Codul civil al Federației Ruse pare să stabilească o listă deschisă de drepturi reale limitate, deși viziunea doctrinară general acceptată este principiul unei liste închise de drepturi reale (numerus clausus). Totuși, acest principiu înseamnă doar că noi drepturi reale nu pot fi „inventate” de către participanții la tranzacții civile, dar nu înseamnă deloc că noi drepturi reale nu pot fi introduse de către legiuitor.
Dreptul la ședere pe viață, despre care vom discuta mai jos, este, în opinia noastră, produsul a două rele. În primul rând, legislația de privatizare adoptată în grabă și, prin urmare, prost concepută, în special, Legea RSFSR din 04.07.1991 N 1541-1 „Cu privire la privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă”. În al doilea rând, practica judiciară, din motive necunoscute, a permis un abuz atât de clar al dreptului, care este dreptul la ședere pe viață.
Răspuns: Articolul 19 din Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului locuinței al Federației Ruse” prevede că dispozițiile părții 4 a art. 31 din Codul Locuinței al Federației Ruse nu se aplică foștilor membri ai familiei proprietarului unui spațiu rezidențial privatizat, cu condiția ca, la momentul privatizării acestui spațiu rezidențial, aceste persoane aveau drepturi egale de a folosi acest spațiu cu persoana care a privatizat-o, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.
Din partea 2 a articolului 292 din Codul civil al Federației Ruse rezultă că transferul dreptului de proprietate asupra unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament către o altă persoană este baza pentru încetarea dreptului de utilizare a spațiilor rezidențiale de către membrii familiei fostului proprietar, dacă prin lege nu se prevede altfel.
În conformitate cu articolul 2 din Legea Federației Ruse „Cu privire la privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă”, cetățenii care ocupă spații rezidențiale din fondul de locuințe de stat sau municipal, inclusiv fondul de locuințe care se află sub conducerea economică a întreprinderilor sau conducerea operațională a instituțiilor (fond departamental) în condițiile de angajare socială, au dreptul, cu acordul tuturor membrilor familiei adulți concubitori, precum și al minorilor cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani, să dobândească aceste spații de locuit în proprietate.
Consimțământul persoanei care locuiește împreună cu proprietarul locuinței este o condiție prealabilă pentru privatizare. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că, prin acordarea acordului pentru privatizarea spațiilor de locuit, persoana a pornit de la faptul că dreptul de folosință pentru acesta a acestui spațiu de locuit va fi de natură nelimitată, prin urmare, drepturile trebuie luate în considerare atunci când proprietatea asupra spațiilor rezidențiale este transferată unei alte persoane, deoarece o interpretare diferită ar încălca prevederile articolului 40 din Constituția Federației Ruse, potrivit cărora toată lumea are dreptul la locuință și nimeni. poate fi lipsit în mod arbitrar de casa lui.
În conformitate cu partea 1 a articolului 558 din Codul civil al Federației Ruse, lista persoanelor care păstrează, în conformitate cu legea, dreptul de a folosi spațiile rezidențiale după ce acesta a fost achiziționat de către cumpărător, indicând drepturile lor de a folosi vânzarea spațiilor de locuit, este o condiție esențială a contractului de vânzare a unui imobil de locuit, apartament, parte dintr-un imobil de locuit sau apartament în care locuiesc aceste persoane.
Din această normă rezultă că la înstrăinarea unei locuințe, contractul trebuie să indice dreptul celui care locuiește în aceasta de a folosi această locuință, în caz contrar contractul neputând fi încheiat, întrucât nu s-a ajuns la o înțelegere asupra tuturor condițiilor esențiale. Prin urmare, dacă un fost membru de familie al proprietarului la momentul privatizării avea drepturi egale cu persoana care a achiziționat ulterior spațiile rezidențiale date, dar a refuzat să privatizeze, dând consimțământul pentru privatizare unei alte persoane, atunci când proprietatea asupra spațiilor rezidențiale este transferat unei alte persoane, aceasta nu poate fi evacuată din această locuință, deoarece are dreptul de a folosi această locuință. În acest caz, este necesar să se pornească de la faptul că dreptul de utilizare este de natură nelimitată.
Asemenea argumente neconvingătoare și „exagerate” art. 40 din Constituția Federației Ruse ne demonstrează un abuz evident de drept acordat de Curtea Supremă. Este clar că practica se străduiește să urmeze paradigma generală a unui stat de drept social, în care drepturile și libertățile individului sunt imuabile și mult mai semnificative decât drepturile economice, în special, dreptul la proprietate. Totuși, nu trebuie să uităm că prin încălcarea dreptului de proprietate, încalcăm astfel drepturile inalienabile ale individului.
