Realitățile vieții moderne din Rusia sunt de așa natură încât majoritatea locuințelor vândute în țara noastră sunt achiziționate cu ajutorul creditelor ipotecare. În acest sens, în fiecare an în Rusia are loc o extindere a pieței de creditare pentru locuințe. În plus, au fost adoptate o serie de facturi care protejează în mod fiabil atât debitorul, cât și băncile care emit împrumuturi ipotecare. Deoarece recent majoritatea locuințelor achiziționate pe bază de credit ipotecar se referă la clădiri noi, problema acreditării clădirilor noi de către bănci devine foarte importantă.
Spre deosebire de creditele ipotecare pentru locuințe secundare, atunci când un apartament gata și lichid este gajat la bancă (adică, ceea ce este ușor dacă se întâmplă ceva), în cazul clădirilor noi, nu apartamentul finit este gajat la bancă, ci doar dreptul de a-l revendica (adică banca, așa cum ar fi, devine participant la construcția comună). Pentru ca, după cum se spune, banca să nu rămână „prinsă” în asta, trebuie să efectueze diverse verificări asupra imobilului în construcție pentru a evalua șansele ca în viitorul apropiat acest imobil în construcție să se transforme în continuare în locuințe finite, altfel banca riscă să piardă garanția. Adică trebuie să acrediteze noua clădire.
În acest caz, apartamentul este gajat la bancă numai atunci când a fost finalizat și a trecut de înregistrarea de stat.
La acordarea unui credit ipotecar pentru un apartament dintr-o clădire nouă, banca suportă riscuri reale asociate cu faptul că dezvoltatorul nu va putea, din diverse circumstanțe, să finalizeze imobilul, să îl pună în funcțiune și să înregistreze apartamentele situate în aceasta (doar după ce a trecut toate aceste etape, banca poate primi un apartament lichid gaj). În același timp, în Rosreestr apar adesea probleme - locuințele deja terminate pot fi într-o astfel de stare „suspendată” de câțiva ani.
Dar pentru bancă există și unele avantaje în acordarea de credite ipotecare pentru apartamentele din clădiri noi - în timp ce se construiesc locuințe, dobânda la un astfel de credit ipotecar este de obicei mai mare. În plus, deseori băncile însele sunt investitori în construcția de noi locuințe și este profitabil pentru ei să vândă această locuință.
O limitare pentru bănci de a lucra cu debitori și dezvoltatori este prezența unui acord de participare la capitaluri proprii încheiat în cadrul Legea federală nr. 214 „Cu privire la construcția în comun” ... În momentul de față, aceasta este singura formă de vânzare imobiliară în construcție, care presupune înregistrarea de stat a documentului și oferă protecție deținătorilor de capital la nivel legislativ. Dacă un dezvoltator vinde apartamente la o instalație în construcție folosind alte scheme, banca nu va acorda un credit ipotecar, deoarece în acest caz nu va mai avea garanții colaterale adecvate.
Pentru a crește șansele de a returna fondurile împrumutate pentru apartamentele din clădirile noi, băncile trebuie să verifice activitățile dezvoltatorilor, să evalueze costul și lichiditatea locuințelor în construcție. Acest lucru se poate face în două moduri:
Acreditarea bancară a unui dezvoltator sau a unei facilități în construcție este, de fapt, aprobarea băncii pentru eliberarea unui credit ipotecar în cadrul acestei facilități. Banca cheltuiește bani pentru un audit al unei clădiri noi datorită faptului că este interesată să emită credite ipotecare. Pentru aceasta, serviciile de securitate economică ale băncii colectează tot felul de informații despre dezvoltator. Lista principală a documentelor pe care le verifică este următoarea:
Banca verifică și investitorii proiectului - îl interesează de unde se finanțează construcția acestei case. În plus, sunt verificate și documentele care reglementează controlul utilizării vizate a fondurilor deținătorilor de capitaluri proprii (deși acest lucru este realizat de organele de stat, banca este destul de des interesată și de acest aspect).
