Codul Locuinței reglementează temeiurile și condițiile pentru furnizarea de spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială numai din fondul de locuințe municipale. Prin angajarea socială, este implementată prevederea constituțională privind dreptul cetățenilor săraci de a primi o locuință gratuită sau contra unei taxe accesibile (partea 3 a articolului 40 din Constituția Federației Ruse).
Condiția pentru furnizarea de locuințe în temeiul unui contract de închiriere socială a fondului de locuințe municipale este includerea unui cetățean printre săraci prin decizie a guvernului local. Pentru aceasta, sunt luate în considerare două criterii: venitul atribuibil fiecărui membru al familiei și valoarea proprietății impozabile deținute de membrii familiei.
La stabilirea listei de tipuri de venituri care trebuie înregistrate, administrațiile locale sunt ghidate de Decretul Guvernului Federației Ruse din 20 august 2003 N 512 „Pe lista tipurilor de venituri luate în considerare la calcularea mediei pe cap de locuitor. veniturile unei familii și veniturile unui cetățean care trăiește singur pentru a le acorda ajutor social de stat.” Proprietatea impozabilă deținută de cetățeanul solicitant și de membrii familiei acestuia se stabilește pe baza legislației fiscale.
Asigurarea de locuințe în casele de folosință socială din fondul locativ de stat este posibilă în baza unor legi speciale care pot determina alte categorii, cu excepția celor săraci, de cetățeni care au nevoie de locuințe publice, precum și motive suplimentare de necesitate socială. locuințe.
Codul Locuinței stabilește patru temeiuri pe baza cărora cetățenii cu venituri mici pot fi recunoscuți ca având nevoie de locuință în temeiul unui contract social de muncă. Prima dintre ele este legată de lipsa spațiilor de locuit ocupate în baza unui contract social sau deținute de săraci. În consecință, rezidența cetățenilor cu venituri mici în spații rezidențiale pe bază de subînchiriere, în calitate de rezidenți temporari, în spații rezidențiale ale unui fond de locuințe specializate (camine, spații de birouri, fonduri pentru refugiați și persoane strămutate interne etc.) sau sub un contract de închiriere comercială sau un contract de utilizare cu titlu gratuit oferă dreptul de a fi considerat în nevoie. Al doilea motiv este legat de asigurarea unei suprafețe totale de locuit per membru de familie mai mică decât norma contabilă. Norma de contabilitate este stabilită de fiecare administrație locală în mod independent și reprezintă dimensiunea suprafeței totale a locuinței, pe baza căreia se determină nevoia de spații rezidențiale. A treia bază pentru nevoia de locuință în baza unui contract social de muncă este locuirea într-o cameră care nu îndeplinește cerințele stabilite pentru spațiile rezidențiale. Vorbim de cerințe sanitar-epidemiologice, tehnice, de incendiu și alte cerințe. În al patrulea rând - locuința într-un apartament pentru pacienții care suferă de forme severe de boli cronice, în care este imposibil să trăiești împreună cu ei în același apartament.
Înregistrarea cetățenilor care au nevoie de locuințe sociale se efectuează la locul de reședință de către administrația locală, pe baza declarațiilor personale ale cetățenilor sau ale reprezentanților legali ai acestora. Prin excepție, Codul Locuinței permite păstrarea evidenței nu la locul de reședință al cetățenilor. Lista motivelor de refuz de înregistrare este cuprinsă în art. 54 LCD și este exhaustiv. Codul prevede, de asemenea, o listă exhaustivă de motive pentru radierea cetățenilor (articolul 56). Deciziile de refuzare a înregistrării și radierii pot fi atacate în instanță.
Locurile de locuit sunt oferite cetățenilor înregistrați numai pe principiul primul venit, primul servit. Furnizarea cu prioritate a spațiilor rezidențiale poate fi rezervată numai pentru cei care s-au înregistrat ca nevoiași înainte de 1 martie 2005 și au avut dreptul la o astfel de asigurare pe motivele stabilite de JK RSFSR din 1983.
La rândul lor, locuințele în baza unui contract de închiriere socială sunt oferite doar pentru trei categorii de cetățeni săraci nevoiași.
În primul rând, acestea sunt persoane care ocupă spații de locuit care sunt recunoscute în mod corespunzător ca improprii pentru locuire și care nu sunt supuse reparațiilor sau reconstrucției. Clădirile de locuit (locurile de locuit) care se află în stare de urgență, precum și spațiile de locuit în care au fost identificate efectele nocive ale factorilor de mediu, sunt considerate necorespunzătoare.
În al doilea rând, aceștia sunt orfani, copiii rămași fără îngrijire părintească, precum și persoane din rândul orfanilor și copiii rămași fără îngrijire părintească * (78). Dreptul de a primi o locuință, la rândul său, apare pentru ei din cauza faptului că șederea lor în instituții de învățământ și alte instituții, orfelinate de tip familial, familii de plasament s-a încheiat, tutela (tutela) a încetat, serviciul în Forțele Armate ale Federației Ruse s-a încheiat sau au fost eliberați din instituții care execută pedepse sub formă de închisoare.
În al treilea rând, aceștia sunt cetățeni care suferă de o formă severă de boală cronică.
Spațiile rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială sunt furnizate prin decizie a guvernului local (și nu pe baza unui mandat, așa cum este prevăzut de JK RSFSR din 1983).
Locurile de locuit prevăzute trebuie să fie situate în limitele aceleiași așezări, iar suprafața totală a acesteia, i.e. suprafața spațiilor rezidențiale și auxiliare (cu excepția loggiilor, balcoanelor etc.) nu trebuie să fie mai mică decât rata de furnizare. Norma de asigurare a spațiului de locuit este stabilită de administrația locală și depinde de nivelul de asigurare cu locuințe în casele fondului de utilizare socială. Noul Cod a refuzat de fapt să ofere spațiu de locuit suplimentar. O excepție de la această regulă este, în special, furnizarea de spații rezidențiale cetățenilor care suferă de una dintre formele severe de boli cronice (partea 2 a articolului 58). Cetăţenii de diferite sexe, cu excepţia soţilor, ar trebui să aibă camere separate.
Contractul de muncă socială în literatura juridică este caracterizat drept consumator. Este un acord prin care o parte - proprietarul spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipale (organismul de stat autorizat sau organismul autoguvernamental local care acționează în numele lor) sau o persoană autorizată de proprietar (proprietarul) se obligă să transferați sediul rezidențial celeilalte părți - un cetățean (chiriaș) în posesia și folosirea acestuia pentru a locui în el în anumite condiții (articolul 60 din LCD). Baza apariției dreptului de utilizare a spațiului rezidențial de stat și municipal este compoziția legală - decizia de a oferi locuințe și contractul de închiriere socială a locuințelor.
Doar un cetățean al Federației Ruse ca persoană fizică poate acționa ca angajator în temeiul unui contract social de muncă, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un tratat internațional al Federației Ruse. Spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. Locurile de locuit puse la dispoziție unei persoane juridice ar trebui să fie utilizate numai pentru reședința cetățenilor (articolul 671 din Codul civil).
Proprietarul în baza unui contract de închiriere socială este o persoană juridică - proprietarul fondului de locuințe de stat (municipale) sau al organismelor autorizate sau al persoanelor autorizate care acționează în numele acestuia (de exemplu, societăți de administrare).
Contractul de închiriere socială a unei locuințe este fără termen. Aceasta este una dintre cele mai importante garanții pentru implementarea dreptului constituțional al cetățenilor la locuință. Stabilitatea acestor relații se manifestă și prin faptul că cetățenii care folosesc spații de locuit în baza unui contract de închiriere socială, dar care au încetat să mai fie săraci, au dreptul să le folosească în continuare (partea 3 a articolului 60 LC).
Contractul de muncă socială se încheie în scris. Contract tip de închiriere socială de locuințe, aprobat. Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 mai 2005 N 315 prevede necesitatea semnării acestuia de către părți, ceea ce presupune o formă scrisă simplă a contractului, nerespectarea căreia nu îl invalidează, ci privează părțile cu dreptul (în cazul unui litigiu) de a se referi la mărturia martorilor (articolul 162 din Codul civil).
Subiectul (obiectul) unui contract de închiriere socială este o locuință, care poate fi o clădire rezidențială (un singur apartament), un apartament, o parte a unei clădiri rezidențiale sau un apartament, o cameră. Locuința trebuie să îndeplinească o serie de cerințe: 1) să fie izolată (ceea ce presupune o intrare separată); 2) să fie bun imobil (adică să fie într-o casă de tip capital); 3) să fie potrivite pentru rezidență permanentă (adică să respecte regulile și reglementările sanitare, tehnice și de altă natură stabilite). Spațiile rezidențiale neizolate (o cameră de trecere într-un apartament format din camere adiacente), precum și proprietatea comună a unui bloc de locuințe (mansarde, subsoluri etc.) nu pot face obiectul unui contract de închiriere socială.
În baza unui contract de închiriere socială, locuința este transferată chiriașului pentru posesie și utilizare. Este permisă eliminarea spațiului de locuit prin schimbarea acestuia, înlocuirea lui etc. Este permisă folosirea spațiului de locuit pentru activități profesionale (medicale, de avocat etc.), activități de întreprinzător individual, dar numai sub rezerva drepturilor și intereselor legitime ale altor cetățeni, precum și neîncălcarea normelor sanitare și igienice, de mediu, de incendiu. cerințe de siguranță și alte cerințe.
După cum rezultă din art. 64 din LCD, transferul dreptului de proprietate, al dreptului de gestiune economică sau al dreptului de administrare operațională asupra unui spațiu rezidențial de uz social nu atrage rezilierea contractului sau modificarea condițiilor acestuia precum perioada de valabilitate a acestuia, plata etc. . Această prevedere are drept scop protejarea intereselor chiriașilor, este aplicabilă atunci când proprietarul public al fondului de locuințe se modifică și reflectă principiul imuabilității unui contract de închiriere socială.
Drepturile și obligațiile părților.
Chiriașul este transferat într-o locuință liberă de drepturile altor persoane și adecvată locuinței. Într-o astfel de încăpere, trebuie efectuate reparații curente, cu excepția cazului în care este furnizată într-o casă nou pusă în funcțiune. Funcția de funcționare a locuinței și a echipamentului acesteia este confirmată printr-un act semnat de părțile la acord (subparagraful „a”, paragraful 4 din Modelul de acord pentru închirierea socială a unei locuințe). Caracteristicile locuinței puse la dispoziție și dotările acesteia sunt indicate în pașaportul tehnic al locuinței.
Chiriașul are dreptul de a muta alți cetățeni în spațiile ocupate ca membri ai familiei (articolul 70 din LC). Totodată, mutarea copiilor, soțului/soției, părinților chiriașului necesită acordul scris al membrilor de familie ai chiriașului care locuiesc deja în spațiul de locuit, iar mutarea altor cetățeni necesită și acordul proprietarului. . Această regulă este o noutate a LCD-ului și este concepută pentru a preveni apariția artificială a nevoii de locuințe sociale (articolul 51 din LCD). Ca și în cazul precedentului JK RSFSR, nu este necesar nici acordul membrilor familiei chiriașului, nici acordul proprietarului pentru a muta copiii minori la părinții lor. Recunoașterea statutului de membru al familiei chiriașului pentru persoanele mutate depinde de o serie de condiții. Soțul, copiii și părinții angajatorului o dobândesc în virtutea faptului de conviețuire cu angajatorul. Ceilalți cetățeni și persoanele aflate în întreținere cu dizabilități sunt recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului, în primul rând, atunci când se mută ca atare și, în al doilea rând, atunci când desfășoară o gospodărie comună cu angajatorul. Alte persoane, ținând cont de circumstanțe specifice, pot fi recunoscute ca membri ai familiei angajatorului în condiții similare într-o procedură judiciară.
În contractul de închiriere socială sunt incluși noi membri ai familiei chiriașului care s-au mutat în locuință, ceea ce determină modificarea condițiilor acestuia privind plata locuinței, facturilor de utilități etc.
Codul Locuinței pornește de la principiul egalității în drepturi și obligații a chiriașului și a membrilor familiei acestuia, i.e. cochiriași, care se păstrează parțial dacă cetățenii au încetat să mai fie membri ai familiei chiriașului (de exemplu, la divorț), dar locuiesc în această zonă rezidențială. Garantând păstrarea drepturilor acestora, Codul a stabilit răspunderea independentă a foștilor membri ai familiei angajatorului, care decurge din contractul de muncă socială. Această prevedere a Codului trebuie considerată ca o oportunitate de a încheia un acord independent între chiriaș și fostul membru al familiei sale, conform căruia obligațiile acestuia din urmă în temeiul contractului social de muncă vor fi precizate și aduse la cunoștința acestuia. proprietarul pentru a avea o idee în care dintre rezidenți și în ce măsură cerințele legate de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor relevante.
Subînchiriere spatiu de locuit (art. 76-79 LCD). Subînchirierea este autoritatea chiriașului de a dispune de spațiul de locuit ocupat în baza unui contract de închiriere socială. O parte sau toate spațiile de locuit pot fi subînchiriate pentru perioada de absență temporară a chiriașului și a membrilor familiei acestuia. Pentru subînchirierea spațiului de locuit este necesar acordul scris al membrilor familiei acestuia care locuiesc împreună cu chiriașul, precum și acordul proprietarului.
La subînchirierea unei locuințe situate într-un apartament comun, este, de asemenea, necesar să obțineți acordul altor chiriași, proprietari și membri ai familiilor acestora care locuiesc în acest apartament. Un contract de subînchiriere încheiat în lipsa acordului proprietarului sau al altor persoane autorizate poate fi declarat nul în instanță.
La subînchirierea unei locuințe, este necesar să se respecte cerințele Codului Locuinței privind dimensiunea suprafeței totale a locuinței, care va reveni fiecărui rezident. În apartamentele individuale nu poate fi mai mic decât norma contabilă pentru fiecare locuitor, iar în apartamentele comunale nu poate fi mai mic decât norma de prevedere. O altă condiție este absența în locuința a persoanelor care suferă de forme severe de boli cronice.
Contractul de închiriere trebuie să fie în scris. Procedura, condițiile, termenele de plată și cuantumul plății pentru subînchirierea spațiilor de locuit se stabilesc prin acordul părților. Dacă termenul contractului nu este definit, acesta se consideră încheiat pe un an.
Subchiriașul nu dobândește un drept independent de utilizare a spațiilor de locuit. Angajatorul este responsabil pentru acțiunile sale față de proprietar.
Contractul de subînchiriere se reziliază prin expirarea perioadei pentru care a fost încheiat, sau prin încetarea contractului de închiriere rezidenţială (de exemplu, ca urmare a schimbului acestuia). Rezilierea anticipată a contractului de subînchiriere se poate face prin acordul părților sau la cererea unilaterală a oricăreia dintre acestea. Partea contractantă trebuie să fie anunțată de rezilierea anticipată a unui contract de subînchiriere încheiat fără precizarea unui termen cu 3 luni înainte. În cazul rezilierii (anulării) contractului de subînchiriere, sublocatul este obligat să elibereze localul. Neîndeplinirea acestei obligații duce la evacuarea sublocatorului și a membrilor familiei acestuia într-o procedură judiciară fără asigurarea altor locuri de cazare.
Rezidenți temporari (art. 80 din LCD). Orice cetățean poate fi rezidenți temporari: rude, cunoștințe etc. Decontarea lor în mod oficial nu necesită încheierea unui acord special și nu implică încasarea plății pentru cazare. Rezidenții temporari se pot muta pe o perioadă care nu depășește 6 luni. Soluționarea acestora necesită acordul membrilor familiei chiriașului și notificarea prealabilă a proprietarului, ceea ce înseamnă de fapt necesitatea obținerii consimțământului acestuia. Cert este că proprietarul are dreptul de a interzice rezidența rezidenților temporari dacă, ca urmare a mutarii acestora, suprafața totală pentru fiecare persoană care locuiește într-un apartament separat este mai mică decât norma contabilă, iar într-un apartament comun - mai puțin decât norma de prevedere.
