Există uneori o restricție privind dispunerea bogăției. Ei pot avea o ipotecă. Poate proprietatea comună asupra proprietății fără a determina cotele în aceasta. Deci, de exemplu, acest lucru se aplică dobândiți în timpul căsătoriei. Soțul nu poate dispune de proprietate decât dacă soțul este de acord. Ambii au drepturi de a dispune de proprietate, precum și responsabilități.
Dacă apare o situație când unul dintre proprietari dorește să vândă un apartament sau o casă, dar alții sunt împotrivă, atunci va trebui să vă alocați cota de proprietate pentru a avea toate drepturile de a dispune de ea.
Dacă imobilul este deținut de mai multe persoane, atunci proprietarii suportă în mod egal toate cheltuielile pentru întreținerea proprietății, precum și plata impozitelor. Este împărțit în părți egale.
Dacă vorbim de împărțirea proprietății în acțiuni, atunci este corect să le alocăm fiecărui proprietar. Adică, o persoană poate fi proprietara doar a unei părți din proprietatea care a fost moștenită, în curs de privatizare, prin hotărâre judecătorească sau în urma unei tranzacții de cumpărare.
În acest caz, el are mai multe drepturi asupra părții sale din apartament sau casă și o poate vinde rapid fără permisiunea altor proprietari cu alte părți din aceeași proprietate. Este mai bine să avertizați alți coproprietari că este planificată o vânzare, deoarece unul dintre ei ar putea dori să o achiziționeze.
Dacă o persoană deține o anumită acțiune, atunci este obligată să plătească un impozit proporțional cu partea sa.
Atunci când proprietarul apartamentului este o singură persoană, atunci nu este exclusă posibilitatea dreptului de a-l folosi de către o terță persoană. În acest caz, terțul nu are drepturi asupra imobilului, ci doar dreptul de a locui în el. Pot apărea dificultăți în timpul vânzării, atunci când proprietarul integral dorește să o vândă, iar un alt cetățean continuă să locuiască în ea.
Ambii soti detin bunuri comune fara repartizare de actiuni, atunci cand apartamentul a fost cumparat in casatorie (parti egale) sau imobilul a fost cumparat si inregistrat pentru toti membrii familiei, in timp ce nu au fost alocate actiuni. La vânzarea unui astfel de apartament, încasările trebuie împărțite în părți egale. În același timp, există un singur document care stabilește proprietarii imobilului.
Atunci când părțile sunt alocate în proprietate comună, acestea pot fi de două tipuri: reale sau ideale. Real este înțeles ca o parte specifică dintr-un apartament sau casă, atribuită unei anumite persoane. Acesta din urmă poate dispune de el la discreția sa. De exemplu, o cameră de 20 mp. m într-un apartament cu patru camere cu o suprafață de 92 mp. m. Sau, de exemplu, cota soțului este de 25%, iar cota soției este de 75% din apartamentul lor comun. Ele pot fi împărțite nu numai între rude, ci și între alte persoane.
Iar o cotă ideală este înțeleasă ca o stare abstractă care nu poate fi de fapt distinsă. Pe hârtie, aceasta poate fi fixată ca jumătate din proprietate sau o treime etc.
Atunci când sunt alocate cote reale, acest lucru se poate face într-un apartament cu camere separate, unde pot fi alocate doar camere, deoarece bucătăria, coridorul și baia sunt fixate ca proprietate comună comună.
Principala diferență dintre conceptele de „proprietate comună” și „proprietate comună” este că, în prima versiune, acțiunile și procentele acestora nu sunt distinse. Plătiți în mod egal impozitele pe proprietate și cheltuielile pentru întreținerea proprietății. La cumpărarea unui apartament, cotele egale se stabilesc automat, cu excepția cazului în care s-a convenit altfel sau a contractului de căsătorie. Nu se admite vânzarea unei părți din imobil, întrucât soții au simultan dreptul de a dispune de întregul stat și pot efectua orice operațiuni numai cu partea care le aparține fiecăruia dintre ei.
Conceptul de „proprietate în comun” prevede în mod necesar împărțirea proprietății între rude sau terți. De fapt, doar un apartament sau o casă, în care există camere separate, poate fi împărțit în diferite părți sau poate fi împărțit în mod abstract - doar raportul de cotă va fi indicat pe hârtie. Taxele și costurile de întreținere a proprietății sunt plătite în aceleași părți în care există o divizie. Vânzarea acțiunii cuiva este posibilă fără acordul celorlalți proprietari, dar cu notificarea acestora în primul rând, întrucât unul dintre ei ar putea fi interesat să achiziționeze această acțiune. De asemenea, este permis să donați partea dvs. prin emiterea unui act de cadou sau să o transferați prin testament.
Trebuie să știți că, dacă proprietatea a fost împărțită în acțiuni în baza unui contract de căsătorie, atunci dacă este declarată nulă în urma unei hotărâri judecătorești sau prin acordul reciproc al soților, acestea sunt automat împărțite în mod egal între soți.
Majoritatea cetățenilor țării noastre au avut norocul să fie proprietarul unor proprietăți: mașini, apartamente, case, cabane, mobilier, obiecte de uz casnic și multe altele. Când vine vorba de dreptul de proprietate, înseamnă de obicei capacitatea proprietarului de a face orice cu lucrurile sale. El le poate vinde, dona, schimba, schimba sau strica. Adesea, această decizie este luată de proprietarul articolului pe cont propriu (cu excepția cazului în care se aplică restricții stipulate în legislație).
Cu toate acestea, această regulă nu poate fi universală, deoarece există excepții de la ea. Dacă proprietatea nu aparține uneia, ci mai multor persoane (proprietate comună și comună), atunci când se efectuează operațiuni cu participarea sa, este necesar acordul tuturor părților interesate.
Proprietatea comună este proprietatea deținută de două sau mai multe persoane. Adesea, acest lucru se aplică obiectelor și obiectelor care au trecut proprietarilor ca moștenire conform legii.
Testatorii care au făcut testamentul indică de obicei în mod clar moștenitorii unor lucruri și obiecte specifice. Cu toate acestea, dacă nu există un astfel de document, proprietatea trece la moștenitori în conformitate cu procedura prevăzută de legislație. Există o ierarhie strictă numită coadă. De regulă, în fiecare dintre aceste cozi există mai mulți proprietari noi egali. Toți devin participanți la proprietatea comună, iar drepturile, oportunitățile și obligațiile lor sunt reglementate de Codul civil (CC).
În conformitate cu Codul civil, există o proprietate comună comună și comună comună. Caracteristica lor comună este împărțirea proprietății între mai multe persoane, dar participanții la tipul comun de relații de proprietate pot determina mărimea cotei lor, iar acest lucru este imposibil cu proprietatea comună comună.
Totodată, legea le recunoaște bunurile în proprietate comună dacă în timpul căsătoriei a fost semnat un contract special. Contractul de căsătorie poate determina valoarea cotei-parte a fiecăruia dintre soți. Ei pot chiar opta pentru a renunța complet la gestionarea contului partajat, optând pentru o gestionare separată a contului.
În același mod, persoanele care participă la o economie țărănească (de fermă) convin între ei asupra mărimii acțiunilor care le vor aparține fiecăruia dintre ei. Cu alte cuvinte, în astfel de cazuri vorbim despre înlocuirea relațiilor de proprietate comună cu participarea comună. Astfel de manipulări pot fi efectuate numai cu decizia unanimă a părților implicate. Metamorfoza inversă este imposibilă.
Desigur, participanții la astfel de relații de proprietate nu sunt întotdeauna legați între ei. Ca urmare a vânzării, complet străini pot deveni proprietari, dar, în orice caz, fiecare dintre ei ar trebui să aibă grijă să construiască relații normale cu restul participanților. Acest lucru este dictat atât de regulile bunelor maniere, cât și de bunul simț elementar: mai devreme sau mai târziu va fi nevoie de ajutorul lor.
