Predpisi za zagotavljanje stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu: razlogi in normativi. Pravilnik o zagotavljanju občinskih stanovanjskih prostorov po socialni najemni pogodbi in pogoji za uporabo površine

Stanovanja za najem so še vedno priljubljena med državljani. Po prejemu socialnih stanovanj se lahko številni državljani v prihodnosti zaprosijo za njihovo privatizacijo, zaradi česar je tak posel zelo mamljiv. Razmislimo, kaj je najem socialnih stanovanj in kateri dokumenti so potrebni za dokončanje te transakcije.

Dragi bralci! Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven.

Če želite vedeti kako natančno rešiti vaš problem - kontaktirajte spletni obrazec za svetovalca na desni ali pokličite na spodnje telefone. Hitro in brezplačno!

Kaj so socialna stanovanja?

Socialna najemnina je posel, s katerim državljani prejmejo stanovanja, hiše in druge bivalne prostore v uporabo pod posebnimi prednostnimi pogoji.

Postopek zagotavljanja in uporabe takega stanovanja ureja stanovanjska zakonodaja, in sicer poglavja 7 in 8 LC RF.

Posameznike, ki jim je na voljo socialna stanovanja, določata lokalni in zvezni zakon.

Če odločitev o dodelitvi stanovanj pride s strani zveznih organov, bodo stanovanja dodeljena iz rezerv državnega sklada, in če je odločitev sprejela občina, bo dodelila nepremičnine.

Določitev poteka po prednostnem vrstnem redu – državljani, ki izpolnjujejo postavljena merila, oddajo dokumente, se prijavijo za posebno registracijo in čakajo na vrsto.

Pomembna točka pri podpisu pogodbe o socialnem najemu je, da se prejeto stanovanje lahko privatizira na splošni podlagi.

Privatizacija stanovanja po socialni najemni pogodbi bo najemniku omogočila pridobitev več pravic do nepremičnine – za njeno prodajo, zamenjavo, darovanje, najem ipd.

Roki za privatizacijo se ves čas podaljšujejo, tako da imajo najemniki socialnih stanovanj še vedno možnost, da na njih izdajo polno lastninsko pravico.

Morda vas bo zanimal članek o tem, kako pravilno najeti stanovanje, da ne bi bili prevarani, o tem lahko preberete.

Komu je na voljo bivalni prostor?

Do takega stanovanja so upravičeni revni državljani, za katere je uradno ugotovljeno, da potrebujejo stanovanje. Za to morajo obstajati naslednji razlogi:

• Državljani in njihovi družinski člani niso socialni najemniki;
• Državljani sodijo med najemnike socialnih stanovanj (ali so njihovi družinski člani), vendar so stanovanja, ki jih imajo, manjša od uveljavljene norme;
• Živijo v stanovanjskih prostorih, ki ne izpolnjujejo uveljavljenih zahtev.

1. Otroci, ki so sirote ali ostali brez starševskega varstva;
2. Osebe, ki trpijo za hudimi oblikami kroničnih bolezni(njihov seznam je določen z zakonom);
3. Osebe, ki živijo v prostorih, ki so priznani kot neprimerni za nadaljnjo uporabo in niso predmet popravil.

Pravico do stanovanja iz državnega sklada imajo tudi naslednje kategorije državljanov, ki jih določajo posebni zvezni zakoni:

• Invalidi I. in II. skupine;
• Osebe, ki so postale invalidi v zvezi z odpravo posledic nesreče v Černobilu;
• Veterani Velike domovinske vojne;
• Žrtve nesreč in naravnih nesreč, ki so izgubile svoje domove;
• Vojaki, poškodovani zaradi poklicnih dejavnosti.

Kam se obrniti na sklenitev pogodbe?

Za vpis v socialno stanovanje morajo državljani iz naštetih kategorij pri ustreznem državnem organu oddati vlogo in dokumente, ki potrjujejo njihovo premoženjsko stanje.

Vse storitve v zvezi s sklenitvijo družbene najemne pogodbe za stanovanjske prostore so brezplačne, rok izvajanja pa ne sme biti daljši od enega meseca.

Za sklenitev pogodbe se morate obrniti na upravo občine... Predložiti morate dokumente:

1. O sestavi družine(kopije potnih listov, rojstnih listov, poročnih listov itd.);
2. Odločba občine o dodelitvi stanovanj;
3. Sklep o rušenju stavbe ali prenosu v nestanovanjski sklad, o priznanju nujnega itd.;
4. Izpisek iz hišne knjige na kraju registracije vseh družinskih članov;
5. Izpisek o stanju finančnega osebnega računa;
6. Potrdila Rosreestra o odsotnosti vseh družinskih članov v lasti stanovanjskih prostorov.

Po predaji dokumentov boste prejeli potrdilo o prejemu in določili dan za podpis pogodbe.

Če želite izvedeti, ali je možno osebo odpustiti iz stanovanja brez njegove privolitve, vam svetujemo, da preberete.

Socialna pogodba o zaposlitvi

Ločeno premoženje mora biti predmet pogodbe- skupnih prostorov ali neizoliranih prostorov ni mogoče dati v socialno najemnino.

Stanovanjski prostori vključujejo (16. člen KS):

• Stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;
• Stanovanje, del stanovanja;
• soba.

Lastnik stanovanja ga v skladu z najemno pogodbo odda drugi osebi v začasno uporabo in za plačilo. Stranke pogodbe v tem primeru so:

1. Lastnik nepremičnine je lastnik nepremičnine. Pri socialnih stanovanjih je to ustrezen državni oziroma občinski stanovanjski fond.
2. Najemnik je državljan, ki bo nepremičnino uporabljal in jo plačal.

Za socialno pogodbo o zaposlitvi je predvidena jasna navedba predmeta posla... To pomeni, da mora dokument navesti:

• Kakšno stanovanje se daje v najem - hiša, stanovanje ali njihov delež;
• Velikost ohišja, njegova lokacija (naslov, nadstropje);
• Opis prostorov, pa tudi nepremičnine, ki je v njem itd.

Pogodba o socialni zaposlitvi je za nedoločen čas, t.j. se sklene brez določitve njegove veljavnosti (člen 60 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).

Vendar se v nekaterih primerih lahko prekine prej. Razlogi za to so neposredno odvisni od tega, kdo je pobudnik odpovedi pogodbe.

Pravice in obveznosti strank po pogodbi

Kot pri sklenitvi katerega koli drugega posla, socialna pogodba o zaposlitvi predvideva nastanek določenih pravic in obveznosti za njene stranke.

Za delodajalca

Urejeno v skladu s členom 67 LC RF.

dolžnosti:

• Uporaba stanovanja za predvideni namen in le v obsegu, ki ga dovoljuje zakon;
• Zagotavljanje varnosti najetih prostorov, pa tudi premoženja, ki je v njem;
• Vzdrževanje stanovanja v dobrem stanju;
• Izvajanje tekočih popravil v stanovanjskem naselju;
• Plačilo uporabe prostorov - pravočasno in v celoti.

O spremembah, ki se lahko pojavijo pri najemniku stanovanja, je treba obvestiti najemodajalca, to lahko postane razlog za spremembo pogojev in razlogov, na podlagi katerih se mu daje stanovanje za socialno najemnino.

pravice:

1. Oddati prejete prostore v najem tretjim državljanom (podnajem);
2. Vsaditi v stanovanja drugih oseb;
3. Zahtevati od najemodajalca, da izpolni svoje obveznosti (zlasti to vključuje zagotavljanje komunalnih storitev, pa tudi remont prostorov);
4. Dovoliti začasno prebivanje v prostorih drugih ljudi;
5. Zamenjajte zasedeno stanovanje za drugo.

V primeru nepravilnega izpolnjevanja pogojev pogodbe s strani najemodajalca lahko najemnik zahteva znižanje zneska plačila za prostor ali povračilo stroškov in izgub.

Za najemodajalca

Urejeno s členom 65 LC RF.

dolžnosti:

• Prenos prostorov na najemnika, ki do njega nima pravic drugih oseb;
• Zagotavljanje komunalnih storitev ustrezne kakovosti;
• remont;
• Sodelovanje pri ukrepih za zagotavljanje ustreznega stanja bivalnih prostorov in hiše, v kateri se nahaja.

pravice:

1. Prejmite od najemnika plačilo za stanovanje, dano v najem;
2. Od najemnika zahtevajte plačilo komunalnih računov.

Najemodajalec lahko od najemnika zahteva odškodnino za škodo na lastnini, v nekaterih primerih pa tudi odpoved pogodbe.