La fel ca sub-chiriașii, chiriașii temporari nu dobândesc un drept independent de a folosi spațiile, iar chiriașul este responsabil pentru acțiunile lor față de proprietar. Chiriașii temporari sunt evacuați prin hotărâre judecătorească fără a furniza o altă locuință la sfârșitul perioadei de ședere convenită cu aceștia și refuzul de a elibera locuința. În cazul în care perioada de rezidență nu a fost convenită, chiriașul are dreptul de a cere plecarea acestora în cel mult 7 zile de la notificarea acestui lucru. Rezilierea contractului de închiriere a spațiilor de locuințe sociale încetează dreptul de ședere al rezidenților temporari și duce, de asemenea, la evacuarea acestora.
Schimb de locuințe (art. 72-75 din LCD). Noul Cod al Locuinței a adus modificări semnificative în reglementarea acestei instituții. În prezent, spațiile de locuit din casele fondului locativ de stat și municipal nu pot fi schimbate cu alte spații de locuit din fondul locativ privat. Nu este posibilă schimbarea locuințelor pentru uz social cu spații rezidențiale ale unui fond de locuințe specializate, precum și un fond pentru uz comercial. Astfel, este permisă schimbarea doar a acelor spații de locuit care aparțin fondului locativ de folosință socială.
Schimbul se realizează cu acordul scris al membrilor familiei chiriașului, inclusiv al celor temporar absenți. Schimbul de spații de locuit în care locuiesc membri minori, incapabili sau parțial capabili ai familiei chiriașului necesită și acordul autorităților tutelare și tutelare. Nu există restricții pentru schimbul de spații de locuit situate în diferite localități; numărul participanților la schimb nu este limitat de lege.
Chiriașii spațiilor de locuit ale fondului de utilizare socială și-au păstrat dreptul de schimb forțat. Acest lucru este posibil atunci când angajatorul și membrii familiei sale nu au ajuns la un acord cu privire la schimb. Ca urmare, orice cochiriaș al spațiului de locuit are dreptul de a cere schimbul acestuia în instanță. Relațiile ostile dintre membrii familiei pot servi drept bază pentru un schimb forțat. Prin urmare, scopul schimbului forțat este soluționarea conflictului care a apărut între părți. Condițiile de locuință ale persoanelor strămutate prin schimb forțat ar trebui să corespundă în general cu cele pe care le aveau înainte de strămutare.
Noul Cod al Locuinței nu mai prevede schimburi „intrafamiliale” sau „rude”, în care în loc ca o persoană să înceteze să mai fie membru al familiei chiriașului, o altă persoană a fost mutată ca membru al familiei aceluiași chiriaș. Schimbul de locuințe nu este permis dacă:
1) a fost formulată o cerere împotriva chiriașului pentru rezilierea sau modificarea contractului de închiriere socială, sau în cazul în care dreptul de utilizare a spațiului de locuit schimbat este contestat în instanță;
2) imobilul de locuit ce urmează a fi schimbat este recunoscut conform procedurii stabilite ca improprii pentru locuire;
3) s-a luat decizia de a demola casa sau de a o renova în alte scopuri, de ex. privind transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale;
4) a fost luată o decizie de revizuire a casei cu reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor rezidențiale;
5) ca urmare a unui schimb, un cetățean care suferă de una dintre formele severe de boli cronice se mută într-un apartament comunal (articolul 51 din LC).
Schimbul nu este permis chiar dacă suprafața totală a spațiilor de locuit, în care chiriașul intenționează să se mute ca urmare a schimbului, precum și alți membri ai familiei sale, pe lângă soțul său, copiii și părinții, este mai mică decât suprafața ocupată anterior, în urma căreia se va putea stabili o astfel de familie pe seama nevoiașilor.
Un acord de schimb între chiriașii spațiilor rezidențiale se formalizează printr-un contract de schimb. Un contract de închiriere socială încheiat anterior se consideră reziliat din momentul primirii acordului proprietarului acestui imobil pentru schimb. Consimțământul la schimbul proprietarului unei alte locuințe stă la baza încheierii unui nou contract de închiriere socială.
Schimbul poate fi declarat nul în instanță pe motiv de încălcare a cerințelor atât din legislația locativă, cât și din legislația civilă (de exemplu, din cauza recunoașterii schimbului ca tranzacție efectuată sub influența unei iluzii de importanță semnificativă). Nulitatea contractului de schimb conduce la relocarea părților sale în spațiile ocupate anterior, precum și la compensarea pierderilor de către partea vinovată în cazul în care schimbul este declarat nul din cauza acțiunilor ilegale ale acestei părți.
Înlocuirea spațiilor de locuit (articolul 81 din LCD). Chiriașul are dreptul de a cere înlocuirea unei locuințe mai mari cu una mai mică. Numai spațiile rezidențiale separate sub formă de apartament sunt supuse înlocuirii. Înlocuirea este permisă cu acordul tuturor membrilor familiei angajatorului, inclusiv al celor temporar absenți. Prin acord cu chiriașul, proprietarul este obligat să îi pună la dispoziție o altă locuință în termen de 3 luni de la data depunerii cererii.
Alte motive de înlocuire pot fi prevăzute de legislația federală și de legislația entităților constitutive ale Federației Ruse. Cel mai adesea, un motiv suplimentar pentru înlocuirea spațiului de locuit este prezența oricăror boli la chiriaș care împiedică utilizarea spațiilor ocupate.
Modificarea contractului de închiriere (art. 82 LC). Contractul de muncă socială poate fi modificat la inițiativa angajatorului și a membrilor familiei acestuia. Astfel, cetățenii uniți într-o singură familie și care locuiesc în același apartament în baza unor acorduri diferite au dreptul de a cere încheierea unui singur acord cu unul dintre ei pentru toate spațiile ocupate. Proprietarul nu este în drept să refuze combinarea mai multor contracte, cu condiția ca o astfel de intenție să fie exprimată atât de către chiriași înșiși, cât și de către membrii familiilor acestora. Ca urmare, se încheie un singur contract de angajare socială, al cărui obiect va fi locuința contractelor existente anterior.
O modificare a contractului de închiriere socială are loc și atunci când chiriașul inițial al imobilului de locuit este „înlocuit” cu o altă persoană din rândul membrilor de familie ai chiriașului pensionat (plecare în alt loc de reședință permanentă, deces etc.). O astfel de „înlocuire” necesită acordul membrilor de familie rămași ai chiriașului pensionat, precum și acordul proprietarului.
Spre deosebire de Codul Locuinței al RSFSR care funcționează anterior, legiuitorul a exclus posibilitatea ca un membru de familie capabil al chiriașului să ceară încheierea unui contract social separat cu acesta, în conformitate cu cota de locuință a acestuia, i.e. secțiunea locuinței. Acest lucru se datorează dorinței de a refuza legal transformarea apartamentelor individuale în apartamente comunale.
Cuprins în art. 82 din LCD, motivele pentru modificarea contractului de muncă socială nu sunt singurele. Raportul juridic de locuință se poate modifica și ca urmare a punerii la dispoziție chiriașului și membrilor familiei acestuia a unui spațiu de locuit liber într-un apartament comun (articolul 59 din LC) și în alte cazuri.
Dreptul la reconstrucția și reamenajarea spațiilor rezidențiale (articolele 25-29 din LCD). Reconstrucția este instalarea, înlocuirea sau transferul rețelelor de inginerie, echipamente sanitare, electrice sau de altă natură (de exemplu, sobe electrice în loc de sobe cu gaz), care necesită și modificări ale pașaportului tehnic al locuinței (partea 1 a articolului 25 din LCD). ). Reamenajarea este o modificare a configurației unei locuințe (dispozitiv de spații suplimentare într-un apartament, extinderea spațiilor rezidențiale din cauza celor auxiliare etc.), care necesită o schimbare a pașaportului tehnic al locuinței. Reconstrucția și reamenajarea spațiilor de locuit se efectuează cu acordul administrației locale, a tuturor membrilor familiei chiriașului și necesită coordonare cu autoritățile pentru protecția monumentelor de arhitectură, istorice și culturale, dacă clădirea rezidențială în care se află acest sediu. este un monument de arhitectură, istorie și cultură.
Refuzul de a conveni asupra reorganizării și (sau) reamenajării este permis numai în trei cazuri: 1) nedepunerea documentelor necesare; 2) depunerea documentelor la organul greșit; 3) nerespectarea proiectului de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiului de locuit cu cerințele legislației. Finalizarea lucrărilor de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiilor rezidențiale este reflectată în actul comitetului de acceptare, care este trimis la ITO.
Formularul de cerere pentru reorganizare și reamenajare, precum și forma unui document care confirmă adoptarea unei decizii privind aprobarea reorganizării și (sau) reamenajării spațiilor rezidențiale, au fost aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din aprilie. 28, 2005 N 266.
Reorganizarea și (sau) reamenajarea pot fi recunoscute ca neautorizate în absența unei decizii a guvernului local, precum și în cazul încălcării proiectului convenit. Chiriașul unui imobil rezidențial neautorizat reamenajat și (sau) reamenajat este obligat să îl readucă la starea anterioară într-un termen rezonabil și în modul stabilit de organismul autonom local. Conservarea spațiilor de locuit într-o formă reconstruită sau replanificată este posibilă pe baza unei hotărâri judecătorești și cu condiția ca aceasta să nu încalce drepturile și interesele cetățenilor și să nu le pună în pericol viața.
Codul Locuinței rezervă chiriașului și membrilor familiei acestuia dreptul la locuință în caz de absență temporară (articolul 71). Această autoritate importantă, asociată cu menținerea neschimbată a statutului angajatorului, a fost confirmată prin Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 23 iunie 1995 în cazul verificării constituționalității părții 1 și clauzei 8 din partea 2 a art. . 60 ZhK RSFSR.
În prezent, orice durată de absență a unei persoane într-o zonă rezidențială se prezumă a fi temporară și nu încetează drepturile și obligațiile acesteia în temeiul unui contract social de muncă. Proprietarul este obligat să facă dovada că chiriașul, membrii familiei sale au plecat într-un loc de reședință permanent în altă parte și nu intenționează să se întoarcă.
Plata pentru utilitati. Cea mai importantă datorie a chiriașului este să plătească locuința și utilitățile. Plata pentru locuințe sociale și servicii comunale include plata pentru: utilizarea locuinței (taxa de închiriere); întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale (plata serviciilor și lucrările la administrarea unui bloc de locuințe, întreținerea și reparațiile curente ale proprietății comune într-un bloc de locuințe); pentru utilitati. Pentru chiriași, valoarea plății pentru locuință este determinată de autoritățile locale în funcție de suprafața totală a spațiilor ocupate, precum și de calitatea și facilitățile acesteia, precum și de locația casei. Plata locuinței și plata utilităților (alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică și gaze, încălzire) se plătește proprietarului lunar, cel târziu în data de 10 a lunii următoare celei expirate. Furnizarea de servicii publice de calitate scăzută presupune o reducere a cuantumului taxelor plătite pentru aceste servicii. Suma plății pentru utilități este determinată de citirile dispozitivelor de contorizare. În lipsa unor astfel de dispozitive, se stabilește pe baza standardelor de consum al utilităților aprobate de autoritățile locale. Aceștia stabilesc și tarifele prin care se calculează suma plății pentru utilități.
Codul Locuinței stabilește pentru prima dată că cetățenii cu venituri mici care ocupă spații de locuit în baza contractelor de închiriere socială sunt scutiți de plata taxelor pentru utilizarea spațiilor de locuit (partea 9 a articolului 156). În cazul în care un cetățean încetează să mai fie sărac, el este obligat să informeze proprietarul în acest sens în cel mult 10 zile de la data unei astfel de modificări pentru recalculare (subparagraful "m", alineatul 4 din Modelul de contract pentru închirierea socială a spațiilor rezidențiale) .
Reparație curentă a unei clădiri rezidențiale; reparații majore (reconstrucții) casei. Chiriașul este obligat să folosească spațiile de locuit în scopul propus, să asigure siguranța acesteia și, de asemenea, să efectueze reparații curente ale spațiilor de locuit. Lista reparațiilor curente efectuate de angajator pe cheltuiala sa este cuprinsă la alin. „e” p. 4 din Modelul contractului de închiriere socială a unei locuințe. Realizarea reparațiilor majore este responsabilitatea proprietarului. Dreptul chiriașului de a cere de la proprietar o revizie la timp a locuinței este de o importanță deosebită, deoarece nerespectarea termenelor pentru astfel de reparații duce la distrugerea facilităților relevante.
O noutate a Codului Locuinței este o normă care permite chiriașului, în cazul neefectuării reparațiilor majore în termenul stabilit, să ceară o reducere a plății pentru utilizarea spațiilor de locuit, precum și a proprietății comune a un bloc de locuințe sau să ceară rambursarea cheltuielilor efectuate pentru a elimina deficiențele în locuințe și (sau) proprietatea comună a casei sau compensarea pierderilor.
Efectuarea unei revizii majore sau reconstrucție a unei case (articolul 88 LCD) poate avea următoarele caracteristici. Dacă, conform planului de lucrări de capital sau de reconstrucție, se presupune, de exemplu, să se extindă spațiul de locuit în detrimentul spațiilor auxiliare etc., atunci o astfel de muncă necesită evacuarea (relocarea) cetățenilor. Relocarea este temporară, efectuată de proprietar și poate fi forțată în cazul refuzului chiriașului și al membrilor familiei acestuia de a elibera spațiul. Cetăţenilor strămutaţi li se asigură spaţii rezidenţiale ale unui fond mobil la cota de cel puţin 6 mp. m suprafata locuibila per persoana (art. 106 LCD). Totodată, contractul de închiriere socială a localului de locuit reparat nu este reziliat, ci suspendat. La finalizarea reviziei, proprietarul trebuie, pe cheltuiala sa, să mute chiriașul în locuința renovată.
Relocarea cetățenilor în timpul reviziei nu este obligatorie. Proprietarul are dreptul (dar nu este obligat) să pună la dispoziţia cetăţenilor ale căror spaţii urmează să fie reparate alte locuinţe în temeiul unui contract de închiriere socială, prin rezilierea contractului de închiriere a localului de locuit ce urmează a fi reparat. Furnizarea altor spații de locuit este permisă cu acordul chiriașului și al membrilor familiei acestuia.
Ca urmare a unei revizii sau reconstrucții majore a spațiilor, dimensiunea acestora poate crește sau scădea. Acest lucru, în consecință, duce la apariția unui exces din suprafața totală pentru chiriaș și membrii familiei acestuia sau, dimpotrivă, recunoașterea acestora ca având nevoie de locuință. În astfel de cazuri, proprietarul este obligat să ofere chiriașului și membrilor familiei acestuia o altă locuință în baza unui contract de închiriere socială înainte de începerea reparațiilor sau reconstrucției majore.
Proprietarul este, de asemenea, obligat să participe la întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, să suporte și alte obligații care decurg din contractul menționat și din cerințele legislației locative. În consecință, proprietarul are dreptul de a cere chiriașului să îndeplinească toate obligațiile care îi revin.
Responsabilitatea chiriașului și proprietarului spațiului. Chiriașii vinovați și membrii familiilor lor poartă răspundere administrativă, civilă și juridică locativă.
Codul contravențiilor administrative prevede, în special, răspunderea chiriașului pentru daunele aduse spațiilor de locuit, echipamentelor, reamenajării neautorizate a spațiilor rezidențiale din blocurile de locuințe (articolul 7.21). Proprietarul vinovat de încălcarea regulilor de întreținere și reparare a clădirilor rezidențiale poate fi, de asemenea, tras la răspundere administrativă (articolul 7.22 din Codul contravențiilor administrative). Locuința și răspunderea juridică a chiriașilor de locuințe sociale este evacuarea chiriașilor din spațiile ocupate în cazul comportamentului lor vinovat.
