Ipoteca în temeiul legii este constituirea unui gaj asupra unui imobil în cazul în care această proprietate este construită cu ajutorul fondurilor de credit sau împrumuturi vizate de la o altă organizație financiară.
Este o consecință a apariției sau apariției unui anumit număr de factori care sunt precizați în Legea federală a Federației Ruse. Acest moment are loc dincolo de voința participanților, care se caracterizează prin transferul dreptului de proprietate asupra unor obiecte specifice de proprietate.
Ipoteca, in virtutea legii, incepe sa functioneze in lipsa contractului de ipoteca propriu-zis, in urmatoarele conditii:
De asemenea, apare în circumstanțe de natură juridică strict definite. Temeiurile sunt exclusiv clauzele și pozițiile contractului de ipotecă, care asigură obligațiile din contractul de împrumut sau din contractul de împrumut și în niciun caz nu pot deveni obligații de creanță independente separate.
Nu necesită înregistrare la notar și înregistrare la organele de stat și nu poate sta la baza rotației proprietarilor care revendică proprietatea.
Teoretic, creditele ipotecare sunt considerate drept unul dintre cele mai comune sisteme de creditare. Este benefic datorita caracteristicilor sale. În acest caz, are loc punerea în aplicare a gajului, în care obiectul rămâne în continuare în posesia proprietarului imobilului.
Dacă există un moment de neplată sau alte încălcări din partea împrumutatului, atunci este foarte convenabil ca creditorul să acționeze în domeniul juridic. Adică poate, în orice moment după o notificare scrisă adresată debitorului, să sechestreze garanția și să o vândă prin licitație sau prin alte modalități de rambursare a împrumutului prevăzute de lege.
Până în acest moment, complexul de proprietate sau imobil asupra căruia se constituie un credit ipotecar face obiectul utilizării, dar atunci când devine necesară retragerea acestuia, vânzarea acestuia are factori prohibitivi semnificativi.
În același context, trebuie făcută o distincție clară între categoriile legale „ipotecare” și „creditare ipotecară”:
La constatarea neîndeplinirii obligaţiei principale, atrage sechestrul asupra bunului ipotecat. În același timp, există drepturi preventive de răscumpărare a gajului arestat. La întocmirea unui contract ipotecar, se folosește un mecanism juridic suplimentar, dar foarte puternic, pentru a reduce radical riscurile financiare - un contract cuprinzător de asigurare ipotecară.
Temeiurile și punctele cele mai importante în domeniul apariției raporturilor de credit și al reglementării legale a acestora sunt poziții juridice legal stipulate și stabilite.
Caracteristicile contractului de credit ipotecar sunt descrise în mod clar și înțeles în întregime în legislația națională.
În conformitate cu paragrafele art. 130 din Codul civil al Federației Ruse pot fi atrase ca gaj imobiliar numai complexe imobiliare sau integrale care au fost înregistrate în domeniul juridic stabilit prin actele de stat.
Aceasta include:
Cel mai important aspect al acordării unui credit ipotecar și al garantării randamentului acesteia final este solvabilitatea clientului, adică capacitatea de a rambursa integral și la timp obligațiile datoriei. Nivelul de bonitate este un excelent indicator predictiv al solvabilității clientului pentru viitorul previzibil.
Se calculează pe baza relației dintre indicatorii de conținut financiar. Conform recomandărilor practice ale principalilor finanțatori americani, economiștii interni au folosit sistemul celor cinci „si”.
Fiind una dintre cele mai importante părți ale programului de credit ipotecar, un credit ipotecar are multe aspecte pozitive pe care nu toți cei care doresc să cumpere o locuință în acest fel sunt familiarizați.
Până în prezent, instituțiile bancare folosesc două modele fundamentale ale mecanismului ipotecar - american și european. Ele se disting prin metoda de atragere a finanțelor:
Creditul ipotecar este un mecanism foarte profitabil din toate punctele de vedere. În primul rând, la întocmirea documentelor contractuale pentru împrumut, locuința devine simultan în proprietatea împrumutatului.