Pentru a înțelege mai bine normele juridice care reglementează relațiile de proprietate ale participanților la proprietatea comună, merită să ne referim la izvorul dreptului modern - jurisprudența romană antică. Scrierile romanilor indică faptul că fiecare proprietar poate dispune de dreptul comun de a deține întregul lucru. Aceasta înseamnă că nu deține o cotă specifică din proprietate, ci o cotă din dreptul asupra acestui obiect sau obiect. Astfel, proprietatea comună comună este deținerea dreptului de a dispune de proprietate, și nu lucrul în sine.
Aplicarea practică a regulii descrise mai sus este următoarea: proprietarul a unui sfert din drepturile de proprietate comună comună a unei proprietăți (de exemplu, un apartament), suprafața de 80 de metri pătrați. . m, nu se poate considera proprietarul de 20 de metri pătrați. m din această locuință. La dispozitia lui se afla una dintre cotele din dreptul la intreg apartamentul, dar nu si dreptul la un sfert din suprafata.
Există condiții în care un participant la proprietatea comună poate deveni unicul proprietar al proprietății și o procedură pentru garantarea dreptului de a folosi partea sa poate fi, de asemenea, disponibilă.
Codul civil al Federației Ruse oferă tuturor proprietarilor următoarele oportunități:
O cotă-parte din dreptul de proprietate comună impune proprietarului obligația de a-și coordona acțiunile planificate cu toți ceilalți deținători de drepturi. Trebuie avut în vedere că, în cazul în care participantul nu poate găsi un limbaj comun cu cel puțin unul dintre ceilalți proprietari ai acțiunii (chiar și cel mai mic), toate acțiunile întreprinse de el cu obiectul vor fi considerate ilegale.
Luați în considerare o situație în care cota de proprietate comună a unui teren cu mai mulți arbori aparține a patru persoane. Unul dintre ei este interesat să folosească obiectul însuși. Alții nu vor să-l împartă sau să lucreze la el, propunerea lor este să închirieze terenul. Din păcate, cu această formă de proprietate, votul nu poate fi o soluție la problemă, deoarece toți participanții, fără excepție, trebuie să fie de acord cu rezultatul final.
Cum poți ajunge la un numitor comun?
Dacă nu se poate ajunge la un compromis, participantul la proprietate comună are dreptul de a se adresa justiției. Potrivit legii, reclamantul poate cere (sau chiar cere) să i se ofere posibilitatea de a deține și folosi o parte din spațiul comun (sau orice alt obiect) pe măsura cotei sale.
Dacă acest lucru nu este posibil, atunci alți participanți care dețin și folosesc proprietatea pot despăgubi reclamantul pentru valoarea cotei sale.
Nu există o astfel de lege conform căreia instanța ar putea obliga unul dintre participanți să vândă obiectul comun sau să accepte să-l închirieze. Dreptul civil prevede încheierea unor astfel de contracte doar pe bază voluntară. În cazuri extreme, o persoană poate vinde una dintre acele părți în care este împărțită proprietatea comună. Acest lucru se poate face fără a obține consimțământul celorlalți participanți, dar dreptul de prim refuz trebuie respectat.
O cotă-parte în proprietatea comună face parte din proprietatea unei persoane. Acest lucru dă creditorilor dreptul de a solicita rambursarea datoriei în detrimentul valorii acesteia. Legea permite aplicarea acestor măsuri la colectarea datoriilor de la participanții atât la proprietate comună, cât și la proprietate comună.
Prin determinarea și evaluarea forțată a unei acțiuni (în cazul coproprietății), precum și vânzarea acesteia, creditorii sunt obligați să țină cont de interesele legale ale altor părți. Ca și în cazul vânzării voluntare, ofertanții au dreptul de a fi primii care licita. Dacă această procedură nu este urmată și un străin cumpără acțiunea, tranzacția poate fi contestată după proces.
Având în vedere acest lucru, creditorul poate cere debitorului să-și vândă cota sa unuia dintre participanți. În aceste circumstanțe, vânzarea proprietății în proprietate comună trebuie efectuată fără a subestima valoarea acesteia (ceea ce ar putea fi benefică pentru debitor și cumpărător). Această condiție are ca scop protejarea intereselor creditorului.
În cazul în care niciunul dintre participanți nu și-a manifestat dorința de a cumpăra o altă acțiune, datoria trebuie rambursată prin vânzarea acesteia la licitație publică. O astfel de măsură este menită să protejeze debitorul de scăderea deliberată a prețului, deoarece în procesul de licitație are șansa să primească suma maximă.
Interesant este că creditorul nu are dreptul de a cumpăra cota debitorului, deoarece poate încălca drepturile altor participanți. Atunci când renunță la avantajele lor, intră în vigoare cerința legii de organizare a licitației. Procedura descrisă este relevantă numai în cazul în care debitorul are proprietate comună. Acest lucru nu se poate aplica în niciun fel celor care dețin o cotă-parte în proprietatea comună. În acest caz, creditorul poate insista numai asupra repartizării unei părți a debitorului în vederea încasării datoriilor de la acesta prin alte modalități.
Fiind proprietarul oricărei proprietăți, o persoană manifestă în mod natural îngrijorarea cu privire la starea și siguranța acesteia. El nu numai că se bucură de drepturi și beneficii, ci are și anumite responsabilități. De exemplu, pe umerii lui stă preocuparea pentru întreținerea obiectelor și obiectelor, precum și a riscurilor asociate cu deteriorarea și moartea acestora.
Principalele costuri includ:
Aceste nuanțe sunt relevante și pentru persoanele care dețin o proprietate comună sau comună. Proprietatea comună este un tip specific de activ, astfel încât suma cheltuielilor este împărțită între proprietari proporțional cu mărimea cotei lor. Toți participanții trebuie să suporte obligații financiare, indiferent dacă folosesc sau nu instalația.
În cazurile în care unul dintre participanți nu dorește să plătească partea convenită din costurile de întreținere a instalației, alții pot recurge la executarea unei sume bănești.
Cu toate acestea, merită să faceți o rezervare că participanții pot recurge la un proces numai în cazul în care casa în proprietate comună (sau alt obiect) poate fi grav deteriorată din cauza neplatei unei părți a facturilor de utilități, a reparațiilor obligatorii sau a lucrărilor de restaurare. Tapițeria camerelor cu panouri scumpe nu va fi recunoscută ca fiind o muncă necesară, prin urmare, nu are sens să ne așteptăm la o compensație pentru costul acesteia.
Dacă doriți să înnobilați sau să decorați proprietatea, optim va fi să obțineți acordul scris pentru astfel de evenimente. Documentul va confirma decizia unanimă și va permite celor care au efectuat aceste acțiuni să-și majoreze ponderea proporțional cu investițiile.
Ca orice altă proprietate, proprietatea comună comună este obiect al tranzacțiilor de moștenire, donație, cumpărare/vânzare sau închiriere. Doar participantul însuși are dreptul de a decide ce să facă cu cota sa.
Cu toate acestea, regulile sunt reguli și trebuie respectate. Prin urmare, dacă doriți să vindeți o acțiune unui străin (care nu este membru al proprietății comune), vânzătorul este obligat să scrie și să trimită scrisori de informare altor proprietari. Acestea ar trebui să indice volumul și valoarea acțiunii vândute, precum și alte condiții. Scrisoarea poate fi livrată personal, împotriva semnăturii sau trimisă prin poștă.
În cazul în care niciunul dintre coproprietari nu este interesat să cumpere, un teren în proprietate comună (alt articol sau obiect) poate fi vândut oricărui cumpărător.
