(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situate în această locuință în afara sau în interiorul incintei și deservește mai mult de un spațiu;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul sunt determinate în conformitate cu cerințele terenului legislațieși legislație despre dezvoltarea urbană.
(vezi textul din ediția anterioară)
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și în conformitate cu prevederile prezentului Cod și ale dreptului civil. în administrarea proprietății comune într-un bloc de apartamente.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cerințele specificate la partea 3 a articolului 15 din prezentul Cod, este permisă fără o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe numai dacă o astfel de adaptare se realizează fără implicarea fondurilor acestor proprietari.
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu terenul legislație.
(vezi textul din ediția anterioară)
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
Toate clădirile cu mai mult de patru apartamente sunt considerate cu mai multe etaje. Pe lângă suprafața individuală a fiecărui apartament, care aparține proprietății private, există și o zonă comună deținută de toți rezidenții. Legislația stabilește anumite cerințe pe care trebuie să le respecte proprietatea casei comune.
Fiecare proprietar de apartament trebuie să știe ce aparține acestei proprietăți comune a tuturor chiriașilor și ce cerințe îi sunt impuse.
Conform legislației privind locuința, aceasta include:
Astfel, componența proprietății comune a proprietarilor, care aparține tuturor locuitorilor casei, include:
Toată această proprietate necesită îngrijire zilnică, reparații la timp. Din acest motiv, legislația a stabilit cerințe pe care această proprietate trebuie să le respecte pentru a menține siguranța locuinței fiecărui chiriaș al unui bloc de locuințe.
Acesta este un concept larg care include o gamă largă de activități în desfășurare care vizează menținerea clădirii în stare bună. Aceasta include următoarele activități:
Din lista listată a lucrărilor obligatorii, reiese clar că aceste măsuri nu pot fi luate de toți proprietarii de case fără ajutorul organizațiilor auxiliare. Pentru aceasta se încheie un acord cu organizația care întreține casa, iar chiriașii îi plătesc suma de bani corespunzătoare.
Trebuie îndeplinite toate cerințele obligatorii de întreținere a bunurilor prevăzute de lege, indiferent de contractul întocmit și de tipul de persoană juridică implicată în acesta. La cererea adunării generale a rezidenților pot fi incluse funcții suplimentare pentru întreținerea clădirii. Acestea pot include protecția casei și a zonei locale.
Dar este important să știți ce nu se aplică pentru întreținerea casei și ce nu poate fi cerut:
Alte cerințe pentru întreținerea proprietății private și a altor zone care nu au legătură cu proprietatea comună sunt ilegale.
Pe baza faptului că o gamă atât de largă de activități nu pot fi desfășurate de către proprietarii de case singuri, aceștia sunt nevoiți să contacteze organizațiile specializate relevante. Există mai multe opțiuni posibile pentru organizarea întreținerii casei:
Decizia de a alege una dintre metodele enumerate trebuie luată de adunarea generală a chiriașilor. De asemenea, aceștia sunt obligați să controleze îndeplinirea corespunzătoare a atribuțiilor lor de către organizația care își asumă responsabilitatea pentru întreținerea casei.
Îngrijirea prematură și neglijarea întreținerii casei vor duce la uzura și distrugerea mai devreme.
Una dintre activitățile importante din orice locuință este reparația, care poate fi de mai multe tipuri:
În primul caz, se iau măsuri pentru prevenirea cauzelor deteriorării și îmbătrânirii clădirii. Se efectuează reparații cosmetice, se lucrează la înlocuirea parțială a avariilor identificate la pereți și structuri inginerești. În această etapă, nu se efectuează o înlocuire completă a elementelor scumpe.
În cazul unei revizii majore, se lucrează pentru a elimina uzura sau distrugerea efectivă care a avut loc. Acest lucru se întâmplă prin înlocuirea completă a pieselor deteriorate sau a obiectului în sine, dacă acesta începe să prezinte un pericol pentru viața și sănătatea locuitorilor.
Pentru toate lucrările efectuate, chiriașii sunt obligați să plătească o taxă lunară. Procedura de calcul a costului este stabilită printr-un acord semnat cu organizația responsabilă. Această organizație, în baza legislației, este obligată să furnizeze raportări privind costurile suportate, precum și să prezinte toate actele de acceptare a lucrărilor efectuate.