Conform legislației ruse, dreptul de a folosi spațiile rezidențiale poate fi pe viață, ceea ce înseamnă că o astfel de persoană nu poate fi externată sau evacuată, chiar dacă se încheie un contract de vânzare și se schimbă proprietarul apartamentului. Articolul descrie categoria de persoane care pot avea un drept pe viață de a folosi spațiile rezidențiale. Imaginați-vă că, prin testament, ați primit dreptul de a folosi un apartament în centrul Moscovei pe viață sau proprietarul unui astfel de apartament v-a permis să îl înregistrați și să îl utilizați. Nu vă grăbiți să vă bucurați - folosirea nu înseamnă proprietate și, pe lângă eventualele necazuri casnice, puteți întâmpina multe probleme care nu au fost rezolvate în legislația actuală.
Articolul analizează practica judiciară și normele legislative pentru a identifica particularitățile procedurii de utilizare a spațiilor de locuit, ale căror drepturi sunt obținute în virtutea unui refuz testamentar, a unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere și a unui acord cu proprietarul premisele.
Volumul drepturilor de folosință obținute prin refuz testamentar este analizat mai detaliat, întrucât din analiza practicii de aplicare a legii rezultă că cazurile de moștenire, ai căror subiecți sunt beneficiari, nu sunt utilizate pe scară largă în sectorul locativ, spre deosebire de relațiile de închiriere.
După cum știți, conform articolului 1137 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), esența unui refuz testamentar (legat) este că testatorul are dreptul de a ceda într-un testament către unul sau mai mulți moștenitori în temeiul testamentului sau conform legii (succeșii săi legali imediati) executarea pe cheltuiala moștenirii a oricărei obligații de natură patrimonială în favoarea uneia sau mai multor persoane (legatari sau legatari) care dobândesc dreptul de a cere indeplinirea acestei obligatii.
Una dintre obligațiile de natură proprietății poate fi acordarea dreptului de a folosi spațiile rezidențiale în condiții de egalitate cu proprietarul acestui spațiu (Articolul 33 din Codul Locuinței al Federației Ruse, denumit în continuare LC RF). Cu alte cuvinte, testatorul poate impune moștenitorului căruia, de exemplu, i se transferă un imobil de locuit, apartament, obligația de a acorda unui terț (legatar) pe durata vieții acestei persoane sau pentru o altă perioadă a dreptul de a folosi acest spațiu sau o anumită parte a acestuia.
Participanții la relațiile juridice de moștenire trebuie să știe și să-și amintească că un refuz testamentar trebuie stabilit într-un testament, iar testamentul poate fi epuizat printr-un refuz testamentar (articolul 1137 din Codul civil al Federației Ruse). Înseamnă că Dacă testamentul este nul, refuzul testamentar este automat nul.
Un exemplu din practica judiciară. La 29 iunie 2011, Tribunalul Ivanteevsky din Regiunea Moscova a luat decizia de a refuza satisfacerea cererii de recunoaștere a testamentului ca nul în parte a refuzului testamentar.
În decizie, instanța a arătat că, în baza analizei testamentului, a probelor prezentate, se poate concluziona că testatorul și-a exercitat dreptul și a emis refuz testamentar.
Având în vedere că legea nu stabilește cerințe pentru forma unui refuz testamentar, iar testamentul contestat îndeplinește el însuși toate cerințele pentru testament, instanța nu constată temeiuri pentru recunoașterea testamentului ca nul.
O analiză a normelor legislației locuințelor ne permite să concluzionăm că există multe probleme problematice care nu au fost consolidate și interpretate corespunzător în legislația actuală și care apar constant în practică în fața participanților la raporturile juridice relevante.
Una dintre aceste situații comune este reticența noului proprietar (moștenitor) de a acorda dreptul de folosință a spațiului de locuit legatarului.
Un exemplu din practica judiciară. Astfel, la 22 iunie 2010, Judecătoria Leninsky a orașului Omsk a examinat cererea c. Vinogradov la gr. Vinogradova despre mutarea într-o locuință.
Potrivit instanței de judecată, conform voinței mamei reclamantei, pârâtei, căreia i s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului de locuit, i s-a încredințat obligația de a pune la dispoziție reclamantei un apartament în folosință pe viață. La momentul procedurii, Vinogradov nu poate locui în apartament, deoarece inculpatul împiedică acest lucru: a pus o ușă nouă, a schimbat încuietorile, nu dă cheile, deși ea însăși nu locuiește în apartament.
În urma examinării probelor prezentate, instanța a ajuns la concluzia că pretențiile reclamantei sunt supuse satisfacerii. Potrivit testamentului întocmit de testator, din imobilul ce îi aparține, aceasta a lăsat moștenire un apartament în caz de deces doamnei. Vinogradova (pârâta), și a impus și obligația de a asigura pe viață folosirea gratuită a c. Vinogradov (fiul său, reclamantul) a spus apartament.
