Sunt luate în considerare aspectele teoretice și metodologice ale evaluării diferitelor obiecte imobiliare, suportul juridic și informativ al acestuia, specificul tranzacțiilor și tranzacțiilor de pe piața imobiliară, precum și aspectele de finanțare a investițiilor în imobiliare și analiza investițiilor ipotecare. O caracteristică a manualului este prezentarea problemelor teoretice ale evaluării în contextul larg al economiei imobiliare, ținând cont de factorii de reglementare legală a activităților de evaluare. Aplicarea abordărilor și metodelor propuse de evaluare imobiliară este ilustrată printr-un număr mare de exemple. Pentru studenții și profesorii facultăților de drept și economie, pregătirea specialiștilor în domeniul relațiilor funciare, construcțiilor și pieței imobiliare, precum și în administrația de stat și municipală. Poate fi util pentru angajații și managerii firmelor imobiliare și de evaluare, specialiști în investiții.
Pe site-ul nostru puteți descărca cartea „Evaluare imobiliară” Kasyanenko Tatyana Gennadievna gratuit și fără înregistrare în format fb2, rtf, epub, pdf, txt, citiți cartea online sau cumpărați o carte din magazinul online.
1. Alexandrov, V.T. Evaluarea învechirii și a utilizării cât mai eficiente a bunurilor imobiliare: Ghid de studiu / V.T. Alexandrov. - M .: Stroyinformizdat, 2013 .-- 256 p.
2. Ardzinov, V. Prețuri în construcții și evaluare imobiliară / V. Ardzinov. - SPb .: Peter, 2013 .-- 384 p.
3. Ardzinov, V.D. Prețuri în construcții și evaluare imobiliară / V.D. Ardzinov, V.T. Alexandrov. - SPb .: Peter, 2013 .-- 384 p.
4. Bekasov, Sh. Evaluarea imobiliară: o colecție de probleme: Manual pentru universități / Sh. Bekasov. - M .: KnoRus, 2010 .-- 260 p.
5. Varlamov, A.A. Carte funciara. În 6 volume.V. 5. Evaluarea terenurilor și a altor imobile / А.А. Varlamov, S.A. Galcenko. - M .: KolosS, 2008 .-- 265 p.
6. Ivanova, E.N. Evaluare imobiliara. Culegere de sarcini: Manual / E.N. Ivanova; Ed. M.A. Fedotov. - M .: KnoRus, 2010 .-- 272 p.
7. Ivanova, E.N. Evaluare imobiliară (pentru burlac) / E.N. Ivanova. - M .: KnoRus, 2015 .-- 125 p.
8. Ivanova, E.N. Evaluare imobiliara. Culegere de sarcini: Manual / E.N. Ivanova. - M .: KnoRus, 2017 .-- 304 p.
9. Kasyanenko, T. Evaluare imobiliară: Manual / T. Kasyanenko. - M .: Prospect, 2019 .-- 512 p.
10. Kasianenko, T.G. Evaluare imobile: Manual / T.G. Kasianenko, G.A. Makhovicova, V.E. Esipov. - M .: KnoRus, 2013 .-- 752 p.
11. Kasianenko, T.G. Evaluare imobile / T.G. Kasianenko, G.A. Makhovicova, V.E. Esipov. - M .: KnoRus, 2019 .-- 640 p.
12. Komarov, S.I. Evaluare imobiliară: Manual / А.А. Varlamov, S.I. Komarov; Sub total. ed. prof., doctor în economie A.A. Varlamov. - M .: Forum, Centrul de Cercetare Științifică Infra-M, 2013 .-- 288 p.
13. Lukov, A.V. Evaluarea cuprinzătoare a clădirilor-monumente de istorie și cultură din piața imobiliară: Publicație științifică și educațională / A.V. Lukov, I. L. Vladimirova, V.V. Hholshchevnikov. - M .: ASV, 2006 .-- 344 p.
14. Lukov, A.V. Evaluarea cuprinzătoare a clădirilor-monumente de istorie și cultură de pe piața imobiliară / A.V. Lukov. - M .: ASV, 2006 .-- 344 p.
15. Nanazashvili, I.Kh. Cadastru, examinare si evaluare obiecte imobiliare. / AL LOR. Nanazashvili. - M .: Şcoala superioară, 2009 .-- 431 p.
16. Nanazashvili, I.Kh. Cadastru, expertiză și evaluare a obiectelor imobiliare: un manual / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovcenko, V.I. Nanazashvili. - M .: Şcoala superioară, 2009 .-- 431 p.
17. Nanazashvili, I.Kh. Evaluare imobiliară / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovcenko. - M .: Arhitectura-S, 2005 .-- 200 p.
18. Nanazashvili, I.Kh. Evaluare imobiliară: manual / I.Kh. Nanazashvili. - M .: Arhitectura-S, 2005 .-- 200 p.
19. Popova, L.V. Metode matematice în evaluare: ciclu educațional și analitic pentru specialitatea „Evaluare imobiliară”: Manual / L.V. Popov. - M .: DiS, 2011 .-- 112 p.
20. Sevostyanov, A.V. Evaluarea economică a imobilelor și investițiilor / A.V. Sevostianov. - M .: Academia, 2018 .-- 40 p.
21. Sevostyanov, A.V. Evaluarea economică a imobilelor și investițiilor: Manual / A.V. Sevostianov. - M .: Academia, 2013 .-- 288 p.
22. Tepman, L.N. Evaluarea proprietății. Manual. Manual / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M .: Unitate, 2011 .-- 240 p.
23. Tepman, L.N. Evaluare imobiliară: Manual / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M .: Unitate, 2015 .-- 591 p.
24. Ushak, N.V. Evaluare imobiliară / N.V. Ushak. - M .: KnoRus, 2013 .-- 752 p.
25. Fedotova, M.A. Evaluare imobiliară (diplomă de licență) / M.A. Fedotov. - M .: KnoRus, 2018 .-- 176 p.
26. Fokina, O. M. Evaluare imobiliară: Manual / О.М. Fokine. - M .: Finanțe și statistică, 2010 .-- 560 p.
1. Codul civil al Federației Ruse. Părțile 1 și 2. - M .: INFRA-M, Norma, 2013 .-- 689 p.
2. Codul funciar al Federației Ruse: din 15 octombrie 2004 / Federația Rusă. Legile. - M .: Prospect, 2013 .-- 615 p.
3. Ardemasov E.B. Gorbunov A.A., Pesotskaya E.V. Marketing în managementul proprietății. Ed. A.A. Gorbunova - SPb: ISEP RAS, 2010 .-- 244 p.
4. Asaul A.N., Starinskiy V.N. Piața imobiliară - o nouă realitate socio-economică - SPb: MAIES, 2011. - 495 p.
5. Balabanov I.G. Operațiuni imobiliare în Rusia. - M .: „Finanțe și Statistică”, 2010. - 332 p.
6. Balabanov I.G. Economia imobiliară. - SPb: Peter, 2012 .-- 205 p.
7. Budnikova T.B. Evaluarea și impozitarea proprietății întreprinderii: Ghid de studiu. - M .: INFRA-M, 2013 .-- 682 p.
8. Grinenko S. V. Economia imobiliară. Note de curs .: - Taganrog: Editura TRTU, 2013 .-- 491 p.
9. Goremykin V.A. Economia imobiliară: un manual. - M .: Centrul de editură și vânzări de cărți „Marketing”, 2012. - 416 p.
10. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Imobiliare: înregistrarea drepturilor și tranzacțiilor, împrumuturi ipotecare în scheme. - M .: Unitate, 2011 .-- 316 p.
11. Granova I.V. Evaluarea proprietății. - SPb: Peter, 2012 .-- 361 p.
12. Ignatov L.L. Economia imobiliară. Ghid de studiu. - M .: Editura MSTU im. N.E.Bauman, 2013 .-- 445 p.
13. Korostelev SP Fundamentele teoriei și practicii evaluării imobiliare Manual. - M .: „Literatura de afaceri rusă”, 2011. - 326 p.
14. Kudryavtsev V.A., Kudryavtseva V.V. Fundamentele organizării creditării ipotecare. Tutorial. - M .: „Liceu”, 2010. - 209 p.
15. Mironova N.N., Shutkov S.A. Economia imobiliară. - Rostov n/a: Phoenix; M .: Institutul Național de Afaceri, 2013 .-- 622 p.
16. Evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare. Seria „Activitatea de evaluare”: Ghid educațional și practic. - M .: „Delo”, 2010. - 183 p.
17. Evaluare imobile: Manual / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M .: „Finanțe și Statistică”, 2012. - 322 p.
18. Starinskiy V.N., Asaul A.N., Kuskova T.A. Manual de Economie Imobiliară / Ed. Krayukhina G.A. - SPb .: SPbGIEA, 2010 .-- 611 p.
