Președintele ARIA, Igor Yurgens, a informat participanții că pe 6 iunie 2016 a fost luată decizia de a transforma ARIA într-o organizație de autoreglementare (SRO). El a remarcat că în practica mondială nu existau analogi ai SRO cu o astfel de funcționalitate - de obicei, pe piețele occidentale există asociații de asigurători care se angajează în protejarea intereselor lor profesionale și nu combină această activitate cu controlul și reglementarea activităților lor. membrii. Efectuând o scurtă analiză a situației de pe piața rusă, Yurgens a remarcat o creștere vizibilă a primelor asigurătorilor în primul trimestru (cu 13%), în timp ce alte piețe financiare nu demonstrează astfel de rate de creștere. Asigurările de viață și OSAGO au devenit motoarele de creștere. Scăderea asigurărilor auto (-6,6%) este o tendință periculoasă, deoarece asigurările auto reprezintă aproximativ 40% din piața noastră. Cea mai mare scădere a fost observată în asigurările HPO, care a fost cauzată de decizia de reducere a tarifelor. Concentrarea continuă să crească: 66% din piață este controlată de primii zece asigurători, 80% - de 19 companii. Potrivit Băncii Centrale, aproximativ 100 de companii de asigurări se află în „zona roșie” și ar putea părăsi piața.
|
|
|
Nikolai Galushin, prim-vicepreședintele Consiliului de Administrație al SOGAZ SA, a atras atenția publicului asupra tendinței de scădere a numărului de companii de asigurări susținute de acțiunile Băncii Centrale. În primul trimestru al anului 2016 s-a remarcat o creștere a primei încasate în raport cu primul trimestru al anului 2015, însă, în comparație cu perioadele anterioare, totul nu este atât de pozitiv. În ceea ce privește problemele reasigurării, Galușin a remarcat că principalele dificultăți ale reasiguratorilor ruși sunt asociate cu un rating scăzut al țării - în condițiile unui exces de capacitate în întreaga lume, este dificil pentru companiile noastre să intre pe piața internațională. În interiorul țării este nevoie de capacitate pentru riscuri de sancțiuni, problema sancțiunilor este prezentă și în relațiile actuale cu partenerii occidentali, totuși, în cei doi ani de sancțiuni, nu s-a observat o scădere semnificativă a volumului de reasigurare în străinătate.
|
|
|
Directorul general al Ingosstrakh Mikhail Volkov a împărtășit informații despre întâlnirea șefilor din domeniul asigurărilor și supravegherii asigurărilor europene și mondiale, dedicată viitorului asigurărilor și dezvoltării tehnologiilor electronice pentru interacțiunea cu clienții și autoritățile de reglementare. Lumea creează acum „brokeri de asigurări digitale” rapidi și cufundați în internet, care văd companiile tradiționale de asigurări pur și simplu ca pe niște containere. Potrivit unor astfel de brokeri, asigurătorii nu au învățat încă cum să lucreze cu un client și cu nevoile acestuia nicăieri în lume. Ingosstrakh și-a transformat deja în formă electronică aproape întreaga sa linie de produse de asigurare voluntară, cu toate acestea, deși în mod deliberat nu trece la OSAGO electronic - este imposibil să digitalizați ceea ce nu funcționează bine, acest lucru va înrăutăți situația pentru client, trebuie să mai întâi pune lucrurile în ordine în sistem.
|
|
|
Andrey Kigim, președintele Fondului de asigurări sociale al Federației Ruse, a vorbit în raportul său despre modul în care departamentul său rezolvă problemele de economisire și optimizare a costurilor. De exemplu, Fondul are necesitatea realocării fondurilor între două tipuri de asigurări sociale: finanțarea deficitară a plăților concediilor medicale și asigurarea mai bună împotriva accidentelor industriale. În plus, el a explicat cum ar trebui utilizate tehnologiile electronice moderne în sfera socială. Kigim a remarcat problemele comune cu care se confruntă atât sectorul asigurărilor sociale, cât și piața asigurărilor comerciale în timpul crizei - ambele trebuie să evite riscurile dependenței sociale și fraudei și să se angajeze activ în integrarea serviciilor financiare online.
|
|
|
Directorul executiv al Uniunii Ruse a Asigurătorilor Auto (RSA) Yevgeny Ufimtsev a susținut cursul strategic către integrarea asociațiilor profesionale ale asigurătorilor într-un singur SRO, dar a remarcat că unele organizații nu pot fi integrate în acesta acum, deoarece gestionează fondurile pentru anumite tipuri de asigurare, precum și din cauza cerințelor internaționale pentru izolarea acestora (Green Card Bureau). Avantajele unui singur SRO sunt că asigurătorii nu vor trebui să suporte costuri multiple, va exista posibilitatea de a economisi buget, uniformitatea cerințelor, reglementare și control. De asemenea, este necesar să se transfere o parte din funcțiile de control de la Banca Centrală la SRO. Potrivit lui Ufimtsev, crearea unui SRO nu ar trebui să impună o povară suplimentară asigurătorilor.