Astfel, împiedicarea folosirii incintei sub forma înlocuirii ușii, încuietorilor etc. este o acțiune nelegală a inculpatului.
Justificându-și poziția cu privire la refuzul de a muta legatarul în incintă, moștenitorii declară adesea că legatarii nu dețin niciun document care să confirme drepturile. Acest lucru se datorează faptului că, din păcate, reglementările actuale nu țin cu privire la ce titluri de proprietate trebuie depuse legatarului pentru înregistrarea de stat a dreptului de folosință a sediului și, în general, pentru a confirma acest drept.
În conformitate cu articolul 33 din Codul Locuinței al Federației Ruse, o persoană care locuiește într-o locuință furnizată în temeiul unui refuz testamentar are dreptul de a cere înregistrarea de stat a dreptului de a folosi locuința. Trebuie menționat că același drept aparține utilizatorului spațiilor rezidențiale pe baza unui contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere (articolul 34 din LC RF). În același timp, înregistrarea contractului, în temeiul articolului 584 din Codul civil al Federației Ruse, nu ar trebui să afecteze înregistrarea de stat a sarcinii dreptului de proprietate înregistrat.
Conform Ghidurilor pentru efectuarea anumitor tipuri de acte notariale de către notarii din Federația Rusă, aprobate prin Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse din 15 martie 2000 nr. 91, dacă există sarcini în ceea ce privește proprietate ereditară, notarul, la eliberarea unui certificat de drept de moștenire, explică moștenitorilor raporturile juridice care decurg în acest sens (paragraful 33).
În conformitate cu Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse din 10 aprilie 2002 nr. 99 „Cu privire la aprobarea formularelor de înregistrare pentru înregistrarea actelor notariale, a certificatelor notariale și a inscripțiilor de certificare privind tranzacțiile și documentele certificate”, în prezența un refuz testamentar, grevare a drepturilor, atestat printr-un certificat de drept de moștenire, faptul de grevare este reflectat în paragraful suplimentar al certificatului prin prezentarea cât mai exactă a secțiunii relevante din textul testamentului.
Lipsa de informații despre grevare poate duce la consecințe triste.
Dreptul de revendicare al legatarului este valabil trei ani din momentul deschiderii moștenirii (articolul 1137 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă grevarea nu este indicată în certificat, mai ales când obiectul refuzului este legat de un imobil, moștenitorul va putea dispune liber de el înainte de expirarea termenului de trei ani, iar legatarul nu va putea efectiv primiți ceea ce i se cuvine în temeiul testamentului, deoarece USRR nu va conține informații despre sarcini legate de un anumit obiect imobiliar.
Astfel, un document care confirmă dreptul de folosință a unei locuințe, furnizat în temeiul refuzului testamentar, este un certificat de drept de moștenire, care se eliberează numai moștenitorilor. Iar legatarul (legatarul) are dreptul de obligație să pretindă moștenitorul pentru punerea la dispoziție a unui spațiu de folosință și înregistrarea corespunzătoare a acestui fapt.
Articolul 33 din Codul Locuinței al Federației Ruse prevede că legatarul folosește spațiile rezidențiale în mod egal cu proprietarul. În același timp, o persoană care locuiește într-o clădire de locuit în baza unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere folosește localul în aceleași condiții ca și legatarul, cu excepția cazului în care acordul conține altfel (articolul 34 din RF LC).
Literatura de specialitate sugerează că dreptul de a folosi o locuință este limitat de posibilitatea de a locui în ea. Nu îndrăznim să fim de acord cu această afirmație. Având statutul legal de reședință într-un spațiu rezidențial, o persoană are dreptul de a folosi spațiile rezidențiale pentru activități profesionale sau antreprenoriale individuale, dar cu restricțiile prevăzute la articolul 17 din LC RF. În acest caz, utilizatorul nu poate locui în incintă, ceea ce nu va constitui un obstacol în calea utilizării efective a părții sale din locuință.
În plus, proprietarul localului nu are dreptul de a solicita plata pentru cazare, precum și de a se îmbogăți în orice alt mod, stabilind sarcini financiare atunci când utilizează elementele structurale ale sediului: un balcon, o cămară, o bucătărie, un baie. În același timp, cetățenii care sunt capabili și limitați de instanță în calitatea lor juridică sunt răspunzători solidar cu proprietarul pentru obligațiile care decurg din utilizarea spațiilor, inclusiv plata facturilor de utilități (beneficiarii de chirie constituie o excepție).
Un exemplu din practica judiciară. Interesantă în acest sens este decizia Judecătoriei Frunzensky Saratov din 19 august 2010 privind refuzul de a satisface pretențiile din cererea reconvențională a Bykov G.V. față de imobilul de locuit Urazova E.I., pentru recuperarea cheltuielilor efectuate pentru plata facturilor de utilități.
