.jpg)
Fotografie: Alexey Alexandronok, din arhivele personale ale vorbitorilor
Legea „Cu privire la participarea la construcția comună...” în a doua zece din viața sa a dobândit cea de-a treisprezecea ediție, care va intra în vigoare la 1 ianuarie 2017. Pachetul de amendamente pare amenințător, dar se pare că nu va schimba radical situația de pe piața primară a locuințelor.
Legea federală nr. 304, semnată de președinte la 3 iulie, este intitulată „Cu privire la modificările aduse Legii federale” privind participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse „și Anumite acte legislative ale Federației Ruse.
Opt puncte
Legendarul FZ-214 s-a născut în decembrie 2004 și avea ca scop să pună capăt unui fenomen atât de neatractiv din zilele noastre, în care investitorii imobiliari fraudați. De această dată, opt inovații majore au fost introduse în lege.
În primul rând, vorbim despre crearea unui registru unificat al dezvoltatorilor. Acest registru va fi o resursă de informații de stat, iar compoziția informațiilor și procedura de întreținere a acesteia vor fi prevăzute într-un decret al Guvernului Federației Ruse. La etapa proiectului de lege, se spunea că un anumit organism federal ar evalua, după anumite criterii, dezvoltatorii pe un sistem de puncte, determinând astfel fiabilitatea fiecăruia. Textul final al legii nu spune nimic despre sistemul de punctare, așa că rămâne de așteptat un decret de guvern care să evalueze eficacitatea acestei măsuri.
În al doilea rând, dezvoltatorii, ca și până acum, sunt obligați să posteze o declarație de proiect pe internet, cu toate acestea, compoziția informațiilor solicitate se extinde oarecum. În același timp, se spune în special despre responsabilitatea dezvoltatorului de a se asigura că aceste informații sunt actualizate.
În al treilea rând, prevederile FZ-214 se vor aplica acum și pentru construcția de clădiri rezidențiale de dezvoltare blocată, formate din trei sau mai multe blocuri.
În al patrulea rând, numai dezvoltatorul al cărui capital autorizat a fost plătit integral este autorizat să atragă fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii. În plus, dimensiunea minimă a acestui capital autorizat este legată de suprafața tuturor proiectelor de construcție comune pe care le construiește.
În al cincilea rând, este introdus un nou mecanism pentru atragerea de fonduri de la cetățeni pentru a le împărți prin conturi speciale de escrow în bănci. Dezvoltatorul va primi fondurile acționarului numai după cedarea apartamentului către acesta. Și înainte de asta - ești binevenit, finanțare de proiecte.
În al șaselea rând, se creează un fond de compensare (sau, așa cum este precizat cu delicatețe în lege, „poate fi creat”), format din contribuții obligatorii din partea dezvoltatorilor. Mărimea este, de asemenea, determinată foarte delicat: nu mai mult de 1% din costul planificat al construirii unui bloc de apartamente. Sumele ar trebui să crească mult - undeva între 30-35 de miliarde de ruble. Toate aceste lucruri vor fi păstrate într-un fel de bancă. Procedura pentru ca un acționar fraudat să își primească banii nu a fost încă precizată.
În al șaptelea rând - acesta este deja un fleac în comparație cu fondul - sunt specificate cerințele, care trebuie îndeplinite prin publicitate legată de atragerea de fonduri de la deținătorii de acțiuni.
Și, în sfârșit, al optulea, formalitățile tehnice privind specificul înregistrării de stat a instituției preșcolare și acordul privind cesiunea drepturilor de creanță.
Motivație și raționament
Cum vor funcționa toate acestea în practică, în timp ce foarte puțini oameni își imaginează. Dar se face impresia că legiuitorul încă nu înțelege sau nu vrea să înțeleagă însăși natura construcției în comun. Și, după cum știți, nu puteți merge împotriva naturii. La urma urmei, este evident că construcția partajată pentru un dezvoltator este o modalitate de a obține finanțare fără dobândă (spre deosebire de finanțarea bancară). Și pentru un acționar - să-l cumpere mai ieftin, pentru că aceeași dobândă bancară îi va scurge în cele din urmă buzunarul.