|
|
|
Vicepreședintele Uniunii Naționale a Asigurătorilor de Răspundere (NCCO) Svetlana Gusar a descris în detaliu audienței procedura de înregistrare a unui SRO și de aderare la acesta. Este de așteptat ca procesul de înregistrare să fie finalizat până la sfârșitul lunii septembrie și să înceapă o perioadă de tranziție (180 de zile), timp în care toate companiile de asigurări care nu fac parte în prezent din ARIA vor fi obligate să se alăture SRO. Discuțiile continuă cu privire la procedura de finanțare a OSR și alocarea locurilor în organele de conducere. De asemenea, este necesar să se elaboreze standarde uniforme pentru piața asigurărilor.
|
|
|
Directorul de dezvoltare al NSSO, Andrey Znamenskiy, a făcut un raport detaliat despre asigurarea locuinței. Asigurarea voluntară de proprietate pentru ruși nu se dezvoltă din următoarele motive: este prea scumpă, dificilă, nu există încredere în asigurători. Pe anumite segmente există o cerere de asigurări care nu poate fi satisfăcută - locuințe în zone cu risc ridicat, fond de locuințe de urgență etc. (o astfel de locuințe, conform diferitelor estimări, în Rusia de la 25 la 50%). În alte țări, statul participă la protecția locuințelor, introducând asigurări obligatorii (Turcia, Kârgâzstan etc.) sau oferind reasigurări de risc catastrofal. În Rusia, se propune următoarea abordare: „minimul federal” de protecție împotriva situațiilor de urgență este inclus în toate contractele de asigurare voluntară, reasigurate în CDI, disponibilitatea asigurării este o condiție pentru a primi asistență totală de la buget, în absența asigurare, victimelor li se asigură doar locuința minimă necesară pentru chirie socială.
|
|
|
Director adjunct al Departamentului de politică financiară al Ministerului de Finanțe al Federației Ruse Vera Balakireva a examinat în detaliu proiectele de legi privind asigurările care se află acum în diferite stadii de aprobare: proiectul de amendamente la legea „Cu privire la organizarea activității de asigurări” ( aducerea acestuia în conformitate cu modificările la capitolul 4 din Codul civil care au intrat în vigoare), modificări în procedurile de faliment pentru organizațiile de asigurări, modificări în OSAGO (în ceea ce privește utilizarea preferențială a renovării în locul plăților în numerar, îmbunătățirea sistem de coeficienți tarifari etc.), extinderea gamei de transportatori care intră sub incidența legii privind asigurarea obligatorie, noi cerințe pentru stocarea datelor în companiile de asigurări, autorizarea interacțiunii electronice cu asigurații de asigurări de viață, precum și un proiect (până în prezent în discuţie) privind reglementarea specialiştilor în asigurări. Ministerul Finanțelor nu exclude posibilitatea de a discuta despre anularea interdicției de reasigurare în OSAGO și în asigurările de viață.
|
|
|
Directorul Reprezentanței General Reasigurări AG Kapitolina Turbina a prezentat participanților rezultatele analizei particularităților pieței de reasigurări din Rusia. În opinia sa, situația pieței nu necesită reasigurarea obligatorie a tuturor riscurilor în compania națională de reasigurare. Pentru riscurile de sancțiuni, poate fi creată o structură de „cvasi-asigurare” sau poate fi utilizată capacitatea EXIAR. Statul nu ar trebui să intervină în industria reasigurărilor, care este capabilă să-și rezolve singur problemele. Până acum, ponderea reasigurărilor pe piața națională a scăzut constant, deoarece capitalizarea companiilor rusești este scăzută. Apariția unei cesiuni obligatorii va înrăutăți evaluarea calității riscurilor rusești atunci când acestea sunt plasate în străinătate.
|
|
|
Vicepreședintele VSS Dmitri Kuznetsov a remarcat importanța îmbunătățirii calității asistenței medicale și rolul participanților la sistemul de asigurări de sănătate în acest sens. Mișcarea către un model real de asigurare necesită o formulare clară a unui număr de concepte și concretizarea programelor de garantare a statului. Comunitatea asigurărilor speră să construiască principii logistice unificate de interacțiune între spitale, asigurați și companii de asigurări.
|
|
|
Deputatul Dumei de Stat, membru al comitetului pieței financiare, Boris Kashin, a exprimat nevoia de a rezolva imediat problema disponibilității asigurării obligatorii de răspundere civilă auto în cinci regiuni. Dacă pe viitor abordăm liberalizarea tarifelor pentru asigurarea obligatorie de răspundere civilă auto, este necesar un control public efectiv, în primul rând parlamentar, asupra valabilității și practicii de utilizare a acestora. Există o parte a populației cu venituri mici care nu poate rezista la tariful gratuit, așa că este necesară îmbunătățirea sistemului de coeficienți pentru diferite grupuri de șoferi. Comentând problema NPC, în calitate de autor al proiectului de lege, deputatul a declarat că sprijină crearea NPC. Sancțiunile nu sunt singurul motiv aici, mai este nevoie de protejarea facilităților speciale și de combaterea fuga de capital, legiuitorii au interzis prea târziu reasigurările în OSAGO, prin care asigurătorii scoteau profituri excedentare. Crearea NPK are loc în cadrul tendinței generale de substituire a importurilor. Cu toate acestea, este greșit să-l transformi într-o sinecure. Tarifarea ar trebui să fie aceeași ca în contractul principal, în caz contrar munca ar trebui efectuată pe principiile pieței - CDD ar trebui să funcționeze ca o companie normală de reasigurare cu personal calificat, cu responsabilitate pentru rezultat, dar sub controlul Băncii Centrale.
