Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacții recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății care se evaluează cu analogi.
Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare este existența unei piețe imobiliare dezvoltate. Dezvoltarea insuficientă a acestei piețe, precum și faptul că proprietatea evaluată este specializată sau are beneficii sau sarcini excepționale care nu reflectă starea generală a pieței, fac acest demers inadecvat.
Abordarea comparativă se bazează pe trei principii principale ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea comparativă utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a evidenția elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale proprietăților comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.
Principiul fundamental al abordării comparative a evaluării imobiliare este principiul substituției, care prevede că, dacă există mai multe obiecte similare pe piață, un investitor rațional nu va plăti mai mult decât suma pe care ar costa-o achiziționarea unui imobil similar. utilitate.
Luați în considerare principalele etape ale evaluării imobiliare folosind o abordare comparativă.
etapa 1. Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
a 2-a etapă. Informațiile sunt colectate și verificate pe obiecte analoge; informatia colectata este analizata si fiecare obiect analogic este comparat cu obiectul evaluat.
a 3-a etapă. Pentru diferențele evidențiate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparate, se fac ajustări la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.
a 4-a etapă. Prețurile ajustate ale obiectelor analoge sunt convenite și valoarea finală a valorii de piață a obiectului imobiliar este determinată pe baza unei abordări comparative.
În prima etapă, este necesară segmentarea pieței, adică defalcarea pieței în sectoare cu obiecte și subiecte similare.
Obiecte similare de:
utilizarea prevăzută;
calitate;
Drepturi transferabile;
Locație;
caracteristici fizice.
Subiecte similare de:
Solvabilitate;
oportunități de finanțare;
Motivația investițiilor.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment al pieței imobiliare, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
perioada de rambursare;
Independența subiecților tranzacției;
Motivația investițiilor.
În special, următoarele puncte trebuie monitorizate.
Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață. Perioada de expunere difera pentru diferite segmente de piata si depinde in mare masura de calitatea obiectelor. De exemplu, la Moscova, timpul mediu de expunere pentru apartamentele rezidențiale este de aproximativ o lună, pentru clădirile de birouri - de la o lună și jumătate până la trei luni. Dacă obiectul a fost vândut pentru o perioadă de timp mult mai scurtă decât perioada standard de expunere, aceasta indică un preț subestimat. Dacă obiectul a fost pe piață mult mai mult decât perioada standard de expunere, atunci prețul este prea mare. În ambele cazuri, tranzacția nu este tipică pentru segmentul de piață și nu ar trebui considerată comparabilă.
Independența subiecților tranzacției înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la un preț de piață și datele despre acestea nu pot fi folosite pentru comparație dacă cumpărătorul și vânzătorul:
Sunt într-o relație;
Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
Au o interdependență și un interes reciproc diferit;
Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu garanții sau cu alte obligații;
Angajat în vânzarea de bunuri ale persoanelor decedate;
Aceștia se ocupă de vânzare pentru a evita înstrăinarea bunului gajat etc.
Motivația investiției este determinată de:
Motive similare ale investitorilor;
Utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor;
Gradul de deteriorare al clădirii.
De exemplu, cumpărarea unei clădiri pentru a înființa un birou în ea nu poate fi folosită ca o analogie dacă clădirea este planificată să fie utilizată ca hotel, deoarece fluxurile de venituri și cheltuieli așteptate vor fi diferite.
Un obiect, al cărui grad de uzură este mai mare de 80%, nu poate fi folosit după profilul său fără o revizie majoră. Prin urmare, cumpărarea unei clădiri cu mai mult de 80% uzură vine cu o motivație diferită față de cumpărarea unei clădiri cu mai puțină uzură. În primul caz, aceasta este, de regulă, achiziționarea de drepturi pentru a construi o nouă facilitate.
Principalele criterii de selectare a obiectelor comparabile (analogii):
Drepturi de proprietate;
Conditii de finantare;
Condiții și timp de vânzare;
Locație;
Caracteristici fizice.
Proprietate.
Ajustarea proprietății nu este altceva decât diferența dintre chiria de piață și cea contractuală, deoarece proprietatea deplină este determinată de chiria de pe piață și de finanțarea curentă disponibilă.
condițiile de finanțare a tranzacției.
În condiții de finanțare atipice pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare imobiliară (de exemplu, în cazul împrumutării integrale a acesteia), este necesară o analiză amănunțită, în urma căreia se face o ajustare corespunzătoare a prețului acestei tranzacții.
Condiții de vânzare și timp de vânzare.
Deoarece este dificil de calculat ajustarea pentru condițiile de finanțare și impozitare pentru drepturile și restricțiile legale transferabile, precum și condițiile de vânzare, este mai bine, dacă este posibil, să nu luăm în considerare astfel de tranzacții pentru analiză și comparație. În caz contrar, se fac mai întâi corecțiile pentru aceste caracteristici.
Timp de vânzare- unul dintre principalele elemente de comparare a vânzărilor comparabile. Pentru a corecta această caracteristică în prețul de vânzare al unui obiect analog, este necesar să se cunoască tendințele prețurilor de pe piața imobiliară de-a lungul timpului.
Locație- un element necesar de comparație a vânzărilor comparabile, deoarece are un impact semnificativ asupra valorii proprietății care se evaluează.
caracteristici fizice a obiectului imobiliar - dimensiunile, tipul și calitatea materialelor, starea și gradul de deteriorare a obiectului și alte caracteristici, care se modifică și ele.
Întrucât obiectele diferă ca mărime și numărul de unități incluse în ele, la compararea obiectelor vândute cu obiectul evaluat, mari dificultăți sunt inevitabile și este necesară aducerea datelor disponibile la un numitor comun, care poate fi fie o unitate fizică. (de exemplu, prețul pe 1 m 2) sau economic .
Diferite unități de comparație sunt utilizate în diferite segmente ale pieței imobiliare.
Ca unitate economică de comparație la evaluarea proiectelor pe baza raportului dintre venit și preț de vânzare, se poate folosi multiplicatorul brut chiriei sau raportul comun de capitalizare.
Clasificarea modificărilor introduse se bazează pe luarea în considerare a diferitelor moduri de calcul și de efectuare a ajustărilor pentru diferențele dintre obiectul evaluat și un analog comparabil.