Poleg tega lahko stanovanjska zakonodaja in sama socialna pogodba o zaposlitvi za obe stranki v poslu določata druge pravice in obveznosti, ki izhajajo tako za najemnika kot najemodajalca.

Preberite članek o tem, kako deložirati osebo iz stanovanja.

Algoritem dejanj, ki jih morate opraviti, da bi dobili stanovanje po socialni najemni pogodbi

1. Registracija državljana na posebnem stanovanjskem računu kot revna oseba ali oseba, ki potrebuje stanovanje.
2. Pridobitev pozitivne odločitve vladne agencije o zagotavljanju ustreznega stanovanja. Izda se v pisni obliki in je podlaga za nadaljnjo sklenitev pogodbe.
3. Zbiranje in predložitev potrebnih dokumentov.
4. Podpis pogodbe.
5. Prijava v stanovanje(podlaga za to je podpisana pogodba).

Stanovanje, ki je državljanom zagotovljeno po pogodbi o socialnem najemu, mora biti v naselju, v katerem prebiva.

Pristojbina za pogodbo

Skupaj je plačilo za socialna stanovanja sestavljeno iz naslednjih elementov:

• Najem po dogovoru. V večini primerov so državljani, s katerimi je sklenjena socialna pogodba o zaposlitvi, revni, zato so oproščeni potrebe po takem plačilu.
• uporablja najemnik. V skladu s pogodbo ta obveznost v celoti nosi najemnik. Višina plačila se določi bodisi na podlagi podatkov iz merilnih naprav bodisi z uporabo standardov in indikatorjev, določenih za vsako vrsto opravljene storitve.
• Plačila za plačilo storitev vzdrževanja in popravila stanovanjskih prostorov... To vključuje plačilo storitev družb za upravljanje in kritje stroškov, potrebnih za izvedbo popravil. Posebno velikost določijo lokalne oblasti in je odvisna od številnih dejavnikov: stanovanjske površine, stopnje izboljšanja doma, njegove lokacije itd.

Prejem socialnih stanovanj je dobra alternativa za državljane, ki živijo v neugodnih razmerah ali nimajo možnosti kupiti lastnega stanovanja ali hiše.

V skladu s socialno najemno pogodbo se stanovanja zagotavljajo neomejeno in v zneskih, ki niso nižji od uveljavljenih standardov. Praviloma je edina finančna odgovornost najemnika v tem primeru plačilo komunalnih storitev in vzdrževanja v prostorih.

Če vam zavrnejo socialno pogodbo o zaposlitvi. Vabimo vas k ogledu videa.

Zagotavljanje stanovanj po pogodbi o socialnem najemu je danes ena najbolj perečih tem na področju stanovanjskega prava. To vprašanje ureja Stanovanjski zakonik Ruske federacije. Temi je posvečen ločen članek vira prava 49, ki razkriva vse pravne nianse zagotavljanja stanovanj ruskim državljanom.

Komercialni najem državnih in občinskih stanovanj

Pridobivanje stanovanja za socialno najemnino je eden najbolj kontroverznih problemov našega časa, v katerem se trudijo ugotoviti vsi pravniki. To je posledica samega postopka zagotavljanja socialnih stanovanj.

Če se obrnemo na člen Stanovanjskega zakonika, potem lahko razumemo, da so lahko predmet družbene najemne pogodbe le stanovanjski prostori, ki so v državni ali občinski lasti.

Stanovanja iz stanovanjskega fonda, ki so v resorju države oziroma občine, se občanom dajejo le ob upoštevanju njihove končne namembnosti.

Zlasti socialno najemanje pomeni zagotavljanje prostorov ne le za stanovanjsko, ampak tudi za poslovno rabo.

Komercialni najem socialnih stanovanj vključuje pripravo pogodbe. Sklene se med dvema strankama: najemodajalcem, v vlogi katerega je lahko fizična oseba ali javna oseba (na primer občina), in delodajalcem. Za sklenitev poslovnega najema mora biti izpolnjen glavni pogoj: izražanje volje strank mora biti popolnoma svobodno. Za razliko od socialnega najema, komercialni najem ne pomeni, da pogodbene stranke izpolnjujejo določene pogoje za zagotavljanje takšnih predmetov v uporabo, ki jih predpisuje ruska zakonodaja.

Pridobitev stanovanja po pogodbi o socialni najemnini za komercialne namene ni v nasprotju s "črko" zakona. Ta sprememba je dovoljena v skladu s čl. 19 LCD RF. Če pa analiziramo kodificiran pravni vir, lahko sklepamo, da predstavitev stanovanj za državljane iz državnega ali občinskega stanovanjskega sklada ne bi smela potekati v komercialne namene, ki pomenijo dobiček.
Takšni koliziji ruske zakonodaje omogočajo govoriti o njeni nepopolnosti, ki jo je treba odpraviti v najkrajšem možnem času.

Kako do stanovanja po pogodbi o socialni najemnini

Posebno pogosto se postavlja vprašanje, kako do stanovanja po socialni najemni pogodbi z nadaljnjo pravico do lastninjenja. Zakon določa, da so do takšnega posla z državo upravičene le določene kategorije državljanov, ki lahko izpolnijo temeljne pogoje za zaposlitev.

Prvič, zagotavljanje javnih stanovanj po najemni pogodbi z možnostjo privatizacije v prihodnosti lahko izvajajo samo naslednje kategorije državljanov:

• revne družine;
• osebe, ki nimajo lastnega premoženja, vendar ne uporabljajo socialnih stanovanj;
• tujci ali osebe brez določenega državljanstva, ki je potrjeno z mednarodno pogodbo;
• druge kategorije državljanov.

Drugič, stanovanje je mogoče pridobiti po najemni pogodbi le po načelu, prvi pride, prvi melje, kot je navedeno v členu LC RF. 57. Podoben prednostni vrstni red nastane od trenutka, ko so državljani prijavljeni pri državnem ali občinskem organu, ki je pristojen za zagotavljanje stanovanj za socialno najemnino.

• državljani, katerih življenjski pogoji ne ustrezajo standardom, zlasti če je stavba priznana kot zasilna, zaradi česar je nemogoče njeno popravilo ali obnovo;
• sirote in otroci, ki so ostali brez starševskega varstva;
• državljani Ruske federacije, ki trpijo za resnimi boleznimi, katerih seznam je določen v zakonu, zlasti v Resoluciji vlade Ruske federacije;
• invalidi I ali II nedelovne skupine, pa tudi osebe, ki so postale invalidi zaradi odprave posledic v jedrski elektrarni Černobil;
• vojaško osebje, ki je pri opravljanju poklicnih nalog prejelo hude poškodbe, ki so povzročile invalidnost;
• veterani druge svetovne vojne;
• državljani, ki so priznani kot žrtve naravnih nesreč in nesreč, ki jih povzroči človek.

Za pridobitev stanovanja po najemni pogodbi od države je treba upoštevati naslednji postopek:

• Registrirajte se pri občinskem ali državnem organu ob upoštevanju zakonskih predpisov.
• Predložite dokumente, ki so potrebni za potrditev statusa družine z nizkimi dohodki, invalidnosti itd. Kateri dokumenti so za to potrebni za skladnost s pravnim redom, lahko izveste na oddelku za stanovanja.
• Počakajte, da pride na vrsto, da revni družini zagotovite stanovanje, nato pa ponovno zberite dokumente, ki državljane priznavajo kot potrebni, in jih oddajte v regionalni stanovanjski sklad.

Hkrati je treba spomniti, da zakon kategorično prepoveduje izvajanje kakršnih koli dejanj, ki povzročajo poslabšanje življenjskih razmer v določeni sobi, da bi pridobili stanovanje po pogodbi o socialnem najemu z nadaljnjo pravico do privatizacije državne lastnine. Predložitev potrdila pristojnih organov o namerno poslabšanju stanovanjskih razmer je podlaga za zavrnitev dodelitve stanovanja za socialno najemnino tudi revni družini z majhnimi otroki.

Zagotavljanje stanovanj za revne in druge državljane

Garancije za zagotavljanje stanovanj za revno družino in druge kategorije državljanov so določene v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije. Zakon navaja, da se stanovanja dodelijo po družbeni pogodbi, kdor prej pride, prvi dobi. Hkrati imajo družine in posamezniki, ki so prepoznani kot potrebni, v prihodnje pravico do lastninjenja občinskega stanovanja.