Pentru încălcarea obligației de plată a locuințelor și a serviciilor comunale se stabilește răspunderea civilă a chiriașului sub forma unei penalități (penalități). Cuantumul penalității este de 1/300 din rata de refinanțare CBR în vigoare la momentul plății, din sumele neachitate la timp pentru fiecare zi de întârziere, începând din ziua următoare după scadență și până în ziua plății efective inclusiv. . Nu este permisă o creștere a mărimii pedepsei. De asemenea, chiriașul și proprietarul pot cere despăgubiri pentru daune în cazul încălcării drepturilor lor.
Anularea și rezilierea contractului de închiriere socială. Evacuarea cetățenilor (art. 83-91 JK). Rezilierea contractului se produce ca urmare a încetării drepturilor și obligațiilor părților sale prin exprimarea reciprocă a voinței, a voinței uneia dintre părți, precum și ca urmare a unui eveniment care nu depinde de voința participanților săi. Rezilierea contractului este unul dintre motivele rezilierii acestuia și este permisă la inițiativa oricărei părți.
Încetarea contractului de muncă socială la inițiativa angajatorului poate avea loc în orice moment și din orice motiv. Este conditionata de un singur lucru - obtinerea acordului membrilor familiei chiriasului de a pleca, care, pentru evitarea litigiilor, trebuie obtinut in scris. În cazul plecării angajatorului și a membrilor familiei acestuia în alt loc de reședință, contractul social de muncă încetează de la data acestei plecări. Plecarea spre domiciliul permanent este determinată doar de intențiile angajatorului, ceea ce poate fi confirmat prin diverse probe - obținerea unei alte locuințe în baza unui contract de închiriere socială, încheierea unui contract de muncă (cu excepția unuia urgent) în altă localitate etc. . Achiziționarea spațiilor rezidențiale aflate în proprietatea chiriașului în sine nu poate fi considerată drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere socială de către proprietar.
La cererea oricăreia dintre părți, contractul de închiriere socială poate fi reziliat în instanță dacă locuința este recunoscută ca improprie pentru locuire.
La inițiativa proprietarului, un contract de închiriere socială nu poate fi reziliat decât în instanță și din cauza comportamentului vinovat al chiriașului. Codul Locuinței identifică cinci motive pentru o astfel de încetare:
1) neplata de către chiriaș a plății pentru locuință și (sau) utilități timp de 6 sau mai multe luni la rând;
2) distrugerea sau deteriorarea locuinței de către chiriaș sau alți cetățeni pentru faptele cărora răspunde;
3) încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă locuirea împreună în aceeași zonă rezidențială; imposibilitatea conviețuirii în aceleași locuințe a copiilor și a părinților lipsiți de drepturile părintești;
4) folosirea spațiilor de locuit în alte scopuri;
5) reorganizare și (sau) replanificare neautorizată care încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor sau creează o amenințare la adresa vieții sau sănătății acestora, în cazul în care instanța refuză să păstreze spațiile de locuit într-o formă reamenajată (replanificată). iar chiriaşul refuză să-l readucă la starea anterioară.
Neplata pentru locuințe și utilități ca bază pentru rezilierea contractului de muncă socială necesită clarificarea obligatorie a motivelor restanțelor la plată pentru locuințe și utilități.
Distrugerea sau deteriorarea (deteriorarea) unei locuințe are loc ca urmare a administrării defectuoase a acesteia. Ele pot fi rezultatul inacțiunii sau rezultatul deteriorării și distrugerii intenționate a locuințelor. Rezilierea contractului pe această bază nu depinde de faptul dacă persoana a fost anterior adusă la răspundere administrativă pentru infracțiunea relevantă.
Rezilierea contractului din cauza încălcării sistematice a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă locuirea împreună în același spațiu de locuit (casă sau apartament), necesită în plus dovada nu numai a comportamentului vinovat al persoanei, ci și a naturii sistematice (repetate) a acţiunilor sale ilegale. Acest motiv ar trebui interpretat în sens larg și aplicat cazurilor de încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale oricărei persoane, inclusiv ale membrilor familiei angajatorului. Imposibilitatea conviețuirii în aceleași spații de locuit a copiilor și a părinților lipsiți de drepturile părintești este asociată cu o încălcare a drepturilor și intereselor copiilor și de fapt intră sub incidența LC.
Utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri, de ex. amplasarea de birouri, depozite, producție industrială în acesta este interzisă, întrucât în acest caz spațiile rezidențiale sunt efectiv transformate în spații nerezidențiale, fără a le transfera în acestea și, prin urmare, duce la rezilierea contractului social cu chiriașul.
O condiție prealabilă pentru aplicarea normelor Codului Locuinței privind rezilierea unui contract de închiriere socială la inițiativa proprietarului (cu excepția neplatei chiriei pentru locuințe și utilități) este avertismentul adresat chiriașului și membrilor acestuia. familie despre necesitatea de a elimina încălcările. Nerespectarea instrucțiunilor relevante ale proprietarului este o bază necondiționată pentru rezilierea contractului.
Un nou motiv pentru rezilierea unui contract de închiriere socială la cererea proprietarului este reamenajarea (replanificarea) neautorizată a locuinței. În același timp, contractul poate fi reziliat numai dacă chiriașul refuză să readucă locuința la starea anterioară și în lipsa unei hotărâri judecătorești privind legalizarea reconstrucției și (sau) reamenajării neautorizate care încalcă drepturile și interesele cetățenilor. . Obligația de a aduce locuința în starea anterioară în viitor revine proprietarului.
În cazul rezilierii contractului de închiriere socială la inițiativa proprietarului, chiriașul și membrii familiei acestuia sunt evacuați din spațiul ocupat în cadrul unei proceduri judiciare. O astfel de evacuare este permisă atât fără asigurarea altor spații de locuit (articolul 91 din LC), cât și cu asigurarea unor locuințe de calitate mai slabă (articolul 90 din LC).
Evacuarea fără punerea la dispoziție a unei alte locuințe se efectuează dacă chiriașul și membrii familiei sale folosesc locuința în alte scopuri, încalcă în mod sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor sau administrează defectuos locuința, permițând distrugerea acesteia. Persoanele private de drepturile părintești sunt evacuate în același mod dacă conviețuirea lor cu copiii în privința cărora sunt private de drepturile părintești este considerată imposibilă. Potrivit poziției juridice a Curții Constituționale a Federației Ruse, o astfel de evacuare nu poate fi considerată contrară Constituției Federației Ruse, deoarece interzice doar privarea arbitrară de locuință (articolul 40). Evacuarea prin procedură judiciară și pe baza legii federale nu este arbitrară.
Evacuarea cu punerea la dispoziție a unei alte locuințe se efectuează în legătură cu chiriașii care se fac vinovați de neplata chiriei pentru locuințe și utilități timp de 6 sau mai multe luni la rând. Locurile de locuit puse la dispoziție acestora trebuie să fie situate în limitele acestei așezări, să îndeplinească cerințele stabilite, dar poate fi mai puțin confortabil decât ocupat anterior, întrucât art. 90 LCD prevede în mod direct asigurarea în acest caz a unei alte camere, și nu a unei alte camere confortabile. Evacuarea în acest caz se efectuează într-o zonă rezidențială de 6 metri pătrați. m de spațiu de locuit per persoană, adică conform normei stabilite pentru mutarea în cămin.
Codul Locuinței prevede, de asemenea, patru motive de evacuare cu asigurarea unui alt spațiu de locuit confortabil, care nu are legătură cu comportamentul vinovat al chiriașului (articolul 85):
1) demolarea casei în care se află locuința;
2) transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale;
3) recunoașterea locuinței ca improprie pentru locuire;
4) reparații sau reconstrucții majore ale casei, în urma cărora localul de locuit nu poate fi conservat sau suprafața acestuia va scădea și, prin urmare, chiriașul și membrii familiei sale pot fi recunoscuți ca având nevoie de spații rezidențiale, sau crește, ca în urma căruia suprafața totală a spațiilor rezidențiale ocupate va depăși semnificativ rata de furnizare.
Demolarea unei case ca bază independentă pentru evacuare conform art. 85 din LCD are loc în cazul retragerii unui teren pentru nevoi de stat sau municipale prin decizie a autorității competente.
Transferul spațiilor rezidențiale în nerezidențiale se efectuează prin hotărâre a guvernului local în cazurile în care nu este recomandabil să se folosească locuința ca locuință dintr-un motiv sau altul.
Impropriu pentru locuire în conformitate cu Reglementările privind recunoașterea spațiilor ca spații de locuit, spații rezidențiale improprii pentru locuire și bloc de locuințe în regim de urgență și supus demolării, aprobat. prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47, sunt recunoscute case în care au fost identificate efectele nocive ale factorilor de mediu care nu permit asigurarea securității vieții și sănătății cetățenilor din cauza deteriorării fizice a clădirea, modificări ale parametrilor de microclimat ai locuinței etc.
Obligația de a asigura o altă locuință confortabilă cetățenilor evacuați în cazul în care locuința este recunoscută ca urgență sau supusă demolării revine proprietarului sau autorităților locale, dacă demolarea locuinței se efectuează ca urmare a retragerii unei teren pentru nevoi de stat si municipale.
Reconstrucția sau revizia unei clădiri rezidențiale constituie baza pentru evacuarea cetățenilor numai în cazurile în care:
1) locuința nu se va păstra deloc;
2) suprafața totală a locuinței în care locuiesc chiriașul și membrii familiei acestuia se va reduce la dimensiunea normei contabile, care, în conformitate cu art. 51 din LCD sta la baza punerii la dispoziție a acestora cu o altă locuință în baza unui contract de închiriere socială;
3) suprafața totală a locuinței va crește, iar dimensiunea acesteia pe fiecare membru al familiei chiriașului va depăși semnificativ cota de asigurare.
Bunăstarea spațiilor de locuit prevăzute la evacuare presupune ca acesta să fie amplasat într-o casă de tip capitală, să fie prevăzut cu facilități comunale care să îndeplinească condițiile așezării date, să fie situat în limitele sale administrative și să îndeplinească condițiile sanitare necesare. și cerințe tehnice.
O noutate a Codului Locuinței este prevederea că locuințele confortabile prevăzute la evacuare trebuie să fie egale ca suprafață totală cu spațiile de locuit ocupate anterior. Această regulă a fost introdusă pentru a preveni îmbunătățirea condițiilor de viață ale cetățenilor ocolind coada generală a celor aflați în nevoie. Atunci când chiriașul și membrii familiei acestuia sunt evacuați, aceștia trebuie să fie asigurați cu locuințe din același număr de camere. Dacă locuința ocupată anterior era un apartament, atunci chiriașului trebuie să i se ofere un apartament.
Litigiile legate de evacuare și punerea la dispoziție a altor spații de locuit se soluționează în instanță. În cazurile de evacuare, participarea unui procuror este obligatorie. Altele, pe lângă cele enumerate de Cod, motivele evacuării cetățenilor pot fi prevăzute doar de legile federale.
Motivele de reziliere a unui contract de închiriere socială care nu necesită evacuare sunt distrugerea locuinței și decesul chiriașului care locuiește singur.
1. În baza unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe pentru uz social, una dintre părți - persoana menționată la paragraful 1 al articolului 91.2 din prezentul Cod (proprietarul) se obligă să transfere celeilalte părți - cetățeanul menționat la paragraful 1. al articolului 91.3 din prezentul Cod (chiriașul), imobilul de locuit, prevăzut la articolul 91.5 din prezentul Cod, va intra în posesia și folosința pentru locuirea în acesta în condițiile stabilite de prezentul Cod.
2. Contractul de închiriere a unei locuințe a unui fond locativ de uz social trebuie să precizeze termenul prezentului contract, cuantumul plății pentru închirierea unei locuințe, procedura de schimbare a acesteia și condițiile de încheiere a contractului de închiriere a unei locuințe pt. un fond locativ de uz social pe un nou termen după expirarea contractului încheiat anterior .
3. Contractul de închiriere a unei locuințe a unui fond de locuințe pentru uz social se încheie în scris.
4. Restricționarea (grevarea) dreptului de proprietate asupra unei locuințe, care decurge pe baza unui contract de închiriere a unei locuințe a unui fond de locuințe pentru uz social, este supusă înregistrării de stat în modul stabilit de Legea federală nr. 218-FZ din 13 iulie 2015 „Cu privire la înregistrarea de stat a imobilelor”.
5. Contractul de închiriere a unei locuințe a fondului locativ pentru uz social se încheie în baza deciziei proprietarului de a pune la dispoziție locuința în temeiul prezentului contract.
6. Guvernul Federației Ruse aprobă un contract standard pentru închirierea spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe pentru uz social.
Articolul 91.2. Proprietar în baza unor contracte de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ pentru uz social
(1) Proprietarul în baza contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ de uz social poate fi:
1) un organ al puterii de stat, un organism local de autoguvernare autorizat să acționeze în numele Federației Ruse, o entitate constitutivă a Federației Ruse, o formațiune municipală ca proprietar al unei locuințe a unui fond de locuințe de stat sau municipal, sau o organizație autorizată de organismul menționat;
2) o organizație care este proprietarul spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe private sau autorizată de proprietarul unor astfel de spații rezidențiale și îndeplinește cerințele stabilite de Guvernul Federației Ruse.
2. Doar o singură persoană poate fi proprietar în cadrul contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ pentru uz social într-o casă închiriată pentru uz social.
3. O organizație autorizată de proprietarul unei locuințe să acționeze ca proprietar în temeiul contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe pentru uz social nu poate transfera altei persoane în temeiul unui acord, procură sau altă bază autoritatea de a încheia aceste acorduri.
4. Controlul asupra conformității de către o organizație împuternicită de proprietarul spațiilor rezidențiale să acționeze în calitate de proprietar în temeiul contractelor de închiriere de spații rezidențiale a fondului locativ cu destinație socială, cu cerințele obligatorii stabilite prin prezentul Cod pentru încheierea și executarea aceste contracte, este efectuată de acest proprietar. Controlul specificat se efectuează în modul stabilit de proprietarul imobilului de locuit sau prin acordul acestui proprietar cu proprietarul imobilului de locuit.
Articolul 91.3. Chiriaș în baza unui contract de închiriere pentru fondul de locuințe din fondul de locuințe de uz social
1. Locurile de locuit pot fi furnizate în baza contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe pentru uz social cetățenilor recunoscuți, pe motivele stabilite de prezentul cod, ca având nevoie de spații rezidențiale, și cetățenilor recunoscuți pe motivele stabilite de un alt stat federal. legea, decretul președintelui Federației Ruse, legea subiectului Federației Ruse sau un act al unui organism reprezentativ al autoguvernării locale, care impune furnizarea de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere de spații rezidențiale ale fondului de locuințe pentru uz social, dacă:
1) venitul unui cetățean și al membrilor familiei sale care locuiesc permanent cu acesta și valoarea proprietății lor supuse impozitării, care sunt determinate de autoritățile locale în modul stabilit de legea unei entități constitutive a Federației Ruse, nu depășește suma maximă stabilită în conformitate cu partea 2 a prezentului articol;
2) cetățeanul nu este recunoscut și nu are niciun motiv să fie recunoscut ca persoană săracă în conformitate cu procedura stabilită de legea subiectului relevant al Federației Ruse.
2. Cuantumul maxim al venitului unui cetățean și al membrilor familiei acestuia cu reședința permanentă cu acesta și valoarea bunurilor acestora supuse impozitării specificate în clauza 1 a părții 1 din prezentul articol și valoarea proprietății acestora supuse impozitării se stabilesc prin guvernelor locale în modul stabilit de legea unui subiect al Federației Ruse și nu poate depăși suma care permite unui astfel de cetățean și acestor membri ai familiei sale să achiziționeze o proprietate rezidențială pe cheltuiala fondurilor proprii, a unui împrumut sau a unui împrumut pentru achiziționarea unui imobil rezidențial pe teritoriul municipiului relevant.
