La aprobarea standardului federal de evaluare
"Determinarea valorii cadastrale (FSO-4)"
508 din 22 octombrie 2010
În vederea punerii în aplicare a prevederilor Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FZ "Cu privire la modificările aduse Legii federale" privind activitatea de evaluare în Federația Rusă "și anumite acte legislative ale Federației Ruse" (Legislația colectată a Federația Rusă, 2010, nr. 30, art. 3998) Ordinez:
Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)”.
STANDARD DE EVALUARE FEDERALĂ
"Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO-4)"
I. Dispoziții generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (denumit în continuare „Standardul federal de evaluare”) a fost elaborat ținând seama de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare , abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr. 3) "și conține cerințe pentru determinarea valorii cadastrale a imobilelor.
2. Prezentul standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de prezentul standard federal de evaluare, în raport cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a unui obiect imobiliar stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață determinate individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este determinată atât pentru obiectele imobiliare de pe piața deschisă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele evaluării sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat de la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal de evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul cărora sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a costurilor pe baza abordărilor de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă include următoarele activități:
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor pentru determinarea valorii cadastrale este efectuată de un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează atât cu utilizarea modelării computerizate (modele), cât și fără aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, dacă evaluatorul nu are astfel de informații, nu sunt luate în considerare tipurile de drepturi și restricții (sarcini) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau prin alt act juridic de reglementare al Federația Rusă, act juridic de reglementare al unei entități constitutive din Federația Rusă, act juridic de reglementare al unei autorități locale.
III. Colectarea informațiilor despre valorile factorilor de preț
și informații de piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre obiecte imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul folosește informații despre prețuri corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de piață.
12. În cazul informațiilor de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, valoarea de piață este evaluată, determinată individual pentru o proprietate specifică.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare este efectuată de evaluator.
14. La stabilirea valorii cadastrale, evaluatorul folosește datele incluse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al bunurilor imobile, fondul de date pentru documentația de administrare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date la dispoziția organizații și instituții ale entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru o parcelă de teren neamenajată, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă care asigură un astfel de teren cu valoarea maximă de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Pentru un teren construit, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, tipul de utilizare permisă se presupune pe baza obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare conținute în listă în scopul efectuării unei evaluări cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, fundamentarea modelul de evaluare cadastrală a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ale obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de evaluare studiate. Setul de factori de stabilire a prețurilor ar trebui să includă numai acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru efectuarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unei game de valori a acestor indicatori este justificată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare a căror construcție este în desfășurare nu pot fi grupate împreună cu obiecte imobiliare a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, evaluatorul trebuie să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare, se poate utiliza metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a unui refuz justificat de utilizare a acesteia este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare permisă sau a scopului, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor disponibile de piață.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
20. În prezența unor informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertele pentru cumpărarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor factorilor de preț care corespund obiectului de evaluare dat în modelul de evaluare, utilizându-se obiectul de evaluare dat evaluat.
22. Dacă evaluatorul a folosit mai multe abordări pentru evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui să fie convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
La aprobarea standardului federal de evaluare
"Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)"
N 508 din 22 octombrie 2010
În vederea punerii în aplicare a prevederilor Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FZ "Cu privire la modificările aduse Legii federale" privind activitatea de evaluare în Federația Rusă "și anumite acte legislative ale Federației Ruse" (Legislația colectată a Federația Rusă, 2010, nr. 30, art. 3998) Ordinez:
Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)”.
Ministrul E.S. Nabiullina
STANDARD DE EVALUARE FEDERALĂ
„Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare
(FSO nr. 4) "
I. Dispoziții generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (denumit în continuare „Standardul federal de evaluare”) a fost elaborat ținând seama de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare , abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr. 3) "și conține cerințe pentru determinarea valorii cadastrale a imobilelor.
2. Prezentul standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de prezentul standard federal de evaluare, în raport cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a unui obiect imobiliar stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață determinate individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este determinată atât pentru obiectele imobiliare de pe piața deschisă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele evaluării sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat de la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal de evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul cărora sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a costurilor pe baza abordărilor de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă include următoarele activități:
încheierea unui acord de evaluare cadastrală, inclusiv o cesiune de evaluare cu o listă a obiectelor imobiliare care urmează a fi evaluate în acesta;
colectarea și analiza informațiilor despre piața obiectelor de evaluare și justificarea alegerii tipului de model pentru evaluarea valorii cadastrale;
determinarea factorilor de stabilire a prețurilor obiectelor de evaluare;
colectarea de informații despre valorile factorilor de prețuri ai obiectelor de evaluare;
gruparea obiectelor de evaluare;
colectarea de informații de piață;
construirea unui model de evaluare;
analiza calității modelului de evaluare;
calculul valorii cadastrale;
întocmirea unui raport privind determinarea valorii cadastrale a obiectelor evaluate
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor pentru determinarea valorii cadastrale este efectuată de un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează atât cu utilizarea modelării computerizate (modele), cât și fără aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, dacă evaluatorul nu are astfel de informații, nu sunt luate în considerare tipurile de drepturi și restricții (sarcini) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau prin alt act juridic de reglementare al Federația Rusă, act juridic de reglementare al unei entități constitutive din Federația Rusă, act juridic de reglementare al unei autorități locale.