|
|
|
Xiang Zunbo, președintele Comisiei de Reglementare a Asigurărilor din Republica Populară Chineză (CIRC), a declarat în raportul său că piața chineză de asigurări a devenit a treia ca mărime din lume, rămânând doar în urma Statelor Unite și a Japoniei. În 2015, colectarea primelor de asigurare s-a ridicat la 2,4 trilioane de yuani (o creștere de 20%), profitul pieței de asigurări în 2015 a fost de 282,4 miliarde de yuani (o creștere de 38%). Din ianuarie până în aprilie 2016, colectarea s-a ridicat la 1,2 trilioane de yuani (o creștere de 41%). La sfârșitul lunii aprilie 2016, activele totale de pe piața asigurărilor au ajuns la 13,8 trilioane de yuani, soldul rezervelor de asigurare a ajuns la 12 trilioane de yuani. Rusia s-a clasat pe locul nouă în rândul țărilor - parteneri comerciali ai Chinei, este necesară dezvoltarea în continuare a interacțiunii dintre cele două țări. În noiembrie 2015, autoritățile de reglementare din cele două țări au semnat un Memorandum de Înțelegere, în conformitate cu care părțile elaborează un plan de cooperare. Țările noastre trebuie să continue activitatea comună activă pentru toate tipurile de asigurări și reasigurări, precum și în domeniul investițiilor.
|
|
|
Maxim Chernin, director general al Sberbank Life Insurance, a remarcat că asigurările de viață au rămas de câțiva ani campion în ceea ce privește ratele de creștere și principalul motor al dezvoltării pieței ruse. Chernin a susținut ideea dezvoltării inovațiilor în domeniul asigurărilor, subliniind că cele mai mari rate de creștere din industria asigurărilor pe piața asigurărilor de viață sunt susținute acum de două produse create în timpul crizei anterioare, iar cel mai probabil astăzi se pregătesc produse care vor deveni noi factori de piață în următorii ani.
|
|
|
Președintele SA „MetLife”, președintele Asociației Asigurătorilor de Viață (ASZH) Alexander Zaretsky a remarcat că piața a făcut pași importanți către autoreglementare. Și înainte de crearea SRO, au existat proiecte de succes, de exemplu, registrul electronic al agenților de asigurări de viață creat de ASZ în urmă cu câțiva ani. Colectarea și analiza informațiilor statistice, certificarea și instruirea agenților, precum și aplicarea unor pedepse reale către companiile de asigurări pentru nerespectarea standardelor uniforme elaborate de OAR ar trebui să devină direcții importante pentru viitor.
|
|
|
Președintele Uniunii Naționale a Asigurătorilor Agricoli (NSA) Korney Bizhdov a reacționat pozitiv la exemplele oferite de vorbitorul chinez din sistemul asigurărilor agricole din China, numind această piață în creștere rapidă un reper pentru noi. Scăderea primelor în asigurările agricole rusești în 2015 (-39%) se datorează în mare parte retragerii schemelor de pe piață, în timp ce unii asigurători agricoli care respectă legea au crescut cu 220%. Concomitent cu scăderea acoperirii asigurărilor de suprafață în producția de culturi, asigurările în creșterea animalelor se dezvoltă rapid. Condițiile pentru viitoarea cooperare de succes a asigurătorilor și fermierilor sunt transparența tehnologiilor agricole aplicate, conformitatea cu standardele uniforme existente și aplicarea mai largă a realizărilor tehnice moderne (inclusiv sistemele de monitorizare a spațiului).
Parametri de cercetare:
... Geografia cercetării: regiunea Moscova și Noua Moscova
... Gradul de pregătire a șantierului pentru construcție
... Suprafața parcelelor care a fost luată în considerare în revizuire:
- parcele cu o suprafață de 1-5 hectare până la 30-50 km de la șoseaua de centură a Moscovei (până la autostrada A107 „Betonka”);
- terenuri cu o suprafață de 5 hectare de la șoseaua de centură a Moscovei până la granițele regiunii Moscovei
Numărul total de parcele industriale neamenajate (de la 1 hectar) din regiunea Moscovei este, conform lui Rosreestr, de 2.301 buc. (20 789 ha). Doar 204 dintre ele sunt scoase la vânzare pe internet. (2 736 ha).
Un procent atât de mic de parcele industriale oferite spre vânzare - puțin mai puțin de 13,2% din numărul total de parcele neamenajate - este un indicator luminos al închiderii pieței funciare.
Oferta totală de terenuri industriale neamenajate de vânzare în locația analizată este în prezent de 204 loturi.
