Obiect imobiliar: tipuri, definirea a ceea ce este inclus în concept, ceea ce este cerut de lege și instanțe.
Articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse se referă la lucrurile imobile și mobile. Conform articolului, există mai multe tipuri de obiecte imobiliare:
Astfel, în lege, definiția unui obiect imobiliar este asociată cu conceptul de imobil. Dacă proprietatea nu aparține primelor trei categorii, aceasta este recunoscută ca mobilă (clauza 2 a articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse).
Locurile de parcare au fost adăugate la una dintre categorii anul trecut. Pentru ca proprietarul să obțină dreptul de proprietate asupra unui loc de parcare, limitele unei astfel de locații trebuie marcate:
CG-ul nostru identifică conceptul de imobil în virtutea legii și imobilul în virtutea naturii. Artă. 130 din Codul civil conține o astfel de indicație că, dacă legiuitorul dorește, el poate, în principiu, să declare imobil absolut orice obiect care poate fi deplasabil fizic, de exemplu, navele, aeronavele, navele de navigație interioară au fost declarate imobile la un moment dat de către legiuitorul nostru.
În virtutea naturii, obiectele imobiliare sunt terenuri, clădiri, structuri și alte obiecte care sunt indisolubil legate de teren. În virtutea naturii, obiectele imobiliare sunt foarte clar împărțite în două tipuri: proprietăți imobiliare naturale care au apărut singure, în primul rând terenuri și proprietăți imobiliare create de om: clădiri, structuri care sunt instalate pe amplasament sau sunt construite sub amplasament, sunt imobile artificiale.
Este necesar să se formalizeze dreptul de proprietate pentru a putea folosi un obiect care aparține imobilului, inclusiv efectuarea anumitor tranzacții cu acesta. Conform legii, drepturile asupra unei astfel de proprietăți trebuie înregistrate (articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse). Înregistrați apariția unui astfel de drept, orice modificări sau restricții, transfer sau reziliere. Cerința de înregistrare obligatorie se aplică dreptului:
În plus, înregistrează o ipotecă și (articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse). Înregistrarea se face de către Rosreestr, informațiile despre obiectul și drepturile asupra acestuia sunt înregistrate în USRN (a se vedea legea nr. 218-FZ privind înregistrarea imobilelor).
Înainte de a cumpăra un astfel de obiect sau de a-l primi spre închiriere, verificați USRN:
Pentru a obține date din registru, solicitați un extras. De asemenea, verificați dacă există o dispută legală asupra proprietății, inspectați-o personal și verificați dacă există alte riscuri.
Conform definiției, un obiect imobiliar este, în special, elemente care sunt ferm asociate terenului. Pe baza acestei formulări, unii reclamanți cer să recunoască proprietatea asupra obiectelor atipice. De exemplu, putem vorbi despre un gard, un sit de asfalt etc. Înainte de modificările legii, un obiect imobiliar ar putea fi obligat să recunoască o pădure sau alte plantații, după care ar putea achiziționa terenuri sub ele în mod preferențial . Plenul Forțelor Armate RF din punctul 38 din Rezoluția nr. 25 din 23.06.15 a explicat exact cum ar trebui aplicată norma articolului 130 din Codul civil al RF în legătură cu obiectele atipice.
Instanța a indicat că lucrul este imobil fie prin natura sa, fie în virtutea legii. În același timp, pentru recunoașterea proprietății ca obiect imobiliar, nu este necesară înregistrarea dreptului la aceasta. Acest lucru ne permite să recunoaștem un astfel de obiect, de exemplu, o structură neterminată. Dar pentru a recunoaște un obiect neterminat ca imobil, fundația trebuie cel puțin finalizată la șantier. Dacă vorbim despre o bucată de teren pe care a fost așezat un pavaj asfaltic, nu există semne pentru clasificarea unui astfel de obiect ca imobil. Nu corespunde caracteristicilor structurii. Forțele armate RF s-au referit la clauza 1 a art. 133 din Codul civil al Federației Ruse privind lucrurile indivizibile.
În practica judiciară ulterioară a Forțelor Armate ale Federației Ruse, se observă o poziție juridică similară. Astfel, într-un litigiu privind dreptul la teren pe care cumpărătorul l-a dobândit ca proprietar al pădurii, Forțele Armate RF au recunoscut tranzacția de cumpărare ca fiind nulă. Obiectul nu îndeplinea caracteristicile unui imobil. La momentul examinării litigiului, pădurea nu mai era recunoscută ca obiect imobiliar independent ().
Astăzi, obiectele drepturilor civile sunt bunurile de natură materială și nematerială, pentru care se dezvoltă relațiile juridice corespunzătoare. Ce înseamnă? Care este clasificarea cu privire la această problemă? Există astăzi probleme legate de complexele imobiliare? Puteți găsi răspunsuri la aceste întrebări și la alte întrebări în procesul de studiu al acestui articol.
După cum sa dovedit, proprietatea face obiectul drepturilor de proprietate. Cum definește legea civilă acest termen? În conformitate cu articolul 128 din Codul civil al Federației Ruse, acesta se bazează pe anumite tipuri de drepturi civile: lucruri, inclusiv bani și garanții; alte complexe de proprietate, inclusiv drepturi de proprietate; lucrări și servicii; informații (ca proprietate intelectuală); beneficii intangibile.
Din această listă rezultă că termenul luat în considerare în sensul său cel mai larg acoperă lucrurile, drepturile de proprietate și, desigur, obligațiile similare. De ce este atât de important să se definească corect termenul actual în articol în termeni de relații juridice specifice? Faptul este că este de natură colectivă, este cât se poate de diversă în raport cu compoziția sa.
Astăzi, proprietatea poate fi interpretată ca un singur lucru sau ca o combinație a acestora. Astfel, în articolele 301-303, precum și 305 din Codul civil al Federației Ruse, care prevăd în primul rând metode de protecție în raport cu drepturile de proprietate și alte drepturi de natură materială, sunt date fapte interesante. Conceptul de proprietate este echivalat cu un lucru sau un anumit număr de lucruri care au ieșit din posesia directă a proprietarului sau a unei persoane înzestrate cu dreptul la posesie pe tot parcursul vieții în virtutea moștenirii, menajului sau administrării, numai în cazul distrugerii din aceste complexe de proprietate din posesia altcuiva.
Într-un alt sens, termenul considerat în articol se aplică și lucrurilor și drepturilor de proprietate. De exemplu, în al treilea paragraf 63 al articolului din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea unei persoane juridice supuse lichidării, care este vândută în conformitate cu regulile licitației publice, include atât lucruri, cât și drepturi de proprietate. Conceptul de proprietate este definit în mod similar atunci când se spune despre responsabilitatea unei entități comerciale pentru obligațiile sale față de creditori cu absolut toate complexele de proprietăți care îi aparțin ca natură materială. Este important de adăugat că ultimul exemplu este direct legat de un domeniu de drept civil precum legea unei obligații.
Practica de aplicare a legii sugerează că problema conceptului de proprietate imobiliară astăzi, într-un fel sau altul, are nevoie de un studiu serios atât în termeni științifici, cât și legislativi. În primul rând, o astfel de afirmație este direct legată de excluderea unității în ceea ce privește punctele de vedere din teorie, care se referă la semnele care stau la baza termenului, la criteriile de clasificare a oricărei varietăți de proprietăți ca imobile și așa mai departe. Așadar, a apărut de multă vreme pe paginile publicațiilor pe teme științifice și juridice. Astăzi, pur și simplu nu există o singură viziune asupra interpretării acestui concept. De fapt, nu este atât de înfricoșător. Lucrul terifiant este că criteriile care determină în mod direct nu sunt pe deplin clare.
Oamenii de știință autohtoni definesc conceptul de imobil ca un set de obiecte, operațiunile asupra cărora se deplasează fără daune vizibile în ceea ce privește scopul lor sunt excluse, precum și alte obiecte clasificate drept imobile prin indicarea directă a legislației. Deci, în vremurile moderne, proprietățile imobiliare sunt recunoscute, de exemplu: terenuri, subsol, structuri și clădiri, precum și aeronave și nave maritime. Pe baza celor de mai sus, trebuie remarcat faptul că astăzi înțelegerea bunurilor imobile în dreptul civil este cel mai important aspect al științei juridice în general.
În conformitate cu legislația civilă rusă, se obișnuiește împărțirea bunurilor în bunuri mobile și imobile. Al doilea paragraf 130 al articolului din Codul civil al Federației Ruse include absolut toate lucrurile, inclusiv numerarul și valorile mobiliare, care nu sunt proprietăți imobiliare, pentru complexele de bunuri mobile. În conformitate cu regula generală, drepturile asupra bunurilor mobile nu sunt înregistrate, cu excepția cazului în care legea prevede o procedură diferită.
Prin lege, este posibil să se stabilească înregistrarea care să confirme dreptul la. De regulă, această practică se corelează cu tranzacțiile referitoare la anumite tipuri de bunuri mobile, în conformitate cu articolul 164 paragraful doi din Codul civil al Federației Ruse. Un exemplu izbitor în acest sens sunt lucrurile care sunt oarecum limitate în ceea ce privește cifra de afaceri. Abia atunci actul de înregistrare joacă un rol legal și afectează, de asemenea, realitatea tranzacțiilor efectuate cu aceste obiecte. O astfel de înregistrare nu trebuie confundată cu înregistrarea tehnică, conform căreia sunt înregistrate, de exemplu, vehicule sau arme pentru tragere. Are un impact exclusiv asupra exercitării anumitor drepturi civile, dar nu și asupra formării, adăugării sau încetării acestora.
În conformitate cu articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, se disting unele dintre caracterele imobile:
După cum se dovedește, ultima categorie poate provoca efecte adverse. Practica arată că alocarea complexelor de proprietăți în prima și a doua grupare de bunuri imobiliare, de regulă, nu provoacă mari dificultăți. Operațiuni similare în raport cu cel de-al treilea grup de astăzi sunt destul de problematice și dau naștere unui număr considerabil de întrebări. În conformitate cu articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, caracteristica calificativă calificativă a imobilelor este exclusiv o legătură cu terenul, care este de natură durabilă, precum și imposibilitatea de a schimba locația anumitor obiecte în legătură cu scopul lor.
De ce este atât de dificil să se facă distincția între? Faptul este că problema forței conexiunii dintre structura unui obiect și sol nu este rezolvată într-un mod fundamental. Decizia finală depinde în primul rând de circumstanțele în raport cu fiecare caz separat.
Legea federală asupra proprietății afirmă că, pentru a descrie gruparea finală în contextul unei legături puternice direct cu terenul și a mișcării obiectelor cu apariția incomensurabilității daunelor la scopul lor direct, este necesar să se evidențieze unele seturi de semne de evaluare a complexelor imobiliare ca imobile:
Până în prezent, nu există o clasificare a unui obiect ca imobil în actele legislative. Deci, este necesar să se sublinieze câteva criterii privind clasificarea complexelor de proprietăți ca imobile, printre care principalul este „terenul (o legătură inextricabilă între ele).
Deci, în literatura juridică, se obișnuiește să se distingă două prevederi principale în această privință. Unul dintre ei spune că problema imobilului este un concept juridic, nu faptic. Opinia opusă este exprimată de V.V. Vitryansky: pentru a recunoaște un lucru ca fiind imobil, este necesară doar legătura sa puternică cu un anumit teren și excluderea mișcării fără a afecta în mod disproporționat scopul său imediat. Trebuie remarcat faptul că aceste dispoziții privind relația de natură durabilă nu pot fi determinate doar de factorul timp. Codul civil al Federației Ruse, care reglementează institutul imobiliar, nu include o indicație a temporalității unei legături puternice. De aceea, în raport cu practica de aplicare a legii în procesul de soluționare a problemei corespunzătoare, prevalează normele ramurii publice a dreptului, care fără echivoc nu vor să recunoască structurile instalate temporar ca obiecte imobiliare, indiferent de puterea lor conexiune directă cu terenul.