Trebuie să știți că proprietarii fracționați pot specula dacă vor cumpăra sau nu o acțiune în următoarele perioade de timp:
Proprietarii pot contesta legalitatea tranzacției în termen de trei luni de la finalizarea acesteia. Dacă au vreo îndoială, nu ar trebui să rateze acest termen, pentru că după aceea instanța nu va lua în considerare cazul lor. Proprietarii trebuie să fie conștienți de faptul că nu vor putea obține recunoașterea tranzacției ca nevalidă, doar transferul dreptului de proprietate către unul dintre participanți este posibil.
Particularitatea procedurii de donație, legat sau dare în gaj este că nu este necesară notificarea altor participanți. În orice caz, această tranzacție va fi recunoscută ca legală și valabilă.
Toate legile și regulile descrise sunt valabile și în cazul în care obiectul proprietății publice partajate este terenul. Adevărat, operațiunile cu astfel de bunuri imobiliare sunt asociate cu un întreg set de caracteristici specifice.
În primul rând, trebuie menționat că numărul proprietarilor unor site-uri poate ajunge la câteva sute. Acest lucru se datorează faptului că multe terenuri agricole au fost alocate intenționat pentru a deveni proprietatea comună a lucrătorilor fermelor de stat și fermelor colective (deja după lichidarea organizațiilor).
Astăzi există un interes constant pentru astfel de site-uri. Unele dintre ele sunt folosite pentru cultivarea produselor, în timp ce altele sunt folosite pentru construirea de case. Nu există interdicții privind vânzarea și cumpărarea de terenuri, cu toate acestea, există unele restricții privind revânzarea acțiunilor către terți (pentru a evita gestionarea defectuoasă a resurselor).
Proprietarii, atunci când planifică o vânzare, schimb sau închiriere, solicită celorlalți participanți să le permită să-și aloce cotele de teren în proprietate comună. Nu este necesar să se indice scopul acestei acțiuni, întrucât, de fapt, se referă doar la proprietarul acțiunii. Cel mai adesea devine:
Pentru alocarea unei acțiuni este necesară o decizie a adunării acționarilor. Ei determină locul unde va fi alocat terenul și îl marchează pe planul șantierului. Apoi vine rândul topografiei - o procedură efectuată de un inginer cadastral pe teren. Cota alocată este împrejmuită și i se atribuie un nou număr cadastral.
Acționarul este obligat să informeze publicul despre intenția sa de a aloca o acțiune și de a organiza o adunare a proprietarilor. Poate folosi orice canal media local care îi este convenabil (ziare, radio, televiziune).
Acţionarii adunaţi aprobă proiectul planului de delimitare, întocmesc un protocol şi semnează un act privind acordul asupra limitelor noului amplasament. Proprietarul acțiunii alocate primește alte documente de la Rosreestr.
Ca urmare a utilizării independente a obiectului comun de către toți proprietarii, vânzarea sau închirierea acestuia, aceștia primesc un anumit venit. Deoarece proprietatea este comună, atunci banii nu pot aparține unei singure persoane.
De fapt, întrebarea cât din venit se datorează fiecărui proprietar al acțiunii nu este reglementată de lege. Ei rezolvă această problemă între ei în procesul de negocieri și discuții. Statul stabilește doar procedura de documentare a deciziei participanților la proprietate comună cu privire la distribuirea veniturilor acestora.
Adesea, fondurile primite sunt împărțite între proprietarii proprietății proporțional cu mărimea acțiunilor lor. Aceasta ar trebui să țină cont de eforturile depuse de fiecare dintre ei pentru a genera venituri. Adesea, proprietarul unei acțiuni mici care a efectuat o cantitate mare de muncă (de exemplu, necesară pentru a cultiva un teren comun, a-l vinde sau a-l închiria) poate conta pe o parte substanțială a profiturilor.
Proprietarii ar trebui să acorde o atenție deosebită modului în care proprietatea comună comună vândută va fi documentată. Contractul de vânzare nu poate conține pur și simplu o instrucțiune de a transfera bani unuia dintre proprietari. La urma urmei, acest lucru nu permite calcularea corectă și fiabilă a deducerilor fiscale.
Proprietarii sunt obligați să întocmească un acord sau un acord adițional care să vină cu contractul de vânzare. După ce au indicat în acest document toate datele privind repartizarea fondurilor primite de aceștia, aceștia vor acționa în condițiile legii.
Mulți participanți la proprietate comună, confruntați cu necesitatea de a efectua orice operațiuni cu partea lor din proprietate, întâmpină dificultăți în a respecta toate normele și regulile legislative. Acest lucru nu este surprinzător, deoarece în viața de zi cu zi oamenii nu se confruntă adesea cu legislația proprietății și nu pot naviga rapid în numeroasele nuanțe ale afacerii lor.
Situația este uneori complicată de relațiile tensionate dintre proprietari sau de lipsa de voință a acestora de a face compromisuri. Pentru a vă asigura că toate acțiunile întreprinse sunt legale, corecte și nu pot fi contestate, este mai bine să contactați un avocat. Asistența calificată facilitează și accelerează foarte mult multe proceduri, mai ales când vine vorba de instanță, când se cere soluționarea litigiilor de proprietate.
În cazul proprietății în comun, înstrăinarea, folosirea și deținerea bunurilor imobile este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor acestora, indiferent de mărimea cotei-parte a fiecăruia dintre aceștia.
În absența unui astfel de acord, este imposibil să reamenajați apartamentul, nu poate fi vândut etc. Desigur, legea nu interzice vânzarea metrilor pătrați ai acestora, dar, în același timp, ceilalți participanți la proprietatea comună vor au dreptul de preempțiune de a le cumpăra, în caz contrar tranzacția poate fi invalidată. Trebuie să anunțați vecinii în scris despre vânzarea acțiunii dumneavoastră și să precizați prețul. Această regulă se aplică așa-numitelor tranzacții plătite (cumpărare - vânzare), proprietarul își poate dona cota fără acordul celorlalți (tranzacție gratuită).
În viață, sunt momente în care vânzarea unui apartament către un coproprietar este vitală, iar celălalt nu își dă acordul fundamental. Poate fi o incapatanare banala, egoism sau chiar razbunare. Problema va trebui rezolvată în instanță. Puteți cumpăra forțat o acțiune de la unul dintre coproprietari sau puteți obține o acțiune în natură. Dar aici va conta dimensiunea cotei răscumpărate, semnificația acesteia pentru proprietar, posibilitatea tehnică de separare în natură.
Cetăţenii confundă adesea conceptul de acţiuni în proprietate comună cu procedura stabilită de utilizare a acestor proprietăţi.
De exemplu, trei proprietari dețin un apartament cu trei camere, 1/3 de persoană. Fiecare dintre ei ocupă o cameră, crezând în mod eronat că aceste camere sunt tocmai cotele lor în proprietatea comună. De fapt nu este. Fiecare dintre cei trei proprietari, dacă dorește, poate deține și utiliza oricare dintre camere cu aceleași drepturi ca și ceilalți proprietari. Aș dori să adaug că, la proprietatea comună, dreptul la o parte a proprietății este aproape întotdeauna fixat pe hârtie, ceea ce nu se poate spune despre proprietatea comună. În plus, din iunie 2016, vânzarea acțiunilor necesită legalizare.
În caz de proprietate comună, imobilul poate fi înregistrat pe numele unuia dintre coproprietari, dar, potrivit legii, ceilalți proprietari au același drept de proprietate și de dispunere a imobilului ca și proprietarul titlului. Codul familiei stabilește proprietatea comună pentru soți asupra bunurilor imobile dobândite în comun în timpul căsătoriei.
