Piața clădirilor noi oferă o gamă largă de bunuri imobiliare, din care cumpărătorul poate alege opțiunea care i se potrivește, concentrându-se pe capacitățile financiare și alte caracteristici ale construcției. O nouă tendință este dezvoltarea integrată a teritoriului. Acest model de dezvoltare este considerat a fi cel mai eficient, rentabil din punct de vedere economic și justificat în fața deficitului de terenuri și a congestionării rețelelor de utilități din megalocații. Deoarece acest termen este relativ nou, acesta atrage mult interes de la potențialii cumpărători de case. Astăzi vom vorbi despre dezvoltarea și dezvoltarea integrată a teritoriilor, precum și despre perspectivele acestei categorii de construcții de locuințe.
Trebuie avut în vedere atunci când vorbim despre dezvoltarea integrată a unui teritoriu - aceasta este definiția care este inclusă într-o serie de concepte incluse în sistemul de activități pentru dezvoltarea teritoriilor. Vom atinge doar ușor această problemă în acest articol, pentru că, mai ales, suntem încă interesați de abrevierea CAT.
Deci, dezvoltarea integrată a teritoriilor este proiectele de dezvoltare a terenurilor care implică construcția pe scară largă a complexelor rezidențiale cu o suprafață totală de cel puțin o sută de mii de pătrate. De obicei, un astfel de complex include mai multe clădiri de apartamente, unite printr-un singur plan arhitectural și design. Sunt, de asemenea, într-o gamă similară de prețuri. Experții spun că cel mai adesea dezvoltarea integrată a teritoriilor este locuința economică și confortabilă, concepută pentru un cumpărător de masă cu un nivel mediu de venit.
Este demn de remarcat faptul că acest model de dezvoltare include toată infrastructura însoțitoare, care este construită de forțele organizației de construcții. În cele mai multe cazuri, rezultatul este cartierele mari situate la periferia orașelor dens populate și chiar având propriile utilități.
Pentru prima dată au început să vorbească despre CAT în urmă cu aproximativ zece ani. Apoi, guvernul Federației Ruse a emis un document, care indica câteva cerințe pentru proiecte pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor. În primul rând, a fost indicată obligația dezvoltatorului de a pune în funcțiune facilități de infrastructură, inclusiv facilități sociale și rețele de inginerie. IOT implică, de asemenea, construirea de schimburi de transport, iar fondurile bugetare nu ar trebui utilizate în astfel de activități. Toate costurile sunt suportate de dezvoltator și investitori pe care îi poate atrage la proiect.
Interesant este că, până în prezent, nu mai mult de zece proiecte au reușit să intre în categoria dezvoltării integrate a teritoriilor pentru construcția de locuințe. Mulți dintre solicitanți nu au îndeplinit toate condițiile stabilite și astăzi intenționează doar să înceapă să lucreze la IOT.
Este demn de remarcat faptul că, în vremurile sovietice, principiul dezvoltării integrate a fost folosit foarte activ. Acest lucru a fost valabil mai ales în anii treizeci ai secolului trecut. Apoi, microdistricte întregi și, uneori, orașe, au fost ridicate pe pustii. Cu toate acestea, obiectivele urmărite atunci și acum diferă semnificativ. În Uniunea Sovietică, sarcina principală a fost construirea mai multor metri pătrați. Prin urmare, cartiere întregi s-au dovedit a fi cu o singură față și gri. Abordarea modernă se bazează doar pe dezvoltarea calitativă a spațiului. Mulți dezvoltatori susțin că nu vând apartamente atât ca un anumit mod de viață. Și pentru aceasta, cumpărătorul este gata să plătească aproape orice ban.
Terenurile pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor sunt acum la mare căutare și acest lucru nu este de mirare. La urma urmei, în fiecare an în orașe există din ce în ce mai puțin teren liber care ar putea fi folosit ca loc pentru clădiri noi. Dacă mai devreme în megalopoluri era posibil să construim mai multe case practic în centru și să le conectăm la comunicațiile orașului existente, acum acest lucru nu mai este posibil. Prin urmare, dezvoltatorii trebuie să ia în considerare teritoriile de la periferie și să dezvolte concepte interesante pentru noile lor clădiri. Drept urmare, cumpărătorul primește un proiect neobișnuit, cu o infrastructură dezvoltată și multe avantaje.
Nici costul construcției nu trebuie trecut cu vederea. De regulă, cu cât proiectul este mai mare de către dezvoltator, cu atât îl costă mai ieftin. Prin urmare, chiar ținând cont de necesitatea de a dota toate teritoriile adiacente clădirilor noi, el obține un profit semnificativ. În plus, are capacitatea de a interesa cumpărătorul cu tot felul de reduceri, promoții care reduc costul locuinței declarat inițial cu zece până la treizeci la sută. Această abordare nu poate să nu mituiască viitorii proprietari de apartamente.
Majoritatea cumpărătorilor care au avut deja norocul să devină proprietari de case în astfel de proiecte sunt foarte entuziasmați să le spună prietenilor și cunoștințelor despre ei, ceea ce suscită interesul pentru CAT. În primul rând, sunt captivați de echipamentele moderne ale complexelor de locuințe. Acestea includ de obicei supravegherea video, sporturile și locurile de joacă, zonele de parc proiectate cu atenție și traversările. Clădirile în sine arată, de asemenea, elegante și moderne. Uneori, o zonă care a făcut parte din dezvoltarea integrată a terenurilor seamănă cu o mică bucată din Europa prin frumusețea și designul său neobișnuit.
Aici, beneficiile pentru autoritățile locale sunt, de asemenea, evidente. Nu sunt investitori când vine vorba de utilități sau infrastructură. Astfel de momente sunt întotdeauna stipulate în acordul privind dezvoltarea integrată a teritoriului, astfel încât orașul trebuie doar să observe progresul construcției și apoi să ia obiectele finite în bilanț.
Acum de mai multe ori s-a vorbit despre dezvoltarea colectivă a teritoriilor de către mai mulți dezvoltatori. În acest caz, ar putea fi, în viitor, și o companie de administrare care administrează cazanele, rețelele electrice și alte instalații inginerești ridicate și comandate de acestea. Cu toate acestea, în acest moment nu există niciun temei juridic pentru un astfel de proiect. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă că nu este necesar sau că nu va apărea în curând.
În ciuda faptului că am enumerat deja multe avantaje clare ale construcției complexe, acesta are și dezavantaje pe care cumpărătorii înșiși le uită adesea. În primul rând, aceasta este durata proiectului. Deoarece dezvoltatorul nu poate construi întregul microdistrict în același timp, el pune casele în funcțiune în mai multe etape. Când vine vorba de proiecte la scară largă, pot fi clădiri nu numai ale celei de-a doua, ci și a celei de-a treia și chiar a patra etape. Această nuanță trebuie luată în considerare la achiziționarea unui apartament într-un astfel de complex.
De asemenea, unii experți atribuie dezavantajele IOT construcției de infrastructuri pe bază de resturi. De obicei, cumpărătorii primesc tot ce au nevoie pentru un sejur confortabil numai după ce ultima casă a fost pusă în funcțiune. Și poate dura cinci ani după ce primii chiriași s-au mutat. Prin urmare, astăzi se elaborează o lege care îi va obliga pe dezvoltatori să construiască infrastructura districtului în paralel cu casele.
Am menționat deja în secțiunile anterioare ale articolului că dezvoltarea integrată și durabilă a teritoriilor are patru forme, iar IOT este una dintre ele. Fără a intra în detalii, acestea pot fi reprezentate după cum urmează:
Trebuie avut în vedere faptul că fiecare dintre aceste forme implică o muncă minuțioasă pentru dezvoltarea documentației, proiectarea instalațiilor viitoare și pentru asigurarea în viitor a vieții lor.
În ultimii ani, a fost dezvoltat un mecanism pentru a furniza terenuri pentru IOT. De obicei, teritoriile sunt scoase la licitație generală, dar înainte documentele pentru acestea sunt verificate cu atenție, deoarece drepturile terților nu ar trebui să se extindă la site. Orice persoană juridică poate participa la licitație, însă, după ce a câștigat-o, este scutită de necesitatea audierilor publice privind supravegherea terenurilor sau transmiterea documentației proiectului. Dezvoltatorii înșiși consideră că această opțiune este destul de convenabilă și rentabilă.
Trebuie avut în vedere faptul că companiile de construcții anterioare ar putea pur și simplu să închirieze parcele și să le dețină pentru un anumit timp. Uneori au semnat subcontractele, iar terenul achiziționat pentru construcția unei parcări, de exemplu, ar putea fi folosit pentru dezvoltarea rezidențială. Cu toate acestea, astăzi situația s-a schimbat radical, iar dezvoltarea integrată a teritoriilor din regiuni și regiuni este o activitate îngustă. Parcela alocată pentru o astfel de dezvoltare nu va mai putea fi folosită în alt mod.