Pe lângă legătura indisolubilă dintre teren și proprietăți imobiliare, sunt cunoscute astăzi următoarele criterii pentru clasificarea proprietății ca imobile:
După cum sa dovedit, proprietatea imobiliară ocupă o poziție specială în raport cu cifra de afaceri civilă. În conformitate cu normele legislației actuale ale Federației Ruse, următoarele poziții aparțin imobilelor:
Corelarea termenilor care definesc bunurile imobile
Una dintre cele mai faimoase clasificări ale proprietății este divizarea sa în imobile și mobile. În acest moment, ne vom concentra pe problemele definirii obiectelor imobiliare, trăsăturile caracteristice ale acestora (distingându-le de bunurile mobile) și problemele care apar în practică atunci când se aplică acest concept. În mod tradițional, analiza oricărei categorii începe cu identificarea trăsăturilor care disting calitativ obiectul cercetării de alte obiecte similare și explică includerea unui număr de componente în conceptul analizat și se încheie cu crearea definiției, definiției sale. În primul rând, aș dori să mă opresc asupra relației dintre termenii care definesc proprietatea imobiliară. Deci, legislația menționează diverse concepte: „proprietate imobiliară”, „imobiliar”, „lucru imobil”, „obiect imobiliar” și adesea aceste concepte sunt recunoscute ca fiind identice în sens. Aici este demn de remarcat o anumită trăsătură terminologică: Codul civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse) nu folosește conceptul de „obiect imobiliar”, dar utilizarea acestuia este tipică pentru majoritatea legislativă și de către -legi, precum și pentru practica judiciară. Diferența dintre conceptele menționate mai sus este următoarea. Conceptul de „proprietate imobiliară”, „proprietate imobiliară” este cel mai general concept, care poate include atât juridic cât și non-legal (adică imobilul nu este în sensul juridic civil - mai multe despre asta mai târziu). În plus, „proprietatea imobiliară” este calitatea proprietății în sine, care o determină. „Obiectul imobiliar” este un concept mai specific, care individualizează și ajută la conferirea proprietății cantitative și comparabile. Având în vedere aspectele legate de formarea conceptului de imobil și alocarea caracteristicilor sistemice ale unui obiect imobiliar, aș dori să observ următoarele. În formularea definiției bunurilor imobile, experiența avocaților pre-revoluționari a fost adoptată în mare măsură. Deci, chiar și Codul de legi al Imperiului Rus a atribuit navele bunurilor imobile (vol. X, partea 1, articolele 384-400). DI Meyer a scris: „Cu toate acestea, nu este nevoie ca diviziunea să coincidă cu imobilitatea fizică sau mobilitatea lucrurilor: în domeniul dreptului, această diviziune a proprietății are sensul că unele definiții sunt asociate cu proprietatea imobiliară, altele - cu bunuri mobile; dar dacă proprietatea, recunoscută de lege ca imobilă, este imobilă prin natura sa sau este mobilă, este la fel ”. Cu toate acestea, de mult timp, avocații au făcut și încearcă să identifice semnele și să definească „obiectul imobiliar”, „imobiliar”, dar astfel de definiții s-au dovedit fie prea greoaie și ilegale, fie incomplete și oarecum limitate. Cel mai important motiv pentru aceasta este complexitatea structurii juridice a conceptului de imobil. Faptul este că însăși definiția bunurilor imobile include o serie de obiecte care au o singură trăsătură comună (care este în același timp scopul combinării acestor obiecte), care o distinge calitativ de bunurile mobile și este de o importanță deosebită pentru stat. Să acordăm atenție principalelor semne sistemice ale obiectelor imobiliare, adică acelor trăsături care nu numai că le disting calitativ de alte categorii juridice, dar indică și interdependența obiectivă existentă a acestor obiecte. Observ că prima caracteristică din lista dată de autor poate fi greu numită o trăsătură distinctivă a obiectelor imobiliare, totuși, pe baza particularităților reglementării legale a problemelor imobiliare de către legislația rusă, ar trebui să fim atenți la aceasta și trageți următoarea concluzie. 1. UN OBIECT DE PROPRIETATE ESTE UN LUCRU.În conformitate cu articolul 128 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele drepturilor civile includ lucruri, inclusiv bani și garanții, alte proprietăți, inclusiv drepturi de proprietate; lucrări și servicii; informație; rezultatele activității intelectuale, inclusiv drepturile exclusive asupra acestora (proprietate intelectuală); bunuri necorporale. Conform articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile (proprietăți imobiliare, imobiliare) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte a căror mișcare este imposibilă fără pagube disproporționate destinate lor, precum și sub rezerva înregistrării de stat a aeronavelor și navelor maritime, navelor de navigație interioară, obiectelor spațiale și a altor bunuri clasificate ca imobile prin lege. Astfel, legiuitorul rus a stabilit o restricție severă: bunurile imobile aflate în circulație civilă pot acționa exclusiv ca un lucru. Aici este necesar să se acorde atenție faptului că în acest articol al Codului conceptul de „proprietate” este utilizat într-un sens restrâns în comparație cu cel specificat în articolul 128 din Codul civil al Federației Ruse și, ca O Kozyr notează că legiuitorul rus „folosește termenul„ imobil ”ca sinonim pentru„ lucruri imobile ”doar pur condiționat, limitând în realitate categoria imobilelor la lucruri”. Cu toate acestea, egalizarea conceptelor de imobiliare, imobiliare și imobiliare nu este pe deplin clară, deoarece, într-adevăr, proprietatea imobiliară este cel mai restrâns concept și chiar și în Rusia pre-revoluționară oamenii de știință civili au subliniat că echivalent unul cu celălalt și în raport cu imobilul - în concepte complexe, mai largi. Într-adevăr, imobilele pot fi prezentate nu numai sub forma unui lucru imobil. Deci, în legislația unor țări străine (Franța, Germania, Italia și altele), alte tipuri de proprietăți, inclusiv drepturile de proprietate, pot fi clasificate drept imobile. Legiuitorul rus, după ce a egalizat termenii „lucru imobil”, „proprietate imobiliară”, „imobil”, a exclus posibilitatea includerii altor obiecte de drepturi civile în conceptul de „proprietate imobiliară”. Potrivit autorului, acest lucru s-a făcut datorită faptului că de mai bine de 60 de ani conceptul de imobil nu a fost folosit, un design complicat (cu includerea altor obiecte, cu excepția lucrurilor, în conceptul de imobil) provoacă probleme și mai mari în aplicarea practică a acestei reguli. (Notă ed. Trebuie remarcat faptul că, în ciuda faptului că în era sovietică, din 1922, nu exista o divizare în bunuri mobile și imobile în legislația civilă, au rămas caracteristicile reglementării legale a cifrei de afaceri a unor obiecte clasificate drept bunuri imobile ( caracteristică imobilului). De exemplu, aceasta se referă la cifra de afaceri a structurilor, clădirilor rezidențiale etc. În această privință, nu se poate spune că imobilele ca categorie juridică erau absente în dreptul civil de atunci.) În consecință, în conformitate cu articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea imobiliară nu poate fi decât un lucru. Cu toate acestea, literalmente, după câteva articole din Cod, întâlnim un fenomen care poate fi considerat o excepție de la regula de mai sus. În conformitate cu partea a doua a paragrafului 1 al articolului 132 din Codul civil al Federației Ruse, întreprinderea în ansamblu ca un complex imobiliar este recunoscută ca proprietate imobiliară. Întreprinderea ca complex imobiliar reprezintă un fel de entitate separată în raport cu alte obiecte clasificate drept bunuri imobile în conformitate cu articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse. Unii cercetători clasifică o întreprindere ca fiind un lucru imobil complex, ceea ce este incorect, întrucât un lucru complex, în sensul articolului 134 din Codul civil al Federației Ruse, ar trebui să constea doar din lucruri, în timp ce întreprinderea poate include, potrivit al doilea paragraf al clauzei 2 a articolului 132 din Codul civil al Federației Ruse, toate tipurile de proprietate, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturile la desemnare, produsele întreprinderii, lucrările / serviciile și alte drepturi exclusive. Astfel, ca regulă generală, orice obiect imobiliar este un lucru, cu excepția unei întreprinderi, care, în virtutea legii, este clasificată drept imobil și nu se încadrează în criteriile de mai sus. 2. SCOPUL SPECIAL ȘI DOMENIUL DE APLICARE CARE NECESITĂ O ATENȚIE PUBLICĂ CREȘTITĂ. Astăzi, în rândul cărturarilor juridici, cel mai comun punct de vedere este că numai cele care sunt imobile datorită proprietăților naturale, adică obiectele specificate la articolul 130 alineatul (1) din Codul civil al Federației Ruse, pot fi atribuite obiecte imobiliare. Cu toate acestea, în acest caz, o serie de obiecte imobiliare rămân în afara reglementării legale, iar la formularea unui nou concept juridic al unui obiect imobiliar rămâne întrebarea: ce să includă obiectele care nu intră sub această definiție? În plus, este adesea indicat că nu există un „sistem de obiecte imobiliare” în legislația noastră, deoarece nu a fost elaborat un singur criteriu de clasificare. Cu toate acestea, nu trebuie să uităm că conceptele de „obiect imobiliar”, „bun imobiliar” etc. sunt în primul rând concepte juridice speciale și nu corespund în conținutul lor conceptului real de bunuri imobile. Deși caracteristicile fizice ale tuturor tipurilor de proprietăți clasificate prin lege ca proprietăți imobiliare, strict vorbind, nu formează un singur tot, în ansamblu ele reprezintă în continuare o „structură structurată rigidă” destul de mare. Este dificil să nu fie de acord cu ideea exprimată de SA Stepanov conform căreia proprietatea imobiliară este un sistem „independent condiționat, în ceea ce privește discreția obiectelor imobiliare separate”, iar acest lucru se datorează mai multor factori, inclusiv prezența constantă, conectantă, diversă a unei „componente publice unice” și a continuității juridice a obiectelor imobiliare, exprimată cât mai complet posibil în dreptul public și mai puțin în dreptul privat. Astfel, se explică o anumită fragmentare a obiectelor, combinată într-un singur concept de „imobil”. Este demn de remarcat faptul că decizia legiuitorului de a crea o astfel de structură pare spontană și nelucrată la prima vedere. Cu toate acestea, această definiție este răspândită și cunoscută de legislația multor țări. De exemplu, Codul civil din California prevede posibilitatea de a clasifica proprietățile imobiliare în conformitate cu legea. Mai mult, în legislația țărilor străine există o construcție mai complexă - ternară - a obiectelor imobiliare. Deci, în conformitate cu legislația civilă din Franța, Brazilia și alte țări, împreună cu proprietățile imobiliare „în virtutea proprietăților naturale” și „în virtutea legii” există „bunuri imobile în virtutea scopului”, care include obiecte plasate pe un teren pentru întreținerea și exploatarea acestuia sau bunuri mobile atașate permanent de bunuri imobile. Caracteristica analizată a obiectelor imobiliare este caracteristica lor juridică. Obiectele imobiliare includ doar cele care au cea mai mare valoare publică, socială, necesită reglementări legale speciale și protecție de stat. Necesitatea înregistrării de stat (care va fi discutată mai jos) este dictată nu de valoarea economică a obiectelor, ci de importanța lor publică și publică. Astfel, obiectele imobiliare pot fi încorporate într-un sistem format din două grupuri principale: 1. Obiecte imobiliare datorate proprietăților naturale, fizice(adică cele indicate în prima parte a dispoziției articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse); 2. Obiecte imobiliare în virtutea legii(indicat în partea a doua a dispoziției articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, precum și o întreprindere, un condominiu și altele). Este demn de remarcat faptul că un număr de autori, atunci când analizează această problemă, distinge într-un grup separat de întreprinderi, fie întreprinderi, condominii, gospodării, parcele de subsol (combinate într-un singur grup - „obiecte imobiliare complexe”), fie sedii. Cu toate acestea, această poziție pare a fi controversată, deoarece, pe baza înțelesului articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, se pot distinge doar două grupuri, iar al doilea include toate bunurile imobile, cărora li s-a acordat statutul de imobile prin lege. După cum a remarcat corect OM Kozyr, o întreprindere este imobiliară nu datorită legăturii sale inseparabile cu terenul, ci prin decizia legiuitorului de a extinde la acest obiect specific trăsăturile regimului juridic instituit pentru imobile. Prin urmare, este foarte corect să clasificăm o întreprindere ca proprietate imobiliară în virtutea legii. O confirmare binecunoscută a acestui fapt este că conceptul de „întreprindere” este reglementat de un articol separat 132 din Codul civil al Federației Ruse. O problemă specială este creată de atribuirea navelor și a aeronavelor imobilelor, precum și a obiectelor spațiale, deoarece în actele normative este adesea uitat că aceste obiecte aparțin și imobilelor (de exemplu, în primul rând, Codul civil al Rusiei Federația, atunci când închiriază bunuri imobile, clasifică numai bunurile imobile datorită proprietăților sale naturale, deși nicăieri nu se specifică faptul că alte obiecte imobiliare nu îi aparțin; în al doilea rând, în Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse din data de 06.08. 