Svetlana Korotina, avocatul NCA „Chaika și colegii”
Se aude adesea cum soții, la împărțirea bunurilor dobândite în comun, își spun unul altuia: „Acesta este al meu, pentru că este înregistrat pe numele meu (apartamente, mașini etc.)”. De fapt, cu proprietatea comună, indiferent cui este înregistrată proprietatea, toate acestea sunt considerate ca aparținând tuturor proprietarilor în mod egal. Dacă se dorește, o acțiune poate fi separată de proprietatea comună și acest lucru va duce la apariția proprietății partajate. De asemenea, soții pot crea proprietate comună, de exemplu, cumpărând un apartament în părți egale sau prin încheierea unui acord prenupțial.
În practica judiciară, problemele de împărțire a proprietății comune și comune nu sunt neobișnuite. Dacă, de regulă, în timpul împărțirii bunurilor soților sunt prezenți doi proprietari și este mai ușor pentru părți să cadă de acord, atunci în cazul în care sunt mulți proprietari, nu este întotdeauna posibil să se rezolve problema chiar și în tribunal. Avocații sfătuiesc că, înainte de a dobândi o cotă din dreptul la un apartament, casă sau alte proprietăți imobiliare, ar trebui să luați în considerare totul cu atenție și să vă consultați cu specialiști.
Materialul a fost pregătit cu asistența NCA „Chaika și colegii”
Camera Cadastrală a spus totul despre mecanismele de determinare a valorii cadastrale a terenurilor și despre cum aceasta poate fi contestată dacă este necesar.
O semnătură electronică este necesară nu numai pentru oamenii de afaceri și oamenii care lucrează cu o cantitate mare de documente. Cum să devii proprietarul unei semnături electronice și care sunt avantajele acesteia?
În 2017, înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament se efectuează în conformitate cu noua Lege nr. 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a imobilelor”. S-au schimbat regulile și ce documente nu mai sunt necesare?
Certificat El Nr. ФС77-43791 din 7 februarie 2011 eliberat de Serviciul Federal de Supraveghere a Comunicațiilor, Tehnologiei Informației și Comunicațiilor de Masă (Roskomnadzor)
Proprietate comună soții este prevăzut de normele legislative ale Federației Ruse la egalitate cu comunitatea. Exact pe lege proprietatea pe acțiuni comune achiziționarea de bunuri imobiliare și alte proprietăți de valoare este adesea oficializată. Care este diferența dintre aceste moduri și de ce uneori proprietatea partajată este de preferat, vom spune în articolul nostru.
Cota comună și proprietate comună sunt de aceeaşi natură: ambele implică multiplicitatea proprietarilor aceluiaşi obiect de proprietate. În plus, fiecare dintre ele are, de asemenea, trăsăturile sale distinctive.
Interpretarea legii proprietatea pe acțiuni comune Codul civil al Federației Ruse presupune determinarea inițială a cotelor de proprietate asupra proprietății, care pot fi egale sau inegale. Dispunerea bunurilor se efectuează de către soți în limita cotelor lor.
Important! Între proprietatea pe acțiuni comune și deținerea pe acțiuni diferențiate Nu. Conform dreptului civil, aceste concepte sunt identice.
Proprietatea comună a soților nu presupune repartizarea de părți sociale, iar înstrăinarea bunurilor se realizează de către soți în comun, pe principiul bunei-credințe.
La cererea soților sau a unui terț interesat, bunurile aflate în coproprietatea acestora pot fi împărțite. Se formează acțiunile rezultate din această împărțire proprietate comună comună.
Proprietate comună soții se formează atunci când proprietatea lor nu este legală (stabilită prin normele legislației familiei a Federației Ruse), ci un regim contractual. Din voința soților se întâmplă astfel:
În acest din urmă caz, o parte din averea soților poate fi supusă unui regim juridic, iar pe cealaltă parte, unuia contractual.
Important! Pe lângă cele voluntare proprietatea pe acțiuni comune există și obligatoriu, care intervine într-o ordonanță judecătorească.
Între proprietatea comună și diferența de proprietate comunăîntr-o mai mare măsură se manifestă în raport cu imobilele. Acest lucru se datorează faptului că proprietatea asupra obiectelor imobiliare, alături de drepturi, stabilește și obligații de întreținere a proprietății.
Al doilea factor care joacă un rol în faptul că soții se străduiesc pentru o delimitare mai clară a cotelor de proprietate asupra imobilului este valoarea acestuia. Prețul bunurilor imobiliare, de regulă, este ridicat și, prin urmare, afectează în mod semnificativ interesele părților.
Având în vedere acest lucru, legea civilă rusă stabilește o ordine specială de dispoziție a bunurilor imobiliare, deviând de la principiul bunei-credințe, care este un postulat al proprietății comune și o deosebește de proprietatea comună. Vorbim despre cerința unui consimțământ legal al celui de-al doilea soț la o tranzacție cu bunuri care constituie proprietate comună. Totuși, abaterea de la principiul prezumției de bună-credință nu anulează alte semne de proprietate comună (și diferența acesteia față de proprietatea pe acțiuni comune), inclusiv egalitatea soților în înlăturarea bunurilor.
Încetarea regimului de proprietate comună și trecerea la proprietatea pe acțiuni comune poate apărea din cauza:
Prin acordul comun al soților, cotele pot fi determinate atât proporțional cu contribuția lor la crearea (dobândirea) proprietății, cât și în mod disproporționat. La stabilirea cotelor, instanța de judecată procedează în majoritatea cazurilor tocmai din proporțiile contribuției fiecărui soț.
Alocarea cotei-parte a fiecăruia dintre soți conduce la faptul că aceștia dobândesc dreptul de a dispune în mod independent de cota de proprietate și de a dobândi dreapta proprietatea pe acțiuni comune. Totodată, trebuie amintit că al doilea soț are dreptul de prioritate de a dobândi o acțiune care nu îi aparține, dacă al doilea soț decide să o vândă.
În plus, alocarea unei cote va duce la delimitarea responsabilităților pentru întreținerea proprietății. În special, acest lucru se aplică la plata impozitelor pe proprietatea pe acțiuni comune, asigurări de proprietate, precum și cheltuieli de utilități, de funcționare și alte cheltuieli.
De remarcat mai ales că, dacă condițiile de proprietate asupra bunurilor comune sunt stabilite printr-un contract de căsătorie, atunci dacă acesta este declarat nul sau încetat (atât prin hotărâre judecătorească, cât și prin acordul reciproc al soților), părțile revin la regimul juridic.
Dacă proprietatea comună a fost stabilită printr-un acord individual (de exemplu, achiziția unui apartament), atunci prin decizia părților sau a autorităților judiciare, mărimea acțiunilor poate fi doar modificată, dar proprietatea comună nu mai poate fi stabilită. Singura posibilitate a părților de a reveni la regimul de proprietate comună este să conteste tranzacția în întregime și să o declare nulă - totuși, pentru aceasta părțile trebuie să aibă circumstanțe foarte convingătoare.
Articolele nu constituie consultanță juridică. Orice recomandare este opinia privată a autorilor și a experților invitați.
O dată pe săptămână vă vom trimite un e-mail cu cele mai interesante articole.
Terenuri de vânzare - Moscova 356 500 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 361 122 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 481 840 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 469 680 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 419 350 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 497 500 RUB.
Apartament de vânzare - Moscova 20 700 000 RUB.
Apartament de vânzare - Moscova 6 975 318 RUB.
Cabană de vânzare - Moscova 6 515 000 RUB.
Apartament de vânzare - Moscova 32 389 453 RUB.
Una dintre cele mai complexe concepte de drept civil este proprietatea comună comună, care prevede deținerea comună de către mai multe persoane a proprietății comune indivizibile în părți egale sau inegale.
