Fiecare proprietate are un scop specific. Această caracteristică determină și modul de funcționare. În caz de inconsecvență a sediului întreprinderii, nerentabilitatea acesteia, schimbarea chiriașului sau proprietarului, devine necesară modificarea scopului funcțional al zonei.
Sunt destul de multe dintre ele. Grupurile țintă includ proprietăți nerezidențiale și rezidențiale, centre comerciale, terminale de depozitare, centre comerciale, instituții de învățământ, medicale și așa mai departe. Utilizarea prevăzută poate fi atribuită nu numai întregii structuri, ci și zonelor individuale din cadrul acesteia.
Desfasurarea unuia sau altui tip de activitate in incinta este reglementata de prevederile relevante ale legislatiei. Deci, există anumite cerințe pentru securitatea la incendiu, standardele sanitare și igienice. Procesul de reprofilare a unui obiect presupune atât schimbări externe, cât și reechipare internă a zonei pentru un anumit tip de activitate. este implementat în conformitate cu proiectul elaborat și cu documentația tehnică și de inventar. Principalele probleme în stabilirea statutului juridic al unor părți ale unei clădiri și al zonelor nerezidențiale sunt diversitatea arhitecturală și absența unor reguli specifice pentru cifra de afaceri a acestui imobil.
La sfârșitul secolului XX, a avut loc o dezvoltare destul de rapidă a activităților comerciale. În acest sens, s-a pus problema penuriei de zone nerezidențiale gratuite. La acea vreme, piața imobiliară comercială era la început. Ulterior, dezvoltarea sa a avut loc în două direcții. În special, s-a efectuat achiziționarea de spații rezidențiale private, care se aflau la primele etaje ale clădirilor. Odată cu aceasta, au fost ridicate și clădiri noi. Prima opțiune a fost considerată destul de simplă, ieftină și rapidă. Clădirile noi au necesitat investiții mari. Factorul timp a fost de asemenea important. Cu toate acestea, practica a arătat că noile clădiri au început să aducă profituri semnificative proprietarilor. Astăzi, există o dezvoltare intensivă a pieței, în ciuda faptului că blocurile de apartamente sunt construite mai des. Destul de extins este ocupat astăzi de spații nerezidențiale pentru utilizare gratuită. În continuare, să aflăm care sunt aceste obiecte.
Acest termen este folosit în discursul profesional al agenților imobiliari. Ce înseamnă „local liber”? Această caracteristică indică versatilitatea obiectului. Scopul prevăzut al clădirii, de regulă, devine deja cunoscut la. Cu toate acestea, pentru proprietar, opțiunea de a construi o structură universală va fi mai profitabilă și mai convenabilă în sens economic. În viitor, acesta poate fi reproiectat în conformitate cu cerințele chiriașilor. Așadar, un spațiu liber poate deveni un birou sau un centru comercial. Adesea, astfel de zone sunt ocupate de întreprinderi din sectorul gospodăresc sau social.
Există o serie de semne care disting o astfel de sediu cu utilizare gratuită de altele. Pe baza acestor caracteristici s-a format o clasificare condiționată. Deci, ei disting:
După cum știți, veniturile ar trebui să provină din orice spații comerciale. Un profit stabil și constant este considerat a fi primirea de fonduri din leasing. De regulă, chiria se realizează pe o perioadă lungă. Atunci când se efectuează o tranzacție de vânzare și cumpărare de spații, este necesar să se studieze cu atenție documentația privind retragerea zonei din stoc rezidențial în stoc nerezidențial. Dacă structura este un conac vechi, ar trebui să vă familiarizați suplimentar cu opiniile experților cu privire la posibilitatea amenajării sale. Fără îndoială, printre altele, este necesar să se constate puritatea juridică a titlurilor.
Iar pentru cei care mai au întrebări sau cei care doresc să obțină sfaturi de la un profesionist, putem oferi consiliere gratuită privind impozitarea de la 1C:
Dacă vi se pare că sistemul de impozitare simplificat 2019 este profitabil și convenabil pentru dvs., atunci Puteți pregăti o cerere pentru trecerea la sistemul fiscal simplificat (sau) absolut gratuit:
PSN poate fi numit cu greu un sistem de impozitare cu drepturi depline, deoarece nu are o procedură complexă de contabilitate și raportare. Sistemul de impozitare a brevetelor este singurul regim pentru care nu se depune declarația fiscală, iar taxa se calculează imediat la plata brevetului.
Esența acestui regim fiscal preferențial este obținerea unui document special - brevet, care dă dreptul de a desfășura anumite activități .
Este posibil să se obțină sau mai bine zis să se dobândească un brevet pentru o perioadă de la una până la douăsprezece luni în orice localitate în care acesta este valabil. Acest lucru poate fi foarte convenabil dacă doriți să testați o afacere mică pentru o perioadă scurtă de timp (o lună sau două) pentru a afla cererea consumatorilor și perspectivele de dezvoltare a acesteia în regiunea selectată.
Vă sugerăm să vă familiarizați imediat cu particularitățile brevetului, pentru a nu-i supraîncărca pe utilizatorii noștri cu informații inutile, care nu sunt interesați de el sau nu se potrivesc.
Avantajele sistemului de impozitare a brevetelor includ:
Dezavantajele sistemului de impozitare a brevetelor includ:
Sursa principală, la care ne vom adresa pentru clarificări suplimentare, este capitolul 26.5 din Codul fiscal al Federației Ruse „Sistemul de impozitare a brevetelor”.