Dacă un dezvoltator intenționează să implementeze un CTO, atunci în orice caz trebuie să câștige licitația. Fără aceasta, el nu va avea dreptul să încheie un contract de închiriere pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor. Această regulă este consacrată la nivel legislativ.
Cu toate acestea, mulți dezvoltatori sunt interesați de un alt punct. Vor să știe dacă leasingul poate fi atribuit unor terți. Mulți oameni înțeleg această formulare ca fiind posibilitatea de a-și vinde drepturile. Aici nu poate exista un consens. De fapt, legea nu interzice acest lucru, dar este formulată în așa fel încât este aproape imposibil să se facă o astfel de procedură.
La urma urmei, este posibil să încheiem un contract IOT doar câștigând licitația, ceea ce înseamnă că organizația trebuie să își îndeplinească pe deplin obligațiile specificate în lucrări. În practică, dezvoltatorii s-au confruntat deja cu un număr mare de situații diferite, care sunt destul de greu de rezolvat cu cadrul legal existent. Prin urmare, mulți sunt în favoarea adoptării unor noi legi, luând în considerare toate situațiile posibile pentru închirierea terenurilor pentru IOT.
Acest document este considerat cel mai important atunci când vorbim despre astfel de proiecte. Pentru semnarea sa, a fost dezvoltat chiar și un cadru legislativ special, care ia în considerare toate nuanțele sale.
Vom da doar câteva dintre punctele reflectate în ea:
În general, putem spune că printre toate nuanțele asociate IOT, problemele încheierii contractelor sunt elaborate în cel mai bun mod.
Aș dori să spun că, în ciuda interesului deosebit pentru astfel de evoluții, experții observă o serie de probleme în aceste proiecte care împiedică punerea lor în aplicare.
În primul rând, aceasta este lipsa unui cadru legal. Am menționat acest lucru de mai multe ori.
De asemenea, este necesar să ne gândim la asistența la nivel de stat, care ar trebui exprimată prin atragerea investitorilor către astfel de proiecte. La urma urmei, dacă luăm în considerare faptul că de multe ori construcția drumurilor este inclusă și în COT, atunci nu este dificil să ne imaginăm cât de scump este pentru dezvoltator. Unii pur și simplu nu sunt capabili să realizeze astfel de proiecte la scară largă, deși interesul pentru ele este destul de mare.
Adesea, problema IOT constă în imposibilitatea mai multor dezvoltatori de a ajunge la un acord între ei. Atunci când creează o consolidare, ei nu numai că vor primi o unificare a eforturilor lor, dar ar putea, de asemenea, să dea viață unui proiect de calitate superioară creat în același stil.
Desigur, sistemul pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor nu a fost încă dezvoltat și va fi îmbunătățit de-a lungul mai multor decenii. Cu toate acestea, viitorul construcțiilor este încă în spatele acestor proiecte de anvergură și promițătoare.
Ministerul Construcțiilor din Rusia va sprijini diseminarea experienței regiunii Kaluga în dezvoltarea integrată a teritoriului în scopul construcției de locuințe. Acest lucru a fost anunțat pe 12 septembrie de către Nikita Stasishin, directorul Departamentului pentru Politica Locuințelor din Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale din Federația Rusă, în timpul unei inspecții a locuințelor într-un nou microdistrict din Kaluga.
Discursul de bun venit al ministrului construcțiilor, locuințelor și utilităților din Federația Rusă, Mikhail Men, adresat reprezentanților autorităților regionale și dezvoltatorilor, a fost citit de Nikita Stasishin. „Ministerul construcțiilor din Rusia oferă asistență și asistență pentru implementarea proiectelor de dezvoltare integrată a teritoriului. Implementarea unor astfel de proiecte - cu o infrastructură socială, de transport și inginerie dezvoltată - va oferi cetățenilor, inclusiv personalului militar, medicilor, profesorilor, familiilor numeroase, locuințe confortabile și la prețuri accesibile ”, spune salutarea.
Microdistrictul clădirilor joase „Proiectul Koshelev”, proiectat pentru 25-30 mii de locuitori, este construit pe un amplasament cu o suprafață de peste 120 de hectare. Ca parte a dezvoltării integrate a teritoriului, acolo vor fi construiți aproximativ 434 de mii de metri pătrați. m. imobiliar: 10 mii de apartamente, trei grădinițe, cea mai mare școală din Kaluga pentru 1360 de copii, o clinică, un centru de divertisment, sporturi și locuri de joacă.
Proiectul a fost lansat în septembrie 2012. În prezent, 51 de clădiri rezidențiale au fost deja puse în funcțiune, cu o suprafață totală de 204,47 mii de metri pătrați. m - 4,8 mii de apartamente, o grădiniță pentru 350 de copii, 6 terenuri de sport și 5 patinoare de hochei. 7 mii de locuitori și-au îmbunătățit condițiile de viață.
„Dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului, utilizarea noilor tehnologii în construcții și organizarea corectă a proceselor de afaceri ne permit să construim locuințe de înaltă calitate și cu adevărat accesibile”, a spus Nikita Stasishin în discursul său. Prețul pe metru pătrat în noul microdistrict este astăzi de 37 de mii de ruble.
"Ministerul construcțiilor din Rusia va sprijini diseminarea experienței regiunii Kaluga în dezvoltarea integrată a teritoriului în scopul construcției de locuințe", a adăugat un reprezentant al departamentului.
GK "GORIZONT" participă la dezvoltarea integrată a terenurilor (IOT) din orice zonă prin construcția, reconstrucția sau revizuirea utilităților, a ingineriei și a infrastructurilor rutiere în cadrul contractelor (EPC, EPCM, "la cheie"). Acest lucru este facilitat de parteneriatele stabilite cu mari companii de dezvoltare, precum MORTON Group of Companies, NDK CJSC, precum și de cooperarea cu companiile generatoare și de rețea. Diviziunile de producție ale Grupului GORIZONT au stăpânit întreaga gamă de tehnologii disponibile în lume pentru dezvoltarea spațiului subteran în ceea ce privește instalarea cablurilor electrice, conducte și construirea tunelurilor de diferite diametre.
Legislația actuală nu are o definiție clară a proiectelor IOT și, din această cauză, nu există o reglementare a problemei (Codul muncii RF folosește conceptul de „dezvoltare integrată a terenurilor pentru construcția de locuințe”, ci numai în scopul reglementării o procedură specială pentru furnizarea de terenuri). În consecință, caracteristicile cheie ale proiectelor IOT nu sunt fixate legal și domeniile de responsabilitate ale afacerilor private și ale statului nu sunt delimitate.
Istoria dezvoltării integrate a teritoriilor (TIC) a început în 2007 cu decretul guvernului Federației Ruse nr. 265 „Cu privire la proiectele experimentale de investiții pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor în scopul construcției de locuințe”. Această definiție include proiecte care includ „pe lângă construcția de clădiri rezidențiale, construirea de infrastructuri sociale, de inginerie și de transport în detrimentul diverselor surse de finanțare”. În special, un astfel de proiect ar trebui să prevadă volumul construcției de locuințe de cel puțin 1 milion de metri pătrați. m, perioada de implementare nu este mai mare de 10 ani. Întreaga zonă complexă de dezvoltare trebuie consolidată într-o singură mână. În toată țara, au fost selectate 22 de proiecte din 17 regiuni, în cursul cărora a fost planificată elaborarea mecanismului parteneriatului public-privat. Jumătate dintre aceștia au primit asistență pentru construirea infrastructurii comunale, șapte proiecte au fost prevăzute cu drumuri. S-a planificat ca, ca urmare a implementării programului, să se construiască aproximativ 19 mii de hectare până în 2025, suprafața totală a dezvoltării rezidențiale să fie de 60 de milioane de metri pătrați. Costul estimat a fost de 1,8 trilioane de ruble. Debutul crizei economice a ajustat aceste planuri. Dacă în 2007, 180 de proiecte principale și 22 de proiecte experimentale au fost implementate în țară, atunci în 2009 - doar 56.
Complexitatea unor astfel de proiecte constă în natura lor pe termen lung, necesitatea unei investiții semnificative la începutul proiectului și o mare dependență de sprijinul autorităților regionale și locale, care nu au întotdeauna ocazia pentru acest lucru.