Sprva je najemna stanovanja zagotovljena družini z nizkimi dohodki, ki potrebuje stanovanjske pogoje za normalno življenje in vzgojo mlajše generacije. Hkrati pa je z regionalnim zakonom, sprejetim v določenem sestavnem subjektu Ruske federacije, določeno, katere družine bodo najprej priznane kot revne.

Zakon Ruske federacije določa, da se za zagotavljanje stanovanja v najem revni družini ali drugi kategoriji revnih državljanov, ki imajo mnenje, plača določena pristojbina. Z drugimi besedami, pristojbina je finančna transakcija med pogodbenima strankama, ki jo določa zakonodaja.

Pristojbina je komercialni prispevek, ki se pošlje v blagajno pooblaščenega organa. V večini primerov se taksa knjiži na račun občine.

Poleg tega pogodba, sklenjena med strankama v poslu, pomeni, da delodajalec zaračunava komunalne storitve, ki jih uporabljajo vsi družinski člani. Toda tudi kljub temu bo plačilo za bivalni prostor za družino, prejeto v socialni najem, veliko nižje od plačila za najeto stanovanje zasebnikov ali pravnih oseb.

Plačilo in njegova velikost za družine z nizkimi dohodki in kategorije posameznikov v stiski se določijo z dokumenti, ki potrjujejo transakcijo socialnega najema. Hkrati normativi finančnih odhodkov ne smejo presegati kazalnikov, ki jih je zakonodajalec določil 1. marca 2015. Poleg tega se pristojbina ne more povečati pogosteje kot enkrat na tri leta.

Zakon določa možnost, da državljani, ki potrebujejo stanovanje, privatizirajo prostore, namenjene socialni najemnini. Za to so potrebni naslednji dokumenti:

• sklenjena pogodba o najemu socialnega stanovanja s pooblaščenim organom;
• izpisek, ki je bil prejet iz odredbe o dodelitvi stanovanjskega prostora;
• tehnični potni list z razlago;
• osebni dokumenti vsakega od delodajalcev;
• dokumenti, ki potrjujejo zakonski status delodajalca;
• pisna vloga za privatizacijo stanovanja;
• dokumenti, ki potrjujejo soglasje vseh najemnikov za privatizacijo bivalnega prostora.

Poleg tega je treba upoštevati druge zakonske predpise. Še posebej:

• Najemnik mora v tej sobi živeti vsaj 5-10 let. Natančen časovni okvir je določen s programom socialnega zaposlovanja posamezne regije, pa tudi s pravno podpisano pogodbo.
• Za socialno zaposlovanje je treba zagotoviti pravočasno plačilo, ki ga določa zakon. V večini primerov je treba plačilo plačati v blagajno do 10. dne vsakega meseca.
• Stanovanja, ki so predmet privatizacije, morajo biti vzdrževana v sprejemljivem stanju.

Tako lahko privatizacijo socialnih stanovanj izvajajo le tisti državljani, ki spoštujejo normative lastništva in uporabe takih stanovanj.

Razlogi za priznanje državljanov kot revnih

Ker program socialnega varstva državljanov predvideva prednostno pomoč pri zagotavljanju stanovanj revnim, zakon določa jasen postopek za njihovo priznanje.

Razlogi za priznanje državljanov kot revnih so oblikovani v čl. 51 LCD RF. Poleg tega je postopek za priznanje dopolnjen z regionalnimi zakoni, ki veljajo za določeno regijo.

Postopek priznanja v večini primerov poteka ob upoštevanju dohodkov državljanov, katerih norme se razlikujejo glede na predmet bivanja. Pri tem se upoštevajo življenjski stroški.

Poleg tega je postopek za priznanje državljanov kot revnih odvisen tudi od vrednosti in površine premoženja v lasti subjektov pravnih razmerij. Če pooblaščeni organ ugotovi, da površina stanovanjskih nepremičnin za vsako osebo presega zahtevani standard, se postopek priznanja lahko zaključi.

Tako je zagotavljanje stanovanj po socialni najemni pogodbi možno le, če je opravljen postopek za priznanje državljanov, ki potrebujejo boljše stanovanjske razmere.

Vprašanje odgovor

Brezplačno spletno pravno svetovanje o socialni pogodbi o zaposlitvi

Vprašaj odvetnika

Socialna najemnina stanovanja

Tudi revni so bili prepoznani kot tisti, ki so potrebovali stanovanje. In invalidni otrok s kronično boleznijo ima pravico do prednostnega stanovanja. Moji naslednji koraki? Kam se obrniti? Kaj naj naredim? Hvala!

Irina 3/04/2019 15:33

Dubrovina Svetlana Borisovna 14.03.2019 09:28

Postavite dodatno vprašanje

Se strinjam s kolegom.

Zakharova Elena Aleksandrovna 15.03.2019 10:00

Postavite dodatno vprašanje

Prav tako vam bodo koristni naslednji članki.

• Uporaba stanovanja po najemni pogodbi za stanovanjski fond socialne rabe
• Deložacija iz stanovanj, zagotovljenih po pogodbi o socialni rabi
• Odpoved pogodbe o najemu specializiranih stanovanjskih prostorov
• Najemodajalec po najemnih pogodbah stanovanjskega sklada socialne rabe
• Postopek za zagotavljanje drugih stanovanj v zvezi s potrebo po izpraznitvi najetega
• Pogoji, pod katerimi zamenjava stanovanja med najemniki po pogodbah o socialnem najemu ni dovoljena
• Upoštevanje legitimnih interesov državljanov pri zagotavljanju stanovanj po pogodbah o socialni najemnini
• Zagotavljanje stanovanj po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov za družbeno rabo
• Pravice in obveznosti strank najemne pogodbe stanovanjskega sklada družbene rabe
• Trajanje najemne pogodbe stanovanjskega sklada socialne rabe
• Pravice in obveznosti družinskih članov najemnika stanovanja po najemni pogodbi stanovanjskega sklada socialne rabe
• Registracija najemodajalca vlog za zagotavljanje stanovanj na podlagi najemnih pogodb za stanovanjski fond socialne rabe
• Izselitev najemnika in njegovih družinskih članov iz stanovanja brez zagotovitve drugega stanovanja
• Najemnikova pravica do sklenitve najemne pogodbe za stanovanjski fond družbene rabe za novo obdobje
• Zagotavljanje drugih udobnih stanovanj po pogodbi o socialni najemnini v zvezi z deložacijo
• Najemnik po pogodbi o najemu stanovanja stanovanjskega sklada socialne rabe
• Izselitev državljana iz prostorov z zagotovitvijo drugega stanovanja po najemni pogodbi družbenega tipa
• Najem stanovanja, zagotovljenega po pogodbi o socialni najemnini
• Obračunavanje državljanov, ki potrebujejo stanovanje po socialnih najemnih pogodbah
• Izselitev najemnika in njegove družine iz stanovanja z zagotovitvijo drugega stanovanja po pogodbi o socialni najemnini
• Predmet pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega sklada družbene rabe
• Obdržanje najemne pogodbe stanovanjskega sklada družbene rabe ob prenosu stanovanjske pravice ali spremembi najemodajalca
• Najemna pogodba za stanovanjske prostore stanovanjskega sklada družbene rabe
• Odpoved in odpoved družbene najemne pogodbe za stanovanjske prostore

Najemna pogodba za stanovanjske prostore je ena od možnosti za najemno razmerje. Pri najemu bivalnega prostora, ki je v posesti, mora ena od strank, ki jo zastopa najemodajalec, zagotoviti drugi prostor po najemni pogodbi za dogovorjeno vsoto za začasno bivanje v njem.

Dokumentacija je sestavljena v dveh izvodih. Prvi se izroči najemniku, drugi pa najemodajalcu. Včasih se najemna pogodba za stanovanjske prostore izpolni tretjič: ta kopija ostane pri tretji osebi, vključeni v transakcijo, ali pri notarju. Tako ima vsak od udeležencev kopijo dokumenta.

Obstaja več vrst najemnih pogodb za stanovanjske prostore - za do 12 mesecev in za več kot 12 mesecev. Pri registraciji prve možnosti je običajno navedeno 11 mesecev. V takem primeru najemna pogodba med posamezniki ni predmet državne registracije. V nasprotnem primeru ga je treba registrirati.