Dmitri Balandin
Aproape toată lumea visează să aibă propria lor casă, fie că este un apartament mic sau propria casă. În realitățile economice moderne, poate fi problematic să economisiți chiar și câțiva metri pătrați, ca să nu mai vorbim de posibilitatea gajării locuințelor existente. Din acest motiv, cetățenii trebuie să apeleze la bănci pentru un împrumut. Ipoteca în temeiul legii - un împrumut pentru construirea sau cumpărarea de locuințe, în care împrumutatul, conform contractului, transferă proprietatea ca garanție.
Esența conceptului este că cumpărătorul-împrumutatul transferă proprietatea către creditor ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale. În caz de forță majoră la cumpărător și incapacitatea de a plăti datoria, împrumutatul are tot dreptul să vândă bunul gajat pentru acoperirea datoriei. O ipotecă legală este utilizată dacă nu este necesară întocmirea unui acord separat, dar există anumiți factori prevăzuți de lege.
Există un alt tip de ipotecă - în virtutea contractului. La prima vedere, poate părea că diferența dintre ele este mică, dar au diferențe cardinale între ele. O ipotecă în temeiul legii diferă de o ipotecă în virtutea unui contract prin faptul că, în prima versiune, apare din motive juridice, iar în a doua - pe baza unui acord reciproc. Ipoteca în temeiul legii se înregistrează automat la înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliară, în virtutea unui acord - numai la aplicarea reciprocă a creditorului ipotecar și a creditorului.
În termeni simpli, pentru o ipotecă contractuală, orice imobil al debitorului acționează ca garanție ca garanție în cadrul unui contract de împrumut. O ipotecă legală apare atunci când proprietatea care este cumpărată este dată împrumutătorului drept garanție, indiferent dacă este construită sau cumpărată pe piața secundară. De fapt, acesta este un credit țintit pentru achiziționarea unei locuințe.
Întrucât creditarea pentru locuințe este un sistem complex de înțelegeri reciproce între părți, toate procedurile sunt reglementate prin acte legislative adoptate în momente diferite. Pe lângă Legea federală 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, există un număr considerabil de acte care stau la baza apariției activităților ipotecare, dar următoarele sunt printre cele principale:
Când apare o ipotecă legală, apar anumite garanții și obligații de proprietate. Există un număr mare de situații în care pot apărea aceste circumstanțe - aceasta este achiziția unui apartament, o casă separată, un teren și obiecte similare exclusiv cu implicarea fondurilor împrumutate de la bancă. Același lucru este valabil și pentru construcția de imobile, dacă se realizează cu bani alocați de o instituție de credit.
Garajul în temeiul legii imobiliare se aplică numai locuințelor care sunt deținute de persoane fizice sau juridice. În ceea ce privește locuințele de stat și municipale, aceasta nu poate participa la ipoteca. Este important de înțeles că o parte dintr-un apartament sau o casă rezidențială poate acționa și ca gaj, dar numai dacă este o cameră izolată destinată locuinței.
După cum sa menționat deja, o ipotecă este un împrumut care este acordat unui cetățean pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, iar aici locuința achiziționată acționează ca o garanție directă, care este prevăzută separat în contract. Creditorul dobândește dreptul la imobil pe durata plății datoriilor, deși ipotecarul locuinței are dreptul de a locui acolo.
La încheierea unui contract de închiriere se naște și ipoteca în temeiul legii, atunci când beneficiarul chiriei își transferă locuința în proprietatea altei persoane care este plătitoarea chiriei (toate acestea se întocmesc la notar). Pentru înțelegere, putem da un exemplu: o persoană își transferă apartamentul unui cetățean care se obligă să-i îngrijească și să-i asigure tot ce este necesar până la moartea sa. Dreptul de proprietate trece după încheierea contractului de închiriere, dar grevarea este valabilă până la decesul chiriașului, după care grevarea trebuie înlăturată.
Un exemplu clar este achiziționarea de locuințe în construcție pe credit. De altfel, obiectul nu a fost încă ridicat, însă, împrumutatul, în calitate de acționar, are dreptul la acesta, întrucât a efectuat o plată inițială. Restul banilor îl împrumută de la o instituție de credit, dar banca cere garanții pentru a obține o ipotecă. Cu toate acestea, întrucât obiectul nu a fost încă înregistrat, acesta nu poate acționa ca garanție. Din acest motiv, se emite un gaj al drepturilor de proprietate, iar ulterior acesta este înlocuit cu locuințe construite.