Dacă comparăm lista de activități permise pe PSN cu aceeași listă pentru UTII, atunci puteți vedea o similitudine clară - ambele moduri sunt limitate la o anumită listă de servicii și (cu rezerve).
Activitatea de producție în forma sa pură pentru aceste moduri nu este asigurată, dar sunt permise așa-numitele servicii de producție. Pentru sistemul de impozitare a brevetelor, astfel de servicii includ procesul de fabricație în sine, de exemplu, covoare și covoare, cârnați, pantofi din pâslă, ceramică, cupră, artizanat, unelte agricole, optica pentru ochelari, cărți de vizită și chiar bărci din lemn.
În ceea ce privește specificul în raport cu un anumit tip de serviciu, atunci pentru PSN este exprimat mai clar - în art. 346.43 din Codul fiscal al Federației Ruse, au fost indicate inițial 47 de tipuri de activități antreprenoriale, iar în 2019 numărul acestora este de 63. Serviciile de comerț cu amănuntul și de catering pentru un brevet sunt permise în zonele de la unitatea comercială sau sălii de servicii care nu depășesc 50. mp m.
Dacă aveți nevoie de ajutor pentru selectarea codurilor OKVED corespunzătoare tipurilor de activități enumerate în 2019, vă recomandăm să utilizați serviciul de selecție gratuită.
Ultimul lucru de spus despre tipurile de activități pentru un brevet este dreptul entităților constitutive ale Federației Ruse de a extinde lista permisă pe teritoriul lor cu tipuri suplimentare de servicii personale.
Există câteva restricții pentru PSN:
Până în 2015, regiunea pentru sistemul de impozitare a brevetelor a fost recunoscută ca entitate constitutivă a Federației Ruse - o republică, teritoriu sau regiune. Se poate presupune că venitul unui antreprenor la PSN care prestează servicii într-un centru regional sau regional ar trebui să fie mai mare decât venitul unui antreprenor dintr-un centru regional sau un sat din aceeași regiune. Costul brevetului pentru ele a fost același, dar era valabil pe întreg teritoriul regiunii.
Legea nr.244-FZ din 21.07.14 a modificat art. 346.
Pe de o parte, datorită acestei schimbări, calculul costului unui brevet a devenit mai echitabil - mai scump în centrele regionale și mai mic în zonele slab populate. Dar, pe de altă parte, brevetul este acum limitat doar la teritoriul acestui municipiu.
Costul unui brevet, la fel ca și pe UTII, este o sumă fixă, care poate fi profitabilă cu venituri semnificative, dar nu foarte profitabilă dacă venitul este mic. Cota de impozitare a sistemului de impozitare a brevetelor este de 6%, iar baza de impozitare pe baza căreia se calculează valoarea brevetului estepotențial venit anual(PVHD). Astfel de venituri sunt stabilite prin legile regionale.
Nivelul superior al venitului este limitat la 1 milion de ruble, iar din 2015, limita de venit minim a fost eliminată. Pentru a calcula PSN, este introdus și conceptul de coeficient de deflator - în 2019 este egal cu 1,518. Astfel, în 2019, venitul anual potențial pentru sistemul de impozitare a brevetelor în cazul general poate fi specificat în intervalul de 1.518.000 de ruble.
Dar asta nu este tot. Regiunile au dreptul să mărească cuantumul maxim al venitului anual potențial de până la zece ori! PVHD poate fi crescută:
Atunci când se calculează costul unui brevet, în unele cazuri, se iau în considerare indicatori precum numărul de angajați, suprafața zonei de vânzare sau a sălii de servicii, numărul de vehicule și zona de închiriere.
✐Exemplu ▼
Să calculăm costul unui brevet în 2019 pentru furnizarea de servicii de coafură și cosmetică de către un antreprenor fără angajați din Lipetsk. Conform legii regionale, venitul anual potențial în acest caz este de 225 de mii de ruble.
Costul anual al unui brevet este de 225.000 de ruble * 6% = 13.500 de ruble. Costul unui brevet pe lună va fi de 13.500 de ruble / 12 luni = 1.250 de ruble. Dacă un coafor dobândește un brevet timp de trei luni, atunci acesta va costa, respectiv, 1.250 de ruble * 3 luni = 3.375 de ruble.
Dacă acest antreprenor decide să angajeze muncitori, atunci cu numărul lor de cel mult 5 persoane, PVGD va fi deja de 500 de mii de ruble, iar costul unui brevet pentru o lună este de 2.500 de ruble.
Puteți afla costul unui brevet cu ajutorul nostru sau puteți găsi în mod independent legile regionale privind sistemul de impozitare a brevetelor pe Internet. Aceste legi stabilesc venitul anual potențial pentru teritoriile lor pentru activitățile permise de brevet.
Cum se calculează costul unui brevet dacă numărul de angajați se modifică în perioada de valabilitate a acestuia? Ministerul Finanțelor al Federației Ruse, într-o scrisoare nr. 03-11-11 / 14921 din 29.04.13, răspunde la această întrebare după cum urmează:
1. Dacă numărul de angajați sau un alt indicator luat în considerare la calcularea valorii unui brevet a scăzut, atunci nu se face recalcularea în jos.
2. Dacă indicatorul a crescut, de exemplu, numărul de angajați a crescut de la cinci la opt, atunci trebuie achiziționat un nou brevet pentru diferența dintre acești indicatori.
