Alexandru Kaptsov
Timp de citire: 13 minute
A A
Vânzarea imobiliară este o afacere destul de reușită, care este relevantă chiar și în perioade de criză. Și acest lucru este confirmat de statisticile care arată că aproximativ 80% din vânzări și achiziții sunt efectuate cu participarea agențiilor și a brokerilor privați. Cumpărătorul este gata să plătească pentru serviciile imobiliare pentru a fi sigur de puritatea legală a documentelor pentru locuința achiziționată.
Acest lucru trebuie reținut atunci când deschideți o agenție imobiliară (AN). La urma urmei, această afacere, ca oricare alta din sectorul serviciilor, ar trebui să se concentreze pe rezolvarea problemelor clienților și pe satisfacerea nevoilor acestora, iar apoi pe efectuarea tranzacțiilor de vânzare.
Cuiva i se poate părea că deschiderea unei agenții imobiliare la Moscova sau Sankt Petersburg nu este dificilă, tot ce este nevoie este capital de pornire și comunicare adecvată cu clienții.
Dar nu totul este atât de simplu.
În primul rând, trebuie să luați în considerare concurență ridicată între firme similare. În al doilea rând, în această chestiune, este de asemenea important timp pentru promovare .
Noua agenție imobiliară încă nu „și câștigă locul în soare” prin atragerea potențialilor clienți prin abordarea sa serioasă a muncii.
Ce este nevoie pentru a deschide de la zero?
După ce ați decis cu privire la statutul juridic al viitoarei întreprinderi - SRL (societate cu răspundere limitată) sau antreprenor individual (antreprenoriat individual), puteți solicita înregistrarea agenției. Este însoțit de originale și copii:
După înregistrare aveți nevoie de:
Întreaga procedură durează mult timp, prin urmare, la înregistrarea unei noi agenții, este mai bine să apelați la serviciile unei firme de avocatură. Costul aproximativ al serviciilor pentru înregistrarea unui SRL este de la 4000 la 6000 de ruble. Toate documentele vor fi gata într-o săptămână.
Din 2002, conform Legii federale 128-FZ „Cu privire la licențierea anumitor tipuri de activități”, agențiile imobiliare nu sunt obligate să obțină o licență. Vă puteți descurca doar cu certificarea voluntară a companiei în breasla rusă a agenților imobiliari. Prezența acestuia confirmă faptul că serviciile furnizate de agenție respectă standardele naționale.
Sistemul de impozitare simplificat (sistemul de impozitare simplificat) este cel mai favorabil regim fiscal pentru întreprinderile mici, care includ agenții imobiliare. Principalele motive motivante pentru utilizarea sistemului simplificat de impozitare sunt:
În același timp, potrivit experților, o parte semnificativă a costurilor financiare în majoritatea agențiilor este:
În același timp, veniturile depind de condițiile pieței, stabilitatea economică, prețurile imobiliare, sezon și alți factori, adică este o valoare variabilă. Acest lucru trebuie avut în vedere atunci când țineți înregistrările contabile.
Deși în majoritatea cazurilor, fondatorii micilor agenții imobiliare preferă să nu angajeze contabili, ci să comande externalizarea.
Furnizarea de servicii intermediare este principiul principal de lucru al aproape tuturor agențiilor imobiliare. Sarcinile principale ale oricăreia dintre companii sunt:
Organizarea unei agenții imobiliare presupune:
O agenție imobiliară de la zero este un proiect serios, care necesită mult timp, bani și efort pentru a se organiza corect.
Comisionul pentru serviciile prestate de agenția din Moscova și Sankt Petersburg este de obicei de 3-8% din valoarea proprietății. Dacă prețul locuinței nu este mare, atunci cumpărătorul plătește la o rată fixă, dar nu mai puțin de 100 de mii de ruble. Cu cât costul metrilor pătrați este mai mare, cu atât procentul pe care cumpărătorul îl poate plăti este mai mic, dar nu mai puțin de 3. Pentru vanzatori, serviciile unei agentii de vanzari la domiciliu sunt gratuite.
Destul de des, directorii Academiei de Științe merg să se întâlnească cu clienții, cedând din comisioane. Adevărat, negocierea este permisă în limite rezonabile. Serviciile agenților imobiliari buni sunt întotdeauna scumpe. Dar, apelând la profesioniști dovediți, clientul câștigă întotdeauna. El poate fi sigur de fiabilitatea tranzacției și de puritatea juridică a documentelor.
După ce ați decis să deschideți o agenție imobiliară de la zero, trebuie să efectuați o analiză cuprinzătoare a pieței și o evaluare a riscurilor. Cunoașterea nevoilor clienților și a ceea ce oferă alte agenții vă poate ajuta să înțelegeți ce trebuie făcut mai bine.
Munca de succes va arăta cât de interesantă va fi propunerea NA pentru clienți. In functie de abordarea aleasa, agentia poate deveni o bataie de cap pentru proprietarul sau principala sursa de venit.
90% din afacerile imobiliare sunt o relație între oameni și, prin urmare, o ciocnire a intereselor este inevitabilă. Eficiența muncii sale depinde în mare măsură de capacitatea agentului imobiliar de a convinge și de a câștiga o persoană. Un vânzător care cooperează activ cu un specialist nu va încheia o afacere la spatele său. Un angajat decent nu își va ocoli agenția prin încheierea unei înțelegeri cu un cumpărător pe cont propriu.
Alegerea spațiului potrivit pentru NA este un punct important într-un plan de afaceri. Nu este necesar ca biroul să fie mare, la început sunt de ajuns 40-50 de metri pătrați. Este de dorit să aibă o ușă din față și ea însăși să fie situată la primul etaj al clădirii într-un loc de trecere. Dacă aveți propriul sediu, acest lucru este bine, altfel va trebui să fie închiriat, ceea ce va crește semnificativ costurile agenției imobiliare.
În interiorul biroului, totul ar trebui să fie proporțional și laconic, fără forme inutil de complexe. Cel mai business stil, culori plăcute, plante verzi în ghivece sunt binevenite. Un semn este de obicei plasat pe partea din față a agenției.
Amenajarea biroului nu trebuie să fie standard, dar este indicat să dotați o cameră separată pentru conversații private cu clienții. Pentru o muncă mai confortabilă a agenților imobiliari, este important să se adapteze o cameră în care, după ce au arătat apartamentele, aceștia ar putea să bea în siguranță o gustare sau să bea ceai.
Renovarea spațiilor trebuie efectuată la un nivel înalt. Mobilierul, dacă este posibil, ar trebui să fie scump. Cel mai bine este să nu te zgarci cu faptul că clienții s-ar putea îndoi de seriozitatea companiei. Biroul trebuie să aibă internet și telefon, imprimantă și scanner. Iluminatul și aerul condiționat de înaltă calitate vor completa perfect imaginea de ansamblu.
După cum arată experiența agențiilor imobiliare de succes, o echipă mare nu este o garanție a muncii eficiente. Este mai bine să invitați 5-7 specialiști buni care să aducă clienți la afacere decât să recrutați stagiari și să-i instruiți. Atunci când desfășurați un interviu, este important să acordați atenție capacității solicitantului de a comunica cu oamenii, posedarii rezistenței și capacității de a inspira încredere. Dacă un agent imobiliar știe să lucreze în diferite categorii de preț, atunci ar trebui să i se acorde preferință.
Pentru ca biroul să fie eficient, trebuie să invitați:
O nouă agenție imobiliară are nevoie de publicitate de înaltă calitate și extinsă pentru a se face cunoscută și a-și crea o imagine pozitivă.
Atunci când alegeți un nume pentru organizația dvs., ar trebui să vă ghidați de câțiva parametri definitori:
Numele poate reflecta clasa de obiecte pe care o deservește agenția și poate conține prefixele adecvate, de exemplu, „Elite”, „premium”, „lux”, „afaceri”, „economie”, etc. Dacă planurile tale includ lucrul cu imobiliare de elită, nu ar trebui să apelezi la agenția Affordable Housing, deoarece acest lucru dezorientează potențialii clienți și atrage oameni care nu pot face o achiziție în acest interval de preț.
Pentru ca numele să transmită clar direcția activității, este mai bine să folosiți următoarele cuvinte: „Închiriere”, „casă”, „birou”, „rezidențial”, „comercial”, etc. De exemplu, următoarele nume vorbesc de la sine: Arenda-city, Apartment and House, Your Dacha, New House, 4rent, Goodhome, Cozy House, World of Offices, Novostroy-M.
În plus, numele unei agenții imobiliare trebuie să fie solid, concis, ușor de reținut și să inspire încredere. Poate avea și o temă puțin vagă: Continent-Real Estate, Kingsland, MaxRent, Moscow Sity, RealEstate. Este important ca numele organizației să nu se suprapună ca semnificație cu numele concurenților.
O opțiune proastă este atunci când un birou Decent House se deschide lângă agenția Affordable House.
Cea mai simplă agenție imobiliară, în care proprietarul va juca rolul de director și agent imobiliar, va necesita investiții
Astfel, cheltuielile aproximative ale unei agenții imobiliare în perioada de deschidere vor fi de 10-300 de mii de ruble. Dacă pornim de la calcul, se va efectua o tranzacție pe lună, dând 50 de mii de ruble. profit, atunci perioada de rambursare a afacerii va dura de la 2 la 6 luni.
V Moscova
o afacere funcțională costă între 100 de mii și câteva milioane de ruble. De exemplu, pentru 2 milioane
ruble, puteți cumpăra o agenție imobiliară care ocupă un spațiu de 50 de metri pătrați, organizată sub forma unui SRL și are 12 angajați în personal. Biroul, care costă atât de mult, va fi situat într-o locație excelentă lângă stația de metrou, iar profitul estimat va fi de aproximativ 200 de mii de ruble.
V St.Petersburg
pentru aproape aceeași agenție se poate cumpăra 790 mii
ruble În același timp, profitul lunar declarat este de aproximativ 250 de mii de ruble, iar toate investițiile ar trebui recuperate în trei luni.
Pentru a evita multe dintre necazurile asociate cu începerea unei noi afaceri, puteți începe să lucrați sub un nume deja cunoscut, achiziționând franciza corespunzătoare.
Cu acest tip de activitate, antreprenorul primește anumite avantaje:
Dintre companiile autohtone care dezvoltă parteneriate prin franciză, se poate observa Etajele 1204 si Miel.
Pentru cooperarea cu agenția "Etaje" trebuie să aveți o sumă de investiție de 500 de mii de ruble ... (pentru proprietarii unei agenții imobiliare funcționale) și 2 milioane de ruble (pentru cei care pornesc de la zero). Personalul minim necesar al agenților imobiliari este de 15 persoane. Redevențele lunare sunt 4 % din cifra de afaceri. „Pardoseli” garantează un profit de 100-300 mii de ruble. dupa un an de munca.
Companie "1204" lucrează în Sankt Petersburg și creează o rețea de parteneri în toată țara. Pentru a incheia un acord cu aceasta, antreprenorul trebuie sa aduca o contributie in valoare de 200-600 mii de ruble și investește aproximativ 3,5 milioane de ruble ... la deschiderea unei afaceri. Deducerile lunare sunt de 10% din vânzări plus 3 mii de ruble
Va fi dificil pentru un om de afaceri începător să plătească pentru serviciile unei francize, așa că această formă de muncă este mai potrivită pentru organizațiile cu experiență care au o idee despre această activitate.
Afacerea imobiliară este o afacere cu perspectivă și rambursare rapidă: de ce echipamente ai nevoie, personal + 4 canale pentru atragerea și păstrarea clienților.
Investiții de capital în demararea unei afaceri: 200.000 de ruble.
Perioada de rambursare a agenției: 3-6 luni.
Cum să deschizi un birou imobiliar si cat ar trebui sa investesti?
Această întrebare îi îngrijorează pe mulți antreprenori, pentru că a fost întotdeauna considerată o investiție profitabilă.
Mai ales de multe ori cei care au lucrat în domeniu și cunosc nișa din interior tind să încerce mâna în domeniul afacerilor.
Atâția agenți imobiliari, după ce au acumulat experiență relevantă în acest domeniu de activitate, își exprimă dorința de a-și deschide propria afacere.
Experiența de lucru este bună.
Cu toate acestea, afacerile necesită o pregătire mai serioasă: înregistrarea unui antreprenor individual sau a unui SRL, alegerea spațiilor pentru un birou, realizarea de calcule financiare.
Vom analiza toate detaliile în acest articol.
În baza legii „Cu privire la licențierea anumitor tipuri de activități”, afacerea imobiliară nu este supusă licenței.
Dar asta nu înseamnă că agențiile nou deschise nu trebuie să respecte reglementările guvernamentale.
În prezent, există multe forme diferite de activitate: IP, OJSC, SRL, PE, CJSC.
Dar pentru a deschide o agenție imobiliară ne interesează în mod special o „societate cu răspundere limitată”.
Pentru a deschide o agenție imobiliară, trebuie pregătit următorul set de documente:
„Un mare succes este alcătuit din multe lucruri mici planificate și considerate.”
Vasili Osipovich Klyuchevsky
La deschiderea unei afaceri imobiliare, aceasta ar trebui să fie înregistrată ca un singur contribuabil sau TVA.
Ulterior, in termen de 5 zile lucratoare, vi se vor elibera certificate si certificate de inregistrare a biroului de la serviciul fiscal.
De asemenea, va trebui să contactați o bancă pentru a deschide un cont bancar pentru o afacere și a raporta detaliile acesteia autorităților fiscale.
Venitul unei agenții imobiliare depinde direct de acoperirea bazei de clienți.
Prin urmare, lucrul cu clienții ar trebui să se desfășoare cât mai transparent posibil și să se desfășoare într-o atmosferă confidențială.
Există mai multe metode principale de a atrage și reține oameni în afaceri imobiliare:
Acum să aruncăm o privire mai atentă asupra fiecăruia dintre aceste aspecte.
Internet pentru promovarea agentiei
Internetul este astăzi o resursă uriașă nu numai pentru dezvoltare, comunicare, ci și pentru vânzări și achiziții.
Este web-ul virtual care va fi spațiul ideal pentru promovarea publicitară eficientă a afacerii imobiliare.
Crearea propriului site web ar trebui să fie încredințată specialiștilor, deoarece va deveni cartea ta de vizită și ar trebui să facă o impresie respectabilă.
În general, activitatea agențiilor specializate în promovarea și crearea de site-uri pentru afaceri va costa între 5.000 și 12.000 de ruble.
Desigur, această sumă este aproximativă și poate varia în funcție de dorințele clientului.
Ingrijirea clientilor biroului
Angajații agenției trebuie să-și facă treaba impecabil și să ofere clientului oportunitatea de a simți importanța și interesul în rezolvarea problemei.
Aceasta include, de asemenea, capacitatea de a sublinia în mod clar, competent și discret meritele agenției.
Părere
Clientul poate avea o întrebare care nu este de competența angajatului de serviciu.
Prin urmare, ar trebui să fie posibilă negocierea chiar și cu directorul general, dacă situația o impune.
Trebuie amintit că fiecare client este foarte important pentru agenție, iar clienții trebuie să demonstreze acest lucru nu numai în cuvânt, ci și în faptă.
Consiliere plată
Clientul, din cauza unor probleme de viata, poate uita de datoria pe care o are fata de firma imobiliara.
În acest caz, agenția reamintește discret momentul și valoarea sumei necesare pentru achitarea datoriei.
Atitudinea politicoasă și politețea ar trebui să rămână „smecheria” ta chiar și în aceste circumstanțe.
Dacă problema este controversată, atunci angajatul este obligat să anunțe conducerea.
De exemplu, dacă se fac ajustări ale acordului cu privire la obligațiile anterioare ale plătitorului sau dacă au apărut dificultăți financiare.
Pentru a deschide o agenție imobiliară, alegeți o locație în centrul orașului, a cărei suprafață va fi de 50-110 mp.
Va costa mult mai mult decât, de exemplu, un birou undeva la periferie.
Dar trebuie amintit că locația firmei poate juca un rol decisiv în.
Puțini oameni călătoresc prin oraș cu mai multe microbuze, stând în ambuteiaje, pentru a aplica pentru vânzarea sau cumpărarea de imobile.
Cea mai ușoară cale este să contactați un alt birou imobiliar, care se află în centru.
Mai mult, există un număr impresionant de ele.
Adesea, majoritatea covârșitoare a clienților care vin pentru prima dată la un birou imobiliar iau în considerare situația din jurul lor.
Cum arată personalul, care este starea camerei sau a mobilierului.
Dacă tapetul se desprinde și scaunele arată îngrozitor și este înfricoșător de așezat, sunt șanse ca acest vizitator să nu vrea să facă o înțelegere aici.
Acest lucru ar trebui să fie luat în considerare și, de asemenea, pentru a nu economisi fonduri pentru designul interiorului camerei.
Fiecare angajat de birou, venind la locul sau de munca din birou, trebuie sa aiba masa, scaunul si echipamentul de birou necesar, precum si un telefon fix, care trebuie sa fie indicat in pliantele publicitare.
Dacă compania are mai mult de cinci persoane, atunci sunt necesare două numere.
Sume aproximative pentru un set de birouri pentru toți angajații:
| Nume | Cant | Cost (frecare / unitate) |
|---|---|---|
| Total: | 30 | 170.000 RUB |
| Scaune | 5 | 800 – 1 500 |
| Mese | 5 | 600 – 3 200 |
| Rafturi | 3 | 2 700 – 3 000 |
Laptop-uri sau Calculatoare  | 5 | 15 000 – 20 000 |
o imprimantă  | 2 | 3 000 |
Set de telefon pentru un loc de muncă  | 5 | 1 500 |
Birou pentru o persoana  | 5 | 2 600 |
Aceste costuri, calculate pentru o companie de cinci persoane, ținând cont de specificul întreprinderii, se vor ridica la 120-170.000 de ruble.
Personalul mediu de birou conține 10-15 persoane.
Desigur, la început poate avea 5 angajați.
De obicei, căutarea noilor veniți la o agenție nou deschisă se face prin anunțuri în ziare.
Motivul constă în faptul că agenții imobiliari consacrați se mută la alte firme exclusiv în condiții favorabile cu salarii mari.
Personalul agenției poate conține:
Practic, o astfel de schemă de plată se practică atunci când agenții biroului fac profit din tranzacție și nu lucrează pentru rată.
Desigur, cu cât afacerea este mai mare, cu atât veniturile angajatului sunt mai mari.
Rata dobânzii în acest caz fluctuează, în medie, în intervalul 3-5%.
O astfel de persoană pentru birou își merită greutatea în aur și poate avea un venit de 70.000 de ruble pe lună.
Din videoclip vei afla care sunt perspectivele unei afaceri imobiliare:
A fi doar un bun agent imobiliar uneori nu este suficient.
O persoană care dorește să deschidă o agenție trebuie să înțeleagă toate complexitățile cazului.
La urma urmei, va trebui să dezvolte și să calculeze profitul dintr-o strategie de marketing, să se ocupe de documentare și să caute spații, să efectueze training-uri cu agenți imobiliari cu normă întreagă, o agenție imobiliară cu calcule financiare aproximative.
Desigur, abilitățile antreprenoriale pot fi dobândite.
Dar nu te poți descurca fără educația și abilitățile adecvate de a lucra ca agent imobiliar.
Să revenim la calculele financiare.
Câți bani trebuie să investești pentru a deschide o agenție imobiliară?
Venituri regulate și perioade de rambursare ale unei afaceri deschise
Dacă urmați calculele de mai sus, venitul lunar al unui birou imobiliar cu un personal de 5 persoane poate fi de la 250.000 de ruble.
Această condiție este realizabilă dacă prima pentru serviciile imobiliare este de 3-5% din fiecare contract cu clientul.
O agenție deschisă va începe să plătească în 3-6 luni de la data înființării.
Acest fapt va încânta orice om de afaceri novice care este interesat cum să deschizi o agenție imobiliară.
Dar trebuie amintit că în spatele fiecărei afaceri de succes se află munca minuțioasă și grea.
Pentru ca compania să funcționeze și să aducă din ce în ce mai multe venituri în fiecare lună, liderul trebuie să caute constant inovații în afaceri și să se perfecționeze, iar ulterior să-și transfere experiența subordonaților.
articol util? Nu rata cele noi!
Introduceți e-mailul dvs. și primiți articole noi prin poștă
Ar trebui să începeți cu înregistrarea IE sau LLC... O societate cu răspundere limitată sună mai respectabilă pentru clienții mari, dar este mai ușor și mai ieftin să deschizi un antreprenor individual. Nu sunt necesare licențe speciale.
Indicăm codurile în timpul înregistrării OKVED: 68.- „Operațiuni cu imobiliare”, 68.3. - „Operațiuni cu bunuri imobiliare contra cost sau pe bază contractuală”, 68.20. - „Închirierea și administrarea bunurilor imobile proprii sau închiriate”.
Ce documente și acțiuni sunt necesare:
Procedura de înregistrare costă aproximativ 80-100 USD și durează o lună.
Activitatea agentiei imobiliare cuprinde servicii de inchiriere si vanzare de locuinte, imobile comerciale, terenuri. Obiectele ieftine (apartamente cu o cameră, cămine) sunt considerate cele mai profitabile și solicitate pe piață, ar trebui să existe cele mai multe dintre ele. Proprietățile exclusive aduc venituri bune și soliditate companiei.
Fiecare tranzacție are propriul comision pe care agenția le primește. Pentru închirierea imobilelor, acestea constituie 30-50% din rata lunară, pentru tranzacțiile de cumpărare - 5-6% din suma plății.
Recent, s-au făcut multe declarații că agențiile imobiliare și afacerile imobiliare sunt amenințate. Mulți sunt convinși că ofilirea lui este inevitabilă. Nu cred că această zonă așteaptă o ambulanță – dar sunt de acord că sistemul existent de funcționare al agențiilor imobiliare nu este viabil pe termen lung.
La momentul formării pieței imobiliare, adică în anii nouăzeci ai secolului trecut, oamenii au subestimat importanța acestui segment al economiei. Serviciile imobiliare de acum 20-30 de ani nu erau de mare valoare, iar majoritatea agențiilor imobiliare erau organizații de meșteșuguri. De-a lungul timpului, afacerea imobiliară a început să se dezvolte activ, iar managerii multor companii și-au dat seama că, cu strategiile potrivite, poate deveni mare și sistemică.
Există puține piețe în Federația Rusă care se dezvoltă la fel de rapid ca serviciile imobiliare. În mare parte, din această cauză, toți și alții au râvnit un pic de servicii intermediare în vânzarea de bunuri imobiliare. Miza a crescut: a fi o agenție imobiliară bună nu este suficient în 2017. Pentru a avea succes, trebuie să devii cel puțin un agregator puternic.
Alături de perspectivele afacerii imobiliare, este evident cât de promițătoare și de intensivă în capital sunt piața serviciilor bancare și piața dezvoltatorilor. Calea către aceste piețe este prin control sau interacțiune bună cu afacerile imobiliare. Un număr mare de participanți la piață, bănci și dezvoltatori mari au început să pătrundă activ în acest domeniu și să folosească diverse instrumente pentru a-și consolida prezența. Se poate afirma că agențiile imobiliare nu sunt pregătite pentru un asemenea nivel de concurență. Astăzi, afacerea imobiliară pierde serios în tehnologie. Iată șapte exemple ale acestui decalaj tehnologic.
Primul: Afacerile imobiliare nu funcționează bine cu sistemele CRM. Aceasta înseamnă că agențiile nu respectă termenele promise pentru relațiile cu clienții, iar agenții nu au bune practici, standarde și reglementări de comportament. Nivelul de elaborare a proceselor de afaceri și a lucrărilor de proiect în cadrul multor companii este la nivelul inițial.
Aceste comentarii nu se aplică companiilor care țin pasul cu vremurile. Acest lucru nu depinde de numărul de angajați: am întâlnit multe companii mici care pot da un avans sistemelor solide. În același timp, afacerea imobiliară începe să se extindă. Vedem această tendință conform datelor oficiale ale Sberbank și VTB: companiile mari ocupă o cotă de piață în creștere, în timp ce agențiile mici pierd teren și sunt în cele din urmă închise.
Conform datelor noastre, în Rusia există aproximativ 130 de mii de agenți imobiliari și alte 50 de mii de oameni care într-un fel sau altul se consideră a fi ei. Este foarte probabil ca astfel de oameni să fie mai puțini în viitorul apropiat. Cei care rămân în această zonă vor trebui să-și crească productivitatea. Previziunea mea: în doi ani vor fi mai puțin de 100 de mii de agenți imobiliari în țară, iar în cinci ani - mai puțin de 70 de mii de agenți imobiliari.
Al doilea: automatizarea este prost realizată. În companiile mari din centrele de contact, apelurile către clienți sunt adesea efectuate de roboți, iar informațiile sunt procesate folosind analiza vocală. În astfel de structuri sunt dezvoltate diverse tipuri de comunicații automate cu clienții. Comunicarea se realizează printr-un cont personal, unde totul este transparent, iar online poți face aproape același lucru ca și offline. Nu toate agențiile imobiliare au un astfel de serviciu.
Al treilea: majoritatea companiilor imobiliare nu au capacitatea de a se integra cu sisteme mari. A sosit momentul să comunicăm cu bănci, agenții guvernamentale, dezvoltatori mari, sisteme aferente automat - prin protocoale de transfer de date. Potrivit uneia dintre marile bănci, mai puțin de 5% dintre agențiile imobiliare din Rusia erau pregătite să facă schimb automat de pachete de date cu băncile, chiar dacă această bancă este pregătită să suporte toate costurile. Agențiile pur și simplu nu au infrastructura necesară - și acesta este un indicator negativ serios. 95% dintre agențiile imobiliare din Rusia sunt fundamental nepregătite pentru progrese tehnologice - chiar și pe cheltuiala altcuiva.
Al patrulea: Agențiile imobiliare nu sunt în măsură să atragă și să rețină cei mai buni talente. Astfel de specialiști sunt obținuți de cei care măresc investițiile în dezvoltarea afacerilor – iar agențiile imobiliare pierd angajați care aleg un alt loc de muncă. Acest lucru se datorează veniturilor instabile ale agenților imobiliari și perspectivelor opace în acest domeniu.
Dacă comparăm portalurile de instruire ale sistemelor de afaceri mari și ale agențiilor imobiliare, vom observa un serios decalaj tehnologic la acestea din urmă. În zilele noastre, sistemele inteligente sunt angajate în analiza CV-urilor: ținând cont de modelul de competențe al unei anumite profesii, ele construiesc o serie probabilistică, clasifică candidații potriviți și le trimit mesaje prin poștă. Majoritatea covârșitoare a agențiilor imobiliare nu au sisteme de bază pentru înregistrarea apelurilor către candidați și un sistem de analiză a măsurătorilor eficacității contactelor cu potențialii candidați.
a cincea: Majoritatea companiilor nu au versiuni mobile moderne ale site-urilor lor. Acordați atenție graficului utilizării dispozitivelor mobile. Ponderea utilizatorilor care vizitează site-ul de pe smartphone-uri va crește doar. Deja anul viitor, ponderea traficului mobil în imobiliare va depăși pragul de 40%, iar majoritatea companiilor din acest domeniu încă nu o analizează. Literal, pe degetele unei mâini, puteți număra site-urile eficiente cu versiuni mobile moderne de care puteți fi mândru. Dacă ne uităm la tendințele globale, atunci este corect să concentrăm toate eforturile pe dezvoltarea de site-uri web exclusiv pentru dispozitive mobile.
Şaselea: în afacerile imobiliare nu există un sistem unic de tarifare. Doar câteva companii poziționează în mod deschis costul serviciilor, în mod ideal ar trebui să fie clar definit și cunoscut în prealabil clienților. În schimb, consumatorii negociază decontarea de la caz la caz. Pentru unii, serviciul unui agent imobiliar va costa 30 de mii de ruble, iar pentru cineva 42 de mii de ruble.
Lipsa unui sistem transparent unificat de prețuri este un indicator al slăbiciunii și al unei lipse de înțelegere efectivă a valorii serviciului. Sistemele puternice știu foarte clar pentru ce percep bani, precum și cât costă fiecare serviciu. Dacă luăm afacerile imobiliare, atunci aici, așa cum sa negociat agentul, și a câștigat. Seamănă mai mult cu un bazar decât cu o piață civilizată.
ȘI al șaptelea factor: o asociație publică deschis slabă. Breasla Agenților Imobiliari din Rusia (RGR) nu a obținut niciun rezultat semnificativ recent. Structura de guvernare nu este sustenabilă, iar taxele pentru membrii breslei sunt foarte mici - poate din această cauză, breasla nu are suficiente fonduri pentru pași cu adevărat importanți. În zilele noastre, nimeni nu vede comunitatea imobiliară atunci când elaborează legi aferente. Cred că acesta este un indicator al unei crize în industrie, o criză sistemică și gravă.
Ce urmeaza? Piața a fost deja atacată din toate părțile. Iată șase forțe majore care vor face din afacerea imobiliară un câmp de luptă. Primul sunt băncile. Al doilea sunt agregatorii de anunțuri online. Al treilea sunt diverse fonduri de investiții care sunt investite în dezvoltarea de tot felul de servicii pentru vânzătorii, cumpărătorii și chiriașii imobiliare. În al patrulea rând - dezvoltatorii care încep să intre activ pe piața intermediară folosind propriile resurse financiare. Al cincilea - case de locuit.
Un loc aparte va fi ocupat de stat, care a intrat deja pe piața imobiliară de la Moscova prin programul de renovare. Până acum, aceasta este doar o regiune a Rusiei, dar pot urma și altele. În paralel, statul va simplifica pe cât posibil toate dificultățile din tranzacțiile imobiliare – iar acest lucru este complet logic. Într-un viitor nu prea îndepărtat, procesul de cumpărare și vânzare va avea loc prin apăsarea unui buton și chiar mai ușor în timpul dezvoltării. Toți acești factori vor pune presiune pe piață și vor reduce ponderea agențiilor de formatul actual.
Concurenții agențiilor imobiliare - bănci, site-uri de agregare și statul - au parcurs deja un drum lung în serviciile lor. Acestea reduc costurile la aproape zero. Acesta este un pas serios care nu poate fi ignorat. Majoritatea agențiilor imobiliare operează acum și investesc în resurse care nu vor fi necesare în trei până la cinci ani. Câștigătorii vor fi cei care recunosc noua realitate a pieței în cinci ani și își realocează bugetele de dezvoltare către noi direcții.
În cele din urmă, întrebarea principală pentru mulți: de ce avem nevoie de agenți imobiliari? Mulți spun că însăși instituția agențiilor imobiliare și-a depășit utilitatea. Nu sunt de acord cu asta. Va fi nevoie de agenți imobiliari, dar funcționalitatea acestora se va schimba. Rolul muncii va scădea, rolul sistemelor informatice va crește, ceea ce va crea o împletire complexă.
Înțeleg că, în timp, băncile, dezvoltatorii, asigurătorii, evaluatorii și firmele de renovare se vor îndepărta de birourile mari și angajații disponibilizați. Unele dintre funcțiile de vânzare vor fi concentrate undeva. După părerea mea, afacerea imobiliară are șanse mari să devină acest centru unic, sub rezerva gradului de pregătire IT necesar.
De asemenea, sunt convins că va exista competiție pentru un brand puternic între companiile de profil listat. Poate că, în următorii trei-cinci ani, succesul va fi determinat de investițiile în marketing și de poziționarea corectă a competențelor companiei.
Asistăm la o dinamică foarte bună a pieței în al doilea trimestru al anului 2017. Situația cu indicele de accesibilitate a locuințelor din Rusia s-a îmbunătățit, ca urmare - un număr mare de tranzacții și o creștere a volumelor pieței. Dacă chiar și cu ratele ipotecare actuale vedem o astfel de dinamică, atunci ce se întâmplă atunci când ratele sunt de 6-7%? Sunt încrezător că piața imobiliară va crește.
Da, prețurile sunt în scădere și, în medie, în Rusia, clădirile noi sunt aproape egale ca preț cu locuințele secundare. Acesta nu a fost cazul înainte. Dar scăderea prețurilor este, fără îndoială, cel mai bun lucru care s-ar putea întâmpla pieței imobiliare. Priviți industria auto și alte segmente care nu ar putea scădea în valoare: aceste piețe trec prin momente dificile chiar acum.
După părerea mea, afacerea imobiliară, în loc să concureze activ pentru un loc la soare, a luat o poziție defensivă. În primul rând, se încearcă licențierea activității pentru a o proteja de potențialii concurenți digitali și a complica intrarea companiilor de orice tip, sperând totodată introducerea unor standarde care vor aduce cu siguranță o oarecare consistență și ordine pe piață, dar la în același timp împiedicați-l să se dezvolte rapid.ritmul - și puteți rata cu ușurință revoluția tehnologică din industrie.
Un exemplu viu îl reprezintă activitățile unor filiale regionale, care au adus pe piață conceptul de atașament al unui client față de o anumită agenție imobiliară. Datorită acestei măsuri, niciun alt membru al asociației nu a avut dreptul să vândă direct apartamentul acestui client. Serviciul Federal Antimonopol (FAS) a recunoscut astfel de acțiuni ilegale și a subliniat restrângerea concurenței prin astfel de măsuri. Și acesta este doar un exemplu.
Între timp, companiile din toate industriile lucrează în mod activ cu chatbot, big data, recunoașterea automată a vorbirii, tehnologiile de realitate augmentată, recunoașterea automată a documentelor, programele de învățare la distanță și utilizarea abil a direcționării geografice. Este timpul ca agențiile imobiliare să se implice în această cursă tehnologică.
Deschiderea unei agenții imobiliare poate părea o afacere simplă pentru mulți, care necesită doar capitalul de pornire și o comunicare adecvată cu clienții. Dar numărul de firme care anual dau faliment și dispar de pe piața serviciilor imobiliare este un bun indicator că trebuie să ții cont de toate nuanțele și capcanele pentru a obține un venit decent. Un calcul detaliat al unui plan de afaceri și o planificare atentă a activităților viitoare nu a fost încă anulată.
Deși, la deschiderea de la zero a unei agenții imobiliare, nu este necesară certificarea obligatorie - recent acest lucru a fost chiar un dezavantaj. Acest fapt se datorează faptului că prea multe agenții non-profesionale discreditează activitatea firmelor imobiliare. Prin urmare, dacă ai capitalul inițial pentru a-ți deschide o astfel de afacere proprie, va trebui nu doar să te lupți cu organizații care și-au dovedit-o pe piața imobiliară. Va trebui să se aloce mai mult timp pentru a le dovedi potențialilor clienți că firma nou deschisă nu aparține așa-numitului „fly-by-night”.
Majoritatea agenților imobiliari sunt de părere că cea mai importantă parte a activității NA este deținerea unei baze de date bogate imobiliare. Dacă o astfel de bază de date este disponibilă, atunci puteți începe în siguranță să calculați un plan de afaceri.
Dacă informațiile necesare pentru începerea unei afaceri nu sunt disponibile, atunci cel mai bine este să începeți să vă formați propria bază de date, pe lângă colectarea documentelor de înregistrare și recrutarea personalului, înainte de a începe înregistrarea. Este o risipă de bani să-și cumpere bazele de la alte agenții existente. Sunt puse la vânzare așa-zisele „manechine”, ale căror „sonerii” ulterioare nu vor da rezultate.
Dacă nu este imediat posibilă colectarea de informații de calitate, atunci puteți angaja temporar mai mulți angajați, al căror salariu va depinde direct de eficacitatea datelor obținute.
Imediat, trebuie să vă obișnuiți ca lider să păstrați confidențialitatea viitoarei baze, astfel încât personalul să nu vândă treptat ceea ce a cheltuit mult timp și bani.
În ultimii ani, cadrul legal care reglementează activitatea agențiilor imobiliare nu s-a schimbat fundamental. Același lucru este valabil și pentru legile care reglementează înregistrarea și raporturile juridice ale părților la tranzacțiile de vânzare-cumpărare și închiriere. Prin urmare, costurile actelor, promovării și întreținerii firmelor imobiliare s-au schimbat puțin.
Prin urmare, pentru a răspunde la întrebarea despre rentabilitatea unei agenții imobiliare, trebuie să aplici atât de multe criterii și cunoștințe ale unei piețe imobiliare specifice încât să devină posibilă doar prin experiență.
Cel mai important lucru este de remarcat. NA este un proiect serios care va necesita mult timp personal și bani.
Deci, ți-ai pus o întrebare: cum să deschizi o agenție imobiliară? Să începem cu faptul că, în primul rând, trebuie să decideți sub ce formă să îl înregistrați.
Deși este posibilă înregistrarea viitoarei agenții ca societate pe acțiuni închisă sau întreprindere privată individuală, cel mai bine este să alegeți opțiunea clasică - o societate cu răspundere limitată. Acest lucru vă va permite să nu reemiteți documente dacă afacerea merge bine sau, dimpotrivă, prost. Înregistrarea trebuie efectuată independent pentru a avea încredere în solvabilitatea ta ca agent imobiliar, dacă circumstanțele te obligă să lucrezi independent pentru o perioadă de timp.
Pentru a vă înregistra veți avea nevoie originale și copii:
Ca urmare a depunerii corecte a documentelor, un certificat de înregistrare de stat poate fi obținut în cinci zile lucrătoare. Cu el ai nevoie Inregistreaza-te v:
După aceea, poți începe să faci sigiliul și să întocmești contul curent al agenției.
Ar trebui acordată multă atenție numelui NA. Nu ar trebui să fie agitat sau prea simplu.
Este mai bine să refuzați imediat nume în stilul „Phoenix”, „Viața nouă” sau „Agenția imobiliară nr. 1 a orașului...” Dacă vă lipsește imaginația și cunoștințele pentru a crea numele potrivit și o campanie publicitară de înaltă calitate, atunci este mai bine să găsiți imediat un agent de publicitate independent, dar profesionist.
Chiar înainte de a înregistra o agenție, trebuie să decideți cu ce notari intenționați să efectuați tranzacții. Un avocat neexperimentat sau prea ocupat poate cauza defalcarea oricărui contract de vânzare sau de închiriere. Nu te poți ghida doar de unul singur, deși un notar verificat. Cel mai bine este să poți lucra în paralel cu mai mulți specialiști.
Pentru prima dată, trebuie să conturați o anumită zonă a orașului sau a regiunii pentru agenția dvs., în care puteți planifica munca și puteți obține rapid recenzii pozitive ale clienților. Într-adevăr, foarte mult în munca chiar și a marilor NA depinde de recomandările celor cu care au trebuit să efectueze tranzacții. Un client mulțumit este cea mai bună modalitate de a distribui informații publicitare. Nu vă puteți aștepta imediat să preluați atât piața de cumpărare și vânzare, cât și cea de închiriere. Trebuie să alegi sectorul în care sunt mai puțini concurenți. Și apoi luați cu asalt pe cele mai populare și mai profitabile. Același lucru este valabil și pentru raioanele orașului sau regiunii cu care agenția urmează să lucreze.
Pentru majoritatea agențiilor, principalele motive pentru activități neprofitabile sau marginale sunt scurgerile de informații și economiile la publicitate. Prin urmare, imediat când începeți o companie, trebuie să acordați o atenție deosebită selecției personalului dedicat. Este posibil să se sfătuiască încheierea unui suplimentar, pe lângă contractul de muncă, care ar prevedea o amendă considerabilă pentru dezvăluirea de informații confidențiale. În cazul unei scurgeri, nu va fi ușor să obținem despăgubiri în instanță, dar ne va permite să-i îndepărtăm imediat de acei angajați care au ajuns să fie angajați de agenție doar pentru a vinde date către mâini greșite.
Calitatea personalului va determina numărul de tranzacții și rentabilitatea acestora. Dar angajarea agenților imobiliari cu experiență poate duce la faptul că încasările vor trece de buzunarul managerului. Prin urmare, cel mai bine este să angajați oameni cu puțină experiență de muncă, dar cu recomandări și cei care vor să muncească pentru rezultat. La urma urmei, mulți agenți cu experiență încep să fie leneși în timp, se așteaptă la tranzacții mari cu comisioane mari și pierd un număr mare de oferte mici. Dacă astfel de lucrători încep să se arate în agenție, atunci cea mai bună soluție ar fi concedierea. La urma urmei, creșterea unui agent imobiliar activ este mai ușor decât reeducarea unui profesionist leneș.
Nici măcar prezența celor mai buni agenți imobiliari în personalul agenției nu va putea compensa economiile la publicitate. Până la urmă, un potențial client vede, în primul rând, o coloană publicitară pe internet sau materiale tipărite. Iar dacă nu există informații detaliate despre firma imobiliară sau obiectele imobiliare propuse, atunci alegerea se va face în favoarea concurenților cu un banner mare și coloane detaliate voluminoase.
Este nevoie de un site web al agenției interesant, bine promovat, unde clientul să fie încântat să fie și să caute cu ușurință informațiile necesare. În plus, trebuie să monitorizați în mod constant resursele de internet pentru a vă asigura că concurenții nu sunt mulțumiți de „PR-ul negru” pentru companie. Dacă recenziile negative nerezonabile despre agenție încep să apară în masă pe forumuri și site-uri specializate, atunci trebuie să vă ocupați de eliminarea lor și să căutați un „binefăcător” care este angajat în corespondență.
Deși poate fi incomod, unele dintre anunțurile de vânzare/cumpărare/închiriere trebuie scrise manual... Acest lucru se datorează faptului că în subconștientul majorității oamenilor a depus aceeași prejudecată - anunțul scris de mână nu aparține agenției. Și orice client caută o afacere fără intermediari. Numărul de apeluri pentru anunțuri scrise de mână este întotdeauna cu un ordin de mărime mai mare, ceea ce face posibilă creșterea șanselor de a face o afacere. Principalul lucru este să păstrați atenția clientului, astfel încât acesta să uite de prezența unui intermediar între el și proprietarul imobilului. Același lucru este valabil și pentru anunțurile care caută persoane care dețin proprietăți de vânzare sau de închiriat.
Pe lângă desfășurarea activităților antreprenoriale, trebuie să vă îmbunătățiți constant propriile cunoștințe legislative și imobiliare. Dacă o astfel de cunoaștere nu este suficientă, atunci puteți merge rapid la faliment din două motive. Prima este participarea la tranzacții ilegale. Și al doilea - personalul poate înșela un lider needucat și poate pune în buzunar majoritatea profiturilor.
Este indicat, imediat după deschiderea Academiei de Științe, să planificați în buget costurile frecvenței cursurilor și programelor de specialitate imobiliare certificate. Acest lucru vă va permite să fiți la curent cu orice schimbări ale pieței și să vedeți mai bine oportunitățile de afaceri de pe piața imobiliară. Dacă personalul are un angajat de încredere și dovedit, atunci un agent imobiliar de succes poate cheltui o anumită sumă pentru a-și îmbunătăți nivelul profesional.
Dacă cantitatea de cunoștințe și nivelul agenției în sine merită deja nu numai atenția unui număr mare de clienți, ci și invidia concurenților, atunci vă puteți gândi la înregistrarea la Asociația regională a agenților imobiliari.
Mulți oameni fac o greșeală și încep să colecteze documente imediat pentru Breasla Agenților Imobiliari din Rusia. Imediat trebuie să înțelegeți că este foarte dificil pentru un începător să intre într-o comunitate atât de închisă. Prin urmare, este mai bine să mergeți într-un sens giratoriu și să deveniți mai întâi membru al mai multor comunități locale.
Întrucât „Banca pentru Finanțarea Locuinței” a propus un nou tip de credit ipotecar ca și cu un transfer către un fond nerezidențial, puteți profita de această inovație în dezvoltarea afacerii dumneavoastră. Acest program de credit ipotecar oferă condiții favorabile pentru cei care dețin deja sau intenționează să achiziționeze imobile din fondul locativ, care este mai potrivit pentru activități comerciale.
În timpul plății ipotecii, este posibilă întocmirea documentelor și transferul imobilelor din statutul de stoc rezidențial în stoc nerezidenţial. Prin urmare, în cazul în care capitalul inițial este insuficient pentru achiziționarea de bunuri imobiliare „pentru utilizare viitoare”, puteți utiliza această ipotecă.
Acest lucru va transforma o proprietate rezidențială de buget într-o proprietate comercială profitabilă de vânzare. La un cost redus, puteți pătrunde în sfera tranzacțiilor cu fond nerezidențial, creându-și singur obiectele.
Școli superioare imobiliare se deschid în multe regiuni, participarea la seminarii ale cărora poate aduce beneficii semnificative pentru cunoștințele în dezvoltarea afacerilor. Mai mult, a deveni student al acestei școli este calea către oportunitatea de a deveni în cele din urmă membru al RGR (Greasla Rusă a Agenților Imobiliari), care va ridica imediat agenția la un nivel superior atât pentru clienți, cât și pentru concurenți. Dacă există încredere că una dintre firmele concurente și-a falsificat un certificat de apartenență la RGR, atunci este imperativ să informați breasla. Acest lucru va ajuta la eliminarea rapidă a concurentului de mâini greșite.
Cum să devii un agent imobiliar profesionist? Atunci când obțineți un loc pe piața imobiliară, cel mai bine este să vă regândiți programul de publicitate și să îl faceți mai informativ și mai accesibil clienților. Pentru a face acest lucru, trebuie fie să creșteți treptat un agent de publicitate bun în echipă, fie să angajați un angajat extern. Publicitatea de înaltă calitate vă ajută să vă poziționați agenția mult mai profitabil pe fundalul concurenților.