Prav zaradi tega večina lastnikov stanovanj in drugih nepremičnin uporablja kratkoročno obliko najemne pogodbe. Po 11 mesecih se pogodba bodisi podaljša ali ponovno izvrši, davčni urad pa o tem dogodku ne bo vedel ničesar.

Registracijo mora opraviti davčni urad ali regionalna vlada. Za registracijo sklenitve najemne pogodbe za stanovanjske prostore se morate obrniti na okrožno upravo, ki ji geografsko pripada najeti življenjski prostor.

Zahtevano je naslednje:

• osebni dokument;
• številka posameznega davčnega zavezanca;
• standardna pogodba o najemu stanovanjskih prostorov z vsemi potrebnimi dodatki;
• izvirni naslovni dokument;
• dvojniki navedene dokumentacije.

Najemnine

Obstajata dve možnosti za plačilo davkov na stanovanja, ki jih zagotavljajo socialne najemne pogodbe. Samostojni podjetnik posameznik ali kot posameznik mora plačati znesek v višini 13 % vseh sredstev, prejetih od najetih nepremičnin. Podrobnosti lahko razjasnite na davčnem uradu ali na spletni strani.

Med drugim morate vsako leto predložiti izjavo o prejetih dohodkih in plačati davek v določenih zneskih polnih stroškov za 12 mesecev od najetega bivalnega prostora.

Na primer, če prejemate 10.000 rubljev na mesec, bi morali plačati 15.600. Če je najemnik po najemni pogodbi pravna oseba, potem mora v skladu z veljavno zakonodajo sam izračunati 13% najemnine.

Kot samostojni podjetnik je postopek plačila naslednji:

• STS s stopnjo 6% skupnih stroškov + znesek zavarovalnih premij za vsako leto.
• Uporaba patenta davčnega sistema samostojnega podjetnika z uporabo poenostavljenega sistema plačila davka.

V tem primeru se cena patenta šteje glede na višino pričakovanega dobička, določenega z zakonodajo od dajanja predmeta v uporabo osebi, ki ga najame. Zneski se lahko razlikujejo od regije do regije. Na primer, ob sklenitvi pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov v letu 2017 bi bilo skupaj 1 milijon. Posledično je cena enaka 6% tega milijona, kar znaša 60.000 rubljev.

Vsak lastnik nepremičnine, ki jo oddaja v najem, želi minimalizirati ali se popolnoma izogniti plačilu davkov. In davčna služba se po drugi strani bori proti neplačnikom. Vendar pa obstaja več načinov, ki vam pomagajo zmanjšati davčni račun. Nekateri od njih:

• Trajanje pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov do enega leta ni oproščeno stroškov, čeprav transakcije ni treba registrirati. Toda teoretično lahko inšpektor predloži dokaze, da lastnik še vedno prejema sredstva, potem pa bo moral plačati ne le davke, ampak tudi globo. Znesek obdavčitve lahko plačate, recimo, v 2 ali 3 mesecih, stanovanjski prostor 11 pa oddate v najem, kot je zapisano v najemni pogodbi, transakcije ne boste mogli opraviti brezplačno, vendar boste s tem občutno prihranili.
• Druga možnost je, da v obrazcu najemne pogodbe navedete podcenjen strošek, vendar je to izjemno tvegano: formalna najemnina vam omogoča znižanje stroškov, če pa je najemnik nepošten, ne boste več mogli dokazati svoje resnice na sodišču.

Praksa kaže, da je davčni urad sposoben zaznati bivanje tretjih oseb v bivalnem prostoru. Vendar to ne dokazuje, da lastnik s prireditvijo služi denar. Recimo, da na ozemlju stanovanja živijo sorodniki ali prijatelji. Posledično v najemni pogodbi ni zagotavljanja stanovanjskih prostorov občanom, ker je bilo stanovanje dano v uporabo na osebno željo lastnika. Kaj storiti s svojo nepremičnino, je osebna izbira lastnika kvadratnih metrov.

Osredotočiti se je treba na dejstvo, da se neprijetne situacije pri pregledu dejansko pojavljajo zelo redko. Pogosto znajo tovrstne informacije posredovati sosedje ali najemniki, ki so se odselili, nezadovoljni z vedenjem lastnika. Ne smemo pozabiti, da se izogibanje plačilu davkov šteje za kršitev in predvideva upravno kazen.

Značilnosti pogodbenih razmerij

Zagotavljanje stanovanjskih prostorov po najemni pogodbi je možno le v razmerju med lastnikom in najemnikom. Če pa najemodajalec da dovoljenje, ima najemnik pravico prenesti stanovanje na tretjo osebo v uporabo. Ta postopek se imenuje podnajem. Najemnik je še vedno odgovoren za najem, saj podnajemnik ne pridobi samostojne pravice uporabe bivalnega prostora.

V primeru, ko najemnik stanovanje prenese na pravno osebo, se uporablja podnajemna pogodba.

Pogodbe o najemu stanovanj v Ruski federaciji lahko razdelimo na tri vrste:

• socialna najemna pogodba za stanovanjske prostore;
• specializirana pogodba o zaposlitvi;
• komercialna najemna pogodba za stanovanjske prostore.

Dokument je sporazumen, zavezuje obe strani in ima pogosto povračljivo osnovo. Zadnja točka je neobvezna, na primer za najemno pogodbo za občinsko stanovanje.

Obveznosti vpletenih strank

Najemnik je dolžan plačati znesek, določen v pogodbi za uporabo kvadratnih metrov, ob upoštevanju pogojev. Če je prišlo do okvare ali poškodbe v prostorih, jo mora odpraviti na lastne stroške. Prepovedano je spreminjati notranjost doma in izvajati preureditev brez vednosti lastnika.

Po izteku roka veljavnosti listine se nekdanji najemnik zaveže, da bo objekt izpraznil, pri čemer bo vse premoženje pustilo v obliki, kot je bilo v času posla. Če lastnik ni zadovoljen z opravljanjem dolžnosti s strani najemnika, je možna predčasna odpoved najemne pogodbe.

Pogodba o komercialnem najemu stanovanja je civilnopravna pogodba, po kateri se ena stranka (imenovana najemodajalec) zaveže drugi stranki (najemniku) dati stanovanje za plačilo v lastništvo in uporabo za bivanje v njem ( Umetnost.

671 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pri obravnavanju pogodbe o poslovnem najemu stanovanjskih prostorov je treba upoštevati, da so številne določbe podobne pogodbi o družbenem najemu stanovanjskega prostora. Tako je na primer konceptualni aparat glede komercialnega najema določen z normami LC RF, ki urejajo razmerja socialnega najema, in sicer pojmi "bivalni prostori", "vrste bivalnih prostorov" itd. Kljub temu obstajajo številne pomembne razlike.

Stranke pogodbe o poslovnem najemu stanovanjskih prostorov, kot je razvidno iz čl. 671 Civilnega zakonika Ruske federacije sta delodajalec in najemodajalec. Za razliko od družbene pogodbe o zaposlitvi najemodajalec ni Ruska federacija in sestavni subjekti Ruske federacije, temveč lastnik nepremičnine (državljan ali zasebna organizacija). V državi delodajalca so lahko kateri koli posamezni subjekti, za razliko od družbene pogodbe o zaposlitvi. Pravnim osebam, pa tudi po pogodbi o socialnem najemu, se stanovanjski prostori lahko zagotovijo v posest in (ali) uporabo na podlagi najemne pogodbe ali druge pogodbe. Vendar pa lahko pravna oseba uporablja stanovanjske prostore samo za prebivanje državljanov (2. del člena 671 Civilnega zakonika Ruske federacije). Civilni zakonik Ruske federacije na nov način opredeljuje krog oseb, ki imajo pravico do uporabe stanovanjskih prostorov. Skupaj z najemnikom po pogodbi o komercialnem najemu imajo osebe, ki stalno prebivajo pri njem, pravico do uporabe prostorov (člen 677 Civilnega zakonika Ruske federacije), vključno z družinskimi člani najemnika. druge osebe, ki niso del najemnikove družine, medtem ko morajo v poslovni najemni pogodbi navesti vse državljane, ki z najemnikom stalno prebivajo v stanovanju. V primeru, da nekateri državljani niso navedeni v pogodbi, se njihov vstop v stanovanje opravi s soglasjem najemodajalca, najemnika in občanov, ki z njim stalno prebivajo v stanovanju. Pri vselitvi mladoletnih otrok takšno soglasje ni potrebno (členi 677, 679 Civilnega zakonika Ruske federacije). Razmerje med delodajalcem in temi državljani je določeno z zakonom. Najemnik je odgovoren najemodajalcu za dejanja državljanov, ki stalno prebivajo pri njem, ki kršijo pogoje pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov (3. del 671. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Državljani, ki stalno prebivajo pri najemniku, lahko obvestijo najemodajalca o sklenitvi pogodbe z najemnikom, da so skupaj z najemnikom solidarno odgovorni najemodajalcu. V tem primeru so vsi takšni državljani sonajemniki. Če torej eden od sonajemnikov v celoti izpolni solidarno obveznost, so vsi ostali sonajemniki zakonsko oproščeni izpolnitve posojilodajalca (najemodajalca), sonajemnik, ki je izpolnil solidarno obveznost (za na primer, kdor je plačal stanovanja in komunalne storitve) ima pravico do regresa do preostalih sonajemnikov pod enakimi pogoji.delnice minus delež, ki pripada njemu (člen 325 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Civilni zakonik Ruske federacije pri urejanju stanovanjskih razmerij uporablja pojem "predmet" pogodbe o komercialnem najemu, Stanovanjski zakonik Ruske federacije pa izraz "predmet". Med njima ni nobene razlike, saj sta sinonima.