19. Simionov Yu.F., Domrachev L.B. Economia imobiliară. Manual pentru universități. - Moscova: ICC „Mart”; Rostov n/a: ITC „Martie”, 2012. - 255 p.
20. Skvortsov O.Yu. Înregistrarea tranzacțiilor imobiliare: reglementare juridică și practică judiciară și arbitrală, „Școala de afaceri”, „Intel-Sintez”, 2011. - 265 p.
21. Sycheva G.I., Kolbaciov E.B., Sychev V.A. Evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri). - Rostov-pe-Don: Phoenix, 2013 .-- 205 p.
22. Tarasevici E.I. Evaluare imobiliară - Universitatea de Stat din Sankt Petersburg. - SPb., 2011 .-- 366 p.
23. Managementul portofoliului imobiliar: un manual pentru universități (tradus din engleză. Editat de SG Belyaev). - M: „Lege și Drept”, Unitate, 2010. - 211 p.
24. Shcherbakova N.A. Economia imobiliară: un ghid de studiu. - Rostov - n/a: Phoenix, 2012 .-- 422 p.
25. Manual de economie imobiliară / Ed. Resina V.I. - M., „Delo”, 2010. - 288 p.
INTRODUCERE
Activitatea de evaluare oferă o bază de informare pentru luarea deciziilor de management economic, contribuie la restructurarea economiei, la formarea unui mediu de piață competitiv și la activarea proceselor investiționale. O evaluare independentă este concepută pentru a asigura drepturi egale pentru toți membrii societății, printr-o evaluare corectă a drepturilor și obligațiilor lor de proprietate. Dezvoltarea activităților de evaluare este parte integrantă a procesului general de reformă economică și de creare a statului de drept.
Odată cu dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia, cererea pentru profesia de evaluator a crescut. Sarcina principală a evaluatorului este legată de evaluarea valorii. Costul este important atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător în determinarea unui preț rezonabil de tranzacție.
Statul rămâne cel mai mare proprietar din Federația Rusă. Evaluarea valorii obiectelor proprietății statului și a drepturilor de utilizare a acesteia este o condiție prealabilă pentru gestionarea eficientă a proprietății statului. In cazul tranzactiilor cu obiecte de evaluare, care sunt in totalitate sau partial in proprietatea statului, evaluarea este obligatorie.
Persoanele juridice și persoanele fizice sunt, de asemenea, interesate de serviciile de evaluare la stabilirea valorii terenurilor și clădirilor în litigii în instanță, la încheierea unui contract de asigurare imobiliară și la efectuarea multor tranzacții cu bunuri imobiliare, încheierea unui evaluator poate fi nu numai de dorit. , dar și strict obligatoriu.
O evaluare profesională ajută la efectuarea mai rezonabilă a diferitelor tranzacții, în special de cumpărare, vânzare și închiriere de bunuri imobiliare. Evaluarea este necesară și în cazul împărțirii bunurilor în caz de divorț, la întocmirea contractelor de căsătorie.
Pe baza celor de mai sus, se poate concluziona că într-o economie de piață, profesia de evaluator este din ce în ce mai solicitată.
În practica tranzacțiilor imobiliare, există o varietate de situații în evaluarea obiectelor. În același timp, fiecare situație are propriile abordări, numai adecvate. Pentru alegerea corectă a abordărilor, este necesar să se determine criteriile de adecvare a acestora la situația corespunzătoare. Pentru a efectua o evaluare de înaltă calitate a valorii imobiliare, sunt necesare cunoștințe teoretice și dobândirea de abilități practice în determinarea valorii imobiliare pe exemple practice.
Acest tutorial își propune să sintetizeze materialul teoretic existent în domeniul evaluării imobiliare și să prezinte aplicarea metodelor teoretice în cadrul abordărilor de evaluare folosind exemple practice.
Capitolul 1. CONCEPTE DE BAZĂ ALE EVALUAREA IMOBILĂ
1.1. Conceptul imobiliar
Imobiliare –acestea sunt obiecte fizice cu o locație fixă în spațiu și tot ceea ce este inseparabil legat de ele atât sub suprafață, cât și deasupra suprafeței pământului sau tot ceea ce este un articol de serviciu, precum și drepturile, interesele și beneficiile care decurg din proprietate. a obiectelor. Obiectele fizice sunt înțelese ca terenuri și structuri aflate pe ele indisolubil interconectate.
Diferențele în conceptul de imobil ca obiect de evaluare și în definiția Codului civil (articolul 130) sunt reflectate în Fig. 1.1.
Orez. 1.1.Concepția de imobil ca obiect de evaluare și în definiția Codului civil
Sub obiect imobiliar se înțelege, în primul rând, întreprinderea în ansamblu ca un complex de proprietate și, în al doilea rând, un teren, o parte integrantă a căruia poate fi:
· o clădire (structură) sau un grup de clădiri (structuri) situate pe acest amplasament, structuri subterane aferente acestui amplasament;
· corpuri de apă izolate, plantări perene;
· structuri inginerești și rețele care leagă terenul și clădirile (structurile) situate pe acesta de infrastructura unui cartier sau oraș. Aceasta include, de asemenea, cotele de proprietate în infrastructura inginerească, care sunt operate în comun de proprietarii de imobile dintr-un cartier sau oraș;
· facilităţi staţionare de îmbunătăţiri funciare;
· elemente de sprijin economic, de transport și ingineresc legate de această proprietate, dar situate în afara limitelor terenului acesteia;
· alte obiecte care, în combinație cu componentele imobiliare menționate mai sus, constituie un tot structural sau funcțional indisolubil.
1.2. Costul bunurilor imobiliare și principalele sale tipuri
Imobilul se află în liberă circulație civilă și face obiectul diferitelor tranzacții, ceea ce dă naștere la necesitatea evaluării valorii acestuia, i.e. în determinarea echivalentului monetar al diferitelor tipuri de bunuri imobiliare la un anumit moment în timp.
În funcție de scopul evaluării, de caracterul complet al drepturilor evaluate asupra bunurilor imobiliare, diferite tipuri de valori pot fi combinate în trei grupuri principale (Figura 1.2):
· valoarea în schimb ca expresie a valorii de schimb;
· valoarea de utilizare ca expresie a valorii de utilizare;
· tipuri speciale de valoare.
Fiecare dintre tipurile de cost enumerate are propriul său domeniu de aplicare și limitări.
Primul grup–valoare la schimb –caracterizează capacitatea unei proprietăți de a fi schimbată în bani sau alte bunuri, este obiectivă și stă la baza desfășurării tranzacțiilor cu bunuri imobiliare de pe piață: cumpărare și vânzare, gaj, inclusiv împrumuturi, leasing, contribuții la fondurile statutare ale întreprinderilor etc.
Orez. 1.2. Grupuri de valori de proprietate
Forme de manifestare a valorii în schimb:
· Piata;
· Lichidare;
· Reciclare.
Potrivit Legii federale „Cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă”, valoarea de piață a obiectului evaluat este înțeleasă ca prețul cel mai probabil la care obiectul dat de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial atunci când părțile tranzacției acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar asupra valorii prețurile tranzacției nu reflectă nicio circumstanță extraordinară, adică atunci când:
· una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze subiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea; părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
· subiectul evaluarii este prezentat pietei deschise sub forma unei oferte publice;
· prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere de a finaliza tranzacția față de părțile la tranzacție din partea vreunei părți;
· plata pentru obiect se exprimă în bani.
Potrivit Standardelor de evaluare, obligatorii pentru aplicarea de către subiecții activității de evaluare, valoarea de piață a obiectului de evaluare este prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial atunci când părțile la tranzacție. acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar cu privire la valoarea prețului tranzacției nu reflectă nicio circumstanță extraordinară.
Valoarea de piata este determinata in functie de cea mai buna utilizare a proprietatii.
Valoarea de lichidare a obiectului de evaluare –valoarea obiectului de evaluare în cazul în care obiectul de evaluare trebuie înstrăinat într-o perioadă mai scurtă decât perioada obișnuită de expunere a obiectelor similare.
Cu alte cuvinte, valoarea de lichidare–costul cu care vânzătorul trebuie să fie de acord în vânzarea forțată a imobilelor într-o perioadă limitată de timp, ceea ce nu permite unui număr semnificativ de potențiali cumpărători să se familiarizeze cu obiectul și condițiile de vânzare.
Valoarea de utilizare a obiectului de evaluare –valoarea obiectului evaluat, egală cu valoarea de piață a materialelor pe care acesta le cuprinde, ținând cont de costurile de înlăturare a obiectului evaluat.
A doua grupă–cost în utilizare –sunt determinate de utilitatea proprietății pentru o anumită opțiune de utilizare a acesteia și sunt subiective, reflectând posibilitățile existente de exploatare a obiectului de către un anumit proprietar, care nu au legătură cu vânzarea și cumpărarea obiectului și alte tranzacții de piață.