04 nr. 135 „Cu privire la aprobarea instrucțiunii privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de închiriere imobiliară” că acest act se aplică tuturor proprietăților, cu excepția întreprinderilor ca complexe imobiliare, parcele de resurse forestiere (păduri), corpuri de apă izolate și plantații perene, ceea ce face posibilă presupunerea că acest act reglementează și problemele legate de închirierea navelor. că se aplică numai bunurilor imobile datorate proprietăților naturale). În acest sens, unii oameni de știință critică atribuirea acestor obiecte imobilelor și, atunci când caracterizează obiectele imobiliare, cercetătorii juridici se limitează doar la analiza acestei categorii de imobile. În opinia noastră, problema nu constă în faptul că aceste obiecte sunt clasificate drept bunuri imobile, ci în neatenția legiuitorului atunci când creează o dispoziție a oricărui stat de drept și / sau stabilește limitele reglementării unui anumit act. 3. DETERMINARE INDIVIDUALĂ. Trebuie remarcat imediat că acest termen este înțeles de civili în diferite moduri. Unii cred că un lucru definit individual are trăsături unice, numai inerente, calități. Alții subliniază că lucrurile definite individual nu trebuie să fie unice de acest fel, ele includ orice lucruri pe care pare posibil să le distingem de alte obiecte similare. Cu toate acestea, ar trebui să se recunoască faptul că, datorită caracteristicilor reglementării legale a bunurilor imobile stabilite prin lege, fiecare obiect imobiliar este recunoscut ca definit individual. Este demn de remarcat faptul că, în ciuda faptului că articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse nu conține această caracteristică și nu este menționat direct nicăieri, totuși, pe baza conținutului altor norme ale dreptului civil, poate fi identificat cu încredere ca o caracteristică inerentă oricărui obiect imobiliar. Deci, de exemplu, articolul 554 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că la vânzarea de bunuri imobile trebuie să fie indicate date care să îi permită să identifice cu siguranță bunurile imobile, adică să le individualizeze, altfel contractul de vânzare și cumpărare nu va fi să fie considerat încheiat. 4. IMPOSIBILITATEA DE A SCHIMBA MEDIUL, DOMENIUL DE UTILIZARE FĂRĂ A CAUZA UN DAUNE INCREDIBILĂ SAU FĂRĂ ÎNTREȚINEREA STĂRII ASA. În mod tradițional, avocații disting ca semn al bunurilor imobile o legătură puternică cu terenul și imposibilitatea de a se deplasa fără a provoca daune disproporționate scopului unor astfel de bunuri. Cu toate acestea, în practică, există probleme asociate cu utilizarea imobilelor. In primul rand, după cum a remarcat corect E. Yu. Petrov, dezvoltarea tehnologiei de construcție face posibilă transferul obiectelor care sunt de obicei considerate proprietăți imobiliare dintr-un loc în altul, iar aplicarea unui astfel de criteriu de evaluare ca o legătură puternică cu terenul devine mai mai dificil, deoarece este pământ nu este întotdeauna posibil. În al doilea rând, nu întotdeauna această caracteristică poate fi extinsă la toate cazurile posibile care apar în circulația civilă modernă. Acest lucru poate fi ilustrat cu un exemplu simplu dat în literatură. Astfel, o aeronavă utilizată pentru transportul de pasageri pe linii aeriene regulate este proprietate imobiliară, dar dacă aeronava este achiziționată de o persoană privată și o folosește în scopurile sale personale, acest obiect devine deja bunuri mobile. Potrivit autorului, caracteristica propusă este mai largă decât cea indicată și reflectă esența înțelegerii moderne a imobilelor. 5. OPORTUNITATEA DE A DEVENI UN OBIECT AL DREPTURILOR CIVILE DOAR DUPĂ ÎNREGISTRAREA DE STAT. În știința dreptului civil, de mult timp, s-a purtat o discuție despre esența obiectului drepturilor civile în raport cu bunurile imobile. Există două poziții principale. Potrivit mai multor oameni de știință16, pentru a recunoaște ceva ca o proprietate imobiliară, este necesar doar să se demonstreze existența proprietăților specificate la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse: o legătură puternică cu pământul și imposibilitatea a obiectelor în mișcare fără daune disproporționate sau atribuirea directă a unui anumit obiect imobiliar în virtutea legii. Astfel, pentru a recunoaște un obiect ca imobil, nu este nevoie să întreprindă acțiuni speciale pentru a-i acorda un astfel de statut (adică să efectueze înregistrarea de stat). Al doilea punct de vedere, potrivit căruia proprietatea imobiliară poate fi recunoscută ca proprietate care a trecut de înregistrarea de stat și până când o astfel de înregistrare de stat a bunurilor imobile nu există legal. Deci, KI Sklovsky subliniază: „Dacă plecăm de la faptul că proprietatea imobiliară este o proprietate a proprietății în sine, atunci trebuie să recunoaștem că obiectul imobiliar apare indiferent de înregistrarea acestuia, doar dacă îndeplinește criteriile specificate la articolul 130 din Codul civil. Dacă, dimpotrivă, considerăm că imobilul este un concept legal, atunci acesta nu poate exista înainte de înregistrare. " Dezvoltând această idee, OM Kozyr scrie următoarele: „Bunurile imobile în dreptul civil nu sunt recunoscute ca fiind nicio proprietate care îndeplinește semnul de a fi conectate la pământ, ci doar că, posedând astfel de caracteristici, poate fi un obiect al drepturilor civile ... Este interesant faptul că legislația civilă din Țările de Jos ... recunoscând și definind categoria bunurilor imobile, operează în principal cu o altă categorie - proprietatea înregistrată, legând regulile pentru cifra de afaceri a obiectelor relevante cu necesitatea înregistrării de stat a apariția și transferul drepturilor asupra unor astfel de obiecte ”. Aceasta înseamnă că numai proprietatea asupra căreia pot fi stabilite drepturi de proprietate și alte drepturi ar trebui considerate drept proprietate imobiliară. Și pentru apariția unor astfel de drepturi, este necesară înregistrarea de stat. Ultima poziție pare a fi cea mai corectă și conformă cu legislația actuală, întrucât, pentru a deveni negociabil, orice proprietate trebuie recunoscută ca obiect al drepturilor civile. Proprietatea imobiliară imediat devine obiect al proprietății imobile (și, în consecință, unul dintre tipurile de obiecte ale drepturilor civile) numai după înregistrarea dreptului primar asupra acesteia. Nu întâmplător legiuitorul folosește conceptul de „obiect al dreptului civil”, concentrându-se pe faptul că existența în înțelegerea dreptului civil a oricărui obiect depinde de posibilitatea extinderii dreptului civil la acesta. Unii autori mai evidențiază încă o caracteristică a unui obiect imobiliar: indivizibilitate și indivizibilitate... Cu toate acestea, această poziție evocă critici bazate pe următoarele. Includerea semnului de neconsumabilitate este inacceptabilă din următoarele motive. În primul rând, nu reflectă trăsăturile care sunt caracteristice numai obiectului imobiliar. Acest lucru este explicat după cum urmează. Termenul „neconsumabilitate” este folosit de legiuitor în Codul civil al Federației Ruse numai în capitolul referitor la chirie; Mai mult, pe baza sensului articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse, se poate concluziona că lucrurile neconsumabile sunt orice lucruri care nu își pierd proprietățile naturale în procesul de utilizare a acestora, în timp ce:
Astfel, proprietatea neconsumabilității este inerentă oricărui obiect imobiliar, dar totuși aceasta este, deși nu este de prisos, dar nu este un semn obligatoriu. În al doilea rând, conceptul analizat este evaluativ. Legislația actuală este plină de categorii de evaluare, ceea ce dă naștere la numeroase probleme în practică. Ar trebui să se recunoască faptul că, în unele cazuri, acestea sunt necesare și inevitabile. Cu toate acestea, atunci când elaborăm recomandări pentru îmbunătățirea legislației, ar trebui să ne străduim să formulăm definiții mai clare. Aș dori să observ încă o dată că, în ciuda faptului că problema definirii bunurilor imobiliare, imobiliare, imobiliare a fost de interes pentru oamenii de știință civile de câteva secole, conceptul său unificat nu a fost încă dezvoltat; de asemenea, definiția propusă de autor nu pretinde a fi adevărată și incontestabilă. În opinia autorului, caracteristicile de mai sus sunt esențiale pentru categoria juridică analizată în această lucrare, ceea ce face posibilă prezentarea următoarei definiții. O proprietate imobiliară este un lucru definit individual care poate face obiectul drepturilor civile numai din momentul înregistrării statului, a cărui modificare a domeniului de utilizare este imposibilă fără a-i provoca daune disproporționate sau fără a-și păstra statutul juridic. ca având un domeniu special de scop și aplicare, care necesită o atenție sporită a publicului. E. Demidkova, Avocat la Cabinetul de Avocatură Legas, Moscova Articolul a fost publicat în revista „Arbitration Disputes” (buletin oficial al FAS SZO).
Semne.
Conceptul imobiliar a fost studiat atât de avocații moderni, cât și de cei pre-revoluționari. Există, de asemenea, o practică judiciară extinsă. Între timp, nu putem vorbi despre absența unor probleme controversate și neclare în reglementarea legală a regimului său.
Din definiția imobilului din art. 130 din Codul civil rezultă că vorbim despre lucruri, adică obiecte materiale, tangibile fizic, care au forma economică a bunurilor *(36) ... Imobilul este un lucru special. Specificitatea sa constă în faptul că este întotdeauna un lucru definit individual. Chiar și cabanele standard, clădirile, structurile sunt lucruri unice, deoarece sunt legate de un teren specific. Acest lucru, în special, este dovedit de dispozițiile contractului de vânzare a bunurilor imobile (Art. 555 CC), potrivit cărora prețul este o condiție esențială a acestui contract și dispozițiile clauzei 3 a art. 424 din Codul civil, potrivit căruia în cazurile în care prețul nu este prevăzut într-un contract compensat și nu poate fi determinat pe baza termenilor contractului, executarea contractului trebuie plătită la un preț care, în circumstanțe comparabile , se taxează de obicei pentru bunuri, lucrări, servicii similare.
Pe lângă conceptul de imobil în sens juridic, există și conceptul de imobil în sens fizic și economic. Deci, în sens fizic, imobilul este un obiect separat situat în spațiu care are o anumită utilitate. În timp ce, din punct de vedere economic, proprietatea imobiliară este un obiect care necesită un flux de investiții care vizează păstrarea și dezvoltarea obiectului și are, de asemenea, proprietatea de a aduce venituri proprietarului său *(37) .
Vorbind despre regimul juridic al imobilelor, ar trebui să ne oprim asupra dezvăluirii conținutului acestui termen. Trebuie remarcat faptul că nu există o definiție legală a acestui concept. Cu toate acestea, poate fi găsit în lucrările avocaților. Deci, S.S. Alekseev îl definește ca „starea juridică finală a unui obiect, care este un rezultat complex al activităților tuturor persoanelor îndreptățite (persoane fizice, persoane juridice, stat) pentru utilizarea sa. Este, așa cum, parte a regulii legea, o stare de ordine a relațiilor sociale la un anumit obiect " *(38) ... Potrivit lui V.I. Regimul juridic al lui Senchișev este un ansamblu al tuturor prescripțiilor pozitive conținute în normele imperative și dispozitive și bazate pe ele sau care nu le contrazic) revendicări juridice subiective care există și sunt valabile din punct de vedere al legii și, în cazurile adecvate, determină drepturile , obligații, permisiuni, interdicții și prescripții ale absolut tuturor persoanelor (sau în raport cu absolut toate persoanele) cu privire la obiectul (fenomenul) în raport cu care sunt stabilite *(39) .
Este imposibil să nu acordăm atenție naturii științifice și complexității unor astfel de definiții, ceea ce face practic imposibilă identificarea adevăratei esențe a regimului juridic în general și a regimului juridic al imobilelor în special. Se pare că regimul juridic este întotdeauna un sistem de anumite norme (reguli) juridice care reflectă specificul unui anumit obiect de drept. Regimul juridic al bunurilor imobile este un set de norme juridice peremptorii care conțin reguli speciale care reflectă specificul participării bunurilor imobile la proprietate și obligațiile legale. Această specificitate constă în prezența unui număr de restricții, interdicții și proceduri stabilite legal. Un regim juridic special este consacrat în diferite acte legislative care formează un anumit sistem. Pe lângă regulile generale stabilite în Codul civil care se aplică tuturor tipurilor de bunuri imobile, este posibil să se facă distincția între regulile speciale stabilite în alte acte juridice care se aplică numai anumitor tipuri de lucruri imobile.