Predmet (predmet) poslovne najemne pogodbe je stanovanje. Po čl. 673 Civilnega zakonika Ruske federacije so lahko predmeti stanovanjske najemne pogodbe izolirani stanovanjski prostori, primerni za stalno prebivanje: stanovanje, stanovanjska stavba, del stanovanja ali stanovanjska stavba. Neizolirano stanovanje ne more biti predmet (predmet) najemne pogodbe. V stanovanjski stavbi je predmet poslovne najemne pogodbe skupaj s stanovanjskimi prostori, ki jih najemnik zaseda po pogodbi, tudi del skupne lastnine etažnih lastnikov (290., 2. del, 673. člen OZ). Ruske federacije), zaradi lastnika najetih prostorov. Poleg tega Civilni zakonik Ruske federacije določa, da mora biti ustrezno stanovanje primerno za bivanje. Postopek ugotavljanja primernosti stanovanjske stavbe za ta namen je določen s Pravilnikom o priznavanju prostorov za stanovanjske prostore, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje in stanovanjske stavbe - nujna in podvržena rušitvi, ki jo je potrdila Vlada. Ruske federacije št. 47 z dne 28. januarja 2006.

Stanovanjski prostori po tej pogodbi se zagotavljajo iz stanovanjskega sklada, ki se imenuje sklad za komercialno uporabo. V skladu s čl. 19 RF LCD je sklad za komercialno uporabo priznan kot sklop stanovanjskih prostorov, ki jih lastniki takšnih prostorov uporabljajo za prebivanje državljanov pod pogoji za plačano uporabo, ki jih državljanom zagotavljajo na podlagi drugih pogodb, ki jih zagotovijo lastniki. take prostore osebam v posest in (ali) za uporabo.

Oblika pogodbe je enostavna pisna, nihče nima predhodnega naročila ali postopkov, kot so prijava tistih, ki potrebujejo izboljšanje življenjskih razmer in stajanje v vrsti za sprejem stanovanja, pridobitev naloga za vselitev v stanovanje, itd. pogodbenih strank o vseh bistvenih pogojih sporazuma. Takšen sporazum ne zahteva notarske overitve. Toda neupoštevanje preproste pisne oblike pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov ne pomeni njene neveljavnosti, saj v skladu s čl. 162 Civilnega zakonika Ruske federacije se takšne posledice pojavijo v primerih, ki so neposredno določeni v zakonu ali v sporazumu strank. Vendar pa neupoštevanje enostavne pisne oblike posla strankam odvzame pravico, da se v primeru spora sklicujejo na potrditev posla in njene pogoje na pričanju prič, vendar jim ne odvzamejo pravice. predložiti pisne in druge dokaze (člen 1 člena 162 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Obdobje pogodbe o komercialnem najemu je jasno določeno v Civilnem zakoniku Ruske federacije. Torej, v skladu s čl. 683 Civilnega zakonika Ruske federacije je pogodba o najemu stanovanjskih prostorov sklenjena za obdobje, ki ne presega 5 let. Če v pogodbi rok ni določen, se šteje, da je pogodba sklenjena za 5 let. Tako zakonodajalec pri določanju narave nujnosti teh pravnih razmerij določi le zgornjo mejo. To pomeni, da se pogodba o komercialnem najemu lahko sklene za 1 leto. V takem položaju pridobijo ta razmerja status kratkoročne zaposlitve. Pogoji pogodbe o komercialni zaposlitvi se bistveno razlikujejo od podobnih pogojev pogodbe o socialnem delu, kjer ni določen rok veljavnosti, torej je pogodba o socialnem zaposlitvi neomejenega značaja.

Tako glede na to, za koliko časa je sklenjena pogodba o najemu stanovanjskih prostorov, zakonodaja razlikuje med dvema vrstama pogodbe (2. člen 683. člena Civilnega zakonika Ruske federacije):

1) kratkoročni najem, to je zapornik do 1 leta;

2) dolgoročni najem, to je zapornik za obdobje od 1 do 5 let.

Pri kratkoročni najemni pogodbi so pravice delodajalca ožje kot pri dolgoročni pogodbi.

Na podlagi kratkoročne najemne pogodbe delodajalec ni upravičen:

1) se preseli v začasne najemnike, nima predkupne pravice do sklenitve pogodbe za nov čas ali oddaje stanovanja v podnajem;

2) prenese pravice najemnika na drugega državljana, ki živi z njim.

Državljani, ki živijo z njim, ne morejo biti sonajemniki.

Pred sprejetjem novega civilnega zakonika Ruske federacije so v praksi obstajali primeri, ko je med obstojem stanovanjskih pravnih razmerij prišlo do prenosa lastništva stanovanja z ene osebe na drugo (zamenjava najemodajalca), v zvezi s katerim je bila odpovedana najemna pogodba stanovanja ali so bili spremenjeni pogoji pogodbe. To je pogosto pomenilo kršitev stanovanjskih pravic najemnikov in njihovih družin.

Novi civilni zakonik Ruske federacije v čl. 675 Civilnega zakonika Ruske federacije vsebuje pomembno jamstvo za ohranjanje stabilnosti najemne pogodbe za stanovanjske prostore v takih primerih. Tako prenos lastništva stanovanjskih prostorov, ki so zasedeni po najemni pogodbi, ne pomeni odpovedi ali spremembe najemne pogodbe. V tem primeru novi lastnik postane najemodajalec pod pogoji predhodno sklenjene najemne pogodbe (člen 675 Civilnega zakonika Ruske federacije). Ta določba podvaja čl. 64 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ki ureja razmerja po socialni pogodbi o zaposlitvi.

Vprašanje plačevanja stanovanj po tej vrsti pogodbe je zelo praktičnega pomena. Določitev višine plačila za stanovanje po tej vrsti najemne pogodbe je diskrecijska možnost strank, to je, da se o njej dogovorita nasprotne stranke. Toda v skladu z 2. delom čl. 682 Civilnega zakonika Ruske federacije, če je v skladu z zakonom določen najvišji znesek plačila za stanovanjske prostore, plačilo, določeno v pogodbi, ne sme presegati tega zneska. Enostranska sprememba zneska plačila za stanovanjske prostore ni dovoljena, razen v primerih, določenih z zakonom ali pogodbo. Plačilo stanovanja mora najemnik plačati v roku, določenem z najemom stanovanja. Če pogoji niso določeni s pogodbo, potem velja domneva o stanovanjskem dodatku, po kateri mora najemnik plačati pristojbino mesečno na način, ki ga določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije (člen 682 Civilni zakonik Ruske federacije).

Najemna pogodba, vključno s poslovnim najemom, je dvostranska pogodba, v kateri imata stranki pravice in nosita ustrezne obveznosti. V pogodbi o komercialnem najemu se pravice in obveznosti strank običajno določijo sporazumno. Ločene pravice in obveznosti strank so določene z zakonom. Obveznosti najemodajalca po pogodbi o komercialnem najemu vključujejo:

1) obveznost zadovoljevanja stanovanjskih potreb najemnika in njegovih družinskih članov. Zato je najemodajalec dolžan prenesti na najemnika prosto stanovanje v stanju, primernem za bivanje;

2) obveznost pravilnega obratovanja stanovanjske stavbe, v kateri se nahajajo najeti stanovanjski prostori;

3) obveznost, da najemniku zagotovi ali zagotovi potrebne komunalne storitve za plačilo;

4) obveznost zagotavljanja popravila skupnega premoženja stanovanjske stavbe in naprav za opravljanje javnih služb, ki se nahajajo v stanovanjski stavbi (čl.