Din aceasta rezultă inevitabil că toate încercările de a proteja acționarul prin sarcini impuse dezvoltatorului vor fi plătite de acționar.
Și, în consecință, rămân doar sloganuri: „Construcțiile în comun nu ar trebui asociate cu deținătorii de acțiuni fraudați”, „Dezvoltatorii conștienți vor beneficia doar”, „Prețurile locuințelor nu vor crește”, etc.
Fondul de compensare este cu siguranță un lucru bun. Adevărat, înainte de asta, au făcut și voioși modificări în ceea ce privește asigurarea de răspundere civilă a dezvoltatorilor. La urma urmei, asigurarea este un lucru minunat. Dar astăzi, de la cei mai înalți tribuni, ei spun că această idee nu s-a justificat, iar în schimb se propune una nouă. Ce se întâmplă dacă de data aceasta funcționează?
Să ne amintim în ce scop a fost adoptată această lege în 2004 și ce avem acum. Da, FZ-214 protejează împotriva vânzărilor duble. Și toți experții au vorbit despre asta deodată. Dar principalul lucru este că o persoană nu ar trebui să rămână fără bani și fără un apartament - această sarcină nu este îndeplinită. După părerea mea, cele mai recente inovații nu oferă nicio garanție. Poate că, atunci când va apărea reglementarea privind fondul de compensare, va exista un mecanism de acțiune transparent și clar pentru acționar dacă nu a primit un apartament din orice motiv - atunci se va putea spune că legea a atins scopul pentru pe care a fost scris.
Printre inovațiile FZ-214 se numără cerințele pentru dezvoltatori în ceea ce privește dezvăluirea informațiilor, condițiile pentru atragerea de fonduri de la deținătorii de acțiuni etc. Cu toate acestea, este puțin probabil ca modificările să schimbe în mod semnificativ regulile jocului pentru dezvoltatori - mai degrabă, restricții administrative suplimentare. sunt introduse activități care par ineficiente din punctul de vedere al drepturilor de protecție ale participanților la construcția comună, ca scop intenționat al inovațiilor.
Companiile de dezvoltare conștiincioase au respectat atât procedurile stabilite anterior și vor continua să se conformeze, deja într-un volum extins, deși vor trebui să suporte costuri suplimentare. În ceea ce privește companiile fără scrupule, legea nu va fi în continuare în măsură să protejeze pe deplin deținătorii de acțiuni.
Participanții la construcții comune, precum și autoritățile de reglementare, astăzi, conform legislației actuale, au acces la mai mult decât o cantitate suficientă de informații despre dezvoltator, activitățile sale și obiectul construcției. O creștere a acestui volum și frecvență de raportare nu are valoare independentă. Mai mult, va solicita atât autorității de supraveghere, cât și potențialului cumpărător să dețină resurse suplimentare și cunoștințe speciale în anumite probleme de proiectare și construcție, economie și finanțe, managementul riscurilor etc. În caz contrar, astfel de informații vor fi inutile - nu sunt în niciun caz nu va proteja deținătorii de capitaluri proprii pentru viitor.
Pentru a preveni apariția de noi deținători de acțiuni fraudați, activitatea preventivă a statului, care vizează colaborarea cu cetățenii - potențiali participanți la construcția comună, ar putea deveni mai eficientă. Este necesar să le creșteți gradul de conștientizare și responsabilitatea pentru propriile decizii atunci când alegeți un dezvoltator și un obiect. Înțelegerea anumitor riscuri ar trebui să prevaleze asupra dorinței de a cumpăra un apartament la cel mai mic preț.
Pentru a proteja drepturile deținătorilor de capital, modificările ar trebui să fie mai cuprinzătoare. În primul rând, în momentul construcției, terenul nu funcționează: de îndată ce primul acționar apare în proiect, valoarea terenului ca garanție bancară este zero. Înregistrarea corectă a unui teren poate elimina unele dintre riscuri și poate determina lichiditatea obiectului în sine. Într-adevăr, în timpul procesului de construcție, costurile suportate cresc costul obiectului în sine. Costul construcției în derulare poate fi estimat la momentul actual. De exemplu, o dată pe trimestru. Și acesta va fi un indicator obiectiv că banii au mers la șantier. În al doilea rând, activele trebuie să prevaleze asupra datoriilor. Dacă majoritatea apartamentelor sunt vândute, iar casa este pe jumătate construită, obiectul poate fi considerat problematic.