3. Locurile de locuit nu vor fi furnizate în baza contractelor de închiriere de spații rezidențiale din fondul de locuințe pentru uz social cetățenilor străini, apatrizilor, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un tratat internațional al Federației Ruse.
Articolul 91.4. Utilizarea spațiilor rezidențiale în baza unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe de uz social
Utilizarea spațiilor rezidențiale în baza unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul locativ pentru uz social se realizează în conformitate cu prezentul Cod și prezentul acord.
Articolul 91.5. Obiectul contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ de uz social
Obiectul unui contract de închiriere de spații rezidențiale din fondul locativ pentru uz social poate fi un loc de locuit într-o casă închiriată pentru uz social, cu excepția camerelor (parte a unui apartament), sau o casă de locuit care este o casă închiriată. pentru uz social.
Articolul 91.6. Termenul contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ de uz social
1. Contractul de închiriere a unei locuințe a unui fond locativ pentru uz social se încheie pe o perioadă de cel puțin un an, dar nu mai mult de zece ani.
2. Perioada specificată în partea 1 a prezentului articol se stabilește la alegerea chiriașului în baza unui contract de închiriere a unei locuințe din fondul de locuințe pentru uz social, cu excepția cazului în care se stabilește altfel în partea 3 a acestui articol, partea 2 a articolului 91.9 sau în conformitate cu paragraful 2 din partea 3 a articolului 91.17 din prezentul Cod.
3. Contractul de închiriere a unui spatiu de locuit al fondului locativ de uz social se incheie pe o perioada de un an in perioada procedurii de executare silita a spatiului de locuit intr-o casa inchiriata in folosinta sociala sau pentru o casa de locuit care este un casă închiriată pentru uz social în conformitate cu Legea federală nr. 102 din 16 iulie 1998 -FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”.
Articolul 91.7. Drepturile și obligațiile părților la contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ pentru uz social
1. Părțile la contractul de închiriere a unui spațiu rezidențial al fondului locativ pentru uz social au drepturile și obligațiile prevăzute la articolul 61 alineatul (2), articolul 65 alineatele 1, 3 și 5 din partea 1, partea a 2-a, alineatele. 1-3, 5 și 6 din Partea 3, Partea 4 Articolul 67, Articolele 70, 71 și 80 din prezentul Cod și poartă, de asemenea, responsabilitatea prevăzută de Articolele 66 și 68 din prezentul Cod.
2. Întreținerea și reparația curentă a unei locuințe prevăzute în baza unui contract de închiriere a unei locuințe din fondul locativ pentru uz social sunt în sarcina proprietarului, dacă nu se prevede altfel prin contractul menționat.
3. Transferul de către chiriaș în temeiul contractului de închiriere a fondului locativ al fondului locativ pentru folosirea socială a unui astfel de spatiu rezidențial sau a unei părți a acestuia în vederea subînchirierii sau în baza contractului de folosință gratuită și schimbul acestor spații locative nu este permisă. .
Articolul 91.8. Drepturile și obligațiile membrilor de familie ai chiriașului spațiilor rezidențiale în temeiul contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ pentru uz social
1. Membrii familiei chiriașului spațiilor rezidențiale în baza contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale a fondului locativ pentru uz social includ soțul acestuia, copiii și părinții chiriașului cu domiciliul permanent cu chiriașul. Alte rude, persoanele cu handicap aflate în întreținere și, în cazuri excepționale, alți cetățeni pot fi recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului dacă sunt stabiliti de către angajator ca membri ai familiei acestora.
2. Membrii de familie ai chiriașului spațiilor rezidențiale în temeiul contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul locativ pentru uz social trebuie să fie indicați într-un astfel de acord și să aibă drepturile și obligațiile stabilite de părțile 2 și 4 ale articolului 69 din prezentul regulament. Cod.
Articolul 91.9. Dreptul chiriașului de a încheia un contract de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe de uz social pentru un nou termen
(1) La expirarea termenului contractului de închiriere a unei locuințe a fondului locativ pentru uz social, chiriașul are dreptul de a încheia un contract de închiriere a unei locuințe a fondului locativ pentru uz social pe un nou termen în ceea ce privește a aceleiași locuințe, dacă chiriașul îndeplinește condițiile stabilite de paragraful 1 al părții 1 din articolul 91.3 din prezentul Cod sau în conformitate cu clauza 3 din partea 3 din articolul 91.17 din prezentul Cod.
2. Chiriașul care, la expirarea termenului contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe sociale, a încetat să îndeplinească condițiile stabilite la paragraful 1 al prezentului articol, are dreptul de a încheia un contract de închiriere de locuințe. incinta fondului locativ de folosinta sociala pentru o noua perioada in raport cu acelasi spatiu rezidential.in lipsa altor cetateni care au dreptul de a incheia prezentul contract, sau prezenta altor spatii rezidentiale ce pot fi puse la dispozitie acestor cetateni in baza contracte de închiriere a spațiilor de locuit ale fondului locativ pentru uz social. Contractul de închiriere a unei locuințe a fondului de locuințe sociale în acest caz se încheie pe un an.
Articolul 91.10. Rezilierea și rezilierea contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ de uz social
(1) Contractul de închiriere a unei locuințe a unui fond de locuințe pentru uz social poate fi reziliat în orice moment prin acordul părților.
2. Chiriașul unei locuințe în baza unui contract de închiriere pentru o locuință din fondul locativ de uz social, cu acordul membrilor familiei sale cu domiciliul permanent cu acesta, are în orice moment dreptul de a rezilia prezentul contract prin notificarea în scris a proprietarului. cu trei luni înainte de data încetării contractului menționat.
3. Contractul de închiriere a fondului locativ al fondului locativ cu destinație socială poate fi reziliat în instanță la cererea proprietarului în cazul:
1) plata incompletă și (sau) la timp a plății pentru locuințe și utilități de mai mult de șase ori în decurs de douăsprezece luni sau chiriașul are o datorie de a plăti chiria pentru locuințe și utilități într-o sumă care depășește trei sume medii lunare ale acestei plăți pentru ultimele douăsprezece luni; luni;
2) transferul spațiilor rezidențiale sau a unei părți a acestuia în baza unui contract de subînchiriere, a unui contract de utilizare gratuită;
3) chiriașul și (sau) membrii familiei sale care locuiesc permanent cu el au alte spații rezidențiale pe teritoriul aceluiași municipiu (în subiectele Federației Ruse - orașele cu importanță federală Moscova, Sankt Petersburg și Sevastopol - pe teritoriul aceluiași subiect al Federației Ruse) le-au furnizat în temeiul unui contract de închiriere socială, un contract de închiriere rezidențială a fondului de locuințe sociale, un acord de utilizare gratuită sau pe baza apartenenței la o cooperativă de locuințe, locuințe și construcții sau altă cooperativă de consum specializată sau deținută de aceștia, în cazul în care dimensiunea suprafeței totale a unor astfel de locuințe pentru fiecare chiriaș specificat și membrii familiei acestuia depășește cota de furnizare, cu excepția cazului menționat la articolul 91.9 alin.2 din prezentul cod;
4) specificate la paragraful 2, sau paragraful 3, sau paragraful 4 al paragrafului 4 al articolului 83 din prezentul Cod.
4. Contractul de închiriere a spațiilor de locuit al fondului locativ cu destinație socială se reziliază din cauza pierderii (distrugerii) spațiilor de locuit, odată cu decesul chiriașului care locuiește singur.
5. În cazul în care, pe durata contractului de închiriere a unui spațiu rezidențial al fondului de locuințe sociale, chiriașul a încetat să mai îndeplinească condițiile stabilite de partea 1 a articolului 91.3 sau în conformitate cu clauza 1 din partea 3 a articolului 91.17 din prezentul Cod, această modificare nu constituie o bază pentru rezilierea anticipată a prezentului contract, cu excepția cazului specificat la paragraful 3 al paragrafului 3 al prezentului articol.
6. În cazul plecării chiriașului și a membrilor familiei acestuia în alt loc de reședință, contractul de închiriere a fondului locativ al fondului locativ de uz social se consideră reziliat din ziua plecării.
Articolul 91.11. Păstrarea contractului de închiriere a fondului locativ al fondului locativ de uz social la cedarea drepturilor de locuință, proprietarul este schimbat în baza contractului de închiriere a locuinței pentru fondul locativ de uz social
Transferul dreptului de proprietate asupra unei locuințe ocupate în temeiul unui contract de închiriere pentru o locuință a fondului locativ pentru uz social, dreptul de gestiune economică în legătură cu o astfel de locuință, dreptul la administrarea operațională a unei astfel de locuințe sau alt drept, o modificare în proprietar în temeiul prezentului contract nu implică rezilierea acestui acord sau modificarea termenilor acestuia.
Articolul 91.12. Evacuarea cetățenilor dintr-o locuință prevăzută în baza unui contract de închiriere pentru o locuință din fondul locativ pentru uz social
La încetarea contractului de închiriere a unei locuințe din fondul locativ pentru uz social, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în locuință sunt supuși evacuarii din locuință pe baza unei hotărâri judecătorești, fără a oferi o altă locuință.
Înainte de adoptarea Codului civil al Federației Ruse, închirierea spațiilor rezidențiale coexista cu un alt tip de utilizare a spațiilor rezidențiale ale altcuiva - chiria. Diferența dintre închirierea unei locuințe și închirierea acesteia a fost definită de Legea Fundamentelor Politicii Locuinței și a constat în scopul urmărit al fiecăruia dintre contracte: închirierea locuinței era destinată uzului consumatorului, iar închirierea era destinată utilizării comerciale a fondul locativ. Odată cu adoptarea Codului civil al Federației Ruse, angajarea a primit aceeași funcție ca închirierea cu participarea cetățenilor în calitate de chiriași. Institutul de angajare și institutul de chirie nu se limitau la nici un fel de fond de locuințe, în funcție de forma de proprietate.
Din momentul introducerii părții a doua a Codului civil al Federației Ruse, adică de la 1 martie 1996, închirierea spațiilor rezidențiale cu participarea cetățenilor în calitate de chiriași este ulterior exclusă din sistemul contractelor de locuințe ca duplicat al contractul de închiriere a spațiilor de locuit.
O persoană juridică poate participa la relațiile de închiriere a locuințelor numai în calitate de proprietar. În acest caz, sunt excluse relațiile de subînchiriere cu un cetățean.
Închirierea unei locuințe este reglementată de normele Ch. 35 din Codul civil al Federației Ruse și normele legislației privind locuința (inclusiv legislația entităților constitutive ale Federației Ruse, deoarece legislația privind locuința este un subiect de jurisdicție comună a Federației Ruse și a entităților sale constitutive).
De contract de închiriere rezidenţială o parte - proprietarul sau o persoană autorizată de el (proprietar) se angajează să ofere celeilalte părți (chiriaș) un spațiu rezidențial contra unei taxe pentru posesia și folosirea pentru locuirea în acesta (clauza 1 a articolului 671 din Codul civil al Rusiei). Federaţie).
Contractul de închiriere este consensual(angajatorul „se obligă să furnizeze”), compensate(„contra cost”) și reciproc(deoarece ambele părți au drepturi și obligații). Această prevedere se aplică tuturor contractelor de închiriere de locuințe, indiferent cine deține spațiile rezidențiale închiriate și cine acționează ca chiriaș al acestora.
Legiuitorul distinge două tipuri de contract în cauză: un contract de închiriere a unei locuințe în fondul de locuințe de stat și municipal pentru uz social. (contract de închiriere socială)și un contract de închiriere a unei proprietăți rezidențiale într-un fond de locuințe private. Acest tip de contract este cunoscut în literatură ca .
Deși, în general, Codul civil al Federației Ruse reglementează separat angajarea comercială și socială, acesta conține o serie de reguli generale aplicabile acestor contracte: clauza 1 a art. 671 (definiția contractului); Artă. 674 (formular contract); Artă. 675 (pastrarea contractului la transferul dreptului de proprietate asupra unei locuinte); Artă. 678 (datoriile angajatorului); Artă. 680 (rezidenți temporari); Artă. 681 (reparatie spatii inchiriate); p. 1, 2, 3 Art. 685 (subînchiriere). Alte norme Cap. 35 din Codul civil al Federației Ruse poate fi general (se aplică unui contract social de muncă) numai dacă nu este prevăzut altfel de legislația privind locuința.
Articolul 672 este singurul din Codul civil al Federației Ruse care este direct dedicat doar unui contract social de muncă. Introduce conceptul de „contract de închiriere socială” și definește domeniul de aplicare al acestuia - fondul locativ de stat și municipal, precum și statutul juridic al membrilor familiei chiriașului. În ceea ce privește chestiunile legate de procedura de încheiere, temeiurile și condițiile acestui acord, Codul civil al Federației Ruse se referă la legislația privind locuința care reglementează direct acest acord.
Codul Locuinței al Federației Ruse, ca acord independent, alocă, de asemenea contract de închiriere pentru locuințe specializate.
În conformitate cu partea 1 a art. 672 din Codul civil al Federației Ruse în fondul de locuințe de stat și municipal pentru uz social, spațiile rezidențiale sunt oferite cetățenilor în baza unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale. Odată cu intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse, precum și cu aprobarea Modelului de Acord pentru închirierea socială a spațiilor rezidențiale, acest acord și-a găsit reglementarea legislativă detaliată. Normele Codului civil al Federației Ruse se aplică în mod subsidiar prevederilor legislației privind locuința, cu excepția cazului în care Codul civil al Federației Ruse stabilește altfel. Astfel, problemele închirierii sociale a spațiilor de locuit au devenit pe deplin reglementate de normele de locuire și legislația civilă.
În baza unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale, una dintre părți - proprietarul spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipal sau o persoană autorizată de acesta (proprietar) se obligă să transfere celeilalte părți - un cetățean (chiriaș) spații rezidențiale pentru deținerea și folosirea pentru locuire în el în condițiile stabilite de Codul civil RF (articolul 60 din ZhK RF).
Un contract social poate fi descris ca consensual(pentru a-l încheia, este suficient să cădeți de acord asupra condițiilor esențiale ale contractului, și anume asupra subiectului (adică, spații de locuit) și asupra chiriașului), plătită, bilaterală, mutuală.
Proprietarul în baza unui contract de închiriere socială este proprietarul spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe de stat sau fondul de locuințe municipale. Un organism de stat autorizat sau un organism autorizat de autoguvernare locală acționează în numele proprietarului.
Nu orice persoană poate acționa ca angajator în baza unui contract social de muncă. Ei pot fi doar cetățean al Federației Ruse. Potrivit paragrafului 5 al art. 49 LCD. spațiile rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială nu sunt oferite cetățenilor străini, apatrizilor, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un tratat internațional al Federației Ruse. În același timp, un cetățean trebuie să aparțină categoriei cetățenilor cu venituri mici și să fie recunoscut conform procedurii stabilite ca având nevoie de locuință și înregistrat.
De partea angajatorului, poate exista o pluralitate de persoane. Membrii familiei sunt cochiriași. Membrii familiei chiriașului unei locuințe în baza unui contract de închiriere socială includ soțul acestuia care locuiește împreună cu acesta, precum și copiii și părinții acestui chiriaș. Alte rude, persoanele aflate în întreținerea cu handicap sunt recunoscute ca membri ai familiei chiriașului în temeiul unui contract de închiriere socială, dacă sunt mutate de chiriaș ca membri ai familiei sale și conduc o gospodărie comună cu acesta. În cazuri excepționale, alte persoane pot fi recunoscute ca membri de familie ai chiriașului spațiilor rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială în cadrul unei proceduri judiciare.
Membrii familiei unui chiriaș al unei locuințe în baza unui contract de închiriere socială au drepturi și obligații egale cu chiriașul. Membrii capabili ai familiei unui chiriaș al unei locuințe în baza unui contract de închiriere socială sunt răspunzători solidar cu chiriașul pentru obligațiile care decurg din contractul de închiriere socială.