Ajustările procentuale se realizează prin înmulțirea prețului de vânzare al unui obiect analog sau al unității sale de comparație cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile unui obiect analog și obiectul evaluat. Dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, la prețul acestuia din urmă se adaugă un coeficient crescător, dacă este mai rău - un coeficient descrescător.
Ajustările procentuale includ, de exemplu, ajustări pentru locație, uzură, momentul vânzării.
Ajustări ale costurilor:
1. Ajustările monetare efectuate la unitatea de comparație (1 hectar, unitate de densitate, 1 țesătură) modifică prețul obiectului-analog vândut cu o anumită sumă, care evaluează diferența dintre caracteristicile obiectului-analog și obiectului. fiind evaluat. Se face o corecție pozitivă dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, dacă este mai rău, se aplică o corecție negativă.
Ajustările monetare efectuate la unitatea de comparație includ ajustări pentru caracteristicile calitative, precum și ajustări calculate prin metode statistice.
2. Ajustările monetare efectuate asupra prețului obiectului analog vândut în ansamblu îl modifică cu o anumită sumă, în care se estimează diferența dintre caracteristicile obiectului analog și obiectul evaluat.
Ajustările bănești aduse prețului obiectului analog vândut în ansamblu ar trebui să includă ajustări pentru prezența sau absența unor îmbunătățiri suplimentare (extinderi de depozit, parcări etc.).
Pentru calcularea și efectuarea ajustărilor sunt utilizate multe metode diferite, dintre care se pot distinge următoarele:
Metode bazate pe analiza vânzărilor perechi;
Metode experte de calcul și modificare;
Metode statistice.
Vânzarea în pereche se referă la vânzarea a două proprietăți care sunt în mod ideal o copie exactă una a celeilalte, cu excepția unui parametru (de exemplu, locația), a cărui prezență explică diferența de preț a acestor obiecte. Această metodă vă permite să calculați ajustarea pentru caracteristica de mai sus și să o utilizați pentru a ajusta pentru acest parametru prețul de vânzare al unui obiect analog comparabil cu proprietatea subiect.
Metode experte de calcul și modificări.
Baza metodelor experte pentru calcularea și efectuarea ajustărilor, de obicei procentuale, este opinia subiectivă a unui evaluator despre cât de mult obiectul evaluat este mai rău sau mai bun decât un analog comparabil.
Metode statistice de calcul a corecțiilor.
Esența metodei de analiză a corelației-regresiune este formalizarea admisibilă a relației dintre modificările prețurilor obiectelor imobiliare și modificările oricăreia dintre caracteristicile acesteia.
Această metodă este laborioasă și necesită o piață imobiliară destul de dezvoltată pentru a o utiliza, deoarece metoda presupune analiza unui număr mare de mostre reprezentative din baza de date.
Etapa finală a abordării comparative este analiza calculelor efectuate în vederea obținerii valorii finale a valorii obiectului evaluat. În acest caz, este necesar:
Verificați cu atenție datele de vânzări comparabile utilizate pentru calcul și valorile ajustate ale acestora.
Efectuați reconcilierea valorilor ajustate ale vânzărilor comparabile prin calcularea valorii medii ponderate (media aritmetică).
Cea mai mare pondere este atribuită prețurilor ajustate ale acelor analogi selectați, cărora le-a fost introdus un număr și o amploare mai mici de corecții. Cu alte cuvinte, la reconcilierea rezultatelor ajustărilor, acei analogi care sunt cel mai comparabili cu obiectul evaluat vor avea cea mai mare pondere în coordonarea rezultatelor ajustărilor.
De asemenea, este posibil să se calculeze cantități precum mod și mediană. Calculul mediei aritmetice este justificat dacă:
Numărul de analogi selectați este minim;
Prețurile lor ajustate sunt destul de apropiate.
1. Media ponderată calculată de evaluator va fi în cele mai multe cazuri prețul final probabil de vânzare al proprietății evaluate,
Dezavantajele abordării comparative includ:
1. Diferențele de vânzări.
2. Dificultate în a culege informații despre prețurile practice de vânzare.
3. Dificultate în colectarea informațiilor despre condițiile specifice ale tranzacției.
4. Dependenţa de activitatea pieţei.
5. Dependența de stabilitatea pieței.
6. Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.
26.11.2008
Giniyatullina A.A.
Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu proprietăți similare de pe piață și pe compararea proprietății care este evaluată cu aceleași.
În plus, se fac modificări pentru a lua în considerare diferențele dintre obiectul evaluat și analogi. Acest lucru vă permite să determinați prețul de vânzare al fiecărui analog, ca și cum ar avea aceleași caracteristici de bază ca proprietatea evaluată. Prețul ajustat permite evaluatorului să concluzioneze că cel mai probabil preț de vânzare al proprietăților similare reflectă valoarea de piață. Desigur, prețul real de vânzare al unui obiect se poate abate de la valoarea de piață din cauza motivației participanților la tranzacție, a gradului de cunoaștere a acestora și a termenilor tranzacției. Cu toate acestea, în marea majoritate a cazurilor, prețurile individuale ale tranzacțiilor tind să reflecte direcția pieței. Având în vedere că această abordare a evaluării imobiliare se bazează pe comparația vânzărilor, se numește comparativă. Datorită faptului că abordarea luată în considerare utilizează date privind tranzacțiile de pe piață, se mai numește și abordarea de piață.
Abordarea comparativă se bazează pe trei principii principale ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție.
principiul substituției- un potențial proprietar rezonabil nu va plăti pentru un obiect imobiliar o sumă mai mare decât prețul minim pentru care poate fi achiziționat sau construit un obiect similar (ținând cont de factorul timp). În consecință, valoarea maximă a obiectului evaluat este determinată de prețul minim de achiziție al unui obiect similar.
Baza teoretică a principiului substituției este conceptul de alegere rațională, larg cunoscut în teoria economică modernă, conform căruia o alegere rațională este o astfel de alegere a unei entități economice care asigură costuri de oportunitate minime, minimizarea profiturilor pierdute în legătură cu adoptarea. a unei anumite decizii.