În cazul în care chiriașii află că anumite lucrări nu au fost finalizate sau că acestea nu au fost finalizate la timp sau de proastă calitate, aceștia au dreptul să ceară companiei:
Locuitorii trebuie să controleze în mod necesar nivelul de întreținere al locuinței lor și să solicite organizației responsabile să respecte toate cerințele stabilite. Aceasta este responsabilitatea directă a fiecărui rezident, deoarece această proprietate aparține proprietății sale.
În același timp, proprietarii de locuințe au dreptul să direcționeze acțiunile planificate ale organizației implicate în întreținerea casei în direcția de care au nevoie și să solicite ca lucrări specifice să fie efectuate cu prioritate.
Întrebarea a ceea ce aparține proprietății casei comune este în prezent destul de relevantă. Foarte des se realizează înstrăinarea ilegală. Potrivit experților, introducerea inventarului obligatoriu cu anumite intervale de timp ar putea ameliora tensiunea în această problemă.
Articolul 36 din Cod stabilește prevederi privind drepturile asupra obiectelor dintr-o clădire de locuințe cu mai multe apartamente. În special, norma prevede că fiecare proprietar de proprietate comună de casă deține suprafețe din imobil care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de 1 cameră în imobil. Acestea includ, printre altele, lifturi și puțuri, scări, coridoare, mansarde, etaje tehnice, subsoluri unde sunt amplasate utilitățile. Dimensiunea acestor obiecte poate fi redusă prin reconstrucție numai cu acordul tuturor proprietarilor legali. Prin decizia acestora, proprietatea casei comune poate fi cedată în întregime sau parțial altor persoane pentru funcționare, dacă această acțiune nu aduce atingere intereselor și drepturilor persoanelor juridice și cetățenilor. Codul Locuinței conține și alte prevederi. În special, stabilește procedura în conformitate cu care proprietatea comună poate fi alocată și înstrăinată, precum și semnele prin care obiectele sunt recunoscute ca atare.
Potrivit art. 244 C. civ., bunurile care sunt în proprietate legală de 2 sau mai multe persoane le aparțin prin proprietate comună. În acest caz, cotele fiecărui subiect pot fi determinate. Acest tip de proprietate ia naștere în legătură cu proprietatea care este indivizibilă (nu poate fi divizată fără modificarea scopului sau, în virtutea legii, nu este supusă divizării). În acest caz, puteți seta dimensiunea cotei fiecărui proprietar. Dacă dimensiunea acestora nu poate fi determinată, atunci în virtutea art. 245 din Codul civil, sunt considerate egale. Determinarea cotelor în proprietatea casei comune este reglementată de art. 37 din Codul Locuintei. În conformitate cu norma, valoarea este proporțională cu suprafața totală a incintei care aparține subiectului. Cota poate fi astfel calculată. Pentru a face acest lucru, suprafața spațiilor proprietarului (conform Sf. Vu privind înregistrarea de stat a drepturilor) ar trebui împărțită la suma suprafețelor spațiilor nerezidențiale și rezidențiale ale casei (conform explicația ITO). Cota primită poate fi înregistrată în registru și introdusă în certificat. Utilizarea proprietății casei comune se realizează de către proprietarii legali ai localului respectiv. Transferul facilităților către alte persoane se realizează printr-o decizie luată la adunarea generală a tuturor rezidenților.
Acestea, după cum sa menționat mai sus, fac parte, de regulă, din proprietatea casei comune. De remarcat faptul că recunoașterea drepturilor proprietarilor legali la pivnițe este consacrată de Curtea Constituțională. Între timp, în practică, aceste premise nu acționează întotdeauna ca proprietate comună a casei.