În cele mai multe cazuri, băncile refuză să împrumute bani pentru achiziționarea de apartamente în case aflate în stadiul de excavare. Dar destul de des se întâmplă și ca băncile să investească în locuințe în construcție - în acest caz, acest obiect va fi cu siguranță acreditat de bancă, deoarece banca în sine este interesată vital să vândă apartamente în această clădire. În astfel de situații, banca poate chiar să scadă dobânda la creditele ipotecare pentru apartamentele din această clădire.
Este de remarcat faptul că cel mai adesea banca începe să vorbească despre un credit ipotecar atunci când instalația este construită cel puțin 20-30%. În acest caz, nu întregul obiect în ansamblu poate fi acreditat, ci clădirile sale individuale - pe măsură ce lucrările progresează la construcția lor.
În practică, o abordare treptată a acreditării este obișnuită în acest domeniu - în primul rând, banca verifică (acreditează) dezvoltatorul însuși, apoi se verifică instalația care se construiește. Și după aceea, se decide ce programe de credit să ofere pentru obiectul dat.
Pentru cumpărătorii care doresc să cumpere un apartament într-o anumită clădire nouă, faptul acreditării obiectului imobilului de către bancă este un avantaj foarte semnificativ. La urma urmei, banca are mult mai multe resurse și oportunități de a efectua o verificare de înaltă calitate atât a dezvoltatorului, cât și a casei care se construiește - un astfel de volum și calitatea controalelor în majoritatea cazurilor depășește puterea unui singur împrumutat. Toate acestea cresc semnificativ șansele ca dezvoltatorul să fie de încredere și locuința să fie finalizată.
Dar merită să ne amintim că doar cuvintele dezvoltatorului că obiectul său este acreditat de orice bancă nu sunt suficiente - ar trebui să verificați întotdeauna aceste informații cu banca specificată. Există și o astfel de schemă „gri” în care managerul dezvoltatorului îl informează pe potențialul cumpărător că obiectul va fi foarte curând, literalmente „zile trecute” acreditat de o bancă (sau chiar mai multe). Dar, în realitate, în acest caz, totul se dovedește a fi complet diferit - acreditarea obiectului de către bancă fie a durat pe o perioadă nedeterminată, fie s-a încheiat cu un rezultat negativ.
În prezent, aproape toate băncile din Rusia efectuează acreditarea independentă și independentă de alte bănci pentru o anumită clădire nouă, așa că dacă aveți informații de încredere că locuința construită este acreditată de mai multe bănci simultan, atunci acest lucru sugerează că ea însăși și dezvoltatorul său. au fost verificate cel puțin aceleași de mai multe ori. Și acest lucru crește și mai mult șansele integrității dezvoltatorului și probabilitatea de finalizare a construcției unității.
Dacă o clădire nouă nu are acreditare de către nicio bancă, atunci aceasta poate însemna că vânzările de locuințe din ea tocmai au început și, prin urmare, băncile nu au avut încă timp să o acrediteze. Dacă vânzările au început cu mult timp în urmă, atunci cu un grad ridicat de probabilitate acest lucru poate însemna că băncile au fost inspectate pentru acest obiect și dezvoltatorul acestuia, dar în timpul acestor inspecții au fost identificate riscuri semnificative, astfel încât obiectul nu a primit acreditare bancară. În acest caz, merită să ne gândim la fiabilitatea dezvoltatorului acestui obiect. De asemenea, prudența ar trebui cauzată de faptul că, de exemplu, obiectul este acreditat, dar numai de bănci puțin cunoscute.