Principiul investiției. Contribuție - suma cu care valoarea obiectului crește sau scade din cauza prezenței sau absenței oricărui element. În același timp, amploarea unei astfel de creșteri (scăderi) poate fi atât mai mare, cât și mai mică decât costul creării acesteia.
Principiul cererii și ofertei. La determinarea valorii unui obiect, evaluatorul trebuie să înțeleagă ce factori și modul în care aceștia afectează oferta și cererea de pe piața imobiliară, ce modificări pot apărea în acești factori și modul în care aceste modificări vor afecta valoarea acestei proprietăți. .
Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea comparativă utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a evidenția elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale proprietăților comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.
Procesul de realizare a unei evaluări imobiliare folosind o abordare comparativă se desfășoară în patru etape:
Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
Informațiile sunt colectate și verificate pe obiecte analogice, informațiile colectate sunt analizate și fiecare obiect analogic este comparat cu obiectul evaluat.
Diferențele identificate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparabile sunt ajustate la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.
Prețurile ajustate ale obiectelor analoge sunt convenite și valoarea finală a valorii de piață a obiectului imobiliar este determinată pe baza unei abordări comparative.
Pentru a calcula valoarea obiectului evaluat, abordarea comparativă utilizează multe metode diferite: grupare generală, metoda costului de înlocuire prin analogi, metode bazate pe analiza vânzărilor pereche, metode de calcul expert, metode statistice.
Friedman Jack și Ordway N. - autori ai manualului „Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venituri” evidențiază metoda grupării generale.
Gruparea generală poate fi utilizat pe o piață activă în care poate fi găsit un număr suficient de vânzări pentru a restrânge intervalul de preț al pieței. Această metodă depinde de prezența obiectelor relativ omogene. În acest caz, evaluatorul poate decide să nu facă ajustări individuale, ci să compare proprietatea evaluată în ansamblu pentru a determina dacă este mai bună sau mai proastă decât fiecare dintre proprietățile comparabile. Apoi, în cadrul grupului selectat, se face o ajustare cumulativă. Acest lucru elimină necesitatea de a lua în considerare separat fiecare caracteristică care distinge proprietatea evaluată de proprietățile comparabile vândute.
Economistul Soloviev M.M. în manualul „Activitatea de evaluare” are în vedere metode precum: metoda costului de înlocuire cu analogi și metoda comparației.
Metoda costului de înlocuire cu analogi.În metoda luată în considerare, evaluarea se face pe baza unei selecții preliminare și a unei comparații a obiectului evaluat cu obiecte analoge deja create la un moment dat. După găsirea analogilor, costul de înlocuire a acestora este considerat ca rezultat al evaluării, adică. costul estimat calculat pentru acestea în proiectul de construcţie.
Friedman Jack și Ordway N. - autori ai manualului „Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venituri” evidențiază metoda grupării generale. poate fi utilizat pe o piață activă în care poate fi găsit un număr suficient de vânzări pentru a restrânge intervalul de preț al pieței. Această metodă depinde de prezența obiectelor relativ omogene. În acest caz, evaluatorul poate decide să nu facă ajustări individuale, ci să compare proprietatea evaluată în ansamblu pentru a determina dacă este mai bună sau mai proastă decât fiecare dintre proprietățile comparabile. Apoi, în cadrul grupului selectat, se face o ajustare cumulativă. Acest lucru elimină necesitatea de a lua în considerare separat fiecare caracteristică care distinge proprietatea evaluată de obiectele vândute comparabile.Economistul Soloviev M.M. în manualul „Activitatea de evaluare” are în vedere metode precum: metoda costului de înlocuire cu analogi și metoda comparației. În metoda luată în considerare, evaluarea se face pe baza unei selecții preliminare și a comparării obiectului evaluat cu obiecte analogice deja create în acest moment. După găsirea analogilor, costul de înlocuire a acestora este considerat ca rezultat al evaluării, adică. costul estimat calculat pentru acestea în proiectul de construcţie.
Astfel, rezultatul este căutat de analogii de proiectare imediat în forma finală, integrală a costului. În alte cazuri, dacă analogii selectați sunt oarecum diferiți de proprietatea evaluată, valoarea lor este ajustată.
Este recomandabil să se aplice metoda de înlocuire a costului cu analogi atunci când se lucrează cu obiecte de construcție obișnuite din punct de vedere funcțional și arhitectural - clădiri școlare, construcție tipică de locuințe etc. Dacă există proprietăți care nu sunt fundamental diferite ale obiectelor evaluate, analogii și estimările lor sunt selectate și ajustate ținând cont de astfel de diferențe.
metode bazate pe analiza vânzărilor perechi;
metode experte de calcul și modificări;
metode statistice.
Metoda de vânzare în pereche: Vânzarea în pereche înseamnă vânzarea a două proprietăți, în mod ideal fiind o copie exactă una a celeilalte, cu excepția unui parametru (de exemplu, locația), a cărui prezență explică diferența de preț a obiectelor. Această metodă vă permite să calculați ajustarea pentru caracteristica de mai sus și să o utilizați pentru a ajusta pentru acest parametru prețul de vânzare al unui obiect analog comparabil cu proprietatea subiect. Aplicarea limitată a acestei metode se explică prin complexitatea selecției obiectelor pentru vânzarea perechilor, căutarea și elaborarea unei cantități mari de informații.
Metode experte de calcul și modificări. Baza metodelor experte pentru calcularea și efectuarea ajustărilor, de obicei procentuale, este opinia subiectivă a unui evaluator despre cât de mult obiectul evaluat este mai rău sau mai bun decât un analog comparabil.
Metodele experte de calcul și ajustare sunt utilizate de obicei atunci când este imposibil să se calculeze ajustări suficient de precise ale dolarului, dar există informații de piață cu privire la diferențele procentuale.
Metode statistice. Trebuie spus că atunci când se evaluează un imobil folosind metoda analizei comparative a vânzărilor, în procesul de efectuare a ajustărilor pentru diferențele dintre obiectul evaluat și analogul acestuia, nu este întotdeauna posibil să se calculeze cu exactitate prețul probabil al obiectului. Dacă nu utilizați astfel de metode pentru calcularea corecțiilor, cum ar fi analiza de corelație și regresie, ar trebui să introduceți cât mai puține ajustări posibil pentru diferențele dintre caracteristicile obiectelor comparate.