Pentru înregistrare, puteți apela la serviciile unui broker ipotecar sau puteți face totul singur. Mai întâi trebuie să contactați instituția de credit pentru a clarifica pe cât de mult puteți conta. După aceea, puteți începe să căutați o opțiune potrivită. Apoi, trebuie să încheiați un acord preliminar cu vânzătorul și să furnizați pachetul necesar de documente pentru a fi luate în considerare de către instituția de credit.
După ce ați transferat toate actele, va trebui să așteptați o decizie, deoarece toate documentele vor fi verificate cu atenție. Dacă rezultatul situației este pozitiv, se va putea semna un contract de vânzare, care trebuie să indice că proprietatea este achiziționată parțial pentru fonduri de credit. După aceea, se va face înregistrarea ipotecii și a dreptului de proprietate asupra locuinței, iar vânzătorul își va putea primi banii.
Înregistrarea unei ipoteci legale se realizează fără perceperea unei taxe de stat. În plus, nu este nevoie să scrieți o declarație comună. Înregistrarea de stat atribuie împrumutatului anumite drepturi de proprietate, care este în mod necesar înregistrat în Rosreestr. Un punct important este că înregistrarea contractului are loc concomitent cu înregistrarea dreptului de proprietate. Data înregistrării este ziua în care s-a făcut o înscriere în registrul drepturilor asupra bunurilor imobile lichide.
Dacă ne întoarcem la legislație, putem observa că nu orice proprietate poate face obiectul unei ipoteci. Este interzisă, de exemplu, transferul proprietății aparținând statului cu titlu de garanție. Pentru locuințe, unde proprietarii sunt minori, se aplică o abordare specială. Iată o listă cu ceea ce se poate angaja:
Deoarece achiziția de bunuri imobiliare are multe capcane, creditorii încearcă să se protejeze în toate modurile posibile. Pentru a face acest lucru, se aplică restricții ipotecare în temeiul legii, care apar imediat după înregistrare. Grevarea dreptului este o garanție pe care debitorul o va deconta cu instituția de credit pentru fondurile împrumutate și le va restitui la momentul stabilit prin contractul de ipotecă cu o anumită marjă.
Există întotdeauna posibilitatea ca un debitor ipotecar să nu poată rambursa datoria, iar motivele pentru aceasta pot fi diferite. Pentru a evita acest lucru, este necesară o verificare calitativă a capacității de plată a solicitantului. Pentru a face acest lucru, se realizează subscriere sau, în termeni simpli, o evaluare a capacității cetățeanului de a deservi creditul ipotecar care i-a fost acordat. În acest fel se determină cuantumul împrumutului, termenul acordării acestuia, rata dobânzii și alte criterii esențiale.
Se calculează în funcție de relația indicatorilor financiari. Pe baza experienței specialiștilor americani. Metoda se numește sistemul de cinci „si” (din litera engleză „C”, cu care încep toate cele cinci componente de subscriere):
După cum arată practica, clienților care solicită un credit pentru locuințe sunt impuse cerințe mai puțin stricte, dar asta nu înseamnă că aceștia nu își verifică solvabilitatea. Tabelul de mai jos prezintă principalii indicatori în funcție de care se desfășoară procesul de subscriere:
| Coeficient | Decriptare | Descriere |
| plata/venitul | raportul dintre plățile împrumutului și venitul pentru o anumită perioadă |
|
| pasive/venituri | raportul dintre cheltuielile împrumutatului cu obligațiile ipotecare și venitul total care se ia în considerare |
|
| împrumut/garanție | raportul dintre suma împrumutului și costul obiectului împrumutat |
|
| valoarea de credit/lichidare | raportul dintre valoarea creditului și valoarea minimă pentru care garanția poate fi vândută |
Pentru ca creditorul să ia o decizie pozitivă cu privire la acordarea unui împrumut, este necesar ca valorile de mai sus să aibă următoarele numere:
Majoritatea instituțiilor de credit au proprii lor indicatori, deci nu există valori exacte. În funcție de regiune, de mărimea salariului mediu pentru subiect și de alte circumstanțe, acești coeficienți pot fluctua.
