Sarcina de a măsura valoarea unei întreprinderi este asociată cu rezolvarea sarcinilor pur manageriale. Ideea este că evaluarea valorii unei întreprinderi în sine nu are nicio semnificație instituțională. Activitatea de evaluare capătă o astfel de semnificație numai atunci când devine parte a muncii administratorilor de active ale întreprinderii. Aceasta înseamnă că orice decizie serioasă de management trebuie validată folosind estimări ale valorii întreprinderii. Unde conduc aceste sau acele decizii manageriale ale managerilor de top? - Sau la o creștere a valorii unei societăți pe acțiuni, o idee despre care, în special, poate da o creștere a nivelului cotațiilor de acțiuni. Aceasta înseamnă că rezultatul final al unor astfel de acțiuni a beneficiat acționarilor. La urma urmei, ei sunt cei mai direct interesați să crească valoarea acțiunilor achiziționate ale companiei. Sau, dimpotrivă, la o scădere a valorii firmei. Și aici este necesar să ne gândim la cei dintre managerii săi, care sunt responsabili pentru luarea deciziilor de management adecvate, dacă au acționat corect. Evaluarea valorii întreprinderii este necesară pentru procesul de luare și implementare a deciziilor de management.
Ghidul de evaluare a afacerilor notează această abordare: „Obiectivul prioritar al conducerii unei companii”, spune acest Ghid practic, „este de a maximiza averea acționarilor prin creșterea valorii companiei în sine. Câștigul pe acțiune este un standard utilizat în mod obișnuit în evaluarea succesului conducerii unei anumite companii.”
Beneficiul pentru acționari, atunci când valoarea companiei crește, este dividendul pe acțiunile pe care le dețin și creșterea valorii acțiunilor în sine. Ce este mai profitabil? Cercetările privind preferințele acționarilor sugerează că aceștia sunt mai concentrați pe creșterea valorii acțiunilor lor. Desigur, sunt interesați și de dividende, dar, de regulă, într-o măsură mai mică. Aceste forme de beneficii sunt alternative, deoarece se bazează pe utilizarea unei singure surse, și anume, profitul net al companiei.
Criteriul avut în vedere de evaluare a deciziilor de management, axat pe creșterea valorii unei întreprinderi, poate fi utilizat eficient la nivel regional. De exemplu, știind cum se schimbă valoarea de afaceri a întreprinderilor mici și mijlocii, se poate judeca cu încredere cât de eficiente sunt acțiunile autorităților regionale în crearea unui mediu economic favorabil pentru aceasta.
Standardele de cost în evaluarea unei întreprinderi presupun că evaluarea se face cu așteptarea unor așa-numite tranzacții gratuite, nu forțate (inclusiv prin una sau alta intervenție administrativă), pentru achiziționarea unei afaceri sau a acțiunilor acesteia.
Standardul valorii investiției presupune evaluarea unei întreprinderi numai pe baza cunoștințelor și capacităților de afaceri ale unui anumit investitor (prin urmare, conform acestui standard, evaluarea aceluiași proiect va fi diferită pentru diferiți investitori potențiali).
Cel mai practic este standardul valorii investiției, care ține cont de faptul că în practică este dificil să se separe evaluarea proiectului ca atare de posibilitățile pe care le deține un anumit investitor în cel mai bun mod de a-l evalua și implementa.
Impactul standardelor de evaluare a afacerilor este cel mai pronunțat atunci când se prognozează fluxurile de numerar (profit și pierdere) pentru un proiect. În ceea ce privește determinarea ratei de actualizare, impactul acestor standarde este legat de măsura în care informațiile comerciale și financiare despre nivelul și variabilitatea veniturilor din investițiile în industria luată în considerare sunt disponibile pentru diferiți evaluatori de proiecte.
Dacă informațiile nu sunt disponibile publicului, este mai probabil ca evaluarea să îndeplinească standardul valorii investiției.
Standardul valorii investiției presupune că o întreprindere este evaluată pe baza cunoștințelor proprietății și perspectivelor pieței (pe piețele de vânzare și piețele pentru resurse achiziționate) ale întreprinderii unui anumit investitor (cumpărător sau vânzător). Oportunitățile de afaceri ale unui anumit investitor joacă, de asemenea, un rol - el are active în afara domeniului de aplicare a cumpărării și vânzării unei întreprinderi (creșterea valorii acesteia „în ochii” unui astfel de investitor) active care pot fi utilizate pentru dezvoltarea afacerii în loc de alocarea de finanțări speciale în scopul achiziționării sau creării lor pe cont propriu. Posibilitățile creative (imaginația de afaceri) ale investitorului și așa mai departe sunt, de asemenea, importante.