Proiectele rusești nu au ținut cont întotdeauna de specificul utilizării actuale și de perspectivele de utilizare viitoare a parcelelor învecinate, ceea ce a fost facilitat de lipsa unor planuri generale actualizate și reguli pentru utilizarea și dezvoltarea terenurilor. Adesea, proiectele au fost dezvoltate fără a lua în considerare situația actuală cu infrastructura de inginerie și transport. Acest lucru a dus la conflicte cu companiile generatoare și de rețea care nu doreau să extindă capacitățile sau să conecteze districtul la rețeaua de încălzire, la blocajele de trafic, pentru extinderea cărora bugetul nu planificase bani.
Proiectele IOT sunt benefice atât pentru dezvoltator, cât și pentru autorități - de fapt, în detrimentul afacerii, municipalitatea soluționează problemele de aprovizionare a rețelelor cu care dezvoltatorul este obligat să furnizeze zona de dezvoltare și să o transfere în echilibrul structurilor municipale. .
Astăzi, este în general acceptat să se ia în considerare proiectele de anvergură cu o suprafață de 50-100 de hectare ca proiecte pentru dezvoltarea integrată a unui teritoriu, a cărui dezvoltare implică dezvoltarea unui mediu multifuncțional. Și acest tip de proiecte imobiliare câștigă din ce în ce mai multă popularitate datorită faptului că implementarea obiectelor cizelate nu permite crearea nivelului necesar al mediului urban, care astăzi devine la cerere de către locuitorii urbani moderni. În plus, autoritățile publice interesate de dezvoltarea integrată a unor spații urbane vaste sunt adesea mai loiale și înclinate să asiste la implementarea unor astfel de proiecte și, prin urmare, în viitorul foarte apropiat ar trebui să ne așteptăm la apariția unor soluții IOT și mai mari pe teritoriul Rusia, iar acesta este fără echivoc un moment foarte pozitiv în dezvoltarea pieței imobiliare.
Analiștii numesc dezvoltarea site-urilor construite cel mai înalt grad de profesionalism în lucrul cu teritoriul. Pentru a crește volumul de dezvoltare, este necesar să se rezolve problemele legate de creșterea capacității și a debitului de comunicații inginerești și de transport.
GK "GORIZONT" participă activ la cooperarea cu companiile de dezvoltare la soluționarea problemelor legate de comunicațiile inginerești pentru a crește capacitatea și randamentul comunicațiilor inginerești și de transport.
În 2006, Dmitry Medvedev a spus că perspectivele de dezvoltare a umpluturilor au fost epuizate și că este necesar să se treacă la construcția integrată și dezvoltarea de mari terenuri terestre. Și undeva pot fi orașe întregi, undeva - zone întinse. De atunci, conceptul de dezvoltare integrată a devenit o parte a vieții de zi cu zi a companiilor de construcții, a autorităților și a oamenilor obișnuiți.
Dezvoltarea complexă implică crearea unui „mini-oraș”, unde, pe lângă clădirile rezidențiale, există facilități de infrastructură socială și de utilitate și inginerie: grădinițe și școli, magazine, facilități sportive, spații de curte sunt îmbunătățite cu utilizarea peisajului obiecte de arhitectură, locuri de joacă pentru copii sunt echipate etc. În plus, aspectul arhitectural al tuturor clădirilor și obiectelor din zona de dezvoltare complexă este elaborat simultan, ceea ce, desigur, are un efect pozitiv asupra atracției vizuale și a caracteristicilor specifice ale locuințe noi.
Potrivit diferitelor estimări, construcția complexă permite reducerea costurilor locuințelor de la 10 la 20%, dar, de regulă, această diferență se referă la infrastructura socială, a cărei construcție se angajează dezvoltatorul. În contextul lipsei de locuințe de înaltă calitate la prețuri reduse, dezvoltarea integrată a teritoriilor face posibilă formarea unei oferte accesibile.
Dezvoltarea integrată este întotdeauna interacțiunea între stat și companiile private, indiferent cât de amplă ar fi proiectul. Fiecare parte are propriile sarcini clare: dezvoltatorul trebuie să implementeze în mod eficient proiectul, autoritățile trebuie să îmbunătățească condițiile sociale pentru populație, să rezolve problema relocării din fondul demolat și degradat, să îmbunătățească zonele urbane, să dezvolte infrastructura de transport și să actualizeze comunicații inginerești.
Avantajele dezvoltării complexe sunt evidente: este un spațiu alăturat mai larg și o securitate ridicată în interiorul facilității, și omogenitatea mediului social și prezența propriei infrastructuri. De regulă, toate proiectele de dezvoltare complexă a teritoriilor sunt la scară largă.
Complexele rezidențiale mari oferă rezidenților lor un nivel ridicat de confort de locuit, care se datorează instalării celor mai noi echipamente și utilizării standardelor și tehnologiilor moderne, în plus, odată cu dezvoltarea integrată a teritoriului, sunt alocate suprafețe suficient de mari pentru zone de recreere, amenajare a teritoriului și amenajarea teritoriului și, datorită acestui fapt, devin cele mai solicitate pe piață.
Astăzi, dezvoltarea complexă a teritoriilor pentru construcția de locuințe se desfășoară în aproape toate districtele din regiunea Novosibirsk. Potrivit Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale din Regiunea Novosibirsk, în scopul construcției de locuințe, municipalitățile din regiune au prevăzut: în 2008 aproximativ 200 de hectare de teren, în 2009 - 309 hectare, în 2010 este prevăzut să furnizeze 228 hectare de teren.
Dintre proiectele în curs de implementare pentru dezvoltarea integrată a terenurilor, este posibil să remarcăm case de oraș gata pregătite și în construcție, clădiri de apartamente cu înălțime mică și case de tip gospodărie: satul Blagoveshchenka din zona de jos Ieltsovka a Novosibirsk; complex rezidențial Golden Valley pe stradă. Rybatskaya în districtul sovietic Novosibirsk; satul clubului Primorskiy din districtul sovietic Novosibirsk; MZhK Kedrovy - un sat de oraș situat în cartierul Zaeltsovsky din Novosibirsk și care are o bună accesibilitate la transport și toate comunicațiile; complex rezidențial Raduzhny din districtul Novosibirsk din regiunea Novosibirsk; microdistrictul Goluboy Bay din satul districtului Morskoy Novosibirsk din regiunea Novosibirsk; complex rezidențial Solnechnaya Polyana în satul de lucru Krasnoobsk, regiunea Novosibirsk.
În plus, în septembrie 2010, Fundația RHD a organizat o licitație pentru vânzarea dreptului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren cu o suprafață de 228 hectare situată în așezarea Michurinsky, districtul Iskitimsky, pentru dezvoltarea integrată a acestuia pentru construcția de locuințe.
În prezent, se formează un pachet de documente pentru transferul a trei terenuri în regiunea Novosibirsk pentru a crea obiecte ale unui parc științific și tehnologic în domeniul biotehnologiei în satul de lucru Koltsovo, precum și pentru a transfera Novosibirsk. regiunea autoritatea de a gestiona și dispune de două terenuri cu o suprafață totală de 44,38 hectare situate în apropierea satului Agroles, districtul Iskitimsky.
Fondul dezvoltă, de asemenea, un mecanism pentru furnizarea acestor parcele de terenuri cu infrastructură de inginerie, cu participarea Vnesheconombank, pe baza principiilor implementării parteneriatelor public-privat. Furnizarea parcelei de teren cu infrastructură de inginerie va reduce valoarea investiției inițiale în proiect și va accelera implementarea acestuia pentru dezvoltator. Deci, acum documentele și informațiile necesare sunt pregătite pentru a fi examinate de către Comisia guvernamentală în următoarele domenii: în r. Așezarea Krasnoobsk - 24,75 hectare pentru construcția de locuințe, în zona așezării Yuny Leninits din consiliul satului Michurinsky din regiunea Novosibirsk - 71,47 hectare - pentru construcția de locuințe, în zona așezării Kainskaya Zaimka din consiliul satului Baryshevsky din regiunea Novosibirsk - 169,1 hectare - pentru construcția de locuințe, în așezarea Tulinsky a consiliului satului Verkhtulinsky din regiunea Novosibirsk - 3,57 hectare - pentru construcția de locuințe, în orașul Tatarsk - 0,91 hectare - pentru construcția unui obiect din industria construcțiilor.
Pentru a asigura construcția de locuințe integrată, a fost înființată Agenția pentru Dezvoltarea Construcțiilor de locuințe din regiunea Novosibirsk. În 2010, la o licitație, agenția a dobândit dreptul de a închiria un teren în satul Lozhok, districtul Novosibirsk, regiunea Novosibirsk, cu o suprafață de 68 de hectare. În 2011, agenția intenționează să participe la licitații pentru a dobândi dreptul de a închiria încă trei terenuri pentru construcția de locuințe complexe.