Diferitele state au propriile lor caracteristici ale unui credit ipotecar. În funcție de cadrul legislativ și practica stabilită, se formează propriul nostru model de creditare pentru locuințe. În Rusia, de exemplu, trăsăturile distinctive sunt utilizarea capitalului de maternitate sau a creditelor ipotecare militare. În plus, situația economică actuală și riscurile ipotecare își impun și caracteristici proprii - ratele oferite de băncile autohtone sunt de aproape 10 ori mai mari decât cele din străinătate.
Sistemul american și-a început formarea în urmă cu mai bine de o sută de ani. Ideea sa principală este că atunci când achiziționează bunuri imobiliare, și aceasta este practic cumpărarea și vânzarea pe piața secundară, banca ipotecară furnizează suma lipsă. El revinde apoi datoria unei agenții de credit ipotecar, care emite valori mobiliare care sunt ulterior tranzacționate la bursă. Plățile aferente acestora sunt fonduri returnate de către împrumutat.
În Europa și în multe țări în curs de dezvoltare, modelul german de creditare pentru locuințe a fost adoptat ca bază. Esența acestuia constă în faptul că clientul își deschide un cont bancar, unde face deduceri până ajung la un anumit nivel. De regulă, acesta este aproximativ jumătate din costul locuinței achiziționate. După aceea, banca îi va acorda un împrumut pentru suma lipsă, luând drept garanție proprietatea achiziționată. În plus, statul compensează cetățeanul cu aproximativ 10% din costul locuinței sub formă de subvenție.
În diverse instituții financiare, condițiile de acordare a creditelor pentru locuințe au atât caracteristici comune, cât și unele diferențe. O condiție prealabilă pentru toți creditorii este asigurarea proprietății, care nu contravine legii, confirmarea veniturilor împrumutatului și o evaluare independentă a bunurilor imobiliare. Toți ceilalți parametri pot varia.
In functie de valoarea obiectului, banca acorda clientului un imprumut. De regulă, împrumutatul este obligat să depună singur o anumită sumă. Acest indicator depinde numai de creditor, dar în mare parte este de cel puțin 10% din costul locuinței. Uneori, banca finanțează și 100% din cost, dar astfel de programe există prin acord cu firme de construcții care sunt parteneri cu creditorul.
După cum sa menționat deja, dobânda oferită de băncile rusești lasă de dorit. Depinde direct de nivelul inflației din țară și de rata cheie a Băncii Centrale. În prezent, indicatorul său s-a dezvoltat la nivelul de 10-12% pe an, deși unii creditori pot găsi alte cifre. Totuși, nu uitați că rata redusă poate fi asociată cu alte taxe asociate cu revizuirea documentelor sau emiterea unui credit ipotecar.
Există două tipuri de plăți pentru achitarea datoriilor. Cu o metodă diferențiată, organismul de împrumut este împărțit în părți egale, iar la soldul datoriei se percepe dobândă. Această metodă de rambursare este benefică în cazul în care clientul ia un împrumut țintă pentru o sumă mică și o perioadă scurtă, deoarece la etapa inițială plățile creditului sunt foarte mari. Suma plății anuității este calculată după o anumită formulă. Ca urmare, sume egale sunt percepute pe toată perioada de împrumut.
Dacă un cetățean intenționează să folosească un credit pentru locuințe, el trebuie să îndeplinească anumiți parametri. Banca atrage imediat atenția asupra unui istoric de credit pozitiv, întrucât împrumutul emis este mare, iar creditorul este interesat să-l ramburseze. Vechimea în muncă la ultimul loc de muncă trebuie să fie de cel puțin 6 luni, iar vârsta clientului trebuie să fie de 21–65 de ani. Este de menționat imediat că parametrii dați au valori medii, deoarece fiecare bancă are dreptul să-și prezinte propriile cerințe.
Pentru cetățenii care achiziționează proprietăți imobiliare prin împrumut, conform legislației ruse, se prevede o deducere fiscală. În termeni simpli, aceasta este o rambursare a unei părți din impozitul pe venit plătit. Suma are anumite restricții în funcție de prețul apartamentului achiziționat (nu mai mult de 2 milioane de ruble). În prezent, suma maximă posibilă de rambursare este de 260.000 de ruble.