De obicei, o astfel de proprietate înseamnă bunuri imobiliare - o casă, spațiu urban de locuit sau teren. Având în vedere faptul că imobilul este un capital material valoros, problemele legate de proprietatea sa de către mai mulți proprietari provoacă adesea dispute ireconciliabile și îi obligă pe proprietari să se adreseze instanței ruse, unde va fi luat în considerare dreptul de proprietate comună a membrilor familiei.
Care este diferența dintre proprietatea comună și proprietatea comună? Cel de-al doilea împarte clar părțile de proprietate comună între soți, alocând fiecăruia câte o parte din acesta. În același timp, între soți se stabilesc relații contractuale și sunt indicate în mod clar drepturile și obligațiile proprietarilor, conform cărora ambii își suportă partea lor din obligațiile de întreținere și întreținere a proprietății (de exemplu, cheltuielile de reparații, plata a facturilor de utilități etc.)
Ce este proprietatea comună? Spre deosebire de cealaltă, proprietatea comună este proprietatea deținută de ambii soți, fără o definiție clară a unei părți pentru fiecare. Acestea. drepturile atât ale soțului, cât și ale soției asupra bunurilor pe care o dețin ambii sunt egale, iar toate obligațiile părților pentru întreținere, cheltuieli și alte costuri se repartizează între ele prin acord verbal, conform așa-numitului. principiul bunei credințe. Deși un acord verbal poate include, de asemenea, proprietatea comună (de exemplu, pentru costuri de reparații minore), aceasta din urmă este mai formală.
De obicei, bunurile comune dobândite în momentul în care soții sunt deja căsătoriți oficial sunt considerate automat bunuri comune, iar ambii soți primesc drepturi de proprietate egale. În acest caz, este imposibil să vinzi o parte din casă sau apartament fără acordul scris al soțului/soției. Adică, diferența dintre un apartament comun și unul comun constă în definirea formală a părților dintre coproprietari.
Trecerea imobilului comun în imobil comun se numește „alocarea unei cote”, ceea ce conduce automat la delimitarea drepturilor și obligațiilor părților de a menține proprietatea între soți. Pentru a exercita dreptul de proprietate comună asupra unui imobil, a unei case sau a unui teren, aveți nevoie de:
Cel din urmă caz este de dorit pentru soții care se află în așa-numitul. cununia civila. Dacă un bărbat și o femeie au contribuit cu părți egale sau asimetrice din fondurile personale atunci când au cumpărat o proprietate în care ar trebui să locuiască împreună, atunci este de dorit să se încheie un acord care să indice proprietatea proporțională a proprietății de către fiecare dintre soți. Dacă este necesar (în cazul ruperii relațiilor, vânzării unui apartament), în baza unui contract, soții vor avea drept de proprietate comună și vor primi partea lor din bani la vânzarea imobilului.
Dreptul de proprietate comună este reglementat de Codul civil al Federației Ruse, care stabilește o procedură specială pentru înstrăinarea proprietății comune. La momentul trecerii imobilului de la un statut comun la unul comun, costurile întreținerii acestuia se repartizează proporțional între soți. De exemplu, dacă soții dețin cote egale într-un apartament, atunci proprietatea comună, facturile de utilități și taxele în cazul vânzării proprietății sunt distribuite între ei în părți egale. Dacă soțul deține 70%, iar soția deține proprietatea comună în valoare de 30%, atunci fiecare dintre ei își face partea sa din plăți în această proporție.
În practică, disputele și conflictele apar adesea între soții sau rudele divorțați - coproprietari de bunuri, pe tema folosirii în comun a bunurilor imobiliare. Aceste aspecte sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse, dacă există neînțelegeri între părți, una dintre ele are dreptul de a intenta un proces și de a iniția determinarea procedurii de utilizare a apartamentului, de a stabili procedura de utilizare a terenului sau apartament din contract. În cursul soluționării conflictului, federația, reprezentată de un organ judiciar, poate atribui fiecărui coproprietar câte o cameră izolată sau de trecere. Dacă una dintre camere este mai mare decât cealaltă, atunci coproprietarul care a primit camera mai mare poate fi obligat să plătească o sumă mai mare atunci când plătește facturile de utilități sau să suporte mai multe cheltuieli pentru întreținerea casei în proprietate comună.
Vânzarea unui apartament în proprietate comună, conform Codului civil al Federației Ruse, ar trebui să fie efectuată cu prioritate unui alt soț, coproprietar al unui apartament sau al unei case. Adică, soțul sau soția, după ce a decis să își exercite dreptul la o acțiune, trebuie în primul rând să se ofere să o răscumpere soțului sau, care este proprietarul celeilalte părți a bunului comun. Prioritatea în favoarea soțului este determinată pe baza faptului că proprietatea comună - un apartament sau o casă - este proprietate indivizibilă, iar în lipsa unui acord între părți, va fi foarte dificil să vindeți bunul prin vânzarea părții sale către tert. Un cumpărător rar va dori să cumpere o parte din proprietate, deoarece împărtășirea proprietății cu persoane necunoscute este dificilă. Pentru a vă exercita dreptul, aveți nevoie de o baie comună, o bucătărie mare etc.
Dar, cu toate acestea, oricare dintre coproprietari are dreptul de a vinde proprietatea comună sub forma unei părți care îi aparține. Dacă proprietarul a decis ferm să-și vândă imobilul, atunci el trebuie să notifice acest lucru coproprietarului, oferindu-i să cumpere o parte din acesta, indicând condițiile dorite ale tranzacției. În cazul în care cealaltă parte refuză să cumpere sau este inactivă, atunci inițiatorul vânzării trebuie să notifice în mod oficial celeilalte părți intenția sa, trimițându-i un mesaj scris cu cerința obligatorie a notificării de primire. În cazul în care coproprietarul nu întreprinde nicio măsură în termen de o lună de la data primirii mesajului, proprietarul are dreptul de a-și vinde cota către terți.
Proprietatea comună a unui teren le prezintă proprietarilor mai puține dificultăți în realizarea acesteia, dar, în realitate, procedura de alocare și vânzare a unei cote dintr-un teren poate diferi. Dacă unul dintre proprietarii terenului dorește să-și izoleze propria cotă în scopul vânzării acesteia sau pentru a dispune de ea la propria discreție (dacă nu este mulțumit de procedura de utilizare a terenului), atunci va avea să treacă printr-o serie de proceduri legale și birocratice, inclusiv:
În primul caz, este posibilă încheierea unui acord între proprietari pentru alocarea unei cote din teren, în care se formează o nouă parcelă, a cărei mărime este stabilită în proporție egală cu partea fostului co- proprietar. În baza acesteia, fostul coproprietar, din inițiativa căruia a avut loc atribuirea, dobândește un drept legal de proprietate pentru o nouă parcelă alocată. În același timp, proprietatea comună inițială, un teren, se păstrează în aceleași condiții de proprietate comună de către alți proprietari (copii, frați și surori) în limitele modificate. Redistribuirea cotelor după modificarea mărimii terenului între proprietarii rămași are loc în aceleași proporții în care aceștia dețineau terenul înainte de alocare. Se păstrează și procedura stabilită pentru folosirea terenului.
Proprietatea comună a terenului în alocarea uneia dintre părțile site-ului este asociată cu costuri birocratice. Pentru a emite o alocare de acțiuni, este necesar să se efectueze topografie și alte proceduri care sunt autorizate să fie efectuate numai de către angajații departamentului funciar, plan cadastral sau ITO. După finalizarea procedurii de atribuire, un nou sit va trebui reînscris la registrul cadastral, ceea ce presupune multe costuri suplimentare.