Tot anul viitor, este planificată formarea de terenuri pentru construcția de locuințe, care sunt deținute de regiunea Novosibirsk. În special, în satul Sadovy și pe teritoriul parcului industrial și logistic din regiunea Novosibirsk.
Dezvoltarea complexă activă este, de asemenea, pe teritoriul Novosibirsk. În total, potrivit primăriei din Novosibirsk, pe teritoriul Novosibirsk au fost identificate 10 amplasamente pentru construcția de locuințe integrate. Acestea sunt zonele rezidențiale Rodniki, Beregovoy, Plyushchinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Start - Gorsky, Petukhova (Akatuisky), o zonă rezidențială de pe stradă. Berezova. Formarea siturilor listate a început în 2006-2007, au fost organizate licitații în 2007-2008, au început proiectarea și construcția. În prezent, în oraș, conform Biroului Inspecției Arhitecturale și de Construcții a Primăriei din Novosibirsk, dezvoltarea a opt din zece situri complexe continuă. În 2010, Departamentul a emis autorizații pentru construirea a opt clădiri rezidențiale pe patru amplasamente complexe.
Primăria orașului implementează un set de măsuri pentru stimularea dezvoltării integrate a teritoriilor. În special, s-a decis să nu se mărească chiria pentru terenurile din 2010 prevăzute pentru dezvoltarea integrată pentru construcția de locuințe; atunci când se furnizează terenuri pentru construcții la o licitație, este posibil să se plătească în rate la plata chiriei și a valorii de piață a terenului pentru o perioadă de un an sau mai mult; este prevăzută posibilitatea amânării plăților pentru conectarea la utilități.
Dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului necesită investiții financiare mai serioase decât dezvoltarea completării, un studiu detaliat al unei strategii pentru dezvoltarea teritoriului și capacități serioase de construcție. Structurile de putere sunt, de asemenea, mai atenți la proiectele de dezvoltare integrată. Astfel, o abordare integrată a dezvoltării teritoriilor are un avantaj atât pentru rezidenți, cât și pentru constructori.
Articolul 30.2 din Codul muncii al Federației Ruse stabilește reguli speciale pentru furnizarea de terenuri pentru construcții, ceea ce presupune fundamentarea complexă a acestora.
Dezvoltarea cuprinzătoare pentru construcția de locuințe, conform acestui articol din Codul muncii RF, include:
Pregătirea documentației pentru planificarea teritoriului,
Implementarea lucrărilor de amenajare a teritoriului prin construirea de infrastructuri de inginerie,
Implementarea locuințelor și a altor construcții în conformitate cu tipurile de utilizare permisă din terenurile aflate în proprietatea statului sau a municipalității.
Parcele de teren pentru dezvoltare integrată sunt furnizate pentru închiriere fără acordul prealabil cu privire la amplasarea facilității.
Diferența de utilizare a terenurilor în acest caz de utilizarea terenurilor pentru construcție în sensul art. 30 și art. 30.1 din Codul muncii al Federației Ruse constă în faptul că furnizarea de terenuri se realizează pentru construirea mai multor obiecte de construcție capitale (locuințe etc.) interconectate printr-un singur proiect, în principal de o singură persoană. În acest caz, parcela de teren este alocată și furnizată ca o „rețea unică”, iar ulterior, după finalizarea construcției, aceasta trebuie împărțită în terenuri destinate obiectelor și destinate utilizării lor și teren comun.
Dacă relațiile privind furnizarea de terenuri în cazurile prezentate nu sunt reglementate de articolul 30.1 din Codul muncii RF, regulile generale privind furnizarea de terenuri pentru construcții se aplică acestor relații.
Ca și în cazul furnizării de terenuri pentru construcția de locuințe în temeiul art. 30.1 din Codul muncii al Federației Ruse, parcelele de teren pentru dezvoltare integrată nu pot fi furnizate, de asemenea, pe baza procedurii de aprobare preliminară a amplasării obiectelor.
Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 6 noiembrie 2008 N VAS-10007/08 în cazul N A70-6505 / 29-2007 explică faptul că, în conformitate cu clauza 2 a art. 30.2 din Codul muncii al Federației Ruse, închirierea unui teren pentru dezvoltarea integrată a acestuia pentru construcția de locuințe se efectuează la o licitație în modul prevăzut la art. 38.2 din Codul muncii RF. Furnizarea unei persoane cu un teren fără organizarea unei licitații este în contradicție cu cerințele legislației actuale, deoarece decizia de acord preliminar cu privire la amplasarea unei clădiri rezidențiale cu facilități sociale și culturale și garaje cu mai multe etaje în cazul examinat de instanță a fost realizat la 16 noiembrie 2005, adică după 1 octombrie 2005.
Argumentele reclamantului potrivit cărora procedura de alegere a unui teren pentru construcția instalației a fost finalizată înainte de 01.10.2005, în legătură cu care furnizarea unui teren către o persoană nu contravine cerințelor legii, au făcut obiectul o apreciere a curții de casare și au fost găsite nefondate.
Conform paragrafului 15 al art. 3 din Legea federală din 25.10.2001 N 137-FZ „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse” dacă, în conformitate cu Codul muncii al Federației Ruse, procedurile de selectare a unui teren pentru construcție sunt finalizate parțial sau complet, dar nu a fost luată o decizie înainte de 01.10.2005 cu privire la acordul preliminar privind amplasarea obiectului, un astfel de teren nu poate fi prevăzut pentru construcția de locuințe pentru închiriere sau proprietate fără licitație.
Închirierea unui teren pentru dezvoltarea integrată a acestuia se efectuează la o licitație, care se desfășoară în modul prevăzut la art. 38.2 din Codul muncii RF. Cu alte cuvinte, dezvoltarea integrată a terenurilor în scopul construcției de locuințe este un cerc de relații reglementate într-un mod special, practic de la începutul furnizării unui teren până la finalizarea tuturor acțiunilor de dezvoltare integrată.
Normele art. 30.2 din Codul muncii al Federației Ruse, în ciuda faptului că articolul în sine este dedicat furnizării de terenuri, stabilește dispoziții cu privire la drepturile și obligațiile persoanei care dobândește terenuri în arendă pentru dezvoltare integrată, definind drepturile speciale și obligațiile locatarului terenului prevăzut pentru dezvoltarea integrată în scopul construcției de locuințe ... Astfel, art. 30.2 conține o serie de reguli speciale care se aplică împreună cu alte prevederi ale RF LC și RF CC privind închirierea de terenuri.
Deci, s-a stabilit că locatarul unui teren prevăzut pentru dezvoltarea sa integrată pentru construcția de locuințe este obligat să îndeplinească cerințele prevăzute la sub. 6-8 p. 3 art. 38.2 din RF LC, adică condițiile, așa cum se poate înțelege din interpretarea directă a articolului cuprins în anunțul de licitație. Pe baza art. 38.2 din Codul muncii RF al dispozițiilor, un contract de închiriere pentru un teren pentru dezvoltare integrată trebuie să conțină următoarele condiții: termeni maximi pentru pregătirea unui proiect de amenajare a teritoriului și un proiect de supraveghere a terenului în limitele unui teren destinat integrării sale dezvoltare pentru construcția de locuințe; termenele maxime pentru efectuarea lucrărilor de dezvoltare a teritoriului prin construirea de infrastructuri de inginerie supuse transferului către proprietatea de stat sau municipală la finalizarea construcției, precum și condițiile pentru acest transfer; termenele maxime pentru implementarea construcției de locuințe și a altor construcții în conformitate cu tipurile de utilizare permisă a terenurilor.
În plus, se determină că, conform paragrafului 9 al art. 22 din RF LC, locatarul unui teren are dreptul, în termenul contractului de închiriere a terenului, să-și transfere drepturile și obligațiile în temeiul prezentului acord către un terț, inclusiv drepturile și obligațiile specificate în clauze 5, 6 din art. 22 din Codul muncii al Federației Ruse, fără acordul proprietarului terenului, sub rezerva notificării acestuia, indiferent de durata contractului de închiriere a unui astfel de teren. În același timp, responsabilitățile pentru îndeplinirea cerințelor legate de dezvoltarea integrată a terenului sunt transferate noului titular al drepturilor.
Conform paragrafului 5 al art. 30.2 din Codul muncii al Federației Ruse, locatarul unui teren a prevăzut dezvoltarea integrată a acestuia pentru construcția de locuințe, după aprobarea documentației pentru planificarea teritoriului și înregistrarea cadastrală a statului a terenurilor destinate locuințelor și altele construcția în conformitate cu tipurile de utilizare permisă, în limitele terenului furnizat anterior are dreptul exclusiv, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel, să achiziționeze respectivele terenuri pentru proprietate sau arendă.
