Odată cu creșterea problemelor financiare în rândul cetățenilor Rusiei, sfera creditării ipotecare a primit o nouă viață. Concurența obligă băncile să emită oferte profitabile, să scadă ratele dobânzilor și să prelungească termenele de împrumut. Împrumutații care au contractat un împrumut într-o perioadă de dobânzi mari s-au găsit într-o situație dificilă. Pentru ei a fost creată varianta de refinanțare - emiterea unui nou credit în condiții mai favorabile pentru achitarea datoriilor vechi. Oamenii s-au grăbit să aranjeze serviciul, uitând de costurile de refinanțare a creditelor ipotecare. Dacă această nuanță nu este luată în considerare, riscul deteriorării situației financiare și acumularea de și mai multe datorii este mare. Informațiile din articol ajută la evitarea problemei.
Zeci de instituții oferă servicii de creditare. Scopul înregistrării este reducerea cuantumului datoriei principale, schimbarea valutei, prelungirea termenului contractului și reducerea cuantumului plăților lunare. Este posibilă refinanțarea unui împrumut dacă împrumutatul îndeplinește cerințele băncii și transferă un pachet de valori mobiliare. Nuanțele furnizării de servicii în instituțiile de credit variază, dar principiile generale rămân aceleași.
Cerințe pentru debitor:
Înlocuirea creditelor ipotecare cu alte împrumuturi realizat în urma studierii propunerilor instituţiilor financiare. Condițiile de refinanțare în bănci au propriile lor particularități, dar, în general, „imaginea” este următoarea:
Primul pas este completarea unui chestionar (aplicație) pe site-ul instituției de credit selectate. Dacă se apropie clientul, angajatul băncii sună înapoi și precizează ce acte vor fi necesare pentru refinanțare. Pachetul standard include:
După proprietate:
Clientul băncii trebuie să se asigure că nu există penalități neplătite, datorii, întârzieri sau penalități. Dacă există, acestea ar trebui rambursate înainte ca cererea să fie depusă unui nou creditor.
Refinanțarea creditelor ipotecare are loc conform următorului algoritm:
Rambursarea unui credit ipotecar este o chestiune de 5-30 de ani, deci reducerea ratei dobânzii aduce economii pentru debitor. Dar atunci când aleg o opțiune, mulți uită de suplimentare costuri (cheltuieli) la refinanțarea unui credit ipotecar.
Cheltuieli principale:
Merită evidențiat costurile suplimentare la refinanțarea (refinanțarea) unui credit ipotecar:
Sarcina împrumutatului este să acorde un împrumut în condiții mai favorabile. Dar cum poți determina dacă refinanțarea creditului ipotecar are sens? Aici merită evidențiate următoarele criterii:
Refinanțarea unui credit ipotecar, sub rezerva regulilor discutate mai sus, este benefică. Cu ajutorul acestuia, este posibil să rezolvi o serie de probleme:
Piața creditelor ipotecare oferă o gamă largă de opțiuni de creditare. Luați în considerare cele mai bune:
Împrumuturile ipotecare sunt oferite și de alte organizații de credit - VTB Bank of Moscow, Alfa-Bank, Raiffeisenbank și altele.
Multe (dacă nu toate, atunci cele mai multe) bănci oferă un astfel de serviciu precum refinanțarea unui împrumut în condiții mai favorabile. Acest lucru va fi deosebit de interesant pentru acei debitori care au împrumuturi de sume mari, când chiar și o ușoară îmbunătățire a ratelor dobânzilor poate oferi economii bune datorită plății finale în plus a creditului. În primul rând, desigur, aceasta este o ipotecă, a cărei valoare poate fi de câteva milioane, iar perioada de rambursare este calculată în ani.
A fost o idee bună să economisești câteva sute de mii prin refinanțarea unui credit ipotecar. Dar aici, ca și în altă parte, există capcane. Și nu întotdeauna o astfel de tehnică vă va oferi un rezultat pozitiv. În plus, poți chiar să fii negativ. Cum? Mai multe despre asta mai jos.
Pentru cei care nu sunt în subiect - cum funcționează pe scurt refinanțarea creditelor ipotecare.
Refinanțarea unui împrumut este atunci când iei un împrumut suplimentar de la o bancă în condiții mai favorabile, iar vechea datorie este rambursată pe cheltuiala fondurilor primite.