Standardul valorii investiției presupune că principalul factor este capacitatea unui anumit investitor de a obține o rentabilitate mai mare decât cea estimată de vânzător, de exemplu. informațiile utilizate aici sunt specifice vânzătorului, cumpărătorului, de la caz la caz. Acest standard determină gradul de conștientizare a părților la tranzacție cu privire la perspectivele de dezvoltare a întreprinderii. Tranzacția se va întâmpla dacă investitorul evaluează perspectivele subiectului tranzacției mai sus decât vânzătorul. Este evident că valoarea investiției din punctul de vedere al diferiților investitori va diferi datorită viziunii diferitelor perspective de dezvoltare și a randamentului investiției din această afacere.
Valoarea investiției unei întreprinderi din punctul de vedere al unui investitor-cumpărător extern se numește valoarea externă a întreprinderii.
Valoarea investiției unei întreprinderi din punctul de vedere al actualilor ei manageri se numește valoarea întreprinderii așa cum este.
Conceptul de valoare a investiției este dat în Ordinul aprobat al Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 iulie 2007 „valoarea investiției este valoarea obiectului evaluării, determinată pe baza rentabilității acestuia pentru o anumită persoană pentru anumite scopuri de investiție. ."
Valoarea investiției este valoarea rezonabilă a unei entități pentru un proprietar specific sau destinat. Ține cont de creșterea profitului din utilizarea know-how-ului, a planurilor de reorganizare etc.
Valoarea investiției este valoarea unui complex imobiliar, care poate juca rolul unei contribuții investiționale la implementarea unui anumit proiect de investiții. Această valoare este înțeleasă ca o creștere a valorii de piață a unui complex imobiliar ca urmare a investiției în acest complex de investiții. Valoarea investitiei este utilizata in implementarea masurilor legate de reorganizarea obiectului, si asigurarea eficacitatii proiectelor de investitii.
Valoarea investiției arată cât costă un activ sau o companie în ansamblu pentru un anumit proprietar sau cât ar putea costa un viitor proprietar. Acest tip de valoare reprezintă cunoștințele, capacitățile, așteptările proprietarului sau viitorului său proprietar cu privire la riscuri, rentabilitatea cea mai probabilă și alți factori.
Necesitatea determinării valorii investiției este asociată cu adoptarea unei decizii de investiție, adică o comparație între valoarea de piață a obiectului evaluat și valoarea investiției acestuia. Valoarea de piață și valoarea investiției sunt diferite în natură, dar pot fi aceleași în funcție de circumstanțe diferite. Evaluarea pieței are loc, de obicei, fără referire la valoarea investiției, iar evaluarea investiției este însoțită de obicei de o evaluare a valorii pieței pentru a permite luarea unei decizii de investiții în cunoștință de cauză. Evaluarea de piață nu implică existența unor anumiți vânzători sau cumpărători; evaluatorul provine dintr-o tranzacție ipotetică între un vânzător și un cumpărător care au cerințele și motivațiile tipice pieței pentru activele evaluate. Și în acest caz, este esențial să poți face distincția între condițiile obișnuite pentru piață (informații, perspective, cerințe, motivație) și cerințele specifice individuale, pentru un anumit investitor, cum ar fi:
Diferențe în estimările magnitudinii fluxurilor de venituri viitoare;
Diferențe în determinarea nivelului de risc și a factorilor de risc;
Rata de rentabilitate necesară;
Diferențe de predictibilitate;
Diferențe în nivelul costurilor financiare;
Diferențele de statut fiscal;
Efect sinergic din combinația cu alte operațiuni în desfășurare.
Adică, dacă rezultatul evaluării valorii investiției depășește valoarea de piață a obiectului evaluat, atunci atractivitatea investițională a obiectului evaluat este mare și, prin urmare, putem vorbi despre perspectivele de dezvoltare a unui potențial. business și invers, dacă valoarea investiției afacerii evaluate este sub valoarea de piață, atunci un potențial investitor poate refuza finanțarea acestui proiect de investiții. Astfel, obiectivul principal cu care se confruntă un manager care evaluează valoarea unei afaceri este de a conduce o politică investițională care să vizeze o creștere constantă a valorii investiției, pentru a asigura avantaje competitive.
De obicei, scopul unei evaluări este de a determina valoarea investiției de care are nevoie clientul pentru a lua o decizie. În realizarea lucrărilor de evaluare sunt interesate diferite părți: de la agenții guvernamentale până la persoane fizice; în evaluarea afacerilor poate fi de interes pentru organismele de control și audit, structurile de conducere, organizațiile de credit, companiile de asigurări, firmele fiscale și alte organizații, proprietarii de afaceri private, investitorii etc.
Părțile interesate în realizarea lucrării de evaluare, urmărind realizarea intereselor lor economice, determină scopurile evaluării.