Număr de terenuri industriale neamenajate (de la 1 ha) 
* conform lui Rosreestr
Suprafața terenurilor de vânzare este de 13,2% din suprafața totală a tuturor terenurilor industriale nedezvoltate din regiunea Moscovei (inclusiv teritoriul noii Moscove). Astfel, aproximativ 87% dintre parcele nu au fost oferite spre vânzare dintr-un motiv sau altul de actualii lor proprietari.
Cel mai mare număr de terenuri oferite spre vânzare se află pe autostrăzile Leningradskoye, Dmitrovskoye și Novoryazanskoye.
Numar de parcele de vanzare dupa destinatie, buc. 
Leningradskoe shosse, Dmitrovskoe shosse și Simferopolskoe sunt încă pe locul trei ca suprafață totală pe primele două locuri.
Suprafata totala a terenurilor de vanzare pe directii, ha 
De la începutul anului 2015 până în prezent, experții au observat o tendință - absența cererii speculative. „Un teren ca activ în bilanţ este o afacere destul de costisitoare astăzi. Inițiativele legislative obligă dezvoltarea terenurilor în proprietate în scopul propus. În același timp, s-a înregistrat o creștere semnificativă a deducerilor fiscale.
Serviciul de „dezvoltare a terenului” a devenit semnificativ solicitat, a cărui sarcină este studiul de marketing, tehnic și juridic al terenului până la începutul procesului de construcție. În condițiile crizei, a unui nivel redus al cererii efective și a absenței unui caracter speculativ a tranzacțiilor pe piața funciară, amenajarea terenului devine o componentă obligatorie pentru vânzarea unui teren.
Pentru o evaluare obiectivă a costului, parcelele sunt împărțite după următoarele criterii:
... Locație (în mod tradițional, au fost alocate 2 „zone” - MKAD-A107 și A107-granițele regiunii Moscova)
... Gradul de pregătire al terenului
Loturile pregătite au cuprins loturi în care s-a efectuat oricare dintre etapele de dezvoltare a terenului. 
Astăzi, un teren pregătit pentru construcție poate costa de două până la trei ori mai mult decât un teren nepregătit în aceeași locație. Având în vedere aceleași costuri de pregătire, cel mai mare număr de astfel de tronsoane se află lângă șoseaua de centură a Moscovei.
Nivelul costului parcelelor neamenajate în funcție de distanța de la șoseaua de centură a Moscovei, ruble / ha
În ultimii doi ani, cel mai mare număr de tranzacții de cumpărare și vânzare de site-uri industriale a fost în districtul Leninsky. Acest lucru se datorează în primul rând numărului mare de șantiere pregătite pentru construcție și infrastructurii de transport dezvoltate.
Experții Skladman USG au evaluat situația în toate segmentele pieței terenurilor industriale din regiunea Moscovei și au identificat, de asemenea, tendințele și previziunile cheie pe piața terenurilor din capitală.
Pentru această revizuire a fost efectuat un studiu detaliat al terenurilor de vânzare. Pentru a crește relevanța analizei, fiecare propunere a fost verificată separat pentru conformitatea cu tipul de utilizare permis, precum și clarificarea zonei. Ca principal instrument de verificare a fost folosită resursa online Rosreestr (Harta Cadastrală Publică).
De remarcat că în procesul de selecție au fost filtrate un număr destul de mare de propuneri de vânzare a terenurilor, declarate teritorii industriale, dar legate de fapt de terenuri agricole. Această abordare face posibilă formarea unui eșantion mult mai reprezentativ pentru analize ulterioare, fără distorsiuni din cauza ofertelor mai ieftine de terenuri agricole.
În plus, pentru o înțelegere generală a volumului de teren industrial din regiune, s-a format o bază separată a tuturor terenurilor de zonare industrială. În plus, toate parcelele au fost împărțite în construite (depozite „A”, „B”, clasa „C”, producție etc.) și nedezvoltate.
| Total conform Rosreestr | Loturi neamenajate de vanzare |
||
| Loturi construite | Loturi neamenajate | ||
| Cantitate, buc.) | 3 297 | 2 301 | 204 |
| Suprafață (ha) | 20 774 | 20 789 | 2 736 |
Repere ale studiului:
Astăzi, piața funciară din regiunea Moscovei este încă la început și este destul de slab dezvoltată în comparație cu țările occidentale. Loturile de vânzare sau de închiriere pe termen lung sunt adesea „brute” și nu reprezintă produsul final. O schimbare semnificativă în ultimii ani în acest segment a fost aceea că terenurile au încetat treptat să mai fie un produs de investiții. În același timp, acestea continuă să fie o componentă necesară a oricărui proiect de dezvoltare. Dar orizontul de planificare se dovedește a fi foarte mare: în timp ce obiectul este construit, în timp ce zonele sale sunt realizate, în realitățile rusești, mai mult de o criză poate avea timp să treacă prin această perioadă.
În general, majoritatea participanților la piață afirmă că sistemul actual de funcționare a pieței funciare încetinește dezvoltarea pieței imobiliare în regiune și raioanele sale individuale. Ar trebui adăugat la aceasta că piața funciară a regiunii Moscova este una dintre cele mai închise zone ale afacerilor imobiliare.