678 Civilnega zakonika Ruske federacije).

5) obveznost izvajanja večjih popravil najetega stanovanja, razen če pogodba o najemu stanovanja določa drugače (člen 681 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pooblastila delodajalca s komercialno pogodbo so v primerjavi z delodajalcem po socialni pogodbi bistveno razširjena.

Obveznosti najemnika stanovanja so urejene v čl. 678 Civilnega zakonika Ruske federacije:

1) uporablja bivalne prostore samo za bivanje;

2) zagotoviti varnost stanovanja in ga vzdrževati v ustreznem stanju;

3) brez soglasja najemodajalca ni upravičen izvajati reorganizacije in rekonstrukcije stanovanjskih prostorov;

4) pravočasno plačati plačilo za stanovanje;

5) samostojno izdajati račune za komunalne storitve (če pogodba ne določa drugače).

Civilni zakonik Ruske federacije določa ne le obveznosti strank, ampak tudi pravice. Torej obseg pravic najemnika stanovanja po pogodbi o socialnem najemu vključuje naslednje:

1) s soglasjem najemodajalca, najemnika in občanov, ki stalno prebivajo pri njem, se lahko v stanovanje naselijo drugi državljani kot stalni prebivalci najemnika. Pri selitvi mladoletnih otrok takšno soglasje ni potrebno. Vselitev je dovoljena ob upoštevanju zahtev zakonodaje o normi skupne površine bivalnih prostorov na osebo, razen v primeru selitve mladoletnih otrok (člen 679 Civilnega zakonika Ruske federacije);

2) najemnik in občani, ki stalno prebivajo pri njem, imajo po dogovoru in ob predhodnem obvestilu najemodajalca pravico dovoliti začasnim prebivalcem (uporabnikom) brezplačno bivanje v stanovanju. Najemodajalec lahko prepove bivanje začasnim prebivalcem, če niso izpolnjene zahteve zakonodaje o normi skupne površine bivalnega prostora na osebo. Čas bivanja začasnih prebivalcev ne sme biti daljši od 6 mesecev. Začasni prebivalci nimajo samostojne pravice do uporabe bivalnih prostorov. Delodajalec je za svoja dejanja odgovoren najemodajalcu. Začasni prebivalci so dolžni zapustiti stanovanje po izteku z njimi dogovorjenega obdobja bivanja, če pa obdobje ni dogovorjeno, najkasneje v 7 dneh od dneva ustrezne zahteve najemnika ali katerega koli državljana, ki stalno prebiva. z njim (člen 680 Civilnega zakonika Ruske federacije);

3) po poteku najema stanovanjskih prostorov ima najemnik prednostno pravico skleniti najem stanovanjskih prostorov za nov čas. Najkasneje 3 mesece pred iztekom pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov mora najemodajalec ponuditi najemniku sklenitev pogodbe pod enakimi ali drugačnimi pogoji ali opozoriti najemnika na zavrnitev podaljšanja pogodbe zaradi odločitve. ne oddajati stanovanjskih prostorov najmanj 1 leto. Če najemodajalec te obveznosti ni izpolnil, najemnik pa ni zavrnil podaljšanja pogodbe, se šteje, da je pogodba podaljšana pod enakimi pogoji in za enako obdobje. Pri dogovoru o pogojih pogodbe najemnik nima pravice zahtevati povečanja števila oseb, ki stalno živijo z njim po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov. Če je najemodajalec zavrnil podaljšanje pogodbe zaradi odločitve, da prostor ne odda v najem, vendar je v roku enega leta od dneva izteka pogodbe z najemnikom sklenil najemno pogodbo z drugo osebo, ima najemnik pravico do zahteva, da se tak sporazum razglasi za neveljavno in (ali) nadomestilo za škodo, ki je nastala zaradi zavrnitve podaljšanja pogodbe z njim (člen 684 Civilnega zakonika Ruske federacije)).

4) opravi tekoča popravila najetega stanovanja (člen 681 Civilnega zakonika Ruske federacije). To pravilo velja, razen če pogodba določa drugače;

5) prenoviti stanovanjsko stavbo, v kateri se nahaja najeti stanovanjski prostor. Če taka ponovna oprema bistveno spremeni pogoje za uporabo stanovanjskih prostorov, ni dovoljena brez soglasja najemnika (člen 681 Civilnega zakonika Ruske federacije);

6) oddajati stanovanjske prostore v najem. Ta pravica je mogoča le s predhodnim soglasjem najemodajalca. Po čl. 685 Civilnega zakonika Ruske federacije po pogodbi o podnajemu stanovanjskih prostorov najemnik s soglasjem najemodajalca za določen čas prenese del ali vse prostore, ki jih je dal v najem, na podnajemnika. Najemnik ne pridobi samostojne pravice do uporabe stanovanja. Najemnik ostaja odgovoren najemodajalcu po najemni pogodbi.Najemna pogodba se lahko sklene ob upoštevanju zahtev zakonodaje o normativu skupne površine bivalnega prostora na osebo. Pogodba o podnajemu stanovanjskih prostorov je kočljiva. Rok trajanja pogodbe o podnajemu stanovanjskih prostorov ne sme presegati trajanja pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov. V primeru predčasne odpovedi pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov se hkrati z njo odpove pogodba o podnajemu stanovanjskih prostorov. Pravila o prednostni pravici do sklenitve pogodbe za novo obdobje (člen 685 Civilnega zakonika Ruske federacije) ne veljajo za pogodbo o podnajemu stanovanjskih prostorov).

Najemodajalčeve pravice po pogodbi o komercialnem najemu:

1) pravico zahtevati pravočasno plačilo za stanovanjske prostore po pogodbi;

2) pravico zahtevati pravočasno plačilo računov za komunalne storitve, če je to dolžnost delodajalca po tej pogodbi;

3) pravico zahtevati izvedbo ustreznih tekočih popravil;

4) pravico zahtevati uporabo stanovanjskih prostorov samo za bivanje;

5) pravico zahtevati varnost bivalnega prostora in ga vzdrževati v dobrem stanju;

6) pravica do prepovedi brez predhodnega soglasja predelave in rekonstrukcije bivalnih prostorov.

Če zakonodajalec pri urejanju družbenih najemnih razmerij uporablja izraz »sprememba družbene najemne pogodbe«, se pri komercialnem najemu stanovanjskih prostorov uporablja izraz »zamenjava«. Ti izrazi so po svoji vsebini enaki. To določbo ureja čl. 686 Civilnega zakonika Ruske federacije, po katerem se na zahtevo najemnika in drugih državljanov, ki stalno prebivajo z njim, in s soglasjem najemodajalca lahko najemnik v pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov nadomesti z enim. polnoletnih državljanov, ki stalno prebivajo pri najemniku. V primeru smrti najemnika ali njegovega izstopa iz stanovanja pogodba še naprej velja pod enakimi pogoji in eden od državljanov, ki stalno prebiva pri prejšnjem najemniku, postane najemnik po splošnem dogovoru med njima. Če tak dogovor ni dosežen, postanejo sonajemniki vsi državljani, ki stalno prebivajo v stanovanjski stavbi (člen 686 Civilnega zakonika Ruske federacije). Kot je razvidno iz vsebine članka, se pogoji za spremembo pogodbe o komercialnem najemu razlikujejo od pogojev za spremembo socialne pogodbe o zaposlitvi.

Postopek odpovedi pogodb o najemu stanovanjskih prostorov (komercialnih in družbenih) izhaja le iz sodne odločbe.

Delodajalec ima široke pravice do odpovedi pogodbe o zaposlitvi: pogodbo lahko odpove kadar koli, te odpovedi ni dolžan utemeljiti. Najemodajalec pa zelo težko odpove najemno pogodbo: za to mora biti najemnik bodisi zlonamerni neplačnik ali stanovanje uničiti in pokvariti, ga uporabiti za druge namene in sistematično posegati v življenje sosedov. . Toda tudi pod temi pogoji mora najemodajalec prek sodišča odpovedati pogodbo, sodišče pa lahko najemniku da odlog za odpravo kršitev.