III. Colectarea informațiilor despre valorile factorilor de preț
și informații de piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre obiecte imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul folosește informații despre prețuri corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de piață.
12. În cazul informațiilor de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, valoarea de piață este evaluată, determinată individual pentru o proprietate specifică.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare este efectuată de evaluator.
14. La stabilirea valorii cadastrale, evaluatorul folosește datele incluse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al bunurilor imobile, fondul de date pentru documentația de administrare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date la dispoziția organizații și instituții ale entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru o parcelă de teren neamenajată, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă care asigură un astfel de teren cu valoarea maximă de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Pentru un teren construit, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, tipul de utilizare permisă se presupune pe baza obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare conținute în listă în scopul efectuării unei evaluări cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, fundamentarea modelul de evaluare cadastrală a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ale obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de evaluare studiate. Setul de factori de stabilire a prețurilor ar trebui să includă numai acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru efectuarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unei game de valori a acestor indicatori este justificată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare a căror construcție este în desfășurare nu pot fi grupate împreună cu obiecte imobiliare a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, evaluatorul trebuie să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare, se poate utiliza metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a unui refuz justificat de utilizare a acesteia este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare permisă sau a scopului, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor disponibile de piață.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
alegerea structurii modelelor de evaluare (forme de comunicare între valoarea cadastrală și factorii de preț);
selectarea tipului final al modelului de evaluare, inclusiv pe baza analizei fiabilității informațiilor utilizate și a acurateței modelelor de evaluare.
20. În prezența unor informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertele pentru cumpărarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor factorilor de preț care corespund obiectului de evaluare dat în modelul de evaluare, utilizându-se obiectul de evaluare dat evaluat.
22. Dacă evaluatorul a folosit mai multe abordări pentru evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui să fie convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei discrepanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținută utilizând diferite abordări, evaluatorul trebuie să analizeze motivele discrepanței rezultate.
Metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce a făcut evaluatorul în implementarea reconcilierii rezultatelor hotărârilor, ipotezelor și informațiilor utilizate trebuie justificate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se întocmește un raport privind determinarea valorii cadastrale.
24. Raportul privind determinarea valorii cadastrale trebuie întocmit cel târziu la șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
În vederea punerii în aplicare a prevederilor Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FZ "Cu privire la modificările aduse Legii federale" privind activitatea de evaluare în Federația Rusă "și anumite acte legislative ale Federației Ruse" (Legislația colectată a Federația Rusă, 2010, nr. 30, art. 3998) Ordinez:
Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)”.
I. Dispoziții generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (denumit în continuare „Standardul federal de evaluare”) a fost elaborat ținând seama de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare , abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr. 3) "și conține cerințe pentru determinarea valorii cadastrale a imobilelor.
2. Prezentul standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de prezentul standard federal de evaluare, în raport cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a unui obiect imobiliar stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață determinate individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este determinată atât pentru obiectele imobiliare de pe piața deschisă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele evaluării sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat de la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal de evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul cărora sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a costurilor pe baza abordărilor de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă include următoarele activități:
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor pentru determinarea valorii cadastrale este efectuată de un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează atât cu utilizarea modelării computerizate (modele), cât și fără aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, dacă evaluatorul nu are astfel de informații, nu sunt luate în considerare tipurile de drepturi și restricții (sarcini) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau prin alt act juridic de reglementare al Federația Rusă, act juridic de reglementare al unei entități constitutive din Federația Rusă, act juridic de reglementare al unei autorități locale.
III. Colectarea informațiilor despre valorile factorilor de preț
și informații de piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre obiecte imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul folosește informații despre prețuri corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de piață.
12. În cazul informațiilor de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, valoarea de piață este evaluată, determinată individual pentru o proprietate specifică.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare este efectuată de evaluator.