În art. 290, alin.1 Cod civil, se stabilește că se referă la proprietatea casei comune. Norma, în special, prevede că subiecții dețin echipamente sanitare, electrice, mecanice și de altă natură, structuri portante, spații care deservesc mai mult de un apartament. Articolul de mai sus. 36 din Codul Locuinței oferă o listă mai completă. O analiză a normelor ne permite să concluzionăm că incinta, care aparține proprietății casei comune, nu poate acționa ca parte a unui apartament sau alt obiect din acest imobil, aflat în posesia personală legală. Un alt punct important trebuie remarcat. Potrivit normelor, proprietatea comună nu poate cuprinde o parte din imobil care nu este izolată de suprafața deținută de unicul proprietar. Astfel, pot exista două regimuri juridice. În primul caz, vorbim despre proprietatea comună a casei. Într-o astfel de situație, toți proprietarii spațiilor acționează ca participanți la relațiile juridice cu stabilirea mărimii cotei fiecăruia. În al doilea caz, există un obiect independent (sau mai multe) care sunt în proprietate unică sau comună. Totuși, temeiurile apariției acestor drepturi nu sunt legate de scopul bunului ca serviciu și auxiliar. 
Definiția nr. 489 O-O prevede că spațiile care nu acționează ca părți ale apartamentelor sunt proprietate comună dacă conțin echipamente folosite pentru a servi nevoile și nevoile proprietarilor. Nu au un scop independent. La fel ca echipamentele amplasate în ele, astfel de spații sunt operate pentru a deservi mai multe sau toate spațiile dintr-o clădire rezidențială. Totodată, judecătorii au atras atenția asupra faptului că, pe lângă zonele nerezidențiale care aparțin proprietății comune, în clădire pot exista și alte obiecte similare care sunt destinate funcționării independente. Sunt recunoscuți drept lucruri imobile. Astfel de premise acționează ca obiecte independente ale drepturilor civile. În consecință, statutul lor juridic diferă de regimul de reglementare stabilit în articolele 36 din Codul Locuinței și 290 din Codul civil.
Trebuie spus că în casele construite în epoca sovietică, este destul de dificil să distingem spațiile nerezidențiale care îndeplinesc exclusiv funcții de serviciu de un obiect similar, dar un scop independent. Rezolvarea acestei probleme necesită luarea în considerare a împrejurărilor reale și este inclusă în competența instanțelor de arbitraj și a organelor judiciare de jurisdicție generală. Între timp, practica UA, care s-a dezvoltat de-a lungul întregii perioade de la emiterea Hotărârii nr. 489 OO, spre marea surprindere a proprietarilor de apartamente și a reprezentanților acestora, a arătat că spațiile de tip subsol, istoric destinate găzduirii magazinelor de încălțăminte , farmaciile și alte instituții și organizații , în cele mai multe cazuri nu sunt considerate proprietate comună a casei. În clădirile noi, regimul juridic al unor astfel de obiecte este mai transparent. Cel mai adesea, judecătorii de arbitraj le recunosc drept proprietate comună. 
În art. 36 din Codul Locuinței prevede în mod expres că proprietatea comună nu poate apărea în nicio zonă de subsol a casei, ci doar în spațiile tehnice. Calificarea adecvată a unui obiect este predeterminată de diverși factori. De exemplu, poate fi necesitatea unui acces deschis și permanent la echipamentul amplasat în acesta. Între timp, prezența comunicațiilor de inginerie în subsol nu este o bază suficientă pentru a o recunoaște ca tehnică. În consecință, nu va fi considerată proprietate comună.
Proprietarii legali ai spațiilor dintr-o clădire de locuit pot desfășura activitățile de mai sus pe cont propriu sau pot implica alte persoane în acest sens. 
Acestea depind de modul în care este controlat MKD. Inspecțiile pot fi efectuate de către proprietari, persoane implicate de aceștia în conformitate cu un acord privind efectuarea lucrărilor de construcție și expertiza tehnică. Aceste activități pot fi desfășurate și de entități responsabile care acționează în calitate de funcționari ai structurilor de conducere ale HOA, cooperativă de locuințe sau alte cooperative de consum specializate. Rezultatele inspecției sunt documentate. Acționează ca bază pentru luarea deciziilor de către persoanele responsabile sau proprietarii de apartamente cu privire la conformitatea sau nerespectarea obiectelor inspectate cu cerințele legale, precum și pentru luarea măsurilor necesare pentru eliminarea defectelor, avariilor, defecțiunilor constatate.