Metoda analizei corelației-regresiune.
Esența metodei constă în formalizarea admisibilă a relației dintre modificările prețurilor unui obiect imobiliar și modificările oricăreia dintre caracteristicile acestuia. Această metodă necesită timp și necesită o piață imobiliară suficient de dezvoltată pentru aplicarea ei. presupune analiza unui număr mare de mostre reprezentative din baza de date.
Raportul dintre venit și preț.
Metoda de corelare preț-câștig se bazează pe ipoteza că suma venitului generat de imobile este un factor de stabilire a prețului, iar compararea prețului și a veniturilor pentru proprietăți similare oferă o bază pentru utilizarea rezultatelor medii atunci când se evaluează o anumită proprietate.
În funcție de tipul de venit adus de bunuri imobiliare, puteți utiliza multiplicatorul brut de închiriere (GRM) coeficientul de capitalizare comun (CCR)
1) multiplicator brut de închiriere (GRM), cunoscut și sub numele de multiplicator de venit brut (GIM). Acesta este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al proprietății. Multiplicatorul de închiriere brută este utilizat pentru obiectele pentru care este posibil să se estimeze în mod fiabil fie venitul brut potențial (GTR), fie venitul brut real (AR). Unele piețe folosesc, de asemenea, un multiplicator lunar de închiriere care ia în considerare venitul mai degrabă lunar decât anual. Acest indicator este calculat pentru obiecte imobiliare similare și este utilizat ca multiplicator pentru indicatorul adecvat al obiectului evaluat.
Etapele evaluării imobiliare folosind multiplicatorul de chirie brută:
se estimează venitul brut al obiectului evaluat, fie potențial, fie real;
sunt selectați cel puțin trei analogi ai obiectului evaluat, pentru care există informații fiabile despre prețul de vânzare și valoarea venitului potențial sau real;
pentru fiecare analog se calculează multiplicatorul de chirie brută;
BPM final este determinat ca media aritmetică a BPM calculat pentru toți analogii;
valoarea de piață a proprietății care se evaluează este calculată ca produsul dintre MGR mediu și venitul brut adecvat calculat al proprietății evaluate.
Valoarea probabilă de piață a proprietății care se evaluează se calculează după formula:
Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)
unde Cn este valoarea de piață estimată a proprietății care se evaluează;
PVDots - venitul brut potențial din proprietatea evaluată;
DVDots - venit brut real din obiectul evaluat
VRMsr - multiplicator brut de chirie;
Tsa - prețul de vânzare al unei proprietăți similare;
sau cu formula:
Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)
unde Ца1 - prețul de vânzare al primului obiect similar;
PVD1 - venit brut potențial din primul obiect similar;
Tsn - prețul de vânzare al celui de-al n-lea obiect similar;
PVDan - venit brut potențial din al n-lea obiect similar;
n este numărul de obiecte similare.
GRM este considerată o metodă bazată pe piață de evaluare a unei proprietăți care generează venituri, deoarece ia în considerare prețurile de vânzare și veniturile brute din chirie ale proprietăților vândute pe piață.
Multiplicatorul brut de chirie nu trebuie ajustat pentru comoditate sau alte diferențe care există între proprietăți comparabile și cele evaluate. Calculul GRM se bazează pe plățile reale de chirie și pe prețurile de vânzare existente pe piață. Dacă există diferențe în facilități sau niveluri de servicii între proprietățile comparabile și cele evaluate, se presupune că aceste diferențe au fost deja contabilizate în prețurile de vânzare și tarifele de închiriere.
În consecință, dacă o proprietate comparabilă a fost mai proastă, atunci prețul ei de vânzare și tarifele de închiriere sunt mai mici. Raportul matematic dintre venitul brut și prețul de vânzare nu se va modifica.
Cu toate acestea, raportul matematic nu elimină necesitatea unei selecții solide a obiectelor comparabile.
Metoda este destul de simplă, dar are următoarele dezavantaje:
poate fi aplicat numai în condițiile unei piețe imobiliare dezvoltate și active, i.e. proprietatea evaluată trebuie să fie situată pe o piață în care există vânzări și achiziții regulate de proprietăți competitive pe baza veniturilor acestora.
nu ia în considerare pe deplin diferența de riscuri sau ratele de rentabilitate a capitalului dintre subiectul evaluării și omologul său comparabil;
de asemenea, nu ține cont de diferența destul de probabilă a venitului net din exploatare al obiectelor comparate.
2) raportul de capitalizare totală (CCR), cunoscută și sub denumirea de rata globală (OAR). Rata globală de rentabilitate este un element al abordării venitului în evaluare. Calcularea ratei totale de rentabilitate pe baza datelor de piață elimină unele dintre principalele obiecții la utilizarea GRM. Pentru a determina rata totală de capitalizare din datele pieței, evaluatorul ar trebui să selecteze proprietăți similare recent vândute, care au fluxuri de venit similare ca risc și durată cu cele ale proprietății în cauză. Acest lucru permite evaluatorului să utilizeze capitalizarea directă pentru a converti venitul net din exploatare proiectat într-o estimare a valorii de piață. Capitalizarea directă este definită ca transformarea venitului net din exploatare așteptat într-o valoare actualizată unică prin împărțirea venitului la un raport adecvat care reflectă raportul predominant dintre venitul net din exploatare și prețul de vânzare al proprietăților comparabile vândute pe piață.
Atunci când se utilizează rata generală de capitalizare, procesul de determinare a prețului probabil de vânzare al proprietății care se evaluează poate fi reprezentat prin următorii pași:
se calculează venitul net din exploatare din proprietatea evaluată;
sunt selectați cel puțin trei analogi ai obiectului evaluat, pentru care există informații fiabile privind prețul de vânzare și valoarea venitului net din exploatare;
se fac ajustările necesare pentru a crește comparabilitatea analogilor cu obiectul evaluat;
pentru fiecare impozit se calculează cota totală de capitalizare;
OCC final este determinat ca media aritmetică a OCC calculat pentru toți analogii;
valoarea de piață a obiectului evaluat se calculează ca raport dintre venitul net din exploatare al obiectului evaluat și OCC mediu pentru analogii selectați.
