În primul rând, este necesar să se clarifice faptul că întreținerea proprietății comune (OI) a unui bloc de locuințe (MKD) este un complex de lucrări și servicii pentru întreținerea proprietății comune a unei clădiri rezidențiale, întreținerea comunicațiilor generale și dispozitive tehnice, curatenie sanitara a spatiilor casei si a teritoriului adiacent.
Această definiție rezultă din două reglementări fundamentale care stabilesc procedura de întreținere și întreținere a MKD: Reguli pentru întreținerea proprietății dintr-un bloc de locuințe, aprobate. Decretul Guvernului Federației Ruse din 13.08.2006 Nr. 491 (Regulile Nr. 491) și Regulile și Normele pentru funcționarea tehnică a OI MKD, aprobate. prin ordinul Gosstroy din 27 septembrie 2003 nr. 170 (Regulamentul nr. 170). Primul document definește compoziția detaliată a OI MKD, care este gestionată de organizația de management (MA). Această problemă nu necesită comentarii speciale, deoarece componența OI este consacrată în Codul Locuinței.
Regulile nr. 491 determină, de asemenea, sfera lucrărilor de întreținere a OI, în funcție de caracteristicile sale de proiectare, gradul de uzură fizică, starea tehnică, condițiile naturale și climatice ale locației casei. Aceștia iau în considerare în detaliu problema obligației proprietarilor de spații de a suporta costurile generale de întreținere și reparare a instalației.
Regulamentul nr. 491 definește următorul domeniu de activitate privind conținutul OI:
Un alt act normativ - Regulamentul nr. 170 reglementează soluționarea următoarelor probleme principale:
O descriere detaliată a tuturor sarcinilor tehnice și organizatorice rezolvate în timpul funcționării MKD este prezentată în Manualul metodologic pentru întreținerea și repararea OI MKD (MDK 2-04-2004), elaborat de Rosstroy.
Lista prezentată de cerințe generale pentru întreținerea și repararea OI MKD mărturisește nu numai volumul mare de soluții cuprinzătoare a sarcinilor blocului tehnic, ci și influența acestui bloc asupra eficienței funcționării UO la asigura calitatea si fiabilitatea functionarii complexului imobiliar aflat in administrarea acestuia.
Structura de întreținere și reparare a OI MKD
Este necesar să înțelegem că conținutul OI MKD ca concept generalizat constă în întreținerea și întreținerea caselor.
La rândul său, conținutul real al OI MKD include lucrări:
(Vezi figura din fișierul atașat - Structura unui proces complex de întreținere și reparare a fondului locativ)
Întreținerea se oprește:
Ambele componente ale conceptului unic de „conținut al OI MKD” sunt indisolubil legate, iar funcțiile legate de aceste componente sunt îndeplinite de o singură organizație de servicii. Singura diferență este în obiectul managementului: în procesul de întreținere a OI MKD, impactul este asupra stării acoperișurilor, mansardelor, subsolurilor, fațadelor, îmbunătățirii exterioare, stării sanitare, iar în procesul de întreținere - asupra comunicațiilor generale , dispozitive tehnice și spații tehnice.
Procesul complex de întreținere și reparare a OI MKD este prezentat schematic în figură. Această structură le va permite șefilor AM să-și imagineze clar compoziția și succesiunea lucrărilor, relația lor, asigurând în același timp nivelul necesar de întreținere și reparare a MKD.
De mare importanță în procesul de funcționare a UO este corecta, adică corespunzătoare actelor normative, definirea compoziției fiecărei lucrări efectuate de acesta atât în procesul de întreținere a MKD, cât și în timpul reparațiilor curente și majore. .
Cu toate acestea, compoziția multor lucrări specificate în Regulamentul nr. 170 nu coincide în totalitate cu compoziția acestor lucrări specificată în MDK 2-04-2004. În plus, practica arată că în apartamentele privatizate, din cauza excluderii din OI a aparatelor sanitare și a cablurilor apartamentelor, întreținerea acestora este efectuată în mare măsură de proprietarii de apartamente. Unele lucrări în legătură cu înlocuirea fitingurilor și echipamentelor învechite nu se efectuează deloc, de exemplu, curățarea butoiului de scurgere de depuneri, repararea flotorului - bilă, supapele de dopuri din malaxor etc.
Iată principalele lucrări care trebuie efectuate în procesul de îndeplinire a funcției conținutului OI MKD.
Pereți și fațade
Îndepărtarea elementelor de decor periculoase, îndepărtarea tencuielii decojite și a plăcilor, întărirea plăcuțelor de înmatriculare ale casei.
Acoperișuri și jgheaburi
Îndepărtarea gunoiului, îndepărtarea zăpezii și gheții de pe acoperiș, curățarea interioarelor și întărirea jgheaburilor exterioare, antiseptic și ignifugarea structurilor din lemn, ungerea pliurilor.
Umpluturi de ferestre si usi
Montaj rame, geamuri si usi lipsa, repararea celor existente.
Curatenie sanitara
Curățarea zilnică umedă a scărilor și palierelor de la cele două etaje inferioare, aceeași săptămânal deasupra etajului al doilea, curățarea zilnică a podelei cabinei liftului, curățarea lunară a scărilor și marșurilor, spălarea anuală a geamurilor, ștergerea umedă a pereților, ușilor, umbrelelor, glafuri, dispozitive de încălzire, cutii poștale.
Curatenie sanitara in interiorul casei
Curățarea locurilor de containere, curățarea coșurilor de gunoi, deszăpezirea, stropirea teritoriului împotriva gheții, măturarea, curățarea gazonului, cosirea ierbii.
Încălzire centrală
Conservarea și deconservarea sistemului, reglarea supapelor de închidere, compactarea racletelor, testarea sistemului și spălarea acestuia prin metoda hidropneumatică, oprirea dispozitivelor de încălzire în caz de scurgeri.
Instalatii sanitare si canalizare
Sigilarea pragurilor, etanșarea temporară a fistulelor și fisurilor, curățarea trapelor și a canalizărilor din curte, conservarea și deconservarea sistemului de irigații.
Alimentare electrică
Înlocuirea lămpilor, luarea indicatoarelor casei, gruparea contoarelor de energie electrică, verificarea împământarii, măsurarea rezistenței de izolație.
Serviciul de urgente
Repararea și înlocuirea racletelor pe conducte, schimbarea secțiunilor de conducte de până la 2 m, montarea de bandaje și eliminarea blocajelor în conducte, înlocuirea secțiunilor defecte ale rețelei electrice, repararea tablourilor electrice și înlocuirea legăturilor fuzibile. În practică, acestea se limitează la eliminarea scurgerilor în sistemele de încălzire și alimentare cu apă prin închiderea secțiunii de urgență.
Având în vedere lista de mai sus de lucrări privind conținutul OI MKD împreună cu diagrama prezentată în figură, se pot trage următoarele concluzii.
Lucrările direct privind întreținerea OI MKD și întreținerea acestuia sunt efectuate sub supraveghere tehnică generală în procesul de inspecții generale și parțiale aproape simultan și inseparabil unele de altele. Același lucru se întâmplă atunci când vă pregătiți pentru funcționarea sezonieră. Această circumstanță ar trebui să fie luată în considerare de conducerea UO atunci când organizează lucrările de întreținere a MKD.
AM care au preluat conducerea directă a blocului de locuințe și efectuează singuri întreținerea casei de către lucrători angajați trebuie să respecte cerințele tehnologice de bază atunci când efectuează lucrările relevante.
Pentru fiecare tip de lucrare trebuie aplicată o hartă tehnologică. Având în vedere că cea mai mare parte a lucrărilor este legată de tehnologia construcțiilor, este recomandabil să se utilizeze hărți tehnologice standard ale industriei construcțiilor cu introducerea ajustărilor necesare legate de funcționarea unui anumit MKD.