Piața funciară și-a început dezvoltarea treptată împreună cu imobilele comerciale în prima jumătate a anilor 2000: deficitul de terenuri din „vechea” Moscova a avut un efect benefic, plus segmentul imobiliar de depozit a început să se dezvolte activ.
Baza legislativă pentru aceasta a fost o serie de documente normative care reglementează formarea terenurilor, precum și stabilirea și modificarea caracteristicilor acestora. Ca urmare a utilizării lor, o mare cantitate de teren în diverse scopuri a fost în mâinile structurilor comerciale.
În primul rând, este de remarcat faptul că în 2001 a fost adoptat Codul funciar pentru execuție - nr. 136-FZ din 25 octombrie 2001. O altă etapă importantă a fost legea federală privind transferul terenurilor de la o categorie la alta - nr. 172-FZ din 21 decembrie 2004 În viitor, la aceste documente au fost aduse diverse modificări și completări, însă, în general, aceste legi au pus bazele dezvoltării viitoare a pieței funciare.
Privind în urmă, există mai multe etape în dezvoltarea pieței funciare.
Etapa 1 a început pe la mijlocul anilor 2000 - acesta este momentul nașterii pieței imobiliare comerciale moderne în general. În această perioadă, a avut loc un boom al proiectelor „de hârtie”, iar terenurile au fost văzute ca o oportunitate pentru investiții profitabile, la egalitate cu proiectele de construcții de capital. În acest moment, au fost create multe bănci de terenuri. În același timp, practic nu i s-a cerut nimic de la investitor, terenul în sine a crescut apoi în preț cu 20% sau mai mult pe an. În plus, în această perioadă, au început să apară procese de descentralizare: au fost luate în considerare în mod activ diverse proiecte în apropierea șoselei de centură a Moscovei și nu numai în domeniul imobiliar de birouri, retail și depozit. A fost un boom în construcția de cabane. Proiectele de Dezvoltare Teritorială Integrată (TIC) au fost, de asemenea, anunțate unul câte unul.
Etapa 2 a căzut în faza acută a crizei din 2008-2009. În acest moment, piața funciară s-a scufundat puternic, prețurile terenurilor erau în scădere, achizițiile speculative practic au dispărut.
Etapa 3- din 2010 până în a doua jumătate a anului 2014. În acest moment, a avut loc o redresare lină a pieței imobiliare și odată cu ea și creșterea pieței. Proiectele rezidențiale și terenurile industriale au continuat să se dezvolte activ (a existat o extindere activă a lanțurilor de retail).
Cu toate acestea, piața funciară nu și-a revenit la nivelurile de dinainte de criză. Are în comun cu piața imobiliară a depozitelor o scădere a părții speculative a cererii.
Etapa 4- de la începutul anului 2015 până în prezent - poate fi numită o „nouă realitate”. Cererea speculativă a dispărut. Este necesar să investiți în teren, deoarece pur și simplu păstrarea acestuia în bilanţ este destul de costisitoare. În plus, inițiativele legislative obligă dezvoltarea terenurilor în proprietate pentru scopul propus. În același timp, s-a înregistrat o creștere semnificativă a deducerilor fiscale.
Astfel, piața funciară este supusă acelorași legi și influențe ale pieței ca diferitele segmente de imobiliare - crize, fluctuații ale cererii, creșterea poverii fiscale.
Până în 2008, situația economică favorabilă din țară, precum și creșterea anuală stabilă a indicatorilor de piață, au creat condiții favorabile pentru dezvoltarea proiectelor de dezvoltare de anvergură. La acel moment, proiecte similare IOT au fost anunțate în mod regulat în apropierea celor mai mari mega-orase, unde există o concentrare maximă a cererii efective. Principalele locații pentru astfel de proiecte au fost regiunea Moscova și regiunea Leningrad. Alte teritorii includ orașele de peste un milion de orașe Ekaterinburg și Kazan.
Astfel de proiecte de anvergură ar putea fi trase doar de companii mari la nivel federal. Dezvoltatorii au început să manifeste interes pentru aceste proiecte din 2006-2007. La acea vreme, existau numeroase planuri pentru dezvoltarea de noi zone, orașe satelit în multe locații. Compania East Line plănuia să implementeze proiectul Aerotropolis pe 20.000 de hectare, cu un parc de distracții și cel mai mare centru comercial și de divertisment din regiunea Moscovei.
De asemenea, compania a planificat să dezvolte proiectul Airport-City în apropierea aeroportului Domodedovo (complexe de birouri, hoteluri, centre expoziționale, centre logistice și industriale).
Alte proiecte majore IOT, cu un accent puternic pe imobiliare rezidențială, au anunțat „Marele Premiu” (împreună cu construcția pistei de curse) în zona satului. Putilkovo și proiectul „Rublevo-Arkhangelskoye”, unde ar fi trebuit să construiască aproximativ 4 milioane de metri pătrați. m (pentru locuințe, centre de birouri, complex comercial și de divertisment).
Cu toate acestea, activitatea în legătură cu aceste proiecte, mai ales în regiuni, practic a dispărut odată cu declanșarea crizei din 2008-2009, iar majoritatea proiectelor au rămas de atunci pe hârtie sau au fost înghețate pe termen nelimitat.