Zakonodajalec v čl. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da ima najemnik stanovanja pravico, da s soglasjem drugih državljanov, ki stalno prebivajo z njim, kadar koli odpove najemno pogodbo s pisnim opozorilom najemodajalca 3 mesece vnaprej. . Tako ima najemnik možnost, da je vnaprej obveščen.

Najemna pogodba za stanovanjske prostore se lahko odpove sodno na zahtevo najemodajalca v naslednjih primerih:

1) neplačilo stanovanja s strani najemnika 6 mesecev, če pogodba ne določa daljšega obdobja, in v primeru kratkoročnega najema - v primeru neplačila plačila več kot 2-krat po izteku plačilnega roka, določenega s pogodbo;

2) uničenje ali poškodovanje bivalnih prostorov s strani najemnika ali drugih občanov, za katerih dejanja je odgovoren.

Pomembna novost je pravilo 4. čl. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije o možnosti odloga sodne odločbe o odpovedi najemne pogodbe, to pomeni, da se s sodno odločbo lahko najemniku da rok največ 1 leta za odpravo kršitev, ki so služile kot podlaga za odpoved najemne pogodbe. Če najemnik v roku, ki ga določi sodišče, ne odpravi storjenih kršitev ali ne sprejme vseh potrebnih ukrepov za njihovo odpravo, sodišče po ponovni pritožbi najemodajalca odloči o odpovedi najemne pogodbe. Hkrati lahko sodišče na zahtevo delodajalca v sklepu o odpovedi pogodbe odloži izvršitev odločbe za največ 1 leto.

3. del čl. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da se pogodba o najemu stanovanj lahko odpove na sodišču na zahtevo katere koli pogodbene stranke:

1) če prostor ni več primeren za stalno prebivanje, pa tudi v primeru njegovega izrednega stanja;

2) v drugih primerih, ki jih določa stanovanjska zakonodaja.

V skladu s 4. delom čl. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije, če najemnik stanovanjskih prostorov ali drugi državljani, za katerih dejanja je odgovoren, uporabljajo stanovanjske prostore za druge namene ali sistematično kršijo pravice in interese sosedov, lahko najemodajalec opozori najemnika. o potrebi po odpravi kršitve.

Če najemnik ali drugi občani, za katerih dejanja je odgovoren, po opozorilu še naprej uporabljajo stanovanje za druge namene ali kršijo pravice in interese sosedov, ima najemodajalec pravico sodno odpovedati najem stanovanja. V tem primeru veljajo pravila iz odst. 4 str. 2 art. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije (člen 687 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Posledica odpovedi poslovne najemne pogodbe je določba, po kateri je najemnik in drugi občani, ki živijo v stanovanjskem prostoru v času odpovedi pogodbe, izseljeni iz stanovanjskega prostora na podlagi sodne odločbe ( člen 688 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Več o temi 1.2. Zagotavljanje stanovanjskih prostorov po komercialni najemni pogodbi:

1. § 1. OPREDELITEV POGODBE O POSLOVNEM NAJEMU STANOVANJSKIH PROSTOROV
2. 1.1. Zagotavljanje stanovanjskih prostorov po socialni najemni pogodbi
3. POGLAVJE 6. POGODBA O POSLOVANEM NAJEMU STANOVANJSKIH PROSTOROV
4. POGLAVJE 7. PLAČILO ZA STANOVANJE IN KOMUNALNE STORITVE PO POGODBI O NAJEMU STANOVANJSKIH PROSTOROV
5. OBLIKA POGODBE O POSLOVNEM NAJEMU STANOVANJSKIH PROSTOROV. ROK V POSLOVNI NAJEMNI POGODBI
6. PRENEHANJE POGODBE O SOCIALNI NAJEMINI. ODJITE IZ STANOVANJSKIH PROSTOROV
7. § 9. RAZLOGI ZA PRENEHANJE NAJEMNE POGODBE STANOVANJA V SODNEM POSTOPKU

- Avtorske pravice - Agrarno pravo - Odvetništvo - Upravno pravo -

20.02.2019

Koncept - najemna pogodba za stanovanjske prostore

Zakonodajno so razmerja na podlagi najemne pogodbe zapisana v poglavju 35 Civilnega zakonika Ruske federacije in v oddelkih III-IV Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

Oseba, ki prenese stanovanje, se imenuje najemodajalec. Najemodajalec je lahko lastnik stanovanja ali oseba, ki jo lastnik posebej pooblasti za opravljanje takih dejanj.

Oseba, ki sprejme stanovanje v uporabo, se imenuje najemnik. Delodajalec je lahko vsak polnoletni sposoben državljan. Pravna oseba ne more nastopati na strani najemnika stanovanja. V primeru pravnih oseb se sklene pogodba o najemu stanovanja.

Splošne določbe o pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov so navedene v poglavju 35 Civilnega zakonika Ruske federacije, poleg tega se za urejanje razmerij na področju socialne zaposlitve uporabljajo določbe Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Ob sklenitvi najemne pogodbe imata stranki pravico določiti dodatne pogoje, ki urejajo njuno razmerje. Vendar pa dodatni pogoji ne smejo biti v nasprotju z zakonom.

Izbira najemne pogodbe

Lastnik hiše, stanovanja ali sobe lahko najame to stanovanje ali njegov del za bivanje drugim državljanom. V tem primeru se sklene najemna pogodba ali pogodba o komercialnem najemu.

Če je stanovanje v občinskem ali javnem stanovanju, ga je mogoče oddati po podnajemni pogodbi. Stanovanja, zagotovljena po komercialni najemni pogodbi, se lahko oddajajo tudi po podnajemni pogodbi.

Stanovanja, ki jih zagotavljajo občinski ali državni organi, se prenesejo po družbeni pogodbi.

Značilnosti najemne pogodbe

Najemna pogodba se lahko sklene samo za izolirano stanovanje. To pomeni, da ne morete oddati v najem nestanovanjskih prostorov, skupne lastnine (klet, podstrešje, prostori na stopnišču), pomožnih prostorov (kuhinje, hodniki, omare, kopalnice), sosednjih prostorov, dela sobe ali postelje.

Najemna pogodba za stanovanjske prostore mora biti sestavljena pisno. Neupoštevanje pisne oblike pogodbe ne pomeni njene razveljavitve, vendar lahko v primeru spora glede pogojev zaposlitve nastanejo težave z dokazovanjem.

Najemna pogodba se lahko sklene za poljubno obdobje, o katerem se dogovorita stranki. Trenutno smo seznanjeni s pogodbenim razmerjem za zagotavljanje stanovanja za dan ali 1 uro - tudi to je najemna pogodba. Vsaka pogodba o zaposlitvi za obdobje do enega leta se imenuje kratkoročna zaposlitev. V primeru kratkoročne zaposlitve drugih državljanov ni mogoče pripeljati, delodajalec nima predkupne pravice do sklenitve pogodbe za nov čas.

Najdaljše obdobje, za katerega se lahko sklene najemna pogodba, je 5 let. Če pogodbeni stranki v pogodbi nista določili pogojev pogodbe, se šteje, da je sklenjena za 5 let.

Najemna pogodba za stanovanjske prostore, sklenjena za več kot 1 leto, je predmet registracije pri Rosreestru kot obremenitev lastniških pravic do stanovanjskih prostorov. Takšne obremenitve pravice bodo nastale šele od trenutka državne registracije obremenitve.

Socialna pogodba o zaposlitvi

Po pogodbi o socialnem najemu se občinska ali javna stanovanja prenesejo na občane v stiski po načelu "prvi prispe, prvi dobi". Socialno pogodbo o zaposlitvi urejajo norme Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

Stanovanjski prostori se zagotovijo občanom, ki so prijavljeni, da potrebujejo izboljšanje bivalnih razmer, po prednostnem vrstnem redu glede na čas njihove prijave in uvrstitve na sezname za sprejem stanovanjskih prostorov. Za nekatere kategorije je s pogodbo o socialnem najemu predvidena izredna zagotovitev stanovanjskih prostorov.

Pri sklenitvi socialne pogodbe o zaposlitvi so v njej navedeni vsi družinski člani. Družinski člani delodajalca so zakonec, otroci in starši. Drugi državljani se lahko priznajo kot družinski člani delodajalca, če živijo pri delodajalcu in z njim vodijo skupno gospodinjstvo, njihov odnos pa je družinske narave. Družinski člani imajo do stanovanja enake pravice kot najemnik in nosijo enake odgovornosti za njegovo vzdrževanje. Najprej gre za plačilo vzdrževanja stanovanj in javnih služb.