Tehnologia de producere a lucrărilor ar trebui să asigure metode eficiente de implementare a acestora și utilizarea de materiale noi, moderne, pe termen lung și ecologice.
O atenție deosebită trebuie acordată pregătirii pentru sezonul toamnă-iarnă a blocurilor de apartamente cu alimentare centralizată de căldură. Pe lângă lucrările principale de spălare și testare a sistemului de încălzire interioară și a echipamentului IHP, este necesar să izolați casa, să restabiliți izolația distrusă a conductelor și echipamentelor, să reparați sediul IHP dacă este necesar, să vopsiți conductele și să pregătiți necesarul. documentatie tehnica.
În activitățile AM, cel mai puțin reușit este procesul de inspecție tehnică a MKD. Nu se poate argumenta că inspecțiile nu se efectuează deloc, dar cu un grad ridicat de probabilitate putem vorbi despre absența documentației necesare în majoritatea AM: jurnalele de inspecție, certificatele emise și certificatele de pregătire a instalației.
Trebuie remarcat faptul că examinările generale programate trebuie efectuate de două ori pe an (primăvara și toamna). În cursul acestei lucrări, se efectuează o inspecție a clădirii în ansamblu, inclusiv a structurilor, echipamentelor de inginerie și amenajării teritoriului.
Inspecțiile parțiale programate includ inspecția elementelor individuale ale clădirii și sunt efectuate în termen.
Inspecțiile neprogramate (neprogramate) sunt efectuate după fenomene naturale, de exemplu, în Sankt Petersburg, după ninsori abundente și prelungite în iarna 2009-2010. era nevoie de o inspecție extraordinară a acoperișului.
Toate cheltuielile pentru întreținerea OI MKD sunt incluse în plata pentru întreținerea și reparațiile curente ale locuinței, efectuate de proprietarii și chiriașii apartamentelor din MKD.
Este destul de evident că eficacitatea funcționării AM care gestionează MKD va depinde în mare măsură de organizarea menținerii MKD și de utilizarea rațională a resurselor financiare primite de la rezidenți pentru a acoperi costurile corespunzătoare.
Reparațiile curente includ următoarele tipuri principale de lucrări.
Fundații
Eliminarea deformațiilor locale, consolidarea și refacerea zonelor deteriorate ale fundațiilor, zonelor oarbe, intrărilor în subsoluri.
Pereți și fațade
Etanșarea rosturilor, repararea și vopsirea fațadelor, încastrarea și restaurarea elementelor arhitecturale.
Suprapune
Schimbarea elementelor individuale, etanșarea cusăturilor și fisurilor.
Acoperișuri
Armare capriori, antiseptice si ignifuge, inlocuire jgheaburi, reparatii hidroizolatii si izolatii.
Umpluturi de ferestre si usi
Schimbarea și restaurarea elementelor individuale.
Scari, balcoane, copertine
Restaurarea sau înlocuirea zonelor individuale.
Etaje
Înlocuirea și restaurarea zonelor individuale.
Decoratiune interioara
Refacerea zonelor individuale la intrări, încăperi tehnice.
Încălzire centrală
Restaurarea performanței secțiunilor individuale ale sistemului de încălzire prin înlocuirea acestora.
Instalatii sanitare, canalizare si alimentare cu apa calda
Înlocuirea și restabilirea performanței secțiunilor individuale ale unui sistem.
Alimentare electrică
Înlocuirea și refacerea alimentării cu energie electrică a clădirii, inclusiv a sobelor electrice, la dispozitivele intra-apartamentale.
Ventilare
Restaurarea performanței sistemului, inclusiv a ventilatoarelor.
Tobogane de gunoi
Restaurarea operabilității tuturor dispozitivelor din sistem.
Îmbunătățirea externă
Reparatii si refaceri tronsoane de trotuare, alei, zone oarbe, platforme, magazii pentru cosuri de gunoi.
Dispozitive tehnice generale speciale
Restaurarea elementelor și părților dispozitivelor tehnice conform reglementărilor producătorilor. Lucrarea este efectuată de o organizație specializată în baza unui acord cu AM, care administrează casa. Dispozitivele tehnice includ ascensoare, ROM-uri, antene etc.
O listă mai detaliată a lucrărilor legate de reparația curentă este dată în MKD 2-04-2004.
Managerii AM atunci când efectuează reparații de rutină trebuie să respecte anumite reguli.
Din păcate, majoritatea AM nu respectă aceste reguli. Acest lucru se explică nu numai prin profesionalismul insuficient al managerilor AM, ci și în multe cazuri prin dorința lor de a utiliza necontrolat fondurile destinate efectuării reparațiilor de rutină, întrucât în acest caz raportul se face doar pentru cheltuielile de resurse financiare, dar nu pentru implementarea lucrărilor planificate specifice.
O astfel de situație cu planificarea, organizarea și efectuarea reparațiilor curente care s-a dezvoltat în practică reduce semnificativ eficacitatea funcționării UO.
De reamintit că plata reparațiilor curente se face de către proprietarii și chiriașii apartamentelor din blocul de locuințe iar cuantumul acestei plăți este, de regulă, evidențiat într-un rând separat în chitanța de plată. Acest lucru predetermina deja posibilitatea unei analize cuprinzătoare a eficienței utilizării costurilor reparațiilor curente și identificarea surselor specifice de creștere a acesteia.
Revizuirea fondului locativ
Revizia nu prelungește durata de viață a clădirii, deoarece este determinată de elementele cele mai durabile care nu sunt înlocuite pe parcursul construcției.
Revizia prevede înlocuirea unuia, mai multor sau a tuturor sistemelor de echipamente de inginerie, precum și aducerea tuturor elementelor structurale ale casei în stare de funcționare.
Reparațiile majore includ modernizarea clădirilor rezidențiale. Modernizarea unei clădiri constă în actualizarea materialelor și echipamentelor inginerești utilizate în conformitate cu cerințele reglementărilor în vigoare. Esența modernizării fondului de locuințe este îmbunătățirea calităților sale de consum prin creșterea nivelului de îmbunătățire, precum și aducerea clădirilor în conformitate cu cerințele funcționale prin utilizarea structurilor și materialelor moderne de construcție.
Conceptele enunțate permit în planificarea practică și producția să subdivizeze revizia în complexă și selectivă.
Revizie complexă- aceasta este o reparație cu înlocuirea elementelor structurale și a echipamentelor inginerești cu modernizarea acestora. Include lucrări la întreaga clădire sau la secțiunile sale individuale, rambursând în același timp uzura fizică și funcțională.
Revizuire selectivă- Aceasta este o reparație cu înlocuirea totală sau parțială a elementelor structurale individuale ale clădirii pentru a rambursa integral învechirea lor fizică și parțial.
În același timp, deteriorarea fizică înseamnă o deteriorare a indicatorilor tehnici și operaționali ai unei clădiri, iar morală (funcțională) - o abatere treptată a indicatorilor de performanță de la nivelul actual al cerințelor tehnice pentru funcționarea clădirilor.
În prezent, UO-urile se ocupă doar de revizuire selectivă, așa o clasifică Fondul de Asistență pentru Reforma Locuinței și Utilităților. Revizuirea selectivă a caselor administrate de AM se efectuează fără relocarea caselor.
AM poate efectua renovări majore ale caselor aflate în administrarea sa prin trei surse de finanțare:
În primele două cazuri, fondurile pentru plata lucrării sunt în contul AM. În al treilea caz, administrația poate plăti pentru lucrare, dar numai după ce AM a semnat un act privind executarea lucrării.
Astfel, în toate cazurile, AM are la dispoziție un stimulent eficient pentru a asigura calitatea și calendarul lucrărilor de revizie. Cu toate acestea, nu toate AM folosesc bine această circumstanță.