Ca o concluzie asupra acestui articol, se poate observa că faptul cooperării dintre un dezvoltator și bănci (acreditarea facilităților sale de către bănci) este un bun indicator al fiabilității acestuia. Dar dacă obiectul nu are acreditare bancară, nu trebuie să trageți concluzii pripite, altfel puteți pierde o ofertă profitabilă. Este posibil ca acreditarea obiectului de către bănci să nu fi fost încă efectuată și trebuie doar să așteptați implementarea acestuia (da, în acest timp costul pe metru pătrat în acest obiect imobiliar poate crește, dar pe de altă parte , riscurile vor scădea semnificativ dacă obiectul trece totuși acreditarea bancară). Și nu ar trebui să aveți încredere completă în cuvintele dezvoltatorului despre prezența (sau disponibilitatea viitoare) acreditării obiectelor sale de către bănci - verificați întotdeauna aceste informații direct cu băncile. De asemenea, în majoritatea cazurilor, nu ar trebui să încercați să efectuați o verificare profundă independentă a dezvoltatorului - dacă sunteți o persoană obișnuită care nu are conexiuni în „structuri serioase”, atunci calitatea verificării dvs. va fi în orice caz mult mai mică decât calitatea verificării efectuate de bancă.
Dezvoltatorii asigură adesea că acreditarea unei clădiri noi într-o instituție de credit este o garanție de 100% că debitorul ipotecar va primi în cele din urmă un apartament. Să încercăm să ne dăm seama dacă este așa.
Uneori, atunci când acreditează clădiri noi, bancherii sunt nevoiți să închidă ochii la defecte în activitatea companiilor de construcții.
Aproape în fiecare zi, BN raportează că o bancă a acreditat o altă clădire nouă. Aceasta înseamnă că instituția de credit este pregătită să acorde credite pentru locuințe pentru apartamentele dintr-o clădire în construcție.
Chiar în prima zi lucrătoare după sărbători, au fost publicate două astfel de mesaje. Raiffeisenbank a acreditat complexul rezidențial Ostrov, pe care compania Stroitelny Trest îl construiește în districtul Petrogradsky din Sankt Petersburg. Și Bank Saint Petersburg - clădirea 9B a complexului rezidențial Tsarskaya Stolitsa, pe care LenSpetsSMU îl construiește în cartierul central al orașului.
În teorie, procedura de acreditare este împărțită în două etape. În primul rând, dezvoltatorul însuși este verificat. „Portofoliul” lui (obiecte deja ridicate) și reputația sunt în studiu. Situațiile financiare trebuie să dovedească sustenabilitatea pe mai mulți ani, precum și să îndeplinească o serie de alte cerințe.
Și apoi, cu o evaluare pozitivă a dezvoltatorului, acreditarea se efectuează separat pentru fiecare unitate în construcție. În primul rând, se studiază autorizația de construire a unei clădiri rezidențiale pe un anumit amplasament; contract de proprietate sau de închiriere pe termen lung pentru un anumit site; disponibilitatea documentației de proiect aprobate.
Fiecare bancă poate avea propriile cerințe suplimentare. Unii creditori verifică posibilitatea conectării unității la rețelele de utilități. Iar băncile de nivel al doilea pot pune o condiție nespusă ca noua clădire să fi fost deja acreditată de jucătorii de top pe piața creditelor ipotecare. „Dacă alte bănci lucrează cu o companie de construcții, înseamnă că aceasta are o reputație pozitivă”, spune Arkady Bocharnikov, director adjunct al sucursalei din Sankt Petersburg a Globex Bank.
Așa descriu înșiși bancherii procedura de acreditare, omițând unele dintre nuanțe.
Băncile sunt direct interesate de creșterea numărului de clădiri noi acreditate. La urma urmei, ipoteca principală rămâne motorul vânzărilor. Și, după cum a menționat directorul general al BIG Real Estate, Igor Rogulin, astăzi piața imobiliară este susținută în principal de credite ipotecare preferențiale. În consecință, cu cât numărul de obiecte acreditate este mai mare, cu atât se acordă mai multe împrumuturi.