Presupunând că după plata întregii sume datorate creditorului cu dobândă, grevarea va fi înlăturată automat, împrumutatul se înșală foarte mult. După finalizarea plăților, trebuie să efectuați independent această procedură. Trebuie să contactați USRR cu o cerere de eliberare a unui nou certificat de proprietate, totuși, pentru aceasta va trebui să furnizați un anumit pachet de documente, care include în mod necesar un document care indică decontarea completă cu creditorul.
va încerca să explice un fenomen atât de dificil ca „ipoteca în virtutea unui contract” și „ipoteca în virtutea legii”. În practica creditării ipotecare, cetățenii au o mulțime de întrebări și aceste întrebări sunt adesea adresate pe site-urile companiilor noastre. Experții noștri au rezumat datele răspunsului într-un singur material.
Mai întâi trebuie să înțelegeți aspectele juridice ale unui astfel de fenomen precum ipoteca în virtutea legii. Iată cum explică acest termen reprezentanții Oficiului Serviciului Federal de Înregistrare pentru Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad:
Î: Ce este o „ipotecă legală”?
Răspuns: În conformitate cu paragrafele 1, 2 ale art. 11 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” N 122-FZ din 21 iulie 1997 (denumită în continuare Legea privind înregistrarea), înregistrarea de stat a unui acord care implică apariția unei ipoteca în temeiul legii constituie baza pentru înscrierea în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta înregistrările privind apariția ipotecilor în temeiul legii. În cazul unei ipoteci în temeiul legii, ipoteca ca grevare a proprietății ia naștere din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra acestui imobil, dacă prin contract nu se prevede altfel.
În conformitate cu paragraful 43 din Regulile pentru menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 219 din 18 februarie 1998 (denumite în continuare Regulile pentru Menținerea USRR), înregistrările privind restricțiile (grevațiile) ale drepturilor de proprietate și ale altor drepturi de proprietate asupra unui obiect de proprietate imobiliară sunt înscrise în Registrul unificat al drepturilor de stat pe baza contractelor și a altor documente supuse înregistrării de stat obligatorii care servesc drept baza pentru apariția restricțiilor (obligații).
P. 1, art. 77 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 prevede că un apartament cumpărat folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit este considerat a fi gajat din momentul statului. înregistrarea dreptului de proprietate al împrumutatului asupra unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament.
Conform paragrafului 27 din Instrucțiunea privind procedura de înregistrare de stat a ipotecilor asupra obiectelor imobiliare, aprobată prin Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse N 213 din 15 iunie 2006, dacă este imposibil să se stabilească din titlul de proprietate. și alte documente depuse pentru înregistrarea de stat a drepturilor (transferul drepturilor) că obiectul imobil face obiectul unei ipoteci izvorâte în baza legii (de exemplu, contractul de vânzare cumpărare nu indică faptul că acest obiect este dobândit la cheltuiala creditului sau a fondurilor împrumutate etc.), înregistrarea de stat a ipotecii în temeiul legii se efectuează pe baza unei cereri comune debitorului ipotecar și creditorului gajist cu atașarea documentelor care confirmă apariția unei ipoteci pe baza legii (contract de împrumut, contract de împrumut cu condiția unui împrumut vizat).
De asemenea, este necesar să se prezinte: un act de identitate al solicitantului. Când solicitați un reprezentant - un document care confirmă autoritatea acestuia; documentele denumite în contractul de ipotecă ca anexe. La certificarea drepturilor debitorului ipotecar asupra obligațiunii ipotecare - originalul obligațiunii ipotecare și originalele documentelor menționate în garanția ipotecară ca anexe; planul inițial al obiectului imobiliar, certificat de organul (organizația) de stat care realizează contabilitatea de stat și inventarierea tehnică a obiectelor imobiliare de pe teritoriul raionului de înregistrare. Pentru un teren - un plan cadastral al terenului.
Acum, când totul a devenit destul de clar, experții vor comenta normele legislației.