Taxa PSN se înțelege ca fiind suma plătită pentru brevet sau valoarea acestuia. La fel ca în alte moduri speciale, costul unui brevet înlocuiește plata următoarelor taxe pentru un antreprenor individual:
Unul dintre cele mai semnificative dezavantaje ale unui brevet este necesitatea de a plăti pentru acesta în avans, adică nu pe baza rezultatelor perioadei fiscale, ca în alte regimuri fiscale.
Adevărat, din ianuarie 2015, condițiile de plată pentru brevet au devenit mai puțin stricte:
Ce se întâmplă dacă întreprinzătorul individual nu plătește costul brevetului în intervalul de timp specificat? Până în 2017, organele fiscale au insistat ca un astfel de antreprenor să fie privat de dreptul la PSN și toate veniturile primite din activități de brevetare să fie impozitate, conform sistemului general de impozitare, din momentul eliberării brevetului (și acesta este impozitul pe venitul persoanelor fizice). în cuantum de 13%, TVA și impozit pe proprietate). Cu toate acestea, după modificarea articolului 346.45 din Codul fiscal al Federației Ruse, plata cu întârziere a brevetului a încetat să mai fie temeiul pierderii dreptului la acest regim special, dar pentru întârziere trebuie plătite penalități și o amendă. (scrisoarea Serviciului Fiscal Federal din 06.02.2017 Nr. SD-19-3 / [email protected]).
Trecerea la un sistem de impozitare a brevetelor nu este de natură de notificare (ca la STS și UTII), ci de natură declarativă sau permisivă. Un brevet poate fi refuzat din motivele enumerate în clauza 4 a art. 346.45 din Codul fiscal al Federației Ruse:
Nu există alte motive pentru refuzul eliberării unui brevet, prin urmare, după eliminarea acestor neajunsuri, cererea poate fi depusă din nou.
O cerere de acordare a unui brevet, în general, trebuie depusă la biroul fiscal de la locul de valabilitate a brevetului cu cel mult 10 zile lucrătoare înainte ca întreprinzătorul să înceapă să aplice sistemul de impozitare a brevetelor.
Din 2014, o cerere de brevet poate fi depusă în același timp la depunere, dar numai dacă locul de înregistrare a întreprinzătorului individual și locul de valabilitate a brevetului coincid. În acest caz, desigur, termenul de 10 zile nu este respectat. În termen de cinci zile lucrătoare de la data primirii unei astfel de cereri, Serviciul Fiscal Federal este obligat să elibereze întreprinzătorului un brevet sau o notificare de refuz de a o elibera, indicând motivele.
Dacă activitatea dumneavoastră presupune implicarea angajaților, atunci hpentru a evita consecințele negative pentru afaceri, trebuie să faceți în mod competentorganizează contabilitatea. Pentru ca tu fără riscuri materiale ar puteaîncercați opțiunea de externalizare contabilă și decideți dacă vi se potrivește, noi, împreună cu 1C, suntem gata să oferim utilizatorilor noștri luna de serviciu gratuit de contabilitate:
Au mai rămas doar două astfel de situații:
Pierderea dreptului la brevet trebuie raportată la biroul fiscal de la locul eliberării brevetului în termen de zece zile de la apariția acestor motive. De asemenea, un antreprenor poate înceta voluntar activitățile din sistemul de impozitare a brevetelor, care trebuie raportate la biroul fiscal de la locul eliberării brevetului. În termen de cinci zile de la data primirii unei astfel de cereri, Serviciul Fiscal Federal de la locul eliberării brevetului scoate antreprenorul din registrul persoanelor care aplică PSN.Acesta este, de fapt, tot ceea ce am vrut să spunem despre sistemul de impozitare a brevetelor.
Spațiile cu utilizare gratuită (PSN) sunt un tip special de imobil comercial. Expresia „local liber” nu este un termen legal, ci mai degrabă un termen colocvial care se găsește adesea în anunțurile vânzătorilor și proprietarilor. Vorbim de clădiri mici (sau părți din ele) decomandate care pot fi folosite în alte scopuri. De exemplu, pentru un birou, depozit, magazin sau cafenea. Trebuie avut în vedere faptul că, în fiecare caz specific, PSN-ului se impun cerințe individuale.
În calitate de expert pe PSN, i-am cerut directorului comercial al Centrului pentru Imobiliare Comercială SRL Vladimir LASHMANOV să acționeze.
Adesea, PSN înseamnă și spații nerezidențiale situate la parter în clădiri noi. Recent, birourile și magazinele au început să apară activ la primele etaje ale caselor construite îndelung. Deci toată lumea este mai comodă și mai confortabilă. Este mai ușor pentru rezidenți, deoarece magazinul alimentar se află în apropiere. Proprietarului i se asigură un flux constant de cumpărători, ceea ce înseamnă venituri și profit. Deși, dacă la parter apare o clădire rezidențială, de exemplu, o cameră cu pahar de vin, confortul și comoditatea multor locuitori vor fi încălcate.
Însăși apariția PSN se datorează în mare măsură dezvoltării active a întreprinderilor mici care necesită spații pentru activitățile lor.
Pentru orice PSN, există un tip optim de utilizare, bazat pe locația și caracteristicile de design ale acestuia. Din punct de vedere al tarifului de închiriere, spațiul comercial este mai profitabil, dar nu este întotdeauna posibil să le folosești. Dacă PSN este situat în centrul orașului, dacă este ușor să intri în el de pe o stradă aglomerată, atunci ar fi mai logic să deschizi aici un magazin sau un salon de înfrumusețare. Și dacă locul este mai liniștit, atunci este mai bine să echipați un birou.