Evaluarea valorii de folosință a unui obiect imobiliar se face pe baza profilului existent de utilizare a acestuia și a acelor parametri financiari și economici care au fost observați în perioada inițială de funcționare a obiectului și sunt prevăzuți în viitor.
Forme de manifestare a valorii în utilizare:
· cu utilizarea existentă;
· Investiții;
· valoare în scopuri fiscale.
Costul obiectului în uz existent –valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza condițiilor existente și a scopului utilizării acestuia.
Valoarea de investitie a obiectului de evaluare –valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza rentabilității acestuia pentru o anumită persoană pentru un anumit scop de investiție.
Calculul valorii investiției se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor și a veniturilor actualizate ale investitorului așteptate din utilizarea acestei proprietăți într-un proiect de investiții promițător.
Valoarea investiției imobiliare pentru un anumit investitor diferă de valoarea sa de piață ca urmare a diferitelor evaluări ale ratei de rentabilitate necesare, prestigiului, perspectivelor de locație și posibilității de a obține un efect „spiritual”. Se calculează la construirea de terenuri virane, extinderea și reconstrucția obiectelor imobiliare, realizarea de obiecte imobiliare ca aport la capitalul autorizat al întreprinderilor și în alte cazuri.
Valoarea obiectului evaluării în scopuri fiscale –valoarea obiectului de evaluare, determinată pentru calcularea bazei de impozitare și calculată în conformitate cu prevederile actelor normative de reglementare (inclusiv valoarea de inventar).
În țările cu economii în tranziție, această valoare de obicei nu corespunde cu valoarea de piață. Astfel, în Federația Rusă, legea stabilește calculul impozitului pe baza valorii contabile, i.e. valoarea activelor incluse în anumite posturi din bilanţul întreprinderilor şi organizaţiilor.
Potrivit Codului Fiscal, impozitarea terenurilor se va efectua pe baza valorii cadastrale a terenului sau a pretului standard al acestuia.
Al treilea grup de costuri –tipuri speciale de valoare a obiectelor de evaluare.
În conformitate cu Standardele de evaluare obligatorii pentru subiecţiactivități de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 6 iulie 2001, se pot distinge tipuri speciale de valori:
Valoarea obiectului de evaluare cu o piață limitată –valoarea obiectului de evaluare, a cărui vânzare pe piață este imposibilă sau necesită costuri suplimentare în comparație cu costurile necesare vânzării mărfurilor liber comercializate pe piață.
Costul special al obiectului de evaluare –valoare, pentru determinarea a căror condiții sunt stipulate în contractul de evaluare sau actul juridic de reglementare care nu sunt cuprinse în conceptul de valoare de piață sau altă valoare specificată în standardele de evaluare.
Costul de înlocuire a articolului evaluat –suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare la prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare.
Costul reproducerii obiectului evaluat –cuantumul costurilor în prețuri de piață existente la data evaluării pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul de evaluare, folosind materiale și tehnologii identice, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare.
Costul de înlocuire și costul de reproducere sunt utilizate ca parte a abordării costurilor pentru evaluarea imobiliară.
1.3. Abordări și principii de bază ale evaluării imobiliare
Baza teoretică a procesului de evaluare este un sistem de principii de evaluare. În practica mondială, se obișnuiește să se distingă patru grupuri de principii de evaluare(fig. 1.3):
grupa 1:principii bazate pe ideile potențialului proprietar;
a 2-a grupa:principii legate de teren, cladiri si structuri;
a 3-a grupa:principii bazate pe funcționarea mediului de piață;
a 4-a grupa:principiul celei mai bune și mai eficiente utilizare.
Aceste principii sunt interdependente. Atunci când se analizează și se evaluează un anumit obiect imobiliar pot fi implicate simultan mai multe principii. Un principiu i se poate acorda cea mai mare importanță în detrimentul altuia, în funcție de situația specifică.
Orez. 1.3. Principiile evaluării imobiliare
Principii bazate pe punctele de vedere ale potențialului proprietar.
Principiul de utilitate înseamnă că, cu cât proprietatea este în măsură să satisfacă nevoia proprietarului, cu atât utilitatea și valoarea acesteia sunt mai mari.
Imobilul are valoare numai dacă este util unui potențial proprietar și poate fi necesar pentru implementarea unei anumite funcții economice, de exemplu, pentru funcționarea unei întreprinderi industriale sau pentru cultivarea culturilor. Bunurile imobiliare pot fi utile deoarece cineva este dispus să plătească chirie pentru proprietatea temporară a acelei proprietăți. Utilitate–este capacitatea proprietății de a satisface nevoile utilizatorului într-o anumită locație și pentru o anumită perioadă de timp. În cazul proprietății generatoare de venit, satisfacția nevoilor utilizatorului poate fi exprimată în cele din urmă ca un flux de venit.
Principiul substituirii înseamnă că în prezența unui anumit număr de obiecte imobiliare omogene (din punct de vedere al utilității sau rentabilității), obiectele cu prețul cel mai mic vor fi cele mai solicitate.
Cumpărătorul rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât prețul minim practicat pentru o altă proprietate de aceeași utilitate. În consecință, ar fi neînțelept să plătiți mai mult pentru un obiect existent dacă un alt obiect cu utilitate similară poate fi reprodus fără întârzieri nejustificate la un cost mai mic.
Principiul substituirii prevede că valoarea maximă a unei proprietăți este determinată de prețul sau valoarea cel mai mic la care poate fi achiziționată o altă proprietate de utilitate echivalentă.
Principiul așteptării este determinat de ce venit (luând în considerare suma și momentul încasării) sau ce beneficii și comoditate din utilizarea proprietății, inclusiv veniturile din revânzarea ulterioară, se așteaptă să primească potențialul proprietar.venituri viitoare și valoarea lor actuală.
Valoarea obiectelor generatoare de venit este determinată de încasările nete din utilizarea activului, precum și din revânzarea acestuia, se așteaptă potențialul cumpărător. Mărimea, calitatea și durata fluxului de venit viitor așteptat sunt importante pentru investitor. Cu toate acestea, așteptările privind fluxul de venituri se pot schimba. De exemplu, opinia oamenilor despre o anumită proprietate poate fi influențată de lucruri precum anunțul construirii unui nou aeroport regional sau a unei autostrăzi în apropiere.
Principii de evaluare legate de terenuri, clădiri și structuri.
Aceste principii includ: productivitatea reziduală, contribuția, progresia și regresia (venitul în creștere și scădere), echilibrul, amploarea economică și diviziunea economică.
Productivitate reziduală.
Valoarea terenului se bazează pe productivitatea sa reziduală. Orice tip de activitate economică necesită de obicei patru factori de producție. Fiecare factor trebuie plătit din venitul net generat de această activitate.
Întrucât pământul este imobil fizic, forța de muncă, capitalul și antreprenoriatul trebuie să fie atrase de el. Aceasta înseamnă că primii trei dintre acești factori trebuie plătiți, iar abia apoi restul venitului este plătit proprietarului terenului ca chirie. Teoria economică spune că pământul are o „valoare reziduală” și are orice valoare numai atunci când există un echilibru după ce toți ceilalți factori de producție au fost plătiți.
Productivitatea reziduală este măsurată ca venit net atribuit terenului după ce au fost plătite costurile cu forța de muncă, capitalul și antreprenoriatul.
Productivitatea reziduală poate apărea deoarece terenul permite utilizatorului să maximizeze veniturile, să minimizeze costurile, să satisfacă nevoile de facilități sau o combinație a celor trei.
Principiul contribuțieipresupune o analiză a modului în care valoarea unui obiect economic sau venitul net din acesta crește sau scade din cauza prezenței sau absenței oricărui factor suplimentar de producție.
Contribuţie –este suma creșterii valorii unui obiect economic ca urmare a introducerii unui nou factor, și nu costurile efective ale acestui factor în sine. Mai mulți factori cresc valoarea proprietății cu mai mult decât costurile asociate, deși există unii care reduc efectiv valoarea. De exemplu, revopsirea unei case din exterior poate îmbunătăți aspectul acesteia și o poate face mai atractivă. Cu toate acestea, în cazul în care culoarea vopselei nu corespunde standardelor pieței, valoarea casei poate scădea.
Dacă luăm în considerare acțiunea acestui principiu în dinamică, în raport cu un obiect în expansiune, atunci valoarea fiecărei contribuții ulterioare poate să nu corespundă costurilor specifice de creare a componentei luate în considerare, întrucât valoarea totală a imobilului nu acționează întotdeauna. ca o simplă sumă a valorilor elementelor constitutive individuale. De exemplu, costul amenajării unei parcări subterane în valoare de 100.000 USD ar putea adăuga 250.000 USD la valoarea unui bloc de apartamente cu mai multe etaje.
Principiul contribuției este adesea folosit pentru a identifica îmbunătățirile redundante sau lipsă atunci când se analizează cea mai bună și mai eficientă utilizare.