Conform art. 130 GK toate obiectele imobiliare pot fi împărțite în trei grupe:
1. Obiecte imobiliare imobiliare prin natură (terenuri, parcele de subsol, corpuri de apă izolate)
2. Obiectele care sunt strâns conectate la sol și mișcarea lor implică daune disproporționate scopului lor.
3. Obiecte care, prin natura lor fizică, sunt mobile, dar legiuitorul le-a clasificat drept imobile *(40) .
Lista obiectelor specificate la art. 130 din Codul civil, care sunt imobile, nu este exhaustiv din punct de vedere juridic, întrucât, după cum se arată în paragraful 1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, alte bunuri (așa-numitele bunuri imobile prin lege) pot fi, de asemenea, clasificate drept bunuri imobile. De exemplu, putem cita întreprinderi (articolul 132 din Codul civil) Specificul proprietății imobiliare este posibilitatea de a utiliza această proprietate numai în condiții de prezență mai mult sau mai puțin permanentă pe un anumit teren, și pentru obiecte care nu au legătură cu terenul și destinate circulației persoanelor și mărfurilor, condiția specială este locul de utilizare a acestora - acesta este apa, aerul sau spațiul exterior.
Trebuie remarcat faptul că în acest articol al Codului civil, pe lângă termenul „lucruri imobile”, se mai folosește și termenul „proprietate imobiliară”. Se pare că în acest caz vorbim despre greșeala legiuitorului. După cum știți, proprietatea este un concept mai larg în comparație cu lucrurile, deoarece include, pe lângă lucruri, drepturi de proprietate. Această circumstanță oferă motive pentru unii avocați să afirme că „sub conceptul de imobil, utilizat la articolul 130 din Codul civil, este necesar să se înțeleagă proprietatea imobiliară, care include atât lucrurile, cât și drepturile de proprietate asupra acestor lucruri”. urmează. Utilizarea lucrurilor de către persoane care nu sunt proprietari este posibilă numai prin acordarea acestora a drepturilor de proprietate corespunzătoare. Prin urmare, obiectele drepturilor civile de a folosi lucrurile altora nu sunt lucruri ca atare, ci doar drepturile de a le folosi. *(41) .
Cu greu putem fi de acord cu această opinie. În primul rând, nu numai deținătorii drepturilor de proprietate, ci și drepturile de obligație pot folosi lucrurile altcuiva. În al doilea rând, formularea articolului 130 din Codul civil, care vorbește despre un astfel de atribut al bunurilor imobile ca o legătură inseparabilă cu terenul, indică direct că vorbim despre lucruri, întrucât drepturile de proprietate nu pot fi asociate cu terenurile.
După cum sa menționat corect în literatură, lucrurile care sunt imobile prin natură, în conformitate cu acest articol, pot fi împărțite condiționat în două tipuri: a) resurse naturale (teren, subsol, corpuri de apă izolate care sunt imobile datorită proprietăților lor naturale) și obiecte care sunt clasificate drept imobiliare datorită legăturii lor puternice cu terenul *(42) ... O listă aproximativă a acestora din urmă este dată în articolul specificat din Codul civil (păduri, plantații perene, clădiri, structuri), care oferă, de asemenea, un criteriu pentru clasificarea lor ca proprietate imobiliară (conexiune puternică cu terenul).
Legislația Federației Ruse nu cunoaște proiectarea proprietăților imobiliare caracteristice legislației din unele țări, care include, prin natura lor, lucruri mobile plasate pe un teren sau structură de teren și care asigură întreținerea sau funcționarea acestuia (de exemplu, unelte agricole destinate terenului cultivare). Această stare de lucruri pare a fi destul de corectă, întrucât altfel ar fi necesar să se înregistreze drepturile de proprietate și alte drepturi de proprietate pentru toate combine, tractoare etc.
Împărțirea lucrurilor în mobil și imobil se bazează pe proprietatea asupra terenului, întrucât lucrurile imobile sunt determinate, în primul rând, prin legătura cu pământul. La un moment dat G.F. Șersenevici a remarcat: "Cea mai importantă este împărțirea lucrurilor în mobil și imobil. Această distincție a fost formată istoric, datorită importanței predominante a terenurilor, motiv pentru care tranzacțiile imobiliare au diferit întotdeauna de tranzacțiile în domeniul mobil. nu este doar istoric. Terenul, datorită limitărilor sale, este necesar, este supus unor astfel de restricții în posesia privată care sunt străine de lucrurile mobile " *(43) .
În același timp, în mod tradițional, prezența unei legături puternice cu terenul este un semn distinctiv al imobilelor. Acesta este un semn cunoscut de dreptul roman. G.F. Șersenevici a scris „lucrurile teoretic mobile și imobile diferă în funcție de faptul că sunt sau nu capabile să se miște fără a deteriora esența și fără a scădea valoarea. Sub denumirea de bunuri imobile se înțelege, în primul rând, o parte a suprafeței pământului și tot ceea ce este legat de el atât de puternic încât conexiunea nu poate fi ruptă fără a încălca aspectul și scopul lucrului *(44) ... Opinii similare au fost exprimate de L.A. Casso, care a scris că „un lucru care nu poate fi mutat dintr-un loc în altul este imobilul; imobilul este, prin urmare, în primul rând teren, și, în plus, tot ceea ce este constant și indisolubil legat de acesta *(45) .
Între timp, aplicarea acestei caracteristici în practică în prezent poate provoca dificultăți semnificative. Trebuie avut în vedere faptul că multe clădiri și structuri, în principiu, se pot deplasa de la un amplasament la altul, păstrându-și în același timp integritatea și scopul (cu toate acestea, ele pot fi calificate drept bunuri imobiliare numai dacă o conexiune fizică inseparabilă cu terenul re- apare) ... De exemplu, casele din lemn (cabane din lemn) din zonele rurale sunt destul de des transferate dintr-un loc în altul demontate. Trebuie remarcat faptul că tehnologiile moderne permit deplasarea oricărei clădiri sau structuri dintr-un loc în altul fără a provoca daune grave. De exemplu, cel mai faimos caz este mișcarea clădirii ziarului Izvestia cu aproape 50 de metri. În plus, clădirile și structurile nu sunt neapărat considerate proiecte de construcție. Există așa-numitele case prefabricate care ar putea să nu aibă o legătură puternică cu fundația. După cum a remarcat pe bună dreptate N.A. Consumatorii de alimente crude, distrugerea sau transferul (în prezența mijloacelor tehnice moderne) a proprietății către un alt teren înseamnă că distrugerea bunurilor imobile pe un teren și apariția acestuia pe altul are loc în mod legal *(46) .
Astfel, conexiunea fizică a unui obiect cu terenul este înțeleasă ca o condiție pentru utilizarea bunurilor imobile în scopul propus. Trebuie avut în vedere faptul că comunicarea cu solul poate fi realizată atât direct, cât și indirect (prin suprafața apei). În special, se știe că în prezent au început să fie construite clădiri rezidențiale și alte obiecte imobiliare pe suprafața apei.
În literatura juridică a fost exprimat un punct de vedere, potrivit căruia momentul separării bunurilor imobile de teren este mai important, întrucât din acest moment încetează să mai fie imobiliar; relocarea obiectelor imobiliare cu consolidarea lor ulterioară pe un alt teren și utilizarea în scopul propus nu este întotdeauna, dar este încă posibilă, deși necesită cheltuieli semnificative *(47) ... Punctul de vedere a fost exprimat, de asemenea, potrivit căruia atribuirea clădirilor și structurilor lucrurilor imobile prin natura lor ar trebui să fie determinată nu de imposibilitatea de a le muta fără a aduce atingere scopului lor, ci de faptul că își pot îndeplini funcțional scopul, cu condiția ca acestea să fie conectate la o anumită zonă. *(48) ... Se pare că această caracteristică ar trebui luată în considerare, totuși, luată în considerare ca suplimentară în raport cu principalul lucru - conexiunea fizică cu pământul.
În același timp, G.F. Șersenevici a subliniat că nu este întotdeauna posibil să se rezolve pe deplin problema legăturii puternice cu terenul. Deci, el a scris: "Este de la sine înțeles că problema rezistenței și conexiunii structurii cu solul nu poate fi rezolvată în principiu cu o acuratețe completă. Soluția sa depinde de situația fiecărui caz separat." *(49) .
Este necesar să se facă diferența între obiecte imobiliare și astfel de obiecte puternic asociate cu terenul, de exemplu, o bancă, care nu este imobiliară, chiar dacă mișcarea sa este imposibilă fără a provoca daune disproporționate scopului său. De asemenea, una dintre problemele pe deplin nerezolvate este posibilitatea atribuirii proprietăților imobiliare care nu au o legătură inextricabilă cu terenul, cu toate acestea, ar fi destul de dificil să îl separăm de acest teren. În special, putem vorbi despre statui cu o greutate de câteva tone, care nu sunt fixate pe fundație sau clădire, instalate pe suprafața pământului pe blocuri etc. În rezoluția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 12.10.1999 N 2061/99, disputa dintre SUE și LLC a fost analizată dacă frigiderul industrial transferat de SUE companiei în baza unui acord de schimb era imobiliar sau nu. În funcție de faptul dacă frigiderul a fost recunoscut ca imobil, în același timp, a fost încălcată procedura de efectuare a tranzacțiilor cu acesta (când frigiderul a fost recunoscut ca imobil, a fost necesar să se obțină acordul proprietarului) . La examinarea cazului, s-a reținut că pârâtul a prezentat un manual pentru funcționarea camerei frigorifice, care conține o descriere tehnică a proiectării și caracteristicilor tehnice ale frigiderelor, similară cu cea în litigiu, indicând faptul că frigiderul poate fi demontat și transportat în alt loc. Cu toate acestea, prezidiul a ajuns la concluzia că datele disponibile în cauză cu privire la natura lucrărilor de legare a fundației la teren, la fabricarea fundației frigiderului și instalarea frigiderului mărturisesc construcția unui structură legată de proprietăți imobiliare, conectată ferm la sol.
În practică, s-au înregistrat și cazuri când unele divizii ale serviciului de înregistrare au înregistrat dreptul de proprietate asupra rezervoarelor pentru depozitarea produselor petroliere, în picioare pe fundație, precum imobilele, în timp ce altele nu. În acest caz, factorul fundamental pentru luarea unei decizii a fost faptul dacă aceste obiecte au fost indicate ca bunuri imobile în corpurile de inventar tehnic. Totuși, acesta din urmă a abordat complet arbitrar soluția acestei probleme. După cum este corect, a fost remarcat de A.N. Syroedov "Un lucru sau altul, bazat pe definiția dată la articolul 130 din Codul civil, nu poate fi atribuit bunurilor imobile la propria sa discreție. Regimul imobiliar ar trebui să se aplice numai acelor lucruri care sunt denumite ca atare în lege. " *(50) .
Trăsăturile specifice lucrurilor imobile sunt prezența trăsăturilor individuale, de neînlocuit, precum și a fi în același loc.
Vorbind despre un astfel de semn al bunurilor imobile ca legătură cu terenul, este necesar să ne oprim asupra unui astfel de obiect precum comunicațiile subterane (în primul rând, liniile de metrou). În acest caz particular, există, fără îndoială, o legătură cu pământul, dar nu cu sistemul superior (sol), ci cu straturi mai adânci ale pământului. Legislația federală nu reglementează statutul juridic al acestor obiecte, cu toate acestea, există acte juridice corespunzătoare la nivelul subiecților Federației. Astfel, prin decretul Guvernului Moscovei din 13.06.2000 N 447 (modificat la 28.01.2003) „Cu privire la implementarea programului pentru dezvoltarea etapă-etapă a sistemului de înregistrare de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacții cu acesta pe teritoriul Moscovei pentru perioada până în 2000 și măsuri de îmbunătățire suplimentară a sistemului de înregistrare (împreună cu un plan de acțiune pentru dezvoltarea unui sistem de înregistrare de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacții cu acesta pe teritoriu al orașului Moscova pentru perioada până în 2002 ", a fost aprobată Instrucțiunea temporară pentru pregătirea și executarea unui plan pentru utilitățile subterane ca obiect de proprietate imobiliară, drepturile cărora sunt supuse înregistrării de stat"). În clauza 6 din Resoluția menționată, s-a stabilit în mod expres că utilitățile subterane sunt considerate ca obiect al bunurilor imobile supuse înregistrării de stat.
În plus, trebuie menționate obiecte liniare (extinse) asociate nu cu un teren specific, ci cu un număr de terenuri pe teritoriul unuia sau mai multor state - linii electrice transnaționale, conducte, metrou, autostrăzi, căi ferate etc. . Se pare că statutul juridic al acestor obiecte ar trebui determinat în legislația federală.