Pentru managerii MA, planificarea și efectuarea reparațiilor majore este un test serios de profesionalism. Lucrările de construcții sunt o industrie specială care necesită cunoașterea nu numai a tehnologiei producției lor, ci și a specificului organizării și relațiilor dintre producătorii anumitor tipuri de lucrări, dintre aceștia și clienți (în acest caz, AM) .
AM trebuie să se pregătească pentru o revizuire majoră în avans, nu mai puțin de un an înainte. Materialul prezentat oferă o idee generală despre acest tip de reparație.
Ar trebui să începeți cu un studiu al casei, întocmind o declarație defectuoasă și determinând cantitatea de muncă necesară. Atunci când efectuați această lucrare, trebuie să vă ghidați după următoarele reglementări aplicabile:
Aceste documente arată durata de funcționare a diferitelor elemente ale clădirilor rezidențiale înainte de reparații majore. În cazul în care durata de viață a elementelor individuale ale casei este mai mică decât standardul, nu are sens să planificați revizia lor în condiții normale de funcționare.
Pe baza domeniului de activitate identificat, se întocmește un deviz pentru producția acestora. Bugetarea trebuie încredințată unei organizații specializate sau unor estimatori cu experiență.
Pentru a plăti lucrările de pregătire a devizelor pentru reparațiile capitale, resursele financiare trebuie să fie determinate în estimarea veniturilor și cheltuielilor AM pentru anul planificat. Atunci când se efectuează reparații majore cu ajutorul subvențiilor, aceste costuri ar trebui incluse în estimarea consolidată, care predetermina returnarea lor la AM într-o formă sau alta. Acest lucru ar trebui reamintit celor care au compilat devizul, care ar trebui să includă costul dezvoltării acestuia în deviz. Atunci când efectuați o revizie majoră în detrimentul bugetului unei entități constitutive a Federației Ruse, ar trebui să faceți același lucru. Cu toate acestea, regiunile nu plătesc adesea costul estimărilor de proiectare. Atunci când se efectuează o revizie majoră pe cheltuiala fondurilor proprii ale AM, costurile de elaborare a devizului sunt plătite și pe cheltuiala acestor fonduri.
Disponibilitatea unui deviz - o condiție prealabilă pentru includerea unei case în planul de reparații majore din surse centralizate, întocmit în regiune. Este necesară o estimare atât pentru întocmirea unui contract cu un antreprenor atunci când se efectuează reparații majore pe cheltuiala AM, cât și pentru evaluarea resurselor financiare proprii ale AM într-o anumită perioadă de timp.
Managerii AM sunt adesea miopi și nu planifică costul dezvoltării devizului până la decizia finală privind includerea casei în planul de renovare capitală din surse centralizate. Drept urmare, fie casa nu se încadrează în acest plan, fie șeful UO angajează urgent un specialist care elaborează un deviz pentru o perioadă scurtă de timp și o taxă majorată, dar nu este inclusă în calculul sumar. În astfel de cazuri, o subestimare de către șeful AM a factorului oportunității întocmirii unui deviz pentru revizia unei case va provoca unele daune AM.
Un alt factor important care afectează eficiența AM în timpul reviziei este încheierea competentă a contractului cu antreprenorul. De obicei, se folosesc texte standard ale contractului verificate de avocați. Erorile, de regulă, pot să nu fie în text, ci în stabilirea termenului limită pentru finalizarea lucrărilor și a programului pentru producerea lor.
În practică, există cazuri în care termenul exact de finalizare a lucrărilor nu este de fapt indicat.
EXEMPLU Contractul precizează că antreprenorul trebuie să finalizeze lucrarea în termen de șase luni de la data la care clientul (AM) transferă fonduri pentru scrisoarea de credit pentru a plăti lucrarea, dar nu mai târziu de 1 noiembrie. Clientul transferă bani pentru acreditiv pe 1 iunie, adică mai sunt doar cinci luni pentru a finaliza lucrarea până la data programată. În acest caz, antreprenorul consideră că termenul de șase luni pentru realizarea lucrărilor expiră la 1 decembrie, iar clientul face referire la clauza „cel mai târziu de 1 noiembrie”. Astfel de incidente nu sunt în favoarea șefului UO care a semnat contractul.
Greșeli mai grave pot fi făcute atunci când se convine asupra unui program de lucru, care este parte integrantă a contractului. De exemplu, în timpul reviziei sistemelor sanitar-tehnice interne ale MKD, ar trebui întocmit programul de lucru pentru fiecare intrare, ceea ce va permite un control mai precis asupra calendarului și calității lucrărilor.
O atenție deosebită trebuie acordată programului de lucru pentru renovarea fațadei casei. De regulă, se efectuează reparații din păduri, care creează un mare inconvenient pentru locuitorii casei neașezate: praf, murdărie, dificultăți de aerisire, posibilitatea pătrunderii din păduri în apartament etc. La casele cu mai multe intrări și un perimetru mare al fațadei, acest lucru se poate face numai cu metoda binecunoscută și aplicată în practică de lucru asupra confiscărilor, adică lucrarea acoperă, de exemplu, fațada de-a lungul a două intrări, după pe care se transferă în alte intrări (capturi), iar pădurile se scot de la prima captare. Exact așa, ținând cont de interesele locuitorilor casei, ar trebui întocmit un program de lucru. Apropo, acest lucru îndeplinește și interesele antreprenorului, deoarece cu o organizare competentă a muncii, vă permite să faceți cu păduri mai puțin costisitoare.
Cu toate acestea, există cazuri în care un antreprenor, profitând de lipsa de cunoștințe și experiență a clientului în producția de lucrări de construcții, a semnat cu șeful MA-ului un program de cu totul altă natură.
EXEMPLU La repararea fațadei unei clădiri rezidențiale cu șase etaje, a cărei lungime totală a perimetrului este de 700 de metri rulați, programul prevedea instalarea de schele în jurul întregului perimetru al casei (mai mult de jumătate de kilometru!) Și efectuarea secvențială a diferitelor tipuri de lucrări (spălarea și vopsirea pereților, schimbarea jgheaburilor și refluxului etc.) folosind schele consacrate. O astfel de organizare a muncii ar putea fi justificată dacă antreprenorul ar avea cel puțin 8-10 echipe complexe cu resursele materiale și tehnice necesare și munca simultană a acestor echipe la casă. De altfel, pădurile au stat mai bine de șase luni în jurul întregului perimetru al casei, creând inconveniente semnificative locuitorilor pentru o perioadă atât de lungă.
Este foarte important să se controleze calitatea, calendarul și organizarea lucrărilor de revizie a casei din partea UO. Șeful AM trebuie să înțeleagă că în mâinile sale există o pârghie atât de semnificativă de influență asupra antreprenorului, precum resursele financiare pentru plata lucrării. El nu trebuie să ceară, ci să ceară de la antreprenor executarea lucrărilor de înaltă calitate și în timp util, să nu se limiteze la comunicarea cu maistrul, ci să cheme șeful antreprenorului, reprezentanții agenției districtuale pentru locuințe, administrația districtuală și autoritățile de supraveghere. site-ul, dacă este necesar. În același timp, nu trebuie să se teamă să strice relațiile, acestea ar trebui să fie construite pe o bază de afaceri, apărând interesele AM. Liderii și reprezentanții menționați nu vor lipsi să-i reproșeze șefului AM în lipsa unor contestații la ei în condiții nefavorabile.
De remarcat că șeful UO, atunci când planifică și efectuează reparații majore folosind fonduri bugetare, se află sub o anumită presiune din partea administrației raionale sau orașului, de care depinde includerea casei în planul de lucru. Administrația este responsabilă de dezvoltarea fondurilor bugetare, care la sfârșitul perioadei de raportare practic nu vor permite șefului AM să nu plătească pentru munca prestată în prezența anumitor deficiențe și de calitate scăzută. Având în vedere această împrejurare, șeful AM ar trebui, din momentul semnării contractului, să fie perseverent în îndeplinirea cerințelor sale de către antreprenor, având în vedere că la sfârșitul termenului de finalizare va fi mult mai dificil să facă acest lucru.