Principiul progresiei și regresiei sau principiul creșterii și scăderii veniturilor afirmă că, pe măsură ce resursele se adaugă la principalii factori de producție, venitul net va crește într-un ritm crescător până la punctul de la care venitul total, deși în creștere, este deja într-un ritm mai lent. Această încetinire are loc până când câștigul de cost devine mai mic decât costul resurselor adăugate.
De obicei, proprietarii de terenuri trebuie să răspundă la întrebarea cât de intens ar trebui să fie construit terenul pe care îl dețin. De exemplu, firma X deține 0,3 hectare de teren. Mai jos este calculul profitului pentru clădiri de diferite densități:
|
Numărul de case |
Profit acasă (în dolari) |
Profit total (în dolari) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Dacă compania construiește o casă, va avea un profit de 10 000 de dolari. Pe măsură ce se construiesc mai multe case pe acest site, costul terenului pe casă va scădea, dar prețul de piață al fiecărei case va scădea de la - pentru reducerea dimensiunii terenul care îi aparține. Când se construiesc până la două case, profiturile cresc într-un ritm accelerat datorită „economiilor de scară”. Apoi, în timp ce profitul pe casă scade, pe măsură ce densitatea clădirii crește la 4 sau 5 case, profitul total al dezvoltatorului crește. Cu toate acestea, de îndată ce compania construiește a șasea casă, începe să piardă profitul total.
Principiul echilibrului : orice tip de utilizare a terenului corespunde sumelor optime ale diverșilor factori de producție, la combinație, se realizează valoarea maximă a terenului.
Dacă terenului se aplică prea puțini factori de producție, atunci acesta este subdezvoltat. Dacă prea mult–supraîncărcat cu clădiri. În ambele cazuri, terenul este utilizat ineficient, iar în conformitate cu principiul productivității reziduale, valoarea acestuia este redusă. Toți factorii de producție trebuie să fie proporționali între ei pentru a maximiza venitul total din pământ.
În exemplul de mai sus, compania X a constatat că rentabilitatea maximă ar putea fi obținută prin construirea a patru sau cinci case pe terenul său. În ambele cazuri, profitul ar fi de 40 000 de dolari.Totuși, dacă construcția a patru case aduce același profit, dar cu un risc mai mic decât construirea a cinci case, atunci principiul echilibrului sugerează că patru case vor oferi densitatea optimă a clădirii. . La construirea unui teren cu patru case, riscul este mai mic, deoarece numărul de tranzacții necesar pentru a genera aceeași sumă de profit este mai mic.
Principiul echilibrului este aplicabil și regiunii. Pentru a obține un echilibru între sectorul privat și cel public, trebuie să existe o cooperare rezonabilă, precum și o planificare competentă, o aplicare atentă a reglementărilor de zonare.
Principiul mărimii economice prevede existența unei anumite dimensiuni de teren necesare realizării unei dimensiuni optime de utilizare a terenului în conformitate cu condițiile pieței dintr-o locație dată.
Scara optimă de dezvoltare a terenului este determinată de condițiile concurenței pe piață și de nevoile utilizatorilor. Un teren cu o amplasare bună, care, totuși, este prea mic sau prea mare pentru potențialii utilizatori, poate pierde din valoare pe piață. De exemplu, o mulțime de la o răscruce de drumuri ar putea fi locația perfectă pentru o benzinărie. Dar dacă este prea mic, atunci vor fi probleme cu accesul, va fi lipsă de spațiu pentru service și depozitare. Dacă este prea mare, atunci surplusul de teren nu va aduce venituri suplimentare stației de operare. Principiul dimensiunii economice–este același principiu de echilibru, deși privit dintr-un plan diferit.
Un exemplu de aplicare a principiului mărimii este valoarea incrementală a unei singure bucăți de teren. Are loc atunci când un număr mai mare de parcele mici sunt combinate într-o singură matrice, al cărui cost depășește suma valorilor parcelelor individuale care alcătuiesc matricea. De exemplu, imaginați-vă că un dezvoltator poate cumpăra Lotul A pentru 15.000 USD și Lotul B–pentru 10.000 USD. Dacă combinați cele două loturi, noul teren este de 33.000 USD. Costul incremental este de 8.000 USD, așa cum se arată în următoarele calcule:
Costul unei singure matrice este de 33000 USD
Minus: costul lotului A– 15000
Minus: costul lotului B– 10000
Valoare suplimentară 8000 USD
Dimensiunea economică–este cantitatea de teren necesară pentru a atinge scara optimă de utilizare a terenului în conformitate cu condițiile pieței dintr-o locație dată.
Atunci când se analizează posibile opțiuni pentru creșterea eficienței utilizării unui obiect imobiliar, este necesar să se țină cont de principiul separării elementelor imobiliare și a drepturilor de proprietate asupra acestora.
Principiul separarii economice înseamnă că elementele fizice ale proprietății imobiliare și drepturile de proprietate asupra acestora pot fi separate și conectate în așa fel încât să se realizeze valoarea maximă a proprietății.
Atunci când se separă elementele fizice ale proprietății imobiliare și drepturile de proprietate asupra acestora, sunt posibile următoarele opțiuni:
· divizarea spațială: împărțirea drepturilor asupra spațiului aerian, asupra stratului de sol al pământului, asupra spațiului subteran cu subsol, asupra resurselor de apă ale fâșiilor de coastă, împărțirea masei de teren în zone separate, împărțirea unei clădiri într-un subsol, etaje etc.;
· împărțirea pe tipuri de drepturi de proprietate: închiriere, utilizare limitată, ipotecă, contribuție la fondurile statutare ale întreprinderilor, sprijin pentru emisii pentru emisiunea de acțiuni;
· împărțirea pe timp de proprietate sau utilizare: închiriere pe termen scurt și lung, utilizare perpetuă, proprietate pe viață, dreptul de gestiune economică, management operațional.
Grup de principii de evaluare legate de mediul de piata includ: dependența, conformitatea, cererea și oferta, concurența și schimbarea.
Principiul dependenței afirmă că valoarea unei anumite proprietăți este influențată și influențează ea însăși natura și valoarea valorii altor proprietăți din zona în care se află.
Locația este unul dintre cei mai importanți factori care afectează valoarea unei proprietăți. Calitatea amplasamentului depinde de modul în care parametrii fizici ai amplasamentului corespund tipului de utilizare a terenului adoptat în zonă, precum și de apropierea acestuia de mediul economic. Împreună, aceste două caracteristici constituie situs, sau locația economică a proprietății.
Situația este definită de interacțiunea dintre o anumită opțiune de utilizare a terenului și mediul economic la cel puțin patru niveluri. Aceste patru niveluri sunt marcate cu cercuri concentrice care reprezintă zona învecinată, imediata apropiere, zona comercială și întreaga regiune. Pentru unele tipuri de utilizare a terenurilor, cum ar fi marile întreprinderi de producție, pot exista niveluri de dependență la nivel național sau internațional.
Dacă apar modificări în sistemul de utilizare a terenului înconjurător sau în mediul economic al unei proprietăți, acest lucru poate afecta valoarea acesteia. Câteva exemple de schimbări în sistemul de utilizare a terenului din jur includ: construcția unui centru comercial în apropierea șantierului, construcția unei școli sau deschiderea unei instalații de eliminare a deșeurilor. Aceste modificări pot avea atât un impact pozitiv, cât și un impact negativ asupra valorii obiectului. Amploarea acestui impact este determinată de amploarea noii opțiuni de utilizare a terenului, precum și de legăturile dintre inovație și proprietatea evaluată.
Comunicarea este măsurată prin costul accesului de la obiectul evaluat la obiectele sale care servesc pentru a atinge un obiectiv specific. Conexiunile pot fi măsurate în termeni de timp, distanță sau bani. Unele dintre aceste relații sunt greu de măsurat. De exemplu, dacă o parcelă are o vedere pitorească, atunci această relație poate fi estimată ca diferență de valoare între o parcelă cu o vedere pitorească și alta.- fără.
Principiul conformității determină măsura în care stilul arhitectural și nivelurile de facilități și servicii oferite de amenajarea terenului răspund nevoilor și așteptărilor pieței.
Un proiect care nu respectă standardele pieței este probabil să piardă financiar. Un proiect format din apartamente cu două camere se va confrunta cu opoziție pe piață dacă chiria este aceeași ca pentru apartamentele cu trei camere. Mai mult, acest lucru se va întâmpla chiar dacă un apartament cu două camere are aceeași suprafață cu un apartament cu trei camere. Prin urmare, pentru a vinde proprietăți mai puțin atractive pe piață, poate fi necesară reducerea tarifelor de închiriere a acestora.
Proiectele de dezvoltare imobiliară trebuie să fie în concordanță cu tipul de utilizare a terenului din zona în cauză. Acest lucru nu înseamnă că toate casele ar trebui să fie construite în același stil arhitectural. Cu toate acestea, stilurile arhitecturale trebuie să fie în concordanță cu tipul de utilizare a terenului. Imaginează-ți consecințele construirii unei case victoriane într-un bloc de case de țară.