În susținerea pretenției, Bykov G.V. a arătat că de la încheierea contractului de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere, acesta a fost plătit integral facturile de utilități pentru apartament. Totuși, în clauza 22 a contractului i se percepe cheltuieli doar pentru plata impozitelor pe imobile, repararea, exploatarea și întreținerea unui apartament, casă și teritoriul adiacent.
Instanța a constatat că, potrivit clauzei 22 din contract, plătitorul de chirie, Bykov G.V., și-a asumat obligația de a plăti impozitul pe bunuri imobiliare, costurile de reparație, exploatare și întreținere a apartamentului. Obligația de plată a locuințelor și utilităților de către beneficiarul chiriei, Urazova E.I., nu este prevăzută în contract.
În plus, instanța a explicat că exploatarea spațiilor rezidențiale include și obligația de plată a utilităților și locuințelor (contractul a fost încheiat în timpul funcționării LCD-ului RSFSR). În acest sens, instanța apreciază că în cazul în care Urazova E.I. s-ar fi pus cu obligația de a plăti facturile de utilități și de a înstrăina apartamentul plătitorului de chirie, s-ar pierde sensul legal al acestui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. În consecință, Federația Rusă, ca stat juridic și social, este obligată să garanteze o protecție adecvată a drepturilor și intereselor legitime ale acelor cetățeni pentru care primirea plăților regulate în temeiul unor astfel de acorduri poate deveni una dintre principalele surse de existență. Principiul universal al egalității juridice consacrat în articolul 19 din Constituția Federației Ruse (egalitatea tuturor în fața legii și a instanței, precum și egalitatea) și principiul juridic general al securității formale a dreptului condiționat logic de aceasta sugerează că legea trebuie să fie înțeleasă, precisă și lipsită de ambiguitate.
În conformitate cu partea 1 a articolului 431 din Codul civil al Federației Ruse, dacă sensul literal al clauzelor contractului este neclar, acesta se stabilește prin compararea cu alți termeni și sensul contractului în ansamblu. În cazul în care regulile de mai sus nu permit determinarea conținutului contractului, trebuie clarificată voința comună efectivă a părților, ținând cont de scopul contractului. În acest caz, sunt luate în considerare toate circumstanțele relevante, inclusiv negocierile premergătoare contractului, corespondența, practica stabilită în relația părților, practicile de afaceri și comportamentul ulterior al părților.
În virtutea paragrafului 3 al articolului 30 din LC RF, proprietarului îi revine sarcina întreținerii imobilului de locuit în litigiu. Obligația de plată a spațiilor de locuit și a utilităților ia naștere de la proprietarul spațiului de locuit din momentul nașterii dreptului de proprietate asupra spațiului de locuit.
Prin urmare, pe baza naturii relației dintre părți cu privire la plata locuințelor și a serviciilor comunale (Bykov G.V. a plătit integral pentru locuințe și serviciile comunale, iar dacă acestea au fost plătite de Urazova E.I., atunci i-a plătit compensația pentru aceste servicii, că părțile în ședința de judecată nu au fost contestate și confirmate de materialele cauzei), precum și de prevederile convenției, instanța concluzionează că condițiile de folosință a locuințelor au fost determinate de părți sub forma caracterului gratuit. de utilizare a locuințelor Urazova EI (fără plata pentru cazare), prin urmare, pretențiile Bykov GV de a recupera de la Urazova EI costurile suportate pentru plata utilităților, pentru a obliga Urazova EI să plătească pentru consumul de utilități fără a plăti pentru întreținerea și repararea locuințelor sunt nerezonabile, nu sunt supuse satisfacției și, de fapt, modifică unilateral termenii contractului de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere, ceea ce contrazice paragraful 1 al articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că cetățenii sunt liberi să încheie un acord, iar termenii acordului sunt stabiliți la discreția părților, cu excepția cazului în care conținutul condiției relevante este prescris de lege sau alte acte juridice (partea 4 a acestui articol).
Pretențiile părților au fost respinse. Judecătoria Saratov a menținut decizia (Hotărârea din 21.09.2010).
Astfel, se poate concluziona că beneficiarii de chirie nu trebuie să plătească facturile de utilități, spre deosebire de legatari. Totodata, in testament, pe langa furnizarea spatiului in folosinta unui tert, si obligatia de a plati facturile la utilitati poate fi atribuita mostenitorului.
Una dintre problemele cheie ale procedurii de utilizare a spațiilor rezidențiale prevăzute în temeiul unui refuz testamentar sau al unui contract de închiriere este problema soartei drepturilor utilizatorilor în cazul încetării dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale la cumpărarea acestuia din cauza retragerii. a unui teren pentru nevoi de stat și municipale în conformitate cu articolul 32 din LC RF.