14. La stabilirea valorii cadastrale, evaluatorul folosește datele incluse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al bunurilor imobile, fondul de date pentru documentația de administrare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date la dispoziția organizații și instituții ale entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru o parcelă de teren neamenajată, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă care asigură un astfel de teren cu valoarea maximă de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Pentru un teren construit, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, tipul de utilizare permisă se presupune pe baza obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare conținute în listă în scopul efectuării unei evaluări cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, fundamentarea modelul de evaluare cadastrală a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ale obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de evaluare studiate. Setul de factori de stabilire a prețurilor ar trebui să includă numai acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru efectuarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unei game de valori a acestor indicatori este justificată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiecte imobiliare, a căror construcție este în desfășurare, nu poate fi atribuit grupurilor împreună cu obiecte imobiliare, a căror construcție a fost finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, evaluatorul trebuie să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare, se poate utiliza metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a unui refuz justificat de utilizare a acesteia este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare permisă sau a scopului, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor disponibile de piață.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
20. În prezența unor informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertele pentru cumpărarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor factorilor de preț care corespund obiectului de evaluare dat în modelul de evaluare, utilizându-se obiectul de evaluare dat evaluat.
22. Dacă evaluatorul a folosit mai multe abordări pentru evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui să fie convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei discrepanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținută utilizând diferite abordări, evaluatorul trebuie să analizeze motivele discrepanței rezultate.
Metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce a făcut evaluatorul în implementarea reconcilierii rezultatelor hotărârilor, ipotezelor și informațiilor utilizate trebuie justificate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se întocmește un raport privind determinarea valorii cadastrale.
24. Raportul privind determinarea valorii cadastrale trebuie întocmit cel târziu la șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor pentru determinarea valorii cadastrale este efectuată de un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se efectuează utilizând modelarea computerizată (modele) și (sau) fără aceasta.
„Adresa președintelui ICNO-NP„ OPEO ”Palochkin E.L. privind organizarea unei licitații deschise într-o etapă pentru dreptul de a încheia un acord pentru a determina valoarea de piață a unui grup de active fixe pentru reflectare în situațiile financiare întocmite în conformitate cu cerințele standardelor contabile rusești actuale (înlocuire) valoarea activelor fixe și în scopul reflectării în situațiile contabile (financiare) întocmite în conformitate cu cerințele standardelor internaționale de raportare financiară pentru valoarea justă a activelor fixe deținute de SA So UES.
întrebarea 5.1. DESPRE " Recomandări metodologice privind evaluarea valorii de piață a obiectelor proprietăților federale de aerodrom și a cantității de chirie pentru utilizarea acestora ", efectuată de Universitatea Financiară din cadrul Guvernului Federației Ruse.
14. La stabilirea valorii cadastrale, evaluatorul folosește datele incluse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al bunurilor imobile, fondul de date pentru documentația de administrare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date la dispoziția organizații și instituții ale entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru o parcelă de teren neamenajată, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă care asigură un astfel de teren cu valoarea maximă de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Această listă de reglementări nu este completă, deoarece până în prezent se realizează schimbarea luând în considerare învechit și introducând altele noi în acesta, precum și datorită regularității reaprovizionare acte intradepartamentale și instrucțiuni pentru organizațiile care desfășoară activități pe baza unor contracte guvernamentale încheiate pentru a determina valoarea fondului de obiecte imobiliare din Federația Rusă.
6. În sensul prezentului standard federal de evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul cărora sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a costurilor pe baza abordărilor de evaluare.
18. Pentru a construi un model de evaluare, se poate utiliza metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a unui refuz justificat de utilizare a acesteia este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare permisă sau a scopului, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor disponibile de piață.
1. Standard federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale
obiecte imobiliare (FSO nr. 4) "(în continuare - Standardul federal de evaluare) a fost elaborat luând în considerare standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare" Concepte generale de evaluare, abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) " , „Scopul evaluării și valoarea tipurilor (FSO nr. 2)”, „Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr. 3)” și conține cerințele pentru determinarea valorii cadastrale a imobilelor.
Articolul 9 din Legea federală nr. 135 prevede că baza pentru începerea procesului poate fi un contract semnat între client și persoana care efectuează evaluarea. Un acord privind stabilirea unui preț poate fi încheiat cu o persoană juridică sau civilă care a încheiat un contract de muncă cu clientul.
Prețul cadastral este calculat de Serviciul de Cadastru și Cartografie, care o revizuiește o dată la 5 ani. Dar sunt posibile opțiuni pentru o reevaluare mai frecventă, care apar în situații cu vânzarea de locuințe și necesitatea de a stabili o valoare mai precisă pentru aceasta.
Toți acești factori nu afectează în niciun fel dimensiunea valorii stocului, de obicei valoarea de piață este mai mare.
Astfel, dezvoltarea complexă și echilibrată a mecanismelor de reglementare de stat pe piețele imobiliare, oferind simultan atât sprijin pentru transformări intensive ale pieței, cât și gestionarea eficientă a imobilelor de către proprietarul statului, este extrem de relevantă.