Cu principiul corespondenței sunt asociate principiile regresiei și progresiei. Regresia apare atunci când o bucată de pământ este copleșită de dezvoltarea pe o anumită piață. De exemplu, dacă o casă de 175.000 USD este construită pe un bloc în care alte case costă între 70.000 USD și 80.000 USD, atunci valoarea de piață a casei mai scumpe nu va reflecta costul real al construirii acesteia. Prețul de vânzare este probabil să fie sub costurile de construcție. Progresia are loc atunci când valoarea proprietății care se evaluează crește din cauza valorii ridicate a proprietăților învecinate. De exemplu, dacă mai multe magazine sunt reconstruite într-o zonă comercială, atunci valoarea tuturor magazinelor din zonă poate crește.
Principiul cererii și ofertei înseamnă că prețul bunurilor imobiliare se modifică ca urmare a interacțiunii dintre cerere și ofertă.
Proprietatea are valoare dacă este utilă unui utilizator sau unui grup de utilizatori. Cu toate acestea, utilitatea nu este singurul factor care afectează costul. Imobilele ar trebui să fie, de asemenea, relativ rare. Oferi–este numărul de proprietăți disponibile pe piață la anumite prețuri. Cererea se bazează pe dorința potențialilor cumpărători cu sursele de finanțare necesare pentru achiziționarea imobiliare.
Deoarece piețele imobiliare sunt imperfecte, oferta și cererea nu dictează întotdeauna prețul la care are loc schimbarea proprietății. Capacitatea de a negocia condițiile tranzacției, numărul și sofisticarea participanților, emoțiile, costul finanțării și alți factori joacă, de asemenea, un rol în stabilirea prețurilor de vânzare.
Pe termen lung, cererea și oferta sunt factori relativ eficienți în determinarea direcției modificărilor prețurilor. Cu toate acestea, în perioade scurte de timp, factorii de cerere și ofertă își pierd uneori eficacitatea pe piața imobiliară. Distorsiunile pieței pot rezulta din controlul monopolului asupra terenurilor de către proprietari privați. În plus, controalele guvernamentale afectează piețele. De exemplu, administrațiile locale pot limita creșterea pieței sau a chiriilor sau pot schimba mecanismul pieței în multe alte moduri.
Dacă există o ofertă excesivă sau o lipsă de cerere pe piață, atunci prețurile și nivelul chiriei sunt reduse. Pe termen scurt, oferta de bunuri imobiliare este relativ inelastică. Aceasta înseamnă că este necesară o planificare pe termen lung pentru a crește oferta: chiar dacă prețurile au crescut, oferta nu poate fi crescută foarte repede. De asemenea, este dificil să se reducă oferta de bunuri imobiliare. Dacă au fost create prea multe obiecte de un anumit tip, atunci nivelul de încărcare va rămâne scăzut pentru o perioadă lungă de timp. Acest lucru creează o oportunitate excelentă pentru vânători de a negocia, deoarece prețurile rămân scăzute sau chiar scad.
Presiunea opusă asupra prețurilor apare atunci când există o ofertă insuficientă sau o cerere mare. Cererea este de obicei mai volatilă decât oferta. Răspunde mai ușor la modificările prețurilor. Schimbările în oferta monetară, ratele dobânzii, creșterea ipotezelor emoționale, frica și alți factori pot influența natura cererii în orice moment dat.
Când cererea și oferta sunt în echilibru, prețul pieței reflectă de obicei valoarea (costurile) producției. Dacă prețurile de piață sunt mai mari decât costul de producție, tot mai multe imobile vor fi puse în funcțiune până la atingerea echilibrului. Dacă prețurile de pe piață sunt mai mici, construcțiile noi vor încetini sau se vor opri complet până când cererea crește din cauza prețurilor de piață mai mari.
Principiul concurenței. Intensificarea concurenței va duce la o creștere a ofertei de acest tip de imobile în zonă. Dacă cererea nu crește în același timp, atunci venitul net mediu din toate imobilele de acest tip va scădea. Dacă concurența este excesivă, profiturile pot scădea sub normal sau, în unele cazuri, pot dispărea cu totul.
Atunci când profiturile pieței depășesc nivelul necesar pentru plata factorilor de producție, concurența pe acea piață se intensifică, ceea ce, la rândul său, duce la o scădere a nivelului mediu al venitului net.
Acest principiu este important pentru analistul care încearcă să estimeze valoarea unui flux de venit care depășește rata pieței. Cu excepția cazului în care obținerea de profituri în exces se datorează unui contract de închiriere pe termen lung sau dintr-un alt motiv, fluxul de venituri trebuie tratat cu prudență. Practic, analistul poate adopta una dintre cele două abordări. În primul rând, profiturile în exces pot fi separate de profiturile normale și tratate ca un flux separat de venit.
Schimbarea principiului: valoarea obiectelor imobiliare de obicei nu rămâne constantă, ci se modifică în timp.
Obiectele se uzează treptat. Unele afaceri se deschid, altele–închide. Modelele de utilizare a terenurilor se schimbă sub influența statului și a sectorului privat. Masa monetară și ratele dobânzilor fluctuează. Condițiile economice deschid noi oportunități. Evenimentele internaționale afectează costul mărfurilor. Noua tehnologie și comportamentul social creează o nouă cerere pentru imobiliare. Dezvoltarea demografică generează nevoi pentru diverse tipuri de locuințe. Aspirațiile și gusturile umane se schimbă. Mediul în care se află locația obiectului trece prin faze de creștere, maturitate, declin și reînnoire. Toți acești factori și mulți alții pot schimba utilitatea unei proprietăți într-o locație dată.
Analiștii trebuie să urmărească evenimentele care pot avea un impact asupra imobiliarului. Condițiile care au existat în trecut pot să nu continue neapărat în viitor. Pentru a estima corect valoarea veniturilor imobiliare viitoare, trebuie să reconciliați cu atenție ipotezele de bază despre veniturile și costurile viitoare. Pe măsură ce evenimentele și condițiile se schimbă constant, evaluatorii respectă un standard profesional–face o evaluare pentru o anumită dată stabilită.
Al patrulea grup de principii de evaluare (LNEI) înseamnă că dintre opțiunile posibile de utilizare a obiectului imobiliar se selectează cea în care funcționalitatea terenului cu îmbunătățiri este implementată cel mai pe deplin. Această opțiune este utilizată pentru a evalua valoarea imobilului.
Evaluatorul efectuează o pondere pentru pierderi la încasarea plăților analizând informațiile retroactive asupra unui anumit obiect cu prognoza ulterioară a acestei dinamici și astfel poate determina varianta care aduce veniturile maxime posibile din terenul, indiferent dacă terenul este construit sau nu și ce clădiri se află pe acesta la data efectuării evaluării.
LNEI este definit ca utilizarea bunurilor imobiliare care:
a) este permisă legal, adică respectă normele legale, inclusiv ordinele de zonare și normele de protecție a mediului, restricțiile de urbanism, cerințele de protecție a monumentelor de arhitectură, amenajarea teritoriului adiacent etc.;
b) fezabil din punct de vedere fizic, adică dimensiunea și forma terenului, accesibilitatea acestuia la transport, clădirile existente permit realizarea cazului de utilizare selectat;
c) justificate financiar din punct de vedere al rentabilității capitalului investițional, i.e. utilizarea furnizează venituri peste costurile de capital, costurile de exploatare și angajamentele financiare;
d) asigură cea mai mare valoare sau rentabilitate a imobilului.
LNEI este considerată în două etape: în primul rând, un teren ca liber, iar în al doilea rând, un teren cu îmbunătățiri existente. Dacă amplasamentul este lipsit de clădiri, atunci se stabilește care obiect este cel mai eficient de construit, ținând cont de restricțiile legale, urbanistice, de mediu și de altă natură, precum și ținând cont de perspectivele de dezvoltare a zonei.
LNEI se poate dezvolta în timp sub influența standardelor pieței și a schimbărilor externe. Dacă o autostradă a fost amenajată recent în apropierea terenului, atunci cea mai bună utilizare a acesteia poate fi construcția unei benzinării, fast-food sau service auto.
În practică, principiul LNEI este premisa inițială pe care se bazează alegerea unui anumit tip de valoare evaluată a imobilului și se trage o concluzie despre valoarea acestuia.
Restricțiile administrative și zonarea existente în Rusia astăzi nu reflectă adesea cerințele pieței imobiliare în curs de dezvoltare și, prin urmare, utilizarea efectivă a terenului cu îmbunătățiri adesea nu corespunde celei mai bune opțiuni.
Toate principiile evaluării imobiliare de mai sus sunt strâns legate între ele și, în funcție de tipul și specificul obiectului evaluat, de modalitatea de evaluare utilizată, pot juca un rol principal sau auxiliar.