De exemplu, North-West Bank of Sberbank monitorizează toate punctele de dezvoltare din regiune. În total, jucătorul a acreditat aproximativ 700 de ansambluri rezidențiale în Districtul Federal de Nord-Vest, dintre care 400 sunt în Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad. Apropo, chiar și în urma panicii, după ce în decembrie 2014 Banca Centrală a ridicat cota cheie, această bancă a revocat acreditarea doar a trei dezvoltatori.
În același timp, de îndată ce după zguduirea crizei, situația pieței s-a mai mult sau mai puțin stabilizat, băncile au început să atenueze cerințele pentru constructori. Treptat, stadiul scăzut al pregătirii pentru construcție a obiectului încetează să fie un obstacol. „Promsvyazbank este pregătită să acrediteze o clădire nouă pentru emiterea ulterioară a creditelor ipotecare în stadiul zero de pregătire”, spune Svetlana Chetina, șefa centrului de credite ipotecare al sucursalei din Sankt Petersburg a băncii. „Este suficient să înțelegem că dezvoltatorul este de încredere”. „De asemenea, suntem pregătiți să ne acredităm în stadiul zero”, spune Maria Battalova, director adjunct al sucursalei Absolut Bank din Sankt Petersburg. „Suntem și mai liberali în atitudinea noastră față de dezvoltatori în cadrul schemelor de finanțare a proiectelor”.
Astfel, din motive oportuniste, banca poate închide ochii la unele defecte în activitatea companiei de construcții. Iar acest lucru, deși nesemnificativ, crește riscurile cumpărătorului.
Există două tipuri de relații între bănci și dezvoltatori. Într-un caz, laturile nu au puncte de intersecție. Și apoi verificarea este într-adevăr efectuată conform reglementărilor standard. Și, în același timp, banca urmărește constructorul pentru cooperare comercială.
În altul, dezvoltatorul este deja asociat cu banca prin obligații financiare. De exemplu, în cadrul finanțării proiectelor. „Construcțiile implică fluxuri de numerar mari care sunt potențial atractive pentru bănci”, spune Dmitri Mikhalev, șeful serviciului SPb Renovation pentru agențiile guvernamentale.
Informațiile despre cooperare nu sunt întotdeauna publicate. Cu toate acestea, o serie de dezvoltatori nu fac un secret din încheierea unor astfel de acorduri, considerând că faptul că au primit un împrumut este o altă dovadă a fiabilității companiei.
Astfel, la sfârșitul lunii aprilie, VTB Bank și RBI Holding au semnat un contract de împrumut pentru finanțarea construcției Casei de pe Dig din Sankt Petersburg. Fonduri împrumutate cu o limită de datorie de 1,3 miliarde RUB. acordat timp de patru ani. „Acesta este al doilea proiect comun al nostru cu RBI Holding”, a comentat public Ruslan Eremenko, șeful adjunct al Centrului Regional de Nord-Vest, vicepreședinte al VTB Bank. „Compania s-a impus ca un dezvoltator care se bucură pe bună dreptate de încrederea clienților.”
Cu alte cuvinte, înainte de a emite un împrumut, banca verifică dezvoltatorul mult mai scrupulos decât înainte de acreditare. Și ulterior - când se efectuează procedura de acreditare - unele dintre întrebări sunt eliminate automat.
În teorie, informațiile despre o bancă care împrumută unei companii de construcții ar trebui să garanteze cumpărătorului că nu va deveni un acționar fraudat.
Pe de altă parte, următoarea cerință este adesea o condiție tipică de finanțare: dezvoltatorul transferă la bancă ca rambursare anticipată a împrumutului cel puțin 60-80% din banii primiți de la deținătorii de capital. Adică, banca își poate returna banii înainte de finalizarea construcției. Și faptul însuși livrarea unei noi clădiri nu devine atât de important pentru el.
Mai simplu spus, chiar și faptul de a împrumuta unui dezvoltator de către o bancă mare nu oferă împrumutatului o garanție de 100%.