Dacă vorbim despre un registru unificat al dezvoltatorilor, atunci acesta ar trebui să fie o gamă uriașă de date în care unui consumator obișnuit va fi dificil să găsească ceva, el nu va adăuga nimic la mecanismele existente de apartenență la SRO, licențiere și construcție. permise.
Este incorect să legați dimensiunea capitalului autorizat al unei companii de dezvoltare cu suprafața spațiilor în construcție, deoarece dezvoltatorul construiește nu pe cont propriu, ci pe bani de credit, fondurile deținătorilor de capital sunt transferate băncii. contul, dezvoltatorul este asigurat etc. Acest lucru va duce doar la o creștere a pragului financiar de intrare pe piața imobiliară, o povară financiară suplimentară asupra dezvoltatorului și la creșterea costului de construcție, în cele din urmă, la o creștere a prețului de vânzare pentru cumpărătorul final.
Fondul de compensare este un fapt pozitiv pentru acționar, dar și o povară financiară suplimentară pentru dezvoltator și va duce, de asemenea, la prețuri mai mari.
Prevederile legale ale legii controlează aspectele participării la capitalul propriu la construcția unei clădiri rezidențiale. Obiectul imobiliar nu este doar un bloc de locuințe, ci și un alt imobil, care se construiește în baza unui contract de construcție comun conform FZ-214. Fondurile atrase în procesul de construcție și interesele cetățenilor sunt protejate de normele legislative ale legii.
Cu alte cuvinte, legea care a intrat în vigoare este capabilă să protejeze drepturile și interesele rezidenților Federației Ruse care au achiziționat apartamente în clădiri în construcție. (Rețineți că clădirile și structurile trebuie să respecte reglementările tehnice 384. Detalii)
Notă: pentru ca interesele unui acționar să fie legalizate și protejate, un contract de construcție comună trebuie înregistrat la Rosreestr.
În 2017, legea cu numărul 214-FZ se aplică nu numai construcției în comun a clădirilor înalte, ci și altor clădiri rezidențiale cu un număr total de blocuri - trei sau mai multe. Este necesar un acord de construcție comun dacă sunt atrase fonduri de la persoane juridice și persoane fizice pentru construcția clădirii.
Următoarele articole au suferit modificări:
Articolul 4
Noua ediție a art. 4, și anume paragraful 1 al părții 4 din FZ-214 descrie în detaliu obiectul construcției în comun. Legea confirmă diferența dintre spațiile rezidențiale și cele nerezidențiale. Aceasta include, de asemenea, tipul de materiale utilizate în construcții pentru:
De asemenea, clădirea ridicată trebuie să respecte clasa de rezistență seismică și eficiență energetică.
Articolul 5
În art. 5 din Legea 4 FZ-214 au fost modificate. Vorbim despre costul acordului unui participant conform FZ-214. Aceasta include:
În noua ediție a FZ-214, dezvoltatorul folosește coeficienți redusi.
Articolul 6
Modificările au afectat și partea 3 a art. 6 FZ-214. Se spune că termenul limită pentru finalizarea obiectului este schimbat de dezvoltator. El trebuie să notifice acest lucru cu două luni înainte de transferul proprietății către o persoană fizică sau juridică. Scrisoarea trebuie să conțină o cerere de modificare a termenilor contractului. În cazul în care participantul este de acord să facă modificări, modificările se fac în conformitate cu procedura Codului civil.
Articolul 7.
Articolul 7 4 FZ-214 contribuie la îmbunătățirea nivelului de calitate al șantierului. Impune responsabilitatea dezvoltatorului daca deficientele nu sunt eliminate la timp. Se adaugă, de asemenea, o penalizare, a cărei valoare este determinată de regulile Legii federale sub numărul 2300-1. Pentru fiecare zi de întârziere, se percepe un procent din suma cheltuielilor, ceea ce este necesar pentru a elimina încălcările.
Articolul 9
În art. 9 4 ФЗ-214 clauza 15.2 a fost modificată. Se precizează că contractul de asigurare este valabil până la transferul apartamentului către participantul la construcția comună. Un cetățean are dreptul de a primi fonduri în baza unui contract de asigurare în termen de 24 de luni de la transferul apartamentului pentru utilizare.