Un exemplu din practica judiciară. Indicativă este decizia Tribunalului Orașului Salavat din Republica Bashkortostan din 16.07.2010. Instanța a luat în considerare cererea dlui. Budnik la administrația cartierului urban „Orașul Salavat” cu privire la înregistrarea ca având nevoie de condiții de locuință îmbunătățite și furnizarea de locuințe în baza unui contract social de muncă.
În ședință s-a constatat că dl. Budnik locuiește în apartamentul gr. U. (în continuare - proprietarul) pe baza unui refuz testamentar. Proprietarul însuși nu locuiește în apartament. În legătură cu recunoașterea casei în care se află apartamentul, ca urgență și supusă demolării, în cadrul programului regional, proprietarului i-a fost alocată o cameră confortabilă separată - un apartament cu două camere, unde familia sa și el însuși. a început să trăiască.
Cu toate acestea, reclamanta consideră că conviețuirea cu necunoscuți este imposibilă. În acest sens, ea a adresat administrației o declarație despre faptul că a fost înregistrată ca având nevoie de locuință și oferirea de locuințe sociale pentru închiriere.
După ascultarea participanților la proces, examinarea materialelor cauzei, instanța a respins pretențiile c. Budnik, indicând următoarele.
În temeiul părții 7 a articolului 32 din Codul locuinței al Federației Ruse, atunci când se determină prețul de răscumpărare al unei locuințe, acesta include valoarea de piață a locuinței, precum și toate pierderile cauzate proprietarului locuinței prin retragerea acesteia. , inclusiv pierderile pe care le suportă în legătură cu schimbarea locului de reședință, utilizarea temporară a unui alt spațiu rezidențial înainte de a dobândi dreptul de proprietate asupra unui alt spațiu rezidențial, mutarea, căutarea unui alt spațiu rezidențial pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia, înregistrarea dreptului de proprietate a altui spatiu rezidential, incetarea anticipata a obligatiilor fata de terti, inclusiv pierderea de profit.
Partea 8 a articolului 32 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește că, prin acord cu proprietarul locuinței, acestuia i se poate furniza o altă locuință în schimbul locuinței retrase, compensând valoarea acesteia în prețul de răscumpărare.
Apartamentul a fost pus la dispoziție proprietarului în schimbul imobilului de locuit care anterior îi aparținea pe dreptul de proprietate pe cheltuiala prețului de răscumpărare. Obligația de a executa un refuz testamentar în ceea ce privește asigurarea rezidenței pe viață în locuințe proprietate este atribuită proprietarului. În astfel de circumstanțe, este imposibil să se impună administrației districtului orașului obligația de a asigura dreptul de utilizare în temeiul unui refuz testamentar în temeiul articolului 1137 din Codul civil al Federației Ruse. Motive pentru fixare gr. Nu există o zi de lucru pentru înregistrarea ca persoană care are nevoie de locuință și furnizarea ulterioară a locuinței acesteia în baza unui contract social de muncă.
Astfel, ținând cont de faptul că scopul stabilirii drepturilor de folosință a spațiilor de locuit în virtutea unui refuz testamentar sau în virtutea unui acord de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere este de a se asigura că proprietarul are nevoie de aceste persoane în locuință, se trebuie recunoscută drept corectă concluzia că la încheierea unui acord privind răscumpărarea sau, atunci când se ia o hotărâre judecătorească corespunzătoare, trebuie determinată soarta utilizatorilor (chiriaș, legatar) și, în legătură cu aceasta, anumite obligații sunt atribuite proprietarul locuinței. Doar proprietarul locuinței trebuie să asigure exercitarea drepturilor utilizatorilor pe cheltuiala despăgubirii care i-au fost acordate sau în alt mod, de exemplu, prin mutarea acestora în locuința pusă la dispoziție în schimb sau punerea la dispoziție a unei alte locuințe în folosință.
Un exemplu din practica judiciară. La 2 august 2010, Tribunalul Districtual Balakhtinsky a Teritoriului Krasnoyarsk s-a pronunțat asupra cererii dlui. F. la gr. C. la recunoașterea acestuia ca fiind pierdută din dreptul de folosință a spațiului de locuit și radierea acestuia.
După cum a stabilit de instanță, testatorul a lăsat moștenire fiicei sale, c. F, o cotă dintr-un imobil de locuit și un teren cu condiția de rezidență pe viață în imobilul de locuit specificat c. S., la adresa căreia avea înmatriculare permanentă. Cu toate acestea, gr. S. de fapt nu locuiește la această adresă, s-a mutat într-un loc de reședință permanent în altă localitate și nu a folosit dreptul de refuz testamentar de la deschiderea moștenirii.
După evaluarea probelor disponibile în cauză, instanța a apreciat că este necesară satisfacerea pretențiilor reclamantei.
