenih državah je tak postopek še posebej natančen v zvezi s stanovanjskimi prostori, ki se nahajajo v hiši, ki jo upravlja etažna lastnina. Tako se lahko uveljavljanje pravice do pridobitve stanovanja v »njihovih« hišah izvaja na dva načina. Prvič, pri uporabi predkupne pravice za nakup stanovanja. Drugič, če obstaja možnost nakupa stanovanja na dražbi v svojem imenu ali v imenu enega ali več lastnikov stanovanj. V obeh primerih društvo vplačano vrednost kupljenega stanovanja razdeli med vse lastnike in jih od njih pobere kot plačilo za kolektivne namene v sorazmerju z njihovimi deleži v skupnem premoženju.
Pojem skupne lastnine v večstanovanjski stavbi pomeni vse elemente stavbe, namenjene oskrbi več prostorov. Meje in komponente so določene na podlagi odloka vlade Ruske federacije št. 491. Vsak lastnik nepremičnine (ali njenega deleža) je tudi lastnik skupnega premoženja
Lastništvo nalaga tudi številne odgovornosti, zlasti odgovornost za državo. Vsi najemniki se mesečno zaračunavajo skupaj s komunalnimi stroški za vzdrževanje in popravilo hiše. Njihova velikost se določi glede na površino prostorov, ki jih ima oseba v lasti. Število stanovalcev (morda sploh niso med lastniki) ni pomembno.
Seznam elementov, vključenih v seznam skupne lastnine stanovanjske stavbe, je strogo urejen s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije. Vključuje:
Posebna pozornost je namenjena vzpostavitvi mej za komunikacijske vodove: tam, kjer se konča skupni del hiše in začne lastnina lastnika stanovanja. Biti morajo jasno navedeni v načrtu stavbe.
Kot "kontrolna točka" se običajno uporabljajo ožičenje, ščiti itd. Z drugimi besedami, tista mesta, kjer se v vsako ločeno stanovanje uvedejo kolektivne komunikacije. Ob prvem zagonu stavbe se za vsako takšno »kontrolno točko« določijo meje operativne odgovornosti.
Ureditev skupne lastnine stanovanjske stavbe se izvaja ob upoštevanju odloka vlade Ruske federacije št. 491 z dne 13.8.2006. Po njegovem mnenju so odgovorne tri stranke:
Zanimivo: v skladu z RF LC, če se stanovanjska hiša poruši zaradi neustrezne stopnje vzdrževanja, bodo za to odgovorni prebivalci in ne družbe za upravljanje. Sredstva za razpolaganje bodo namenili iz svojih sredstev.
V idealnem primeru bi morali lastniki stanovanj neodvisno spremljati raven izpolnjevanja svojih obveznosti s strani družb za upravljanje. V primeru neizpolnjevanja te klavzule morajo zamenjati izvajalca oziroma ponovno izvoliti predsednika družbe. V praksi je takšna vestnost državljanov izjemno redka.
Stroške vzdrževanja skupnega premoženja nosijo vsi stanovalci. Znesek plačil se določi glede na površino stanovanja v lasti osebe. Te odgovornosti ostanejo tudi, če oseba ne živi na danem naslovu. Stanovalci prvih nadstropij, tako kot vsi drugi, plačujejo uporabo dvigala.
Potreba po popravilih se ugotavlja na sestankih lastnikov stanovanj. Izvajati jih je treba redno, da bi pravočasno preprečili hitro propadanje infrastrukture. Na seji se pripravi splošni sklep, v katerem se predstavi potrjeni seznam potrebnih dejavnosti.
Po potrebi se izvajajo dejavnosti, ki so del vzdrževanja skupne hišne lastnine. Njihov seznam je odvisen od značilnosti hiše, podnebnih razmer in drugih dejavnikov.
Na splošno izgleda takole:
Pomembno! Končni seznam del mora biti naveden v pogodbi o upravljanju večstanovanjske stavbe.
Zgornji seznam ne vključuje:
Te dejavnosti izvajajo lastniki stanovanj sami.
Vsako stanovanjsko stavbo je treba redno pregledovati, da bi ugotovili prekomerno obrabo konstrukcij in infrastrukturnih elementov. V nekaterih primerih se izvajajo tudi nenačrtovani dogodki.
Komisijo naj sestavljajo odgovorni lastniki (izvoljeni na seji) in predstavnik družbe za upravljanje. Prav tako se izvaja, da se za pridobitev strokovnega mnenja o stanju objekta povabijo strokovnjaki (inženirji, električarji, monterji itd.).