Modificări la articolul 19
Modificările aduse FZ-214 au afectat, de asemenea, declarația de proiect. Articolul 19, paragraful 1 din 4 FZ-214 prevede că documentul conține informații despre proiect și compania de construcții în sine. De asemenea, enumeră interesele legitime ale persoanelor juridice și ale persoanelor fizice ca investitori în construcția unei clădiri cu mai multe etaje sau a altor spații rezidențiale în conformitate cu FZ-214.
Dacă declarația de proiect și informațiile despre dezvoltator îndeplinesc cerințele Legii federale nr. 214, atunci se încheie un acord de participare la capital în termen de două luni. Dacă termenul limită a fost depășit, procedura de înregistrare va trebui repetată.
Pentru a construi o clădire cu mai multe etaje, dezvoltatorul trebuie să îndeplinească o serie de cerințe:
Dacă cel puțin una dintre cerințele de mai sus nu este îndeplinită, nu veți putea primi fonduri pentru construirea în comun a unui bloc de locuințe. În același timp, sarcinile nu sunt impuse dacă cerințele nu sunt îndeplinite după livrarea declarației de proiect conform FZ-214.
Noua ediție schimbă activitatea participanților la capital. Va fi nevoie de timp pentru ca ei să înceapă să lucreze conform noilor reguli.
Doriți să vă familiarizați cu prevederile, modificările și completările Legii federale nr. 214? Descărcați legea din următoarele.
La 1 iulie a acestui an intră în vigoare noi modificări ale Legii 214-FZ, care sunt menite să ofere protecție suplimentară cetățenilor deținători de capitaluri proprii. Să vedem ce și cum se vor schimba în domeniul construcțiilor comune luna viitoare.
Principala modificare se referă la cerințele pentru capitalul autorizat al companiei dezvoltatoare - acum dimensiunea minimă a acestuia trebuie să corespundă suprafeței maxime a tuturor obiectelor de construcție comune pe care dezvoltatorul intenționează să lucreze.
Adică, dacă dezvoltatorul va construi o casă cu o suprafață de 25 mii de metri pătrați, capitalul său autorizat trebuie să fie de cel puțin 40 de milioane de ruble. În caz contrar, pur și simplu nu va primi o concluzie cu privire la corespondența cu obiectul. Autoritățile de supraveghere care emit o astfel de concluzie vor compara cantitatea de suprafețe și mărimea capitalului autorizat.
De asemenea, capitalul autorizat trebuie vărsat integral în capitalul autorizat - în caz contrar, compania nu va avea dreptul de a atrage bani de la deținătorii de capital.
Aproape toți dezvoltatorii din capitală și-au adus deja indicatorii în conformitate cu cerințele legii (au fie capital social suficient, fie un contract de garanție). Toate modificările legate de capitalul și volumele de construcție vor fi monitorizate de Moskomstroyinvest.
Dar în ceea ce privește țara în ansamblu, conform datelor de la sfârșitul lunii mai, majoritatea dezvoltatorilor (aproximativ 85% dintre companii) nu au îndeplinit capitalul autorizat al cerințelor viitoare. Dacă situația nu se va schimba până la 1 iulie, atunci aceste companii nu vor avea voie să demareze noi proiecte de construcție (deși vor putea termina construirea caselor începute).
Asta nu înseamnă însă că de luna viitoare construcția de case noi practic se va opri. Un dezvoltator care nu are suficient capital propriu poate încheia un contract de garanție cu una sau mai multe alte entități juridice care au suma necesară. Acești garanți își vor îndeplini obligațiile față de deținătorii de capital dacă societatea de construcții nu poate finaliza construcția.
Există mai multe nuanțe aici pe care deținătorii de acțiuni sunt importante să le cunoască.
În primul rând, dezvoltatorul, chiar înainte de încheierea DDU, este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului termenii garanției și informații despre fidejusori.
În al doilea rând, termenul garanției ar trebui să se prelungească pe o perioadă cu cel puțin doi ani mai mare decât termenul de transfer al apartamentului către acționarul specificat în instituția preșcolară.