Če državljani prekinejo družinska razmerja, a še naprej živijo skupaj, se njihove pravice do stanovanja ne prenehajo in jih od tam izseliti ne bo šlo.

Komercialna najemna pogodba

Na podlagi poslovne najemne pogodbe lastnik stanovanja prenese stanovanje na najemnika za pogodbeno nadomestilo za začasno bivanje. V takem razmerju je lahko vsak delodajalec. Ni treba biti pozoren na potrebo, vrstni red in površino stanovanj. Najpogosteje komercialno najemno pogodbo sklenejo državljani, ki za denar oddajajo stanovanja za določen čas.

V komercialni najemni pogodbi morajo biti navedeni vsi državljani, ki bodo stalno prebivali v stanovanju. Državljani, ki stalno prebivajo pri najemniku, imajo enake pravice do uporabe stanovanja z njim. Pravice in obveznosti pogodbenih strank so določene v poglavju 35 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Po poteku pogodbe o komercialnem najemu ima delodajalec prednostno pravico, da pogodbo sklene za nov čas. Zakon določa, da je najkasneje tri mesece pred iztekom pogodbe najemodajalec dolžan ponuditi najemniku eno od možnosti:

• sklene pogodbo za novo obdobje pod enakimi pogoji
• sklene pogodbo za novo obdobje, vendar pod drugačnimi pogoji
• opozoriti na željo po prekinitvi pogodbe

Opozoriti je treba, da je sklenitev najemne pogodbe pod novimi pogoji možna le s soglasjem delodajalca. Odpoved najema je možna le pod pogojem, da najemodajalec stanovanja ne oddaja v najem najmanj eno leto.

Če v treh mesecih pred iztekom pogodbe od najemodajalca ne prejme nobenih predlogov, sam najemnik pa ne ugovarja sklenitvi pogodbe za novo obdobje, se pogodba šteje za sklenjeno. pod enakimi pogoji in za novo obdobje.

Pravice in obveznosti strank po pogodbi o komercialnem najemu stanovanja

Najemodajalec je dolžan prosti bivalni prostor prenesti v stanje, primerno za bivanje. Njegova odgovornost je remont najetega stanovanja. Za najemodajalce stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah je določena obveznost, da pravilno obratujejo stanovanjsko stavbo, v kateri se nahajajo najeti stanovanjski prostori, da najemniku za plačilo zagotovijo ali zagotovijo oskrbo s potrebnimi komunalnimi storitvami, zagotoviti popravilo skupne lastnine stanovanjske stavbe in naprav, ki se nahajajo v stanovanjskih prostorih. Prenova stanovanjske hiše, v kateri se nahaja najemniško stanovanje, če taka preoprema bistveno spremeni pogoje uporabe stanovanja, ni dovoljena brez soglasja najemnika.

Najemnik je dolžan stanovanje uporabljati samo za bivanje. Hkrati mora zagotoviti varnost stanovanja, ga vzdrževati v dobrem stanju in pravočasno plačevati. Če se stranki nista dogovorili drugače, je delodajalec dolžan samostojno plačevati komunalne račune.

Najemnik in njegovi družinski člani imajo pravico dovoliti začasnim prebivalcem brezplačno bivanje do šest mesecev. Začasni prebivalci nimajo pravice do uporabe stanovanja, vso odgovornost za njihova dejanja nosi najemnik. Začasni prebivalci so dolžni po izteku časa bivanja zapustiti stanovanje.

Znesek plačila po pogodbi o komercialnem najemu se določi sporazumno strank. Sprememba zneska plačila je možna le po dogovoru strank. Najemodajalec ni upravičen spremeniti tega zneska brez soglasja najemnika do prenehanja poslovnega najema.

Postopek za odpoved pogodbe o poslovnem najemu stanovanjskih prostorov

Odpoved najemne pogodbe je možna sporazumno strank, na željo najemnika, ki mora o tem obvestiti najemodajalca 3 mesece vnaprej. Najemodajalec lahko odpove pogodbo o komercialnem najemu le na sodišču v ugotovljenih primerih:

• neplačilo plačila stanovanja s strani najemnika šest mesecev, če pogodba ne določa daljšega obdobja, in v primeru kratkoročnega najema, v primeru neplačila plačila več kot dvakrat po izteku plačilnega roka, določenega s pogodbo;
• uničenje ali poškodovanje bivalnih prostorov s strani najemnika ali drugih državljanov, za katerih dejanja je odgovoren;
• če prostor ni več primeren za stalno prebivanje, pa tudi v primeru njegovega izrednega stanja.

Posledica odpovedi pogodbe je deložacija iz stanovanja najemnika, njegovih družinskih članov in vseh začasno prebivalcev.

Pogosto je treba stanovanjske spore reševati na sodišču z:

Podnajemna pogodba stanovanjskih prostorov

Najemnik ima pravico, da bivalni prostor, ki ga zaseda, ali njegov del za plačilo dajati drugi osebi za bivanje. To razmerje se imenuje podnajem stanovanja. Podnajemna pogodba se sklene le s soglasjem najemodajalca.

Za oddajo stanovanja po socialni najemni pogodbi je potrebno tudi soglasje najemnikovih družinskih članov. Za podnajem stanovanja, ki se nahaja v komunalnem stanovanju, je potrebno tudi soglasje vseh najemnikov in njihovih družinskih članov, ki živijo z njimi, vseh lastnikov in njihovih družinskih članov, ki živijo z njimi.

Sklenitev podnajemne pogodbe je možna ob upoštevanju standarda življenjskega prostora na osebo.

Trajanje podnajemne pogodbe ne sme biti daljše od trajanja sklenjene najemne pogodbe, preneha pa s prenehanjem najemne pogodbe.

Najemnik nima predkupne pravice do sklenitve pogodbe za nov čas.

Najemna pogodba za stanovanje

Najemna pogodba in najemna pogodba za stanovanje imata veliko skupnega. Glavna razlika je v tem, da je pravna oseba pri sklenitvi najemne pogodbe uporabnik stanovanja. Se pravi, če je uporabnik državljan, potem je to najem stanovanjskih prostorov, če je pravna oseba, potem je to najem stanovanjskih prostorov.

Ker je stanovanje namenjeno izključno bivanju občanov, je edina možnost, da najemnik uporablja stanovanje, oddaja najetega stanovanja (podnajem) svojim zaposlenim ali drugim občanom. Ker zakon predvideva potrebo po pridobitvi soglasja najemnika za sklenitev podnajemne pogodbe, je treba to možnost takoj navesti v najemni pogodbi za stanovanjske prostore.

Najemna pogodba je sklenjena v preprosti pisni obliki, in če je pogodba daljša od enega leta, je za razliko od najemne pogodbe predmet obvezne državne registracije.

Trajanje najemne pogodbe za stanovanjske prostore se določi sporazumno strank, če pa rok ni določen v pogodbi, se šteje, da je sklenjena za nedoločen čas. V slednjem primeru ima vsaka od strank pravico, da kadar koli odstopi od pogodbe, o tem obvesti drugo stranko tri mesece vnaprej. V tem primeru lahko pogodba določi drugačen rok za tako opozorilo.

Najemnik ima pred drugimi osebami prednostno pravico, da sklene pogodbo za nov rok. Za izpolnitev predkupne pravice mora najemnik najkasneje v roku, določenem v pogodbi, ponuditi najemodajalcu sklenitev pogodbe pod enakimi ali drugačnimi pogoji.

Če je najemodajalec zavrnil podaljšanje pogodbe zaradi odločitve, da prostor ne odda v najem, vendar je v enem letu od dneva izteka pogodbe sklenil podobno pogodbo z drugo osebo, ima najemnik pravico zahtevati prenos pravice in obveznosti po sklenjeni pogodbi ali povračilo škode.

Najemna pogodba za stanovanjske prostore mora nujno predvideti višino najemnine, če plačilo ni določeno, se šteje, da pogodba ni sklenjena.

Prenos bivalnih prostorov po dogovoru o areni se izvede v skladu s potrdilom o prevzemu.

Ob prenehanju najemne pogodbe za stanovanjske prostore je najemnik dolžan vrniti stanovanje v stanju, v katerem ga je prejel, ob upoštevanju normalne obrabe. Pogodba lahko vsebuje pogoj, da je najemnik dolžan opraviti popravila pred vrnitvijo domov.

Splošna predloga za najemno pogodbo