Se declară că băncile acordă credite ipotecare numai pentru obiecte în construcție strict în conformitate cu Legea federală nr. 214. În practică, această cerință nu este obligatorie.
Desigur, nicio bancă nu va coopera cu un încălcător persistent al legii „Cu privire la participarea la construcția comună...”. Dar dacă încălcările sunt nesemnificative, iar banca are propriul interes în creșterea vânzărilor, creditorul poate coopera în continuare cu dezvoltatorul. De exemplu, după cum sa menționat deja, în această bancă un dezvoltator putea obține anterior un împrumut, iar acum returnarea la timp a banilor depinde de numărul de cumpărători de apartamente. Adevărat, doar băncile mijlocii păcătuiesc așa.
Această „clemență” reprezintă, de asemenea, mici amenințări pentru debitor. În primul rând, pentru că pentru bancă însăși, emiterea unui astfel de credit are riscuri. Aceasta înseamnă că creditorul va verifica de două ori dezvoltatorul de trei ori.
Să lămurim: atunci când casa nu este încă finalizată, înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului este imposibilă. Iar obiectul nu poate acționa ca un gaj. Dezvoltatorul vinde doar dreptul de revendicare cumparatorului. Iar în contractul de împrumut, gajul nu este fixat asupra proprietății, ci doar pe acest drept. În acest caz, va fi mai dificil pentru bancă să obțină despăgubiri de la debitorul fără speranță. Și numai atunci când casa este pusă în funcțiune, cumpărătorul evaluează apartamentul și înregistrează dreptul de proprietate, banca va putea impune o garanție direct asupra obiectului.
În același timp, dacă împrumutatul plătește dobânda la timp, băncii nu-i pasă cum stau lucrurile cu construcția.
Să rezumam. Desigur, într-o criză, cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă care nu este acreditată de nicio bancă este o afacere extrem de riscantă. Dar nici acreditarea nu este un panaceu.
Când verifică constructorul, banca își urmărește în primul rând propriile obiective și nu protejează interesele solicitantului unui credit ipotecar.
La urma urmei, indiferent de ce s-ar întâmpla, banca mai are un atu în mânecă. Chiar și atunci când noua clădire este acreditată, dar dezvoltatorul a fugit cu banii coinvestitorilor, împrumutatul tot datorează banii băncii.
Incertitudinea de pe piață în timpul crizei amenință să se transforme într-o oprire a proiectelor și apariția de noi deținători de acțiuni fraudați. Unul dintre principalele riscuri pentru cumpărătorii de locuințe în cadrul acordurilor de participare la capitaluri proprii (DAS) conform Legii federale-214 este asociat cu probabilitatea ca dezvoltatorul să nu construiască instalația: în cel mai bun caz, la timp, în cel mai rău caz, în general.
Prin urmare, băncile au fost nevoite să majoreze cerințele pentru acreditarea dezvoltatorilor, pentru al căror produs sunt gata să emită credite ipotecare.
Acum, grație programului de stat de subvenționare a creditelor ipotecare, piața primară a locuințelor a ieșit din starea de stagnare, în care era de la sfârșitul lunii ianuarie până la mijlocul lunii martie, iar unele bănci au trecut la o anumită liberalizare a condițiilor pentru partenerii din construcții. . Cu toate acestea, nu toate, deoarece pe fondul crizei economice continue, rămâne riscul crescut de construcție neterminată.
De ce aveți nevoie de acreditare pentru dezvoltatori
Pentru acreditarea unei firme de construcții, banca realizează o analiză a activităților sale financiare și economice, precum și un audit al instalațiilor în construcție, pentru care se solicită de la dezvoltator un pachet de documente necesare. Procedura durează una până la trei luni.
„Procedura de verificare a dezvoltatorului a rămas aceeași”, spune Svetlana Zelenina, șeful centrului de creditare ipotecară al sucursalei Petrovsky a Băncii Otkritie. „Se analizează situația financiară a acesteia, se monitorizează prezența informațiilor negative în sursele deschise, inclusiv pe site-urile deținătorilor de capital, se iau în considerare diverse ratinguri ale companiilor de construcții etc.”.