Na podlagi rezultatov pregleda se sestavi akt, v katerem se evidentirajo vsi podatki o stanju objekta in okolice. Ko se odkrijejo pomanjkljivosti, se natančno predpišejo in določi nabor potrebnih ukrepov za njihovo odpravo. Analizirajo se tudi vzroki za pojav napak. To je potrebno za prepoznavanje struktur slabe kakovosti storitev.
Na podlagi vseh prejetih informacij se določi načrt dela za bližnjo prihodnost in dolgoročno obdobje. Čas popravila je določen na podlagi državnih predpisov.
Preden je akt odobren, ga morajo odobriti lastniki (ali odgovorna oseba). Po potrebi imajo pravico do prilagoditev glede ukrepov, časovne in finančne komponente.
V videu o skupnem premoženju
Ta sistem operativne odgovornosti ima veliko nasprotnikov (zaradi povečanja mesečnih računov za komunalne storitve). Vendar pa prinaša oprijemljive koristi - znatno izboljšanje kakovosti storitev v večstanovanjskih stavbah.
1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti na podlagi skupnega deleža skupno premoženje v stanovanjski hiši, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi stopnišči, stopnišči, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in gospodinjskih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organiziranju njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, športni vzgoji in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in tehnično in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, namenjeno zagotavljanju neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v stanovanjska stavba), ki se nahaja v tem notranjem ali zunanjem domu in služi več kot eni sobi;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi urejanja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določeni zemljiški parceli. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v mejah, določenih s tem zakonikom in civilno zakonodajo, razpolagajo s skupno lastnino v večstanovanjski stavbi.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej stavbi z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se skupno premoženje v stanovanjski hiši lahko prenese v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljanov in pravne osebe.
4.1. Prilagoditev skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi za zagotovitev neoviranega dostopa invalidnih oseb do prostorov v stanovanjski stavbi v skladu z zahtevami iz tretjega dela 15. člena tega zakonika je dovoljena brez le, če se taka prilagoditev izvede brez privabljanja sredstev omenjenih lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve bremen na zemljiški parceli, če je treba omogočiti dostop drugim osebam do predmetov, ki so obstajali pred datumom uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih te obremenitve se rešujejo na sodišču.
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo svoj delež v skupni skupni lastnini zemljišča, na katerem je bila ta hiša, z elementi urejanja in izboljšanje in drugo, namenjeno vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše, objektov, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem v skupni lastnini skupnega premoženja v stanovanjski hiši v času uničenja, vključno z naključnim smrt, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilno zakonodajo.
1. Komentirani člen ureja razmerja skupne lastnine v večstanovanjski stavbi, kjer so prostori (stanovanjski in nestanovanjski) v lasti različnih subjektov, tudi javnih. Poleg tega so vprašanja skupne lastnine skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi urejena na enak način v vseh večstanovanjskih stavbah, ne glede na število lastnikov, število prostorov v takšni stavbi, pa tudi prisotnost ali odsotnost združenje lastnikov stanovanj ali katera koli druga organizacija.
2. V odstavku 6 Uredbe o priznavanju prostorov kot stanovanjskih, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje in stanovanjske hiše kot nujnih in podvrženih rušenju, ki jo je potrdila Vlada Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47, je se reče, da je stanovanjska hiša kombinacija dveh ali več stanovanj, ki imajo samostojne izhode bodisi na zemljišče, ki meji na stanovanjsko stavbo, bodisi na skupne prostore v takšni hiši. Stanovanjska stavba vsebuje elemente skupne lastnine lastnikov prostorov v takšni stavbi v skladu s stanovanjsko zakonodajo.
Tako se stavba z dvema ali več stanovanji šteje za stanovanjsko stavbo in zanjo veljajo vsa pravila stanovanjske hiše.
V komentiranem členu 36 LC RF je podan dokaj popoln seznam predmetov, ki so del skupne lastnine. Skupna lastnina obsega prostore, namenjene servisiranju lastnikov stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v večstanovanjski stavbi. Pravila za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski stavbi, odobrena z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491, zagotavljajo še podrobnejši seznam predmetov, ki so del skupne lastnine stanovanjske stavbe (čl. 2).