Datorită faptului că vânzarea proprietății implică multe nuanțe de natură juridică, mulți coproprietari sunt interesați de întrebarea cum să vândă un apartament. Codul fiscal prevede plata a 13% din încasările din vânzarea obiectului. Pentru a evita depășirile de costuri, puteți încheia un contract de vânzare-cumpărare cu fiecare dintre coproprietari sau puteți încheia o înțelegere cu o multitudine de persoane de la vânzător în același timp și apoi să transferați apartamentul sau casa vândută către noul proprietar. cumpărător.
Principalele dificultăți apar în astfel de cazuri:
În aceste cazuri, spațiul comun comun de locuit poate fi vândut unui terț, ocolind dreptul de preempțiune la cumpărare, dar în realitate acest pas este însoțit de un risc mare, întrucât tranzacția poate fi declarată invalidă.
Legislația rusă a Federației Ruse reglementează mai multe forme posibile de proprietate: proprietate unică, comună și comună.
Condițiile de proprietate comună și comună presupun inițial că obiectele de proprietate respective, cărora li se aplică drepturile proprietarilor, au simultan doi sau mai mulți titulari de drepturi.
Regimul juridic al fiecăruia dintre tipurile de proprietate comună de mai sus prezintă anumite nuanțe și diferențe care ar trebui să fie luate în considerare de către proprietarii de proprietăți.
Diferența inițială dintre proprietatea în comun și proprietatea comună este că, în prima variantă, fiecărui proprietar de proprietate i se atribuie o anumită cotă, exprimată în procente, iar în a doua, o cantitate clară de valori ale proprietății aparținând fiecărui titular de drept. nu este stabilită.
Din această diferență rezultă și alte nuanțe juridice ale proprietății și dispozițiilor diferitelor tipuri de proprietate comună.
Potrivit legislației, proprietatea comună asupra oricăror valori de proprietate este considerată împărțită, cu excepția acelor situații în care legiuitorul prevede posibilitatea formării proprietății comune. În consecință, proprietatea comună se poate constitui numai în cazurile expres prevăzute de legea civilă.
Terminologia „coproprietate” implică o astfel de formă în care titularii de drepturi asupra proprietății au drepturi similare. De regulă, în raporturile juridice civile, proprietatea comună se formează de către soți în raport cu valorile proprietății dobândite de aceștia în timpul căsătoriei.
Legiuitorul stabilește că orice bun dobândit de soți în timpul relațiilor conjugale, cu excepția câtorva situații prevăzute de dreptul familiei, devine automat comun. În același timp, nu contează deloc pe ale căror finanțe specifice au fost dobândite valorile proprietății și pe cine au fost înregistrate.
Prin excepție, se poate numi situația în care soții au un contract de căsătorie care definește statutul juridic al bunurilor conjugale în mod diferit față de normele legislative generale. În plus, valorile moștenite sau primite cadou de către unul dintre soți nu sunt bunuri conjugale comune.
În plus, soții păstrează întotdeauna posibilitatea, de comun acord, de a face din bunul nou dobândit un bun comun. Pentru a face acest lucru, ei trebuie din nou să încheie un contract, pe baza căruia se va face alocarea acțiunilor în proprietatea corespunzătoare.
Trebuie remarcat imediat că statutul juridic al proprietății matrimoniale comune se referă exclusiv la valorile proprietății dobândite de cetățenii aflați în relații maritale înregistrate, în conformitate cu standardele legislației ruse actuale. Așa-zișii soți de drept comun care locuiesc împreună fără înregistrarea relațiilor conjugale nu pot avea bunuri comune. În această situație, este posibilă proprietatea unică sau comună.
Vom lua în considerare, de asemenea, câteva nuanțe ale regimului juridic care disting o formă de proprietate comună de proprietatea comună:
Valorile proprietății sunt în proprietatea comună a mai multor persoane cu definiția unei cote specifice în drepturi pentru fiecare proprietar de acțiuni.
Titularii de drepturi care dețin obiecte de proprietate în baza dreptului de proprietate comună au dreptul de a dispune liber de propria cotă fără a coordona posibilitatea înstrăinării acesteia cu deținătorii altor acțiuni. În situația luată în considerare, există doar o nuanță juridică importantă: titularii de drepturi ai părților rămase din obiectul bunului comun au, potrivit legii, o oportunitate prioritară de a cumpăra cota înstrăinată.
În consecință, dacă un soț (sau alt proprietar de acțiuni) decide să vândă un imobil rezidențial, atunci el trebuie să ofere mai întâi să le răscumpere celui de-al doilea soț (sau altor proprietari de acțiuni).
Și numai după ce a primit de la toți ceilalți deținători de acțiuni un refuz executat în mod corespunzător de a răscumpăra acțiunea sau fără a primi vreun răspuns în termenul reglementat de legiuitor, potențialul vânzător al acțiunii are dreptul de a pune în vânzare propria sa parte din imobil. către terți.
Poate apărea în diferite subiecte de drept într-o varietate de situații. Deci, valorile proprietății pot fi înregistrate în proprietatea comună a ambilor soți și a altor persoane care sunt sau nu înrudite.
Vorbind cu soții, aceștia au dreptul, de comun acord, să înregistreze valorile comune ale proprietății nu în proprietate comună, așa cum se întâmplă în majoritatea situațiilor, ci în proprietate comună. Pentru a face acest lucru, vor avea nevoie de documentație care confirmă statutul comun al proprietății comune.
Una dintre cele mai populare opțiuni pentru o astfel de documentare este un contract de căsătorie. Experții recomandă ca soții care încheie un contract de căsătorie să ia în considerare cu atenție toate clauzele și condițiile acestuia, astfel încât pe viitor să nu existe temeiuri legale pentru declararea nulității acordului.
Pe lângă acordul voluntar al soților, în practică există posibilitatea transferului bunurilor comune în proprietate comună în cursul procedurilor judiciare. Deci, ținând cont de circumstanțele unui anumit caz, judecătorul poate face o împărțire a valorilor maritale și poate stabili mărimea acțiunilor datorate soților divorțați. La efectuarea unei astfel de împărțiri în comun, judecătorul poate lua în considerare care dintre soți a suportat cheltuieli financiare mari pentru dobândirea bunurilor de proprietate care erau proprietatea lor comună.
Dacă vorbim despre proprietatea comună a unui cuplu căsătorit, cel mai adesea fiecare dintre soți deține jumătate (o cotă echivalentă) din proprietatea comună. Însă, soții pot ajunge la o înțelegere comună cu privire la alte proporții ale repartizării acțiunilor lor. În situația în cauză, se poate deține o cotă din valorile proprietății, de exemplu, în valoare de 25%, iar a doua - 75%.
Demn de avut în vedere că, începând din momentul trecerii bunului conjugal comun în proprietate comună, soții trebuie să plătească singuri plăți de impozit, utilități și alte plăți, în sume proporționale cu cotele lor.
Dintre principalele caracteristici care merită remarcate:
Înainte de a trece la diferențe și proprietate comună, remarcăm caracteristicile lor comune. În ambele cazuri, vorbim de proprietate, ceea ce presupune drepturile mai multor persoane în același timp asupra unui obiect de proprietate, de exemplu, la imobil rezidențial.
Principala diferență între formele de proprietate luate în considerare este absența unor procente clar definite de proprietate asupra obiectului de proprietate în proprietate comună, care sunt prezente cu participarea la capital.
Din această regulă fundamentală rezultă toate celelalte diferențe:
Buna ziua.
Continui să analizez scrisorile tale:
"Bună seara. Spuneți-mi, vă rog, care este diferența fundamentală dacă soții eliberează un apartament în proprietate comună (50 la 50) sau în comun?
Pe de o parte există o diferență, pe de altă parte nu există nicio diferență.
Care este diferența fundamentală? Ce înseamnă „proprietate participativă”?