Membrii de familie ai chiriașului locuinței în baza contractului de închiriere socială trebuie să fie indicați în contractul de închiriere socială a locuinței.
La cererea angajatorului si a membrilor familiei acestuia se poate incheia un contract social de munca cu unul dintre membrii familiei. În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul se încheie cu unul dintre membrii familiei care locuiesc în locuință (clauza 2 din articolul 672 din Codul civil al Federației Ruse).
Obiectul chiriei sociale este o locuință (cladire de locuit, apartament, parte dintr-un imobil sau apartament), inclusă în fondul locativ de stat sau municipal. Spații de locuit conform paragrafului 2 al art. 15 din LCD recunoaște o cameră izolată, care este imobil și este potrivită pentru rezidența permanentă a cetățenilor, adică îndeplinește normele și reglementările sanitare și tehnice stabilite, alte cerințe ale legii.
Conform unui contract de închiriere socială, spațiile rezidențiale trebuie furnizate cetățenilor la locul lor de reședință (în limitele așezării corespunzătoare) cu o suprafață totală per persoană nu mai mică decât rata de punere la dispoziție (clauza 5, articolul 57 din LC RF) . Norma pentru furnizarea de spațiu locativ în baza unui contract de închiriere socială este dimensiunea minimă a suprafeței spațiilor rezidențiale, în baza căreia dimensiunea suprafeței totale a spațiilor rezidențiale prevăzute în contractul de închiriere socială. este determinat. Rata de furnizare este stabilită de administrația locală, în funcție de nivelul de furnizare a spațiilor rezidențiale prevăzute în cadrul contractelor de închiriere socială în municipiul relevant și de alți factori.
Un obiect independent de închiriere socială nu poate fi un spațiu rezidențial neizolat, spații pentru utilizare auxiliară, precum și proprietate comună într-un bloc de locuințe. Spațiile de locuit neizolate trebuie înțelese în primul rând ca camere din apartamente și clădiri rezidențiale conectate printr-o intrare comună etc., precum și părți ale camerelor. Spațiile de utilizare auxiliară (adică încăperile utilitare - în terminologia fostei legislații privind locuința) sunt considerate în mod tradițional bucătăriile, coridoarele, băile și alte spații care au un scop auxiliar.
Termenul nu este o condiție esențială a contractului de închiriere socială a spațiilor rezidențiale, deoarece prin acest acord spațiile rezidențiale sunt puse la dispoziție cetățenilor pentru utilizare nelimitată.
Taxa conform contractului social de munca include:
Drepturile și obligațiile părților. Proprietar spații de locuit în baza unui contract de închiriere socială în conformitate cu paragraful 2 al art. 65 LCD este obligat:
Această listă nu este exhaustivă. Proprietarul mai suportă și alte obligații prevăzute de legislația locativă și contractul de închiriere socială a spațiilor de locuit. Astfel, modelul de contract de închiriere socială prevede și alte obligații, de exemplu, obligația de a oferi chiriașului și membrilor familiei acestuia în modul stabilit de Codul Locuinței al Federației Ruse, pentru perioada de reparații majore sau reconstrucție a clădirii. casă (atunci când reparațiile sau reconstrucția nu pot fi efectuate fără evacuarea chiriașului) spații de locuit fond manevrabil care îndeplinește cerințele sanitare și tehnice.
Proprietarul unei locuințe în baza unui contract de închiriere socială are dreptul de a cere plata la timp pentru locuință și utilități. În cazul în care chiriașul și membrii familiei sale care locuiesc cu el mai mult de șase luni, fără un motiv întemeiat, nu plătesc locuința și utilitățile, aceștia pot fi evacuați în instanță prin furnizarea unei alte locuințe în baza unui contract de închiriere socială, de mărimea de care corespunde mărimii spaţiilor de locuit înfiinţate pentru aşezarea cetăţenilor în cămin.
Dreptul de a cere în instanță evacuarea chiriașului și a membrilor familiei care locuiesc împreună cu acesta ia naștere de la proprietar chiar și atunci când aceștia: în primul rând, folosesc spațiile de locuit în alte scopuri, încalcă în mod sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor sau gestionează defectuos spațiile de locuit. , permițând distrugerea acestuia; în al doilea rând, aceste încălcări implică distrugerea locuinței; și în al treilea rând, nu le îndepărtează într-un termen rezonabil stabilit de proprietar. În acest caz, evacuarea se efectuează fără asigurarea altor locuri de cazare.
Cetăţenii care au fost decăzuţi din drepturile părinteşti pot fi evacuaţi şi din localul de locuit fără asigurarea unei alte locuinţe, în cazul în care reşedinţa comună a acestor cetăţeni cu copiii în privinţa cărora sunt privaţi de drepturile părinteşti este recunoscută de instanţă ca fiind imposibilă.
Obligațiile chiriașului spațiilor rezidențiale sunt consacrate în Codul civil al Federației Ruse și Codul locuinței al Federației Ruse. Nu există diferențe semnificative observate. În conformitate cu paragraful 3 al art. 67 LCD angajator locuința în baza unui contract de închiriere socială este obligată să:
Pe lângă cele indicate, angajatorul mai suportă și alte obligații prevăzute de legile federale și de contractul de muncă socială. De exemplu, Modelul Contractului de Închiriere Socială stabilește obligația chiriașului de a accepta de la proprietar, în temeiul actului, într-un termen care nu depășește 10 zile de la data semnării contractului, o locuință locuibilă în care s-au efectuat reparații curente. , cu excepția cazurilor în care locuința este asigurată într-un nou introdus în exploatare a fondului locativ.
Chiriașul spațiilor rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială în conformitate cu paragraful 1 al art. 67 Zh Pentru Federația Rusă are dreptul în modul prescris:
În plus față de acestea, angajatorul poate avea și alte drepturi prevăzute de legile federale și de un contract social de muncă. De exemplu, în conformitate cu paragraful 2 al art. 66 din Codul locuinței al Federației Ruse în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare de către proprietarul spațiilor rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială a obligațiilor de a revizui în timp util spațiile rezidențiale închiriate, proprietatea comună într-un bloc de apartamente și dispozitivele situate în spații rezidențiale și destinate prestării de servicii publice, chiriașul, la alegerea sa, are dreptul de a solicita o reducere a plății pentru utilizarea spațiilor de locuit ocupate, proprietate comună într-un bloc de locuințe, sau rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea acestora. deficiențe în spațiile de locuit și (sau) proprietate comună dintr-un bloc de locuințe sau compensarea pierderilor cauzate de executarea necorespunzătoare sau neexecutarea obligațiilor specificate ale proprietarului. În plus, modelul de contract de închiriere socială prevede și o serie de alte drepturi ale chiriașului, de exemplu, dreptul de a păstra drepturile la locuință în absența temporară a acestuia și a membrilor familiei sale.
Formular de contract. LC RF (Articolul 63) prevede scriere simplă contract de închiriere socială, care trebuie încheiat prin întocmirea unui document semnat de ambele părți. Cu toate acestea, încheierea unui astfel de acord nu se va mai efectua pe baza unui mandat, ci pe baza unei hotărâri a guvernului local privind furnizarea de locuințe în fondul locativ pentru uz social (articolul 57 din LC). ).
Încetarea contractului de muncă socială. Contractul de muncă socială poate fi reziliat numai prin încetarea acestuia. Acesta poate fi reziliat în orice moment prin acordul părților. Chiriașul, cu acordul în scris al membrilor familiei sale care locuiesc împreună cu acesta, are în orice moment dreptul de a rezilia contractul de muncă socială. În cazul în care chiriașul și membrii familiei sale pleacă în alt loc de reședință, contractul de închiriere socială a spațiilor de locuit se consideră reziliat de la data plecării. Rezilierea unui contract de închiriere socială la cererea proprietarului este permisă numai în instanță și în temeiul stabilit la alin.4 al art. 83 ZhK RF. Contractul de închiriere socială a unei locuințe se reziliază și în legătură cu pierderea (distrugerea) locuinței, odată cu decesul chiriașului care locuia singur. Pentru a conferi o stabilitate suplimentară relațiilor care decurg din închirierea socială, a fost introdusă o regulă conform căreia un contract de închiriere socială nu este supus modificării sau rezilierii nici în cazurile în care are loc o schimbare a proprietarului locuinței care face obiectul acesteia. . În plus, acordul specificat rămâne neschimbat chiar și atunci când dreptul de gestiune economică sau dreptul de administrare operațională a unei astfel de locuințe trece către o altă entitate (articolul 64 din LC RF).
Modificările Codului Locuinței introduse prin Legea federală nr. 217-FZ din 21.07.2014 au făcut posibil ca cetățenii care nu sunt clasificați ca săraci, dar care nu au mijloacele de a cumpăra locuințe în proprietatea proprie, să li se asigure locuințe în case închiriate. O casă închiriată este o clădire care sau toate spațiile în care sunt deținute de o persoană și care sau toate spațiile în care sunt destinate să fie puse la dispoziție cetățenilor pentru posesie și utilizare (partea 1 a articolului 91 16 din LC). Astfel de case pot fi nu numai în proprietate publică, ci și în proprietate privată (partea 3 a articolului 19, partea 1 a alineatului 2 din articolul 91 2 din LC), dar, în funcție de scopul utilizării, aparțin fondului locativ. de uz social. Pentru crearea, exploatarea unei case închiriate pentru uz social, care este în proprietate publică sau în proprietate privată, se poate acorda sprijin de stat, municipal și (sau) de altă natură (părțile 1, 2 ale articolului 91 și LC) în condițiile și în modul prevăzut în prezentul articol.
Spațiile de locuit în case închiriate în scop de folosință pot fi de două feluri: spații rezidențiale de uz social, prevăzute în cadrul contractelor de închiriere de spații rezidențiale din fondul de locuințe pentru uz social și contracte de închiriere de spații de locuit; și spații rezidențiale în case închiriate pentru uz comercial, prevăzute în cadrul contractelor de închiriere de spații rezidențiale (partea 2 a articolului 96™ din LCD).
Legiuitorul nu permite încheierea altor tipuri de contracte în case închiriate, la fel cum nu permite închirierea de camere (părți de apartamente) în case închiriate (partea 3 a art. 96 16 din LCD).
Cetăţenii ruşi care au nevoie să-şi îmbunătăţească condiţiile de trai, care nu sunt săraci, dar ale căror venituri nu le permit să cumpere un apartament la preţurile pieţei (chiar cu ajutorul creditelor avantajoase), pot solicita încheierea unui contract de închiriere de locuinţe. pentru fondul de locuințe sociale.
Determinarea motivelor și a procedurii pentru furnizarea de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere de spații rezidențiale din fondul de locuințe pentru uz social este de competența autorităților de stat ale Federației Ruse (clauza 6, 1, articolul 12 din LC). ).
O etapă obligatorie pentru furnizarea de spații rezidențiale în case închiriate în baza unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ pentru uz social (în continuare - în temeiul unui contract de închiriere necomercial) este înregistrarea cetățenilor care au nevoie de condiții de viață îmbunătățite. (partea 1 a articolului 91 3 din LC).
Procedura de contabilizare a cetățenilor care trebuie să furnizeze spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere necomerciale este stabilită de reglementările autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse (partea 4 a articolului 91 13 din LCD).
Totodată, proprietarul are dreptul să nu mai accepte cereri dacă numărul acestora a atins numărul de spații rezidențiale de care dispune proprietarul, i.e. în timp ce acestea sunt sau vor fi construite în viitorul apropiat. Aceasta este regula stabilită de Partea 3 a art. 91 14 ZhK, este prevăzut să nu se creeze o nouă coadă pentru apartamente în baza unor contracte de închiriere necomerciale. Înregistrarea cetățenilor care trebuie să ofere spații rezidențiale pentru închiriere necomercială este posibilă din motivele prevăzute de LCD și alte reglementări (partea 1 a articolului 9 D 3 din LCD). În același timp, o condiție obligatorie pentru acceptarea pentru înregistrarea locuinței este ca venitul unui cetățean și al membrilor familiei acestuia care locuiesc împreună cu acesta și valoarea proprietății acestora supuse impozitării să nu depășească suma care permite unui astfel de cetățean și unei astfel de familii membrii să achiziționeze spații rezidențiale în proprietate pe cheltuiala lor, credit sau împrumut pentru achiziționarea de spații rezidențiale pe teritoriul municipalității relevante.
Motivele de acceptare pentru înregistrarea apartamentului sunt definite în prezent de art. 51 LCD. Evident, pentru angajarea necomercială ar trebui sporite criteriile pentru anumite motive de admitere în registrul apartamentelor. Înregistrarea cetățenilor pentru încheierea unui contract de închiriere necomercială a spațiilor rezidențiale se realizează pe baza unei cereri din partea unui cetățean cu atașarea documentelor necesare care confirmă condițiile și temeiurile acceptării pentru înregistrarea apartamentului. De regulă, documentele se depun la locul de reședință al cetățeanului, iar în cazurile prevăzute de legile entităților constitutive ale Federației Ruse, ele pot fi depuse nu la locul de reședință. Proprietarul are dreptul de a refuza acceptarea cererii pe motivele stabilite de partea 1 a art. 91 14 LCD; un astfel de refuz poate fi contestat în instanță.
Ca regulă generală, spațiile de locuit în baza unor contracte de închiriere necomerciale sunt asigurate în ordinea priorității, în funcție de momentul înregistrării. La rândul lor, spațiile rezidențiale sunt oferite cetățenilor care locuiesc în spații rezidențiale recunoscute ca improprii pentru locuire și fără reparații și reconstrucție; precum și cetățenii care suferă de forme severe de boli cronice (partea 2 a articolului 57 din LC; partea 2 a articolului 91 15 din LC).
Pentru a încheia un contract de închiriere necomercial, un cetățean trebuie să prezinte proprietarului o decizie de înregistrare și un document care confirmă veniturile care nu fac posibilă cumpărarea de spații nerezidențiale. Proprietarul trebuie să aibă un document care să confirme scopul utilizării imobilului ca angajată de uz social.
Locurile de locuit prevăzute în contract, în ceea ce privește suprafața totală de persoană, sunt stabilite de administrația locală. Aceasta va depinde de numărul de persoane care doresc să încheie un contract de închiriere necomercial și de numărul de case de închiriere construite în zonă, dar nu mai puțin decât cota de furnizare, ținând cont de art. 58 LCD, de ex. interesele cetățenilor ar trebui să fie luate în considerare în ceea ce privește împiedicarea intrării într-o cameră a cetățenilor de diferite sexe, cu excepția soților. Dar dacă sunt de acord, o astfel de introducere este posibilă. Un cetățean poate fi de acord cu furnizarea de locuințe cu o suprafață totală mai mică decât norma de furnizare (pe care trebuie să o indice în cerere), dar locuința furnizată nu trebuie să fie mai mică decât în contabilitate (partea 3 a articolului 91 15 din LCD) .
Contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul locativ pentru uz social se încheie pe baza deciziei proprietarului de a oferi spații rezidențiale în temeiul prezentului acord (partea 5 a articolului 91 1 din LC).
Conceptul de contract este definit ca un acord în baza căruia proprietarul se obligă să transfere celeilalte părți (chiriașului) spațiile rezidențiale pentru posesia și folosirea în vederea locuirii în acesta (partea 1 a articolului 91 din LC).
Termenii esentiali ai contractului sunt subiectul, pretul, termenul. Obiectul contractului poate fi doar un apartament sau o casă separată.
Contractul poate fi pe termen scurt (minim 1 an) sau pe termen lung (nu mai mult de 10 ani).
Chiriașul are dreptul de a-l reînnoi pentru o nouă perioadă dacă continuă să aibă nevoie de locuință și veniturile sale nu fac posibilă cumpărarea unui apartament (casa).