Evaluarea întreprinderii se realizează pentru a:
Îmbunătățirea eficienței managementului curent al întreprinderii;
Determinarea valorii valorilor mobiliare în cazul cumpărării și vânzării acțiunilor întreprinderilor pe piața de valori. Pentru a lua o decizie de investiție în cunoștință de cauză, este necesar să se evalueze proprietatea întreprinderii și cota acestei proprietăți atribuibile blocului de acțiuni dobândit, precum și posibilele venituri viitoare din afacere;
Determinarea valorii întreprinderii în cazul cumpărării și vânzării acesteia în întregime sau parțial. Atunci când proprietarul unei întreprinderi decide să-și vândă afacerea sau când unul dintre membrii parteneriatului intenționează să-și vândă acțiunea, devine necesar să se determine valoarea întreprinderii sau o parte din activele acesteia. Într-o economie de piață, este adesea necesară evaluarea unei întreprinderi pentru a semna un acord de stabilire a cotelor coproprietari în cazul rezilierii acordului sau decesului unuia dintre parteneri;
Restructurarea întreprinderii. Lichidarea unei întreprinderi, fuziunea, preluarea sau divizarea întreprinderilor independente din holding presupune o evaluare, întrucât este necesar să se determine prețul de cumpărare sau de răscumpărare a acțiunilor, conversii, valoarea primei plătite acționarilor companiei. societate absorbită;
Elaborarea unui plan de dezvoltare a întreprinderii. În procesul de planificare strategică, este important să se evalueze veniturile viitoare ale companiei, gradul de stabilitate al acesteia și valoarea imaginii;
Determinarea bonității întreprinderii și a valorii garanției pentru împrumuturi. În acest caz, evaluarea se impune datorită faptului că valoarea activelor conform situațiilor financiare poate diferi puternic de valoarea lor de piață;
Asigurare, în procesul căreia devine necesară determinarea valorii activelor în anticiparea pierderilor;
Impozitarea. La determinarea bazei impozabile este necesar să se efectueze o evaluare obiectivă a întreprinderii;
Luarea deciziilor informate de management. Inflația denaturează situațiile financiare ale unei întreprinderi, prin urmare, reevaluarea periodică a proprietății de către evaluatori independenți face posibilă creșterea realismului situațiilor financiare, care stau la baza luării deciziilor financiare;
Implementarea unui proiect de investitii pentru dezvoltarea afacerii. În acest caz, pentru a-l justifica, este necesar să se cunoască valoarea inițială a întreprinderii în ansamblu, capitalul său propriu, activele și afacerea.
Sarcinile impuse în evaluarea valorii investiției se bazează pe funcțiile îndeplinite de valoarea investiției și diferă de funcțiile îndeplinite de valoarea de piață prin faptul că evaluarea valorii investiției nu servește la cumpărarea și vânzarea efectivă a afacerii evaluate și nu vorbim despre prețul afacerii:
Funcția managementului întreprinderii este luarea deciziilor de investiții, schimbări în politica companiei: sortiment de produse și (sau) servicii; în atragerea capitalului datoriei și a altor aspecte ale managementului. Valoarea investiției este baza pentru deciziile de management strategic.
Funcția de evaluare a eficacității proiectelor de investiții alternative este analiza programelor de modernizare a instalațiilor de producție la întreprindere.
Funcția de evaluare a eficacității unei afaceri în exploatare este o analiză a stării unei afaceri în exploatare. Concluziile cu privire la inutilitatea unei afaceri, făcute pe baza informațiilor de piață disponibile publicului, pot fi ajustate în bine dacă se așteaptă o creștere a randamentului de la întreprindere în viitor și invers, indicatorii financiari ai acțiunilor arată perspectivele pentru dezvoltarea afacerilor, iar analiza valorii investiției vorbește despre ineficacitatea investițiilor.
Esența și funcțiile valorii investiției sunt interconectate cu factorii valorii investiției, circumstanțe obiective care afectează valoarea investiției (calitatea managementului și alți factori derivați legați de management; calitatea programului de marketing, factorii care formează competitivitatea produsului; factorul asociat cu analiza și gestionarea sumei încasărilor din vânzări și costuri; factorul ritmului de creștere a întreprinderii). Valoarea investiției este axată pe informațiile interne și este mai dependentă de acțiuni predictive, planificate, spre deosebire de valoarea de piață, care acordă cea mai mare atenție analizei multiplicatorilor actuali și analizei retrospective a performanței afacerii evaluate.