Mai simplu spus, o bancă terță parte (cu acordul dvs.) răscumpără datoria de la instituția financiară care v-a împrumutat. Acum vi se cere să rambursați împrumutul de la el, dar la dobânzi mai mici. Ai avut un credit la 20% pe an, după refinanțare va fi de 15%. Economii anuale - 5% din valoarea datoriei anual.
Să ne uităm mai întâi la opțiunea ideală.
Refinanțarea creditelor ipotecare este potrivită pentru cei care au luat acest credit de mult timp, la rate mari. De câțiva ani, rata dobânzii ipotecare a scăzut constant. Și acum poți găsi cu ușurință același împrumut în condiții mai favorabile.
Când soția mea și cu mine am luat primul nostru apartament cu un credit ipotecar în 2009, rata împrumutului era de 16% pe an. Am primit un credit ipotecar pentru un al doilea apartament în 2014 la o rată de 12%.
Am luat primul credit pe 15 ani. Iar daca pana acum a fost achitat, ar fi rezonabil sa emitem unul nou, in conditii mai acceptabile pentru noi. Economii de 4% în fiecare an înseamnă o mulțime de bani (pe care îi poți găsi unde să-i cheltuiești pe lucruri mai interesante decât să dai bancherilor).
Să ne uităm la un exemplu despre cât de benefică este o astfel de mutare pentru familiile împovărate cu un credit ipotecar.
Există o ipotecă. Soldul împrumutului restant este de 2 milioane de ruble pentru o perioadă de 10 ani la 14% pe an. În scenariul actual, supraplata către bancă va fi de aproximativ 1.700 de mii de ruble (conform datelor).
Crezi că asta e tot? Desigur că nu. Există o altă capcană că toate acțiunile tale bune îți pot dăuna finanțelor. Numele lui este deducere fiscală.
Acesta a fost al doilea motiv pentru care am refuzat să reemitem împrumutul. Dacă nu intenționați să primiți sau ați primit deja în totalitate o deducere fiscală pentru un apartament, atunci puteți sări peste acest paragraf în siguranță. Sau aveți un apartament în valoare de la 2 milioane de ruble. Dacă nu, atunci citiți în continuare pentru sfaturile noastre.
O deducere a impozitului pe proprietate este o oportunitate de a returna 13% din fondurile cheltuite pentru achiziționarea de locuințe și dobânda plătită la împrumut. Dar nu mai mult de 2 milioane de ruble (în acest moment). Deducerea poate fi folosită doar o dată în viață.
Când solicitați o deducere fiscală, în primul rând vi se returnează dobânda la costul principal al apartamentului. Când ați primit toți banii care vi se cuveneau în totalitate, intră în joc randamentul dobânzii acumulate.
Atunci când acordați un nou împrumut pentru un apartament și închideți ipoteca anterioară, se va considera în mod oficial că ați achitat integral pe acesta. Ca urmare, nu veți primi 13% care ar putea fi returnate din dobânda acumulată de bancă în viitor.
Ai cumpărat un apartament cu 1,3 milioane. Au fost 300 de mii din banii lor și 1.000.000 au fost luați pe credit timp de 10 ani la 13% pe an. Plata în exces a împrumutului va fi de aproximativ 800 de mii. Aveți dreptul să primiți 13% din costul apartamentului - 169 mii de ruble și din dobânda plătită la împrumut - 91 mii (13% din 700 mii). Nu uitați: 2 milioane pentru care puteți primi o deducere, suma maximă este de 2 milioane - 1,3 milioane (costul apartamentului) = 700 000. În total, puteți primi de la stat - 260 mii ruble.
Ai posibilitatea de a refinanța un credit la o altă bancă la 12 la sută. O diferență de 1% vă va oferi imediat o economie de 10 mii în primul an. etc. Economiile finale vor fi de aproximativ 70 de mii. Dar atunci vei pierde dreptul de a primi 95 de mii. Rezultatul final este minus 25 de mii. Și costul unui nou design.
Desigur, la vechea ipotecă, ați plătit deja în exces o parte din fonduri sub formă de dobândă acumulată și puteți pretinde că primiți 13% din acestea. Prin urmare, înainte de a începe toată această procedură de reemitere a unui împrumut, trebuie să calculați și să cântăriți totul. Și cum se poate dovedi că jocul nu merită lumânarea când, la prima vedere, condițiile mai favorabile nu îți vor oferi economiile semnificative pe care te bazezi.