În al treilea rând, în cazul rezilierii sau rezilierii anticipate a contractului de fidejusiune, dezvoltatorul și garantul sunt obligați să notifice acționarul despre acest lucru, și nu mai târziu de o lună înainte de data încetării.
O altă nouă garanție pentru deținătorii de acțiuni este capacitatea de a utiliza conturi escrow. Escrow este un cont în care fondurile sunt păstrate până când anumite circumstanțe sau obligații sunt îndeplinite.
Ce înseamnă asta în construcția comună? O bancă care acordă unui dezvoltator un împrumut pentru construcția de imobile îi poate pune o condiție - să deschidă un cont escrow la această bancă. Iar acționarul care a cumpărat un apartament de la un dezvoltator va transfera bani nu dezvoltatorului, ci într-un cont bancar. Firma de constructii va primi acesti bani numai dupa semnarea certificatului de acceptare a apartamentului cu actionarul.
Actul se depune la bancă, iar banca transferă banii dezvoltatorului în termen de 10 zile – astfel dezvoltatorul are un stimulent suplimentar să finalizeze construcția și să o finalizeze la timp pentru a primi mai rapid plata pentru apartamentele vândute.
Clauza privind deschiderea unui cont bancar este prescrisă în DDU, adică cumpărătorul însuși nu va trebui să deschidă un cont. La fel cum nu va fi necesar să îl închideți - după ce dezvoltatorul primește aceste fonduri, contul va fi închis automat.
Fiabilitatea băncii este de fapt garantată de stat - numai acele organizații de credit care îndeplinesc cerințele unui decret special al guvernului Federației Ruse (nr. 498 din 27.04.2017) au dreptul de a deschide conturi escrow. Lista lor este actualizată trimestrial pe site-ul Băncii Centrale a Rusiei.
Dacă, dintr-un motiv oarecare, dezvoltatorul nu a finalizat construcția, atunci acționarul își va primi pur și simplu banii înapoi de la bancă - nu vor trebui să fie „eliminați” de la compania de construcții prin instanțe.
Dacă banca are motive pentru ca acționarul să rezilieze unilateral DDU (cerința ca dezvoltator de a rambursa împrumutul anticipat etc.), atunci trebuie să informeze acționarul despre acest lucru în termen de 10 zile lucrătoare.
În cazul în care acționarul decide să vândă apartamentul care nu a fost încă primit în baza unui contract de cesiune, toate drepturile și obligațiile din contractul de cont escrow vor fi transferate noului acționar.
De asemenea, modificările aduse legii prevăd crearea unui registru unificat al dezvoltatorilor pe Internet, unde oricine poate vizualiza informații despre o anumită companie de construcții. Site-ul Registrului Unificat este deja operațional - este o bază de date completă a dezvoltatorilor care realizează construcții de locuințe în Federația Rusă, conform DDU.
Pe lângă numele companiei dezvoltatoare, aici sunt indicate numărul și aria proiectelor de construcție, mărimea capitalului autorizat, ratingul companiei, precum și marca sub care dezvoltatorul își face publicitate activităților.
Toate aceste inovații au ca scop oferirea de garanții suplimentare pentru deținătorii de capital și creșterea probabilității ca locuințele să fie finalizate și transferate proprietarilor.
Dezvoltatorii, pe de altă parte, nu au încă o opinie clară despre efectul noilor modificări - dezvoltatorii așteaptă să le vadă în acțiune. Mulți cred că cerința de capital social va atinge companiile mici și mijlocii și va duce în cele din urmă la extinderea pieței. Și conturile escrow ar putea să nu fie solicitate, cel puțin în viitorul apropiat, deoarece oferă mai puține avantaje pentru dezvoltatori decât pentru deținătorii de capital și bănci.
În plus, toată lumea - atât dezvoltatorii, cât și deținătorii de acțiuni - se așteaptă la o altă schimbare majoră a legislației: apariția unui Fond de compensare care să protejeze participanții la construcția comună. Duma de Stat a examinat deja proiectul de lege cu privire la acesta în primă lectură; acesta este planificat să fie adoptat în final în iulie. Prin urmare, timpul va arăta cum toate aceste noi modificări vor afecta piața construcțiilor imobiliare.