Principala cerință pentru acreditarea la Sberbank este construirea unui obiect în cadrul 214-FZ. Restul depind de experiența în construcție a constructorului (numărul de proprietăți rezidențiale construite) și de maturitatea acestuia (numărul de ani de muncă pe piața construcțiilor de locuințe).
Eliberarea acreditării înseamnă că instituția de credit are încredere într-o investiție de încredere. Pentru cumpărător, la rândul său, aceasta este una dintre principalele garanții ale fiabilității dezvoltatorului și un criteriu pentru alegerea unei achiziții.
Dacă un dezvoltator este acreditat în mai multe instituții de credit diferite, atunci șansele clienților săi de a nu se număra printre deținătorii de acțiuni fraudați cresc. Cu cât spectrul rețelei bancare contractante a companiei dezvoltatoare este mai larg, cu atât dezvoltatorul este mai fiabil. În același timp, linia de propuneri pentru achiziționarea de locuințe este în creștere.
În plus, este mult mai ușor să obțineți un credit ipotecar pentru achiziționarea unui apartament într-o anumită casă de la banca care a acreditat dezvoltatorul acestei case.
Cum au crescut cerințele
Băncile au început să se comporte mult mai prudent, spun ei la Otkritie Bank. Unele bănci și-au schimbat cerințele de pregătire a locuinței. Dacă mai devreme a fost prevăzută acreditarea pentru obiecte în stadiul de pregătire - „primul etaj și suprapunerea între primul și al doilea”, acum nivelul suficient pentru acreditare a fost crescut la 30% pregătire.
O companie care a construit cel puțin 50 de mii de metri pătrați în ultimii cinci ani poate deveni acum partener al Otkritie Bank din aceste motive. m de spațiu de locuit. Pentru a obține acreditarea în etapa de excavare, dezvoltatorul trebuie să predea cel puțin 100 mii mp. m.
Serviciul de presă al Sberbank a declarat corespondentului RBC-Real Estate că au încetat să mai acrediteze obiecte în stadiul inițial al ciclului zero - când există doar un șantier și lucrările de construcție nu au început. „Acum, nivelul minim de pregătire pentru construcție necesar pentru acreditare este prezența unei fundații, adică atunci când totul este gata pentru începerea construcției etajului. Nu dezvăluim cerințe mai detaliate pentru dezvoltatori și obiecte, deoarece acestea se referă la metodele interne ale băncii”, a explicat Sberbank.
Cu toate acestea, unele bănci au reacţionat la revigorarea pieţei creditelor ipotecare după lansarea programului de stat de subvenţionare a dobânzilor la credite prin liberalizarea criteriilor.
Astfel, VTB24, care, potrivit lui Nina Kryuchkova, vicepreședinte, șef al Departamentului pentru Dezvoltare și Suport al Produselor de Credit al Departamentului de Credit Ipoteca VTB24, în decembrie 2014 a crescut cerințele pentru dezvoltatori și a achiziționat bunuri imobiliare (banca nu a spus despre detalii), în martie s-au slăbit parțial. Acest lucru se aplică acelor dezvoltatori care au luat parte la programul de subvenție pentru împrumuturi de stat.
Potrivit lui Dmitri Polyakov, șeful Departamentului de Dezvoltare a Afacerilor al DeltaCredit Bank, condițiile speciale au fost în vigoare doar de la sfârșitul lunii decembrie 2014 până în februarie 2015. „Când în condițiile de turbulență economică riscurile de faliment ale dezvoltatorilor și amânarea punerii în funcțiune a instalațiilor au crescut semnificativ, cerințele pentru gradul de pregătire a instalației au fost ridicate la 70%”, spune el.