Acesta este un caz destul de obișnuit și decizia în astfel de cazuri în instanțe este luată pe baza părții a 4-a a articolului 1137 din Codul civil al Federației Ruse: legatarul își pierde dreptul de a folosi spațiile dacă nu a folosit acest lucru. drept în termen de trei ani de la data deschiderii moştenirii.
Totuși, într-un alt caz, când legatarul a profitat de un refuz testamentar, în sine îndelungat absența din incintă nu atrage pierderea dreptului de folosință al acestuia; cazarea poate fi reînnoită în orice momentîn perioada de valabilitate a testamentului.
La transferul dreptului de proprietate asupra unei locuințe, membrii familiei fostului proprietar pierd dreptul de a o folosi.
Și această caracteristică este cea care ne adaugă ( Cumpărător) durere de cap în aflarea tuturor personalităților care pot avea astfel drepturi de utilizare. Dar mai trebuie să aflăm, iar acum vom afla.
Este evident că fiecare proprietar are tot felul de drepturi asupra apartamentului, inclusiv necondiționate dreptul de utilizare a ei. Dar surpriza pentru Cumpărător este că pot exista și alte persoane - nu proprietarii - care, conform legii, au și, i.e. dreptul de a locui în el.
Desigur, avem nevoie de un apartament care este liber de drepturile persoanelor neautorizate de a locui în el. Și pentru asta trebuie, măcar, să-i cunoaștem pe acești oameni.
Să le considerăm în ordine. Vom fi interesați de întrebarea care dintre ei poate salva dreptul de a locui în apartament după vânzarea acestuia și cum putem scăpa de acest drept ( in unele cazuri).
Proprietarii apartamentului, care nu sunt „înregistrați” în el, pierd dreptul de utilizare impreuna cu proprietate la vânzarea unui apartament.
Proprietarii „înregistrați” în apartament își pot păstra dreptul de a locui în el numai dacă este indicat în mod expres și convenit cu Cumpărătorul ( ceea ce de obicei nu se întâmplă în practică.). In alte cazuri ( acestea. în majoritatea ofertelor) - Vânzătorul, după înstrăinarea apartamentului, este obligat să radieze ( verifică), iar această condiție trebuie indicată ca clauză separată în contract.
Membrii familiei proprietarului pot avea dreptul de a folosi apartamentul numai dacă sunt „înregistrați” acolo. Prezența „înregistrării” este cea care le confirmă dreptul de sedere in apartament. Eliberarea lor din apartament, respectiv, îi privează de acest drept. Ca regulă generală, membrii familiei proprietarului trebuie să părăsească apartamentul când este vândut (această obligație este stabilită prin lege). Iar dacă nu o fac, noul proprietar le poate „scrie” din apartament prin instanță.
Dar există nuanțe!
De exemplu, membrii temporar eliberați ai familiei proprietarului au șansa de a-și restabili „propiska” ( acestea. restabiliți dreptul de utilizare) chiar și după vânzarea apartamentului, dacă fac dovada în instanță că li s-a încălcat dreptul. Astfel de externat temporar personajele pot fi cele care au suferit un tratament de lungă durată într-un spital, au plecat într-o călătorie lungă de afaceri, au mers să servească în armată, au mers să execute o pedeapsă printr-o hotărâre judecătorească etc.
Adevărat, din 2015, radierea obligatorie la locul de reședință a fost anulată pentru conscriși și prizonieri. Adică acum chiar dacă „au plecat la destinație” ( din 2015), raman inca inregistrati in apartamentul lor, si dreptul de sedere nu pierde în ea. Iar cei care au fost trimiși „la exploatare forestieră” înainte de 2015, respectiv, au fost radiați la locul de reședință, dar își pot reda dreptul de a locui în apartament la întoarcere.
Înscris în apartament copii minori necesită o atenție sporită. Vom lua în considerare acest caz în detaliu mai târziu, în pasul Se deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI - „Achiziționarea unui apartament cu minori”.
Lista tuturor persoanelor „înregistrate” ( înregistrată la locul de reședință) în acest apartament ne va arăta, iar în unele orașe este înlocuit ( pentru mai multe informații despre toate aceste lucrări, consultați linkurile din Glosar).
Distinge ca de obicei Extras din cartea caseiși de arhivă (extins) extrage.
Declarație obișnuită ofera informatii despre toti cei "inregistrati" in acest apartament in acest moment.
Extras de arhivă ofera informatii despre toti chiriasii care au fost vreodata „inregistrati” in acest apartament, inclusiv cei care sunt inregistrati in prezent.