Factorii valorii investiției determină metodele de evaluare a valorii investiției, iar principalul criteriu pentru alegerea unei metode este capacitatea de a evalua valoarea investiției unei întreprinderi prin influența factorilor valorii investiției, luând în considerare cele mai importante riscuri. Abordarea care ține cont în cea mai mare măsură de acești factori este abordarea veniturilor bazată pe teoria marginală a utilității marginale, care fundamentează abordarea aprecierii valorii din punctul de vedere al utilității obiectului evaluat și în funcție de rentabilitatea așteptată. a întreprinderii date. Utilitatea unei companii pentru un investitor sau director este determinată de potențiala rentabilitate a investiției, iar această înțelegere a valorii afacerii reflectă valoarea investiției.
Valoarea investiției este o anumită sumă de bani pe care un potențial investitor este dispus să o plătească pentru obiectul de investiție luat în considerare, în funcție de obiectivele stabilite.
După ce am citit cu atenție definiția de mai sus, putem presupune că pentru diferiți investitori valoarea valorii investiției obiectului selectat poate diferi destul de semnificativ. Asta este adevărat.
Diferența specificată va depinde de obiectivele de investiții specificate și de percepția subiectivă a cumpărătorului asupra obiectului investiției. Cu alte cuvinte, fiecare investitor individual, luând în considerare activele pentru investiții, își va face propriile concluzii despre acestea. Este destul de firesc ca o astfel de evaluare subiectivă să se reflecte întotdeauna în valoarea investiției finale a obiectului.
Totul devine foarte clar când trecem de la teorie la practică. Conceptul valorii investiției unui obiect poate fi luat în considerare la nivel gospodăresc și financiar.
La nivel de gospodărie, să considerăm un apartament ca un activ de investiție, care este revendicat de doi cumpărători. Fiecare dintre ei își va determina propria valoare investițională sau o anumită sumă pe care sunt dispuși să o investească în achiziționarea proprietății în cauză. Evident, pornind de la ideile sale subiective despre valoarea acestui apartament, unul dintre cumpărători va fi gata să plătească mai mult.
La nivel financiar de percepție, valoarea investiției este mult mai dificil de evaluat. Să considerăm o întreprindere industrială ca un obiect de investiții, care este revendicat de doi investitori. În primul rând, fiecare dintre ei va corela acest activ de business cu obiectivele de investiții pe care și le-a formulat. Deoarece cât de mult le corespunde întreprinderea în cauză, oportunitatea achiziției sale va depinde.
În plus, fiecare dintre investitori va analiza mulți parametri financiari asociați. Printre acestea vor fi:
Este important să înțelegem diferența dintre investiția și valoarea de piață a unui activ. Din păcate, mulți investitori identifică în mod eronat aceste concepte. Această abordare poate duce la risipă inutilă atunci când faceți investiții.
În economie, există o definiție de bază a valorii de piață a unui articol. Se obișnuiește să se înțeleagă ca prețul cel mai probabil la care vânzătorul va fi gata să vândă, iar cumpărătorul va fi gata să cumpere produsul în cauză. În același timp, niciunul dintre acești subiecți nu ar trebui să fie supus vreunei constrângeri. Astfel, valoarea valorii de piata reflecta pretul care s-a dezvoltat in mod natural pe piata. Toate cele de mai sus sunt destul de aplicabile investițiilor.
Când vorbim despre valoarea investiției, întotdeauna ne referim nu la un cumpărător abstract, ci la un potențial investitor concret. În plus, ne amintim indicatorii de rentabilitate, risc, oportunitate și alți parametri care formează acest concept. De asemenea, este adecvat să reamintim orizontul investițional. Un investitor de succes evaluează nu numai situația actuală. El trebuie să fie capabil, într-un fel, să anticipeze viitorul.
Cu alte cuvinte, valoarea de piață a unui activ este prezentul. Valoarea sa de investiție este viitorul. Ele diferă prin esența lor, deși în anumite coincidențe de circumstanțe pot coincide.
Orice obiect de investiție are investiție și valoare de piață. Determinarea sau evaluarea lor efectivă nu este o sarcină ușoară care necesită calificări înalte și o abordare profesională.
Evaluarea de piață se face de obicei independent de perspectivele de investiție ale unui anumit activ. Când se realizează, expertul evaluator provine în primul rând din situația actuală și raportul actual dintre cerere și ofertă de pe piață. Rezultatul muncii depuse este suma identificată de investiție necesară pentru achiziționarea activului în cauză. Desigur, o evaluare investițională a valorii unui obiect este imposibilă fără referire la indicatorul actual al pieței.
Dacă valoarea evaluării valorii investiționale a activului depășește semnificativ valoarea indicatorului de piață, atunci putem concluziona că obiectul luat în considerare este foarte atractiv pentru investiții. Relația inversă funcționează și ea. Atunci când valoarea investiției este sub valoarea de piață, activul nu va fi de interes pentru potențialii investitori.