Cu toate acestea, potrivit lui Dmitri Polyakov, din martie 2015, cerințele de acreditare au revenit la pre-criză: pentru obiectele de peste patru etaje, etapa de construcție trebuie să fie de cel puțin 20%, pentru clădirile joase, instalarea etajului are început. În general, abordarea acreditării dezvoltatorilor și obiectelor nu a suferit modificări semnificative.
Daniil Tkach, director adjunct al Departamentului de management al riscului al Svyaz-Bank, a recunoscut că banca a crescut cerințele pentru dezvoltatori în ceea ce privește furnizarea situațiilor financiare, dar nu a oferit detalii.
Vladimir Mironov Foto: Nikolay Gyngazov / Russian Look
Acreditarea dezvoltatorului. Aspecte importante
Acreditarea bancară este un fel de „control facial” care exclude dezvoltatorii insuficient de fiabili.
Cumpărarea de apartamente în clădiri în construcție pentru numerar sau cu un împrumut ipotecar implică riscuri mari pentru toate părțile la tranzacția de vânzare cumpărare, mai ales pentru cumpărătorii care riscă să nu aștepte niciodată prețuiții metri pătrați, iar băncile, de fapt, nu au un " garanția „hard” pentru împrumuturile emise.
Procedura de acreditare bancară a dezvoltatorului permite reducerea la minimum a riscurilor.
Despre cele mai importante aspecte ale acreditării: ce beneficii oferă pentru fiecare dintre părțile la tranzacție; este posibil să aveți încredere 100% într-un dezvoltator acreditat și este întotdeauna periculos să aveți de-a face cu o companie de construcții neacreditată - citiți acest articol.
Acreditarea bancară a unui dezvoltator este un audit cuprinzător al unei organizații de construcții, inclusiv verificarea legalității și evaluarea perspectivelor de construire a unor proprietăți rezidențiale specifice.
Procedura de acreditare constă cel mai adesea în două etape.
Prima etapă este verificarea fiabilității și stabilității financiare a companiei de construcții. Sunt studiate reputația dezvoltatorului și „istoria comercială” a acestuia, se evaluează cantitatea și calitatea obiectelor deja ridicate și comandate, se iau în considerare recenziile cumpărătorilor de locuințe și experiența interacțiunii dezvoltatorului cu alți creditori. Stabilitatea financiară a organizației este analizată pe baza colectării de date din diverse surse deschise și a verificării relevanței acestora. Și anume: informații despre persoanele care conduce și controlează, despre prezența restanțelor fiscale, despre faptele participării unei persoane juridice în litigiu, despre starea bilanțului și raportarea, despre probabilitatea lichidării sau falimentului, despre hotărârile judecătorești. efectuate în legătură cu contrapartea și procedurile de executare silită. Situațiile financiare ale dezvoltatorului trebuie să dovedească stabilitatea economică pe o perioadă lungă de timp - cel puțin doi ani. În acest caz, o condiție dezirabilă este prezența în „portofoliul” firmei de construcții a cel puțin două obiecte neexpirate comandate.
A doua etapă este un audit al clădirilor rezidențiale în construcție. Acreditarea unei case în construcție se bazează pe rezultatele unei examinări legale a permiselor și a documentelor constitutive ale companiei. Aflați dacă există:
Un document care confirmă dreptul de proprietate asupra unui teren sau un contract de închiriere pe termen lung;
Autorizație de construire a locuinței;
Documentația de proiect executată corespunzător etc.
Vizitarea șantierului, evaluarea stadiului și calității lucrărilor de construcție este o parte integrantă a procedurii de acreditare, deoarece vă permite să vă asigurați de „viabilitatea” proiectului.
În plus, fiecare bancă poate impune cerințe suplimentare dezvoltatorului. De exemplu, unele organizații de credit verifică comoditatea conectării unei instalații în construcție la utilități. Altele, cel mai adesea băncile „de nivel mediu”, pot prevedea o condiție „neoficială” ca dezvoltatorul să fie acreditat de bănci mai mari.