Să rezumam toate informațiile într-un anumit algoritm care ne va permite să înțelegem dacă merită să luăm un nou împrumut. Pentru a face acest lucru, trebuie să efectuați calcule simple, să comparați datele și să trageți concluzii. Trebuie să cunoașteți următoarele valori:
Cu o deducere fiscală ceva mai dificilă, dar nu mult.
Banii iubesc un cont. Și este mai bine să petreceți câteva minute pe calcule pentru a evalua perspectivele reemiterii unui credit ipotecar curent decât să pierdeți timp, bani și nervi și să ajungeți la un rezultat zero sau negativ.
adăugat la 12.10.2017
Despre deducerile fiscale pentru refinanțarea unui credit ipotecar.
Există un articol în lege:
Clauza 1, art. 220 din Codul fiscal al Federației Ruse: „un contribuabil are dreptul de a primi următoarele deduceri ale impozitului pe proprietate,
4) o deducere a impozitului pe proprietate în cuantumul cheltuielilor efectiv suportate de contribuabil pentru achitarea dobânzii la împrumuturile (creditele) vizate efectiv cheltuite pentru construcții noi sau achiziționarea pe teritoriul Federației Ruse a unei clădiri rezidențiale, apartament, cameră sau cota-parte (acțiuni) la acestea, achiziționarea de terenuri sau cote-părți la acestea prevăzute pentru construcția de locuințe individuale și terenuri sau cote-părți la acestea, la care sunt imobilele de locuit achiziționate sau cota (cotele) din acestea. situate, precum și pentru rambursarea dobânzii la împrumuturile primite de la bănci în scopul refinanțării (refinanțării) împrumuturilor pentru construcții noi sau achiziționării pe teritoriul Federației Ruse a unei clădiri rezidențiale, apartament, cameră sau cotă-parte (acțiuni ) în acestea, achiziționarea de terenuri sau cote-părți la acestea prevăzute pentru construcția de locuințe individuale, precum și terenuri sau cote-părți la acestea, pe care se află imobilele de locuit dobândite sau cota(e) din ele.”
Dacă este simplu, atunci puteți obține o deducere fiscală pentru toate cheltuielile efectuate (inclusiv refinanțarea) pentru un apartament.
Cea mai importantă condiție! Scopul împrumutului ar trebui specificat în noul acord - refinanțarea (refinanțarea) ipotecii. Atunci nu ar trebui să fie probleme. Fiscul va accepta declarațiile și va returna 13% din dobânda plătită la noul credit.
Înainte de a aplica pentru refinanțare, asigurați-vă că verificați cu noua bancă ceea ce va fi specificat în noul acord. Dacă există o formulare diferită, atunci pot apărea probleme cu taxa.
Dacă, totuși, formularea este incorectă și un nou împrumut a fost deja primit, atunci luăm un certificat de la bancă cu privire la scopul împrumutului primit și îl ducem la organul fiscal. Pot exista unele neplăceri în ceea ce privește birocrația. Totuși, codul trebuie luat la propriu. Iar orice abatere de la litera legii este percepută negativ de către organele fiscale.
Pentru unii este suficientă furnizarea unor astfel de documente (certificate de la bancă). Alții percep totul cu ostilitate și nu vor să ramburseze un nou împrumut.
Este mai bine să clarificați în prealabil toate detaliile cu inspecția dvs. la locul de reședință.
Scopul refinanțării unui împrumut este de înțeles: scăderea ratei dobânzii sau, într-un alt mod, îmbunătățirea condițiilor de împrumut.
Dar ce este acolo pentru o bancă refinanțarea împrumutului?
Emiterea unui nou credit.
Pentru ca o bancă să emită un împrumut, trebuie să evaluezi solvabilitatea împrumutatului, nu?
Mai mult, faptul că fosta bancă creditoare a evaluat deja solvabilitatea împrumutatului, însă, precum și faptul că împrumutatul își achită împrumutul în mod regulat și la timp, nu este un indicator pentru noua bancă creditoare.
Adică, banca verifică debitorul potențial ca și cum împrumutatul tocmai a solicitat un împrumut. Un istoric de credit pozitiv la o altă bancă nu contează: nu anulează cecul de la o nouă bancă creditoare.
Imobilele care fac obiectul garanțiilor trebuie, de asemenea, verificate.
Faptul că fosta bancă creditoare a verificat deja această proprietate și a acordat un împrumut împotriva acesteia, nu înseamnă nimic pentru noua bancă creditoare: o va verifica oricum.
Și conform rezultatelor verificării, noua bancă creditoare poate refuza să emită un împrumut.