Selectarea analogilor comparabili cu obiectul evaluat se efectuează în segmentul corespunzător al pieței imobiliare; identificarea obiectelor include parametri precum gradul de risc, nivelul veniturilor etc.
Prețul probabil de vânzare al obiectului evaluat va fi determinat prin formula:
Sn \u003d CHODots / OKKsr (3)
unde Сн este prețul de piață estimat al obiectului evaluat;
CHODoc - venitul net din exploatare al analogului;
OKKav - raportul general de capitalizare medie
sau calculat prin formula:
Sn \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)
unde CHOD1 - venitul net din exploatare de la primul analog;
C1 - prețul primului analog;
CHODn - venit net din exploatare din al n-lea analog;
Цn - prețul celui de-al n-lea analog;
n este numărul de analogi.
Avantajul acestei proceduri de calcul este că se bazează pe utilizarea informațiilor de piață și este ușor de implementat. La fel ca metoda GRM, eficacitatea acestei abordări depinde de calitatea datelor de piață care pot fi colectate și validate.
Astfel, o abordare comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății care se evaluează cu analogi.
Această abordare este adesea folosită și dă rezultate bune la evaluarea obiectelor pentru care există informații fiabile despre prețurile tranzacțiilor de cumpărare și vânzare finalizate sau despre prețurile de ofertă ale unor astfel de obiecte de vânzare.
De exemplu, evaluarea apartamentelor se realizează în principal prin metode de abordare comparativă, deoarece atât numărul de tranzacții efectuate, cât și numărul de oferte de vânzare și cumpărare sunt foarte mari, iar obiectele în sine sunt destul de asemănătoare, adică căutarea. pentru analogi nu este dificil.
Pentru a implementa toate metodele luate în considerare ale abordării comparative, este necesar:
prezența unei piețe imobiliare dezvoltate;
deschiderea pieței;
disponibilitatea informațiilor despre tranzacțiile anterioare;
disponibilitatea unor servicii speciale care acumulează informații.
Astfel, putem evidenția avantajele și dezavantajele metodei comparative:
IMPORTANT! Textele publicațiilor sunt supuse dreptului de autor. Te rog vezi
Dragi colegi! Dacă aveți articole interesante, publicații, comentarii cu privire la legislație, le puteți publica pe site-ul nostru. Pentru a face acest lucru, trebuie să trimiteți materialele la adresa marcată „Publicații pe site”. Atribuirea și respectarea drepturilor de autor sunt garantate.
Abordare comparativă la evaluare este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe o comparație a obiectului evaluării cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.
Condiții de aplicare a abordării comparative: 1. Obiectul nu trebuie să fie unic. 2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor. 3. Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
Abordarea comparativă se bazează pe principiile:- substitutii; - echilibru; - cerere și ofertă.
Etapele abordării comparative:
Etapa 1
Cercetare de piata - o analiza a starii si tendintelor pietei, si mai ales a segmentului caruia ii apartine proprietatea evaluata; Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
Etapa 2
Colectarea și verificarea exactității informațiilor despre analogii oferite spre vânzare sau recent vândute ale obiectului de evaluare; compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat.
Etapa 3
Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare.
Etapa 4
Stabilirea valorii obiectului de evaluare prin convenirea asupra prețurilor ajustate ale obiectelor analogice.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
Timp de expunere. Perioada de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
Independența subiecților tranzacției. Independenta inseamna ca tranzactiile nu se incheie la un pret de piata, daca vanzatorul si cumparatorul: · sunt inruditi; · sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă; au o interdependență și un interes reciproc diferit; tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații; · se angajează în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.; - motivația investițională, care este determinată de: · motive similare ale investitorilor; utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor; gradul de deteriorare al clădirii.
Principalele criterii de selectare a obiectelor-analogi: 1. Proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Ajustarea drepturilor de proprietate este diferența dintre chiriile de piață și cele contractuale, deoarece proprietatea deplină este determinată la chiriile de piață și finanțarea curentă disponibilă. 2. Condiții de finanțare a tranzacției. În condiții de finanțare atipice pentru o tranzacție, este necesară o analiză amănunțită, în urma căreia se face o modificare. 3. Condiții de vânzare și termen de vânzare. 4. Locația. 5. Caracteristici fizice.
O ajustare a vânzărilor comparabile este necesară pentru a determina valoarea finală a proprietății care se evaluează. Calculul și ajustările se fac pe baza unei analize logice a calculelor anterioare, ținând cont de semnificația fiecărui indicator. Cea mai importantă este determinarea precisă a factorilor de corecție (vezi Figura 3.2).
Tipuri de ajustări
Ajustări procentuale se realizează prin înmulțirea prețului de vânzare al unui obiect analog sau al unității sale de comparație cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile unui obiect analog și obiectul care se evaluează. Dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, atunci la prețul acestuia din urmă se adaugă un coeficient crescător, dacă este mai rău - unul în scădere.
Ajustări ale costurilor:
a) corecții absolute, efectuată la unitatea de comparație, modificați prețul obiectului-analog vândut cu o anumită sumă, care evaluează diferența dintre caracteristicile obiectului-analog și obiectul evaluat. Se face o corecție pozitivă dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, unul negativ, dacă este mai rău;
b) ajustări monetare, a contribuit la prețul obiectului analog vândut în ansamblu, modificați-l cu o anumită sumă, în care sunt estimate diferențe de caracteristici.
Ajustări procentuale cumulate sunt determinate prin înmulțirea tuturor ajustărilor procentuale individuale.
Modificare în formă grupare generală utilizat de obicei pe o piață imobiliară dezvoltată unde există un număr mare de vânzări. Ajustarea cumulativă se face în cadrul grupului selectat de proprietăți comparabile.
Secvență de modificare: 1. Ajustare pentru condițiile de finanțare. 2. Ajustare pentru condiții speciale de vânzare. 3. Ajustare pentru timpul de vânzare. 4. Corectare pentru locație. 5. Corecție pentru caracteristicile fizice.
Avantajele abordării comparative: 1. Costul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici. 2. Prețurile de vânzare reflectă schimbările în condițiile financiare și inflația. 3. Justificat statistic. 4. Se fac ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate. 5. Relativ ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.