Valoarea contabilă a activelor de investiții poate fi determinată în două moduri. În primul rând, valoarea justă de piață a obiectului de investiție poate fi considerată în această calitate. În al doilea rând, cel mai mic dintre doi indicatori poate apărea în această calitate: prețul de cost și valoarea de piață.
Alegerea în favoarea valorii de piață poate fi justificată prin implementarea rapidă a investițiilor pe termen scurt și transformarea acestora în numerar.
Adesea, investițiile pe termen scurt pot fi considerate echivalentul banilor, deci pot fi prezentate în bilanț în conformitate cu valoarea de piață. O astfel de abordare ar indica în mod clar un flux de numerar așteptat iminent.
Andrei Postiușkov, Doctor în Economie, Profesor al Departamentului de Economie și Management în Construcții, Universitatea Tehnică de Stat din Saratov, Rusia
Traducerea va fi disponibilă în curând.
Publicați-vă monografia la calitate bună pentru doar 15 tr!
Prețul de bază include corectarea textului, ISBN, DOI, UDC, LBC, copii legale, descărcare la RSCI, 10 copii cu drepturi de autor cu livrare în toată Rusia.
Moscova + 7 495 648 6241
Surse:
1. Legea federală „Cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă” N 135-FZ din 29 iulie 1998 nr.
2. Standardul federal de evaluare „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia N 255 din 20 iulie 2007.
3. Standarde internaționale de evaluare. Carte. 1, G.I. Mikerin (lider), M.I. Neduji, N.V. Pavlov, N.N. Yashin; La pregătirea suplimentelor au participat (în paranteze - numerele suplimentelor): D.M. Grinenko. (5), A.N. Kozyrev (2), G.V. Popov (1). - M.: SA „Tipografia„ ȘTIRI ”, 2000. - 264 p. - ISBN 5-88149-061-4 (general), ISBN 5-88149-056-8 (n. 1).
4. S.V. Valdaytsev. Evaluarea afacerii și gestionarea valorii întreprinderii: manual pentru universități. - M .: UNITI-DANA, 2001 .-- 720 p. - ISBN 5-238-00251-3.
Valoarea investiției
Valoarea investiției - valoarea unei investiții imobiliare pentru un anumit investitor.
In engleza: Valoarea investiției
Glosar de afaceri
Glosar de afaceri
Glosar de afaceri
Vocabular financiar
Vocabular financiar
Dicționar contabil mare
Vocabular constructii
Glosar de afaceri
Marele Dicționar de economie
Marele Dicționar de economie
Marele Dicționar de economie
Terminologia oficială
Terminologia oficială
Terminologia oficială
Dicţionar enciclopedic de economie şi drept
Activități de investiții Această secțiune a situației fluxului de numerar arată cum sunt utilizați banii în investițiile pe termen lung și ce fel de flux de numerar din acestea. În consecință, secțiunea privind activitățile de investiții reflectă impactul asupra numerarului
Politica de investiții INVESTIȚIILE sunt numerar, depozite bancare vizate, acțiuni, acțiuni și alte valori mobiliare, tehnologii, utilaje, echipamente, licențe, inclusiv mărci comerciale, împrumuturi, orice alte drepturi de proprietate sau de proprietate,
29. Activitate de investiții Aflux insuficient de forțe de investiții străine directe pentru a căuta noi forme organizatorice de activitate comună de afaceri Cele mai atractive pentru investitorii străini sunt zonele economice libere, unde numărul de
54. Activitate de investiții Conceptul de „investiție” înseamnă o investiție de capital pe termen lung în economie și este unul dintre termenii economici cheie. Problemele de investiții sunt adesea ridicate în special atunci când este vorba de o economie în tranziție sau
Valoarea și valoarea de utilizare a mărfii este puterea de muncă. Legea plusvalorii este legea economică de bază a capitalismului. Ca orice altă marfă, forța de muncă este vândută la un anumit preț, pe baza valorii acestei mărfuri. Ce este asta
Valoarea de utilizare și valoarea bunurilor într-o economie socialistă. Acele produse care sunt produse și vândute ca mărfuri într-o societate socialistă au o valoare de utilizare creată de munca concretă și o valoare creată de muncă abstractă.