Pe baza conectivității cu terenul, se pot distinge, de asemenea, obiecte imobiliare speciale precum mine, cariere, extracție de turbă, foraje și puțuri de producție, fântâni și rețele de comunicații de suprafață, căi ferate și autostrăzi, structuri pe marginea drumului (poduri, tuneluri etc.) , inginerie hidraulică de obiecte și transport pe apă (baraje, încuietori, dane etc.), instalații de alimentare cu apă (fântâni, coloane etc.). Cu toate acestea, este greu de dat o listă exhaustivă a unor astfel de obiecte.
În plus față de criteriul fizic fundamental - conexiunea inseparabilă cu terenul, avocații individuali identifică caracteristici suplimentare pentru imobiliare.
Uneori, o astfel de caracteristică a proprietăților imobiliare se distinge ca valoare ridicată. Imobilele au de obicei o valoare economică crescută. Acest lucru se datorează faptului că este destinat utilizării pe termen lung și nu este consumat în timpul utilizării. De regulă, are o complexitate structurală care necesită costuri ridicate de întreținere. În același timp, procesul destul de complicat de transfer al proprietății imobiliare determină un nivel nu foarte ridicat de lichiditate a bunurilor imobile ca marfă, deoarece nu poate fi vândut rapid în numerar.
În același timp, costul ridicat al imobilelor nu poate fi considerat ca fiind caracteristica sa universală. În primul rând, nu toate bunurile imobile sunt scumpe (totul depinde de circumstanțele specifice). În al doilea rând, există lucruri mobile care sunt destul de scumpe, de exemplu, picturi, bijuterii etc.
Literatura științifică contestă, de asemenea, opinia general acceptată conform căreia motivul situației speciale a imobilelor este valoarea sa directă imediată. *(51) ... Cu toate acestea, acest lucru se justifică într-un mod foarte particular și, în special, prin faptul că deja în antichitate, proprietatea exprimată în proprietatea funciară reprezenta o parte semnificativ mai mică în comparație cu averea mobilă, cu bogăția în bani, care a devenit forma dominantă în stările oamenilor bogați și cei mai bogați. Dar, în același timp, s-a subliniat diferența dintre proprietatea vizibilă și proprietatea invizibilă, în primul rând banii. *(52) .
Este dificil să fii de acord cu acest punct de vedere. Dacă în vremurile străvechi, cu o populație relativ mică și o abundență de teren liber, un astfel de punct de vedere avea dreptul să existe, acum, cu resurse limitate și o supraabundență de populație, imobilele în cele mai multe cazuri sunt într-adevăr o marfă scumpă.
Una dintre cele mai controversate probleme în definirea conceptului de imobil este întrebarea dacă semnele specificate la art. 130 din Codul civil și, în special, legătura puternică a acestuia cu pământul sau faptul de înregistrare de stat a drepturilor asupra acestuia este necesară. Rezumând toate punctele de vedere exprimate, se pot distinge două fundamentale. Primul este cel mai clar formulat de O.M. Trump, care indică faptul că imobilele menționate la art. 130 din Codul civil este un concept juridic, nu unul de fapt. Ea justifică acest lucru prin faptul că proprietățile imobiliare pot fi recunoscute "numai proprietatea asupra căreia pot fi stabilite drepturi de proprietate și alte drepturi. Și pentru apariția unor astfel de drepturi este necesară o înregistrare de stat corespunzătoare" *(53) ... Această poziție subliniază importanța bunurilor imobile ca obiect al circulației civile. Pentru ca imobilele să poată participa la circulația civilă, este necesar să apară dreptul de proprietate. La rândul său, acest lucru necesită înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate.
Opiniile similare sunt exprimate de V.V. Chubarov, care scrie că „un lucru în înțelegerea articolului 128 din Codul civil și bunurile imobile în înțelegerea articolului 130 din Codul civil sunt în cele din urmă concepte juridice” *(54) ... El își justifică poziția prin faptul că, după recunoașterea în Codul civil a obiectelor de construcție neterminată de către bunuri imobiliare, s-au făcut simultan modificările corespunzătoare Legii privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta, care prevedea procedura de înregistrare de stat a drepturilor asupra obiectelor de construcție neterminată ca lucru imobil *(55) .
V.V. Vitryansky. În opinia sa, recunoașterea unui lucru ca imobil necesită doar o legătură puternică cu terenul și imposibilitatea de a-l muta fără a aduce atingere scopului său disproporționat. El își justifică poziția prin faptul că împărțirea lucrurilor în mobil și imobil se datorează calităților lor obiective, iar înregistrarea de stat nu este o caracteristică de calificare a imobilelor *(56) ... Opiniile sale sunt împărtășite de B.M. Gongalo, care scrie că „un lucru imobil este un concept de fapt, nu unul legal” *(57) ... În acest sens, el propune revizuirea conceptului larg răspândit, în conformitate cu care este refuzat existența ca bun imobiliar a unei resturi rezidențiale neautorizate, clădiri din viața reală, structuri etc. până la înregistrarea de stat a acestor obiecte. Faptul că proprietatea asupra acestor lucruri nu apare nu ar trebui să ducă la concluzia că acestea nu sunt considerate proprietăți imobiliare. *(58) .
Se pare că ultimul punct de vedere are un drept mai mare de a exista. Cu toate acestea, noi trebuie să pornim de la acele caracteristici ale bunurilor imobiliare care sunt date în legislație (deși, așa cum se va arăta mai jos, trebuie clarificate caracteristicile bunurilor imobile). Nicăieri legiuitorul nu menționează prezența înregistrării de stat a drepturilor asupra unui lucru ca semn al imobilului. Se poate ridica doar problema schimbării legislației actuale și introducerii înregistrării de stat a drepturilor reale asupra acesteia ca o caracteristică suplimentară a imobilelor. Cu toate acestea, înainte de introducerea unor astfel de modificări, trebuie să ne ghidăm numai după criteriile art. 130 GK.
Astfel, o clădire neautorizată, căreia nu i se înregistrează un drept real, nu încetează să mai fie imobiliară conform criteriilor prezentului articol. Un alt lucru este că trebuie să facem distincția între însăși conceptul de „imobil” și cifra de afaceri imobiliară. Acesta din urmă este pur și simplu imposibil fără înregistrarea de către stat a drepturilor reale asupra imobilelor.
Un număr de autori au prezentat puncte de vedere foarte ciudate cu privire la criteriile de împărțire a lucrurilor în mobil și imobil. Deci, A.V. Chernykh propune un criteriu diferit pentru împărțirea bunurilor în bunuri mobile și imobile, și anume „prejudiciul disproporționat cauzat scopului bunului sau al proprietarului acestuia (obiectul legii gajului) și care a apărut tocmai în timpul scoaterii bunurilor din obișnuitul mediu de utilizare și nu în timpul unei mișcări simple " *(59) .
În cele din urmă, O.G. Lomidze, care consideră că, chiar dacă construcția imobiliară (de exemplu) o clădire este de fapt finalizată, până la înregistrarea de stat o astfel de clădire nu este un singur obiect de proprietate, precum și orice altă lege civilă. Până în momentul înregistrării de stat, materialele de construcție utilizate în construcția unei clădiri există ca obiecte de proprietate separate *(60) ... Astfel, dacă proprietatea nu este imobilă, aceasta este mobilă. Din aceasta rezultă că clădirea poate fi vândută ca un set de materiale de construcție în conformitate cu regulile cifrei de afaceri a bunurilor mobile.
Cu toate acestea, ar trebui să se țină cont de faptul că materialele de construcție ca lucruri în acest caz nu mai există, deoarece acestea au fost transformate. După cum sa menționat deja, obiectul construcției în curs se referă la proprietăți imobiliare. Astfel, putem concluziona că înregistrarea de stat a drepturilor asupra unui lucru nu este un semn, ci o consecință a atribuirii sale imobilelor. Dacă dreptul la proprietate imobiliară este supus înregistrării de stat, atunci este greșit să afirmăm că acesta (imobilul ca atare) apare din momentul înregistrării de stat. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că legiuitorul a confirmat indirect că înregistrarea nu este un semn al bunurilor imobile, deoarece drepturile asupra bunurilor imobile care au apărut înainte de intrarea în vigoare a Legii privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu aceasta sunt valabile.
V.A. Lapach identifică un astfel de semn al lucrurilor drept discreție. În special, el scrie că „izolarea spațială a obiectelor este doar un caz particular, deși cel mai răspândit, al activității care caracterizează predominant lucrurile *(61) ... Această caracteristică se aplică pe deplin imobilelor, deoarece numai posibilitatea separării unui imobil de o mulțime de lucruri similare poate atrage apariția drepturilor de proprietate și de răspundere asupra acestuia.
Se pare că, exprimând astfel de opinii, autorii evidențiază nejustificat anumite caracteristici ale imobilelor. Un astfel de fenomen ca imobilul ar trebui considerat un fenomen pe mai multe niveluri, incluzând atât caracteristici fizice, cât și juridice.
Astfel, caracteristica fundamentală a imobilului este legătura cu terenul, care poate avea diverse manifestări. Deci, poate fi un contact fizic direct, a cărui întrerupere atrage după sine pagube serioase asupra proprietății (clădiri, structuri, păduri etc.). În acest caz, ar trebui să se țină seama de noile tehnologii care permit deplasarea majorității clădirilor și structurilor fără a aduce atingere scopului lor. Cu toate acestea, în acest caz, ar trebui să se țină seama de costurile uriașe ale unor astfel de operațiuni.
Conexiunea cu terenul poate fi, de asemenea, fizică, dar indirectă (prin suprafața apei, prin alte obiecte imobiliare (clădiri și structuri construite pe apă, spații rezidențiale și nerezidențiale).
Pentru obiectele imobiliare individuale, conexiunea cu terenul este doar legală, dar nu fizică (nave, aeronave, nave de navigație interioară). Această legătură constă în faptul că aceste obiecte, fiind de natură mobilă, sunt înregistrate în anumite terenuri. Deci, conform clauzei 2 din Regulile de înregistrare a navelor și drepturile asupra acestora, înregistrarea navelor maritime se efectuează în porturi comerciale, a căror listă este dată în Anexa nr. 1 la prezentele Reguli. Ca o caracteristică suplimentară a acestor obiecte ca proprietăți imobiliare, se poate evidenția publicitatea cifrei de afaceri, care unește lucrurile care sunt imobile în natură și aer, râu, nave maritime, obiecte spațiale într-un singur grup de clasificare.
Tipuri de imobile.
Există diverse clasificări ale imobilelor. De exemplu, obiectele imobiliare diferă prin originea lor: create de natură fără participarea muncii umane și sunt rezultatul muncii umane și, în cele din urmă, obiectele, deși create de munca umană, sunt atât de conectate cu baza naturală încât nu pot funcționa în afară de ea. Deci, obiectele de origine naturală includ terenuri de teren, subsoluri și corpuri de apă izolate. În consecință, obiectele de origine artificială includ clădiri și structuri etc.
Bunurile imobile includ și bunurile care, prin natura sa fizică, sunt mobile. O astfel de proprietate este numită imobilă în virtutea legii. Aceasta include, în special, aeronavele și navele, navele de navigație interioară și obiectele spațiale. Așa cum D.I. Meyer: „Cu toate acestea, nu este nevoie ca împărțirea juridică a proprietății în proprietăți imobiliare și mobile să coincidă cu imobilitatea fizică sau mobilitatea lucrurilor: în domeniul dreptului, această diviziune a proprietății are sensul că unele definiții sunt asociate cu proprietate imobiliară, altele cu proprietăți mobile; dar dacă proprietatea recunoscută de lege ca imobilă este imobilă prin natura sa sau este mobilă - este la fel și dacă legiuitorul consideră necesar să aplice orice definiție referitoare la proprietatea imobiliară pentru a extinde pentru bunurile mobile, atunci această definiție se va aplica și bunurilor mobile și invers *(62) .
Lista lucrurilor care sunt recunoscute ca imobile în virtutea legii este exhaustivă. Acest lucru se datorează faptului că proprietățile lor naturale nu permit să li se aplice criteriul general al conexiunii directe cu pământul. Trebuie remarcat faptul că legislația Federației Ruse nu cunoaște categoria menționată mai sus de „proprietăți imobiliare după scop”, care este tipică pentru o serie de țări europene. Astfel de bunuri imobile includ unelte agricole, animale etc.