În ultimii 5-6 ani, nu au existat înghețari masive de proiecte. Cu toate acestea, acest lucru se datorează în mare parte faptului că majoritatea proiectelor „de hârtie” „au fost înghețate în 2008-2009.
În prezent, accentul s-a mutat puțin – proiecte de amploare în domeniul imobiliar rezidențial sunt în curs de implementare, dar cele mai multe reprezintă dezvoltarea segmentului de masă (economie și confort) cu infrastructura minimă posibilă.
Cu funcția rezidențială, totul este destul de clar: recent (2016), cererea s-a mutat semnificativ fie către Moscova, fie către cea mai apropiată regiune a Moscovei și a devenit mult mai dificil de vândut pentru toate proiectele de construcții mai îndepărtate din regiunea Moscovei.
Acest lucru a devenit posibil datorită apariției unui nou volum de aprovizionare pe teritoriul „vechii” Moscove și a unui cost mai redus în comparație cu indicatorii medii de piață tipici orașului. Complexele rezidențiale aflate la 15-20 km distanță nu mai sunt atât de interesante - se pot baza în primul rând pe cererea locală.
În perioada 2007-2008, cererea de terenuri pentru amplasarea întreprinderilor industriale, a instalațiilor logistice de depozitare și transport a crescut semnificativ. La vremea respectivă, a existat un dezechilibru, când terenul industrial oferit spre vânzare era cu un ordin de mărime mai mic decât terenul care era oferit pentru locuință.
Această lipsă de aprovizionare a fost asociată și cu faptul că anterior toate terenurile industriale erau sub instalații existente. Prin urmare, la acel moment, toate propunerile erau de fapt aceleași instalații industriale.
Principalii factori ai pieței funciare astăzi sunt imobiliare rezidențiale, facilitățile de pe marginea drumurilor și proiectele industriale.
În același timp, este destul de dificil pentru un investitor care dorește să intre pe această piață și să creeze o nouă întreprindere în regiunea Moscova, deoarece nu există un teren gata făcut care a fost deja transferat în această categorie și costul traducerii. iar incertitudinea în timp complică semnificativ situația. În plus, există probleme foarte serioase în obținerea capacităților inginerești - electricitate, gaze etc. În teorie, aceste probleme ar trebui rezolvate de parcuri industriale moderne.
Principalele tipuri de parcuri industriale:
În ultimii 5-7 ani, segmentul parcurilor industriale a fost dezvoltat pe scară largă în regiunea Moscovei, există exemple de înaltă calitate de implementare a proiectelor de investiții.
Pe baza experienței interne în dezvoltarea parcurilor industriale, este posibil să se formuleze măsuri adecvate pentru susținerea acestui segment.
În prezent, în regiunea Moscovei, conform Corporației de Dezvoltare a Regiunii Moscovei, există aproximativ 31 de parcuri industriale (inclusiv ZES), dintre care 5 sunt deținute de stat.
| Nume | Tipul de proprietate | Tip de | Dimensiunea totală (ha) |
| "Victoria" | Privat | Greenfield | 1400 |
| "Kotovo" | Privat | Greenfield | 506,5 |
| "Koledino" | Privat | Greenfield | 365 |
| SEZ „Stupino Kvadrat” | Privat | Greenfield | 359,5 |
| „Esipovo” | Stat | Greenfield | 284 |
| "Spas-Zaulok" | Stat | Greenfield | 265 |
| „Dega Cluster Noginsk” | Privat | Greenfield | 256 |
| SEZ „Dubna” | Stat | Greenfield | 187,7 |
| „Domodedovo de Nord” | Privat | Greenfield | 176,3 |
| "Yuzhny" | Stat | Greenfield | 175,9 |
| "Poarta de sud" | Privat | Greenfield | 144 |
| "Obolensky" | Stat | Greenfield | 130 |
| "Metaller" | Privat | Camp maro | 125 |
| "Amarevo" | Privat | Greenfield | 125 |
| "M4" | Privat | Greenfield | 108 |
| "Parfentievo" | Privat | Greenfield | 95 |
| „Zona industrială de nord-vest” | Privat | Camp maro | 20 |
| "Karbolit" | Privat | Camp maro | 69 |
| "Podosinki" | Privat | Greenfield | 67 |
| SEZ „Istok” | Privat | Camp maro | 60 |
| "Lacuri" | Privat | Greenfield | 42 |
| Altuhovo | Privat | Greenfield | 36 |
| Sherrizon | Stat | Greenfield | 30 |
| "Stupino-1" | Privat | Greenfield | 25 |
| "Noginsk" | Privat | Camp maro | 20,4 |
| "Ivanteevka" | Privat | Camp maro | 18 |
| "Prominvest" | Privat | Camp maro | 17 |
| Şeremetievo | Privat | Greenfield | 12 |
| „Bogoslovo” | Privat | Greenfield | 9,7 |
| "Bronnitsy" | Stat | Camp maro | 9,41 |
| „UKS” | Privat | Camp maro | 8 |
De remarcat că, de fapt, în regiunea analizată sunt declarate un număr mai mare de parcuri industriale (până la finele anului 2017 ar trebui să fie 53). Cu toate acestea, cele mai multe dintre aceste oferte sunt tăiate în parcele mai mici și vând fără comunicații. Astfel, cea mai convenabilă opțiune pentru investitorul-dezvoltator mediu este să cumpere un teren nedezvoltat cu comunicații și autorizații inițiale. Așa-numita dezvoltare a terenului a fost deja realizată pe astfel de locuri.