Renovarea este cel mai costisitor tip de lucru, estimat de obicei la milioane de ruble. Stabilitatea operațională ulterioară a MKD depinde de performanța sa de înaltă calitate și, în consecință, de valoarea costurilor pentru întreținerea acestuia și de confortul locuirii în casă. Acești indicatori sunt cei care caracterizează, în primul rând, eficacitatea AM.
Reparațiile efectuate în apartamente la cererea rezidenților și pe cheltuiala acestora este unul dintre tipurile de activități economice permise ale AM.
Această reparație se efectuează în case administrate de AM, de angajați sau de organizația de exploatare. De regulă, acestea sunt reparații minore, ale căror venituri nu afectează în mod semnificativ rezultatele economice ale funcționării AM. Cu toate acestea, organizarea în casă de către UO a implementării prompte a lucrărilor de reparații necesare în apartamente oferă o abordare integrată a întreținerii și reparației MKD, creează facilități suplimentare pentru rezidenți și contribuie la o conexiune mai strânsă a acestora cu placa și inginerie. Servicii.
În concluzie, trebuie subliniat că întreținerea și repararea corespunzătoare a fondului de locuințe este una dintre sarcinile principale ale AM, a cărei calitate a implementării și resursele financiare și materiale cheltuite în acest proces caracterizează în mare măsură eficiența funcționarea oricărei organizații care gestionează ICD.
În același timp, prezentarea concentrată în articol a principalelor cerințe impuse de actele normative pentru întreținerea și repararea fondului de locuințe poate deveni un ghid practic pentru rezolvarea cu succes a problemei.
Pe baza materialelor din revista „Managementul unui bloc de locuințe”
Comisionul de administrare pentru blocurile de locuințe (MKB) este perceput de societatea de administrare. Aceasta este singura linie de primire din care fondurile sunt trimise în conturile societății de administrare sau a unei alte organizații de gestionare. În esență, aceasta este plata serviciilor oferite de companie locuitorilor casei.
„Managementul MKD” include nu numai munca în casă și curte. Aceasta include funcțiile administrative. Toate acestea sunt descrise în detaliu în contractul pe care Codul penal îl încheie cu rezidenții. Costul tuturor serviciilor ar trebui, de asemenea, specificat acolo.
Dar, pe lângă asta, Codul Penal face multă muncă administrativă. Pentru aceasta, de regulă, este necesar un personal serios de specialiști în diverse domenii.
La această listă destul de mare se adaugă munca de informare cu rezidenții. De exemplu, societatea de administrare este obligată să notifice proprietarii cu privire la modificarea tarifelor sau să spună despre posibilitățile de conturi speciale în timpul reviziei.
În primul rând, este necesar să se clarifice faptul că întreținerea proprietății comune (OI) a unui bloc de locuințe (MKD) este un complex de lucrări și servicii pentru întreținerea proprietății comune a unei clădiri rezidențiale, întreținerea comunicațiilor generale și dispozitive tehnice, curatenie sanitara a spatiilor casei si a teritoriului adiacent.
Această definiție rezultă din două reglementări fundamentale care stabilesc procedura de întreținere și întreținere a MKD: Reguli pentru întreținerea proprietății dintr-un bloc de locuințe, aprobate. Decretul Guvernului Federației Ruse din 13.08.2006 Nr. 491 (Regulile Nr. 491) și Regulile și Normele pentru funcționarea tehnică a OI MKD, aprobate. prin ordinul Gosstroy din 27 septembrie 2003 nr. 170 (Regulamentul nr. 170). Primul document definește compoziția detaliată a OI MKD, care este gestionată de organizația de management (MA). Această problemă nu necesită comentarii speciale, deoarece componența OI este consacrată în Codul Locuinței.
Regulile nr. 491 determină, de asemenea, sfera lucrărilor de întreținere a OI, în funcție de caracteristicile sale de proiectare, gradul de uzură fizică, starea tehnică, condițiile naturale și climatice ale locației casei. Aceștia iau în considerare în detaliu problema obligației proprietarilor de spații de a suporta costurile generale de întreținere și reparare a instalației.
Regulamentul nr. 491 definește următorul domeniu de activitate privind conținutul OI:
Un alt act normativ - Regulamentul nr. 170 reglementează soluționarea următoarelor probleme principale:
O descriere detaliată a tuturor sarcinilor tehnice și organizatorice rezolvate în timpul funcționării MKD este prezentată în Manualul metodologic pentru întreținerea și repararea OI MKD (MDK 2-04-2004), elaborat de Rosstroy.
Lista prezentată de cerințe generale pentru întreținerea și repararea OI MKD mărturisește nu numai volumul mare de soluții cuprinzătoare a sarcinilor blocului tehnic, ci și influența acestui bloc asupra eficienței funcționării UO la asigura calitatea si fiabilitatea functionarii complexului imobiliar aflat in administrarea acestuia.
Structura de întreținere și reparare a OI MKD
Este necesar să înțelegem că conținutul OI MKD ca concept generalizat constă în întreținerea și întreținerea caselor.
La rândul său, conținutul real al OI MKD include lucrări:
(Vezi figura din fișierul atașat - Structura unui proces complex de întreținere și reparare a fondului locativ)
Întreținerea se oprește:
Ambele componente ale conceptului unic de „conținut al OI MKD” sunt indisolubil legate, iar funcțiile legate de aceste componente sunt îndeplinite de o singură organizație de servicii. Singura diferență este în obiectul managementului: în procesul de întreținere a OI MKD, impactul este asupra stării acoperișurilor, mansardelor, subsolurilor, fațadelor, îmbunătățirii exterioare, stării sanitare, iar în procesul de întreținere - asupra comunicațiilor generale , dispozitive tehnice și spații tehnice.
Procesul complex de întreținere și reparare a OI MKD este prezentat schematic în figură. Această structură le va permite șefilor AM să-și imagineze clar compoziția și succesiunea lucrărilor, relația lor, asigurând în același timp nivelul necesar de întreținere și reparare a MKD.
De mare importanță în procesul de funcționare a UO este corecta, adică corespunzătoare actelor normative, definirea compoziției fiecărei lucrări efectuate de acesta atât în procesul de întreținere a MKD, cât și în timpul reparațiilor curente și majore. .
Cu toate acestea, compoziția multor lucrări specificate în Regulamentul nr. 170 nu coincide în totalitate cu compoziția acestor lucrări specificată în MDK 2-04-2004. În plus, practica arată că în apartamentele privatizate, din cauza excluderii din OI a aparatelor sanitare și a cablurilor apartamentelor, întreținerea acestora este efectuată în mare măsură de proprietarii de apartamente. Unele lucrări în legătură cu înlocuirea fitingurilor și echipamentelor învechite nu se efectuează deloc, de exemplu, curățarea butoiului de scurgere de depuneri, repararea flotorului - bilă, supapele de dopuri din malaxor etc.
Iată principalele lucrări care trebuie efectuate în procesul de îndeplinire a funcției conținutului OI MKD.
Pereți și fațade
Îndepărtarea elementelor de decor periculoase, îndepărtarea tencuielii decojite și a plăcilor, întărirea plăcuțelor de înmatriculare ale casei.
Acoperișuri și jgheaburi
Îndepărtarea gunoiului, îndepărtarea zăpezii și gheții de pe acoperiș, curățarea interioarelor și întărirea jgheaburilor exterioare, antiseptic și ignifugarea structurilor din lemn, ungerea pliurilor.