Particularitatea bunurilor imobile ale aeronavelor și navelor maritime, navelor de navigație interioară, obiectelor spațiale, menționate de lege, este că, spre deosebire de bunurile imobiliare tradiționale, acestea pot fi determinate atât de caracteristicile individuale, cât și de cele generice. Depinde dacă părțile încheie un acord în legătură cu unul sau mai multe lucruri individuale sau în legătură cu mai multe lucruri identice (de exemplu, poate fi un acord în legătură cu nave de același tip, care poate fi definit în acord de către caracteristici generice). Trebuie remarcat faptul că legiuitorul vorbește despre o legătură cu terenul în general și nu cu un teren specific. Prin urmare, aceste obiecte sunt clasificate ca proprietăți imobiliare, care nu au o legătură materială, fizică, cu un teren specific, dar au o legătură indirectă cu terenul în general.
În același timp, s-a exprimat un asemenea punct de vedere că legătura cu pământul poate fi nu numai fizică, ci și „spirituală”, atunci când obiectele de mai sus, recunoscute ca proprietăți imobiliare, nu pot fi utilizate și operate dacă o astfel de conexiune este absent *(63) (este evident mai corect să folosești termenul „legal” în loc de termenul „spiritual”). În acest caz, daunele nu apar atunci când sunt mutate, ci atunci când sunt separate de habitatul lor obișnuit, drept urmare exploatarea lor este imposibilă.
Recunoașterea legală a bunului specificat ca imobil (deși este inerent mobil) de către diferiți avocați se explică prin diferite motive. În special, se crede că este costisitor și, prin urmare, necesită o procedură specială de înregistrare, care este prevăzută pentru imobiliare. În același timp, autoritățile de înregistrare nu numai că înregistrează drepturile asupra acestora, ci și exercită controlul asupra acestor obiecte.
În literatura de specialitate, sa exprimat opinia că o trăsătură distinctivă a unei astfel de proprietăți este certitudinea sa individuală, dată de înregistrarea obiectelor (aeronave, nave, nave de navigație interioară, obiecte spațiale) și drepturile asupra acestora. *(64) .
De asemenea, s-a exprimat opinia că regimul juridic al imobilelor este extins la aceste obiecte datorită necesității înregistrării lor de stat, al cărui scop nu este atât confirmarea drepturilor asupra acestora, cât și certificarea conformității acestora cu cerințele tehnice și operaționale. cerințele din punct de vedere al siguranței utilizării. *(65) ... Într-adevăr, instituția de înregistrare a statului, ca instituție a autorității publice, care este un mijloc de legalizare a obiectelor imobiliare și a motivelor pentru efectuarea tranzacțiilor cu acestea, reglementate de normele de drept administrativ și civil, este concepută pentru a efectua, în plus, la funcțiile de legalizare, contabilitate și control. *(66) ... Atribuirea acestor lucruri proprietăților imobiliare se explică și prin faptul că se „mută părți ale teritoriului” sub jurisdicția Federației Ruse *(67) .
În sfârșit, a fost exprimat punctul de vedere, potrivit căruia „vorbim despre acordarea statutului juridic al imobilelor obiectelor care au o mare putere motrice. Acest lucru se face pentru a crea garanții de securitate pentru societate în ansamblu și pentru cetățenii săi individuali. în legătură cu utilizarea acestor obiecte. Gestionarea acestor obiecte sau, în orice caz, controlul asupra gestionării lor se efectuează direct de la sol, ceea ce indică legătura lor cu terenul *(68) .
După cum sa menționat mai sus, atribuirea acestor obiecte imobilelor se datorează faptului că acestea au un astfel de semn ca o legătură cu terenul, deși acest semn se manifestă nu direct, ci indirect. În special, vorbim despre faptul că toate navele de navigație maritimă și interioară au un port de origine, iar aeronavele sunt alocate unui anumit aeroport și astfel sunt conectate la sol. Cu toate acestea, în acest caz nu vorbim despre legătura fizică, ci despre legătura juridică cu anumite terenuri. Ca o caracteristică suplimentară, putem identifica publicitatea cifrei de afaceri, care unește lucrurile care sunt imobile în natură și aer, râu, nave maritime, obiecte spațiale într-un singur grup de clasificare.
Lucrurile imobile sunt de obicei complexe, deoarece constau dintr-o colecție de lucruri diferite care formează un singur întreg și sunt utilizate pentru un singur scop. Dintre proprietățile imobiliare „tradiționale”, doar un teren, dacă nu există clădiri, structuri sau plantații, aparține lucrurilor simple. Atunci când efectuează tranzacții cu proprietăți imobiliare, proprietarul are dreptul de a dispune de oricare dintre lucrurile incluse în proprietatea imobiliară și în legătură cu oricare dintre cele mai complexe lucruri imobile, excluzând din componența sa orice lucru inclus în ea.
Lucrurile imobile pot fi atât divizibile, cât și indivizibile în sens fizic și juridic. Depinde de parametrii fizici ai unui anumit lucru, precum și de disponibilitatea regulilor și reglementărilor relevante. Deci, o clădire rezidențială poate fi recunoscută ca un lucru indivizibil datorită imposibilității fizice de a o împărți, iar un teren poate fi indivizibil, întrucât, ca urmare a divizării sale, dimensiunea parcelei va deveni mai mică decât normele prevăzute pentru prin legislația funciară. Anumite tipuri de proprietăți imobile, în funcție de proprietățile lor fizice, pot fi împărțite în mai multe părți, fiecare dintre ele fiind un lucru imobil independent. În astfel de cazuri, putem vorbi despre formarea mai multor obiecte de drept. Proprietatea fiecăruia dintre ele trebuie înregistrată corespunzător. În același timp, se înregistrează încetarea drepturilor asupra unui obiect existent anterior.
O astfel de secțiune ar trebui să se distingă de acele cazuri în care proprietatea însăși nu este împărțită, cu toate acestea, apar modificări interne semnificative în ea (modificări ale aspectului intern, dimensiuni etc.). În astfel de situații, dreptul la acest lucru rămâne, cu toate acestea, ar trebui să se facă modificări corespunzătoare la înregistrarea lucrului în Registrul de drepturi de stat unificat.
În acele cazuri când este vorba de bunuri imobile indivizibile în sens fizic, atunci când apare dreptul de proprietate comună asupra acestuia, acesta rămâne un singur obiect independent supus înregistrării de stat. În acest sens, prevederile alin. 1 al art. 558 din Codul civil, care prevede posibilitatea de a cumpăra și vinde o parte dintr-o clădire rezidențială sau un apartament, contrazice dispozițiile generale ale drepturilor de proprietate. În astfel de cazuri, nu putem vorbi decât despre efectuarea unei tranzacții cu o cotă la dreptul de proprietate comună.
De o anumită importanță practică este împărțirea lucrurilor imobile în principalul și accesoriile. În conformitate cu art. 135 din Codul civil al Federației Ruse, un lucru destinat să servească altui lucru principal și legat de acesta printr-un scop general (apartenență), urmează soarta principalului lucru, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Trebuie remarcat faptul că atât lucrurile mobile, cât și cele imobile pot acționa ca aparținând în raport cu principalul lucru, care este întotdeauna proprietate imobiliară.
Cu toate acestea, sunt posibile situații când este destul de dificil să se determine dacă acest lucru sau altul este un accesoriu în raport cu principalul lucru (imobil) sau este o parte necesară a acestui imobil (de exemplu, jaluzelele la ferestrele unei clădiri) . Interesantă în această privință este experiența Statelor Unite, unde se folosește un astfel de concept ca dispozitiv de fixare, ceea ce înseamnă bunuri mobile, care, datorită atașamentului la bunuri imobile sau datorită legăturii cu bunurile imobile, atunci când sunt utilizate, este recunoscut ca bun imobiliar .
Atunci când analizează cazuri specifice, instanțele americane aplică criteriul unei persoane rezonabile: ar putea o persoană rezonabilă care să cunoască bine zona, precum și faptele și circumstanțele cazului, să aibă motive să creadă că persoana care a atașat bunuri mobile la imobiliare sau le folosește în legătură cu proprietăți imobiliare, a avut intenția de a face din această proprietate o proprietate permanentă. Intenția părților devine astfel decisivă. În acest caz, articole precum cărămizi, bușteni, grinzi etc., dacă sunt încorporate într-o clădire, devin parte a imobilului, indiferent dacă părțile încheie un acord expres contrar. Instanțele au recunoscut obiectele cu valoare redusă care nu erau atașate imobilelor (cheile ușilor, jaluzelele pentru ferestre etc.) ca aparținând principalului lucru.
După cum a remarcat V.V. Chubarov, și putem fi de acord cu acest lucru, în general, interpretarea acestui termen corespunde cu ceea ce în dreptul roman a fost înțeles ca parte integrantă sau apartenență la un lucru *(69) ... Avocații americani îl definesc ca fiind un lucru mobil inițial, atașat (atașat) terenului într-un mod mai mult sau mai puțin permanent și, datorită acestor circumstanțe, este considerat de lege ca parte a bunurilor imobile aparținând proprietarului terenului. *(70) .
Legislația Republicii Federale Germania distinge un astfel de concept ca fiind „o componentă aparentă (imaginară) a bunurilor imobile (terenuri). Deci, conform articolului 95 GGU, lucrurile legate de terenuri numai în scopuri temporare nu sunt componente ale unui teren În opinia lui EA Baranova, K. acestea includ schele, garduri, târguri, standuri demonstrative, pavilioane de expoziție etc. *(71)
În cifra de afaceri clasică a proprietății, principalul lucru este întotdeauna terenul (terenul), iar obiectele situate pe acesta, inclusiv imobilele (care, atunci când sunt înstrăinate, ca regulă generală, ar trebui să urmeze astfel soarta principalului lucru). Așa cum G.F. Șersenevici, conform legislației ruse, se credea că structura, care constituie proprietatea asupra terenului, se presupune că este proprietatea celui pe al cărui teren a fost instalat și clădirile ridicate pe un teren străin în virtutea oricărei relații contractuale ar trebui să nu fie considerat imobiliar. *(72) ... Regula suprafeței conform căreia tot ceea ce este legat de acesta aparține proprietarului terenului, care a fost reprodusă în Codul civil al RSFSR în 1922, a fost modificată fundamental deja în 1927. În special, cooperativele de locuințe au început să furnizeze terenuri pentru utilizare perpetuă odată cu apariția simultană a proprietății lor asupra clădirilor ridicate. În condițiile recunoașterii proprietății exclusive a statului asupra terenului în ordinea juridică internă, clădirile, structurile și obiectele similare situate la sol au început să fie considerate obiectul principal, care, în cazul înstrăinării lor, a fost urmat automat de dreptul la folosirea terenului. Recunoașterea și dezvoltarea proprietății private asupra terenurilor ar trebui să ducă la o revenire la abordarea tradițională, în care înstrăinătorul și cumpărătorul proprietății vor decide, în primul rând, soarta terenului pe care se află *(73) .
Cu toate acestea, în prezent nu putem vorbi decât despre o posibilitate ipotetică de a reveni la această abordare. Legislația actuală a Federației Ruse consideră terenurile și bunurile imobile situate pe ea ca două obiecte diferite, independente, care participă independent la circulația civilă (această problemă va fi discutată mai detaliat mai jos).
Atunci când se caracterizează așa-numita proprietate imobiliară tradițională, adică terenul sau proprietatea imobiliară conectată ferm la teren, trebuie subliniate următoarele caracteristici:
1) Acesta este un obiect aproape de neînlocuit limitat de natura însăși (teren, subsol etc.), care necesită introducerea unor restricții asupra capacității sale de rotație, întrucât este necesar să se respecte cu strictețe scopul intenționat al acestora și să se țină seama de cerințele de mediu;
2) Obiectele imobiliare sunt conectate cu terenul în așa fel încât deplasarea lor să aducă daune scopului lor sau să fie extrem de costisitoare (în afară de conexiunea cu terenul, aceste obiecte nu sunt considerate bunuri imobile);
3) Obiectele imobiliare sunt determinate de caracteristicile individuale. Acestea sunt individualizate în primul rând prin amplasarea lor pe un anumit teren. Astfel, chiar și clădirile și structurile tipice, datorită legării lor la un teren, capătă un caracter individual. Între timp, în definiția imobilului dată în Codul civil, nu există un astfel de semn. Se pare că caracterul individual al bunurilor imobile ar trebui să fie consacrat în legislație;
4) Anumite tipuri de bunuri imobiliare pot fi utilizate exclusiv în conformitate cu destinația lor. În special, vorbim despre astfel de tipuri de bunuri imobiliare, cum ar fi terenuri, spații rezidențiale etc;
5) În ceea ce privește proprietatea imobiliară, există reguli speciale pentru efectuarea de tranzacții cu proprietăți imobiliare, care prevăd dependența drepturilor la un teren de drepturile asupra imobilelor. Deci, ipoteca imobiliară (ipotecă) este permisă numai cu o ipotecă simultană în temeiul aceluiași contract al terenului pe care se află fie o parte din ea necesară pentru utilizarea sa, fie dreptul de a folosi gajul acestui teren sau parte din ea. În vânzarea sau închirierea de clădiri, structuri și întreprinderi, concomitent cu transferul drepturilor de proprietate către cumpărător sau locatarul dreptului de utilizare, drepturile asupra acelei părți a terenului care este ocupat de bunuri imobiliare și este necesar pentru utilizarea sa sunt transferate. În cazul în care doar un teren este vândut sau închiriat, proprietarul imobilului își păstrează dreptul de a utiliza acea parte a acestuia care este ocupată de acest imobil și este necesară pentru utilizarea acestuia în condițiile prevăzute de contract și în absență, dreptul de utilizare limitată (servitute). Un exemplu este art. 553 CC. Conform acestui articol, în cazurile în care un teren pe care se află o clădire, o structură sau alte bunuri imobile aparținând vânzătorului este vândut fără a transfera această proprietate în proprietatea cumpărătorului, vânzătorul își păstrează dreptul de a utiliza partea de teren parcela care este ocupată de bunuri imobiliare și este necesară pentru utilizarea acesteia, în condițiile stabilite de contractul de vânzare.