Comentează avocatul Anton Lebedev :
Cu alte cuvinte, o ipotecă în temeiul legii ia naștere în cazul achiziționării unui imobil pe cheltuiala unui împrumut (împrumut) în proprietatea debitorului și, eventual, a unui minor. Momentul determinant pentru o ipotecă în temeiul legii este tocmai primirea de fonduri în scopul dobândirii unui imobil și dobândirea de imobile aflate în proprietatea unei persoane care primește fonduri pe credit sau un împrumut.
Prevederile legislației privind ipoteca în temeiul legii prevăd un regim preferențial pentru apariția unei ipoteci: înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii se efectuează fără depunerea unei cereri separate și fără plata unei taxe de stat.
Minorii sunt o excepție de la această regulă. Acest lucru se datorează faptului că minorii nu pot, în majoritatea cazurilor, să câștige suficiente venituri pentru a face plăți ipotecare. Mai mult, minorii au capacitatea juridică limitată și nu pot face tranzacții în mod independent până la 14 ani, iar de la 14 la 18 ani doar cu acordul unui reprezentant legal - de obicei părinți. Până la vârsta de 18 ani, vânzarea imobilelor unui minor trebuie să fie coordonată cu autoritățile tutelare. Chiar și după împlinirea vârstei de 18 ani, o persoană poate să nu înceapă să câștige bani pentru a plăti un credit ipotecar, deoarece. poate merge la facultate și continuă să fie dependent de părinți.
Confuzia în această regulă, după părerea mea, este introdusă tocmai de restricțiile care există în programele ipotecare în sine, deoarece. Legislația interpretează ipotecile în temeiul legii mult mai larg decât folosesc băncile. Băncile încearcă să limiteze participarea minorilor la programele de credit ipotecar. O parte semnificativă a programelor de credit ipotecar nu permit includerea unui minor în numărul de coproprietari, dacă acest lucru nu este necesar. Acest lucru se datorează riscurilor crescute ale băncilor în executarea silită asupra unor astfel de proprietăți. Participarea unui minor la o tranzacție ipotecară este permisă cu condiția ca acesta să vândă o parte din imobil, veniturile din vânzarea cărora sunt utilizate pentru achiziționarea unei noi locuințe „ipotecare”. Acest lucru se datorează faptului că autoritatea tutelară nu va acorda permisiunea de a vinde pur și simplu proprietatea unui minor fără a-i pune la dispoziție vreo altă locuință, iar fără vânzarea cotei minorului tranzacția va fi imposibilă. Băncile nu îndrăznesc să respingă un întreg grup de potențiali debitori.
Separat, aș vrea să spun despre ipoteca în virtutea contractului. Regula este destul de simplă - tot ceea ce nu se aplică unei ipoteci în virtutea legii este o ipotecă în temeiul unui contract. Anterior, bunurile imobiliare nerezidențiale erau o excepție - gajarea imobilelor nerezidenţiale se făcea doar pe baza unui contract de ipotecă. Acum e reparat. În cazul în care se obține un împrumut ipotecar pe siguranța locuinței existente, apariția unei ipoteci este posibilă doar pe baza unui acord. Chiar dacă împrumutul a fost primit de un împrumutat, iar două persoane, inclusiv împrumutatul, ar trebui să devină proprietari, este necesar să se încheie un contract de ipotecă, deoarece. apariţia unei ipoteci în virtutea legii pentru doi deodată va fi imposibilă.
Dacă doriți să solicitați un credit ipotecar, împrumutatul poate întâlni doi termeni care denotă tipul de împrumut: „ipotecă în temeiul legii” și „ipotecar în virtutea contractului”. Ambele tipuri presupun tranzacții imobiliare, pentru ambele puteți achiziționa un obiect folosind garanții, dar cel mai adesea este un împrumut legal care este folosit de bănci.
Aceasta este achiziția de locuințe sau alte bunuri imobiliare în conformitate cu toate normele legale. Legea reglementează clar procesul de obținere și înregistrare a unui credit pentru locuințe.
Majoritatea băncilor emit credite ipotecare în temeiul legii, deoarece este mai puțin riscant pentru creditor. Dacă intenționați să contractați un credit ipotecar clasic, adică tranzacția va fi garantată printr-un gaj al proprietății dobândite, este mai probabil ca acesta să fie o ipotecă în temeiul legii.