Dezavantajele abordării comparative: 1. Diferențele de vânzări. 2. Dificultate în a culege informații despre prețurile practice de vânzare. 3. Dificultate în colectarea informațiilor despre condițiile specifice ale tranzacției. 4. Dependenţa de activitatea pieţei. 5. Dependența de stabilitatea pieței. 6. Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.
Metode de estimare a mărimii ajustării utilizate în abordarea comparativă.
metode cantitative.
Metoda de potrivire a faptelor, o selecție de grupuri de analogi de pe piață: unul cu elemente pentru fiecare corecție necesară, al doilea fără ea.
Teoria de bază a metodei: dacă există o singură diferență între doi analogi, atunci diferența de preț este atribuită acestui element. Metoda poate fi folosită atunci când există mai multe diferențe. Odată cu introducerea unui număr mare de corecții, precizia scade.
Analiza pietei secundare. Când inflația de pe piață a vânzărilor existente face imposibilă analiza setului de date pereche. Ajustarea se calculează pe baza datelor care nu au legătură directă cu obiectul evaluării și analogi.
Metoda analizei costurilor. Ajustările sunt estimate pe baza analizei costurilor, pentru crearea unui element individual al obiectului, ținând cont de amortizare, însă se impune verificarea prin date de piață.
Metoda analizei regresiei. Graficele sunt construite, derivarea formulei prin diferențe dependente de caracteristici. Se folosește când cantitativ este imposibil, apoi calitativ.
Metodele se bazează pe clasarea caracteristicilor calitative (mai bine, puțin mai bun, egal, puțin mai rău, semnificativ mai rău)
raportat la analiza comparativă, analogii sunt studiati pentru a determina dacă impactul asupra valorii elementelor comparate este mai mare decât, egal cu sau deficitar în raport cu obiectul de evaluare. Esența este similară cu metoda de potrivire a perechilor, doar pe exemplul evaluărilor calitative.
Analiza distributivă. Analogii sunt distribuiti în ordinea modificării monotone a obiectului evaluării. Determinați apoi locul obiectului evaluat într-o serie de vânzări comparative.
Sondajele individuale ale experților.
Tehnica de efectuare a ajustărilor în abordarea comparativă.
Se fac modificări la caracteristicile de preț ale obiectelor analogice. Numai obiectele analogice sunt supuse ajustărilor. Subiectul nu este niciodată ajustat.
Principala întrebare care trebuie rezolvată în această etapă este: cât ar costa un analog dacă ar avea aceleași caracteristici ca și obiectul evaluării.
Regula de bază pentru efectuarea ajustărilor: dacă analogul este mai bun decât obiectul evaluării, atunci se face o ajustare descendentă sau negativă (cu semnul minus); dacă analogul este mai rău decât obiectul evaluării, atunci se face o ajustare pozitivă.
Când faceți modificări, este necesar să corectați fiecare caracteristică excelentă - elementul de comparație.
Grupuri de elemente de comparație:
Elemente referitoare la condițiile tranzacției și la starea pieței (drepturi, condiții de finanțare, data vânzării, condițiile tranzacției)
Elemente legate direct de obiect (caracteristici etc.)
Pentru grupurile de elemente de comparație, se poate aplica o succesiune diferită de amendamente (în mod dependent sau independent)
Secvență dependentă: se fac ajustări la rezultatul prețului ajustat anterior; ordinea elementelor de comparație contează (drepturi, condiții de finanțare, condiții de vânzare, data vânzării)
Amendament independent. Ajustări pentru fiecare element, calculate pe baza rezultatului obținut după ajustarea la condițiile de piață, fără o anumită ordine.
Metode de abordare comparativă.
1) Metoda analizei comparative a vânzărilor - o evaluare a valorii unui obiect (valoarea proprietății) prin compararea prețurilor vânzărilor recente ale obiectelor similare. În cadrul metodei: analizează situația pieței pentru obiecte similare și colectează informații fiabile despre acestea; determina acc. unități de comparație ale obiectului și comparați. analiza pentru fiecare unitate; aloca elementele necesare de comparație; compara obiectul evaluat și obiectele de comparație selectate pentru a le ajusta prețurile de vânzare sau a le exclude din lista de comparați; un număr de indicatori ajustați ai valorii obiectelor comparate conduc la o valoare sau la intervalul valorii de piață a obiectului de evaluare. Metoda este oportună în prezența unei cantități mari de informații fiabile și este adesea combinată cu metode de evaluare statistică. Principalul său avantaj este posibilitatea de a obține un rezultat care să reflecte cel mai corect atitudinea pieței față de obiectul evaluării. Dificultățile în aprecierea valorii unui obiect se datorează faptului că nu există nici măcar două obiecte absolut similare. În plus, este necesar să se țină cont de tranzacțiile care îndeplinesc definiția valorii de piață, i.e. cele care nu sunt afectate de factori non-piață. La vânzarea obiectelor cu randament ridicat, informațiile despre caracteristicile lor economice și condițiile de vânzare nu sunt adesea disponibile sau incomplete, prin urmare, în astfel de cazuri, poate fi doar „conturată” o gamă în care valoarea valorii de piață este cel mai probabil să fi.
2) Metoda chiriei brute. Pe baza existenței unei relații directe între prețul de vânzare și veniturile din chirie aferente. Această relație este măsurată de un multiplicator. (coeficientul chiriei brute). Este folosit în evaluarea imobilelor care pot genera venituri.
BPM este raportul dintre prețul de vânzare al unui obiect și venitul brut potențial sau efectiv. În funcție de situație, valoarea BPM a analogilor pentru a determina BPM-ul unui obiect, se aplică proceduri de reconciliere a rezultatelor.
Prețul probabil de vânzare se calculează după formula: С= Pvd*BPM
PVD - venit brut din obiectul evaluat; GRM este multiplicatorul mediu brut al chiriei.
Etapele metodei:
Selectarea analogilor comparabili;
calculul BPM;
Reconcilierea cunoștințelor dobândite de BPM, pentru a determina o singură valoare BPM sau un interval de valori BPM care poate fi aplicat obiectului evaluat;
Determinarea obiectelor comparabile din punct de vedere al chiriei;
Analiza analogilor, compararea acestora cu caracteristicile corespunzătoare obiectului de evaluare;
Calculul ajustărilor pentru obținerea valorii veniturilor din chirie de piață a imobilului care se evaluează;
Calculul valorii obiectului de evaluare conform formulei.