Alături de chiriaș, membrii familiei acestuia au dreptul de a folosi spațiul. Acestea includ aceleași persoane ca în cadrul unui contract social de muncă: soțul angajatorului, copiii acestuia, părinții, dar cu condiția ca aceștia să locuiască permanent (spre deosebire de articolul 69 din LC) împreună cu angajatorul. Alte rude, persoanele cu handicap aflate în întreținere și, în cazuri excepționale, alți cetățeni pot fi recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului dacă sunt stabiliti de către angajator ca membri ai familiei acestora. Desfășurarea unei gospodării comune cu angajatorul (ca în cazul unui contract social de muncă) nu este necesară. Membrii familiei trebuie specificati in contract; au drepturi egale și poartă obligații egale cu angajatorul.
Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului sunt determinate de LC (Capitolul 8 - închirierea socială a spațiilor rezidențiale), cu unele excepții legate de caracteristicile contractului de închiriere necomercial: scopul propus al acestuia, urgența etc. , chiriașul nu are dreptul de a schimba spațiul de locuit ocupat cu altul, nu are dreptul de a închiria în totalitate și parțial imobilul de locuit pentru subînchiriere sau folosință gratuită, dar nu i se interzice mutarea în rezidenți temporari (articolul 91 7). al LC).
Chiriașul este obligat să plătească în timp util pentru locuințe și utilități. Această obligație apare pentru el din momentul încheierii contractului (clauza 1 1 partea 2 articolul 153 din LCD), structura plăților pentru locuințe și utilități include:
Contractul poate stabili că chiriașul poate plăti pentru toate utilitățile nu proprietarului, ci organizațiilor furnizoare de resurse (partea 4, 1, articolul 155 din LCD).
Suma plății pentru utilități este determinată pe baza citirilor dispozitivelor de contorizare și, în lipsa acestora, pe baza standardelor de consum de utilități aprobate de autoritățile locale în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse (partea 1 a articolului 157 din LCD).
Chiria pentru cazare in case inchiriate include:
Proprietarul are dreptul de a modifica valoarea chiriei, dar nu mai des de o dată la trei ani de la semnarea contractului. Totodată, taxa poate fi indexată anual în modul prevăzut la Partea 5 a art. 156 1 ZhK, în mod evident anunțând în prealabil angajatorul despre acest lucru.
Contract de închiriere necomercial pe termen determinat cu drept de reînnoire. Acesta poate fi reziliat în orice moment prin acordul părților cu încetarea tuturor drepturilor și obligațiilor din prezentul acord. Este posibil să reziliați contractul la voința angajatorului, dar aici este necesar:
Contractul de închiriere poate fi reziliat și la inițiativa proprietarului, dar numai în instanță, deoarece doar o astfel de procedură permite studiul cât mai profund și cuprinzător al împrejurărilor cauzei. Evacuarea se efectuează fără asigurarea altor locuri de cazare și numai în cazurile prevăzute de LCD (partea 3 a articolului 91 10, articolul 91 12).
Evacuarea la inițiativa proprietarului este posibilă în cazul în care chiriașul nu achită integral sau în timp util plata locuinței și utilităților, cedează locuința în baza contractelor de subînchiriere sau folosință gratuită a locuinței; chiriașului i se asigură locuință în această localitate cu o rată care depășește cota de asigurare, cu excepția cazului în care nu există alți solicitanți pentru spațiile de locuit ocupate de acesta în casa închiriată sau în casa închiriată sunt alte spații de locuit; în cazul în care chiriașul distruge sau deteriorează locuința sau încalcă sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă conviețuirea împreună (articolul 91-10).
Este posibil să reziliați contractul într-o casă închiriată din cauza unor evenimente precum decesul unui chiriaș care locuiește singur; pierderea (distrugerea) locuinței. Decesul angajatorului reziliază contractul, întrucât subiectul iese la pensie. Distrugerea locuinței (ca urmare, de exemplu, a unui dezastru natural) reziliază contractul și din cauza distrugerii obiectului acesteia. În ambele cazuri, contractul este reziliat fără reziliere. În cazul plecării angajatorului și a membrilor familiei acestuia către un alt loc de reședință permanentă, contractul se consideră reziliat de la data plecării.
Astfel, odată cu apariția caselor închiriate pentru cetățenii cu un nivel scăzut de venit, devine mai accesibilă închirierea locuințelor de la un proprietar public. Potrivit experților, acesta va fi cu cel puțin o treime mai mic decât prețul pieței. Iar proprietarul (proprietarul public) este mai de încredere ca parte la contract. Deci, la încheierea unui contract de închiriere necomercial, chiriașul poate fi sigur că contractul nu va fi reziliat înainte de termen, deoarece a apărut un solicitant de locuințe comerciale mai profitabil. Legea nu permite acest lucru.
100 r bonus la prima comandă
Alegeți tipul de muncă Lucrare de absolvire Lucrare trimestrială Rezumat Teză de master Raport de practică Articol Raport Revizuire Lucrare test Monografie Rezolvarea problemelor Plan de afaceri Răspunsuri la întrebări Lucru de creație Eseu Desen Compoziții Traducere Prezentări Dactilografiere Altele Creșterea unicității textului Teza candidatului Lucrări de laborator Ajutor pe- linia
Cere un pret
Codul Locuinței reglementează temeiurile și condițiile pentru furnizarea de spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială numai din fondul de locuințe municipale. Prin angajarea socială, este implementată prevederea constituțională privind dreptul cetățenilor săraci de a primi o locuință gratuită sau contra unei taxe accesibile (partea 3 a articolului 40 din Constituția Federației Ruse).
Condiția pentru furnizarea de locuințe în temeiul unui contract de închiriere socială a fondului de locuințe municipale este includerea unui cetățean printre săraci prin decizie a guvernului local. Pentru aceasta, sunt luate în considerare două criterii: venitul atribuibil fiecărui membru al familiei și valoarea proprietății impozabile deținute de membrii familiei.
La stabilirea listei de tipuri de venituri care trebuie înregistrate, administrațiile locale sunt ghidate de Decretul Guvernului Federației Ruse din 20 august 2003 N 512 „Pe lista tipurilor de venituri luate în considerare la calcularea mediei pe cap de locuitor. veniturile unei familii și veniturile unui cetățean care trăiește singur pentru a le acorda ajutor social de stat.” Proprietatea impozabilă deținută de cetățeanul solicitant și de membrii familiei acestuia se stabilește pe baza legislației fiscale.
Asigurarea de locuințe în casele de folosință socială din fondul locativ de stat este posibilă în baza unor legi speciale care pot determina alte categorii, cu excepția celor săraci, de cetățeni care au nevoie de locuințe publice, precum și motive suplimentare de necesitate socială. locuințe.
Codul Locuinței stabilește patru temeiuri pe baza cărora cetățenii cu venituri mici pot fi recunoscuți ca având nevoie de locuință în temeiul unui contract social de muncă. Prima dintre ele este legată de lipsa spațiilor de locuit ocupate în baza unui contract social sau deținute de săraci. În consecință, rezidența cetățenilor cu venituri mici în spații rezidențiale pe bază de subînchiriere, în calitate de rezidenți temporari, în spații rezidențiale ale unui fond de locuințe specializate (camine, spații de birouri, fonduri pentru refugiați și persoane strămutate interne etc.) sau sub un contract de închiriere comercială sau un contract de utilizare cu titlu gratuit oferă dreptul de a fi considerat în nevoie. Al doilea motiv este legat de asigurarea unei suprafețe totale de locuit per membru de familie mai mică decât norma contabilă. Norma de contabilitate este stabilită de fiecare administrație locală în mod independent și reprezintă dimensiunea suprafeței totale a locuinței, pe baza căreia se determină nevoia de spații rezidențiale. A treia bază pentru nevoia de locuință în baza unui contract social de muncă este locuirea într-o cameră care nu îndeplinește cerințele stabilite pentru spațiile rezidențiale. Vorbim de cerințe sanitar-epidemiologice, tehnice, de incendiu și alte cerințe. În al patrulea rând - locuința într-un apartament pentru pacienții care suferă de forme severe de boli cronice, în care este imposibil să trăiești împreună cu ei în același apartament.
Înregistrarea cetățenilor care au nevoie de locuințe sociale se efectuează la locul de reședință de către administrația locală, pe baza declarațiilor personale ale cetățenilor sau ale reprezentanților legali ai acestora. Prin excepție, Codul Locuinței permite păstrarea evidenței nu la locul de reședință al cetățenilor. Lista motivelor de refuz de înregistrare este cuprinsă în art. 54 LCD și este exhaustiv. Codul prevede, de asemenea, o listă exhaustivă de motive pentru radierea cetățenilor (articolul 56). Deciziile de refuzare a înregistrării și radierii pot fi atacate în instanță.
Locurile de locuit sunt oferite cetățenilor înregistrați numai pe principiul primul venit, primul servit. Furnizarea cu prioritate a spațiilor rezidențiale poate fi rezervată numai pentru cei care s-au înregistrat ca nevoiași înainte de 1 martie 2005 și au avut dreptul la o astfel de asigurare pe motivele stabilite de JK RSFSR din 1983.
La rândul lor, locuințele în baza unui contract de închiriere socială sunt oferite doar pentru trei categorii de cetățeni săraci nevoiași.
În primul rând, acestea sunt persoane care ocupă spații de locuit care sunt recunoscute în mod corespunzător ca improprii pentru locuire și care nu sunt supuse reparațiilor sau reconstrucției. Clădirile de locuit (locurile de locuit) care se află în stare de urgență, precum și spațiile de locuit în care au fost identificate efectele nocive ale factorilor de mediu, sunt considerate necorespunzătoare.
În al doilea rând, aceștia sunt orfani, copiii rămași fără îngrijire părintească, precum și persoane din rândul orfanilor și copiii rămași fără îngrijire părintească * (78). Dreptul de a primi o locuință, la rândul său, apare pentru ei din cauza faptului că șederea lor în instituții de învățământ și alte instituții, orfelinate de tip familial, familii de plasament s-a încheiat, tutela (tutela) a încetat, serviciul în Forțele Armate ale Federației Ruse s-a încheiat sau au fost eliberați din instituții care execută pedepse sub formă de închisoare.
În al treilea rând, aceștia sunt cetățeni care suferă de o formă severă de boală cronică.
Spațiile rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială sunt furnizate prin decizie a guvernului local (și nu pe baza unui mandat, așa cum este prevăzut de JK RSFSR din 1983).
Locurile de locuit prevăzute trebuie să fie situate în limitele aceleiași așezări, iar suprafața totală a acesteia, i.e. suprafața spațiilor rezidențiale și auxiliare (cu excepția loggiilor, balcoanelor etc.) nu trebuie să fie mai mică decât rata de furnizare. Norma de asigurare a spațiului de locuit este stabilită de administrația locală și depinde de nivelul de asigurare cu locuințe în casele fondului de utilizare socială. Noul Cod a refuzat de fapt să ofere spațiu de locuit suplimentar. O excepție de la această regulă este, în special, furnizarea de spații rezidențiale cetățenilor care suferă de una dintre formele severe de boli cronice (partea 2 a articolului 58). Cetăţenii de diferite sexe, cu excepţia soţilor, ar trebui să aibă camere separate.
Contractul de muncă socială în literatura juridică este caracterizat drept consumator. Este un acord prin care o parte - proprietarul spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipale (organismul de stat autorizat sau organismul autoguvernamental local care acționează în numele lor) sau o persoană autorizată de proprietar (proprietarul) se obligă să transferați sediul rezidențial celeilalte părți - un cetățean (chiriaș) în posesia și folosirea acestuia pentru a locui în el în anumite condiții (articolul 60 din LCD). Baza apariției dreptului de utilizare a spațiului rezidențial de stat și municipal este compoziția legală - decizia de a oferi locuințe și contractul de închiriere socială a locuințelor.
Doar un cetățean al Federației Ruse ca persoană fizică poate acționa ca angajator în temeiul unui contract social de muncă, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un tratat internațional al Federației Ruse. Spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. Locurile de locuit puse la dispoziție unei persoane juridice ar trebui să fie utilizate numai pentru reședința cetățenilor (articolul 671 din Codul civil).
Proprietarul în baza unui contract de închiriere socială este o persoană juridică - proprietarul fondului de locuințe de stat (municipale) sau al organismelor autorizate sau al persoanelor autorizate care acționează în numele acestuia (de exemplu, societăți de administrare).
Contractul de închiriere socială a unei locuințe este fără termen. Aceasta este una dintre cele mai importante garanții pentru implementarea dreptului constituțional al cetățenilor la locuință. Stabilitatea acestor relații se manifestă și prin faptul că cetățenii care folosesc spații de locuit în baza unui contract de închiriere socială, dar care au încetat să mai fie săraci, au dreptul să le folosească în continuare (partea 3 a articolului 60 LC).
Contractul de muncă socială se încheie în scris. Contract tip de închiriere socială de locuințe, aprobat. Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 mai 2005 N 315 prevede necesitatea semnării acestuia de către părți, ceea ce presupune o formă scrisă simplă a contractului, nerespectarea căreia nu îl invalidează, ci privează părțile cu dreptul (în cazul unui litigiu) de a se referi la mărturia martorilor (articolul 162 din Codul civil).
Subiectul (obiectul) unui contract de închiriere socială este o locuință, care poate fi o clădire rezidențială (un singur apartament), un apartament, o parte a unei clădiri rezidențiale sau un apartament, o cameră. Locuința trebuie să îndeplinească o serie de cerințe: 1) să fie izolată (ceea ce presupune o intrare separată); 2) să fie bun imobil (adică să fie într-o casă de tip capital); 3) să fie potrivite pentru rezidență permanentă (adică să respecte regulile și reglementările sanitare, tehnice și de altă natură stabilite). Spațiile rezidențiale neizolate (o cameră de trecere într-un apartament format din camere adiacente), precum și proprietatea comună a unui bloc de locuințe (mansarde, subsoluri etc.) nu pot face obiectul unui contract de închiriere socială.
În baza unui contract de închiriere socială, locuința este transferată chiriașului pentru posesie și utilizare. Este permisă eliminarea spațiului de locuit prin schimbarea acestuia, înlocuirea lui etc. Este permisă folosirea spațiului de locuit pentru activități profesionale (medicale, de avocat etc.), activități de întreprinzător individual, dar numai sub rezerva drepturilor și intereselor legitime ale altor cetățeni, precum și neîncălcarea normelor sanitare și igienice, de mediu, de incendiu. cerințe de siguranță și alte cerințe.
După cum rezultă din art. 64 din LCD, transferul dreptului de proprietate, al dreptului de gestiune economică sau al dreptului de administrare operațională asupra unui spațiu rezidențial de uz social nu atrage rezilierea contractului sau modificarea condițiilor acestuia precum perioada de valabilitate a acestuia, plata etc. . Această prevedere are drept scop protejarea intereselor chiriașilor, este aplicabilă atunci când proprietarul public al fondului de locuințe se modifică și reflectă principiul imuabilității unui contract de închiriere socială.
Drepturile și obligațiile părților.
Chiriașul este transferat într-o locuință liberă de drepturile altor persoane și adecvată locuinței. Într-o astfel de încăpere, trebuie efectuate reparații curente, cu excepția cazului în care este furnizată într-o casă nou pusă în funcțiune. Funcția de funcționare a locuinței și a echipamentului acesteia este confirmată printr-un act semnat de părțile la acord (subparagraful „a”, paragraful 4 din Modelul de acord pentru închirierea socială a unei locuințe). Caracteristicile locuinței puse la dispoziție și dotările acesteia sunt indicate în pașaportul tehnic al locuinței.