Aceste principii reprezintă baza teoretică pentru evaluarea imobiliară. Pe acestea se bazează trei abordări fundamentale ale evaluării imobiliare.– profitabil, comparativ și costisitor.
1.4. Principalele etape ale procesului de evaluare imobiliară
Evaluarea imobiliară include un sistem de acțiuni succesive ale evaluatorului–de la stabilirea unei misiuni pentru o evaluare, până la transferarea către client a unui raport scris privind evaluarea valorii de piață a obiectului imobiliar, exprimată în unități bănești.
Etapele evaluării imobiliare:
etapa 1. Stabilirea sarcinii pentru evaluare.
1.1. Scopul evaluării.
12 . Tipul de valoare de determinat.
1.3. Stabilirea drepturilor de proprietate evaluate.
1.4. Data evaluării.
a 2-a etapă. Întocmirea unui plan și contract pentru evaluare.
2.1. Programul de evaluare.
2.2. Surse de informare.
2.3. Alegerea metodelor de evaluare.
2.4. Costul evaluării.
2.5. Remunerarea bănească pentru evaluare.
2.6. Întocmirea unui contract de evaluare.
a 3-a etapă. Colectarea si analiza informatiilor.
3.1. Inspectarea obiectului și a zonei înconjurătoare.
3.2. Descrierea juridică a proprietății.
3.3. Caracteristici fizice și locație.
3.4. Informații economice.
3.5. Verificarea acurateții informațiilor colectate.
3.6. Analiza si prelucrarea informatiilor.
etapa a 4-a. Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări.
4.1. Analiza terenului ca liber condiționat.
4.2. Analiza terenului cu imbunatatiri.
etapa a 5-a. Calculul valorii de evaluare a proprietății pe baza a trei abordări.
5.1. Estimarea costurilor pe baza abordării veniturilor.
5.2. Estimarea costurilor bazată pe o abordare comparativă.
5.3. Estimarea costurilor bazată pe abordarea costurilor.
a 6-a etapă. Coordonarea rezultatelor obtinute si derivarea valorii finale a valorii proprietatii.
6.1. Verificarea datelor primite asupra valorii valorii.
6.2. Ipoteze și condiții limitative datorate completității și acurateții informațiilor utilizate.
6.3. Derivarea valorii totale a costului.
etapa a 7-a. Întocmirea raportului de evaluare.
Stabilirea sarcinii pentru evaluare.
Stabilirea sarcinii pentru evaluare este etapa inițială în care sunt determinați și formulați parametrii de bază ai sarcinii de evaluare. O declarație clară a sarcinii este necesară pentru o interpretare completă și neechivocă a naturii sarcinii de evaluare, alegerea metodelor de evaluare și interpretarea rezultatelor reflectate în raport. Cele mai importante componente ale unei sarcini de evaluare includ:
· identificarea proprietății;
· identificarea drepturilor de proprietate supuse evaluării;
· scopul (sfera) rezultatelor evaluării;
· selectarea și determinarea tipului de valoare;
· clarificarea datei evaluării;
· o descriere a domeniului de aplicare a evaluării;
· clarificarea altor restricții.
Identificarea bunurilor imobiliare include o descriere a caracteristicilor, cum ar fi adresa, descrierea legală completă, locația exactă și limitele proprietății.
Identificarea unui obiect imobiliar reprezinta descrierea juridica precisa a acestuia, pe care este indicat sa o intocmeasca pe baza informatiilor furnizate de client. Informațiile necesare pot fi obținute din registrul de stat al datelor sondajelor funciare în conformitate cu legislația locală și de stat.
O descriere legală corectă ar trebui să țină cont de sistemul regional specific de topografie și descriere a terenurilor, care constă dintr-o descriere a limitelor acestora, un sistem de sondaj de stat și o procedură de descriere și cartografiere a parcelelor și a cartierelor.
Identificarea drepturilor de proprietate supuse evaluării. O caracteristică a evaluării imobiliare este o abordare integrată, care consideră simultan imobilul atât ca obiect fizic real, cât și ca ansamblu de drepturi ale persoanelor fizice sau juridice pe care le pot avea sau pretinde asupra proprietății, precum și utilizarea terenurilor. si cladiri.
Obiectul evaluării poate fi imobil cu drepturi de proprietate integrale sau parțiale ca urmare a separării sau împărțirii drepturilor de proprietate. În procesul de determinare a valorii de piață a bunurilor imobiliare, evaluatorul ia în considerare astfel de restricții asupra drepturilor de proprietate, cum ar fi un contract de închiriere, servituți, restricții cauzate de garanțiile asupra bunurilor imobiliare, pretenții la drepturi de proprietate, precum și drepturile de a dispune de spațiu aerian sau teritoriul terestru.
Domeniul sau scopul rezultatelor evaluării –este o procedură economică care se realizează ulterior de către client pe baza rezultatului de cost obţinut de evaluator.
Evaluarea proprietății se efectuează pentru a determina:
· prețurile de cumpărare și vânzare;
· valoarea garanției pentru împrumut;
· baze de impozitare;
· termenii contractului de închiriere;
· bazele de despăgubire echitabilă în caz de înstrăinare a drepturilor de proprietate;
· bazele contractului de asigurare.
Elucidarea metodei de utilizare ulterioară a rezultatului evaluării rezultat este necesară pentru a selecta procedura optimă de evaluare.–de la colectarea și analizarea informațiilor necesare până la aplicarea celor mai eficiente metode de evaluare și principii de armonizare a rezultatelor. Dacă clientul nu furnizează informații cu privire la domeniul de utilizare a rezultatelor raportului de evaluare, evaluatorul, din proprie inițiativă, ar trebui să discute problema cu el și să se asigure că clientul înțelege în mod adecvat problema. Această procedură va salva evaluatorul de eventuale neînțelegeri și de necesitatea refacerii lucrării.
Selectarea și determinarea tipului de valoare. Scopul evaluării este de a determina valoarea imobilului, care, în conformitate cu standardele de evaluare internaționale și rusești actuale, se manifestă sub diferite forme. Tipul valorii obiectului evaluării este dictat de o serie de factori, care includ drepturile de proprietate care se evaluează, sfera sau scopul rezultatelor evaluării și sfera misiunii de evaluare.
În conformitate cu standardele actuale de evaluare rusești, pot fi utilizate următoarele tipuri de valori:
· pretul din magazin;
· valoarea subiectului de evaluare cu o piață limitată;
· costul de înlocuire;
· costul reproducerii;
· cost în utilizare existentă;
· valoarea fiscală;
· valoarea investitiei;
· valoarea de lichidare;
· costul de eliminare;
· cost special.
Tipul de cost selectat de evaluator în acord cu clientul și terții, utilizatori ai raportului, trebuie să fie indicat în sarcina pentru evaluare. În plus, este necesar să se dea în scris în raportul de evaluare o definiție (formulare) a valorii indicate, care să nu contravină standardelor adoptate în evaluare.
Tipul de valoare utilizat în procesul de evaluare a unui obiect specific de evaluare afectează conținutul etapelor individuale în cadrul unui model de evaluare universal. Tipul de valoare determină compoziția, colectarea, pregătirea și analiza informațiilor în scopul evaluării. Alegerea abordărilor și metodelor de evaluare imobiliară este derivată din tipul de valoare care se determină; deci, de exemplu, la determinarea valorii de asigurare, este nepotrivit să se aplice metodele abordării veniturilor. Tipul de valoare determină logica și validitatea acordului asupra rezultatelor finale ale evaluării.
Clarificarea datei evaluării. Clarificarea datei la care se va efectua evaluarea și, prin urmare, rezultatul evaluării va fi valabil, este necesară din mai multe motive. Orice tip de valoare determinată este în mod inerent valoare de piață, deoarece chiar și costurile de reproducere și înlocuire sunt calculate în prețuri pentru produsele de construcții în vigoare la un moment dat, deoarece acestea se schimbă constant sub influența inflației, a concurenței, a modificărilor preferințelor consumatorilor, etc.
În procesul de evaluare, este necesar să se țină cont de numeroși factori de preț, a căror compoziție, prioritate și gradul de influență sunt instabile. Valoarea de piață reflectă percepția participanților pe piață cu privire la starea conjuncturii sale. Datorită faptului că situația pieței este în continuă schimbare, valoarea de piață se bazează pe analiza informațiilor colectate la o anumită dată, date de piață la un moment dat. O modificare a alinierii forțelor pieței are un impact semnificativ asupra rezultatului evaluării și asupra valorii rezultate.
Data de evaluare utilizată în practica de evaluare este reprezentată de trei tipuri:
· Actual;
· retrospectiv;
· Viitor.
În marea majoritate a cazurilor, data evaluării–aceasta este data apropiată de data la care a fost stabilită misiunea de evaluare și a fost efectuată lucrarea de evaluare. Cu toate acestea, în unele cazuri, devine necesar să se calculeze valoarea de piață pentru o anumită dată din trecut sau din viitor.