Dezavantajele metodei:
Aplicare numai pe piețele imobiliare profitabile active;
Diferența de riscuri dintre obiectul evaluării și analogi nu este luată în considerare
Diferența de NOR nu este luată în considerare
Metode de analiză comparativă a obiectelor imobiliare
Comparativ, sau metoda de piata de evaluare a proprietatii se bazează pe o comparație a prețurilor vânzărilor recente de obiecte de utilitate similară. Această metodă se bazează pe ipoteza că un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru un obiect decât prețul maxim al unui obiect cu utilitate comparabilă. În cadrul abordării, se disting două metode de determinare a valorii unei proprietăți - metoda de comparare a vanzarilorși metoda chiriei brute. Algoritmul metodei de analiză comparativă a vânzărilor este următorul:
- se identifică tranzacţiile recente cu obiecte asemănătoare celei evaluate;
- verificarea informatiilor si tranzactiilor: confirmarea sumei tranzactiei de catre unul dintre participantii directi si determinarea conditiilor de vanzare;
- ajustarea costului ţinând cont de diferenţele existente. Corectarea este necesară, deoarece este aproape imposibil să găsești obiecte absolut identice. De aceea, această metodă este rar utilizată în legătură cu imobilele comerciale - este aproape imposibil să găsești un analog și, de asemenea, nu ține cont de venitul proiectat. Acest neajuns este compensat prin metoda chiriei brute. Esența acestei metode constă în faptul că prețul unui obiect este determinat ținând cont de potențialul venit din închirierea acestuia. Pentru calculul prin această metodă, se determină coeficientul - multiplicatorul chiriei brute. Se constată prin raportul dintre prețul unui obiect scos la vânzare și suma venitului brut care ar putea fi primit din închirierea unui obiect pentru o anumită perioadă (lună, trimestru, an). Valoarea obiectului va fi determinată prin înmulțirea venitului brut estimat din chirie pentru proprietatea care se evaluează cu valoarea corespunzătoare a multiplicatorului. În acest caz, perioada de calcul a sumei venitului brut și valoarea multiplicatorului trebuie să se potrivească. Această metodă este destul de comună în practica de evaluare datorită confortului și simplității sale. Avantajele acestei abordări a evaluării imobiliare sunt utilizarea datelor reale corespunzătoare stării actuale a pieței imobiliare, ceea ce reduce semnificativ eroarea de evaluare.
Abordare comparativă (piață).
Abordare comparativă pentru evaluare este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe o comparație a obiectului evaluării cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.
Condiții de aplicare a abordării comparative:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor.
3. Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
Abordarea comparativă se bazează pe principiile:- substitutii; - echilibru; - cerere și ofertă.
Etapa 1 Cercetare de piata - o analiza a starii si tendintelor pietei, si mai ales a segmentului caruia ii apartine proprietatea evaluata; Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
Etapa 2 Colectarea și verificarea exactității informațiilor despre analogii oferite spre vânzare sau recent vândute ale obiectului de evaluare; compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat.
Etapa 3 Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare.
Etapa 4 Stabilirea valorii obiectului de evaluare prin convenirea asupra prețurilor ajustate ale obiectelor analogice.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
Timp de expunere. Perioada de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la un preț de piață dacă vânzătorul și cumpărătorul:
sunt într-o relație;
· sunt reprezentanți ai holdingului și ai unei filiale independente;
au o interdependență și un interes reciproc diferit;
· tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;
· se angajează în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.;
Motivația investiției, care este determinată de:
· motive similare ale investitorilor;
· cea mai bună și eficientă utilizare similară a obiectelor;
· Gradul de deteriorare al clădirii.
Se numește metoda de individualizare a pieței. Metoda pieței este o metodă de estimare a valorii de piață a bunurilor imobiliare pe baza datelor recente de vânzări.
Abordarea comparativă este una dintre cele trei abordări ale evaluării imobiliare și este reprezentată în ea prin metoda analizei comparative directe a vânzărilor (Sales Comparison Approash) sau, pe scurt, prin metoda vânzărilor comparabile (IMM).
Alte două abordări - profitabile și costisitoare - se bazează în mare măsură pe informațiile de piață:
- în abordarea veniturilor, pe baza datelor de piață, se determină rate de capitalizare și rate de actualizare;
- în abordarea costurilor, care necesită determinarea costului de înlocuire sau a costului de restaurare, evaluatorul se bazează pe prețurile de piață pentru materialele de construcție și forța de muncă, informațiile de piață privind costurile generale și nivelul profitului antreprenorial.
Totuși, întrucât MAP se bazează pe o comparație directă a obiectului evaluat (OO) cu alte obiecte similare care au fost vândute recent, abordarea comparativă este adesea numită abordarea de piață, iar MAP - metoda de informare a pieței.
Atunci când utilizează IMM-uri, evaluatorul ia în considerare comparatorii (OC) care au fost vânduți recent într-un anumit segment de piață, apoi efectuează ajustări pentru diferențele dintre caracteristicile comparatorilor și evaluarea. Ca urmare, se determină prețul de vânzare al fiecărui obiect de comparație, ca și când acesta ar avea aceleași caracteristici de bază ca și obiectul de evaluare în timpul vânzării. Prețul ajustat permite evaluatorului să deducă cât de mult este probabil să valorize proprietatea pe piață.
Cele de mai sus pot fi reprezentate prin formula
CPOS ± K = RSOO,
Unde
POS - prețul de vânzare al obiectului de comparație;
K - modificarea (ajustarea) cumulativă a prețului de vânzare a obiectului comparației;
RSOO - valoarea de piata a obiectului de evaluare.
Astfel, această abordare a aprecierii valorii de piață presupune. că piața va stabili prețul pentru proprietatea care este evaluată în același mod ca și pentru proprietăți similare comparabile, competitive, vândute recent pe un anumit segment de piață. Cu toate acestea, metoda necesită o analiză atentă a vânzărilor comparabile.