În acest caz, banii cheltuiți de către împrumutat pentru a lua în considerare cererea de împrumut nu sunt returnați debitorului de către bancă. (Cu excepția cazului în care, desigur, un astfel de comision este prevăzut de regulile băncii).
De asemenea, nimeni nu va returna împrumutatului costul evaluării imobiliare: evaluarea a fost efectuată, evaluatorul a făcut lucrarea, munca lui trebuie plătită, indiferent dacă banca acordă sau nu împrumut.
Adică, la refinanțarea unui împrumut, împrumutatul are riscul să furnizeze documente băncii și i se va refuza un împrumut: nu i-au dat un împrumut, iar el a trebuit să plătească banii ... Oh, e o rușine!
Dar voi face imediat o rezervare că de obicei, evaluarea unui apartament costă între 4 - 5 mii de ruble, iar comisionul bancar pentru luarea în considerare a unei cereri de împrumut este de aproximativ 1.000 - 2.500 de ruble (și nu este luat de toate băncile). Prin urmare, pierderile financiare ale împrumutatului, în cazul refuzului de a acorda un împrumut de către bancă, nu sunt prea mari. Adevărat, pot fi mai multe atunci când vine vorba de refinanțarea unui credit garantat cu o clădire de locuit, din cauza faptului că evaluarea unei case este mai costisitoare decât evaluarea unui apartament.
Dar să presupunem că un împrumut acordat unui împrumutat este gata să fie emis.
Astfel, refinanțarea unui împrumut presupune anumite costuri pentru debitor.
Prin urmare, atunci când calculezi dacă este profitabil pentru tine să refinanțați un împrumut sau nu, nu este suficient să calculați doar diferența procentuală, trebuie să calculați și toate costurile generale care apar în timpul refinanțării.
Vă amintiți cum am început subiectul refinanțării?
De la faptul că am decis să reducem dobânda la credit și că am apelat la o altă bancă pentru că „banca noastră” a refuzat să scadă dobânda.
Acum știm asta refinanțarea împrumutuluiîntr-o bancă nouă, va necesita costuri suplimentare.
Cum să fie, pentru a reduce rata dobânzii, și suplimentar. pentru a evita cheltuielile?
Vă dezvălui un mic secret:
De ce se întâmplă asta?
Când ați mai venit la banca dumneavoastră, spunând: „Reduceți dobânda mea, altfel este mai mică pentru concurenți”, banca nu a văzut seriozitatea intențiilor dumneavoastră. Mai mult, afirmația că: „Concurenții sunt mai ieftini.” nu înseamnă că: „Concurenții sunt mai ieftini doar pentru tine!”
Vă puteți referi la concurenți pentru o lungă perioadă de timp fără a face nimic pentru a vă refinanța împrumutul.
Când veniți cu decizia comitetului de credit al altei bănci, atunci:
- în primul rând, este clar că intențiile dumneavoastră de a refinanța împrumutul sunt destul de serioase;
- în al doilea rând, este clar că intențiile tale sunt destul de fezabile;
- in al treilea rand, nu este profitabil ca banca sa piarda un client si poate fi mai profitabil ca banca sa scada rata dobanzii pentru acest debitor (mai ales vazand ca o alta banca poate acorda un imprumut debitorului lor in conditii mai bune).
Dacă faceți acest lucru, este posibil să puteți reduce rata dobânzii și să evitați costurile suplimentare asociate cu refinanțarea.
Dacă nu reușiți să fiți de acord cu „banca dumneavoastră”, este în regulă: până la urmă, oricum ați decis să refinanțați împrumutul.
Au devenit plățile lunare pentru împrumuturi o povară pentru bugetul familiei? Luați în considerare refinanțarea creditului ipotecar cu o altă bancă: cele mai bune oferte din 2019 vor putea reduce supraplata împrumutului. Am compilat TOP zece dintre astfel de programe.
Transferul unui credit ipotecar de la o bancă la alta este asociat cu necesitatea de a efectua o serie de acțiuni semnificative din punct de vedere juridic.
Avantajele procedurii:
Defecte:
Este benefic să inițiezi o procedură de refinanțare dacă:
Refinanțarea, în condițiile căreia reducerea ratei dobânzii va fi mai mică de 1%, nu este profitabilă.