Chiriașul are dreptul de a muta alți cetățeni în spațiile ocupate ca membri ai familiei (articolul 70 din LC). Totodată, mutarea copiilor, soțului/soției, părinților chiriașului necesită acordul scris al membrilor de familie ai chiriașului care locuiesc deja în spațiul de locuit, iar mutarea altor cetățeni necesită și acordul proprietarului. . Această regulă este o noutate a LCD-ului și este concepută pentru a preveni apariția artificială a nevoii de locuințe sociale (articolul 51 din LCD). Ca și în cazul precedentului JK RSFSR, nu este necesar nici acordul membrilor familiei chiriașului, nici acordul proprietarului pentru a muta copiii minori la părinții lor. Recunoașterea statutului de membru al familiei chiriașului pentru persoanele mutate depinde de o serie de condiții. Soțul, copiii și părinții angajatorului o dobândesc în virtutea faptului de conviețuire cu angajatorul. Ceilalți cetățeni și persoanele aflate în întreținere cu dizabilități sunt recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului, în primul rând, atunci când se mută ca atare și, în al doilea rând, atunci când desfășoară o gospodărie comună cu angajatorul. Alte persoane, ținând cont de circumstanțe specifice, pot fi recunoscute ca membri ai familiei angajatorului în condiții similare într-o procedură judiciară.
În contractul de închiriere socială sunt incluși noi membri ai familiei chiriașului care s-au mutat în locuință, ceea ce determină modificarea condițiilor acestuia privind plata locuinței, facturilor de utilități etc.
Codul Locuinței pornește de la principiul egalității în drepturi și obligații a chiriașului și a membrilor familiei acestuia, i.e. cochiriași, care se păstrează parțial dacă cetățenii au încetat să mai fie membri ai familiei chiriașului (de exemplu, la divorț), dar locuiesc în această zonă rezidențială. Garantând păstrarea drepturilor acestora, Codul a stabilit răspunderea independentă a foștilor membri ai familiei angajatorului, care decurge din contractul de muncă socială. Această prevedere a Codului trebuie considerată ca o oportunitate de a încheia un acord independent între chiriaș și fostul membru al familiei sale, conform căruia obligațiile acestuia din urmă în temeiul contractului social de muncă vor fi precizate și aduse la cunoștința acestuia. proprietarul pentru a avea o idee în care dintre rezidenți și în ce măsură cerințele legate de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor relevante.
Subînchiriere spatiu de locuit (art. 76-79 LCD). Subînchirierea este autoritatea chiriașului de a dispune de spațiul de locuit ocupat în baza unui contract de închiriere socială. O parte sau toate spațiile de locuit pot fi subînchiriate pentru perioada de absență temporară a chiriașului și a membrilor familiei acestuia. Pentru subînchirierea spațiului de locuit este necesar acordul scris al membrilor familiei acestuia care locuiesc împreună cu chiriașul, precum și acordul proprietarului.
La subînchirierea unei locuințe situate într-un apartament comun, este, de asemenea, necesar să obțineți acordul altor chiriași, proprietari și membri ai familiilor acestora care locuiesc în acest apartament. Un contract de subînchiriere încheiat în lipsa acordului proprietarului sau al altor persoane autorizate poate fi declarat nul în instanță.
La subînchirierea unei locuințe, este necesar să se respecte cerințele Codului Locuinței privind dimensiunea suprafeței totale a locuinței, care va reveni fiecărui rezident. În apartamentele individuale nu poate fi mai mic decât norma contabilă pentru fiecare locuitor, iar în apartamentele comunale nu poate fi mai mic decât norma de prevedere. O altă condiție este absența în locuința a persoanelor care suferă de forme severe de boli cronice.
Contractul de închiriere trebuie să fie în scris. Procedura, condițiile, termenele de plată și cuantumul plății pentru subînchirierea spațiilor de locuit se stabilesc prin acordul părților. Dacă termenul contractului nu este definit, acesta se consideră încheiat pe un an.
Subchiriașul nu dobândește un drept independent de utilizare a spațiilor de locuit. Angajatorul este responsabil pentru acțiunile sale față de proprietar.
Contractul de subînchiriere se reziliază prin expirarea perioadei pentru care a fost încheiat, sau prin încetarea contractului de închiriere rezidenţială (de exemplu, ca urmare a schimbului acestuia). Rezilierea anticipată a contractului de subînchiriere se poate face prin acordul părților sau la cererea unilaterală a oricăreia dintre acestea. Partea contractantă trebuie să fie anunțată de rezilierea anticipată a unui contract de subînchiriere încheiat fără precizarea unui termen cu 3 luni înainte. În cazul rezilierii (anulării) contractului de subînchiriere, sublocatul este obligat să elibereze localul. Neîndeplinirea acestei obligații duce la evacuarea sublocatorului și a membrilor familiei acestuia într-o procedură judiciară fără asigurarea altor locuri de cazare.
Rezidenți temporari (art. 80 din LCD). Orice cetățean poate fi rezidenți temporari: rude, cunoștințe etc. Decontarea lor în mod oficial nu necesită încheierea unui acord special și nu implică încasarea plății pentru cazare. Rezidenții temporari se pot muta pe o perioadă care nu depășește 6 luni. Soluționarea acestora necesită acordul membrilor familiei chiriașului și notificarea prealabilă a proprietarului, ceea ce înseamnă de fapt necesitatea obținerii consimțământului acestuia. Cert este că proprietarul are dreptul de a interzice rezidența rezidenților temporari dacă, ca urmare a mutarii acestora, suprafața totală pentru fiecare persoană care locuiește într-un apartament separat este mai mică decât norma contabilă, iar într-un apartament comun - mai puțin decât norma de prevedere.
La fel ca sub-chiriașii, chiriașii temporari nu dobândesc un drept independent de a folosi spațiile, iar chiriașul este responsabil pentru acțiunile lor față de proprietar. Chiriașii temporari sunt evacuați prin hotărâre judecătorească fără a furniza o altă locuință la sfârșitul perioadei de ședere convenită cu aceștia și refuzul de a elibera locuința. În cazul în care perioada de rezidență nu a fost convenită, chiriașul are dreptul de a cere plecarea acestora în cel mult 7 zile de la notificarea acestui lucru. Rezilierea contractului de închiriere a spațiilor de locuințe sociale încetează dreptul de ședere al rezidenților temporari și duce, de asemenea, la evacuarea acestora.
Schimb de locuințe (art. 72-75 din LCD). Noul Cod al Locuinței a adus modificări semnificative în reglementarea acestei instituții. În prezent, spațiile de locuit din casele fondului locativ de stat și municipal nu pot fi schimbate cu alte spații de locuit din fondul locativ privat. Nu este posibilă schimbarea locuințelor pentru uz social cu spații rezidențiale ale unui fond de locuințe specializate, precum și un fond pentru uz comercial. Astfel, este permisă schimbarea doar a acelor spații de locuit care aparțin fondului locativ de folosință socială.
Schimbul se realizează cu acordul scris al membrilor familiei chiriașului, inclusiv al celor temporar absenți. Schimbul de spații de locuit în care locuiesc membri minori, incapabili sau parțial capabili ai familiei chiriașului necesită și acordul autorităților tutelare și tutelare. Nu există restricții pentru schimbul de spații de locuit situate în diferite localități; numărul participanților la schimb nu este limitat de lege.
Chiriașii spațiilor de locuit ale fondului de utilizare socială și-au păstrat dreptul de schimb forțat. Acest lucru este posibil atunci când angajatorul și membrii familiei sale nu au ajuns la un acord cu privire la schimb. Ca urmare, orice cochiriaș al spațiului de locuit are dreptul de a cere schimbul acestuia în instanță. Relațiile ostile dintre membrii familiei pot servi drept bază pentru un schimb forțat. Prin urmare, scopul schimbului forțat este soluționarea conflictului care a apărut între părți. Condițiile de locuință ale persoanelor strămutate prin schimb forțat ar trebui să corespundă în general cu cele pe care le aveau înainte de strămutare.
Noul Cod al Locuinței nu mai prevede schimburi „intrafamiliale” sau „rude”, în care în loc ca o persoană să înceteze să mai fie membru al familiei chiriașului, o altă persoană a fost mutată ca membru al familiei aceluiași chiriaș. Schimbul de locuințe nu este permis dacă:
1) a fost formulată o cerere împotriva chiriașului pentru rezilierea sau modificarea contractului de închiriere socială, sau în cazul în care dreptul de utilizare a spațiului de locuit schimbat este contestat în instanță;
2) imobilul de locuit ce urmează a fi schimbat este recunoscut conform procedurii stabilite ca improprii pentru locuire;
3) s-a luat decizia de a demola casa sau de a o renova în alte scopuri, de ex. privind transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale;
4) a fost luată o decizie de revizuire a casei cu reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor rezidențiale;
5) ca urmare a unui schimb, un cetățean care suferă de una dintre formele severe de boli cronice se mută într-un apartament comunal (articolul 51 din LC).
Schimbul nu este permis chiar dacă suprafața totală a spațiilor de locuit, în care chiriașul intenționează să se mute ca urmare a schimbului, precum și alți membri ai familiei sale, pe lângă soțul său, copiii și părinții, este mai mică decât suprafața ocupată anterior, în urma căreia se va putea stabili o astfel de familie pe seama nevoiașilor.
Un acord de schimb între chiriașii spațiilor rezidențiale se formalizează printr-un contract de schimb. Un contract de închiriere socială încheiat anterior se consideră reziliat din momentul primirii acordului proprietarului acestui imobil pentru schimb. Consimțământul la schimbul proprietarului unei alte locuințe stă la baza încheierii unui nou contract de închiriere socială.
Schimbul poate fi declarat nul în instanță pe motiv de încălcare a cerințelor atât din legislația locativă, cât și din legislația civilă (de exemplu, din cauza recunoașterii schimbului ca tranzacție efectuată sub influența unei iluzii de importanță semnificativă). Nulitatea contractului de schimb conduce la relocarea părților sale în spațiile ocupate anterior, precum și la compensarea pierderilor de către partea vinovată în cazul în care schimbul este declarat nul din cauza acțiunilor ilegale ale acestei părți.
Înlocuirea spațiilor de locuit (articolul 81 din LCD). Chiriașul are dreptul de a cere înlocuirea unei locuințe mai mari cu una mai mică. Numai spațiile rezidențiale separate sub formă de apartament sunt supuse înlocuirii. Înlocuirea este permisă cu acordul tuturor membrilor familiei angajatorului, inclusiv al celor temporar absenți. Prin acord cu chiriașul, proprietarul este obligat să îi pună la dispoziție o altă locuință în termen de 3 luni de la data depunerii cererii.
Alte motive de înlocuire pot fi prevăzute de legislația federală și de legislația entităților constitutive ale Federației Ruse. Cel mai adesea, un motiv suplimentar pentru înlocuirea spațiului de locuit este prezența oricăror boli la chiriaș care împiedică utilizarea spațiilor ocupate.
Modificarea contractului de închiriere (art. 82 LC). Contractul de muncă socială poate fi modificat la inițiativa angajatorului și a membrilor familiei acestuia. Astfel, cetățenii uniți într-o singură familie și care locuiesc în același apartament în baza unor acorduri diferite au dreptul de a cere încheierea unui singur acord cu unul dintre ei pentru toate spațiile ocupate. Proprietarul nu este în drept să refuze combinarea mai multor contracte, cu condiția ca o astfel de intenție să fie exprimată atât de către chiriași înșiși, cât și de către membrii familiilor acestora. Ca urmare, se încheie un singur contract de angajare socială, al cărui obiect va fi locuința contractelor existente anterior.
O modificare a contractului de închiriere socială are loc și atunci când chiriașul inițial al imobilului de locuit este „înlocuit” cu o altă persoană din rândul membrilor de familie ai chiriașului pensionat (plecare în alt loc de reședință permanentă, deces etc.). O astfel de „înlocuire” necesită acordul membrilor de familie rămași ai chiriașului pensionat, precum și acordul proprietarului.
Spre deosebire de Codul Locuinței al RSFSR care funcționează anterior, legiuitorul a exclus posibilitatea ca un membru de familie capabil al chiriașului să ceară încheierea unui contract social separat cu acesta, în conformitate cu cota de locuință a acestuia, i.e. secțiunea locuinței. Acest lucru se datorează dorinței de a refuza legal transformarea apartamentelor individuale în apartamente comunale.
Dreptul la reconstrucția și reamenajarea spațiilor rezidențiale (articolele 25-29 din LCD). Reconstrucția este instalarea, înlocuirea sau transferul rețelelor de inginerie, echipamente sanitare, electrice sau de altă natură (de exemplu, sobe electrice în loc de sobe cu gaz), care necesită și modificări ale pașaportului tehnic al locuinței (partea 1 a articolului 25 din LCD). ). Reamenajarea este o modificare a configurației unei locuințe (dispozitiv de spații suplimentare într-un apartament, extinderea spațiilor rezidențiale din cauza celor auxiliare etc.), care necesită o schimbare a pașaportului tehnic al locuinței. Reconstrucția și reamenajarea spațiilor de locuit se efectuează cu acordul administrației locale, a tuturor membrilor familiei chiriașului și necesită coordonare cu autoritățile pentru protecția monumentelor de arhitectură, istorice și culturale, dacă clădirea rezidențială în care se află acest sediu. este un monument de arhitectură, istorie și cultură.
Refuzul de a conveni asupra reorganizării și (sau) reamenajării este permis numai în trei cazuri: 1) nedepunerea documentelor necesare; 2) depunerea documentelor la organul greșit; 3) nerespectarea proiectului de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiului de locuit cu cerințele legislației. Finalizarea lucrărilor de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiilor rezidențiale este reflectată în actul comitetului de acceptare, care este trimis la ITO.
Formularul de cerere pentru reorganizare și reamenajare, precum și forma unui document care confirmă adoptarea unei decizii privind aprobarea reorganizării și (sau) reamenajării spațiilor rezidențiale, au fost aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din aprilie. 28, 2005 N 266.
Reorganizarea și (sau) reamenajarea pot fi recunoscute ca neautorizate în absența unei decizii a guvernului local, precum și în cazul încălcării proiectului convenit. Chiriașul unui imobil rezidențial neautorizat reamenajat și (sau) reamenajat este obligat să îl readucă la starea anterioară într-un termen rezonabil și în modul stabilit de organismul autonom local. Conservarea spațiilor de locuit într-o formă reconstruită sau replanificată este posibilă pe baza unei hotărâri judecătorești și cu condiția ca aceasta să nu încalce drepturile și interesele cetățenilor și să nu le pună în pericol viața.
Codul Locuinței rezervă chiriașului și membrilor familiei acestuia dreptul la locuință în caz de absență temporară (articolul 71). Această autoritate importantă, asociată cu menținerea neschimbată a statutului angajatorului, a fost confirmată prin Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 23 iunie 1995 în cazul verificării constituționalității părții 1 și clauzei 8 din partea 2 a art. . 60 ZhK RSFSR.
În prezent, orice durată de absență a unei persoane într-o zonă rezidențială se prezumă a fi temporară și nu încetează drepturile și obligațiile acesteia în temeiul unui contract social de muncă. Proprietarul este obligat să facă dovada că chiriașul, membrii familiei sale au plecat într-un loc de reședință permanent în altă parte și nu intenționează să se întoarcă.
Plata pentru utilitati. Cea mai importantă datorie a chiriașului este să plătească locuința și utilitățile. Plata pentru locuințe sociale și servicii comunale include plata pentru: utilizarea locuinței (taxa de închiriere); întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale (plata serviciilor și lucrările la administrarea unui bloc de locuințe, întreținerea și reparațiile curente ale proprietății comune într-un bloc de locuințe); pentru utilitati. Pentru chiriași, valoarea plății pentru locuință este determinată de autoritățile locale în funcție de suprafața totală a spațiilor ocupate, precum și de calitatea și facilitățile acesteia, precum și de locația casei. Plata locuinței și plata utilităților (alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică și gaze, încălzire) se plătește proprietarului lunar, cel târziu în data de 10 a lunii următoare celei expirate. Furnizarea de servicii publice de calitate scăzută presupune o reducere a cuantumului taxelor plătite pentru aceste servicii. Suma plății pentru utilități este determinată de citirile dispozitivelor de contorizare. În lipsa unor astfel de dispozitive, se stabilește pe baza standardelor de consum al utilităților aprobate de autoritățile locale. Aceștia stabilesc și tarifele prin care se calculează suma plății pentru utilități.