Caracteristici importante ale unei ipoteci legale:
În cazul înregistrării în temeiul legii, nu numai o bancă poate deveni creditor. Pot fi o altă instituție financiară sau chiar un dezvoltator în cazul achiziției de locuințe noi. Dezvoltatorii oferă adesea cumpărătorilor rate fără participarea unei bănci. Este, de asemenea, un împrumut, care este reglementat prin lege și executat în consecință. În acest caz, se impune și o grevare asupra obiectului, iar dezvoltatorul va acționa în calitate de creditor ipotecar: în caz de neplată a creditului, acesta este cel care poate iniția procesul de retragere a depozitului și evacuare.
Dacă împrumutătorul folosește acest tip de tranzacție, înseamnă că relația dintre împrumutat și împrumutător va fi reglementată printr-un acord separat, și nu prin Legile Federale. De fapt, o ipotecă contractuală presupune acordarea unui împrumut în orice condiții, participanții la tranzacție putând indica în contract orice puncte care nu sunt reglementate de lege, care sunt imposibile în cazul unui credit ipotecar în virtutea lege.
Caracteristicile acestui tip de credit ipotecar:
O ipotecă contractuală este o afacere cu termeni mai flexibili, împrumutătorul și împrumutatul se pot abate de la lege și pot elabora termeni individuali de cooperare. Dar acest tip de creditare este rar folosit, deoarece prezintă riscuri pentru creditor însuși. De altfel, pe piata, un credit ipotecar in virtutea unui acord se emite practic doar la efectuarea unui imprumut fara scop garantat cu proprietate sau la realizarea unui credit ipotecar cu gaj asupra proprietatii care este deja detinuta de catre debitor.
Care este diferența dintre o ipotecă și o ipotecă de drept:
În ambele cazuri, oricine poate acționa ca creditor și debitor: cetățeni, organizații (nu neapărat financiare). Nu este exclusă ipoteca în temeiul legii între persoane fizice.
O ipotecă de drept și o ipotecă în temeiul unui contract sunt similare în multe privințe. Împrumutatul contactează banca, colectează documentele necesare și așteaptă o decizie. După aprobare și trecere prin toate procedurile formale, cum ar fi asigurarea, tranzacția necesită înregistrarea obligatorie.
Dacă întocmiți un împrumut standard pentru locuințe în temeiul legii, atunci pentru înregistrarea acestuia nu este necesar ca toți participanții la tranzacție să fie prezenți, este suficientă o declarație de la creditor sau debitor. Dar, deoarece banca este interesată să efectueze procedura, de obicei controlează procesul, iar tranzacția este fixată în prezența unui reprezentant al împrumutătorului și a împrumutatului însuși.
Procedura de inregistrare:
Înregistrarea are loc strict cu participarea tuturor părților la tranzacție: atât împrumutatul, cât și reprezentantul creditorului. În primul rând, se înregistrează un contract de vânzare, abia după aceea se poate impune o grevare (în cazul unei ipoteci, în virtutea legii, legalizarea acestor documente are loc concomitent). În plus, totul este standard: în 5 zile de la depunerea documentelor, tranzacția este înregistrată.
Apariția unei ipoteci în temeiul legii presupune anumite restricții. Împrumutatul cumpără o proprietate, poate dispune liber de ea, dar nu va putea vinde proprietatea. Faptul de grevare se consemnează în organul de stat. Singura posibilitate de implementare este un acord cu banca: de obicei acest lucru este posibil doar în cazul unor probleme cu plata împrumutului.
Creditorul poate stabili limite pentru . O bancă poate interzice complet astfel de tranzacții, cealaltă va permite acest lucru, dar numai după primirea permisiunii (împrumutatul se adresează băncii cu o cerere). În ceea ce privește înregistrarea, nu există restricții pentru cumpărător însuși și membrii familiei sale.
După plata integrală a împrumutului pentru locuințe conform calendarului sau înainte de termen, împrumutatul se adresează creditorului și primește documente care confirmă îndeplinirea integrală a obligațiilor de datorie. Ambele părți la tranzacție participă la eliminarea sarcinii, ele constituie un acord reciproc.