Aceasta înseamnă că soții au definit clar: cui îi aparține ce cotă. (O jumătate din apartament, a doua jumătate din apartament: nu 49 la 51, nu 40 la 60, și anume în mod egal: 50 la 50.
Un alt lucru este că acțiunile sunt reale, sunt ideale.
Adică cotele ideale sunt cele care nu corespund suprafeței niciunei camere, ci, parcă, „smulse din viață”, adică cota ideală de 50% din apartament. - poate fi intr-o camera sau in alta camera, iar (daca apartament cu trei camere) si in camera a treia...
Și unde exact - nimeni nu știe. Până când soții sunt de acord (sau foștii soți nu sunt de acord): ce, ... cum, cum să facem reale aceste acțiuni ideale. Adică, cineva trebuie în acest caz să renunțe la dreptul la unele dintre contoarele sale, iar cineva, dimpotrivă, dobândește acest drept.
Dar să revenim la întrebarea noastră.
Deci, soții fac un apartament de la 50 la 50 sau proprietate comună.
Ce înseamnă „coproprietate fără stabilire de acțiuni”?
Asta înseamnă că eu și soția mea nu știm cine deține ce cotă.
Adică deținem apartamentul în comun.
Și ea deține, să zicem, 1% și 99% pentru mine, sau invers, ea deține 99%, iar eu dețin un procent, sau, dimpotrivă: ea deține 50% și eu 50% - nu contează: noi apartamente proprii în comun. În caz de divorț, instanța, de regulă, consideră că soții, la achiziționarea unui apartament, aveau drepturi egale la achiziționarea acestui apartament, odată ce au fost înscriși în proprietate comună. Și, de regulă, în 99 la sută din cazuri, se trece de la proprietatea comună la proprietatea comună, adică împarte proprietatea la jumătate.
Dar aceasta este „de regulă”, deoarece uneori se întâmplă ca, din cauza acumulărilor făcute anterior de o persoană, care au fost făcute înainte de căsătoria sa, o persoană a format un fel de
masa monetară, iar o persoană a „intrat deja la cumpărarea unui apartament” cu această masă monetară în exces.
Adică să zicem că soțul a contribuit, să zicem, 200 de mii și soțul a contribuit cu 2 milioane. Și cu aceste două milioane două sute de mii au cumpărat un apartament.
În acest caz, dacă se poate dovedi că a existat o astfel de repartizare a fondurilor la achiziționarea unui apartament, instanța poate acorda o cotă mai mare din apartament unuia dintre soți, iar una mai mică cuiva.
Dar, de regulă, după cum spuneam, în 99 la sută din cazuri, în caz de divorț, instanța trece de la proprietate comună la proprietate comună, împărțind bunul în mod clar în jumătate: tu ai jumătate, dragă soție, am jumătate din apartamentul nostru comun.
În acest caz, instanța apare când? Când există un fel de dispută, când oamenii nu sunt de acord cu ceva și nu pot fi de acord cu ceva ei înșiși. Dacă oamenii sunt de acord cu totul, atunci, de regulă, instanța nu este necesară. Și, în acest caz, soții pot conveni că, de exemplu, ea deține 0,1 apartamente, eu 0,9.
Poate?
Poate.
Ne putem documenta acordurile, prin intermediul unui acord privind definirea acțiunilor?
Poate sa. Și va fi și legal.
Putem merge în instanță cu această decizie a noastră?
Putem cere instanței să stabilească decizia noastră privind împărțirea proprietății comune.
Adică, ceea ce se întâmplă: pe de o parte, avem nevoie de împărțirea acțiunilor pentru instanță în caz de divorț, dar există o altă instanță în care este posibil să fie nevoie să împărțim acțiunile (cel puțin să indicați ce cotă îi aparține căreia dintre sotii). Această organizație, această autoritate este inspectoratul fiscal.
Vă rugăm să rețineți: împărțirea unui apartament în cote (actuale și pentru fisc) sunt două lucruri diferite.
Adică, dacă, de exemplu, avem proprietăți cu soțul nostru înregistrată în proprietate comună fără a stabili părțile sociale, atunci pentru a stabili cine deține ce (de exemplu, într-un divorț), trebuie mai întâi să trecem de la proprietate comună la proprietate comună. .
Adică să ne împărțim cotele, întregul apartament în cote.
Dar atunci când avem de-a face cu biroul fiscal, noi înșine, prin acord cu soțul/soția, cădem ce cotă din apartament îmi va aparține (în scopuri fiscale și pentru a primi o deducere pentru acest apartament) și ce cotă-i ei.
Un exemplu simplu: să presupunem că un apartament costă 3 milioane de ruble.
În calitate de cumpărător al unui apartament, am o deducere fiscală de 2 milioane de ruble.
Și soțul, de exemplu, stă acasă, face treburile casnice, nu lucrează.
Adică ce se întâmplă?
Mă duc la Inspectoratul Fiscal și spun că eu și soția mea am convenit (din punct de vedere fiscal) să ne stabilim cotele-părți astfel: că, de exemplu, ea deține o treime din apartament, iar eu dețin 2/3 din apartament.
Apartamentul, după cum ne amintim, costă 3 milioane. Adică, rezultă că am cumpărat o cotă dintr-un apartament în valoare de 2 milioane și am 2 milioane - deducere fiscală. Îmi folosesc deducerea fiscală, în acest caz, în totalitate.
Ei bine, ce zici de soția ta?
Soția nu îl poate folosi încă.
De ce?
Pentru că stând acasă cu copiii, nu are niciun venit pe care să plătească impozite.
Dacă acțiunile noastre sunt clar definite (50% pentru ea și 50% pentru mine), atunci în acest caz, nu putem veni la biroul fiscal și să spunem: „Să ne recalculăm acțiunile în scopuri fiscale”.
În acest caz, se dovedește că costul apartamentului este de 3 milioane. Cota mea valorează un milion și jumătate (jumătate din apartament), cota ei valorează și un milion și jumătate.
Și chiar dacă am dreptul la o deducere fiscală de 2 milioane de dolari, acea deducere fiscală (pe care o pot folosi) nu este mai mare decât valoarea proprietății pe care am achiziționat-o.
Și am cumpărat o cotă dintr-un apartament în valoare, respectiv, de un milion și jumătate.
Adică, din punct de vedere fiscal, este mai rentabil să înregistrezi un apartament în proprietate comună fără a determina cote.
În plus, puteți aplica pentru un singur soț. Al doilea soț, în acest caz, are un risc redus.
Pentru că ceea ce este dobândit de soți în timpul căsătoriei este bun dobândit în comun. Și dacă apartamentul este înregistrat, de exemplu, pe numele soțului, atunci în caz de divorț, soția poate cere oricând „partea leului” de la acest apartament.
(Ei bine, apartamentul a fost cumpărat cu banii generali - înseamnă: „Hai, dragă, dă-mi jumătate din apartament. Și voi avea propria mea parte din apartament.”)
Vă mulțumim pentru atenție.
.
Dacă aveți întrebări despre creditele ipotecare în imobiliare - întrebați. Abonați-vă la canalul nostru video. Ei bine, pune „like” dacă ți-a plăcut videoclipul.
Pe lângă cota, proprietatea comună se caracterizează prin faptul că în speță aceeași proprietate aparține simultan și în comun mai multor persoane. Dar există diferențe semnificative între proprietatea comună comună și comună comună - atât în ceea ce privește conținutul puterilor proprietarilor, cât și în ceea ce privește temeiurile apariției raporturilor pe proprietatea comună.