PSN se găsește și în imobiliare industrială. Deci, depozitul poate fi folosit pentru service sau producție auto.
Multifuncționalitatea PSN-ului, particularitățile utilizării lor, în funcție de fiecare situație specifică, duc la faptul că PSN-ul nu se pretează la o sistematizare clară.
De regulă, dezvoltatorii nu stabilesc în prealabil scopul PSN-ului. Cel puțin aceasta este situația de la Nijni Novgorod. La urma urmei, poziționarea sediului în acest caz este o afacere non-core. Este mult mai ușor pentru un dezvoltator să nu se angajeze în reamenajări, decorațiuni și așa mai departe, ci să transfere toate aceste griji pe umerii noului proprietar sau chiriaș.
Antreprenorii închiriază și cumpără de bunăvoie PSN. În cazul unui leasing, aceștia au propriile cerințe pentru caracteristicile de calitate ale PSN, studiază cu atenție pachetul de servicii oferit de locator. În cazul achiziționării PSN în proprietate, proprietarul acesteia are întotdeauna posibilitatea de a-și transforma activul în ceea ce consideră necesar și, dacă este necesar, de a-l vinde.
În ceea ce privește Nijni Novgorod, aici PSN este, în primul rând, spații (fostele apartamente) la primele etaje ale clădirilor înalte și spații nou construite la primele etaje ale clădirilor rezidențiale. În cele mai multe cazuri, încearcă să poziționeze aceste spații ca magazine și birouri de vânzări, deoarece tarifele lor de închiriere sunt mai mari. Există, de asemenea, o cerere mare pentru PSN în zonele aglomerate din Nijni Novgorod. Aici se creează activ buticuri, agenții de turism, birouri de vânzări bancare, centre de reparații electrocasnice și multe altele.
Prețurile pentru PSN depind și de zona spațiilor propuse.
Prețul de vânzare variază de la 40.000 - 50.000 de ruble la 150.000 de ruble pe metru pătrat.
Prețurile de închiriere pot varia, de asemenea, între 600 și 3.500 de ruble pe lună pe metru pătrat.
Iată prețurile aproximative pentru închirierea PSN oferite de „Centrul pentru imobiliare comercială” din noiembrie 2008:
Districtul Avtozavodsky - de la 3.000 de ruble pe metru pătrat pe bulevardul Oktyabrya până la 300 de ruble pe metru pătrat pe ul. Orbeli.
Districtul Kanavinsky - de la 2.500 de ruble pe metru pătrat pe metru pătrat. Revoluții de până la 300 de ruble pe metru pătrat pe bandă. Sportiv.
Districtul Leninsky - de la 3.500 de ruble pe metru pătrat pe bulevardul Lenin până la 500 de ruble pe metru pătrat pe Zilele iulie.
Districtul Moskovsky - de la 2.500 de ruble pe metru pătrat pe autostrada Sormovskoye la 250 de ruble pe metru pătrat pe stradă. 50 de ani de victorie.
Regiunea Nijni Novgorod - de la 4.000 de ruble pe metru pătrat pe pătrat. M. Gorki până la 400 de ruble pe metru pătrat pe stradă. Brinsky.
Districtul Prioksky - de la 1.800 de ruble pe metru pătrat pe prima linie a bulevardei Gagarina până la 250 de ruble pe metru pătrat pe a doua linie a bulei Gagarin.
Districtul Sovetsky - de la 4.000 de ruble pe metru pătrat pe stradă. Belinsky până la 350 de ruble pe metru pătrat pe stradă. Osharskaya.
Cartierul Sormovsky - de la 3.500 de ruble pe metru pătrat pe stradă. Comintern până la 340 de ruble pe metru pătrat pe stradă. Erou Kuzmin.
În ceea ce privește tendințele, în condițiile crizei economice, situația cu prețurile pentru PSN se va schimba, fără îndoială. În mod firesc, cererea este în scădere, iar proprietarii sunt mai dispuși să scadă rata de închiriere. Chiriașul și cumpărătorul sunt acum în valoare.
Mai des, aplicațiile pentru care plata serviciilor este efectuată de proprietarul obiectului au început să fie îndeplinite. Acum este un moment favorabil pentru restructurarea pietei pe o cale civilizata (plata de la proprietar si vanzator).
Natalia Chernysheva
Spațiile cu utilizare gratuită (PSN) sunt probabil cel mai controversat segment al pieței imobiliare comerciale. Pe de o parte, acest format este universal, deoarece permite utilizarea zonelor pentru diferite tipuri de activități, pe de altă parte, este cel mai vulnerabil tocmai din cauza lipsei unui concept de utilizare a spațiilor.
Cu astfel de segmente de imobiliare comerciale precum centre comerciale și de afaceri, depozite, totul este clar: pot fi numărate, clasificate și cota lor de piață determinată. Mai dificil cu PSN. Acest format cu greu poate fi sistematizat, deoarece nu are clasă și alte caracteristici. În același timp, nu poate fi ignorat: segmentul are propria nișă, cerere și ofertă.
Denis Kolokolnikov, CEO al companiei de consultanță RRG, judecă ponderea spațiilor cu utilizare gratuită conform propunerii: „Înainte de criză, PSN în structura ofertei pe piața de cumpărare și vânzare imobiliară comercială era de 13-14%. În ultimii doi ani - 17-18% ”. Anterior, mulți proprietari de metri pătrați au încercat să își poziționeze inițial sediul. În timpul crizei, explică expertul, a devenit mult mai dificil să vinzi sau să închiriezi spațiu, prin urmare, pentru a obține un număr suplimentar de potențiali cumpărători, proprietarii declară acum o sferă mai largă a obiectului lor.