Trebuie concluzionat că art. 30.2 din Codul muncii al Federației Ruse prevede încheierea unui nou contract de închiriere pentru următoarea după dezvoltarea complexă finalizată a utilizării terenului. Acest lucru se datorează faptului că, pe parcursul acestei dezvoltări, situl prevăzut pentru dezvoltarea integrată este supus divizării pentru a realiza construcții pe site-uri, pentru a aloca teren comun etc.
Achiziționarea drepturilor asupra terenurilor aflate în proprietatea statului sau a municipalității și pe care se află clădiri, structuri, structuri
Articolul 36 din Codul muncii al Federației Ruse a stabilit semnificativ diferite de cele definite la art. 30, 30.1, 30.2, 34 din Codul muncii al Federației Ruse, baza pentru dobândirea dreptului la un teren de pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a municipalității. În acest caz, baza nu este scopul specific al utilizării site-ului, ci amplasarea pe acesta a obiectelor imobiliare deținute de cetățeni sau persoane juridice. Cetățenii și persoanele juridice care dețin, în mod gratuit utilizarea, gestionarea economică sau gestionarea operațională a clădirilor, structurilor, structurilor situate pe terenuri de proprietate de stat sau municipale dobândesc drepturi asupra acestor terenuri în conformitate cu RF LC.
Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legile federale, dreptul exclusiv de a privatiza parcelele de teren sau de a dobândi dreptul de a închiria parcelele de terenuri are cetățeni și persoane juridice - proprietari de clădiri, structuri, structuri.
La punerea în aplicare a normelor prezentului articol, precum și a art. 35 din Codul muncii al Federației Ruse, ar trebui să se presupună că drepturile asupra terenurilor sunt dobândite de proprietarii unor astfel de obiecte imobiliare ca parte a unei clădiri, care poate fi un obiect imobiliar separat care poate fi utilizat independent de alte părți ale cunoașterii, inclusiv în timpul distrugerii lor. În ciuda faptului că definiția unui astfel de obiect în practică nu este întotdeauna o chestiune simplă, în scopul dobândirii drepturilor asupra terenului, se distinge de un alt obiect imobiliar - o premisă care, de regulă, nu are autonomie.
În plus, jurisprudența cu privire la condițiile legale pentru dobândirea drepturilor asupra terenurilor, în mai multe cazuri, provine din diferențele dintre clădiri, structuri și structuri și obiecte de construcție neterminate.
Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 23 decembrie 2008 N 8985/08, în special, a clarificat faptul că concluzia instanțelor cu privire la existența dreptului de a cumpăra un teren de către proprietarul unui obiectul de construcție nu ia în considerare necesitatea menținerii unui echilibru al intereselor publice și private în construcția de proiecte de construcție de capital.
În conformitate cu art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile (proprietăți imobiliare, imobiliare) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte a căror mișcare este imposibilă fără a afecta în mod disproporționat scopul lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs ...
Clauza 1 a art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, dreptul exclusiv de a cumpăra astfel de terenuri aflate în proprietate de stat sau municipală este acordat persoanelor juridice care dețin clădiri, structuri și structuri pe aceste parcele.
Deși acest articol nu numește obiectele de construcție în desfășurare, aplicarea ordinului de răscumpărare a terenurilor sub obiectele numite este posibilă în cazurile specificate direct în lege. Astfel de cazuri, în special, includ privatizarea obiectelor de construcție neterminată în virtutea prevederilor paragrafului 3 al art. 28 din Legea federală din 21.12.2001 N 178-FZ „Privatizarea proprietății de stat și municipale”, reînregistrarea dreptului la utilizarea permanentă (nelimitată) a terenurilor în virtutea prevederilor alin. 2 al art. 3 din Legea federală din 25.10.2001 N 137-FZ „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse”.
La furnizarea unui teren pentru arendare în scopuri de construcție, aplicarea prevederilor art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse obiectelor de construcție în curs de desfășurare este exclusă datorită faptului că, spre deosebire de clădiri, structuri sau structuri, acestea nu pot fi utilizate în conformitate cu scopul lor până la finalizarea construcției și punerea lor în funcțiune.
Conținutul dreptului exclusiv de a dobândi dreptul de proprietate sau de închiriere a terenurilor, care este deținut de cetățeni și persoane juridice - proprietarii de clădiri, structuri, structuri, constă în faptul că nimeni, cu excepția persoanelor indicate, nu poate pretinde dobândiți acest teren. Acest lucru rezultă și din principiul unității soartei terenului și a bunurilor imobile situate pe acesta.
Clarificarea semnificației juridice a acestui drept exclusiv a fost dată de Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă în Rezoluția Plenului nr. 11 din 24 martie 2005 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea legislației funciare”. De asemenea, prin rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, s-a clarificat că norma stabilită de Legea privind adoptarea RF LC privind privatizarea clădirilor, structurilor, structurilor simultan cu privatizarea unei terenul (articolul 3 clauza 7) nu privește o persoană care a devenit proprietarul unui imobil ca urmare a privatizării acestuia înainte de efectul RF LC, dreptul de a dobândi dreptul de proprietate asupra unui teren sau de a încheia un contract de închiriere; cu excepția cazurilor în care este interzisă privatizarea unui teren.
Prezența unui contract de închiriere pentru un teren, încheiat înainte de intrarea în vigoare a RF LC nu privește proprietarul de bunuri imobile de dreptul de a cumpăra terenul în conformitate cu alineatul (1) al art. 36 din Codul muncii RF.
Important pentru metoda de dobândire a drepturilor asupra terenurilor, după cum urmează din art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, este compoziția subiectului, tipul drepturilor subiecților imobiliari și scopul utilizării imobilelor.
Deci, în special, într-o ordine specială, terenurile sunt furnizate unor entități determinate de lege (organizații religioase, entități străine).
O parte semnificativă a art. 36 constituie norme care definesc procedura de dobândire a drepturilor asupra terenurilor sub o clădire, structură și structură, ale căror drepturi aparțin mai multor persoane. Mai mult, în punerea în aplicare a alineatului (2) al art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, potrivit căruia, în dezvoltarea existentă, terenurile pe care sunt amplasate structurile care fac parte din proprietatea comună a unei clădiri de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt prevăzute ca proprietate comună în proprietatea comună comună a proprietarilor de locuințe în modul și în condițiile stabilite de legislația în domeniul locuințelor, ar trebui să se țină seama de dispozițiile speciale ale altor legi federale care reglementează dobândirea drepturilor asupra imobilelor și a terenurilor în cadrul acestui imobil. Deci, paragraful 5 al art. 36 din Codul locuințelor al Federației Ruse (în continuare - Codul locuințelor al Federației Ruse), proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente dețin, pe baza dreptului de proprietate comună, terenul pe care se află această casă, cu elemente de amenajare a teritoriului și îmbunătățire și alte obiecte situate pe terenul specificat.
În plus, conform art. 137 din RF LC, în cazurile în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, parteneriatul de proprietari are dreptul să primească pentru utilizare sau să primească sau să achiziționeze terenuri în proprietatea comună comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pentru implementarea construcției de locuințe, construcția de utilități și alte clădiri și funcționarea lor ulterioară; să efectueze, în conformitate cu cerințele legislației, în numele și pe cheltuiala proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, dezvoltarea terenurilor alocate adiacente unei astfel de case.
Există diferențe vizibile în formularea articolelor din Codul RF LC și RF privind locuința în ceea ce privește dobândirea drepturilor asupra terenurilor sub clădiri de apartamente rezidențiale. În practică, avem de-a face cu faptul că terenul de sub clădire nu este întotdeauna format. În acest sens, punerea în aplicare a prevederilor art. 36 din RF LC este în pierdere, deoarece nu există niciun obiect, al cărui drept aparține proprietarilor de spații din clădiri rezidențiale.
Articolul 16 din Legea federală din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „Cu privire la adoptarea Codului locativ al Federației Ruse” a stabilit în același timp că terenul, care a fost format înainte de intrarea în vigoare a locuințelor RF Cod și pentru care s-a efectuat înregistrarea cadastrală a statului, este transferat gratuit proprietății comune comune a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. Dacă un teren se formează după intrarea în vigoare a codului menționat, acesta trece gratuit în proprietatea comună comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente din momentul formării parcelei și înregistrarea cadastrală a statului afară.
Practica recentă a format mai multe poziții cu privire la procedura de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor în acest caz, susținută, printre altele, de deciziile instanțelor superioare.