Pentru ca refinanțarea să aibă sens, trebuie să studiați ratingul potențialilor creditori, recenziile despre aceștia, precum și programul propus:
Pe lângă dezavantajele de mai sus ale creditării, este necesar să se țină cont de nuanțe precum capitalul de maternitate și deducerea fiscală. Scopul acestui tip de creditare nu este achiziționarea de locuințe, ceea ce înseamnă că pot apărea probleme cu PFR și IFTS.
Este important ca acordul de refinanțare să menționeze clar că fondurile vor fi utilizate special pentru achitarea ipotecii.
În caz contrar, trebuie să furnizați organizației relevante un certificat de la bancă despre scopul împrumutului primit.
Nu trebuie să vă fie teamă că creditorul primar va refuza să transfere dreptul de gaj: schema de implementare a procedurii presupune că mai întâi se face o decontare completă cu creditorul gajist inițial, în urma căreia acesta va fi obligat să înlăture grevarea. .
Refinanțarea creditelor ipotecare se realizează în următoarea ordine:
În situațiile în care imobilul este achiziționat fără a utiliza fondurile primite în baza contractului de refinanțare, creditorul secundar cere ca un astfel de obiect să nu existe greve în favoarea terților, pentru ca acesta să nu fie în arest.
Dacă capitalul matern a fost utilizat pentru rambursarea împrumutului, trebuie să obțineți acordul autorităților tutelare pentru a schimba creditorul gajist.
Orice bancă are dreptul de a refuza refinanțarea. Motive posibile pentru refuz:
Aplicarea anumitor criterii de evaluare a unei cereri este determinată de fiecare creditor în mod individual. În caz de refuz, trebuie să contactați o altă organizație.
Nu este necesară plata în avans pentru refinanțarea creditelor ipotecare. Se ia în calcul implicit ca pondere din costul locuinței, egală cu diferența dintre valoarea evaluată a proprietății și partea maximă posibilă din prețul acesteia stabilită de bancă.
Refinanțarea unui contract ipotecar în propria bancă nu este posibilă. Cu toate acestea, puteți solicita o restructurare a creditului, care implică o întârziere a rambursării sumei principale a datoriei, sau o reducere a dobânzii. Aceste acțiuni sunt dreptul creditorului, dar nu și obligația acestuia.
Refinanțarea unei ipoteci militare este permisă în următoarele cazuri:
Atunci când decideți dacă acceptați o ipotecă militară pentru refinanțare, va trebui să treceți printr-o procedură similară cu cea prevăzută pentru civili. Va fi din nou verificată identitatea militarului și va fi necesară și o reevaluare a proprietății.
Unele bănci, precum Sberbank, îi vor refuza pe cei care au emis măcar o dată o restructurare. Faptul de modificare a termenilor contractului va fi stabilit cu siguranta conform BKI.
Datorită aceleiași baze, vor stabili și că odată ce ipoteca a fost deja refinanțată. Refinanțarea repetată este posibilă, dar nu toate băncile lucrează cu astfel de acorduri.
Principalul avantaj al propunerii Sberbank este posibilitatea, la cererea de refinanțare a creditelor ipotecare, de a combina într-un singur acord mai multe împrumuturi acordate atât de Sberbank, cât și de concurenții săi, inclusiv împrumuturi auto și credite de consum, datorii cu cardul de credit, împrumutând simultan o sumă suplimentară la un rata moderată a dobânzii.
Este permisă refinanțarea a 1 credit ipotecar și până la 5 alte tipuri de împrumuturi.
Refinanțarea creditelor ipotecare ale altor bănci se realizează în următoarele condiții:
Sberbank este gata să furnizeze o sumă nu mai mare de:
Următoarele limite se aplică în același timp:
Sberbank este gata să lucreze cu clienți care îndeplinesc următoarele cerințe:
Sberbank impune următoarele cerințe privind acordurile de refinanțare:
La cererea de refinanțare, acestea prezintă inițial:
Următoarele documente sunt necesare pentru bunuri imobiliare:
Nu sunt necesare informații despre valoarea datoriilor refinanțate. Sberbank va primi aceste date de la BKI. Dacă baza de date specificată nu conține informațiile necesare, atunci va trebui adus un certificat. Este emis de către creditorul principal.
În general, procedura de refinanțare la Sberbank este identică cu cea general acceptată descrisă mai sus:
Este nevoie de până la 8-10 zile lucrătoare pentru a studia documentația de pe gaj.
Avantaje:
Nu există comisioane pentru refinanțare, pentru emiterea de bani și întocmirea unui acord.