De asemenea, nu este ușor să spui fără echivoc ce sunt PSN-urile. „Acesta nu mai este retail stradal, care include spații de până la 500 mp. m, situat pe prima linie de clădiri de-a lungul autostrăzilor aglomerate și în apropierea stațiilor de metrou. Cu toate acestea, în ceea ce privește funcționalitatea lor, PSN-urile se pot învecina și uneori se pot intersecta cu unul sau altul ”, explică Yuri Taranenko, directorul MIEL - Commercial Real Estate.
Acestea pot fi spații încorporate și atașate în clădiri rezidențiale sau obiecte detașate, de exemplu, clădiri de birouri din zonele industriale. Între timp, există o diferență care face segmentul PSN special - planuri deschise, datorită căreia astfel de zone sunt potrivite pentru diverse tipuri de activități.
Local cu programare liberă ( abreviat PSN)- tip de imobil comercial. Ele pot fi amplasate în clădiri rezidențiale, pot fi atașate acestora sau autonome.
PSN poate fi transformat:
- la sediile de birouri,
- spații pentru agrement și catering,
- spațiu de vânzare cu amănuntul (utilizare pentru vânzarea nu numai de bunuri, ci și de servicii),
- depozite si depozite,
- ateliere de producție sau mini-magazine.
- împărțit în mai multe zone pentru organizarea diferitelor tipuri de activități (de exemplu, o brutărie sau un magazin depozit).
Există destul de multe criterii diverse pentru evaluare și clasare. PSN, prin urmare, sistematizarea și clasificarea lor prezintă o oarecare dificultate chiar și pentru specialiști.
PSN diferă ca suprafață: până la 50 - 150 - 300 - 500 m 2. Dintre întreprinderile mici, cele mai solicitate (prin urmare, cele mai scumpe, desigur, dacă mai sunt îndeplinite câteva criterii) sunt spațiile mici cu o suprafață de până la 50 m 2.
Cele mai comune pe piața imobiliară sunt PSN-urile cu o suprafață de aproximativ 150 m 2. Costul de 1 m 2 mare Sediul(până la 500 m 2), celelalte lucruri fiind egale, sunt oarecum mai mici datorită popularității mai reduse.
Factori importanți în estimarea costurilor Sediul sunt:
Locație: indiferent dacă este în partea centrală sau îndepărtată a orașului. Factori importanți sunt considerați și imaginea zonei în care PSN, nivelul de trai al populației sale, proximitatea locației locurilor populare și vizitate - centre comerciale, piețe, gări.
Fie că se află la parter, la subsol sau la subsolul unui imobil.
Accesibilitate și utilizare ușoară: există Sediulîn spatele curții sau pe prima linie, există o intrare pe partea din față a clădirii sau pe partea din spate, există stații de autobuz, tramvai, stații de metrou în apropiere, există un acces convenabil la aceasta, posibilitate de parcare.
Comunicatii.
La evaluarea costului Sediul se remarcă prezența liniilor telefonice, alimentarea cu apă, căldură, comunicații electrice conectate la acesta (conform normei, capacitatea de putere nu trebuie să fie mai mică de 0,2 kW / m2 suprafață).
Indicatori fizici. Factorii determinanți sunt și temperatura camerei, indicatorul de umiditate.
Starea camerei. Local cu programare liberă, expuse pe piața imobiliară primară, de regulă, sunt oferite fără decorațiuni interioare. Posibilitatea unui plan deschis este convenabilă, deoarece camera este multifuncțională în această formă. Cu toate acestea, înainte de începerea utilizării complete, sunt necesare investiții financiare semnificative, ceea ce nu este întotdeauna posibil.
Scopul utilizării. Atractivitatea oricui Sediul, ca obiect imobiliar comercial, în plus, depinde de tipul de activitate propus și de fezabilitatea plasării acesteia (ținând cont de indicatorii de mai sus) în acest PSN... De exemplu, este mai oportun să plasați o mică cafenea într-un loc aglomerat decât un birou al unei companii care vinde suplimente alimentare.
Noua ediție a art. 17 LCD RF
1. Locuința este destinată cetățenilor.
2. Este permisă folosirea unei locuințe pentru activități profesionale sau activități individuale de întreprinzător de către cetățenii care locuiesc în ea în mod legal, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altor cetățeni, precum și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească locuința.
3. Nu este permisă cazarea în spații rezidențiale de producție industrială, precum și realizarea activităților misionare în spații rezidențiale, cu excepția cazurilor prevăzute la articolul 16 din Legea federală din 26 septembrie 1997 N 125-FZ „Cu privire la libertatea conștiinței și a asociațiilor religioase”.
4. Utilizarea spațiilor de locuit se realizează ținând cont de respectarea drepturilor și intereselor legitime ale cetățenilor care locuiesc în acest spațiu de locuit, a vecinilor, a cerințelor de securitate la incendiu, a cerințelor sanitare și igienice, de mediu și a altor cerințe legale, precum și în conformitate cu cu regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale aprobate de guvernul autorizat al Federației Ruse este un organism executiv federal.