În cazul în care condițiile de utilizare a părții relevante a terenului nu sunt determinate de contractul de vânzare, vânzătorul își păstrează dreptul de utilizare limitată (servitute) pentru acea parte a terenului care este ocupată de bunuri imobile și este necesară pentru utilizarea sa în conformitate cu scopul său. Astfel, proprietarul terenului pe care se află heliportul cu elicopterul care îi aparține și în dreptul de proprietate, atunci când vinde doar terenul, își păstrează dreptul de a utiliza acest heliport;
6) Obligația, al cărei obiect este imobilul, ca regulă generală, este îndeplinită la locul de amplasare al acesteia.
7) Actuala reglementare legală a imobilelor se aplică în totalitate părții din dreptul de proprietate comună asupra imobilelor. Trebuie avut în vedere că, în prezența dreptului de proprietate comună, totuși, un lucru imobil rămâne un singur obiect al dreptului civil.
8) Articolele imobiliare pot avea un statut juridic special datorită valorii lor istorice sau culturale. În conformitate cu art. 20 din Legea RSFSR din 15.12.1988 (modificată la 25.06.2002) „Cu privire la obiectele patrimoniului cultural (monumente de istorie și cultură ale popoarelor din Federația Rusă)” antichități, opere fine și decorativ - arta aplicată, clădiri, manuscrise, colecții, publicații tipărite rare, alte articole și documente deținute de cetățeni și care reprezintă valoare istorică, științifică, artistică sau de altă natură culturală semnificativă sunt recunoscute ca monumente de istorie și cultură și sunt supuse înregistrării de stat în ordine să identifice pe deplin monumentele și să asiste la asigurarea siguranței acestora.
Analizând conceptul de imobil, dat la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, este posibil să se distingă mai multe motive pentru includerea în listă și, prin urmare, mai multe grupuri de obiecte care sunt incluse în acest concept din diverse motive :
Proprietatea prin natura- terenuri, parcele de subsol, corpuri de apă izolate. Principalul criteriu pentru clasificarea acestor obiecte ca proprietăți imobiliare este faptul că pentru ele acest statut este o reflectare a trăsăturilor lor inerente de existență într-o formă obiectivă.
Proprietatea prin natura legăturii cu solul- tot ceea ce este conectat ferm la sol, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără daune disproporționate scopului lor (de exemplu, păduri, plantații perene, clădiri, structuri etc.).
Proprietatea în virtutea legii- obiecte care, prin caracteristicile lor naturale, pot fi deplasate în spațiu fără daune disproporționate, dar echivalate cu bunurile imobile prin indicarea directă a legii (de exemplu, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară, obiectele spațiale). În ciuda naturii fizice evidente a acestor obiecte ca lucruri mobile, acestea sunt clasificate legal ca proprietăți imobiliare nu numai din cauza costului ridicat și a necesității unei reglementări speciale a cifrei de afaceri, ci și din cauza faptului că sunt „părți în mișcare ale teritoriului” aflate sub jurisdicție al Federației Ruse. Imobilul este, de asemenea, recunoscut ca un obiect special al drepturilor civile - o întreprindere ca un complex de proprietăți (articolul 132 din Codul civil).
Rezidențialși spațiile nerezidențiale pot fi clasificate ca proprietăți imobiliare atât conform celui de-al doilea criteriu (imposibilitatea de a se deplasa fără a aduce atingere scopului), cât și în virtutea unei instrucțiuni speciale în lege, care nu are o importanță fundamentală pentru regimul lor juridic . Putem spune că, indiferent de natura fizică și esența raporturilor de drept civil, bunurile imobile sunt obiecte cu un regim juridic al bunurilor imobile, a căror cifră de afaceri este supusă unor reguli speciale, inclusiv înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor.
Oferind o descriere a clasificării de mai sus a obiectelor imobiliare, este necesar să subliniem faptul că al treilea grup de lucruri imobile este inclus artificial în conceptul de imobil. Baza includerii celui de-al treilea grup de obiecte în conceptul de imobil este opinia legiuitorului cu privire la necesitatea extinderii regimului juridic al imobilelor la aceste obiecte. În practică, reglementarea legală a cifrei de afaceri a obiectelor acestui grup este într-adevăr dotată cu o serie de trăsături, dar acestea au puține în comun cu regimul juridic al obiectelor din primul și al doilea grup selectat de lucruri imobile.
Pe lângă clasificarea dată mai sus, proprietățile imobiliare se pot distinge și prin originea lor:
De asemenea, este răspândită clasificarea bunurilor imobile în terenuri (inclusiv subsol și corpuri de apă); fond forestier; clădiri și construcții; Spații de locuit; condominii; întreprinderile ca complexe imobiliare; mare, aer, nave fluviale, obiecte spațiale.
Mai jos este o listă a obiectelor imobiliare cu referire la legislația și actele judiciare relevante:
Să trecem la analiza fiecărui tip de imobil. La fel ca în Rusia pre-revoluționară, doar un teren este considerat de avocații moderni ca un obiect imobiliar necondiționat. Un teren este o parte a suprafeței terestre (inclusiv stratul de sol) care are limite fixe, care sunt descrise și certificate în ordinea corespunzătoare. Un teren deținut, de exemplu, de o persoană fizică sau juridică separată, are un scop specific (utilizare pentru grădinărit, construcții individuale de locuințe etc.), care este consacrat în documentul de titlu și nu poate fi schimbat în mod arbitrar de către un utilizator privat al Site-ul.
Bunurile imobile nu sunt terenuri, ci un teren, deoarece este imposibil să se adopte, oricare ar fi, reguli de drept civil care ar determina regimul juridic al suprafeței terestre (teren), la fel cum circulația sa este imposibilă. Prin urmare, un teren ar trebui să fie recunoscut ca bun imobiliar ca obiect definit individual care are caracteristici semnificative din punct de vedere juridic (locație, dimensiune (suprafață), limite, calitate etc.) și, în ceea ce privește acesta, un regim juridic special poate fi introdus. Individualizarea parcelelor de teren se efectuează în timpul înregistrării cadastrale a statului, ca urmare a cărui parcelă primește astfel de caracteristici care îi permit să fie distins fără echivoc de alte parcele de terenuri și să efectueze evaluarea sa economică și calitativă, precum și prin transferul proiect de gestionare a terenurilor către natură cu desemnarea limitelor de utilizare a terenului cu semne de hotar ... Toate informațiile despre terenurile existente sunt conținute în Registrul de stat unificat al terenurilor, în special numărul cadastral, datele privind locația, suprafața, categoria, utilizarea permisă a terenurilor, informații generale despre subiectele drepturilor asupra terenurilor, prezența obiectelor imobiliare pe terenul etc. etc.
Alte obiecte naturale includ: corpuri de apă, păduri, subsol, ale căror concepte sunt cuprinse în reglementări speciale (art. 1 din Codul apelor din Federația Rusă), preambulul Codului forestier al Federației Ruse, art. 1 din Legea Federației Ruse din 21 februarie 1992, „Pe subsol”. Apele, pădurile, subsolul sunt retrase din circulația civilă și sunt în proprietatea exclusivă a statului. Din punct de vedere al caracteristicilor regimului juridic al imobilelor, obiectele naturale prezintă cel mai mare interes, care, deși sunt limitate, sunt încă incluse în circulația civilă. Anumite tipuri de tranzacții (pentru transferul pentru utilizare limitată către cetățeni și persoane juridice) sunt permise în legătură cu parcelele subsolului (articolele 1-2, 7 din Legea RF „Subsol”), parcelele de resurse forestiere și pădurile care nu sunt incluse în resursele forestiere (articolul 12 din Codul silvic al Federației Ruse). Corpurile de apă separate (art. 22.34 din Codul apelor din Federația Rusă), vegetația arborilor și arbuștilor situate pe un teren deținut de cetățeni individuali și persoane juridice (articolul 20 din Codul forestier al Federației Ruse) pot fi proprietate privată , iar cifra de afaceri a acestora este reglementată de legislația civilă și specială (apă, pădure, terenuri).
Intestinele fac parte din scoarța terestră situată sub stratul solului și, în absența acesteia, sub suprafața terestră și fundul rezervoarelor și cursurilor de apă, extinzându-se până la adâncimile disponibile pentru studiu și dezvoltare geologică. În consecință, o parcelă de subsol ar trebui înțeleasă ca o parte a subsolului, care are o anumită adâncime și limite spațiale, fixate pe plan, care este un document necesar pentru utilizarea subsolului. Parcele de subsol pot fi prevăzute pentru a fi utilizate pentru exploatarea minieră, construcția și exploatarea instalațiilor subterane, formarea obiectelor geologice special protejate prin alocarea așa-numitei repartizări miniere (bloc de subsol geometizat - articolul 7 din Legea RF „Despre subsol”). Parcele de subsol ar trebui delimitate de resursele naturale extrase din mediul natural (de exemplu, minerale), deoarece acestea din urmă sunt bunuri mobile din momentul încetării conexiunii naturale cu subsolul.
În conformitate cu norma paragrafului 1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, pădurea aparține obiectelor imobiliare. Conform prevederilor Codului forestier al Federației Ruse, o pădure este o combinație de vegetație forestieră, teren, faună și alte componente ale mediului natural, care are o semnificație ecologică, economică și socială importantă. În ceea ce privește obiectele drepturilor civile, ar trebui să vorbim mai mult despre vegetația forestieră și este rezonabil să presupunem că o pădure (mai precis vegetația forestieră) este un obiect imobiliar numai în legătură cu un teren, prin urmare tranzacțiile cu acest obiectele sunt supuse regimului juridic al imobilelor numai atunci când problema este soluționată cu privire la drepturile asupra site-ului. Ultima remarcă este pe deplin aplicabilă plantărilor perene, care sunt, de asemenea, clasificate ca obiecte imobiliare.
În legătură cu problema luată în considerare, este interesant de menționat faptul că Regulile pentru menținerea registrului de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta se aplicau numai pentru trei tipuri de imobile: terenuri, clădiri, structuri și componentele acestora ( clauza 24). Decretul Guvernului Federației Ruse din 23 decembrie 1999 „Cu privire la modificările aduse regulilor de menținere a registrului statului unificat al drepturilor”, conform căruia datele relevante privind siturile fondului forestier (pădure) trebuie de asemenea introduse în Registrul de stat unificat ... Parcele din fondul forestier includ parcele forestiere, terenuri care nu sunt acoperite de vegetație forestieră, dar destinate restaurării acestuia, precum și terenuri destinate nevoilor de silvicultură și alte terenuri situate în limitele fondului forestier (articolul 8.9 din Codul forestier al Federației Ruse) ...
Articolul 1 din Codul de apă al Federației Ruse definește un corp de apă izolat ca un rezervor artificial mic și care nu curge, care nu are o conexiune hidraulică cu alte suprafețe ale corpurilor de apă. Un corp de apă separat include apele de suprafață, fundul, malurile și este o parte integrantă a terenului (Art. 9.11 din Codul apelor din Federația Rusă). În reglementarea relațiilor cu privire la corpurile de apă izolate, dispozițiile Codului civil al Federației Ruse au prioritate față de normele legislației în domeniul apei. Din păcate, așa cum subliniază majoritatea oamenilor de știință civile, Codul apelor nu răspunde la întrebarea ce înseamnă un „corp mic de apă” și cine poate determina dacă un anumit corp de apă are o suprafață mică. Aparent, această problemă va fi rezolvată în actele normative ale entităților constitutive ale Federației Ruse, deoarece legislația funciară aparține jurisdicției comune a Federației Ruse și a entităților constitutive ale Federației Ruse (articolul 72 din Constituția Federației Ruse ).