Umpluturi de ferestre si usi
Montaj rame, geamuri si usi lipsa, repararea celor existente.
Curatenie sanitara
Curățarea zilnică umedă a scărilor și palierelor de la cele două etaje inferioare, aceeași săptămânal deasupra etajului al doilea, curățarea zilnică a podelei cabinei liftului, curățarea lunară a scărilor și marșurilor, spălarea anuală a geamurilor, ștergerea umedă a pereților, ușilor, umbrelelor, glafuri, dispozitive de încălzire, cutii poștale.
Curatenie sanitara in interiorul casei
Curățarea locurilor de containere, curățarea coșurilor de gunoi, deszăpezirea, stropirea teritoriului împotriva gheții, măturarea, curățarea gazonului, cosirea ierbii.
Încălzire centrală
Conservarea și deconservarea sistemului, reglarea supapelor de închidere, compactarea racletelor, testarea sistemului și spălarea acestuia prin metoda hidropneumatică, oprirea dispozitivelor de încălzire în caz de scurgeri.
Instalatii sanitare si canalizare
Sigilarea pragurilor, etanșarea temporară a fistulelor și fisurilor, curățarea trapelor și a canalizărilor din curte, conservarea și deconservarea sistemului de irigații.
Alimentare electrică
Înlocuirea lămpilor, luarea indicatoarelor casei, gruparea contoarelor de energie electrică, verificarea împământarii, măsurarea rezistenței de izolație.
Serviciul de urgente
Repararea și înlocuirea racletelor pe conducte, schimbarea secțiunilor de conducte de până la 2 m, montarea de bandaje și eliminarea blocajelor în conducte, înlocuirea secțiunilor defecte ale rețelei electrice, repararea tablourilor electrice și înlocuirea legăturilor fuzibile. În practică, acestea se limitează la eliminarea scurgerilor în sistemele de încălzire și alimentare cu apă prin închiderea secțiunii de urgență.
Având în vedere lista de mai sus de lucrări privind conținutul OI MKD împreună cu diagrama prezentată în figură, se pot trage următoarele concluzii.
Lucrările direct privind întreținerea OI MKD și întreținerea acestuia sunt efectuate sub supraveghere tehnică generală în procesul de inspecții generale și parțiale aproape simultan și inseparabil unele de altele. Același lucru se întâmplă atunci când vă pregătiți pentru funcționarea sezonieră. Această circumstanță ar trebui să fie luată în considerare de conducerea UO atunci când organizează lucrările de întreținere a MKD.
AM care au preluat conducerea directă a blocului de locuințe și efectuează singuri întreținerea casei de către lucrători angajați trebuie să respecte cerințele tehnologice de bază atunci când efectuează lucrările relevante.
Pentru fiecare tip de lucrare trebuie aplicată o hartă tehnologică. Având în vedere că cea mai mare parte a lucrărilor este legată de tehnologia construcțiilor, este recomandabil să se utilizeze hărți tehnologice standard ale industriei construcțiilor cu introducerea ajustărilor necesare legate de funcționarea unui anumit MKD.
Tehnologia de producere a lucrărilor ar trebui să asigure metode eficiente de implementare a acestora și utilizarea de materiale noi, moderne, pe termen lung și ecologice.
O atenție deosebită trebuie acordată pregătirii pentru sezonul toamnă-iarnă a blocurilor de apartamente cu alimentare centralizată de căldură. Pe lângă lucrările principale de spălare și testare a sistemului de încălzire interioară și a echipamentului IHP, este necesar să izolați casa, să restabiliți izolația distrusă a conductelor și echipamentelor, să reparați sediul IHP dacă este necesar, să vopsiți conductele și să pregătiți necesarul. documentatie tehnica.
În activitățile AM, cel mai puțin reușit este procesul de inspecție tehnică a MKD. Nu se poate argumenta că inspecțiile nu se efectuează deloc, dar cu un grad ridicat de probabilitate putem vorbi despre absența documentației necesare în majoritatea AM: jurnalele de inspecție, certificatele emise și certificatele de pregătire a instalației.
Trebuie remarcat faptul că examinările generale programate trebuie efectuate de două ori pe an (primăvara și toamna). În cursul acestei lucrări, se efectuează o inspecție a clădirii în ansamblu, inclusiv a structurilor, echipamentelor de inginerie și amenajării teritoriului.
Inspecțiile parțiale programate includ inspecția elementelor individuale ale clădirii și sunt efectuate în termen.
Inspecțiile neprogramate (neprogramate) sunt efectuate după fenomene naturale, de exemplu, în Sankt Petersburg, după ninsori abundente și prelungite în iarna 2009-2010. era nevoie de o inspecție extraordinară a acoperișului.
Toate cheltuielile pentru întreținerea OI MKD sunt incluse în plata pentru întreținerea și reparațiile curente ale locuinței, efectuate de proprietarii și chiriașii apartamentelor din MKD.
Este destul de evident că eficacitatea funcționării AM care gestionează MKD va depinde în mare măsură de organizarea menținerii MKD și de utilizarea rațională a resurselor financiare primite de la rezidenți pentru a acoperi costurile corespunzătoare.
Reparațiile curente includ următoarele tipuri principale de lucrări.
Fundații
Eliminarea deformațiilor locale, consolidarea și refacerea zonelor deteriorate ale fundațiilor, zonelor oarbe, intrărilor în subsoluri.
Pereți și fațade
Etanșarea rosturilor, repararea și vopsirea fațadelor, încastrarea și restaurarea elementelor arhitecturale.
Suprapune
Schimbarea elementelor individuale, etanșarea cusăturilor și fisurilor.
Acoperișuri
Armare capriori, antiseptice si ignifuge, inlocuire jgheaburi, reparatii hidroizolatii si izolatii.
Umpluturi de ferestre si usi
Schimbarea și restaurarea elementelor individuale.
Scari, balcoane, copertine
Restaurarea sau înlocuirea zonelor individuale.
Etaje
Înlocuirea și restaurarea zonelor individuale.
Decoratiune interioara
Refacerea zonelor individuale la intrări, încăperi tehnice.
Încălzire centrală
Restaurarea performanței secțiunilor individuale ale sistemului de încălzire prin înlocuirea acestora.
Instalatii sanitare, canalizare si alimentare cu apa calda
Înlocuirea și restabilirea performanței secțiunilor individuale ale unui sistem.
Alimentare electrică
Înlocuirea și refacerea alimentării cu energie electrică a clădirii, inclusiv a sobelor electrice, la dispozitivele intra-apartamentale.
Ventilare
Restaurarea performanței sistemului, inclusiv a ventilatoarelor.
Tobogane de gunoi
Restaurarea operabilității tuturor dispozitivelor din sistem.
Îmbunătățirea externă
Reparatii si refaceri tronsoane de trotuare, alei, zone oarbe, platforme, magazii pentru cosuri de gunoi.
Dispozitive tehnice generale speciale
Restaurarea elementelor și părților dispozitivelor tehnice conform reglementărilor producătorilor. Lucrarea este efectuată de o organizație specializată în baza unui acord cu AM, care administrează casa. Dispozitivele tehnice includ ascensoare, ROM-uri, antene etc.
O listă mai detaliată a lucrărilor legate de reparația curentă este dată în MKD 2-04-2004.
Managerii AM atunci când efectuează reparații de rutină trebuie să respecte anumite reguli.
Din păcate, majoritatea AM nu respectă aceste reguli. Acest lucru se explică nu numai prin profesionalismul insuficient al managerilor AM, ci și în multe cazuri prin dorința lor de a utiliza necontrolat fondurile destinate efectuării reparațiilor de rutină, întrucât în acest caz raportul se face doar pentru cheltuielile de resurse financiare, dar nu pentru implementarea lucrărilor planificate specifice.