Majoritatea covârșitoare a băncilor acreditează doar dezvoltatorii care lucrează în cadrul Legii 214-FZ, adică încheie contracte de participare la construcția comună. DDU, în primul rând, este necesar pentru înregistrarea de stat, prin urmare, exclude posibilitatea vânzărilor duble. În al doilea rând, acest document conține toate datele necesare despre locuință - suprafață, plan, cost, precum și informații despre perioada de garanție de funcționare și compania de asigurări.
Acreditarea este benefică pentru toți participanții pe piața imobiliară - deținătorii de capitaluri proprii, bănci și dezvoltatori. Acreditarea bancară a dezvoltatorului reduce riscurile cumpărătorului și eliberează acționarul de nevoia de a verifica în mod independent fiabilitatea companiei de construcții. În plus, atunci când cumpără un apartament într-o clădire nouă acreditată, debitorii pot obține un împrumut fără a implica garanți și garanții suplimentare. În același timp, ratele dobânzilor ipotecare sunt de obicei semnificativ mai mici.
Banca, la rândul ei, este interesată să emită credite ipotecare și să obțină profit, iar dobânda la contractele ipotecare în casele în construcție este mai mare decât la creditele pentru achiziționarea de obiecte de construcție finalizate.
Pentru dezvoltatori, acreditarea ajută la atragerea mai multor deținători de capital și elimină nevoia de a menține specialiști în credite ipotecare cu normă întreagă.
În ciuda avantajelor procedurii de acreditare, practica arată că acreditarea nu este o garanție absolută a fiabilității dezvoltatorului. Dacă banca este asociată cu dezvoltatorul cu obligații financiare, acționează ca un co-investitor, poate fi destul de indulgentă cu privire la deficiențele în activitatea organizației de construcții, ceea ce, desigur, crește riscurile cumpărătorului.
Lipsa de acreditare a unui dezvoltator nu înseamnă întotdeauna că este periculos să ai de-a face cu o astfel de companie. Poate că firma de construcții a intrat recent pe piață și băncile nu au avut timp să „se uite îndeaproape” la ea, sau nu are autorizații sau altă documentație necesară din cauza unor probleme tehnice temporare.
Dacă, pe de altă parte, o firmă „matură” sau obiecte cu un grad ridicat de pregătire nu au acreditare, un astfel de dezvoltator trebuie tratat cu prudență. Cel mai probabil, motivele neîncrederii băncilor se află în istoria nefavorabilă a construcției unei anumite organizații. Poate au fost dificultăți financiare, cazuri de înghețare a construcțiilor, litigii cu deținătorii de capital.
Perioada de instabilitate economică face ajustări la procedura de acreditare pentru dezvoltatori. Industria construcțiilor este extrem de sensibilă la criză, așa că băncile încep să strângă șuruburile pe probleme de management al riscului și sunt mai precaute cu privire la noii intrați pe piața imobiliară. Unele bănci încetează să mai acrediteze case în stadiul inițial de construcție, necesitând cel puțin prezența unei fundații, în timp ce altele „nu se asociază” cu obiecte construite cu mai puțin de 50%. Devine mai ușor să obțineți acreditarea doar pentru proiectele cu participarea statului.
Situația din Districtul Federal de Nord-Vest este destul de favorabilă. Sberbank din Rusia a acreditat aproximativ 700 de ansambluri rezidențiale, dintre care aproximativ 400 sunt situate în Sankt Petersburg și regiunea Leningrad. Chiar și în urma crizei din 2014, această bancă a revocat acreditarea doar a trei dezvoltatori. St. Petersburg Promsvyazbank continuă să acrediteze clădiri noi în etapa de excavare.
Pentru a asigura siguranța debitorilor și a minimiza propriile riscuri, pe termen scurt, băncile nu se vor limita doar la înăsprirea condițiilor de acreditare, continuând să „monitorizeze” dezvoltatorii deja acreditați în proces.