Obiectele care nu pot fi mutate fără a aduce atingere scopului lor includ clădiri și structuri. O serie de acte legislative folosesc termenul „structură”. Acest termen a fost adoptat în legislația postrevoluționară și însemna „un obiect separat pe un teren dedicat sub un număr separat de pe stradă”. Legiuitorul rus, în locul termenului „clădire”, folosește de obicei categoriile specifice „clădire” și „structură”. Legislația civilă a Federației Ruse nu conține o definiție a conceptelor „clădire” și „structură” și acești termeni sunt de obicei dați împreună (de exemplu, §4, capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse „Chiria clădirilor” și structuri "). imobiliar civil juridic
În dreptul civil, există un punct de vedere despre inexpediența diferențierii conceptelor de „construire” și „structură”. VV Vitryansky deduce conceptul general al unei clădiri (structură), „ceea ce înseamnă orice obiect ridicat artificial pe un teren, care este fundamental legat de teren, este utilizat (sau poate fi utilizat în scopul propus) și mișcarea ceea ce este imposibil fără daune disproporționate scopului său intenționat. ".
În același timp, A.A. Ivanov face distincția între aceste concepte și concluzionează că clădirile sunt destinate prezenței permanente a oamenilor în ele în scopul de a trăi sau de a munci, în timp ce clădirile servesc scopuri pur tehnice, oamenii se află temporar în ele. Se pare că criteriul de clasificare „destinat prezenței constante a oamenilor” justifică uneori atribuirea intuitivă a unui obiect clădirilor sau structurilor. Pentru lege, este important să delimitați clădirile și structurile de alte volume și într-o măsură mai mare de lucrurile mobile (case pliabile, pavilioane temporare etc.).
Unul dintre obiectele imobiliare este o premisă. Conform art. 1 din Legea federală „Asociațiile de proprietari de locuințe” (denumită în continuare Legea asociațiilor de proprietari de locuințe), o premisă înseamnă o unitate a unui complex de bunuri imobile (o parte a unei clădiri rezidențiale, un alt obiect imobiliar asociat cu o clădire rezidențială), alocată în natură, destinată utilizării independente în scopuri rezidențiale, nerezidențiale sau alte scopuri deținute de cetățeni sau persoane juridice, precum și de Federația Rusă, entități constitutive ale Federației Ruse și municipalități. În literatura juridică, se poate găsi, de asemenea, o astfel de definiție a unei camere - „este o parte funcțională a unei clădiri, structuri sau structuri, separată de alte părți funcționale prin limite fizice care nu au pauze”.
În literatura juridică, punctul de vedere a devenit larg răspândit, potrivit căruia premisele sunt imobile în virtutea legii. V.V. Vitryansky subliniază că atunci când noul Cod civil era pregătit și adoptat, spațiile nerezidențiale nu erau recunoscute ca proprietăți imobiliare. Nu se poate să nu fim de acord cu concluziile autorului cu privire la inadmisibilitatea extinderii necondiționate a regimului juridic al clădirii la sediu. Cu toate acestea, poziția lui V.V. Vitryansky cu privire la faptul că localurile sunt clasificate drept bunuri imobile în virtutea legii nu pare pe deplin justificată.
Spațiile rezidențiale au un scop strict desemnat - reședința cetățenilor, care nu poate fi modificată de proprietarul locuinței, la alegerea sa. Clădirile rezidențiale, apartamentele, camerele de zi sunt recunoscute ca spații rezidențiale. Toate clădirile și apartamentele rezidențiale situate pe teritoriul Federației Ruse, indiferent de forma de proprietate, formează fondul de locuințe. Orice locuință trebuie să îndeplinească cerințele sanitare, de planificare urbană, de prevenire a incendiilor și cerințele tehnice impuse acesteia, „care sunt dezvăluite printr-o evaluare a posibilității unei persoane care locuiește în această locuință fără a afecta sănătatea sa”.
Spațiile nerezidențiale includ clădiri, structuri și alte spații destinate scopurilor industriale, administrative, sociale, educaționale, culturale și alte scopuri și care nu sunt incluse în fondul de locuințe.
Regimul juridic al proprietăților imobiliare se aplică și părților imobiliare care pot fi deținute de persoane fizice. În acest caz, o parte a proprietății imobiliare ar trebui înțeleasă ca elemente izolate (de exemplu, clădiri) care pot fi utilizate în scopul propus, indiferent de utilizarea altor părți ale obiectului.
Obiecte precum „cota unui apartament”, „cota unei case” și „cota de teren” sunt, de asemenea, absente din lista de mai sus. În cazul proprietății comune, obiectul legii îl constituie obiectele imobiliare specificate în listă; acțiunile pot fi determinate în proprietate, dar nu și în obiectul în sine. Obiectele drepturilor pot fi părți specifice ale casei aparținând diferiților proprietari. Numai proprietatea comună a casei (structuri, echipamente, spații comune) este în proprietatea comună.
Legea privind înregistrarea imobiliară include un condominiu în lista proprietăților imobiliare. Comentariile existente cu privire la Legea cu privire la înregistrarea imobilelor la analiza obiectelor imobiliare se limitează la definiția legală a unui condominiu. În virtutea art. 1 din Legea federală „Asociațiile de proprietari de case” din 15 iunie 1996 nr. 72-FZ, un condominiu este înțeles ca un singur complex de bunuri imobiliare, inclusiv un teren în limitele stabilite și o clădire rezidențială situată pe acesta, altele obiecte imobiliare și în care sunt localizate părți individuale deținute de cetățeni, persoane juridice, Federația Rusă, entități constitutive ale Federației Ruse, municipalități (proprietari de case) - proprietăți private, de stat, municipale și alte forme de proprietate, precum și părțile rămase ( proprietate comună) sunt în proprietatea lor comună comună. În prezent, există discuții ample despre faptul că, din punctul de vedere al științei dreptului civil, un condominiu poate fi greu considerat ca un obiect independent al drepturilor civile și, în consecință, ca un obiect al bunurilor imobile. Întrucât condominiu în ansamblu nu poate aparține unui singur subiect, inclusiv parteneriatul de proprietari, nu poate fi atribuit obiectelor drepturilor civile.
Un astfel de obiect al drepturilor civile ca un lucru poate fi simultan doar asupra unui singur drept de proprietate. VM Hvostov subliniază: „Dreptul exclusiv de proprietate al mai multor persoane asupra aceluiași lucru contrazice însăși conceptul de proprietate”. GF Shershenevich a identificat două trăsături ale unui obiect complex al drepturilor civile: a) asocierea cu un nume colectiv comun și b) performanța în raporturile juridice în ansamblu. Cele de mai sus ne permit să concluzionăm că art. 1 din Legea înregistrării nu include în mod corect un condominiu în componența obiectelor imobiliare. Obiectele imobiliare sunt terenul care constituie condominiu, structuri, clădiri și spații din acesta.
Dacă vorbim despre clădiri rezidențiale, atunci lista de mai sus se referă la clădiri rezidențiale individuale. O clădire de apartamente populată, ca un condominiu, nu este un singur obiect al legii.
Codul civil al Federației Ruse clasifică întreprinderea ca proprietate imobiliară. Termenul „întreprindere” din Codul civil al Federației Ruse este folosit în două sensuri; ca subiect de drept (întreprindere unitară) și ca obiect de drept. În conformitate cu art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, o întreprindere ca obiect de lege înseamnă un complex imobiliar utilizat pentru desfășurarea activităților antreprenoriale. Structura întreprinderii, ca complex imobiliar, include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la desemnări care individualizează întreprinderea, produsele, lucrările și serviciile sale (numele companiei, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel. Întreprinderea în ansamblu ca un complex imobiliar este recunoscută ca proprietate imobiliară.
O întreprindere ca obiect al drepturilor civile are caracteristici specifice. În primul rând, poate fi unic sau poate consta din mai multe părți complet independente - complexe de proprietăți. În al doilea rând, o întreprindere este un singur complex imobiliar care include toate tipurile de proprietăți necesare desfășurării activităților antreprenoriale. Și, în al treilea rând, încheierea de tranzacții cu întreprinderea nu implică nici încetarea funcționării complexului imobiliar, nici lichidarea entității juridice - proprietarul întreprinderii.
Având în vedere că o întreprindere nu este imobiliară prin natura sa, regimul juridic al imobilelor se aplică întreprinderii. Acest lucru, în special, înseamnă că apariția, limitarea, transferul și încetarea drepturilor unei întreprinderi sunt supuse înregistrării de stat. Deci, în virtutea paragrafului 1 al art. § 64 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea întreprinderii revine cumpărătorului din momentul înregistrării de stat a acestui drept. În cazurile prevăzute de lege, tranzacțiile cu proprietăți imobiliare, inclusiv cu o întreprindere, sunt supuse înregistrării de stat, de exemplu, un contract de închiriere a întreprinderii. Este important de reținut că, pe lângă aplicarea normelor generale privind bunurile imobile, Codul civil al Federației Ruse conține reguli speciale referitoare la o întreprindere. Codul civil al Federației Ruse distinge vânzarea și închirierea unei întreprinderi în tipuri separate de contracte de vânzare și cumpărare și leasing. Regulile generale privind vânzarea și cumpărarea de bunuri imobiliare se aplică vânzării unei întreprinderi ca sursă subsidiară. Articolele 72, 73 din Legea federală „Cu privire la ipoteci (gaj imobiliar)” conțin dispoziții speciale privind ipoteca unei întreprinderi.
Cu toate acestea, în practică, înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu o întreprindere este extrem de dificilă. Cauza problemei se vede în faptul că, pe de o parte, subiecții drepturilor civile sunt interesați de consolidarea drepturilor la o întreprindere. Cea mai convenabilă formă de astfel de întărire este fixarea apariției, schimbării și încetării drepturilor asupra întreprinderii. Pe de altă parte, regulile care stabilesc regimul juridic al bunurilor imobile se bazează pe imobilitate și stabilitatea relativă a obiectului și nu se aplică unei întreprinderi capabile de mișcare și care se modifică constant în compoziția sa. Structura juridică a întreprinderii, concepută pentru a asigura ușurința transferului „afacerii”, se confruntă cu o procedură extrem de complexă pentru înregistrarea de stat a întreprinderii ca obiect imobiliar. Având în vedere cele de mai sus, în opinia multor oameni de știință din domeniul civil, întreprinderea ar trebui exclusă din domeniul de aplicare al legii privind înregistrarea de stat și ar trebui dezvoltate reguli speciale pentru înregistrarea drepturilor și tranzacțiilor cu întreprinderea. Aceste reguli ar trebui să se bazeze pe dinamica constantă a compoziției întreprinderii.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, o parte a unei întreprinderi poate face obiectul cumpărării și vânzării, gajului, închirierii și altor tranzacții legate de stabilirea, modificarea și încetarea drepturilor de proprietate. Cu o interpretare literală a paragrafului 2 al art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, o parte a întreprinderii se referă la obiectele de proprietate și, cel mai probabil, la bunurile imobile. Pe baza unui complex imobiliar unic (adică integral, izolat de alții), o întreprindere nu poate consta din „subîntreprinderi”. În acest caz, ar trebui să vorbim despre prezența mai multor întreprinderi. Se pare că norma paragrafului 1 din partea 2 a art. 132 din Codul civil al Federației Ruse privind posibilitatea de a încheia tranzacții cu întreprinderea în ansamblu sau parțial este menit să sublinieze admisibilitatea cifrei de afaceri separate a bunurilor care fac parte din întreprindere.
Codul civil al Federației Ruse se referă, de asemenea, la obiectele imobiliare care nu corespund celor menționate în partea 1 a clauzei 1 a art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, dar supuse înregistrării de stat (nave de aeronave și maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale) - bunuri imobile „în virtutea legii” sau „bunuri imobiliare legal”. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege. Astfel de proprietăți imobiliare sunt pur condiționate, fictive, datorită necesității unei reglementări legale adecvate. O poziție similară a fost deja exprimată în literatura juridică de M. I. Braginsky, B. M. Gongalo, T. L. Levshina, E. A. Sukhanov.
Este important să distingem și să nu confundăm înregistrarea de stat a navelor și obiectele spațiale și înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu acestea. Înregistrarea de stat a navelor și obiectelor spațiale determină compoziția bunurilor imobile în virtutea legii, iar înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor stabilește proprietatea asupra bunurilor imobile specificate unei anumite entități. Lista navelor supuse înregistrării de stat este determinată de navele și codurile de transport (articolele 23, 33 din Codul de transport maritim comercial; articolul 33 din Codul aerian).