Obiecte managementul nu sunt doar clădiri individuale în diverse scopuri (rezidențiale, de birouri, industriale, depozite) și complexe de proprietăți ale întreprinderilor de toate formele de proprietate, ci și sistemele respective - întregul fond de locuințe (municipal, construcție de locuințe, departamental, privat) țara sau Regiunea, fondul funciar, fondul forestier etc.
„La aprobarea standardului federal de evaluare„ Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4) ”
În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Despre activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Legislația colectată a Federației Ruse, 1998, nr. 31, art. 3813; 2006, nr. 31, Art. 3456; 2010, Nr. 30, Art. 3998) Dispun:
Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)”.
Standard federal de evaluare
"Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)"
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (denumit în continuare Standardul federal de evaluare) a fost elaborat ținând seama de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare , abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr. 3) "și conține cerințele pentru determinarea valorii cadastrale a imobilelor.
2. Prezentul standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
Atunci când se determină valoarea cadastrală a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de prezentul standard federal de evaluare în raport cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a unui obiect imobiliar stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață determinate individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este determinată atât pentru obiectele imobiliare de pe piața deschisă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele evaluării sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat de la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal de evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca procesul de determinare a valorii atunci când se grupează obiecte de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul cărora sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a valorii pe baza abordărilor de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă include următorii pași:
încheierea unui contract de evaluare cadastrală, inclusiv o cesiune de evaluare cu o listă a obiectelor imobiliare care urmează să fie evaluate;
colectarea și analiza informațiilor despre piața obiectelor de evaluare și justificarea alegerii tipului de model pentru evaluarea valorii cadastrale;
determinarea factorilor de stabilire a prețurilor obiectelor de evaluare;
colectarea de informații despre valorile factorilor de stabilire a prețurilor obiectelor de evaluare;
gruparea obiectelor de evaluare;
colectarea de informații de piață;
construirea unui model de evaluare;
analiza calității modelului de evaluare;
calculul valorii cadastrale;
întocmirea unui raport privind determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare.
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor pentru determinarea valorii cadastrale este efectuată de un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează utilizând modelarea computerizată (modele) și (sau) fără aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, tipurile de drepturi și restricții (sarcini) asupra obiectelor de evaluare nu sunt luate în considerare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau alt act juridic de reglementare al Federației Ruse, legal de reglementare act al unei entități constitutive ale Federației Ruse, act juridic de reglementare al unui organism guvernamental local (în cazul evaluatorului lipsesc astfel de informații).
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre obiecte imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul folosește informații despre prețuri corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de piață.
12. În cazul informațiilor de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, se evaluează valoarea de piață, care este determinată individual pentru o proprietate specifică.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare este efectuată de evaluator.
14. La stabilirea valorii cadastrale, evaluatorul folosește datele incluse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al bunurilor imobile, fondul de date pentru documentația de administrare a terenurilor, fonduri de date și baze de date la dispoziția organizații și instituții ale entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru o parcelă de teren nedezvoltată, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă care asigură un astfel de teren cu valoarea maximă de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbanistică.
Pentru un teren construit, în absența unui tip stabilit de utilizare permisă, tipul de utilizare permisă se presupune pe baza obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în cadrul acestui teren.
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare conținute în listă în scopul efectuării unei evaluări cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, fundamentarea modelul de evaluare cadastrală a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ale obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de evaluare studiate. Setul de factori de preț ar trebui să includă numai acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru efectuarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unei game de valori a acestor indicatori este justificată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare, a căror construcție nu a fost finalizată, nu pot fi clasificate în același grup cu obiecte imobiliare, a căror construcție a fost finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, evaluatorul ar trebui să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
18. Pentru a construi un model de evaluare, se poate utiliza metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a unui refuz justificat de a o utiliza este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare permisă sau a scopului, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor disponibile de piață.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
selectarea structurii modelelor de evaluare (forme de comunicare între valoarea cadastrală și factorii de preț);
selectarea tipului final al modelului de evaluare, inclusiv pe baza analizei fiabilității informațiilor utilizate și a acurateței modelelor de evaluare.
20. În prezența unor informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertele pentru cumpărarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor factorilor de preț care corespund obiectului de evaluare dat în modelul de evaluare ales de evaluator.
22. Dacă evaluatorul a folosit mai multe abordări pentru evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui să fie convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei discrepanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținută utilizând diferite abordări, evaluatorul trebuie să analizeze motivele discrepanței rezultate.
Metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce a făcut evaluatorul în implementarea reconcilierii rezultatelor hotărârilor, ipotezelor și informațiilor utilizate trebuie justificate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se întocmește un raport privind determinarea valorii cadastrale.
24. Raportul privind determinarea valorii cadastrale trebuie întocmit cel târziu la șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