Din definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 09.04.2010 nr. VAS-8881/09 privind cererea unei societăți pe acțiuni închise (denumită în continuare societate) din 11.03.2010 privind revizuirea deciziei a Curții de Arbitraj din Regiunea Omsk din 30.06.2009 în dosarul nr. A46-14397 / 2008 prin supraveghere, hotărârea celei de-a VIII-a Curți de Apel de Arbitraj din data de 09.10.2009 și hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Siberia de Vest District din 21.01.2010 în același caz, adoptat la cererea Asociației Proprietarilor de Case (în continuare - HOA) către Departamentul de Arhitectură și Planificare Urbană a Administrației din Omsk (în continuare - Departamentul de Arhitectură), Biroul Federal Agenția pentru cadastru de bunuri imobiliare din regiunea Omsk (în continuare - Biroul FAKON), privind invalidarea ordinului Departamentului de Arhitectură din 29 februarie 2008 N 221-r "Cu privire la aprobarea proiectului de limite pentru formarea unui teren pentru construirea unei grădinițe pe strada Maslennikov din districtul administrativ central al orașului Omsk "și anularea deciziei Biroului FAKON din 04. 05.2008 N Ф36 / 08-927 "La refuzul efectuării înregistrării cadastrale".
Instanța a stabilit că proprietarii imobilelor unei clădiri de apartamente au solicitat la 21 noiembrie 2005 Departamentului Imobiliar din Omsk (în continuare - Departamentul Imobiliar) cu o cerere pentru dobândirea drepturilor asupra terenului pe care clădirea rezidențială este amplasată, cu definirea limitelor și dimensiunilor sale în conformitate cu cerințele legislației funciare și de urbanism.
Prin ordinul Direcției imobiliare din 30 octombrie 2006 N 4314-r, a fost aprobat un proiect teritorial de gestionare a terenurilor pentru formarea de terenuri care aparțin categoriei de terenuri de așezare, respectiv un teren cu suprafața de 3856 mp . m și un teren cu o suprafață de 325 mp. m cu o locație față de o clădire rezidențială cu 5 etaje.
Departamentul Imobiliar, prin ordin din 11.03.2008 N 1997-r, a aprobat proiectul de limite pentru formarea unui teren care aparține categoriei de teren de așezări, cu o suprafață de 4181 mp. m pentru nevoile de locuințe și în scopuri publice și comerciale pentru clădiri, locația terenului este stabilită în raport cu o clădire rezidențială cu 5 etaje, cu adresa poștală: bulevardul K. Marksa, 29, în districtul administrativ central din Omsk.
La 17 aprilie 2008, proprietarii localurilor acestei clădiri rezidențiale au depus cereri la Biroul Rosnedvizhimost cu o cerere de înregistrare cadastrală a terenului format.
Conducerea Rosnedvizhimost prin decizia din 05/04/2008 N F36 / 08-927 a refuzat efectuarea înregistrării cadastrale, invocând nerespectarea cerințelor pentru formarea documentelor de topografie, precum și faptul impunerii terenul fiind format pe terenul înregistrat anterior. Acest teren a fost format în conformitate cu adoptarea de către Departamentul de Arhitectură la cererea companiei din data de 29.02.2008 N 221-r "Cu privire la aprobarea proiectului de limite pentru formarea unui teren pentru construirea unei grădinițe . "
Crezând că acest ordin nu respectă legislația funciară, încalcă drepturile de utilizare a terenului efectiv ocupat sub un bloc de apartamente, HOA a intentat un proces în fața instanței pentru a declara invalidarea acestui ordin.
Instanța, îndeplinind cerințele enunțate, pe baza prevederilor art. 36 LC RF, art. 16 din Legea federală din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „Cu privire la adoptarea Codului locativ al Federației Ruse” a rezultat din faptul că ordinul contestat a fost adoptat după ce terenul de sub clădirea apartamentelor a fost format și aprobat de ordinul din 10.30.2006 N 4314 -r, și a ajuns la concluzia cu privire la încălcarea dreptului proprietarilor clădirii de apartamente menționate de a dobândi un teren în proprietate comună comună în modul prevăzut la alineatul 1 al art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, care nu a fost pus în aplicare din cauza refuzului Oficiului Rosnedvizhimost din regiunea Omsk din data de 04.05.2008 de a efectua înregistrarea cadastrală.
În plus, instanța a constatat că la formarea terenului pentru construcție, prevederile art. 30, 31 din Codul muncii al Federației Ruse, deoarece ordinul contestat din 29.02.2008 N 221-r a aprobat proiectul limitelor unui teren cu suprafața de 1761 mp. m, în timp ce selecția preliminară bazată pe cererea companiei a fost efectuată în raport cu un teren cu suprafața de 630 mp. m.
Instanța a respins argumentul publicului potrivit căruia terenul de sub un bloc de apartamente cu o suprafață de 2.127 mp. m s-a format, granițele sitului au fost aprobate prin ordinul primarului din Omsk din data de 16.02.2004 N 365-r "Cu privire la aprobarea proiectului de gestionare teritorială a terenurilor pentru formarea unui teren" site-ul este LLC , iar ordinul de mai sus al primarului a fost invalidat prin hotărârea colegiului judiciar pentru cauzele civile ale Tribunalului Regional Omsk din 25 februarie 2009 în dosarul N 33-705 / 2009.
Conform paragrafului 3 al art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, în cazul în care o clădire (spații din acesta), situată pe un teren indivizibil, aparține mai multor persoane cu drept de proprietate, aceste persoane au dreptul să cumpere acest teren în proprietate comună comună sau închiriați cu o mulțime de persoane din partea chiriașului, cu excepția cazului în care acest cod prevede altfel, legile federale, luând în considerare ponderea în proprietatea clădirii. Dacă într-o clădire situată pe un teren indivizibil, care se află în proprietatea de stat sau municipală, spațiile aparțin unei singure persoane cu drept de proprietate, altor persoane - cu dreptul de gestionare economică sau cu toate persoanele - cu dreptul de management economic, aceste persoane au dreptul să achiziționeze acest teren pentru închiriere cu o multitudine de persoane din partea chiriașului, cu excepția cazului în care prevede altfel RF LC, legile federale, cu acordul părților la contractul de închiriere pentru ceilalți titulari de drepturi ai sediului din această clădire să încheie acordul menționat.
Plenul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă în rezoluția sa din 24 martie 2005 N 11 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea legislației funciare” a explicat în acest sens (clauzele 19-21) că atunci când se examinează litigii legate de achiziționarea unor astfel de terenuri de către persoanele menționate, este necesar să se treacă de la faptul că se poate încheia un contract de închiriere pentru un teren cu o pluralitate de persoane din partea locatarului, cu condiția ca atât mai mulți proprietari de spații, cât și unul dintre ei participă la el.
Încheierea unui contract de închiriere cu o persoană din partea locatarului se face ținând seama de potențialul pentru care alte persoane pot încheia un contract de închiriere, în conformitate cu prevederile paragrafului 3 al art. 36 din Codul muncii RF.
Obligația de a încheia un contract de închiriere pentru un teren în legătură cu proprietarii individuali de spații nu este permisă (clauza 1 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse).
Atunci când soluționează litigiile care decurg dintr-un contract de închiriere pentru un teren cu o pluralitate de persoane din partea chiriașului, instanțele de arbitraj ar trebui să fie ghidate de paragraful 2 al art. 322 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește că obligațiile mai multor debitori sub o obligație legată de activitatea antreprenorială sunt solidare, cu excepția cazului în care legea, alte acte juridice sau condițiile obligației prevăd altfel.
Prin urmare, în cazurile în care toți co-chiriașii care fac obiectul unui contract de închiriere pentru un teren folosesc clădirile (spațiile dintr-o clădire) situate pe acesta în scopuri comerciale, obligațiile acestor chiriași sunt considerate solidare, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. acord.
Dacă cel puțin unul dintre co-chiriașii terenului folosește clădirea (spațiile) care îi aparțin, situate pe acest teren, în alte scopuri, obligațiile tuturor co-chiriașilor conform contractului de închiriere sunt de natură comună.
La stabilirea dimensiunii obligației fiecărui co-chiriaș al terenului, instanțele ar trebui să procedeze de la dimensiunea suprafeței clădirii (spațiilor) aparținând fiecărui co-chiriaș.
Întrucât persoanele menționate la alineatul 3 al art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, aceștia pot încheia un contract de închiriere cu mai multe persoane din partea chiriașului cu participarea unuia sau mai multor proprietari de spații într-o clădire situată pe un teren indivizibil, un acordul încheiat pentru un an sau mai mult este supus înregistrării de stat după depunerea la autoritatea de înregistrare a cererii de către persoanele care au semnat un astfel de acord.