Din cartea Capitala. Volumul unu autorul Marx KarlF. Valoarea intrinsecă, valoarea contabilă și prețul de piață Valoarea intrinsecă este un concept extrem de important care oferă singura abordare viabilă pentru evaluarea atractivității relative a investițiilor și companiilor. Puteți da un simplu
[a) Observații introductive: valoarea individuală și valoarea de piață; valoarea de piață și prețul de piață] Pentru a dezvolta teoria rentei diferențiale, Ricardo propune în capitolul 2 ("Despre chirie") următoarea propoziție: "Valoarea de schimb a tuturor bunurilor, indiferent dacă
Din cartea Volumul 26, partea 2 autorul Engels FriedrichAici, oriunde vorbim de reproducerea capitalului constant, de dragul simplității, presupunem mai întâi că productivitatea muncii și, în consecință, modul de producție, rămân neschimbate. Având în vedere acest lucru
1. Doi factori ai unei mărfuri: valoarea de utilizare și valoarea (substanța valorii, mărimea valorii) Bogăția societăților dominate de modul de producție capitalist acționează ca o „acumulare imensă de bunuri”) (8) și o marfă separată. - ca elementar
1. Doi factori ai mărfii: valoarea de utilizare și valoarea (substanța valorii, valoarea valorii) Bogăția societăților dominate de modul de producție capitalist acționează ca o „acumulare imensă de bunuri”, iar o marfă separată – ca element elementar.
1. DOI FACTORI AI BUNURILOR: VALOAREA ȘI VALOAREA CONSUMULUI (SUBSTANȚA VALORII, VALOAREA VALORIi) Bogăția societăților dominate de modul de producție capitalist acționează ca o „acumulare imensă de bunuri”, 9 și o marfă separată – ca element elementar.
5.1. Activitate de investiții care maximizează valoarea În majoritatea lucrărilor dedicate analizei activității investiționale a companiilor, atenția este concentrată pe influența factorilor externi (piață): incertitudine, evaluarea perspectivelor de către piața de valori, profitabilitate.
Care este cea mai precisă estimare a costului suplimentelor pe săptămână? (Evident, va trebui să calculați costul unei porții, deoarece un pachet este suficient pentru o perioadă mai lungă de timp.) - În timpul experimentului, am cheltuit aproximativ 60 USD pe săptămână pe suplimente (BCAA,
La determinarea valorii investiționale a obiectului de evaluare, valoarea pentru o anumită persoană sau grup de persoane se determină cu scopul investițional de utilizare a obiectului de evaluare stabilit de această persoană (persoane).
La determinarea valorii investiției, spre deosebire de determinarea valorii de piață, nu este necesară luarea în considerare a posibilității de înstrăinare la valoarea investiției pe piața liberă.
Valoarea investiției - valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor (grup de investitori), pe baza cerințelor și preferințelor sale investiționale. Calculul costului se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor și a veniturilor reduse ale investitorului așteptate din utilizarea acestei proprietăți într-un proiect de investiții promițător.
Calculul valorii investiției se bazează pe fezabilitatea investiției, din punctul de vedere al investitorilor tipici, în acest segment al pieței imobiliare. De exemplu, valoarea investiției unei clădiri situate în centrul orașului poate fi determinată pe baza utilizării cât mai eficiente a proprietăților similare, ținând cont de saturația pieței cu aceste servicii, și proporțională cu veniturile curente pe care proprietarul. a clădirii ar pierde dacă ar fi vândut.
Valoarea investiției imobiliare pentru un anumit investitor diferă de valoarea sa de piață ca urmare a diferitelor evaluări ale ratei de rentabilitate cerute, prestigiului, perspectivelor de localizare și posibilității de a obține un efect „spiritual”. Se calculează atunci când se construiesc terenuri vacante, se extind și se reconstituie obiecte imobiliare, se fac obiecte imobiliare ca o contribuție la capitalul autorizat al întreprinderilor și în alte cazuri.
1. Metoda investițiilor aferente
Deoarece majoritatea proprietăților imobiliare sunt achiziționate folosind capitaluri de datorie și capitaluri proprii, rata totală de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele pieței pentru venit pentru ambele părți ale investiției.
Investiții = capital de datorie + capital propriu.
Creditorii trebuie să prevadă o rată a dobânzii competitivă, proporțională cu riscul perceput al investiției (în caz contrar, nu vor împrumuta) și să ramburseze principalul pe o bază de amortizare periodică.
De asemenea, investitorii în acțiuni trebuie să se aștepte să primească profituri competitive în numerar pe investiția lor, proporționale cu riscul așteptat, altfel își vor investi banii într-un alt proiect.
Rata de capitalizare a fondurilor împrumutate se numește constantă ipotecară și se calculează după cum urmează:
R = plăți anuale de servicii. datoria / principalul creditului ipotecar
Dacă împrumutul este rambursat mai frecvent, atunci R se calculează prin înmulțirea plăților cu frecvența acestora (lună, trimestru).
Constanta ipotecare este o funcție a ratei dobânzii, a frecvenței de amortizare a datoriilor și a termenilor împrumutului. Când se cunosc termenii împrumutului, constanta ipotecară poate fi determinată din tabelele financiare: va fi suma ratei dobânzii și raportul fondului de rambursare. Investitorul în capitaluri proprii caută, de asemenea, să genereze venituri sistematice în numerar.