O astfel de situație cu planificarea, organizarea și efectuarea reparațiilor curente care s-a dezvoltat în practică reduce semnificativ eficacitatea funcționării UO.
De reamintit că plata reparațiilor curente se face de către proprietarii și chiriașii apartamentelor din blocul de locuințe iar cuantumul acestei plăți este, de regulă, evidențiat într-un rând separat în chitanța de plată. Acest lucru predetermina deja posibilitatea unei analize cuprinzătoare a eficienței utilizării costurilor reparațiilor curente și identificarea surselor specifice de creștere a acesteia.
Revizuirea fondului locativ
Revizia nu prelungește durata de viață a clădirii, deoarece este determinată de elementele cele mai durabile care nu sunt înlocuite pe parcursul construcției.
Revizia prevede înlocuirea unuia, mai multor sau a tuturor sistemelor de echipamente de inginerie, precum și aducerea tuturor elementelor structurale ale casei în stare de funcționare.
Reparațiile majore includ modernizarea clădirilor rezidențiale. Modernizarea unei clădiri constă în actualizarea materialelor și echipamentelor inginerești utilizate în conformitate cu cerințele reglementărilor în vigoare. Esența modernizării fondului de locuințe este îmbunătățirea calităților sale de consum prin creșterea nivelului de îmbunătățire, precum și aducerea clădirilor în conformitate cu cerințele funcționale prin utilizarea structurilor și materialelor moderne de construcție.
Conceptele enunțate permit în planificarea practică și producția să subdivizeze revizia în complexă și selectivă.
Revizie complexă- aceasta este o reparație cu înlocuirea elementelor structurale și a echipamentelor inginerești cu modernizarea acestora. Include lucrări la întreaga clădire sau la secțiunile sale individuale, rambursând în același timp uzura fizică și funcțională.
Revizuire selectivă- Aceasta este o reparație cu înlocuirea totală sau parțială a elementelor structurale individuale ale clădirii pentru a rambursa integral învechirea lor fizică și parțial.
În același timp, deteriorarea fizică înseamnă o deteriorare a indicatorilor tehnici și operaționali ai unei clădiri, iar morală (funcțională) - o abatere treptată a indicatorilor de performanță de la nivelul actual al cerințelor tehnice pentru funcționarea clădirilor.
În prezent, UO-urile se ocupă doar de revizuire selectivă, așa o clasifică Fondul de Asistență pentru Reforma Locuinței și Utilităților. Revizuirea selectivă a caselor administrate de AM se efectuează fără relocarea caselor.
AM poate efectua renovări majore ale caselor aflate în administrarea sa prin trei surse de finanțare:
În primele două cazuri, fondurile pentru plata lucrării sunt în contul AM. În al treilea caz, administrația poate plăti pentru lucrare, dar numai după ce AM a semnat un act privind executarea lucrării.
Astfel, în toate cazurile, AM are la dispoziție un stimulent eficient pentru a asigura calitatea și calendarul lucrărilor de revizie. Cu toate acestea, nu toate AM folosesc bine această circumstanță.
Pentru managerii MA, planificarea și efectuarea reparațiilor majore este un test serios de profesionalism. Lucrările de construcții sunt o industrie specială care necesită cunoașterea nu numai a tehnologiei producției lor, ci și a specificului organizării și relațiilor dintre producătorii anumitor tipuri de lucrări, dintre aceștia și clienți (în acest caz, AM) .
AM trebuie să se pregătească pentru o revizuire majoră în avans, nu mai puțin de un an înainte. Materialul prezentat oferă o idee generală despre acest tip de reparație.
Ar trebui să începeți cu un studiu al casei, întocmind o declarație defectuoasă și determinând cantitatea de muncă necesară. Atunci când efectuați această lucrare, trebuie să vă ghidați după următoarele reglementări aplicabile:
Aceste documente arată durata de funcționare a diferitelor elemente ale clădirilor rezidențiale înainte de reparații majore. În cazul în care durata de viață a elementelor individuale ale casei este mai mică decât standardul, nu are sens să planificați revizia lor în condiții normale de funcționare.
Pe baza domeniului de activitate identificat, se întocmește un deviz pentru producția acestora. Bugetarea trebuie încredințată unei organizații specializate sau unor estimatori cu experiență.
Pentru a plăti lucrările de pregătire a devizelor pentru reparațiile capitale, resursele financiare trebuie să fie determinate în estimarea veniturilor și cheltuielilor AM pentru anul planificat. Atunci când se efectuează reparații majore cu ajutorul subvențiilor, aceste costuri ar trebui incluse în estimarea consolidată, care predetermina returnarea lor la AM într-o formă sau alta. Acest lucru ar trebui reamintit celor care au compilat devizul, care ar trebui să includă costul dezvoltării acestuia în deviz. Atunci când efectuați o revizie majoră în detrimentul bugetului unei entități constitutive a Federației Ruse, ar trebui să faceți același lucru. Cu toate acestea, regiunile nu plătesc adesea costul estimărilor de proiectare. Atunci când se efectuează o revizie majoră pe cheltuiala fondurilor proprii ale AM, costurile de elaborare a devizului sunt plătite și pe cheltuiala acestor fonduri.
Disponibilitatea unui deviz - o condiție prealabilă pentru includerea unei case în planul de reparații majore din surse centralizate, întocmit în regiune. Este necesară o estimare atât pentru întocmirea unui contract cu un antreprenor atunci când se efectuează reparații majore pe cheltuiala AM, cât și pentru evaluarea resurselor financiare proprii ale AM într-o anumită perioadă de timp.
Managerii AM sunt adesea miopi și nu planifică costul dezvoltării devizului până la decizia finală privind includerea casei în planul de renovare capitală din surse centralizate. Drept urmare, fie casa nu se încadrează în acest plan, fie șeful UO angajează urgent un specialist care elaborează un deviz pentru o perioadă scurtă de timp și o taxă majorată, dar nu este inclusă în calculul sumar. În astfel de cazuri, o subestimare de către șeful AM a factorului oportunității întocmirii unui deviz pentru revizia unei case va provoca unele daune AM.
Un alt factor important care afectează eficiența AM în timpul reviziei este încheierea competentă a contractului cu antreprenorul. De obicei, se folosesc texte standard ale contractului verificate de avocați. Erorile, de regulă, pot să nu fie în text, ci în stabilirea termenului limită pentru finalizarea lucrărilor și a programului pentru producerea lor.
În practică, există cazuri în care termenul exact de finalizare a lucrărilor nu este de fapt indicat.
EXEMPLU Contractul precizează că antreprenorul trebuie să finalizeze lucrarea în termen de șase luni de la data la care clientul (AM) transferă fonduri pentru scrisoarea de credit pentru a plăti lucrarea, dar nu mai târziu de 1 noiembrie. Clientul transferă bani pentru acreditiv pe 1 iunie, adică mai sunt doar cinci luni pentru a finaliza lucrarea până la data programată. În acest caz, antreprenorul consideră că termenul de șase luni pentru realizarea lucrărilor expiră la 1 decembrie, iar clientul face referire la clauza „cel mai târziu de 1 noiembrie”. Astfel de incidente nu sunt în favoarea șefului UO care a semnat contractul.
Greșeli mai grave pot fi făcute atunci când se convine asupra unui program de lucru, care este parte integrantă a contractului. De exemplu, în timpul reviziei sistemelor sanitar-tehnice interne ale MKD, ar trebui întocmit programul de lucru pentru fiecare intrare, ceea ce va permite un control mai precis asupra calendarului și calității lucrărilor.