Defecte:
VTB acceptă pentru refinanțare credite ipotecare primite pentru achiziționarea de locuințe finite și în construcție. Dacă vorbim de DDU, atunci banca va lucra doar cu obiecte acreditate.
Refinanțarea de la VTB este următoarele condiții:
VTB are condiții speciale pentru Oameni de fapte.
Pentru a lua în considerare problema refinanțării unui credit ipotecar în VTB24, trebuie să furnizați:
Barbatii de varsta militara (18-27 ani) prezinta legitimatie militara. Consimțământul pentru refinanțarea băncii care a emis ipoteca nu este necesar.
La VTB, procedura de refinanțare este următoarea:
Avantaje:
Defecte:
Creditarea la Raiffeisenbank este posibilă în legătură cu contractele ipotecare întocmite pentru achiziționarea de locuințe finite și în construcție. Lista documentelor pentru proprietate și pentru debitor, în general, corespunde cu ceea ce solicită Sberbank.
Este posibilă refinanțarea unui împrumut acordat în scopuri de consum. O condiție prealabilă pentru o astfel de tranzacție este transferul garanției proprietății.
Refinanțarea la Raiffeisenbank se realizează în următoarele condiții:
Cerințe client:
Avantaje:
Defecte:
Unicreditbank este gata să refinanțeze creditele ipotecare emise pe teritoriul Federației Ruse. Excepție fac împrumuturile de la băncile din Sevastopol și Republica Crimeea.
Cei care doresc să refinanțeze ipoteca inițială pe care au luat-o pentru a cumpăra casa trebuie să plătească un avans minim 50%. Pentru astfel de clienți, 13,25% pe an sau 12,75% dacă instalația este în construcție.
Rata dobânzii va scădea cu 0,25% pentru deținătorii de carduri salariale Unicredit și va crește cu:
Nu este necesar acordul actualului creditor ipotecar pentru tranzacție.
Dacă obiectul garanției este un apartament finit, atunci rata va fi de 10,2%, dacă este în construcție - 10,25%. La stabilirea sumei maxime a împrumutului nu se ia în considerare mai mult de 80% din valoarea de evaluare a obiectului dat.
Avantaje:
Defecte:
Debitorii pot iniția o procedură de reducere a dobânzii pe an la un împrumut. Costul serviciului depinde de cât de mult dorește clientul să reducă procentul. Plata se face o singură dată. Scade cu:
Avantajele refinanțării în DeltaCredit:
Defecte:
Decizia Absolut Bank privind creditarea este valabilă 4 luni.
Ce este interesant despre refinanțare în Absolut Bank:
Defecte:
Alfa-Bank este gata să refinanțeze tranzacțiile cu credit ipotecar dacă împrumutul lor nu depășește 85% din costul locuinței. Suma nu trebuie să depășească soldul datoriei din împrumutul inițial. Pentru a evalua posibilitatea implementării unei tranzacții viitoare, bancherii vor solicita debitorului:
Banca ia o decizie privind refinanțarea în termen de trei zile.
Termeni de refinanțare:
Avantajele procedurii de refinanțare la Alfa-Bank:
Defecte:
Refinanțarea ipotecarelor în Rosselkhozbank este:
Avantaje:
Defecte:
În Tinkoff Bank, procedura de refinanțare se execută de la distanță, prin intermediul băncilor partenere. La semnarea documentației de împrumut trebuie să vizitați oficiul băncii o singură dată. Rata dobânzii - de la 8%.
Avantaje:
Defecte:
Refinanțarea unui contract ipotecar în AHML este posibilă în următoarele condiții:
Avantaje:
Defecte:
Cele mai bune bănci pentru refinanțarea creditelor ipotecare, primele 3 sunt:
Rata minimă de refinanțare a creditului ipotecar este de 8%. Este oferit de Tinkoff Bank. Merită atenție și ofertele altor bănci:
Cu toate acestea, mulți factori afectează costul final al unui împrumut. Cele mai bune rate de refinanțare a creditelor ipotecare pot fi obținute de la băncile care transferă salariile pe carduri.
Băncile anunță acum în mod activ diverse programe de creditare; în ultimele două luni, mai multe astfel de propuneri au apărut simultan pe piață. S-ar părea că cei care au contractat un credit ipotecar cu dobândă mare în 2015 au o oportunitate reală de a reduce plățile. Cu toate acestea, în practică, este departe de a fi deschisă tuturor, iar refinanțarea în sine are propriile ei capcane, de care împrumutatul ar trebui să le cunoască în prealabil.