O evaluare a valorii de piață la data retroactivă (trecută) este necesară pentru impozitarea moștenirii (data decesului), calcularea impozitului pe venit (data achiziției), compensarea asigurării (data evenimentului asigurat), acțiunea în justiție (data daune), etc. Disponibilitatea informațiilor retroactive de piață permite evaluatorului să efectueze în mod obiectiv și rezonabil toate calculele necesare.
Evaluarea la o dată viitoare poate fi efectuată pentru proprietățile care sunt în construcție, proiectare sau decizii privind fezabilitatea construcției. Decalajul de timp apărut în acest caz între data lucrării de evaluare și momentul în care proprietatea își atinge capacitatea de proiectare, cucerind segmentul de piață care asigură valoarea estimată a fluxului de numerar, necesită determinarea valorii de piață la data finalizării construcției. .
Descrierea domeniului muncii de evaluare. Sfera muncii de evaluare este stabilită de către evaluator pentru a determina compoziția datelor utilizate, suportul informațional, necesitatea implicării experților terți, metodele de verificare a fiabilității informațiilor, precum și caracterul complet al includerii intermediarilor. și informații auxiliare în raportul final.
Formularea domeniului de aplicare a evaluării ajută la protejarea intereselor terților care iau decizii pe baza rezultatelor evaluării. Evaluatorul trebuie să precizeze clar nu doar ceea ce se presupune a fi făcut, ci și ceea ce nu se va face, cu motive specifice, mai ales dacă a fost disponibilă doar o cantitate limitată de informații.
Amploarea lucrării de evaluare și gradul de detaliere din raport depind de semnificația misiunii de evaluare și de acordul la care sa ajuns cu clientul. Această secțiune vă permite să determinați cantitatea totală de forță de muncă, costurile în numerar ale suportului informativ, care afectează în cele din urmă costul lucrărilor de evaluare. Evaluatorul este responsabil pentru conformitatea sferei formulate a lucrării de evaluare și a rezultatelor efective.
Clarificarea altor restricții. Standardele Uniforme de Evaluare Profesională (118APAP), publicate de Appraisal Foundation, fac diferența între evaluarea completă și cea limitată. Evaluarea limitată este efectuată în conformitate cu „Declarația privind procedurile restricționate” din Standardele uniforme. În acest caz, de regulă, se utilizează o cantitate limitată de informații. Un exemplu de astfel de evaluare este o evaluare imobiliară efectuată numai pe baza unei abordări comparative și o evaluare efectuată pentru a actualiza evaluările anterioare.
Cu toate acestea, chiar și o evaluare completă poate conține o serie de condiții limitative care trebuie formulate în sarcina de evaluare, împreună cu parametri cum ar fi identificarea bunurilor imobiliare, drepturile de proprietate, data evaluării, domeniul de aplicare a rezultatelor evaluării și tipul de valoare. Introducerea în raport a componenței condițiilor limitative permite nu numai protejarea evaluatorului de eventuale pretenții viitoare, ci și informarea promptă a clientului și a altor utilizatori despre raport. De exemplu, o condiție limitativă poate include o clauză privind obținerea de informații din surse insuficient de fiabile, cu privire la imposibilitatea efectuării unui sondaj tehnic asupra bunurilor imobiliare.
După stabilirea misiunii pentru evaluare, se întocmește un contract.
Colectarea informațiilor și analiza preliminară a datelor.
Compoziția și cantitatea de informații necesare, procedura de prelucrare și analiză a acestora, numărul de evaluatori implicați, inclusiv de specialiști angajați, precum și timpul necesar procesării datelor, depind de atribuire, tipul imobilului evaluat și metodele de evaluare selectate.
Eficacitatea acestei etape depinde de minuțiozitatea activității organizatorice preliminare, care necesită determinarea naturii și volumului datelor necesare, a surselor de informații, precum și a lucrărilor de programare, care sunt necesare în special pentru evaluarea obiectelor imobiliare mari.
În funcție de tipul de obiect și de domeniul de activitate, evaluarea poate fi efectuată de un evaluator sau de un grup de specialiști. Planul de lucru al evaluatorului este construit în conformitate cu structura viitorului raport de evaluare și cu timpul necesar pentru parcurgerea fiecărei etape.
Pentru a determina valoarea de piata a imobilului evaluat, informatiile necesare sunt clasificate in functie de o serie de caracteristici.
În raport cu obiectul evaluat, matricea de informații este împărțită în date externe și interne.
În funcție de natura informațiilor, se disting date generale și speciale, precum și informații despre cererea și oferta concurențiale. Informații totale reflectă dinamica factorilor sociali, economici, politici și de mediu care afectează starea pieței imobiliare. Tipul de informație avut în vedere ar trebui să țină cont de schimbările în curs la nivel regional și de un segment specific al pieței imobiliare din care face parte obiectul evaluat.
Date speciale conțin caracteristicile juridice, fizice, geografice și economice ale bunurilor imobiliare. Acest tip de informații ar trebui colectate pentru proprietăți comparabile și pentru proprietatea evaluată.
Informații despre cererea și oferta competitivă vă permite să evaluați competitivitatea imobilului evaluat pe segmentul său de piață. Informațiile despre ofertă permit evaluarea fondului imobiliar competitiv existent, ținând cont de încărcarea acestuia, de perspectivele de extindere prin construcție nouă și reconstrucție, precum și de informații despre capacitatea pieței. Datele privind cererea ar trebui să reflecte capacitățile economice ale potențialilor proprietari și utilizatori.
Informațiile utilizate în procesul de evaluare trebuie să fie suficient de complete, reprezentative și de încredere. Ar trebui să ajute evaluatorul să determine cei mai importanți factori de preț, să analizeze starea economiei în general și, în special, a pieței imobiliare, inclusiv aspectele teritoriale și segmentare. Evaluatorul trebuie să își facă o idee despre proprietățile fizice ale obiectului de evaluare și ale împrejurimilor acestuia, să colecteze date pentru calcule economice și de evaluare. Caracteristicile informațiilor colectate și utilizate în diferite etape ale evaluării ar trebui să fie reflectate în mod corespunzător în raport.
Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări.
Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare se realizează în vederea evaluării adecvate a cazului de utilizare existent al obiectului evaluat, elaborarea de recomandări pentru utilizarea optimă a acestuia în vederea stabilirii valorii maxime posibile.
Conceptul de utilizare cea mai eficientă a bunurilor imobiliare este un concept de piață care are o importanță cheie pentru analiza valorii. Cel mai eficient este tipul de utilizare care îndeplinește patru criterii: admisibilitatea sau permisiunea legală, fezabilitatea fizică, securitatea financiară și costul maxim al obiectului.
Pentru a determina cea mai eficientă utilizare a unui teren, evaluatorul folosește două scheme, conform cărora terenul este considerat neamenajat (condiționat liber) și se analizează cea mai eficientă variantă de utilizare a acestuia cu clădirile existente.
Analiza utilizării celei mai eficiente a unui sit neamenajat implică luarea în considerare a opțiunilor de menținere a scopului actual, construirea unei noi instalații, reamenajarea terenului (diviziunea sau extinderea), precum și vânzarea.
Cea mai eficientă utilizare a unui teren cu clădirile existente este de a compara opțiunile de menținere a scopului obiectului la data evaluării, planuri de reconstrucție care asigură restaurarea, extinderea și reprofilarea, demolarea completă (parțială) și o combinație a acestor opțiuni.
Testul de fezabilitate financiară necesită calcularea costurilor de implementare a fiecărui caz de utilizare considerat. Evaluarea maximizării valorii utilizărilor alternative se bazează pe o analiză a variabilelor precum valoarea terenului, rata rentabilității adecvate riscului unui anumit caz de utilizare și valoarea totală capitalizată a proprietății.
Concluziile privind utilizarea optimă a bunurilor imobiliare ar trebui reflectate în secțiunea corespunzătoare a raportului. Evaluatorul trebuie să formuleze în mod rezonabil cel mai eficient caz de utilizare și să îl susțină cu calcule ale perioadei de timp necesare pentru reprofilarea imobiliară, dezvoltarea pieței și, de asemenea, să indice participanții la procesul investițional: investitori, potențiali proprietari, utilizatori, creditori etc. .
Selectarea și aplicarea abordărilor și metodelor acceptabile pentru evaluarea imobiliară.
Evaluarea proprietății este de obicei efectuată din punctul de vedere a trei abordări principale:
· abordare costisitoare;
· abordare comparativă;
· abordare profitabilă.
Abordarea costurilor pornește din ipoteza că un investitor prudent nu va plăti pentru imobile mai mult decât suma la care îl va costa să achiziționeze un teren similar și să construiască o clădire cu proprietăți de consum similare.