O atenție deosebită trebuie acordată programului de lucru pentru renovarea fațadei casei. De regulă, se efectuează reparații din păduri, care creează un mare inconvenient pentru locuitorii casei neașezate: praf, murdărie, dificultăți de aerisire, posibilitatea pătrunderii din păduri în apartament etc. La casele cu mai multe intrări și un perimetru mare al fațadei, acest lucru se poate face numai cu metoda binecunoscută și aplicată în practică de lucru asupra confiscărilor, adică lucrarea acoperă, de exemplu, fațada de-a lungul a două intrări, după pe care se transferă în alte intrări (capturi), iar pădurile se scot de la prima captare. Exact așa, ținând cont de interesele locuitorilor casei, ar trebui întocmit un program de lucru. Apropo, acest lucru îndeplinește și interesele antreprenorului, deoarece cu o organizare competentă a muncii, vă permite să faceți cu păduri mai puțin costisitoare.
Cu toate acestea, există cazuri în care un antreprenor, profitând de lipsa de cunoștințe și experiență a clientului în producția de lucrări de construcții, a semnat cu șeful MA-ului un program de cu totul altă natură.
EXEMPLU La repararea fațadei unei clădiri rezidențiale cu șase etaje, a cărei lungime totală a perimetrului este de 700 de metri rulați, programul prevedea instalarea de schele în jurul întregului perimetru al casei (mai mult de jumătate de kilometru!) Și efectuarea secvențială a diferitelor tipuri de lucrări (spălarea și vopsirea pereților, schimbarea jgheaburilor și refluxului etc.) folosind schele consacrate. O astfel de organizare a muncii ar putea fi justificată dacă antreprenorul ar avea cel puțin 8-10 echipe complexe cu resursele materiale și tehnice necesare și munca simultană a acestor echipe la casă. De altfel, pădurile au stat mai bine de șase luni în jurul întregului perimetru al casei, creând inconveniente semnificative locuitorilor pentru o perioadă atât de lungă.
Este foarte important să se controleze calitatea, calendarul și organizarea lucrărilor de revizie a casei din partea UO. Șeful AM trebuie să înțeleagă că în mâinile sale există o pârghie atât de semnificativă de influență asupra antreprenorului, precum resursele financiare pentru plata lucrării. El nu trebuie să ceară, ci să ceară de la antreprenor executarea lucrărilor de înaltă calitate și în timp util, să nu se limiteze la comunicarea cu maistrul, ci să cheme șeful antreprenorului, reprezentanții agenției districtuale pentru locuințe, administrația districtuală și autoritățile de supraveghere. site-ul, dacă este necesar. În același timp, nu trebuie să se teamă să strice relațiile, acestea ar trebui să fie construite pe o bază de afaceri, apărând interesele AM. Liderii și reprezentanții menționați nu vor lipsi să-i reproșeze șefului AM în lipsa unor contestații la ei în condiții nefavorabile.
De remarcat că șeful UO, atunci când planifică și efectuează reparații majore folosind fonduri bugetare, se află sub o anumită presiune din partea administrației raionale sau orașului, de care depinde includerea casei în planul de lucru. Administrația este responsabilă de dezvoltarea fondurilor bugetare, care la sfârșitul perioadei de raportare practic nu vor permite șefului AM să nu plătească pentru munca prestată în prezența anumitor deficiențe și de calitate scăzută. Având în vedere această împrejurare, șeful AM ar trebui, din momentul semnării contractului, să fie perseverent în îndeplinirea cerințelor sale de către antreprenor, având în vedere că la sfârșitul termenului de finalizare va fi mult mai dificil să facă acest lucru.
Renovarea este cel mai costisitor tip de lucru, estimat de obicei la milioane de ruble. Stabilitatea operațională ulterioară a MKD depinde de performanța sa de înaltă calitate și, în consecință, de valoarea costurilor pentru întreținerea acestuia și de confortul locuirii în casă. Acești indicatori sunt cei care caracterizează, în primul rând, eficacitatea AM.
Reparațiile efectuate în apartamente la cererea rezidenților și pe cheltuiala acestora este unul dintre tipurile de activități economice permise ale AM.
Această reparație se efectuează în case administrate de AM, de angajați sau de organizația de exploatare. De regulă, acestea sunt reparații minore, ale căror venituri nu afectează în mod semnificativ rezultatele economice ale funcționării AM. Cu toate acestea, organizarea în casă de către UO a implementării prompte a lucrărilor de reparații necesare în apartamente oferă o abordare integrată a întreținerii și reparației MKD, creează facilități suplimentare pentru rezidenți și contribuie la o conexiune mai strânsă a acestora cu placa și inginerie. Servicii.
În concluzie, trebuie subliniat că întreținerea și repararea corespunzătoare a fondului de locuințe este una dintre sarcinile principale ale AM, a cărei calitate a implementării și resursele financiare și materiale cheltuite în acest proces caracterizează în mare măsură eficiența funcționarea oricărei organizații care gestionează ICD.
În același timp, prezentarea concentrată în articol a principalelor cerințe impuse de actele normative pentru întreținerea și repararea fondului de locuințe poate deveni un ghid practic pentru rezolvarea cu succes a problemei.
Pe baza materialelor din revista „Managementul unui bloc de locuințe”
Utilitati / Tarife Utilitati
În curând, locuitorii orașelor rusești vor primi în mod regulat chitanțe pentru plata locuințelor și a serviciilor comunale. Cei care locuiesc în blocuri de apartamente ar trebui să vadă modificări în facturile lor pentru ianuarie. Pentru ce sa te pregatesti? Publicația regională „Penzenskaya Pravda” a cerut inspectoratului local de locuințe clarificări.
Suntem obișnuiți să plătim pentru apa și lumina folosită nu doar în apartamente, ci și pentru nevoi generale casnice (ODN). Această taxă a fost inclusă în componența utilităților și a constat în diferența dintre citirile aparatelor generale de contorizare a casei și suma citirilor contoarelor individuale, împreună cu volumele standard ale celor care nu au aparate.
Aceleași ODN au fost distribuite proporțional cu suprafața incintei. Adevărat, nu complet, dar în limitele standardelor.
Acum plata pentru ONE va fi percepută ca parte a plății nu pentru utilități, ci pentru serviciile de locuințe, adică se va muta de la o linie de plată la alta. Plata pentru întreținerea locuințelor va include costurile cu apă rece și caldă, electricitate, precum și evacuarea apelor uzate în vederea menținerii proprietății comune într-un bloc de locuințe.
Nu ar trebui să existe o creștere a plăților, deoarece acestea nu pot lua mai mult decât standardul de la proprietar pentru serviciile de locuințe și încă nu s-a schimbat.
Cum rămâne cu taxele mai mici? Acest lucru este posibil sub rezerva răspunderii și diligenței companiilor de administrare, consiliilor de administrație ale asociațiilor de proprietari și cooperativelor de locuințe.
De acum înainte, abrevierea „ODN” nu mai apare în Codul Locuinței. A existat unul nou - „SOI” - întreținerea proprietății comune.
Adică, în coloana „Servicii locative” va trebui să vedem patru linii noi - tipurile de resurse consumate la menținerea proprietății comune: două linii sunt „ACM” (componenta „Alimentarea cu apă rece” și componenta „Energie termică”), „Alimentarea cu apă rece” și "Electricitate».
Iar în linia „Utilități” vor rămâne doar plăți pentru consumul individual de resurse.
Aceste modificări au intrat în vigoare la 1 ianuarie 2017, în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 1498, ca parte a implementării Legii federale nr. 176, care a modificat ZhK la jumătatea anului 2015.
Nu există încă standarde pentru eliminarea apelor uzate și nu ar trebui să existe astfel de cheltuieli pentru SOI în facturi. La fel este și cu încălzirea - proprietarul nu plătește căldura în afara apartamentelor.
Toți proprietarii și utilizatorii spațiilor din blocurile de apartamente în care funcționează metoda de management - Marea Britanie, HOA și ZhSK.
Această întrebare, în special, este pusă de liderii HOA, pentru că oamenii vor veni mai întâi la ei pentru explicații.