Împrumutatul ar trebui să se gândească la refinanțare dacă rata împrumutului curent este cu două până la trei procente mai mare decât cea oferită banca în prezent. Ratele de refinanțare de pe piață încep astăzi de la 10,5-10,75 la sută pe an. Cei care au luat un împrumut chiar la începutul crizei la 15 la sută, după refinanțare, vor putea economisi mai mult de trei mii de ruble la plăți în fiecare lună. Este mai bine să te ocupi de refinanțare în primii ani de deservire a unui credit ipotecar, când plata lunară constă în principal din dobânda la credit.
În același timp, băncile au limite de timp după care sunt gata să refinanțeze împrumutatul. Înainte de a atrage un debitor la sine, o instituție de credit trebuie să înțeleagă că clientul unei alte bănci este un debitor disciplinat și efectuează cu grijă plățile împrumutului. Așadar, pentru refinanțarea în Absolut Bank, trebuie să treacă cel puțin un an din momentul primirii primului credit, VTB 24 Bank este pregătită să refinanțeze clienții altor bănci la șase luni de la emiterea primei ipoteci. Dacă până la această oră jumătate din împrumut a fost rambursată, este prea târziu să te gândești la refinanțare: prin refinanțare nu vei câștiga nimic, vei suporta doar costurile obținerii unui nou credit.
Majoritatea băncilor nu se vor angaja să refinanțeze un împrumut dacă fondurile de capital de maternitate au fost utilizate inițial pentru achitarea ipotecii. Cert este că în acest caz, familia dă obligația, după rambursarea integrală a ipotecii, de a da copiilor o cotă-parte din proprietate. Când se mută la o altă bancă, ea trebuie să îndeplinească această obligație, dar nu toate organizațiile de credit sunt pregătite să aloce copiilor acțiuni dintr-un apartament ipotecat. Practic, băncile care operează conform standardelor AHML sunt de acord cu o astfel de condiție. Cercul deja restrâns de bănci care refinanță credite pentru familiile cu capital de maternitate se reduce semnificativ.
Prin refinanțare, clientul, de fapt, primește un nou împrumut, așa că se va confrunta cu aceleași cheltuieli ca atunci când solicită prima ipotecă. Acestea sunt costurile de evaluare (două până la trei mii de ruble, în funcție de bancă), asigurări de viață și de sănătate (0,2-1 la sută din suma împrumutului), în plus, o serie de bănci necesită documentație tehnică, iar dacă nu există plan tehnic, va trebui comandat de la BTI. De asemenea, va trebui să plătiți pentru un extras din USRN (400 de ruble, unele bănci îl comandă singure) și să plătiți taxa de stat la Rosreestr pentru înregistrarea unui acord (o mie de ruble). În plus, pentru a elimina povara mai rapid, o serie de bănci percep un comision de cinci mii de ruble. În medie, costul total al refinanțării unui credit ipotecar este de 10-15 mii de ruble.
Consultanții ipotecari vă pot sfătui cu privire la modul de reducere a costurilor asociate cu creditarea. „Debitorul trebuie să aleagă competent o companie de asigurări”, spune Tatyana Sholokhova, consultant ipotecar la agenția imobiliară KIAN, „fiecare bancă are mai mulți asigurători acreditați, iar coeficienții pe care îi folosesc atunci când calculează, de exemplu, asigurările de viață sunt diferiți. Alegând o companie cu o rată minimă de asigurare, vă puteți reduce costurile de asigurare la jumătate.”
În plus, brokerii de credite ipotecare vă vor spune la ce bancă să apelați în situația unui anumit împrumutat. Faptul este că cerințele pentru împrumutatul la banca la care clientul solicită re-împrumut pot diferi de cele pe care le face creditorul său actual. O altă bancă abordează evaluarea veniturilor debitorilor pe baza propriei politici.
Primul lucru pe care trebuie să-l facă un împrumutat este să colecteze documentele pentru obținerea unui credit ipotecar. Lista lor variază în funcție de bancă. Pachetul standard de documente pentru refinanțare include documente de proprietate pentru un apartament (un contract de vânzare, donație, schimb, transferul unui apartament în proprietate, un certificat de moștenire, un certificat de la cooperativa de locuințe), un extras din cartea casei , o explicație (un document care conține o descriere a apartamentului, în care se afișează numărul de camere și suprafața acestora), un certificat de lipsă de restanțe la facturile de utilități pentru apartament și un raport de evaluare a obiectului, realizat de un independent evaluator.