Rata utilizată pentru capitalizarea rentabilității capitalului propriu se numește rata de capitalizare a capitalului propriu (Re) și este definită după cum urmează:
Rc = încasări de numerar înainte de impozitare / capitaluri proprii investite
Rc nu este doar rata rentabilității capitalului, ci combină rata rentabilității capitalului și rentabilitatea capitalului investit.
Rata totală de capitalizare (R) trebuie să satisfacă un anumit nivel de constantă ipotecară pentru creditor și fluxul de venit pentru capitalul propriu al investitorului.
Cota de credit (datorie) din totalul investițiilor în imobiliare este egală cu:
Mcred. = Valoarea împrumutului valoarea proprietății / valoarea proprietății
Atunci cota de capital social este:
MSob. = 1 - Mcred., unde capitalul total este luat ca 1.
Când se cunosc constanta ipotecii (Ra) și rata de capitalizare a rentabilității capitalului propriu, rata totală de capitalizare va fi:
R = R3 x Mcr. + Rc (1-Mcr.).
Termenii și condițiile tipice pentru împrumuturile ipotecare pot fi obținute prin analiza datelor de piață. Ratele de capitalizare a capitalurilor proprii sunt derivate din date de vânzări comparabile și sunt calculate după cum urmează:
Rc = încasări în numerar înainte de impozite / capitaluri proprii
2. Capitalizarea datoriilor și a capitalului propriu (metoda Elwood)
Se crede că metoda de investiții legate are unele dezavantaje, deoarece nu ia în considerare durata perioadei de investiții planificate sau scăderea sau creșterea valorii proprietății în această perioadă. În 1959, un membru al Institutului de Evaluare (IAG) L.V. Elwood a legat acești factori de factori deja incluși în metoda de investiții legate și a propus o formulă care ar putea fi utilizată pentru a testa sau calcula rata totală de capitalizare. În plus, au fost dezvoltate metode simplificate de utilizare a tabelului său.
Formula lui Elwood, dezvoltată pentru a calcula rata totală de capitalizare, este următoarea:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF),
unde R este rata totală de capitalizare;
Rс - rata rentabilității capitalului propriu;
Мкр - raportul dintre mărimea creditului ipotecar și costul (cota creditului în capitalul total);
С - raport ipotecar;
Dep - scăderea valorii proprietății pentru perioada de prognoză;
arr - creșterea valorii proprietății pentru perioada de prognoză;
SFF este raportul dintre fond și scadență la rata Y pentru perioada de deținere proiectată.
Raportul ipotecar poate fi calculat folosind formula:
C = Y + P (SFF) - Rs,
unde P este partea din creditul ipotecar care va fi amortizată (rambursată) în perioada de prognoză;
Ps - constantă ipotecară.
Raportul ipotecar poate fi găsit în tabelele lui Elwood fără să îl calculați singur.
Deci, metoda lui Elwood pentru calcularea ratei de capitalizare poate fi reprezentată ca următorul algoritm:
1. Colectarea informațiilor necesare despre proprietatea evaluată:
a) Rс (rata de rentabilitate a capitalului propriu). Rata rentabilității capitalului propriu reprezintă rentabilitatea reală a investiției pe care investitorul tipic se așteaptă să o primească pe perioada deținerii. Include pierderi sau, în principal, câștiguri din vânzări (deoarece majoritatea investitorilor plănuiesc să vândă proprietatea achiziționată la un preț mai mare decât a fost cumpărat).
Rata rentabilității capitalului propriu este calculată pe baza datelor de piață și depinde de specificul subiectului particular al evaluării.
b) Mkred - (raportul dintre mărimea împrumutului ipotecar și cost) - cota de impozitare (cota împrumutului) din capitalul total alocat imobilelor.
Desigur, la calcularea Mcred, nu sunt luate în considerare condițiile speciale (preferențiale) de finanțare.
c) Determinarea condițiilor tipice ale unui credit ipotecar și a ratei dobânzii la acesta.
Atunci când o ipotecă nu are o rată a dobânzii fixă, atunci se prezic propunerile tipice de dobândă ale investitorului pe orizontul de decontare. În cazul în care o astfel de prognoză este imposibilă, această metodă de calcul a ratei de capitalizare a proprietății care se evaluează nu trebuie aplicată.
d) Perioada tipică de păstrare (orizont de decontare).
Deși unii investitori nu cumpără proprietate cu intenția de a o vinde vreodată (moștenire), ar trebui să se determine cât timp un investitor prudent este dispus să dețină proprietatea. Când calculați raportul ipotecar C folosind tabelele Elwood, puteți alege ca perioadă tipică de proprietate asupra imobilului: S, 10, 15, 20 de ani.
e) app, Dep - majorare (scăderea valorii proprietății pentru perioada proiectată de proprietate.