Totuși, după cum a arătat analiza terenurilor, în cele mai multe cazuri construcția infrastructurii inginerești nu a fost realizată pe terenurile oferite spre vânzare. Cel mai adesea, există doar obligații ale proprietarului față de cumpărătorul site-ului în ceea ce privește construirea de rețele în viitor și asigurarea conexiunii la acestea.
O sarcină importantă pentru un investitor este să înțeleagă volumul potențial de construcție nouă de imobil industrial pe baza unei analize a volumului total de terenuri industriale, precum și a unei analize a terenurilor oferite în prezent spre vânzare. Analiza a fost realizată în contextul zonelor construite și nedezvoltate.
În acest caz, parcelele construite sunt înțelese ca având structuri de capital predominant din perioada sovietică, cu o proporție mare de suprafață nedezvoltată (mai mult de 70% din teren liber de construcție). Astfel de situri sunt cel mai adesea prevăzute cu utilități și sunt situate în zonele industriale dezvoltate din perioada sovietică. Ceea ce îi deosebește de vânzarea de clădiri este că proprietarii unor astfel de proprietăți le poziționează exact ca terenuri de vânzare.
Locurile subdezvoltate se înțeleg a fi libere de bunuri imobiliare. Cel mai adesea acestea sunt zone nedezvoltate sau parțial dezvoltate în parcuri industriale, cum ar fi greenfield (piața secundară). Din punct de vedere al geografiei, secțiunile au fost împărțite în zone: MKAD - A107 ("Betonka") și A107 - limitele regiunii Moscova. Au fost selectate pentru analiză terenuri din următoarele categorii: terenuri pentru industrie, energie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri pentru apărare, securitate și terenuri pentru alte destinații speciale; terenuri de aşezări (zonate pentru activităţi de producţie şi depozitare).
În cadrul selecției ofertelor pentru vânzarea/închirierea pe termen lung a terenurilor, informațiile au fost colectate pe internet folosind agregatoare online de oferte.
La colectarea informațiilor, pe lângă adresă, suprafață și cost, s-au luat în considerare următorii parametri:
La colectarea informațiilor privind ofertele de vânzare a terenurilor s-au luat în considerare și teritoriile parcelelor adiacente, care împreună formează parcele din suprafața necesară. Pe viitor, astfel de oferte „agregate” au fost socotite ca un singur lot.
Astfel, numărul total de loturi de vânzare a fost de 255, care include 429 de terenuri.
Ponderea ofertei de terenuri construite este de circa 1,2% din volumul total de parcele de acest tip (din suprafata totala).
| Pătrat | Zona | Total teren construit |
Loturi de vânzare | ||||
| Cantitate, buc.) | Suprafață (ha) | Suprafata medie (ha) | Cantitate, buc.) | Suprafață (ha) | Suprafata medie (ha) | ||
| 1-2 ha | MKAD - A107 | 1956 | 3355 | 1,7 | 27 | 41 | 1,5 |
| 3-5 hectare | MKAD - A107 | 373 | 1430 | 3,8 | 11 | 43 | 3,9 |
| 5-20 hectare | MKAD - A107 | 799 | 7225 | 9 | 11 | 115 | 10,4 |
| 20-50 hectare | MKAD - A107 | 129 | 3782 | 29,3 | 2 | 50 | 25,2 |
| De la 50 de hectare | MKAD - A107 | 40 | 4980 | 124,5 | - | - | - |
| Total | 3297 | 20774 | - | 51 | 249 | - | |
Ponderea terenurilor neamenajate de vânzare în volumul total al terenurilor de acest tip este de 13,2% (din suprafața totală). Adică aproximativ 87% din parcele nu au fost scoase la vânzare publică de actualii proprietari.
| Pătrat | Zona | Suma totală de teren neamenajat în regiune (conform datelor Rosreestr) |
Loturi de vânzare | ||||
| Cantitate, buc.) | Suprafață (ha) | Suprafata medie (ha) | Cantitate, buc.) | Suprafață (ha) | Suprafata medie (ha) | ||
| 1-2 ha | MKAD - A107 | 1127 | 2032 | 1,8 | 76 | 136 | 1,8 |
| 3-5 hectare | MKAD - A107 | 233 | 886 | 3,8 | 22 | 81 | 3,7 |
| 5-20 hectare | MKAD - A107 | 767 | 7248 | 9,4 | 69 | 679 | 9,8 |
| 20-50 hectare | MKAD - A107 | 106 | 3044 | 28,7 | 28 | 841 | 30 |
| De la 50 de hectare | MKAD - A107 | 68 | 7579 | 111,5 | 9 | 1000 | 111,1 |
| Total | 2301 | 20789 | - | 204 | 2736 | - | |
Trebuie remarcat faptul că în zona de la A107 ("Betonka") până la granițele regiunii Moscova, aproape nu există oferte de cumpărare a terenurilor construite (dacă luăm în considerare terenurile cu o suprafață de 5 hectare).