Potrivit legii, înlăturarea sarcinii poate avea loc cu prezența personală a împrumutatului și a împrumutătorului: cel mai adesea acest lucru se întâmplă, astfel încât părțile trebuie să cadă de acord asupra momentului tranzacției și să facă o programare la MFC. Termenul de verificare a documentelor este de până la 3 zile lucrătoare, la cumpărarea prin DDU - până la 5 zile. Nu există nicio taxă pentru această operațiune.
Ipoteca este un gaj asupra unui imobil, care este emis ca garanție în baza unui contract de împrumut, contract de credit sau din alte motive. Contractul de ipotecă conferă creditorului dreptul, în caz de neplată a fondurilor în termenul convenit, de a retrage bunul gajat sau de a primi bani echivalenti cu valoarea bunului gajat. Procedura de implementare a procedurilor este determinată de Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”.
Următoarele proprietăți pot fi gajate în baza unui contract de ipotecă:
Ipoteca presupune că bunul gajat pe toată durata contractului rămâne în posesia și folosința debitorului gajist. Acesta din urmă poate fi fie debitorul, fie un terț care nu este parte la obligație.
În Rusia, există două tipuri de credite ipotecare: în temeiul legii și în temeiul unui acord. Ce este și ce diferențe există între ele, vom lua în considerare în continuare.
Acest tip de gaj apare nu ca urmare a unui acord special de gaj, ci din cauza unor fapte legislative. Al doilea nume al conceptului este ipoteca legală. Nu implică plata unei taxe de stat și o vizită la serviciul de înregistrare a angajaților unei organizații bancare sau a unei alte organizații de credit care a acordat un împrumut pentru achiziționarea de locuințe. Ipoteca în temeiul legii ia naștere pe baza înregistrării (cu condiția ca fondurile de credit să fie în circulație) a următoarelor documente:
Înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii are loc pe baza acordului inițial (împrumut, credit și altele), care a dus la apariția acestui tip de gaj. Dreptul de proprietate al unei persoane împovărate cu ipotecă se înregistrează peste noapte, cu excepția cazului în care sunt stabilite prin lege alte circumstanțe.
Ipoteca este activată atunci când fondurile de credit sunt utilizate integral sau parțial pentru achiziția/construirea și înregistrarea ulterioară de stat a următoarelor obiecte:
De asemenea, o ipotecă, în virtutea legii, ia naștere atunci când un teren sau un alt imobil este transferat pentru plata chiriei. Astfel, principalul motiv pentru activarea creditelor ipotecare legale este obținerea unui împrumut țintit și crearea condițiilor când este necesară achiziționarea proprietății și înregistrarea acesteia la nivel de stat.
Să luăm un exemplu ilustrativ. Să presupunem că cumpărați un apartament cu un împrumut de la o bancă. Deoarece acești bani nu sunt proprietatea dumneavoastră, tranzacția ia forma unui contract de vânzare și cumpărare pe cheltuiala fondurilor de credit. După înregistrare, împrumutatul devine efectiv proprietarul apartamentului, dar, în același timp, spațiul de locuit este gajat la bancă, deoarece împrumutul nu a fost încă rambursat.
Acest tip de gaj ia naștere în cazurile care nu presupun activarea ipotecii în virtutea legii. Baza constituirii unei ipoteci în virtutea unui acord este încheierea între părți a unui acord (acord) privind gajul bunurilor imobile. Actul și obligațiile specificate în acesta intră în vigoare din momentul înregistrării sale de stat. Pentru a fi înregistrate, debitorul gajist și creditorul gajist trebuie să scrie o cerere comună. Contractul de gaj nu este o obligație independentă și se încheie concomitent cu contractul de comodat.
Să luăm un exemplu concret. Să presupunem că vrei să iei un împrumut mare de la bancă pe care plănuiești să-l cheltuiești pe echipamente scumpe. Te duci la bancă, iei un împrumut, semnezi un acord și în același timp întocmești un contract de ipotecă care să indice că apartamentul tău este gajat la bancă.
Există o diferență fundamentală între aceste concepte. Principalele diferențe sunt următoarele:
Recent, creditele ipotecare au devenit larg răspândite în rândul debitorilor, deoarece vă permite să luați fonduri de la o bancă sau alte instituții financiare în condiții favorabile. Scopul principal al înregistrării unui gaj este achiziționarea de bunuri imobiliare, care vor fi garanții bancare.