Abordare comparativă pe baza ipotezei că un cumpărător rezonabil nu va plăti pentru un articol mai mult decât suma pentru care poate achiziționa un articol de utilitate similară pe piața liberă. Determinarea costului se bazează pe datele privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare încheiate recent cu obiecte similare.
Abordarea veniturilorse bazează pe afirmația că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult decât suma pe care o va aduce proprietatea evaluată în viitor sub formă de venit net ajustat pentru riscul investiției. În acest caz, valoarea unui obiect este determinată de capacitatea sa de a genera venituri în viitor. Fluxurile de numerar generate de bunuri imobiliare, inclusiv costul reversiunii, pot fi convertite la valoarea totală curentă.
Fiecare abordare de evaluare include o serie de metode. Evaluator, în funcție de tipul valorii, caracteristicile obiectului de evaluare, informații despre obiectul de evaluare și imobile similare etc. selectează una sau mai multe metode de evaluare în cadrul fiecărei abordări. Alegerea metodelor de evaluare trebuie motivată și descrisă în raportul de evaluare.
Coordonarea rezultatelor preliminare ale evaluării și derivarea valorii finale a costului.
Armonizarea rezultatelor obținute pe baza diferitelor abordări și metode este ultima etapă în determinarea valorii proprietății care se evaluează. În această etapă a evaluării, în primul rând, este necesară verificarea rezultatelor obținute pentru a identifica erorile matematice și logice care cresc gradul de discrepanță între rezultatele abordărilor venit, cost și comparativ.
Procedura de acordare a rezultatelor verificate este determinată de conținutul sarcinii de evaluare, abordările și metodele de evaluare utilizate, caracterul complet și fiabilitatea informațiilor utilizate, identificarea avantajelor și dezavantajelor metodelor utilizate.
Criteriile determinante pentru ierarhia fiecărui rezultat sunt capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial vânzător sau cumpărător, calitatea informațiilor pe baza cărora se efectuează analiza, capacitatea fiecărei metode și abordări de a lua în considerare. fluctuațiile pieței contului și caracteristicile specifice de preț ale obiectului, cum ar fi locația, dimensiunea, rentabilitatea potențială.
Ținând cont de cele de mai sus, evaluatorul acceptă coeficienții ponderii rezultatelor intermediare obținute pe baza utilizării diverselor abordări. Valoarea ponderii fiecărei abordări poate fi calculată folosind atât metode expert, cât și metode matematice.
La întocmirea raportului, evaluatorul este obligat să explice motivele discrepanței în valorile costului, precum și să justifice procedura.
Întocmirea raportului de evaluare.
În ultima etapă a evaluării, se înmânează clientului un raport de evaluare scris, care constituie dovada documentară a îndeplinirii corespunzătoare a atribuțiilor sale de către evaluator. Raportul de evaluare are o formă extinsă.
Raportul de sinteză conține informații limitate despre atribuirea de evaluare, proprietate, metodele utilizate și rezultatul obținut și permite clientului să înțeleagă acțiunile din spatele concluziilor evaluatorului cu privire la valoare.
Formularul detaliat stabilește în detaliu și raționează sarcina pentru evaluare, caracterizează informațiile selectate și motivate, justifică metodele de evaluare aplicate și calculele efectuate și, de asemenea, determină rezultatul costului final, reprezentat de o singură valoare sau interval.
Valoarea indicată în raport este opinia subiectivă a evaluatorului despre cel mai probabil echivalent de numerar al tranzacției propuse, pe baza studiului și analizei informațiilor necesare, calculelor și în funcție de experiența și calificarea acestuia.
Legea privind activitatea de evaluare în vigoare în Federația Rusă la articolul 11 stabilește cerințe generale pentru conținutul și proiectarea raportului. Stilul de prezentare a informațiilor, justificărilor, definițiilor și calculelor nu trebuie să fie ambiguu.
Raportul de evaluare, întocmit în scris în timp util și depus clientului, constituie dovada îndeplinirii corespunzătoare de către evaluator a obligațiilor ce îi revin prin contract. Procesul-verbal este semnat personal de evaluator și certificat prin sigiliul acestuia.
Raportul trebuie să indice data evaluării, standardele de evaluare utilizate, scopurile și obiectivele evaluării subiectului evaluării, precum și alte informații care oferă o interpretare completă și lipsită de ambiguitate a rezultatelor evaluării reflectate în raport. De exemplu, dacă nu valoarea de piață este determinată, ci alte tipuri de valoare, criteriile de evaluare și motivele abaterii trebuie indicate în raport. La pregătirea unui raport, trebuie să specificați următoarele puncte:
· data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
· baza pentru evaluarea obiectului de evaluare de către evaluator;
· adresa juridică a evaluatorului;
· informatii despre licenta eliberata acestuia de a desfasura activitati de evaluare;
· o descriere exactă a proprietății care se evaluează și valoarea contabilă a acesteia;
· detaliile persoanei juridice;
· standarde de evaluare pentru a determina tipul adecvat de valoare;
· o listă a datelor utilizate în evaluare, indicând sursele primirii acestora;
· ipotezele formulate în evaluare;
· succesiunea determinării costului și a valorii sale finale;
· limitări și limite de aplicare a rezultatului obținut;
· data determinării valorii subiectului de evaluare;
· o listă a documentelor utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.
Standarde de evaluare obligatorii pentru aplicarea de către subiecții activității de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 06 iulie 2001.
Standarde de evaluare obligatorii pentru aplicarea de către subiecții activității de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 519 din 06 iulie 2001.
Friedman J., Ordway Nick. Analiza si evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. M .: Delo, 1997.
Manualul oferă o idee despre teoria și practica funcționării pieței imobiliare ca cel mai important domeniu al activității antreprenoriale, informații sistematizate despre procesele economice asociate bunurilor imobiliare ale persoanelor fizice și juridice, funcționarea piata imobiliara, metode de management imobiliar care asigura eficacitatea acestui domeniu de activitate. Evidențiază principalele domenii de activitate legate de imobiliare. Tutorialul examinează conceptul, esența, semnele și clasificarea bunurilor imobiliare; esența, funcțiile și principalele caracteristici ale pieței imobiliare; operațiunile de bază ale pieței imobiliare și reglementarea lor legislativă; metode de evaluare a diverselor obiecte imobiliare; principii de bază ale managementului imobiliar în condiţii moderne.
Manualul este destinat studenților, studenților absolvenți și profesorilor universităților economice, studenților școlilor de afaceri, economiștilor, managerilor și altor părți interesate.
1. CONCEPTE ȘI DEFINIȚII DE BAZĂ ALE ECONOMIEI IMMOBILIARE
1.1. Conceptul, esența și caracteristicile de bază ale imobiliare
1.2. Fundamentele juridice ale imobiliarelor.
1.2.1. Proprietate
1.2.2. Tipuri de tranzacții (tranzacții) cu imobiliare
1.2.3. Înregistrarea de stat a tranzacțiilor (tranzacțiilor) cu bunuri imobiliare
3. EVALUAREA IMOBILĂ
3.1. Tipuri de valori de proprietate
3.2. Principiile evaluării imobiliare.
3.3. Factorii care afectează valoarea imobilului.
3.4. Tehnologie de evaluare imobiliară.
3.5. Abordări ale evaluării imobiliare.
3.5.1. Abordare comparativă (piață).
3.5.2. Abordarea costurilor
3.5.3. Abordarea veniturilor
3.6. Determinarea costului total al obiectului de evaluare
3.6.1. Reconcilierea rezultatelor evaluării
3.6.2. Structurarea ierarhiei
4. CREDIT DE IMMOBILIARE.
4.1. Apariția și dezvoltarea creditării ipotecare
4.1.1. Dezvoltarea creditului ipotecar în Rusia
4.1.2. Ipoteca ca modalitate de garantare a obligațiilor
4.1.3. Caracteristicile creditării ipotecare
4.1.4. Caracteristicile piețelor de capital ipotecar
4.2. Principalele etape ale creditării ipotecare
4.3. Metode de creditare ipotecară imobiliară
Împrumut cu plăți în creștere
Rasturnare canadiană
4.4. Tipuri de creditare imobiliară în scopuri speciale
4.4.1. Noi metode de finanțare a construcțiilor
4.4.2. Modalitati de finantare a locuintelor in constructie
4.4.3. Metode de finanțare a proiectelor de dezvoltare a terenurilor
4.4.4. Finantarea imobiliare prin vanzare in rate
5. ECONOMIA UTILIZĂRII TERENULUI
5.1. Caracteristicile utilizării terenului
5.1.1. Terenul ca resursă naturală
5.1.2. Terenul ca categorie economică
5.1.3. Managementul terenurilor ca instrument pentru formarea unei utilizări economice a terenurilor
5.1.4. Cadastrul funciar de stat ca sistem economic și juridic de funcționare a obiectelor imobiliare
5.1.5. Protecția terenului. Restricții de mediu privind utilizarea terenurilor