Întreprinderile de stat și instituțiile de stat sau municipale - proprietarii spațiilor din această clădire au dreptul de a utiliza în mod limitat terenul pentru a-și exercita drepturile asupra spațiilor care le aparțin.
În cazul în care spațiile dintr-o clădire situată pe un teren indivizibil sunt atribuite mai multor întreprinderi de stat și instituții de stat sau municipale, acest teren este furnizat unei persoane care deține o suprafață mare de spații în clădire pentru permanent utilizare (nelimitată), iar alții din aceste persoane au dreptul de utilizare limitată a terenului pentru a-și exercita drepturile asupra spațiilor atribuite acestora.
Prevederile art. 36 din RF LC definește condiții speciale pentru calcularea valorii unui teren când acesta este achiziționat de proprietarii de clădiri, structuri și structuri, care diferă de determinarea valorii de piață a unui teren. Vânzarea de terenuri în proprietate de stat sau municipală către proprietarii de clădiri, structuri, structuri situate pe aceste terenuri se efectuează la un preț stabilit de autoritățile executive și, respectiv, de organele autonome locale. Mai mult, prețul terenurilor nu poate depăși valoarea cadastrală a acestora. Până la stabilirea unei proceduri de stabilire a prețului unui teren, de către un organism executiv federal autorizat de Guvernul Federației Ruse, un organ de putere al statului dintr-o entitate constitutivă a Federației Ruse sau un organism guvernamental local, acest preț va fi stabilit în cuantumul valorii sale cadastrale.
Ar trebui să se recunoască faptul că determinarea valorii terenurilor, care a fost concepută ca „preferențială”, provoacă mari dificultăți și conflicte în practică. Acest lucru se datorează faptului că calculul valorii cadastrale a parcelelor de teren, pe de o parte, nu este întotdeauna corect și corespunde parametrilor (normativi și reali) ai parcelei. Pe de altă parte, valoarea cadastrală stabilită cu precizie a terenului este adesea mult mai mare decât valoarea de piață. Acesta din urmă neagă de fapt caracterul preferențial al dobândirii drepturilor asupra terenurilor aflate în proprietate imobiliară.
Normele art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, care stabilește procedura de dobândire a drepturilor asupra pământului. În același timp, această procedură se aplică atât relațiilor privind dobândirea drepturilor asupra terenurilor aflate în proprietate imobiliară, cât și relațiilor privind reînregistrarea drepturilor asupra terenurilor, în conformitate cu instrucțiunile art. 3 din Legea introductivă.
Conform paragrafului 5 al art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, pentru dobândirea drepturilor asupra unui teren, cetățenii sau persoanele juridice specificate în prezentul articol se aplică în comun organului executiv al puterii de stat sau unui organism guvernamental local, prevăzut la art. 29 din Codul muncii al Federației Ruse, cu o declarație privind dobândirea drepturilor asupra unui teren cu atașarea pașaportului său cadastral.
Lista documentelor atașate cererii de dobândire a drepturilor la un teren este stabilită de organul executiv federal responsabil cu dezvoltarea politicii de stat și a reglementării legale în domeniul relațiilor funciare.
În termen de o lună de la data primirii cererii menționate, organul executiv al puterii de stat sau organismul auto-guvernamental local decide cu privire la furnizarea unui teren cu dreptul de proprietate, pentru chirie sau în cazurile specificate la alineatul 1 din Artă. 20 din Codul muncii al Federației Ruse, privind dreptul de utilizare permanentă (nelimitată). În termen de o lună de la data luării unei decizii cu privire la acordarea unui teren cu drept de proprietate sau de închiriere, organul executiv al puterii de stat sau un organism de auto-guvernare locală pregătește un proiect de contract pentru vânzarea sau închirierea unui teren și îl trimite solicitantului cu o propunere de a încheia un contract adecvat.
Organul executiv al puterii de stat sau autoritatea locală de auto-guvernare, în termen de două săptămâni de la data depunerii pașaportului cadastral al terenului, ia o decizie cu privire la furnizarea acestui teren către solicitanți și le transmite o copie a acestora o decizie cu atașarea pașaportului cadastral al acestui teren.
În centrul uneia dintre dispute (Rezoluția prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 21 martie 2006 N 14711/05 în cazul N A41-K1-1979 / 05) s-au aflat acțiunile de utilizare a R.. Nu existau obiecte imobiliare aparținând lui R. pe acest teren. Reclamantul - organizația R. - este o societate cu răspundere limitată, adică nu se aplică persoanelor care dețin terenuri în baza alineatului (1) al art. 20 din Codul muncii al Federației Ruse poate fi prevăzut pentru utilizare permanentă (nelimitată). Pentru astfel de persoane, Legea introductivă a stabilit o regulă privind reînregistrarea terenurilor în proprietate sau în arendă.
Mai mult, în conformitate cu nota consacrată la art. 3 din Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse”, reînregistrarea dreptului la un teren, cu excepția cazurilor prevăzute la clauza 9.1 a art. 3 din legea federală specificată, include:
Depunerea unei cereri de către o persoană interesată pentru furnizarea unui teren pe dreptul corespunzător la reînregistrarea acestui drept în conformitate cu prezentul articol sau depunerea unei cereri de către o persoană interesată pentru acordarea acestuia unui teren pe dreptul prevăzut în art. 15 sau 22 din Codul muncii al Federației Ruse, la reînregistrarea acestui drept în conformitate cu paragrafele 2 și 5 ale acestui articol;
Adoptarea unei decizii de către un organ executiv al puterii de stat sau un organism local de autoguvernare, prevăzut la art. 29 din Codul muncii al Federației Ruse, privind furnizarea unui teren pe baza legii corespunzătoare;
Înregistrarea de stat a drepturilor în conformitate cu Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acestea”.
Esența litigiului și a dezacordului în interpretarea normelor de către instanțe a fost prevederea paragrafului 2 al art. 3 din Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse”, potrivit căreia persoanele juridice sunt obligate să reînregistreze dreptul de utilizare permanentă (nedeterminată) a terenurilor la dreptul de a închiria terenuri sau de a achiziționa terenuri în proprietate după bunul plac, în conformitate cu regulile art. 36 din Codul muncii RF. Articolul 36 din Codul muncii al Federației Ruse reglementează relațiile privind dobândirea drepturilor asupra terenurilor aflate în proprietate de stat sau municipală și pe care se află clădiri, structuri, structuri. Acest articol conține atât condițiile generale pentru dobândirea drepturilor asupra terenurilor în conformitate cu tipurile de proprietăți imobiliare și statutul juridic al persoanelor (paragrafele 1-4, 9 ale articolului 36 din RF LC), cât și procedura de achiziție drepturi de teren comune pentru toate cazurile prevăzute în articol (paragraful 5-8 articolul 36 din RF LC). În același timp, unele instanțe au ajuns la concluzia că cerința de a înregistra din nou dreptul PBP în temeiul art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse se poate aplica numai persoanelor care au drepturi asupra bunurilor imobile pe terenurile relevante.
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, în decizia sa, a subliniat greșeala presupunerii instanței că paragraful 2 al art. 3 din Legea introductivă se referă la art. 36 din Codul muncii RF în ansamblu. În special, Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă atrage corect atenția asupra faptului că alineatul 2 al art. 3 stabilește dispoziții speciale privind dobândirea drepturilor la terenuri pentru persoanele care le dețin pe baza dreptului de utilizare permanentă (nelimitată). Reînregistrarea drepturilor funciare se efectuează în conformitate cu regulile art. 36 din Codul muncii RF, clauza 2 a art. 3 din Legea introductivă.
Astfel, sensul juridic al sesizării alin. 2 al art. 3 din Legea introductivă la art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse prevede că procedurile de reînregistrare a drepturilor funciare (depunerea cererilor, întocmirea documentelor cadastrale, redactarea și încheierea unui contract etc.) ar trebui să fie aceleași cu procedurile de dobândire a drepturilor funciare de către proprietari a clădirilor și structurilor situate pe terenuri de proprietate de stat sau municipale.
Valabilitatea încheierii Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă rezidă în faptul că, conform paragrafului 1 al art. 3 din Legea introductivă de la data intrării în vigoare a Codului muncii al Federației Ruse, drepturi asupra terenurilor care nu sunt prevăzute de art. 15, 20-24 din Codul muncii al Federației Ruse, indiferent dacă obiectele imobiliare se află sau nu pe terenuri. Adică, pe baza acestei prevederi, toate persoanele trebuie să își reînregistreze drepturile în cazul în care drepturile lor asupra pământului nu respectă termenii RF LC.