În plus, pentru refinanțare, veți avea nevoie de documente emise de banca creditoare: un contract de împrumut, un certificat de la bancă cu privire la istoricul creditului, un certificat de nedelincvență și soldul datoriei la primul împrumut.
Pentru refinanțare, împrumutatul va trebui să obțină acordul băncii - creditorul actual pentru refinanțare, dar chiar dacă banca refuză să-l emită, este posibil să refinanțați împrumutul fără acesta. Totuși, în acest caz, pentru perioada în care noua bancă nu a impus încă o grevare asupra apartamentului, rata împrumutului pentru debitor va fi cu unu până la două procente mai mare. Acesta este redus automat de îndată ce o nouă bancă emite un credit ipotecar asupra obiectului.
După ce a strâns întregul pachet de documente, împrumutatul depune o cerere standard de credit ipotecar la bancă. O condiție importantă: este posibilă refinanțarea unui împrumut doar dacă valoarea acestuia nu depășește 85 la sută din valoarea proprietății (80 la sută la unele bănci), și aici pot apărea dificultăți.
„Dacă un apartament a fost cumpărat acum doi ani, când prețurile pieței erau mai mari, pentru două milioane de ruble, iar astăzi costul său este de 1,6 milioane de ruble, iar împrumutatul a luat credit 1,6 milioane, banca va fi de acord să acorde un împrumut doar pentru 80 la sută din valoarea sa de piață astăzi. Apoi, împrumutatul va trebui fie să refuze refinanțarea, fie să facă un depozit suplimentar, astfel încât împrumutul să fie de 80 la sută din prețul obiectului”, explică Anastasia Bogdanova, Consultant Ipotecar al Academiei de Științe „KIAN”.
În același timp, programele de refinanțare vă permit să împrumutați o sumă mai mare decât împrumutul inițial. În cazul în care datoria debitorului față de bancă - creditorul principal este de 70 la sută din costul apartamentului, acesta va avea voie să primească în plus zece la sută din cost, pe care îl poate folosi la propria discreție. De exemplu, pentru a cheltui pentru renovarea apartamentului.
Prin lege, cumpărătorul are dreptul o dată în viață să revină la sine sub forma unei deduceri fiscale o parte din suma cheltuită pentru achiziționarea unui apartament și o parte din dobânda la un împrumut direcționat luat pentru achiziționarea unei locuințe.
„La refinanțarea unui credit ipotecar, împrumutatul nu pierde dreptul la deducere fiscală, întrucât se emite un nou credit pentru achitarea primei ipoteci”, spune Olga Botova, consultant fiscal, director al companiei de Outsourcing. - Este foarte important să se indice scopul urmărit - refinanțarea (refinanțarea) creditului ipotecar. În plus, acordarea ambelor împrumuturi trebuie să fie asociată cu achiziționarea aceleiași proprietăți. Pentru a confirma îndeplinirea acestor condiții, biroul fiscal va trebui să furnizeze o copie a contractului de împrumut inițial și o copie a noului contract de împrumut la re-împrumut cu a doua bancă. Acest lucru este necesar pentru ca autoritățile fiscale să poată urmări modificările.”
Dar în cazul în care împrumutatul, la refinanțare, combină mai multe împrumuturi de consum într-un singur împrumut cu o ipotecă, este posibil să nu primească întreaga deducere fiscală. „Aici este important să acordăm atenție scopului împrumutului în noul contract de împrumut”, explică Olga Botova. - Deducerea fiscală este prevăzută numai pentru acea parte din dobânda care se va acumula la suma creditului ipotecar. Prin urmare, la numirea unui nou împrumut, ar trebui alocate sumele și scopul împrumuturilor anterioare incluse în acordul de refinanțare.
Merită să refinanțați un credit ipotecar dacă diferența de rată dintre împrumutul curent și ceea ce oferă banca este de cel puțin unu și jumătate până la două procente. De exemplu, un împrumut în valoare de 2,35 milioane de ruble a fost luat în martie 2014 pentru o perioadă de 15 ani, rata la acel moment era de 12,5 la sută, iar plata lunară a fost de 29 de mii de ruble. După refinanțarea sumei principale de 2,135 milioane de ruble pentru perioada rămasă de 13 ani la o rată de 10,75 la sută, plata a fost redusă la 26,5 mii de ruble, iar economiile de dobândă pentru întreaga perioadă se vor ridica la 360 de mii de ruble.