Sestava skupnega premoženja po tem pravilniku vključuje:
a) prostori v večstanovanjski stavbi, ki niso del stanovanj in so namenjeni za oskrbo več kot enega stanovanjskega in (ali) nestanovanjskega prostora v tej stanovanjski hiši (v nadaljnjem besedilu: skupni prostori), vključno z medstanovanjskimi stopnišči, stopnišči , dvigala, dvigala in drugi rudniki, hodniki, invalidski vozički, podstrešja, tehnična nadstropja (vključno z vgrajenimi garažami in površinami za cestni promet, delavnicami, tehničnimi podstrešji, zgrajenimi na stroške lastnikov prostorov) in tehničnimi kleti, ki imajo inženirske komunikacije , ki sicer oskrbujejo več kot en stanovanjski in (ali) nestanovanjski prostor v opremi večstanovanjske stavbe (vključno s kurilnicami, kotli, dvigalnimi enotami in drugo inženirsko opremo);
c) ograje nosilne konstrukcije stanovanjske hiše (vključno s temelji, nosilnimi stenami, talnimi ploščami, balkonskimi in drugimi ploščami, nosilnimi stebri in drugimi ograjenimi nosilnimi konstrukcijami);
d) ograje nenosilnih konstrukcij večstanovanjske stavbe, ki služi več kot enemu stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (vključno z okni in vrati skupnih prostorov, ograjami, parapeti in drugimi ograjenimi nenosilnimi konstrukcijami);
e) mehanska, električna, sanitarna in druga oprema, ki se nahaja v stanovanjski stavbi zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot enemu stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (stanovanjem);
f) zemljiško parcelo, na kateri se nahaja večstanovanjski objekt in katere meje so določene na podlagi podatkov iz državnega katastrskega vpisa, z elementi ureditve in izboljšanja;
g) drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju večstanovanjske stavbe, vključno s transformatorskimi postajami, toplotnimi točkami za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, skupnimi parkirišči, garažami, otroškimi in športnimi igrišči, ki se nahajajo v mejah zemljiške parcele, na kateri stanovanjska hiša se nahaja ...
V strukturo skupnega premoženja so vključeni tudi notranji inženirski sistemi oskrbe s hladno in toplo vodo in plinom, ki jih sestavljajo dvižni vodi, odcepi od dvižnih vodov do prve odklopne naprave, ki se nahajajo na odcepih od dvižnikov, označene odklopne naprave, skupne (skupne hiša) merilne naprave za hladno in toplo vodo, prve zaporne in regulacijske ventile na izhodih znotraj stanovanjske napeljave iz dvižnih vodov, pa tudi mehansko, električno, sanitarno-tehnično in drugo opremo, ki se nahaja na teh omrežjih, in- hišni ogrevalni sistem, sestavljen iz dvižnih voda, grelnih elementov, regulacijskih in zapornih ventilov, naprav za skupno (splošno) merjenje toplotne energije, pa tudi druge opreme, ki se nahaja na teh omrežjih, notranji sistem za oskrbo z električno energijo, sestavljen iz vhodnih omaric, vhodno-distribucijske naprave, oprema za zaščito, nadzor in upravljanje, kolektivni (generalni) števci električne energije, talne plošče kov in omare, svetlobne inštalacije javnih prostorov, elektro inštalacije sistemov za odvod dima, avtomatski požarni alarmni sistemi za interne protipožarne vodovodne sisteme, tovorna, potniška in požarna dvigala, avtomatske zaklepne naprave za vrata stanovanjske hiše, omrežja (kabli ) od zunanje meje, določene v skladu z 8. točko tega pravilnika, do individualnih, splošnih (stanovanjskih) števcev električne energije in druge električne opreme, ki se nahaja na teh omrežjih.
3. V 8. točki omenjene uredbe je določeno, da je zunanja meja elektroenergetskih, toplotnih, vodovodnih in kanalizacijskih omrežij, informacijskih in telekomunikacijskih omrežij (vključno z omrežji žično radiodifuzijo, kabelsko televizijo, optičnimi omrežji, telefonskimi vodovi in drugimi podobnimi omrežji). ), ki so del skupnega premoženja, če ni drugače določeno z zakonodajo Ruske federacije, je zunanja meja stene stanovanjske hiše in meja operativne odgovornosti ob prisotnosti skupne (skupne hiše) merjenja naprava ustreznega komunalnega vira, razen če ni drugače določeno s sporazumom med lastniki prostorov z izvajalcem komunalnih storitev ali z organizacijo za dobavo virov, je stičišče skupne (skupne hiše) merilne naprave z ustreznim inženirskim omrežjem, ki je del stanovanjsko stavbo.