Și este absolut rezonabil, deoarece plata serviciilor de locuințe nu este semnată în chitanțe: există o cifră (de exemplu, 18,11 ruble) și totul este inclus în ea. Dar dacă adăugați SOI la tariful pentru serviciile de locuințe, plata va crește, iar acest lucru este ilegal fără o decizie a adunării proprietarilor. Cum să fii?
Inspectoratul pentru locuințe explică consiliilor de parteneriat, cooperative și organizații de management că este necesar să se evidențieze SDI pe rânduri separate.
Apropo, inspectoratul pentru locuințe a calculat că pentru o bucată de copeck standard situată într-o clădire cu nouă etaje, taxa pentru alimentarea cu apă rece, alimentarea cu apă caldă și electricitatea utilizată pentru întreținerea proprietății comune va fi de 1,65 ruble. pe metru pătrat.
1. Către organizația care v-a facturat: societatea de administrare, consiliul de administrație al HOA sau cooperativa de locuințe. Adresele și numerele de telefon ale acestora sunt indicate în ordinul de plată.
2. Autoritatilor de reglementare: inspectoratul locuintelor, precum si parchetului de la locul de resedinta.
Aceasta este problema conducerii organizațiilor, asociațiilor de proprietari, cooperativelor de locuințe: ei vor plăti „dezechilibrul” muncitorilor din resurse pe cheltuiala lor. Mai mult, conform ideii legiuitorilor care au rescris Codul Locuinței, această stare de fapt stimulează Codul Penal, HOA și Cooperativa de Locuințe să se angajeze în conservarea energiei, să monitorizeze îndeaproape scurgerile din rețele, să lupte serios cu furtul resurse, pentru a-i identifica pe cei care „desenează” zerouri în citirile contoarelor de apartament...
Formularea „plată care nu depășește standardul” vă permite să percepeți de fapt pentru întreținerea proprietății comune. Chiar și o rublă mai puțin, dar o persoană este mulțumită.
Este posibil ca consiliile de conducere ale HOA și ale cooperativei de locuințe să facă acest lucru, sunt cât mai aproape de chiriașii lor.
Dar în ceea ce privește Codul penal, ce stimulent au pentru a economisi banii oamenilor? Într-adevăr, într-o lună, casa „a umplut insuficient” apa și „sub-ars” luminii până la standard, iar într-o altă lună va fi o exagerare și managerul va trebui să plătească pentru asta...
Deși nu există precedente, întrebarea este deschisă. Vom vedea ce se va întâmpla în practică. În situații de conflict, autoritățile de supraveghere vor trebui să facă față.
Proprietarii de spații nerezidențiale refuză adesea să plătească pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente. Aceasta este poziția greșită, ei trebuie să plătească pentru întreținere și reparații în mod egal cu proprietarii spațiilor rezidențiale. Află de ce.
Organizațiile de management emit facturi către proprietarii de spații nerezidențiale pentru întreținerea și repararea proprietății comune a blocurilor de locuințe. Proprietarii unor astfel de spații refuză să plătească documentele de plată primite, argumentând că nu au nicio relație contractuală cu AM.
Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe aparține proprietarilor spațiilor în baza dreptului de proprietate comună, în conformitate cu clauza 1 din partea 1 a art. 36 LCD RF. Proprietatea comună a MKD include spații care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de un spațiu într-o astfel de casă:
Fiecare participant la proprietatea comună este obligat să participe la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți pentru proprietatea comună, proporțional cu cota sa, precum și la cheltuielile de întreținere și conservare a acestuia (articolul 249 din Codul civil). Federația Rusă).
Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe suportă povara costurilor de întreținere a proprietății comune într-un bloc de locuințe (partea 1 a articolului 39 din RF LC).
În conformitate cu partea 2 a art. 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, plata pentru spațiile rezidențiale și utilitățile proprietarului spațiilor din MKD include plăți pentru servicii și lucrări la gestionarea unei astfel de case, pentru întreținerea și reparațiile curente ale proprietății comune în MKD, pentru utilitățile consumate în timpul utilizării și întreținerii OI în MKD.
Obligația proprietarului de a plăti costurile de întreținere și reparație nu se datorează existenței unei relații contractuale cu organizația de conducere. Această concluzie se regăsește în clauza 24 din Revizuirea practicii judiciare în aplicarea legislației Federației Ruse privind sistemul contractual în achiziționarea de bunuri, lucrări, servicii pentru satisfacerea nevoilor de stat și municipale, aprobată de Prezidiul Curtea Supremă a Federației Ruse la 28 iunie 2017.
În temeiul părții 2.3 a art. 161 din Codul locuinței al Federației Ruse și clauza 10 din Decretul Guvernului Federației Ruse din 13.08.2006 nr. 491, efectuarea lucrărilor și prestarea de servicii pentru întreținerea proprietății comune a unui bloc de apartamente este obligatoriu pentru organizația de conducere în conformitate cu legislația Federației Ruse. AM nu poate refuza efectuarea unor astfel de lucrări și prestarea de servicii chiar și în cazul în care nu a fost încheiat un contract de stat sau municipal.
Faptul că proprietarul imobilului nerezidențial nu a întreprins acțiuni pentru încheierea unui contract de îndeplinire a obligației de a suporta costurile proprietății comune nu îl scutește de obligația de a plăti taxa corespunzătoare.
Astfel, proprietarul unui imobil nerezidențial situat într-un bloc de locuințe, în virtutea instrucțiunii directe a legii, este obligat să suporte cheltuielile de întreținere a proprietății comune, dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel.
Proprietarii de spații nerezidențiale din blocurile de apartamente sunt obligați să plătească pentru locuințe și serviciile comunale conform acelorași reguli ca și proprietarii de spații rezidențiale. Organizația de management poate cere proprietarului spațiilor nerezidențiale să plătească plata la timp pentru întreținerea și repararea proprietății comune a blocului de locuințe.
Dacă proprietarul unei spații nerezidențiale refuză să plătească organizației de management pentru întreținerea și repararea proprietății comune, ar trebui mai întâi să încercați să rezolvați problema în mod pașnic și să explicați proprietarului spațiilor nerezidențiale de ce este obligat să plătească pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale: trimiteți plăți, scrisori sau încercați să încheiați un acord privind rambursarea datoriilor.
Dacă proprietarul refuză să plătească facturile, AM ar trebui să treacă la colectarea datoriilor înainte de judecată: înainte de a depune o cerere la instanță, debitorul trebuie să trimită o cerere cu obligația de a plăti datoria în mod voluntar. Potrivit părții 5 a art. 4 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, debitorul este obligat să răspundă unei astfel de cereri în termen de 30 de zile calendaristice.
În cazul în care debitorul refuză sau nu răspunde deloc la cerere, organizația de gestionare poate depune o cerere la instanță. Curtea de arbitraj este însărcinată să examineze astfel de cereri. Dar se întâmplă ca disputele să ajungă la Curtea Supremă a Federației Ruse.
Un exemplu de astfel de dispută este dat în hotărârea Forțelor Armate RF din 28 noiembrie 2017 în dosarul nr. 305-ES17-10430. În acesta, instanța a indicat că organizația de management poate colecta o datorie pentru întreținerea și repararea proprietății comune de la proprietarul spațiilor nerezidențiale.
Plățile pentru întreținere și reparații trebuie plătite atât de proprietarii de spații rezidențiale din blocurile de apartamente, cât și de proprietarii de spații nerezidențiale. Valoarea unei astfel de taxe este stabilită proporțional cu cota de participare la proprietatea comună a proprietății comune a MKD.
Neîncheierea unui acord între organizația de management și proprietarul spațiilor rezidențiale nu îl eliberează pe proprietar de obligația de a plăti pentru întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe.