Activitățile de întreținere nu includ:
Întreținerea și îngrijirea corespunzătoare a proprietății comune sunt asigurate în funcție de managementul MKD:
Reparația curentă a obiectelor cuprinse în proprietatea comună se realizează conform hotărârii luate în ședința rezidenților. Lista de lucrări aprobată trebuie să asigure prevenirea uzurii premature și menținerea operabilității și performanței, precum și eliminarea defecțiunilor, avariilor și defectelor. Reparația actuală nu presupune înlocuirea lifturilor care poartă anvelopa clădirii. Lucrarea nu include eliminarea defecțiunilor ușilor către spații nerezidențiale sau rezidențiale, ferestrelor din interiorul acestora, dacă acestea sunt în posesia individuală a subiecților. Aceste activități sunt realizate de proprietarii respectivi.
În cazul în care gradul de uzură fizică a atins indicatorul maxim admisibil stabilit în legislația din reglementarea tehnică, și nu asigură siguranța sănătății și vieții persoanelor, reprezintă o amenințare pentru bunurile și obiectele materiale municipale, de stat. aparținând cetățenilor și persoanelor juridice, proprietarii legali ai spațiilor din MKD sunt obligați să ia imediat măsurile necesare pentru corectarea situației. Pentru a face acest lucru, reuniunea ia o decizie cu privire la implementarea unei revizuiri majore. Faptul că proprietatea atinge nivelul indicatorilor de siguranță și fiabilitate maxim permisi stabiliți este determinat de proprietari sau persoane responsabile, precum și de reprezentanți ai organelor executive federale, structuri regionale autorizate să monitorizeze funcționarea și starea fondului de locuințe în conformitate cu cu Legea federală și alte documente de reglementare la inspecție. Rezultatele sale sunt consemnate în actul relevant.
Proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente trebuie întreținută și reparată la egalitate cu apartamentele. Proprietatea comună include: pereți, fundații, acoperișuri, poduri, subsoluri, case scărilor, comunicații de inginerie și altele asemenea. O clădire cu mai multe etaje este o structură tehnică complexă care necesită acțiuni de control și management. Condițiile confortabile de locuit în casă, costul fiecărui apartament și proprietatea comună a casei depind de calitatea acesteia din urmă.
Componența proprietății comune a unui bloc de locuințe este stabilită de legile în vigoare, în special 37 de articole din Codul Locuinței. Acesta trebuie păstrat în condiții corespunzătoare în conformitate cu standardele și regulile care se aplică în țară.
Câteva cuvinte despre ceea ce este inclus în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente. Se ia în calcul:
Compoziția proprietății comune în MKD este stabilită de:
Acestea determină ordinea de întreținere a unei clădiri cu mai multe etaje și a proprietății comune. Atunci când se decide ce este inclus în proprietatea casei comune, acestea sunt verificate în raport cu Registrul Unificat de Stat al Imobiliar și cu cadastrul funciar. În situații conflictuale, informațiile din registru au prioritate.
Conform LCD cota din proprietatea casei comune depinde direct de dimensiunea filmului unui anumit apartament, pentru care proprietarul are documente de proprietate. Pentru a calcula cota unui anumit proprietar, este necesar să împărțiți filmarea apartamentului său la suprafața clădirii, cu excepția casei comune.
De exemplu, o clădire este formată din 10 camere, dintre care cinci sunt rezidențiale, iar celelalte cinci nu. Ele fac parte din proprietatea comunității. Filmarea fiecărei camere este calculată la 30 de metri pătrați. Suprafata totala este de 300 mp. Pentru a calcula ponderea proprietarului unui apartament rezidențial, filmarea locuinței sale este împărțită cu suma filmării spațiilor din clădire. 30:300=0,1 (10 procente sau 10/100).
La calcul nu se ia în considerare ceea ce aparține proprietății comune a unui bloc de locuințe. Nu există coeficienți suplimentari, care sunt stabiliți în conformitate cu filmarea proprietății clasificate drept casă comună:
În plus, calculul cotei nu include:
Proprietatea unui bloc de locuințe este administrată de o societate de administrare. Aceasta este una dintre modalitățile de a gestiona o clădire rezidențială, care este realizată de specialiști profesioniști. În același timp, proprietarii de apartamente nu pot interveni în acțiunile organizației de conducere în legătură cu proprietatea casei comune. Într-o astfel de situație, societatea de administrare a casei își poate depăși autoritatea. În acest caz, societatea de administrare poate fi realesă sau preferată în cadrul unei adunări a proprietarilor.