Hkrati v pod. 2. točka »G« iste uredbe določa, da so skupna lastnina večstanovanjske stavbe predmeti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju večstanovanjske stavbe, vključno s transformatorskimi postajami, toplotnimi točkami za oskrbo ene večstanovanjske stavbe, skupnimi parkirišči, garaže, otroška in športna igrišča, ki se nahajajo v mejah zemljiške parcele, na kateri se nahaja stanovanjska hiša. Ti objekti se nahajajo na lokalnem območju, t.j. na neki oddaljenosti od doma.
Zakonodajalec je ugotovil, da je sosednje ozemlje del skupnega premoženja, zato skupna lastnina vključuje objekte, ki se nahajajo na tem ozemlju in so namenjeni hiši. Če pa so transformatorske postaje, toplotne točke, namenjene servisiranju ene večstanovanjske stavbe, del skupne lastnine, potem so tudi omrežja za oskrbo z električno energijo in toploto, ki prihajajo iz teh objektov, del skupne lastnine, kljub dejstvu, da se nahajajo na daljavo. od zunanje stene doma.
Posledično so omrežja elektrike, toplote, oskrbe z vodo in kanalizacijo, informacijsko-telekomunikacijskih omrežij, ki so v skupni lasti lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši in so oddaljena od zidu hiše, vključena v skupno lastnino. , ne glede na dogovor z izvajalcem komunalnih storitev. In ker se zemljišče nahaja v skupni lasti stanovanjske hiše, je treba v skupno lastnino vključiti tudi inženirske komunikacije. Stanovanjski zakonik Ruske federacije ne predvideva drugih možnosti.
4. V sestavo skupnega premoženja v večstanovanjski hiši je vključena tudi zemljiška parcela, na kateri se nahaja omenjeni objekt, z elementi ureditve in izboljšanja. Vendar pa meje zemljišč, na katerih se nahajajo stanovanjske stavbe, niso v vseh primerih določene.
V odstavku 2 čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije je navedeno, da so v obstoječem razvoju zemljišča, na katerih so objekti, ki so del skupne lastnine stanovanjske hiše, stanovanjskih stavb in drugih objektov, predvidena kot skupna lastnina v skupni lastnini Ruske federacije. skupna lastnina lastnikov stanovanj na način in pod pogoji, ki jih določa stanovanjska zakonodaja.
Po drugi strani pa v čl. 16 Uvodnega zakona v Stanovanjski zakonik Ruske federacije je določeno, da je v obstoječem razvoju naselij zemljišče, na katerem se nahajajo stanovanjska hiša in drugi nepremičninski objekti, ki so del takšne hiše, skupna. skupna lastnina lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši.
Zemljiška parcela, na kateri se nahajajo stanovanjska stavba in drugi nepremičninski objekti, ki so del takšne hiše, ki je nastala pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in za katero je bila opravljena državna katastrska registracija, se prenese brezplačno v skupno skupno last lastnikov prostorov v stanovanjski hiši.
Torej, če so bile v času, ko je začel veljati ZK RF, določene meje zemljiške parcele, na kateri se nahajajo stanovanjska stavba in druge nepremičnine, vključene v takšno hišo, in je bil opravljen katastrski vpis, potem je to zemljišče parcela se brezplačno prenese v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi od začetka veljavnosti LC RF.
V primeru, da meje zemljiške parcele niso določene, ima vsak lastnik prostorov v stanovanjski hiši pravico, da se obrne na državne organe ali lokalne organe z vlogo za določitev meja zemljišča, na katerem je stanovanje. stavba se nahaja. Zemljiška parcela se brezplačno prenese v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi od trenutka, ko se izvede državni katastrski vpis te zemljiške parcele, na kateri je stanovanjska hiša in druge nepremičnine, ki so vključene v to hiša se nahajajo.
Zemljiška parcela se od trenutka registracije pojavi kot objekt, vključena je v skupno lastnino stanovanjske stavbe in ob nastanku.
Novozgrajene ali rekonstruirane večstanovanjske stavbe in druge nepremičnine, ki so del takšnih hiš, se po uvedbi stanovanjskega zakonika Ruske federacije sprejmejo v obratovanje šele ob oblikovanju zemljiških parcel, na katerih se nahajajo takšne stanovanjske stavbe. V tem primeru je zemljišče takoj vključeno v skupno lastnino stanovanjske stavbe.