Condiția principală pentru aplicarea unei abordări comparative în evaluarea imobiliară este activitatea pieței imobiliare și disponibilitatea informațiilor de înaltă calitate privind tranzacțiile cu obiecte similare - prezența unei piețe active de investiții pentru tipul de proprietate oferită spre vânzare, cu un număr mare de tranzacții recente și de încredere.
I se acordă preferință datorită primirii caracteristicilor de preț direct în evaluare:
- clădiri de locuit unifamiliale;
- bunuri imobiliare ale micilor întreprinderi private;
- terenuri neamenajate (cu piata terenului dezvoltat). Utilizarea unei abordări comparative este inadecvată atunci când:
- piata imobiliara din regiunea de care apartine obiectul evaluat nu este suficient de dezvoltata;
- informațiile despre prețurile tranzacției și caracteristicile obiectelor analogice nu sunt disponibile evaluatorului;
- obiectul poartă beneficii economice sau sarcini rare pentru această piață;
- sunt încălcate condițiile unei tranzacții tipice de piață (o proprietate cu destinație specială sau proprietatea evaluată este unică, în timpul lichidării, vânzării către rude sau parteneri etc.).
Astfel, domeniul de aplicare al abordării comparative este destul de larg. Se poate aplica la evaluarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare, cu condiția ca proprietăți similare să fie tranzacționate activ pe piață în perioada apropiată datei evaluării. Mai mult, această abordare este cea care oferă cea mai obiectivă evaluare, luând în considerare cât mai mult posibil situația pieței. De regulă, abordarea comparativă este utilizată în mod activ pentru evaluarea imobilelor rezidențiale și comerciale; este mai dificil de aplicat la evaluarea obiectelor specializate și a imobilelor care funcționează ca parte a complexului imobiliar al întreprinderilor industriale.
Pe lângă atribuirea directă (estimarea valorii de piață), abordarea comparativă poate fi utilizată pentru estimarea ratelor de închiriere, a deprecierii îmbunătățirilor sau a costului realizării acestora, a ratelor de ocupare și a altor parametri care sunt necesari pentru evaluarea imobiliară folosind alte abordări.
Deoarece metoda se bazează pe datele comerciale anterioare, citirile valorii bazate pe tranzacțiile anterioare pot induce în eroare dacă piața se mișcă foarte repede.
Acuratețea acestei abordări depinde de calitatea datelor colectate; totuși, chiar dacă MSP nu este utilizat, ci oferă doar rezultate orientative, evaluatorul ar trebui să raporteze în raport datele de vânzări comparative colectate.
Această abordare se bazează pe principiile grupului de piață: raportul dintre cerere și ofertă, contribuție, dependență, schimbare, proporționalitate (echilibru), precum și principiile substituției și așteptării.
La achiziționarea unui obiect, cumpărătorul (investitorul) se ghidează după principiul substituției, care prevede că valoarea obiectului de evaluare nu depășește prețul minim al unui obiect analog cu caracteristici similare (factori de preț).
Prețul pieței imobiliare se formează în procesul de interacțiune între vânzători și cumpărători, precum și creditori care măresc cantitatea resurselor investiționale și influențează prețurile pieței cu ajutorul condițiilor de finanțare stabilite. Raportul dintre cerere și ofertă determină dinamica prețurilor pieței pentru anumite proprietăți imobiliare. Depășirea cererii duce la o creștere a prețurilor, o creștere a ofertei este însoțită de o scădere a prețurilor. Raportul dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară teritorială este în continuă schimbare, în ciuda faptului că oferta tinde să satisfacă cererea. Principalul motiv al dezechilibrului este instabilitatea demografică, fluctuațiile puterii de cumpărare a investitorilor, modificările preferințelor și cerințelor pentru calitățile imobiliare ale consumatorilor. Evaluatorul este obligat să analizeze tendințele pieței și impactul acestora asupra dinamicii prețurilor obiectelor imobiliare concurente.
O abordare comparativă, având date suficiente, produce rezultate bune și, cel mai important, ușor explicabile. De aceea încearcă să-l folosească chiar și atunci când în mod clar nu există suficiente date pentru a obține estimări punctuale fiabile. Cu o cantitate limitată de date, această abordare vă permite să obțineți intervalul în care poate fi valoarea estimată. Astfel de informații sunt utile și ca verificare a altor abordări de evaluare.
Aplicarea abordării comparative presupune o anumită succesiune de acţiuni. Luați în considerare etapele de aplicare a IMM-urilor.
1. Cercetare de piață și selecție de proprietăți care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată și vândută recent pe piața relevantă. Este necesar să se verifice dacă obiectul vândut se află în aceeași zonă de piață cu obiectul evaluării, dacă sunt similare ca vârstă și dimensiune, cât de asemănătoare sunt condițiile economice și financiare la data vânzării și data evaluării.
2. Colectarea și verificarea fiabilității informațiilor privind tranzacțiile pentru fiecare obiect selectat. Datele de vânzare ale proprietăților comparabile trebuie confirmate de unul dintre principalii participanți la tranzacție (cumpărător sau vânzător) sau de un agent autorizat. Vânzările grăbite, tranzacțiile între părți strâns legate (copii și părinți, soț și soție etc.) ar trebui să provoace suspiciuni (de tranzacție atipică).
3. Selectarea unităților de comparație necesare și efectuarea unei analize comparative pentru fiecare unitate. Compararea obiectelor comparabile selectate (obiecte analogice) cu obiectul evaluării se realizează în funcție de o serie de parametri, care se numesc elemente de comparație.
4. Efectuarea de ajustări (modificări) prețurilor de vânzare pentru fiecare obiect comparabil în funcție de diferențele dintre acesta și obiectul evaluat, adică în funcție de elementele de comparație care țin cont de aceste diferențe. În același timp, se fac ajustări la prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile. Trebuie făcute ajustări pentru ajustări temporale (de la data evaluării), ajustări pentru locație și diferențele existente în caracteristici (de exemplu, utilizare, mărime, formă, caracteristici fizice, factori sociali, caracteristici economice etc.).
5. Aprobarea prețurilor de vânzare ajustate ale proprietăților comparabile pentru a obține un singur indicator (valoare) al valorii de piață a proprietății care se evaluează.