Restricționarea subiectelor cărora li se aplică cerințele paragrafului 2 al art. 3 de către persoane care au drepturi asupra clădirilor, structurilor și structurilor, numai pe baza faptului că reînregistrarea drepturilor asupra terenurilor ar trebui să fie efectuată de către aceștia în conformitate cu regulile art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse nu este de acord cu cercul de persoane din relațiile conturate stabilite de paragraful însuși. Anume, acest paragraf menționează doar următoarele semne ale unei persoane obligate să îndeplinească condițiile prevăzute la alineatul 2 al art. 3 din Legea introductivă. Trebuie să fie: a) o persoană juridică nespecificată în clauza 1 a art. 20 din Codul muncii al Federației Ruse, b) această persoană juridică trebuie să dețină un teren pe baza dreptului de utilizare permanentă (nelimitată). Proprietatea asupra proprietăților imobiliare ca teren obligatoriu este absentă în acest caz.
Rezoluția considerată a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a atras atenția asupra altor circumstanțe importante.
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă în rezoluția sa menționată anterior indică faptul că firma R., în dezacord cu refuzul administrației de a înregistra din nou dreptul de utilizare permanentă (nedeterminată) a terenului la dreptul de proprietate, a depus o cerere la instanța de arbitraj pentru a obliga administrația să încheie un contract de vânzare cumpărare pentru acest complot ...
Posibilitatea de a merge în instanță cu o cerere de a obliga administrația să încheie un contract pentru vânzarea și cumpărarea unui teren se bazează pe dispozițiile Codului civil al Federației Ruse (articolele 421, 445), conform cărora obligația încheierea unui contract nu este permisă, cu excepția cazurilor în care obligația de a încheia un contract este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, prin lege sau printr-un angajament voluntar. Dacă o parte pentru care, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse sau cu alte legi, încheierea unui acord este obligatorie, se sustrage de la încheierea acestuia, cealaltă parte are dreptul de a se adresa instanței cu cererea de a obliga încheierea unui acord.
Obligația de a încheia un acord în acest caz rezultă din prevederile normei menționate anterior din paragraful 2 al art. 3 din Legea introductivă, potrivit căreia persoanele juridice sunt obligate să reînregistreze dreptul de utilizare permanentă (nedeterminată) a parcelelor de teren, după voia lor, la dreptul de a închiria terenuri de teren sau de a dobândi terenuri de proprietate. Reînregistrarea dreptului în ambele cazuri este posibilă numai sub rezerva încheierii unui acord adecvat. În același timp, rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 24 martie 2005 N 11 (clauza 4) prevede că la soluționarea litigiilor legate de reînregistrarea de către persoanele juridice, la cererea acestora, a dreptul la utilizarea permanentă (nelimitată) a terenurilor pe baza regulilor art. 36 din Codul muncii al Federației Ruse, inculpatul într-o cerere de obligare la încheierea unui acord este proprietarul terenului (Federația Rusă, o entitate constitutivă a Federației Ruse sau o municipalitate) reprezentat de organismul său autorizat.
În același timp, referindu-se la clauza 4 din rezoluția Plenului din 24 martie 2005 N 11, rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă în cauză indică faptul că R. o declarație care recunoaște decizia sau acțiunile a administrației ca ilegală. O astfel de declarație este luată în considerare de instanță în modul prevăzut la capitolul. 24 APC RF. În același timp, instanța, după ce a stabilit că decizia sau acțiunile (inacțiunea) organelor de stat, ale organelor locale de auto-guvernare, ale altor organisme, ale funcționarilor nu respectă legea sau alte acte juridice de reglementare și încalcă drepturile și interesele legitime a solicitantului, ia o decizie de recunoaștere a deciziei atacate sau a acțiunilor contestate (inacțiune) ilegale. După cum sa menționat în rezoluția prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, în virtutea paragrafului 3 al părții 5 a art. 201 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, dispozitivul deciziei adoptate ar trebui să conțină o indicație a recunoașterii acțiunilor contestate (inacțiune) ilegale și a obligației autorităților competente de a întreprinde anumite acțiuni, de a lua o decizie sau altfel eliminați încălcările. În special, instanța are dreptul de a obliga acest organism să pregătească un proiect de acord și să îl trimită solicitantului într-o anumită perioadă de timp.
Conform articolului 173 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, cu privire la un litigiu privind obligarea la încheierea unui acord în dispozitivul deciziei, instanța trebuie să indice condițiile în care părțile sunt obligate să încheie un acord.
Compania R., apelând la instanța de arbitraj, și-a formulat cererea ca obligând administrația să încheie un contract de vânzare a unui teren. Cu toate acestea, curtea de apel, recunoscând cererea companiei ca fiind legitimă și obligând administrația să încheie acest acord, cu încălcarea cerințelor legislației procedurale, a impus administrației obligația de a pregăti un proiect de contract pentru vânzarea unui teren și trimite-l reclamantului.
Între timp, compania R. a prezentat instanței un proiect de contract pentru vânzarea și cumpărarea unui teren, dar această circumstanță nu a fost luată în considerare.
Instanțele au atras atenția asupra obligației organismelor autorizate ale puterii de stat și ale autorităților locale de auto-guvernare de a se conforma acțiunilor care vizează formarea unui teren, informațiile despre care sunt absente (clauza 7 a articolului 36 din RF LC). După cum se stabilește prin regula specificată, dacă înregistrarea cadastrală de stat a terenului nu a fost efectuată sau cadastrul de stat al bunurilor imobile nu are informații despre terenul necesar pentru eliberarea unui pașaport cadastral pentru parcela, administrația locală organism pe baza unei cereri din partea unui cetățean sau a unei persoane juridice sau a unei contestații prevăzute la art. 29 din Codul muncii al Federației Ruse, organul executiv al puterii de stat, în termen de o lună de la data primirii cererii sau recursului specificat, aprobă și emite solicitantului o schemă de localizare a terenului pe cadastru plan sau hartă cadastrală a teritoriului corespunzător. Persoana care a solicitat furnizarea unui teren se asigură, pe cheltuiala sa, de executarea lucrărilor cadastrale în raport cu acest teren și se aplică cu o cerere pentru implementarea înregistrării cadastrale de stat a acestui teren în modul prevăzut de Legea federală „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”.
Amplasarea limitelor terenului și a suprafeței sale se determină luând în considerare utilizarea efectivă a terenului în conformitate cu cerințele legislației funciare și de urbanism. Amplasarea limitelor terenului se determină luând în considerare liniile roșii, amplasarea limitelor terenurilor adiacente (dacă există), limitele naturale ale terenului.
Articolul 39 din Codul muncii al Federației Ruse prevede în mod specific condițiile pentru păstrarea drepturilor asupra terenurilor de către proprietarii de clădiri, structuri, structuri în cazul distrugerii imobilelor. În același timp, se indică în mod specific că pentru punerea în aplicare a normelor acestui articol sunt importante motivele distrugerii bunurilor imobile, care nu pot fi decât circumstanțe extraordinare.
În cazul distrugerii unei clădiri, a unei structuri, a unei structuri ca urmare a incendiilor, a calamităților naturale, a decăderii, drepturile asupra terenului prevăzut pentru întreținerea lor sunt păstrate de persoanele care dețin terenul cu dreptul permanent (perpetuu ) utilizarea sau posesia moștenită pe tot parcursul vieții, sub rezerva începerii restaurării în ordinea stabilită a clădirii, structurii, structurii timp de trei ani. Organul executiv al puterii de stat sau organismul de auto-guvernare locală, prevăzut la art. 29 din Codul muncii RF.
Condițiile pentru păstrarea drepturilor specificate în clauza 1 a acestui articol pentru locatar și subînchiriere sunt determinate de contractul de închiriere (subînchiriere) al terenului.
Trebuie remarcat faptul că normele de mai sus se aplică terenurilor prevăzute pentru întreținerea imobilelor. În consecință, din titlul și documentele de titlu pentru teren ar trebui să se rezulte că parcela a fost asigurată pentru exploatarea (întreținerea, utilizarea) proprietății care a fost distrusă. Cu alte cuvinte, dacă terenul pe care se afla proprietatea distrusă a fost prevăzut în alte scopuri (de exemplu, producția agricolă), prevederile acestui articol nu au nicio legătură cu drepturile asupra terenului, iar drepturile în sine rămân fără orice restricții de termen.
Înainte de delimitarea dreptului de proprietate asupra statului asupra terenurilor, dreptul de prelungire a termenului de utilizare a unui teren poate fi exercitat de către organismele locale de autoguvernare ca organisme învestite cu competențe de gestionare a terenurilor în această perioadă de tranziție (clauza 10, articolul 3 din Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse”).