În ceea ce privește numărul de oferte, majoritatea terenurilor au fost identificate pe autostrăzile Leningradskoye, Dmitrovskoye și Novoryazanskoye. În ceea ce privește suprafața totală, primele două locuri sunt încă autostrada Leningradskoe, Dmitrovskoe și Simferopolskoe.
Revizuire pregătită de specialiștii Skladman USG:
Yaroslav Darusenkov, șeful departamentului de consultanță;
Serghei Sobolev, expert în selecția șantierului și pregătirea pentru construcție.
De remarcat că în procesul de selecție au fost filtrate un număr destul de mare de propuneri de vânzare a terenurilor, declarate teritorii industriale, dar legate de fapt de terenuri agricole. Această abordare face posibilă formarea unui eșantion mult mai reprezentativ pentru analize ulterioare, fără distorsiuni din cauza ofertelor mai ieftine de terenuri agricole.
Deja în această etapă se vede clar că piața imobiliară a regiunii Moscova are propriile sale specificități în raport cu schema vestică a ciclurilor „7-7-4”. Pentru o reproducere ideală a acestei scheme, două pieţe trebuie să fie în fază, piaţa fondurilor de investiţii şi piaţa funciară. În cazul nostru, acest lucru nu este observat.
Anul Nou promite să crească cifra de afaceri și să comisioneze 440.000 de metri pătrați de birouri. Olesya Dziuba, director de cercetare de piata la CBRE, spune ca volumul spatiului de birouri, care va fi dat in folosinta in acest an, va fi si mai mare, insumand 507.000 de metri patrati. În ceea ce privește tranzacțiile de închiriere și cumpărare și vânzare, volumul estimat al acestora este de aproximativ 1,1 milioane de metri pătrați, comentează Olesya Dzyuba. Numărul de spații vacante din clasa „A” ar trebui să rămână la același nivel.
Datorită concentrației relativ mari de întreprinderi industriale și, în consecință, a celei mai proaste ecologie, autostrăzi precum Shchelkovskoye, Kashirskoye, Ryazanskoye rămân mai puțin solicitate. De asemenea, factori negativi în aceste zone sunt proximitatea unor așezări mari și un număr mare de mașini pe autostrăzi.
Piața imobiliară este monitorizată continuu pe baza ofertei disponibile și a cererii consumatorilor. Metodologia unică de calcul permite specialiștilor să pregătească recenzii standard și studii analitice de natură individuală, în toate segmentele:
Evaluările tipice pe segmente ale pieței imobiliare constau în a oferi fiecărui participant pe piață date digitale obiective într-un format convenabil, permițându-i să-și formeze propria opinie și să ia decizii independente.
Modul în care autoritățile din regiunea Moscovei pun lucrurile în ordine în problema funciară Conform Codului funciar, toate terenurile aflate în proprietatea statului sau în așa-numita proprietate nedelimitată de stat, a căror prevedere implică construcția ulterioară, pot fi obținute exclusiv la o licitație, la licitație. Adevărat, pentru cetățeni este prevăzută o schemă ușor diferită, care are următoarea ordine.
Ceea ce se numește încetarea forțată a drepturilor asupra unui teren este, de fapt, un tip special de compromis formal formal între interesele și drepturile unei persoane private și ale societății în ansamblu. Terenul poate fi retras deținătorului dreptului de autor fie în scopuri publice sau de stat, fie ca pedeapsă pentru folosirea terenului care contrazice ideile societății despre utilizarea rațională și ecologică.
Cum vor fi implementate toate acestea în practică, vom vedea din revizuirea finală a pieței funciare pentru 2015. În teorie, se așteaptă o creștere foarte serioasă a controlului și supravegherii. În special, în țara noastră va fi introdusă o procedură de anchetă administrativă neutilizată anterior, în cadrul căreia nu se vor verifica puncte individuale, ci întreaga așezare în ansamblu.
Scopul acestui studiu este de a revizui piața terenurilor din regiunea Moscova. Analiza pieței terenurilor din regiunea Moscovei sugerează că nu lipsesc propunerile pentru vânzarea terenurilor și există multe terenuri de diferite categorii oferite spre vânzare în acces liber.
Chiar și cea mai superficială analiză a pieței funciare rusești arată potențialul său enorm. Cu toate acestea, mulți factori împiedică realizarea deplină a oportunităților, principala dintre acestea fiind lipsa unui program clar de dezvoltare cuprinzător. Din păcate, transformările necesare sunt încă realizate extrem de lent și inconsecvent.
Terenurile și parcelele au rareori analogi directe pentru comparație. Unicitatea fiecărui teren individual poate afecta semnificativ valoarea acestuia. Swiss Appraisal folosește mai mult de 50 de factori de corecție pentru a determina cu cea mai mare acuratețe valoarea terenului și a terenului, pentru a lua în considerare în detaliu valoarea potențială a investiției și, de asemenea, pentru a determina cel mai exact valoarea reală de piață a site-ului.