În a doua metodă de management, gestionarea casei este efectuată de HOA sau LCD. Pentru a alege această formă, proprietarii se adună și iau o decizie, care va fi responsabilă de proprietatea comună. Atât HOA în sine, cât și antreprenorii implicați pot întreține aceste incinte, cu care vor întocmi un acord pentru a asigura siguranța și starea corespunzătoare a proprietății comune a unei clădiri cu mai multe etaje. Cu această metodă de management, nici absența abuzului nu este garantată, deoarece președintele HOA poate angaja organizații care sunt profitabile pentru el cu prețuri mari pentru furnizarea de servicii.
Cu a treia metodă de administrare a proprietății casei comune, proprietarii de apartamente dintr-o clădire cu mai multe etaje o gestionează ei înșiși. Ei încheie acorduri pentru conținut de la ei înșiși. Prin această metodă se economisesc fondurile proprietarilor de proprietăți dintr-un bloc de apartamente, dar în practică această formă de management este nepopulară în rândul populației din cauza lipsei de inițiativă, antreprenoriat și conștientizare în rândul cetățenilor.
Proprietatea MKD, care face parte din proprietatea comună, este obiectul principal al acordului semnat de administrare a imobilului. Este pur și simplu imposibil să gestionezi o clădire cu mai multe etaje fără a include proprietatea casei comune în contract. Prin urmare, multe organizații de management fac greșeala de a nu include proprietatea comună în contract, crezând că este suficientă o listă, în care totul va fi descris în detaliu.
Supravegherile similare ale multor organizații de management se bazează Reguli de întreținere a proprietății comune din 13.08.2006. Reglează dimensiunile maxime ale rețelelor de inginerie din interiorul casei, motiv pentru care aceste sisteme pot fi clasificate drept proprietate comună a locuitorilor clădirilor cu mai multe etaje. În speranța că legile precizează întreaga compoziție a proprietății casei comune, majoritatea organizațiilor de management neglijează să întocmească o listă pentru o anumită casă, care să includă locurile de uz comun.
Baza contractului de administrare a unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje determină compoziția proprietății comune, iar dacă nu există așa ceva în acord, atunci obiectul care trebuie gestionat este, în esență, absent. În același timp, societatea de administrare este amenințată de astfel de posibile consecințe ale absenței proprietății comune:
În cazul în care există riscul producerii unor accidente, societatea de administrare verifică cu locuitorii blocului de locuințe care vor întreține dotările și echipamentele comune ale clădirii, precum și vor elimina daunele atunci când acestea apar. În al doilea caz, societatea de administrare va fi sancționată cu amendă conform codului administrativ. În caz de încălcare a cerințelor, acesta va fi de la 500 la 300 de mii de ruble. În plus, organizația de exploatare va fi lipsită de licență pentru trei ani.
În astfel de situații, începe litigiul. În practică, organizațiile de management și proprietarii de apartamente se ceartă dacă spațiile aparțin proprietății comune a unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje. Într-o astfel de situație, va fi util un contract executat corespunzător, care conține o compoziție specifică și fixă a proprietății comune. Un astfel de document va ajuta la rezolvarea problemei în favoarea sa și la contestarea deciziei.
De exemplu, atunci când inspectoratul de stat pentru locuințe a trimis un ordin prin care se impune punerea în ordine a zonei de lângă locuință, un asemenea avertisment poate fi contestat atunci când această zonă nu este inclusă în lista proprietății comune. În practică, terenul casei este situat pe o lungime de cel mult un metru, drept urmare terenul care este mai departe de această distanță nu va fi teren case. Prin urmare, societatea de administrare nu este obligată să mențină această zonă în stare bună.
În conformitate cu cele de mai sus, trebuie menționat că la încheierea unui acord cu rezidenții unei clădiri cu mai multe etaje, companiile de administrare trebuie să întocmească o listă a proprietății comune. O astfel de listă va ajuta la apărarea intereselor organizației manageriale în cazul unor dispute și conflicte. Componența aprobată a proprietății comune este principala condiție a acordului privind întreținerea și deservirea clădirii de locuințe cu mai multe apartamente.
Mai multe detalii despre proprietatea comună pot fi găsite în prelegerea video:
