Guvernul Federației Ruse, prin decretul său, a declarat ca irelevantă Strategia de dezvoltare a creditării ipotecare până în 2020, aprobată în 2014. După cum Stroygazeta a fost informat în serviciul de presă al Ministerului Construcțiilor din Rusia, acest document va fi înlocuit cu proiectul prioritar Ipoteca și Locuințe închiriate.
Spre deosebire de Strategie, care a inclus măsuri separate de dezvoltare a pieței ipotecare din țară, proiectul de locuințe ipotecare și închiriate prevede o abordare cuprinzătoare care vizează îmbunătățirea condițiilor de viață ale rușilor, asigurând rate ridicate de punere în funcțiune a locuințelor - 100 milioane mp. m în 2020, stimularea cererii de apartamente (emiterea a circa 1,2 milioane de credite ipotecare în 2020), precum și implementarea unor proiecte pilot în cadrul dezvoltării pieței de locuințe și apartamente închiriate.
În cadrul proiectului prioritar va fi implementat un program care să implice terenuri federale cu o suprafață totală de peste 13,5 mii hectare situate în interiorul orașelor cu o populație de peste 250 mii de locuitori pentru construcția de locuințe. În plus, se preconizează asigurarea de locuințe suplimentare cu ajutorul unui program de subvenționare a construcției infrastructurii sociale și de transport intra-sferice în dezvoltarea integrată a teritoriilor. De asemenea, vor fi implementate proiecte-pilot pentru a crea locuințe și apartamente închiriate în cele mai mari orașe din Rusia, folosind mecanisme de investiții colective. „În aceste scopuri, proiectul prioritar prevede o investiție totală de 65 de miliarde de ruble. pentru perioada până în 2020”, a menționat Ministerul Construcțiilor.
După cum s-a precizat SG în serviciul de presă al AHML, sprijinul pentru piața de creditare ipotecară se va concentra și pe dezvoltarea instrumentelor de securitizare și refinanțare care utilizează titluri garantate cu ipoteci garantate de AHML - se preconizează ca până în 2020 cel puțin 40% din totalul creditelor ipotecare vor fi emise cu ajutorul acestui instrument. Piața ipotecare va fi transferată într-un format electronic: de la eliberarea unui împrumut până la înregistrarea bunurilor imobiliare. Acest lucru va atrage noi participanți pe piață, va crește și mai mult volumul de împrumuturi și va reduce costurile de emitere și deservire a împrumuturilor și nivelul ratelor dobânzilor pentru debitorii ipotecari.
AHML a adăugat că decretul guvernamental a adus, de asemenea, în conformitate cu sarcinile curente ale direcțiilor prioritare de proiect pentru utilizarea unei linii de credit furnizate AHML de către corporația de stat Vnesheconombank în valoare de 14 miliarde de ruble. Fondurile vor fi utilizate pentru implementarea programelor de dezvoltare a pieței de locuințe închiriate, inclusiv prin utilizarea mecanismului fondurilor închise de investiții, precum și a creditării ipotecare și a pieței titlurilor ipotecare.
Referinţă:
Pașaportul proiectului prioritar Ipoteca și Locuințe închiriate a fost aprobat de Prezidiul Consiliului Prezidențial pentru Dezvoltare Strategică și Proiecte Prioritare în data de 19 octombrie 2016. Ministerul Construcțiilor, Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse și AHML sunt responsabile pentru implementarea acesteia. Proiectul formulează sarcinile cu care se confruntă sectorul creditării ipotecare și construcțiilor de locuințe, ținând cont de realitățile actuale ale economiei și sferei sociale, experiența și practica internațională în dezvoltarea sectorului locativ.
Procedura de colectare poate fi amânată în cazul în care hotărârea este atacată la instanța următoarei instanțe. Pentru a face acest lucru, trebuie să pregătiți o aplicație adecvată. Posibile nuanțe Litigiile în litigiile ipotecare prezintă următoarele caracteristici: Chiar și singura locuință poate fi recuperată dacă a fost cumpărată cu bani ipotecare. Pretențiile de reducere a prețului unui apartament vândut la licitație trebuie dovedite pentru ca aceasta să fie efectuată înainte de evaluarea imobilului. proces într-o firmă independentă Este necesar să se pregătească argumente convingătoare atunci când împrumutatul solicită instanței să oblige banca să furnizeze un plan de rate, acest lucru se datorează faptului că în cazul în care schema și cazurile de furnizare a acesteia nu sunt specificate în contract , atunci nu există motive pentru a obliga banca să acorde o astfel de practică de asistență.
Litigiile care decurg din îndeplinirea obligațiilor din contractele de ipotecă necesită soluționare mai des în instanță. Jurisprudența ipotecară din 2017 are propriile sale particularități și nuanțe, mai ales în relații atât de înguste precum divorțul sau ipotecile militare. Un contract de credit ipotecar obligă împrumutatul să îndeplinească obligațiile asumate la timp.
Cazurile de nerespectare a condițiilor stipulate, întârzieri din cauza problemelor financiare îmbogățesc practica judiciară în materie de credite ipotecare în 2017. Anul acesta a devenit dificil din cauza instabilității financiare a pieței. Litigii privind împrumuturile În caz de întârziere sau nerambursare integrală a împrumutului, apare o dispută între bancă și clientul acesteia.
Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Documente necesare Odată ce împrumutatul a primit notificarea instanței de începere a procedurii, împrumutatul trebuie să se pregătească pentru proceduri. Pentru aceasta se întocmesc și se colectează documente: Se scrie o obiecție la declarația de creanță a băncii Un contract de împrumut chitanțe pentru plata sumelor lunare Despre veniturile și situația financiară a familiei Alte documente care confirmă poziția împrumutatului, în care acesta a devenit dificil pentru el să plătească împrumutul (de exemplu, certificate medicale despre necesitatea unui tratament costisitor) Banca însăși - inițiatorul producției pregătește documentele:
Dacă în timpul procesului devine necesară obținerea unor documente, atunci puteți depune o cerere de recuperare judiciară a acestora sau le puteți furniza singur.
După cum a spus Mihail Men, acum Ministerul Construcțiilor, împreună cu Agenția pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe, pregătește proiecte pilot pentru locuințe închiriate la Moscova și în unele regiuni în care este necesar să se atragă noi lucrători. Dacă totul merge bine, locuințe închiriate pot apărea în curând în Sankt Petersburg și în alte orașe mari din Rusia. De asemenea, după cum a spus Men', una dintre noile opțiuni care pot reduce costul creditelor ipotecare odată cu eliminarea celor preferențiale poate fi sprijinul de stat pentru construcția infrastructurii - acest lucru va permite dezvoltatorilor să construiască locuințe mai ieftine. În vara lui 2016, au apărut și informații că a apărut un alt proiect nou care ar putea începe de la noua Moscova - sprijin financiar subsidiar pentru credite ipotecare pentru cetățenii cu venituri mici.
Până la 31.03.2017, programul „Locuințe pentru familia rusă” a fost în vigoare în Rusia, care a fost recunoscut ca ineficient, iar implementarea sa este extrem de nesatisfăcătoare. În condițiile crizei, nu a fost posibilă îndeplinirea sarcinilor stabilite într-o măsură semnificativă. Decretul Guvernului Federației Ruse din 31 martie 2017 nr. 393 „Cu privire la modificările la Programul de stat al Federației Ruse „Oferirea de locuințe și utilități accesibile și confortabile pentru cetățenii Federației Ruse””, acest program a fost anulat.
Acest lucru se datorează în primul rând faptului că grupul țintă al populației - potențialii chiriași - sunt cetățeni care nu sunt în măsură să plătească plățile ipotecare și, de asemenea, nu sunt pregătiți să plătească în exces chiria peste prețul pieței. În astfel de condiții, principala problemă este în planul capacității statului, a unei anumite regiuni sau a municipalității de a sprijini investitorii în construcția de case de locuit. Planul consolidat (pașaport) al proiectului prioritar „Locuințe ipotecare și închiriate” Planul proiectului indică direcțiile sale principale:
Fiecare dintre ele are etape, etape, termene de implementare.
La o ședință a Prezidiului Consiliului sub președintele Federației Ruse pentru Dezvoltare Strategică și Proiecte Prioritare din 19 octombrie 2016, a fost aprobat Pașaportul proiectului prioritar „Locuințe ipotecare și închiriate”. Documente Pașaportul proiectului prioritar „Locuințe ipotecare și închiriate” Vizionare Descarcă (3,58 MB) Compoziția comitetului de proiect pentru direcția principală de dezvoltare strategică a Federației Ruse „Locuințe ipotecare și închiriate” Vizionare Descarcă (47,06 KB) Compoziția al consiliului public și de afaceri pentru direcția principală a dezvoltării strategice a Federației Ruse „Locuințe ipotecare și închiriate” Vizionare Descarcă (236.7 KB) Program detaliat nr. 11-P/07 pentru implementarea în Ministerul Construcțiilor din Rusia a planul de măsuri prioritare pentru organizarea activităților de proiect în Guvernul Federației Ruse pentru anii 2016 și 2017, aprobat prin ordin al Guvernului Federației Ruse din 15 octombrie 2016
Clientul proiectului este Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse, managerul de proiect este directorul general al SA „Agenția pentru Împrumut Ipotecar pentru Locuințe” (în continuare - AHML). Pe parcursul derulării proiectului pentru implementarea acestuia au fost identificate și dezvoltate următoarele:
Proiectul va fi implementat în trei domenii principale:
Sfârșitul proiectului este programat pentru 2020, dar prognoza pentru 2025 este stabilită și în pașaport.
Ce amenință cu abolirea sprijinului de stat și ne putem aștepta la o creștere a dobânzilor? Guvernul a anunțat că nu va prelungi programul de subvenții ipotecare. Cu toate acestea, după cum a declarat ministrul construcțiilor și locuințelor Mihail Men, cel mai probabil, va fi dezvoltat un nou mecanism pentru a sprijini creditarea pentru locuințe. Noul program ar putea fi operațional până la sfârșitul anului. Creditele ipotecare preferențiale cu subvenții de 12%, potrivit ministrului, pur și simplu își pierd sensul, întrucât ratele de piață se apropie deja de acest nivel.
Ipoteca preferențială pe care am pierdut-o La sfârșitul anului 2014, Banca Centrală a majorat rata cheie la 17%, iar ratele ipotecare au crescut imediat la 20%. Pur și simplu au încetat să mai cumpere locuințe, după care, în martie 2015, guvernul a lansat un program de credit ipotecar susținut de stat, care a redus rata dobânzii la 12% pe an.
Astfel, există exemple de implementare a construcției de case de locuit, există condiții prealabile pentru implementarea cu succes a acestei părți a programului într-o serie de regiuni rusești. În general, este planificată crearea de locuințe închiriate, costul închirierii care va fi competitiv cu prețurile pieței pentru închirierea în locuințe secundare, altfel nu va avea rost să implementăm proiectul din cauza atractivității scăzute pentru investiții. În plus, este planificată crearea unor așa-numite proiecte „pilot”, care implică parteneriat public-privat.
Numai cu condiția sprijinului de stat (regional, municipal) al sectorului privat este posibilă construirea unor astfel de locuințe, care vor fi optime ca preț atât pentru investitor, cât și pentru viitorii chiriași. Crearea de case profitabile dă naștere la multe întrebări și dispute între experți și funcționari.
Până la 31 martie 2017, Rusia a avut un program care a fost recunoscut ca ineficient, iar implementarea lui a fost extrem de nesatisfăcătoare. În condițiile crizei, nu a fost posibilă îndeplinirea sarcinilor stabilite într-o măsură semnificativă.
Decretul Guvernului Federației Ruse din 31 martie 2017 nr. 393 „Cu privire la amendamentele la Programul de stat al Federației Ruse „Oferirea de locuințe și utilități accesibile și confortabile pentru cetățenii Federației Ruse” specificat programul a fost anulat.
Deci, la 31 martie 2017, a fost adoptată o nouă versiune a programului „Oferirea de locuințe și utilități accesibile și confortabile pentru cetățenii Federației Ruse”, la structura căreia i s-au adăugat alte programe, dintre care unul este „Ipoteca și locuințe închiriate” (definită ca proiect prioritar(în continuare - proiectul)). Este de remarcat faptul că pașaportul acestui proiect a fost adoptat la 19 octombrie 2016.
Clientul proiectului este Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse, managerul de proiect este directorul general al SA „Agenția pentru Împrumut Ipotecar pentru Locuințe” (în continuare -).
Pe parcursul derulării proiectului pentru implementarea acestuia au fost identificate și dezvoltate următoarele:
Proiectul va fi implementat pe trei domenii principale:
Finalizarea proiectului este planificată pentru 2020 Totuși, prognoza pentru 2025 este stabilită și în pașaport.
Scopul principal al proiectului este îmbunătățirea condițiilor de viață ale cetățenilor RF prin îndeplinirea ratelor ridicate de punere în funcțiune a locuințelor și stimularea cererii. Pe baza pașaportului proiectului, în 2018 se preconizează punerea în funcțiune a 88 de milioane de metri pătrați de locuințe, iar în 2020 - 100 de milioane. În plus, este planificată acordarea unui milion de credite ipotecare în 2018, în timp ce în 2020 - un milion două sute de mii de credite. Se preconizează că în 2018 vor fi atrase investiții în valoare de 15 miliarde de ruble pentru a crea locuințe închiriate.
Scopul este atins în următoarele moduri:
Proiectul a fost conceput pentru a elimina problema existentă cu locuințele pentru cetățenii de rând ai țării. Programul anterior „Locuințe pentru familia rusă” nu a făcut față acestei probleme.
Se numește o clădire rezidențială cu mai multe apartamente destinată închirierii apartamentelor chiriașilor profitabil.
În prezent, casele de locuit sunt planificate să fie revigorate ca parte a implementării unui proiect prioritar. În diferite regiuni ale țării, a fost pregătit un cadru de reglementare pentru construcția unor astfel de case, iar în unele - astfel de locuințe există deja.
În 19 regiuni din Rusia, sunt prevăzute măsuri specifice pentru crearea de locuințe închiriate. Dintre acestea, 11 au identificat resurse pentru implementarea unor astfel de măsuri. În 8 dintre aceste regiuni se asigură finanțare parțială de la buget. Până în prezent, există deja o practică de a crea case de locuit. De exemplu, în Republica Bashkortostan, implementarea proiectelor a arătat că costul chiriei este mai mic decât plățile ipotecare, dar chiria într-un apartament într-o astfel de casă este mult mai mare decât cea de piață.
Astfel, există exemple de implementare a construcției de case de locuit, există condiții prealabile pentru implementarea cu succes a acestei părți a programului într-o serie de regiuni rusești.
În general, este planificată pentru a crea locuințe de închiriere, costul de închiriere care va competitiv cu prețurile pieței de închiriat în locuințe secundare, altfel nu va avea rost să implementăm proiectul din cauza atractivității investiționale reduse.
În plus, este planificată crearea așa-numitului proiecte „pilot”. care implică parteneriate public-privat. Numai cu condiția sprijinului de stat (regional, municipal) pentru sectorul privat este posibil să se construiască locuințe care vor pret optim atât pentru investitor cât şi pentru viitorii chiriaşi.
Crearea de case profitabile dă naștere la multe întrebări și dispute între experți și funcționari. Acest lucru se datorează în primul rând faptului că populația țintă - posibili chiriasi- Aceștia sunt cetățeni care nu sunt în măsură să plătească plățile ipotecare și, de asemenea, nu sunt pregătiți să plătească în exces chiria peste prețul pieței. În astfel de condiții, principala problemă este în planul capacității statului, a unei anumite regiuni sau a municipalității de a sprijini investitorii în construcția de case de locuit.
Planul proiectului prezintă principalele sale domenii:
Fiecare dintre ele are etape, etape, termene de implementare. Deci, de exemplu, în direcția dezvoltării pieței de locuințe închiriate, punerea în funcțiune a primului proiect pilot de locuințe închiriate (01.10.2017), finalizarea proiectelor pilot și adoptarea unei decizii privind implementarea unor proiecte similare în peste milioane de orașe (15.11.2020).
Pașaportul de proiect a aprobat și bugetul pentru 2017-2020. În total, pentru perioada specificată este planificat să cheltuiască:
Pentru fiecare dintre sursele de finanțare de mai sus, pașaportul stabilește o „defalcare”. pe ani.
Pașaportul proiectului prioritar nu prevede utilizarea fondurilor bugetului local. Pe baza bugetului de mai sus - cea mai mare parte a fondurilor va fi acumulată din surse extrabugetare, adică pe cheltuiala AHML, a populației, a investitorilor și a băncilor.
Pașaportul proiectului este conceput pentru implementare de la 01.11.2016 la 31.12.2020, însă, în ceea ce privește realizarea indicatorilor de proiect, se stabilește o prognoză pentru anul 2025, ceea ce poate însemna o posibilă prelungire a programului pe o perioadă mai lungă (eventual, cu implementare cu succes până în 2020).
Potrivit acestor date, Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse este clientul. lider vorbește directorul general al AHML.
Prin intermediul AHML, obiectivele proiectului sunt planificate a fi implementate.
Astfel, societatea pe acțiuni specificată desfășoară implicare in constructii terenuri federale, regionale și locale, desfășoară activități de atragere a investitorilor (inclusiv prin emiterea de titluri garantate cu ipoteci).
Ca parte a construcției de locuințe închiriate, AHML va acționa ca investitor principal, utilizați un instrument de investiții colective. Fondurile AHML sunt indicate ca una dintre sursele de finanțare extrabugetară pentru proiectul în cauză. În viitor, este posibilă ajustarea și actualizarea sarcinilor și activităților SA.
Astfel, în esență, AHML acționează ca executant al întregului proiect. Agenției i s-au atribuit o serie de sarcini și a identificat instrumentele prin care trebuie atins obiectivul proiectului.
Cea mai importantă parte a pașaportului proiectului o reprezintă rezultatele implementării programului, deoarece fără formularea acestora, implementarea sa consecventă este imposibilă. La fel ca întregul proiect, rezultatele sunt împărțite în blocuri specifice, fiecare dintre ele având propriile rezultate, cu toate acestea, principalele rezultate așteptate ale programului includ:
În ceea ce privește dezvoltarea pieței ipotecare, sunt așteptate următoarele rezultate:
Ca parte a dezvoltării pieței de locuințe închiriate, principalele rezultate sunt:
Recunoașterea ca ineficientă și, în consecință, desființarea programului „Locuințe pentru familia rusă” a necesitat continuarea proiectului demarat în cadrul unui alt proiect, inclusiv eliminarea „greșelilor” din programul anterior și implementarea în continuare a construirea de locuințe la prețuri accesibile pentru populația țării.
Drept urmare, proiectul prioritar „Locuințe ipotecare și închiriate” a fost integrat în structura programului de stat, care a inclus ZhRS, în cadrul căruia se vor desfășura lucrări pentru stimula constructia locuințe la prețuri accesibile. Implementarea acestei direcții este planificată pe cheltuiala subvenționării regiunilor din bugetul federal pentru construcția de structuri inginerești (pentru a asigura casele în construcție în viitor).
În plus, proiectul intenționează să se activeze piata creditelor ipotecare. Se va încerca să se faciliteze obținerea unui credit ipotecar (datorită formularului electronic), încurajând băncile să participe la proiect. De asemenea, în cadrul proiectului, revenirea așa-zisului "case de profit", adică locuințe închiriate cu un preț de închiriere competitiv. Practic, o astfel de măsură a fost luată din cauza incapacității multor cetățeni ai Federației Ruse de a plăti plățile ipotecare.
Astfel, vor exista noua incercare abordând problema accesibilității locuințelor pentru cetățenii din Federația Rusă.
Beneficiile închirierii locuințelor în cadrul proiectului
În cadrul proiectului, este planificată construirea de case, apartamente în care vor fi închiriate. Dacă prețul de închiriere va fi într-adevăr de piață, atunci care este diferența dintre un astfel de închiriere și contractul de închiriere obișnuit care există astăzi pe piața de închiriere imobiliară?
Programele și proiectele care vizează îmbunătățirea condițiilor de viață ale rușilor vor rămâne în centrul atenției guvernului în viitorul apropiat. Până la 31 decembrie 2020, este în vigoare proiectul prioritar „Ipoteca și locuințe închiriate”. Este coordonat și aprobat la toate nivelurile puterii executive. Proiectul este condus de directorul general al DOM.RF SA Alexander Plutnik, iar DOM.RF, ca Institut Unificat pentru Dezvoltare în Sectorul Locuințelor, este principalul executant al activităților cheie.
Proiectul este să îmbunătățească condițiile de viață ale rușilor și să se asigure că există o cerere efectivă pentru proprietăți imobiliare rezidențiale. În funcție de preferințele cetățenilor - proprietate sau chirie - obiectivele proiectului sunt diferențiate. Pentru cei care doresc să-și achiziționeze propria locuință, proiectul promite cel puțin un milion de credite ipotecare în 2018. Pentru a răspunde nevoilor a aproape 6 milioane de potențiali chiriași în acest an, proiectul prevede cel puțin 15 miliarde de ruble pentru construcția de locuințe pentru închiriere comercială.
Formarea unei piețe lichide pentru titlurile garantate cu ipoteci, conform proiectului, va asigura disponibilitatea creditelor ipotecare și va reduce riscurile financiare pentru cetățeni. Titlurile ipotecare garantate de SA DOM.RF vor deveni baza pentru finanțarea pe termen lung și low-cost a creditelor ipotecare. Drept urmare, cetățenii vor primi dobânzi mai mici și un instrument financiar de încredere pentru economisirea și investirea economiilor lor.
Acest proces se numește securitizare. Pentru dezvoltarea sa, proiectul prevede transferul creditelor ipotecare în format electronic. Până la sfârșitul anului 2018, întregul ciclu de deservire a împrumutatului de la emiterea unui împrumut până la înregistrarea proprietăților imobiliare va fi disponibil online. Introducerea managementului electronic al documentelor va reduce, de asemenea, costul de emitere și refinanțare a creditelor ipotecare, ceea ce duce din nou la scăderea ratelor dobânzilor.
Pentru cei care nu plănuiesc să cumpere imobile, proiectul prevede noi oportunități de închiriere civilizată. Fondurile mutuale de investiții vor finanța construcția de locuințe închiriate, inclusiv apartamente. La momentul finalizării proiectului, este planificat să strângă până la 65 de miliarde de ruble în astfel de fonduri mutuale. Pe lângă faptul că sunt o soluție practică pentru proprietarii de case, acestea vor deveni un instrument de investiții pentru investitorii de retail.
Oferirea cetățenilor de locuințe proprii sau închiriate de înaltă calitate, confortabile și la prețuri accesibile va necesita o nouă abordare a dezvoltării. Statul este gata să ajute dezvoltatorii prin implicarea terenurilor federale, regionale și municipale utilizate ineficient în construcția de locuințe. Crearea infrastructurii necesare pe cheltuiala statului si in special a DOM.RF pe terenurile implicate reduce povara financiara a dezvoltatorilor si garanteaza preturi mici pentru locuinte pentru cumparatori.
Rezultatele așteptate ale proiectului de locuințe ipotecare și închiriate au fost anunțate de președintele Rusiei. Ratele dobânzilor la împrumuturi vor scădea la 7-8% de la actualul 9,75%. Până la 2 milioane de împrumuturi ipotecare vor fi emise anual, față de cele 1,2 milioane de astăzi, iar ipotecarele vor deveni disponibile pentru fiecare a doua familie rusă - astăzi 40% dintre ruși își pot permite un credit ipotecar.