Codul Locuinței stabilește pentru prima dată că cetățenii cu venituri mici care ocupă spații de locuit în baza contractelor de închiriere socială sunt scutiți de plata taxelor pentru utilizarea spațiilor de locuit (partea 9 a articolului 156). În cazul în care un cetățean încetează să mai fie sărac, el este obligat să informeze proprietarul în acest sens în cel mult 10 zile de la data unei astfel de modificări pentru recalculare (subparagraful "m", alineatul 4 din Modelul de contract pentru închirierea socială a spațiilor rezidențiale) .
Reparație curentă a unei clădiri rezidențiale; reparații majore (reconstrucții) casei. Chiriașul este obligat să folosească spațiile de locuit în scopul propus, să asigure siguranța acesteia și, de asemenea, să efectueze reparații curente ale spațiilor de locuit. Lista reparațiilor curente efectuate de angajator pe cheltuiala sa este cuprinsă la alin. „e” p. 4 din Modelul contractului de închiriere socială a unei locuințe. Realizarea reparațiilor majore este responsabilitatea proprietarului. Dreptul chiriașului de a cere de la proprietar o revizie la timp a locuinței este de o importanță deosebită, deoarece nerespectarea termenelor pentru astfel de reparații duce la distrugerea facilităților relevante.
O noutate a Codului Locuinței este o normă care permite chiriașului, în cazul neefectuării reparațiilor majore în termenul stabilit, să ceară o reducere a plății pentru utilizarea spațiilor de locuit, precum și a proprietății comune a un bloc de locuințe sau să ceară rambursarea cheltuielilor efectuate pentru a elimina deficiențele în locuințe și (sau) proprietatea comună a casei sau compensarea pierderilor.
Efectuarea unei revizii majore sau reconstrucție a unei case (articolul 88 LCD) poate avea următoarele caracteristici. Dacă, conform planului de lucrări de capital sau de reconstrucție, se presupune, de exemplu, să se extindă spațiul de locuit în detrimentul spațiilor auxiliare etc., atunci o astfel de muncă necesită evacuarea (relocarea) cetățenilor. Relocarea este temporară, efectuată de proprietar și poate fi forțată în cazul refuzului chiriașului și al membrilor familiei acestuia de a elibera spațiul. Cetăţenilor strămutaţi li se asigură spaţii rezidenţiale ale unui fond mobil la cota de cel puţin 6 mp. m suprafata locuibila per persoana (art. 106 LCD). Totodată, contractul de închiriere socială a localului de locuit reparat nu este reziliat, ci suspendat. La finalizarea reviziei, proprietarul trebuie, pe cheltuiala sa, să mute chiriașul în locuința renovată.
Relocarea cetățenilor în timpul reviziei nu este obligatorie. Proprietarul are dreptul (dar nu este obligat) să pună la dispoziţia cetăţenilor ale căror spaţii urmează să fie reparate alte locuinţe în temeiul unui contract de închiriere socială, prin rezilierea contractului de închiriere a localului de locuit ce urmează a fi reparat. Furnizarea altor spații de locuit este permisă cu acordul chiriașului și al membrilor familiei acestuia.
Ca urmare a unei revizii sau reconstrucții majore a spațiilor, dimensiunea acestora poate crește sau scădea. Acest lucru, în consecință, duce la apariția unui exces din suprafața totală pentru chiriaș și membrii familiei acestuia sau, dimpotrivă, recunoașterea acestora ca având nevoie de locuință. În astfel de cazuri, proprietarul este obligat să ofere chiriașului și membrilor familiei acestuia o altă locuință în baza unui contract de închiriere socială înainte de începerea reparațiilor sau reconstrucției majore.
Proprietarul este, de asemenea, obligat să participe la întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, să suporte și alte obligații care decurg din contractul menționat și din cerințele legislației locative. În consecință, proprietarul are dreptul de a cere chiriașului să îndeplinească toate obligațiile care îi revin.
Responsabilitatea chiriașului și proprietarului spațiului. Chiriașii vinovați și membrii familiilor lor poartă răspundere administrativă, civilă și juridică locativă.
Codul contravențiilor administrative prevede, în special, răspunderea chiriașului pentru daunele aduse spațiilor de locuit, echipamentelor, reamenajării neautorizate a spațiilor rezidențiale din blocurile de locuințe (articolul 7.21). Proprietarul vinovat de încălcarea regulilor de întreținere și reparare a clădirilor rezidențiale poate fi, de asemenea, tras la răspundere administrativă (articolul 7.22 din Codul contravențiilor administrative). Locuința și răspunderea juridică a chiriașilor de locuințe sociale este evacuarea chiriașilor din spațiile ocupate în cazul comportamentului lor vinovat.
Pentru încălcarea obligației de plată a locuințelor și a serviciilor comunale se stabilește răspunderea civilă a chiriașului sub forma unei penalități (penalități). Cuantumul penalității este de 1/300 din rata de refinanțare CBR în vigoare la momentul plății, din sumele neachitate la timp pentru fiecare zi de întârziere, începând din ziua următoare după scadență și până în ziua plății efective inclusiv. . Nu este permisă o creștere a mărimii pedepsei. De asemenea, chiriașul și proprietarul pot cere despăgubiri pentru daune în cazul încălcării drepturilor lor.
Anularea și rezilierea contractului de închiriere socială. Evacuarea cetățenilor (art. 83-91 JK). Rezilierea contractului se produce ca urmare a încetării drepturilor și obligațiilor părților sale prin exprimarea reciprocă a voinței, a voinței uneia dintre părți, precum și ca urmare a unui eveniment care nu depinde de voința participanților săi. Rezilierea contractului este unul dintre motivele rezilierii acestuia și este permisă la inițiativa oricărei părți.
Încetarea contractului de muncă socială la inițiativa angajatorului poate avea loc în orice moment și din orice motiv. Este conditionata de un singur lucru - obtinerea acordului membrilor familiei chiriasului de a pleca, care, pentru evitarea litigiilor, trebuie obtinut in scris. În cazul plecării angajatorului și a membrilor familiei acestuia în alt loc de reședință, contractul social de muncă încetează de la data acestei plecări. Plecarea spre domiciliul permanent este determinată doar de intențiile angajatorului, ceea ce poate fi confirmat prin diverse probe - obținerea unei alte locuințe în baza unui contract de închiriere socială, încheierea unui contract de muncă (cu excepția unuia urgent) în altă localitate etc. . Achiziționarea spațiilor rezidențiale aflate în proprietatea chiriașului în sine nu poate fi considerată drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere socială de către proprietar.
La cererea oricăreia dintre părți, contractul de închiriere socială poate fi reziliat în instanță dacă locuința este recunoscută ca improprie pentru locuire.
La inițiativa proprietarului, un contract de închiriere socială nu poate fi reziliat decât în instanță și din cauza comportamentului vinovat al chiriașului. Codul Locuinței identifică cinci motive pentru o astfel de încetare:
1) neplata de către chiriaș a plății pentru locuință și (sau) utilități timp de 6 sau mai multe luni la rând;
2) distrugerea sau deteriorarea locuinței de către chiriaș sau alți cetățeni pentru faptele cărora răspunde;
3) încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă locuirea împreună în aceeași zonă rezidențială; imposibilitatea conviețuirii în aceleași locuințe a copiilor și a părinților lipsiți de drepturile părintești;
4) folosirea spațiilor de locuit în alte scopuri;
5) reorganizare și (sau) replanificare neautorizată care încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor sau creează o amenințare la adresa vieții sau sănătății acestora, în cazul în care instanța refuză să păstreze spațiile de locuit într-o formă reamenajată (replanificată). iar chiriaşul refuză să-l readucă la starea anterioară.
Neplata pentru locuințe și utilități ca bază pentru rezilierea contractului de muncă socială necesită clarificarea obligatorie a motivelor restanțelor la plată pentru locuințe și utilități.
Distrugerea sau deteriorarea (deteriorarea) unei locuințe are loc ca urmare a administrării defectuoase a acesteia. Ele pot fi rezultatul inacțiunii sau rezultatul deteriorării și distrugerii intenționate a locuințelor. Rezilierea contractului pe această bază nu depinde de faptul dacă persoana a fost anterior adusă la răspundere administrativă pentru infracțiunea relevantă.
Rezilierea contractului din cauza încălcării sistematice a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă locuirea împreună în același spațiu de locuit (casă sau apartament), necesită în plus dovada nu numai a comportamentului vinovat al persoanei, ci și a naturii sistematice (repetate) a acţiunilor sale ilegale. Acest motiv ar trebui interpretat în sens larg și aplicat cazurilor de încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale oricărei persoane, inclusiv ale membrilor familiei angajatorului. Imposibilitatea conviețuirii în aceleași spații de locuit a copiilor și a părinților lipsiți de drepturile părintești este asociată cu o încălcare a drepturilor și intereselor copiilor și de fapt intră sub incidența LC.
Utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri, de ex. amplasarea de birouri, depozite, producție industrială în acesta este interzisă, întrucât în acest caz spațiile rezidențiale sunt efectiv transformate în spații nerezidențiale, fără a le transfera în acestea și, prin urmare, duce la rezilierea contractului social cu chiriașul.
O condiție prealabilă pentru aplicarea normelor Codului Locuinței privind rezilierea unui contract de închiriere socială la inițiativa proprietarului (cu excepția neplatei chiriei pentru locuințe și utilități) este avertismentul adresat chiriașului și membrilor acestuia. familie despre necesitatea de a elimina încălcările. Nerespectarea instrucțiunilor relevante ale proprietarului este o bază necondiționată pentru rezilierea contractului.
Un nou motiv pentru rezilierea unui contract de închiriere socială la cererea proprietarului este reamenajarea (replanificarea) neautorizată a locuinței. În același timp, contractul poate fi reziliat numai dacă chiriașul refuză să readucă locuința la starea anterioară și în lipsa unei hotărâri judecătorești privind legalizarea reconstrucției și (sau) reamenajării neautorizate care încalcă drepturile și interesele cetățenilor. . Obligația de a aduce locuința în starea anterioară în viitor revine proprietarului.
În cazul rezilierii contractului de închiriere socială la inițiativa proprietarului, chiriașul și membrii familiei acestuia sunt evacuați din spațiul ocupat în cadrul unei proceduri judiciare. O astfel de evacuare este permisă atât fără asigurarea altor spații de locuit (articolul 91 din LC), cât și cu asigurarea unor locuințe de calitate mai slabă (articolul 90 din LC).
Evacuarea fără punerea la dispoziție a unei alte locuințe se efectuează dacă chiriașul și membrii familiei sale folosesc locuința în alte scopuri, încalcă în mod sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor sau administrează defectuos locuința, permițând distrugerea acesteia. Persoanele private de drepturile părintești sunt evacuate în același mod dacă conviețuirea lor cu copiii în privința cărora sunt private de drepturile părintești este considerată imposibilă. Potrivit poziției juridice a Curții Constituționale a Federației Ruse, o astfel de evacuare nu poate fi considerată contrară Constituției Federației Ruse, deoarece interzice doar privarea arbitrară de locuință (articolul 40). Evacuarea prin procedură judiciară și pe baza legii federale nu este arbitrară.
Evacuarea cu punerea la dispoziție a unei alte locuințe se efectuează în legătură cu chiriașii care se fac vinovați de neplata chiriei pentru locuințe și utilități timp de 6 sau mai multe luni la rând. Locurile de locuit puse la dispoziție acestora trebuie să fie situate în limitele acestei așezări, să îndeplinească cerințele stabilite, dar poate fi mai puțin confortabil decât ocupat anterior, întrucât art. 90 LCD prevede în mod direct asigurarea în acest caz a unei alte camere, și nu a unei alte camere confortabile. Evacuarea în acest caz se efectuează într-o zonă rezidențială de 6 metri pătrați. m de spațiu de locuit per persoană, adică conform normei stabilite pentru mutarea în cămin.
Codul Locuinței prevede, de asemenea, patru motive de evacuare cu asigurarea unui alt spațiu de locuit confortabil, care nu are legătură cu comportamentul vinovat al chiriașului (articolul 85):
1) demolarea casei în care se află locuința;
2) transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale;
3) recunoașterea locuinței ca improprie pentru locuire;
4) reparații sau reconstrucții majore ale casei, în urma cărora localul de locuit nu poate fi conservat sau suprafața acestuia va scădea și, prin urmare, chiriașul și membrii familiei sale pot fi recunoscuți ca având nevoie de spații rezidențiale, sau crește, ca în urma căruia suprafața totală a spațiilor rezidențiale ocupate va depăși semnificativ rata de furnizare.
Demolarea unei case ca bază independentă pentru evacuare conform art. 85 din LCD are loc în cazul retragerii unui teren pentru nevoi de stat sau municipale prin decizie a autorității competente.
Transferul spațiilor rezidențiale în nerezidențiale se efectuează prin hotărâre a guvernului local în cazurile în care nu este recomandabil să se folosească locuința ca locuință dintr-un motiv sau altul.
Impropriu pentru locuire în conformitate cu Reglementările privind recunoașterea spațiilor ca spații de locuit, spații rezidențiale improprii pentru locuire și bloc de locuințe în regim de urgență și supus demolării, aprobat. prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47, sunt recunoscute case în care au fost identificate efectele nocive ale factorilor de mediu care nu permit asigurarea securității vieții și sănătății cetățenilor din cauza deteriorării fizice a clădirea, modificări ale parametrilor de microclimat ai locuinței etc.
Obligația de a asigura o altă locuință confortabilă cetățenilor evacuați în cazul în care locuința este recunoscută ca urgență sau supusă demolării revine proprietarului sau autorităților locale, dacă demolarea locuinței se efectuează ca urmare a retragerii unei teren pentru nevoi de stat si municipale.
Reconstrucția sau revizia unei clădiri rezidențiale constituie baza pentru evacuarea cetățenilor numai în cazurile în care:
1) locuința nu se va păstra deloc;
2) suprafața totală a locuinței în care locuiesc chiriașul și membrii familiei acestuia se va reduce la dimensiunea normei contabile, care, în conformitate cu art. 51 din LCD sta la baza punerii la dispoziție a acestora cu o altă locuință în baza unui contract de închiriere socială;
3) suprafața totală a locuinței va crește, iar dimensiunea acesteia pe fiecare membru al familiei chiriașului va depăși semnificativ cota de asigurare.
Bunăstarea spațiilor de locuit prevăzute la evacuare presupune ca acesta să fie amplasat într-o casă de tip capitală, să fie prevăzut cu facilități comunale care să îndeplinească condițiile așezării date, să fie situat în limitele sale administrative și să îndeplinească condițiile sanitare necesare. și cerințe tehnice.
O noutate a Codului Locuinței este prevederea că locuințele confortabile prevăzute la evacuare trebuie să fie egale ca suprafață totală cu spațiile de locuit ocupate anterior. Această regulă a fost introdusă pentru a preveni îmbunătățirea condițiilor de viață ale cetățenilor ocolind coada generală a celor aflați în nevoie. Atunci când chiriașul și membrii familiei acestuia sunt evacuați, aceștia trebuie să fie asigurați cu locuințe din același număr de camere. Dacă locuința ocupată anterior era un apartament, atunci chiriașului trebuie să i se ofere un apartament.
Litigiile legate de evacuare și punerea la dispoziție a altor spații de locuit se soluționează în instanță. În cazurile de evacuare, participarea unui procuror este obligatorie. Altele, pe lângă cele enumerate de Cod, motivele evacuării cetățenilor pot fi prevăzute doar de legile federale.
Motivele de reziliere a unui contract de închiriere socială care nu necesită evacuare sunt distrugerea locuinței și decesul chiriașului care locuiește singur.