Če se stanovanjska hiša začne obratovati eno za drugo, se lastninske pravice na zemljiški parceli vključijo v stanovanjsko stavbo in se prenesejo v skupno skupno last lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi od trenutka, ko je prva faza stanovanjska hiša se preda v obratovanje, če zemljišče ni oblikovano ob uvedbi prve faze tik pod obstoječo stavbo. To je posledica dejstva, da v obstoječem razvoju (in prva faza hiše je že obstoječi razvoj) zemljišče ob nastanku zemljiške parcele postane last lastnikov prostorov stanovanjske hiše in lastnik prostorov v stanovanjski hiši pridobi delež v lastništvu skupnega premoženja, ki vključuje in zemljiško parcelo.
Zemljiški zakonik Ruske federacije (2. del, 36. člen), Stanovanjski zakonik Ruske federacije (36. člen), Uvodni zakon v Stanovanjski zakonik Ruske federacije (16. člen) določa, da lastniki prostori v stanovanjski hiši ne morejo imeti drugih pravic na zemljiški parceli, razen lastninske ...
5. V členu 7 Odloka vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491 "O odobritvi Pravil za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši in popravilo skupnega premoženja v stanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) s prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje "ugotovljeno je, da državni organi in organi lokalne samouprave zagotavljajo državni katastrski vpis zemljiških parcel, na katerih se nahajajo večstanovanjske stavbe, brez zaračunavanja lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. dom. .
Tako je bila ustanovljena obveznost organov lokalne samouprave in državnih organov, da oblikujejo zemljišča, na katerih se nahajajo stanovanjske hiše.
6. Zemljiške parcele, na katerih se nahajajo stanovanjske hiše, niso namenjene le za uporabo lastnikov prostorov v teh stavbah, temveč tudi za uporabo številnih drugih oseb. V zvezi s tem lahko vsaka ograja ali gradnja zemljiške parcele, ki ovira prehod ali prehod, praviloma povzroči kršitev pravic državljanov in pravnih oseb. Na teh lokacijah so lahko dovozi, igrišča, nizi zelenih površin, drugi objekti, namenjeni uporabi neomejenega kroga ljudi. V takih primerih se lahko te zemljiške parcele obremenijo s pravico omejene rabe drugih oseb (služnost).
Obremenitve, ki so obstajale pred uveljavitvijo LC RF, ne prenehajo s prenosom lastništva zemljiške parcele. Če je obremenitev ugotovljena po uveljavitvi tega zakonika, se takšna obremenitev zemljiške parcele ugotovi s sporazumom med osebo, ki zahteva vzpostavitev takšne obremenitve zemljiške parcele, in lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi.
Če se stranki ne dogovorita o obremenitvi zemljiške parcele z novo služnostno pravico, se lahko spor o njeni ustanovitvi oziroma pogojih obremenitve s pravico omejene uporabe reši na sodišču.
7. Skupna lastnina v večstanovanjski stavbi je v skupni delniški lasti lastnikov stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov (v nadaljnjem besedilu: lastniki prostorov) te hiše, lastnikov stanovanj.
V strukturi stanovanjske hiše ločimo dva dela, od katerih sta eden stanovanjski in nestanovanjski prostor v lasti občanov, pravnih oseb ali javnih oseb, drugi del stanovanjske stavbe - skupna lastnina pa je v skupni skupni lastnini. lastništvo lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši. Prostori v stanovanjski hiši so v lasti. Lastništvo in druge lastninske pravice na prostorih v stanovanjski hiši so predmet državne registracije v primerih, ki jih določa zvezna zakonodaja. Skupno premoženje v stanovanjski hiši je enoten nedeljiv objekt in je v skupni delniški lasti. Opozoriti je treba, da lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi niso lastniki kleti, podstrešja, opreme, zemljišča in drugih predmetov posebej. So lastniki skupnega premoženja kot enotnega nedeljivega premoženja. V tem primeru je predmet lastnine skupna lastnina kot samostojen objekt.
Iz navedenega lahko sklepamo, da stanovanjska hiša kot enoten kompleks nepremičnin ne more biti samostojen lastninski predmet (kot druge lastninske pravice), saj so predmet lastnine stanovanjski prostori v njej, ostalo (skupno premoženje) je v skupni lastnini lastnikov stanovanjskih prostorov. Delež v skupni lastnini skupnega premoženja lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi nastane po zakonu ob nastanku lastninske pravice na prostorih, ki so jih pridobili v stavbi.