Ambele sunt eliberate la biroul de pașapoarte al administrației locale a casei ( ZhEK, REU, HOA etc.), sau în centrul serviciilor publice al MFC „Documentele mele”. Dar ei pot obține numai proprietari apartamente, sau rezidenți înscriși în acesta. Prin urmare, trebuie să cerem o astfel de hârtie de la Vânzător, dar este mai bine să mergem și să comandăm să fie primită cu el. Dacă acest lucru nu este posibil sau există sentimentul că Vânzătorul nu este de acord cu ceva, atunci Cumpărătorul poate comanda obţinerea unui Extras din Cartea Casei servicii speciale ( despre ele mai jos).
O astfel de „asigurare” ne va oferi un avantaj în cazul unui litigiu cu cei care nu vor să părăsească apartamentul după tranzacție. Apoi sunt eliberați silit, printr-o hotărâre judecătorească. Și la fel angajament scris de la terți pe lângă alți termeni ai tranzacției, conform contractului), va fi un argument serios în instanță.
Reasigurare. Unii avocați cu experiență în litigii susțin că chiar și din partea acelor persoane ( nu proprietari), care au fost evacuați din apartament ÎNAINTE de a fi vândut , este indicat să luați o declarație scrisă că nu se opun acestei tranzacții . Acest lucru poate suna nebunesc pentru că nu mai au niciun drept asupra apartamentului), dar aceiași avocați dau exemple când chiriașii disponibilizați înainte de vânzarea apartamentului și-au redat ulterior dreptul de a locui acolo prin instanță.
Indiferent de rezidență, dreptul de a folosi apartamentul poate avea persoane cu care proprietarul ( Vanzator) încheiat contract de închiriere sau contract de utilizare gratuită . De fapt, asta grevare, care este posibil să nu se reflecte în titlu, nici în Extras din cartea casei. De fapt, Vânzătorul are dreptul de a vinde apartamentul cu asemenea grevare, dar este obligat să notifice Cumpărătorul despre aceasta, indicând acest lucru într-un paragraf separat în Contract de vanzare apartament (DKP).
În acest caz, trebuie să cerem vânzătorului să rezilieze un astfel de acord de utilizare ( angajator) apartamente.
Apropo, mai trebuie să-ți pui în cap următorul gând - redactarea corectă reduce riscul unor posibile revendicări "terți", incl. pretenții pentru dreptul de a folosi apartamentul.
In conditii PrEP se recomanda intrarea in obligatia Vanzatorului de a anunta Cumparatorul despre toate utilizatorii apartamente, angajament scos din înregistrările de înregistrare a tuturor chiriașilor „înregistrați” acolo și transferă apartamentul liber de drepturile „terților” .
În plus în PrEP puteți intra în obligația Vânzătorului, în cazul pretențiilor de la "terți" rezolvați-le independent și pe cheltuiala dvs. ( sau să compenseze costurile legale ale Cumpărătorului).
Este important ca aceste clauze ale contractului să fie formulate legal în mod competent și să aibă o interpretare lipsită de ambiguitate.
Formulați cu competență aceste obligații ale Vânzătorului în PrEP va ajuta .
Un alt stimulent practic pentru Vânzător de a „elibera legal” apartamentul după tranzacție este unul special condiția de a primi bani la calcul. Vânzătorul primește întreaga sumă pentru apartament numai atunci când toți chiriașii sunt scoși din înregistrările de înregistrare.
Radierea tuturor chiriașilor înainte de tranzacție sau după) sună agenții imobiliari "exceptare legala" apartamente. Desigur, situația este mult simplificată dacă în momentul tranzacției apartamentul este deja "liber din punct de vedere legal".
Așadar, am aflat cine, în afară de proprietar, are dreptul de a folosi și locui în apartament, a studiat Extrasul din Cartea casei, a recitit titlul de proprietate și a luat măsurile necesare pentru scoaterea din registru a tuturor chiriașilor. . Respiră adânc și mergi mai departe.
Apartament pentru închiriere sau folosință gratuită Datorită similitudinii necondiționate a tranzacțiilor de închiriere și utilizarea gratuită a unui apartament, acestea sunt adesea confundate. Cu toate acestea, în ciuda multor asemănări, raporturile juridice reglementate de acestea diferă în multe privințe unele de altele. În acest sens, pentru a evita confuziile, este indicat să comparați structurile acestor tranzacții și să luați în considerare asemănările și diferențele lor mai detaliat. Un contract de împrumut de apartament, precum și un contract de închiriere, sunt un tip de tranzacții pentru transferul de bunuri imobiliare în folosință (închiriere), totuși, angajarea presupune primirea unei remunerații pentru aceasta, în timp ce un împrumut implică furnizarea gratuită de locuințe.
Utilizarea pe termen nedeterminat a unui teren prin moștenire Potrivit legii, un astfel de drept nu poate fi moștenit, dar există 2 excepții importante:
Utilizarea liberă a terenului înseamnă folosirea liberă a terenului.