1. Partea 1 a art. 17 din Cod a reprodus norma clauzei 2 din art. 288 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește scopul spațiilor rezidențiale: acestea sunt destinate reședinței cetățenilor. Spre deosebire de RF LC din 1983 (articolul 7), Codul în acest caz nu subliniază faptul că spațiile rezidențiale sunt destinate rezidenței permanente a cetățenilor. Acest lucru este destul de logic, deoarece cetățenii pot locui într-o clădire rezidențială atât permanent, cât și temporar, având dreptul constituțional la libertatea de circulație.
2 - 3. Ca și legislația anterioară a locuințelor, Codul nu permite amplasarea producției industriale în spații rezidențiale (o normă similară într-o ediție ușor diferită a fost cuprinsă în partea 2 a articolului 7 din RF LC din 1983, apoi corespunzătoare interdicția a fost stabilită în paragraful 3 al articolului 288 din Codul civil al Federației Ruse). În practică, această interdicție a fost adesea interpretată în sens larg și, de asemenea, extinsă la alte tipuri de afaceri și activități profesionale.
Unii avocați atrag pe bună dreptate atenția asupra faptului că Codul nu dezvăluie conceptul de „producție industrială” în sensul legislației privind locuințe. În alte acte legislative nu există nici definiții ale acestui concept. În acest sens, în practică, pot apărea dificultăți atunci când se decide dacă se clasifică orice tip de activitate ca producție industrială. Prin urmare, se propune stabilirea în continuare la art. 17 din Cod (prin modificarea acestuia) principalele caracteristici ale producției industriale în sensul legislației locative<1>.
———————————
<1>A se vedea Comentariul la Codul Locuinței al Federației Ruse / Ed. M.Yu. Tihomirov. Moscova: Ed. Tikhomirova M.Yu., 2005 - 2006.S. 53.
O altă noutate a fost introdusă de Cod - este permisă folosirea spațiilor de locuit pentru activitate profesională sau antreprenorială individuală, cu condiția ca simultan două condiții: a) dacă astfel de activități sunt desfășurate de persoane care locuiesc în mod legal în spațiile de locuit; b) dacă o astfel de utilizare a locuinței nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altor cetățeni, precum și normele și reglementările sanitare și tehnice.
De exemplu, în conformitate cu clauzele 6 și 7 ale art. 21 FZ din 31 mai 2002 N 63-FZ „Cu privire la avocatură și profesia juridică în Federația Rusă”<1>avocatul are dreptul de a folosi locuințele deținute de el sau de membrii familiei acestuia în temeiul dreptului de proprietate pentru a adăposti cabinetul avocatului, cu acordul acestuia din urmă. Spațiile de locuit ocupate de un avocat și membrii familiei acestuia în temeiul unui contract de închiriere pot fi folosite de un avocat pentru a găzdui biroul unui avocat, cu acordul proprietarului și al tuturor adulților care locuiesc cu avocatul.
———————————
<1>SZ RF. 2002. N 23. Art. 2102; 2003. N 44. Art.
4262; 2004. N 35. Art. 3607; Nr. 52. Art. 5267; 2007. N 31. Art. 4011; N 50. Art. 6233; 2008. N 30 (partea a II-a). Artă. 3616.
Un antreprenor individual în conformitate cu legislația rusă este o persoană înregistrată în această calitate în conformitate cu procedura stabilită (un cetățean al Federației Ruse, un cetățean străin, un apatrid) care desfășoară activități antreprenoriale în mod direct (în nume propriu, fără a forma un persoana juridica in acest scop si prin munca proprie independenta), care in aceste scopuri actioneaza independent, daca are capacitate juridica deplina, si cu acordul reprezentantului legal, daca capacitatea juridica a acestei persoane este limitata de varsta sau de lege.<1>.
———————————
<1>Pentru mai multe detalii vezi: Tikhomirov M.Yu. Antreprenor individual: statut juridic și activități. Ediția a patra, cu modificări și completări. Moscova: Ed. Tikhomirova M.Yu., 2010.S. 59 și urm.
De exemplu, antreprenorii pot lucra direct la locul de reședință a căror activitate este legată în primul rând de activitatea intelectuală - culegerea și analizarea informațiilor, realizarea de lucrări științifice și literare, pregătirea lucrărilor pentru publicare, programare, contabilitate și audit, tutorat etc., precum și ca notari privați.
4. Partea 4 a art. 17 din Cod stabilește cerințe obligatorii pentru persoanele care folosesc spațiile de locuit. Cerințele de siguranță la incendiu sunt stabilite de Legea federală din 12.21.1994 N 69-ФЗ „Cu privire la siguranța la incendiu”<1>și actele juridice de reglementare adoptate în conformitate cu acesta. Pentru cerințele sanitare și igienice și alte cerințe legale, a se vedea comentariul la art. 8 din Cod.
———————————
<1>SZ RF. 1994. N 35. Art. 3649; 1995. N 35. Art. 3503; 1996. N 17. Art. 1911; 1998. N 4. Art. 430; 2000. N 46. Art. 4537; 2002. N 1. Art. 2; Nr. 30. Art. 3033; 2003. N 2. Art. 167; 2004. N 27. Art. 2711; Nr. 35. Art. 3607; 2005. N 14. Art. 1212; N 19. Art. 1752; 2006. N 6. Art. 636; Nr. 44. Art. 4537; N 50. Art. 5279; Nr. 52 (partea I). Artă. 5498; 2007. N 18. Art. 2117; Nr. 43. Art. 5084; 2008. N 30 (partea I). Artă. 3593; 2009. N 11. Art. 1261; RG. 27 noiembrie 2009.
Regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale au fost aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 ianuarie 2006 N 25 „Cu privire la aprobarea Regulilor de utilizare a spațiilor rezidențiale”<1>... Aceste Reguli stabilesc procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe de stat și municipale, precum și a spațiilor rezidențiale deținute de cetățeni în blocurile de locuințe.
———————————
<1>SZ RF. 2006. N 5. Art. 546.
1. Articolul comentat (precum și alte prevederi ale RF LC, precum și Codul civil RF) stabilește fără ambiguitate că spațiile rezidențiale trebuie utilizate în conformitate cu scopul lor. Deci, art. 67 LCD obligă chiriașul să folosească locuința în scopul destinat și în limitele stabilite; Artă. 678 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că chiriașul este obligat să folosească locuința numai pentru locuință; Artă. 30 ZhK cere proprietarului să folosească locuința pe care o deține în scopul pentru care a fost prevăzut; conform art. 288 din Codul civil al Federației Ruse, spațiile rezidențiale sunt destinate cetățenilor.
Chiriașul unei locuințe o poate transfera unui cetățean în baza unui contract de subînchiriere (Art. 76 din RF LC, Art. 685 din Codul civil RF), proprietarul - în baza unui contract de închiriere (Art. 30 din RF LC, Capitolul 35 din Codul civil RF). Dar, în același timp, cerințele art.
17 LCD - utilizarea locuințelor pentru cetățeni.
Dacă spațiile rezidențiale sunt utilizate în alte scopuri, aceasta implică rezilierea contractului de închiriere a locuințelor și evacuarea (articolele 83 și 91 din RF LC; articolele 687 și 688 din Codul civil al Federației Ruse). Potrivit art. 293 din Codul civil al Federației Ruse, utilizarea de către proprietar a locuinței sale în alte scopuri poate duce la confiscarea ei obligatorie.
2. Este inacceptabilă plasarea producției industriale în spații rezidențiale. Articolul 288 din Codul civil al Federației Ruse prevede: plasarea de către proprietarul întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor în spațiile sale de locuit este permisă numai după transferul unor astfel de spații în spații nerezidențiale.
Plenul Curții Supreme a Federației Ruse și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse au decis că tranzacțiile legate de închiriere (închiriere de proprietate), utilizare gratuită, precum și altele, care nu sunt legate de reședința cetățenilor, utilizează de către organizaţiile de spaţii rezidenţiale care nu au fost trecute în nerezidenţiale sunt nule de drept.în temeiul prevăzut de art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, ca tranzacții care nu îndeplinesc cerințele legii (Rezoluția Plenurilor Forțelor Armate ale Federației Ruse și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse N 6/8).
3. Cerința respectării drepturilor și intereselor legitime ale cetățenilor care locuiesc într-o clădire de locuit, precum și ale vecinilor, este cuprinsă, în special, în art. 29 (partea 4), art. 30 (h.
4) ZhK (merită atenție în acest sens și art. 40, vezi comentariul la acesta).
Articolele 83 și 91 din ZhK (articolele 687 și 688 din Codul civil al Federației Ruse) prevăd rezilierea contractelor de închiriere de locuințe și evacuarea cetățenilor care încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor.
Articolul 79 din LC prevede rezilierea unui contract de subînchiriere rezidențială (sub rezerva anumitor condiții și proceduri) în cazul în care cetățenii care trăiesc în condițiile unui astfel de acord încalcă drepturile și interesele vecinilor. Este de remarcat faptul că pentru subînchirierea unei locuințe situate într-un apartament comunal este necesar acordul tuturor persoanelor care ocupă alte locuințe în calitate de chiriași sau proprietari, precum și al membrilor familiei acestora (articolul 76 din RF LC).
Potrivit art. 209 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul are dreptul, la discreția sa, de a efectua orice acțiuni în legătură cu proprietatea care îi aparține care nu contravin legii și altor acte juridice și nu încalcă drepturile și din punct de vedere legal. interesele protejate ale altora. Cerința de a respecta drepturile și interesele legitime ale altora se bazează pe regula din partea 3 a art. 17 din Constituția Federației Ruse.
4. Cerințele de siguranță la incendiu sunt determinate de Ordinul Ministerului Situațiilor de Urgență al Rusiei din 18.06.2003 N 313 „Cu privire la aprobarea normelor de securitate la incendiu în Federația Rusă (PPB01-03)”<1>, adoptată în conformitate cu Legea federală din 21 decembrie 94 N 69-FZ „Cu privire la securitatea la incendiu”. Cerințele sanitare și epidemiologice pentru clădirile și spațiile rezidențiale au fost aprobate de Ministerul Sănătății al Rusiei la 15 decembrie 2000 (SanPiN 2.1.2.1002-00).
———————————
<1>RG.
5. Guvernul Federației Ruse a adoptat Rezoluția din 21.01.2006 N 25<1>, care a aprobat Regulile de utilizare a spațiilor de locuit. Acestea stabilesc drepturile și obligațiile părților la un contract de închiriere de locuințe. Deci, chiriașul unui spațiu rezidențial este obligat să asigure siguranța acestuia, să aibă grijă de clădirea rezidențială, spațiile rezidențiale, echipamentele sanitare și tehnice și alte echipamente, să respecte regulile de utilizare a locuințelor, regulile de siguranță la incendiu, să păstreze spațiile de locuit, spațiile comune ale casei curate și ordonate, pentru a efectua reparații în timp util a locuințelor, pentru a preveni acțiunile care duc la deteriorarea spațiilor sau încalcă condițiile normale de viață ale cetățenilor.