8. Skupno premoženje v stanovanjski hiši ni predmet odtujitve. V civilnem prometu ne sodeluje kot samostojen objekt. Prav tako ločeni deli skupnega premoženja niso predmet odtujitve. Niso samostojni predmeti lastninske pravice ali drugih lastninskih pravic.
Zaradi prenove se lahko prostorom dodajo nekateri deli skupne lastnine. Na primer, del podstrešnega prostora je mogoče pritrditi na bivalni prostor, zaradi česar se bivalni prostor poveča. Tovrstno dejanje je mogoče izvesti z rekonstrukcijo prostorov in dela skupnega premoženja. Kot rezultat rekonstrukcije se pojavi nov objekt - stanovanje z večjo površino, medtem ko se površina podstrešnega prostora zmanjša. Ker se taka rekonstrukcija izvaja v zvezi s skupnim premoženjem v stanovanjski hiši, je potrebno soglasje drugih lastnikov prostorov. Tako soglasje je mogoče pridobiti na način, ki ga predpisuje čl. - (glej komentar k navedenim člankom). Po pridobitvi soglasja lastnikov prostorov se lahko rekonstrukcija izvede v skladu z zahtevami tega kodeksa in zakonodaje Ruske federacije o urbanističnem načrtovanju.
9. Po odločitvi lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši je mogoče nekatere predmete skupne lastnine prenesti v uporabo tretjim osebam. Takšen sklep se praviloma sprejme na skupščini na način, ki ga predpisuje čl. - 48 LCD RF (glej komentar k tem člankom). Lahko pa se s sklepom skupščine pooblasti društvo lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga, da del skupnega premoženja prenese v uporabo.
Zaradi funkcionalnih lastnosti vseh predmetov skupne lastnine ni mogoče prenesti na druge osebe niti v uporabo. Med tovrstne objekte skupne lastnine sodijo medstanovanjske stopnice, stopnišča, dvigala, dvigalni in drugi jaški, hodniki, nosilne in ograjene nenosilne konstrukcije, strojna, električna, vodovodna in druga oprema, vsi odseki dovoznih poti, pešce poti in drugi predmeti, prenos v uporabo, ki onemogoča uveljavljanje pravic lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
Predmeti skupne lastnine, katerih uporaba ne bo povzročila kršitve pravic lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, se lahko prenesejo v uporabo fizičnim ali pravnim osebam (na primer klet). Vendar kleti, tako kot katerega koli drugega dela skupne lastnine, ni mogoče izpostaviti kot samostojnega lastninskega objekta.
V zvezi z delom skupne lastnine je nemogoče narediti tehnične evidence in ji dodeliti katastrsko številko, izvesti državno registracijo lastninskih pravic. Vsa ta dejanja so nemogoča zaradi dejstva, da je skupna lastnina nedeljiv premoženjski kompleks. Posledično transakcija z delom skupne lastnine kot z nepremičnino ni mogoča, saj tak samostojni objekt ne obstaja. Prenos v uporabo katerega koli dela skupnega premoženja je treba izvesti v skladu s predpisi za transakcije s premičninami.
Prenos predmetov skupne lastnine v stanovanjski hiši v uporabo opravijo lastniki prostorov.
Če v večstanovanjski hiši ni lastniške družbene skupnosti, so stranke pogodbe o prenosu dela skupnega premoženja v uporabo lastniki prostorov v večstanovanjski stavbi. Pogodbo lahko podpiše eden od lastnikov, če ga za to pooblasti skupščina lastnikov. Če je v večstanovanjski hiši ustanovljeno združenje lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga, potem družba ali zadruga nastopa kot stranka pogodbe o prenosu dela skupnega premoženja v uporabo. V tem primeru partnerstvo ali zadruga deluje v svojem imenu, vendar v interesu lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi.
10. V primeru uničenja ali rušenja stanovanjske hiše ostane zemljišče v skupni delniški lasti lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši, ki se je prej nahajala na tej parceli. Lastniški deleži na zemljiškem zemljišču udeležencev v skupni lastnini ostajajo enaki kot v skupnem premoženju v stanovanjski hiši.
Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem iz 6. dela komentiranega člena 36 LC Rusije v skladu s civilnim pravom.
Vendar so lastniki takšne zemljiške parcele pri razpolaganju s tem zemljiščem bistveno omejeni (glej komentar k temu članku).