Majoritatea investitorilor care cumpără proprietăți cred că valoarea acesteia va crește în viitor (altfel nu și-ar investi capitalul).
f) Determinarea cotei ipotecare adecvate conform tabelelor Elwood. Informații pentru selectarea tabelelor:
Perioada de amortizare (scadență) proiectată;
Rata dobânzii ipotecare prognozată;
Perioada de păstrare proiectată.
g) Selectarea ratei fondului de răscumpărare (SFF) adecvată (în aceeași secțiune a tabelului C). Factorul fond de scadență poate fi găsit și în tabelul celor șase funcții ale banilor.
h) Calculul ratei totale de capitalizare:
R - Rс - Мкр х С / Dep - aplicație (SFF)
3. Contabilizarea recuperării costului de capital în raportul de capitalizare
După cum sa discutat mai devreme, rata de capitalizare pentru bunurile imobiliare include randamentul capitalului și randamentul capitalului. Fluxurile de venituri din investiții, ale căror intrări se estimează a fi sume egale pe o perioadă nedeterminată și, de asemenea, dacă modificarea costului capitalului investit nu este prevăzută, poate fi capitalizată la rata dobânzii (reducere).
În acest caz, rambursarea costurilor de investiție are loc în momentul revânzării activului. Întregul flux de venit este venit din investiții.
Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ (pierdere sau creștere), atunci devine necesar să se țină cont de rata de capitalizare a recuperării capitalului.
Luați în considerare procedura de valorificare a unui flux de venituri în următoarele cazuri:
3. Se preconizează o creștere a costului capitalului.
1. Costul capitalului nu se modifică.
Atunci când se analizează investițiile imobiliare, raportul de capitalizare nu ar trebui să includă o primă de capitalizare dacă activul este revândut la un preț egal cu investiția inițială și este prevăzut un venit egal.
2. Se prognozează o scădere a costului capitalului.
Atunci când valoarea capitalului investit este de așteptat să scadă, atunci o parte sau toată investiția recuperată trebuie să fie derivată din venitul curent. Prin urmare, raportul actual de capitalizare a veniturilor ar trebui să includă atât rentabilitatea investiției, cât și recuperarea pierderii așteptate.
Există trei modalități de a recupera capitalul investit: - Randamentul simplu al capitalului (metoda Ring). - Rentabilitatea capitalului pentru fondul de rambursare și rata rentabilității investiției (metoda Inwood). - Rentabilitatea capitalului în cadrul fondului de rambursare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).
4. Rentabilitatea simplă a capitalului (metoda Ring)
Metoda Ring presupune că principalul este rambursat în rate egale anual. În cazul rambursărilor de capital liniare, plățile totale anuale sunt reduse. Aceasta indică faptul că capitalizarea liniară corespunde fluxurilor de venit în scădere și nu este aplicabilă fluxurilor de venit egale, deoarece conduce la subestimarea evaluării lor.
5. Restituirea capitalului la fond pentru rambursarea ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood)
Rata rentabilității investiției, ca parte integrantă a ratei de capitalizare, este egală cu factorul fondului de recuperare la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții. O parte din fluxul total de venit este VAN, în timp ce restul fluxului de venit asigură rambursarea sau rentabilitatea capitalului. În cazul unei pierderi de 100% a capitalului, partea din venit destinată recuperării capitalului, fiind reinvestită la rata dobânzii, se va ridica la principalul inițial: i.e. există o rambursare integrală a capitalului.
Creșterea costurilor de capital proiectată
De obicei, atunci când investește în imobiliare, investitorul tipic se așteaptă la creșterea viitoare a valorii capitalului inițial investit. Acest calcul se bazează pe prognoza investitorului cu privire la o creștere a prețului terenurilor, clădirilor și structurilor conform principiilor de informare, o creștere a cererii pentru anumite obiecte imobiliare etc. În acest sens, devine necesar să se țină cont de rata de capitalizare a creșterii costului investițiilor de capital.
Metoda de comparare a investițiilor alternative se bazează pe prevederea că proiectele cu risc similar ar trebui să aibă rate de actualizare similare.
Metoda de monitorizare vă permite să identificați tendințe în rentabilitatea investițiilor alternative care sunt legate de rentabilitatea obiectului imobiliar. Această analiză ne permite să facem o ipoteză cu privire la previziunea probabilă a schimbărilor în rentabilitatea unei proprietăți pe baza monitorizării pieței imobiliare, ale cărei rezultate sunt publicate oficial.
Abordarea venitului este utilizată pentru a determina atât valoarea de piață, cât și valoarea investiției, deoarece un potențial investitor nu va plăti pentru un obiect mai mult decât valoarea actuală a venitului viitor din acest obiect.