———————————
<1>SZ RF. 2006. N 5. Art. 546.
6. Partea 2 a articolului comentat permite utilizarea locuințelor - împreună cu cazarea - pentru activitatea antreprenorială individuală. Grupuri destul de mari de cetățeni sunt angajate în activități profesionale acasă: oameni de știință, scriitori, programatori etc. Criteriile pentru limitele unor astfel de activități sunt: respectarea drepturilor și intereselor vecinilor; îndeplinirea cerințelor de utilizare a rețelelor și echipamentelor de utilități în conformitate cu parametrii tehnici ai clădirii, în ceea ce privește zgomotul, radiațiile etc.
Situatie:În cazul în care spațiile nerezidențiale nu sunt utilizate în scopul propus, este posibil ca locatorul să rezilieze contractul de închiriere, cu condiția ca contractul să prevadă o procedură de reziliere extrajudiciară pe această bază?
Răspuns:Într-o astfel de situație, rezilierea contractului de către locator pe cale extrajudiciară este admisă. Condiția prin care se stabilește posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de către locator pe cale extrajudiciară, ca urmare a utilizării incintei în alte scopuri, poate fi bine convenită între părți.
1. Locatarul este obligat să folosească bunul închiriat în conformitate cu termenii contractului de închiriere și, dacă astfel de condiții nu sunt specificate în contract, în conformitate cu scopul imobilului.
2. Locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria bunul închiriat (subînchiriere) și de a transfera drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere unei alte persoane (închiriere), de a pune la dispoziție bunul închiriat în folosință gratuită, precum și să acorde drept gaj drepturile de închiriere și să le facă ca aport la capitalul autorizat al societăților comerciale și societăților comerciale sau ca aport de acțiuni la o cooperativă de producție, dacă nu se prevede altfel prin prezentul Cod, alte legi sau alte acte juridice. În aceste cazuri, cu excepția re-leasingului, locatarul rămâne răspunzător conform contractului față de locator.
Artă. 615, „Codul civil al Federației Ruse (partea a doua)” din 26.01.1996 N 14-FZ (modificat la 28.03.2017) (ConsultantPlus)
Atunci când furnizați proprietăți pentru utilizare într-un anumit scop, utilizarea totală sau parțială în alte scopuri va fi considerată o infracțiune. Un exemplu de utilizare a proprietății contrar termenilor contractului poate fi amplasarea unei întreprinderi industriale într-o cameră închiriată pentru un birou sau plasarea în aceasta nu numai a unui birou, ci și a unei întreprinderi sau, de exemplu, , o navă închiriată pentru a organiza o cafenea de coastă, un bar, este folosită pentru transportul de pasageri și mărfuri. ...
Dacă părțile nu au convenit asupra unei condiții privind utilizarea proprietății închiriate, atunci aceste metode sunt dictate de scopul proprietății în sine. Dacă folosirea bunului în conformitate cu scopul său presupune îndeplinirea anumitor reguli prevăzute de acte juridice, atunci respectarea acestora este responsabilitatea locatarului.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, la cererea uneia dintre părți, contractul poate fi modificat sau reziliat printr-o hotărâre judecătorească numai:
1) în cazul unei încălcări semnificative a contractului de către cealaltă parte;
2) în alte cazuri prevăzute de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau un acord.
4. Condițiile contractului se stabilesc la latitudinea părților, cu excepția cazului în care conținutul condiției relevante este prevăzut de lege sau de alte acte juridice (articolul 422).
Artă. 421, „Codul civil al Federației Ruse (partea întâi)” din 30.11.1994 N 51-FZ (modificat la 29.07.2017) (ConsultantPlus)
Conform clauzei 27 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de închiriere”, contractul de închiriere poate prevedea motive pentru locatorul. refuzul de a îndeplini contractul și rezilierea acestuia în afara instanței, inclusiv cele legate de încălcarea de către locatar a unei anumite condiții a contractului (paragraful 3 al articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse). Adică, legislația Federației Ruse permite consolidarea motivelor de reziliere a contractului în contractul în sine.
În baza celor de mai sus, într-o astfel de situație, este admisibilă rezilierea contractului de către locator pe cale judiciară. Condiția prin care se stabilește posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de către locator pe cale extrajudiciară, ca urmare a utilizării incintei în alte scopuri, poate fi bine convenită între părți.
Șablon util:
Răspunsuri la întrebări obișnuite despre colaborarea cu proiectantul de reclamații și reclamații Litigii administrative. Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Adresăm o instanță de jurisdicție generală (sector, oraș, regional). Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Recuperare daune, îmbogățire fără justă cauză. Despăgubiri pentru prejudiciu. Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică
Consultanta juridica Credite si credite. Consultanță juridică Consultanta juridica Protectia onoarei, demnitatii, reputatiei afacerii. Consultanță juridică Plata concediului medical. Consultanță juridică Consultanță juridică Aderarea și renunțarea la cetățenie. Consultanță juridică Consultanță juridică Litigii corporativeConturi fiscale. Taxe si impozite. Consultanță juridică Notar. Consultanță juridică Întrebări generale Legislația pensiilor. Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Obținerea de compensații, rambursarea cheltuielilor Inspecția organizațiilor și întreprinzătorilor individuali. Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanță juridică Dispute despre copii. Consultanță juridică Consultanță juridică Consultanta juridica Cheltuieli juridice Consultanta juridica Licitatie (licitatii, licitatii). Consultanță juridică Consultanță juridică
Consultanță juridică Consultanță juridică