Ei pot refuza, de asemenea, în cazul în care parcelele pentru care solicitați trebuie doar închiriate sau vândute. Veți fi informat despre acest lucru în motivele refuzului. Motive pentru încetarea dreptului de folosință permanentă a unui teren Poate fi reziliat dacă:
Motivele unui refuz voluntar pot fi atât o modificare a condițiilor în care proprietatea a fost transferată (moștenire, alte forme de înstrăinare), cât și refuzul proprietarului de a se ocupa de aceasta, sau incapacitatea de a desfășura activități din cauza diverselor motive obiective.
Codul civil al Federației Ruse). Exemplu Cetățeanul K a încheiat un acord cu nepotul său D pentru folosirea nelimitată a unui apartament, conform căruia l-a transferat în folosința lui D, iar el, la rândul său, s-a angajat să efectueze majore reparații acolo și efectuează regulat plăți de utilități. După ceva timp, K a murit, iar apartamentul a fost moștenit de fiul său M, căruia, în conformitate cu paragraful 2 al art. 700 din Codul civil al Federației Ruse, au fost transferate drepturile creditorului. În ciuda faptului că D a făcut o revizie majoră în apartament și și-a îndeplinit toate celelalte obligații pe care și le-a asumat, M, ghidat de paragraful
1 st. 699 din Codul civil al Federației Ruse, l-a avertizat pe D cu privire la refuzul contractului de împrumut, în legătură cu care acesta din urmă era obligat să părăsească localul de locuit în termen de o lună. O astfel de dezvoltare a evenimentelor ar fi putut fi evitată dacă contractul ar fi fost încheiat inițial cu indicarea duratei acestuia.
Codul civil al Federației Ruse permite chiriașului locuinței, cu acordul proprietarului, să subînchirieze o parte sau tot apartamentul unei alte persoane, pentru a primi o anumită taxă de la aceasta din urmă.
Concluzie Un acord de folosință gratuită a locuinței este un instrument juridic adecvat pentru reglementarea doar a acelor raporturi juridice care exclud acordarea de plată pentru folosirea unui apartament. În astfel de cazuri, implică protecția deplină a drepturilor de proprietate ale ambelor părți la tranzacție - în schimbul utilizării gratuite a locuinței, împrumutatul se obligă să o păstreze în stare corespunzătoare, să o repare și să plătească facturile de utilități, ceea ce este destul de corect.
Această secțiune prevede răspunderea părților pentru încălcarea condițiilor contractului, procedura de compensare a pierderilor suferite, cuantumul penalităților, amenzilor și despăgubirilor, procedura și condițiile de plată a acestora de către părți etc.
Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului de folosință gratuită (împrumut) a unui apartament Drepturile și obligațiile părților la contract pentru un împrumut de apartament sunt determinate de părți în mod independent, totuși, acestea trebuie să se bazeze pe prevederile consacrat în capitolul 36 din Codul civil. Deci, potrivit art.
Atenţie
Încălcarea acestei cerințe face ca tranzacția să fie simulată, adică acoperirea unei tranzacții de leasing sau de leasing, ceea ce atrage nulitatea acesteia (articolul 170 din Codul civil al Federației Ruse). Dreptul de utilizare gratuită oferă împrumutatului posibilitatea de a folosi proprietatea numai într-un scop prestabilit sau intenționat. Nerespectarea acestei reguli atrage privarea de dreptul de folosință a apartamentului și compensarea pierderilor suferite de proprietar.
Forma scrisă este obligatorie dacă una dintre părțile la contract este persoană juridică, iar dacă părțile la contract sunt cetățeni, atunci în cazurile în care valoarea bunului este de cel puțin zece ori mai mare decât salariul minim stabilit de lege. . Obiectul contractului poate fi un teren, un alt obiect natural izolat, o întreprindere și alt complex imobiliar, o clădire, o structură, un echipament, un vehicul și un alt lucru care nu își pierde proprietățile naturale în procesul de utilizare (neconsumabil). lucruri). Legea stabilește tipurile de proprietate, al căror transfer în folosință temporară nu este permis sau restricționat.
Pe lângă subiect, o condiție esențială a contractului este durata acestuia – determinată sau nedeterminată. Dreptul de a transfera lucruri către B.p. aflate în posesia proprietarului și a altor persoane autorizate în acest sens prin lege sau de către proprietar.
Pentru rezidența pe viață, este suficient să plătiți o parte din cotă și să păstrați documentația care confirmă acest fapt.
În plus, există riscul de deteriorare accidentală a terenului și proprietății. Vina pentru acest lucru este impusă utilizatorului dacă:
Rezilierea contractului, rezilierea anticipată a contractului de folosință gratuită a unui teren În cazul în care contractul nu precizează perioada de valabilitate a acestuia, părțile au dreptul de a-l rezilia din proprie inițiativă prin notificarea celuilalt participant cu cel puțin o lună în termen de valabilitate. avans.