Diferența de conținut al puterilor se manifestă prin faptul că participanții la proprietate comună au o cotă-parte din dreptul de proprietate comună, în timp ce participanții la proprietate comună impun drepturi egale asupra proprietății comune în ansamblu, dar niciunul dintre ei nu are un împărtășește dreptul la aceeași proprietate... Acțiunile corespunzătoare sunt alocate ultimele numai atunci când sunt divizate sau alocate. Dar, în primul rând, o cotă reală în proprietate este alocată, și nu în dreptul de proprietate asupra acesteia și, în al doilea rând, ca urmare a unei diviziuni sau divizări, relațiile de proprietate comună sunt încetate fie în întregime, fie pentru un anumit participant. . Cât timp există proprietatea comună, nu cunoaște acțiunile. Principala trăsătură juridică a proprietății comune este că nu este partajată.
Deținerea, folosirea și înstrăinarea proprietății în proprietate comună sunt efectuate de toți participanții săi. Ei dețin și folosesc împreună proprietăți comune, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între ei. La efectuarea unei tranzacții privind înstrăinarea bunurilor comune este necesar acordul obligatoriu al coproprietarilor. Indicarea legii la posesia și folosirea „împreună”, la dispoziție „prin consimțământ” este de mare importanță. Datorită faptului că participanții la coproprietate constituie o familie sau o comunitate familială-muncă care are scopuri și interese comune, acordurile între aceștia nu se încheie, dar pot fi. Dispoziţia „cu acordul tuturor participanţilor” presupune existenţa unui acord sau se presupune că este.
Fiecare dintre participanții la proprietatea comună poate încheia tranzacții privind înstrăinarea proprietății comune, cu excepția cazului în care rezultă altfel din acordul tuturor participanților. De exemplu, un astfel de drept poate fi acordat doar unuia dintre participanți, pentru care alții îi eliberează o împuternicire.
Dacă unul dintre participanții la proprietate comună este incapabil, parțial sau parțial capabil, atunci la efectuarea tranzacțiilor cu participarea sa, pentru a-și proteja drepturile și interesele, trebuie respectate cerințe speciale stabilite de lege. Așadar, pentru tranzacțiile referitoare la locuințe privatizate în care locuiesc minorii (indiferent dacă sunt proprietari, coproprietari sau membri de familie ai proprietarilor, inclusiv foștii), care au dreptul de a folosi acest spațiu rezidențial, cu acordul prealabil al este necesară tutela și autoritățile tutelare. Această regulă se aplică și spațiilor rezidențiale în care un minor nu locuiește, dacă la momentul privatizării avea drepturi egale asupra acestui spațiu cu proprietarul.
Dacă unul dintre participanții la proprietate comună a efectuat o tranzacție de înstrăinare a proprietății comune în lipsa competențelor necesare, atunci la cererea celorlalți participanți aceasta poate fi declarată nulă numai dacă se dovedește că cealaltă parte la tranzacția știa sau, evident, ar fi trebuit să știe despre ea. Această tranzacție este anulabilă, în cazul în care sarcina probei revine părții care solicită ca tranzacția să fie declarată nulă.
Regimul juridic al bunurilor comune se aplică în măsura în care Codul civil sau alte legi nu stabilesc altfel pentru anumite tipuri de bunuri comune. Astfel, dezvoltarea prevederilor consacrate la alin.3 al art. 253 din Codul civil al Federației Ruse și reprodus în esență la alineatele 2 și 3 ale art. 35 din RF IC, prevede că pentru ca unul dintre soți să efectueze o tranzacție de înstrăinare a bunurilor imobiliare și o tranzacție care necesită autentificare și (sau) înregistrare în modul prevăzut de lege, este necesar să se obțină acordul legal. a celuilalt soț. În lipsa unui astfel de consimțământ, celălalt soț are dreptul de a cere în instanță recunoașterea tranzacției ca nulă în termen de un an de la ziua în care a știut sau ar fi trebuit să cunoască încheierea acestei tranzacții.
Proprietatea comună a soților ia naștere numai la înregistrare. Viața reală de familie, chiar lungă, dar fără înregistrarea corespunzătoare a căsătoriei, nu creează proprietatea comună asupra proprietății. În astfel de cazuri, poate apărea o proprietate comună comună a persoanelor care, prin muncă sau mijloace comune, au dobândit un fel de proprietate. Raporturile de proprietate în aceste cazuri vor fi reglementate numai de legea civilă.
Bunurile mobile și imobile dobândite pe cheltuiala veniturilor comune ale soților sunt recunoscute ca proprietate comună. Aceste lucruri devin proprietate comună din momentul în care sunt transferate unui soț. În consecință, atunci când unul dintre soți dobândește bunuri de la un terț, celălalt soț dobândește și proprietatea asupra acestui lucru.
Dreptul la proprietatea comună a soților revine și soțului care, în perioada căsătoriei, s-a ocupat de menaj, îngrijirea copiilor sau, din alte motive întemeiate, nu a avut un venit independent. Alte motive valabile includ boala, serviciul militar și alte circumstanțe.
Toată proprietatea care spălate înainte de căsătorie, precum și primite pe cale moștenire sau în baza unui acord de donație sau altele tranzactii gratuite, și lucruri personale, excluzând bijuteriile și obiectele de lux, este proprietatea fiecăruia dintre soți. Pe de altă parte, bunurile fiecăruia dintre soți pot fi clasificate drept bunuri comune dacă, în timpul căsătoriei, s-au făcut investiții în proprietatea menționată pe cheltuiala bunurilor comune ale celuilalt soț, ceea ce a majorat semnificativ valoarea proprietate. Cu toate acestea, această regulă se aplică numai atunci când contractul dintre soți nu prevede altfel (capitolele 7 și 8 din RF IC).
Problema executării silite asupra bunurilor comune ale soților se soluționează în funcție de faptul dacă doar unul dintre soți sau amândoi este parte la obligație. Dacă vorbim de obligația unuia dintre soți, atunci executarea poate fi percepută numai asupra bunului care se află în proprietatea sa separată, precum și asupra cotei sale în proprietatea comună. Dar dacă ambii soți pot fi recunoscuți ca părți la obligație, atunci recuperarea poate fi percepută atât asupra bunurilor care se află în proprietatea separată a fiecăruia dintre ei, cât și asupra bunurilor comune (Capitolul 9 din RF IC).
Proprietate comună comună a membrilor unei economii țărănești (ferme). În conformitate cu legislația în vigoare, proprietatea unei economii țărănești (ferme) este clasificată ca proprietate comună comună. Totuși, această regulă este dispozitivă: în acordul dintre membrii fermei se poate stabili un regim diferit de proprietate asupra proprietății fermei.
Codul civil al Federației Ruse nu stabilește cine poate fi membru al unei economii țărănești.
La paragraful 2 al art. 257 din Codul civil al Federației Ruse stabilește ce fel de proprietate este deținută în comun de o economie țărănească. Dar formulările prezentate aici ridică și o serie de întrebări. Ce înseamnă, de exemplu, expresia „un teren acordat acestei ferme”? Conform legislatiei anterioare, parcela a fost asigurata, desi tinand cont de numarul de membri ai fermei, dar tot conducatorului acesteia i s-a intocmit act de stat asupra terenului (certificat) etc.familia-munca. asociație, dar a fost înregistrată ca proprietate pentru șef? Probabil, o astfel de interpretare este admisibilă în principiu, mai ales pentru acele ferme țărănești care au fost create de foști fermieri colectivi și lucrători ai fermelor de stat, adică persoane care au intrat în fermă cu cotele lor de pământ. Legislația anterioară, în opinia noastră, le-a lipsit în mod nejustificat aceste persoane de drepturile lor asupra pământului atunci când au intrat în economia țărănească. Dacă îi recunoaștem ca participanți la proprietatea comună (sau în comun) asupra pământului, atunci justiția ar fi restabilită.
